5 Skatteplikt ved utleie av mer enn halvparten av egen bolig

5.1 Innledning og sammendrag

Departementet foreslår å endre reglene om skattlegging av leieinntekt ved utleie av hele eller en større del av egen bolig. Etter gjeldende rett er slik inntekt skattefri når boligen leies ut mindre enn halve inntektsåret (regnet etter antall dager). Departementet foreslår at når hele eller en større del av boligen leies ut, skal leieinntekten være skattepliktig fra første krone med fradrag for faktiske driftskostnader, dersom bruttoinntekten overstiger 20 000 kroner i inntektsåret. For å hindre utilsiktet tilpasning til regelverket, foreslås at skatteloven § 7-10 om fradrag for vedlikeholdskostnader ved endret ligningsmåte bare skal gjelde når utleien varer mer enn halve inntektsåret.

5.2 Gjeldende rett

Inntekt ved utleie av egen bolig (enebolig, tomannsbolig, selveierleilighet, egen bolig i boligselskap) er i utgangspunktet skattepliktig inntekt, jf. skatteloven § 5-1. Boligen skal da regnskapslignes. Regnskapsligning innebærer at skattepliktig nettoinntekt av boligeiendommen beregnes til differansen mellom faktiske leieinntekter og fradragsberettigede driftsutgifter som er oppstått i løpet av inntektsåret. Driftsutgifter omfatter blant annet forsikring, kommunale avgifter, festeavgift, eiendomsskatt (der det er innført) og vedlikehold. Inntekten skattlegges som kapitalinntekt med 28 prosent.

Utleieinntekter fra egen bolig er unntatt skatteplikt når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk (regnet etter utleieverdi), eller når en større del av boligen leies ut mindre enn halve inntektsåret, jf. skatteloven § 7-2 første ledd. Dette kalles fritaksligning. Leies hele eller en større del av boligen ut halve inntektsåret eller mer, er utleieinntekten skattepliktig. Flermannsboliger er ikke omfattet av skattefritaket, jf. skatteloven § 7-2 tredje ledd. Ved overgang fra fritaksligning til regnskapsligning gjelder særlige regler om fradrag for vedlikeholdsutgifter, jf. skatteloven § 7-10. Det gis fullt fradrag for vedlikeholdskostnader inntil 10 000 kroner. Fradrag for overskytende beløp reduseres med ti prosent for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene.

5.3 Departementets vurderinger og forslag

Fram til 2005 var fordelen ved bruk av egen bolig skattepliktig gjennom regler om prosentligning. Prosentligningsreglene innebar at det ble stipulert en beregnet nettoinntekt som var ment å omfatte fordelen ved å bo i hele boligen. Utleieinntekt ved utleie av halve boligen eller mindre, eller utleie av en større del av boligen mindre enn halve inntektsåret, ble ansett innbefattet i prosentligningen. Opphevelsen av prosentligningsreglene fra 2005 førte til at slik utleieinntekt ble direkte skattefri.

Kapitalinntekter bør i størst mulig grad skattlegges likt. Dette tilsier at inntekter fra utleie av egen bolig bør beskattes på lik linje med andre kapitalinntekter. Forskjellsbehandlingen av utleie av egen bolig og annen utleie gir tap av skatteinntekter, og reduserer effektiviteten i den samlede beskatningen. Skattefritaket for utleie i mindre enn halve inntektsåret innebærer dessuten at to utleiere som leier ut like lenge innenfor en periode på et halvt til et helt år, får ulik skatteplikt avhengig av starttidspunktet for leiekontrakten. En utleier vil for eksempel kunne få skattefrie utleieinntekter over to kalenderår i til sammen 364 dager, mens kortere utleie innenfor ett og samme inntektsår kan være skattepliktig.

Departementet foreslår derfor at utleie av mer enn halvparten av egen bolig, regnet etter utleieverdi, i prinsippet gjøres skattepliktig. Slike utleieinntekter bør generelt skattlegges fullt ut med fradrag for faktiske kostnader. Når hele boligen leies ut, vil det være forholdsvis enkelt å beregne faktiske kostnader knyttet til utleien, for eksempel utgifter til strøm, forsikring, kommunale utgifter mv. For vedlikeholdskostnader vil fradragsbegrensningene i skatteloven § 7-10 gjelde. Av praktiske hensyn, og for å skjerme lave utleieinntekter og korte utleieperioder, foreslår departementet at når årlig brutto leieinntekt er 20 000 kroner eller lavere, skal hele inntekten være skattefri. Dersom årlig brutto leieinntekt overstiger beløpsgrensen, skal inntekten være skattepliktig fra første krone med fradrag for faktiske driftskostnader som nevnt.

Forslaget kunne gjøre det svært gunstig å leie ut egen bolig i en kortere periode og dermed få fradrag for vedlikeholdskostnader, som ofte vil knytte seg til manglende vedlikehold før den skattepliktige utleien startet. For å unngå slik tilpasning foreslår departementet at det ikke skal gis fradrag for vedlikeholdskostnader dersom utleien varer mindre enn halve inntektsåret. Ved utleie i lengre periode vil skatteloven § 7-10 gjelde for vedlikeholdskostnader.

Forslaget er nærmere omtalt i St.prp. nr. 1 (2007-2008) Skatte-, avgifts- og tollvedtak.

Det vises til forslag til endringer i skatteloven §§ 7-2 og 7-10.

5.4 Økonomiske og administrative konsekvenser

Lovendringen anslås å øke provenyet med om lag 55 mill. kroner påløpt og 44 mill. kroner bokført i 2008.

5.5 Ikrafttredelse

Departementet foreslår at endringen trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2008.