Asker: tett samarbeid om sentrumsutvikling

Det har i mange år vært et utstrakt samarbeid mellom Asker kommune, eiendomsutviklere, handelsnæringer og andre næringsdrivende om utvikling av sentrum som i dag rommer en lang rekke viktige funksjoner. I dag bor det rundt 22 000 innbyggere i og rundt sentrum (2km) og det er store utbyggingsplaner for ny boligbygging. Det er over 70 forretninger (inkl. servering og service) i sentrum, i tillegg kommer butikker, service og tjenester og kontorarbeidsplasser inne på Trekanten kjøpesenter. Totalt er det om lag 14 -15 000 arbeidsplasser i tilknytning til Asker sentrum og nærområdet.

Samarbeidet rommer fysisk utbygging- og utvikling av bygninger, gater, plasser og parker; samarbeid om infrastruktur, transport og parkering; tilrettelegging for boliger og arbeidsplasser; styrking av sentrum som kultur- og opplevelsessted, rekreasjons- og aktivitetssted; utvikling av estetiske kvaliteter i fasader og byrom; tilrettelegging for handel, servicebedrifter og servering, samt generelt styrke attraktivitet og omdømme. Dessuten samarbeid med kulturlivet og frivilligheten for å skape byliv utendørs og innendørs. Asker fikk for øvrig Bymiljøprisen i 2007 da tema var «Uten handel dør sentrum».

Figur 4.7 Torget ved stasjonen er blitt lekeplass og møteplass omkranset av serveringssteder og butikker.

Foto Vibeke Glosli

De tre sentrale samarbeidsformene

Det finnes ikke et partnerskap eller én formalisert samarbeidsmodell, men sentrale samarbeidsarenaer- og relasjoner for kommunen er (i) Asker sentrum AS, (ii) næringslivet og (iii) eiendomsutviklere, i særlig grad familieselskapet Tandberg Eiendom. Nedenfor beskrives innhold og organisering av disse tre samarbeidsrelasjonene.

Asker sentrum AS som samarbeidsarena

Sentrumsforeningen er organisert som et aksjeselskap som samler ulike aktører som alle har som mål å skape et levende og attraktivt sentrum som er økonomisk bærekraftig: gårdeiere, grunneiere, næringsliv/handelsdrivende, kulturaktører og kommunen. Formålet er ifølge vedtektene å drive markedsrettede aktiviteter for næringsdrivende, samt å videreføre samspillet mellom gårdeiere, næringsliv og kommune. En viktig oppgave for daglig leder er å få alle til å føle et ansvar for tiltak, aktiviteter og arrangementer og bidra til fellesskapet. Slik kan det skapes tilhørighet og stolthet for sentrum i Asker. Sentrumsforeningen blir derved både et nettverk og en møteplass for ulike private aktører og for offentlig-privat samarbeid.

Omlag 70 butikker og serveringssteder er med i aksjeselskapet, mens rundt 100 andre næringsdrivende er knyttet til det uten aksjeportefølje. Styret har 8 medlemmer: 1 gårdeier, 1 fra kommunen (næringssjefen), 1 fra Trekanten kjøpesenter, 3 fra forretninger og 2 fra serveringssteder. Kommunen er aksjonær og deleier i selskapet (aksjepost 4%). De har foretatt en rolleavklaring rundt dette fordi det er viktig at kommunen evner å skille denne deltakelsen fra rollen som planforvalter og myndighetsutøver.

Sentrumsforeningen inviterer medlemmer en gang i måneden til morgenmøte for relasjonsbygging, kunnskapspåfyll og samtaler om spørsmål mange er opptatt av. Internt blant medlemmene som driver handelsvirksomhet er det dessuten et markedsråd på 8 personer som drøfter hva som fungerer bra og mindre bra og som tenker nytt om hva som kan fremme handelen i sentrum.

Samarbeidet mellom sentrumsforeningen og kommunen dreier seg dels om tilrettelegging og tiltak for å skape et godt grunnlag for den daglige driften av handel, service og servering. Kommunen kan bidra med f.eks. god tilgjengelighet og parkeringsprising, skilting til sentrum, bra belysning og renhold i gatene og på torgene, sikkerhetssystemer, universell utforming og fysisk gatemøblering. For sentrumsforeningen er det viktig å bli hørt på forhånd og inkludert før beslutninger tas og endringer iverksettes. De samarbeider også med kommunen om aktiviteter og arrangementer, som tenning av julegran og belysning i julegater, sommerdager midt i juni og Askerdager i september. Samarbeidet er i hovedsak med kommunalteknisk avdeling, kultursektor, kulturhuset, og servicetorget. Det er «kort veg» til kommunale aktører, også til ordfører og rådmann, etter mange års godt samarbeid.

Figur 4.8 Strøket med småbutikker og serveringssteder.

Foto Vibeke Glosli

Når det er markedsdager i sentrum, som også inneholder mange kulturinnslag- og aktiviteter, så er det gratis for butikkene i sentrum som er medlem i Asker Sentrum AS å ha boder og stands ute. Andre aktører som vil være med betaler 400 kr (de ikke-kommersielle) eller 800 kr. (de kommersielle). Unntaket er hvis noen står for aktiviteter som skaper liv i sentrum, da får de bruke grunnen gratis. Ordinær gategrunnsleie er det kommunen som står for. Kommunen eier grunnen der det sentrale torget ved jernbanestasjonen ligger. Sentrumsforeningen har i mange år arbeidet for å få til uorganisert lek og aktivitet der, sommer og vinter. Sparebankstiftelsen tildelte i 2016 kr 300 000,- for å tilrettelegge for permanent kjøling til isbane på torget. Gårdeiere rundt torget har også sagt seg villige til å bidra dersom dette blir noe av. Asker Sentrum As arrangerer også Bondens marked der og får da låne grunnen gratis.

Samarbeid kommunen – næringslivet

Næringssjefen i kommunen jobber tett med næringslivets aktører, dvs. enkeltbedrifter, bransjeorganisasjoner, Asker Næringsråd og Handelsstand- og Servicebedrifters forening. Samarbeidet inkluderer næringsutvikling og stedsutvikling i sentrum. Dessuten sitter han som kommunens representant i styret i Asker Sentrum AS.

Asker har en næringsstruktur med høy andel av kunnskapsbedrifter (50%) som olje og gass, teknologi, ingeniørbedrifter etc., mange av dem er lokalisert i eller i gangavstand til sentrum. Kommuneplanens arealdel legger til rette for 250 000 m2 nytt næringsareal i sentrum, 40 000 m2 netto i perioden 2015-20. Primært ønskes disse innen kunnskapsbedrifter. Sentrumsnært gründermiljø og startups for unge voksne er ett av ønskene.

I Kommuneplanen (2014-2026) er det et mål at nye næringsområder skal lokaliseres i tilknytning til kollektivknutepunkt, primært i og rundt Asker sentrum (pluss ett annet område). Et annet mål er at handel, service- og kulturnæringene skal bidra til god tettstedsutvikling. Dessuten genererer mange bedrifter annen næringsvirksomhet i området. Lokalisering av bedrifter har stor betydning både for å rekruttere arbeidskraft og fordi ansatte vil være by/sentrumsbrukere- og kunder som også tiltrekkes av sosiale og kulturelle arenaer. Stedskvaliteter i sentrum, inkludert god tilgjengelighet, er viktig i denne sammenheng. De fremhever at attraktiviteten ved et byområde øker med møteplasser, uteområder, kulturliv, serveringssteder og handel, dvs. flerfunksjonalitet. Grønne lunger og grønnstruktur, samt at byrommene er godt estetisk utformet og at det er hyggelig å gå og oppholde seg der, hører med til stedskvalitetene.

Figur 4.9 Torget med skøytebane vinterstid.

Foto Vibeke Glosli

Samarbeid mellom kommune og eiendomsutvikler

I Asker har det i mange år vært et nært samarbeid mellom kommuneplanlegger og det familieeide eiendomsselskapet Tandberg eiendom, som bygger og rehabiliterer gårder for handel, kontorplasser og boliger. Selskapet har gradvis kjøpt seg opp i sentrum og eier nå om lag 80 % av alle gårdene der. Samarbeidet inngår ikke i et formalisert partnerskap, men er basert på «sak til sak»- samarbeid. Dette blir (likevel) ikke usammenhengende ettersom hvert prosjekt bygger på foregående samarbeidserfaring som er blitt et solid fundament der partene har god kjennskap til hverandre. Relasjonen er preget av uformell og åpen dialog med «åpne dører», noe som også har bidratt til kunnskap om hverandres ståsteder, handlingsrom og oppfatninger. Tillit og gjensidighet er nøkkelord for denne veletablerte relasjonen, som for øvrig har ført til at de har holdt en rekke foredrag om sentrumsutvikling og samarbeid.

Når ett selskap eier så mange av gårdene i sentrum og i stor grad kontrollerer virksomheten der, gir dette en maktposisjon som det kunne vært knyttet store interessekonflikter til. Det er ikke en selvfølge at erfaringene med samarbeidet mellom Asker kommune og Tandberg eiendom beskrives som positive fra begge parter. Sammenfallende interesser når det gjelder så vel den fysiske-estetiske utformingen av sentrum som det å skape liv og aktivitet er viktig. «Samarbeidet funker fordi vi har samme tanker om sentrum. Et sterkt felles mål. Stedsutvikling skal skapes ved at kommunen og vi har et grunnleggende syn på at stedet skal være for innbyggerne», sier Espen Tandberg. Det skinner igjennom en oppfatning om at eksterne «engangsutbyggere» i mange tilfelle er mer ensidig opptatt av økonomiske gevinster og ikke alltid vektlegger lokalmiljøet i like stor grad som de som har tilhørighet til stedet. Det lokalbaserte firmaet ledes av personer som er født og oppvokst i Asker og som sier «vi har en passion for Asker,- for vekst og vern her» og « vi syns det er kjempemorro selv!». Kommunen betegner dette som patriotkapital. Selv fremholder de at dette også er årsaken til interessen de har for estetikken; at bygninger og fasadeuttrykk tilfører noe positivt til gatemiljøet; at takhøyden på nye bygg er tilpasset det eksisterende bybildet; og at praktisk- estetiske valg som skilting, markiser, nedfoliering av vinduer eller fortausmøblering utenfor butikker betyr noe for «bildet av byen». Dessuten fremhever de betydningen av fysisk utforming med akser og alléer, plasser og torg. Denne grunnleggende interessen for å ivareta den visuelle helheten i bybildet synes å være medvirkende til kommunens positive relasjon til selskapet.

Figur 4.10 Fasadeuttrykk vektlegges for det estetiske bybildet.

Foto Vibeke Glosli

Selskapet har som policy at førsteetasjene på gateplan skal fylles med butikker og serveringssteder, og at mange mindre nisjebutikker og spesialbutikker er bra for sentrumslivet. Dette ser de også som et konkurransefortrinn i en tid med økt netthandel, som særlig kjedebutikker og kjøpesentra vil merke. Dessuten at folk begynner å bli bevisste på gjenbruk og kvalitet. Siden de eier og leier ut lokalene til om lag 80 av 110 butikker i sentrum kan de legge helhetlige vurderinger til grunn for konkrete valg. «Vi hadde ikke fått til den butikkmiksen hvis vi ikke hadde hatt kontroll», sier de. De kan og praktisere sjonglering med leiepriser ved at mindre bemidlede leietakere de ønsker skal være en del av tilbudet og miljøet i sentrum kan få redusert leie. Alle leietakere i Tandbergs gårder, butikker så vel service- og serveringsaktører, er forpliktet til å være medlemmer i Asker Sentrum AS og slik være del av og bidra til fellesskapet i sentrum. Butikkene har forpliktet seg til felles åpningstider (10-18 og 10-16).

Tandberg gikk også inn med kapital til torget utenfor kulturhuset, pyramiden som viser den geologiske historien i Asker, mikroskulpturer i sentrum og restaurering av galleri Trafo ved stasjonen. Dessuten garanterte de for utleie av de kommersielle næringslokalene (kontor) som ble lagt inn i det nye Kulturhuset (2004) for å sikre merinntekt til huset.

Figur 4.11 Bakerløkka med kulturhuset og pyramiden med Askers geologiske historie.

Foto Vibeke Glosli

Kommunens ulike aktører i samarbeid med private

Det er ikke etablert noen formell tverrfaglig gruppe internt i kommunen som jobber med sentrumsutvikling, noe de ser kanskje kunne vært en fordel da flere ulike avdelinger/etater er involvert i samarbeid med private aktører. Kommuneplanlegger har et nært samarbeid med eiendomsutviklere og gårdeiere; næringssjefen er kommunens representant i sentrumsforeningen og samarbeider med næringsforum og bedrifter; teknisk avdeling samarbeider med sentrumsforeningen og gårdeiere om uteareal, gatebruk, stands, torghandel og søppelhåndtering og Kulturhuset, kino og biblioteket samarbeider med sentrumsforeningen, frivillighetene og kulturaktører. Det er viktig å koordinere virkemidler og sørge for at ikke motstridende hensyn vektlegges av ulike etater, noe som vil være vanskelig for næringslivet som har behov for sammenheng, forutsigbarhet og langsiktighet.

Det har vært en klar bevisstgjøring internt om kommunens sammensatte rolle og hvordan den forvaltes, blant annet at ansatte i administrasjonen ikke skal være for rigide overfor private aktører og samarbeidspartnere, samtidig som det er svært viktig ikke å ta beslutninger eller forskuttere løsninger som ligger til politikere. Den politiske forankringen og interessen for sentrumsutvikling er for øvrig sterk og det har vært mye diskusjoner oppgjennom årene om rammene og retningen på sentrumsutviklingen. Dette har gitt langsiktige politiske rammer, noe som forsterkes av politisk stabilt styre i kommunen der de bare har hatt 3 ordførere i løpet av 35 år.

Erfaringer, forutsetninger og utfordringer

Tillit i de ulike relasjonene er en grunnleggende forutsetning for å lykkes. Relasjonene er ulike og har sine spesifikke forhold og erfaringer som bygger tillit: (i) Asker Sentrum AS mot de ulike aktørene i kommunen, (ii) gårdeier/utbygger mot kommunen, (iii) kommuneadministrasjon mot politikere. Stabile, åpne og langsiktige relasjoner mellom kommuneadministrasjon og politikere skaper tillit dem imellom. Samtidig har dette viktige implikasjoner for samspillet med næringslivet; kommuneadministrasjonen tør da å gi forutsigbare signaler i dialogene med de private aktørene.

Samhandling med faglig dyktige i kommuneadministrasjonen. Private aktører fremhever hvor viktig det er med dialog og muligheter for diskusjoner «i forkant» med faglig dyktige folk i de ulike etatene/avdelingene i kommunen. Slik finnes realistiske løsninger. Denne samhandlingen har betydning for politiske beslutninger rundt viktige sentrumsspørsmål; ting avklares, informeres om og realitetsvurderes. Politikere på sin side «begynner ikke å tvile», dvs. de vet at mye er gjennomdrøftet og avveid før de får saker på sitt bord.

Vi må dra lasset sammen! En viktig forutsetning for å lykkes er at det er enighet internt i kommunen på tvers av politiske partier. Et uttrykk for denne innstillingen er at alle vedtak rundt prinsipper og rammer for sentrums- og tettstedsutvikling i nye Asker kommune 2020 (Asker + Røyken + Hurum), skal baseres på konsensus i fellesnemnda.

Figur 4.12 Skulptur ved kulturhuset i Asker er magnet på de små barna.

Foto: Guri Mette Vestby

Møteplass for dialog og gjensidig informasjonsutveksling er en forutsetning for å få forståelse for hverandres ståsted, kunnskap om hverandres behov og utfordringer, og informasjon om hva som skjer hos hverandre. Asker Sentrum AS er en slik arena.

Å føle ansvar og eierforhold. Selv om mange private aktører positivt slutter opp om fellesskapet gjennom sentrumsforeningen og de aktiviteter og arrangementer som drives, så er det en stadig utfordring å få alle til å føle ansvar for det å skape et levende sentrum. Alle bør være bevisste hva slags rolle de kan ha i dette fellesskapet.

Tilrettelegging for handel i sentrum. Når handels- og forbruksmønster er i endring og skaper uro blir det særlig viktig med forutsigbare og gunstige rammebetingelser. For handelen dreier dette seg blant annet om god tilgjengelighet og parkeringspriser, skilting til sentrum, bra belysning og renhold i gatene og på torgene, samt gode sikkerhetssystemer.

Kommunen må være lydhør overfor lokale næringsdrivende ved å etterspørre hvilke rammebetingelser de ønsker og trenger, hvordan situasjonen og fremtidsutsiktene er for dem og hva de er opptatt av. Ordfører gjennomfører årlig en rekke bedriftsbesøk eller har møter med bedriftsrepresentanter for å bli kjent og diskutere behov for rammebetingelser og tilrettelegginger. Siden kommunen også løfter frem økonomisk bærekraft må de skaffe kunnskap om hva som fremmer dette og drøfte hvordan offentlige myndigheter kan bidra eller legge til rette for å styrke dette.

Sentrumsutvidelse som berikelse og utfordring. Kommunen sammen med andre grunneiere planlegger en storstilt utvidelse og fortetting av sentrum (Føyka-Elvely) med boliger, næring, handel og servering. De som driver i den nåværende sentrumskjernen blir sterkt berørt. Derfor har Asker Sentrum AS vært involvert for å påvirke det som skjer slik at ikke «gamle sentrum» blir skadelidende. De er en pådriver for at utbyggingsområder ikke blir konkurrenter, men utvikles på en måte som gjør at de supplerer hverandre. For samtidig vil det øke kundegrunnlaget for alle når betydelig flere bor og jobber i sentrum og har gangavstand til handel, service, kulturliv og serveringssteder.