15 Husleieloven

15.1 Innledning og bakgrunn

Det ordinære tilbudet av private og kommunale utleieboliger bør benyttes så langt det lar seg gjøre for å bosette flyktninger. I 2022 og 2023 ble mange flyktninger bosatt i private leieboliger. Kommunene er avhengige av det private leiemarkedet for å få bosatt flyktninger. Mobilisering av private utleiere er derfor fortsatt viktig for å fremskaffe flere boliger til flyktninger. Den midlertidige beredskapshjemmelen i plan- og bygningsloven § 20-9 åpner for at det kan gjennomføres midlertidige tiltak i strid med arealplaner, blant annet tidsbegrenset bruksendring av fritidsbolig til bolig. Dette bidrar til at fritidsboliger kan tas i bruk til å bosette flyktninger. Ifølge tall fra SSB finnes det nærmere 450 000 fritidsboliger i Norge. En del av disse har god kvalitet, og er plassert i nærheten av skoler, barnehager og andre tjenestetilbud.

For å fremskaffe flere utleieboliger vedtok Stortinget i mai 2023 forslag til en midlertidig bestemmelse i husleieloven § 9-3 a. Bestemmelsen gir unntak fra lovens krav om minstetid ved utleie av fritidsbolig som tas i bruk til bolig. I en spørreundersøkelse, som ble sendt til kommunene kort tid etter at bestemmelsen trådte i kraft, svarte 18 prosent (totalt 36 kommuner) at de har eller kommer til å leie inn fritidsboliger. 36 prosent svarte nei. 42 prosent svarte at det er usikkert/ikke besluttet om kommunen kommer til å leie inn fritidsbolig.

15.2 Gjeldende rett

Avtaler om leie av fritidsbygg til boligformål omfattes av husleieloven, jf. lovens § 1-1. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig er regulert i husleieloven § 9-3 første ledd. Hovedregelen er at det ikke er «adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år». Gjeldende rett er nærmere omtalt i Prop. 90 L (2022–2023) punkt 14.2.

Fra 2. juni 2023 ble det innført et midlertidig unntak i husleieloven § 9-3 a som gir mulighet til å inngå avtale om utleie av fritidsbolig som bolig med minstetid på ett år. Et vilkår for å benytte unntaket er at fritidsboligen er godkjent til bruk som bolig etter plan- og bygningslovgivningen. Det betyr at kommunen må ha gitt unntak fra krav om søknad for tidsbestemt bruksendring fra fritidsbolig til bolig etter beredskapshjemmelen i plan- og bygningsloven §§ 20-9 og 20-10. At fritidsboligen må være godkjent etter den midlertidige hjemmelen i plan- og bygningsloven gir en ekstra sikkerhet for leietaker om at fritidsboligen har visse kvaliteter.

Unntaket i husleieloven gjelder alle leietakere, og er ikke begrenset til flyktninger. Videre gjelder unntaket kun ved utleie av fritidsbolig, og ikke vanlig leiebolig. Departementet gjør oppmerksom på at husleieloven i dag åpner for at minstetiden kan settes til ett år i tilfeller hvor utleier leier ut del av egen bolig (typisk sokkelleilighet) og utleieren bor i samme hus. Det samme gjelder der kommunene disponerer bolig som de leier ut til vanskeligstilte på boligmarkedet.

15.3 Forslaget i høringsnotatet

Det midlertidige unntaket i husleieloven oppheves 1. juli 2024. For å imøtekomme det ekstraordinære behovet for utleieboliger, og støtte kommunenes arbeid med å bosette flyktninger, foreslo departementet å videreføre den midlertidige bestemmelsen i husleieloven § 9-3 a til 1. juli 2025. Det ble ikke foreslått endringer i lovbestemmelsen.

15.4 Høringsinstansenes syn

Det er to høringsinstanser som har uttalt seg til forslaget. Bergen kommune og Skien kommune støtter forslaget.

15.5 Departementets vurderinger

Departementet opprettholder forslaget om å videreføre den midlertidige bestemmelsen i husleieloven § 9-3 a som åpner for å inngå tidsbestemt leiekontrakt med minstetid på ett år ved utleie av fritidsbolig som tas i bruk til bolig. Den midlertidige bestemmelsen foreslås videreført til 1. juli 2026. Formålet med videreføringen er å fremskaffe nok utleieboliger ved boligmangel som følge av at det kommer mange fordrevne fra Ukraina.

Det er grunn til å tro at et høyt antall flyktninger vil bli bosatt også de neste årene. Så langt har kommunene i stor grad benyttet det private og kommunale utleiemarkedet i bosettingen. Tilbakemeldinger tyder på at boligreserven i svært mange kommuner er nær uttømt. Det er i tillegg høyt press i leiemarkedet for tiden, slik at flere grupper enn flyktninger sliter med å finne bolig. En spørreundersøkelse, som ble sendt til kommunene kort tid etter at den midlertidige bestemmelsen trådte i kraft i juni 2023, tyder på at en rekke kommuner allerede har eller kommer til å leie inn fritidsboliger som følge av unntaket. Det midlertidige unntaket i husleieloven kan dermed bidra til å avhjelpe situasjonen i kommuner som har mange fritidsboliger av god kvalitet.