7 Det faglege sjølvstendet og habiliteten til landmålaren

7.1 Høyringsforslaget

Departementet la i høyringsforslaget vekt på at det er viktig at landmålaren skal opptre fagleg uavhengig av partane i oppmålingsforretninga. Departementet viste til at det har vore innvendingar om at ein landmålar som blir engasjert direkte av grunneigaren, primært vil sørgje for interessene til klienten sin. Dette blir sett i motsetning til ein landmålar som kommunen har peika ut. Departementet kunne ikkje sjå at dette var ei avgjerande innvending. Autorisasjonen forpliktar den ansvarlege landmålaren til å opptre nøytralt, og landmålaren risikerer å miste autorisasjonen dersom vedkommande ikkje gjer det.

Departementet rekna med at landmålarar som ønskjer å ha eit godt renommé og ein god posisjon i marknaden, vil sørgje for at dei sikrar interessene til alle partar på ein god måte. Erfaringane i Danmark er at partar uhyre sjeldan stiller med kvar sin landmålar.

Erfaringane frå Noreg, der kommunane og Statens vegvesen kvart år utfører mange oppmålingar der dei sjølve er partar, tilseier at forholdet til rekvirenten ikkje vil vere noko problem. Eventuelle utfordringar med nært samband til den som betalar for oppmålinga, vil dessutan bli redusert når oppmåling blir definert som tenesteyting, utan innslag av utøving av styresmakt. Det kan stride mot god landmålarskikk dersom den ansvarlege landmålaren utfører oppmåling der arbeidsgivaren eller ein annan nærståande person eller ei nærståande verksemd er part. Det skjer i stor utstrekning i dag når kommunen eller Statens vegvesen utfører oppmåling. På sikt kan det vera ønskjeleg at god landmålarskikk slår gjennom i dette spørsmålet, men til liks med lovutgreiinga frå 1999 og lovvedtaka som følgde henne, ville departementet heller ikkje i høyringsnotatet foreslå forbod i denne samanhengen. Spesielt i overgangsfasen til den nye ordninga vil eit forbod ikkje vere tenleg. Det er likevel eit krav at landmålaren opplyser partane om eventuelle nærståande forhold til nokon av partane i oppmålinga.

7.2 Merknader frå høyringsinstansane

Det er få høyringsinstansar som har sett spørsmålsteikn ved integriteten til landmålaren, men fleire peikar på generelt grunnlag på at det vil kunne vere vanskelegare for partane å ha tillit til at dei private landmålarane er uavhengige, fordi det er eit direkte kundeforhold mellom landmålaren og ein av partane.

Justis- og beredskapsdepartementet har ein merknad til § 36 tredje ledd i høyringsforslaget og tilvisinga der til eigedomsmeklingslova § 5-3 sjuande ledd, som igjen viser til første og andre ledd. Departementet meiner det er nokså komplisert at brukarane av matrikkellova i saker om landmåling må innrette seg etter alle tilfella som er nemnde i eigedomsmeklingslova § 5-3. Dessutan verkar det ikkje opplagt at alle tilfella passar til landmåling. Justisdepartementet tilrår derfor at det i staden blir regulert uttrykkeleg i matrikkellova § 36 i kva tilfelle varslingsplikta trer inn.

Bergen kommune meiner forslaget frå departementet manglar grunngiving når det tek opp lojaliteten og det faglege sjølvstendet til landmålaren. Dei viser vidare til at dersom ein ser på andre tenester i samfunnet, er det ofte slik at ein nyttar seg av dei ein kjenner, eller som andre i omgangskretsen kjenner til og har nytta seg av. Dette er relasjonar som ikkje kjem inn under inhabilitet, men for partar som er ueinige, kan dette vere avgjerande.

Menon-rapporten omtalar temaet slik:

«En grenseoppmåling involverer alltid minst to parter, og det forventes at landmåleren er en nøytral aktør. De fleste opplever nok at den kommunale landmåleren er nettopp det. Det pekes på fra flere at kommunale landmålere opptrer som en offentlig myndighetsutøver og som ikke har økonomisk vinning av den enkelte forretning. Likevel har det blitt stilt spørsmål ved hvorvidt kommunen og Statens Vegvesen faktisk er en nøytral aktør i de sakene der de selv er part. Kommunen har i dag mange roller: De er planmyndighet, har enerett på å utføre eiendomsoppmålingen, de fører matrikkelen og de er grunneier. Dermed gir dagens organisering også rom for en uheldig rolleblanding. Det som svekker opplevelsen av nøytralitet i nullalternativet er at det ikke finnes noen autorisasjon av landmålerne, og det er dermed få konsekvenser hvis landmåleren opptrer partisk. I nullalternativet eksisterer det dermed et nøytralitetsproblem, men det er vanskelig å kvantifisere effektene av dette.»

Ein annan stad peikar rapporten på at:

«Et annet forhold som er trukket frem som potensielt problematisk fra flere aktører er landmålers mulighet til å ta rådgivningsoppdrag. Et nytt marked for rådgivning trekkes frem som en av fordelene ved en omorganisering til en privat tjenesteytende næring. Det vil gi grobunn for et marked som kan bistå private, i større grad enn hva kommunene i dag kan, når det gjelder faglige spørsmål og utfordringer knyttet til eiendomsoppmåling. Vi ser ikke bort ifra at dette kan være tilfelle, men vi stiller samtidig spørsmål ved hvor mye som eventuelt kan regnes som en samfunnsøkonomisk gevinst all den tid det allerede eksistere et rådgivningstilbud i dag og at markedet for råd vokser. Poenget her er at en slik rådgivningstjeneste åpner opp for en potensiell uheldig rolleblanding for landmålere. Hvis det ikke legges føringer og begrensninger på hvordan dette skal skje i praksis er det en risiko for at det oppstår situasjoner hvor en landmåler først bistår en part med utforming av en søknad til kommunen for et prosjekt, hvorpå samme landmåler senere skal utføre oppmålingsforretningen for den samme part. Dersom dette er en større aktør hvor landmåler kan forvente flere oppdrag i fremtiden har landmåler uheldige insentiver til å opptre partisk i favør denne egen kunde. Dette kan selvsagt bare skje dersom landmåler finner rom for å påvirke partene underveis i oppmålingsprosessen. Denne problemstillingen bør vurderes grundig og et tiltak som kan vurderes er å begrense en landmålers mulighet til å gjennomføre oppmålingsforretninger for klienter som de har ytt rådgivning og bistand til i samme sak på et tidligere tidspunkt. Hvorvidt en slik begrensning bør gjøres mer omfattende slik at en ikke ta noen oppmålingsforretninger for kunder som en yter rådgivning til generelt kan virke uproporsjonalt, men det vil en grundigere analyse kunne svare på. Alternativt kan det vurderes å stille krav til organiseringen av selskapene slik at de må ha interne skiller, hvor ulike mennesker utfører rådgivning og oppmålingsforretningene. Dette er viktig å tenke gjennom med sikte på å redusere potensielle habilitetsproblemer som følge av lovforslaget og omorganiseringen.»

7.3 Vurderingar frå departementet

Sjølv om landmålarføretaket blir engasjert og betalt av berre éin av partane, skal føretaket og landmålaren ta vare på interessene til alle partane og utføre oppdraget i samsvar med god landmålarskikk.

Bergen kommune trekkjer i høyringssvaret sitt fram at kollegiale bindingar ofte er vanleg, og at dette kan vere avgjerande viktig for partar som er ueinige. Departementet meiner kollegiale bindingar ikkje skaper problem av ein slik art at det er nødvendig å gi forbod. Det er så langt ein kjenner til, ikkje gjort på noko anna fagområde. Noreg har mange små fagmiljø, og det er ikkje til å unngå at ein kjenner kvarandre og viser til kvarandre for oppdrag – til dømes dersom ein sjølv ikkje kan ta på seg oppdrag av kapasitetsomsyn.

Med bakgrunn i dei generelle tilbakemeldingane frå høyringsinstansane og vektige synspunkt i Menon-rapporten om kor viktig det er at partane ikkje finn det nødvendig å møte med kvar sin landmålar, meiner departementet det er grunnlag for i vidare grad å understreke og utdjupe kravet til fagleg sjølvstende i forslaget til § 36 andre ledd andre punktum. I høyringsforslaget er føresegna formulert slik:

«Den ansvarlege landmålaren skal ta vare på interessene til alle partar og utføre oppdraget i samsvar med god landmålarskikk.»

Den ansvarlege landmålaren kan samanliknast med andre yrkesgrupper som lever av å gi råd og utføre oppdrag, som stiller krav til høg integritet.

Ein landmålar skal vere upartisk og ha integritet. Vedkommande må ikkje komme i ein situasjon der han favoriserer ein av partane, til dømes oppdragsgivaren, slik at det går ut over andre. Det gjeld til dømes når ein skal avgjere plasseringa av eigedomsgrenser, og for innhaldet og tydinga av servitutt.

Menon Economics skriv på side 31 under pkt. 4.8 i rapporten at det er argument som gjer det vanskeleg å utan vidare godta at oppmålingstenesta ikkje lenger blir utført av ein nøytral og upartisk aktør dersom tiltaket blir gjennomført. Dei skriv at:

«gjennom å introdusere en velfungerende autorisasjonsordning [vil en] etablere en effektiv sanksjonsmekanisme; bortfall av autorisasjonen. Landmålere som blir tatt for å ha utvist dårlig skjønn i tjenesten risikerer å miste autorisasjonen, og dermed levebrødet. I tillegg er aktører i et konkurranseutsatt marked avhengig av å bli oppfattet som seriøse aktører. Sammenligningen med eiendomsmeglerne er heller ikke helt treffende, av to årsaker. En eiendomsmegler forsøker å si noe om verdien på en eiendom, altså noe subjektivt. En landmåler skal bidra til å fastsette størrelsen på en eiendom, noe som i utgangspunktet er en objektivt målbar størrelse. For det andre vil en som regel ved salg av eiendom selge til en fremmed man ikke skal omgås i fremtiden, og det er flere potensielle kjøpere. Kostnaden ved å støte en av disse er dermed lav for selger. Eiendomsoppmålinger skjer mot en nabo man fortsatt skal forholde seg til, og man er avhengig av å komme til enighet med akkurat denne naboen. Kjøper av tjenesten (dept. tilføyning) har derfor, i større grad enn ved valg av eiendomsmegler, insentiver til å være opptatt av motpartens opplevelse av oppmålingen».

Departementet er einig i desse vurderingane.

Når det gjeld habiliteten til landmålaren, peika departementet i høyringsforslaget på kor viktig det er å gjennomføre oppmåling utan avbrot også i overgangsfasen. Dersom habilitetsreglane blir for strenge i denne perioden, kan det redusere tilgangen til ansvarlege landmålarar. Samtidig er det svært viktig at partane i ei oppmålingsforretning og andre har tillit til at landmålaren opptrer upartisk.

Departementet vil føre vidare forslaget frå høyringa om at ein i overgangsperioden ikkje bør stille for strenge habilitetskrav. Det bør som foreslått vere eit krav at landmålaren opplyser partane om eventuelle nære forhold til nokon av partane i oppmålinga eller andre forhold som kan ha innverknad for tilliten. Departementet foreslår å ta inn i § 36 ei plikt for landmålaren eller andre som utfører oppmålingsforretninga, til å varsle partane dersom det finst nærare spesifiserte forhold som kan gjere at dei ikkje har den nødvendige tilliten til landmålaren. Vidare foreslår departementet å gjere det mogleg for partane å nekte at ei forretning blir gjennomført under visse forhold. Dette gjeld dersom det er eit nært personleg forhold mellom landmålaren og ein part, som til dømes slektskap, ekteskap, sambuarforhold eller eit nært vennskap, men også dersom landmålaren sjølv er part eller har ei økonomisk eller personleg interesse i saka. Departementet foreslår vidare ein forskriftsheimel, slik at departementet seinare – dersom praksis skulle tilseie det – kan utvide området for i kva tilfelle partane skal varslast eller kan nekte at forretninga blir gjennomført.