7 Beskatning av andelshavere i nye boligselskap

7.1 Innledning

Etter gjeldende regler skal inntekt og formue i boligselskap fordeles ligningsmessig på andelshaverne og skattlegges hos disse. I nye boligselskap skjer dette først fra og med det inntektsår selskapet har ferdigstilt minst halvparten av boenhetene per 1. januar. Inntekter og kostnader, herunder renteutgifter som påløper før dette tidspunktet, blir akkumulert og fordelt ligningsmessig over en periode på fire år.

Departementet har mottatt flere henvendelser, herunder fra Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), hvor det pekes på at dagens regler forskjellsbehandler andelshavere og selveiere i samme situasjon. Departementet finner dette uheldig, og foreslår å endre skatteloven slik at andelshaverne skattlegges for boligselskapets inntekter og formue fra overtakelsen av andelen i boligselskapet.

7.2 Gjeldende rett

Inntekt av andel i boligselskap skattlegges hos den som var andelshaver i inntektsåret, jf. skatteloven § 7-3. Andelshavernes inntekt fastsettes ved at boligselskapets bruttoinntekter og kostnader (gjeldsrenter mv.) fordeles på de enkelte andelshavernes hånd, med skattefritak for eventuell fordel av egen bruk. I nyere boligselskaper vil fradragsandelene av selskapets gjeldsrenter gjerne dominere ved denne fordelingen. Videre skal andelshavere skattlegges for sine andeler av boligselskapets bruttoformue, med fradrag i formuen for andel i selskapets gjeld mv., jf. skatteloven § 4-10 annet ledd. Andelshaverens andel av boligselskapets bruttoformue består av andelshaverens andel av ligningsverdien av selskapets faste eiendommer sammen med andel av annen brutto formue, med fradrag for andel av selskapets fellesgjeld.

Boligselskapets generalforsamling velger en fordelingsmetode som er lik for fordeling av formue/langsiktig fellesgjeld og inntekter/kostnader. Fordelingsmetodene som det kan velges mellom, er enten husleiebrøk (felleskostnader), eller andelsbrøk og andelskonto, jf. § 7-3-12 i forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14.

Andelshavere i nye boligselskaper kommer ikke i skatteposisjon for boligselskapets inntekter og utgifter før fra og med det inntektsår minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar. Rentekostnader mv. som påløper i selskapet før dette tidspunktet, blir akkumulert og fordelt over en periode på fire år, jf. skatteloven § 7-3 femte ledd bokstav d.

Andelshavere i nye boligselskaper kommer heller ikke i skatteposisjon for boligselskapets formue før minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar i inntektsåret. Dette følger av skatteloven § 4-10 annet ledd, jf. 7-3 femte ledd bokstav d. I perioden frem til det inntektsår minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar, skal andelshaverne formuesbeskattes av innskuddsbeløpet uten noe gjeldsfradrag for andel av selskapsgjeld.

I kapittel 3 foreslås endringer i bestemmelsene om formuesverdsetting av bolig, jf. punkt 7.3 nedenfor.

7.3 Departementets vurderinger og forslag

Bestemmelsen i skatteloven § 7-3 femte ledd bokstav d medfører en forskjellsbehandling av andelshavere i boligselskaper sammenlignet med selveiere. Dette gjelder i perioden frem til det inntektsår da minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar i inntektsåret.

De hensyn som tidligere begrunnet en akkumulering og fordeling av kostnader i nye boligselskap, knyttet seg særlig til at boligselskapene som regel bygget i egen regi. Boligselskapet pådro seg under byggingen byggelånsrenter mv. i en lang periode frem til ferdigstillelse av boligene. Ettersom disse bare ville komme til fradrag hos de andelshaverne som var innregistrert og belastet husleie i året, var målet den gang at byggelånsrentene skulle akkumuleres frem til et tidspunkt hvor en hadde rimelig sikkerhet for at de akkumulerte beløpene kunne fordeles på et flertall av andelshaverne. Det vises til Ot.prp. nr. 21 (1991-1992) avsnitt 3.3.4.1.

Etter det departementet kjenner til, er det ikke lenger vanlig å bygge boliger i boligselskapets regi. Departementet legger derfor til grunn at begrunnelsen for å akkumulere byggelånsrenter mv. og fordele disse over en lengre periode, langt på vei er bortfalt. For tidlige andelshavere i nye boligselskaper er det en ulempe at de ikke kommer i skatteposisjon for boligselskapets inntekter og utgifter før minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar i inntektsåret. Akkumulerings- og fordelingsregelen innebærer at fradrag for renter på andel av fellesgjeld for den første perioden etter overtagelse av andelen blir skjøvet ut i tid. På dette punktet innebærer bestemmelsen i skatteloven § 7-3 femte ledd bokstav d en negativ forskjellsbehandling av andelshavere i boligselskaper sammenlignet med selveiere i denne perioden.

Også når det gjelder formuesskatt, innebærer bestemmelsen i skatteloven § 7-3 femte ledd bokstav d en forskjellsbehandling, sammenlignet med selveiere. Som nevnt ovenfor kommer andelshavere i nye boligselskaper ikke i skatteposisjon for boligselskapets formue før minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar i inntektsåret. For skattytere som overtar en andel i et boligselskap i et inntektsår hvor ikke minst halvparten av leilighetene er ferdigstilt da, vil innskuddet tas med til beskatning som andelshaverens formue, uten gjeldsfradrag for andel av selskapsgjelden. Dette kan innebære en høyere samlet formuesskattebelastning for andelshaveren enn dersom en ligningsverdi for boligen, minus gjeldsandelen, var lagt til grunn for beskatningen. Andelsinnskudd tas med til sin fulle verdi, mens ligningsverdien av boliger gjennomgående er lav. (Ligningsverdien skal utgjøre maksimalt 30 prosent av markedsverdi. Etter forslaget til nytt system for formuesverdsetting av bolig, jf. kapittel 3, skal denne sikkerhetsventilen beholdes for primærbolig, mens den settes til 60 prosent for sekundærboliger.) For selveiere vil ligningsverdien av boligen inngå i formuesbeskatningen allerede fra overtakelsen av boligen, og pådratt gjeld vil være fradragsberettiget med en gang. Et par eksempler kan illustrere dette:

En andelshaver overtar sin andel i et år der ikke minst halvparten av boenhetene i borettslaget er ferdigstilt per 1. januar. Andelsinnskuddet er på 500 000 kroner, og fellesgjelden utgjør 1 500 000 kroner. Samlet formue for andelshaveren knyttet til boligen utgjør da innskuddet på 500 000 kroner.

En selveier i samme situasjon vil få medregnet en ligningsverdi av boligen i sin skattemessige formue allerede fra og med året for overtagelsen av boligen. Dersom ligningsverdien utgjør 500 000, vil den samlede formuen knyttet til boligen (med fradrag for andel av gjeld) utgjøre minus 1 000 000 kroner.

Etter forslaget til nytt system for formuesverdsetting av bolig, jf. kapittel 3, skal verdien av boligeiendom i boligselskaper som omfattes av skatteloven § 7-3 ikke lenger fordeles på andelshaverne etter husleiebrøk eller andelsbrøk og andelskonto. Det skal istedet fastsettes en individuell ligningsverdi for hver enkelt boenhet. Dette innebærer imidlertid ingen endringer i reglene om når andelshavere i boligselskaper kommer i skatteposisjon for boligselskapets formue.

Departementet foreslår derfor at bestemmelsen i skatteloven § 7-3 femte ledd bokstav d oppheves, slik at det ikke lenger blir gjeldende noe krav om at minst halvparten av boenhetene må være ferdigstilt per 1. januar i inntektsåret før en andelshaver kommer i skatteposisjon for boligselskapets inntekter, utgifter og formue.

Departementet ser behov for tilpasninger i forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14, forskrift 22. november 1999 nr. 1160 fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 og forskrift 30. oktober 1992 nr. 773 om levering av ligningsoppgaver fra boligselskap. Det vil også være behov for forskriftsendringer som følge av forslaget til nytt system for formuesverdsetting av bolig, jf. kapittel 3. Endringene i skatteloven § 7-3 femte ledd foreslås derfor å tre i kraft fra den tid departementet bestemmer. Det tas imidlertid sikte på ikrafttredelse fra og med inntektsåret 2010.

Det vises til forslag til endringer i skatteloven § 7-3 femte ledd.

7.4 Overgangsregler

Som nevnt ovenfor innebærer gjeldende regler at inntekter og kostnader som skriver seg fra tidligere inntektsår enn det inntektsår da minst halvparten av boenhetene er ferdigstilt per 1. januar, skal summeres og fordeles til skattlegging/fradrag hos andelshaverne over fire år. Departementet vil vurdere om det i forbindelse med den foreslåtte endringen bør gis overgangsregler for oppgjør av akkumulerte inntekter og kostnader. En slik overgangsregel kan for eksempel gå ut på at renter som etter gjeldende rett ikke har kommet til fradrag på ikrafttredelsestidspunktet for de foreslåtte endringene i skatteloven § 7-3 femte ledd, kan fradragsføres i sin helhet i det året lovendringen trer i kraft.

Det foreslås at departementet gis hjemmel til å vedta overgangsregler i forskrift. Dette er tatt inn i forslag til overgangsregel til endringene i skatteloven § 7-3 femte ledd.

7.5 Økonomiske og administrative konsekvenser

Forslaget antas ikke å ha økonomiske eller administrative konsekvenser av betydning.

7.6 Ikrafttredelse

Departementet foreslår at endringene i skatteloven § 7-3 femte ledd trer i kraft fra den tid departementet bestemmer. Det vises til forslag til ikrafttredelsesbestemmelse til endringer i skatteloven § 7-3.