4 Formuesverdsetting av næringseiendom
4.1 Innledning og sammendrag
I statsbudsjettet for 2009 forslo Regjeringen flere tiltak for å avhjelpe svakheter i formuesskatten, jf. Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) kapittel 3 og 4, samt St.prp. nr. 1 (2008-2009) Skatte-, avgifts- og tollvedtak punkt 2.2.4.
Blant annet er det innført en metode for formuesverdsetting av utleid næringseiendom med virkning fra og med inntektsåret 2009. Etter den nye metoden skal formuesverdi av utleid næringseiendom fastsettes med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter (beregnet utleieverdi). Videre vedtok Stortinget å øke gjeldende ligningsverdier for næringseiendom som ikke leies ut med 60 prosent med virkning for inntektsåret 2009.
Departementet legger frem forslag til et nytt verdsettingssystem for næringseiendom som ikke leies ut, jf. Prop. 1 S (2009-2010) Skatte-, avgifts- og tollvedtak punkt 2.3.5. Etter forslaget skal det utarbeides sjablonfastsatte kvadratmetersatser til bruk for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom. Formålet med departementets forslag er å fastsette regler som gir vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier enn i dag.
Etter forslaget skal kvadratmetersatsene fastsettes med utgangspunkt i innformasjon om utleieinntekter, eiendomstype, areal og beliggenhet mv. for næringseiendom som skattemyndighetene mottar gjennom innrapportering og beregning av formuesverdi på utleid næringseiendom etter gjeldende regler. Datagrunnlaget som skattemyndighetene mottar om utleid næringseiendom, benyttes til å utarbeide differensierte kvadratmetersatser til bruk for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom.
Grunnlaget for beregning av formuesskatt på ikke-utleid næringseiendom utgjør arealet på eiendommen multiplisert med en kvadratmetersats for denne eiendomstypen. Formuesverdi settes til 40 prosent av formuesgrunnlaget.
Departementet viser til forslag til skatteloven § 4-10 første ledd nytt tredje punktum og nytt fjerde og femte ledd. Det foreslås at endringene trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2010.
4.2 Gjeldende rett
Skattepliktig formue fastsettes til omsetningsverdien per 1. januar i ligningsåret av skattyterens eiendeler med økonomisk verdi, med fradrag for gjeld som skattyteren hefter for, jf. skatteloven § 4-1. Etter skatteloven § 4-10 første ledd kan formuesverdi av fast eiendom settes lavere enn omsetningsverdien.
I skatteopplegget for 2009 vedtok Stortinget en ny metode for formuesverdsetting av utleid næringseiendom, med generell virkning fra og med inntektsåret 2009, jf. skatteloven § 4-10 tredje ledd. Næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap skal verdsettes etter den nye metoden fra og med inntektsåret 2008, med effekt for formuesskattepliktig aksjonær fra og med inntektsåret 2009. Departementet har gitt utfyllende forskriftsbestemmelser til skatteloven § 4-10 tredje ledd.
Den nye verdsettingsmetoden omfatter de fleste typer utleid næringseiendom, herunder tomter, eiendom i utlandet og bolig- og fritidseiendom som leies ut i eierens næringsvirksomhet, jf. forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 (FSFIN) § 4-10-2. Bolig- og fritidseiendom for øvrig er ikke omfattet av de nye verdsettingsreglene. Heller ikke andel i boligselskap, jordbrukseiendom, skog eller kraftanlegg er omfattet av den nye metoden.
Etter FSFIN § 4-10-2 skal næringseiendom verdsettes etter den nye metoden dersom omsetningsverdien av utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede verdi. Eventuelt kan eier kreve at næringseiendommen verdsettes etter skatteloven § 4-10 tredje ledd dersom utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede areal.
Verdien av utleid næringseiendom fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi, jf. FSFIN § 4-10-3. Grunnlaget for beregning av utleieverdi utgjør gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene fratrukket eierkostnader. Beregningsgrunnlaget divideres med en kalkulasjonsfaktor for å fastsette eiendommens beregnede utleieverdi. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng.
Verdien av utleid næringseiendom settes til 40 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi, jf. FSFIN § 4-10-3 tredje ledd.
Ikke-utleid næringseiendom, som ikke er omfattet av den nye verdsettingsmetoden, skal normalt verdsettes etter Skattedirektoratets takseringsregler § 2-1-1. Ved første gangs taksering av næringseiendom etter takseringsreglene § 2-1-1 skal ligningsverdien verken overstige 80 prosent av eiendommens kostpris (for nybygg inkludert grunn) eller 80 prosent av eiendommens markedsverdi. Det fremgår av Lignings-ABC for 2008/09 at næringseiendom som er ferdigstilt i 2009 og som ikke er leid ut i løpet av inntektsåret, skal verdsettes i samsvar med takstnivået for sammenlignbare ikke-utleide næringseiendommer, begrenset til 60 prosent av dokumentert omsetningssverdi. I påfølgende inntektsår kan fastsatt formuesverdi endres ved generelle prosentvise justeringer. Omsetning påvirker normalt ikke eiendommens fastsatte formuesverdi.
Særlige verdsettingsregler gjelder for jordbrukseiendommer, skog og kraftanlegg, jf. skatteloven § 4-11 og § 18-5. Når det gjelder verdsetting av bolig- og fritidseiendom, viser departementet til kapittel 3.
4.3 Departementets vurderinger og forslag
4.3.1 Innledning
4.3.1.1 Bakgrunn og formål
Ligningsverdier på fast eiendom er generelt betydelig lavere enn eiendommenes markedsverdier. Forholdet mellom ligningsverdi og markedsverdi varierer også stort mellom landsdeler og innenfor den enkelte kommune. Den skjeve formuesverdsettingen svekker treffsikkerheten og fordelingsegenskapene til formuesskatten, fordi skatten kan reduseres ved å plassere midlene i skattegunstige formuesobjekter.
I statsbudsjettet for 2009 foreslo Regjeringen flere tiltak for å avhjelpe svakheter i formuesskatten, jf. St.prp. nr. 1 (2008-2009) Skatte-, avgifts- og tollvedtak kapittel 2. Blant annet ble det foreslått et verdsettingssystem som skal gi vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier for utleid næringseiendom, jf. punkt 4.2. Metoden for verdsetting av utleid næringseiendom vil i det følgende bli omtalt som utleiemetoden.
Det ble samtidig varslet at Regjeringen ønsket å følge opp med forslag til et nytt verdsettingssystem for næringseiendom som ikke leies ut, jf. St.prp. nr. 1 (2008-2009) punkt 2.2.4:
«For å sikre større grad av likebehandling tar Regjeringen sikte på å legge fram forslag i 2010-budsjettet om en ny sjablonmetode for verdsetting av næringseiendommer som ikke leies ut. Et slikt system vil kunne utformes på bakgrunn av den informasjonen en får om utleieverdier mv. ved innføringen av en ny verdsettingsmetode for næringseiendom som leies ut, samt annen relevant informasjon fra offentlige registre om kjennetegn ved eiendommene».
I lys av dette fremmer departementet forslag til en ny metode for formuesverdsetting av næringseiendom som ikke leies ut, jf. Prop. 1 S (2009-2010) Skatte-, avgifts- og tollvedtak punkt 2.3.5. Formålet med departementets forslag er å fastsette regler for ikke-utleid næringseiendom som gir vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier enn i dag. Forslaget medfører også at formuesverdi på ikke-utleid næringseiendom i større grad vil tilsvare formuesverdien av tilsvarende næringseiendom som leies ut.
Hovedtrekkende ved den nye metoden for formuesverdsetting av ikke-utleid næringseiendom blir omtalt i avsnittene under. Den foreslåtte metoden vil bli regulert i forskrift.
4.3.1.2 Utforming av forslag til ny metode for verdsetting av næringseiendom som ikke leies ut
Næringseiendom som ikke leies ut må som et utgangspunkt takseres for å finne antatt markedsverdi per 1. januar i ligningsåret. Verdien av næringseiendom kan variere fra år til år, og krav til årlig taksering vil være svært ressurskrevende.
Departementet foreslår i stedet en verdsettingsmetode som bygger på observerte verdier av eiendom av tilsvarende karakter og beliggenhet som den aktuelle næringseiendommen.
I prinsippet kan en slik metode ta utgangspunkt i faktiske priser ved salg av næringseiendom. Det er vanskelig å fremskaffe en tilstrekkelig god oversikt over salgspriser på eiendom av ulik type og beliggenhet til bruk for utarbeidelse av en ny verdsettingsmetode for ikke-utleid næringseiendom. Særlig i utkantstrøk vil omsetningen av næringseiendom være lav, og i noen områder helt fraværende for enkelte typer næringseiendom.
Departementet foreslår at den nye metoden for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom i hovedsak bygger på observerte utleieverdier som skattemyndighetene mottar i forbindelse med verdsetting av utleid næringseiendom. Metoden for verdsetting av utleid næringseiendom baseres på eiers faktiske utleieinntekter, og fastsettes med utgangspunkt i en kapitalisert utleieverdi. En slik fremgangsmåte for å finne antatt markedsverdi for fast eiendom er en velkjent metode, og benyttes i stor grad av takstmenn og bransjeaktører når de skal taksere næringseiendom.
Informasjon om utleiepriser, areal, beliggenhet og eiendomstype mv. som skattemyndighetene mottar om utleid næringseiendom, kan benyttes til å fastsette et sjablonsystem for verdsetting av næringseiendom som ikke leies ut. Også annen relevant informasjon om verdi av næringseiendommer kan hensyntas ved utformingen av den nye metoden.
Departementet foreslår at det utarbeides kvadratmetersatser som differensieres på grunnlag av beliggenhet og eiendomstype. Departementet legger opp til et enkelt system som tar høyde for varierende verdier av næringseiendom innenfor hver eiendomskategori, jf. punkt 4.3.3.
Departementet foreslår at grunnlaget for beregning av formuesskatt etter den nye metoden utgjør arealet for den aktuelle næringseiendom multiplisert med en differensiert kvadratmetersats etter eiendomstype. Formuesverdi settes til 40 prosent av beregningsgrunnlaget.
Fastsatt formuesverdi kan maksimalt utgjøre 60 prosent av eiendommens omsetningsverdi (sikkerhetsventilen). Dette innebærer at ligningsverdien kan settes ned etter krav fra skattyter dersom det dokumenteres at fastsatt formuesverdi er høyere enn 60 prosent av eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan normalt dokumenteres med relevant takst eller observerbar markedsverdi (typisk salgsvederlag for eiendommen). Disse begrensningsreglene tilsvarer det som gjelder for utleid næringseiendom. Departementet foreslår at sikkerhetsventilen for næringseiendom inntas direkte i skatteloven.
Ved at kvadratmetersatsene bygger på erfaringsmateriale for utleid næringseiendom, og med øvrige fellesregler, oppnås en stor grad av likhet i verdsetting av utleid og ikke-utleid næringseiendom.
Departementets forslag til ny metode for formuesverdsetting av ikke-utleid næringseiendom vil i det følgende bli omtalt som sjablonmetoden.
4.3.2 Virkeområdet for metoden for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom
4.3.2.1 Hovedregel
Departementet foreslår at sjablonmetoden kommer til anvendelse på næringseiendom som etter sin art faller inn under virkeområdet til metoden for verdsetting av utleid næringseiendom. Forslaget omfatter alle typer næringseiendom, herunder kontorlokaler, fabrikker, tomter, parkeringshus, butikker, verksted mv.
Bolig- og fritidseiendom faller utenfor virkeområdet til sjablonmetoden, inkludert bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet, andel i boligselskap, aksjeleiligheter mv. Departementet viser til kapittel 3 for en nærmere omtale av reglene om formuesverdsetting av bolig- og fritidseiendom.
Skatteloven innholder særregler om formuesverdsetting av jordbrukseiendom og skog, jf. skatteloven § 4-11. Også kraftanlegg verdsettes etter egne regler hjemlet i skatteloven § 18-5. Metoden for verdsetting av utleid næringseiendom kommer ikke til anvendelse på jordbrukseiendom, skog og kraftanlegg. Departementet foreslår at sjablonmetoden på en tilsvarende måte avgrenses mot eiendom som verdsettes etter særreglene for jordbrukseiendom, skog og kraftanlegg.
Etter departementets oppfatning bør også ikke-utleid næringseiendom i utlandet være omfattet av sjablonmetoden. Det vises blant annet til at utleid næringseiendom i utlandet er omfattet av de nye reglene om formuesverdsetting ved utleie. Det er imidlertid usikkert om innrapportere utleieverdier for næringseiendom i utlandet mv. vil gi et tilstrekkelig grunnlag for å fastsette differensierte kvadratmetersatser for denne gruppen næringseiendom. Departementet vil vurdere dette nærmere.
4.3.2.2 Næringseiendom som benyttes til ulike formål
Det er i dag ulike regler for verdsetting av forskjellige typer eiendom for formuesskatteformål. Fremgangsmetoden vil eksempelvis avhenge av om eiendommen er en bolig- og fritidseiendom, næringseiendom som benyttes i skattyters egen virksomhet, eller utleid næringseiendom. Klassifisering av eiendom i forbindelse med formuesverdsettingen (valg av verdsettingsmetode) skal i utgangpunktet foretas under ett for hver eiendom med eget gårds-, bruks- og seksjonsnummer mv. (matrikkelenhet), jf. Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) avsnitt 3.3.2. I seksjonerte bygg skal eksempelvis boligseksjoner vurderes etter reglene for verdsetting av bolig, se kapittel 3. Seksjoner i bygget som benyttes i eiers næringsvirksomhet, skal i dag normalt verdsettes etter takseringsreglene § 2-1-1. Ved første gangs taksering av slik eiendom for inntektsåret 2008 skal ligningsverdien verken overstige 80 prosent av eiendommens kostpris (for nybygg inkludert grunn) eller 80 prosent av eiendommens markedsverdi. I påfølgende inntektsår kan fastsatt formuesverdi endres ved generelle prosentvise justeringer.
Dersom matrikkelenheten delvis brukes til boligformål og delvis i eiers næringsvirksomhet, vil eiendommens hovedfunksjon etter ligningspraksis normalt avgjøre hvilken metode som skal benyttes ved verdsettingen. For eksempel skal hele eiendommen takseres etter boligreglene (takseringsreglene § 1-1-1) dersom en mindre del av boligen blir benyttet i eiers næringsvirksomhet.
Videre skal fast eiendom verdsettes etter utleiemetoden når mer enn 50 prosent av eiendommen er utleid som næringseiendom, jf. FSFIN § 4-10-2 annet ledd og omtalen under punkt 4.2. I slike tilfeller skal inntektsårets utleieinntekt divideres på utleid del av eiendommen, og deretter multipliseres med eiendommens samlede areal. Dersom en mindre del av næringseiendommen er utleid, skal hele eiendommen verdsettes etter takseringsreglene § 2-1-1, eventuelt etter reglene for verdsetting av bolig- og fritidseiedom, jf. over.
Departementet foreslår å videreføre hovedprinsippet om at hver matrikkelenhet skal vurderes under ett ved formuesverdsettingen.
Departementets forslag medfører ingen endring i avgrensningen mellom hhv. bolig- og fritidseiendom og ikke-utleid næringseiendom ved valg av verdsettingsmetode. Det betyr at sjablonmetoden i utgangspunktet skal anvendes ved verdsetting av eiendom hvor hoveddelen blir benyttet som ikke-utleid næringseiendom (eiendommens hovedfunksjon).
Videre foreslår departementet å videreføre det etablerte, tekniske skillet mellom utleid næringseiendom og ikke-utleid næringseiendom. Eiendommen skal verdsettes etter sjablonmetoden når mindre enn 50 prosent av eiendommens verdi (eventuelt areal) er utleid. I slike tilfeller skal også utleid del av næringseiendommen verdsettes gjennom bruk av sjablonmessig fastsatte kvadratmetersatser. Departementet vil vurdere om det er hensiktsmessig å gjøre enkelte unntak fra prinsippet om at hver matrikkelenhet skal behandles under ett ved formuesverdsettingen, eksempelvis større eiendom som blir benyttet til flere ulike formål.
4.3.2.3 Endring av bruk og eierskifte
Eiers bruk av eiendommen kan endres i løpet av inntektsåret. Eiendommen kan også bli realisert. Dette kan få betydning for valg av metode ved formuesverdsettingen. Eksempelvis innholder utleiemetoden bestemmelser om eiers endrede bruk av næringseiendom. Ved overgang i året fra utleid næringseiendom til ikke-utleid næringseiendom skal siste fastsatte formuesverdi etter utleiemetoden legges til grunn i overgangsåret etter gjeldende regler.
Forslaget om den nye sjablonmetoden for ikke-utleid næringseiendom vil i prinsippet medføre at alle næringseiendommer får justert formuesverdien hvert år som følge av svingninger i utleieverdiene. Dette kan skyldes årlige endringer i eiers utleieinntekter (utleid næringseiendom), eller årlige variasjoner i observerte utleiepriser (ikke-utleid næringseiendom). Etter departementets oppfatning er det ikke behov for å videreføre tidligere fastsatte formuesverdier på næringseiendom ved endring av bruk eller ved realisasjon.
Departementet foreslår i stedet at næringseiendommens reelle status ved utgangen av inntektsåret blir avgjørende for bruk av verdsettingsmetode for det aktuelle inntektsåret. Dette innebærer at sjablonmetoden i utgangspunktet kommer til anvendelse på næringseiendom som ikke er utleid per 31. desember i inntektsåret. Dersom eiendommen er utleid per 31. desember, skal verdsettingen bygge på eiers utleieinntekter etter gjeldende regler.
Når det gjelder næringseiendom som går over til boligeiendom ved bruksendring eller realisasjon, foreslår departementet at eiendommen i overgangsåret verdsettes etter det nye systemet for formuesverdsetting av boligeiendom, jf. kapittel 3. Ved overgang fra næringseiendom til fritidseiendom foreslår departementet å videreføre prinsippet om at ligningsverdien i overgangsåret skal bygge på formuesgrunnlaget for eiendommen fastsatt ved ligningen for foregående inntektsår. I overgangsåret må formuesverdien på fritidseiendom justeres ned fra 40 prosent til maksimalt 30 prosent av beregningsgrunnlaget. Videre skal verdien settes ned etter dokumentert krav fra skattyter om at ligningsverdien på fritidseiendom overstiger 30 prosent av markedsverdien.
Departementet vil vurdere å fastsette nærmere regler i forskrift om verdsetting av eiendom hvor bruken blir endret fra et inntektsår til et annet. Departementet vil også se nærmere på skattemessig behandling av (tidligere) utleid næringseiendom som står tom hele inntektsåret (dårlig utleiemarked el.), og verdsetting av bygninger som kondemneres i løpet av inntektsåret mv.
4.3.3 Differensierte kvadratmetersatser
4.3.3.1 Innledning
Departementet foreslår et system med sjablonfastsatte kvadratmetersatser til bruk for verdsetting av næringseiendom som ikke leies ut.
Informasjon om utleieinntekter, eiendomstype, areal og beliggenhet mv. for utleid næringseiendom rapporteres årlig til skattemyndighetene, som beregner formuesverdi av utleid næringseiendom etter utleiemetoden. Etter forslaget skal differensierte kvadratmetersatser til bruk for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom fastsettes med utgangspunkt i datagrunnlaget og formuesverdiene for utleid næringseiendom.
Departementet foreslår at kvadratmetersatsene inndeles på grunnlag av beliggenhet og eiendomstype (eiendomskategorier). Departementet tar sikte på å utarbeide et grovmasket system som tar høyde for årlige variasjoner i utleieverdiene mellom eiendom innenfor hver kategori. En grov inndeling i eiendomskategorier vil etter departementets oppfatning også gjøre systemet mer robust for denne gruppen eiendom.
I utgangspunktet skal inndeling i eiendomskategorier ligge fast, men den kan blant annet endres på grunnlag av større observerte utslag i utleieverdier for næringseiendom innenfor samme kategori.
Departementet legger opp til at kvadratmetersatsene for hver eiendomskategori kan oppdateres årlig på grunnlag av opplysninger som skattemyndighetene mottar i forbindelse med verdsetting av utleid næringseiendom mv. (generelt utleienivå for den aktuelle eiendomskategorien).
Kvadratmetersatser og eiendomskategorier fastsettes i forskrift.
4.3.3.2 Nærmere om differensierte kvadratmetersatser
Verdien av næringseiendom vil variere i ulike deler av landet. Det kan også være variasjoner i eiendomsverdiene innenfor den enkelte kommune.
Etter departementets oppfatning må kvadratmetersatsene differensieres på grunnlag av geografisk beliggenhet, men etter en grov inndeling, jf. forrige punkt. Inndelingen skal sikre at eiendom i utkantstrøk ikke blir verdsatt like høyt som eiendom i pressområder.
Videre kan verdien av næringseiendom variere innenfor samme område avhengig av eiendomstype. Eksempelvis vil markedsverdien av et butikklokale på bakkeplan normalt ha en høyere markedsverdi enn et lagerlokale som ligger i annen etasje av bygningen. Departementet foreslår at det fastsettes differensierte kvadratmetersatser for enkelte eiendomstyper. Også her foreslår departementet et grovmasket system.
En næringseiendom (matrikkelenhet) kan i visse tilfeller være omfattet av flere kategorier med hensyn til eiendomstype. En butikk med et tilhørende lagerlokale kan for eksempel falle inn under to eiendomskategorier dersom det blir fastsatt ulike kvadratmetersatser for butikklokale og lager innenfor det aktuelle området. Departementet foreslår at verdsettingen i utgangspunktet skal foretas med bruk av kvadratmetersatsen for den kategori som representerer det eiendommen i hovedsak benyttes til. I slike tilfeller skal hele eiendommen verdsettes ved bruk av samme kvadratmetersats.
Etter departementets oppfatning må det ved utarbeidelsen av differensierte kvadratmetersatser tas tilstrekkelig hensyn til varierende eiendomsverdier innenfor de ulike eiendomskategoriene mv. For å ta høyde for eventuelle utilsiktede utslag ved bruk av sjablonmetoden, skal ligningsverdien settes ned dersom skattyter kan dokumentere at fastsatt formuesverdi er høyere enn 60 prosent av eiendommens omsetningsverdi, jf. Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) punkt 3.3.6. Sikkerhetsventilen fastsettes i dag av Skattedirektoratet. Departementet foreslår at sikkerhetsventilen for næringseiendom blir lovfestet, jf. kapittel 3.
4.3.4 Innrapportering av opplysninger om næringseiendom
Departementets forslag krever at skattemyndighetene har tilgang til oppdaterte opplysninger om areal, eiendomstype og beliggenhet mv. for de næringseiendommene som skal verdsettes etter sjablonmetoden. I dag har skattemyndighetene ikke tilgang til alle slike nødvendige opplysninger.
Departementet foreslår at innrapportering av opplysninger om ikke-utleid næringseiendom og beregning av formuesgrunnlag mv. foretas på skjema fastsatt av skattemyndighetene, og leveres som vedlegg til selvangivelsen for det aktuelle inntektsåret, jf. ligningsloven § 4-4 og FSFIN § 4-12, jf. skatteloven § 4-12 fjerde ledd bokstav a.
Departementet antar at plikten til å innrapportere eiendomstype, beliggenhet og beregning av formuesgrunnlag etter fastsatte satser ikke medfører særlig medarbeid for skattyter. Videre antar departementet at skattyter normalt besitter arealinformasjon om eiendommen, eller på en enkel måte kan skaffe seg slik informasjon.
4.3.5 Lovforslag, høring mv.
4.3.5.1 Lovforslag
Etter skatteloven § 4-10 tredje ledd kan formuesverdi av næringseiendom «fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi. Departementet kan gi forskrift om verdsettelse av næringseiendom». På grunn av forslaget til et nytt system for formuesverdsetting av boligeiendommer, foreslår departementet at lovreglene i skatteloven § 4-10 tredje ledd videreføres i skatteloven § 4-10 nytt fjerde og femte ledd.
Etter departementets oppfatning vil forslaget om en verdsettingsmetode for næringseiendom som bygger på observerte utleieverdier ligge innenfor ordlyden av gjeldende skatteloven § 4-10 tredje ledd første punktum.
Departementet foreslår likevel å presisere at næringseiendom kan verdsettes ved bruk av sjablonfastsatte kvadratmetersatser som tar utgangspunkt i utleieverdier for tilsvarende eiendom, jf. lovforslaget § 4-10 nytt fjerde ledd annet punktum. Videre foreslår departementet at sikkerhetsventilen for næringseiendom blir lovfestet i § 4-10 første ledd nytt tredje punktum, jf. punkt 4.3.1.2 og punkt 4.3.3.2. Hjemmel til å gi forskriftsregler om formuesverdsetting av utleid og ikke-utleid næringseiendom følger av forslaget til skatteloven § 4-10 nytt femte ledd.
Ved innføringen av utleiemetoden ble det vedtatt overgangsregler for ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, jf. lov 12. desember 2008 nr. 99 XII (overgangsregler). Utleid næringseiendom som eies av slike selskap skal etter overgangsreglene verdsettes etter utleiemetoden fra og med inntektsåret 2008, med effekt for formueskattepliktig aksjeeier fra og med inntektsåret 2009.
Under høringen av nye forskriftsregler om verdsetting av utleid næringseiendom viste flere høringsinstanser til praktiske utfordringer knyttet til innrapportering av nye formuesverdier etter overgangsreglene for inntektsåret 2008.
I lys av dette foreslår departementet ingen overgangsregler for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom som eies av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Det medfører at ny formuesverdi etter sjablonmetoden for eiendom som eies av ikke-børsnoterte aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper vil inngå i selskapets samlede skattemessige formuesverdi fra og med inntektsåret 2010, som legges til grunn for beregning av aksjenes skattemessige formuesverdi med virkning fra og med inntektsåret 2011, jf. skatteloven § 4-12.
Departementet viser til forslag til skatteloven § 4-10 første ledd nytt tredje punktum og nytt fjerde og femte ledd.
4.3.5.2 Forskriftsregler, høring mv.
Departementets forslag til skatteloven § 4-10 nytt fjerde ledd annet punktum gir lovgrunnlaget for sjablonmetoden. Med hjemmel i skatteloven § 4-10 nytt femte ledd vil departementet så fastsette utfyllende forskriftsregler.
Departementet vil i samarbeid med Statistisk sentralbyrå og Skattedirektoratet utforme forslag til et system for å fastsette differensierte kvadratmetersatser til bruk for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom etter sjablonmetoden. Inndeling på grunnlag av eiendomstype og beliggenhet mv. vil i hovedsak bygge på informasjon som skattemyndighetene har mottatt i forbindelse med formuesverdsetting av utleid næringseiendom, jf. Prop. 1 S (2009-2010) Skatte-, avgifts- og tollvedtak punkt 2.3.5.
Departementet foreslår at inndeling av næringseiendom på grunnlag av eiendomstype og beliggenhet (eiendomskategorier) blir fastsatt i forskrift til skatteloven. Departementet tar sikte på at kvadratmetersatsene for hver eiendomskategori fastsettes av Skattedirektoratet for det aktuelle inntektsår. Satsene utarbeides etter en fastsatt metode som tar utgangspunkt i utleieverdier for utleid næringseiendom.
Forslag til forskriftsregler om sjablonmetoden vil bli sendt på høring i løpet av våren 2010.
4.4 Økonomiske og administrative konsekvenser
Departementets forslag medfører at ligningsverdien for en del ikke-utleid næringseiendom blir økt betydelig, mens andre næringseiendommer vil få reduserte ligningsverdier som følge av at de i dag har en formuesverdi som utgjør mer enn 40 prosent av antatt markedsverdi. Det vises blant annet til at ligningsverdiene på ikke-utleid næringseiendom ble økt sjablonmessig med 60 prosent fra 2008 til 2009. I sum anslår departementet at forslaget bare vil ha mindre provenyvirkninger.
4.5 Ikrafttredelse
Departementet foreslår at endringene trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2010. Det vises til forslag til ikrafttredelsesbestemmelse.