8 Godkjenning av utenlandsk utdanning og praksis - EØS-tilpasning

8.1 Gjeldende rett

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd utstedes eiendomsmeglerbrev av departementet (delegert til Kredittilsynet) til den som:

1. har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen,

2. har minst to års praktisk erfaring,

3. er solvent (jf. konkursloven av 8. juni 1984 nr. 58 § 61), og

4. har ført en hederlig vandel.

Som godkjent eiendomsmeglereksamen etter lovens § 2-3 første ledd nr. 1 regnes bestått eksamen fra utdanningsinstitusjon med studieplan og eksamenskrav som Kredittilsynet har godkjent, jf. forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling § 1-1 første ledd. Kredittilsynet kan etter søknad i det enkelte tilfelle godkjenne utenlandsk eksamen, jf. forskriften § 1-1 annet ledd. Det er ikke fastsatt krav om prøveperiode eller egnethetsprøve for utlendinger som søker om norsk eiendomsmeglerbrev.

8.2 EØS-regler

Etter EØS-regler som svarer til rådsdirektiv 92/51/EØF av 18. juni 1992 om annen generelle ordning for godkjenning av yrkeskompetansegivende utdanning som supplement til direktiv 89/48/EØF (EØS-avtalen vedlegg VII, nr. 1a), plikter medlemsstatene å gi søkere fra andre medlemsstater adgang til lovregulerte yrker som i vertsstaten krever visse kvalifikasjoner, forutsatt at søkeren har de kvalifikasjoner som kreves for å utføre det aktuelle yrket i en annen medlemsstat (artikkel 3 og 5). Direktivet kommer til anvendelse på alle statsborgere i en medlemsstat som ønsker å utøve et lovregulert yrke som selvstendig næringsdrivende eller som lønnsmottaker i en versstat (artikkel 2). Direktivet gjelder som supplement til rådsdirektiv 89/48/EØF, som gjelder høyere yrkeskompetansegivende utdanning av minst tre års varighet som finner sted etter utdanning på nivå med videregående skole (artikkel 3, jf. artikkel 1 a). Det skilles i Rdir. 92/51/EØF mellom krav om utdanning av mer enn ett års varighet («diplom») og krav om utdanning av mindre enn ett års varighet («eksamensbevis»). Godkjent eiendomsmeglerutdanningen i Norge er av to års varighet, og norsk eiendomsmeglerbrev må derfor anses som et «diplom» etter Rdir. 92/51 EØF. Der vertsstaten setter krav om «diplom», gjelder et eget regelsett om vilkår mv. som vertsstaten kan sette for godkjenning av utenlandsk yrkesutøver (kapittel III og IV).

Vertsstat som krever «diplom» kan kreve at en søker fremlegger bevis for yrkeserfaring etter nærmere regler, når varigheten av utdanningen anført som grunnlag for søknaden er minst ett år kortere enn den utdanningstid som kreves i vertsstaten, forutsatt at søkeren ikke innehar et «diplom» fra hjemstaten (artikkel 4 nr. 1, bokstav a).

Vertsstaten kan alternativt (artikkel 4 nr. 2) kreve at søkeren gjennomgår en prøveperiode på høyst tre år eller avlegger en egnethetsprøve når søkerens utdanning omfatter teoretiske og/eller praktiske fagområder som avviker vesentlig fra det vertsstaten krever (artikkel 4 nr. 1, bokstav b, første ledd og artikkel 5 bokstav b, tredje ledd). Vilkåret i direktivet om vesentlig avvik i utdanningen gjelder bare der hjemstaten krever utdanning av minst ett års varighet (artikkel 4 nr. 1, bokstav b, første ledd, første strekpunkt). Vertsstaten må gi søkeren rett til å velge mellom en prøveperiode eller en egnethetsprøve (artikkel 4 nr. 1, bokstav b, annet ledd). Etter en særskilt prosedyre med melding til EU-kommisjonen, kan vertsstaten likevel frata søkeren retten til å velge mellom prøveperiode og egnethetsprøve dersom Kommisjonen ikke vedtar innsigelser (artikkel 4 nr. 1, bokstav b, annet ledd og artikkel 5 bokstav b, fjerde ledd, jf. artikkel 14). Videre kan vertsstaten forbeholde seg retten til å velge mellom en prøveperiode og egnethetsprøve for yrker der utøvelsen krever nøyaktig kjennskap til nasjonal lovgivning og der rådgivning og/eller bistand med hensyn til nasjonal lovgivning utgjør et vesentlig og vedvarende element i utøvelsen (artikkel 4 nr. 1, bokstav b, tredje ledd).

8.3 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet foreslår at eiendomsmeglerbrev skal kunne utstedes til den som godtgjør rett til å opptre som mellommann ved omsetning av fast eiendom i en annen EØS-stat, og at nærmere regler gis av departementet. Kredittilsynet foreslår samtidig endringer i eiendomsmeglingsforskriften der det tas inn slike nærmere regler. Etter forslaget til forskrifter må søkeren enten ha gjennomgått en prøveperiode i Norge på tre år eller ha bestått en egnethetsprøve i samsvar med rdir. 92/51 EØF. Kredittilsynet uttaler følgende om utstedelse av eiendomsmeglerbrev i brev 16. mai 1997:

«Adgangen til å utøve eiendomsmegling i Norge er, dersom virksomheten ikke drives på grunnlag av bevilling som advokat, betinget av at vedkommende er statsautorisert eiendomsmegler. I henhold til direktivet må derfor en søker fra EØS-stat som kan vise til tilsvarende rett i sitt hjemland, få samme status her i landet etter bestått egnethetsprøve eller prøveperiode. En viser i denne sammenheng til ikke-diskrimineringsprinsippet som følger av direktivets art. 11 nr. 1 hvor det fremgår at vedkommende myndighet i vertsstaten skal sikre medlemsstaters borgere, når de oppfyller vilkårene for adgang til og utøvelse av et lovregulert yrke på deres territorium, rett til å bruke den yrkestittel i vertsstaten som svarer til dette yrket. Man kan her tenke seg to ulike løsninger.

Enten kan man gi en form for tillatelse til utenlandske meglere som gir de samme rettigheter som et meglerbrev gir, eller man kan utstede et vanlig meglerbrev til søkeren når vilkårene er oppfylt. Eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 1, jfr. fjerde ledd, som fastsetter hvem som kan være faglig leder i et meglerforetak, henviser direkte til utstedt meglerbrev. Videre fremgår det av eiendomsmeglingsloven § 2-3 tredje ledd at bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke tittelen «statsautorisert eiendomsmegler». På bakgrunn av dette synes det å være mest hensiktsmessig å utstede meglerbrev i henhold til § 2-3.

Denne løsningen krever en endring av eiendomsmeglingsloven § 2-3, da det her ikke åpnes for utstedelse av meglerbrev på andre vilkår enn de som følger av første ledd nr. 1 til 4. I eiendomsmeglingforskriften § 1-1, jfr. eiendomsmeglingsloven § 2-3 annet ledd, er det dog inntatt en hjemmel for Finansdepartementet til å godkjenne utenlandsk eksamen etter søknad i det enkelte tilfelle, men da direktivet som nevnt innledningsvis gjelder godkjenning av retten til å utøve de enkelte yrker, og ikke en akademisk godkjenning av de respektive utdanninger, synes ikke denne bestemmelse å tilfredsstille direktivets intensjon. Vi foreslår derfor et nytt tredje ledd i § 2-3 med følgende ordlyd:

«Eiendomsmeglerbrev kan også utstedes til den som godtgjør rett til å opptre som mellommann ved omsetning av fast eiendom i en annen stat som omfattes av Det europeiske økonomiske samarbeidsområde. Nærmere regler gis av departementet».

Når det gjelder dokumentasjon for tilsvarende rett i en annen EØS-stat følger det av art. 12 første ledd at vertsstaten skal, som bevis på at vilkårene nevnt i artikkel 3 til 9 er oppfylt, godta de bekreftelser og dokumenter som er utstedt av vedkommende myndigheter i medlemsstatene og som vedkommende person skal fremlegge til støtte for sin søknad om tillatelse til å utøve det aktuelle yrket».

Når det gjelder krav til egnethetsprøve mv. uttaler Kredittilsynet:

«I kapittel III artikkel 4 bokstav a) fremgår det at artikkel 3 ikke er til hinder for at en vertsstat også kan kreve at søkeren med postgymnasial utdanning av minst ett års varighet fra sitt hjemland, fremlegger bevis for yrkeserfaring, når varigheten av utdanningen anført som grunnlag for søknaden i henhold til artikkel 3 første ledd bokstav a) og b), er minst ett år kortere enn den utdanningstid som kreves i vertsstaten. Dette vilkåret kan ikke sies å være særlig hensiktsmessig å benytte da utenlandsk yrkeserfaring ikke nødvendigvis sikrer kvaliteten på de tjenester som skal ytes av en eiendomsmegler her i landet.

I kapittel III artikkel 4 bokstav b) første strekpunkt fremgår det imidlertid at artikkel 3 heller ikke er til hinder for at en vertsstat også kan kreve at den samme søkeren istedenfor gjennomgår en prøveperiode på høyst tre år eller består en egnethetsprøve når den utdanning vedkommende har fått i henhold til artikkel 3 første ledd bokstav a) eller b), omfatter teoretiske og/eller praktiske fagområder som avviker vesentlig fra dem som omfattes av det diplom som er definert i dette direktiv eller i direktiv 89/48/EØF og som vertsstaten krever.

For å få utstedt et norsk eiendomsmeglerbrev er det bl.a. krav om bestått godkjent eiendomsmeglereksamen. Den eksamen som avlegges ved Bedriftsøkonomisk Institutt forutsetter inngående kunnskaper om norske til dels særegne lover og regler vedrørende eiendomsmegling og fast eiendom. Det må derfor være riktig at Norge med hjemmel i ovennevnte bestemmelse kan fastsette vilkår om egnethetsprøve eller prøveperiode for den søker som er i besittelse av et diplom, da den utdanning vedkommende har fått i en annen EØS-stat omfatter teoretiske fagområder som avviker vesentlig fra den norske eiendomsmeglerutdanningen».

Når det gjelder andre krav til søkere fra EØS-land, uttaler Kredittilsynet bl.a.:

«Eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd nr. 4 fastsetter vilkåret om hederlig vandel for å bli statsautorisert eiendomsmegler og dermed adgangen til å utøve yrket. Dette innebærer at norske søkere må fremlegge fersk politiattest. I henhold til direktivet vil vi også kunne kreve dokumentasjon vedrørende dette forhold fra søkere fra EØS-stater. Dette følger implisitt av art. 10 nr. 1 der det fremgår at vedkommende myndighet i en vertsstat som gjør adgangen til eller utøvelsen av et lovregulert yrke betinget av at søkeren fremlegger bevis for god vandel eller hederlighet eller for at vedkommendes bo ikke er tatt under konkursbehandling, eller som suspenderer eller forbyr utøvelsen av yrket på grunn av alvorlige forsømmelser i utøvelsen, eller overtredelse av straffeloven, skal godta som tilstrekkelig bevis at statsborgere i en medlemsstat som ønsker å utøve yrket på dens territorium, fremlegger dokumenter utstedt av vedkommende myndigheter i hjemstaten eller seneste oppholdsstat, som viser at disse kravene er oppfylt.

Når det gjelder kravet til solvens i § 2-3 første ledd nr. 3, så er ikke dette vilkåret nevnt i denne artikkel. Dette innebærer at vi bare kan be om dokumentasjon for at vedkommendes bo ikke er tatt under konkursbehandling.»

8.4 Høringsinstansenes merknader

Konkurransetilsynet støtter forslaget fra Kredittilsynet ut fra et konkurransepolitisk syn. Konkurransetilsynet legger også vekt på at dette kan åpne adgang for en kompetanse i Norge som både norske og utenlandske borgere vil kunne ha nytte av.

Øvrige høringsinstanser har ikke hatt merknader til Kredittilsynets forslag.

8.5 Departementets vurdering

Gjeldende regler i eiendomsmeglingsloven er ikke til hinder for at utlendinger kan gis rett til å drive eiendomsmegling i Norge. Det vises her særlig til at regler fastsatt i medhold av eindomsmeglingsloven § 2-3 annet ledd åpner for godkjenning av utenlandsk eksamen som grunnlag for utstedelse av eiendomsmeglerbrev, jf. forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling § 1-1 annet ledd om at Kredittilsynet etter søknad i det enkelte tilfelle kan godkjenne utenlandsk eksamen (se pkt. 8.1). Departementet har mottatt enkelte søknader fra personer godkjent som eiendomsmeglere i Sverige om godkjenning av svensk eiendomsmeglereksamen som grunnlag for utstedelse av eiendomsmeglerbrev. EØS-forpliktelsene etter Rdir. 92/51/EØF om annen generelle ordning for godkjenning av yrkeskompetansegivende utdanning som supplement til direktiv 89/48/EØF, har i disse sakene vært oppfylt ved anvendelse av krav om yrkeserfaring i henhold til artikkel 4 nr. 1, bokstav a (se pkt. 8.2). Kredittilsynet mener at dette vilkåret ikke kan sies å være særlig hensiktsmessig å benytte da utenlandsk yrkeserfaring ikke nødvendigvis sikrer kvaliteten på de tjenester som skal ytes av en eiendomsmegler her i landet. Departementet er enig i dette, og legger her vekt på at det bl.a. vil være nødvendig med kunnskap om de norske reglene som gjelder ved omsetning av eiendom. Departementet går derfor, i likhet med Kredittilsynet, inn for å fastsette regler i samsvar med Rdir. 92/51/EØF om krav til å gjennomføre en prøveperiode eller bestå en egnethetsprøve. Det vises til at ingen høringsinstanser har hatt merknader til Kredittilsynets forslag om dette.

Kredittilsynet legger til grunn at Rdir. 92/51/EØF setter begrensninger også på vertsstatens adgang til å sette vilkår for godkjenning av utenlandsk yrkesutøver som ikke har sammenheng med søkerens kvalifikasjoner. Kredittilsynet uttaler at «når det gjelder kravet til solvens i § 2-3 første ledd nr. 3, så er ikke dette vilkåret nevnt i denne artikkel [artikkel 10]. Dette innebærer at vi bare kan be om dokumentasjon for at vedkommendes bo ikke er tatt under konkursbehandling». Departementet har vanskelig for å se at direktivet medfører slike begrensninger. Det vises til artiklene 3 og 5 (innledningen) hvor det framgår at vedkommende myndighet «under henvisning til manglende kvalifikasjoner» ikke kan nekte en statsborger i en medlemsstat adgang til eller utøvelse av dette yrket på samme vilkår som vertsstatens egne borgere. Departementet går i samsvar med dette inn for at de av kravene i eiendomsmeglingsloven § 2-3 som ikke gjelder utdanning og praksis fullt ut skal gjelde for utlendinger som søker om norsk eiendomsmeglerbrev. Etter de endringer som foreslås i denne proposisjonen vil dette være krav om at søkeren har ført en hederlig vandel (nr. 3), er myndig (nr. 4), og er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller (nr. 5). Videre må det ikke foreligge noe forhold som etter § 2-9 annet ledd kunne ført til at eiendomsmeglerbrevet ville blitt kalt tilbake (søkeren har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller grovt eller gjentatte ganger har overtrådt eiendomsmeglers plikter etter lov eller forskrifter).

Kredittilsynet har bare foreslått regler som åpner for utstedelse av eiendomsmeglerbrev til eiendomsmegler som er statsborger i en EØS-stat. Departementet mener adgangen til utstede eiendomsmeglerbrev til utlendinger ikke bør begrenses til statsborgere av EØS-stater, forutsatt at Norge har inngått avtale med vedkommende hjemstat om gjensidig godkjenning av eiendomsmeglere. Dette er i tråd med tilsvarende regler foreslått for revisorer i Ot.prp. nr. 75 (1997-98).

Departementet foreslår etter dette at eiendomsmeglerbrev kan utstedes til den som har rett til å drive eiendomsmegling, jf. § 1-1, i en annen EØS-stat eller en stat Norge har inngått avtale om gjensidig godkjenning av eiendomsmeglere med, dersom:

• vedkommende har bestått en egnethetsprøve eller gjennomført en prøveperiode i samsvar med regler fastsatt av departementet,

• vilkårene i § 2-3 første ledd nr. 3 til 6 om hederlig vandel mv. er oppfylt.

Det foreslås at departementet kan gi nærmere regler om utstedelse av eiendomsmeglerbrev etter denne bestemmelsen.

Det vises til departementets forslag til eiendomsmeglingsloven § 2-3 nytt tredje ledd.

Departementet legger opp til at myndigheten til å fastsette regler i medhold av de foreslåtte bestemmelsene delegeres til Kredittilsynet.