6 Boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag

6.1 Gjeldende rett

Et boligbyggelag er etter lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag § 1 et andelslag som har til formål «på vegne av andelseierne - enten enkeltvis eller organisert i borettslag - å skaffe boligbygg og andre bygg som hører naturlig sammen hermed». Medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag omfattes av formålet etter bestemmelsen.

Etter eiendomsmeglingsloven § 1-1 annet ledd nr. 2 regnes ikke boligbyggelags medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget som eiendomsmegling. Unntaket innebærer at reglene i eiendomsmeglingsloven ikke gjelder for slik eiendomsmegling. Unntaket har særlig betydning i forhold til følgende regler i eiendomsmeglingsloven:

• krav om eiendomsmeglerbevilling (§ 2-1) som bl.a. er betinget av at faglig leder for virksomheten er statsautorisert eiendomsmegler eller advokat (§ 2-1 fjerde ledd)

• det skal stilles sikkerhet på minst 10 mill. kroner for eiendomsmegling (§ 2-5, jf. eindomsmeglingsforskriften kapittel 2). Ansvaret kan ytterligere begrenses til 2,5 mill. kroner per oppdrag per skadelidt.

• forbud mot å drive annen virksomhet enn eiendomsmegling (§ 2-6)

• eiendomsmeglerforetak er underlagt tilsyn av Kredittilsynet (§ 2-1 tredje ledd, jf. § 2-7)

• regler om eiendomsmegleroppdraget og utførelsen av dette, bl.a. at megleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk (kapittel 3)

• regler om meglerens vederlag, bl.a at vederlag for eiendomsmegling bare kan kreves av oppdragsgiver (normalt selger) (kapittel 4)

Etter boligbyggelagsloven § 1 annet ledd gjelder de forskrifter som er gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven om behandling av betrodde midler for boligbyggelags medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget. Det gjelder bl.a. krav om oppbevaring av klientmidler på klientkonto.

Det er ikke regler i borettslovgivningen om at boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag skal ledes av særskilt kyndige personer, at det skal stilles sikkerhet som dekker ansvar boligbyggelaget kan pådra seg i forbindelsen med slik eiendomsmegling eller at virksomheten er underlagt tilsyn.

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 annet ledd kan departementet (delegert til Kredittilsynet) i det enkelte tilfelle gi boligbyggelag bevilling til å drive generell eiendomsmegling, jf. også boligbyggelagsloven § 1 første ledd bokstav e. For slik eiendomsmegling gjelder reglene i eiendomsmeglingsloven.

6.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet foreslår at boligbyggelags medvirkning til annenhåndsomsetning av adkomstdokumenter i tilknyttede borettslag, i utgangspunktet skal omfattes av lov om eiendomsmegling. Det foreslås imidlertid unntak fra enkelte av lovens bestemmelser.

Kredittilsynet skiller mellom boligbyggelags medvirkning ved opprinnelig tildeling og senere omsetning av borettsandeler i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet ser det slik at opprinnelig tildeling best kan sammenlignes med egenhandel, og derfor fremdeles bør holdes utenfor reglene i eiendomsmeglingsloven. Kredittilsynet foreslår et særskilt unntak fra reglene i eiendomsmeglingsloven for boligbyggelags medvirkning ved tildeling av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget før borettslaget overtas av andelseierne i medhold av borettslagsloven § 8. Regulering av boligbyggelagenes opprinnelige tildeling av andeler bør etter Kredittilsynets syn eventuelt vurderes tatt inn i boligbyggelagsloven.

Kredittilsynet uttaler om forslaget (brev 20. mars 1995):

«Lov om eiendomsmegling unntar uttrykkelig boligbyggelags omsetning av adkomstdokumenter i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet har her foretatt en gjennomgang av de bestemmelser som gjelder for slik formidling, med sikte på å klargjøre hvorvidt det unntak som i dag gjelder er hensiktsmessig. Vi finner her at det generelt ikke synes tilstrekkelig grunnlag for å unnta denne formidling fra lovens bestemmelser. Det er derfor foreslått å oppheve dette unntaket. [...]

Boligbyggelags medvirkning til omsetning av adkomstdokumenter i tilknyttede borettslag er i dag ikke underlagt offentlig tilsyn. Forslaget medfører at denne type formidling, på lik linje med eiendomsmegling utført av eiendomsmeglerforetak og advokater, underlegges slikt tilsyn.»

Forslaget er nærmere omtalt i notat vedlagt Kredittilsynets brev 20. mars 1995 (s. 12):

«Det er etter vår oppfatning liten eller ingen reell forskjell på boligbyggelagenes medvirkning som forretningsfører ved omsetning eller utleie av tilknyttede borettslagsleieligheter og eiendomsmegling som faller innenfor lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53. [...]

Det er etter vår oppfatning ikke noe som tilsier at slik megling er «enklere» enn annen boligformidling. Kredittilsynet kan ikke se at det er noe som skulle tilsi at boligbyggelagenes virksomhet vesentlig skiller seg fra virksomheten i andre eiendomsmeglingsforetak, eller f.eks. fra boligbyggelag som omsetter andeler i borettslag der de er forretningsførere, men uten at laget er tilknyttet.

Ut fra det som er sagt om boligbyggelags megling kan det se ut som disse problemstillingene ikke er tilstrekkelig vurdert i forarbeidene.

Kredittilsynet har, gjennom telefonhenvendelser fra brukere av salgsapparatet i boligbyggelag, erfart at publikum ofte er uvitende om at denne type formidling ikke er underlagt eiendomsmeglingsloven. Virksomheten drives på samme måte som eiendomsmegling, men særlig vederlagsbestemmelsene har fått en del til å reagere. Se nærmere om disse nedenfor. I tillegg har publikum etterlyst klare regler om saksbehandling.

Dersom eiendomsmeglingsloven får anvendelse, vil forholdet til eksisterende og potensielle andelseiere bli langt bedre avklart.

Konklusjonen blir derfor at det ut fra omsetningens karakter synes liten grunn til å operere med andre regler for omsetning av tilknyttede borettsandeler enn for omsetning av andre objekter.»

Kredittilsynet har vurdert om reglene i eiendomsmeglingsloven bør gjelde fullt ut for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet uttaler generelt om dette (notatet s. 13):

«En rekke boligbyggelag er i dag medlem av NBBL, og er underlagt en viss bransjekontroll. De fleste boligbyggelag har også forsikringer som dekker det erstatningsansvar de vil kunne komme i. En rekke boligbyggelag følger også lov om eiendomsmegling vedrørende selve formidlingen, selv om de ikke er forpliktet til det. Det synes imidlertid lite betryggende at boligbyggelagene selv skal kunne velge bort sikkerhetsstillelse, krav til saksbehandlingen, krav til økonomien i foretaket m.m. Nettopp de lag som har størst behov for et strengt regelverk vil av kostnadsmessige hensyn kunne velge dette bort.»

Kredittilsynet antar det vil kunne være vanskelig for enkelte boligbyggelag å oppfylle kravet om at faglig leder skal være statsautorisert eiendomsmegler eller advokat. Kredittilsynet uttaler om dette (notatet s. 13):

«Det er her tale om ca. 100 boligbyggelag. Enkelte boligbyggelag er små, og det vil kun dreie seg om svært sporadisk omsetning av tilknyttede borettsandeler. Å ansette en faglig leder slik loven i dag krever, vil kunne by på uforholdsmessig store kostnader. Det skal også nevnes at det vil kunne være problematisk å få dekket opp alle stillingene, dersom det uten overgangsordninger skulle kreves faglig leder i samtlige foretak.

Kredittilsynet ser det slik at det her bør kunne innføres en dispensasjonsadgang. I en eventuell vurdering av om slik dispensasjon skal gis, vil den eventuelle faglige leders erfaring innenfor denne type formidling samt den faglige leders utdannelse, vandel og solvens måtte vurderes, slik tilfellet er ved tildeling av meglerbrev. Den faglige leder vil imidlertid ikke gis meglerbrev, kun en dispensasjon til å være faglig leder i foretaket.

I tillegg til en vurdering av den faglige leders kompetanse, må omsetningsvirksomheten i boligbyggelaget vurderes. Her kan det være aktuelt å begrense dispensasjonen fra eiendomsmeglingslovens bestemmelser til å bare gjelde megling av andeler i tilknyttede borettslag.

Eventuelle distriktsmessige hensyn vil også måtte stå sentralt i vurderingen.

Dispensasjonen bør gis for en nærmere begrenset periode, slikt at boligbyggelaget får rimelig tid til å ansette en advokat eller statsautorisert megler, evt. slik at allerede ansatte personer gis anledning til å fullføre den nødvendige utdannelse for å få tildelt meglerbrev. Det overordnede mål må være at samtlige foretak, inklusive boligbyggelag, med tiden oppfyller samtlige av dagens krav til et eiendomsmeglingsforetak.»

Kredittilsynet antar at dispensasjonsbestemmelsen bør utformes generelt, bl.a. for å likestille foretak for eiendomsmegling som er skilt ut fra et boligbyggelag og som etter vedtektene bare skal formidle andeler i borettslag tilknyttet boligbyggelaget. Kredittilsynet mener det normalt vil være en fordel om boligbyggelaget skiller ut eiendomsmeglingen i eget foretak.

Kredittilsynet går inn for at det, i henhold til gjeldende regler, skal kunne dispenseres fra forbudet mot at eiendomsmeglerforetak driver annen virksomhetfor boligbyggelag som ikke skal drive annen eiendomsmegling enn medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet uttaler om dette (notatet s. 14):

«Lovens § 2-1 jfr. § 2-6 innebærer at det i et eiendomsmeglingsforetak i utgangspunktet ikke skal drives annen virksomhet enn eiendomsmegling. I henhold til § 2-1 kan det imidlertid dispenseres fra kravet om utskillelse for boligbyggelag som ønsker å drive megling. Kredittilsynet ser det slik at denne adgangen til å dispensere bør nyttes i de tilfeller der det bare er tale om omsetning av tilknyttede borettsandeler. Omsetningen skjer ofte i tilknytning til andre funksjoner i boligbyggelaget, som tegning av medlemsskap, opptakelse av lån, opprettelse av sparekonti, forretningsførerdriften etc.»

Kredittilsynet har vurdert om krav til sikkerhetsstillelse på minst 10 mill. kroner vil være for høyt for boligbyggelag som ikke skal drive annen eiendomsmegling enn medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet uttaler om dette (notatet s. 14-15):

«Det vil også bli stilt krav om sikkerhetsstillelse som skal dekke ethvert ansvar boligbyggelaget måtte pådra seg i forbindelse med meglingen.

Det kan diskuteres om sikkerhetens størrelse er for høy sett i forhold til den risiko slik formidling innebærer. I eiendomsmeglingsforetak skal sikkerheten som kjent være minst 10 millioner kroner. I motsetning til eiendomsmeglingsforetak omsettes det bare en type boliger sett hen til eierform. Feilkildene ved innhenting av opplysninger vil også være færre, da boligbyggelaget som nevnt sitter på de fleste opplysninger i kraft av sin rolle som utbygger og forretningsfører.

Kredittilsynet vil her fremheve at det også blant de ordinære eiendomsmeglingsforetak og advokater eksisterer aktører der virksomhetens omfang ikke tilsier en sikkerhetsstillelse på 10 millioner kroner. Vi er av den oppfatning at det er liten grunn til å redusere minimumssikkerheten for denne type formidling. Sikkerheten forutsettes å ha samme dekningsområde som eiendomsmeglergarantier. Spesielt i forbindelse med oppgjørsfeil kan ansvaret forholdsvis raskt beløpe seg til betydelige summer. Den eventuelle redusert risiko som følge av enklere saksbehandling vil kunne gjenspeiles i den premie lagene må betale. Skulle det i praksis vise seg at kravet til sikkerhetsstillelse i enkelttilfeller får svært urimelige utslag, vil dette kunne avhjelpes ved en dispensasjonsadgang i forskrift om eiendomsmegling av 20. mars 1990 § 2-4. Det er imidlertid ikke utformet noe konkret forslag om slik dispensasjonsadgang på det nåværende tidspunkt.

Dersom boligbyggelagets økonomi er så svak at de ikke makter å stille angjeldende garanti er det slik Kredittilsynet ser det være betenkelig å la laget drive eiendomsmegling.»

Eiendomsmeglingsforetak er underlag tilsyn av Kredittilsynet. Kredittilsynet mener at frivillig tilsyn av boligbyggelags medvirkning ved omsetning av borettsandeler i regi av NBBL (se over) ikke er tilstrekkelig, og mener at også slik eiendomsmegling bør underlegges offentlig tilsyn.

Kredittilsynet mener at reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 3 om oppdraget og utførelsen av dette bør gjelde også for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet uttaler om dette (notatet s. 15):

«[Eiendomsmeglingsloven kapittel 3] inneholder bestemmelser om saksbehandling. Det synes ikke å være noen grunn til at disse regler ikke også skal gjelde for boligbyggelags omsetning av tilknyttede andeler. Reglene sikrer at kjøper og selger i rimelig grad sikres forsvarlig saksbehandling. All den stund arbeidsoppgavene ved salg av slike andeler ikke avviker fra annen eiendomsmegling, synes det liten grunn til at disse bestemmelsene ikke skal få anvendelse. Det skal her også pekes på at boligbyggelaget i kraft av sin rolle som forretningsfører, normalt besitter det meste av den nødvendige informasjon, slik at reglene synes lite tyngende.»

Kredittilsynet mener videre at reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 4 om meglerens vederlagbør gjelde også for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Kredittilsynet uttaler om dette bl.a. (notatet s. 15):

«Boligbyggelagene kan belaste kjøper for sitt vederlag i forbindelse med omsetningen av borettsandelen, i motsetning til eiendomsmeglingsforetak som bare kan kreve vederlag av oppdragsgiver. Det sier seg selv at dette gir boligbyggelagene et konkurransefortrinn som i det vesentlige synes betinget av hvem som belastes for tjenesten. Selger vil normalt ikke kontakte og betale eiendomsmegler for en tjeneste boligbyggelaget tilbyr, og belaster kjøper for.

Det skal også bemerkes at selv om selger velger å benytte eiendomsmegler må kjøper, i det minste i enkelte boligbyggelag, betale til dels betydelige gebyrer. I enkelte lag vil kjøper belastes det samme uansett om boligbyggelaget forestår formidlingen eller ikke.

Vedrørende vederlagsbestemmelsene vil vårt forslag innebære at boligbyggelagene må konkurrere med eiendomsmeglerforetakene. Lagene vil fremdeles kunne beregne seg et gebyr for transport av dokumenter, i kraft av sin rolle som forretningsførere.»

6.3 Høringsinstansenes merknader

Den norske advokatforening, Norges eindomsmeglerforbund, Huseiernes landsforbund, Barne- og familiedepartementet, Forbrukerrådet, Forbrukerombudet, Planleggings- og samordningsdepartementet (Arbeids- og administrasjonsdepartementet), Konkurransetilsynet og Kommunal- og arbeidsdepartementet (Kommunal- og regionaldepartementet)støtter Kredittilsynets forslag om at unntaket for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag oppheves. Disse høringsinstansene mener gjennomgående at det vil medføre bedre forbrukerbeskyttelse og også ellers være en fordel for forbrukerne at all eiendomsmegling reguleres av eiendomsmeglingsloven. Enkelte av disse høringsinstansene har kommet med innvendinger mot deler av Kredittilsynets forslag. Disse omtales i det følgende.

Advokatforeningen går mot at det skal kunne dispenseres fra kravet om at faglig leder skal være statsautorisert eiendomsmegler eller advokat. Foreningen mener videre, i tråd med Kredittilsynets primære syn, at det ikke bør kunne dispenseres fra minstekravet til sikkerhetens størrelse.

Eiendomsmeglerforbundet forutsetter at dispensasjoner fra kravet om at faglig leder skal være statsautorisert eiendomsmegler eller advokat ikke kan gis for en ubestemt periode og at overgangstiden gjøres kortest mulig.

Huseiernes landsforbunduttaler bl.a:

«Vi ser det som positivt å få denne omsetning inn under de vanlige regler. Huseiernes Landsforbund antar at det er til forbrukernes fordel å få like regler for all boligomsetning. Vi har fra tid til annen henvendelser om dette, og våre medlemmer har særlig reagert på vederlagsreglene som de synes er urimelige. Ikke sjelden finnen en selger av annen bolig/kjøper av borettslagsbolig seg i den situasjon at vedkommende må betale for omsetningen begge steder.»

Konkurransetilsynetuttaler bl.a:

«Konkurransetilsynet ser det som en viktig forutsetning for effektiv konkurranse ved annenhåndsomsetning av andelsboliger at unntaket blir opphevet. Konkurransetilsynet støtter også forslag om overgangsordninger for mindre boligbyggelag med liten omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Konkurransetilsynet vil understreke at slike overgangsordninger ikke bør ha en varighet ut over 2-3 år. [...] Konkurransetilsynet har i årenes løp mottatt en rekke klager på boligbyggelagenes honorarpraksis uten at tilsynet har funnet grunnlag for å gripe inn. Klagene har dels gått på størrelsen av vederlaget og dels på at kjøper må betale vederlaget. Konkurransetilsynet antar at en ensartet vederlagspraksis vil kunne fjerne en del av de misforståelser som oppstår i dag blant kjøpere av andelsboliger.»

Kommunal- og arbeidsdepartementet (Kommunal- og regionaldepartementet)er i utgangspunktet positiv til å utvide virkeområdet for eiendomsmeglingsloven til å omfatte boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, men mener det i så fall vil være behov for visse tilpasninger. Kommunal- og arbeidsdepartementet uttaler bl.a:

«Et slikt krav [om at faglig leder for eiendomsmeglingsvirksomheten skal være advokat eller statsautorisert eiendomsmegler] vil innebære at boligbyggelagene må skaffe seg slik kompetanse dersom det vil fortsette denne virksomheten. Departementet legger til grunn at boligbyggelagene har drevet slik virksomhet så lenge boligsamvirket har bestått; de ansatte har derfor skaffet seg god innsikt i håndteringen av disse sakene. Boligbyggelagene vil i egenskap av sin rolle som byggherrens representant under oppføring av eiendommen og senere forretningsfører for borettslaget, ha førstehåndsinformasjon om boligen adkomstdokumentene gir rett til å disponere. Omsetningen gjelder kun en kategori boliger, og transaksjonene er nokså likeartet. Departementet kjenner heller ikke til at denne omsetningen har påført selger eller kjøper tap. Selgeren kan fritt velge å selge andelen gjennom en utenforstående eiendomsmegler eller advokat. Partene kan også foreta salget uten ekstern bistand. Boligbyggelagene har således ikke monopol på denne omsetningen.

Et absolutt krav om kompetanse som statsautorisert eiendomsmegler eller advokat for å formidle tilknyttede borettslagsandeler vil trolig føre til at en del midre boligbyggelag må innstille denne salgsvirksomheten, fordi disse ikke vil ha ressurser til å skaffe den nødvendige kompetanse. Departementet antar at dette særlig vil gjelde på mindre steder, hvor det heller ikke er mange statsautoriserte eiendomsmeglere eller advokater, om noen, som kan overta salgsvirksomheten. Et påbud om slik kompetanse vil også fordyre salgsprosessen. Fredrikstad og omegn boligbyggelag har beregnet at merutgiftene for deres vedkommende vil utgjøre et sted mellom kr 500,- til kr 700,- pr. salg.

Ut fra en samlet vurdering har departementet etter dette kommet til at dersom virkeområdet for eiendomsmeglerloven utvides til å omfatte denne formidlingsvirksomheten, bør det samtidig åpnes for at små boligbyggelag fortsatt kan drive denne virksomheten uten å oppfylle kravene som følger av eiendomsmeglerloven § 2-1 første ledd nr. 1 eller 2 [det siktes formodentlig til § 2-1 fjerde ledd om at den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten skal være eiendomsmegler eller advokat]. Etter departementets skjønn bør en slik tillatelse i så fall tas direkte inn i lovteksten, og ikke bare gis av et forvaltningsorgan for en tidsbegrenset periode.»

Kommunal- og arbeidsdepartementeter videre enig med Kredittilsynet i at det i utgangspunktet bør gis dispensasjon fra eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd om forbud mot å drive annen næringsvirksomhet enn eindomsmegling.

«Departementet forutsetter imidlertid at boligbyggelaget er suffisient. I motsatt fall bør virksomheten skilles ut eller opphøre.»

Kommunal- og arbeidsdepartementetmener videre at minstekravet til sikkerhetsstillelse på 10 mill. kroner bør kunne reduseres betydelig for boligbyggelag, og uttaler:

«Departementet viser til at dette gjelder en homogen virksomhet som boligbyggelagene har lang erfaring i å utføre. De besitter dessuten en betydelig kompetanse. Departementet antar også at overdragelsessummene for denne type boliger gjennomgående er lavere enn for andre typer boliger i samme strøk. Dessuten har boligbyggelagene ofte alternativ forsikring.»

Oslo bolig og sparelag(OBOS) «ser ikke at det er grunn til å operere med andre regler for omsetning av tilknyttede andeler enn for omsetning av andre typer objekter».

OBOS mener det bør gjøres unntak fra krav til faglig leder, og legger vekt på tilsvarende forhold som Kommunal- og arbeidsdepartementet. OBOS mener videre at det bør gjøres unntak fra vederlagsbestemmelsene, og uttaler:

«OBOS finner Kredittilsynets synspunkter noe unyanserte. For det første vil vi tro at rasjonelle kjøpere er opptatt av hva de totalt sett må betale for en leilighet inklusive gebyrer og avgifter og at selgerne på tilsvarende måte er opptatt av hva de netto får for sin leilighet, fratrukket eventuelle salgskostnader. Dersom boligkjøpere handler rasjonelt er det således vanskelig å se at det kan spille noen rolle hvem som betaler provisjonen. Bakgrunnen for at man i sin tid endret loven slik at selger skulle betale provisjonen, var en oppfatning av at selger var i en bedre forhandlerposisjon overfor megler enn en kjøper ville være, når det gjaldt å fastsette meglerprovisjonen. Man trodde derfor at man kunne oppnå lavere meglerprovisjoner ved at disse skulle betales av selger.

Virkeligheten har viset seg å være omvendt. Meglerhonorarene har steget betraktelig etter at Finansdepartementet og Kredittilsynet la om ordningen til dagens regelverk. I gjennomsnitt tar en megler i Oslo-området nå ca. kr. 17.000,- for et megleroppdrag. Til sammenlikning vil vi nevnte at OBOS, - som alltid har tatt betalt av kjøper, - tar ca. kr. 10.000,- for å utføre den samme oppgaven. Dersom boligbyggelagene tvinges til å gå over på den samme måten å beregne gebyrer på som eiendomsmeglerne, vil dette medføre at myndighetene i praksis bidrar til å presse gebyrnivå for eiendomsmegling oppover i stedet for nedover som antagelig var intensjonen.»

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) og Asker og Bærum boligbyggelag (ABBL) går mot Kredittilsynets forslag. NBBLuttaler bl.a.:

«A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har 103 boligbyggelag som medlemmer. Disse forvalter 3 902 tilknyttede borettslag med til sammen 222 271 boliger. Boligbyggelagene har 558 528 medlemmer (tall pr. 31.12.96). Boligbyggelagene arbeider i flere enn 200 kommuner og lagene er av svært ulike størrelser.

En viktig del av boligbyggelagenes virksomhet er omsetning av boliger i tilknyttede borettslag. I 1996 ble det f.eks. omsatt 22.439 boliger i de tilknyttede borettslagene. Omsetning utgjør følgelig en viktig del av boligbyggelagenes medlemsoppgaver for borettslagene og andelseierne.

Samvirkevirksomheten er et integrert organisasjonsarbeid, der medlemsfordeler oppnås gjennom synergi. Utgangspunktet for boligomsetningen er grunnleggende organisasjonsprinsipper og hjemmelen er i lov om boligbyggelag, liksom i lov om eiendomsmegling. En eventuell endring av dagens forhold må ha til utgangspunkt at medlemmer og beboere i tilfelle skulle få bedre og sikrere forhold. [...]

Det går fram av forarbeidene til loven at dette var et spørsmål som ble vurdert både i NOU 1987:14 Eiendomsmegling, jfr. s. 9 og 53. og i Ot prp nr 59 for 1988-89 Om lov om eiendomsmegling, jfr. f.eks. prp s. 12.

NBBL har svært vanskelig for å se at det i tiden etter at eiendomsmeglingsloven trådte i kraft har skjedd noen endringer som skulle medføre at de løsninger en den gang valgte ikke lenger har gyldighet.

Vi kan heller ikke se at det er påberopt noen slike vesentlige forhold i det framlagte materialet. Derfor er vi noe forbauset over det initiativ som nå kommer. [...]

Disse boligene kan i dag selges på to ulike måter, enten gjennom boligbyggelagene som en del av boligbyggelagets tjenester til sine medlemmer, eller gjennom advokater/eiendomsmeglere.

Dersom det innføres nye formelle krav til boligbyggelagene vil denne konkurransesituasjon bli betydelig endret.

Det vil ikke være til fordel for andelseierne at de ikke lenger skal kunne velge mellom to ulike salgskonsepter, slik de har mulighet for i dag. Det vil tvert om kunne svekke valgfriheten.

Forutsetningen ved alle salg er at omsetningen skjer i betryggende former. Praksis gjennom svært mange tiår gir gode erfaringer med den konkurransesituasjon en har nå. [...]

Boligbyggelaget er forretningsfører for borettslaget og har etter forretningsførerkontrakten en plikt til å ta hånd om omsetning av boliger. Boligbyggelaget må etter forretningsføreravtalen kontrollere at omsetningen skjer i samsvar med borettslagets vedtekter og lovgivningen for øvrig. Denne nærheten er en av grunnene til unntaket fra eiendomsmeglerloven. Vi står overfor et samvirketiltak som er etablert ikke minst for å fremme medlemmenes økonomiske interesser. Andre bo- og eierformer har en annen bakgrunn og en annen omsetningsform.

Kredittilsynet legger korrekt avgjørende vekt på denne nærheten når det fortsatt anbefales unntak fra eiendomsmeglingsloven for tildeling av nye boliger. NBBL finner det noe spesielt at det ikke legges tilsvarende vekt på dette når det gjelder annenhåndshandel. [...]

Det foreligger ingen dokumentasjon for at boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag skulle medføre mange skadesaker. Tall som er innhentet fra Storebrand, som forsikrer en stor del av borettslagenes og boligbyggelagenes virksomhet viser ikke noen slik situasjon. Antall skadesaker er etter vårt syn ingen begrunnelse for å kreve at boligbyggelagene skal ha eiendomsmegler- eller advokatbevilling.

Boligbyggelagene har dessuten en særskilt ansvarsforsikring som dekker andelseierne mot feil fra boligbyggelagets side. [...]

Boligbyggelagene er som nevnt medlemsorganisasjoner. Boligbyggelagene har som målsetting å yte medlemmene tjenester til en så lav pris som mulig. Dersom det innføres krav til bevilling til boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag, vil dette medføre økte kostnader for medlemmene, lite i tråd med samvirkets formål.

Dette vil bl.a. skyldes høyere lønnskostnader, økte krav til sikkerhetsstillelse, avgift til Kredittilsynet osv. Etter vårt syn vil dette ofte være unødvendige kostnader, i det reglene og praksis for omsetning fungerer bra i dag.

Hensikten med eventuelle nye ordninger måtte bl.a. være et behov for bedre eller sikrere økonomiske vilkår for dem saken angår. Det er ikke påvist at nyordninger som skissert vil ha slike fordeler. [...]

Mange steder finnes det heller ikke eiendomsmeglere. Hvis boligbyggelaget ikke skulle drive med omsetning og det heller ikke finnes en advokat eller megler som kan eller er interessert i å medvirke ved omsetningen, må dette føre til at flere andelseiere må selge sine boliger selv og derigjennom foreta det økonomiske oppgjøret. Dette kan medføre nye problemer og skader. [...]

Dersom Finansdepartementet mot formodning skulle ønske å stille krav om bevilling for boligbyggelagene, må det, som nevnt av Kredittilsynet, utarbeides regler som kan sikre at de små og mellomstore boligbyggelagene kan drive på grunnlag av ulike bestemmelser, mens de større lagene blir lagt inn under lov om eiendomsmegling.»

Etter NBBLs syn vil et krav til sikkerhetsstillelse på 10 mill. kroner være for høyt for boligbyggelagene. NBBL uttaler bl.a.:

«Omsetningen i boligbyggelagene gjelder mindre boliger enn hva tilfellet i alminnelighet er for eiendomsmeglernes omsetning.

I tillegg utgjør fellesgjelden oftest en vesentlig del av kjøpesummen, slik at det blir langt lavere beløp boligbyggelagene skal håndtere. Boligbyggelagenes rolle som forretningsfører gjør også at boligbyggelagene langt bedre enn meglerne kjenner boligområdene og de boliger som blir omsatt. De vil derfor lettere kunne gardere seg mot mulige feil. Omsetningen gjelder også en mer homogen boligmasse enn hva tilfellet er for meglerne».

Selv om NBBL går mot å endre eiendomsmeglingsloven for så vidt gjelder kravet til bevilling, støtter NBBL at flere av de reglene som etter eiendomsmeglingsloven gjelder for saksbehandlingen også skal gjelde for boligbyggelagenes omsetning av borettslagsboliger. Det uttales i denne forbindelse:

«Dette skjer i stor grad allerede i dag og vil også være i tråd med det kvalitetsarbeid som i dag drives i boligsamvirket. Etter vårt syn bør dette imidlertid gjøres etter en konkret vurdering av hvilke krav det er grunnlag for å gjøre gjeldende for boligbyggelagene. [...]

I dag er situasjonen at noen boligbyggelag tar provisjonen av kjøper, mens andre tar denne av selger. Dersom det innføres regler om at også boligbyggelagene må ta provisjon av selger, vil dette frata organisasjonen muligheten til å velge.

Etter vårt syn er dette uheldig. Hensynet til lik praksis for alt salg av borettslagsboliger taler for en slik endring. NBBL vil imidlertid bemerke at det er tvilsomt om hensikten med å legge provisjonen samme sted-- nemlig å øke konkurransen blant meglerne-- har slått til. [...]

Etter NBBLs syn må dette [om eiendomsmeglervirksomhet skal drives i boligbyggelaget eller skilles ut i eget selskap] være valgfritt for boligbyggelagene. Et ufravikelig krav om utskilling vil medføre at en sentral del av boligbyggelagenes oppgaver da blir fjernet fra boligbyggelagene. Dette er uheldig og vil også kunne virke prisdrivende på honorarene.»

Asker og Bærum boligbyggelag (ABBL) mener at vederlagsbestemmelsene i eiendomsmeglingsloven kapittel 4 ikke bør gjøres gjeldende for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. ABBL uttaler at «boligbyggelagenes hovedformål ikke er omsetning av boliger, men å skaffe sine medlemmer bolig. Det synes derfor ikke riktig å endre eiendomsmeglingsloven slik at boligbyggelag og eiendomsmeglerforetakene likestilles som konkurrenter all den tid omsetning av borettslagsleiligheter bare er en del av boligbyggelagenes virksomhet.»

ABBL påpeker også at den normale forkjøpsretten til borettslagsleiligheter forutsetter at boligbyggelaget medvirker ved omsetning av andeler.

Både NBBL og ABBL viser til at borettslovgivningen er under revidering, og mener at de foreslåtte endringene i eiendomsmeglingsloven bør utsettes til revisjonen av borettslovgivningen er ferdig.

Øvrige høringsinstanser har ikke hatt merknader til Kredittilsynets forslag.

6.4 Departementets vurdering

Departementet er enig med Kredittilsynet i at boligbyggelagenes opprinnelige tildeling av andeler i nystiftede borettslag, jf. borettslagsloven § 8, ikke bør anses som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven. Kredittilsynet har foreslått et lovfestet unntak for slik tildeling. Ingen høringsinstanser har hatt innvendinger mot dette. Departementet legger, i motsetning til Kredittilsynet, til grunn at boligbyggelags opprinnelige tildeling av andeler i tilknyttede borettslag etter borettslagsloven § 8, ikke er eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1. Etter departementets vurdering vil det derfor ikke være behov for en særskilt regel om at opprinnelig tildeling ikke regnes som eiendomsmegling.

Boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag er eiendomsmegling som i henhold til boligbyggelagsloven § 1 første ledd faller innenfor det primære formålet til boligbyggelag. Som påpekt av Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL, er slik formidling også en tradisjonell del av virksomheten i boligbyggelagene. Departementet mener det fortsatt bør legges til rette for at boligbyggelagene kan formidle andeler i tilknyttede borettslag. Eiendomsmeglingsloven bygger på at eiendomsomsetning gjennom eiendomsmegler skal være trygt (hensynet til kunde-/forbrukerbeskyttelse) og at det skal legges til rette for vel fungerende konkurranse mellom eiendomsmeglere. Departementet mener dette bør danne utgangspunkt for vurderingen av om, og i hvilken grad de rammer som gjelder for annen eiendomsmegling også bør gjelde for boligbyggelagenes formidling av andeler i tilknyttede borettslag.

Det gjeldende unntaket for boligbyggelagenes formidling av andeler i tilknyttede borettslag er omtalt i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) om lov om eiendomsmegling punkt 3.3.4 og Innst.O. nr. 92 (1988-89) punkt 4.3.4 (s. 6). Departementet uttaler i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) (s. 12):

«Departementet mener - i likhet med utvalget - at boligbyggelagenes formidling av andeler i borettslag som er tilknyttet boligbyggelagene ikke bør komme inn under lov om eiendomsmegling. Denne formidlingsvirksomheten er avgrenset og en naturlig del av boligbyggelagenes generelle virksomhet hvor hensynet til kjøper og selger ikke tilsier at reglene i eiendomsmeglingsloven kommer til anvendelse. De regler som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse.»

Departementet har på bakgrunn av Kredittilsynets gjennomgang funnet grunn til å vurdere på nytt forutsetningen om at reglene som gjelder for boligbyggelagenes virksomhet må antas å medføre en tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse. Kredittilsynet har vist til at borettslovgivningen har få regler som sikrer partene forbrukerbeskyttelse i forhold til boligbyggelaget når laget medvirker ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Det vises til omtalen i punkt 6.2. NBBL mener en eventuell endring av dagens forhold må ha som utgangspunkt at medlemmer og beboere i tilfelle skulle få bedre og sikrere forhold, og viser til at «det foreligger ingen dokumentasjon for at boligbyggelagenes omsetning av boliger i tilknyttede borettslag skulle medføre mange skadesaker».

Flere andre høringsinstanser legger vekt på at reglene i eiendomsmeglingsloven innebærer en forbrukerbeskyttelse som bør foreligge også ved boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.

Etter en helhetsvurdering mener departementet at hensynet til forbrukerbeskyttelse taler for at reglene i eiendomsmeglingsloven bør gjelde for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at formelle regler til sikring av forbrukerhensyn, bør gjelde også for eiendomsmegling i boligbyggelag. Departementet går på denne bakgrunn inn for å oppheve det generelle unntaket i eiendomsmeglingsloven for boligbyggelags medvirkning ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag.

Som påpekt av Kredittilsynet, Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL har boligbyggelagene normalt god kunnskap om de boligene som omsettes gjennom sin særskilte nærhet til de tilknyttede borettslagene. Videre gjelder det her likeartede formidlingsoppdrag knyttet til en forholdsvis homogen boligmasse. Departementet legger videre til grunn, i likhet med Kredittilsynet og de nevnte høringsinstansene, at omsetning av borettsandeler normalt omfatter lavere beløp enn annen boligomsetning, og at dette har sammenheng med at borettslag typisk finansieres med en relativt høy andel fellesgjeld som reduserer prisen på borettsandelene. Dette er forhold som må antas å medføre lavere oppgjørsrisiko for partene ved å overlate formidlingsoppdraget til boligbyggelaget. Departementet mener derfor det vil være forsvarlig at det fastsettes noe lempeligere rammer for slik formidling enn for annen eiendomsmegling. Departementet har i vurderingen av hvilke unntak og tilpasninger som bør gjelde, tatt særlig hensyn til de rammer som boligbyggelagene selv påpeker vil være særlig byrdefulle. Det vises særlig til Kommunal- og arbeidsdepartementets og NBBLs høringsuttalelser. På den annen side er det lagt vekt på at forbrukerbeskyttelsen som ligger i eiendomsmeglingsloven bør gjelde så langt som mulig.

Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet kan gi boligbyggelag bevilling til å medvirke som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget. Boligbyggelag må etter forslaget fylle de alminnelige kravene for å få bevilling som etter endringer foreslått i proposisjonen her omfatter krav om fast kontorsted i Norge, å stille sikkerhet etter § 2-5 (med mindre det gjøres unntak, jf omtale nedenfor), å være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etterhvert som de forfaller og å ha eiendeler som i verdi overstiger lagets samlede forpliktelser. Videre må det ikke foreligge noe forhold som etter § 2-8 annet ledd nr. 4 (bevillingshaver har grovt eller gjentatte ganger overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter) eller 5 (bevillingshaver har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser) kunne ført til at bevillingen ville blitt kalt tilbake. Det vises til departementets forslag til eiendomsmeglingsloven § 2-1 nye fjerde og femte ledd.

Departementet mener, i tråd med høringsuttalelsene til Kommunal- og arbeidsdepartementet og NBBL, at det ikke er nødvendig å stille krav om at den faglige leder av boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag skal være person med eiendomsmeglerbrev eller advokat, og foreslår at det alminnelige krav om at faglig leder skal være person med eiendomsmeglerbrev eller advokat ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Departementet legger vekt på at det er samlet mye erfaring og kunnskap om slik omsetning i boligbyggelagene. Departementet antar at det normalt vil finnes en person ansatt i boligbyggelaget som har en slik erfaringsbakgrunn at vedkommende på betryggende måte kan fungere som faglig leder av slik eiendomsmegling i boligbyggelaget. Departementet mener at hensyn til forbrukerbeskyttelse, tilsyn og klare ansvarsforhold tilsier at det utpekes en person i boligbyggelaget som faglig leder av boligbyggelagets medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Vedkommende boligbyggelaget utpeker som faglig leder bør etter departementets syn fylle visse krav til erfaring og eventuelt utdannelse. Departementet mener at erfaring fra boligbyggelag med omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, i denne sammenheng bør anses som særlig relevant. Departementet mener videre at en person som faktisk har ledet slik eiendomsmeglingsvirksomhet i et boligbyggelag som utgangspunkt skal anses kvalifisert til fortsatt å være faglig leder av virksomheten, forutsatt at vedkommende har ledet virksomheten på en betryggende måte. Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet i vilkår for slik bevilling skal kunne stille krav til faglig leder av eiendomsmeglingsvirksomheten, jf. departementets forslag til § 2-1 nytt tredje ledd.

Departementet mener videre at hensynet til partene tilsier at det ikke vil være nødvendig med samme krav til sikkerhet for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag som for annen eiendomsmegling. Departementet legger vekt på den relativt lavere risiko som antas å foreligge ved slik eiendomsmegling, jf. vurderingen over. Departementet legger opp til at de beløpsgrenser som ellers begrenser sikkerhetsstillers ansvar (10 mill. kroner totalt og 2,5 mill. kroner per skadetilfelle) kan settes lavere for slik begrenset bevilling. Departementet antar at disse beløpsgrensene i utgangspunktet bør halveres for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag. Beløpsgrensene bør ut fra et slikt utgangspunkt vurderes konkret for hvert enkelt boligbyggelag ut fra omfang og risiko ved virksomheten. Etter en slik vurdering kan det etter forholdene anses tilstrekkelig å fastsette enda lavere beløpsgrenser, eller det kan anses nødvendig å fastsette beløpsgrenser opp mot det som gjelder for annen eiendomsmegling. Det siste kan være særlig aktuelt for boligbyggelag i de større byene som driver slik eiendomsmeglingsvirksomhet i stort omfang. Departementet foreslår i tråd med dette at det i vilkårene for slik bevilling kan gjøres unntak fra reglene gitt i eller i medhold av § 2-5 om sikkerhetsstillelse, jf. departementets forslag til § 2-1 nytt tredje ledd.

De alminnelige kravene for å få bevilling omfatter etter gjeldende regler ikke eiendomsmeglerbevilling som etter § 2-1 annet ledd kan gis til bank eller boligbyggelag. Departementet foreslår å gjøre de alminnelige kravene anvendelige også på slik bevilling, og mener dette vil være en naturlig oppfølging av forslaget om at kravene skal få anvendelse på boligbyggelags medvirkning som forretningsfører til omsetning av andel i borettslag tilknyttet boligbyggelaget.

Departementet foreslår å presisere i loven at eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd, som setter forbud mot å drive annen næringsvirksomhet, ikke skal gjelde for boligbyggelags medvirkning til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, eller for bank eller boligbyggelag med alminnelig bevilling etter § 2-1 annet ledd. Virksomheten til boligbyggelag og banker reguleres i hhv. boligbyggelagsloven og banklovgivningen. Forslaget innebærer derfor bare en teknisk tilpasning.

Reglene i eiendomsmeglingsloven kap. 3 om oppdraget og utførelsen av dette, kap. 4 om meglerens vederlag og kap. 5 om taushetsplikt, straff mv. skal etter forslaget gjelde for slik eiendomsmegling.

Det vises til departementets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven § 1-1 tredje ledd, § 2-1 annet ledd og nytt tredje ledd og § 2-6 første ledd, og boligbyggelagsloven § 1.

For boligbyggelag som fortsatt ønsker å medvirke til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag, vil det være behov for tid til å innrette seg etter endringene som foreslås her. Det vises her særlig til forslaget om krav til bevilling for slik eiendomsmegling. Departementet foreslår derfor at det kan fastsettes overgangsbestemmelser. Departementet antar at reglene i eiendomsmeglingsloven ikke bør gjøres gjeldende for slik eiendomsmegling før ca et halvt år etter at nye lovbestemmelser er vedtatt. Det vil kunne være praktisk behov for tillemping av regelverket i en overgangsperiode, herunder unntak fra enkelte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven i en overgangsperiode.