4 Krav til skikkethet

4.1 Gjeldende rett

Den som har eiendomsmeglerbrev kan etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr.1 få bevilling til å drive eiendomsmegling, og kan etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 fjerde ledd være faglig leder av foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling. Etter eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd er ett av vilkårene for utstedelse av eiendomsmeglerbrev at vedkommende har ført en hederlig vandel. Etter gjeldende regler er det ikke fastsatt andre krav til skikkethet enn kravet om hederlig vandel. Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 kan departementet (Kredittilsynet) ta tilbake eiendomsmeglerbrev dersom en eiendomsmegler ved overtredelse av lov eller forskrifter gitt i medhold av lov, eller på annen måte, har gjort seg skyldig i forhold som medfører at vilkårene for utstedelse av meglerbrev ikke lenger er til stede.

Eiendomsmegling kan etter eiendomsmeglingsloven § 1-2 første ledd nr. 2 også drives i medhold av norsk advokatbevilling.Advokater kan etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 fjerde ledd videre være faglige leder av foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling. Advokatbevillingsnemnden kan kalle tilbake en advokatbevilling bl.a. dersom advokaten «gjør seg skyldig i forhold som gjør vedkommende uskikket eller uverdig til å drive advokatvirksomhet, eller som gjør at vedkommende mister den tillit som er nødvendig i yrket» (domstolloven § 230 første ledd nr. 1). Misligheter i forbindelse med en advokats eiendomsmegling, kan etter forholdene medføre tilbakekall av advokatbevillingen etter dette alternativ. Etter domstolloven § 220 tredje ledd er ett av kravene for å få advokatbevilling at vedkommende har ført en hederlig vandel. Videre må det ikke foreligge noe forhold som etter § 230 ville ført til at advokatbevillingen ville blitt satt ut av kraft eller kalt tilbake.

Departementet (Kredittilsynet) kan etter eiendomsmeglingsloven § 2-8 annet ledd trekke bevilling til å drive eiendomsmeglingtilbake bl.a. dersom ett eller flere av de vilkår som stilles for å drive megling ikke lenger er til stede. Blant disse vilkårene er at faglig leder av eiendomsmeglingsforetak skal være person med eiendomsmeglerbrev eller advokat, og at person med bevilling til å drive eiendomsmegling skal ha eiendomsmeglerbrev. Bevilling til å drive eiendomsmegling kan også trekkes tilbake «dersom foretaket har gjort seg skyldig i grov eller vedvarende overtredelse av dets plikter etter lov eller forskrifter. Det samme gjelder dersom det ellers finnes mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av virksomheten kan være til skade for allmenne interesser», jf. eiendomsmeglingsloven § 2-8 tredje ledd. Etter § 2-8 fjerde ledd kan departementet (Kredittilsynet) kreve at en advokats eiendomsmeglingsvirksomhet skal opphøre etter de samme regler som gjelder for tilbakekall av bevilling i annet og tredje ledd.

4.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet foreslår at det innføres et krav til skikkethet for å få og opprettholde eiendomsmeglerbrev, og skriver om dette (brev 20. mars 1995):

«For å kunne virke som faglig leder i et eiendomsmeglingsforetak, er det en betingelse at vedkommende enten har advokatbevilling, eller er statsautorisert eiendomsmegler. Kredittilsynet er av den oppfatning at dagens regelverk vedrørende kravene for å få og opprettholde et eiendomsmeglerbrev, og derunder tittelen «statsautorisert eiendomsmegler», ikke i tilstrekkelig grad gir hjemmel for å vektlegge meglers skikkethet. Kredittilsynet har erfart at det i konkrete situasjoner har forekommet forsømmelser fra meglers side av en slik karakter at tilliten til megler vesentlig svekkes, uten at dagens regelverk kan sies å gi tilstrekkelig hjemmel til å trekke bevillingen tilbake. Det foreslås derfor inntatt et krav til skikkethet for å få og opprettholde eiendomsmeglerbrev.»

Når det gjelder det nærmere innholdet av et krav til skikkethet uttaler Kredittilsynet (notat vedlagt brev 20. mars 1995 s. 7-9):

«Vilkåret i loven er at vedkommende «har ført en hederlig vandel». Spørsmålet her blir hva dette omfatter. Loven gir ikke noen videre veiledning her. Vandelskravet er behandlet i forarbeidene, NOU 1987:14, s. 22. Utvalget uttrykker her tvil om verdien av attester for hederlig vandel. De sier videre:

«Likefullt finner utvalget at kravet bør bli stående, ikke minst som et prinsipielt uttrykk for de krav man mener bør stilles til den som opptrer som mellommann ved omsetning av fast eiendom.»

Kredittilsynet uttaler videre:

«Hederlig vandel er et krav til søkerens livsførsel. Med et krav til hederlig vandel stilles det krav til søkerens moralske standard. Spørsmålet blir her hvor høyt listen skal legges, og hvordan dette skal dokumenteres.

Moralsk standard er som utvalget er inne på svært vanskelig å dokumentere. Den eneste offentlige autorisasjon av vandel er de utskriftene av straffe- og bøteregisteret som politiet utsteder. Dersom det foreligger fellende straffedom, vil søkeren normalt ikke kunne sies å ha «hederlig vandel» i den forstand at han kan få meglerbrev. [...]

Imidlertid vil tilliten til megler i praksis kunne svekkes betydelig uten at det foreligger fellende straffedom evt. andre straffereaksjoner. I tiden fra en anmeldelse, frem til en eventuell henleggelse, påtaleunnlatelse eller fellende dom, vil det kunne reises berettiget spørsmål om megler har den fornødne tillit til å inneha en tittel hvorved han kvalifiseres til å opptre som faglig leder i et meglerforetak. Særlig gjelder dette dersom det foreligger påstand om økonomiske misligheter.

Selv om megler skulle bli frifunnet, er det etter Kredittilsynets oppfatning tvilsomt om megler kan sies å være skikket til å inneha meglerbrev i den tid som går før en eventuell frifinnelse. Det kan her nevnes at megler etter den tidligere lov om eiendomsmegling av 24. juni 1938 nr. 13 kunne miste sin bevilling dersom han var siktet eller tiltalt for noen straffbar handling, og tilsynsorganet fant at siktelsen berøvet meglere for den tillit en megler burde ha. Det er imidlertid usikkert om dagens ordlyd vil kunne hjemle en eventuell tilbaketrekking av meglerbrevet i en slik situasjon.

I begrepet «hederlig vandel» ligger det en henvisning til straffebelagte handlinger. Det er derfor tvilsomt om påbud som ikke er straffebelagt vil omfattes av begrepet.

De fleste bestemmelser i lov om eiendomsmegling er ikke straffebelagt, jfr. § 5-2. Dersom eiendomsmegleren f.eks. ikke følger reglene for utførelsen av oppdraget i kapittel 3, vil han ikke kunne bli straffet. Dette vil derfor heller ikke kunne tas inn i vandelsvurderingen. Dette gjelder selv om megler opplever at hans saksbehandling medfører at han utsetter klienter og garantist for risiko for tap - eventuelt med erstatningsansvar som følge. I en slik situasjon vil riktignok det foretaket der megler er faglig leder kunne få problemer med å stille den fornødne sikkerhet på minst 10 millioner kroner. Kredittilsynet er imidlertid av den oppfatning at en megler som gjentatte ganger påfører klienter og garantister risiko for tap som følge av uforsvarlig saksbehandling, ikke nødvendigvis bør kunne få beholde sitt fagbrev. Normalt bør meglerbrevet kunne inndras dersom megler grovt eller vedvarende forsømmer sine plikter, med den følge at klienter og garantist utsettes for risiko for tap.

Etter Kredittilsynets oppfatning gir dagens ordlyd i for liten grad anledning til å inndra meglerbrevet i situasjonene som beskrevet ovenfor. Hederlig vandel er et begrep som tradisjonelt har vært knyttet opp mot politiattesten. Idet det i forarbeidene stilles krav om moralsk standard, synes det tvilsomt om det har vært intensjonen at megler skal kunne få, og beholde sitt meglerbrev i de ovenfor beskrevne situasjoner. Kredittilsynet mener derfor det bør være anledning til å ta i betraktning andre indikasjoner på at megler ikke har den tillit som er nødvendig i et slikt yrke.

Kredittilsynet vil etter dette foreslå at det inntas et krav om skikkethet i bestemmelsen for utstedelse av meglerbrev. Et krav om skikkethet vil utfylle vandelskravet, og gi mulighet til å gripe inn overfor meglere som ikke fyller de faglige krav som det må stilles til eiendomsmeglere.

Det skal nevnes at et slikt kriterium er kjent fra andre områder. Både vedrørende inkassobevilling og gjeldende bestemmelser for fondsmeglerbevilling¹1 er det et kriterium at bevillingshaver anses skikket, i tillegg til kravet om hederlig vandel.»

4.3 Høringsinstansenes merknader

OBOS, Økokrim og Norges Eiendomsmeglerforbundstøtter forslaget til innføring av et krav om skikkethet i loven. Økokrimuttaler:

«ØKOKRIM er enig i de vurderinger tilsynsorganet her har foretatt. Et alternativ til krav om skikkethet kan være den formulering som er foreslått i NOU 1997: 9 om revisjon og revisorer. Man har her foreslått å erstatte dagens regel i revisorloven av 14. mars 1964, § 11 første ledd litra b om «hederlig og rettskaffen vandel» med følgende formulering i utkastet § 3-2 første ledd litra c:

«ikke ha gjort seg skyldig i urettskaffent forhold som svekker den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen.»

Det vises også til merknadene til denne bestemmelsen i utredningen side 180, hvor det på den ene side er påpekt at bestemmelsen ikke er ment bare å ramme forhold som er behandlet strafferettslig, og på den annen side at det må utvises et visst skjønn med hensyn til sammenhengen mellom det urettskafne forhold og den virksomhet som tillatelsen gjelder, herunder om profesjonens omdømme vil kunne bli svekket.»

Norges Eiendomsmeglerforbunder ikke uenig i at dagens bestemmelse som er relatert til vandelsattest «begrenser muligheten til å reagere», men mener på den annen side at det med en skikkethetsregel må inntas nærmere retningslinjer for hvordan Kredittilsynet skal utøve skjønnet. Eiendomsmeglerforbundet uttaler i denne forbindelse:

«NEF reserverer seg mot situasjoner der etterforskning og tiltale mot en eiendomsmegler av slik karakter at det kan reises tvil om hans skikkethet, i praksis automatisk medfører at han blir vurdert uskikket og mister meglerbrevet. I saker hvor tiltalen enten blir frafalt eller sterkt begrenset eller der tiltalte blir frifunnet, vil fravær av meglerbrevet i mellomtiden kunne være totalt ødeleggende for en eiendomsmeglerforretning. Det vil kunne frata en eiendomsmegler eksistensgrunnlaget. Det må derfor tegnes skarpe rammer for utøvelse av skjønnet hvor den enkeltes rettssikkerhet vektlegges.

Norges Eiendomsmeglerforbund mener at lovendringen ikke må åpne for utøvelse av fritt skjønn, idet man da vil kunne få en for streng eller lemfeldig praksis. Utøvere av profesjonen har krav på forutberegnelighet, slik at de kan innrette seg etter bestemmelsen. Et fritt skjønn gir ikke tilstrekkelig forutberegnelighet. Rammen for skjønnet må derfor trekkes i forarbeidene.»

Norges Eiendomsmeglerforbundmener videre at saksbehandlingsdokumentene i saker av denne karakter bør klassifiseres som interne dokumenter og unntas fra offentligheten. Forbundet mener at offentliggjøring av «en argumentrekke» vil gjøre stor skade for den enkelte megler selv om konklusjonen er frifinnende.

Den Norske Advokatforeningv/ Advokatforeningens permanente lovutvalg for eiendomsmegling mener Kredittilsynets forslag synes overflødig, og uttaler:

«Utvalget forutsetter således at advokatbevilling fortsatt vil være tilstrekkelig kriterium for å kunne drive eiendomsmegling og for å kunne være faglig leder i et foretak med bevilling etter § 2-1.

For øvrig anser utvalget at spørsmålet vesentlig berører forholdet mellom de statsautoriserte eiendomsmeglere og Kredittilsynet. Det bemerkes allikevel at med de omfattende muligheter Kredittilsynet har til å kontrollere at virksomheten utøves tilfredsstillende, med regnskapskontroll og stedlig tilsyn, kan en skjønnsmessig bestemmelse om skikkethet synes overflødig.»

Øvrige høringsinstanser har ikke hatt merknader til Kredittilsynets forslag.

4.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg, i likhet med OBOS, Norges Eiendomsmeglerforbund og Økokrim, i det vesentlige til Kredittilsynets vurderinger.

Departementet er enig med Kredittilsynet i at det i begrepet «hederlig vandel» etter tradisjonell forståelse ligger en henvisning til straffebelagte handlinger. Etter eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd, slik denne lyder i dag, er det derfor tvilsomt om Kredittilsynet kan reagere med tilbakekall av eiendomsmeglerbrev overfor meglere som ikke har anmerkninger på utskrift fra straffe- eller bøteregisteret utstedt av politiet. Departementet er videre enig med Kredittilsynet i at tilliten til en eiendomsmegler vil kunne svekkes betydelig også i tilfeller der det ikke foreligger en fellende straffedom eller andre straffereaksjoner. På denne bakgrunn mener departementet at gode grunner taler for at det innføres et krav om skikkethet som går lenger enn kravet til hederlig vandel.

Kredittilsynet foreslår et eget krav om skikkethet i tillegg til vandelskravet for utstedelse av eiendomsmeglerbrev. Norges Eiendomsmeglerforbund påpeker at hensynet til forutberegnelighet for eiendomsmeglerne tilsier at et krav om skikkethet presiseres nærmere i loven. Departementet er enig i dette. I samsvar med uttalelsen fra Økokrim går departementet derfor inn for en løsning som delvis tilsvarer den som er foreslått for revisorer i Ot.prp. nr. 75 (1997-98) om ny revisorlov.

Departementet foreslår etter dette at Kredittilsynet skal kunne kalle tilbake eiendomsmeglerbrev dersom en eiendomsmegler anses uskikket fordi vedkommende enten har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller grovt eller gjentatte ganger har overtrådt eiendomsmeglers plikter etter lov eller forskrifter. Det foreslåtte kravet vil innebære en lemping i forhold til gjeldende regler når det gjelder straffbare forhold. Det vil etter forslaget bare være straffbare forhold som må antas å svekke tilliten til utøvelsen av eiendomsmeglervirksomhet, som vil være til hinder for utstedelse av eiendomsmeglerbrev. Adgangen til å kalle tilbake eiendomsmeglerbrev der vedkommende anses uskikket fordi vedkommende grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter innebærer en skjerping i forhold til gjeldende regelverk. Bestemmelsen vil omfatte overtredelser av enhver art uavhengige av om overtredelsen er straffebelagt. Departementet legger til grunn at det vil være opp til Kredittilsynet å vurdere om det foreligger slik overtredelse. Selv om overtredelse er straffebelagt vil det dermed ikke kreves dom for overtredelse før tilbakekall kan skje. En person som har fått eiendomsmeglerbrevet kalt tilbake, kan i henhold til gjeldende praksis i Kredittilsynet søke om å få utstedt eiendomsmeglerbrev på nytt.

Departementet mener videre at det bør være et vilkår for å få utstedt eiendomsmeglerbrev at det ikke foreligger noe forhold som kunne ført til at brevet ville blitt kalt tilbake, og foreslår en regel om dette. Det vises til departementets forslag til endring i eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd nr. 6 og § 2-9 annet ledd.

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-8 tredje ledd kan departementet (Kredittilsynet) trekke bevilling til å drive eiendomsmegling tilbake dersom foretaket har gjort seg skyldig i grov eller vedvarende overtredelse av dets plikter etter lov eller forskrifter. Det samme gjelder dersom det ellers finnes mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av virksomheten kan være til skade for allmenne interesser. Etter departementets forslag videreføres disse reglene i § 2-8 annet ledd nr. 4 og 5. Departementet mener, på tilsvarende måte som over om eiendomsmeglerbrev, at det bør være et krav for å få bevilling til å drive eiendomsmegling at det ikke foreligger slike forhold, og foreslår en regel om dette. Det vises til departementets forslag til endringer i § 2-1 tredje ledd (som blir nytt fjerde ledd) nr. 4.

Departementet er enig med Kredittilsynet i at tilliten til en person med eiendomsmeglerbrev vil kunne svekkes betydelig i tiden fra en anmeldelse for et straffbart forhold og frem til eventuell frifinnelse, henleggelse, påtaleunnlatelse eller fellende dom. Særlig gjelder dette dersom det foreligger påstand om økonomiske misligheter. Departementet viser på den annen side til at eiendomsmeglerbrev ikke gir rett til å drive eiendomsmegling, og mener ut fra dette at en slik tillitssvikt ikke er like alvorlig som i tilfeller der en person eller foretak med rett til å drive eiendomsmegling (advokat eller person/foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling) er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekall av bevillingen. Departementet mener at tilsvarende hensyn gjør seg gjeldende dersom en advokat eller person med eiendomsmeglerbrev, som er faglig leder av eiendomsmeglingsvirksomheten i et foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling, er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekall av foretakets bevilling. Departementet viser i denne forbindelse til at det overfor advokater som er siktet for en forbrytelse eller forseelse som kan medføre tap av advokatbevilling, er adgang for Advokatbevillingsnemnden å bestemme at bevillingen skal tre ut av kraft inntil saken er endelig avgjort, jf. domstolloven § 230 fjerde ledd. Tilsvarende er det også foreslått en regel om suspensjon av godkjenning for revisorer i Ot.prp. nr. 75 (1997-98), jf. forslaget til § 9-2.

Departementet foreslår derfor at dersom en person eller foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekall av bevillingen, skal Kredittilsynet kunne suspendere bevillingen inntil straffesaken er avsluttet. Slik suspensjon skal etter forslaget også kunne skje dersom den faglige leder av eiendomsmeglingsvirksomheten i et foretak er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekall av foretakets bevilling. Tilsvarende skal Kredittilsynet etter forslaget kunne bestemme at en advokats rett til å drive eiendomsmegling skal suspenderes inntil straffesaken er avsluttet. For advokater innebærer forslaget en dobbeltbehandling med reglene om suspensjon av advokatbevilling i domstolloven. Departementet mener dette er naturlig ut fra at reglene i eiendomsmeglingsloven skal ivareta til dels andre hensyn enn reglene i domstolloven. Slik dobbeltbehandling er for øvrig i tråd med systemet etter gjeldende regel i eiendomsmeglingsloven § 2-8 fjerde ledd om at departementet (Kredittilsynet) kan kreve at en advokats eiendomsmeglingsvirksomhet skal opphøre etter de samme regler som gjelder for tilbakekall av bevilling til å drive eiendomsmegling. Det vises til departementets forslag til ny § 2-10 i eiendomsmeglingsloven.

Etter Norges Eiendomsmeglerforbunds syn bør dokumentene i de saker som vil kunne bli behandlet etter bestemmelsene om tilbakekall/suspensjon av eiendomsmeglerbrev, klassifiseres som interne dokumenter og unntas offentlighet. Departementet viser til de generelle reglene om offentlighet og taushetsplikt i offentlighetsloven, forvaltningsloven og kredittilsynsloven. Departementet ser ikke behov for særskilte regler knyttet til disse typer saker. I enkelte tilfeller vil for øvrig hensynet til eiendomsmeglerens kunder kunne tilsi at Kredittilsynet, innen rammen av taushetsplikten, går ut med opplysninger i slike saker.