8 Leieprisvern

8.1 Innledning

Kapittelet inneholder regler om hvilken leie som lovlig kan avtales. Det er videre bestemmelser om årlig indeksregulering av den opprinnelige leie samt tilpassing til gjengs leie hvert tredje år. Det foreslås også regler om tilbakebetaling av ulovlig leie, samt adgang for Kongen til å gi forskrifter om leiestopp, maksimalsatser for leie m.m. Lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m v for boliger foreslås opphevet og avviklet i løpet av 10 år. De beboere som i dag omfattes av reguleringen kan få bostøtte fra Husbanken, dersom de for øvrig oppfyller kriteriene for dette.

Departementet foreslår at det blir satt forbud mot at det avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis blir oppnådd på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Dernest foreslår departementet at hver av partene skal ha mulighet til å kreve at leien endres uten samtidig å måtte si opp leieforholdet. Det blir foreslått at endringen ikke skal overstige endringen i konsumprisindeksen. Et slikt krav til endring vil etter forslaget ikke kunne settes fram før ett år etter siste fastsetting av leien. Videre vil departementet foreslå at partene hvert tredje år kan kreve å få justert leien slik at den samsvarer med «gjengs leie», det vil si den leie som vanligvis betales for lignende husrom på lignende leievilkår på iverksettingstidspunktet. Dersom partene ved inngåelsen av leieavtalen ikke blir enig om hvorvidt en leie er urimelig, eller hva gjengs leie er ved en senere revisjon, blir det i kapittel 12 foreslått at en takstnemnd skal kunne ta standpunkt til disse spørsmålene.

8.2 Det alminnelige leieprisvern

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett er hovedregelen at hver av partene står fritt til å avtale hvor høy husleien skal være. Dersom den avtalte leien er urimelig, kan leieren kreve at avtalevilkåret blir tilsidesatt i medhold av husleieloven, avtaleloven eller pristiltaksloven. Paragraf 35 i gjeldende husleielov har bestemmelse om domstolens adgang til å regulere avtalt leie. Retten skal kunne sette leien ned til et rimelig nivå hvis avtalt leie står i misforhold til verdien av boligen.

Husleiereguleringsloven kapittel II inneholder regler om direkte regulering av husleien. Denne reguleringen gjelder bare for private boliger i Oslo og Trondheim som er oppført før 8. april 1940. Denne reguleringen går ut på at det i prinsippet alltid finnes en høyeste lovlig leie for de aktuelle boligene. Høyeste lovlige leie er fastsatt enten ut fra et historisk utgangspunkt med senere tillegg, eller direkte fastsatt av husleienemnda. Den høyest lovlige leie kan økes ved allmenn leieøkning fastsatt i forskrift.

I husleiereguleringsloven kapittel III finnes regler som gjelder private boliger i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø - i tillegg til de private boliger i Oslo og Trondheim som faller utenfor bestemmelsene i kapittel II. Denne reguleringen går ut på at husleienemnda fastsetter høyeste lovlige leie for boligen. Leien blir bare fastsatt dersom leieren tar spørsmålet opp med nemnda. Ved fastsettelsen skal nemnda gå ut fra hva som er gjengs leie på stedet for tilsvarende bolig bygget på samme tid.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å avvikle så vel § 35 i gjeldende husleielov som reguleringene i husleiereguleringsloven og erstatte disse med nye bestemmelser om leieprisvern. Det foreslås en generell bestemmelse som setter forbud mot at partene avtaler en urimelig høy leie. Hva som er urimelig høy husleie, skal avgjøres på grunnlag av en sammenligning med markedsleien, det vil si hva som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av lignende husrom på lignende avtalevilkår.

Høringsinstansenes merknader

Sosial- og helsedepartementetog Arbeids- og administrasjonsdepartementeter enig i det prinsippet som blir slått fast i bestemmelsen. Norges Leieboerforbundforeslår at det skal legges til et punkt i bestemmelsen om at partene ikke kan vise til sammenlignende leieforhold som er inngått mindre enn tolv måneder før leieforholdet startet. Leieboerforbundet mener det også er uheldig at utvalget i innstillingen har uttalt at bestemmelsen først kommer til anvendelse når det foreligger et klart og ikke ubetydelig avvik i markedsleien. Den norske Advokatforeningpåpeker at dersom leiemarkedet blir presset, vil utleierne kunne kreve markedsleie uten at domstolene kan gripe inn mot urimelige utslag. Det vil være uheldig dersom markedskreftene skal bestemme på et område som skal gjelde så vitale goder som boliger, uten at man kan tilby de svake vern mot urimelig leie i form av en generalklausul. Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Drammen husleienemnd og Bergen kommune Byutviklingmener at begrepet «markedsleie» kan være gjenstand for misforståelser og foreslår heller å benytte formuleringen «høyest lovlige leie».

Departementets vurderinger

Departementet mener i likhet med utvalget at det er behov for generelle bestemmelser om leieprisvern i den nye husleieloven. Uten slike regler ville det være fare for at utleier både ved inngåelsen av avtalen og ved senere leiereguleringer kunne kreve en urimelig høy husleie. For å få reglene om leiefastsettelse så klare og oversiktlige som mulig er departementet videre enig med utvalget i at det er hensiktsmessig å samle alle bestemmelser om leieprisvern i én lov. Bestemmelsene foreslås derfor samlet i den nye husleieloven, samtidig med at dagens regler om leieprisvern i husleieloven og husleiereguleringsloven foreslås opphevet, jf. også vurderingene om opphevelse av husleiereguleringsloven under pkt. 8.5. Departementet legger videre til grunn at bestemmelsene bør være ensartet over hele landet, og ikke bero på om den enkelte kommune har vedtatt at reglene skal gjelde der, slik dagens husleiereguleringslov forutsetter.

Ved omsetning av fast eiendom, borettslagsboliger, aksjeboliger og overføring av obligasjonsboliger har det tidligere vært prisregulering. Denne prisreguleringen er avviklet. Omsetningen blir i dag gjennomført til markedspris, men domstolene kan i medhold av avtaleloven § 36 sette avtalen til side dersom denne fremstår som urimelig høy. Likeledes skal Konkurransetilsynet kontrollere og følge opp at det ikke avtales urimelige priser, noe som er forbudt i medhold av pristiltaksloven § 2. Etter departementets vurdering er det ikke grunn til å gi leiere vesentlig bedre prisvern enn andre aktører på boligmarkedet. Derfor foreslår departementet at markedsprisen også bør være utgangspunktet når det blir inngått leieavtaler. Avtaler partene en urimelig høy husleie ved inngåelsen av leieavtalen, bør domstolene imidlertid kunne tilsidesette denne, på tilsvarende måte som domstolene kan tilsidesette en urimelig høy kjøpesum ved omsetning av fast eiendom. Konkurransetilsynet har påpekt at det er vanskelig å håndtere urimelighetsvurderingen i husleiesaker ut fra pristiltaksloven § 2, og at bestemmelsen derfor er lite brukt. Departementet foreslår etter dette at det inntas en bestemmelse i den nye husleieloven som gjør det mulig å slå ned på urimelige husleiekrav ved inngåelsen av leien.

Departementet er enig med utvalget i at sammenligningsgrunnlaget for hva som er en urimelig husleie, bør være markedsleien. Markedsleien vil si den leie som til vanlig oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Det bør ikke legges vekt på at enkelte kan være villig til å betale store beløp ut over det gjennomsnittet av befolkningen ville betale for den aktuelle boligen. Bestemmelsen bør først komme til anvendelse når det foreligger et klart og ikke ubetydelig misforhold mellom leiekrav og markedsleie, slik som § 35 i dagens husleielov er tolket. På samme måte begrenses domstolenes kompetanse til å sette urimelige prisavtaler til side i saker som gjelder kjøp av fast eiendom. Dersom det generelle leienivået stiger - som følge av lite tilbud i forhold til etterspørselen, kan det selvfølgelig bli vanskelig for mange å skaffe seg en utleiebolig. Etter departementets vurdering gir ikke dette grunn til å innføre regler som gir leieren særlige fordeler i forhold til kjøper av en bolig i et presset boligmarked. Departementet er derfor uenig med Den norske Advokatforening som mener at domstolene i et slikt marked bør kunne fastsette en høyest lovlig leie som ligger under markedsleien for den aktuelle bolig.

Leiefastsettelse på grunnlag av forholdet mellom tilbud og etterspørsel vil etter departementets mening i det lange løp også gi den beste utnyttelsen av bygningsmassen. Dersom leieprisen avspeiler arealet, vil ikke leieren ønske å leie større husrom enn han har behov for. Regulering vil kunne medføre at mange blir sittende med uhensiktsmessig store boliger fordi leien ikke svarer til boligens leieverdi. Departementet foreslår imidlertid å gi Kongen hjemmel til å fastsette leiestopp eller maksimalpriser for leie dersom det skulle oppstå en ekstraordinær situasjon som gjør det påkrevet at Kongen griper inn med regulering, jf. omtalen under punkt 8.6.

Departementet er ikke enig med Norges Leieboerforbund som mener at partene i vurderingen av hva som må anses som markedsleie for et husrom ikke skal kunne påberope seg leieforhold som er inngått mindre enn 12 måneder før leieavtalen ble inngått. Departementet mener derimot at det ved vurderingen av om en leieavtale er sammenlignbar, må legges vekt på leieavtalens forutsetning om varighet. Det vil være irrelevant å sammenligne langtidsavtaler med korttidsavtaler, da disse ikke kan sies å være inngått på omtrent samme vilkår.

Begrepet «markedsleie» brukes flere steder i lovutkastet, og departementet ser ingen grunn til å endre denne terminologien til for eksempel det tilsvarende begrepet i dagens husleielov § 35, «vanlig markedsleie». Begrepet «høyeste lovlige leie» brukes som en betegnelse på den direkte regulerte leie i dagens husleiereguleringslov (§ 5). Det vil da være uheldig å videreføre dette begrepet som er betegnelse på noe annet i den nye loven.

8.3 Regulering av leien

Gjeldende rett

Gjeldende husleielov inneholder ikke bestemmelser om endring av leien. En slik endring må i så fall følge av leieavtalen. Dersom det ikke er avtalt noe mellom partene om økning i husleien, kan hver av partene, der det er tale om tidsubestemt leieavtale, si opp avtalen på vanlig måte og i den forbindelse sette fram tilbud om ny leieavtale på endrede prisvilkår (betinget oppsigelse). Er avtalen inngått på bestemt tid, er ikke denne muligheten åpen.

Husleiereguleringsloven kapittel II forutsetter at det for boliger som omfattes av reguleringen alltid finnes en høyest lovlig leie. Denne kan bare endres etter forskrift gitt av Kongen.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å lovfeste at begge parter hvert år kan kreve den avtalte leie endret i takt med konsumprisindeksen. Bestemmelsen skal gjelde både ved tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Den skal gjelde både ved leie av bolig og leie av lokale. Når det gjelder lokale kan partene avtale at bestemmelsen ikke skal gjelde. Endringen skal ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste fastsetting av leien. Den kan tidligst settes i verk ett år etter siste fastsetting av leien. Og endringen kan tidligst settes i verk tretti dager etter at det er gitt skriftlig varsel om justering.

Utvalget foreslår at bestemmelsen ikke skal gjelde i den utstrekning leieren særskilt skal betale en forholdsmessig andel av utleiers utgifter til forbruk av elektrisitet og brensel i eiendommen. Alle andre utgifter faller utenom. Bestemmelsen skal heller ikke gjelde for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i, eller resultatet av, leierens virksomhet.

Utvalget foreslår videre at hver av partene kan kreve at leien blir satt til «gjengs leie» hver femte år. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende husrom på lignende leievilkår. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, men når det gjelder leie av lokale er det adgang til å fravike bestemmelsen ved avtale.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbund, Juss-Buss, Arbeids- og administrasjonsdepartementetog Forbrukerrådetmener at det ikke uten videre vil være samsvar mellom endringene i konsumprisindeks og leiepris. Juss-Bussmener at endringen bør være knyttet til en egen indeks som bare gjelder for det generelle leienivået. Den norske Advokatforening stiller spørsmål ved om det behøver å være automatisk justering av prisen, da justeringen i seg selv kan være med på å drive prisen oppover og den verner sterkt om utleiers interesser. Det bør derfor vurderes om den bør finne sted hvert år og om endringen bør være fullstendig.

Norges Leieboerforbundmener at det ikke er noen grunn til å verne utleier som ikke har tatt inn vilkår om endring av leien i avtalen. Full kompensasjon skulle ikke være nødvendig, da det er bare driftsutgiftene som er knyttet til prisnivået. Trondheim kommuneframhever at de kommunale utleieboligene vanligvis vil ligge under markedsleie. Det vil derfor være behov for å heve leien mer enn konsumprisindeksen for å harmonisere husleien internt, eller for å få råd til nødvendig vedlikehold. Norges Huseierforeningmener at konsumprisindeksen ikke tar tilstrekkelig hensyn til de betydelige økninger av offentlige skatter og avgifter som blant annet er blitt påført de senere årene. Huseiernes Landsforbund mener at det ikke kan inntas en bestemmelse om automatisk indeksregulering i leieavtalen, men at det er rimelig at leierne får skriftlig varsel om økningen hvert år.

Arbeids- og administrasjonsdepartementetog Sosial- og helsedepartementeter positive til forslaget om tilpasning til gjengs leie hvert femte år. Huseiernes Landsforbund, avdeling for eiendomsselskaper, Statsbygg, Kredittforetakenes og Hypotekbankenes Foreningsamt Linstow Eiendomsynes det er uklart hva som ligger i begrepet «gjengs leie». Juss-Buss mener at tilpassing til gjengs leie bør kunne kreves oftere enn hvert femte år, fordi de frykter at en årlig indeksregulering etter paragrafen generelt kan lede til et økende misforhold mellom faktisk leie og markedsleie. Den norske Advokatforeninghevder at retten til tilpassing til gjengs leie vil føre til et betydelig inngrep i partenes rett til å bestemme kontraktens innhold. Bestemmelsen vil kunne virke destabiliserende for markedet. Det bør derfor vurderes lengre perioder og om det ikke skal være rom for unntak, slik at det ved nyoppføring og rehabilitering kan blir avtalt fast leie for lengre tid. Huseiernes Landsforbund, avdeling for eiendomsselskaperog Selvaag Gruppenmener bestemmelsen vil fremme prosesser og gripe inn i løpende leieforhold. Bestemmelsen vil føre til dårligere rettssikkerhet og motvirke nybygging og rehabilitering.

Departementets vurderinger

Husleieavtalene kan være langvarige, og endringer i pengeverdien kan medføre at det oppstår misforhold mellom ytelse og motytelse i avtaleforholdet. Etter som tiden går kan inflasjon og endringer i markedsforholdene medføre at balansen som opprinnelig forelå mellom verdien av partenes ytelser forrykkes. Vanligvis vil markedsleien stige, men det kan også skje fall i markedsverdien. Begge parter kan derfor være tjent med regler som gjør det mulig å endre leien i takt med slike endringer.

Departementet er enig med utvalget i at det etableres en ordning der begge parter kan kreve at den avtalte leie endres i takt med konsumprisindeksen i et visst antall år etter at avtalen ble inngått. Departementet er videre enig med utvalget i at hver av partene deretter kan kreve en justering av leien i samsvar med «gjengs leie», det vil si det beløp som vanligvis betales for lignende husrom på lignende avtalevilkår på iverksettingstidspunktet. Bestemmelsen bør gjelde både ved tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler.

En ordning med rett til årlig justering av leien i samsvar med endringene i konsumprisindeksen i flere påfølgende år, vil sikre begge parter en forutsigbarhet med hensyn til leieutviklingen. I likhet med utvalget mener departementet at det må være en fordel for både utleieren og leieren å vite noe om utviklingen i leienivået i lang tid framover. For leieren vil det hindre overraskelser og motvirke uventet høy stigning i leien. Leieren ville da ikke risikere å måtte flytte på grunn av en uventet leieøkning. En slik bestemmelse vil derfor gi leieren vern mot uforutsette leieøkninger. Også utleieren kan være interessert i å vite noe om hvilke leieinntekter han kan påregne for flere år framover. Særlig med sikte på investeringer i leieobjektet og nedskrivning av disse vil slik forutsigbarhet ha betydning.

Ideelt sett burde en slik økning i leie være knyttet til en spesialindeks for endringer i husleien. En slik indeks finnes ikke, og etter departementets syn er det heller ikke grunnlag for å etablere en slik indeks. Departementet støtter derfor utvalgets forslag om at retten til å øke leien blir knyttet til konsumprisindeksen. Konsumprisindeksen er den normen som gir best uttrykk for endringer i pengeverdien, og indeksen er også et relevant sammenligningsgrunnlag for å kunne fastslå utleierens faktiske kostnader med vedlikehold m v. I praksis har det også vært vanlig å inngå leieavtaler som gir rom for indeksregulering i samsvar med konsumprisindeksen. En regulering i samsvar med endringen i konsumprisindeksen vil dessuten motvirke at regulering av leien blir et stridstema mellom partene, ettersom den årlige endringen blir lett å fastsette.

Departementet vil foreslå at bestemmelsen om indeksregulering skal gjelde både for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Når det gjelder de tidsubestemte avtaler vil det være en fordel at begge parter kan kreve indeksregulering uten først å måtte gå til oppsigelse. Etter departementets mening bør utleieren som hovedregel ikke kunne kreve leieøkning ut over indeksreguleringen. Heller ikke bør utleieren kunne sette fram betingede oppsigelser, som fører til at utleieren kan kreve en større økning enn det som følger av indeksreguleringen. Slike oppsigelser bør vanligvis settes til side. Unntaket bør bare godtas der utleieren har forbedret husrommet i ikke uvesentlig grad, og slik pådratt seg økte kostnader som medfører behov for større inntjening.

Når det gjelder spørsmålet om hvor lang tid det må gå mellom hver indeksregulering, mener departementet i likhet med utvalget at ønsket om stabilitet og forutsigbarhet i leieforholdet tilsier at justeringene ikke bør komme for ofte. Departementet er derfor enig med utvalget i at endringen tidligst kan settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. En årlig justering av leien har også vært vanlig i leieforhold hvor det er inngått særskilt avtale om leieregulering. For at den annen part skal være orientert om den kommende endring, foreslår departementet at endringen tidligst kan settes i verk én måned etter at det er framsatt skriftlig varsel om justering.

Selv om den opprinnelig avtalte leie blir justert i takt med indeksen, kan leieprisene utvikle seg i en annen retning enn indeksen. Leieprisene kan falle til tross for at indeksen går opp, og leieprisene kan gå opp uten at indeksen gjør det. Det er derfor ikke alltid tilstrekkelig med en indeksregulering av leien. Indeksreguleringen alene, uten jevnlige tilpasninger til det alminnelige leienivået, vil over tid kunne føre til at leieavtalen får en helt annen karakter enn hva partene opprinnelig kalkulerte med. Departementet er derfor enig med utvalget i at leien med jevne mellomrom bør tilpasses «gjengs leie», det vil si det beløp som vanligvis betales for lignende husrom på lignende avtalevilkår på iverksettingstidspunktet.

Gjengs leie vil være et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende husrom på lignende vilkår. Gjengs leie vil derfor være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien ettersom gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert leienivå. Går leienivået ved nyutleie opp eller ned, vil dette riktignok influere på hva som er gjengs leie, men det allerede etablerte leienivået vil medføre at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien.

Det foreslås at det ved avgjørelsen av hva som er «gjengs leie» skal ses bort fra den del av leieverdien som skyldes leierens påkostninger og forbedringer. Hensynet bak bestemmelsen er å forhindre at leieren må betale for fordelen ved egen innsats. Departementet vil videre foreslå at en takstnemnd skal ha hjemmel til å fastsette «gjengs leie» dersom partene ikke blir enige om denne, jf. lovutkastet § 12-2 og omtalen av bestemmelsen under punkt 16.3.

Når det gjelder spørsmålet om hvor lang tid det må gå mellom hver tilpassing til gjengs leie, mener departementet i likhet med utvalget at ønsket om stabilitet og forutsigbarhet i leieforholdet tilsier at justeringene ikke bør komme for ofte. Utvalget har foreslått at leieforholdet må ha vart i minst fire år og seks måneder for at partene uten oppsigelse skal kunne sette fram krav om å regulere leien i samsvar med gjengs leie. Etter departementets vurdering blir dette et for langt intervall når reguleringen også skal ha som formål å fange opp de endringer i markedet som kan oppstå innenfor en kortere tidsperiode. Etter departementet mening bør bestemmelsen også fange opp disse endringene. Derfor vil departementet foreslå at leien i det individuelle leieforholdet kan bli justert til gjengs leie når forholdet har vart i minst to år og seks måneder.

Departementet er imidlertid enig med utvalget i at tilpassingen av leien tidligst bør kunne settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at den tidligere endringen av leien ble satt i verk. Siste fastsetting av leien kan enten være tidspunktet for leieavtalens inngåelse, eller tidspunktet for siste indeksregulering eller tilpassing til gjengs leie.

Flere høringsinstanser peker på at adgangen til å justere leien i forhold til «gjengs leie» kan gjøre det vanskelig å se de økonomiske konsekvensene ved finansieringen av nybygg, rehabilitering og kjøp av eiendommer med tanke på utleie. I slike tilfelle vil man gjerne ha sikre tall å kalkulere med i budsjettene. Dette vil særlig gjelde ved utleie av lokale, der det er vanlig å tilpasse husrommet til leierens ønsker - en tilpassing som ofte kan være kostbar. Departementet er enig med utvalget i at det ved utleie av lokaler kan være uheldig å gripe inn i avtalefriheten på dette området. Av den grunn vil departementet foreslå at bestemmelsene om indeksregulering av leien og regelen om tilpassing til gjengs leie kan fravikes ved leie av lokale.

Departementet vil foreslå at det også gjøres unntak fra bestemmelsen om indeksregulering for leierens betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet og brensel i eiendommen, jf utkastet § 3-4. Slike utgifter vil bero på faktisk forbruk, og etter departementets vurdering bør partene kunne avtale dekning i samsvar med dette uavhengig av endringene i konsumprisindeksen. Kostnadsfordelingen vil dermed også virke som et incitament til sparing og fornuftig ressursbruk.

Når det gjelder den del av leien som er fastsatt i forhold til omsetning eller resultat i leierens virksomhet, vil departementet foreslå at det gjøres unntak for bestemmelsene om både indeksregulering og tilpassing til gjengs leie. Bakgrunnen er at reguleringen her skjer automatisk, da omsetningstallene kommer fram i løpende kroner. Bestemmelsene passer derfor ikke inn i disse tilfellene.

8.4 Tilbakebetaling av ulovlig leie

Gjeldende rett

Har leieren betalt en høyere leie enn det som er lovlig, kan han etter gjeldende rett kreve leien nedsatt til lovlig nivå, og etter nærmere regler kreve det overskytende tilbakebetalt fra utleieren. Blir leien satt ned etter bestemmelsen i husleieloven § 35, er utgangspunktet at dommen bare får virkning for framtiden. Leien settes ned, men det skjer ikke noe etteroppgjør mellom partene. Det framgår av § 35 annet ledd første punktum at retten kan bestemme at leieren skal ha tilbakebetalt den ulovlige delen av leien som er betalt i tiden forut for dommen. I § 35 annet ledd annet punktum er det fastsatt at retten ikke kan pålegge utleieren å tilbakebetale leie som er betalt mer enn ett år før saksanlegg.

Overstiger leien høyeste lovlige leie fastsatt etter husleiereguleringsloven § 4, har leieren krav på tilbakebetaling av overprisen med mindre han i vesentlig grad har medvirket til overtredelsen, jf. § 29, men leieren må ha dom for kravet for å kunne drive det inn.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt differansen mellom det som er betalt og lovlig leie. Imidlertid er kravet undergitt to begrensninger. For det første er leieren avskåret fra å kreve tilbakebetaling dersom han i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. For det andre er kravet undergitt de vanlige reglene om foreldelse. Kravet om tilbakebetaling forrentes allerede fra betalingstidspunktet etter den rentesats som er fastsatt i forsinkelsesrenteloven.

Høringsinstansenes merknader

Huseiernes Landsforbundog forbundets avdeling for eiendomsselskaper, Statsbygg, Linstow Eiendom og Oslo kommuneser ingen grunn til at krav om tilbakebetaling av for mye betalt leie skal forrentes etter satsene i forsinkelsesrenteloven, men at det bør være tilstrekkelig med vanlig bankrente. Norges Leieboerforbund mener at henvisningen til forsinkelsesrenteloven vil ha en preventiv effekt. Forbrukerrådetmener at henvisningen vil være helt nødvendig dersom leieprisvernet skal være effektivt.

Departementets vurderinger

Dersom en domstol eller takstnemnd finner at en leier har betalt leie ut over det lovlige, og beslutter at leien skal settes ned til et lovlig nivå, vil endringen først og fremst gjelde for framtiden. Men det vil også kunne bli spørsmål om å kreve tilbakebetalt differansen mellom lovlig leie og den leie som alt er betalt. Dersom leier har fått medhold i sitt krav om leiereduksjon, bør han vanligvis også ha krav på refusjon av det han har betalt for mye. I motsatt fall kunne det bli fordelaktig for utleier å framsette ulovlige husleiekrav. Departementet er derfor enig med utvalget i at den som har betalt høyere leie enn det som er lovlig, som hovedregel bør kunne kreve å få tilbakebetalt forskjellen mellom betalt og lovlig leie. Det må imidlertid være en forutsetning at kravet ikke er foreldet etter de alminnelige reglene om foreldelse av pengekrav.

Etter departementets vurdering bør det likevel gjøres unntak fra denne bestemmelsen i tilfelle der leieren i vesentlig grad må regnes for å være medansvarlig for lovbruddet. I vurderingen av leierens medvirkning må det tas hensyn til at leierens faktiske forhandlingsposisjon ved inngåelsen av leieavtalen. I et stramt utleiemarked vil leieren ofte ha valget mellom å akseptere et høyt - til tider ulovlig høyt - husleiekrav eller avstå fra å inngå noen leieavtale. I slike tilfelle bør leieren bare anses medansvarlig dersom han har vært spesielt aktiv i forhold til leiefastsettelsen.

Departementet vil videre foreslå at selv om leieren krever tilbakebetaling av ulovlig leie, skal resten av leieavtalen være bindende for partene. Utleieren bør i slike tilfelle ikke ha rett til å si opp leieavtalen eller å kreve heving på grunn av bristende forutsetninger. En slik adgang ville gjøre bestemmelsen mindre effektiv, og kunne virke urimelig overfor leieren.

Dersom leieren har rett til tilbakebetaling, bør han også ha rett til forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven allerede fra det tidspunkt den ulovlige leien ble betalt. Forsinkelsesrenten er en normalstapserstatning for avsavn av kapital, og det vil kunne bidra til å gjøre reglene effektive at renten løper allerede fra innbetalingen. Hvor leieren i vesentlig grad er medansvarlig for overtredelsen, har han ikke noe tilbakebetaligskrav og dermed heller ikke noe rentekrav.

8.5 Oppheving av husleiereguleringsloven

Gjeldende rett

Lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m v for boliger gjelder for utleie av bolig fra private. Loven inneholder i kapittel II og III ulike systemer for fastsetting av husleie.

Reguleringen etter kapittel II (den strenge reguleringen) inneholder regler om direkte regulering av leien, og gjelder bare boliger i Oslo og Trondheim som er oppført før 8. april 1940. Den gjelder ikke for utleie av møblerte boliger, eneboliger, tomannsboliger, borettslagsboliger eller boligaksjeleiligheter. Reguleringen går ut på at det i prinsippet alltid finnes en høyeste lovlige leie, enten fastsatt ut fra et historisk utgangspunkt med senere tillegg, eller fastsatt av husleienemnda. Den høyest lovlige leien kan økes ved alminnelig leieforhøyelse, fastsatt i forskrift. Husleienemnda kan endre den høyest lovlige leien for det enkelte leieforhold, i praksis viktigst ved leieøkning på grunn av utbedringstiltak. I tillegg til høyest lovlig leie kan utleier etter nærmere regler kreve utligning av utgifter til indre og ytre vedlikehold.

Husleiereguleringsloven kapittel III (§§14, 15 og 16) (den milde reguleringen) gjelder ved utleie av private boliger i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø kommune, samt for alle private boliger i Oslo og Trondheim som ikke omfattes av den strenge reguleringen. Reguleringen går ut på at husleienemnda kan fastsette den høyeste lovlige leie for boliger. I praksis betyr det at høyeste lovlige leie ikke blir fastsatt uten at leieren tar opp spørsmålet. Ved leiefastsettelse skal husleienemnda legge til grunn «gjengs leie» på stedet for tilsvarende bolig bygget til samme tid. Husleiereguleringsloven kapittel III inneholder i § 17 også hjemmel for Kongen til å fastsette høyeste lovlige pris ved overdragelse av visse borettslagsandeler og aksjer i et boligaksjeselskap. Slike bestemmelser gjelder i dag ikke i noen kommuner.

Utvalgets forslag

Et enstemmig utvalg foreslår å oppheve reguleringene i husleiereguleringsloven kapittel III. Disse anses overflødige ved siden av utvalgets forslag til regler om leieprisvern i den nye loven.

Når det gjelder reguleringen i kapittel II mener et flertall i utvalget at reguleringen bør oppheves, og at leien gradvis økes og oppjusteres til markedsnivå. Forslaget innebærer at det på sikt blir én husleielov, administrert av ett departement (Kommunal- og regionaldepartementet). Loven foreslås avviklet i løpet av en overgangsperiode på 10 år, slik at de regulerte husleiene gradvis økes og oppjusteres til markedsnivå. Det legges vekt på at utgangspunktet for en lovregulering må være markedsleie.

Mindretallet foreslår at den strenge reguleringen beholdes i sin nåværende form. Regulerte leieforhold utgjør et viktig boligtilbud til en gruppe som ikke er i stand til å betale markedspris for boligen. De anser det betenkelig å gjennomføre en sterk leieforhøyelse for flere tusen boliger så lenge de eksisterende støtteordninger ikke er tilstrekkelige til å sikre alternative boliger.

Høringsinstansenes merknader

Finansdepartementet, Konkurransetilsynet, Norges Huseierforbund, OBOS, Institutt for sosialforskning, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Takseringsforbund, Huseiernes Landsforbundog Trondheim kommune er enig med utvalgets flertall om å oppheve hele husleiereguleringsloven når ny husleielov trer i kraft.

Norges Huseierforbund finner det videre dypt urettferdig at en liten gruppe utleiere skal fungere som et sosialapparat ved siden av det offentlige. De mener situasjonen i landet er en helt annen i dag enn da reguleringen ble innført. Institutt for sosialforskninguttaler bl a at den regulerte delen av leiemarkedet er en relativt ubetydelig del av det samlede boligmarked. Samtidig er gruppen av leiere i den regulerte del av leiemarkedet blitt langt mer representativ for resten av befolkningen. Norges Takseringsforbunduttaler at oppheving av husleiereguleringen vil medføre at også «forslummingen» av de private boliggårdene stopper. Trondheim kommunehevder at dersom den strenge reguleringen oppheves, må de statlige bostøtteordningene utvides til også å gjelde boliger som omfattes av reguleringen. Den Norske Bankforening, Norges Huseierforbund, Norges Takseringsforbund, Norges Leieboerforeningog Prisdirektoratetsynes overgangsperioden på 10 år er for lang. Noen forslår at den settes til fem år, mens andre foreslår at den oppheves umiddelbart.

Sosial- og helsedepartementet, Norges Leieboerforbund, Leieboerforeningen i Oslo, Oslo Arbeiderpartiog Oslo Arbeiderpartis bystyregruppeer negative til å oppheve den strenge reguleringen i lovens kapittel II. Sosial- og helsedepartementethevder at de leieforhold som har vært beskyttet av denne reguleringen gjelder grupper som stiller svakt på boligmarkedet, for eksempel eldre, mennesker med svak økonomi og innvandrere. En generell økning av leienivået på den husleieregulerte boligmasse vil i stor grad kunne blir veltet over på sosialkontorene. Norges Leieboerforbundvil - i tillegg til å beholde kapittel II - gå inn for at reglene gjeninnføres i Bergen og andre storbyer. Forbundet uttrykker bekymring over at reguleringen blir opphevet uten at det tas tilstrekkelig hensyn til de sosialrettslige problemer som kan oppstå. Dagens regelverk er ikke til hinder for at gårdeiere kan utføre både vedlikehold og modernisering. Forbundet mener at bestemmelsene oppfordrer til oppussing fordi Husleienemnda i Oslo setter opp leiene hvis gårdeier pusser opp. Leieboerforeningen i Oslotar sterkt avstand fra å oppheve reguleringsbestemmelsene, da leierene i disse leilighetene gjennomgående har lav inntekt. Ved innføring av markedsleie vil disse enten måtte flytte eller få hjelp av det offentlige til å klare økningen i boutgiftene. Oslo Arbeiderpartimener at markedspris for disse boligene vil innebære en prisøkning som det vil være umulig å klare for mange beboere.

Subsidiært foreslår Norges Leieboerforbund, Leieboerforeningen i Osloog Sosial- og helsedepartementeten langsiktig avviklingsperiode, for eksempel 20 år, fordi opphevelsen vil få stor konsekvenser for mange mennesker i form av økte boutgifter.

Konkurransetilsynetslutter seg til utvalgets flertall, som foreslår å oppheve husleiereguleringsloven. Men det kan synes noe uhensiktsmessig å innføre helt nye former for overgangsregler, så lenge det finnes velkjente ordninger som synes å ha virket tilfredsstillende i praksis. Konkurransetilsynet antar at innføring av et nytt avviklingssystem vil medføre økt informasjonsbehov hos dem det gjelder. Det antas at behovet for informasjon ikke vil være like stort dersom man benytter den overgangsordningen som er benyttet tidligere. Det er også grunn til å tro at ressursbruken vil øke da det må forventes en betydelig pågang for å få fastsatt gjengs leie som ikke fullt kan kompenseres ved at saker etter kapittel III bortfaller.

Konkurransetilsynet foreslår at husleiereguleringsloven kapittel II blir opphevet samtidig med en eventuell vedtakelse av lov om husleieavtaler. Det foreslås at det blir gjennomført en meldingsordning, som kombineres med den adgangen myndighetene har til å gripe inn etter husleiereguleringsloven kapittel III. Denne ordningen kan beholdes for en kortere periode, anslagsvis to til fire år, for de leieforhold som i dag blir omfattet av kapittel II. For øvrig bør kapittel III avvikles samtidig med kapittel II.

Konkurransetilsynet anser det som unødvendig å harmonisere husleiereguleringsloven med kommuneloven ettersom loven i sin helhet er foreslått opphevet i løpet av noen år.

Departementets vurderinger

Norges Byggforskningsinstitutt (NBI) beregnet at den «strenge» reguleringen i 1992 omfattet ca. 12.000 boliger i Oslo. For Trondheim er reguleringen anslått å omfatte ca. 2.000 boliger. Antallet boliger er i dag trolig redusert dels som følge av at ny utleie har skjedd møblert og dels ved omgjøring til eierseksjoner (selveierleiligheter) og borettslagsboliger og etterfølgende salg til personer som skal bruke boligen selv. Kun få boliger har vært fornyet etter 1992, følgelig er det bare noen få boliger som er unntatt fra den strenge reguleringen på dette grunnlaget.

Med hensyn til beboersammensetning kan følgende opplysninger trekkes ut av undersøkelsen til NBI fra 1992:

1. Eldre pensjonister utgjorde ca. 22%. Unge uten arbeid - for det meste studenter - utgjorde også ca. 22%. Ca. 55% av beboerne var yrkesaktive. Av de yrkesaktive var ca. 50% arbeidere, kontor- og butikkassistenter o.l., ca. 25% var lærere, teknikere o.l., ca. 15% var ledere i offentlig eller privat virksomhet eller personer med akademisk utdannelse som leger, advokater etc. Aldersgruppen 20-29 år var markert overrepresentert i forhold til befolkningen i Oslo totalt. For øvrig var befolkningen i de regulerte boligene aldersmessig fordelt omtrent som normalt i Oslo.

2. Omtrent 50% av beboerne var aleneboende, 25% var par uten barn. Enslige med barn utgjorde ca. 3% - omtrent halvparten av disse var kvinner som bodde sammen med voksne barn. Par med barn utgjorde ca. 9%. Venner som delte bolig - vanligvis studenter - utgjorde ca. 9%. Det var således svært få familier med barn i eiendommene.

3. Gjennomsnittlig brutto inntekt i 1991 var for studentene ca 56.000,-, for pensjonistene ca. 86.000,-. For de yrkesaktive var gjennomsnittsinntekten ca. 179.000,- pr. person. Ca. 9% hadde mindre enn 100.000,-, 13% hadde mer enn 250.000,-. Landsgjennomsnittet dette året var i underkant av 200.000,-.

4. Ca. 28% av de aleneboende hadde inntekter som var mindre enn kravet for å få botilskudd etter Sosial- og helsedepartementets dagjeldende regler. Ca. 14% av parene hadde så lav inntekt. Samlet hadde ca. 23% av alle husholdningene så lave inntekter.

5. Ca. 7% av husholdningene flyttet inn i boligen før 1950. Ca. 42% av husholdningene hadde mindre enn to års botid. Leierne med kort botid var særlig ungdom, hvorav mange var studenter.

Ved utleie kan eieren leie ut til hvem han vil. Det er derfor grunn til å tro at utleieren vil velge leiere ut fra en kombinasjon av personlige kvalifikasjoner og betalingsevne. Etter departementets vurdering er det lite sannsynlig at utleier ved et slikt valg vil velge eldre, økonomisk svakstilte. Det er derfor lite sannsynlig at det har skjedd en økning i denne beboergruppen som følge av ny utleie etter 1992. Som følge av dødsfall og flytting til alders- og sykehjem er det derimot grunn til å tro at det har vært en reduksjon av denne beboergruppen.

Som påpekt viste undersøkelsen fra 1992 at 42% av husholdningene hadde mindre enn to års botid. Ved ny utleie var det særlig studenter og andre unge som flyttet inn. Etter departementets syn er det grunn til å tro at denne tendensen har fortsatt også etter 1992. Dette skyldes at utleier vanligvis har valgt å leie ut på korttidskontrakter, mange av boligene har understandard, og boligene ligger stort sett i sentrale byområder. Slike boliger er spesielt populære blant ungdom, samtidig som utleiere vanligvis anser ungdom som attraktive leiere av slike boliger.

I den grad den fraflyttede leieren har hatt mulighet til å overdra leiekontrakten til ny leier, har det ikke vært uvanlig å kreve betaling for overføringen. Prisen har gjerne vært fastsatt som differansen mellom regulert leie og markedsleie for gjenstående leietid. Det er ikke sannsynlig at disse kontraktene har blitt overført til eldre økonomisk svakstilte.

På denne bakgrunn er det grunn til å tro at andelen eldre, økonomisk svakstilte er redusert siden 1992. Derimot kan andelen av «fattige» studenter ha økt.

Ved utarbeidelsen av NBI's rapport fra 1992 ble det også foretatt en vurdering av hva markedsleien ville vært for et representativt utvalg av de regulerte boligene. Takseringen ble foretatt av uavhengige takstmenn. Disse takstene ble så sammenlignet med den regulerte leien. Rapporten viser at leiene i gjennomsnitt ville øke fra 1.682,- kr per måned til kr 3.418,- per måned, et tillegg på 103,2%. For pensjonistgruppen ville leien i gjennomsnitt øke fra 1.536,- til 3.365,-, et tillegg på 119,1%.

I tiden etter at NBI foretok sin undersøkelse, har den regulerte basisleien vært tillatt økt med 2% fra 1. januar 1993 og med ytterligere 2% fra 1. januar 1997. Markedsleien har åpenbart økt betydelig mer i den samme perioden. På denne bakgrunn er det grunn til å tro at den gjennomsnittlige husleieøkningen nå vil bli større enn det beregningene fra 1992 viser. På den annen side har det trolig skjedd en reduksjon i antall regulerte boliger, slik at en opphevelse i dag trolig vil få konsekvenser for færre husstander enn om den hadde blitt gjennomført i 1992. Som påpekt over har andelen av eldre økonomisk svakstilte leiere av slike boliger også trolig gått ned, slik at en opphevelse nå trolig vil få konsekvenser for færre slike personer enn om den hadde blitt gjennomført i 1992. Derimot er det i utgangspunktet grunn til å tro at opphevelsen vil ramme flere unge økonomisk svakstilte personer, herunder studenter som har flyttet inn etter 1992. På den annen side betaler trolig mange av disse allerede i dag markedsleie, enten boligen er leiet ut møblert eller av andre grunner, slik at konsekvensen av å oppheve reguleringen for mange av de unge leierne likevel ikke blir så stor.

Departementet har etter dette kommet til at den strenge reguleringen i kapittel II bør oppheves. Departementet har her særlig tatt hensyn til at det samfunnsmessige grunnlaget for husleiereguleringen har endret seg. Det er i dag ingen vesentlig knapphet på boliger, landet sett under ett, selv om det i enkelte større byer er knapphet på utleieboliger. Boligmarkedet som helhet er basert på fri prisdannelse. Husleiereguleringen har derfor liten betydning for de bredere befolkningsgrupper i Oslo og Trondheim. Husleiereguleringsloven er ikke innrettet på fordeling etter leierens sosiale kjennetegn. Loven innebærer en tilfeldig økonomisk fordel for de leierne som oppnår å få tak i en regulert bolig. Fordelingsvirkningene av loven er således tilfeldige.

Norges Leieboerforbund og Sosial- og helsedepartementet viser til at reguleringen skjermer en del av boligsektoren, og framholder at en opphevelse vil gå ut over grupper som stiller svakt på markedet, f eks eldre mennesker. Kommunal- og regionaldepartementet viser i denne forbindelse til at rapporten som ble laget av Norges Byggforskningsinstitutt i 1992 viser at det er høy flyttehyppighet i de regulerte gårdene, og at det er en viss overrepresentasjon av beboere med lavere inntekter i forhold til befolkningen ellers. Dette medvirker til en bokonsentrasjon i enkelte områder av befolkningsgrupper med dårlige levekår. På den annen side er det også mange eksempler på leieforhold i enkelte områder hvor leierne ikke er spesielt vanskeligstilte, og som i forhold til andre samfunnsgrupper har urimelig lave boutgifter i forhold til sitt boligkonsum. Fordelingsvirkningene er derfor tilfeldige. Departementet tror at en fri leiefastsettelse vil gi en bedre utnyttelse av den eksisterende boligmassen, ved at leierne sørger for ikke å sitte med større og dyrere boliger enn nødvendig. Leiereguleringen bryter også med likebehandlingshensyn ved at tilsvarende offentlig eide boliger, som ikke er regulert, i økende grad leies ut til markedspris. Det kan derfor virke urettferdig at en liten gruppe private eiere rammes av reguleringen.

Selv om bestemmelsene i husleiereguleringsloven til dels åpner for å dekke utgifter til vedlikehold gjennom økt husleie, har praksis vist at leiereguleringen i mange tilfeller fører til dårlig vedlikehold av eiendommene, som alle er oppført før andre verdenskrig. Departementet antar at en oppjustering av den regulerte husleien til markedsleie, kan spore gårdeiere til bedre vedlikehold. Økte leieinntekter vil her være en vesentlig motivasjonsfaktor for utleier.

Som flere høringsinstanser påpeker, vil en umiddelbar opphevelse av reguleringen kunne føre til at mange av dagens beboere får økonomiske problemer. Som påvist over, vil en opphevelse med umiddelbar virkning føre til mer enn en fordobling av leiene for svært mange. For delvis å motvirke et slikt resultat, vil departementet foreslå en gradvis avvikling av reguleringen over 10 år. For å stimulere til økt byfornyelse vil departementet likevel foreslå å gi fritak fra reguleringen når eieren har foretatt full fornyelse av boligen. Husleienemnda bør i så fall avgjøre når fornyelsen anses gjennomført. I slike tilfelle kan husleienemnda også i dag gi fritak fra den «strenge» reguleringen. En del av beboerne som berøres av rehabiliteringstiltak vil ha rett til kommunal saneringsstøtte. For å imøtekomme eventuelle økonomiske problemer som dagens beboere i de regulerte husleieforholdene kan få ved gjennomføring av dereguleringen, vil departementet videre foreslå at disse får tilbud om Husbankens bostøtteordning dersom de for øvrig fyller kravene til husholdstype og inntektsnivå. De økonomiske konsekvenser av en slik utvidelse av anvendelsesområdet for bostøttereglene til også å omfatte de som tidligere har bodd i husleieregulerte boliger, er kostnadsberegnet til ca 4 mill. kroner det første året, og vil deretter øke noe. Departementet anser dette som en meget bra overgangsordning, som reduserer de kortsiktige ulempene for beboerne ved avvikling, samtidig som de langsiktige fordelene i forhold til boligmarkedet oppnås.

Departementet vil foreslå at leien - før utligning for vedlikehold og tilleggsytelser - økes med 10 prosent årlig, i tillegg til justeringen i forhold til konsumprisindeksen. Slik vil oppreguleringen være gjennomført i god tid før husleiereguleringen blir opphevet. Forutsetningen er imidlertid at forholdet mellom regulert leie og markedsleie ikke blir vesentlig endret i overgangsperioden. Departementet har ikke funnet grunn til lovfeste selve prosentsatsen. Det er mest hensiktsmessig å overlate til Arbeids- og administrasjonsdepartementet å bestemme hvor stor den årlige oppreguleringen av høyeste lovlige leie skal være. For å unngå betydelig leieøkning ved utløpet av 10-årsperioden, må oppreguleringen skje i et visst tempo. Departementet foreslår at loven i sin helhet blir opphevet 10 år etter at husleieloven har tatt til å gjelde.

For øvrig må det utformes egne overgangsbestemmelser som nærmere regulerer forholdet mellom inngåtte leieavtaler og den nye loven, samt forholdet mellom de to lovene i overgangsperioden. Dette vil blant annet gjelde forholdet til leietilpassing. Departementet viser her til de spesielle merknadene til kapittel 13.

Når det gjelder spørsmålet om å harmonisere husleiereguleringsloven til kommuneloven, er departementet enig med Konkurransetilsynet i at dette ikke skulle være nødvendig for den gjenstående tiden som loven skal gjelde. Departementet har derfor ikke fulgt utvalgets forslag på dette området.

Departementet er enig med utvalget i at den «milde» reguleringen i kapittel III bør oppheves. Reguleringen har hatt en begrenset betydning. Dessuten vil bestemmelsene i departementets forslag til ny husleielov i stor grad gjøre denne reguleringen overflødig. Det er heller ingen av høringsinstansene som har hatt direkte innvendinger til dette. Departementet vil derfor foreslå at bestemmelsene i husleiereguleringsloven kapittel III blir opphevet straks den nye husleieloven trer i kraft. Likeledes vil departementet foreslå at husleiereguleringsloven § 17, som inneholder hjemmel til å fastsette maksimalpriser ved omsetning av aksjeboliger eller borettslagsboliger tilknyttet boligbyggelag, oppheves umiddelbart. Det er ingen boliger som omfattes av slik prisregulering i dag, og det foreligger heller ikke planer om å innføre slik prisregulering.

8.6 Hjemmel til å gi forskrifter om leiestopp, maksimalpriser m.m.

Gjeldende rett

Det finnes ikke hjemmel i gjeldende husleielov for myndighetene til å gi forskrifter om leiestopp, maksimalsatser for leie som kan brukes i ekstraordinære situasjoner. Husleiereguleringsloven og pristiltaksloven har imidlertid slike bestemmelser.

Utvalgets forslag

Utvalget forslår å gi Kongen adgang til å fastsette forskrifter om leiestopp og maksimalsatser for leie for bestemte perioder, områder og leieforhold dersom forholdene gjør det nødvendig. Videre foreslår utvalget at Kongen kan gi forskrifter om hvordan gjengs leie skal fastsettes.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbundmener at denne bestemmelsen er helt nødvendig. Forbrukerrådet er enig i dette, da det ofte vil være nærmest umulig å forutse hvordan leiemarkedet vil se ut i framtiden.

Departementets vurderinger

Departementet mener det vanligvis ikke vil være behov for ytterligere regulering av leiemarkedet enn den som følger av bestemmelsene som er forslått ovenfor. Med sikte på ekstraordinære situasjoner som naturkatastrofe, krig, krigsfare og lignende bør det likevel være hjemmel for å kunne gå inn og regulere markedet. Ett eksempel kan være en naturkatastrofe som har ødelagt store deler av bygningsmassen - da kan det være behov for en regulering av markedet.

Departementet vil av den grunn foreslå at det med sikte på slike tilfelle blir gitt en bestemmelse i loven som gir Kongen adgang til å gjøre vedtak om at det skal innføres leiestopp og maksimalsatser for leie. Ingen av høringsinstansene har hatt innsigelser mot dette forslaget. Det bør imidlertid være en forutsetningen at bestemmelsen bare skal benyttes i slike ekstraordinære situasjoner - og over et begrenset tidsrom. Følgelig vil bestemmelsen få et begrenset bruksområde, og skal ikke kunne benyttes i den alminnelige pris- og konjunkturpolitikk. Heller ikke skal bestemmelsen kunne benyttes til å innføre en varig husleieregulering, slik som husleiereguleringsloven hjemler i dag. Departementet forutsetter at systemet med å fastsette leieprisen er ment å kunne fungere uten at det offentlige går inn og styrer mer enn nødvendig. Ønsker man å ta vare på interessene til svake grupper i samfunnet, bør dette gjøres på en annen måte, for eksempel ved å styrke leiernes rett til bostøtte.

Departementet er klar over at det i enkelte tilfelle kan være vanskelig å fastslå hva som er gjengs leie etter lovutkastet § 4-3, og at dette kan føre til tvistespørsmål. For å lette den praktiske gjennomføring av leietilpassingen, foreslår departementet at det gis hjemmel for å fastsette retningslinjer for det skjønnet som må utøves når gjengs leie skal fastsettes. Det kan således bestemmes hvilke faktorer som skal tillegges vekt ved vurderingen, og hvilken vekt de ulike faktorer skal ha innbyrdes. Bestemmelsen gir bare kompetanse til å fastsette retningslinjer for skjønnet. Dersom myndighetene vil gripe inn i prisdannelsen med regulerende tiltak fordi leienivået anses uforsvarlig høyt, må eventuelle tiltak ha sitt grunnlag i bestemmelsen om prisstopp eller maksimalpriser, eller eventuelt andre bestemmelser som hjemler prisregulering.