3 Leiemarkedet

3.1 Situasjonen i dag

Den någjeldende husleieloven ble vedtatt i 1939. På den tiden var det mange i Norge som leide bolig, og i de større byene var leiegårder utbredt. Mange av disse leiegårdene var bygget med det formål å gi mest mulig fortjeneste. Både de sosiale og de fysiske boforholdene kunne ofte være kummerlige.

I 1945 stod Storting og regjering overfor mange samfunnsoppgaver. Store ressurser ble satt inn for skaffe befolkningen bedre boforhold. Ett av de mest sentrale tiltakene var opprettelsen av Den Norske Stats Husbank i 1946. Bankens virksomhet - sammen med framveksten av boligsamvirket - førte til at det ble bygd svært mange boliger de kommende tretti årene. I denne tiden ble det også lagt stor vekt på at så mange som mulig skulle få muligheten til å eie sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre. Svært mange av boligene som ble bygget i denne tiden var flerfamiliehus, ofte organisert som borettslag. I denne perioden ble det oppført få tradisjonelle leiegårder.

Boforholdsundersøkelsene som har blitt gjennomført reglemessig fra slutten av 1960-tallet, den siste i 1995, viser at boligutleie ikke står like sentralt i dag som det gjorde i mellomkrigstiden og like etter krigen. Likevel er det eksisterende boligleiemarkedet av en slik størrelse at det fremdeles er et boligpolitisk mål å legge forholdene til rette for et leiemarked som fungerer, samtidig som andre politiske mål blir ivaretatt.

Boforholdsundersøkelsen 1995 viser at det i Norge blir leid ut om lag 460 000 boliger. Boliger i borettslag og boligaksjeselskap er da ikke medregnet. Utleieboligene utgjør om lag 24 prosent av det totale antall boliger. Dette er en økning på 3 prosentpoeng siden forrige boforholdsundersøkelse, i 1988; det vil si om lag 110 000 boliger. Dette er en betydelig boligmasse, særlig om en sammenligner med andelen av boliger i borettslag og boligaksjeselskap, som utgjør 14 prosent.

Boforholdsundersøkelsen 1995 viser også at en stor del av boligene ligger i eneboliger og andre småhus. Mens bare 28 prosent av boligene ligger i blokker og andre større hus, ligger 72 prosent i slike hus. Også her er borettslag og boligaksjeselskaper holdt utenfor. Ett annet særlig trekk ved boligmarkedet er at 27,5 prosent av alle utleieboliger består av sokkelboliger og tomannsboliger, der utleieren bor i samme hus. Sokkelboliger vil si boliger i eneboliger, våningshus på gård og småbruk.

Disse tallene må sees på bakgrunn av at det ikke har vært bygd tradisjonelle leiegårder av noe omfang etter krigen. Dessuten er svært mange småhus med mulighet for å leie ut en bolig, satt opp på landsbygda. Nesten i sin helhet kom økningen av utleietilbudet fra 1988 til 1995 i form av slike sokkelleiligheter, samt boliger som var leid ut i påvente av høyere salgspriser.

Mange av de eldre leiegårdene i sentrale bystrøk er etter hvert overtatt av beboerne og organisert som eierseksjonssameier og borettslag. Endringene av eierform har ofte skjedd i forbindelse med tiltak for å fornye byområder som har forfalt, eller der det tradisjonelt har vært mange boliger med dårlig standard.

Boforholdsundersøkelsen kan videre gi en pekepinn m.h.t. hvem som leier ut boliger. Hele 60 prosent av boligene blir leid ut av privatpersoner. Dette gjør det norske utleiemarkedet spesielt om en sammenligner med andre land i Europa. I forhold til i mange land er det få offentlige utleieboliger i Norge, og det profesjonelle markedet er lite. For eksempel utgjør statens og kommunenes utleie bare 15% av den totale utleien av boliger, og den private profesjonelle delen av markedet utgjør ikke mer enn 12 prosent. Resten av aktørene i markedet er bedrifter, borettslag, stiftelser m. fl. Det store innslaget av private utleiere gjør det norske utleiemarkedet ekstra følsomt for endringer i de økonomiske konjunkturene.

I de senere år har boligprisene økt, særlig i Oslo og andre storbyer. Dette gjelder både på eie- og leiemarkedet. Det er visse indikasjoner på at pressproblemene kan fortsette i disse områdene, bl a som følge av den demografiske utviklingen, tendensene til sentralisering og samtidig lav boligbygging. Grupper med dårlig økonomi kan få til dels alvorlige etableringsproblemer på disse stedene, og de som fra før av er blant de økonomisk vanskeligstilte vil kunne falle helt utenfor leiemarkedet.

Den delen av leiemarkedet som er mest ømfintlig for endringer av økonomisk og juridisk art, er den private utleiedelen, og i særdeleshet utleiere som leier ut lofts- og sokkelboliger i samme hus som utleieren selv bor. I tillegg til at dette markedet er lett påvirkelig for leieprisene, vil mange utleiere være opptatt av den utformingen reglene om leiepris- og oppsigelsesvern har. Dette har å gjøre med disse utleierenes ønske om å ha kontroll med egen eiendom. Dessuten vil utleie av slike boliger ofte føre til nærhet med leieren. Dersom utleieren får en følelse av at leieren er vanskelig å få fjernet, kan dette føre til at mange utleiere heller lar boligen stå tom enn å leie den ut.

En annen faktor som påvirker markedet er prisregulering. Gjennom dette århundret har det vært ulike reguleringer som har hatt som formål å holde leieprisene nede på et akseptabelt nivå. Gjeldende husleiereguleringslov er fra 1967. Det framgår av kapittel II i denne loven at den skal gjelde for leie av bolig i hus som er oppført før 8. april 1940 i Oslo og Trondheim. Reguleringen gjelder ikke for utleie fra stat, fylkeskommune og kommune, og den gjelder heller ikke for borettslag og for en- og tomannsboliger. I tillegg er det gjort unntak for møblert utleie og leie av del av bolig som utleieren selv bor i. Norges Byggforskningsinstitutt har utført en undersøkelse for Kommunal- og regionaldepartementet i 1992 omkring boliger i Oslo som er omfattet av kapittel II-reguleringen. På grunnlag av undersøkelsen kan det anslås at denne reguleringen gjaldt for ca. 12 000 boliger i Oslo i 1992. I Trondheim dreier det seg trolig om ca. 1 800 boliger. Antallet har trolig gått noe ned siden 1992 blant annet som følge av dødsfall og fraflytting til alders- og sykehjem.

Boforholdsundersøkelsen kan også si oss noe om hvem som leier bolig. Det viser seg at en stor del av de som bor i utleieboliger er unge og enslige. Blant enslige under 35 år bor om lag 65 prosent til leie. Dette er omtrent dobbelt så mange som for par i samme aldersgruppe. Undersøkelsen viser også at mange leiere ikke blir boende lenge i boligen. Over 40 prosent av leierne under 30 år oppgir at de leier fordi de bare bor midlertidig. Omtrent halvparten av leierne under 30 år oppgir at de ikke har planer om å bo i leiebolig mer enn ett til to år. Disse tallene indikerer at utleieboligen i stor grad har blitt en midlertidig bolig, og at leie av bolig i noen grad har blitt et ungdomsfenomen.

Når det gjelder utleie av lokaler, foreligger det lite statistisk materiale. Det er likevel klart at utleie av lokale representerer betydelige verdier i samfunnet. Blant annet er det vanlig å leie ut kontorlokaler til tjenesteytende næringer. Lokaler blir også leid ut til bruk for småbedrifter, butikklokaler og lager. Leieforholdene for lokale har også på mange vis endret karakter siden gjeldende husleielov ble vedtatt. Leieforhold i kjøpesentre, og i de store kontorbyggene, dominerer sterkere enn for noen tiår tilbake. Bildet preges også av eiendomsselskaper, som hver har en stor eiendomsmasse til utleie. Leieavtalene er også svært ulike.

3.2 Prognoser

Det er lite sannsynlig at det å leie vil bli en dominerende boform i samfunnet i de nærmeste tiårene, selv om sammensetningen av og mobiliteten i befolkningen har endret seg, og det er observert en viss økning i andelen husholdninger som leier bolig. På den annen siden er det heller ikke grunn til å tro at andelen av utleide boliger vil gå merkbart ned i årene som kommer. Trolig vil leieformen befeste sin stilling og ligge på det nivået den har i dag.

Hvilken av de ulike boformene som er mest attraktive kan variere. Det kan nevnes at fram på 80-tallet var det mest lønnsomt å eie egen bolig eller ha en andel i et borettslag. Dette kan begrunnes i at finansieringen av eier- eller andelsboliger var subsidiert, og at det var mulighet for skattefradrag for renteutgiftene. Dessuten var realrenten lav. Da reguleringen av prisnivået minsket, kunne boliger som var oppført med subsidierte lån selges til markedspris. Og skattereglene har vært gunstige ved salg av bolig.

Fra 1988 inntrådte et prisfall på fast eiendom, boliger inkludert, etter en periode med sterk stigning i prisene. Verdien av rentefradraget ble mindre, og renten - etter fradrag for fallet i kroneverdien (realrenten) - ble langt høyere. Utviklingen på boligmarkedet i denne perioden viste at det kan være risiko forbundet med å kjøpe bolig hvis den senere skulle selges. Nå mot slutten av 90-tallet har renten sunket til et lavt nivå, samtidig som prisene på bolig har steget. Dette tilsier at nivået på boligleiemarkedet kommer til å holde seg rimelig stabilt, men med en høy leie.

Samfunnet er blitt mer omskiftelig. Folk flytter oftere, både for å ta utdannelse og for å finne passende arbeid. Også familiestrukturen har endret seg. For en del av disse er boligsituasjonen slik at den ikke er ment å være langvarig. Her vil leieformen kunne passe bedre. En del ønsker heller ikke å ta den risikoen kjøp eller salg av eier- og andelsboliger medfører. Dessuten krever kjøp av slike boliger en større investering, som kan være vanskelig for mange å finansiere. Forutsettes det at boligprisene på sikt vil svinge, vil långiverne måtte sette strenge krav til egenkapital og kredittverdighet, og i første rekke kreve stabilt inntektsforhold. Slike krav vil for ungdom i en etableringsfase, og en del andre, kunne være til hinder for kjøp av bolig. Andre grupper kan ha en økonomisk situasjon som varig er slik at den ikke tillater investering i bolig.

Erfaringen viser at det alltid vil være personer som ikke er i stand til å skaffe seg bolig på markedets vilkår, enten det gjelder leieboliger eller eierboliger. Boligbehovet må da dekkes enten ved økonomisk støtte til den enkelte, eller ved at det stilles til disposisjon boliger hvor boutgiftene ikke uten videre følger markedet. Det er grenser for hvor langt en kan gå i å gi økonomisk støtte til oppføring og kjøp av boliger som blir beboernes eiendom. For enkelte vil en «skjermet boligsektor» med utleieboliger som eies av det offentlige, stiftelser o.l. være et alternativ til kjøp av egen bolig. Den bygging av utleieboliger for bl a ungdom, funksjonshemmede og vanskeligstilte som har skjedd i regi av stiftelser de senere årene, kan ses som et skritt i denne retningen.

På den annen side har det videre vært pekt på at en del av dagens boligeiere kan ønske å realisere den oppsparte verdien som boligen representerer, når de går ut av arbeidslivet. Enkelte vil ønske å overlate mest mulig av forvaltningen av eiendommen til andre. Dette kan delvis oppnås ved kjøp av en mindre eierseksjon eller en bolig i borettslag, hvor et styre og en forretningsfører har det daglige ansvar for forvaltningen. Leiebolig kan da bli et ønsket alternativ, gjerne i form av en omsorgsbolig.