11 Opptak i husstand og framleie

11.1 Innledning

Kapittelet handler om leierens adgang til å ta opp medlemmer i husstanden, og om leierens adgang til å framleie hele eller deler av husrommet til andre. Det gis også regler om framleierens rettigheter i de tilfellene hovedleieavtalen faller bort i leieperioden.

Innledningsvis vil departementet foreta noen presiseringer: Opptak i husstand foreligger når en eller flere personer flytter inn til leieren med det formål at partene skal samarbeide om dagliglivets gjøremål, og at de til en viss grad skal ha felles økonomi. Framleie foreligger det derimot når leieren overlater bruksretten helt eller delvis til en tredjemann uten at han selv trer ut av leiekontrakten med utleieren. Leieavtalen mellom leieren (hovedleieren) og utleieren kalles for hovedleieavtalen, og avtalen mellom hovedleieren og framleieren kalles for framleieavtalen. Framleieavtalen er en underavtale, og framleieren utleder sin rett fra hovedleieavtalen. Derfor foreligger det normalt ikke noen avtale mellom framleieren og utleieren, selv om det i visse tilfeller foreligger et rettsforhold mellom dem. Opptak i husstand og framleie er ikke det samme som et personskifte. Et personskifte er en overføring av rettigheter og plikter etter en leieavtale til en tredjemann. Etter at det er gjennomført et gyldig personskifte, vil ikke den opprinnelige leieren og utleieren lenger stå i avtaleforhold med hverandre. Personskifte er omtalt under pkt. 12.

Departementet vil foreslå at leieren i visse tilfeller skal kunne ta opp nye medlemmer i husstanden, og at hovedleieren bare skal kunne framleie husrommet med utleierens samtykke - eller der adgangen til framleie framgår av leieavtalen eller av en lovbestemmelse. Videre blir det foreslått å lovfeste at leieren skal ha adgang til å framleie en del av husrommet mens han bor i boligen, samt rett til midlertidig framleie inntil to år når spesielle grunner foreligger. Tilsvarende adgang bør leieren ha når han må flytte før den tidsbestemte leieavtalen opphører. Vilkåret i mange av de nevnte tilfellene er at utleieren samtykker til opptak i husstand eller framleie, og at utleieren bare skal kunne nekte samtykke når husstandsmedlemmet eller framleierens forhold gir saklig grunn til det. Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, foreslår departementet at dette skal regnes som aksept av søknaden.

Departementet vil tilrå at hovedleierens erstatningsansvar overfor framleieren blir lovfestet i de tilfellene der hovedleieren kan lastes for at hovedleieavtalen har bortfalt. Det blir også foreslått at framleieren skal ha visse rettigheter overfor utleieren, blant annet skal han kunne protestere mot at hovedleieavtalen blir sagt opp, og søksmål bør rettes både mot framleieren og hovedleieren.

11.2 Leierens adgang til opptak i husstand

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov har leieren rett til å ta opp i husstanden ektefelle, sine egne eller ektefellens slektninger i rett oppstigende linje, barn, svigerbarn, barnebarn, søsken, adoptivbarn som er adoptert før fylte 21 år, eller andre som faktisk står i adoptivbarns stilling, uten samtykke fra utleier. Opptak av andre personer krever utleierens samtykke. Slikt samtykke kan likevel bare nektes der det foreligger saklig grunn. Bare forhold ved husstandsmedlemmets person godtas som saklig grunn for nekting.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått en videreføring av dagens bestemmelser med enkelte justeringer. Leieren av bolig skal fortsatt ha adgang til å ta opp i sin husstand ektefelle, sine egne eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, og fosterbarn. Som nytt foreslår utvalget at leieren også skal ha rett til å ta opp en samboer eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det. Søsken vil etter dette ikke lenger ha ubetinget rett til å bli tatt opp i husstanden.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Buss, Norges Leieboerforbund og Forbrukerrådeter positive til utvalgets forslag. Forbrukerrådet synes det er naturlig og rimelig å likestille samboer og ektefelle i slike tilfeller. Den norske Advokatforening gir uttrykk for at retten til å ta personer inn i husstanden må vurderes i forhold til partenes avtale. Det kan ha vært utleierens forutsetning at leieobjektet ikke skal bli bebodd av flere enn et visst antall personer. Norges Huseierforbundmener utleieren må gis rett til å nekte opptak. Erfaring har vist at enslige har tatt inn samboer som for eksempel kan være kriminelt belastet eller uegnet som leier på andre måter. Ofte flytter den opprinnelige leieren, mens samboeren blir boende. Dette angår utleierens råderett, og hans plikt til å holde ro og orden.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at leieren skal ha rett til å ta opp i husstanden ektefelle, samboer, sine egne eller den andres slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, samt fosterbarn. Den nære tilknytningen mellom leieren og de aktuelle personene gjør det rimelig at leieren kan ta opp dette medlemmet uten at utleieren må godkjenne vedkommende. Forutsetningen for rett til opptak i husstanden må her være at vedkommende skal bli medlem av husstanden. Det er ikke tilstrekkelig at to eller flere skal dele en bolig. Det kreves at partene har en viss grad av felles økonomi og samarbeid om husarbeidet.

Den norske Advokatforening påpeker at en utvidelse av husstanden vil kunne være i strid med forutsetningene for leieavtalen. Departementet er her av den oppfatning at leierens ønske om å ta opp de aktuelle personene i sin husstand, må veie tyngre enn utleierens forventning og forutsetning om at boligen kun skal bli bebodd av leieren selv og de som eventuelt flyttet inn sammen med ham. Derfor bør heller ikke leierens rett til å ta de nevnte personer opp i husstanden kunne begrenses i leieavtalen. Dette vil være en utvidelse i forhold til gjeldende rett, ved at leieren uten utleierens samtykke kan ta opp i sin husstand samboer og samboers slektninger i rett opp- og nedstigende linje. Etter departementets skjønn bør leieren fritt kunne velge å inngå et samboerforhold og oppta samboeren i sin husstand, uten at dette skal godkjennes av utleieren. Da bør også samboerens familiemedlemmer kunne tas opp, på samme måte som en ektefelles slektninger.

Departementet vil foreslå å endre gjeldende rett så langt den gjelder søsken av leieren. Dette er begrunnet med at nærheten mellom søsken ofte ikke er like sterk, slik at det ikke skulle være grunn til å opprettholde retten til å ta opp søsken uten samtykke av utleieren. Hvis det foreligger et nært forhold mellom søsknene, vil utleieren normalt måtte godkjenne utvidelsen av husstanden. I praksis skulle derfor ikke denne begrensningen skape nevneverdige problemer.

Når det gjelder adoptivbarns stilling, vil departementet foreslå at disse bør likestilles med biologiske barn, da barnet ved adopsjonen får de samme rettigheter som et biologisk barn i de fleste sammenhenger. Adoptivbarn er derfor ikke lenger særskilt nevnt i bestemmelsen ettersom disse vil bli omfattet av alternativet slektninger i rett nedstigende linje.

Departementet vil videreføre bestemmelsen om at de andre som ikke er positivt oppregnet, skal godkjennes av utleieren. Imidlertid skal utleieren bare kunne nekte samtykke dersom forhold ved vedkommende gir saklig grunn til det. Videre vil departementet foreslå at dersom utleieren forholder seg passiv til en skriftlig søknad om opptak, skal dette regnes som godkjenning, jf. lovutkastet § 7-6 og omtalen under punkt 11.5.

11.3 Leierens adgang til framleie

Gjeldende rett

Hovedregelen etter gjeldende rett er at hel eller delvis framleie - eller annen overføring av bruksretten til tredjemann - krever samtykke fra utleieren. I dette ligger at utleieren kan gi eller nekte samtykke etter egen vurdering. Retten til framleie kan likevel være hjemlet i leieavtalen eller i loven. Både bestemmelsen i husleieloven om obligasjonsleiligheter (§ 49 femte ledd) og borettslagsloven (§ 34a) gir en viss rett til å framleie boligen. Reglene må ses på bakgrunn av at leieren har betalt innskudd for å oppnå leieretten.

Utvalgets forslag

Utvalget forslår at hovedregelen i dagens lov videreføres. Framleie og annen overføring av bruksretten til tredjemann krever samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Den faktiske situasjonen for utleieren kan endre seg når det etableres et framleieforhold. Dette har særlig betydning i boligleieforhold, der leierens personlige egenskaper er av stor betydning for utleier. Utvalget framhever at hovedregelen i det store og hele har virket tilfredsstillende, og den har ikke ført til urimelige resultater i praksis.

Utvalget foreslår at leieren av bolig kan framleie deler av boligen med godkjenning av utleieren. Utleieren kan bare nekte å godkjenne framleieforholdet dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det. Forutsetningen er at leieren selv skal bo i boligen, og at han leier ut til boligformål. Dersom leieren bor i boligen, vil han kunne føre tilsyn med framleierens bruk av husrommet.

Videre har utvalget foreslått at en leier av bolig i et hus med flere enn fire boliger kan framleie med godkjenning fra utleieren i inntil to år om gangen. Grunnen til framleien må være et midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller at andre tungtveiende grunner foreligger. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det. I mindre hus har leierens person større betydning i og med at partene kommer tettere innpå hverandre. Dessuten er det bare hovedleieren som skal kunne framleie; framleieren skal ikke kunne videreframleie boligen.

Høringsinstansenes merknader

Norges Huseierforbundmener generelt at framleie som leieform bør unngås i størst mulig grad. Det foreligger ingen tungtveiende grunner for å opprettholde denne formen for utleie. Uten slik leieform blir det mer ryddig når leieforholdet sies opp. Norges Leieboerforbund foreslår å lovfeste en rett til framleie der det er en næringsdrivende utleier. En utleier av egen bolig kan ha en berettiget grunn til å nekte midlertidig framleie, men en næringsdrivende utleier bør derimot ikke ha mulighet til å nekte på usaklig grunnlag. Ubegrunnet nektelse er en metode som blir brukt for å bli kvitt uønskede leiere. Leieren blir tvunget til å si opp dersom han har behov for midlertidig fravær og ikke har økonomi til å betale to steder.

Forbrukerrådet og Norges Leieboerforbund er positive til forslaget om at utleieren ikke skal kunne nekte framleie av del av leierens bolig med mindre han har saklig grunn for det. Den norske Advokatforening bemerker at framleie ikke må komme i konflikt med formålet med hovedleieavtalen. Dersom dette er å leie egen bolig, kan ikke leieren drive en omfattende hybelutleie. Imidlertid antar Den norske Advokatforening at det foreligger en etablert praksis - muligens av sedvanekarakter - om at leieren kan ta inn i leiligheten hybelboere dersom dette ikke strider mot leieavtalens formål.

NBBL, OBOS, Den norske Advokatforening og Forbrukerrådet mener retten til å framleie i inntil to år av gangen er i harmoni med reglene i andre boligorganisasjoner. Norges Leieboerforbund, Den norske Advokatforening og Forbrukerrådet etterlyser begrunnelsen for å avgrense den midlertidige framleieretten til hus med mer enn fire boliger. Statsbygg mener at for at fraværet skal kunne sies å være midlertidig, burde en kanskje ha satt en grense for hvor mange sammenhengende toårsperioder det kan framleies for, og foreslår at sammenhengende fravær utover fire år ikke kan karakteriseres som midlertidig.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at dagens hovedregel blir ført videre i den nye loven i den form som utvalget har foreslått. Leieren kan ikke framleie eller på annen måte overlate bruksretten til tredjemann uten at utleieren har samtykket til det, med mindre annet følger av leieavtalen eller av en lovbestemmelse. Det er ikke avgjørende at framleieren betaler vederlag for bruken. Også vederlagsfri bruk omfattes av framleiebegrepet. Når det gjelder den nærmere begrunnelse for å videreføre gjeldende bestemmelse, slutter departementet seg til det utvalget anfører om at det ofte vil være av vesentlig betydning for utleieren hvem han leier ut husrommet til. Blant annet kan dette ha stor betydning for hans kontroll med hvorledes husrommet og inventar blir behandlet, og den muligheten han har til å sikre ro og orden i bygningen. Departementet vil for egen del legge til at dagens regel er godt innarbeidet i praksis, den har stort sett virket tilfredsstillende, og den har ikke ført til urimelige resultater. Men det må som før gjøres visse unntak fra hovedregelen.

Departementet er enig med utvalget i at en boligleier som selv har til hensikt å bli boende, under visse forutsetninger skal ha rett til å framleie en del av boligen. Dette innebærer en utvidelse av framleieretten i forhold til dagens lovbestemmelse, men utvidelsen skulle neppe medføre større endringer i praksis. Som Den norske Advokatforening framhever, foreligger det praksis for at leieren har adgang til å ta inn i leiligheten hybelboere dersom dette ikke strider mot leieavtalens formål. Dette vil kunne gi leieren leieinntekter, som han igjen kan bruke til å betale leieprisen til utleieren med. Slik kan adgangen til delvis framleie minske risikoen for at det oppstår betalingsmislighold fra leieren side. Adgangen vil også kunne gi bedre utnyttelse av landets samlede boareal.

På den annen side øker risikoen for at det oppstår skade på husrommet når flere benytter det til beboelse. Faren for brudd på husordensreglene blir også større. Dette taler mot å gi leieren adgang til å framleie deler av boligen. Men etter departementets vurdering blir den nevnte risiko ikke større enn at utleieren bør kunne leve med den. Dette er nærmere begrunnet med at hovedleieren selv blir boende i boligen. Han vil kunne holde kontroll med framleierens opptreden. Hovedleieren vil også være ansvarlig for framleierens mislighold. Slik vil hovedleieren ha en egeninteresse av at ikke noe blir skadet eller at ordensreglene ikke brytes. Framleieren vil i dette tilfellet heller ikke ha oppsigelsesvern, slik at det vil være forholdsvis lett for hovedleieren å si opp framleieforholdet og få framleieren fjernet dersom denne misligholder framleieavtalen. Derfor mener departementet at utleierens interesser i å holde kontroll med hvem som bebor husrommet, blir tilfredsstillende ivaretatt ved at han også etter departementets forslag skal godkjenne framleieren. Godkjenning skal kunne nektes når den aktuelle framleieren gir saklig grunn til det.

Det er også grunn til å framheve - som Den norske Advokatforening gjør - at leierens adgang til delvis framleie også begrenses av at leieren ikke vil ha adgang til å bruke husrommet i strid med intensjonen og formålet med selve leieavtalen. Dette gir seg blant annet utslag i at en leier for eksempel ikke kan leie ut så mange rom i husrommet at bruken av boligen går over til å bli et «hybelhus». Departementet viser her til lovforslaget § 5-1 tredje ledd, som fastslår leierens plikt til å bruke husrommet i samsvar med leieavtalens formål.

Adgangen til delvis framleie bør etter departementets syn bare gjelde for boliger. Ved leie av lokale bør partene ha mulighet til å avtale at leieren ikke skal ha rett til å framleie. Det må forutsettes at partene ved lokalleie bedre evner å ivareta sine egne interesser.

Departementet vil videre foreslå at en boligleier også gis adgang til framleie ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Uten slik begrenset rett til framleie kunne leieren komme i en uheldig situasjon både praktisk og ikke minst økonomisk. Som eksempel kan nevnes den situasjonen at leierens arbeidsgiver midlertidig forflytter ham til et annet sted, noe som nødvendiggjør bytte av bolig i denne perioden. Dersom leieren ikke ville hatt rett til å leie bort boligen i denne perioden, ville han ha måttet betale dobbelt leie. Alternativt måtte han sagt opp leieavtalen og tatt med innbo og løsøre der dette hadde vært mulig. Dette vil ikke være gode løsninger dersom leieren egentlig ønsker å forsettet leieforholdet. Den mest hensiktsmessige løsningen vil derfor være å framleie boligen for en periode. Slik framleie vil også gi en god utnyttelse av den samlede boligmassen, og hovedleieren vil fremdeles være forpliktet til å dekke husleien i fraværsperioden. Framleieren vil på sin side måtte rette seg etter de samme vilkårene som hovedleieren. Utleierens interesser blir også her tilfredsstillende ivaretatt ved at han skal godkjenne framleieren. Godkjenning bør imidlertid bare kunne nektes dersom det foreligger forhold ved framleieren som gir saklig grunn til det.

Utvalget har foreslått at adgangen til framleie ved midlertidig fravær bare skal gjelde for utleie i bygninger med mer enn fire boliger. Utvalget har begrunnet sitt standpunkt med at leierens person har større betydning i mindre hus der partene kommer tettere inn på hverandre. Departementet er for så vidt enig i dette, men dette bør etter departementets syn likevel ikke medføre at adgang til å framleie ved midlertidig fravær skal begrenses ytterligere. Normalt vil avstanden mellom partene være så stor at dette i seg selv ikke skulle tilsi forbud. Når det i tillegg foreligger tungtveiende grunner for å framleie, bør utleierens interesser vike for leierens konkrete behov for å leie ut i fraværsperioden. Departementet foreslår derfor at utvalgets avgrensning på fire boliger ikke tas med. Adgangen til framleie blir da utvidet noe i forhold til utvalgets forslag.

Et annet alternativ kunne være - som foreslått av Norges Leieboerforbund - at næringsdrivende utleiere må finne seg i midlertidig framleie, mens andre ikke trenger å godta dette. Etter departementets vurdering vil en slik begrensning kunne føre til vanskelige avgrensningsspørsmål i forhold til hva som må regnes for å være en «næringsdrivende utleier». De særlige hensynene som kan gjøre seg gjeldende ved leie av egen bolig, er etter departementets mening tilstrekkelig ivaretatt ved utformingen av bestemmelsen i § 11-4, som gjelder utleie av egen bolig. Departementet foreslår i punkt 15.5 at leieren ikke skal ha adgang til midlertidig framleie i slike leieforhold. Dette forbudet vil ivareta den ikke-profesjonelles særlige interesser knyttet til utleie av egen bolig. Ved utleie av andre boliger gjør ikke de samme hensynene seg like sterkt gjeldende.

Et annet spørsmål er om det er hensiktsmessig å begrense det midlertidige framleieforholdet til to år. Etter departementets vurdering bør ikke framleieperioden være så lang at den framstår som permanent, men heller ikke settes så kort at mange av de tilfellene som blir nevnt, ikke lar seg gjennomføre, slik som for eksempel en midlertidig arbeidsperiode i utlandet. Heller ikke må utleierens interesse av å ha kontroll med hvem som bebor boligen begrenses unødvendig. Når departementet slutter seg til utvalgets forslag om begrensning av framleieforholdet til to år, er dette gjort med bakgrunn i at de nevnte hensyn da synes å være ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Dersom leieren finner ut at fraværet vil vare lenger, må han be utleieren om samtykke til forlenget framleie. Utleieren vil da ha mulighet til å nekte videre framleie om han skulle ønske det. På dette punktet foreslår derfor departementet at utvalgets forslag begrenses noe, slik at adgangen til framleie ikke skal gjelde for flere toårsperioder.

11.4 Særlig om framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett har leieren ikke adgang til å framleie ved tidsbestemte avtaler uten utleierens samtykke eller med hjemmel i leieavtalen. En tidsbestemt leieavtale er i utgangspunktet uoppsigelig, og dersom det oppstår situasjoner der for eksempel leieren må flytte fra husrommet før leietiden er utløpt, plikter leieren å betale leie for den gjenstående leietiden, med fradrag for det utleier oppnår ved å leie ut husrommet på ny.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at for de tilfellene der leieavtalen er inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av tiden med godkjenning fra utleieren dersom det gjenstår mer enn ett år av leietiden, regnet fra det tidspunkt framleieforholdet skal ta til. Utvalget foreslår videre at dersom utleieren nekter å godkjenne framleien uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i bestemmelsen om varsling i utkastets kapittel 9. Bakgrunnen for bestemmelsen er at tidsbestemte leieavtaler er uoppsigelige i leieperioden, med mindre noe annet er avtalt.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbund, Juss-Buss, Forbrukerrådet og Den norske Advokatforeninggir sin støtte til forslaget om adgang til framleie der hovedleier må flytte fra en tidsbestemt leieavtale. De samme instanser reiser spørsmål om det er nødvendig å begrense adgangen til framleie til de tilfeller der det gjenstår mer enn ett år av leietiden. Disse høringsinstansene etterlyser en begrunnelse for utvalgets forslag på dette punkt. Det hevdes at det vil kunne være behov for framleie i disse tilfellene også der det gjenstår kortere tid enn ett år.

OBOS, Statsbyggog Selvaag Gruppen mener at det bør være adgang til å fravike regelen i lokalleieforhold ved avtale. Det vises til de særlige hensyn som gjør seg gjeldende i lokalleieforhold, og at bestemmelsen vil kunne utnyttes av en leier for å komme ut av en for leier ugunstig avtale, eller som pressmiddel for å få reforhandle denne. Det blir også framhevet at det er av stor betydning hvor seriøs leier er og hvilken bransje leieren er i. Det vises til at det ikke er uvanlig at leien ved lokalleie er basert på omsetningen.

Kredittforetakenes og Hypotekbankenes Forening og Linstow Eiendom mener at denne bestemmelsen reiser tvil om hvorvidt regelen skal gjelde bare boligleie eller også leie av lokale. Linstow Eiendom synes forslaget bryter med nåværende praksis. Det bryter også med det prinsipp at man har inngått avtale med en bestemt person eller selskap. En utleier kan bli tvunget til å godta en annen. Huseierens Landsforbunds avdeling for eiendomsselskapermener at bestemmelsen er meget uheldig og etter deres oppfatning uakseptabel i næringsleie.

Departementets vurderinger

Når det gjelder framleie av bolig,er departementet enig med utvalget i at det ved tidsbestemte leieavtaler er behov for å gi leieren en adgang til å framleie for den gjenstående leieperioden. Dette har sammenheng med at det i § 9-3 som hovedregel er foreslått at en tidsbestemt leieavtale må inngås for minst tre år. Det er gjort unntak fra hovedregelen ved utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller ved leie av bolig i tomannsbolig. Her er minstetiden forslått å være ett år dersom utleieren bor i huset. I leieperioden er leieavtalen uoppsigelig om ikke annet er avtalt. Dette kan føre til problemer for leieren der han uventet må flytte. Uten mulighet til å si opp leieavtalen vil leieren være forpliktet til å betale full husleie for den gjenstående delen dersom han skal komme fri avtalen - men med fradrag for det utleieren kan oppnå ved ny utleie. Med sikte på å redusere leierens tap i slike tilfelle, er departementet enig i at leieren bør få mulighet til å fremleie boligen for den resterende del av leieperioden.

Nekter utleieren godkjenning i slike tilfeller uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, er departementet enig med utvalget i at leieren bør kunne si opp leieavtalen med avtalt eller lovbestemt oppsigelsesfrist. Utleieren vil da stå overfor valget om han enten vil godkjenne den foreslåtte framleieren, eller i stedet akseptere at hovedleieforholdet blir avviklet. Departementet mener at denne valgmuligheten ivaretar partenes interesser på en forsvarlig måte. De fleste høringsinstansene er også enige i dette forslaget.

Det neste spørsmålet blir om det skal stilles vilkår om at det skal gjenstå minst ett år av leietiden, for at leieren skal kunne framleie i den resterende del av en tidsbestemt leieperiode. Departementet er enig med de høringsinstansene som går imot utvalgets forslag til begrensning. Departementet vil foreslå at denne begrensningen strykes, med den begrunnelsen at leiere vil kunne ha behov for å framleie i tilfeller der det gjenstår kortere tid enn ett år. Det foreligger etter departementets mening heller ingen sterke grunner som skulle tilsi at adgangen begrenses. Utleieren på sin side vil ha muligheten til å nekte, og således gi leieren rett til å si opp leieforholdet. Leieren vil måtte rette seg etter varslingsfristen på tre måneder, om ikke annet er avtalt, jf. lovutkastet § 9-6 første ledd. Framleie for kortere tid enn tre måneder vil følgelig være lite aktuelt.

Når det gjelder leie av lokale, vil departementet foreslå den samme bestemmelsen som ved leie av bolig, men med den forskjellen at bestemmelsen blir gjort fravikelig. Ved leie av lokale er de tidsbestemte leieavtalene ofte langvarige. Partene innretter seg på en stabil og forutsigbar situasjon. Ofte vil utleieren ha tilpasset lokalene etter leierens ønske, og utleieren kan innrette seg på en lang avskrivningsperiode for tilpassingene. For leier kan leievilkårene være spesielt gunstige alt etter hvor interessant leierens virksomhet er for utleieren. Det kan ha stor betydning for utleieren hvilken virksomhet som drives fra lokalene, og hvem som driver denne virksomheten. Av den grunn mener departementet at utleieren bør kunne sette forbud mot framleie, og uten at dette skal gi leieren rett til å si opp den tidsbestemte leieavtalen.

11.5 Nærmere om utleierens godkjenning

Gjeldende rett

Gjeldende husleielov har ingen bestemmelser om virkningen av at utleier forholder seg passiv etter å ha mottatt søknad om godkjenning. Loven inneholder heller ingen formkrav. Etter gjeldende lov kan opptak av husstandsmedlemmer nektes dersom kommunen finner at boligen vil bli overbefolket. Hvorvidt samtykke er gitt - og den nærmere rekkevidden av dette - må fastlegges etter vanlige avtalerettslige prinsipper.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår en bestemmelse som sier at dersom utleieren ikke svarer på en søknad om godkjenning innen tretti dager etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som nekting av godkjenning. Fristen skal begynne å løpe fra det øyeblikk utleieren mottok søknaden. Det stilles ikke noen formkrav til søknaden for å aktivere denne regelen; den kan være skriftlig eller muntlig. Er fristen oversittet, kan leieren framsette en ny søknad om han finner dette formålstjenlig. Den nye søknaden kan gjelde enten den samme eller en ny person.

Utvalget foreslår videre at utleieren alltid skal kunne nekte framleie av bolig og opptak av personer i husstanden, og kreve forholdet avviklet, dersom kommunen finner at boligen er eller vil bli overbefolket.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Buss foreslår at der utleieren ikke svarer på en søknad om godkjenning innen tretti dager etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning av søknaden. Utvalgets utforming av bestemmelsen er etter Juss-Buss syn et brudd på utvalgets krav til at utleieren må ha saklig grunn for å kunne nekte framleie eller opptak i husstand. Ren passivitet kan aldri regnes som saklig grunn. Norges Leieboerforbunder av samme oppfatning - og legger til at et generelt problem med regler som gir leiere rettigheter, er at utleiere ofte vil tjene på å være passive. Mange næringsdrivende har lagt seg på denne linjen. Hvis det for eksempel søkes om framleie, er det et mindretall av søknadene som blir besvart. Dagens regel om bytte fungerer etter sin intensjon på dette punktet. En lignende regel vil kunne fungere her også. Norges Leieboerforbund mener videre at det vil kunne virke preventivt dersom det blir lovfestet et erstatningsansvar som kan oppstå hvis en utleier nekter på et usaklig grunnlag. Sosial- og helsedepartementetmener regelen bør omformuleres slik at utleiere ikke blir oppfordret til å være passive.

Den norske Advokatforeningpeker også på at søknaden bør være skriftlig for å sikre notoritet. Fristen på tretti dager har foreningen ingen merknader til. Fristen bør imidlertid kombineres med en bestemmelse om at den framleien det søkes om godkjenning til, ikke kan gjennomføres før godkjenning foreligger. Ellers kan man risikere at leieren ikke søker om godkjenning, men faktisk iverksetter ordningen uten at utleieren er klar over forholdet. Forbrukerrådet mener at en slik regel som her foreslås, er helt nødvendig for å hindre at utleieren trenerer forholdet.

Når det gjelder utvalgets forslag om uteleierens rett til å nekte dersom det oppstår overbefolkning, mener Linstow Eiendomat det kan stilles spørsmål om kommunalt vedtak er et offentligrettslig krav. Juss-Bussforeslår å endre bestemmelsen slik at det i stedet for «kommunen» står «helse- og sosialstyret i kommunen». Dette synes å virke klargjørende, da det blir gjort klart for partene hvilet kommunalt organ de skal vende seg til.

Den norske Advokatforening antar at det er tvilsomt om det er formålstjenlig å lovregulere spørsmålet om overbefolkning av leiligheten slik det er foreslått. Den norske Advokatforening finner dette lite aktuelt og lite praktisk. Spørsmålet om leiligheten er overbefolket, er et spørsmål som bør avgjøres av domstolene. Den norske Advokatforening er skeptisk til at kommunen skal avgjøre dette spørsmålet. Under enhver omstendighet bør det ikke være undergitt kommunens frie skjønn å bestemme hva som menes med overbefolkning. Skal regelen opprettholdes, bør departementet gi anvisning på minimumsbekvemmeligheter, minimumsareal pr. person o.l.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at utleieren i flere tilfeller skal godkjenne opptak i husstand eller framleie. Godkjenning kan bare nektes dersom den aktuelle persons forhold gir saklig grunn til det. Etter departementets mening er det ikke mulig å si presist hvilke grunner til å nekte som kan være relevante i det enkelte tilfellet. Framleierens eller husstandsmedlemmets dårlige økonomi vil ikke være relevante. Heller ikke vil det være relevant at hovedleieren vil motta høy husleie i framleieforholdet. Derimot kan det ha betydning for vurderingen hvilken oppførsel framleieren eller husstandsmedlemmet tidligere har utvist, for eksempel om vedkommende tidligere vesentlig har misligholdt en leieavtale på grunn av skadeverk eller bråk. Ut over dette er det vanskelig å angi generelt hva som skal kunne danne grunnlag for en saklig nekting.

I samsvar med innsigelsene fra flere høringsinstanser vil departementet foreslå at utleierens passivitet ikke skal betraktes som avslag. Departementet vil i stedet foreslå at dersom utleieren etter en skriftlig søknad om godkjenning ikke svarer innen en måned etter at han har mottatt søknaden fra leieren, skal dette regnes som godkjenning av framleie eller opptak i husstand. Departementet har her særlig lagt vekt på leierens ønske om å få en rask avklaring på søknaden om godkjenning. For leieren kan det ofte være aktuelt å finne en annen framleier. Dessuten vil han være interessert i å få klarhet i om han vil si opp leieavtalen. Opprettholdes utvalgets forslag om at utleieren skal kunne holde seg passiv, vil dette kunne medføre at utleieren bevisst trenerer saken. I mange tilfeller kan utleieren også tjene på å holde seg passiv. Derfor finner departementet det riktig å kreve at utleieren utøver en viss aktivitet.

Departementet er enig med utvalget i at utleierens frist for å avslå søknad om opptak i husstand eller søknad om framleie, blir satt til én måned etter at søknaden er mottatt av utleieren. Etter departements mening burde dette gi utleieren tilstrekkelig tid til å ta stilling til om han vil godkjenne framleieren eller husstandsmedlemmet. En slik frist vil også være i samsvar med lignende frister i borettslagsloven.

Departementet er videre enig med Den norske Advokatforening, som anfører at søknaden om godkjenning bør være skriftlig. Selv om kravet om skriftlighet vil kunne være en skranke for enkelte leiere, vil kravet kunne sikre søknadens notoritet. Dessuten vil kravet føre til større sikkerhet om hvorvidt utleieren har forholdt seg passiv. Departementet mener at det skulle være rimelig klart ut fra sammenhengen at opptak i husstand eller framleie ikke kan finne sted før godkjenning foreligger, eller før det er gått en måned siden utleieren mottok søknaden. Av den grunn er departementet ikke enig med Den norske Advokatforening i at det skulle være nødvendig å lovfeste at opptak i husstand eller framleie ikke skal kunne gjennomføres før dette tidspunktet.

Departementet viser til at der utleieren nekter godkjenning, må leieren gå til sak eller begjære midlertidig forføyning, med det formål å sikre bruksrett inntil det foreligger dom i saken. Etter bestemmelsen i lovutkastet § 12-3 kan retten tilkjenne midlertidig bruksrett til framleieren eller husstandsmedlemmet inntil saken er rettskraftig avgjort, jf. nedenfor under punkt 16.5.3. Er det foretatt ulovlig framleie eller opptak i husstand, kan utleieren kreve fravikelse med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd. Handlingen kan også gi grunnlag for heving eller oppsigelse av hovedleieavtalen.

Departementet har kommet til at någjeldende lovbestemmelse om overbefolkning ikke bør videreføres i den nye loven. Dette er begrunnet med at bestemmelsen ble innført i en tid da det var bolignød og vanlig med trange boligforhold. I dag er det sjelden at folk bor så trangt. Dersom noe slikt skulle forekomme, vil overbefolkningen være en saklig grunn for avslag på søknad om opptak i husstand eller framleie.

11.6 Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen

Gjeldende rett

Gjeldende lov regulerer ikke framleierens stilling der utleieren sier opp hovedleieavtalen. Etter rettspraksis kan framleieren og utleieren i noen grad gjøre sine krav gjeldende direkte mot hverandre. Det er således klart at framleieren må kunne rette et krav om erstatning direkte mot utleieren. Når det gjelder virkningen av at hovedleieforholdet opphører, er det noe vanskeligere å fastslå hva som skal regnes for å være gjeldende rett. Sier utleieren opp hovedleieavtalen, kan hovedleieren, i forhold til framleieren, være forpliktet til å protestere og eventuelt reise søksmål mot utleieren. Dersom hovedleieren ikke gjør dette, kan han bli erstatningsansvarlig overfor framleieren. Etter kjennelsen i Rt 1981 side 687 er det klart at framleieren selv ikke kan reise sak etter husleieloven § 38 med begjæring om at retten setter oppsigelsen til side der hovedleieren unnlater å gå til sak. I teorien har det vært hevdet at framleieren likevel må kunne gå til ordinært søksmål med påstand om at oppsigelsen i hovedleieforholdet er ugyldig.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at framleieren skal ha rett til å protestere hvis utleieren sier opp hovedleieavtalen. Dersom framleieren protesterer innen den samme fristen som gjelder for hovedleieren, skal søksmålet også rettes mot hovedleieren. Framleieren kan derfor skaffe seg partsrettigheter ved å protestere mot oppsigelsen i samsvar med lovforslaget § 9-8. Dette gjelder selv om hovedleieren tidligere har avgitt protest.

Et mindretall i utvalget foreslår dessuten at utleieren samtidig skal sende gjenpart av oppsigelsen til en framleier som utleieren skriftlig har godkjent. Oppsigelsen skal opplyse om at framleieren kan protestere mot oppsigelsen innen tretti dager etter at hovedleieren har mottatt den. Mindretallet har begrunnet dette forslaget med at dersom framleieren skal kunne nyttiggjøre seg retten til å protestere, må forholdene legges til rette for det. Dessuten er det lagt vekt på at framleieren selv bør kunne ivareta sine egne interesser, selv om han i ettertid ville kunne kreve erstatning fra hovedleieren fordi denne har unnlatt å protestere mot oppsigelsen. I praksis kan det både være vanskelig og kostbart å nå fram med et slikt krav. Under tvil har mindretallet foreslått at utleierens varslingsplikt bare skal gjelde i de tilfellene der utleieren tidligere skriftlig har godkjent framleieren. Å innføre generell varslingsplikt overfor alle framleiere vil kunne føre til en uforholdsmessig stor belastning for utleieren.

Hele utvalget har videre foreslått at dersom hovedleieavtalen faller bort, er hovedleieren ansvarlig for det økonomiske tapet som framleieren lider på grunn av bortfallet, med mindre det godtgjøres at bortfallet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hovedleierens side. Hvis utleieren sier opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor framleieren plikt til å protestere etter § 9-8. Denne regelen gjelder likevel ikke dersom hovedleieren - senest femten dager før fristen for å protestere etter reglene i § 9-8 løper ut - underretter framleieren om oppsigelsen. Bestemmelsen i § 2-14 om erstatningsansvarets omfang foreslås å gjelde tilsvarende.

Høringsinstansenes merknader

Forbrukerrådeter positiv til at forholdet mellom utleieren og framleieren blir regulert i loven, og at framleieren får partsrettigheter dersom han protesterer. OBOSsynes det er akseptabelt at partsrettigheter innføres for framleier dersom han har protestert på oppsigelsen av hovedleieavtalen. Juss-Buss støtter mindretallets forslag, da en ikke kan se noen grunn for at framleieren ikke skal få informasjon om oppsigelse av hovedleieavtalen i de tilfeller hvor utleieren har godkjent framleieren.

Statsbyggser at denne regelen har sin berettigelse i boligleieforhold, men kan ikke se at den bør få anvendelse i lokalleieforhold. Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskaperog Linstow Eiendommener at bestemmelsen som gir framleieren en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelse fra utleierens side, er i strid med alminnelige avtalerettslige prinsipper, og den synes ikke å være akseptabel i næringsleieforhold. Asker og Bærum Boligbyggelagmener at framleieren ikke bør ha andre rettigheter overfor utleieren enn at han kan kreve at utleieren varsler ham ved oppsigelse av hovedleieavtalen. Byggherreforeningen mener at det virker noe ubalansert at framleieren gis selvstendig rett til å protestere mot oppsigelse fra utleierens side.

Norges Leieboerforbundmener at det er positivt at utvalget foreslår å rette på det klart urimelige resultatet som framkom i Rt 1981 side 687. Dessuten er det viktig å lovfeste en varslingsplikt for utleieren. Dersom utleieren har godkjent framleieren, foreligger det et indirekte avtaleforhold som burde være tilstrekkelig for å varsle ved oppsigelse. Når det gjelder erstatning fra hovedleieren, vil denne retten ofte være til begrenset nytte for framleieren siden hovedleieren ofte leier ut fordi han ikke har råd til å betale selv eller han er gått konkurs.

Den norske Advokatforening mener at bestemmelsen bør utformes med sikte på å ramme de tilfeller av omgåelse hvor det foreligger en proforma hovedleieavtale. I slike tilfeller kan det være nødvendig å saksøke både hovedleieren og framleieren. Den norske Advokatforening er prinsipalt enig i forslaget til mindretallet - men at det blir forenklet i og med at det framgår forutsetningsvis av de senere bestemmelser at framleieren kan protestere. Prosessøkonomiske hensyn tilsier at søksmålet i alle tilfeller ikke behøver å bli rettet mot både hovedleieren og framleieren. Siden utkastet ikke forutsetter at et framleieforhold alltid må være skriftlig godkjent av utleieren, bør skriftlighet heller ikke være nødvendig for at framleieren skal varsles ved oppsigelse. Kravet om skriftlighet bør derfor strykes. Hvis hovedleieren ikke har protestert mot oppsigelsen, og søksmålet mot framleieren ikke fører fram, bør framleieren kunne tre inn i hovedleieavtalen.

Dessuten bør det overveies om en ikke i disse tilfellene bør skille mellom de tilfeller der oppsigelsesgrunnen ligger i framleierens forhold, og andre tilfeller. Dersom det er en oppsigelse som er begrunnet i framleieren, hans atferd eller behandling av leieobjektet, bør det kunne være tilstrekkelig å reise oppsigelseskravet mot framleieren. Skal hele leieforholdet avvikles, bør det kunne være tilstrekkelig at søksmålet bare retter seg mot hovedleieren. Her må framleieren og hovedleieren antas å ha identiske interesser. Den som ikke blir saksøkt, kan eventuelt trekkes inn som vitne eller erklære hjelpeintervensjon dersom han har rettslig interesse av dommen. Loven kan da gi uttrykk for at en dom gjelder for og mot alle parter. Subsidiært mener Den norske Advokatforening at hovedleieren og framleieren bør kunne velge hvem som skal stå som saksøkt, etter analogi eller ved direkte anvendelse av tvistemålsloven § 65.

Departementets vurderinger

Et framleieforhold får normalt ingen direkte virkning for leieavtalen mellom hovedleieren og utleieren. Departementet har ovenfor under pkt. 11.3 og 11.4 foreslått bestemmelser som regulerer adgangen til å inngå framleieavtaler. Når det gjelder forholdet mellom framleieren og utleieren, har den tradisjonelle lære vært at det ikke eksisterer noe avtaleforhold mellom disse to. Någjeldende lov har heller ingen regler om forholdet mellom dem. Like fullt vil det kunne være et rettsforhold mellom dem som reiser flere vanskelige spørsmål.

Et sentralt spørsmål er hvilke rettigheter framleieren har i forhold til utleieren for det tilfellet at hovedleieavtalen faller bort. Utgangspunktet er her at framleieavtalen faller bort samtidig med hovedleieavtalen, i og med at framleieren utleder sin rett fra hovedleieren. Dersom hovedleieavtalen faller bort, kan heller ikke framleieren kreve å tre inn i hovedleieavtalen som ny avtalepart. Departementet har heller ikke funnet grunn til å gi framleieren en slik rett, da dette i mange tilfelle ville føre til at han fikk en helt annen og styrket posisjon enn forutsatt. Når det gjelder spørsmålet om hvem som skal ha rett til å tre inn i leieavtalen, viser departementet til lovforslaget i kapittel 8, og reguleringen av dette spørsmålet der, jf. punkt 12.

Selv om framleieren ikke vil ha rett til å tre inn i hovedleieavtalen, kan han ha interesse av å protestere mot utleierens oppsigelse av hovedleieavtalen. En slik protest kan få avgjørende betydning for framleierens videre bruk av husrommet. Tidligere var det usikkert om framleieren hadde rett til å reise rettssak mot utleieren. Departementet vil foreslå at han skal ha en rett til å imøtegå utleierens oppsigelse. Departementet har i lovforslaget kapittel 9 foreslått at utleieren må sende hovedleieren en skriftlig og begrunnet oppsigelse med opplysning om at hovedleieren kan protestere innen én måned etter mottakelsen dersom oppsigelsen ikke godtas. Protesterer hovedleieren skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, må utleieren reise søksmål mot hovedleieren innen tre måneder etter at leierens frist har løpt ut, jf. punkt 13.3.2 og 13.3.3.

Departementet vil foreslå at framleieren - i forhold til utleierens oppsigelse av hovedleieavtalen - så langt som mulig skal ha de samme rettighetene som hovedleieren. Det vil for det første si at utleieren skal varsle framleieren om oppsigelsen. Forutsetningen må være at framleieren vet om at det eksisterer et framleieforhold. Departementet vil derfor foreslå at utleieren bare har varslingsplikt der han tidligere har godkjent framleieren, og det bør gjelde enten godkjenningen er gitt skriftlig eller på annen måte. Der godkjenning foreligger, må en forvente at utleieren også holder orden på hvem han har godkjent som framleier. Følgelig skulle det ikke være noen uforholdsmessig belastende oppgave for utleieren å varsle framleieren, siden han normalt vil ha både navn og adresse.

Departementet er enig med mindretallet som foreslår at utleieren også skal opplyse framleieren om at han har rett til å protestere på de samme vilkår som hovedleieren.

Departementet vil foreslå at framleieren - både der han er varslet, og der han ikke er det - skal ha rett til å protestere mot utleierens oppsigelse på de samme vilkår som hovedleieren. Departementet legger her særlig vekt på behovet for å styrke framleierens stilling. Ofte vil framleieren være den som har den reelle interessen av å leie. Framleieforholdet kan for eksempel være et proforma forhold for at utleieren skal omgå leierens vern mot oppsigelse. Forholder hovedleieren seg passiv, vil dette være en aksept av oppsigelsen. Hvis framleieren da ikke har mulighet til å komme med en protest som fører til at utleieren må reise søksmål, vil han ikke ha noen reell mulighet til å påvirke utfallet av det framsatte kravet om oppsigelse.

Departementet foreslår at framleieren må protestere mot oppsigelsen innen den fristen hovedleieren har for å protestere. Etter utkastet § 9-8 må hovedleieren protestere innen én måned etter at han har mottatt varselet. Oppsigelsen faller da bort dersom ikke utleieren har reist søksmål mot leieren, og framleieren innen tre måneder etter at fristen for å protestere er løpt ut. Utleieren kan da tenkes å ville frafalle oppsigelsen på bakgrunn av de opplysningene framleieren har kommet med, for eksempel en redegjørelse for at skaden i husrommet var forårsaket av et hendelig uhell. Holder utleieren likevel fast ved oppsigelsen etter å ha mottatt protest fra framleieren eller hovedleieren, må han reise søksmål.

Departementet foreslår videre at dersom utleieren ikke følger reglene om oppsigelse og varsling av framleieren, skal oppsigelsen være ugyldig. Dette kan for eksempel være der utleieren har unnlatt å sende gjenpart til framleieren selv om han har vært forpliktet til dette. Oppsigelsen vil da ikke få virkning etter sitt innhold. Verken hovedleieren eller framleieren trenger da å rette seg etter den framsatte oppsigelsen.

Departementet foreslår også, som utvalget, at utleieren skal være forpliktet til å saksøke både framleieren og hovedleieren der framleieren har protestert. Selv om framleieren ikke er saksøkt, vil han likevel ha rett til å gå inn som part i saken under forutsetning av at bestemmelsene i tvistemålsloven er oppfylt. Alternativt kan han tre inn i saken som hjelpeintervenient eller innkalles som vitne. Formålet med å pålegge utleieren å saksøke både framleieren og hovedleieren er dels at framleieren da bedre kan ivareta sine egne interesser, og dels at hovedleieren på sin side blir tvunget til å ta del i tvisten.

Departementet vil også foreslå at hovedleieren blir forpliktet til å protestere mot oppsigelsen. Dersom han ikke gjør det, kan han bli erstatningsansvarlig overfor framleieren. Unntaket er der hovedleieren - senest 15 dager før fristen for å protestere løper ut - varsler framleieren om oppsigelsen. Normalt vil dette ikke være nødvendig, da framleieren alt skal ha blitt varslet av utleieren, men en slik bestemmelse er nødvendig for dekke de tilfellene der utleieren ikke har plikt til å varsle.

Departementet er ikke enig med Den norske Advokatforening som mener at utleieren må kunne velge hvem han vil saksøke - eventuelt at framleieren eller hovedleieren selv kan velge hvem som skal stå som saksøkt. Det kan nok være en prosessøkonomisk gevinst å hente her dersom bare én av de to blir saksøkt. I noen tilfeller vil det være nødvendig å saksøke begge, da de vil ha sammenfallende interesser. I andre tilfeller vil framleieren og hovedleieren ha motstridende interesser. For eksempel kan hovedleieren og utleieren ha et felles ønske om få ut framleieren. I disse tilfellene vil det være viktig for framleieren å ha partsstatus i en eventuell rettslig tvist. Det er også grunn til å legge vekt på at framleieren sjelden har den hele og fulle oversikt over selve hovedleieforholdet. I forhold til en doms rettskraftvirkninger vil det også være en fordel at både framleieren og hovedleieren blir gjort til part i saken.

Departementet foreslår at hovedleieren blir erstatningsansvarlig overfor framleieren dersom hovedleieavtalen faller bort. Han skal dekke det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Dette bør likevel ikke gjelde så langt hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning da hovedleieavtalen ble inngått, eller å unngå eller overvinne følgene av. Departementet foreslår videre at bestemmelsene i § 2-13 annet til femte ledd og § 2-14 skal gjelde tilsvarende. Ikke alle deler av bestemmelsene vil passe like godt ved bortfall av hovedleieavtalen, men departementet kan ikke se grunn til at ikke kontrollansvaret også skal gjøres gjeldende i rettsforholdet mellom hovedleieren og framleieren når ansvaret skal gjelde mellom utleieren og leieren. Departementet viser også til punkt 6.5.1 om ansvarsgrunnlaget ved erstatning.