1 Proposisjonens hovedinnhold

Proposisjonen inneholder forslag til ny lov om husleieavtaler, med husleieloven som lovens korttittel. Lovforslaget skal erstatte lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie (husleieloven), samt lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering mv. for boliger (husleiereguleringsloven).

Lovforslaget bygger på utredningen fra Husleielovutvalget i NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler.

Under punkt 2 er det redegjort for bakgrunnen for lovrevisjonen. Punkt 3 gir en omtale av leiemarkedet. Under punkt 4 er det gjort rede for lovens formål. Punktene 5 til og med 17 inneholder departementets vurderinger i forbindelse med lovforslaget. Punkt 18 inneholder en beskrivelse av administrative og økonomiske konsekvenser av lovforslaget. Merknader til de enkelte paragrafer er tatt inn i punkt 19. Deretter følger selve lovforslaget. Dette inneholder i alt 13 kapitler.

Lovforslaget kapittel 1 angir lovens virkeområde. Loven skal gjelde både for leie av bolig og leie av lokale. Avtaler mellom hoteller, pensjonater m.m. og deres gjester unntas fra lovens virkeområde, likeså avtaler om leie av husrom til ferie og fritidsbruk. Lovens bestemmelser skal ikke kunne fravikes ved forhåndsavtale til skade for leier med mindre det går fram av loven. Ved leie av lokale vil de fleste bestemmelser likevel være fravikelige. Dersom leieavtalen er inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår som er forhandlet fram av organisasjonene, skal eventuelle avvik inntas skriftlig i kontrakten. I utgangspunktet kan leieavtalen inngås skriftlig eller muntlig, men hver av partene kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig. Det gis også regler om risikoen for sending av meldinger, beregning av frister samt bestemmelser om erstatningsansvar for skade på person mv.

Lovforslaget kapittel 2omhandler bestemmelser om overlevering og krav til husrommet. Utleier skal stille husrommet med tilbehør til leiers disposisjon til avtalt tid. Det er videre bestemmelser om hvilket tidspunkt for overlevering som skal legges til grunn dersom partene ikke har avtalt noe. Husrommet skal være i samsvar med kravene som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det foreslås nærmere bestemmelser om utleiers opplysningsplikt, om virkningen av at husrommet er leid «som det er», og om forundersøkelse av husrommet.

Dersom leier vil gjøre en mangel eller en forsinkelse gjeldende, må han reklamere innen rimelig tid. Leier kan kreve at utleier retter mangelen. Mangel eller forsinkelse kan gi leieren rett på avslag i leien. Dersom misligholdet er vesentlig, kan leieren heve avtalen. Leieren kan også tilbakeholde så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

Lovforslaget kapittel 3 fastslår at leien skal settes til et bestemt beløp i avtalen, men at det kan være anledning til å avtale at utgifter til strøm og brensel skal fordeles etter forbruk. Dersom det ikke er avtalt noe om leiens størrelse, skal den settes til «markedsleie». Husleien kan kreves betalt forskuddsvis for hver termin, men ikke for lengre tid enn én måned om gangen. Leier skal alltid ha rett til å betale gjennom bank. Leien anses for betalt når den er innlevert til bank. Dersom leier er avskåret fra å betale på grunn av kvalifiserte hindringer som han ikke kan overvinne, utskytes forfallstidspunktet. Det foreslås innskrenkninger i adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. Det kan avtales depositum og garantisikring innenfor en ramme på seks måneders husleie, men andre kapitalytelser kan ikke avtales. Det settes forbud mot bortleie av bolig mot lån. Er partene uenig om hvilken leie som skal betales, kan leieren deponere den omtvistede delen av leien i finansinstitusjon.

Lovforslaget kapittel 4inneholder forbud mot å avtale leie som er urimelig i forhold til markedsleie. I de tre første årene etter at avtalen ble inngått skal leien bare kunne endres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen. Hvert tredje år kan partene kreve at leien justeres til «gjengs leie», det vil si leienivået for lignende husrom utleid på lignende vilkår. Leiers andel av strøm og brensel samt omsetningsbasert leie kan imidlertid ikke kreves justert på denne måten. Dersom leier har betalt høyere leie enn lovlig, kan han kreve tilbakebetalt forskjellen mellom betalt og lovlig vederlag. Dersom forholdene gjør det nødvendig, skal departementet kunne fastsette forskrifter om leiestopp og maksimalpriser.

Det foreslås at lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger oppheves, og at reguleringen i loven kapittel II avvikles i løpet av en 10 års periode.

Lovforslaget kapittel 5regulerer partenes plikter i leietiden. Utleierens fremste plikt er å stille husrommet til disposisjon for leieren. Han vil også ha plikt til å holde husrommet og eiendommen ved like. Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter leieavtalen, kan leieren kreve retting, avslag i leien, heving og erstatning. Leieren på sin side må bruke husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen. Derfor vil han ikke ha adgang til å bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leieren kan som hovedregel heller ikke forandre husrommet uten samtykke fra utleieren. Utleieren kan som hovedregel ikke forandre husrommet dersom det medfører nevneverdig ulempe for leieren. I mangel av annen avtale vil leieren ha plikt til å besørge deler av det innvendige vedlikeholdet. I tillegg må leieren rette seg etter utleierens vanlige ordensregler - og gi utleieren tilgang til husrommet for tilsyn, vedlikehold og lovlige forandringer. Forsømmer leieren sine plikter, vil han kunne bli erstatningsansvarlig.

Lovforslaget kapittel 6 omhandler beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold. Det foreslås at det i hus hvor det er fem eller flere boligleieforhold med samme utleier, skal leierne kunne velge en tillitsvalgt som representerer leierne overfor utleieren. Formålet er å gi boligleiere større innflytelse over egen bosituasjon. Den tillitsvalgte skal bare kunne ta opp forhold som har tilknytning til leierenes interesser, som f eks husordensregler, vedlikehold og trivselsfremmende tiltak. Den tillitsvalgte er bundet av flertallets beslutninger.

Lovforslaget kapittel 7fastsetter at leier skal kunne ta opp i husstanden ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje samt fosterbarn. Opptak av andre betinger samtykke fra utleieren, men samtykke skal bare kunne nektes der husstandsmedlemmets forhold gir saklig grunn til det.

Leieren skal bare kunne framleie husrommet med utleierens samtykke eller der adgangen til framleie framgår av leieavtalen eller av en lovbestemmelse. Utleier skal ha adgang til å leie ut deler av husrommet mens han bor i boligen, samt rett til midlertidig framleie inntil to år der leieren skal være fraværende på grunn av arbeid, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Framleieren skal godkjennes av utleieren, men samtykke kan bare nektes der framleierens person gir saklig grunnlag for avslag. Må leieren flytte før den tidsbestemte leieavtalen opphører har leieren rett til å framleie ut leietiden. Godkjenner ikke utleieren framleieren uten saklig grunn, har leieren rett til å si opp leieavtalen. Enkelte sider ved framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen blir også regulert.

Lovforslaget kapittel 8omhandler overføring av rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre. Det skal være forbud mot skifte av leier av bolig uten hjemmel i lov eller avtale, eller utleierens samtykke til overføringen. Det gjøres unntak for enkelte medlemmer av husstanden, blant annet ektefelle og slektninger i rett nedstigende linje. Disse skal ha rett til å tre inn i leieavtalen ved leierens død. Videre skal en ektefelle ha rett til å overta den andres leieavtale ved samlivsbrudd, separasjon og skilsmisse. Det samme gjelder ved oppløsning av husstandsfellesskap dersom vilkårene i lov om husstandsfellesskap er oppfylt. Adgangen til bytte av bolig blir ikke videreført.

Leier av lokale skal ha rett til å overføre leieretten sammen med den virksomheten som drives i lokalet, med utleierens godkjenning. De gjenværende i et ansvarlig selskap skal også ha rett til å tre inn i leieavtalen til den avdøde leieren. Utleieren skal bare kunne motsette seg denne overføringen dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Og svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.

Utleieren skal ha adgang til fritt å kunne overføre sine rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. Blir eiendommen overført til ny eier, kan leier kreve at avhenderen fortsatt skal hefte for riktig oppfyllelse av avtalen hvis erververens forhold gir saklig grunn til det.

Lovforslaget kapittel 9 handler om leieforholdets varighet og opphør. En leieavtale faller normalt bort ved partenes oppsigelse, eller ved utløpet av den avtalte leietid. Det skilles derfor mellom tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler. En leieavtale kan også opphøre ved heving eller med grunnlag i ekstraordinære tilfeller, slik som ved leierens død.

Partene kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom ikke annet er avtalt eller framgår av en lovbestemmelse. Utleieren skal bare kunne si opp leieavtale om bolig dersom det foreligger en særlig oppsigelsesgrunn. Dette vil likevel ikke gjelde leieavtale om enkelt beboelsesrom, der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Har utleieren adgang til å si opp leieavtalen, må han varsle leieren, som innen en frist på én måned kan protestere. Dersom leieren protesterer innen fristen, har utleieren tre måneder for å gå til søksmål for å få oppsigelsen stadfestet.

Retten skal kunne sette til side utleierens oppsigelse dersom den er ulovlig eller dersom den, etter en vurdering av begge parters forhold, finner at den vil virke urimelig. Retten skal likevel ikke kunne sette oppsigelsen til side dersom den skyldes leierens vesentlige mislighold av leieavtalen. Dens kompetanse skal også begrenses ved oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig.

Partene skal kunne inngå tidsbestemte leieavtaler. Vilkåret er at opphørstidspunktet er fastsatt på forhånd, og for boliger foreslås det at avtalen er inngått for en minstetid på tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, når utleieren bor i samme hus. Tidsbestemte leieavtaler for kortere tid kan inngås dersom det foreligger saklig grunn for dette.

Utleierens hevingsrett blir lovfestet, selv om denne retten følger av alminnelig avtalerett. Såvel utleier som dødsboet skal etter utkastet som hovedregel kunne si opp leieavtalen når leieren dør.

Lovforslaget kapittel 10 handler om leierens tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør og det økonomiske oppgjøret for forbedringer av leieobjektet som leieren har bekostet. Leieren skal være forpliktet til i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet etter at han har bestemt seg for å flytte. Leieren skal levere tilbake husrommet til avtalt tid. Er ikke annet avtalt, vil tilbakeleveringen anses skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren vil i utgangspunktet være forpliktet til å levere tilbake husrommet i samme stand som ved overtakelsen, med unntak av vanlig slit og elde. Utleieren kan imidlertid ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelige stand, dersom leieren har hatt rett til å forandre husrommet. Ikke i noe tilfelle kan han kreve tilbakelevering til opprinnelig stand dersom dette vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller verditap. Leverer leieren husrommet tilbake for sent eller med mangler, vil han bli erstatningsansvarlig for utleierens økonomiske tap som følge av misligholdet.

På den annen side skal leieren få vederlag for de forbedringer han har gjort i husrommet etter utleierens samtykke. I en oppsigelsessak skal også leieren få vederlag for den kundekretsen han har opparbeidet, og som utleieren etter leieforholdets opphør kan nyte godt av.

Lovforslaget kapittel 11omhandler særbestemmelser for visse boligleieforhold. Særbestemmelsene gjelder for det første for utleie av bolig som er bestemt til bruk for personer med spesielle boligbehov av varig karakter. Adgangen til opptak av husstandsmedlemmer og framleie kan innskrenkes for disse boligene. Det foreslås også særbestemmelser for gjennomgangsboliger for personer som har spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Det gis adgang til innskrenkning i retten til opptak av husstandsmedlemmer og framleie, samt at det gis lempninger i oppsigelsesvernet for disse boligene. Når det gjelder tjenesteboliger, presiseres det at bruksforholdet skal omfattes av husleieloven selv om bruken av boligen er et ledd i en arbeidsavtale. Det gjøres her innskrenkninger i oppsigelsesvernet, mens adgangen til å fortsette leieforholdet etter arbeidstakers dødsfall bortfaller. Har leieren boplikt, og boplikten er nødvendig for utføring av arbeidet, faller leieavtalen bort når leieren trer ut arbeidsforholdet. Dette skal også gjelde for enkelte andre angitte offentlige tjenesteboliger. Til slutt omhandles særbestemmelser for leie av bolig, som utleier har brukt som egen bolig, og som leies ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Det gjøres her unntak for reglene om adgang til framleie og reglene om oppsigelsesvern.

Lovforslaget kapittel 12handler om hvilke organ som skal kunne løse tvister i husleiesaker. De ordinære domstoler skal fremdeles ha kompetanse til å løse tvister i husleieforhold. Når det gjelder tvister om fastsettelse av husleie og av vederlag for påkostninger og opparbeidet kundekrets, skal partene ha rett til å få disse avgjort av en takstnemnd som oppnevnes av herreds- eller byretten. Nemndas avgjørelse får virkning som rettskraftig dom dersom den ikke bringes inn for retten innen en nærmere bestemt frist. Det skal etter utkastet ikke kunne forhåndsavtales voldgift i boligleieforhold. Ankefristen i husleiesaker skal være den samme som i andre sivile saker, det vil si to måneder.

Lovforslaget kapittel 13omhandler ikrafttredelse, overgangsbestemmelser samt endringer i andre lover.