12 Personskifte

12.1 Innledning

Kapittelet handler om overføringen av rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre, for det første leierens overføring av leieretten, og dernest utleierens overføring av eiendomsretten til den faste eiendommen. Overføring av leieretten til andre må holdes adskilt fra framleie, som er leierens videreutleie uten at han selv avslutter leieforholdet til utleieren. Framleie behandles i punkt 11.

Departementet foreslår å videreføre gjeldende rett, som setter forbud mot skifte av leier av bolig uten hjemmel i lov eller avtale eller utleierens samtykke til overføringen. Unntak bør gjelde for medlemmene av husstanden, slik som ektefelle, slektninger i rett nedstigende linje og andre husstandsmedlemmer. Departementet foreslår at disse vanligvis skal ha rett til å tre inn i leieavtalen ved leierens død. Videre foreslår departementet at en ektefelle skal ha rett til å overta den andres leieavtale ved samlivsbrudd, separasjon og skilsmisse. Det samme bør gjelde ved oppløsning av husstandsfellesskap dersom vilkårene i lov om husstandsfellesskap er oppfylt. Derimot vil departementet ikke tilrå at gjeldende adgang til å bytte bolig blir videreført.

Departementet foreslår at leieren av et lokale får rett til å overføre leieretten sammen med den virksomheten som drives i lokalet med utleierens godkjenning. De gjenværende i et ansvarlig selskap skal også ha rett til å tre inn i leieavtalen til en avdød leier. Utleieren skal bare kunne motsette seg denne overføringen dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Og svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning innen en måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.

Til slutt foreslår departementet å videreføre regelen i gjeldende rett som gir utleieren adgang til fritt å kunne overføre sine rettigheter etter leieavtalen. Departementet foreslår en viss begrensning i forhold til det å overføre sine forpliktelser til tredjemann.

12.2 Overføring av leierett til bolig

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett kreves det som hovedregel hjemmel i lov eller avtale for å overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre. Leieren kan også overføre leieretten med utleierens samtykke. Etter gjeldende lov kan gjenlevende ektefelle og slektninger i rett nedstigende linje tre inn i en boligleieavtale etter leierens død. Forutsetningen er at de ved leierens død hørte til leierens husstand. Det samme gjelder andre som ved leierens død hørte til husstanden - forutsatt at de fyller vilkårene i § 1 i lov om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskapet opphører. I bestemmelsen heter det at reglene i loven gjelder når to eller flere ugifte personer over atten år har bodd sammen i samme husstand, og husstandsfellesskapet opphører ved at en av dem dør, eller ved at husstandsfellesskapet opphører på annen måte enn ved død. Reglene skal likevel bare gjelde når partene har bodd sammen i minst to år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen.

En ektefelle har rett til å tre inn i den andre ektefellens sted ved samlivsbrudd og skilsmisse. Det samme gjelder for medlem av leierens husstand, som har rett til å overta leieavtalen etter reglene i § 3 i lov om husstandsfelleskap, forutsatt at vilkårene i § 1 er oppfylt. Det følger av § 3 første ledd at dersom et husstandsfellesskap oppløses på annen måte enn ved død, kan en av partene, når sterke grunner taler for det, få rett til å tre inn i husleieavtalen til deres felles hjem, eller avtale om rett til å opprette en husleieavtale, selv om avtalen er opprettet i den andre av partens navn. I tredje ledd heter det at dersom flere enn to har bodd sammen, kan retten etter første ledd gis til en eller flere sammen.

Videre framgår det av gjeldende husleielov at dersom partene ved separasjon eller skilsmisse ikke er enige om å holde spørsmålet om hvem som skal fortsette leieforholdet utenfor, skal det i bevillingen eller i dommen treffes bestemmelse om hvilken av ektefellene som skal ha rett til å forsette leieforholdet. Utleieren er bundet av den ordningen som partene kommer fram til. Det samme gjelder for ordninger som partene avtaler i forbindelse med separasjon, skilsmisse eller opphevelse av samlivet. Reglene gjelder tilsvarende for medlem av leierens husstand, som har rett til å overta leieavtalen etter lov om husstandsfelleskap eller etter avtale med utleieren.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at hovedregelen videreføres. Leieren av bolig skal ikke ha adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Når det står at leieren trenger utleierens samtykke, betyr det at utleieren fritt kan motsette seg at bruksretten blir overført; han trenger ikke begrunne avslaget nærmere. Ettersom leieren etter overføringen blir fri ansvar for oppfylling etter leieavtalen, mener utvalget at utleieren må kunne begrense adgangen til overføring. Utvalget har også lagt vekt på at den samme hovedregel er inntatt i dansk, svensk, finsk og tysk husleielov.

Utvalget foreslår imidlertid at følgende personer skal ha rett til å tre inn i leieavtalen dersom leieren av bolig dør: Ektefelle, som bor i boligen; leierens slektninger i rett nedstigende linje, som hadde felles husstand med leieren i de siste seks månedene; andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren, forutsatt at de fyller vilkårene i § 1 i lov om husstandsfelleskap. Gjenlevende ektefelle skal ha fortrinnsrett. De andre berettigede skal ha innbyrdes lik rett til å tre inn i leieavtalen. Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet, må de som ønsker å nytte sin rett, sende melding om det til utleieren innen 30 dager, regnet fra den dagen de har mottatt skriftlig melding om oppsigelsen og om fristen for å gjøre rettigheten gjeldende. Sender den berettigede slik melding, regnes det som en protest mot oppsigelsen. Utleieren plikter ikke å sende melding til husstandsmedlemmer som hadde felles husstand med leieren, med mindre utleieren har godkjent dem etter bestemmelsen om opptak i husstand i utkastet kapittel 8.

Utvalget har også foreslått en egen bestemmelse for det tilfellet at leieren forlater ektefellenes felles bolig. Den andre ektefellen har da rett til å tre inn i leieavtalen. Den ordning av bruksretten til ektefellenes felles bolig som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse, skal være bindende for utleieren. Dessuten skal et husstandsmedlem ha rett til i tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i § 3 første ledd i lov om husstandsmedlemmer er oppfylt.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeninger enig i at de som har bodd i boligen sammen med den formelle leieren, skal gis mulighet til å kunne fortsette leieforholdet. I bestemmelsene bør det innarbeides en henvisning til §11-3, som har unntak for tjenesteboliger.

Norges Leieboerforbundmener at leieren bør ha en større rett til å overføre leieretten enn han har etter dagens lovverk. I lovutkastet er det blitt lagt for lite vekt på at det å leie skal være et alternativ til å eie, som utvalget selv har gitt uttrykk for. I bestemmelsen om leierens død bør det føyes til at husstandsmedlemmene bør ha rett til å tre inn i avtalen der leieren flytter på aldershjem, sykehjem, trygdebolig eller en lignende institusjon. Det samme bør gjelde der leieren flytter midlertidig på grunn av arbeid, utdannelse eller lignende. Norges Leieboerforbund mener også at kravet om at slektningen må ha hatt felles husstand med leieren de siste seks månedene før leierens død, må bort. Dette vilkåret er urimelig der barnet har pleiet den syke i fem måneder. Boligen kan også være barnets barndomshjem. Det er også viktig at bestemmelsen om ektefellens - og andres - rett til å tre inn i leieavtalen blir ført videre i den nye loven. Erfaringen med lov om husstandsfellesskap har vært god.

Departementets vurderinger

Departementet er enig med utvalget i at leieren som hovedregel ikke skal ha adgang til å overføre leierett til bolig til en annen. Mange leiere ville nok ønske en slik rett, og i den grad utleieren likevel ønsker å fortsette med å leie ut boligen, vil en slik overføringsrett ikke skape uforholdsmessig store ulemper for utleieren. Når departementet likevel har kommet fram til at leieren ikke skal ha noen slik generell adgang, skyldes dette blant annet at leieretten må karakteriseres som en personlig rett. Som regel vil det være av stor betydning for utleieren hvem han har som leier. I en del tilfeller vil utleieren etter hvert ønske å benytte boligen selv, eventuelt at han ønsker å overlate leieretten til et familiemedlem o a. Derfor vil det ofte være viktig for utleieren å holde kontroll med hvem som innehar leieretten. Departementet ser heller ikke bort fra at det å åpne for en generell adgang til leierskifte, vil kunne føre til en reduksjon av det samlede antall utleieboliger. Den foreslåtte hovedregelen samsvarer dessuten med den alminnelige regel om at en skyldner ikke uten særlig hjemmel kan komme fri sine forpliktelser ved å sette en ny skyldner i sitt sted.

Departementet mener likevel at det foreligger tilfeller der utleierens rett til å velge hvem som skal inneha leieretten, må vike for andre hensyn. Dette vil gjelde i de tilfellene leieren dør og etterlater husstandsmedlemmer som ønsker å fortsette leieforholdet. Dessuten vil det gjelde tilfeller der husstandsfellesskapet oppløses av andre grunner. Etter departementets mening står medlemmene i husstanden i særstilling i forhold til andre som ønsker å overta leieavtalen. Dersom utleieren ønsker å avvikle leieforholdet, vil en ubetinget rett til tre inn i leieavtalen være avgjørende for om leieren kan bli værende i boligen.

Departementet vil derfor, som utvalget, foreslå at gjenlevende ektefelle som bor i boligen, skal ha rett til å tre inn i leieavtalen. Det samme bør gjelde for slektninger i rett nedstigende linje dersom husstandsfellesskapet har hatt en viss varighet. Etter gjeldende rett har det vært tilstrekkelig at slektningen faktisk bodde sammen med leieren på dødstidspunktet. Utvalget har foreslått at det i den nye loven blir stilt krav om at slektningen skal ha bodd sammen med leieren de siste seks måneder før dødsfallet. Utvalget har begrunnet dette med at det i praksis har vist seg vanskelig å fastslå om det har vært til stede et reelt husstandsfellesskap. Det har åpenbart forekommet en rekke tilfeller der for eksempel barnebarn har flyttet inn hos en dødssyk bestemor med det formål å overta den gunstige leieretten etter bestemorens bortgang. Med sikte på at regelen bare skal verne slektninger som har hatt et reelt husstandsfellesskap med leieren, er departementet enig med utvalget i at husstandsfellesskapet minst må ha bestått de siste seks månedene før dødsfallet.

Departementet er også enig med utvalget i at andre som var i husstandsfelleskap med avdøde leier bør ha rett til å tre inn i leieretten. Forutsetningen bør likevel være at vilkårene i lov 4. juni 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskapet opphører, er oppfylt. Dette er i samsvar med gjeldende lov og fører til at den som vil overta, må være fylt atten år, og husstandsfellesskapet må ha bestått i minst to år før dødsfallet (§ 1). Kravet om to års botid gjelder likevel ikke der husstandsmedlemmet har hatt, har eller venter barn med avdøde.

I praksis kan det oppstå konflikt mellom de enkelte som har rett til å tre inn i leieavtalen. For eksempel kan både gjenlevende ektefelle, og en slektning i rett nedstigende linje, ha interesse av å overta leieretten. Departementet vil foreslå at gjenlevende ektefelle skal ha fortrinnsrett til å tre inn i leieavtalen, men at de andre med rett til å tre inn har innbyrdes lik rett. Departementet mener at dette er en hensiktsmessig løsning som også er i samsvar med gjeldende rett.

Ønske om overføring av leierett til bolig kan også oppstå i forbindelse med samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfelleskap. Departementet er enig med utvalget i at en ektefelle også etter den nye loven bør ha rett til å tre inn som part i leieavtale som gjelder ektefellenes felles bolig, dersom den av ektefellene som står som leier, forlater boligen. Leieren må regnes for å ha forlatt boligen når han utvilsomt har flyttet inn et annet sted.

Når det gjelder oppløsning av husstandsfellesskap, viser departementet til reglene om opphør av husstandsfellesskap i husstandsfellesskapsloven (§ 3, jf. § 1). Det vil da være et vilkår om at det skal foreligge «sterke grunner» for at det gjenværende medlemmet skal ha rett til å fortsette leieforholdet. Også etter husleieloven bør det stilles krav om at det skal foreligge sterke grunner dersom husstandsmedlemmet skal kunne tre inn i avtalen.

Et særlig spørsmål er om den nye husleieloven skal likestille barn av samboende foreldre og barn av gifte foreldre når barnet ønsker å overta boligen etter at foreldrene har flyttet ut. Dersom et barn bor sammen med én av foreldrene, vil barnet ha rett til å overta leiligheten når faren eller moren flytter fra boligen, forutsatt at vilkårene etter lov om husstandsfellesskap § 3, jf. § 1, er oppfylt. Har barnet samme ønske der ugifte, men samboende, foreldre flytter ut, kan barnet overta bruksretten etter de samme vilkår. Men dersom han vil overta leieretten etter gifte foreldre som flytter ut, har han ikke rett til det uten samtykke fra utleieren. Lov om husstandsfellesskap gjelder ikke ved bofellesskap mellom barn og gifte foreldre, jf. Ot prp nr. 52 1990-91 side 12. Justisdepartementet mente at dette kunne medføre vanskelige spørsmål i forhold til ekteskapslovgivningen, og fant det lite hensiktsmessig å endre lovens § 1 på dette punktet. Kommunal- og regionaldepartementet mener likevel at det kan foretas en mer begrenset endring i husleielovens regler, slik at barn av gifte foreldre får samme rett som barn av samboende, og foreslår derfor en slik endring med sikte på lik behandling i disse tilfellene.

Et annet særlig spørsmål er reist av Norges Leieboerforbund, som foreslår at de samme persongruppene som har rett til å tre inn i leieavtalen etter leierens død, også skal ha rett til å tre inn i en leieavtale om bolig der leieren flytter på aldershjem, sykehjem, trygdebolig eller lignende institusjon. Det samme foreslås å gjelde der leieren flytter på grunn av midlertidig arbeid, utdannelse eller lignende. Forslaget innebærer at slektninger i rett nedstigende linje får rett til å tre inn i leieforholdet etter at leieren er flyttet ut midlertidig eller mer permanent. Så lenge leieren ikke har gitt opp leieforholdet, bør andre etter departementets syn ikke ha rett til å overta leieavtalen. I motsatt fall ville leieren bli fortrengt av husstandsmedlemmet. Det ville for eksempel være helt urimelig om et husstandsmedlem fikk rett til å tre inn i leieavtalen mens leieren midlertidig oppholdt seg på sykehus. Husstandsfellesskapet vil i slike tilfelle fortsatt bestå og sikre husstandsmedlemmet rett til opphold i boligen. Dersom leieren ønsker å avvikle leieforholdet, for eksempel fordi han skal flytte på aldershjem for godt, bør husstandsmedlemmet ha samme rett til å tre inn i leieavtalen som ved andre opphør av slike fellesskap. Departementet kan ikke se at det er behov for særregler for disse tilfellene.

12.3 Bytte av bolig

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov har leieren av bolig adgang til å overdra sin leierett til andre når overføringen er et nødvendig ledd i et bytte av bolig, og hver av byttepartene skal ta i varig bruk den nye boligen. Denne regelen gjelder likevel ikke ved leierett til bolig i hus med inntil fire boliger; leierett til bolig som leieren har leid som arbeidstaker for utleieren eller som han har fått leid av arbeidsgiveren etter arbeidsforholdets opphør; leierett til møblert enkelt beboelsesrom, til helt møblert leilighet eller del av slik leilighet, eller til et enkelt beboelsesrom når leieren etter leieavtalen har adgang til en annens leilighet; leierett etter en framleieavtale; leierett til bolig som eies av kommunen eller av selskap der kommunen har dominerende innflytelse over utleien; leierett til eierseksjon. Dersom en bestående eiendom blir delt opp i eierseksjoner, gjelder likevel bytteretten etter denne bestemmelsen inntil eierseksjonen blir overdratt første gangen.

Bytte av bolig krever utleierens samtykke, men utleieren kan bare nekte når dette ikke vil virke urimelig. Gir utleieren ikke tilbakemelding med hensyn til om han vil godta byttet, innen tretti dager etter at han mottok søknaden om dette, skal dette regnes som en aksept.

Utvalgets forslag

Flertallet mener at bytteretten ikke bør videreføres i en ny husleielov. Flertallet viser til at markedssituasjonen for boliger var en annen da bytteretten ble innført. Da var det knapphet på boliger, særlig i de større byene. Andelsboliger var prisregulerte ved ordinær omsetning (men ikke ved omsetning som ledd i bytte) og ble tildelt på grunnlag av søkerlister, i første rekke ut fra søkeransiennitet. Boliger som ikke var prisregulerte, lå forholdsvis høyt i pris sammenliknet med de regulerte. Bytteretten bidrog til økt mobilitet og bedre behovstilpassing innenfor den regulerte sektor av boligmarkedet ved at den enkelte kunne gi slipp på en regulert bolig uten dermed å måtte begi seg inn i den uregulerte sektor, og uten å måtte stille seg i køen av boligsøkere. På den annen side har bytteretten også medført at leiere av boliger med regulert leie har kunnet ta ut den gevinst som reguleringen representerer, ved å bytte til seg uregulerte boliger. Den fordel som den lave regulerte leien representerer, har avspeilet seg i en reduksjon av mellomlegget ved bytte til andels- eller eierboliger. Leiereguleringen har i slike tilfelle virket ensidig til gunst for den av leierne som først benyttet boligen som bytteobjekt.

I de senere årene har prisreguleringen av borettslags- og aksjeleiligheter fått stadig mindre betydning. Etter hvert som husleiereguleringen blir avviklet, vil behovstilpassingen på boligmarkedet i større grad skje på grunnlag av økonomiske overveielser. Hvor det i dag kan være rasjonelt fra leierens synspunkt å bli sittende med en leilighet som er for stor i forhold til behovet, fordi leien er regulert og derfor lavere enn i en mindre og mer hensiktsmessig leilighet, vil det i et system med markedsleie være lønnsomt å skifte til en mindre leilighet.

Flertallet ser spørsmålet om bytterett også i sammenheng med spørsmålet om hvorvidt leierett til bolig rent generelt bør være overførbar. Det blir pekt på at i en situasjon hvor leien fastsettes på grunnlag av tilbud og etterspørsel, kunne en generell overføringsadgang tenkes, forutsatt at utleieren hadde adgang til å motsette seg overføringen hvor det var saklig begrunnet i den nye leierens forhold. Et samlet utvalg er likevel kommet til at dagens regel skal videreføres, slik at leierett til bolig som hovedregel ikke skal kunne overføres til andre. De øvrige unntakene fra denne hovedregel er gjort hvor den overtakende leier har en bestemt tilknytning til boligen, som når husstandsmedlemmer kan overta etter dødsfall og ektefeller og samboere kan overta etter samlivsbrudd o.l.

En regel om bytterett kan ikke begrunnes med den overtakende leierens tilknytning til boligen; bytteretten ivaretar utelukkende den fraflyttende leierens behov. I tilfelle hvor leieretten har en økonomisk verdi på grunn av gunstige leievilkår, eller fordi noen er villig til å betale ekstra for beliggenhet e.l., vil enhver fraflyttende leier isolert sett være tjent med en adgang til å overdra leieretten. At adgangen til å overføre leieretten er videre i det tilfellet at den tidligere beboeren av leierens nye bolig ønsker å overta leierens bolig, framstår etter flertallets vurdering i ikke liten grad som en tilfeldig fordel.

Flertallet understreker vider at det er grunn til å peke på at det kan synes svakt begrunnet at leieren bare kan overføre leieretten til personer som allerede har en bolig. Boligsøkende som står uten egen bolig, faller utenom.

Bytteretten er nok blitt oppfattet som en fordel for leierne, og det kan bli oppfattet som et tilbakeskritt å fjerne den. I den sammenheng vil flertallet peke på at bytteretten i forbindelse med leiereguleringen har vært til klar ulempe for grupper av leiere i og med at byttede leiligheter har kunnet «unndras» reguleringen ved at den nye leieren ved innflyttingen har betalt for den fordel den lave leien innebærer.

Mindretallet mener at reglene om bytterett i husleieloven § 32 a bør videreføres i den nye husleieloven, men at det bør foretas vesentlige forenklinger.

Mindretallet fremholder at det synes nokså klart at bytteretten kan bidra til en mer rasjonell utnytting av landets boligmasse. Den som har en større bolig enn han har behov for, kan på en enkel måte skifte til en mer passende bolig. Et slikt bytte vil være hensiktsmessig sett fra så vel den enkelte leiers synsvinkel som fra en samfunnsmessig synsvinkel. Det er riktig som framhevet av flertallet at det vil være mindre behov for en bytterett dersom husleiereguleringen eventuelt avvikles, men bytteretten kan også i et system med markedsleie ha en oppgave å fylle.

Dessuten gir bytteretten fleksibilitet. Skal leieren flytte til et annet sted, kan bytteretten gjøre det lettere å skaffe seg bolig på det nye oppholdsstedet. I tilknytning til dette kan nevnes at bytteretten gir leieren en større rådighet over egen boligsituasjon. Leieren kommer nesten på linje med dem som fritt kan overdra sin bolig. Etter mindretallets oppfatning må leieren ha en viss frihet i så måte dersom leie skal være et brukbart alternativ til å eie sin bolig. Mindretallet understreker også at bytteretten kan bidra til å skape mer allsidige bomiljø ved jevnlige skifte av leieboere. Bytteretten kan også være en trivselsfremmende faktor på den måten at de som ikke finner seg til rette i bomiljøet, lettere kan flytte.

En innvending mot bytteretten er, som nevnt av utvalgets øvrige medlemmer, at den gir leieren mulighet for å innkassere den økonomiske verdi som ligger innebygget i husleiereguleringen. Mindretallet er enig i at denne effekten av bytteretten har vært uheldig, men dersom husleiereguleringen eventuelt avvikles, vil også denne innvendingen mot bytteretten falle bort. En annen innvending mot bytteretten har vært at reglene er innfløkte og vanskelige å praktisere. Etter mindretallets oppfatning vil det på denne bakgrunn representere et betydelig tilbakeskritt dersom bytteretten ikke videreføres i den nye loven.

Høringsinstansenes merknader

Norges Huseierforbund kan ikke se at det skal være behov for boligbytte, og fraråder en slik ordning. I forbindelse med boligbytte forekommer penger under bordet. OBOSslutter seg til flertallets begrunnelse. Forbundet ser ikke noen vesentlig begrunnelse for at leierett skal kunne overføres ved såkalte bytter og ikke i andre sammenhenger. Mulighetene for misbruk og omgåelser ved en slik bytteregel er mange. Helse- og sosialdepartementet støtter mindretallets forslag om å videreføre retten til å bytte bolig. Oslo kommune, byrådet uttaler at de støtter forslaget om videreføring av bytteretten, slik mindretallet foreslår, men slik at dagens unntak for kommunale boliger videreføres. Dette er nødvendig fordi de kommunale boliger i hovedsak tildeles etter særskilte kriterier.

Norges Leieboerforbund har liten forståelse for flertallets forslag til opphevelse av bytteretten. Foreningen har sett at regelen er blitt hyppig benyttet, og at mange leiere har positive erfaringer fra det med å bytte bolig. Regelen har ført til at mange har fått kompensasjon for forbedringer de har foretatt i leiligheten. Norges Leieboerforbund foreslår derfor at i hus som forvaltes av en næringsdrivende utleier, kan leieren med utleierens godkjenning overdra sin bruksrett. Godkjenning kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Juss-Buss går inn for at nåværende bestemmelse skal videreføres. Selv om bestemmelsen ikke er særlig aktuell i dag, vil den ved en endring i boligmarkedet igjen kunne få betydning. En ser ikke hensikten med å ta fra leier en rettighet som ser ut til å fungere bra i den grad retten brukes.

Den norske Advokatforeningantar at spørsmålet om bytterett primært er et politisk spørsmål som foreningen neppe bør ha noen mening om.

Departementets vurderinger

Departementet er kommet fram til at retten til å bytte bolig ikke blir foreslått videreført i den nye loven - og viser til at bytteretten i realiteten er en overføringsrett ved at leieren kan overføre leieretten til en annen under visse forutsetninger. Som departementet har påpekt ovenfor under punkt 12.2, er leieretten en personlig rett som ikke uten videre skal kunne overføres til andre. Utleieren skal selv kunne velge hvem som skal inneha leieretten, og departementet vil foreslå at det bare kan gjøres unntak fra denne hovedregelen i de tilfeller der det foreligger særlige behov for dette. Departementet mener at det ikke lenger foreligger et særlig behov for å videreføre bytteretten.

Departementet viser til at der husleien ved lov er regulert under markedsverdien, vil bytteretten kunne føre til større mobilitet i boligmarkedet. Leieren kan da nyttiggjøre seg differansen ved å bli boende så lenge det er hensiktsmessig, for så å bytte leieavtalen bort med en annen regulert avtale dersom han ønsker å flytte et annet sted. Bytter han til seg en uregulert bolig, vil han kunne ta ut den gevinsten som reguleringen representerer. Siden husleiereguleringsloven foreslås opphevet, jf. omtalen under punkt 8.5, og markedet fritt kan fastsette størrelsen på husleien, vil også behovet for å bytte bolig bli betydelig mindre. For en leier som ønsker å skifte bolig, vil det være mer hensiktsmessig å gå ut på boligmarkedet og etterspørre en bolig som skal tjene det nye formålet.

Departementet viser også til at en leier som ønsker å flytte, etter gjeldende lov ikke har hatt rett på økonomisk kompensasjon for de forbedringer han har foretatt på boligen. Denne muligheten har han derimot hatt ved bytte av bolig. Forutsettes det at leieren hadde rett til å foreta forbedringer, vil leieren etter den nye loven ha rett på et vederlag for den økonomiske fordelen forbedringer har gitt utleieren ved leieforholdets opphør, jf. lovutkastet §10-5. Også i disse tilfellene faller følgelig behovet for bytterett bort.

Departementet kan etter dette ikke se at det foreligger særlig behov for å videreføre bytteretten. Leierens ønske om å bytte boligen med en annen er etter departementets syn ikke en slik beskyttelsesverdig interesse som tilsier at leieren skal kunne gjennomføre dette i strid med utleierens ønske om å beholde kontroll over hvem som innehar leieretten. Leiemarkedet vil i seg selv gi den ønskede mobilitet og fleksibilitet, som mindretallet har hatt som formål å videreføre i den nye loven gjennom sitt forslag om bytte. En videreføring av bytteretten ville derfor etter departementets skjønn innebære en tilfeldig fordel for leieren som departementet i likhet med flertallet i utvalget ikke ser grunn til å videreføre i den nye loven.

12.4 Overføring av leierett til lokale

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett kreves det som hovedregel hjemmel i lov eller avtale for å overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen om lokale til andre. Gjenlevende ektefelle og barn som vil fortsette avdødes virksomhet, har rett til å overta leieavtalen om forretningslokale med eller uten tilliggende beboelsesrom, samt avtale om hotell eller annet herberge med minst fire beboelsesrom til utleie. En ektefelle som har sin virksomhet knyttet til det leide lokalet, har ved samlivsbrudd og skilsmisse krav på å beholde dette og boligen som hører til, med mindre noe annet blir bestemt i henhold til ekteskapsloven. Utleieren er bundet av den ordningen som partene kommer fram til. Det samme gjelder for ordninger som partene avtaler i samband med separasjon, skilsmisse eller opphevelse av samlivet.

Utvalgets forslag

En leier av lokale kan etter utvalgets forslag overføre sin bruksrett i forbindelse med en overføring av den virksomheten som drives i lokalet. Vilkåret er at utleieren godkjenner overføringen. Var den avdøde leieren deltaker i et ansvarlig selskap, har de gjenværende deltakerne i selskapet - med utleierens godkjenning - rett til å tre inn i bruksretten til de lokaler der selskapets virksomhet drives. Godkjenning kan i begge tilfelle bare nektes av utleieren dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Utvalget foreslår at dersom utleieren på en søknad om godkjenning ikke svarer innen tretti dager etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som nekting av godkjenning.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforening er enig i at bruksretten bør kunne overdras sammen med virksomheten. I praksis blir en slik overføringsrett ofte avtalt. Den er nødvendig for at den næringsdrivende skal kunne pantsette inventar og driftstilbehør. Saklig grunn vil kunne være vridning av konkurransen ved at virksomheten til den nye leieren kommer i konflikt med utleierens egen virksomhet. Utleieren kan likevel sikre seg mot dette ved at det i leieavtalen blir presisert hvilken virksomhet som kan drives i husrommet.

Huseiernes Landsforbunds avdeling for næringseiendommermener at det er uakseptabelt at godkjenning bare skal kunne nektes dersom det nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Det kan foreligge andre saklige grunner for å nekte overføring, for eksempel leieforholdets art. Det kan ellers være belastende og vanskelig å begrunne en nektelse i den nye leierens forhold uten å utsette seg for kritikk.

Norges Leieboerforbund, Den norske Advokatforening og Juss-Bussmener at en bestemmelse om godkjenning bør utformes slik at et manglende svar på godkjenningssøknaden skal regnes som godkjenning. Søknaden bør også være skriftlig, for å sikre notoritet med hensyn til når den er framsatt. Det bør stå at dersom utleieren ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning, skal dette regnes som godkjenning.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå å videreføre dagens hovedregel, som går ut på at en leier av et lokaleikke kan overdra leieretten til en tredjemann uten utleierens samtykke. Her bør hovedregelen om overføring gjelde. Utleieren kan nekte overføring uten å grunngi dette nærmere. Når det gjelder overdragelse av leieretten til lokale sammen med virksomheten som drives i husrommet, vil departementet imidlertid foreslå at leieren skal ha en friere rett til overdragelse. Selv om leieren også her bør ha utleierens samtykke til overføring, bør utleieren etter departementets skjønn bare kunne nekte dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Dersom leieren ikke får en forholdsvis fri rett til å overføre leieretten sammen med leieretten til lokalet i slike tilfelle, kan dette føre til at han ikke får solgt virksomheten. Husrommet kan være spesialinnredet for denne virksomheten. Beliggenheten til husrommet kan også være viktig for virksomheten. Leieren kan for eksempel ha ønske om å selge en butikk, som har en sentral beliggenhet i en handlegate.

Departementet vil videre foreslå at de gjenværende deltakerne i et selskap skal kunne tre inn i leieretten der leieren - som også har vært deltaker - dør. Heller ikke her bør utleieren kunne nekte på annet grunnlag enn der de nye leiernes forhold gir grunn til det. Dersom de andre deltakerne ikke skulle kunne overta leieretten, vil dette kunne få store konsekvenser for det selskapet som driver virksomhet i husrommet. Det ville heller ikke være rimelig at den ene deltakerens bortfall på denne måten skulle ramme de andre hardere enn nødvendig. Ofte kan det være tilfeldig hvem av deltakerne som har skrevet under på leieavtalen. På den andre siden bør utleieren kunne nekte overføringen der de gjenstående deltakerne klart framstår som lite egnede leiere. For eksempel kan den avdøde leieren ha hatt en helt dominerende stilling i selskapet, som de gjenværende deltakerne har små muligheter til å videreføre.

Det er vanskelig å si noe generelt om hva som i det enkelte tilfellet vil være en saklig grunn for avslag, men etter departementets syn bør ikke den nye leierens avslag på utleierens krav om endringer av vilkårene i leieavtalen være en saklig grunn for å nekte overføring. Men etter departementets mening vil det kunne være saklig å begrunne avslaget med at den nye leieren har så dårlig økonomi at det vil være stor sannsynlighet for at han ikke vil klare å oppfylle pliktene etter leieavtalen. Det samme bør gjelde dersom den nye leieren tidligere vesentlig har misligholdt leieavtaler.

Utvalget har foreslått at utleierens passivitet - etter at han har mottatt en søknad om overdragelse - skal regnes som et avslag. Flere høringsinstanser mener at utleierens passivitet skal regnes som godkjenning av søknaden - og foreslår en endring i samsvar med dette. Departementet er enig i at bestemmelsen blir endret på dette punktet, selv om dette vil gi utleieren en noe svakere rettslig stilling. Det harmonerer dårlig med den forholdsvis snevre adgangen utleieren har til å nekte, at han skal kunne avslå søknaden ved å forholde seg passiv. En eventuell nektelse vil også kunne ha stor betydning for leieren. Godkjenner ikke utleieren overføringen, vil virksomheten bli solgt uten et lokale å holde til i. Utleieren blir på sin side tvunget til å ta aktivt stilling til om han vil nekte å godkjenne overføringen. Departementet foreslår også at søknaden om godkjenning skal være skriftlig. Selv om dette vil medføre noe merarbeid for leieren, vil et krav om skriftlighet være med på å skape notoritet i forholdet.

12.5 Gjennomføring av leierskifte

Gjeldende rett

Gjeldende lov har ingen bestemmelse som nærmere regulerer gjennomføringen av leierskiftet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at dersom gjennomføringen av leierskiftet krever godkjenning fra utleieren, skal leieretten regnes for å være overført i forhold til utleieren fra det tidspunktet meldingen om godkjenningen kom fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Dersom leierskiftet kan gjennomføres uten utleierens godkjenning, skal leieretten regnes for å være overført i forhold til utleieren fra det tidspunktet meldingen om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen.

Videre foreslår utvalget at det bare er den nye leieren som skal svare for krav som forfaller etter tidspunktet for overføring av leieretten. Krever overføringen godkjenning av utleieren, skal utleieren ha adgang til å stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg et personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunktet utleieren mottok søknaden om godkjenning. Utvalget foreslår også at utleieren ikke skal ha rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende overfor den nye leieren hvis det er den tidligere leieren som har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbund synes at det er positivt at det i den nye loven kommer inn en bestemmelse som nærmere regulerer gjennomføringen av leierskiftet. Juss-Buss har forslag til å endre den delen av bestemmelsen som skal regulere det økonomiske forholdet mellom utleieren og tidligere og ny leier. Juss-Buss foreslår at dersom en utleier framsetter et krav overfor den nye leieren, skal utleieren pålegges å oppgi kravets totale størrelse. Utleieren skal da være bundet av det beløpet han har oppgitt. Han kan ikke senere komme med tilleggskrav overfor den nye leieren.

Den norske Advokatforening mener at det samme tidspunktet bør legges til grunn for når overføring skal anses gjennomført i forholdet til utleieren, uansett om det kreves godkjenning eller ikke. Tidspunktet bør være da melding kom fram til den andre parten. Videre mener Den norske Advokatforening at ektefellen, eller husstandsmedlemmet, bør overta rettigheter og plikter etter leieavtalen, derunder forpliktelser til å betale eldre husleiegjeld i inntil seks måneder forut for at den andre parten flyttet ut. Den norske Advokatforening foreslår at det tilføyes at dersom leieren forlater ektefellens bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen, og ektefellen overtar i så fall ansvar for leiebetalingen de siste seks måneder.

Departementets vurderinger

Leierskifte vil normalt bli gjennomført etter at utleieren har gitt sin godkjenning til overføringen. Skifte av leier kan også finne sted med grunnlag i leieavtalen eller etter en lovbestemmelse. I tillegg til at overføringen kan reise praktiske problemer, reiser det seg flere viktige spørsmål i tilknytning til det økonomiske ansvarsforholdet mellom partene på leiersiden. Dette vil særlig gjelde spørsmålet om hvem som skal dekke utleierens krav som springer ut av leieforholdet.

Først vil det være nødvendig å slå fast hva som skal være det nøyaktige overføringstidspunktet i forhold til utleieren, det vil si hvilket skjæringstidspunkt som skal legges til grunn ved overføringen av ansvar. Departementet vil her i likhet med utvalget foreslå at det blir skilt mellom de tilfellene der utleierens godkjenning er nødvendig for overgangen og der den ikke er det. I de tilfellene der godkjenning kreves, foreslås det at leierskiftet i forhold til utleieren skal regnes for å være skjedd fra det tidspunktet melding om godkjenning kom fram til leieren. Bakgrunnen for å velge dette tidspunktet er den omstendigheten at leierskiftet ikke vil være endelig før leiersiden har mottatt godkjenningen. Dersom utleieren nekter å godkjenne overføringen, må dette enten aksepteres, eller så må leiersiden gå til søksmål mot utleieren for å få avslaget prøvet av retten. Dersom leiersiden i avtalen har blitt enig om at overføringen skal skje etter at godkjenningen er mottatt, vil departementet foreslå at det senere tidspunktet legges til grunn som skjæringstidspunkt.

Departementet har ovenfor under punkt 12.4 foreslått at dersom utleieren ikke svarer på søknaden om godkjenning innen én måned etter at han har mottatt den, skal dette regnes som godkjenning av overføring av leierett til lokale. Denne regelen bør også få virkning i forhold til overføringstidspunktet. Departement vil derfor foreslå at denne regelen også skal gjelde ved gjennomføringen av leierskiftet. Det vil si at leieretten i forhold til utleieren blir overført etter utløpet av svarfristen på én måned, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden.

Dersom leierskiftet kan finne sted uten utleierens godkjenning, skal den som ønsker å tre inn i leieavtalen gi melding om dette til utleieren. Departementet vil foreslå at leierskiftet i forhold til utleieren har funnet sted fra det tidspunktet meldingen om leierskiftet kom fram til utleieren. Partene på leiersiden vil her ikke være avhengige av å vente på utleierens aksept av overføringen, samtidig som meldingen skaper notoritet. Har partene bestemt at leierskiftet skal finne sted på et senere tidspunkt, vil departementet foreslå at dette tidspunktet regnes for overføringstidspunktet.

Den norske Advokatforening har foreslått at både der utleierens godkjenning er nødvendig og der den ikke er det, skal samme tidspunkt legges til grunn. Som skjæringspunkt foreslår Den norske Advokatforening tidspunktet for da meldingen kom fram til den andre parten. I de tilfeller der godkjenning ikke behøves, skaper dette ingen endring i forhold til departementets forslag. Men der godkjenning er nødvendig, vil tidspunktet for leierskiftet være når søknaden om godkjenning kom fram til utleieren og ikke når godkjenningen kommer fram til leieren. Fordelen er her at tidspunktet vil bli likt i begge tilfellene, men ulempen er likevel at overføringen ikke nødvendigvis vil finne sted selv om utleieren har mottatt søknaden om godkjenning. Etter departementets forslag vil utleieren ha én måned på seg til å ta stilling til om han vil godta leierskiftet. I denne perioden kan det oppstå ansvarsbetingende krav som den nye leieren kan bli ansvarlig for der utleieren samtykker til overføring. For å begrense den nye leierens ansvar, vil departementet ikke tilrå Den norske Advokatforenings forslag.

Forutsettes det at utleieren har utestående krav som springer ut av leieforholdet, oppstår spørsmålet om han kan rette disse kravene mot den nye leieren i de tilfeller der den gamle leieren mangler evne eller vilje til å betale. Det vil her være nødvendig å skille mellom forfalte krav og krav som bare er opptjent på overføringstidspunktet. Departementet er enig med utvalget i at det av praktiske grunner bør være forfallstidspunktet som skal være avgjørende. I en del tilfeller kan det være vanskelig å beregne kravet før det er forfalt, og den nye leieren bør være forberedt på at det med leieretten følger visse opptjente krav som springer ut av leieforholdet. Disse kravene vil normalt være forholdsvis små, slik som for eksempel et etterskuddskrav om betaling av differansen mellom stipulert og faktisk bruk av elektrisitet og brensel. Departementet vil derfor foreslå at den nye leieren skal bli ansvarlig for krav som forfaller etter at leierskiftet har funnet sted.

Det neste spørsmålet blir om den nye leieren også skal bli ansvarlig for krav som alt var forfalt til betaling da overføringen ble gjennomført. Den tidligere leieren vil fremdeles være personlig ansvarlig for slike misligholdte krav. Det blir følgelig bare spørsmål om et medansvar. I prinsippet bør utleierens stilling være mest mulig uberørt av leierskiftet. På den annen side vil en overføring av leieretten kunne gi ham en tilfeldig fordel, sammenlignet med om leieforholdet hadde opphørt ved oppsigelse dersom han kan rette kravet mot to skyldnere.

I forhold til den tidligere leierens kreditorer vil utleieren få en fortrinnsrett ved å få kravet dekket av den nye leieren, en rett som vil ha beste prioritet uten tinglysing. Overtar den nye leieren leieretten ved tvangssalg, vil budet hans være påvirket av at han etter overføringen må dekke utestående krav. Jo større utleierens krav er, jo mindre vil den nye leieren gi for leieretten, og jo mindre sum blir det å fordele på de andre kreditorene. Det samme vil også gjelde dersom leieretten var pantsatt, og panthaveren tar seg dekket i pantet gjennom å overføre leieretten til tredjemann. Dersom utleieren skal få rett til å reise sitt krav mot den nye leieren, bør det vurderes om utleierens krav bør begrenses for å redusere misforholdet til de andre kreditorene og til avtalepanthaverne.

Forutsettes det at utleieren kan gjøre et krav gjeldende overfor en ny leier, kan det bli helt uinteressant for noen å overta leieretten dersom kravet viser seg å være stort. Har en ny leier alt gått inn i leieforholdet, kan han dessuten få seg en ubehagelig økonomisk overraskelse. Dette skulle også tilsi at utleierens adgang til å gjøre krav gjeldende, begrenses. I det minste bør utleieren pålegges å gjøre den nye leieren oppmerksom på kravets størrelse før overføringen finner sted.

Selv om det kan reises flere tungtveiende innsigelser mot å gi utleieren mulighet til å gjøre forfalte krav gjeldende mot den nye leieren, kan det likevel ikke ses bort fra at utleieren mister sitt mest effektive inkassomiddel når den tidligere leieren flytter. En leier vil ofte være påpasselig med å betale husleien i tide når han vet at betalingsmislighold kan gi grunnlag for oppsigelse. Han vil kunne være mindre innstilt på å betale etter at han er flyttet. Dette tilsier at utleieren får en begrenset mulighet til å gjøre krav gjeldene overfor den nye leieren for å motvirke at utleieren kommer i en dårligere stilling etter leieskiftet, selv om han i en del tilfeller vil kunne ta seg dekket gjennom leierens depositum eller garantistillelse.

Etter en samlet vurdering har departementet kommet fram til at utleieren bør kunne gjøre forfalte krav gjeldene mot den nye leieren dersom overføringen krever godkjenning fra utleieren. Departementet foreslår at utleieren da kan stille som vilkår for godkjenningen at den nye leieren påtar seg et personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunktet da melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er angitt i søknaden. Dersom godkjenningen skjer som følge av utleierens passivitet, blir tidspunktet det samme som utløpet av svarfristen, som er én måned etter at søknad om overføring er mottatt.

Hvis utleieren ikke stiller et slikt vilkår, er bare den tidligere leieren ansvarlig for kravet. Ved å utforme regelen på denne måten blir den nye leierens interesse ivaretatt ved at han blir informert om utestående krav, og han får et tilbud som han kan avslå eller akseptere. Utleieren må opplyse hvor stort kravet er, og han blir bundet av det beløpet han oppgir. Han kan ikke senere komme med ytterligere krav. Interessene til den tidligere leierens kreditorer og panthavere blir også ivaretatt i og med at det blir lagt inn en oversiktlig begrensning på seks måneder.

Virkningen av dette forslaget vil være at den nye leieren ikke vil være ansvarlig for forfalte krav der overføringen kan finne sted uten utleierens godkjenning. Utleieren vil blant annet ikke kunne rette kravet mot den avdøde leierens ektefelle eller slektninger i rett nedstigende linje; han må rette kravet mot dødsboet. Dersom ektefellen oppfyller arvelovens vilkår for uskifte, overtar ektemaken hele boet etter avdøde og blir ansvarlig for gjelden til avdøde, jf. arveloven § 20, følgelig vil utleieren med hjemmel i arveloven kunne gjøre hele kravet gjeldende overfor ektefellen. Blir dødsboet skiftet privat mellom arvingene, må arvingene ta på seg gjelden etter avdøde, også utleierens krav. Blir dødsboet skiftet offentlig, skal avdødes gjeld dekkes før utlodning finner sted, også her dekkes utleierens krav fullt ut. Skiftes det offentlig og avdødes formue viser seg utilstrekkelig til å dekke gjelden, blir kravene forholdsmessig utbetalt. Her vil utleieren komme på lik linje med uprioriterte kreditorer. Ved oppløsning av ekteskap vil kravet fra utleieren bli dekket fra leierens rådighetsdel. Bare der leieren er insolvent vil utleieren ikke få dekket kravet fullt ut.

Utleieren kan ved overføringen av leieretten også ha ønske om å gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor den nye leieren når den tidligere leieren viser seg ikke å være betalingsdyktig. Han kan for eksempel ha ønske om å gjøre gjeldende et krav om heving etter at den tidligere leieren på en vesentlig måte har misligholdt leieavtalen. Men her har departementet funnet grunn til å legge større vekt på den nye leierens interesser. Dersom utleieren skulle kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende overfor den nye leieren, ville dette gjøre situasjonen lite forutberegnelig. Etter at søknad om godkjenning av overføring av leieretten er kommet fram til utleieren, vil departementet derfor forslå at heving på grunn av mislighold før dette tidspunkt bare kan skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes. Uten en slik regel kunne hevingsretten også bli misbrukt, for eksempel i forbindelse med realisasjon av pantsatte leierettigheter. Departementet vil derimot foreslå at utleieren skal kunne gjøre ulike sanksjoner gjeldende mot den tidligere leieren. Dette vil utleieren i alle tilfeller kunne gjøre dersom han ikke godkjenner den nye leieren. Også ellers bør utleieren kunne kreve for eksempel forsinkelsesrenter av den tidligere leieren for et tidsrom der denne var ansvarlig for betalingen av leie o.l.

12.6 Eierskifte

Gjeldende rett

I gjeldende husleielov er det ikke regler om eierskifte. Etter gjeldende rett er utgangspunktet at utleierens rettigheter etter leieavtalen fritt kan overføres til andre. Det synes også klart at utleieren stort sett kan overlate til andre å oppfylle de pliktene han har etter avtalen. Derimot er det usikkert om utleieren kan fri seg fra ansvar for mangelfull oppfyllelse fra erververens side ved å overføre eiendomsretten til husrommet til andre.

Utvalgets forslag

Flertallet i utvalget har foreslått at ved eierskifte skal utleieren kunne overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.

Et mindretall i utvalget slutter seg til flertallets forslag til bestemmelse, men foreslår at det i loven blir tatt inn en begrensning, som sier at avhenderen likevel ikke skal kunne gjøres ansvarlig for erververens plikt til framtidig vedlikehold m v. Begrensningen er begrunnet i at dersom flertallets forslag skulle legges til grunn fullt ut, ville dette i vesentlig grad vanskeliggjøre overføring av fast eiendom og oppfattes som stridende mot tilvante forhold. Flertallet har ikke påvist behovet for at bestemmelsen skal få så vidt omfang. Slik flertallet har utformet regelen, kan den gi leiere et uønsket pressmiddel mot utleieren. Muligheten for å omsette vil kunne begrenses under trussel om krav på erstatning, en ulempe som ikke står i noe rimelig forhold til det man ønsker å oppnå.

Høringsinstansenes merknader

Helse- og sosialdepartementet og Norges Leieboerforbund støtter flertallet. OBOS og Norges Eiendomsmeglerforbund mener forslaget går noe for langt og bør strammes inn i samsvar med utvalgets mindretalls forslag. Televerket mener at flertallets forslag om leieren skal kunne kreve at avhenderen blir ansvarlig sammen med erververen, kan komplisere og forsinke overdragelse av fast eiendom, selv om regelen kan fravikes ved leie av lokale. De mener dagens regler gir tilstrekkelig vern ved overføring, da leieren også i dag må sies å ha anledning til å motsette seg eierskifte med saklig grunn, men at leierens godkjennelse foreligger når leien betales. De gir av den grunn støtte til mindretallets forslag.

Huseiernes Landsforbund ser det som svært problematisk om tidligere eier skal kunne holdes ansvarlig for alle deler av den nye eiers forpliktelser overfor leierne. Det kan ikke være noe reelt behov for en slik regel så langt den gjelder forpliktelser utleier har, og som har sitt motstykke i leierens forpliktelse til å betale leie, for eksempel utleierens plikt til å vedlikeholde husrommet. Det å endre gjeldende rett er det ikke dokumentert behov for. Derimot kan behovet være til stede der selgeren har tatt opp lån av leierne, og som kan være dårlig sikret i eiendommen. Dersom kjøperens økonomi er vesentlig dårligere enn selgerens, forringes leiernes sjanse til å få igjen lånet, likedan om leieren har gjort investeringer i leieobjektet som utleier skal betale noe for. Huseiernes Landsforbund tiltrer derfor dissensen fra mindretallet.

Den norske Advokatforening mener at mindretallets forslag, om at avhenderen ikke skal kunne holdes ansvarlig for erververens framtidige vedlikeholdsplikt har gode grunner for seg. Selgeren bør i det minste ha fått et krav mot seg fra leietakeren. Hensynet til forutberegnlighet og det som kan kalles identifikasjon av kravet, taler for en slik løsning. For å sikre notoritet over heftelser og krav, bør kravet sikres ved tinglysing.

Den Norske Stats Husbank uttaler at flertallets forslag medfører at banken, som tidligere utleier, blir pålagt et betydelig ansvar overfor en leier også etter at eierskiftet har funnet sted dersom en skal legge til grunn utvalgets forslag om at avhenderen kan bli ansvarlig sammen med erververen. For banken er det vesentlig at utleierens ansvar blir overført ved salget. Ved salg har banken små muligheter til å følge opp kjøperens handlemåter, og må fra tid til annen være forberedt på å bli stilt til ansvar dersom flertallets forslag blir vedtatt. Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskaper uttaler at bestemmelsen er uakseptabel og i strid med gjeldende rett. Krav om solidaransvar eller sikkerhetsstillelse vil kunne utnyttes av leieren med sikte på å framtvinge urimelige fordeler. Selv om bestemmelsen er foreslått gjort fravikelig i næringsleie, bør den utgå av lovutkastet. Linstow Eiendom mener at en leietaker er mindre avhengig av utleieren enn omvendt. Bestemmelsen synes helt unødvendig.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at utleieren ved eierskifte skal kunne overføre til erververen av den faste eiendommen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. Leieren skal ikke kunne motsette seg at eiendomsretten til husrommet blir overført ved salg, utnytting av løsningsrett, fusjon i selskapsforhold m v. Etter overføringen vil erververen av eiendommen være ansvarlig for å oppfylle pliktene etter leieavtalen, det vil si å stille husrommet til disposisjon for leieren, oppfylle vedlikeholdsplikten og andre sideplikter. Erververen vil være forpliktet til å dekke leierens pengekrav som forfaller etter at erververen har overtatt som utleier.

Et annet spørsmål er om avhenderen skal være ansvarlig overfor leieren for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter leieavtalen. Ved eierskifte vil avhenderen normalt ha et sterkt ønske om å bli løst fra ansvaret overfor leieren. Får han ikke denne muligheten, vil han være ansvarlig for mangelfull oppfyllelse fram til leieavtalene - som han selv er part i - opphører. I en del tilfeller kan han derfor risikere å stå ansvarlig i lang tid etter at han selv ikke lenger har noen innflytelse på hvordan pliktene etter avtalen blir oppfylt. Avhenderen kan følgelig vanskelig hindre erververens mislighold av leieavtalen, med unntak av å medvirke til å betale gjeld.

Avhenderens interesse i å bli kvitt sitt ansvar etter leieavtalen, må vurderes opp mot leierens behov for å kunne gjøre gjeldende krav mot avhenderen der erververen viser seg ute av stand til å oppfylle etter avtalen. Departementet viser til bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven om tvangssalg av fast eiendom, som sier at dersom den tidligere eieren har vært ansvarlig for de heftelser som skal bestå, blir også erververen personlig ansvarlig - men når den som har plikter mot den tidligere eieren, godkjenner kjøperen som ny skyldner, blir den tidligere eieren fri sitt ansvar i samme omfang (§ 11-22).

Utvalget har kommet fram til en liknende regel som departementet slutter seg til. Dersom leieren vil at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen etter avtalen, må han sette dette kravet fram for avhenderen innen seks måneder etter at leieren fikk, eller burde ha fått, kjennskap til eierskiftet. Og dersom erververens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse, med mindre avhenderen stiller betryggende sikkerhet. Her er leierens interesser ivaretatt i og med at han kan motsette seg ansvarsovergangen, men han må aktivt gi melding om dette til avhenderen. Forholder han seg passiv i mer en seks måneder etter at han fikk vite om eierskiftet, mister han sin mulighet til å gjøre krav gjeldende mot avhenderen. Dersom han har meldt fra om at han vil beholde retten til å gjøre krav gjeldende, kan han bare rette kravet mot avhenderen dersom det foreligger saklig grunn for det. Dette vil typisk være dersom risikoen for mislighold er blitt ikke uvesentlig større etter eierskiftet.

Departementet er ikke enig i mindretallets forslag om at ansvarsfordelingen må avgrenses for å hindre at overdragelsen av fast eiendom vil kunne bli komplisert og komme i strid med tilvante rettsforhold. Etter departementets oppfatning må det legges større vekt på leierens behov for å kunne sikre seg at han ikke kommer i en vesentlig dårligere stilling etter eierskiftet. Raskt kan det bli klart for leieren at erververen vil være ute av stand til å oppfylle pliktene etter leieavtalen. Dersom avhenderen skulle kunne fri seg fra blant annet ansvaret for videre vedlikehold, vil dette kunne føre til at leieren - selv om han kan holde tilbake leien og deponere denne - ser seg tvunget til å si opp leieavtalen med de konsekvenser det vil kunne medføre. Etter departementets mening gir det en bedre løsning at avhenderen holdes ansvarlig, men at avhenderen kan gjøre regresskrav gjeldende overfor erververen. Regelen kan også ha en preventiv effekt i forhold til en utleier som ønsker å selge eiendommen; blir ansvaret etter leieavtalen hengende ved han, vil han kanskje i større grad prøve å finne fram til en erverver som han tror vil oppfylle pliktene etter avtalen.