7 Deponering av omtvistet leie

7.1 Dagens regel

Husleieloven gir leieren rett til å deponere omtvistet leie i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge (§ 3 – 8). Ved slik deponering mister utleieren mulighet til å si opp eller heve leieavtalen på grunn av manglende leiebetaling. Bestemmelsen bygger på en forutsetning om at leieren ensidig kan foreta slik deponering.

7.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo at dersom utleierens manglende medvirkning var den eneste grunnen til at deponering ikke kunne skje i tråd med loven, skulle det likestilles med deponering at leieren satte beløpet inn på særskilt konto adskilt fra leierens øvrige midler. Departementet foreslo også at utleieren skulle få rimelig tid til å medvirke til formriktig deponering før beløpet ble satt inn på slik konto, og at det ikke måtte være til vesentlig ulempe for utleieren at beløpet ble plassert i valgte finansinstitusjon.

7.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerrådet, Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Skien kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, KS, Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund, Jussformidlingen, Leieboerforeningenog NBBLstøtter en endring i regelverket som medfører at utleieren ikke kan hindre leieren i å deponere omtvistet leie.

NBBL og OBOS mener utleieren kan ha gode grunner for ikke å medvirke til oppretting av slik deponeringskonto. NBBL og OBOS mener det derfor i lov bør presiseres at slik medvirkning ikke er å regne som en aksept av lovligheten av deponeringen eller størrelsen på det deponerte beløpet. Leieren må også ha risikoen for at deponeringen fullt ut er lovlig.

Oslo kommunemener det bør få konsekvenser dersom leieren holder tilbake et åpenbart for høyt beløp, for eksempel at forholdet blir å anse som et betalingsmislighold, samt at leieren plikter å betale forsinkelsesrenter.

OBOS mener det er uklart hvordan uttrykket «likestilles med deponering» skal forstås. OBOS stiller spørsmål om det siktes til at utleieren ikke kan si opp eller heve avtalen på grunn av manglende betaling, eller om det må forstås slik at denne kontoen bare kan disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. OBOS viser også til at bestemmelsen inneholder flere skjønnsmessige uttrykk som gjør den vanskelig å håndtere og således kan virke prosessdrivende.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norge tror leieren ofte ikke vil få utleieren til å medvirke til opprettelse av depositumskonto i en slik situasjon. Det kan derfor være hensiktsmessig med en særlig regel om at det ikke skal gjennomføres en legitimasjonskontroll ved kontoopprettelsen. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge er imidlertid skeptiske til vilkårene for at legitimasjonskontroll kan unnlates. Etter deres mening kan det ikke være bankenes oppgave å kontrollere om eller hvorfor utleieren ikke medvirker til deponeringen. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge viser også til at det er grunn til å tro at opprettelse av deponeringskonto av leieren alene vil bli den store hovedregel og at dette like gjerne kan uttrykkes som den generelle regelen, eventuelt med en bestemmelse om at banken må legitimasjonskontrollere utleieren før utbetaling til ham.

7.4 Departementets vurderinger

Hvitvaskingsloven § 5 og hvitvaskingsforskriften § 2 pålegger finansinstitusjoner å forvisse seg om kundens identitet når det etableres et kundeforhold. Formålet er å forebygge hvitvasking av penger.

Både leieren og utleieren anses som kunder ved opprettelse av deponeringskonto etter husleieloven fordi begge parter kan få rett til utbetaling fra kontoen. Utleierens medvirkning er derfor nødvendig for å opprette en deponeringskonto. Erfaringer har vist at det kan være vanskelig å få utleieren til å medvirke når leieren vil plassere omtvistet leie på en deponeringskonto. Som det er kommet fram under høringen, kan dette skyldes at utleieren oppfatter slik medvirkning som en aksept av grunnlaget for deponeringen. Departementet vil understreke at slik medvirkning fra utleierens side ikke kan anses som en slik aksept. Departementet vil påpeke at dersom det for eksempel viser seg at leieren har deponert for mye og dermed skylder husleie, vil leieren ha misligholdt betalingsplikten og utleieren vil kunne kreve forsinkelsesrenter.

Departementet mener utleieren ikke bør kunne hindre leieren i å oppnå rettsvirkningen etter § 3 – 8. I praksis kan utleieren gjøre dette i dag ved ikke å medvirke til deponering etter bestemmelsens annet ledd. Departementet foreslår derfor at dersom utleierens manglende medvirkning er den eneste grunnen til at deponering ikke kan skje, kan leieavtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling dersom leieren setter det omtvistede beløp inn på egen konto adskilt fra leierens øvrige midler. Det stilles dermed ikke krav til at denne kontoen er sperret. Dette innebærer at leieren vil kunne disponere over beløpet på egen hånd. Dersom leieren disponerer over beløpet, mister leieren imidlertid beskyttelsen mot at leieavtalen sies opp eller heves dersom det senere viser seg at leieren skylder husleie.

Departementet foreslår at leieren skal gi utleieren melding om begrunnelsen for deponeringen og en fjortendagers frist til å medvirke til deponeringen. Fristen skal regnes fra meldingen ble sendt.

Departementet er kjent med erfaringer fra utleiere hvor leiere har påstått at leien er deponert, uten at dette har skjedd. Ettersom utleieren som hovedregel må medvirke til opprettelse av en deponeringskonto, burde dette ikke være noe problem.