11 Utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet

11.1 Dagens regler

Loven inneholder spesialregler ved utleie av klausulerte boliger til bruk for personer med spesielle boligbehov av varig eller midlertidig karakter, jf. §§ 11 – 1 og 11 – 2.

Spesielle boligbehov av varig karakter kan skyldes leierens fysiske eller psykiske funksjonshemning, alder eller sykdom. For at regelen skal komme til anvendelse må boligen være spesielt tilrettelagt for slike målgrupper. Den må ha spesialinnredning, spesielt utstyr og/eller tilbud om tjenesteytelser av forskjellig slag. Er behandlingen den overveiende del av et kombinert bolig- og tjenestetilbud, faller forholdet utenfor husleieloven. Er boligen forbeholdt eldre uten noen form for spesialutforming, eller annen tilrettelegging for målgruppen, regnes den ikke som spesialbolig, og lovens alminnelige regler vil gjelde.

Spesielle boligbehov av midlertidig karakter foreligger når leieren har boligbehov for en begrenset periode. Dette kan for eksempel være boliger for flyktninger, asylsøkere, unge mennesker som ikke er etablert i det ordinære boligmarkedet eller for elever og studenter. Det kan også gjelde boliger for personer som trenger bolig tilknyttet et midlertidig behandlingsopplegg.

For å kunne avtale en spesialregulering etter §§ 11 – 1 eller 11 – 2, må boligen være klausulert av et offentlig organ, og leieren må før avtalen inngås ha fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder en slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Det stilles ikke krav til at informasjonen skal angi hvilke rettigheter leieren går glipp av. Ved utleie av boliger til bruk for personer med spesielle boligbehov av varigeller midlertidig karakter, åpner spesialreguleringen for å avtale at:

• Leieren har en begrenset adgang til opptak av husstandsmedlemmer.

• Leieren har en begrenset adgang til framleie.

• Utleieren har rett til å disponere boligen under leierens fravær.

Ved utleie av boliger til bruk for personer med spesielle boligbehov av varigkarakter, kan det også avtales at:

• Leieren skal yte et lån til utleieren dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier.

Ved utleie av boliger til bruk for personer med spesielle boligbehov av midlertidigkarakter, kan det også avtales at:

• Tidsbestemt leieavtale kan være av kortere varighet enn tre år. Uten at dette framgår av loven, er det trolig en grense for hvor mange slike leieavtaler av kort varighet som lovlig kan inngås.

• Leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen passende bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i leieavtalen.

11.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo en videreføring av spesialreguleringen i husleieloven §§ 11 – 1 og 11 – 2 med en del justeringer og slik at det ble én bestemmelse om utleie av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Rettslig regulering av elev- og studentboliger ble foreslått videreført i en egen bestemmelse. I forhold til dagens lov ble det foreslått at bestemmelsen om utleie av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet skulle omfatte boliger som ble leid ut til vanskeligstilte på boligmarkedet uten krav til tilpasning eller tilrettelegging av boligene. Boligens utforming kunne imidlertid være av betydning for anvendelsen av unntakene.

Når det gjaldt offentlig disponerte boliger fant ikke departementet grunn til å videreføre dagens krav til at et offentlig organ måtte klausulere boligen til et bestemt formål for at unntaksbestemmelsene ved utleie til vanskeligstilte skulle komme til anvendelse. For privat disponerte boliger, for eksempel boliger eid av et privat aksjeselskap eller en ideell organisasjon, foreslo departementet å videreføre kravet til at det forelå vedtak fra offentlig organ som forbeholdt boligen for den aktuelle målgruppen.

Departementet foreslo videre at dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsa det, kunne det avtales begrensninger i adgangen til opptak av husstandsmedlemmer, framleie av del av bolig og framleie ved midlertidig fravær. Det ble også foreslått at der boligens utforming eller formål tilsa det, kunne det avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt i § 7 – 1 første punktum kunne nektes. Ut fra samme begrunnelse ble det foreslått at det kunne avtales at leieren ikke skulle ha rett til å ta opp andre husstandsmedlemmer eller framleie en del av boligen dersom forhold ved boligens utforming eller formål tilsa det.

Departementet foreslo videre å videreføre dagens regel i §§ 11 – 1 og 11 – 2 slik at det kunne avtales at utleieren skulle ha anledning til å nekte framleie av boligen dersom utleieren tilbød seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren fikk rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

Det ble foreslått at det kunne inngås én tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år uten hinder av § 9 – 3 ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet, men at dette bare kunne gjøres dersom det forelå en særlig begrunnelse for dette. Når det forelå tungtveiende grunner, kunne det likevel være mulig å inngå flere slike tidsbestemte leieavtaler. Departementet la da til grunn at dette skulle være en snever unntaksregel.

Departementet foreslo også at leieren før avtalen ble inngått måtte ha fått opplyst skriftlig at avtalen gjaldt en bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet. Departementet foreslo at utleieren også måtte presisere hvilke av bestemmelsene som innskrenket leierens rettigheter etter denne spesialbestemmelsen.

11.3 Høringsinstansenes syn

11.3.1 Om sammenslåingen

Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Skien kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, KSog Kirkens sosialtjeneste er enige i å slå sammen relevante bestemmelser til en ny felles bestemmelse til vanskeligstilte på boligmarkedet. Husbanken mener dette kan forenkle kommunenes administrasjon og forvaltning av boligene. Kirkens Sosialtjeneste viser til at dette bidrar til å oppheve et unaturlig skille mellom boligbehov av varig og midlertidig karakter, samtidig som det gis rom for å «prøve ut» et boligtilbud. Kirkens Sosialtjeneste mener det også vil være positivt dersom opphevelse av skillet fører til at det skapes en større fleksibilitet i kommunens boligmasse.

Leieboerforeningenser opplagt behovet for å kunne tilby korttidskontrakter til personer med åpenbare spesielle boligbehov, enten disse er av varig eller midlertidig karakter. Leieboerforeningen mener imidlertid at gruppen som omfattes av bestemmelsen er svært vid. Det er påfallende at ordlyden samsvarer med den gruppe leiere som etter Oslo kommunens retningslinjer kan tildeles kommunal bolig. Leieboerforeningen mener bestemmelsen bør begrenses til boliger som er tilrettelagt for personer med spesielle innretnings- eller oppfølgningsbehov.

Likestillings- og diskrimineringsombudetforeslår at departementet endrer « Boliger til vanskeligstilte» til « Bolig for personer med spesielle behov». Likestillings- og diskrimineringsombudet viser til at enkelte personer innenfor gruppen kan føle det stigmatiserende.

11.3.2 Om klausuleringen

Porsgrunn kommune, Skien kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, KSog Husbanken støtter opphør av dagens klausuleringskrav.

Kirkens Bymisjon er skeptisk til at muligheten for klausulering knyttes til forhold ved enkeltpersoner. Kirkens Bymisjon er også sterk kritisk til forslaget om å gå bort fra dagens krav om at offentlig organ må klausulere boligen til et bestemt formål. De mener denne endringen kan føre til en slags automatisk klausulering for personer som bosettes i offentlig disponerte boliger. Kirkens Bymisjon er redd for misbruk av en slik personbegrunnet klausulering.

11.3.3 Om å opplyse om rettighetene

Forbrukerrådet og Trondheim kommune støtter forslaget om at det skriftlig skal opplyses om hvilke konkrete rettigheter som eventuelt fratas leieren. Husleietvistutvalgetmener det bør tilføyes at bestemmelsen bare gjelder dersom leieren senest ved avtaleinngåelsen har fått slik skriftlig opplysning. Kirkens Sosialtjeneste er positiv til dette kravet og mener det vil kunne hindre misforståelser som igjen kan avverge utilsiktede problemer.

11.3.4 Om opptak i husstand, framleie m.m.

Forbrukerrådet er positiv til forslaget om at utleieren ikke skal kunne nekte leieren å ta opp nærstående i husstanden når dette er begrunnet i den nærståendes egne forhold. Bergen kommuneog Trondheim kommune mener det ikke bør bli lettere med opptak av nærstående personer i husstanden. Trondheim kommune viser til at den nåværende loven gir utleieren adgang til å nekte husstandsopptak også hvis det er forhold tilknyttet vedkommende person som tilsier det, for eksempel at en rusmisbruker flytter inn hos alderstrygdet bestemor hvis dette anses uforsvarlig. Trondheim kommune ønsker derfor å kunne begrense opptak hvor det kan virke ødeleggende både for den opprinnelige beboer og bomiljøet generelt. Bergen kommune trekker fram liknende eksempler. Realiteten er ofte at det som framstår som opptak i husstanden, i realiteten er at framleier mer eller mindre overtar boligen.

Porsgrunn kommune, Skien kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsrådog KSønsker også fortsatt en mulighet til å nekte opptak i husstanden dersom det er berettiget grunn til å tro at den nærstående vil påføre leieren selv og bomiljøet for øvrig betydelig sjenanse. Porsgrunn kommune og Skien kommune viser til for eksempel en mishandlet kone som blir tildelt kommunal bolig for å komme vekk fra ektefellen. Husbanken mener at selv om slikt opptak kan oppfattes som et betydelig inngrep i den enkelte leiers private sfære, har dette vært et nødvendig virkemiddel i en del tilfeller. Husbanken mener derfor at kommunene fortsatt bør ha mulighet til å nekte opptak i husstanden gitt at det skjer en grundig, saklig vurdering og at det bare nektes der en ut fra tidligere erfaring har grunn til å regne med at den aktuelle personen blir en belastning for bomiljø eller leieren selv. Kristiansand kommune spør hva slags krav som stilles til tilpasning for å kunne benytte unntaket om å begrense opptak/framleie. Dette er særlig en problemstilling for rusmiddelavhengige. Kristiansand kommune bruker ofte ambulante tjenester i slike tilfeller, nettopp for å unngå institusjonalisering og bidra til en normalisering av bofoholdet. De mener det er viktig at denne måten å gi tjenester på ikke er til hinder for at man kan begrense leierens mulighet til opptak og framleie. Kristiansand kommune mener at når det gjelder muligheten for framleie og disposisjon, bør dette vurderes særskilt.

Trondheim kommune mener utleieren bør ha en absolutt rett til å nekte framleie når det gjelder utleieboliger beregnet på vanskeligstilte på boligmarkedet. Det bør ikke overlates til den enkelte leier å avgjøre hvem boligen skal leies ut til hvis den opprinnelig leieren ikke kan bo i boligen for en periode. Mulighetene som gis til utleieren for å nekte framleie er ikke tilstrekkelige for kommune. Kommunen mener også at den bør ha en ubegrenset rett til å nekte leieren å framleie deler av boligen.

Kirkens Sosialtjeneste er opptatt av at leierne skal ha sikret sine rettigheter, men at det samtidig er mulighet for unntaksbestemmelser knyttet til denne type bolig.

11.3.5 Om tre års fristen

Forbrukerrådet mener det er bekymringsfullt dersom det inngås mange leieavtaler av kortere varighet. Forbrukerrådet mener det bør grundig presiseres i lovens forarbeider hvordan bestemmelsen bør anvendes, men mener bestemmelsen totalt sett på en tilfredsstillende måte balanserer hensynet til leier og utleier.

Kirkens Bymisjon er sterk kritisk til at et boligtilbud kan «prøves ut» uten at dette er begrunnet i tjenestetilbudet eller at vedkommende skal inngå i eksempelvis et bofellesskap. Kirkens Bymisjon mener at behovet for å «prøve ut» i all hovedsak handler om utleierens og ikke leierens behov. En leier som ønsker å prøve ut et leieforhold kan si opp leieavtalen sin. En utleier må på sin side bruke de vanlige rettsregler. Kirkens Bymisjon mener at dersom leieren har behov for tjenester eller spesiell tilrettelegging en periode, må dette tilrettelegges på andre måter enn å redusere rettighetene etter husleieloven.

Leieboerforeningenmener adgangen til å inngå leiekontrakter av kortere varighet enn tre år er altfor vid. De viser til at det holder at leieren av en eller annen grunn er i en vanskelig situasjon. Leieboerforeningen ser ingen grunn til at en leier i en vanskelig økonomisk situasjon skal tilbys en leierett av midlertidig karakter. Foreningen støtter imidlertid at muligheten til å tilby kontrakter med begrensede rettigheter begrenses til tilfeller hvor man har et midlertidig eller varig tilretteleggingsbehov i tillegg til selve boligbehovet.

Kirkens Bymisjon er bekymret for fortsatt bruk av korttidskontrakter. Kirkens Bymisjon ber departementet vurdere å gå lengre i å sikre leiernes rettigheter. Kirkens Bymisjon mener loven kan forstås slik at den legitimerer begrensede rettigheter for leierne fordi man ikke klarer å gi gode nok tilbud eller mangler tilstrekkelig boligmasse. Leieboerforeningen Bergen mener enhver tidsbegrensning på leietiden kan fjernes, at det innføres strengere husleieregulering og at leierne gis strengere oppsigelsesvern.

Trondheim kommune ser positivt på at lovteksten åpner for at utleieren i særlige tilfeller har rett til «å prøve ut» om botilbudet fungerer både i forhold til den aktuelle personen og/eller i forhold til de øvrige personer som er tilknyttet boligtilbudet. Trondheim kommune er enig i at det bare kan inngås én slik kontrakt med mindre det foreligger tungtveiende grunner. Samtidig er det viktig at det er mulig å utvide antallet «prøveperioder». Kristiansand kommune mener det er viktig å kunne «prøve ut» om boligen fungerer for den aktuelle personen. Innenfor målgruppen rusmiddelavhengige er kommunen i den situasjonen at kommunen har få muligheter til en grundig kartlegging forut for bosettingen. Kristiansand kommune viser til at det kan være behov for å tilrettelegge botilbudet på annen måte, tilby annen egnet bolig eller liknende. Det er vesentlig at husleieloven åpner for dette.

KS er skeptisk til at det kun kan inngås én leiekontrakt av kortere varighet enn tre år. KS viser til høringsuttalelsene som er avgitt av kommunene i denne saken og som beskriver hvilke utfordringer dette vil medføre for kommunene i det daglige arbeidet med å skaffe folk et sted å bo. KS fremhever at kommunene skiller seg fra andre utleiere, og at kommunene i stor grad leier ut til vanskeligstilte husstander. KS viser til at kommunenes behov i dag er mye større enn det kommunene selv klarer å tilfredsstille gjennom kommunale boliger. KS viser derfor til at det er vesentlig for kommunene å gi boligtilbud til dem som trenger det mest. KS vil derfor fremheve at kommunene har behov for andre virkemidler enn de private utleiere. Kommunene har behov for å kunne inngå mer kortsiktige avtaler for å kunne tilby rett bolig til rett person til rett tid. KS er opptatt av at kommunene etterlyser bedre virkemidler for å kunne håndtere problemstillinger som oppstår når man ønsker å gi alle innbyggere et forsvarlig botilbud. KS kan ikke se at endringene i § 11 – 1 vil gi kommunene bedre virkemidler for å skaffe et forsvarlig botilbud til alle. KS er derimot redd for at endringene i lovverket kan medføre at dette arbeidet blir vanskeligere for kommunene. KS mener kommunene trenger bedre juridiske virkemidler for å håndtere de mest problematiske leieforholdene og ber departementet se nærmere på det.

Oslo kommunemener at det som hovedregel bør være adgang til å inngå flere enn én kortidskontrakt. Dette begrunnes med at det ofte er behov for å gjøre flere evalueringer av om det boligtilbudet som den enkelte får er hensiktsmessig. Dette vil først og fremst gjelde personer som nylig er blitt utskrevet fra psykiatrisk institusjon eller liknende. Oslo kommune mener også at det er et behov for spesialreguleringer for noen leieforhold i særskilte boligtiltak for vanskeligstilte slik som for boliger med tilknyttede kartleggings- eller oppfølgingstjenester. Oslo kommune tror det blir vanskelig å praktisere lovforslaget. Etter å ha arbeidet i ti år med særskilt fokus på vanskeligstilte på boligmarkedet, opplever Oslo kommune at mange av de mest vanskeligstilte på boligmarkedet har store og sammensatte problemer. Mange er inn og ut av institusjoner i spesialisthelsetjenesten og kriminalomsorgen. Kommunen mener svært mange i brukergruppen har tungtveiende grunner til å få en ny sjanse til å etablere seg i en bolig, slik at unntaket i bestemmelsen for noen boligtiltak vil bli hovedregelen. Det tar ofte tid å utrede hva slags tilbud som kan være egnet for de mest vanskeligstilte av kommunens brukere. Det kan også være tidkrevende å finne egnede boligløsninger. Oslo kommune viser også til at flere av deres virksomheter har gitt tilbakemelding om at det kan være praktisk med en angivelse av korteste tillatte leietid for klausulerte boliger til vanskeligstilte.

Stavanger kommune mener at en hovedregel om at det kun kan inngås en leieavtale av kortere varighet enn tre år, kan føre til et problem i forhold til kommunens leieforhold. Dette gjelder spesielt for leieavtaler der leieren er under oppfølgning. Kommunen har behov for å prøve ut hvorvidt leieren kan klare å bo i egen bolig, og det kan være nødvendig med flere «forsøk». Det må her sees hen til hvem som er kundegruppen i kommunen og hvordan deres behov best kan ivaretas. For å få best mulig utnyttelse og sikre at de som virkelig har behov for kommunal bolig faktisk bor der, har kommunen behov for å kunne inngå leiekontrakter av kortere varighet enn tre år, og denne muligheten bør ikke begrenses til én gang. Dette vil gjøre kommunens arbeid vanskeligere.

Kristiansand kommune er også kritisk til at man begrenser mulighetene til å inngå kortidskontrakt til bare å gjelde én gang for samme bolig og at unntakene fra denne regelen er knyttet til situasjoner hvor erstatningsbolig ikke ble ledig på antatt tidspunkt. Kristiansand kommune viser til at dette ikke gir rom for å utprøve nye/andre former for hjelpetiltak tilknyttet boforholdet. Det vil ofte være behov for å utprøve nye eller andre former for hjelpetiltak for den delen av målgruppen som har svært store hjelpebehov.

Stavanger kommune har også behov for å avslutte leieforhold i en del tilfeller uten forutgående rettslig behandling bl.a. ved endt oppfølging hvor boligen er gitt som ledd i ett behandlingsopplegg/oppfølgningsopplegg eller hvor leieren får tilbud om annen bolig.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Porsgrunn kommuneog Skien kommune mener det er vesentlig at kommunen kan disponere sine boliger på en god måte og gi boligtilbud til dem som trenger det mest. Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd peker på at det er vesentlig for kommunene at rett husstand bebor rett bolig. Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Porsgrunn kommuneog Skien kommune mener derfor kommunene har behov for å kunne inngå mer kortsiktige avtaler enn lovens hovedregel for en god utnyttelse av boligmassen.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Porsgrunn kommune og Skien kommune ber om at adgangen til å inngå kortere leieavtaler ikke formuleres for snevert. Bergen kommune mener også at det neppe vil føre til noe positivt å innskjerpe adgangen til å inngå leieavtaler av kortere varighet. Kommunen har vært nøktern i bruken av denne adgangen. Bergen kommune viser også til anbefalingene fra Kommunal- og regionaldepartementet i rundskriv H-8/02 « Om kommunale husleigeforhold» når det gjelder bruk av kortsiktige tidsbestemte leieavtaler.

Drammen kommune mener korttidskontrakter er et virkemiddel ovenfor leiere som viser sviktende vilje til å følge regelverket, som ordensproblemer og leierestanser. Drammen kommune er enig i at korttidskontrakter skal være et unntak, men er betenkt over at adgangen blir for snever. Kommunen mener det bør være tillatt med gjentatte korttidskontrakter når dette er begrunnet i forhold som leieren selv kan påvirke positivt. Et eksempel er ved nedbetaling av husleierestanser hvor kommunen gir korte kontrakter i perioden restansene etter et tidligere leieforhold nedbetales. Etter at restansene er betalt, kan det gis en ordinær 3-årskontrakt. Kommunen gir også korttidskontrakter ved ordensforstyrrelser. Uten en slik adgang mener Drammen kommune det kan bli en unødvendig belastning i rettsapparatet for å få avsluttet vanskelige leieforhold.

Husbanken er enig i at det er uheldig å tilby leiekontrakter av kort varighet til personer som kan ha vanskeligheter med å ivareta sine interesser på boligmarkedet. Husbanken er imidlertid kjent med at en del kommuner mener det er behov for å kunne inngå flere kortvarige leieavtaler og at det fortsatt er behov for muligheten til å avtale at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse etter endt behandling, tilbud om annen passende bolig eller liknende. Dette er ment som «ris bak speilet» for å motivere beboerne til å fullføre behandlingen. Husbanken mener det derfor bør vurderes om kommunene og statlige etater som hovedregel skal kunne inngå inntil 3 korttidskontrakter forutsatt at det foreligger særskilte forhold.

Trondheim kommune peker på at det er spesielle utfordringer knyttet til en særlig gruppe vanskeligstilte med boligbehov. Det er mennesker med problemer innen rus- og psykiatri. Denne gruppen har over en periode gradvis blitt overført fra blant annet institusjon til kombinerte bolig- og tjenestetilbud. Formålet med tilbudet er å gi et stabilt bolig- og tjenestetilbud. Det er behov for positive virkemidler og forbud/påbud/sanksjoner.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd mener det kan være behov for raskt opphør av leieavtaler i spesielle forhold, særlig i forhold til leiere med adferdsproblemer.

Bergen kommune mener forslaget ikke vil sikre at de boligpolitiske målsetningene ivaretas. Flere av endringene vil innebære at enkeltpersoner får noen flere rettigheter på bekostning av fellesskapets velferd. Bergen kommune mener det ikke er tilstrekkelig grunn til å avvikle dagens regler.

KS mener at det bør være adgang til å vurdere oppsigelse av kommunal tildelt bolig når de forutsetninger som ligger til grunn for tildelingen åpenbart er bortfalt. Bakgrunnen for dette innspillet er at kommunene er opptatt av å sikre målrettet bruk av begrensede ressurser.

Tønsberg kommune synes sanksjonen ved å inngå en avtale i strid med bestemmelsen er lite tilpasset den praktiske virkeligheten. Dette er fordi bestemmelsen gir adgang til å inngå flere tidsbestemte leieavtaler når tungtveiende grunner taler for det. Tønsberg kommune viser til at bestemmelsen vil være vanskelig å håndheve og vil dermed ikke fungere som annet enn «ris bak speilet».

11.3.6 Behov for andre unntak fra de ordinære reglene

Bergen kommuneog Trondheim kommune mener generelt at unntakene i husleieloven ikke er tilstrekkelige til at kommunene skal kunne ivareta sine boligsosiale oppgaver på en tilfredsstillende måte. Dagens lovverk går ikke langt nok i å sikre at kommunens boliger, som er knapphetsgoder, til enhver tid forbeholdes de aktuelle målgrupper. Særlig når det gjelder botilbud beregnet på mennesker med problemer innen rus- og psykiatri, vanskeliggjør lovverket muligheten for å opprettholde ro og orden. Dette skaper problemer for bomiljøet, og kan skape vanskelige forhold for både beboere og eventuelt ansatte ved boligtiltaket.

Trondheim kommune mener utleieren bør sikres en rett til å nekte framleie og opptak i husstanden og gis nye sanksjoner som forbud mot å nekte besøkende adgang, nekte overnattingsgjester, bortvise besøkende, nekte bruk av legale rusmidler, nekte besøk, rett til å foreta midlertidig bortvisning av beboer til annet botiltak, og rett for utleieren til å ta seg inn i boligen utover tilsynsretten. Selv om husleieloven hjemler sanksjonsmidler som heving og oppsigelse, kan selve iverksettelsen være så tids- og ressurskrevende at de ikke vil fungere etter hensikten. Det er heller ikke bestandig ønskelig å ty til slike dramatiske virkemidler.

Trondheim kommune foreslår en ny bestemmelse i kapittel 11, eventuelt supplert med en justering av §§ 5 – 2 og 5 – 6. Husleieloven synes i dag bare å gi adgang for tilsyn av selve boligen, mens i slike kombinerte bolig- og tjenestetilbud er det behov for tilsyn av beboer selv. Det er best med frivillighet, men personalet må ha mulighet for å kunne låse seg inn i boligen. Trondheim kommune har forståelse for at enkelte av disse forslagene kan være i motstrid med husleielovens vern, og at det kan stilles spørsmål til om slike regler hører inn under loven. For en del av avtalene kan det også tenkes at andre deler av avtaleforholdet er så framtredende at avtalene ikke hører inn under husleielovens virkeområde. Det er mulig at det i den forbindelse kan være ønskelig å justere husleieloven § 1 – 1 annet ledd annet punktum hvor det heter at loven ikke gjelder hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentligste i avtaleforholdet. Selv om hovedformålet er boligtilbudet, kan behandlingsaspektet likevel være så sentralt at det kan virke formålsstridig å la tilbudet falle inn under husleieloven. Dette vil føre til at det blir lettere å holde denne type boligtilbud utenfor husleieloven. En endring på dette området tilsier imidlertid at man utvikler andre relevante rettsregler på området, og også likestiller slike boligtilbud med ordinære utleieboliger for så vidt gjelder Husbankens bostøtte.

Kirkens Sosialtjeneste mener det er et stykke igjen til lovverket fullt ut sammenfaller med de politiske føringer om å hindre bostedsløshet. Lovens føringer og mulighet for utkastelse er sterkt fremtredende, men forslaget har i all hovedsak blitt bedre enn eksisterende lovverk.

Kristiansand kommune mener det er et godt utgangspunkt at alle skal ha like rettigheter slik at dette kan føre til varige boforhold. Kristiansand kommune viser til at veien fram til dette ofte avhenger av funksjonelle bestemmelser.

Oslo kommunemener at forslaget til ny § 11 – 1 mangler en regel om adgang til å avtale en utvidet rett for utleieren til å drive tilsyn. Ved utleie til enkelte vanskeligstilte er det behov for et meget vidtrekkende tilsyn, for eksempel utleie av bolig til psykisk syke som nettopp har blitt utskrevet fra institusjon. Det kan også være behov for å avtale at utleieren skal kunne låse seg inn i boligen uten forvarsel. Husleieloven bør trekke opp grensene for en slik rett til å avtale utvidet tilsyn ved utleie til vanskeligstilte. En slik avtaleklausul bør kunne trekkes tilbake av leieren på ethvert tidspunkt.

Porsgrunn kommune og Skien kommune viser til kommunenes behov for å kunne disponere den kommunale boligmassen best mulig.

11.3.7 Angående forhold til sosialtjenesteloven

Kristiansand kommune viser til at endringen bør vurderes opp mot sosialtjenesteloven § 4 – 5. Kristiansand kommune mener en fortolkning av sosialtjenesteloven har redusert kommunens adgang til å pålegge begrensninger ved utprøving av ulike boformer. Dette vil i praksis si at kommunen ikke kan stille vilkår til personer som er uten et boforhold.

Sarpsborg kommune mener bestemmelsen må sees i sammenheng med sosialtjenesteloven § 4 – 5 som forplikter kommunen til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv. De vanskeligstilte dette gjelder for kan ha et stort behov for midlertidig husvære, og disse vil det ofte være vanskelig å finne boliger til. Muligheten til kun å gi en kontrakt vil kunne føre til at de blir boende der i lengre tid. Sarpsborg kommune mener dermed dette kan binde opp kommunens midlertidig husvære slik at boligene ikke lengre fungerer som tiltenkte gjennomgangsboliger. De mener videre at dersom forslaget fastholdes, er det behov for en bestemmelse som forplikter leieren til å ta imot tilbud om annen varig egnet bolig dersom kommunen fremskaffer dette for vedkommende. Dersom dette ikke kommer inn i husleieloven, mener Sarpsborg kommune at de vanskeligstilte får det enda vanskeligere ved at de blir boende i boenheter av dårligere kvalitet enn ordinære boliger.

11.3.8 Angående låneregelen

Forbrukerrådet mener adgangen til å avtale at leieren skal yte utleieren lån ikke bør videreføres. Forbrukerrådet viser til blant annet den potensielle konflikten mellom kommunens rolle som utleier på den ene siden, og kommunens rolle som omsorgs- og velferdsyter på den annen side samt at det er lite rimelig overfor leierne. Forbrukerrådet anbefaler derfor at bestemmelsen oppheves.

11.4 Departementets vurderinger

11.4.1 Behovet for å opprettholde en spesialregulering

For å kunne nå det overordnede boligpolitiske målet om at alle skal kunne bo godt og trygt, må det tilrettelegges for at vanskeligstilte på boligmarkedet sikres en bolig de klarer å holde på. Med vanskeligstilte på boligmarkedet siktes det her til personer med dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige og sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende utfordringer. Tiltak for å redusere antall vanskeligstilte på boligmarkedet bør både rette seg mot individenes muligheter til å skaffe seg en bolig og ivareta forpliktelsene knyttet til et boforhold, og mot egenskaper ved boligmarkedet og boligmassen som unødvendig hindrer folk i å delta på boligmarkedet. For mange vil økonomiske ordninger være tilstrekkelig. For andre vil ulike former for oppfølging i boligen eller en tilrettelagt bolig være avgjørende.

Kommunen har ansvar for å medvirke til å fremskaffe boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, og sørge for sosiale tjenester til kommunens befolkning. Statens ansvar er å legge til rette for at kommunene kan ivareta dette ansvaret.

Departementet understreker at vanskeligstilte på boligmarkedet, uavhengig av årsak, som utgangspunkt bør sikres de samme rettigheter som andre leiere. Departementet ser samtidig at det i visse tilfeller kan foreligge spesielle utfordringer ved utleie av boliger til enkelte grupper. Enkelte vanskeligstilte på boligmarkedet har andre utfordringer i tillegg til et boligbehov. Slike utfordringer kan tilsi at disse leierne gis færre rettigheter enn leierne i leiemarkedet for øvrig.

Departementet legger til grunn at den kommunale boligmassen ofte er begrenset, og at det derfor er viktig at kommunene har mulighet til å sikre at de kommunale boligene brukes av de som har særskilt behov for en kommunal leiebolig.

Departementet foreslår derfor en videreføring av spesialreguleringen i dagens husleielov §§ 11 – 1 og 11 – 2, men vil likevel foreslå en del justeringer. Som utgangspunkt mener departementet at de vanskeligstilte på boligmarkedet skal ha de samme rettigheter som andre leiere; unntak fra de ordinære reglene bør bare godtas der dette har en særskilt begrunnelse.

11.4.2 Sammenslåing av bestemmelsene om leie av bolig for personer med spesielle boligbehov av varig og midlertidig karakter

Det er i dag én særbestemmelse om leie av bolig for personer med spesielle boligbehov av varig karakter (§ 11 – 1) og en annen bestemmelse om leie av bolig for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter (§ 11 – 2). Undersøkelsen fra NOVA/Fafo, jf. omtalen ovenfor under kapittel 3, viser at det likevel er sammenfall mellom flere av målgruppene som i dag tilbys boliger klausulert med hjemmel i disse bestemmelsene. Evalueringen av Prosjekt Bostedsløse har også bekreftet det samme, jf. Evelyn Dyb Prosjekt Bostedsløse – Evaluering av et fireårig nasjonalt prosjekt, Byggforsk skriftserie 2005 side 63, jf. omtalen ovenfor under kapittel 3.

Det er grunn til å tro at flere av gruppene som er tilbudt boliger forbeholdt personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter etter § 11 – 2, egentlig har et boligbehov av varig karakter. En grunn til at disse likevel tilbys boliger etter § 11 – 2, er trolig at utleieren da kan inngå leieavtaler av kortere varighet enn tre år. Departementet er også kjent med at det inngås leieavtaler av kortere varighet for å «prøve ut» om botilbudet fungerer for den aktuelle personen. Departementet mener det er uheldig at det tilbys leiekontrakter av kort varighet til personer som kan ha vanskeligheter med å ivareta sine interesser på boligmarkedet, og som har et boligbehov av varig karakter. Blant annet for å unngå slike utslag foreslår departementet at skillet mellom personer som anses å ha spesielle boligbehov av varig og midlertidig karakter ikke videreføres. Høringsinstansene er hovedsakelig positive til sammenslåingen. Kirkens sosialtjeneste mener dette fører til opphevelse av et unaturlig skille. Departementet foreslår i stedet én bestemmelse om utleie av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Rettslig regulering av elev- og studentboliger foreslås likevel videreført i en egen bestemmelse, jf. kapittel 12.

Departementet foreslår at den nye bestemmelsen skal gjelde utleie av bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet. Med vanskeligstilte på boligmarkedet siktes det som nevnt ovenfor til personer med dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige og sosiale problemer, mangelfull kunnskap om det norske boligmarkedet eller liknende utfordringer, jf. St.meld. nr. 23 (2003–2004) Om boligpolitikk punkt 5.1. Det kan således være mange ulike årsaker til at personer er vanskeligstilte på boligmarkedet. Leieboerforeningen mener gruppen som omfattes av bestemmelsen er svært vid. Departementet påpeker at selv om gruppen som i utgangspunktet kan omfattes av bestemmelsen er vid, stilles det bestemte krav for å anvende de ulike unntaksbestemmelsene. Departementet mener dette sikrer at bestemmelsen ikke anvendes i for vid utstrekning.

I forhold til dagens lov foreslås det at bestemmelsen skal omfatte boliger som leies ut til vanskeligstilte på boligmarkedet uten krav til tilpasning eller tilrettelegging av boligene. En slik endring vil gjøre det lettere å bruke hele kommunens boligmasse til vanskeligstilte på boligmarkedet. I forhold til enkelte av unntakene kan det imidlertid være av betydning om det er gjort former for tilpasning eller tilrettelegging. Som eksempel kan nevnes at dersom det er knyttet tjenester til boligen, kan tjenesteytingen tilsi begrensninger i leierens rettigheter.

Likestillings- og diskrimineringsombudet foreslår at departementet endrer terminologien i bestemmelsen fra «Boliger til vanskeligstilte» til «Bolig for personer med spesielle boligbehov». Ombudet peker på at enkelte personer innenfor gruppen kan føle begrepsbruken stigmatiserende. Departementet ønsker ikke en stigmatisering. Poenget med valgte begrep er ikke å illustrere en generell tilstand, men en tilstand på boligmarkedet. Departementet foreslår en endring slik at dette framkommer klart av ordlyden. En slik endring vil bidra til at begrepet ikke virker stigmatiserende. Departementet kan også vise til at begrepet «vanskeligstilte på boligmarkedet» har vært brukt over en lang periode. Departementet viser videre til at det ikke er kommet innvendinger fra andre instanser i forhold til begrepsbruken.

11.4.3 Klausulering

Når det gjelder offentlig disponerte boliger, foreslår ikke departementet å videreføre kravet i dagens lov om at et offentlig organ må klausulere boligen til et bestemt formål for at unntaksbestemmelsene ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet skal komme til anvendelse. Gitt at kravene for å benytte unntakene er tilstede, er det etter departementets vurdering tilstrekkelig at boligen leies ut til vanskeligstilte på boligmarkedet. Departementet vil igjen peke på at de vanskeligstilte på boligmarkedet som utgangspunkt skal sikres de samme rettighetene som leierne i leiemarkedet forøvrig. Etter departementets vurdering er det ikke alltid hensiktsmessig å klausulere bestemte boliger. Det kan forekomme at individuelle forhold hos personen som tilbys boligen, tilsier bruk av unntaksreglene, og ikke boligen som sådan. Kirkens Bymisjon mener denne endringen kan føre til en slags automatisk klausulering for personer som bosettes i offentlig disponerte boliger. Departementet ønsker derimot at endringen skal bidra til at det ikke skal være en slags automatisk bruk av bestemmelsen ved utleie av bestemte boliger. Departementet vil også advare mot en automatisk bruk av bestemmelsen fordi dette vil kunne være i strid med menneskerettighetene, jf. omtalen av dette i kapittel 4.

Staten vil dessuten gjennom rapporteringsordninger, som Kostra-rapporteringen, kunne føre en viss kontroll med kommunens bruk av bestemmelsen. Faren for misbruk anses derfor som begrenset. Selv om husleielovens krav om klausulering bortfaller for slike boliger, vil ikke dette ha betydning for klausuleringskrav etter annet regelverk eller for tilsvarende krav som bygger på avtale. Dette betyr blant annet at Husbankens krav om klausulering av omsorgsboliger, som er finansiert av banken, vil bestå i tråd med avtalen mellom utbygger og Husbanken.

For andre boliger, for eksempel boliger som er eid av et aksjeselskap eller en ideell organisasjon, foreslår departementet at det fortsatt skal være krav om at det foreligger vedtak fra offentlig organ som forbeholder boligen for den aktuelle målgruppen for å kunne anvende bestemmelsen. Formålet med et offentlig vedtak i disse tilfellene er å sikre at bestemmelsen ikke misbrukes, og kontrollere omfanget av bruken. Etter departementets vurdering er det også grunn til å tro at andre boliger brukes av en mer ensartet gruppe, enn det som er tilfellet for offentlig disponerte boliger. Det vil dermed trolig ikke være samme behov for å vurdere klausulering for hvert nytt leieforhold ved utleie fra for eksempel private institusjoner.

11.4.4 Unntak fra retten til opptak i husstanden og framleie begrunnet i boligens utforming eller formål

Departementet foreslo at dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsa det, kunne det avtales begrensninger i adgangen til opptak av husstandsmedlemmer, framleie av del av bolig og framleie ved midlertidig fravær. Det er flere av høringsinstansene som mener det er uheldig at utleieren ikke skal kunne nekte leieren å ta opp nærstående i husstanden når dette er begrunnet i den nærståendes egne forhold. For eksempel mener Trondheim kommune at kommunen bør kunne nekte en rusmisbruker å flytte inn hos alderstrygdet bestemor dersom dette er uforsvarlig. Departementet har forståelse for at kommunen kan ønske å regulere hvem som flytter inn i boligen ut fra forhold ved vedkommendes person. En slik regulering kan imidlertid oppfattes som et betydelig inngrep i den enkeltes leiers privatsfære. Dette tilsier at bestemmelsen ikke rekker videre enn nødvendig. Dersom opptak i husstanden kan virke forstyrrende for bomiljøet, vil dette kunne nektes. Departementet finner derfor ikke grunn til ytterligere å begrense retten til opptak av nærstående. Departementet vil også påpeke at dersom den som flytter inn påfører omgivelsene betydelig sjenanse, må dette forfølges etter de ordinære reglene i lovverket. Det vises til Den Europeiske menneskerettskonvensjonen artikkel 8 om retten til respekt for eget privatliv og familieliv, jf. omtalen under kapittel 4. Det er usikkert hvor langt denne retten rekker.

Departementet foreslår at dersom det er nødvendig ut fra boligens utforming og formål, kan det avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt i § 7 – 1 første punktum kan nektes. De husstandsmedlemmene som her kan nektes vil være leierens nærmeste slektninger. Hvorvidt boligens formål og utforming tilsier begrensninger i leierens adgang til å ta opp nære slektninger i sin husstand, må vurderes konkret. Det er også i denne sammenheng nødvendig å ha for øye at dette er et inngrep i familielivet.

Med boligens utforming siktes det her til fysiske tilpasninger i boligen, og/eller at et tjenesteapparat er tilknyttet boligen. Utformingen kan gjelde spesiell innredning og spesielt utstyr. Utforming omfatter også bokollektiv eller annen type mindre bolig med noen fellesrom. Med boligens formål siktes det til målsetningen med boligtilbudet. Som eksempel kan nevnes at boligens formål kan tilsi at det nektes opptak av mange yngre husstandsmedlemmer i boliger tilrettelagt for eldre. Ved leie av en enebolig som er spesielt tilrettelagt for funksjonshemmede, vil det vanligvis være helt uproblematisk at leieren tar opp nærstående i sin husstand. I tette bofellesskap for eldre vil slikt opptak derimot kunne fortone seg annerledes, og vil kunne skape problemer for leieren selv, andre i bofellesskapet og eventuelle tjenesteytere. I slike situasjoner bør det derfor etter departementets vurdering fortsatt være anledning til å avtale at leieren ikke skal ha anledning til å ta opp nære slektninger i husstanden.

Departementet vil på tilsvarende vis, og med samme begrunnelse foreslå at det kan avtales at leieren ikke skal ha rett til å ta opp andre husstandsmedlemmer eller framleie en del av boligen dersom det er nødvendig ut fra boligens utforming og/eller formål. I slike tilfelle bør utleieren også kunne nekte opptak i husstanden eller framleie dersom forhold ved vedkommende person tilsier det, eller dette fører til klar overbefolkning. I de sist nevnte tilfellene kan utleieren også i ordinære leieforhold avslå søknad om opptak i husstanden og framleie. Etter departementets vurdering er det ikke grunn til å gi vanskeligstilte på boligmarkedet større rettigheter enn andre leiere i disse tilfellene.

Departementet foreslår videre å videreføre dagens regel i §§ 11 – 1 og 11 – 2 om at det kan avtales at utleieren skal ha anledning til å nekte framleie av boligen dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. En slik mulighet vil sikre at leieren får tilbake boligen etter et midlertidig fravær, samtidig som utleieren kan sørge for at boligen kan framleies til en som trenger en slik bolig. Dersom utleieren ikke vil disponere boligen mens leieren midlertidig bor et annet sted, mener departementet at lovens ordinære regler bør gjelde i forhold til å kunne framleie. Noen høringsinstanser ønsker ikke at leieren skal ha rett til å framleie boligen og viser til at det er upraktisk at kommunen tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær. Etter departementets mening må disse hensyn imidlertid veies opp mot leierens interesser. Departementet finner på denne bakgrunn ikke grunn til å foreslå en annen regel enn i dag på dette punkt.

11.4.5 Adgang til å inngå leiekontrakter av kortere varighet enn tre år

Departementet ser at det kan være behov for en mulighet til «å prøve ut» om botilbudet fungerer, både i forhold til den aktuelle personen, og/eller i forhold til de øvrige personer som er tilknyttet boligtilbudet. Det sist nevnte gjelder spesielt for boløsninger hvor personene bor i bofellesskap eller hvor det av andre grunner kan være behov for å se om boløsningen fungerer for gruppen som helhet. Dette vil også komme leieren til gode ved senere innflyttinger. Det kan derfor være behov for å ha mulighet til å inngå leieavtaler av kortere varighet også for personer som etter dagens husleielov anses å ha et boligbehov av varig karakter.

Departementet foreslår adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år uten hinder av § 9 – 3 ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet, men at dette bare kan gjøres dersom det foreligger en særlig begrunnelse for dette. Departementet legger til grunn at bestemmelsen kan brukes hvor det foreligger forhold ved personen eller boforholdet som tilsier at det kan være behov for «å prøve ut» leieforholdet. Som eksempel kan det her nevnes en person som får tilbud om bolig etter et institusjonsopphold og hvor det knytter seg tvil til om vedkommende er i stand til å bo i denne boligen.

Det kan også være tvil knyttet til om boligen som tilbys er egnet ut fra leierens behov. I tilfeller hvor det avdekkes at boligen ikke er egnet for leieren, vil departementet understreke betydningen av at kommunene i slike tilfeller parallelt bistår den enkelte med å finne et annet botilbud.

En annen grunn til å inngå en leieavtale av kortere varighet enn tre år, er tilfeller hvor en mer egnet bolig blir ledig ved utløpet av leieperioden. Dette kan være aktuelt i forhold til bosetting av flyktninger eller økonomisk svakstilte. I slike tilfeller bør man ha grunn til å tro at en mer egnet bolig vil bli ledig etter utløpet av perioden. Det kan være andre særlige grunner som tilsier at personer også får tilbud om en bolig for en kortere tidsperiode enn tre år.

Departementet foreslår at det ved utleie til vanskeligstilte som klar hovedregel ikke skal være adgang til å inngå mer enn én tidsbestemt avtale av kortere varighet enn det som følger av § 9 – 3 for samme bolig.

I høringsutkastet foreslo departementet at når det forelå tungtveiende grunner burde det likevel være mulig å inngå flere slike tidsbestemte leieavtaler. Dette skulle være en snever unntaksregel. Husbanken mener det bør være anledning til å inngå tre slike kortvarige avtaler. Forslaget setter i seg selv ikke begrensninger i forhold til antall ganger det kan foreligge tungtveiende grunner. Departementet ser heller ikke grunn til å angi et antall. Det ligger imidlertid i kravet om dette skal være en snever unntaksregel og at det skal foreligge tungtveiende grunner. Det vil være vanskelig å oppfylle disse kravene flere ganger. Flere av høringsinstansene mener imidlertid det bør være videre anledning til å inngå flere leiekontrakter av kortere varighet enn tre år. Enkelte instanser ønsker derimot en snevrere mulighet til at det kan inngås leiekontrakter av kortere varighet enn tre år. Gjennom eksemplet i høringsutkastet er det fremhevet at det gis en meget snever mulighet til å inngå flere leieavtaler av kortere varighet enn tre år. Departementet foreslår at det fremdeles bør være en snever mulighet til å inngå slike avtaler. Det må imidlertid foreligge tungveiende grunner som tilsier en slik løsning. Departementet foreslår likevel å gjøre adgangen til å inngå flere slike avtaler av kortere varighet noe videre for ikke å hindre gode løsninger for leierne. Som eksempel kan nevnes at det kan inngås en ny avtale av kortere varighet enn tre år dersom kommunen har igangsatt konkrete oppfølgningstiltak for å tilrettelegge boligen for leieren. Et annet tilfelle er der hvor en person har fått tilbud om en leieavtale av kortere varighet enn tre år i påvente av at en bestemt bolig blir ledig, og boligen ikke kan tilbys fordi boligen ikke er blitt rettidig fraflyttet.

Departementet viser også til at det er viktig å vurdere om en avtale av kortere varighet kan komme i strid med begrensningene som følger av menneskerettighetene, jf. omtalen i kapittel 4. Bruk av korttidskontrakter må derfor ikke bare begrunnes ut fra hensynet til kommunens økonomi eller for at kommunen skal unngå administrative byrder. Det må også påpekes at dersom det vurderes bruk av korttidskontrakter hvor dette berører barn, er det ikke tilstrekkelig at det er forsvarlig ut fra boligpolitiske vurderinger. Dette må vurderes opp mot barnekonvensjonens krav som er inkorporert i norsk lovgivning. Hensynet til barnets beste vil kunne være til hinder for bruk av korttidskontrakter. Dette må vurderes i det enkelte tilfellet, men likevel slik at også andre hensyn må vektlegges ved siden av hva som er best for barnet.

Oslo kommune viser til at det kan være praktisk med en angivelse av korteste tillatte leietid. Departementet mener det ikke er grunn til å angi en slik minstegrense. Leietiden må vurderes individuelt ut fra hvilke grunner som tilsier en leieavtale av kortere varighet.

For å forebygge misbruk av bestemmelsen foreslår departementet at det framgår klart av bestemmelsen at en tidsbestemt avtale inngått i strid med denne bestemmelsen, skal anses som tidsubestemt.

11.4.6 Adgang til å gi gjøre andre unntak fra de ordinære reglene i husleieloven

Departementet har vurdert om det skal være adgang til å gjøre andre unntak fra lovens alminnelige regler. Dette er etterlyst av flere høringsinstanser. Trondheim kommune ønsker for eksempel nye sanksjoner i forhold til å nekte besøkende adgang, nekte overnattingsgjester, kunne bortvise besøkende, nekte bruk av legale rusmidler, foreta midlertidig bortvisning av beboer til annet botiltak, og gi utleieren adgang til å ta seg inn i boligen utover tilsynsretten. Departementet vil generelt si at det bør utvises stor forsiktighet i forhold til å tillate begrensninger som ikke generelt kan avtales i husleieforhold. Det er adgang til å ha husordensregler, jf. husleieloven § 5 – 2. Etter denne bestemmelsen kan det gis vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren fastsetter til sikring av god husorden. Dette er en skjønnsmessig bestemmelse som vil gi kommunen adgang til å gi påbud om ikke å nye alkohol på fellesområdene for såkalte rusfrie boliger. Det vil imidlertid ikke være anledning til å fastsette slike påbud ved utleie av helt ordinære leieboliger. Når departementet ikke foreslår slike unntak utover lovens ordinære regler har dette sammenheng med at det ikke bør tillates bestemmelser som gir boligen mer preg av å være en institusjon enn en ordinær bolig.

Dersom behandlingen er det vesentligste i avtaleforholdet, vil ikke forholdet reguleres av husleieloven. Husleieloven setter i slike tilfeller ikke grenser for hva partene kan avtale i forhold til bruk av rusmidler eller kontroll. Departementet mener det må bero på en konkret helhetsvurdering hva som er det vesentligste i avtaleforholdet. At det samtidig tilbys en bolig kan ikke være avgjørende dersom oppfølgning eller tjenester tilknyttet boligen er det vesentligste. Departementet ser at det kan være tvil knyttet til slike vurderinger.

11.4.7 Krav for at særreglene kommer til anvendelse

Departementet foreslår som i dag at dersom utleieren skal kunne påberope seg unntaksbestemmelsene i § 11 – 1, må leieren før avtale inngås få skriftlig informasjon om at avtalen gjelder en bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet. Departementet foreslår at utleieren også må presisere hvilke av bestemmelsene som innskrenker leierens rettigheter etter denne spesialbestemmelsen. Det vil i den forbindelse eksempelvis være tilstrekkelig å nevne unntaket.

Et slikt krav vil trolig øke både utleieren og leierens bevissthet til hvilke unntak som skal gjelde i det aktuelle leieforholdet. Departementet ser derimot ikke grunn til å stille krav om at informasjonen også skal angi på hvilken måte unntaket begrenser leierens rettigheter i forhold til lovens ordinære regler. Et slikt krav gjelder ikke hvis lovens ordinære regler fravikes, og da bør det etter departementets vurdering heller ikke gjelde ved utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet.

11.4.8 Angående forholdet til sosialtjenesteloven

Departementet viser til at husleieloven setter begrensninger i forhold til hva slags kortvarige leie­avtaler kommunen kan inngå. Sarpsborg kommunemener dette kan binde opp kommunens tilbud av midlertidig husvære. Departementet viser til at dersom tilbudet reguleres av husleieloven, vil kommunen måtte vurdere om det er anledning til å tilby en leieavtale av kortere varighet enn tre år etter § 11 – 1.

11.4.9 Angående låneregelen

Forbrukerrådetforeslår å ikke videreføre bestemmelsen om at leieren i visse tilfeller kan yte utleieren et lån. Departementet er ikke kjent med at bestemmelsen har ført til konflikter eller misbruk. Departementet har derimot inntrykket av at bestemmelsen er brukt i svært begrenset utstrekning. Bestemmelsen kan være et nyttig boligpolitisk virkemiddel, og foreslås derfor videreført.