10 Opplysningsplikt ved inngåelse av tidsbestemt leieavtale

10.1 Dagens regel

En tidsbestemt leieavtale bortfaller automatisk ved utløp av tidsangivelsen. Det er bare anledning til å si opp en tidsbestemt leieavtale i leietiden dersom dette er uttrykkelig avtalt, jf. § 9 – 2. Hvis det ikke er avtalt at leieavtalen kan sies opp, og leieren ønsker å flytte før utløpet av leietiden, har leieren anledning til å framleie boligen for den resterende del av leietiden. Utleieren kan nekte framleie dersom framleierens forhold gir saklig grunn til dette. Dersom utleieren avslår framleie uten at dette er saklig begrunnet ut fra forhold ved vedkommende person, har leieren en ekstraordinær rett til å si opp leieavtalen med vanlig oppsigelsesfrist.

10.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo å endre bestemmelsen slik at en tidsbestemt leieavtale kunne sies opp med mindre annet var særskilt avtalt mellom partene.

10.3 Høringsinstansenes syn

Barne- og likestillingsdepartementet, Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget, Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Skien kommune, Trondheim kommune, Stavanger kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, KS, Jussformidlingenog Leieboerforeningenstøtter forslaget om at en tidsbestemt leieavtale kan sies opp med mindre annet avtales særskilt mellom partene.

Forbrukerrådet får mange henvendelser om problemstillingen, og erfarer at svært mange leiere feilaktig tror at en tidsbestemt leieavtale kan sies opp.

Jussformidlingen påpeker at den manglende rett til å si opp en tidsbestemt leieavtale ikke kommer klart fram av dagens lov, men følger som en konsekvens av at avtalen er angitt som tidsbestemt. Juss-Buss støtter endringsforslaget, men mener leieren bør få en ubetinget rett til å si opp leiekontrakter med en frist på maksimum tre måneder. De mener dette vil forhindre konflikter der leiere underskriver slike avtaler, enten i frykt for ikke å få leie eller fordi kontrakten ikke er godt nok lest.

Leieboerforeningen Bergen mener at det ikke bør kunne avtales at leieren ikke kan si opp leieavtalen. Foreningen foreslår videre forbud mot å inngå tidsbestemte leieavtaler.

Leieboerforeningenmener leieren også burde få en rett til å fornye leieforholdet.

Huseiernes Landsforbund mener det bør klargjøres at en tidsbestemt leieavtale ikke kan sies opp i leietiden.

Justisdepartementet går imot forslaget om at tidsbestemte leieavtaler kan sies opp så sant noe annet ikke er avtalt mellom partene. Justisdepartementet mener rettstilstanden er tilfredsstillende på dette punkt. Videre mener Justisdepartementet at en slik forståelse er i strid med det som følger av en naturlig fortolkning av avtalen, at dette normalt vil være i strid med den felles partsforståelsen og at regelen vil være vanskelig å praktisere. Dersom partene har avtalt at leieavtalen skal være tidsbestemt, må dette normalt tolkes som at avtalen ikke kan sies opp. Det er derfor uklart hva som skal til for at det etter forslaget er inngått en avtale om at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp. En regel som bryter med den normale språklige forståelsen kan også bli en felle for avtalepartene.

OBOS mener en slik «hybridløsning» vil være uheldig ut fra både lov- og kontraktstekniske hensyn.

NBBL og OBOSmener det som beskrives som en «felle» for leiere i dag, kan bli en «felle» for utleierne. NBBL og OBOS peker på at en utleier vil kunne oppleve at en leier sier opp på et tidspunkt som gjør det umulig for utleieren å foreta ny utleie, og utleieren vil kunne miste forutberegneligheten som ofte vil være en grunn til å inngå en tidsbestemt kontrakt. Utleieren vil ikke på bakgrunn av husleielovens regler ha tilsvarende mulighet til å si opp kontrakten. NBBL og OBOS viser til at når det ikke er gjort endringer i husleieloven § 7 – 5 vil det si at leieren alltid vil ha valget mellom å si opp eller framleie. Dette gir leieren fri mulighet til å velge det alternativet som lønner seg.

OBOS foreslår at departementet tar opp til vurdering hele problemstillingen rundt tre års kontrakter istedenfor å bøte på problemer ved å gjøre avtalen oppsigelig innenfor tidsbegrensningen. OBOS viser også til at forslaget til ny regel kun er til fordel for leieren. Ved å endre bare til fordel for en av partene forrykkes styrkeforholdet, noe som kan føre til at enkelte utleiere ikke lenger ser seg tjent med å leie ut. OBOS mener at endringen kan være uheldig ved reforhandling/forlengelse av eksisterende avtaleforhold. Det bør i den forbindelse klart fremgå om forlengelse av leiekontrakter er å betrakte som en ny avtaleinngåelse eller ikke. Dersom utløsning av opsjonen i realiteten innebærer en ny avtale, vil dette få virkninger som ingen av partene hadde til hensikt på det opprinnelige avtaletidspunktet.

Norges Eiendomsmeglerforbund mener forslaget om oppsigeligheten kun bør gjelde for boligforhold, da det er liten grunn til å ha forbrukervern i næringsforhold.

10.4 Departementets vurderinger

Norsk institutt for forskning om oppvekst, levekår og aldring (NOVA) foretok på vegne av departementet en kartlegging av befolkningens kunnskapsnivå om husleieloven, jf. omtalen under kapittel 3. Kartleggingen viste at mange leiere ikke var kjent med sine rettigheter og plikter. Dette gjaldt også bestemmelsen om at en tidsbestemt leieavtale ikke kunne sies opp uten særskilt avtale om en slik rett. Mangelfull kunnskap om at leieavtalen ikke kan sies opp i den tidsbestemte leieperioden, kan føre til at leiere og utleiere inngår tidsbestemte leieavtaler som partene kan ønske å avslutte før utløpet av leieperioden. Dette er også erfaringen til flere av høringsinstansene. En leier som vil fraflytte boligen før utløpet av perioden, er i så fall avhengig av utleierens velvilje, eller av å framleie boligen for gjenværende del av leietiden. Framleie innebærer økonomisk risiko for leieren fordi denne har ansvar for at framleieren oppfyller leieavtalen, herunder betaler husleien. Departementet er også fra flere hold kjent med at bestemmelsen oppfattes som en «felle» for leiere. Etter departementets vurdering er det uheldig.

Det har kommet inn flere innvendinger til endringsforslaget. Flere høringsinstanser mener at det ligger i ordet «tidsbestemt» at leieavtalen bare varer for en viss periode. Justisdepartementet mener derfor at det er uklart hva som skal til for at det er inngått en tidsbestemt leieavtale som kan sies opp.

Departementet mener det er viktig ikke å skape språklige feller. Det at flere aktører, som Justisdepartementet, har reist innvendinger til forslaget, tyder på at forslaget kan skape uklarheter i forhold til hva som skal til for å avtale at en tidsbestemt leieavtale ikke kan sies opp. Det er selvsagt ikke ønskelig å skape en slik uklarhet. Formålet med endringen er å bevisstgjøre partene om at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den tidsbestemte perioden. Departementet mener at det samme målet kan oppnås ved å pålegge utleieren skriftlig å opplyse at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i den avtalte leietiden, og at brudd på denne opplysningsplikten fører til at leieren likevel kan si opp leieavtalen i leietiden. En slik regel utelukker ikke at utleieren inngår en leieavtale som ikke kan sies opp i den avtalte tidsperioden. Dette kan eksempelvis være praktisk hvis utleieren skal reise bort i den aktuelle leieperioden. Departementet er enig med høringsinstansene som har påpekt at det er i boligleieforhold det er behov for en slik presisering. Departementet foreslår derfor at opplysningsplikten kun skal gjelde i boligleieforhold.

Det medfører ikke riktighet at leieren, etter innføring av en slik regel, i gitte situasjoner alltid vil få valget mellom å si opp eller å framleie etter lovens § 7 – 5. Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for gjenværende del av leietiden med godkjenning fra utleieren. Dersom utleieren nekter framleie uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9 – 6. Utleieren kan dermed nekte framleie med den konsekvens at leieren ikke får valgfrihet i forhold til å velge framleie eller oppsigelse.

Departementet er enig i at en slik regel ikke bør få innvirkning på allerede inngåtte leieavtaler.