10 Kjedetransaksjoner

10.1 Gjeldende rett

I dag har vi ingen generell ordning for kjedetinglysing. Et særtilfelle har vi imidlertid hvor et pantedokument sendes inn sammen med et hjemmelsdokument («skjøtepakke»). I disse tilfellene blir pantedokumentet tinglyst etter hjemmelsdokumentet. Ut over dette må partene selv ordne kjedetransaksjoner ved suksessiv innsending av dokumenter. Det innebærer blant annet at et dokument som mangler samtykke fra hjemmelshaveren, vil bli avvist og vil bli lagt på vent, selv om hjemmelsdokumentet sies å være på vei.

10.2 Arbeidsgruppens rapport

Med kjedetransaksjoner ser arbeidsgruppen for seg at flere tinglysinger skjer i en bestemt rekkefølge, jf. arbeidsgruppens rapport punkt 13 side 45-46. For eksempel kan en rekke dokumenter som kan tinglyses (pantedokument, veirett, osv.), sendes til tinglysingsmyndighetene, mens tinglysingen av disse dokumentene først skjer når vedkommende som ønsker dokumentene tinglyst, har fått hjemmelen til eiendommen. Når vedkommende har fått hjemmel til eiendommen, vil dokumentene i tur og orden bli tinglyst.

I arbeidsgruppens rapport vises det til at ved overgangen til elektronisk tinglysing og klokkeslettprioritet er det lagt til rette for kjedetransaksjoner. På denne måten gis partene anledning til å melde en rettighet til tinglysing med forbehold om at den ikke skal gjennomføres før et bestemt tidspunkt eller før en annen bestemt rettighet er tinglyst. Dette kan spare tid og lette organiseringen dersom det er mange som skal samtykke til transaksjonen. Flertallet i arbeidsgruppen mener at slike valgmuligheter bør innarbeides i alle fall i den elektroniske delen av tinglysingssystemet. Ordningen bør gjennomføres ved forskrift i forbindelse med at brukergrensesnittet for det elektroniske systemet utvikles, jf. arbeidsgruppens lovforslag § 6 femte ledd.

Mindretallet i utvalget, Kristin Bjerkestrand Eid, mener en slik samordning må skje utenfor tinglysingssystemet før innsending til tinglysingsmyndigheten, slik det er for innsending av papirdokumenter etter gjeldende ordning.

10.3 Høringsinstansenes syn

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter flertallets forslag, mens Statens kartverker går imot flertallets forslag. Statens kartverk peker i sin uttalelse på at kjedetransaksjoner vil kunne ha en utfordrende side til vilkårene for tinglysing, jf. tinglysingsloven § 13. Videre vises det til at kjedetransaksjoner vil kunne komplisere fagsystemer og skape unødvendig mye meldingstrafikk mellom tinglysingen og brukeren.

10.4 Departementets vurdering

Departementet ser at et system for kjedetinglysing kan gi besparelser hos den som ønsker noe tinglyst. Likevel er det etter departementets oppfatning flere grunner som taler mot å følge opp flertallets forslag. Ved overgang til klokkeslettprioritet, jf. punkt 8.4, vil rettigheten få prioritet fra det tidspunktet dokumentet er registrert i tinglysingsmyndighetenes systemer. Dersom tinglysingen av et pantedokument kommer inn før tinglysing av en hjemmelsovergang, vil pantsetter mangle hjemmel. Vilkårene for tinglysing av panteretten er i utgangspunktet ikke til stede før etter at hjemmelsovergangen er tinglyst, jf. tinglysingsloven § 13. Man kan også stå overfor tilfeller der det ikke er sikkert at hjemmelsovergangen sendes til tinglysing, eller at det er feil ved den slik at den må avvises. Det oppstår i disse tilfellene en rekke spørsmål som ikke er drøftet av arbeidsgruppen. Blant annet må det tas stilling til hvor lenge en meldt panterett kan stå i påvente av en eventuell hjemmelsovergang, om panteretten eventuelt skal synes i grunnboken, og hvordan prioritetsspørsmålene i så fall skal løses. Det oppstår også spørsmål knyttet til ansvar og erstatning for eventuelle feil som måtte oppstå. I tillegg er de tekniske sidene ved forslaget ikke utredet. Departementet viser dessuten til høringsuttalelsen fra Statens kartverk. Departementet foreslår på denne bakgrunn ikke å gi regler i tinglysingsloven som legger til rette for kjedetinglysing.