2 Bakgrunnen for lovforslaga og oversyn over behandling av husleigekonfliktar i ulike tvisteorgan

2.1 Bakgrunn for lovforslaga

Husleigelova § 12-5 gir heimel for å gjere forsøk med husleigetvistutval til behandling av tvistar mellom partar i husleigehøve. Verksemda er regulert i eiga føresegn. Eit husleigetvistutval skal først gje tilbod om mekling. Dersom meklinga ikkje fører til forlik skal utvalet avgjere konflikten ved vedtak. Vedtaket har same verknad som ein dom, dersom vedtaket ikkje blir brakt inn for tingretten innan to månader etter at vedtaket er forkynt for partane. Husleigetvistutval vil såleis vere eit alternativ til forliksråd og tingrett der eit husleigetvistutval er etablert. Bakgrunnen for å gjere forsøk med husleigetvistutval var at ordinær domstolsbehandling blei vurdert som sein og kostnadskrevjande i slike saker, jf. Innst. O. nr. 43 (1997-98) punkt 13.2.

I 2001 blei det starta forsøk med husleigetvistutval i Oslo kommune for ein periode på tre år. I 2003 blei ordninga utvida til å omfatte alle kommunar i Akershus fylke, og prøveperioden blei forlenga til 31.12.2005. I 2005 blei prøveperioden forlenga til 31.12.2008.

Husleigetvistutvalet i Oslo og Akershus blei evaluert av konsulentfirmaet rh Knoff i 2003 med positivt resultat. Evalueringa viser at Husleigetvistutvalet bringer sakene til ei endeleg løysing, med kort saksbehandlingstid, og til lave kostnader for partane. Både partar og advokatar var gjennomgåande godt nøgde med behandlinga i Husleigetvistutvalet. Det var særs få saker som blei brakte inn til tingrettane. Det er ikkje gjennomført ei tilsvarande evaluering av arbeidet med husleigesaker i forliksråda.

Til nå har talet på saker i Husleigetvistutvalet vore lavt sett i forhold til talet på konfliktar på rettsområdet og kapasiteten til utvalet. Det er difor ønskjeleg å gjennomføre tiltak som kan auke saksmengda. Statens kostnader per behandla sak er i dag vesentlig høgare ved behandling i Husleigetvistutvalet enn i forliksråda. Det er grunn til å tru at denne skilnaden vil bli kraftig redusert ved ein betre utnytting av kapasiteten i Husleigetvistutvalet.

Under behandlinga av statsbudsjettet for 2006 signaliserte regjeringa at ho ville fremje forslag om å gjere husleigetvistutval til ein obligatorisk førsteinstans i staden for forliksrådet der ein har eit husleigetvistutval, jf. kapittel 585 i St.prp. nr. 1 (2005-2006) for budsjettåret 2006 om endring av St.prp. nr. 1 om statsbudsjettet 2006. Departementet følgjer no opp dette forslaget.

Kvart år blir ein del saker om fråviking stoppa av namsmannen fordi sakene blir brakte inn for tingretten. Slike saker vil ofte eigne seg godt for behandling av husleigetvistutval. Det blir difor gjort framlegg om at desse sakene også skal kunne behandlast av husleigetvistutval.

2.2 Behandling av husleigetvistar etter gjeldande rett (tvistemålslova) og etter tvistelova

Etter tvistemålslovas ordning må dei fleste husleigetvistar behandlast av forliksrådet før dei kan bringast inn for tingretten. Ein tvist om leige av bustad i Oslo og Akershus kan likevel bringast inn for Husleigetvistutvalet for Oslo og Akershus. Det følgjer av husleigelova § 12-5 jf. mellombels føresegn 28. september 2000 nr. 1020. Er tvisten mekla eller avgjort i Husleigetvistutvalet, følgjer det av tvistemålslova § 273 nr. 8 at det ikkje skal meklast i forliksrådet før tvisten eventuelt blir brakt inn for tingretten. Dersom tvisten ikkje blir brakt inn for Husleigetvistutvalet, må det meklast i forliksrådet før tvisten kan bringast inn for tingretten. Det er likevel ikkje naudsynt med behandling i forliksrådet dersom eit av unntaka i tvistemålslova § 274 gjeld. Dei aktuelle unntaka er § 274 nr. 1, som gir saksøkjar rett til å bringe tvisten direkte inn for tingretten dersom begge partar har vore representerte ved advokat, og nr. 9, som gjeld visse saker etter husleigelova, mellom anna om godkjenning av framleigar eller ny leigar.

Etter tvistelova, som regjeringa tek sikte på å setje i kraft medio 2007, er utgangspunktet at saker skal behandlast av forliksrådet før dei blir brakte inn for tingretten, jf. § 6-2 andre ledd. Behandling i forliksrådet skal likevel ikkje skje dersom tvisten er avgjort av ei nemnd som etter vedkomande lov treff bindande vedtak, eller det i lov er bestemt at det ikkje skal meklast i forliksrådet. Elles følgjer det av § 6-2 andre ledd at det ikkje er naudsynt med behandling i forliksrådet dersom tvisten gjeld formuesgode til ein verdi over kr 125000, og begge partar har hatt advokat, eller det er gjennomført utanrettsleg mekling etter tvistelova kapittel 7, eller tvisten er blitt realitetsbehandla i nemnd som er godkjend etter serskilt lovføresegn. Behandling i Husleigetvistutvalet vil bli fanga opp av det siste alternativet. I saker om opphør av leigeforhold på grunn av anna enn betalingsmisleghald kan likevel dei ideelle interessene vere store, og då skal saka ikkje vurderast som eit formuesgode, jf. tvistelova § 17-1 tredje ledd.

2.3 Behandling av husleigetvistar – eit oversyn

Departementet har undersøkt kor mange husleigetvistar som blir brakte inn for Husleigetvistutvalet i Oslo og Akershus og andre tvisteløysingsorgan i Oslo. På bakgrunn av tala frå Oslo har departementet laga overslag over tilsvarande tal frå Akershus.

Husleigetvistutvalet i Oslo og Akershus har hatt slik sakstilgang i prøveperioden som vist i tabell 2.1. 11 av sakene frå 2005 var framleis under behandling per 1. januar 2006.

Av talet på innkomne saker fordelte sakene seg mellom Oslo og Akershus som vist i tabell 2.2. Nedgangen i sakstal i 2005 heng truleg saman med stor uvisse om ordninga med husleigetvistutval ville bli ført vidare i 2006.

I Oslo tingrett ble det i 2003 behandla 41 husleigetvistar om bustad. Dei fire forliksråda i Oslo behandla same år ca. 1200 saker om bustadleige. Av desse 1200 sakene var det ca. 120 saker med reell tvist, dei resterande sakane gjaldt inndriving av skuldig husleige.

Namsmannen i Oslo har opplyst at dei årleg tar i mot ca. 6000 krav om fråviking i bustadleigeforhold. Av desse er det truleg reell tvist mellom partane i ca. 100 saker. Dei andre sakene gjeld krav om ubetalt husleige der kravet ikkje er omtvista. Namsmannen har i brev til departementet gitt uttrykk for at desse 100 sakene med fordel kunne vore behandla av Husleigetvistutvalet i Oslo og Akershus.

Husleigenemnda i Oslo behandla i 2004 åtte saker som også kunne vore behandla av Husleigetvistutvalet i Oslo og Akershus.

Konfliktrådet får nesten alle sine saker frå politi- og påtalestyresmaktene, men dei kan også mekle i sivile tvistar. På førespurnad opplyser konfliktrådet at det hender dei får førespurnader om tvistar knytte til bustadleige, men at det truleg ikkje gjeld fleire enn 10 saker i året. Dei fleste av desse sakene gjeld studentar i bukollektiv som har blitt usemde seg imellom, utan at det nødvendigvis kan karakteriserast som rettslige konfliktar.

Departementet har ikkje gjennomført ein tilsvarande undersøking i Akershus. På bakgrunn av andre tal, har departementet stipulert at tingrettane i Akershus behandla ca. 15 husleigetvistar om leigeforhold i 2003. Forliksråda i Akershus behandla ca. 600 husleigesaker. Av desse var det reell tvist i ca. 60 saker. Frå namsmennene i Akershus har departementet fått opplyst at dei i 2003 tok i mot til saman ca. 1500 krav om fråviking. Departementet har stipulert at det har vore reell tvist i ca. 25 av desse sakene.

Alt i alt behandla tingrettene og forliksråda i Oslo og Akershus ca. 240 reelle husleigetvistar i 2003. Namsmennene i Oslo og Akershus behandla ca. 125 saker med reell tvist mellom partane. Det er truleg noko overlapping i tala mellom forliksråd og tingrett, og mellom namsmann og tingrett, ved at nokre av sakene i tingretten har vore i forliksrådet eller hos namsmannen først. Departementet kan ikkje talfeste dette nærare.

2.4 Høyring

Regjeringa har gjennom behandlinga av statsbudsjettet for 2006 signalisert at ho vil fremje forslag om å gjere husleigetvistutval til ein obligatorisk førsteinstans i staden for forliksrådet der ein har eit husleigetvistutval, jf. kapittel 585 i St.prp. nr. 1 (2005-2006) for budsjettåret 2006 om endring av St.prp. nr. 1 om statsbudsjettet 2006. Fleirtalet i Stortingets Kommunal- og forvaltningskomité hadde ikkje merknader til dette, jf. B.innst.S.nr.5 (2005-2006), Innstilling frå Kommunal- og forvaltningskomiteen om løyvingar på statsbudsjettet for 2006 til kapittel under Finansdepartementet, Fornyings- og administrasjonsdepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Arbeids- og inkluderingsdepartementet (rammeområde 1 og 6) kapittel 585.

Forslaget er også i samsvar med tilsvarande forslag frå Forbrukarrådet , Huseiernes Landsforbund og Leieboerforeningen i Oslo. Departementet har på denne bakgrunn ikkje sett behov for å sende forslaga på offentleg høyring. Det har også vore ønskeleg at endringane blir gjennomførte så raskt som mogleg.