Del 3
Lovutredning

11 Husleieloven

11.1 Innledning

Lov nr. 17 av 26. mars 1999 om husleieavtaler (husleieloven) trådte i kraft 1. januar 2000. Loven har som formål å regulere avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Samtidig skal loven ivareta sentrale mål i boligpolitikken. Loven skal medvirke til at leiere av bolig kan ha en stor grad av botrygghet. Det kommer til uttrykk ved at leiere av bolig har et særlig vern i husleieloven. Loven skal også bidra til et godt fungerende boligmarked. Det innebærer blant annet at utleierens motivasjon for å leie ut blir ivaretatt i loven.1

Loven er bygget opp slik at den innledningsvis regulerer leieforholdets oppstart, deretter forhold underveis i leieperioden og til slutt leieforholdets avslutning. Loven har også egne regler for visse boligleieforhold, samt alminnelige og prosessuelle bestemmelser. Det er grunn til å trekke fram noen av de alminnelige bestemmelsene i lovens kapittel 1, siden disse gir viktige rammer og kontekst for utvalgets lovutredning.

Paragraf 1-1 angir lovens virkeområde. Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven gjelder dermed både for leie av bolig og for leie av lokale. Det kreves at leieren yter vederlag, enten i form av husleie eller andre ytelser. Ifølge bestemmelsens fjerde ledd gjelder ikke loven hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Husleieloven gjelder heller ikke leie til fritids- eller feriebruk. Femte ledd inneholder lovens definisjon av bolig og lokale. Reglene om leie av lokale er ikke omfattet av utvalgets mandat og omtales ikke videre.

Paragraf 1-2 regulerer lovens fravikelighet. I henhold til § 1-2 første ledd kan ikke partene avtale eller gjøre gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven. Det betyr at det verken er tillatt å inngå eller å håndheve avtalevilkår som stiller leieren dårligere enn lovens regler. Det innebærer videre at det er tillatt å avtale vilkår som er gunstigere for leieren enn lovens regler.

Paragraf 1-4 lovfester formfrihet om selve leieavtalen. Avtalen kan inngås skriftlig eller muntlig, men begge parter kan kreve at en muntlig leieavtale gjøres skriftlig.

Paragraf 1-5 gir regler om risikoen for sending av meldinger mellom partene. Regelen omtales nærmere i punkt 30.2.2.

11.2 Håndheving av loven

Når det oppstår uenighet om leieforholdet mellom utleier og leier, kan hver av partene bringe saken inn til avgjørelse for rettsapparatet. I saker om leie av bolig er Husleietvistutvalget obligatorisk førsteinstans hvis det følger av rettergangslovgivningen at behandling i forliksrådet ellers ville vært nødvendig, jf. § 12-5 fjerde ledd første punktum.

11.2.1 Husleietvistutvalget

Husleietvistutvalget har en sentral rolle i håndhevingen av husleieloven. Husleietvistutvalget er et partssammensatt tvisteløsningsorgan som mekler mellom partene og avgjør uenigheter med bindende virkning. Samfunnsoppdraget er å bidra til rask rettsavklaring og økt rettssikkerhet til lav kostnad for leiere og utleiere.

Husleietvistutvalgets saksbehandling er et lavterskeltilbud som er enklere og billigere enn domstolsbehandling. Gebyret for å behandle en sak er 1 277 kroner for utleier og 255 kroner for leier pr. 1. januar 2024.2 Det skal heller ikke være nødvendig å stille med juridisk bistand.

Vedtak i Husleietvistutvalget blir bindende hvis ingen av partene tar saken inn for tingretten. De fleste saker som bli klaget inn for Husleietvistutvalget, finner sin endelige løsning der. I 2023 gikk knappe tre prosent av sakene videre til behandling i tingretten.3

Husleietvistutvalget er i tillegg et rettshjelps- og velferdstiltak. Husleietvistutvalget gir informasjon om husleieloven og veileder privatpersoner. Målet er at partene skal ha nok kunnskap slik at de selv kan avklare problemer før det blir en tvist.4

11.2.2 Takstnemnd

Hvis partene er uenige om hva som er markedsleie etter husleieloven § 3-1, hva som er gjengs leie etter § 4-3 eller hva som er riktig vederlag for forbedringer etter § 10-5, kan hver av dem kreve at det settes ned en takstnemnd. Takstnemnda skal bestå av tre medlemmer med innsikt i det lokale leiemarkedet,5 og oppnevnes av tingretten i den rettskretsen hvor utleieeiendommen ligger. Utvalget vet ikke hvor ofte takstnemnd oppnevnes i boligleieforhold, men antar at Husleietvistutvalget benyttes oftere enn takstnemnd, blant annet fordi gebyret for å behandle en sak i Husleietvistutvalget er relativt lavt sammenliknet med risikoen for å måtte betale godtgjøring til takstnemndas medlemmer.

11.3 Innretningen av regelverket i andre nordiske land

I Sverige reguleres avtale om leie av bolig i kapittel 12 i Jordabalk (1970:994). Kapittel 12 kalles gjerne «hyreslagen». Kapittelet gjelder også leie av lokaler. Fra 2013 har Sverige også en lov om utleie av egen bolig, lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som utfyller hyreslagen og kun gjelder ved utleie av egen bolig som privatperson. I tillegg finnes det en lov som regulerer kollektive forhandlinger mellom utleier og leietakerorganisasjoner, hyresförhandlingslagen (1978:304).

I Danmark har det nylig vært endringer i husleielovgivningen som har resultert i helt nye lover. Leie av bolig reguleres i lejeloven (341/2022) og almenlejeloven (928/2019). Sistnevnte gjelder kun for leie av allmenne utleieboliger. Erhvervslejeloven er også del av den danske leielovgivningen, men regulerer ikke leie av bolig og omtales ikke nærmere her.

I Finland reguleres avtale om leie av bolig i lag om hyra av bostadslägenhet (481/1995). Loven er utgitt i både finsk og svensk versjon. Det henvises her til den svenske versjonen.

På Island reguleres leie av boliger i húsaleigulög (36/1994), som trådte i kraft i 1994. Loven regulerer både leie av bolig og leie av lokale.

Reglene som gjelder i de nordiske landene, omtales i de ulike temakapitlene. I kapitlene som gjelder leieavtalens varighet og avslutning, omtales reglene i samtlige nordiske land. I øvrige kapitler omtales stort sett bare reglene i Sverige og Danmark.

12 Overordnede betraktninger

12.1 En pedagogisk lov

12.1.1 Klart språk og tydelige regler

Mandatet peker på at brukervennlige regler er et vesentlig siktemål med utvalgets arbeid. Lovforslaget bør dessuten ha god systematikk og et enkelt og klart språk. Husleieloven berører mange og blir lest av mennesker både med og uten juridiske forkunnskaper. For at reglene skal bli riktig praktisert, må loven være enkel å forstå og finne fram i.

Utvalget foreslår å forenkle språket i loven der det er mulig uten at det går ut over presisjonen, og har fått bistand av Språkrådet til dette. Utvalget foreslår likevel å beholde sentrale og innarbeidede juridiske begreper som «mislighold» og «tvangsfravikelse». Der utvalget har gjort språklige endringer av pedagogiske hensyn, er dette kommentert i bestemmelsenes særmerknader. Utvalget har bevisst brukt uttrykket «hen» i lovteksten som et alternativ til «vedkommende» eller «leieren» eller «utleieren», som et grep for å unngå repetisjon i lovteksten.

Å forenkle lovtekst på en presis måte er tidkrevende, også i de tilfellene hvor det ikke gjøres materielle endringer i reglene. Rammene har ikke tillatt en språklig gjennomgang av hele loven. Utvalget har prioritert å oppdatere språket i de bestemmelsene utvalget behandler materielt. I tillegg har utvalget gjort mindre språklige justeringer i enkelte paragrafer når dette har vært nødvendig som en konsekvens av andre endringer. De språklige endringene er størst i paragrafene som regulerer krav til boligen, partenes plikter i leietiden, misligholdssanksjoner, beboermedvirkning og leieforholdets varighet og avslutning. Språket i gjeldende lov kapittel 11 som gir særregler for visse leieforhold, er også noe endret som følge av utvalgets forslag til omplassering av disse. Utvalget anbefaler at departementet jobber videre med språklig forenkling av bestemmelsene der dette er mulig, særlig de bestemmelsene i loven som utvalget ikke har behandlet.

I valg av struktur og oppbygning har utvalget lagt vekt på at loven skal være enkel å finne fram i, og at oppbygningen skal være logisk. Det innebærer at svarene på de spørsmålene som ofte stilles i en og samme situasjon, er plassert sammen. Dersom paragrafer i ulike kapitler er relevante i samme situasjon, har utvalget enkelte ganger lagt inn henvisninger mellom disse i lovteksten. For eksempel er det lagt inn en henvisning fra regelen om leierens rett til å holde tilbake leie for å sikre sine krav til bestemmelsen om at leieren kan deponere omtvistet leie.

Kapittelrekkefølgen i dagens lov har i grove trekk en kronologi som følger leieforholdets livsløp. Utvalget mener dette er en naturlig oppbygning. Av pedagogiske hensyn foreslås imidlertid enkelte endringer i kapittelinndelingen i lovutkastet. Kapitlene som regulerer krav til boligen og mangler, og reglene om partenes rettigheter og plikter i leietiden, er plassert etter hverandre. Umiddelbart etter disse kapitlene kommer de alminnelige sanksjonene partene har til rådighet ved avtalebrudd. Sanksjonsreglene foreslås løftet opp i et eget kapittel for å synliggjøre virkemidlene. Reglene om leieforholdets avslutning og tilbakelevering av boligen er plassert mot slutten av lovutkastet. Særreglene for visse leieforhold som i dag er plassert i kapittel 11, foreslås plassert i tilknytning til de bestemmelsene særreglene gjør unntak fra, slik at de enklere fanges opp. Se nærmere omtale av innplassering av særreglene om oppsigelse og kontraktslengde i kapittel 26.

12.1.2 Utvalget foreslår en egen lov om leie av bolig

Mandatet ber utvalget vurdere om det er mest hensiktsmessig med en revidering av dagens lov eller en ny lov.

I dag gjelder husleieloven for både leie av bolig og leie av lokaler. Reglene om lokalleie ligger imidlertid utenfor utvalgets mandat, og er ikke vurdert. Mange av reglene for boligleie og lokalleie er like. Ordlyden er utformet på en slik måte at reglene skal kunne gjelde for begge typer leieforhold. I tillegg finnes det enkelte regler som bare gjelder for enten bolig- eller lokalleie. De fleste av reglene er fravikelige for lokalleie.

Utvalget foreslår en egen lov om leie av bolig. Denne løsningen vil etter utvalgets mening være pedagogisk heldig for partene i både boligleieforhold og lokalleieforhold. Særlig vil det være nyttig for boligleiere, som ofte er privatpersoner med mindre forutsetning for å tolke lovtekst enn det en profesjonell part har. Loven vil være enklere å forstå dersom reglene i størst mulig grad er relevante for leserens egen situasjon. I tillegg gir en egen boligleielov mulighet til å tilpasse språket til boligleieforhold og gjøre det mer forståelig. Det vil bidra til å styrke rettssikkerheten for både leiere og utleiere av bolig hvis man enkelt kan forstå hvilke rettigheter og plikter som gjelder i leieforholdet. Den største ulempen med en ny boligleielov er at mange regler vil være felles for denne og loven som fortsatt skal gjelde for lokalleie. Selv om repetisjon og stor grad av likhet mellom lover bør unngås, mener utvalget at fordelene ved en egen boligleielov veier tyngst. Flere av de materielle endringene som utvalget foreslår, ville også ha krevd vesentlig omredigering i gjeldende lov. Det endelige resultatet ville lett bli uoversiktlig. Ved å foreslå en egen boligleielov reduseres også risikoen for utilsiktede endringer av lokalleiereglene, som ligger utenfor mandatet.

Disse hensynene lå også til grunn i utvalgets første leveranse. I første leveranse vurderte utvalget kun reglene om kontraktslengde og oppsigelse. Utvalget foreslo et nytt kapittel 9 A i husleieloven som bare gjelder boligleieforhold. Når utvalget nå har sett på vesentlig flere deler av loven, framstår behovet for å skille ut boligleiereglene i et separat regelverk enda større, framfor å bare gjøre endringer i gjeldende lov.

Utvalgets utkast til ny boligleielov står i kapittel 37. Utvalget overlater til departementet å foreslå opphevelse av bestemmelsene som bare gjelder boligleie i dagens husleielov.

12.2 Barns beste

Som redegjort for i punkt 9.2.3, slår både Grunnloven og barnekonvensjonen fast at barns beste skal være et grunnleggende hensyn ved handlinger og avgjørelser som berører barn. Endringer i husleieloven vil kunne berøre barn, og det er derfor relevant å ta hensyn til barnets beste i utformingen av lovendringer, og i vurderingene som ligger bak disse.

I punkt 5.3 redegjør utvalget for det som er kjent om barns bosituasjon i leieboliger og hvordan boforhold særlig påvirker barn. Barnefamilier med lav inntekt leier oftere enn andre. Det betyr at husleielovens vern av leiere er viktig for en ellers utsatt gruppe. Hvordan loven best kan bidra til å realisere gode og trygge boforhold for barn, er likevel ikke alltid opplagt. Husleieloven er et sentralt juridisk rammeverk som regulerer leieforhold. Loven må imidlertid ses i sammenheng med resten av bolig- og velferdspolitikken.

Utvalgets diskusjon om hva som er til barns beste, har i stor grad handlet om å avveie ulike hensyn og effekter av rettighetsskjerpende tiltak. Barns boforhold har sentral betydning for levekår og oppvekst. Det er til barns beste å ha en stabil bosituasjon og å kunne bo trygt og godt. På et overordnet nivå kan det derfor argumenteres for at lovendringer som styrker leieres rettigheter og bidrar til å sikre botrygghet, generelt vil være til det beste for barn. Tilgangen til trygge og gode leieboliger er imidlertid også et vektig hensyn. Lovendringer som potensielt kan føre til en reduksjon av tilbudet av leieboliger på markedet, vil kunne svekke tilgangen til leiemarkedet, særlig for familier med lav inntekt. Slik sett vil mange av de samme vurderingene gjøre seg gjeldende for barn som for voksne leiere.

Også hensynene til ulike grupper av barn kan være forskjellige. Det som er det beste for langtidsleiende familier, kan skille seg fra behovene til familier som kortvarig, men akutt må leie en bolig. Disse ulike behovene gjør seg også gjeldende i vurderingen av de konkrete lovendringene.

Utvalget har særlig vurdert følgende behov når utvalget har sett på lovendringer:

• Leieboliger skal være trygge og ikke til skade for helsen (kapittel 14). Barn er særlig utsatt for negativ påvirkning fra bomiljøet.

• Utvalget har lagt vekt på barns særlige behov for bostabilitet og at familier skal ha mulighet for å knytte seg til boligen og nærmiljøet (kapittel 21–23 og 28). Et flertall ønsker å legge til rette for større bostabilitet for barnefamilier ved å tilrå en hovedregel om økt minstetid for tidsbestemte leieavtaler og rett til å forlenge visse tidsbestemte leieavtaler under nærmere vilkår. Et mindretall er bekymret for at dette vil gjøre det vanskeligere å finne en leiebolig, særlig for utsatte husholdninger, og tilrår ikke endringen.

• Det å leie bolig skal ikke redusere muligheten for normal livsutfoldelse (kapittel 15). Utvalget tilrår å tydeliggjøre at leieren har eksklusiv rett til å bruke boligen. Utvalget har blant annet lagt vekt på at barnefamilier skal ha et sterkt vern av sin private sfære og at barn skal få utfolde seg normalt, med tanke på støy og bruk av boligen.

• Å kunne gjøre en leiebolig til et hjem er viktig for alle, men kanskje særlig for familier som skal bo til leie over tid (kapittel 17). Flertallet tilrår at leiere uten utleiers samtykke skal kunne henge opp bilder, hyller og liknende, noe som også inkluderer barnesikring av møbler.

• Muligheten for å håndtere husleien er viktig for bostabilitet. Familiers inntektsnivå spiller også inn på forhold som trangboddhet og boligkvalitet. Utvalget tilrår ikke å regulere inngangsleien strengere enn i dag, blant annet fordi det kan gjøre tilgangen til leiemarkedet vanskeligere for enkelte husholdninger (kapittel 19). Flertallet tilrår også noe større innslag av justering til markedspris underveis i leieforhold. Dette vil ikke direkte bidra til å øke barns botrygghet, men kan stimulere tilbudet på leiemarkedet og bidra til mer bruk av tidsubestemte avtaler, slik at det samlet sett er til barns fordel. Et mindretall ser derimot behov for sterkere regulering underveis i leieforholdet, blant annet for å bidra til at barnefamilier ikke skal behøve å flytte fordi de ikke kan håndtere husleieøkningen. Mindretallet mener derimot at barnefamiliers behov for stabile og trygge leieforhold bedre ivaretas om leieprisen bare kan justeres med endringer i konsumprisindeksen gjennom hele leieforholdets lengde. KPI-tilpasning av leien vil normalt samsvare med eller ligge noe under inntektsutviklingen til barnefamilier. Mindretallet frykter at markedstilpasning av leien kan føre til langt kraftigere leieøkninger enn barnefamilier evner, med den konsekvens at de ufrivillig må flytte. I kapittel 32 omtales også andre sentrale inntektssikringsordninger.

12.3 Vurdering av behovet for utleierspesifikke regler

Dagens husleielov skiller ikke mellom ulike utleiere, selv om det blant annet gjelder noen særregler for private utleiere som leier ut del av egen bolig. Utvalget ble bedt om å vurdere om det burde være ulike regler for småskala privat utleie og profesjonell utleie og i så fall på hvilke områder.

Mandatet sier ikke noe om hvorfor utvalget skal vurdere ulike regler. Det har imidlertid vært pekt på to hovedgrupper av beveggrunner for særregler for næringsdrivende utleiere. For det første blir det pekt på behovet for å profesjonalisere leiemarkedet. For det andre trekkes næringsdrivende utleiere fram som bedre rustet til å håndtere økte rettigheter for leiere enn småskalautleiere.

Utvalget ser argumentene for en særskilt regulering for næringsdrivende utleiere. Ressursulikheten mellom partene som regel størst når utleieren er næringsdrivende. Det er mulig å trekke en parallell til forbrukerkjøpsloven, som gir kjøper større vern når selger er næringsdrivende og kjøper forbruker. EU-direktivene omtalt i punkt 9.3 pålegger også næringsdrivende særskilte plikter overfor forbrukere, som også gjelder ved leieavtaler. Når utvalget ikke har gått inn for egne regler for næringsdrivende utleiere i lovutkastet, har utvalget lagt vekt på flere hensyn. For det første ser utvalget behov for en lov som er enkel å forstå. Utvalget mener også at økte rettigheter for leiere i størst mulig grad bør komme alle leiere til gode. De fleste leier av privatpersoner. Utvalget har også ønsket å unngå terskler for tilpasning utover de som allerede eksisterer på bakgrunn av skatteregelverket. Det er etter utvalgets syn heller ikke gitt at alle næringsdrivende utleiere er bedre rustet til å håndtere økte rettigheter for leiere sammenliknet med småskalautleiere. «Næringsdrivende utleiere» er ikke en ensartet kategori utleiere, men aktører med ulik grad av administrative og økonomiske ressurser. Det kan derfor være uheldig å pålegge denne utleierkategorien særskilte regler som kan hemme deres konkurranseevne i forhold til andre utleiere.

I store trekk anbefaler utvalget å videreføre dagens differensiering som gir utleiere av egen bolig, eller deler av den, noe sterkere rettigheter enn andre utleiere. Begrunnelsen for differensieringen er i stor grad å bidra til å opprettholde det samlede tilbudet av boliger som leies ut. Utleiere som leier ut egen bolig ved midlertidig fravær, eller del av egen bolig, må innen visse rammer gis noe større råderett over boligen og blant annet kunne avslutte leieforholdet som ledd i omdisponering.

13 Protokoll ved leierens innflytting og utflytting

13.1 Innledning

I henhold til mandatet skal utvalget vurdere lovendringer som kan forebygge og dempe konflikter i leieforhold. Utvalget er med dette formålet for øyet bedt om å vurdere om det bør lovfestes en plikt til å føre protokoll ved leierens innflytting og utflytting.

13.2 Gjeldende rett

Det er ingen regler om protokollføring i husleieloven.

Overlevering og tilbakelevering av boligen er regulert i henholdsvis husleieloven kapittel 2 og kapittel 10. Tidspunktet for når utleieren er forpliktet til å overlevere boligen og når overleveringen anses for å ha skjedd, reguleres i § 2-1. De generelle kravene til boligens tilstand er regulert i § 2-2. Det vises til nærmere omtale av de generelle kravene til boligens stand i punkt 14.2.1. Korresponderende regler om når leieren er forpliktet til å levere tilbake boligen, når tilbakeleveringen anses for å ha skjedd og hvilken stand boligen da skal være i, finnes i § 10-2 første ledd. Hvis boligen leveres tilbake i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i loven, kan utleieren kreve nødvendige utgifter til utbedring erstattet, jf. § 10-3 annet ledd. Hvis utleieren fremmer et slikt krav og det oppstår tvist om kravet, er det utleieren som har bevisbyrden. Det vises for øvrig til nærmere omtale av disse reglene i punkt 17.2.

13.3 Reglene i Sverige og Danmark

13.3.1 Sverige

På samme måte som i Norge, er det i den svenske husleielovgivningen ingen regler om protokollføring ved leie av bolig.

13.3.2 Danmark

I den danske lejeloven finnes det regler om protokollføring både ved leierens innflytting og utflytting. Det følger av lejeloven § 90 første ledd at utleiere som leier ut mer enn én bolig, plikter å avholde en befaring av boligen i forbindelse med leierens innflytting og utarbeide en innflyttingsrapport. Leieren skal innkalles til befaringen. Formålet med befaringen er å konstatere og dokumentere leieboligens tilstand ved overleveringen.6 Alt vesentlig i boligen skal konstateres på befaringen og registreres i rapporten. Utover dette stilles det ingen formelle krav til innholdet eller formen på rapporten. Fotodokumentasjon kan benyttes. Innflyttingsrapporten skal utleveres til leieren ved befaringen, eller senest to uker etter befaringen hvis leieren ikke deltok på befaringen eller ikke vil kvittere for mottakelse av rapporten, jf. § 90 annet ledd. Hvis utleieren ikke overholder kravene til utarbeidelse og utlevering av innflyttingsrapport, mister hen retten til å kreve istandsetting av boligen ved tilbakelevering av boligen, med mindre kravet skyldes skader som leieren er ansvarlig for, jf. § 90 tredje ledd.

Ved leierens utflytting skal befaringen avholdes senest to uker etter at utleieren er gjort kjent med at utflytting har funnet sted. Leieren skal som hovedregel innkalles til befaringen med minst en ukers varsel, jf. § 187 tredje ledd. Utleieren skal utarbeide en fraflyttingsrapport i forbindelse med befaringen og overlevere denne til leieren på befaringen, eller senest innen to uker etter befaringen hvis leieren ikke deltok på befaringen eller ikke vil kvittere for mottakelse av rapporten, jf. § 187 fjerde ledd. Hvis utleieren ikke overholder disse kravene, mister hen retten til å kreve istandsettelse av boligen, med mindre det er snakk om mangler som man først har kunnet oppdage etter mer enn to uker, det vil si skjulte mangler, jf. § 187 femte ledd, jf. annet ledd.

13.4 Dagens situasjon

Det finnes flere eksempler på at protokoll brukes, både blant næringsdrivende utleiere og småskalautleiere. Leieboerforeningen og Huseierne har laget en felles mal for overtakelsesprotokoll for småskalautleiere. Utleiemegleren, som stort sett representerer småskalautleiere, opplyser også at de bruker innflyttingsprotokoll med tekst og bilder i de leieforholdene de forvalter.

Bruk av overtakelsesprotokoll med bilder er også et av flere kriterier for større næringsdrivende aktører i bransjens forslag til ny merkeordning for utleiere, Boligmerket. Dette kan tyde på at næringsdrivende utleiere ønsker å bruke protokoller som et ledd i en profesjonalisering av utleiebransjen. Store næringsdrivende utleiere som Heimstaden og Selvaag Utleiebolig bruker allerede protokoll ved inn- og utflytting.

Samskipnadsrådet opplyser at flere studentsamskipnader benytter digitale inn- og utflyttingsprotokoller. De fleste kommuner dokumenterer rutinemessig leieboliger ved inn- og utflytting, som regel også med bilder.

En gjennomgang av et utvalg saker fra Husleietvistutvalget etterlater likevel et inntrykk av at det varierer om partene i fellesskap har ført protokoll i saker som behandles der. I en del saker framgår det at en av partene ensidig har ført protokoll eller tatt bilder av boligens tilstand.

Gjennomgående ser det ut til at de fleste protokoller inneholder opplysninger om målerstand for strøm og vann, samt en inventarliste for møbler og annet. Noen supplerer med bilder. Noen protokoller består kun av et enkelt skjema. Det varierer om leier skriver under på protokollen, eller om kun utleier godkjenner den. Plattformer som husleie.no og hybel.no tilbyr protokoll som en del av et elektronisk forvaltningssystem. I disse protokollene kan leier og utleier legge inn informasjon og bilder i protokollen før den signeres av begge parter. Disse systemene brukes både av større næringsdrivende aktører og småskalautleiere.

Til sammenlikning er overtakelsesprotokoll utbredt ved kjøp og salg av boliger, særlig når det skjer gjennom eiendomsmegler, men bruken er ikke lovpålagt. Ved overtakelse av en nyoppført bolig er det i boligoppføringsloven § 15 fjerde ledd en regel som oppfordrer til at det føres overtakelsesprotokoll.

13.5 Innspill til utvalget

Utvalget har mottatt flere innspill om bruken av protokoll ved inn- og utflytting. Det vises blant annet til to eksempler fra privatpersoner:

«Leiligheten/hybelen/enheten som leies ut må være besøkt og sjekket av utleier og leieboer når kontrakten begynner, og når kontrakten tar slutt. Det må skrives ned hvilke skader det er i enheten slik at de to delene kan sammenlikne før og etter.»

«Boligen må fotograferes før innflytt og være en del av kontrakten som en sikkerhet for begge partene. Samt sjekkliste for evt. ikke synlige feil/mangler før innflytt.»

Organisasjoner som Kontoret for Fri rettshjelp i Oslo kommune, Gatejuristnettverket, Norsk studentorganisasjon og Samskipnadsrådet har også gitt innspill om bruken av protokoll. Norsk studentorganisasjon mener det må innføres en plikt til å dokumentere leilighetens tilstand både ved inn- og utflytting med bilder/video i form av en «tilstandsprotokoll» som må signeres av både leieren og utleieren, og at det bør være et krav om at partene skal gjennomgå leiligheten. Kontoret for Fri rettshjelp i Oslo kommune og Gatejuristnettverket støtter også en lovfestet plikt til å føre protokoll. Samskipnadsrådet peker på behovet for å tillate digitale og fleksible løsninger, hvis utvalget anbefaler å lovfeste en plikt til å føre protokoll. Det vises til at inn- og utflyttingsvolumet hos studentsamskipnadene er konsentrert i noen begrensede perioder i løpet av året og at det kan medføre store kostnader hvis digitale og fleksible løsninger ikke kan benyttes. Samskipnadsrådet peker også på at det kan bli svært kostnadsdrivende og praktisk utfordrende hvis utleieren og leieren skal være til stede samtidig ved utfylling av protokollen.

13.6 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Inn- og utflyttingsprotokoll kan være et godt verktøy for å dempe konflikter. Slik dokumentasjon kan gjøre det enklere for partene å bli enige om hvordan boligen var ved innflytting og utflytting. Forutsetningen er imidlertid at protokollen er tilstrekkelig grundig slik at den gir et dekkende bilde av boligens tilstand og at protokollen er lik ved inn- og utflytting. En kortfattet innflyttingsprotokoll og en utfyllende utflyttingsprotokoll gir ikke nødvendigvis et godt grunnlag for dialog og konfliktløsning. En protokoll supplert med bilder eller video av boligens tilstand vil være god dokumentasjon og vil kunne ha sentral bevisverdi ved en eventuell tvist for domstolene. Når det først foreligger en tvist og domstolene må avgjøre den, vil bildebevis ha større verdi enn bare en ren tekstlig protokoll, som partene i større grad kan være uenige om.

Selve gjennomgangen gir partene mulighet til å dele kunnskap om boligen og kan bidra til å bygge en relasjon mellom leier og utleier, særlig ved oppstarten av leieforholdet. Denne kontakten mellom leier og utleier kan senke terskelen for videre dialog og samhandling om både forhold ved boligen og leieforholdet for øvrig. En felles gjennomgang og presentasjon av boligen kan også bidra til riktig bruk av boligen.

De fleste næringsdrivende utleiere går gjennom boligen sammen med leieren og dokumenterer boligens tilstand. Det kan være positivt om denne praksisen tas i bruk i større grad i resten av leiemarkedet også. Det kan bidra til økt profesjonalisering av leiemarkedet.

Samtidig kan det i en del tilfeller være utfordrende å føre protokoll og gjennomgå boligen på en tilfredsstillende måte. Det kan være tid- og ressurskrevende, særlig der omfanget av inn- og utflytting er stort i et begrenset tidsrom. I noen kommunale leieforhold, for eksempel i leieforhold med botilbud som tilrettelagte boliger for personer med alvorlige samtidige rus- og psykiske helseproblemer, kan det være praktiske utfordringer med å få til en tilfredsstillende gjennomgang av boligen. I situasjoner hvor det kan være utfordrende å gjennomgå boligen i fellesskap og føre protokoll, vil dokumentasjon av boligens tilstand utarbeidet av kun en av partene ofte ha betydelig bevisverdi.

13.7 Utvalgets tilrådning

Utvalget har vurdert ulike måter å regulere protokollføring på. Utvalget har også vurdert hva som bør være rettsvirkningene av brudd på en eventuell plikt til å føre protokoll.

Utvalget har vurdert om det er hensiktsmessig å lovfeste en plikt til å gjennomgå boligen i fellesskap og føre protokoll ved innflytting og utflytting. En pliktregel som utleieren må følge, vil antakelig ha sterkere oppdragende effekt og i større grad føre til økt bruk av protokoll. Samtidig kan det være tidkrevende å inspisere og dokumentere boligens tilstand. Det kan også medføre noen kostnader med å opprette formell protokoll, særlig for dem som ikke allerede bruker protokoll. I enkelte leieforhold kan det også være lite hensiktsmessig med protokollplikt, for eksempel der utleieren leier ut del av boligen sin til nær familie. Det kan også oppleves som et paradoks at partene pålegges å føre protokoll når selve leieavtalen kan inngås muntlig, jf. § 1-4.

Utvalget har også vurdert om det er hensiktsmessig med en regel som innebærer at hver av partene kan kreve at det føres protokoll. En slik regel tar hensyn til at noen utleiere og leiere kanskje ikke vil føre protokoll av ulike grunner. Samtidig kan det være utfordrende å regulere rettsvirkningene av brudd på en slik regel. Det kan være grunn til å ha ulike rettsvirkninger avhengig av hva brudd på en slik regel skyldes. Det kan være forskjell på at en part nekter eller unnlater å føre protokoll og at partene ikke blir enige om hva innholdet i protokollen skal være. Det kan også oppstå uenighet eller tvil om hvem av partene som er skyld i at regelen er brutt.

Dersom det lovfestes en plikt til å føre protokoll eller partene gis rett til å kreve protokoll, må det vurderes nærmere hvilke rettsvirkninger det skal ha at protokoll ikke blir ført. En mulig rettsvirkning kan være at utleieren eller den parten som nekter å føre protokoll, mister adgangen til å kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring senere. Det er grunn til å tro at en slik rettsvirkning vil ha klart oppdragende effekt på utleier. Samtidig kan det i en del tilfeller være en uforholdsmessig stor konsekvens. Det kan medføre store kostnader for utleieren når boligen leveres tilbake. Med en regel som gir partene rett til å kreve protokoll og der leieren bryter en slik regel, vil det være en stor ulempe for leieren hvis hen ikke får fremmet misligholdssanksjoner mot utleieren for mangler ved boligen.

En annen mulig rettsvirkning kan være at utleieren eller den parten som nekter eller ikke medvirker til å føre protokoll, tillegges bevisbyrden ved vurdering av kravet som fremmes. Dette vil også være et insentiv for å føre protokoll. En slik rettsvirkning kan imidlertid gi dårlig regelsystematikk, være utfordrende å praktisere og gi urimelige utslag.

Utvalget har også vurdert om det er hensiktsmessig å innføre en bestemmelse som oppfordrer partene til å gjennomgå boligen og føre protokoll ved leierens innflytting og utflytting, inspirert av boligoppføringsloven § 15 fjerde ledd. Bestemmelsen knytter ikke rettsvirkninger til manglende protokollføring. En liknende bestemmelse ved leie av bolig kan ha bevisstgjørende og oppdragende effekt på både utleieren og leieren. Det synliggjør protokoll som et nyttig verktøy som kan ha stor bevisverdi, særlig hvis protokollen suppleres med bilder eller video. En felles gjennomgang av boligen og føring av protokoll kan forebygge misforståelser mellom partene og virke konfliktdempende. På den andre siden er det usikkert i hvilken grad en lovfestet oppfordring fører til økt bruk av protokoll hos de aktørene som i dag ikke bruker protokoll.

Utvalget mener at både en eventuell lovfestet plikt til å føre protokoll og en eventuell regel som gir hver av partene rett til å kreve protokoll, er uhensiktsmessig. Det er flere utfordringer med de aktuelle rettsvirkningene av unnlatt protokollføring, og de kan ramme begge parter på en urimelig belastende måte. Utvalget ser også praktiske og ressursmessige utfordringer med å lovregulere dette på en absolutt måte. På denne bakgrunn mener utvalget at det er mest hensiktsmessig å innføre bestemmelser som oppfordrer partene til å gjennomgå boligen sammen og føre protokoll ved leierens innflytting og utflytting i kapitlene om overlevering av boligen og tilbakelevering av boligen. Det synliggjør protokoll som et nyttig verktøy som kan ha stor bevisverdi, samtidig som at det tar høyde for at protokollføring ikke nødvendigvis vil være praktisk i alle leieforhold.

Utvalget tilrår dermed en bestemmelse i lovutkastets § 2-2 som fastsetter at partene ved overleveringen bør gjennomgå boligen sammen og anmerke boligens tilstand i en innflyttingsprotokoll eller på annen egnet måte. Dokumentasjonen bør underskrives av begge parter. Utvalget tilrår en tilsvarende bestemmelse i lovutkastets § 12-2 som fastsetter at partene ved tilbakelevering av boligen sammen bør gjennomgå boligen og anmerke boligens tilstand i en utflyttingsprotokoll. Tilsvarende bør dokumentasjonen underskrives av begge parter.

13.8 Mulige effekter av tilrådningene

Dersom flere leiere og utleiere i fellesskap gjennomgår boligen og fører protokoll, vil det virke konfliktdempende, noe som i neste omgang vil være prosessdempende. Når Husleietvistutvalget skal avgjøre tvister, er det tidsbesparende dersom det foreligger dokumentasjon av boligens tilstand ved innflytting og utflytting, særlig når det er enighet mellom partene om dokumentasjonen og når den inneholder bilder. En oppfordring til å føre protokoll vil høyst sannsynlig ha mindre effekt enn en plikt med rettsvirkninger for partene. Utvalget mener likevel at begge parter har så stor interesse av å gjennomgå boligen i fellesskap og føre protokoll at effekten av en oppfordring kan være stor.

Å opprette formell protokoll kan medføre noen kostnader, hovedsakelig i form av ressursbruk. Merkostnaden er likevel begrenset.

14 Krav til boligen

14.1 Innledning

Utvalgets mandat trekker fram at leiere har dårligere boforhold enn eiere, og ber utvalget vurdere om det er behov for å endre hvilke krav husleieloven stiller til leieboliger. Herunder skal utvalget vurdere om husleieloven bør ha en kobling til offentligrettslige krav.

I dette kapittelet drøfter utvalget hvilke krav som skal stilles til boligens tilstand idet leieren overtar den. Alle bestemmelsene om krav til boligen og mangler i husleielovens kapittel 2 er behandlet, bortsett fra § 2-16 om rettsmangler. Kapittelet omtaler også de offentligrettslige kravene som stilles til en leiebolig, og forholdet mellom disse kravene og husleielovens krav.

Selv om boligen er i god stand ved overlevering, kan det oppstå skader, mangler eller vedlikeholdsbehov underveis i leieforholdet. Reglene om partenes plikt til å vedlikeholde boligen i leietiden omtales i kapittel 16.

14.2 Gjeldende rett

Husleieloven kapittel 2 regulerer hvilken tilstand boligen skal være i når den overleveres til leieren. Hvis boligen ikke oppfyller kravene i kapittelet, har boligen en mangel. Leieren kan da reklamere og gjøre gjeldende sanksjoner overfor utleieren, for eksempel kreve retting eller prisavslag. Sanksjonene omtales nærmere i kapittel 18.

14.2.1 Generelle krav til boligens tilstand

Partene har stor frihet til å avtale hvilken tilstand boligen skal være i når leieren overtar boligen. Lovens utgangspunkt er at leieboligen ved overlevering skal være i samsvar med de kravene som følger av leieavtalen, jf. § 2-2 første ledd første punktum. Hvis partene ikke har avtalt noe annet, skal boligen med tilbehør være «ryddet, rengjort og i vanlig god stand», jf. annet punktum. I vurderingen av om boligen er i «vanlig god stand», skal det ses hen til boligens alder, beliggenhet, leiens størrelse med mer.7

Det følger av § 2-2 annet ledd at boligen også skal passe til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til. I tillegg skal boligen passe til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke den til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Avtalefriheten i § 2-2 betyr at det kan avtales at boligen skal være i dårligere stand enn hva en vanligvis kan forvente. Utleieren kan ta konkrete forbehold i avtalen, slik som at en peis ikke fungerer, eller at det er fukt i kjelleren. Motsatt er konkrete lovnader i avtalen også bindende, slik som at boligen leies ut med nyrenovert bad, at den leveres med nytt kjøleskap, internett og liknende. Utleieren har også adgang til å ta alminnelige forbehold om boligens tilstand ved å leie den ut «som den er». Dette betyr at utleieren fraskriver seg ansvar for feil og mangler ved boligen. Det er likevel en grense for hva leieren må akseptere selv om et slikt forbehold er tatt, se nærmere om dette under punkt 14.2.3

14.2.2 Utleierens opplysningsplikt

Det følger av § 2-3 at boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Etter § 2-4 har boligen dessuten en mangel hvis leieren ikke har fått opplysninger om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Til sammen gir paragrafene utleier en plikt til å gi relevante opplysninger om kjente forhold ved boligen, og stiller krav om at de opplysningene som gis skal være korrekte. Overtredelser av disse bestemmelsene kan sanksjoneres hvis opplysningssvikten kan antas å ha virket inn på avtalen.

Både §§ 2-3 og 2-4 er ufravikelige i boligleieforhold. Utleieren kan altså ikke fraskrive seg ansvar for uriktige eller tilbakeholdte opplysninger.

14.2.3 Boliger som leies ut «som de er»

Partene kan avtale at boligen leies ut «som den er». Dette betyr i utgangspunktet at leieren overtar boligen i den stand den er, og begrenser leierens mulighet til å holde utleieren ansvarlig for feil og mangler.

Det følger av § 2-5 at selv om boligen er leid ut «som den er», kan utleier likevel holdes ansvarlig ved brudd på opplysningsplikten etter §§ 2-3 og 2-4. Det samme gjelder hvis boligen er i «vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers». I vurderingen av om boligen er i «vesentlig dårligere stand», gir forarbeidene anvisning på en helhetsvurdering av hva leieren hadde grunn til å regne med, og at det viktigste momentet gjerne vil være leiens størrelse. At bestemmelsen viser til at «forholdene ellers» må tas i betraktning, henviser til en bred skjønnsmessig vurdering. Om avviket er vesentlig, bedømmes objektivt – det kreves ikke at utleieren har opptrådt klanderverdig.8

Det er forholdsvis lite rettspraksis om hva som skal til for at boligen er i «vesentlig dårligere stand» i husleieretten. I avhendingsretten har Høyesterett uttalt at regelen er et sikkerhetsnett som skal beskytte mot «åpenbare misforhold» mellom eiendommens tilstand og kjøperens berettigede forventninger.9

14.2.4 Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

Husleieloven § 2-17 fastsetter at «bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov». Regelen gjelder når generelle bestemmelser eller enkeltvedtak fastsetter innskrenkninger i bruken av det aktuelle husrommet. Dette omfatter innskrenkninger satt gjennom både formell lov, landsdekkende og regional forskrift, kommunale vedtekter eller planer, samt enkeltvedtak truffet av organ for stat, fylkeskommune eller kommune.10 Kravet om at den avtalte bruk må hindres, innebærer at lovlig bruk innskrenkes i forhold til det som er avtalt. Det er ikke nødvendig at bestemmelsene eller vedtaket hindrer bruken totalt.11 Manglende ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller manglende godkjenning av det utleide arealet til beboelsesformål er eksempler på forhold som normalt vil omfattes av § 2-17.12

At «reglene om mangler gjelder tilsvarende», innebærer at offentligrettslige rådighetsbegrensninger skal betraktes på linje med fysiske mangler, slik at utleieren har risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det formål som er avtalt.13 Sanksjonene i lovens kapittel 2 kan dermed gjøres gjeldende på samme måte som ved mangler. Etter sin ordlyd innebærer § 2-17 at også de reglene om mangler som begrenser utleiers mangelsansvar gjelder ved offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger. For eksempel kan dermed et krav tapes hvis reklamasjonsfristen i § 2-8 oversittes, eller om leieren er kjent med rådighetsinnskrenkningen før avtaleinngåelse, jf. § 2-6. Hvis boligen leies ut «som den er», vil en rådighetsbegrensning bare være en mangel hvis forholdet innebærer at boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva leieren kunne regne med, eller hvis utleier har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om forholdet, jf. § 2-5.14

14.2.5 Forutsetninger for å kunne gjøre krav gjeldende

Paragraf § 2-6 slår fast at leieren ikke kan gjøre gjeldende mangler hen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Leieren har ingen plikt til å undersøke boligen før avtalen inngås, men hvis dette er gjort, kan forhold som burde vært oppdaget ved undersøkelsen ikke gjøres gjeldende som mangler. Det samme gjelder hvis utleieren oppfordret leieren til å undersøke boligen, men leieren uten rimelig grunn unnlot å gjøre det. Hvis utleieren har holdt tilbake negative opplysninger om boligen, går likevel ikke utleieren fri for ansvar selv om forholdet kunne ha vært oppdaget ved en undersøkelse. Dette framgår av bestemmelsens tredje ledd, som sier at § 2-6 ikke gjør innskrenkninger i § 2-4.

Det er bare mangler som var til stede på tidspunktet for overleveringen, som utleieren er ansvarlig for etter mangelsreglene i kapittel 2, jf. § 2-7. Det kreves ikke at manglene oppdages ved overleveringen. Selv om leieren først oppdager en mangel en tid etter innflytting, kan mangelen gjøres gjeldende så lenge leieren reklamerer innen rimelig etter hen burde ha oppdaget den. Se nærmere i punkt 18.2.2.

14.2.6 Forholdet mellom husleieloven og offentligrettslige krav

Spørsmålet om boligen har en mangel i forholdet mellom leier og utleier avgjøres av leieavtalen og husleielovens bestemmelser. Det er ingen regel i husleieloven som sier at brudd på offentligrettslige krav generelt er en mangel. Hvis offentligrettslige krav hindrer bruken av boligen, følger det som nevnt av § 2-17 at lovens bestemmelser om mangler gjelder. Det finnes derimot ikke en slik kobling til offentligrettslige krav som ikke hindrer bruken.

Selv om brudd på offentligrettslige krav i utgangspunktet ikke er en mangel etter husleieloven, kan de offentligrettslige kravene likevel spille en rolle i mangelsvurderingen. Hvis brudd på offentligrettslige krav gjør at boligen avviker fra avtalt eller «vanlig god stand», vil boligen ha en mangel etter § 2-2. At boligen skal være i samsvar med hva som kan ventes av sammenliknbare boliger, vil vanligvis innebære at leieren har en berettiget forventning om at de offentligrettslige kravene som gjelder for eiendommer av samme karakter og alder er oppfylt, med mindre annet er avtalt.15 Dette må imidlertid vurderes konkret i lys av omstendighetene i hver sak. Til illustrasjon uttalte lagmannsretten følgende i LA-2019-90715 i forbindelse med spørsmålet om brudd på regler om brannsikringstiltak etter brann- og eksplosjonsvernloven utgjorde en mangel ved et utleid næringsbygg: «Hvorvidt utleieobjektet tilfredsstiller offentligrettslige regler og påbud er åpenbart et element av betydning ved vurderingen av begrepet «vanlig god stand». Det er likevel ikke slik at ethvert avvik innebærer at leieobjektet ikke er i «vanlig god stand».

I leieavtaler med «som den er»-klausuler vil brudd på offentligrettslige krav utgjøre en mangel i leieforholdet bare hvis utleieren har brutt opplysningsplikten sin etter §§ 2-3 og 2-4, eller om bruddet gjør at boligen er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan forvente, jf. § 2-5.16 Terskelen er altså høyere for at brudd på et offentligrettslig krav utgjør en mangel i disse tilfellene. Grove brudd på offentligrettslige krav, slik som brudd på brannforskrifter, krav til elektrisk anlegg og liknende, vil antakelig ofte anses som mangler selv med en «som den er»-klausul i avtalen. Det samme gjelder hvis mindre alvorlige avvik samlet sett gjør at boligen er vesentlig dårligere enn hva som normalt kan forventes.17

14.2.7 Offentligrettslige krav som stilles til en leiebolig

De fleste offentligrettslige regler om hvilke egenskaper en bolig skal ha, gjelder for alle boliger uavhengig av om disse skal brukes til utleie eller ikke. Enkelte særregler for leieboliger finnes likevel, slik som krav om energiattest og tiltaksplikt ved for høye radonnivåer. Her gis en overordnet oversikt over offentligrettslige krav som stilles til boliger i dag. Oversikten er ikke uttømmende.

Plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift

Før en bolig bygges, må det sendes søknad til kommunen, og kommunen må ha gitt tillatelse til tiltaket, jf. plan- og bygningsloven § 20-2. Boligen skal oppføres i tråd med tekniske krav til sikkerhet, helse, miljø, energi og bærekraftighet, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas, jf. § 29-5. Nærmere føringer for byggemåten følger av den byggtekniske forskriften som gjelder på søknadstidspunktet. Boliger oppført etter 1. juli 2017 skal innfri kravene i forskriften fra 2017 (TEK17). Forskriften stiller en rekke krav til bygget. Blant annet stilles det krav til romhøyde, bad, bod og ulike bygningsdeler som dør, trapp, rekkverk. Det er også regler om inneklima og helsevern, slik som luftkvalitet, lyd, dagslys og fuktsikring, og maksimalverdier for radon. Brannsikkerhet og rømningsveier er ytterligere eksempler på krav som følger av TEK17.

Boligen kan tas i bruk når kommunen har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette utstedes etter at det er sendt inn sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse, jf. plan- og bygningsloven § 21-10.

Plan- og bygningsloven krever ikke at boligen oppgraderes i tråd med forskriftsendringer som kommer etter at boligen er bygget. Hvorvidt en bolig er i tråd med bygningsregelverket, vurderes ut fra de normene som gjaldt på byggetiden. Gjøres det større endringer i boligen, eller hvis bruken av boligen forandres, kan dette utløse søknadsplikt. Ved slike tiltak må de bygningsmessige kravene som gjelder på søknadstidspunktet oppfylles for de relevante delene av bygningen, jf. plan- og bygningsloven kapittel 29 og § 31-2.

Plan- og bygningsloven stiller få krav til eksisterende bygg som brukes som forutsatt, og som det ikke gjøres endringer i. Lovens § 31-1 pålegger imidlertid eieren å holde eksisterende bygg i forsvarlig stand, «slik at det ikke oppstår vesentlig ulempe eller fare for skade på personer, eiendom eller miljø». Regelen pålegger den ansvarlige å opprettholde en minimumsstandard. Som eksempel på forhold som må unngås, nevner forarbeidene manglende vedlikehold av et byggverk som virker skjemmende eller hindrer andre i å utvikle sin eiendom på ønsket måte, eller at det er en løs bygningsdel som kan falle ned og gjøre skade.18

Brann- og eksplosjonsvernloven og forskrift om brannforebygging

Brann- og eksplosjonsvernloven § 6 pålegger eiere av et bygg å sikre både nye og eksisterende boliger mot brannfare. I dette ligger blant annet at eldre bygg skal oppgraderes slik at sikkerhetsnivået svarer til nivået som framkommer i bygningsforskrift fra 1984 eller senere byggeregler, jf. forskrift om brannforebygging § 8. Denne oppgraderingsplikten gjelder imidlertid bare så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Ellers stiller § 7 i forskriften blant annet krav om at bygg skal ha brannalarmanlegg eller røykvarslere og slokkeutstyr, og at dette kontrolleres, funksjonstestes og vedlikeholdes.

Strålevernloven og strålevernforskriften

Strålevernloven har til formål å forebygge skadelige virkninger av stråling på menneskers helse, jf. § 1. Strålevernforskriften er fastsatt med hjemmel i denne loven. Ifølge forskriftens § 6 skal det iverksettes radonreduserende tiltak i boliger hvor eieren ikke bor eller oppholder seg hvis radonnivået overstiger 100 Bq/m3. Samme bestemmelse fastslår at radonnivået ikke skal overstige grenseverdien på 200 Bq/m3.

El-tilsynsloven og forskrift om elektriske lavspenningsanlegg

El-tilsynsloven § 2 første ledd slår fast at elektriske anlegg skal prosjekteres, utføres, drives, vedlikeholdes og kontrolleres slik at de ikke frambyr fare for liv, helse og materielle verdier. Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg stiller nærmere krav til hvordan elektriske anlegg i boliger skal installeres og vedlikeholdes. Forskriften pålegger blant annet både eier og bruker å sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold slik at det elektriske anlegget tilfredsstiller nærmere angitte sikkerhetskrav, jf. § 9.

Energimerkeforskriften

Energimerkeforskriften er fastsatt med hjemmel i energiloven. Forskriften fastslår at eieren skal legge fram energiattest for leieren før avtale om utleie av bolig blir inngått, jf. § 6 første ledd. Dersom utleie av boligen markedsføres, skal energiattesten være en del av denne markedsføringen, jf. § 6 tredje ledd.

Folkehelseloven med tilhørende forskrifter

Folkehelselovens formål er å bidra til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelsen, jf. § 1. Lovens kapittel 3 om miljørettet helsevern gjelder for både privat og offentlig eid eiendom når forhold ved disse direkte eller indirekte kan ha innvirkning på helsen, jf. § 2 annet ledd.

Forskrift om miljørettet helsevern er fastsatt med hjemmel i folkehelseloven. Forskriftens § 7 stiller krav om at eiendommer skal bygges og drives på en helsemessig tilfredsstillende måte, slik at de ikke medfører fare for helseskade eller helsemessig ulempe. Selv om forskriften i § 2 annet ledd avgrenser sitt virkeområde til ikke å gjelde miljømessige forhold som oppstår i boliger, omfatter kravene likevel forhold i leieboliger som ikke skyldes hvordan leieren selv har innrettet sin levemåte på. Dette innebærer at det vil utgjøre et brudd på forskriften hvis forhold i boligen medfører helserisiko og hygienisk ulempe når dette ikke er forårsaket av leieren, slik som fukt- eller radonproblemer, samt manglende utbedring og vedlikehold som skyldes utleiers handlinger eller unnlatelser.19

Forskrift om skadedyrbekjempelse er også fastsatt med hjemmel i folkehelseloven. Forskriftens §§ 2-1 og 2-2 pålegger eier eller bruker av en bygning å forebygge, oppdage og utrydde skadedyr.

Krav som følger av enkeltvedtak

I tillegg til krav som følger av generelle lov- og forskriftsbestemmelser, vil begrepet «offentligrettslige krav» også omfatte krav stilt i enkeltvedtak som gjelder den aktuelle boligen, for eksempel krav stilt i medhold av plan- og bygningsloven.

14.3 Reglene i Sverige og Danmark

14.3.1 Sverige

Utgangspunktet i hyreslagen § 9 er at boligen ved overtakelsen skal være fullt brukbar til det avtalte formålet, basert på den allmenne oppfatningen på stedet. Det er lov å avtale at boligen skal være i bedre stand enn dette. Dårligere tilstand kan bare avtales ved leie av bolig hvis dette lovlig er inntatt som forhandlingsklausul i forbindelse med kollektiv leieforhandling.

At boligen skal være «fullt brukbar», er å anse som et minstekrav i avtalen mellom leieren og utleieren i boligleieforhold. I begrepet ligger ikke bare at de tekniske anordningene i boligen skal fungere, men også at tapet, maling og liknende skal være vedlikeholdt.20 Leieboligen kan ikke leies ut «som den er».21

Hyreslagen angir direkte hvilke sanksjoner som kan gjøres gjeldende for de ulike kategoriene av avvik fra fullt brukbar eller avtalt stand. De ulike mangelskategoriene oppsummeres her. Sanksjonene omtales i punkt 18.3.1.

Ifølge hyreslagen § 10 første ledd kan leieren gjøre sanksjoner gjeldende hvis boligen før overtakelse blir så ødelagt at den ikke kan brukes til det avtalte formålet. Får boligen mindre alvorlige feil eller mangler enn dette før overleveringen, er utleieren ansvarlig etter § 11. Mangler som gjør at boligen ikke er «fullt brukbar» i henhold til § 9, eller innfrir ytterligere krav som er avtalt, er utleieren ansvarlig for.22

Utleier er også ansvarlig hvis myndighetene på grunn av leilighetens beskaffenhet før overleveringen forbyr bruken av boligen til det avtalte formålet, jf. § 10 annet ledd. Sistnevnte omfatter blant annet at det ikke er utstedt «slutbesked» eller «interimistisk slutbesked» i henhold til plan- og bygningslovgivningen,23 som antas å svare til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i norsk kontekst. En beslutning fra myndighetene som innebærer at deler av boligen ikke kan brukes på grunn av boligens beskaffenhet, kan utleieren også stilles til ansvar for, jf. § 12. Dette gjelder for eksempel om ett rom i boligen ikke kan benyttes, eller om bruken av boligen på annen måte innskrenkes.24

Videre pålegges utleieren ansvar hvis boligen ikke er ferdigstilt før overleveringen i § 13, eller om tidligere beboere ennå ikke har flyttet ut, jf. § 14. Det samme gjelder om det er skadedyr i boligen etter § 17, eller om leierens bruksrett innskrenkes som følge av en konkurrerende rettighet, jf. § 18.

Hyreslagen angir også en «laveste godtakbar standard» en leiebolig kan ha i § 18a. Oppfyller ikke boligen denne standarden, kan leieren be hyresnämnden om å gi utleieren pålegg om å oppruste boligen. For å oppfylle denne standarden må boligen både ved innflytning og i leietiden ha kontinuerlig oppvarming samt varmt og kaldt vann. Toalett og vaskeanordning må være i orden, og det må finnes avløp for spillvann. Det må være strøm til et normalt husholdningsforbruk, og dessuten matlagningsmuligheter i form av komfyr, kjøleskap, vask, oppbevaring og avlastningsoverflater. Videre kreves det at det er tilrettelagt for husholdningsvask på eller i nærheten av eiendommen, og tilgang til lagringsplass. Til slutt fastslås det at boligen ikke kan ha mangler knyttet til boligens bæreevne, brannsikkerhet eller sanitære forhold som ikke med rimelighet kan aksepteres.

14.3.2 Danmark

Den danske lejeloven fastslår i § 89 at boligen ved overleveringen skal være i god og forsvarlig stand. Den skal dessuten være rengjort, rutene skal være hele, og alle utvendige dører skal ha brukelige låser med tilhørende nøkler. Det framgår motsetningsvis av § 93 at partene kan fravike § 89 til ugunst for leieren i avtale.

Paragrafene 95 og 98–100 i lejeloven handler om mangler ved boligen, og er ufravikelig til skade for leieren, jf. § 101. Paragraf 95 angir at boligen både ved overlevering og under leieforholdet skal være i den stand leieren kan kreve etter rettsforholdet mellom leieren og utleieren. Hvilken tilstand leieren kan kreve, beror på alminnelig avtalerettslige prinsipper for tolkning av leieavtalen, med utgangspunkt i den generelle regelen i § 89, eventuelt supplert av andre regler i lejeloven.25

Reglene om retts- og rådighetsmangler framgår av §§ 99 og 100. Paragraf 99 omhandler bruk av leieboligen i strid med lov, forskrift, servitutt eller andre liknende rettigheter over eiendommen. Leieren kan gjøre sanksjoner gjeldende ved slike rettslige mangler i henhold til bestemmelsens første ledd.26 I annet ledd gjøres det imidlertid unntak fra dette hvis leieren visste at bruken av boligen var rettsstridig, eller hvis leierens uvitenhet om dette er grovt uaktsom. Heller ikke kan sanksjoner gjøres gjeldende hvis det rettsstridige forholdet ikke har medført noen innskrenkning i leieren bruksrett og utleieren etter oppfordring straks bringer forholdet i orden. Ifølge § 100 kan sanksjoner også gjøres gjeldende hvis leieforholdet må opphøre førtidig på grunn av andre rettigheter som påhviler eiendommen, eller hvis det offentlige ilegger bruksforbud.

14.4 Dagens situasjon

Undersøkelser viser at leiere generelt har dårligere boforhold enn eiere, noe som beskrives nærmere i punkt 5.6.27 Mange leieboliger er kjellerleiligheter, og disse er særlig utsatt for fukt og råte. Utvalget ser også at økt «hyblifisering» er et problem når hyblene har lav kvalitet.

Boligens tilstand er viktig for den som bor der. En gjennomgang av nasjonal og internasjonal forskning på boligens velferdsutfall, viser at boligens fysiske kvalitet kan påvirke helse- arbeidsmarkedsutfall og barns utdanning. Det er også påvist at renovering som forbedrer boligens fysiske kvalitet, fører til bedre helse blant personer med påviste helseproblemer, særlig luftveisproblemer. Enkelte studier viser dessuten at det er sammenheng mellom boligens fysiske kvalitet og helse, noe som særlig er viktig for barn.28

Enkelte feil ved boligen er ukjent for leieren ved innflytting fordi det ikke er opplyst om feilene, og fordi de heller ikke er synlige ved visning. Fukt, mugg eller dårlig isolasjon er eksempler på forhold som gjerne viser seg først etter leieren har bodd i boligen en tid. Andre feil, for eksempel knuste vinduer og avrevne dørhåndtak, er synlige og mulig å oppdage før avtalen inngås. Har ikke leieren mulighet til å gå på visning, kan synlige feil likevel komme som en overraskelse. For eksempel kan dette gjelde studenter som skal flytte fra andre kanter i landet. I en del tilfeller leieren er kjent med feil ved boligen, kan press i markedet gjøre at leiere takker ja til boligen likevel, i mangel av andre alternativer. Dette kan særlig gjelde for de som er avhengig av å bo i et visst område, slik som barnefamilier som ønsker å bli boende i samme skolekrets.

Andelen saker i Husleietvistutvalget som gjelder boligens tilstand ved overlevering, er forholdsvis lav. Flere tvister dreier seg om vedlikehold. Tallene gir imidlertid neppe et dekkende bilde av i hvilken grad boliger har mangler ved overleveringen, siden mange leiere ikke bringer saken inn for Husleietvistutvalget.29 Dette kan skyldes at utleieren ordner opp i klager, at leieren ikke bringer en uløst klagesak videre, eller at leieren unngår å ta saken opp med utleieren i det hele tatt. I den grad leiere avfinner seg med skader, kan dette være fordi skaden var opplyst om og dermed en del av avtalen, eller at boligen er leid ut «som den er», slik at leieren ikke ser det hensiktsmessig å klage fordi hen anser sannsynligheten for å nå fram som lav. Et skjevt maktforhold kan også være en medvirkende årsak til at leieren vegrer seg for å klage. Se nærmere omtale av slike hindre for å gjøre sanksjoner gjeldende i punkt 18.4.

14.4.1 Innspill til utvalget

Innspill til utvalget bidrar til å belyse situasjonen for de leierne som mener at boligen har dårlig kvalitet. Eksempler som går igjen i innspillene, er mugg, vannskader, dårlig brannsikkerhet, manglende godkjenning av boligen og manglende avtrekk og isolering. De samme temaene er gjengangere blant henvendelsene til Leieboerforeningen om mangler, som særlig handler om muggskader, skadedyr og fuktskader.30 Her er tre eksempler som er spilt inn på utvalgets nettsider:

«Det kanskje viktigste en ny lov burde ta hensyn til, er trygge hjem. Jeg har selv bodd i leiebolig der det vokste svart mugg i vegger, og muligheter for å fikse det er få.»

«Noen studenter har alle ovner på maks, men overstiger ikke 17 grader i hjemmet sitt, samtidig som husveggen kjennes varm utenfra. Noen opplever frosne rør på vinteren, på grunn av mangel på isolasjon, og må la ovnene stå på maks selv i feriene for å ikke bli gjort økonomisk ansvarlig for sprengte rør.»

«Har selv bodd på et sted der en treroms hadde blitt gjort om til seksroms. Rommene var bittesmå og svært lite lydtette, stua hadde ikke noe vindu osv.»

14.5 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Utvalget ser det som viktig at alle har et trygt og godt sted å bo. Mange leieboliger rundt omkring i landet er gode hjem. En del leieboliger er imidlertid gamle og dårlig vedlikeholdt. I utgangspunktet skal offentligrettslige krav til boliger sette grenser for hvilke boliger som kan bebos, men utvalget erfarer at det også leies ut boliger i dag som er i så dårlig forfatning at de ikke burde ha vært leid ut. Kommunene har liten kapasitet til å følge opp med offentlig tilsyn. Samtidig gjør press i leiemarkedet at leiere har liten forhandlingsmakt når de skal inngå en ny leieavtale.

14.5.1 Avtalefrihet om boligens tilstand

Utvalget mener avtalefriheten som grunnleggende prinsipp i kontraktsretten er viktig. Samtidig er det særtrekk ved boligleie som gjør den utstrakte avtalefriheten mindre egnet ved boligleieavtaler sammenliknet med andre kontraktstyper:

• En presset markedssituasjon og få valgmuligheter gjør at leiere ofte ikke har reell mulighet til å forhandle om kontraktsvilkår eller velge bort boligen – markedet korrigerer ikke ubalanserte kontrakter.

• Større etterspørsel enn tilbud kan åpne for useriøse aktører som tilbyr dårlige boliger.

• Handelsvaren i en leiekontrakt er bruksretten til et hjem, for kortere eller lengre tid. En dårlig bolig kan få negative følger for leierens helse og livskvalitet, særlig hvis det bor barn i disse boligene.

• Leiere er sjelden i posisjon til å oppgradere dårlige boliger selv, i motsetning til boliger som selges hvor kjøperen ofte har større økonomiske og juridiske muligheter til å forbedre boligen og dermed vinner økt boligverdi i tillegg til bedre bokvalitet.

I lys av dette ser utvalget at den utstrakte avtalefriheten knyttet til boligens tilstand kan være uheldig. Selv om generelle bestemmelser i avtaleloven kan komme leieren til unnsetning hvis boligens tilstand er så dårlig at avtalen anses urimelig, er dette neppe særlig kjent for leierne.

Når det gjelder «som den er»-klausuler, erfarer utvalget at bruken av disse medfører at leieren får mindre informasjon om boligen før avtalen inngås. Slike generelle ansvarsfraskrivelser gir lite insentiv for utleieren til å undersøke boligen før den leies ut, og dermed reduseres sjansen for at feil oppdages og kan rettes eller opplyses om. Lite informasjon om boligen gir leierne dårligere forhandlingsposisjon før avtaleinngåelsen, og gjør at leieren kan møte negative overraskelser etter overleveringen. Ettersom terskelen for at en feil utgjør en mangel i lovens forstand når boligen er leid ut «som den er», er høyere enn ellers, må leieren leve med en del skjulte feil ved boligen som ellers ville ha vært en mangel.

Et generelt problem i husleieretten er at partene ikke alltid kjenner egne rettigheter og plikter. «Som den er»-klausuler er en del av dette bildet. Utvalget erfarer at mange leiere ikke forstår hva slike alminnelige forbehold innebærer. Klausulene kan også komplisere mangelsvurderingen ved at en leier må sannsynliggjøre opplysningssvikt hos utleieren for å vinne fram med klager om mangler som ikke når opp til vesentlighetsterskelen. Dette kan virke konfliktskapende, og er særlig uheldig i en langvarig relasjon, som partene i en leieavtale skal ha. Utvalget har også sett enkelte eksempler på utleiere som har en oppfatning av at «som den er»-klausuler alltid fritar dem fra ansvar.

Generelle forbehold kan ha en nyttig funksjon for utleierne ved å bidra til fleksibilitet og forutsigbarhet. At utleieren har mulighet til å fraskrive seg ansvar for ikke-vesentlige, skjulte mangler, kan oppleves særlig gunstig for de utleierne som bor langt unna og har begrenset mulighet til å følge opp før leieforholdet starter og underveis i leieperioden. Det kan også være gunstig for en utleier som i en midlertidig fase leier ut en tom, eldre bolig hen har andre planer for på sikt, fordi en bekjent eller en flyktning har et akutt boligbehov. Terskelen for slik spontan utleie kan være høyere hvis det ikke er rom i loven for generelle ansvarsfraskrivelser.

14.5.2 Generelle krav til boligens tilstand

Er ikke annet avtalt, skal boligen ved overlevering være i «vanlig god stand» og passe til boformål. Fordelen med at loven benytter begrepet «vanlig god stand» om boligens tilstand, er at uttrykket er såpass generelt utformet at det fanger opp ulike typer boliger og ulike typer av feil. Ulempen er at begrepet kan være uklart for leseren av loven, det kan innby til subjektive vurderinger og oppleves lite forutsigbart. At boligen skal passe til de formål den vanligvis brukes til, supplerer det generelle mangelsbegrepet, men har begrenset selvstendig betydning i boligleieforhold.

Ved utformingen av dagens lovtekst var det forrige husleielovutvalget tydelig på at leieavtalen var bestemmende for hvilke krav leieren kan stille til boligen. Dagens generelle regler om boligens tilstand ble foreslått med tanke på de tilfellene der avtalen var taus. Formålet var imidlertid bare å klargjøre mangelsbegrepet på visse sentrale punkter, og var ikke ment å være uttømmende. Forarbeidene skriver i tilknytning til det generelle mangelsbegrepet at «[h]va som er vanlig god stand vil ofte gi opphav til tvilsspørsmål fordi husrommene innbyrdes er så ulike».31 At loven er skrevet både med tanke på boliger og lokaler, gjør dette ekstra tydelig. Dagens husleielovutvalg ser at synspunktet også gjelder for ulike boliger. Hva som er «vanlig god stand», vurderes for eksempel ulikt hvis det er snakk om en eldre bolig med enkel standard, sammenliknet med en nyoppført bolig.

Det følger av forarbeidene at ved tolkningen av hva som er «vanlig god stand» må en i praksis i stor utstrekning falle tilbake på mer generelle typesynspunkter, i mangel på sammenliknbare boliger. For eksempel må leieren – hvor ikke annet er uttrykkelig avtalt – kunne gå ut fra at vindusrutene i husrommet er hele, at det elektriske anlegget er lovlig installert og funksjonsdyktig, at det ikke er vann eller fuktighet ut over det normale i kjelleren, at taket er tett, at låsene i ytterdørene er brukbare og at husrommet er utstyrt med nødvendig tilbehør som påbudt brannvernutstyr. Utvalget mener synspunktene står seg også i dag.

Samlet sett mener utvalget at de generelle kravene til boligen er fornuftig utformet i husleieloven i dag, selv om det kan framstå noe uklart for partene hva som ligger i «vanlig god stand».

14.5.3 Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

Lovens § 2-17 fastsetter at reglene om mangler gjelder også for offentligrettslige brukshindringer, og skal sikre at leieren kan benytte boligen som forutsatt. Utvalget forstår regelen slik at offentligrettslige brukshindringer i utgangspunktet omfatter tilfeller der boligen ikke er godkjent for beboelse, og at det ellers ikke må være fastsatt generelle eller spesielle bestemmelser som begrenser bruken, slik som pålegg om bruksstans.

Utvalget er kjent med at et betydelig antall boliger ikke har formell godkjenning til beboelse, eller at rom som er godkjent til annen bruk, er ominnredet og leies ut uten at bruksendringen er omsøkt eller godkjent. Selv om det antakelig er en god del leieboliger som mangler riktig godkjenning, er det relativt få saker som klages inn for Husleietvistutvalget. Det som finnes av rettspraksis, er ikke entydig på om manglende godkjenning i seg selv er å anse som en mangel.32 Husleietvistutvalget har for eksempel uttalt at det skal mye til for at ulovligheten utgjør en mangel hvis boligen oppfyller de tekniske kravene og det bare er den formelle søknaden som gjenstår.33

14.5.4 Bostøttereglenes krav til leieboliger

Bostøtte er en statlig støtteordning som skal sikre at husstander med lav inntekt og høye boutgifter har en egnet bolig. Bostøtteloven § 5 oppstiller visse krav til boligen som må være oppfylt for at man skal kunne få bostøtte. Ett av disse kravene er at boligen er godkjent til varig opphold. Utvalget er kjent med at leiere i noen tilfeller har mistet retten til bostøtte fordi dette kravet ikke var oppfylt. Statistikk fra Husbankens statistikkbank gir imidlertid ikke mulighet for å tallfeste hvor mange av avslagene som spesifikt skyldes at boligen ikke er godkjent. Uavhengig av omfanget ser utvalget at det uheldig om leieren mister bostøtte av denne grunn.

14.5.5 Utleierens opplysningsplikt og forutsetninger for å kunne gjøre krav gjeldende

Utvalget har ikke gjort en inngående vurdering av reglene om utleiers plikt til å gi kjente og korrekte opplysninger i §§ 2-3 og 2-4. Det samme gjelder regelen om leierens forundersøkelse i § 2-7. Utvalget bemerker at medlemmene ikke kjenner til nevneverdige utfordringer knyttet til disse reglene, i hvert fall ikke utfordringer av en slik alvorlighetsgrad at det anses påkrevet med en nærmere omtale.

Utvalget har imidlertid vurdert om det bør tilrås endringer i disse reglene i lys av andre tilrådninger, se punkt 14.6.5 og 14.6.6.

14.5.6 Kobling til offentligrettslige krav

Mandatet ber utvalget vurdere om husleieloven bør kobles til offentligrettslige krav. I dag har loven kun en kobling til de offentligrettslige kravene som hindrer bruken av boligen.

Til sammenlikning er det i avhendingsloven § 3-2 en kobling til offentligrettslige krav som gjelder ved forbrukerkjøp. Regelen er fravikelig, og gjelder bare så langt kjøperen bygget på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller hadde rimelig grunn til å gjøre det. I praksis er det innfortolket et vesentlighetskrav.34 En forskjell mellom en avtale om kjøp av bolig og en leieavtale er at kjøperen ved overdragelsen overtar ansvaret for å oppfylle de offentligrettslige kravene. Dette hensynet gjør seg ikke gjeldende ved leieavtaler.

Spørsmålet om det skal inntas en kobling til offentligrettslige krav i husleieloven, er ikke drøftet i husleielovens forarbeider. Det ble imidlertid vurdert i 2013. Det daværende Kommunal- og regionaldepartementet sendte et forslag på høring som innebar en synliggjøring av at brudd på offentligrettslige kvalitetskrav kan representere en mangel ved utleieobjektet.35 Forslaget som ble sendt på høring, omfattet ikke alle offentligrettslige krav, men de kravene som har betydning for liv og helse. I høringsrunden var meningene delte,36 og det ble ikke gjort noen endringer.

Utvalget mener at det både er fordeler og ulemper ved dagens regler. På den ene siden kan det umiddelbart virke unaturlig for leieren at en feil ved en bolig som er et juridisk brudd på de offentligrettslige kravene, ikke også er et brudd på de privatrettslige reglene for leieforholdet. Likevel er det ikke gitt at utleieren bør kunne ilegges sanksjoner av leieren i tillegg til de som kan ilegges av det offentlige for alle brudd på offentligrettslige krav. Særlig gjelder dette hvis de aktuelle kravene er av mindre betydning og leieren ikke har grunn til å regne med at de er oppfylt. En bolig kan avvike fra de offentligrettslige kravene på flere punkter uten at dette innebærer at boligen er i dårligere stand enn hva leieren kan vente seg. Er for eksempel krav om universell utforming eller tilkobling til offentlig vann og avløp ikke oppfylt, har dette liten betydning så lenge boligen fungerer godt for den aktuelle leieren.

De offentligrettslige kravene som leieren kan forvente at boligen oppfyller, er langt på vei omfattet av lovens kapittel 2 selv om dette ikke direkte framgår av loven. Dette gjelder for eksempel krav om rømningsveier, brannslokningsutstyr, forsvarlig elektrisk anlegg og liknende. «Som den er»-klausuler kan riktignok gjøre det vanskeligere for leieren å påberope uopplyste forhold som innebærer brudd på offentligrettslige krav, som en mangel. Dette problemet skyldes imidlertid ikke manglende kobling til offentligrettslige regler.

14.6 Utvalgets tilrådninger

Utvalgets intensjon er at utrygge boliger ikke lenger skal leies ut, men utbedres eller tas ut av markedet. Utover dette ønsker utvalget at leieren skal få mer informasjon om boligen før leieavtalen inngås, slik at hen får anledning til å velge bort boliger av lav kvalitet. I tillegg ønsker utvalget å gi leierne bedre kort på hånden dersom de oppdager feil og mangler ved boligen etter innflytting. Ut fra disse utgangspunktene har utvalget vurdert om lovens generelle krav til leieboliger bør bli strengere eller tydeligere. Dessuten har utvalget vurdert om avtalefriheten om boligens tilstand bør begrenses.

14.6.1 «Som den er»-forbehold

Utvalget har vurdert om det er hensiktsmessig å begrense adgangen til å leie ut boliger «som den er». I avhendingsloven ble et liknende grep tatt i 2022. Formålet var at boligkjøperne skulle få mer informasjon om boligen før kjøpet, og å redusere antall tvister.37

Utvalget ser mulige positive virkninger av å avskaffe slike generelle forbehold i leieavtaler. For det første får utleieren større insentiv til å undersøke boligen før den legges ut for leie fordi risikoen for å bli ansvarlig for ukjente feil etter overlevering øker. Gjennom bedre undersøkelser kan flere feil bli oppdaget før boligen legges ut. Utleieren kan da enten velge å utbedre boligen, eller å opplyse potensielle leiere om forholdene. Velges det første, kan kvaliteten på leieboligmassen øke. Velger utleieren i stedet å opplyse om forholdene, kan leieren komme i en bedre forhandlingsposisjon. I et marked med valgmuligheter kan leieren velge bort mangelfulle boliger. I pressede markeder vil imidlertid ikke alle leiere ha den muligheten. Flere opplysninger om boligen vil likevel ha en positiv effekt for leiere i pressede markeder ved at hen slipper negative overraskelser etter innflytting. Større åpenhet om feil kan også forebygge konflikter mellom partene.

Hvis det oppdages skjulte feil etter overlevering av boligen, kan leieren oftere holde utleieren ansvarlig for dette hvis «som den er»-forbehold ikke lenger har virkning. Dette kan innebære at mangler i større grad repareres eller kompenseres. Selv om dette kan innebære en økt økonomisk og administrativ belastning på utleierne, kan verdien av en utbedring også komme utleieren selv til gode gjennom økt boligverdi.

Utvalget mener at vurderingen av om det foreligger en mangel kan bli mindre kompleks og konfliktskapende uten et generelt forbehold i avtalen. Leierne behøver ikke å sannsynliggjøre opplysningssvikt hos utleieren når de reklamerer på mangler som ikke er vesentlige, noe som legger opp til en enklere vurdering og fjerner behovet for å peke på utleierens subjektive forhold. Mer informasjon om boligen før den leies ut kan også føre til færre tilfeller av uklarhet i mangelsvurderingen.

Økt informasjon om feil ved boligen før avtaleinngåelsen kan også få en heldig effekt når leieforholdet er over, og boligen skal leveres tilbake. Noen utvalgsmedlemmer erfarer at flere leiere opplever å få krav mot seg fra utleieren ved utflytting på grunn av forhold som var til stede da leieren flyttet inn, uten at leieren kan bevise dette. Hvis slike feil i større grad opplyses om før avtaleinngåelse, kan slike uberettigede krav unngås.

Et regelverk uten generelle forbehold kan også være lettere å forstå, noe som setter partene bedre i stand til selv å finne ut av sine rettigheter og plikter.

Utvalget ser at «som den er»-klausuler har en funksjon for utleierne, og at det kan få negative effekter for utleiere hvis generelle forbehold ikke lenger får virkning. Utleierne får mer arbeid med å undersøke boligen, gi opplysninger om boligen eller utbedre boligen før den leies ut. Det kan også oppleves uklart hvilke feil som utgjør avvik fra «vanlig god stand» og dermed må opplyses om. Mer arbeid, større utbedringskostnader og usikkerhet kan høyne risikoen ved å leie ut. På den andre siden kan utleiers innsats komme utleieren selv til gode, både ved en høynet verdi på eiendommen og fordi følgeskader kan unngås.

Samlet sett mener utvalget at fordelene ved en regel om at «som den er»-klausuler ikke skal ha virkning, er store. Selv om en regel som avskjærer slike forbehold, vil utgjøre et inngrep i avtalefriheten og ellers har noen ulemper, mener utvalget at gevinsten i form av økt botrygghet for leierne veier tyngre. Utvalget tilrår derfor å lovfeste at alminnelig forbehold i leieavtaler ikke skal ha virkning. Dette er foreslått i lovutkastets § 3-2 fjerde ledd annet punktum. Av samme grunner tilrår utvalget at dette også skal gjelde for andre uspesifiserte forbehold. Dette er foreslått i lovutkastets § 3-2 fjerde ledd tredje punktum.

14.6.2 Minstekrav eller kobling til offentligrettslige krav

I dag oppstiller ikke husleieloven noen skranker for adgangen til å avtale spesielle forbehold i leieavtalen. Gitt leiernes mangel på alternativer i pressede områder og boligens innvirkning på helsen og sikkerheten til leierne og deres familier, tilrår utvalget at husleieloven bør sette en nedre grense for boligens tilstand. Utvalget mener prinsipielt at leiere bør vernes mot risikoen det er å leie boliger med helsefarlig omfang av for eksempel mugg, råte, radon og skadedyr. I enkelte tilfeller vil et slikt vern fjerne muligheten til å inngå en avtale begge parter ønsker å inngå, for eksempel i leieavtaler hvor leieren påtar seg ansvar for sanering mot redusert leie. Utvalget erkjenner at ufravikelige krav om boligens tilstand er et inngrep i partenes avtalefrihet. Likevel mener utvalget alt i alt at dette er den beste løsningen. Utvalget mener at et ufravikelig minstekrav til boligens tilstand kan få særlig stor betydning for barn som bor i leieboliger. Barn kan være særlig sårbare for helseskadelig boforhold, samtidig som de selv ikke har noen mulighet til å bedre forholdene.

Utvalget har vurdert ulike innretninger for et ufravikelig minstekrav til boligen, hvor målet er at leieboligen skal være et trygt sted å bo.

Kobling til offentligrettslige krav?

Utvalget har vurdert om minstekrav til leieboliger bør inntas i lovutkastet i form av en kobling til offentligrettslige krav. Dersom alle de offentligrettslige kravene som er stilt for å motvirke helseskade eller fare følges, vil boligen også som regel være trygg. En mulig virkning av dette er bedre etterlevelse av de offentligrettslige kravene utleiere allerede er forpliktet til å følge overfor det offentlige. Den generelle kvaliteten på boligmassen kan øke.

Det er imidlertid usikkert hvor stor virkningen vil bli i praksis. De offentligrettslige kravene er fragmenterte, og det kan være vanskelig for partene å finne fram til dem. Utvalgets inntrykk er at partene sjelden har full oversikt over dem. Dette kan resultere i at utleiere ikke vet hvilke regler som skal oppfylles, og ikke tør å leie ut i frykt for å havne i ansvar overfor leieren. At kravene er vanskelig tilgjengelig, og dessuten kan framgå av enkeltvedtak som ikke nødvendigvis er kjent for leieren, kan også gi leierne dårligere muligheter for å identifisere og påberope brudd. Et annet aspekt er at myndighetene kan stille krav til boligen som ikke har noe å si for leieren. En kobling til offentligrettslige krav måtte derfor antakelig ha vært utformet slik at det var unntak for krav uten betydning for leieren, eller som en kobling til de kravene som er stilt av hensyn til liv og helse, slik som det ovennevnte forslaget som ble sendt på høring i 2013. Begge alternativer kan imidlertid oppleves som uklare.

Selv om en kobling til offentligrettslige krav er et egnet tiltak for å oppnå målet om trygge boforhold, antar utvalget at en selvstendig regel vil være mer pedagogisk og i mindre grad gi utilsiktede konsekvenser. Utvalget mener at det er hensiktsmessig at det opplyses bedre om de offentligrettslige kravene på andre måter. I tillegg ser utvalget at kommunene i større grad kan føre tilsyn med etterlevelsen av offentligrettslige krav, se nærmere omtale i punkt 31.5.2.

Ufravikelig minstekrav?

Utvalget tilrår at det innføres et selvstendig, ufravikelig minstekrav til leieboligers tilstand i husleieloven. Dette foreslås i lovutkastets § 3-3. Formålet er å forebygge at det leies ut boliger som det er helseskadelig å bo i, eller som setter sikkerheten til leieren i fare. En slik regel er naturlig å utforme som en mangelsregel, slik at leieren kan ta i bruk sanksjonene i loven hvis den ikke overholdes.

Utvalget tilrår at en ufravikelig regel ikke utformes for vidt. En bolig kan være i dårlig stand uten at den innebærer en fare for leierens helse eller sikkerhet. Utvalget mener det fortsatt skal kunne avtales å leie ut boliger som har lav kvalitet, så lenge feilene er tilstrekkelig opplyst om. Regelen må legge opp til en objektiv vurdering av om boligen er utrygg eller helseskadelig. Det er ikke hensiktsmessig at utleieren skal ha risikoen for en ekstraordinær sårbarhet eller en subjektiv opplevelse, hvis ikke noe særskilt er avtalt mellom partene om dette.

Ved å utforme en selvstendig paragraf i loven som fastsetter at boligen har en mangel hvis den utgjør en fare for helse og sikkerhet, vil det indirekte kunne øke etterlevelsen av de offentligrettslige kravene stilt av hensyn til liv og helse. En slik regel innebærer samtidig at partene ikke behøver å lete seg fram til konkrete offentligrettslige krav for å konstatere at boligen har en mangel.

Et minstekrav slik som utvalget skisserer, kan føre til at de utrygge boligene på markedet rustes opp og får økt kvalitet. Dette kan medføre høyere utgifter for utleierne, men oppgraderinger vil også komme dem til gode ved å øke verdien av bygningsmassen og gi et bedre renommé. En mulig virkning er også økt husleie for å dekke inn utgiftene. Er det for kostnadskrevende å utbedre boligene, kan utleierne velge å omdisponere leieboligene. Dette kan gi færre boliger og økt konkurranse i et marked som allerede er presset flere steder.

Forslaget vil ramme det mindretallet av boliger som er utrygge eller helseskadelige i dag. Dersom utvalgets forslag om å gi leierne ufravikelig oppsigelsesrett (punkt 25.10.1) og avskaffe «som den er»-forbehold (punkt 14.6.1) vedtas, antar utvalget at en regel om minstekrav til boligens tilstand vil innebære begrenset merulempe for utleierne av slike boliger. Hvis generelle forbehold mister virkning, må manglene ved boligen spesifiseres før avtaleinngåelse hvis utleieren vil unngå å komme i ansvar. Dette forutsetter at utleier undersøker boligen. Undersøkelser vil øke sannsynligheten for at helseskadelige forhold oppdages. Det er grunn til å anta at de færreste utleiere vil leie ut en bolig vel vitende om helseskadelige forhold, slik at de fleste antakelig vil utbedre forholdet eller omdisponere boligen. Avvikling av «som den er»-forbehold kan på denne måten langt på vei få samme effekt som et ufravikelig minstekrav. Å gjøre leierens oppsigelsesrett ufravikelig kan også ha effekt på boligens kvalitet, fordi leiere trolig vil si opp utrygge boliger oftere. Utleiere vil dermed få insentiv til å utbedre forholdene for å holde på leierne og minimere transaksjonskostnadene.

Utvalget ser at minimumskrav til boligen kan ha noe negativ effekt for utleieren og markedet, og for leiere gjennom økte priser og mer konkurranse. Utvalget står likevel fast ved at leiere bør være sikret et hjem som ikke er helseskadelig eller utrygt, og tilrår å innføre en ufravikelig regel om dette i boligleieloven.

14.6.3 Offentligrettslige brukshindringer

Utvalget mener at regelen i gjeldende § 2-17 har en prinsipielt viktig funksjon. Utvalget foreslår imidlertid at regelen tydeliggjøres ved at det angis at offentligrettslige brukshindringer er en mangel, i stedet for dagens formulering om at «reglene om mangler gjelder».

Forståelsen av hva det vil si at rådighetsinnskrenkningen hindrer den avtalte bruken, framstår ulik i dag. Husleietvistutvalget har i flere saker lagt til grunn at manglende godkjenning av leieboligen til varig opphold i seg selv ikke hindrer bruken, og at dette alene ikke er tilstrekkelig til å utgjøre en mangel. Det finnes derimot også eksempler på det motsatte, at manglende godkjenning er ansett som en mangel, uten en nærmere vurdering av hvilken praktisk betydning den manglende godkjenningen har for leieren.

Prinsipielt mener utvalget at alle leieboliger bør være lovlige å bo i. Likevel er det ikke gitt at det er den beste løsningen å oppstille en regel om at alle former for offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger utgjør en mangel. Hvis leierens bruk i praksis ikke innskrenkes, og det ikke er forhold i boligen som er årsak til den formelle brukshindringen, kan en slik regel oppleves urimelig, skape konflikt og føre til dårlig utnyttelse av boligmassen.

Utvalget tilrår på denne bakgrunn en regel om at offentligrettslige brukshindringer skal være en mangel, men med unntak for de situasjoner hvor forholdet bare har uvesentlig betydning for leierens bruk. Dette foreslås regulert i lovutkastets § 3-2 første ledd bokstav e og i tredje ledd.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at unntaket fra regelen skal knytte seg til om rådighetsinnskrenkningen har betydning for leieren, og ikke leierens bruk. Bakgrunnen for dette er at unntaket etter mindretallets mening ikke bør gjelde i de tilfellene hvor leieren mister bostøtte fordi boligen ikke er godkjent for varig opphold.

14.6.4 Generelle krav til boligens tilstand

Utvalget mener at det generelle mangelsbegrepet i gjeldende lov fungerer godt, og tilrår å videreføre kravet om at boligen skal være i «vanlig god stand», hvis ikke annet er avtalt.

Utvalget har vurdert om det i tillegg til et slikt generelt begrep av pedagogiske hensyn bør gis eksempler i loven på hva som anses som mangler. En slik liste i loven kan bli lang, og sjansen for at den tolkes antitetisk, er stor. Utvalget tilrår derfor ikke dette.

Da virkningen av «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp ble avskaffet i avhendingsloven, ble det samtidig lagt inn enkelte referansepunkter i lovteksten som utgangspunkt for vurderingen av hvilken stand kjøperen kan forvente at boligen skal være i. Utvalget tilrår en liknende løsning, og mener dette kan være et pedagogisk godt grep også for leie av bolig. Dette foreslås i lovutkastet § 3-2 første ledd bokstav b. Dette kan bidra til å synliggjøre at «vanlig god stand» ikke avgjøres subjektivt ut fra hva den enkelte part mener er «vanlig», men på bakgrunn av blant annet leiens størrelse, boligens alder og synlige tilstand. Ulike boliger har ulik standard, og det kan stilles høyere krav til nye boliger med høy markedsført standard og høy leiepris sammenliknet med eldre og enklere boliger med lavere husleie.

Dagens lov har også regler om at boliger skal passe til beboelsesformål og til formål som partene har spesielt avtalt. Selv om reglene antas å ha begrenset selvstendig nytteverdi, tilrår utvalget å beholde dem fordi de kan gi tolkningshjelp i enkelte tilfeller. Dette foreslås i lovutkastets § 3-2 første ledd bokstav c og d.

14.6.5 Opplysningsplikt

Utvalget mener at opplysningsplikten i §§ 2-3 og 2-4 i dag spiller en rolle som pedagogisk virkemiddel forut for avtaleinngåelsen. Dessuten har opplysningsplikten stor praktisk betydning i reklamasjonssaker hvor leieavtalen har et «som den er»-forbehold. Dersom adgangen til å ta generelle forbehold videreføres, ser utvalget det som særlig viktig at reglene om å gi fullstendige og korrekte opplysninger består.

I forarbeidene til dagens lov ble det drøftet om opplysningsplikten har selvstendig betydning når boliger som var i dårligere stand enn avtalt, uansett anses som mangelfulle. Er et negativt forhold ved boligen ikke opplyst om, kan dette utgjøre en mangel fordi det avviker fra leierens berettigede forventninger etter avtalen. I slike tilfeller kan en selvstendig regel om at brudd på opplysningsplikten utgjør en mangel, anses som overflødig. Det som var avgjørende for at det forrige husleielovutvalget likevel valgte å tilrå en eksplisitt lovfesting av opplysningsplikten, var at dette kan ha en pedagogisk og preventiv effekt.

Dersom loven endres i tråd med utvalgets tilrådning, slik at generelle forbehold ikke lenger kan tas, vil reglene antakelig få mindre praktisk betydning enn i dag. Det reiser spørsmål ved om nytten er stor nok til at reglene bør opprettholdes som selvstendige paragrafer. Utvalget deler imidlertid synet til det forrige husleielovutvalget om at en lovfestet opplysningsplikt har gode pedagogiske og preventive grunner for seg. Utvalget tilrår derfor å videreføre disse reglene i lovutkastets §§ 3-4 og 3-5.

14.6.6 Leierens forundersøkelse

Utvalget tilrår at dagens regler om leierens forundersøkelse i § 2-6 videreføres. Leierens forundersøkelse foreslås regulert i lovutkastets § 3-7. Utvalget mener det er rimelig at leieren ikke kan gjøre gjeldende som en mangel forhold som hen var kjent med før leieavtalen ble inngått.

Videre ser utvalget det som en balansert løsning at leieren ikke har en ubetinget plikt til å undersøke husrommet. Utvalget tilrår at regelen beholdes som i dag også på dette punktet. Dette innebærer at forhold som burde vært oppdaget ved en undersøkelse som faktisk ble gjennomført, eller som ikke ble gjennomført til tross for utleierens oppfordring uten rimelig grunn, ikke kan påberopes som mangler.

En viktig forutsetning for utvalget er at det gjøres unntak fra regelen hvis utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med god tro, slik dagens bestemmelse også fastsetter. At regelen ikke gjør innskrenkninger i leierens mulighet til å påberope seg mangler som utleieren har holdt tilbake opplysninger om, forutsettes også videreført på samme måte som i dag.

Utvalget tilrår videre at regelen om leierens forundersøkelse ikke skal være til hinder for at leieren kan gjøre gjeldende at boligen ikke oppfyller minstekravene i lovutkastets § 3-3. Viser det seg forhold ved boligen som utgjør en fare for leierens helse eller sikkerhet, mener utvalget at dette bør utgjøre en mangel uavhengig av leierens kunnskap om forholdet før avtaleinngåelsen. I motsatt fall kunne regelen kommet i konflikt med utvalgets intensjon om å sikre leiere trygge boliger også i et presset marked.

Utvalget har vurdert om regelen om leierens forundersøkelse bør presisere at opplysninger som kommer tydelig fram i et prospekt, en egenerklæring eller liknende, skal anses som kjent for leieren. Bakgrunnen for dette er at det ble innført en liknende regel i avhendingsloven § 3-10 i forbindelse med den ovennevnte revisjonen av loven. Formålet med endringen var å bevisstgjøre boligkjøperen om at hen må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen.38 Ettersom prosessen før inngåelse av leieavtale som regel er langt mindre omstendelig, og oftere inngås uten prospekt og tilstandsrapport på samme måte som ved boligkjøp, anser utvalget at en slik regel ikke er like godt egnet for husleieavtaler, og tilrår ikke dette. Utvalget legger imidlertid til grunn at rettstilstanden vil være lik. Forhold som er tydelig opplyst om før avtalen inngås, vil heller ikke være en mangel i husleielovens forstand. Forskjellen knytter seg til unntaket ved brudd på minstekravene i loven, som nevnt over.

14.6.7 Alternative tiltak – tredjepartskontroll

Som alternativ til de foreslåtte grepene har utvalget vurdert å pålegge utleieren en jevnlig tredjepartskontroll av boligen. Formålet med en slik tredjepartskontroll vil i tilfelle være å kontrollere boligens tilstand, og gjennom dette bidra til å gi begge parter flere opplysninger om boligen. Flere opplysninger kan gjøre at leieren kan ta et informert valg og gi bedre forhandlingsposisjon før leieavtalen inngås. I tillegg kan mer kunnskap om boligen på forhånd forebygge konflikter i leietiden fordi avvik ved boligen som er informert om ikke vil komme uventet på leieren.

Et krav om jevnlig tredjepartskontroll kan bli kostbart og pålegger utleieren administrasjonsarbeid, noe som kan bidra til å øke leieprisene. Det kan også være krevende å finne nok kvalifiserte sakkyndige, særlig i pressområder. Formålet med å øke informasjonen om boligen vil i stor grad kunne innfris gjennom å innskrenke adgangen til å ta generelle forbehold i leieavtalen, slik utvalget tilrår. Utvalget antar at den selvstendige nytteverdien av en lovpålagt tredjepartskontroll av boligens tilstand ikke vil være tilstrekkelig stor til å veie opp for ulempene dette vil medføre. Utvalget tilrår derfor ikke å innføre en lovpålagt tredjepartskontroll. Økt offentlig tilsyn av leieboliger er derimot utvalget positive til. Det vises til omtalen av dette i punkt 31.5.2.

15 Leierens rett til privatliv

15.1 Innledning

Med det formål å styrke botryggheten til leiere skal utvalget vurdere «om og hvordan leieres rett til privatliv kan tydeliggjøres». Utvalget har valgt å behandle to spørsmål knyttet til leierens privatliv. Det første spørsmålet er om husleieloven verner leierettens eksklusivitet godt nok, og om utleiers tilsvarende plikt til å ikke ta seg inn i boligen uten hjemmel framgår tilstrekkelig tydelig. Det andre spørsmålet utvalget vurderer, er om loven i tilstrekkelig grad sørger for at leieren kan leve sitt liv på den måten som er vanlig i et hjem, uten å bli hindret av urimelige husordensregler.

15.2 Gjeldende rett

15.2.1 Leierens eksklusive bruksrett

Selv om det ikke følger uttrykkelig av husleieloven, er det klare utgangspunktet at leieren har eksklusiv bruksrett til boligen hen bor i. I §§ 5-6 og 10-1 gis imidlertid leieren en plikt til å gi visse personer adgang til husrommet i nærmere angitte tilfeller. Dersom utleieren eller andre har behov for å ta seg inn i boligen når vilkårene i disse paragrafene ikke er oppfylt, må dette skje etter avtale med leieren.

Utleierens adgang til boligen

Paragraf 5-6 regulerer utleierens adgang til boligen underveis i leieforholdet. Første ledd sier at leieren i nødvendig utstrekning plikter å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn. Formålet er at utleieren skal kunne kontrollere at boligen brukes i henhold til det som er avtalt.39 Adgang må kun gis «i nødvendig utstrekning», noe som legger en begrensning på hvor ofte tilsynene kan gjennomføres, og hvor lenge de kan vare.

Ifølge annet ledd første punktum må leieren gi adgang til utleieren eller andre i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Dette innebærer en rett for utleieren til å få utført lovlig vedlikehold, og en plikt for leieren til å medvirke til at dette blir utført. Leieren har dermed ikke adgang til å takke nei til vedlikeholdet for å hindre utleieren adkomst til boligen. Når det gjelder «andre arbeider som må utføres for å hindre skade», siktes det til utbedring av skader som kan utvikle seg, eller til forebyggende arbeid som følge av leierens manglende vedlikehold.40

Adkomstretten til boligen i forbindelse med arbeider gjelder både utleieren og «andre», men kun når besøket gjelder arbeidene som nevnt. Dessuten gjelder den bare «i den utstrekning det trengs», noe som innebærer at arbeidet må utføres med vanlig, faglig framdrift. Gjelder det annet enn pliktig vedlikehold, lovlige forandringer og skadeavvergende arbeider, er ikke leieren pliktig å gi adgang. Det samme gjelder hvis arbeidet tar urimelig lang tid.41

Hvis arbeidene som gjøres i boligen, medfører ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien. Dette følger av annet ledd annet punktum. Retten til å kreve leieavslag forutsetter imidlertid at ulempen ikke er ubetydelig, og at mangelen arbeidene skal rette opp i, ikke beror på forhold på leierens side, jf. tredje punktum. For leieavslagskravet gjelder § 2-11. Dette innebærer at avslag kan kreves tilsvarende differansen mellom leieverdien i kontraktsmessig stand og leieverdien av boligen med pågående arbeider.42

Paragrafens tredje ledd pålegger utleieren å varsle leieren i rimelig tid før tilsyn eller vedlikeholdsarbeider skal utføres. Dette skal gjøre det mulig for leieren å forberede seg på besøket. Hvilken varslingstid som er «rimelig», må vurderes konkret. For tilsyn antyder forarbeidene at én uke er tilstrekkelig.43 I juridisk teori antas det at tilsynet må skje etter avtale med leieren og på et tidspunkt som passer leieren.44 Er det snakk om vedlikeholdsarbeider, må det ses hen til omfanget og tidsbruken arbeidene krever for å avgjøre hvilken varslingstid som er rimelig, og om leieren bør få tid til å gjøre tiltak før arbeidene igangsettes.45 I tredje ledd tredje punktum gjøres det unntak fra varslingsplikten for tilsyn og vedlikeholdsarbeider hvis det ikke er mulig å varsle leieren og det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på eiendommen. Unntaket er ment som en sikkerhetsventil for de akutte tilfellene hvor leieren ikke er der og det er påtrengende å utføre tiltak umiddelbart, for eksempel ved vannlekkasje.46

Hvis utleieren skal gjøre forandringer i boligen eller på eiendommen som nevnt i § 5-4, skal leieren ha varsel med frist som nevnt i § 9-6 første ledd, altså tre måneder til utløp av en kalendermåned. Dette følger av § 5-6 tredje ledd annet punktum.

Leiesøkendes adgang til boligen

Når leieforholdet går mot slutten, plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Dette framgår av § 10-1. Plikten gjelder kun i tiden før fraflytting. Hvis leieforholdet avsluttes ved oppsigelse, betyr dette at oppsigelsen må være sendt – ved lang oppsigelsestid kan plikten til å gi potensielle leiere adgang til boligen først slå inn en tid ut i oppsigelstiden. Om leieren protesterer på oppsigelsen, inntrer ikke medvirkningsplikten før saken er avgjort. Er leieavtalen tidsbestemt og skal opphøre ved endt kontraktstid, må leiesøkende gis tilgang når utleieren får et reelt behov for å avtale visning.47

Bestemmelsen sier ikke noe om varslingstid, men i HTU-2012-86 uttalte Husleietvistutvalget at prinsippet i § 5-6 tredje ledd om varsel i rimelig tid må gjelde. Med henvisning til forarbeidene uttalte utvalget at varslingstiden bør være noe lengre enn en uke i forveien.

Av ordlyden i § 10-1 følger det at leierens plikt til å gi leiesøkende adgang gjelder «i rimelig utstrekning». Hva dette innebærer, beror på en konkret vurdering.

Sanksjoner ved brudd på partenes plikter etter §§ 5-6 og 10-1

Hvis utleieren tar seg inn i boligen uten grunnlag i avtale eller §§ 5-6 eller 10-1, kan leieren gjøre gjeldende sanksjoner etter § 5-7. Leierens sanksjoner er nærmere omtalt i kapittel 18. Hvis leieren urettmessig nekter utleieren adgang til boligen, kan utleieren kreve erstatning etter § 5-8, si opp eller heve avtalen etter § 9-9 hvis det utgjør et vesentlig mislighold.

15.2.2 Leierens livsutfoldelse og utleierens husordensregler

Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jf. § 5-1 annet ledd. Aktsomhetsplikten innebærer at leieren ikke må utsette boligen for større skaderisiko enn normalt, og at hen må iverksette tiltak for å hindre skade hvis dette er påkrevd.48 Hvis det er gjort særskilte avtaler om bruken, kan ikke leieren bruke boligen i strid med det avtalte. For eksempel må leieren finne seg i et avtalefestet røykeforbud.49

I § 5-1 tredje ledd første punktum angis det at leieren ikke kan bruke boligen til andre formål enn det som er avtalt. Er boligen leid ut til beboelse, kan leieren for eksempel ikke benytte boligen som næringslokale.

I henhold til § 5-2 annet ledd første punktum plikter leieren å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Ifølge forarbeidene innebærer dette at leieren kan neglisjere urimelige pålegg fra utleieren.50 Urimelige pålegg kan for eksempel være «innetider» og forbud mot overnattingsgjester.51 Bestemmelsen omfatter ikke etter sin ordlyd uvanlige eller urimelige ordensregler som er en del av leieavtalen. Er det lagt urimelige begrensninger i leieavtalen på hvilken bruk leieren kan utøve, kan en slik avtaleklausul etter forholdene likevel tenkes rammet av avtaleloven § 36. Med hjemmel i denne bestemmelsen kan elementer i en avtale som virker urimelige, settes til side på nærmere vilkår.52

Selv om dette ikke uttrykkelig kommer fram av lovteksten, må leieren ta tilbørlig hensyn til utleiers interesse i å opprettholde vanlig ro og orden, også hvis det ikke er gitt uttrykkelige meldinger fra utleieren om dette.53

I § 5-2 annet ledd annet punktum er det gitt en egen regel om dyrehold. Selv om det skulle være fastsatt et forbud mot dyrehold på eiendommen, kan leieren likevel ha dyr hvis gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Både medisinske, sosiale og velferdsmessige grunner kan kvalifisere som gode grunner. Ulempe kan for eksempel være lukt, støy eller allergiske reaksjoner som rammer utleier, naboer eller andre som bruker eiendommen.54

15.3 Reglene i Sverige og Danmark

15.3.1 Sverige

Den svenske hyreslagen har, som den norske husleieloven, ingen uttrykkelig bestemmelse om at leierens bruksrett er eksklusiv, selv om dette prinsipielt gjelder også i Sverige.55 På liknende vis som den norske loven har hyreslagen en bestemmelse i § 26 som angir når leieren må gi adgang til utleieren for tilsyn, visning og arbeider i boligen.

Paragraf 26 første ledd gir utleieren rett til umiddelbart å få tilgang til boligen på forespørsel for å utføre nødvendig tilsyn og uoppsettelige forbedringsarbeider. Ifølge paragrafens annet ledd kan utleieren med minst en måneds varsel utføre andre forbedringsarbeider i boligen som ikke medfører vesentlig hinder eller ulempe i bruksretten. Slike arbeider kan imidlertid ikke utføres uten leiers samtykke i den siste måneden av leieforholdet. Ønsker utleier å utføre annet arbeid i boligen, kan leieren si opp leieavtalen innen en uke etter at hen mottok utleiers varsel. Utleier kan ikke igangsette slike arbeider før den datoen leieren kunne ha valgt å avslutte leieavtalen, med mindre leieren godtar at arbeidet starter tidligere.

Paragraf 26 første ledd har også en regel som pålegger leieren å gi adgang for visning på et passende tidspunkt når boligen skal leies ut på nytt. Når leieren må gi adgang for tilsyn, arbeider eller visning, skal utleieren påse at leieren ikke utsettes for større ulempe enn nødvendig. Utleier skal også erstatte leierens tap i forbindelse med dette. Dette følger av § 26 tredje ledd. Ifølge § 26 fjerde ledd må leieren tåle innskrenkninger i bruksretten på grunn av tiltak for å utrydde skadedyr på eiendommen, uavhengig av om leierens boenhet er berørt.

Visse bestemmelser i hyreslagen begrenser leierens livsutfoldelse i boligen av hensyn til utleieren og omgivelsene. Ifølge § 23 kan leieren ikke bruke boligen til annet formål enn avtalt. Utleieren må imidlertid akseptere annen bruk som ikke er av betydning for hen. Paragraf 25 pålegger leieren en plikt til å ivareta blant annet trygghet, orden og god skikk på eiendommen. Leieren skal passe på at hen ikke utsetter dem som bor i nærheten for forstyrrelser som kan være helseskadelige eller forverrer deres bomiljø. Kriminelle handlinger som er egnet til å forverre bomiljøet, likestilles med forstyrrelser. Etter § 25 b pålegges leieren også å holde nøye tilsyn med at personer hen svarer for, opptrer hensynsfullt i boligen.

Det er ikke regler i hyreslagen som omtaler husordensregler satt av utleieren, men de generelle føringene i loven kan suppleres av avtalefestede ordensbestemmelser.56 Ordensregler som inneholder forbud, for eksempel forbud mot dyrehold, er ikke automatisk gyldige med mindre dyreholdet medfører ulemper for omgivelsene.57

15.3.2 Danmark

Det er ingen uttrykkelig regel i lejeloven om at leieren i utgangspunktet har eksklusiv bruksrett til boligen. Dette forutsettes likevel å gjelde, blant annet uttales det i juridisk teori at utleieren som utgangspunkt ikke kan kreve at leieren åpner sin dør for utleieren.58

Lejeloven har regler som pålegger leieren en plikt til å gi andre adgang til boligen. Ifølge § 102 har utleieren rett til å få eller skaffe seg adgang til boligen når forholdene krever det. Paragrafen gjelder når det haster å skaffe seg adgang for å utføre reparasjoner.59 Paragraf 103 gjelder tilgang for arbeider i boligen. Etter første ledd kan utleieren iverksette arbeider med seks ukers varsel når dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Andre arbeider skal leieren varsles om tre måneder i forveien, jf. annet ledd. Utleier kan imidlertid alltid utføre hasteutbedring uten varsel i henhold til tredje ledd. Etter § 104 skal ethvert arbeid utleieren gjør i boligen, utføres uten avbrudd og med størst mulig hensyn til leieren.

Paragraf 186 pålegger leieren å gi adgang for visning av boligen hvis leieren skal flytte ut. Bestemmelsen omfatter både visning med sikte på nyutleie og salg.60 Leieren bestemmer tidspunktene for visning, men paragrafen angir samtidig at dette skal være minst to timer annenhver ukedag, på et passende tidspunkt.

Når det gjelder leierens livsutfoldelse, legger den danske lejeloven visse begrensninger på leierens bruk av boligen og atferden i boligen, av hensyn til utleieren og omgivelsene. Etter § 150 kan ikke leieren bruke boligen til annet formål enn det som er avtalt uten utleiers samtykke. Leieren kan benytte boligen på den måten som er normalt for en bolig, og kan blant annet ha gjester på normal måte.61 Det følger av § 152 annet ledd at leieren skal overholde alminnelige husordensregler og etterkomme rimelige påbud som skal sikre god husorden og forsvarlig bruk av boligen. Leieren skal også sørge for at andre som hen svarer for, følger dette, jf. tredje ledd.

I § 153 er det inntatt en liste på elleve punkter over ulike handlinger som er til sjenanse for eiendommen, utleieren, utleiers ansatte, beboere eller andre som lovlig ferdes på eiendommen. Hvis leieren eller noen hen svarer for, foretar handlinger som er angitt på denne listen, kan leieren pålegges nærmere angitte rettsfølger etter § 154. I listen inngår blant annet vold, farlig atferd, atferd som gir utrygghet eller «sundhætsmessig risiko», sjikane, uakseptabel støy og husdyrhold som medfører sjenanse. Etter bestemmelsens annet ledd kan det også få følger for leieren å holde husdyr hvis dette er i strid med leieavtalen, uavhengig av om dyreholdet medfører sjenanse.

15.4 Dagens situasjon

Det finnes ikke dekkende statistikk eller forskning som dokumenterer i hvilken grad leiernes privatliv i boligen respekteres i dag. En spørreundersøkelse fra Forbrukerrådet indikerer imidlertid at et flertall leiere opplever at utleieren respekterer privatlivet deres. Blant respondentene svarte 83 prosent at utleieren respekterte privatlivet deres, 15 prosent var delvis enig i dette, mens 5 prosent var uenig.62 Undersøkelsen framhever spesielt uanmeldte besøk fra utleieren som et hyppig problem blant de leierne som opplever at utleieren ikke respekterer privatlivet deres.

I en undersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer fra 2024 svarte 18 prosent av leierne at utleieren hadde tatt seg inn i boligen uten avtale.63 Problemet forekom oftest blant leiere som bor i samme hus som utleieren. Blant dem som hadde opplevd at utleieren gikk inn i boligen uten avtale, hadde om lag 40 prosent ikke gjort noe med det. Like mange hadde sagt til utleieren at det ikke måtte gjenta seg. Svært få hadde brakt saken inn for Husleietvistutvalget, og omtrent 19 prosent hadde gjort noe «annet». Flere av de som gjorde noe «annet», svarte at de hadde satt opp overvåkningskamera, byttet lås eller anmeldt utleieren til politiet.

Selv om det ikke kan trekkes sikre konklusjoner ut fra spørreundersøkelsene, gir de en indikasjon på at det ikke er uvanlig at utleiere ulovlig går inn i leieboliger som er utleid. I begge undersøkelsene hadde om lag én av fem leiere opplevd dette. Medieoppslag og praksis fra Husleietvistutvalget gir også inntrykk av at en del leiere opplever at utleiere tar seg inn i boligen uanmeldt. Leieboerforeningens undersøkelse indikerer også at få leiere gjør gjeldende de sanksjonene som loven foreskriver når leierens privatliv ikke respekteres.

Undersøkelsene fra Forbrukerrådet og Leieboerforeningen gjengir sitater som viser at utleieren varsler tilsyn med kort varsel. Utvalget erfarer at enkelte opplever å måtte stille boligen til disposisjon uforholdsmessig hyppig for visning eller tilsyn, og at begrunnelsene for tilsyn i en del tilfeller framstår uklare, slik at tilsynet oppleves som overvåkning.

Når det gjelder urimelige husordensregler som begrenser leierens livsutfoldelse, er det ikke gjort tilsvarende spørreundersøkelser. I Forbrukerrådets undersøkelse var imidlertid et av spørsmålene om leieren opplever at utleieren ikke har urimelige krav/forventninger til seg. 76 prosent svarte at dette stemte godt, og 17 prosent svarte at dette stemte delvis. 7 prosent svarte at det stemte dårlig. Spørsmålet kan tenkes å omfatte krav som ikke knytter seg til leierens livsutfoldelse og atferd i boligen, men til vedlikeholdsoppgaver eller annet. Undersøkelsen er altså ikke fullt ut egnet til å belyse hvor ofte utleieren setter urimelige husordensregler som griper inn i leierens normale livsutfoldelse. Utvalgets erfaring er likevel at dette er et problem for enkelte. Pålegg om avhold fra rusmiddelbruk, innetider og besøksbegrensninger virker vanligst. Inntrykket er at slike begrensninger som regel settes av privatpersoner som leier ut, eller kommunale utleiere som leier ut boliger til personer med historikk innen rus eller psykiatri. I mange tilfeller er slike husordensregler tatt inn som en del av leieavtalen, slik at kravet om at reglene må være «vanlige» og «rimelige» i § 5-2 annet ledd, ikke kommer til anvendelse. Det er også eksempler på at urimelig pålegg gis underveis i leieforholdet, for eksempel at leiere pålegges å dusje med baderomsdøren åpen, som følge av manglende vedlikehold.

15.5 Innspill til utvalget

Utvalget har mottatt flere innspill om leierens privatliv på sine nettsider. Her siteres det fra noen av dem:

«Det burde være tydelige regler om hvordan leietager skal kunne forholde seg til leiligheten. For eksempel [at] utleier ikke kan sette regler for overnatting og besøk. I tillegg til varsling før utleier tar seg inn i leiligheten. De burde ikke føle at de bare kan komme og gå som de vil.»

«Utleier skal si i fra i rimelig tid før de låser seg inn. Hva er rimelig tid? Ønsker at dere [setter] en lovfestet tid, antall timer eller dager. Ei venninne av meg leide gjennom [et utleiefirma*]. De sendte ut mail sent på kvelden og skrev at de må inn og bytte røykvarslere. De skrev at hvis de ikke mottok noe svar om at det ikke var greit, så låste de seg inn. Er dette virkelig lov? De låste seg inn før hun rakk å stå opp og lese mail. Burde ikke sånn være omvendt? At de ikke har lov å gå inn i bolig uten tillatelse. Dette er noe dere må få lovfestet. Hva rimelig tid er og at leietaker må godkjenne tilgang til bolig.»

En leier beskriver det som problematisk med «huseiere som når som helst låser seg inn i din private bolig».

En annen mener det er «[a]lt [f]or lite sanksjoner mot huseier når han regelrett brytet loven å f,eks bare plutselig låser seg inn [i] boligen, fordi han ikke trodde at du var hjemme….»

Flere andre innspill peker også på behov for tydeligere regler om når utleieren kan ta seg inn i boligen og hvilke sanksjoner som kan gjøres gjeldende ved overtredelser.

Utvalget har bare mottatt ett innspill som gir en utleiers perspektiv på saken:

«Først og fremst må huseier ikke miste råderett over egen bolig, for slik det er nå får man jo knapt mulighet til å kontrollere om boligenheten man leier ut blir ivaretatt på en forsvarlig måte dersom leietaker motsetter seg inspeksjon.»

15.6 Utvalgets vurdering

15.6.1 Leierens eksklusive bruksrett

Utleierens adgang til boligen

Utvalget ser det som viktig å verne leierens eksklusive bruksrett til boligen. For de aller fleste fungerer hjemmet som det eneste stedet for privat rekreasjon og ro. Når utleieren tar seg inn i leieboligen uten avtale, saklig grunn eller tilstrekkelig forhåndsvarsel, svekker det leierens følelse av trygghet og tilknytning til boligen som et hjem. Dette utgjør et inngrep i leierens private sfære, og utvalget anser dette som prinsipielt alvorlige overtredelser. Et skjevt maktforhold mellom partene kan øke terskelen for å klage på overtredelser, som omtalt i punkt 5.11. Dette forsterker behovet for et tydelig vern.

I undersøkelsene gjengitt i punkt 15.4 svarte én av fem leiere at utleieren hadde tatt seg inn i boligen urettmessig. Utvalgets erfaringer tilsier også at dette forekommer i et ikke ubetydelig omfang. I noen tilfeller skyldes nok overtredelsene manglende kunnskap om regelverket, mens andre tilfeller kan være bevisste lovbrudd fra utleierens side. At partene ikke kan lese uttrykkelig av husleieloven at leierens bruksrett er eksklusiv, kan bidra til å gi dem et uklart bilde av hva som gjelder. Videre ser utvalget utfordringer med at tilsyn gjøres med uklar begrunnelse. En annen utfordring knyttet til reglene om leierens eksklusive bruksrett, er at sanksjonsreglene er utformet slik at det ikke er opplagt for leieren hvordan overtredelser kan sanksjoneres. Utvalgets inntrykk er at partene ofte ikke forstår at urettmessig inntreden i boligen er en mangel som kan gi grunnlag for prisavslag. Se også omtale av dette i punkt 18.6.4

Samtidig ser utvalget at utleieren i en del tilfeller har et legitimt behov for adgang til boligen for tilsyn og kontroll. Det er et problem om utleiere eller deres representanter ikke gis adgang til boligen selv om vilkårene i loven er oppfylt. Særlig gjelder dette når utleiere settes ute av stand til å oppfylle sine forpliktelser etter offentligrettslig regelverk i tide, eller ikke får gitt offentlige tilsynsmyndigheter adgang til boligen.

Leiesøkendes adgang til boligen

Utleieren har også behov for at det gis adgang til boligen i forbindelse med visning før flytting. Utvalget ser tre utfordringer ved dagens regel om visning. For det første åpnes det bare for visning ved nyutleie, og ikke ved salg av boligen. Visning til potensielle kjøpere kan dermed bare skje i den utstrekning det er avtalt med leieren. Dette kan føre til at utleieren ser det som mest praktisk å si opp leieren før boligen legges ut for salg, slik at boligen blir stående tom. Oppsigelser i disse tilfellene gagner ingen av partene. For det andre gis ikke utleieren eller andre som kan avholde visning, adgang. I praksis er det ofte hensiktsmessig at den leiesøkende har noen med seg for å bli vist rundt, som regel utleieren selv. For det tredje krever ikke lovens ordlyd at visning varsles. Selv om en varslingsplikt er innfortolket, er dette en pedagogisk ulempe.

15.6.2 Leierens livsutfoldelse og utleierens husordensregler

Husordensregler som innebærer urimelige innskrenkninger i leierens mulighet til å utfolde seg normalt i boligen, påvirker leierens livskvalitet. Utvalget ser det som viktig at leierens integritet vernes ved at hen får leve et alminnelig liv, og kan få besøk som normalt for å kunne opprettholde relasjoner. Samtidig må leierens bruk av boligen skje med hensyn til utleierens og omgivelsenes saklige behov for ro og orden.

Utvalget vurderer det som hensiktsmessig at dagens regel avskjærer utleierens mulighet til å fastsette husordensregler og påbud som ikke er vanlige eller rimelige. Utvalget erfarer at en del leiere likevel opplever at det settes husordensregler som uten rimelig grunn griper inn i deres vanlige livsutfoldelse. Utvalget ser at det kan gjøres pedagogiske grep i loven for å verne leieren mot dette.

Utvalget mener det er prinsipielt betenkelig at husleielovens skranke mot uvanlige og urimelige husordensregler etter sin ordlyd bare gjelder når disse er ensidig pålagt av utleieren. Det kan få uheldige utslag at ordlyden ikke også omfatter avtalte ordensregler. I et presset marked kan man risikere at utleiere velger leiere som vil akseptere strengere og eventuelt urimelige husordensregler framfor leiere som vil avslå slike vilkår i leieavtalen. Enkelte leiere kan dermed se seg nødt til å akseptere vilkåret for å få boligen.

15.7 Utvalgets tilrådning

15.7.1 Leierens eksklusive bruksrett

Utleierens adgang til boligen

Et samlet utvalg tilrår at det tas pedagogiske grep i loven med sikte på å øke etterlevelsen av dagens regler om leierens privatliv. For det første tilrår utvalget at det uttrykkelig lovfestes at leierens bruksrett til boligen i leietiden er eksklusiv. Utvalget tilrår videre at dette suppleres med en tydelig henvisning til at overtredelser kan sanksjoneres etter de ordinære sanksjonsreglene, for å synliggjøre at leieren kan fremme krav om prisavslag eller gjøre andre sanksjoner gjeldende. Lovreglene om når leieren må gi adgang til andre, tilrår utvalget at samles i en felles bestemmelse, for å gjøre det enklere for partene å finne fram i regelverket.

Disse grepene innebærer ingen endringer i dagens rettstilstand, og antas å ikke ha nevneverdige uønskede effekter. Endringene kan derimot ha fordeler ved at utleiere tydeligere kan lese av loven hva som gjelder, både før hen beslutter å leie ut og underveis i leieforholdet, og innretter seg deretter. En uttrykkelig henvising til sanksjonsreglene kan også ha en preventiv effekt. Hvis tydeliggjøring i loven forebygger at utleiere uanmeldt tar seg inn i boligen, vil dette bidra til å øke følelsen av trygghet og eierskap til boligen for leierne og deres familier. Og hvis overtredelser først skjer, kan det bli enklere for leierne å fremme krav mot utleieren når bruksrettens eksklusivitet og sanksjonsmulighetene gis en framtredende plass i loven.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at leieren gis mulighet til å fremme krav om standardkompensasjon hvis utleieren urettmessig tar seg inn i boligen. Mindretallets vurderinger og nærmere tilrådninger omtales i punkt 18.7.8.

Utvalget tilrår videre at loven oppstiller en regel om at leierens adgang til boligen utenom de lovfestede tilfellene bare kan skje etter avtale mellom partene i hvert enkelt tilfelle. Dette vil innebære at en leieavtale ikke kan inneholde generelle adgangsbestemmelser, slik som at leieren generelt samtykker til at utleieren tar seg inn for å bruke vaskemaskinen, vanne blomster eller liknende. Regelen som utvalget tilrår, innebærer at utleieren må innhente leierens samtykke i forkant av hvert besøk. Dette for å verne leierettens eksklusivitet i et marked hvor en del leiere aksepterer avtaleklausuler de ikke egentlig er komfortable med fordi de ikke har alternativer.

Når det gjelder dagens § 5-6, tilrår utvalget at det tilføyes i lovteksten at tilsyn må være saklig begrunnet. At tilsyn bare kan skje i «nødvendig utstrekning», anses viktig og tilrås videreført. Leieren bør ikke ha plikt til å gi adgang oftere enn det som etter en saklig og objektiv vurdering anses som nødvendig. For å sikre at offentlige tilsynsmyndigheter får utført sine tilsynsoppgaver tilrår utvalget videre å uttrykkelig innta slikt tilsynspersonell i lovteksten som en aktør leieren har plikt til å gi adgang til. Har utleieren varslet leieren på lovlig vis, bør det ikke være tvil om at leieren må stille boligen til disposisjon for brannforebyggende tilsyn når brannvesenet ankommer, uavhengig av om utleieren er med på tilsynet.

Utvalget tilrår videre at leierens adgang til å kreve leieavslag ved arbeid som medfører en ikke ubetydelig ulempe, videreføres på samme måte som i dag. Videre tilrår utvalget at utleier bør kunne ta seg inn i boligen i nødstilfeller innenfor dagens rammer.

Utvalget har vurdert å lovfeste at leieren kan bytte lås på inngangsdøren og kreve erstatning fra utleieren for utgiftene knyttet til dette hvis utleieren urettmessig går inn i boligen. Det vil imidlertid være mange tilfeller hvor dette er vanskelig å gjennomføre i praksis. For eksempel kan døren ha elektronisk lås, eller ha systemlås som skal oppfylle offentligrettslige krav til brannkonsept. Utvalget tilrår derfor at det ikke lovfestes en rett til å bytte lås, men forutsetter at leieren vil ha adgang til dette der det er ordinære, mekaniske dørlåser.

Utvalgets tilrådninger om at tilsyn må være saklig begrunnet og at utleieren må ha en konkret avtale ved besøk i boligen utover de lovbestemte tilfellene, antas å medføre få negative effekter. I enkelte tilfeller kan det være upraktisk for utleieren å innhente samtykke hver enkelt gang hen ønsker adgang til boligen. Fordelene for leieren ved en slik regel anses imidlertid som så store at de bør få gjennomslag. Utvalget antar at disse mindre innskjerpingene, sammen med de pedagogiske grepene, vil øke etterlevelsen av reglene og gi et vern av leieres privatliv og integritet som er mer likestilt med vernet til de som eier sine hjem. Dette kan også skjerme barn i leieboliger mot uanmeldte besøk, som i særlig grad kan oppleve dette som utrygt.

Leiesøkendes adgang til boligen

Når det gjelder leierens plikt til å gi adgang for visning, anser utvalget det som hensiktsmessig at leiesøkende gis tilgang til dette og tilrår at dette videreføres. Utvalget tilrår også at det lovfestes at utleieren og utleiers representant, slik som en megler, får tilgang for å gjennomføre visningen sammen med den leiesøkende. De praktiske fordelene ved dette er store, og utvalget kan ikke se sterke hensyn som tilsier en annen løsning.

Utvalget vil legge til rette for at leieren kan fortsette å bo i boligen så lenge som mulig hvis boligen skal selges, og tilrår derfor at leieren også forpliktes til å gi adgang til boligkjøpere for visning ved salg. Samtidig må det tas hensyn til leieren. Hen bor fremdeles i boligen og har rett til å beholde sitt privatliv i så stor utstrekning som mulig, også i oppsigelsestiden.

Salg av en bolig innebærer gjerne ulike forberedelser som ofte forutsetter besøk av takstperson, megler, fotograf og andre aktører. Også ved nyutleie kan utleieren ønske at boligen fotograferes og styles av profesjonelle. Utvalget forutsetter at en takstsakkyndig kan få tilgang til boligen etter regelen om tilsyn, slik at takst kan gjennomføres før boligen legges ut for salg eller nyutleie hvis dette er nødvendig. Utvalget mener at det vil føre for langt å også pålegge leieren å gi adgang for boligstylist, fotograf og andre aktører i forbindelse med salg eller nyutleie. Slikt arbeid kan være forholdsvis omfattende og påvirke leierens vanlige bruk av boligen i stor grad, og bør bare tillates i den grad det er særskilt avtalt med leieren.

Utvalget tilrår at en uttrykkelig varslingsplikt for utleieren lovfestes også ved visning. Videre ser utvalget det som sentralt at leierens plikt til å tillate visning bare gjelder i rimelig utstrekning, og tilrår å videreføre dette. Leieren vil antakelig ønske å klargjøre boligen for visning ved å pakke bort personlige gjenstander og verdisaker. Dette er arbeidskrevende. Dessuten innebærer visningene at leieren slipper inn fremmede i sitt private hjem, og selv antakelig vil ønske å oppholde seg andre steder mens visning pågår. Antall visninger må derfor begrenses.

Endringene som utvalget tilrår om visning, antas i stor grad å svare til det som praktiseres i dag. Trolig vil endringene ha noe praktisk nytteverdi for utleieren. For leieren kan endringene ha effekter som både oppleves positive og negative, men opplevd forskjell i botrygghet vil neppe være stor.

15.7.2 Leierens livsutfoldelse og utleierens husordensregler

Etter en avveining av begge parters hensyn tilrår utvalget at utleieren fortsatt bør ha adgang til å fastsette rimelige og vanlige husordensregler. Utvalget tilrår at det presiseres i loven at husordensreglene ikke kan gripe inn i normal livsutfoldelse i boligen. Leierne bør få leve som normalt, og utleieren må tåle lyd fra barnelek og vanlig sosial omgang. Hva som er «normalt», må avgjøres ut fra en objektiv vurdering av hvordan en beboer vanligvis innretter seg i eget hjem samtidig som hen tar alminnelig hensyn til boligen og omgivelsene.

Etter utvalgets mening bør husordensregler som er en del av leieavtalen, heller ikke kunne gripe inn i normal livsutfoldelse, og her tilrår utvalget en materiell lovendring. Gitt leiernes svake forhandlingsposisjon i mange leiemarkeder, bør leiere vernes mot muligheten til å inngå avtaler med urimelige husordensregler.

Endringene i rettstilstanden antas å neppe være store, særlig i lys av at avtaleloven § 36 i mange tilfeller kan påberopes for å tilsidesette urimelige husordensregler inntatt i leieavtalen. Likevel kan en uttrykkelig lovfesting ha en pedagogisk og preventiv effekt, noe som kan få betydning i praksis.

Særlig om kommunale boliger og tilleggsavtaler

En eksisterende problemstilling er kommunenes praksis om å stille tilleggsvilkår når de tildeler kommunale boliger til personer med behov for oppfølging. Det vanligste vilkåret er at kommunen skal kunne låse seg inn i leierens bolig, som oftest dersom kommunen frykter for leiers liv og helse. Mange krever også at leier forplikter seg til å motta oppfølging i boligen. Vilkår om inntak eller salg av rusmidler eller regler som begrenser besøk, er heller ikke uvanlig.64 Som oftest er det overfor personer som bor i bemannede boliger eller i bofellesskap, at kommunene benytter slike tilleggsavtaler, særlig personer med rus- eller psykiske lidelser.65 Dette kan være begrunnet i hensynet til leieren selv, men også hensynet til andre beboere, ansatte, naboer eller botilbudet som sådan.66

Kommuner har etterlyst tydeligere rammer for lovligheten av slike avtaler, og representanter for leierne har vært skeptiske til bruken.67 En gjennomgang av reglene fra 2024 viste at den rettslige situasjonen både var sammensatt og uoversiktlig, og at det rettslige forholdet mellom husleieloven og andre tilleggsvilkår er uklart i dag.68 Tvangslovutvalget konkluderte med at dagens husleielov setter begrensninger for en del slike vilkår, noe som ble fulgt opp i den boligsosiale strategien Alle trenger et trygt hjem (2021–2024).69

Utvalgets forslag om å lovfeste at det ikke kan avtales leievilkår som griper inn i leieres normale livsutfoldelse, vil antakelig begrense kommunenes adgang til å inngå tilleggsavtaler med slike vilkår ved tildeling av boliger. I utgangspunktet ser ikke utvalget vektige prinsipielle argumenter for å unnta kommunale boliger fra disse reglene, men utvalget kan ikke utelukke at leiere i noen tilfeller selv kan se det som ønskelig med særskilte rammer for boforholdet. Utvalget anser imidlertid boligleieloven, som kontraktslov, som lite egnet til å regulere kommunens særskilte behov for å fastsette bevegelses- og besøksbegrensninger for beboerne.

Utvalget har ikke hatt kapasitet til å foreta en grundig gjennomgang av virkningen av lovendringene for kommunale leieforhold med tilleggsavtaler, og hvordan uheldige utslag eventuelt kan avhjelpes. Temaet fordrer større juridiske, sosialpolitiske og helsefaglige vurderinger som ligger utenfor utvalgets rammer å foreta.

16 Vedlikehold

Utvalget skal i henhold til mandatet vurdere lovendringer som kan forebygge og dempe konflikter i leieforhold. Noen tvister i leieforhold handler om erstatningsansvar for skader som er oppstått i leieperioden, mens andre konflikter dreier seg om manglende vedlikehold av andre forhold i boligen. Utvalget skal derfor vurdere dagens regler om ansvar for vedlikehold og reparasjon. Tilstrekkelig vedlikehold er også en forutsetning for å sikre leiere gode boforhold, som er et annet mål utvalget er bedt om å vurdere.

16.1 Gjeldende rett

16.1.1 Vedlikeholdsansvaret

Vedlikeholdsansvaret i et leieforhold er regulert i husleieloven § 5-3. Ansvaret er delt mellom utleier og leier. Etter første ledd har utleieren hovedansvaret for å holde boligen og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2. Hvilken stand dette er, avhenger av hva som er avtalt mellom partene. Er ikke annet avtalt, skal boligen være i «vanlig god stand», jf. § 2-2 første ledd. Vedlikeholdsansvaret innebærer at utleieren med sedvanemessig mellomrom må utføre vedlikeholdsarbeider med sikte på å hindre at mangler oppstår, men utleieren må også reparere skader som oppstår.

Etter § 5-3 annet ledd er leierens vedlikeholdsansvar i utgangspunktet avgrenset til å gjelde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i boligen som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og liknende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Vedlikeholdsansvaret innebærer at leieren skal forestå vedlikeholdet og dekke utgiftene som påløper.70 Hvis gjenstander som tilhører utleieren, er så nedslitt at det ikke er regningssvarende å reparere dem, og disse må skiftes ut i sin helhet, er dette i utgangspunktet utleierens plikt, jf. § 5-3 annet ledd tredje punktum. Også hvis vitale deler må skiftes ut til betydelig kostnad, for eksempel kjøleaggregatet i et kjøleskap, er det utleieren som må gjøre dette.71 Hvorvidt noe må skiftes ut, må vurderes konkret avhengig av hva slags gjenstand det er snakk om.

Av tredje ledd følger det at utbedring av tilfeldig skade ikke regnes som vedlikehold etter annet ledd. Det betyr at utleieren må sørge for reparasjon av skaden og dekke kostnadene i denne sammenheng, hvis ikke annet er avtalt.72

Bestemmelsen er i stor grad fravikelig. Det følger av ordlyden «er ikke annet avtalt». Det vil si at det er mulig å avtale at utleieren ikke skal ha noe vedlikeholdsansvar, eller at det skal være mindre omfattende enn det som følger av § 5-3 første ledd og at leieren skal ha et større vedlikeholdsansvar enn det som følger av § 5-3 annet ledd. Det er også mulig å avtale at utleieren ikke har ansvar for å skifte ut gjenstander som blir ødelagt, eller at leieren skal utbedre tilfeldig skade. Omfanget av vedlikeholdsplikten må avgjøres basert på en konkret tolkning av hva som er avtalt. Når leieren utfører vedlikehold i boligen eller på eiendommen for øvrig, kan det ha en side til skattelovgivningen, se boks 16.1.

16.1.2 Skade på husrommet

Paragraf 5-5 regulerer leierens handlingsplikt ved skade på husrommet. Bestemmelsen handler ikke om vedlikehold som sådan, men det er likevel grunn til å se denne i sammenheng siden skade på husrommet vil utløse et behov for reparerende vedlikehold.

Etter første ledd pålegges leieren en plikt til å varsle utleieren straks hen oppdager skader på husrommet som er akutte. Fristen begynner å løpe fra det øyeblikket leieren forstod at skaden er av en slik karakter at den må utbedres uten opphold, for eksempel alvorlige feil i det elektriske anlegget, brudd på vannledninger eller avløpsrør.73 Andre skader på husrommet som leieren oppdager, men som ikke er akutte, plikter leieren å varsle om innen rimelig tid.

Etter annet ledd plikter leieren ved akutte skader å foreta rimelige skadebegrensningstiltak for å avverge økonomisk tap for utleieren. Det kan være å slå av hovedbryteren til det elektriske anlegget, stenge stoppekranen eller varsle brannvesenet.74 Skadebegrensningsplikten oppstår når leieren faktisk blir oppmerksom på skaden, og opphører når utleieren har fått varsel, eller når utleieren har fått mulighet til å ivareta sine interesser.75 Leieren kan kreve erstattet sine forsvarlige utgifter til skadebegrensningstiltaket, og samtidig kreve en rimelig godtgjørelse for det utførte arbeidet. Forutsetningen er at leieren ikke er ansvarlig for skaden.

16.1.3 Tilbakelevering

Etter § 10-2 annet ledd skal boligen tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slitasje og elde, og mangler som utleieren selv plikter å utbedre. I § 10-2 femte ledd er det en spesialregel om tilbakelevering av boligen som knytter seg til leierens vedlikeholdsplikt: Hvis leieren har plikt til å vedlikeholde boligen, skal vedlikeholdet være «forsvarlig utført». Forarbeidene gir ingen veiledning om hva som anses som forsvarlig. Dette må vurderes konkret. Videre er det fastsatt at utleieren ikke uten særlig avtale kan kreve at boligen er i bedre stand enn det var ved overleveringen. Formålet med bestemmelsen er å klargjøre at vedlikeholdsplikten ikke innebærer en plikt til å gjøre forbedringer, med mindre dette er avtalt mellom partene.76

16.2 Reglene i Sverige og Danmark

16.2.1 Sverige

Etter hyreslagen § 15 har utleieren både innvendig og utvendig vedlikeholdsplikt. Det følger av § 15 første ledd at utleieren i leietiden plikter å holde boligen i slik stand at den anses som fullt brukbar til beboelse, jf. § 9. Dette gjelder ikke om annet er avtalt eller hvis noe annet følger av annet ledd. Av § 15 annet ledd følger det at hvis leiligheten helt eller delvis er leid ut som bolig, plikter utleieren med jevne mellomrom å tapetsere, male og foreta andre sedvanlige reparasjoner for å unngå at boligen forringes ved alder og bruk. Dette gjelder imidlertid ikke hvis noe annet er avtalt. En slik avtalebestemmelse gjelder imidlertid bare for leie av enebolig eller leie av selveierleilighet, eller hvis leieavtalen inneholder en forhandlingsklausul etter hyresförhandlingslagen og de avvikende bestemmelsene er tatt inn i en framforhandlet avtale etter nevnte lov.

I utgangspunktet omfatter utleierens vedlikeholdsplikt også utbedring av skader som oppstår i leietiden, jf. § 16. Utleieren plikter også å utrydde skadedyr som veggedyr, kakerlakker, maur og liknende i boligen, jf. § 17. I § 24 er det unntak for utleiers ansvar for skader og skadedyr forårsaket av leier eller noen som leieren har gitt tilgang til boligen, hvis det foreligger uaktsomhet eller forsett fra leierens side. Leieren er erstatningsansvarlig overfor utleier for skader som boligen og eiendommen påføres som følge av leierens uaktsomhet eller forsett. Leieren har plikt til å varsle utleier ved skader og skadedyr i boligen.

I §§ 18a til 18c er det regler om «upprustningsföreläggande». En leier kan kreve at hyresnämnden fatter en avgjørelse om hvorvidt en bolig holder minste godkjente standard og om utleieren må pålegges å oppruste boligen. Reglene gjelder ikke leie av fritidsbolig eller utleie av del av utleiers egen bolig.

16.2.2 Danmark

I den danske lejeloven er vedlikeholdsbegrepet definert i § 111, inkludert hva som inngår som innvendig og utvendig vedlikehold. Innvendig vedlikehold omfatter blant annet maling og tapetsering i boligen. Utvendig vedlikehold omfatter alt annet vedlikehold som foregår i eller utenfor boligen. Det er i utgangspunktet utleieren som har plikt til å holde leieboligen og eiendommen forsvarlig ved like i leietiden, jf. § 112 annet ledd. Det vil si at utleieren har vedlikeholdsplikt for både innvendig og utvendig vedlikehold. Flere av utleierens plikter er positivt angitt. Utleieren skal blant annet holde alle innretninger til avløp, elektrisitet, varme mv. i god og brukbar stand, og eiendommen og adgangen til boligene skal være renholdt og sedvanlig belyst. Utleieren bærer risikoen for utilsiktet skade på boligen og alminnelig slit og elde, unntatt der leieren har overtatt vedlikeholdsplikten eller der leieren har utvist skyld.77

Leierens vedlikeholdsplikt i leietiden er i utgangspunktet kun avgrenset til vedlikehold og nødvendig fornyelse av låser og nøkler til leieboligen, jf. § 112 tredje ledd. Partene kan imidlertid avtale at leieren skal overta både indre og ytre vedlikeholdsplikter, jf. § 115. Loven angir ikke uttrykkelige grenser for hvilke plikter som kan overføres til leieren.

Utleieren skal avsette et fast årlig beløp av leien til å dekke boligens innvendige vedlikehold, jf. §§ 116 følgende. I 2021 var beløpet 46 DKR per kvadratmeter i måneden, jf. § 117 første ledd. Beløpet reguleres årlig i tråd med nettoprisindeksen.78 Hvis leieren har overtatt deler av det innvendige vedlikeholdet, kan beløpet kreves forholdsmessig nedsatt, jf. § 117 annet ledd. Leieren kan etter § 118 kreve at det foretas innvendig vedlikehold når det er nødvendig og når utgiften kan dekkes av det som er til rådighet på vedlikeholdskontoen. Loven regulerer imidlertid ikke hvem som skal utføre vedlikeholdet. Dette kan utleieren selv avgjøre.79

Utleieren skal hvert år utarbeide en vedlikeholdsplan som omfatter større vedlikeholdsarbeider på eiendommen, for den kommende tiårsperioden. I eiendommer med beboerrepresentasjon skal utleieren innkalle representantene til møte for å utarbeide og revidere vedlikeholdsplanen, jf. § 113.

Leieren er erstatningsansvarlig for skader som forvoldes ved uforsvarlig atferd fra leieren, hens husstand eller andre som leieren har gitt adgang til boligen, jf. § 149 annet ledd. Det følger av tredje ledd at skader som det haster å utbedre, skal leieren straks varsle utleieren om. Andre skader skal hen varsle om uten ugrunnet opphold.

Etter lejeloven § 187 første ledd tredje punktum kan ikke leieren ved tilbakelevering av boligen pålegges å sette boligen i bedre stand enn den var i ved overtakelsen. Dette kan ikke fravikes til skade for leieren, jf. § 189.

16.3 Dagens situasjon

Flere undersøkelser belyser hvordan vedlikeholdsplikten i et leieforhold blir fulgt opp. I en spørreundersøkelse fra Forbrukerrådet i 2021 svarte 44 prosent av leierne at de hadde negative erfaringer med dårlig vedlikehold eller standard. Samtidig svarte 87 prosent at det stemmer godt eller delvis at utleier raskt reparerer ting som går i stykker.80 I en undersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer i 2024 svarte litt over halvparten at utleieren rettet opp feilen da leieren meldte ifra, eller ba leier selv ordne dette på utleiers regning.81 I en del tilfeller ble det uenighet om hvem som hadde ansvaret for retting, mens i 17 prosent av tilfellene svarte ikke utleieren på leierens henvendelse. I en undersøkelse fra 2023 svarte fire prosent av leierne at de hadde vært i en konflikt med utleier om vedlikeholdsansvar eller uenighet om boligens standard.82

Noen saker havner også i Husleietvistutvalget. Leieboerforeningens undersøkelse viser at tre prosent av respondentene har sendt klage til Husleietvistutvalget etter å ha oppdaget feil eller mangler ved boligen. Kravene som havner i Husleietvistutvalget, blir i all hovedsak fremmet ved leieforholdets opphør, og som oftest av utleieren. I disse sakene er det blant annet uenighet om hva den avtalte vedlikeholdsplikten mellom partene faktisk omfattet. Det kan være snakk om svært konkrete uenigheter, for eksempel om rekkevidden av det avtalte vedlikeholdet av rør,83 om oljing av platting og felling av trær var del av leierens avtalte vedlikeholdsplikt84 eller om utskiftning av en oppvaskmaskin er noe som leieren skal dekke.85

At spørsmål om vedlikeholdsansvaret i leieforhold kan være utfordrende, gjenspeiles også i at artiklene om dette på Husleietvistutvalgets nettsider er blant de mest leste der.86 Det er også en hyppig årsak for kontakt med Leieboerforeningen og Forbrukerrådet.87

16.4 Innspill til utvalget

Utvalget har mottatt innspill fra leiere om vedlikehold gjennom utvalgets nettside. For eksempel vises det til følgende innspill:

«Viktig å huske på at de fleste som leier bolig gjør det fordi de ikke har råd til å eie. De har derfor heller ikke råd til vedlikehold, som egentlig er noe utleier skal ta ansvar for.»

I spørreundersøkelsen blant Leieboerforeningens medlemmer var det mulig å gi kommentarer til undersøkelsen eller Leieboerforeningen. Noen av disse omhandlet vedlikeholdsansvaret. Det vises til noen eksempler nedenfor:

«Har utvidet vedlikeholdsplikt i leiekontrakten. Det fører til usikkerhet om hva man kan bli nødt til å betale av vedlikehold. Dyrt leiemarked og få relevante objekter som voksen mann gjør at man må godta kontrakter som er dårlige enn en standardkontrakt.»

«Mitt problem har hele tiden vært redselen for å bli oppsagt og har derfor ikke vært begeistret for å underskrive en kontrakt som jeg mener har punkter som kan tolkes ulikt og gjerne til utleier sin fordel. Jeg stusser over at det er leietaker sitt ansvar å skifte pakninger på kranene eller at jeg må erstatte toalettsete som var minst 10 år ved innflytting eller erstatte knappen for ned trekking av toalettet.»

«Leieboer bør aldri ha ansvar for vedlikehold av utstyr som eldre varmtvannsbeholder, «parkett»-gulv av dårlig kvalitet mv.»

16.5 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Utvalget mener at det i utgangspunktet er rimelig og fornuftig at vedlikeholdsansvaret er delt mellom leieren og utleieren. Det er både praktiske og prinsipielle utfordringer med å legge alt vedlikeholdsansvaret utelukkende på én av partene. Prinsipielt er det utfordrende fordi leieren har en bruksrett til boligen, ikke til hele eiendommen som sådan. Utleieren er ofte huseier og er bedre stilt til å ha risiko for forhold som kommer utenfra, mens leieren bør ha ansvar for det hen selv kan påvirke. Videre kan det ikke utelukkes at fullstendig ansvar på utleieren vil påvirke leierens aktsomhet ved bruken av boligen. En svekkelse av leierens aktsomhet kan muligens føre til et større behov for vedlikehold. De praktiske utfordringene handler om hvor lett det er å utføre vedlikeholdet for partene. I mange tilfeller er det lite praktisk for leieren å drive med taktekking og fasadevedlikehold og på samme måte praktisk vanskelig for utleieren å vedlikeholde alt av inventar og utstyr inne i boligen.

Utvalget ser likevel at dagens regler i en del leieforhold kan by på usikkerhet og dermed være en kilde til konflikt mellom partene. En av grunnene er den nærmere beskrivelsen av innholdet i leierens vedlikeholdsansvar i loven. I utgangspunktet har leieren kun vedlikeholdsansvar for konkrete gjenstander i boligen som er oppramset i loven. Noen av disse gjenstandene er mindre utsatt for bruk og slitasje enn andre. Det kan stilles spørsmål ved om leieren bør ha vedlikeholdsansvaret for gjenstander som har en vesentlig lengre levetid enn et gjennomsnittlig leieforhold, som for eksempel varmtvannsberederen. Det kan framstå som urimelig dersom leieren må foreta småreparasjoner av slike gjenstander kort tid etter at hen flytter inn i boligen. Videre kan det for mange leiere være uklart hva det innebærer å vedlikeholde noen av gjenstandene, som for eksempel vannklosetter og elektriske brytere. Det kan i tillegg være praktisk utfordrende å utføre vedlikeholdet på egen hånd.

På den andre siden er det leieren som i det daglige har nærmeste befatning med boligen og tilhørende utstyr og som i stor grad påvirker vedlikeholdsbehovet. Leieren er dermed nærmest å foreta forebyggende og reparerende tiltak når det er nødvendig. Vedlikeholdsansvaret innebærer dessuten ikke at leieren selv må utføre vedlikeholdet. Hen kan engasjere fagpersoner om nødvendig, men må dekke utgiftene til dette. Videre er det i utgangspunktet utleierens ansvar å skifte ut gjenstander hvis de må skiftes ut.

Utvalget ser også at reglenes fravikelighet kan være en kilde til konflikt mellom partene.

Noen regler er mer egnet til å være ufravikelige enn andre. Regler som sier noe om hva en ytelse inneholder og oppfyllelsestid, egner seg i utgangspunktet mindre godt for ufravikelig lovgivning.88 Noe av begrunnelsen for dette er å hindre at lovgivningen skal være rigid, uten mulighet for å avtale avvikende regler som passer i det konkrete avtaleforholdet og som begge parter kan se seg tjent med. Det er et grunnleggende prinsipp i kontraktsretten at partene langt på vei bør ha frihet til å avtale spesifikasjoner, kvalitet, pris, og oppfyllelsestidspunkt.89 Reglene om vedlikeholdsansvar faller inn under denne kategorien.

Fravikeligheten kan imidlertid føre til at det blir uenighet og uklarhet om hva som faktisk er avtalt. Avtalefriheten kan i praksis medføre at leieren får et utvidet vedlikeholdsansvar. Det innebærer at kostnadene ved det utvidede vedlikeholdsansvaret må dekkes av leieren. Slike direktekostnader kan være økonomisk utfordrende for en del leiere. Dersom leieren først ved leieforholdets slutt forstår at hen har hatt et utvidet vedlikeholdsansvar, kan det vente et erstatningskrav fra utleieren. Hvis leieren i tillegg er forpliktet til å levere boligen tilbake i bedre stand enn den var ved overleveringen, kan dette også virke urimelig for leieren. Kjennskap til rettigheter og plikter i leieforhold og god dialog mellom partene kan bidra til å forebygge slike misforståelser. I et presset leiemarked kan leiere likevel gå med på omfattende krav fra utleieren kun for å få tilslag på boligen.

På den andre siden kan det i mange tilfeller være hensiktsmessig å kunne avtale en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det loven oppstiller. Herunder kan det for noen leiere være praktisk å overta hele eller større deler av vedlikeholdsansvaret hvis leieren er praktisk anlagt eller hvis utleieren eksempelvis bor i utlandet. Da kan for eksempel leieren gjennomføre eventuelt vedlikehold på egen hånd eller avtale direkte med fagkyndige, uten å måtte vente på at utleieren gjør dette. Det kan styrke følelsen av eierskap til boligen og at boligen til en viss grad formes i samsvar med egne interesser og behov. Det påpekes at det her går en grense mot forandringer i boligen, se nærmere om dette i kapittel 17. I tillegg gir bestemmelsens fravikelighet mulighet for å avtale at leieren skal betale lavere leie ved å overta hele eller større deler av vedlikeholdsansvaret. Et utvidet vedlikeholdsansvar mot redusert husleie kan imidlertid reise noen spørsmål. Avhengig av hvor stort vedlikeholdsansvar det er avtalt at leieren skal ha, kan det anses som en avtale om arbeid i hjemmet. Deler av utvalget finner det prinsipielt betenkelig at dette avtales i en husleieavtale ettersom det i ytterste konsekvens kan medføre at leieren blir sagt opp hvis hen blir ute av stand til å utføre vedlikeholdspliktene.

Utvalget har ikke erfaringer som tilsier at det er behov for å gjøre endringer i bestemmelsen om leierens meldeplikt og avvergingsplikt ved skade på husrommet. Utvalget foreslår derfor å videreføre denne, i oppdatert språkdrakt.

Reglene om partenes vedlikeholdsansvar har også en side til reglene om misligholdssanksjoner. Misligholdssanksjoner kan gjøres gjeldende ved brudd på den andre partens vedlikeholdsplikter og skal både virke disiplinerende og reparerende. Blant annet kan spørsmålet om når leieren selv har rett til å utbedre en mangel, såkalt selvhjelpsutbedring, være en kilde til konflikt mellom partene. Kjernen i dette ligger imidlertid i de materielle reglene om misligholdssanksjoner. Det vises til kapittel 18 for nærmere omtale av disse reglene.

16.6 Utvalgets tilrådning

16.6.1 Hva bør den nærmere fordelingen av vedlikeholdsansvaret i loven være?

Utvalget mener at det er rimelig og fornuftig at vedlikeholdsansvaret er delt mellom leieren og utleieren og tilrår at dette prinsippet videreføres i lovutkastets § 4-4. Utleieren skal i utgangspunktet ha vedlikeholdsansvar for alt som ikke er positivt angitt som leierens vedlikeholdsansvar.

Utvalget har vurdert ulike grep for å adressere utfordringen med at leierens vedlikeholdsansvar er dels vanskelig tilgjengelig i loven og dels praktisk vanskelig å utføre for leieren.

Utvalget har vurdert å forenkle leierens vedlikeholdsansvar ved å erstatte det med et ansvar for driftstekniske oppgaver som å rense sluk og vannlås. Utvalget har også vurdert å erstatte leierens vedlikeholdsansvar av de positivt angitte gjenstandene med et ansvar for funksjonskontroll og rengjøring for disse gjenstandene. Et slikt grep ville gjøre det enklere å forstå innholdet i leierens ansvar, og oppgavene ville være praktisk enklere og mindre belastende for leieren. På den andre siden vil en slik endring antakelig medføre at utleieren oftere må foreta periodisk og forebyggende vedlikehold av de angitte gjenstandene. Det kan gi økte vedlikeholdskostnader for utleieren, noe som kan være en ulempe for leieren hvis det fører til økt husleie. Det er vanskelig anslå nøyaktig hvilke kostnader det ville medført, siden det vil avhenge av de ulike vedlikeholdsarbeidene. Samtidig kan leiers utgifter til vedlikehold gå ned dersom leierens vedlikeholdsansvar reduseres.

Utvalget har videre vurdert å kun gjøre mindre endringer med tanke på hvilke gjenstander leieren skal vedlikeholde og samtidig tydeliggjøre hva det innebærer å vedlikeholde dem. Ved å tydeliggjøre innholdet i reglene både i lovteksten og i forarbeidene vil det bli enklere for lovens lesere å forstå innholdet i vedlikeholdsansvaret. Dette ivaretar prinsippet om at partene skal ta vare på det de selv kan påvirke slitasjen av. Et slikt grep kan også forebygge eventuelle konflikter og føre til færre saker for Husleietvistutvalget.

Utvalget tilrår at innholdet i leierens vedlikeholdsansvar i hovedsak videreføres, men at varmtvannsberedere tas ut av det som positivt angis som leierens ansvar. Utvalget legger vekt på at dette er en gjenstand som man i det daglige ikke bruker på samme måte som de andre gjenstandene leieren har vedlikeholdsansvaret for. Varmtvannsberederen er i de aller fleste tilfeller mindre utsatt for bruk og slitasje fra leieren og det er ikke lett for en alminnelig leier å forstå hva som ligger i ansvaret for å holde den ved like. Utvalget har forståelse for at det også kan være vanskelig for en alminnelig leier å forstå hva som ligger i vedlikeholdsansvaret for flere av de andre gjenstandene som er angitt i loven. For noen kan det også være utfordrende å utføre deler av vedlikeholdet, da en del komponenter krever vedlikehold eller reparasjon av fagpersoner. Dette kunne tale for at leieren bare skulle hatt ansvar for nødvendige driftsoppgaver. En slik endring tilrås likevel ikke, i hovedsak av samme grunner som hvis leierens ansvar bare skulle omfattet et ansvar for funksjonskontroll og rengjøring, som drøftet over. Utvalget vurderer det slik at en tydeliggjøring av innholdet i vedlikeholdsansvaret i forarbeidene og en presisering i lovteksten om at fagpersoner kan utføre vedlikeholdet, vil forenkle forståelsen av innholdet i leierens vedlikeholdsansvar.

Utvalget tilrår at det presiseres i lovteksten at leieren har ansvar for å rense sluk og vannlås. Det er ofte behov for jevnlig rensing av sluk og vannlås, og det er nyttig at en slik plikt framgår direkte av lovteksten.

Utvalget tilrår videre at ansvaret for utskiftning av gjenstander som tilhører utleieren og utbedring av tilfeldige skader tydeliggjøres. Det vil gjøre bestemmelsen mer leservennlig og forståelig.

16.6.2 I hvilken grad bør reglene være fravikelige?

Utvalget har vurdert om og i hvilken grad partene bør ha lov til å avtale en annen fordeling av vedlikeholdspliktene enn det loven i utgangspunktet bestemmer. Utvalget har vurdert å videreføre dagens rettstilstand, med noen mindre lovtekniske justeringer som kan lette forståelsen av hva som er fravikelig i bestemmelsen. Fordelene og ulempene med dagens fravikelighet er beskrevet over i punkt 16.5.

Hvis fravikeligheten i dagens bestemmelse sløyfes, vil det innebære at det bare kan avtales en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret hvis det er til leierens gunst, jf. § 1-2. Hva som er til leierens gunst, må i så fall vurderes konkret i det enkelte leieforhold. Formålet med en slik endring vil være å styrke leierens rettsstilling og gjøre ansvarsforholdet mellom partene tydeligere. Dette kan virke konfliktdempende. En annen fordel er at leieren får en trygghet for at hen ikke blir pålagt omfattende og urimelige vedlikeholdsoppgaver. Det kan være en rekke leiere som av ulike grunner er ute av stand til å påta seg et utvidet ansvar for vedlikehold. En ulempe er mindre fleksibilitet mellom partene, siden de ikke fritt kan tilpasse fordelingen av vedlikeholdsansvaret til sitt leieforhold. En annen mulig ulempe er at dersom det avtales en annen fordeling av ansvaret enn det lovens regel legger opp til, og det fører til en tvist, kan det være utfordrende å vurdere hva som er til leierens gunst i det enkelte tilfellet. På den andre siden kan det også være utfordrende å vurdere hvorvidt en avtale om utvidet vedlikeholdsansvar er urimelig, slik at den rammes av avtaleloven §§ 36 og 37.

Hvis fravikeligheten i bestemmelsen sløyfes, kan det i ytterste konsekvens også medføre at noen utleiere trekker boligen fra leiemarkedet fordi de var avhengig av å leie ut boligen til en leier som vil påta seg større vedlikeholdsansvar. For eksempel utleiere som er eldre eller har funksjonsnedsettelser som leier ut en sokkelbolig eller en sekundærbolig og som er ute av stand til å utføre vedlikeholdet på egen hånd eller påta seg ansvaret. Det samme vil gjelde utleiere som eksempelvis bor i en annen del av landet eller i utlandet. I slike tilfeller må trolig utleier engasjere fagpersoner til å utføre alt vedlikehold, noe som kan gi behov for å øke leien for å få dekket inn de økte kostnadene dette medfører. I mange tilfeller er det heller ikke ønskelig eller praktisk at utleier skal besørge innvendig vedlikehold i boligen. Utleieren må da ha tilgang til boligen for å utføre vedlikeholdet, og det kan oppstå tvist hvis partene er uenige om når og hvor ofte utleieren skal få tilgang.

Utvalget har også vurdert mellomløsninger mellom disse to ytterpunktene, herunder å begrense hva det er mulig å fravike. For eksempel legge begrensninger på muligheten til å fravike ansvaret for utskiftning av gjenstander og utbedring av tilfeldig skade. Et slikt grep ivaretar hensynet til fleksibilitet mellom partene, til en viss grad. Utvalget har ikke vurdert dette som en tilfredsstillende løsning og vil derfor ikke tilrå en slik endring.

Utvalget har delt seg i to like store fraksjoner i spørsmålet om bestemmelsens fravikelighet.

Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår at bestemmelsen ikke skal kunne fravikes til leierens ugunst, jf. lovutkastet § 1-2. Disse medlemmene legger vekt på at en slik regel gir større trygghet for leieren. Leieren kan ha tillit til at hen ikke blir pålagt urimelige vedlikeholdsoppgaver som både kan være en psykisk og fysisk belastning. En slik regel gir dermed mer forutberegnelighet for begge parter og samtidig klarere ansvarsforhold. Mange leiere leser ikke eller forstår ikke leieavtalens punkt om vedlikeholdsansvar, og er derfor ikke klar over omfanget av ansvaret og arbeidet de har påtatt seg. Å innskrenke avtalefriheten på dette punktet styrker dermed leierens botrygghet og leierens rettigheter. Disse medlemmene mener prinsipielt at en husleieavtale ikke skal regulere vedlikeholdsansvar og vedlikeholdsoppgaver utover det som følger av boligleieloven. Hvis større vedlikeholdsansvar og arbeidsinnsats pålegges leieren i en leieavtale, blir leieren mer sårbar om hen i løpet av leietiden blir ute av stand til å utføre vedlikeholdet. Leieren står dermed i fare for å bli sagt opp, ettersom brudd på leieavtalen er en oppsigelsesgrunn. Kvaliteten på utførelsen av det avtalte utvidede vedlikeholdsansvaret skal heller ikke være avgjørende for hvorvidt leieren kan bli boende i boligen eller ikke. I et presset leiemarked kan leiere gå med på å akseptere leieavtaler som pålegger leieren omfattende vedlikeholdsansvar kun for å få tilslag på boligen. Det muliggjør at utleieren kan «kreve» vedlikehold på toppen av markedsleie. Disse medlemmene mener at en avtaleklausul om utvidet vedlikeholdsansvar i realiteten er en avtale om arbeid i hjemmet. Dersom partene ønsker å avtale større vedlikeholdsansvar for leieren, bør partene inngå en selvstendig arbeidsavtale om dette, der leieren får vederlag i form av lønn for å utføre vedlikeholdet. En slik selvstendig arbeidsavtale kan inngås ved siden av husleieavtalen. Ved å inngå en separat avtale får leieren også et mer bevisst forhold til hvilken plikt hen har. Det foreligger dermed et reelt samtykke til utvidet vedlikeholdsansvar. Å inngå en separat avtale der leieren får vederlag i form av lønn, vil også være i tråd med en allmenn forståelse av arbeidsgiveransvar, skattereglene og utgangspunktet om at alle fordeler vunnet ved arbeid, er skattepliktige. Det kan også bidra til bedre etterlevelse av skattereglene. Disse medlemmene mener det også vil være lettere for Husleietvistutvalget å vurdere tvister som handler om vedlikehold hvis lovens regel er ufravikelig, mens andre rettsinstanser er bedre egnet til å vurdere om partene har oppfylt en separat avtale.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner tilrår at bestemmelsen skal være fravikelig, slik den i hovedsak er i dag. Disse medlemmene legger vekt på avtalefriheten mellom partene. Partene gis mulighet til å tilpasse vedlikeholdsansvaret til sitt konkrete leieforhold og avtale en hensiktsmessig fordeling. Bestemmelsens fravikelighet gir mulighet for partene til å avtale at leieren skal betale lavere leie ved å overta større deler av vedlikeholdsansvaret, noe som kan være en fordel for begge parter. En slik regel gir dermed en god balanse mellom partenes interesser. Disse medlemmene legger også vekt på at loven på dette punktet synes å fungere greit i dag og at utvalget ikke er kjent med at leiere i stort omfang blir presset til å inngå en leieavtale der leieren har overtatt et utvidet vedlikeholdsansvar uten at dette er hensiktsmessig. Disse medlemmene påpeker likevel at avtalevilkår om utvidet vedlikeholdsansvar som er urimelig for leieren, vil kunne rammes av avtaleloven §§ 36 og 37 dersom vilkårene i disse bestemmelsene er oppfylt. Disse medlemmene er bekymret for at en ufravikelig regel vil kunne medføre en del utilsiktede begrensninger som det for lovgiver kan være vanskelig å se alle framtidige virkninger av. En annen ulempe er at dersom det avtales en annen fordeling av ansvaret enn det lovens regel legger opp til, og det fører til en tvist, kan det være utfordrende å vurdere hva som er til leierens gunst i det enkelte tilfellet. Det vil kunne forvanske vurderingene for domstolene. Disse medlemmene mener også at det vil være vanskelig for partene å forstå at de kan inngå en separat arbeidsavtale ved siden av leieavtalen som regulerer vedlikehold, dersom man bare leser loven. Det er en rekke utfordringer med dette. For det første er det trolig vanskelig å sikre effektiv håndheving av en slik arbeidsavtale. Husleietvistutvalget kan bare behandle tvister om leie av bolig. Hvis utleieren fremmer krav om erstatning for mangler som skyldes leierens brudd på vedlikeholdsplikten, kan Husleietvistutvalget bare vurdere plikten etter lovens regler. Krav som reiser seg av mislighold av en separat arbeidsavtale, må behandles i det ordinære domstolsapparatet, herunder forliksrådet. Avhengig av misligholdets karakter og kravet som utleieren fremmer, vil det i noen tilfeller innebære at partene må gjennom to rettslige prosesser for å løse tvisten. For det andre vil utleieren ha få praktiske sanksjonsmuligheter ved brudd på en slik arbeidsavtale. Vanlige sanksjonsmuligheter ved mislighold av forpliktelser i et arbeidsforhold er typisk oppsigelse eller avskjed. Dette vil være lite praktisk ettersom mislighold av avtalen normalt vil oppdages først ved tilbakelevering av boligen. Erstatning for misligholdte arbeidsforpliktelser vil trolig være vanskeligere å oppnå sammenliknet med husleielovens system. Det er derfor grunn til å stille spørsmål om en slik ordning ivaretar utleiers sikkerhet i tilstrekkelig grad, særlig i de tilfellene der utleier selv ikke er i stand til å utføre vedlikeholdet på egen hånd eller påta seg ansvaret. Disse medlemmene peker også på at en ordning med separate arbeidsavtaler kan reise utfordringer for særreglene om tjenesteboliger, det vil si utleie av bolig som leieren har leid i egenskap av å være arbeidstaker. Særreglene om tjenestebolig gir svakere oppsigelsesvern for leieren. Disse medlemmene mener at konsekvensene av eventuelt økt bruk av slike avtaler bør vurderes nærmere.

16.6.3 Adgangen til å avtale at boligen skal leveres tilbake i bedre stand

Utvalget har vurdert adgangen til å avtale at boligen skal leveres tilbake i bedre stand enn den var ved overlevering i dagens § 10-2 femte ledd. Hvis det ikke er adgang til dette, innebærer det i utgangspunktet at leieren skal levere boligen tilbake i samme stand som ved overleveringen, jf. § 10-2 annet ledd. Som nevnt over i punkt 16.5, er noen regler mer egnet til å være ufravikelige enn andre. Utvalget mener § 10-2 femte ledd i gjeldende lov er et eksempel på dette. I utgangspunktet er formålet med bestemmelsen å klargjøre at leierens vedlikeholdsplikt ikke innebærer en plikt til å foreta forbedringer. Det vil i mange tilfeller være lite rimelig at leieren gjennom avtale kan bli forpliktet til å utføre tidligere forsømt vedlikehold og derved forbedre boligen. Forståelsen av at leieren faktisk hadde et slikt vedlikeholdsansvar, kan komme som en overraskelse ved leieforholdets slutt, hvis utleieren fremmer erstatningskrav. Det kan være tyngende for leierens privatøkonomi og i tillegg virke støtende for leierens følelse av hva som er rett og rimelig. En slik lovendring kan også bidra til bedre etterlevelse av skatteregelverket. Utvalget tilrår derfor at det ikke skal kunne avtales at boligen skal leveres tilbake i bedre stand enn den var ved overleveringen, se lovutkastet § 12-3 første ledd annet punktum.

16.7 Mulige effekter av tilrådningene

16.7.1 Effekten av endringer i den nærmere fordelingen av vedlikeholdsansvaret

Utvalgets forslag om å presisere innholdet i partenes vedlikeholdsansvar i lovtekst og forarbeider kan være konfliktdempende mellom partene og bidra til færre tvister i Husleietvistutvalget.

Utvalgets forslag om at leieren ikke skal ha ansvar for vedlikehold av varmtvannsbereder, innebærer at utleieren får ansvaret for periodisk vedlikehold og reparasjoner av den. Det er vanskelig å anslå kostnader for eventuelle reparasjoner knyttet til dette da det vil avhenge av den konkrete feilen som må repareres. I mange tilfeller vil ikke reparasjon av varmtvannsberederen lønne seg, og da må den skiftes ut. Det er allerede slik at det er utleieren som i utgangspunktet har ansvar for utskiftninger. Det er derfor grunn til å tro at markedseffekten av forslaget vil være begrenset. Hvem som må bære kostnaden til slutt, avhenger uansett av markedssituasjonen. I et leiemarked med høy etterspørsel har utleier gjerne større mulighet til å øke husleien for å dekke kostnadene.

16.7.2 Effekten av endringer i fravikeligheten i reglene om vedlikeholdsansvaret

Deler av utvalget foreslår å presisere i loven at det kan avtales at leieren skal ha ansvar for å utbedre tilfeldig skade. En slik presisering kan tenkes å føre til større grad av ansvarsoverføring. Slike «tilfeldige skader» vil i mange tilfeller være dekket av leierens innboforsikring, men i noen tilfeller vil det være utleierens huseierforsikring som kan dekke skadene, avhengig av hva skaden rammer. Det er grunn til å tro at utleiere oftere tegner en form for huseierforsikring enn at unge leiere tegner innboforsikring.

Forslaget om at fordelingen av vedlikeholdsansvaret bare skal være fravikelig i leierens favør, kan virke konfliktdempende fordi ansvarsforholdene blir tydeligere. Endringen kan antakelig medføre høyere husleie for leiere som i dag har påtatt seg større vedlikeholdsansvar mot redusert husleie. Det påpekes imidlertid at utvalget ikke kjenner til omfanget av slike avtaler, slik at det er noe usikkerhet knyttet til denne mulige effekten. Utvalget antar også at leiere samtidig vil få noe reduserte kostnader til vedlikehold. Endringen kan i ytterste konsekvens medføre at utleiere trekker boligen fra leiemarkedet dersom de er avhengig av at leier påtar seg et større vedlikeholdsansvar, se punkt 16.6.2. Det kan for eksempel gjelde utleiere som er eldre eller har funksjonsnedsettelser som leier ut en sokkelbolig eller en sekundærbolig og som er ute av stand til å utføre vedlikeholdet på egen hånd eller påta seg ansvaret. Utvalget er heller ikke kjent med omfanget av slike leieforhold.

Det er en mulighet for at denne effekten kan avdempes hvis utleieren og leieren inngår en separat arbeidsavtale om vedlikehold. Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om den alminnelige leier og utleier vil forstå at dette er mulig. Dersom fravikeligheten i bestemmelsen sløyfes, vil det utfra lovens ordlyd og system ikke være opplagt at partene kan gjøre dette. Derfor er det tvil om slike avtaler vil kunne ha avdempende effekt. Skulle lovgiver gå inn for en slik løsning, anbefaler utvalget derfor et grundig informasjonsarbeid for å informere om muligheten for separate arbeidsavtaler. En arbeidsavtale kan potensielt anses som en ansettelsesavtale og vil da innebære at utleieren får arbeidsgiveransvar med ansvar for blant annet skattetrekk og betaling av arbeidsgiveravgift. Det kan potensielt også være flere skatte- og avgiftsmessige implikasjoner som følger av arbeidsgiveransvaret. Det bemerkes videre at utvalget ikke har hatt tid til en grundig kartlegging av skattemessige forhold og problemstillinger knyttet til arbeidsgiveransvar, samt effekter av separate arbeidsavtaler om vedlikehold. Utvalget anbefaler at departementet ser nærmere på dette.

Utvalget bemerker videre at eventuelle separate arbeidsavtaler må håndheves gjennom det ordinære domstolsapparatet. I praksis innebærer det at dersom utleier mener at leier har brutt både vedlikeholdsplikten etter loven og pliktene som følger av arbeidsavtalen, må utleier fremme sak både for Husleietvistutvalget og forliksrådet eller tingretten. I noen tilfeller kan man trolig forene sakene ved objektiv kumulasjon etter tvisteloven § 15-1, noe som vil være mest praktisk for saker som skal gå for tingretten. Det er grunn til å tro at det ofte vil være uklart om utleiers påståtte tap skyldes brudd på den lovfestede vedlikeholdsplikten eller det som er avtalt i en eventuell arbeidsavtale. Slike grensetilfeller kan virke prosessdrivende og vil medføre økte kostnader for begge parter. For behandling i forliksrådet er rettsgebyret 1,54 R, det vil si 1 966 kroner i 2024.90 Gebyret for behandling av saker i Husleietvistutvalget er 1 277 kroner for utleier og 255 kroner for leieren i 2024. I noen tilfeller vil ikke det mangelfulle arbeidet oppdages før leieforholdets opphør. Utleier kan da støte på utfordringer både med tidsnok reklamasjon og foreldelse. I tillegg kan tiden som har gått, vanskeliggjøre bevissituasjonen. Erstatning eller prisavslag for misligholdte arbeidsforpliktelser vil dermed trolig være vanskeligere å oppnå sammenliknet med boligleielovens system.

Når det gjelder adgangen til å avtale at boligen skal leveres tilbake i bedre stand, mener utvalget at det ikke er grunn til å tro at det vil medføre betydelige markedseffekter dersom avtalefriheten innskrenkes på dette punktet. Det kan likevel ikke utelukkes at adgangen til å avtale tilbakelevering i bedre stand kan være viktig for enkeltpersoner.

17 Tilpasning av boligen

17.1 Innledning

For å styrke botryggheten til leiere skal utvalget i henhold til mandatet vurdere om og hvordan regelverket kan tilpasses til leiere med langtidsperspektiv. Som eksempel nevner mandatet å styrke leiers rett til å tilpasse boligen til ulike behov i ulike livsfaser og tilpasninger til universell utforming. Dette reguleres i hovedsak av reglene om hvilke forandringer og tilpasninger partene kan gjøre i boligen og på eiendommen for øvrig. En viktig side til dette er også reglene om tilbakelevering av boligen ved leieforholdets avslutning.

17.2 Gjeldende rett

17.2.1 Partenes adgang til å gjøre forandringer

Partenes adgang til å gjøre forandringer i boligen og på eiendommen er regulert i husleieloven § 5-4. Etter første ledd kan utleieren gjøre forandringer i husrommet hvis arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare gjøres med leierens samtykke. Av forarbeidene følger det at gjennomgripende tiltak som i vesentlig grad endrer husrommets karakter, ikke er å anse som forandringer og at slike tiltak krever samtykke fra leieren. Eksempler på tiltak som krever samtykke, er riving av innvendige vegger og fjerning av ytterdører eller vinduer.91

Leierens adgang til å gjøre forandringer følger av annet ledd. Leieren kan bare gjøre forandringer med utleierens samtykke. Utleieren avgjør selv om hen vil gi leieren samtykke eller ikke, og det er ikke noe krav om at utleieren må gi en begrunnelse. Ordlyden «forandringer» omfatter typisk forandringer som maling, tapetsering og fjerning av dører. I juridisk teori er det gitt uttrykk for at noen tiltak vil være så små at de likevel ikke utgjør forandringer i husrommet, for eksempel hull etter spiker eller stifter i forbindelse med å henge opp bilder, med mindre leieavtalen uttrykkelig forbyr dette.92 Skruehull synes derimot å kreve samtykke.93

Etter tredje ledd kan leieren med utleierens godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonsnedsettelse. Slik godkjenning kan imidlertid bare nektes hvis utleieren har en saklig grunn. Hva som er saklig grunn, må vurderes konkret. Ifølge forarbeidene kan det være en saklig grunn at tiltaket vil føre til en påviselig og betydelig verdireduksjon. Også estetiske hensyn kan være saklig grunn til å nekte godkjenning.94

Det kan avtales at leieren skal ha større adgang til å gjøre forandringer enn det som følger av bestemmelsen, men det kan ikke avtales innskrenkninger i leierens adgang til å gjøre forandringer, jf. § 1-2 første ledd.

17.2.2 Tilbakelevering av boligen og hvilken stand boligen skal være i

Paragraf 10-2 regulerer tidspunktet for tilbakelevering av boligen og i hvilken stand boligen skal være i ved tilbakeleveringen.

Det følger av § 10-2 første ledd at leieren skal stille boligen med tilbehør til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet opphører. Det innebærer at leieren skal ta med seg sine ting, mens det som fulgte boligen skal tilbakeleveres. Hvis ikke annet er avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret adkomst til boligen. Hvis leieren forlater boligen på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren straks disponere over den. Dette er en spesialregel for de tilfellene der leieren bare oppgir boligen. Ordlyden tilsier at det må foreligge klare indikasjoner på at leieren har oppgitt leieforholdet.95

Det følger av § 10-2 annet ledd at hvis ikke annet er avtalt, skal boligen ved tilbakelevering være ryddet, rengjort og «i samme stand som ved overtakelsen», bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Er boligen i dårligere forfatning enn ved overtakelsen, plikter leieren å dekke kostnader til utbedringsarbeider som er nødvendige for å sette boligen tilbake i den stand den var i ved overtakelsen.96 Det innebærer blant annet at forandringer som leieren ikke hadde rett til å gjøre, må tilbakeføres. Forringelse som skyldes vanlig slit og elde, kan i utgangspunktet ikke utleieren kreve dekket av leieren.

Det følger av § 10-2 tredje ledd første punktum at leieren som hovedregel ikke plikter å tilbakeføre forandringer som hen hadde rett til å utføre, med mindre dette er særlig avtalt. Slik rett kan følge av husleieloven § 5-4 eller av avtale mellom partene.

Tilbakeføringsplikten er imidlertid ikke absolutt. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve at boligen settes tilbake til opprinnelig stand hvis dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, jf. annet punktum. «Omkostninger» omfatter alle omkostningene som er knyttet til selve tilbakeføringen. «Verditap» omfatter skader som kan oppstå i forbindelse med tilbakeføringen. Summen av omkostninger og verditap ved tilbakeføring må sammenliknes med verdireduksjonen som endringene har påført husrommet. Det er et minstekrav for å kreve tilbakeføring at verdireduksjonen overstiger summen av omkostningene og verditapet.

Utleieren kan likevel kreve å få erstattet den verdireduksjonen som forandringene har medført, hvis det gjelder forandringer leieren ikke hadde rett til å gjennomføre. Forarbeidene sier ikke noe om hvordan verditapet skal beregnes. I juridisk teori er det delte meninger om hvordan verditapet skal beregnes. Wyller mener regelen bør være at det er reduksjonen i leieverdi som gjelder.97 Bragdø-Ellenes og Parelius mener at fastleggelsen avhenger av hvilken bruk utleieren skal gjøre av husrommet etter at leieforholdet har opphørt. Hvis boligen skal leies ut på nytt, er det redusert utleieverdi utleieren kan kreve erstattet. Hvis utleieren skal selge boligen, er det redusert salgsverdi som kan kreves erstattet.98

Det følger av § 10-2 fjerde ledd at fast inventar som leieren har brakt inn i boligen, tilfaller utleieren hvis utskilling vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Det er et minstevilkår for å kunne kreve utskillelse at verdien av det utskilte overstiger summen av omkostninger og verditap. Er det på det rene at de samlede omkostningene og tapene er mindre enn verdien av det utskilte, vil det bero på en konkret helhetsvurdering om leieren kan kreve utskilling.99

Femte ledd i § 10-2 er omtalt i kapittel 16 om vedlikehold. Sjette ledd er en henvisningsbestemmelse som viser til at reglene om vederlag for bedringer gjelder. Disse er omtalt nedenfor.

17.2.3 Leierens erstatningsansvar for forsinkelse og mangel

Paragraf 10-3 regulerer virkningene av at boligen ikke leveres tilbake i rett tid eller i dårligere stand enn det utleieren har krav på. Stilles ikke boligen til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleieren kreve leie inntil leierens bruk faktisk opphører, jf. første ledd. Det spiller ingen rolle hva som er grunnen til at tilbakeleveringen ikke finner sted – det er en objektiv ansvarsregel.100

Det følger av annet ledd første punktum at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve å få dekket nødvendige utgifter til utbedring. Dette omfatter nødvendige utgifter til rydding og rengjøring av boligen og utgifter til utbedring av slitasje og skader som går ut over det som er ventelig. Har leieren uberettiget foretatt forandringer i boligen, eller misligholdt en avtalt plikt om tilbakeføring av forandringer, kan utleieren også kreve dekket utgiftene som påløper i forbindelse med tilbakeføringen, innenfor de rammene som følger av § 10-2 tredje ledd.101 Ansvarsgrunnlaget etter annet ledd er et objektivt ansvar.102 I HR-2019-781-A, som gjaldt tilbakelevering av utleide forretningslokaler, kom Høyesterett til at utleieren må ha lidt økonomisk tap for å kunne få kreve erstatning etter annet ledd. Hvis boligen skal totalrenoveres eller gjennomgå en fullstendig ombygging, og utleieren dermed ikke lider noe tap, kan hen altså ikke kreve erstatning etter annet ledd.

Utleierens krav må være framsatt innen «rimelig tid» etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen, jf. § 10-3 annet ledd annet punktum. Hva som er rimelig tid, må vurderes konkret. Av forarbeidene framgår det at det må forventes raskere reaksjon av «profesjonelle utleiere» enn av «uprofesjonelle»,103 samt at fjorten dager «vanligvis» er tilstrekkelig frist.104 Dette er også lagt til grunn av Husleietvistutvalget i en rekke saker.105 Reklamasjonsfristen gjelder ikke hvis leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, jf. annet ledd tredje punktum.

Etter § 10-3 tredje ledd første punktum kan utleieren kreve erstatning for «annet tap» som følge av leierens mislighold. Uttrykket «annet tap» peker på tap som ikke dekkes av erstatningsreglene i første og annet ledd. Dette kan blant annet omfatte tapte leieinntekter, for eksempel som følge av at ny utleie forsinkes på grunn av utbedringsarbeider.106 Etter tredje ledd annet punktum fritas leieren fra ansvar hvis leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor hens kontroll, som leieren ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletidspunktet eller unngått eller overvunnet følgene av.

Det følger av § 10-3 fjerde ledd at dersom misligholdet skyldes en tredjeperson som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å sette husrommet i stand, er leieren fri for ansvar bare om også tredjeperson ville være fritatt etter reglene i tredje ledd. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette, jf. femte ledd. Tilsvarende gjelder for utleiers erstatningsansvar i § 2-12 annet og tredje ledd.

Det følger av sjette ledd at reglene i tredje, fjerde og femte ledd ikke omfatter slikt indirekte tap som er nevnt i § 5-8 fjerde ledd. Henvisningen til § 5-8 innebærer at kontrollansvaret bare omfatter direkte tap og at tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap. Det vises til omtalen i punkt 18.2.6 om hva som ellers anses som indirekte tap etter § 2-14 annet ledd. Det følger av sjuende ledd at leieren i alle tilfeller kan kreve erstatning hvis misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Reglene om utmåling etter § 2-14 første, femte og sjette ledd gjelder tilsvarende.

17.2.4 Etterlatt løsøre

Paragraf 10-4 regulerer håndteringen av etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand. Bestemmelsen kommer til anvendelse når leieboligen er tilbakelevert frivillig etter § 10-2. Er det gjennomført utkastelse, gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 13-11, og da er det namsmyndighetene som skal ta hånd om løsøret.107

Etter § 10-4 første ledd første punktum skal utleieren for leierens regning ta hånd om løsøret. Det innebærer at utleieren plikter å gjøre «rimelige anstrengelser» for å beskytte løsøret mot skade og ødeleggelse.108 Leieren må betale kostnadene som påføres i forbindelse med utleierens oppbevaring. Rent skrot kan kastes umiddelbart, jf. annet punktum. Det siktes til ting som har ubetydelig økonomisk eller bruksmessig verdi – typisk ting som kastes ved rydding.109 Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve rimelig godtgjørelse for dette, jf. tredje punktum.

Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret, jf. § 10-4 annet ledd første punktum. Uttrykket «så vidt mulig» tar sikte på tilfellene der utleieren ikke kjenner leierens nye adresse, eller der det vil være urimelig byrdefullt å komme i kontakt med leieren. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles, jf. annet ledd annet punktum. Det vil si at utleieren ikke plikter å utlevere tingene før leieren har betalt for eksempel kostnader til leie av lagerlokale.

Det følger av § 10-4 tredje ledd første punktum at utleieren kan selge løsøret for leierens regning forutsatt at minst ett av to vilkår er oppfylt. Det ene vilkåret er at kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige. Det må legges vekt på kostnadenes størrelse isolert sett, og om de står i et rimelig forhold til løsørets verdi. Ulempealternativet tar sikte på tilfellene der utleieren ikke har direkte utgifter, men der oppbevaringen likevel påfører utleieren ulemper.110 Det andre alternative vilkåret er at leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. I vurderingen av hva som er urimelig lenge, skal det legges vekt på om utleieren har sendt skriftlig oppfordring til leieren om å hente løsøret. Er leieren passiv etter en slik melding, må utleieren som hovedregel kunne selge løsøret. Det kan også legges vekt på løsørets art, om det er plasskrevende og hvem som er utleier – det stilles strengere krav til profesjonelle utleiere.111 Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte, jf. tredje ledd annet punktum. Det innebærer at utleieren kan ta over tingen selv, gi den bort eller kaste den.112 Bestemmelsen gjelder bare hvis utleieren kan selge tingen etter første punktum.

17.2.5 Vederlag for forbedringer

Hvis forandringene leieren gjør i boligen, innebærer vesentlig forbedring i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordelen utleieren oppnår som følge av forbedringene, jf. § 10-5. Det forutsetter at forandringene er gjort med utleierens samtykke og at annet ikke er avtalt. Uttrykket «husrommet» skal ifølge forarbeidene tolkes vidt. Det avgjørende er om leieren har forbedret ting som er stilt til hens disposisjon gjennom leieavtalen. For eksempel kan utskiftning av tak, forbedring av inngangsparti eller forbedring av løsøre som er stilt til leierens disposisjon begrunne et vederlagskrav.113

Vederlagets størrelse avhenger av fordelen utleieren oppnår som følge av forbedringene. Leierens utgifter i forbindelse med arbeidene er ikke av betydning. Vurderingstemaet er hvilken berikelse utleieren med rimelighet kan tenkes å få som følge av arbeidene som er gjort. Det vil avhenge av om boligen skal selges, leies ut eller brukes av utleier – det er med andre ord et spørsmål om henholdsvis økt salgsverdi, økt husleie eller økt bruksverdi.114

Hvis partene ikke blir enige om vederlaget, kan de kreve at tvisten blir avgjort av en takstnemnd.

17.3 Reglene i Sverige og Danmark

17.3.1 Sverige

Hyreslagen § 24 a første ledd første setning slår fast at leieren på egen regning har rett til å gjøre visse forandringer i boligen uten utleierens samtykke. Leieren kan male, tapetsere og liknende. Av forarbeidene framgår det at liknende tiltak blant annet omfatter montering av persienner, flislegging på kjøkken og våtrom og utskiftning av gulvlister og innerdører.115 Leieren får ikke lov til å gjøre forandringer utover dette uten utleierens samtykke. Synker boligens bruksverdi som følge av forandringene, har utleieren krav på erstatning, jf. annet punktum.

Ved leie av enebolig eller eierseksjon som ikke skal leies ut på varig basis, kan partene avtale at leierens adgang til å gjøre forandringer helt eller delvis ikke skal gjelde. Det samme gjelder hvis boligen leies ut av noen som eide den med såkalt «bostadsrätt» og boligen fremdeles eies med slik rett. Dette unntaket følger av § 24 a annet ledd.

Det er ingen egen bestemmelse om hvilken stand boligen skal være i ved leierens utflytting. Det følger imidlertid av hyreslagen § 24 første ledd at leieren er ansvarlig for å erstatte alle skader som oppstår ved brudd på leierens omsorgsplikt for boligen. Leieren svarer imidlertid ikke for skader som oppstår som følge av normal slitasje.116 Forandringer som leieren foretar med hjemmel i § 24 a, trenger hen ikke å tilbakeføre. Foretar leieren forandringer uten utleierens tillatelse, kan imidlertid utleieren kreve erstatning for tilbakeføringen av disse forandringene.117

Det er en rekke regler om involvering av leieren hvis utleieren skal gjøre visse forbedrings- og forandringsarbeider, jf. §§ 18 d til 18 h. Hvis utleieren skal gjennomføre standardhevingstiltak på eiendommen som har ikke-ubetydelig innvirkning på boligens bruksverdi, krever dette godkjenning fra de berørte leierne eller fra hyresnämnden. Det samme gjelder hvis utleieren skal gjennomføre tiltak som medfører en ikke-ubetydelig endring av boligen eller eiendommens fellesarealer. Leierens godkjenning kreves ikke hvis tiltakene foretas for å heve boligens standard til såkalt minste godtakbare standard etter § 18 a sjette og sjuende ledd. Av plasshensyn redegjøres det ikke nærmere for disse reglene.

17.3.2 Danmark

I dansk husleielovgivning skilles det mellom forandringer og forbedringer. Hovedregelen i lejeloven § 141 er at leieren ikke kan gjøre forandringer i boligen, med mindre annet er avtalt eller følger av reglene i §§ 142 til 145.

Etter § 142 har leieren rett til å foreta sedvanlige installasjoner i boligen, med mindre utleieren kan godtgjøre at eiendommens el- og avløpskapasitet ikke er tilstrekkelig. Som sedvanlige installasjoner regnes blant annet hvitevarer som komfyr og kjøleskap, samt telefon- og internettilgang.118 Leieren må imidlertid varsle utleieren før hen foretar seg dette. Etter annet ledd kan leieren installere tiltak for personer med nedsatt fysisk eller psykisk funksjonsevne, hvis de kommunale myndighetene garanterer for dekning av tilbakeføringskostnadene. Slike forandringer må utleieren varsles skriftlig om. Utleieren kan nekte leieren å utføre forandringer på fellesarealene hvis de er til vesentlig ulempe for eiendommen eller øvrige leiere. Leieren er erstatningsansvarlig for skade som er forårsaket av de forandringene hen har foretatt, jf. tredje ledd.

Lejeloven § 143 inneholder detaljerte regler som på en rekke vilkår gir leieren adgang til å sette opp radio- og TV-antenner og etablering av kabel-TV og elektroniske kommunikasjonstjenester.

Lejeloven § 145 første ledd gir leieren rett til å utføre nærmere angitte forbedringer i boligen uten utleierens samtykke. Når leieren flytter ut, har hen krav på vederlag for disse forbedringene. Bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for framleiere og leiere med tidsbestemte leieavtaler. De forbedringsarbeidene som omfattes av § 145, er energibesparende tiltak og andre ressursbesparende tiltak som for eksempel vannbesparende tiltak. Videre omfattes etablering, forbedring og renovering av bad, toalett og kjøkken, og tekniske installasjoner, herunder el-installasjoner.119 Leieren skal varsle om de planlagte arbeidene, jf. annet ledd. Det følger av tredje ledd at forbedringene skal være «rimelige og hensiktsmessige». Utleieren kan nekte leieren å forbedre boligen når «særlig vektige» grunner taler for det, herunder når det dreier seg om uhensiktsmessige arbeider, for eksempel hvis forbedringene er særlig luksuriøse eller energikrevende. Hvis leieren har varslet utleieren og ikke fått svar i løpet av seks uker, kan hen likevel sette i gang arbeidene.

Vederlaget leieren har krav på ved utflytting, beregnes og utbetales etter reglene i § 145 fjerde til åttende ledd. Utgiftene må være dokumentert. Utleieren kan gjøre fradrag for verdien av eksisterende installasjoner som utskiftes, samt fradrag for uforholdsmessig høye utgifter, jf. fjerde ledd. De nærmere reglene for beregning av vederlaget redegjøres det ikke for her.

Utleierens adgang til å gjøre forandringer og forbedringer reguleres i lejeloven kapittel 14. Det følger av § 126 at utleieren har rett til å foreta forandringer og forbedringer i leieboligen og på eiendommen når endringene ikke endrer boligens identitet på en vesentlig og varig måte. Forbedringer er definert i § 127 som tiltak eller installasjoner som øker verdien av leieboligen, eller tiltak som er pålagt i lov eller offentlig forskrift, når disse ikke omfattes av utleierens vedlikeholdsplikt. Dette kan omfatte en rekke tiltak, for eksempel brannsikringstiltak, energibesparende tiltak og montering av heis i bygg der det før ikke har vært heis.120 Hvis utleieren gjør forbedringer, kan hen for ulike typer forbedringer kreve oppjustering av leien, jf. §§ 128 og 129. Det er en rekke regler om at slik oppjustering av leien må varsles, jf. §§ 130 og 131.

På visse vilkår kan partene utføre avtalte forbedringer etter § 137. Etter denne bestemmelsen kan partene, etter at leieavtalen er inngått, avtale gjennomføring av forbedringer i boligen. Da kan partene også nærmere avtale hvordan leien eventuelt skal oppjusteres.

Når leieren flytter ut, skal boligen leveres tilbake i samme stand som ved overleveringen, med unntak av den forringelse som skyldes slitasje og elde, jf. § 187 første ledd. Ytterligere regler om tilbakeføring følger av § 188. Utleieren kan kreve at forbedringer som leieren har foretatt etter § 145, skal bli værende i boligen, såframt leieren har fått vederlag for disse. Disse forbedringene blir utleiers eiendom i det øyeblikket de er utført.121 Leieren kan dermed ikke fjerne disse forbedringene når hen flytter. Hvis leieren likevel gjør dette, følger det av § 188 første ledd at utleieren kan kreve at leieren setter boligen tilbake i den stand den var i da leieren flyttet inn. Bestemmelsen er imidlertid fravikelig, og partene kan avtale noe annet.

Forandringer som leieren har foretatt med utleierens samtykke etter § 141, kan utleier bare kreve tilbakeført hvis dette ble avtalt da utleieren ga samtykket, jf. § 188 annet ledd. Har leieren foretatt forandringer i boligen i strid med loven eller uten utleierens samtykke, kan utleieren kreve tilbakeføring ved fraflyttingen.122

17.4 Dagens situasjon

17.4.1 Tilpasning av boligen generelt

Det ser ut til at mange leiere som ønsker å gjøre forandringer i boligen, får tillatelse fra utleier. I en undersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer i 2024 svarte en drøy tredjedel av leierne at de hadde spurt utleier om å få pusse opp, male eller gjøre andre endringer i boligen.123 To tredjedeler (68 prosent) hadde fått tillatelse til å gjøre forandringer. 14 prosent fikk avslag. Et mindretall av dem som fikk tillatelse, ble bedt om å sette tilbake boligen i opprinnelig stand ved utflytting. Andre fikk lov, men måtte selv bekoste tiltaket. I en undersøkelse blant leiere fra Forbrukerrådet svarte 77 prosent at de var ganske eller svært fornøyde med graden av frihet til å pusse opp i leieboligen sin.124

Likevel ser det ut til at en del leiere føler liten grad av selvbestemmelse og at det kan være vanskelig å gjøre en leiebolig til sitt eget hjem. Ni prosent av leierne i Forbrukerrådets undersøkelse var delvis eller helt uenig i at boligen de leide, føltes som et hjem.125

På spørsmål fra utvalget om deres praktisering av reglene om forandringer etter § 5-4 opplyser utleieselskapet Frost Eiendom og utleieformidleren Utleiemegleren at de sjelden får forespørsler fra leierne om å gjøre større forandringer i boligen.126 De fleste forespørslene handler om å sette personlig preg på boligen, for eksempel male eller henge opp bilder, hyller og TV. Frost Eiendom opplyser at de aksepterer slike forandringer, men at dette må tilbakeføres ved tilbakelevering av boligen. Utleiemegleren opplyser at utleierne som benytter seg av Utleiemeglerens tjenester, normalt godkjenner mindre forandringer, og at det normalt ikke avtales tilbakeføring, men at det er forskjell fra utleier til utleier. Er det utleierens egen bolig som leies ut ved utleierens midlertidige fravær, er utleieren gjerne noe mer skeptisk til slike forespørsler. Det samme gjelder hvis boligen er av nyere stand. Både Frost Eiendom og Utleiemegleren opplyser at det sjelden oppstår konflikt om tilbakeføringer av forandringer som er tillatt.

Husleietvistutvalget behandler mange saker hvor utleieren fremmer krav om erstatning for mangler ved tilbakelevering av boligen. Det er imidlertid utfordrende å si nøyaktig hvor mange av disse kravene som handler om erstatning på grunn av forandringer som er gjort uten samtykke eller hvor leieren har foretatt forandringer utover det samtykket som er gitt etter § 5-4. Husleietvistutvalget fører ikke slik statistikk. Utvalget har likevel sett på et utvalg avgjørelser hvor erstatningen skyldes forandringer i boligen uten eller utover utleierens samtykke. Kravenes størrelser varierer fra for eksempel 500 kroner for en panelovn som er tatt ned uten utleierens samtykke127 eller 900 kr for demontering av taklampe uten utleierens samtykke,128 til 10 000 kroner for forandringer på fliser og benkeplate på kjøkken uten utleierens samtykke129 eller 21 000 kroner for utbedring av vegger grunnet omfattende hull i vegger utover det utleieren hadde gitt samtykke til.130

17.4.2 Tilpasning på grunn av funksjonsnedsettelse

Få, men en ikke ubetydelig andel, leiere har behov for å gjøre tilpasninger i boligen på grunn av funksjonsnedsettelser. Tilpasninger kan innebære mindre tiltak som utvidelse av dører, fjerning av terskler, belysning eller hjelpemidler som håndtak og ledelinjer. Større tiltak er ramper, heis eller ombygging av bad eller kjøkken.131

Totalt var 17 prosent av dem som mottok tilpasningstilskudd fra kommunene i 2023, leiere.132 Ti prosent leide av kommunen, mens sju prosent leide privat. Selv om tallene ikke er store, indikerer de at noen leiere har behov for, og får utført, tilpasninger.

I Leieboerforeningens undersøkelse svarte 3,5 prosent at de hadde bedt utleier om å få tilpasse boligen på grunn av funksjonsnedsettelse.133 Blant disse hadde litt under halvparten fått tillatelse til å gjøre slike endringer.

Befolkningsframskrivninger viser at andelen innbyggere over 70 år vil øke fra 13 til 21 prosent i perioden 2023 til 2050.134 Selv om befolkningen holder seg friske lenger, vil utviklingen betinge flere boliger tilpasset personer med redusert funksjonsnivå. Kravene som stilles til nye boliger i byggteknisk forskrift (TEK17), gjør at en stadig større andel av boligene i Norge er tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. Likevel er de fleste av morgendagens boliger allerede bygget, slik at tilpasning av bolig også i framtiden vil være aktuelt.

17.5 Innspill til utvalget

Utvalget har mottatt innspill fra både leiere og utleiere som peker på ulike sider av leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen. Det vises til noen eksempler nedenfor:

«I dag er det få muligheter til å bo seg inn i leieboligen, som for eksempel ved å male, eller lage hull i veggene for å feste hyller eller veggpynt.»

«Leietakere burde få male og sette opp hyller og tavler i sitt hjem. Dette burde være skrevet i loven. Som det er nå er det opptil partene imellom å avtale om, og da kan utleieren bare nekte folk å male en vegg hvis de vil. For eksempel kunne loven vært sånn at det er lov å gjøre små endringer som å male en vegg eller sette opp en tavle, hvis man leverer leiligheten tilbake i samme standard den var når man tok over, hvis utleieren ønsker dette.»

«Det nevnes at regelverket kan tilpasses til leietakere med langtidsperspektiv. […] Det må da hensyntas og erstattes de endring av den som iverksetter endringer altså leietaker. Leieobjektet prises ut fra dagens eller gårsdagens situasjon. Om utleier skal måtte ta kostnader for å endre dette i leietakers favør virker særlig urimelig. Dersom leietaker har endrede boligbehov bør de finne ett annet objekt, kjøpe eget eller så må disse endringskostnadene dekkes i sin helhet av leier.»

17.6 Utvalgets vurdering av dagens regler og dagens situasjon

17.6.1 Langtidsleieres behov for å tilpasse boligen

Leiere kan i dag ikke gjøre forandringer i boligen uten samtykke fra utleieren. Det er i utgangspunktet enkelt for utleieren å si nei til forespørsler fra leieren om å gjøre forandringer, siden det ikke er noe krav om at utleieren må begrunne et slikt avslag. Selv om mange leiere får tillatelse av utleieren til å gjøre forandringer, er det likevel noen leiere som ikke får tillatelse til det. Det er også mulig at en del leiere ikke ber om tillatelse fordi de enten ikke er kjent med at det er mulig å spørre om tillatelse eller fordi de tror at de ikke vil få tillatelse uansett. Det kan bidra til at disse leierne får en mindre personlig tilknytning til boligen. Videre må en andel av de leierne som får utføre forandringer, tilbakeføre disse ved leieforholdets opphør. I en del tilfeller vil dette være rimelig, for eksempel hvis forandringene ikke appellerer til et bredt spekter av framtidige leiere. For enkelte leiere kan det likevel oppleves urimelig, særlig i de tilfellene hvor leieren har bodd i boligen lenge og der forandringene ble gjort flere år før tilbakelevering eller i de tilfellene der leieren har grunn til å tro at utleieren uansett ville pusset opp eller gjort forandringer i boligen før ny utleie.

At alle skal bo godt og trygt uavhengig av om man eier eller leier boligen, og at leie skal være et godt og trygt alternativ til å eie, er uttalte politiske mål.135 For mange er boligen en viktig identitetsarena som bidrar til tilhørighet. Den er leierens hjem og gir fysisk trygghet. En styrking av leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen kan bidra til å styrke leie av bolig som et godt og trygt alternativ til å eie bolig. Økt bostabilitet er positivt for både leieren og utleieren. Det kan tale for å myke opp regelverket og gi leieren noe større frihet til å tilpasse boligen til egne preferanser og behov.

På den andre siden må også hensynet til utleieren ivaretas. En styrking av leierens rettigheter må ikke gå så langt at utleieren i betydelig utstrekning fratas retten til selv å bestemme over boligen. Boligen er utleierens eiendom, og hen har en berettiget interesse i å beholde boligen i den stand den var ved overlevering. Det er også i utleierens interesse å unngå uhensiktsmessige endringer og eventuelle skader på boligen som følge av forandringer. Det må antas at leierens innsats i en del tilfeller kan medføre at utleiers vedlikeholdskostnader reduseres. Utleiere kan likevel pådra seg kostnader til istandsetting, hvis leierens forandringer krever senere reparasjon eller vedlikehold. Loven skal bidra til et velfungerende leiemarked, og det må derfor søkes etter en viss balanse i interessene mellom leiere og utleiere i lovverket.

Som det er vist til i kapittel 6, består leiemarkedet av forskjellige utleiere med ulik tidshorisont og nærhet til leieboligen. Det kunne være et argument for å differensiere reglene for ulike kategorier av utleiere. Utvalget legger imidlertid vekt på at lovens system skal være så enkelt å forstå som mulig og mener det i størst mulig grad bør være ett sett med likelydende regler for alle utleiere.

17.6.2 Behov for tilpasning på grunn av funksjonsnedsettelse

Personer med funksjonsnedsettelser har rett til å velge bosted og boform på lik linje med andre.136 Staten er forpliktet til å treffe effektive og hensiktsmessige tiltak for å legge til rette for at denne rettigheten skal realiseres. Leiere med funksjonsnedsettelser er en sammensatt gruppe med ulike utfordringer og behov. De har et like stort behov for å tilpasse boligen som boligeiere med funksjonsnedsettelser. At leiere kan foreta nødvendige tilpasninger i boligen, kan bidra til at de blir boende i boligen lenger. Når flere bor selvstendig i egen bolig, framfor på institusjon, gir det besparelser for det offentlige.

Samtidig må utleierens interesser som huseier ivaretas. Tilpasningstiltak kan få betydning for boligens framtidige leieverdi, salgsverdi og vedlikeholdsbehov. Noen tiltak forutsetter dessuten offentlige myndigheters tillatelse, noe som må ivaretas av huseieren, som ofte også er utleieren.

Det er derfor rimelig at utleieren har en viss kontroll over hvilke tilpasningstiltak som kan utføres. Dagens regler sikrer dialog mellom partene og kan bidra til omforente løsninger. Saklighetskrav for å nekte godkjenning bidrar til at utleieren må foreta en konkret vurdering av forespørselen før avgjørelsen. Det kan ofte bidra til mer gjennomtenkte avgjørelser. På den andre siden er det elementer ved dagens regler som det er grunn til å se nærmere på, herunder hva som er rimelige og hensiktsmessige saklige grunner for å nekte godkjenning av nødvendige tilpasninger.

Utvalget erfarer også at noen tiltak medfører praktiske og økonomiske utfordringer for utleieren, herunder at utleieren pålegges ansvar for utgifter til drift og vedlikehold av enkelte tiltak. Et eksempel på dette er montering av dørautomatikk gjennom NAV Hjelpemiddelsentral. Utvalget er kjent med at Arbeids- og velferdsdirektoratet stiller krav om at huseier har ansvar for drift og vedlikehold av dørautomatikk, inkludert nødstrømbatteri/UPS (uninterruptible power supply) som sikrer at dører som er rømningsvei, kan åpnes ved strømbrudd. Dette kan gi uforutsette utgifter for utleieren når hen godkjenner en forespørsel om installasjon av et slikt tiltak. En konsekvens kan være at utleieren ikke tillater montering. Husleieloven § 3-7 første ledd setter et forbud mot å avtale at leieren skal betale andre eller større pengebeløp for leieretten enn det som er angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Det innebærer at det ikke kan avtales at leieren skal dekke utgifter til drift og vedlikehold av for eksempel dørautomatikk. Alternativet er at leier selv må påta seg ansvaret for drift og vedlikehold, for ikke å komme i strid med loven.

17.7 Utvalgets tilrådning

Utvalget har vurdert hvordan man kan gi leieren større adgang til å forandre eller tilpasse boligen etter egne preferanser og behov. Utvalget har vurdert tre ulike innretninger:

• Utleierens adgang til å nekte forandringer innskrenkes, gjennom krav til saklig grunn.

• Leieren får en lovfestet rett til å gjøre forandringer, med negativ avgrensning av tiltak leieren ikke kan gjøre uten utleierens samtykke.

• Leieren får en lovfestet rett til å gjøre visse forandringer som er uttrykkelig angitt, uten utleierens samtykke.

I denne sammenheng har utvalget også vurdert leierens adgang til å utføre energiøkonomiserende tiltak i boligen. Dette er omtalt nedenfor i punkt 17.7.4. Utvalget har i tillegg vurdert behovet for å styrke leierens rett til å tilpasse boligen på grunn av nedsatt funksjonsevne. Dette er omtalt nedenfor i punkt 17.7.5. Reglene om leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen må ses i sammenheng med reglene om tilbakelevering av boligen ved leieforholdets avslutning, med særlig fokus på reglene om tilbakeføring av leierens forandringer. Utvalget har derfor også vurdert disse, se nedenfor i punkt 17.7.6.

17.7.1 Saklig grunn for å nekte leieren å gjøre forandringer

Utvalget har vurdert om det er hensiktsmessig å videreføre prinsippet etter dagens § 5-4 annet ledd om at leieren bare kan gjøre forandringer med utleierens samtykke, men innføre krav til saklig grunn for at utleieren skal nekte forespørselen. En slik lovendring kan gi leieren større adgang til å tilpasse boligen til egne preferanser og behov, samtidig som utleieren har kontroll over hvilke endringer som er tillatt.

Krav til saklig grunn for å nekte slike forespørsler kan tenkes å forhindre vilkårlige avgjørelser. Det kan bidra til at utleieren foretar en grundigere vurdering av forespørselen. Dagens ordning med ubegrunnet nektelse kan være urimelig og uforståelig for leieren. Saklighetskrav kan bidra til å gjøre avslag mer forståelig for leieren.

På den andre siden kan det være tid- og ressurskrevende for utleieren å formulere en begrunnelse for hver forespørsel. Det vil trolig også være utfordrende å håndheve en slik ordning på en effektiv måte, da leieren må reise saken for Husleietvistutvalget. På denne måten kan en slik regel virke prosessdrivende.

Utvalget vurderer derfor at dette ikke vil være den mest hensiktsmessige måten å styrke leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen på.

17.7.2 Negativt avgrenset rett til å gjøre forandringer uten samtykke

Et annet alternativ er å innrette regelen på en måte som legger til grunn at leieren kan gjøre forandringer i boligen, og at det angis hva leieren ikke kan gjøre av forandringer. På den ene siden ville det kunne øke botryggheten og tilhørigheten til boligen for leierne. Større råderett over boligen ville kunne føre til lengre leietid. I de tilfellene der leier blir mer motivert til å ta vare på og oppgradere boligen, kan det føre til mindre slit og elde.

En slik regel vil på den andre siden innebære et stort inngrep i utleierens eiendomsrett. En vid adgang for leieren til å gjøre endringer vil også gi større risiko for skader på boligen og eiendommen eller andre beboere. Slik adgang til å gjøre endringer kan også gi større utfordringer knyttet til utleiers ansvar overfor myndighetene og eget forsikringsselskap. En slik ordning kan potensielt også ha stor effekt på utleiernes motivasjon til å leie ut. Utvalget vurderer derfor at heller ikke dette vil være den mest hensiktsmessige måten å styrke leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen på.

17.7.3 Rett til å gjøre visse forandringer uten samtykke

Et flertall (Björkfors, Borge, Brøndbo, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) mener at den mest hensiktsmessige måten å styrke leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen på, er gjennom regler som gir leieren rett til å gjøre visse uttrykkelig angitte forandringer i boligen uten utleierens samtykke. En slik regel må imidlertid utformes på en måte som ivaretar viktige hensyn til både leieren og utleieren. Regelen må også utformes på en måte som ivaretar hensynet til at leiemarkedet består av ulike utleiere og utleieboliger. Særlig når det er snakk om utleie av egen bolig ved midlertidig fravær, har utleieren en sterk interesse i å ha kontroll over hvilke forandringer som foretas i boligen. Det er tross alt utleierens eget hjem, som hen skal returnere til etter en viss tid. Flertallet legger vekt på at leiere har en berettiget interesse i å sette et personlig preg på hjemmet sitt og utforme det etter egen smak og egne behov. Dette er særlig viktig for langtidsleiere og barn. Det bør de kunne gjøre innenfor rimelighetens grenser, uten først å måtte be utleieren om tillatelse. På den andre siden må det tas hensyn til utleierens interesse i å kunne hindre at det gjøres forandringer i boligen som gjør at den faller i verdi, eller at boligen eller andre beboere skades eller påføres ulemper. Disse hensynene tilsier for det første at leierens rett til å foreta forandringer er begrenset til tiltak i boligen og ikke eiendommen ellers. Det er dessuten boligen leieren har en eksklusiv bruksrett til, noe som er en ytterligere grunn til en slik avgrensning. For det andre tilsier de ovennevnte hensynene at leierens rett til å foreta forandringer i boligen er begrenset til endringer som typisk ikke medfører risiko for skade på boligen og eventuelle beboere. Derfor bør leieren gis en ufravikelig rett til å henge opp bilder, hyller og liknende for å sette sitt preg på boligen uten å innhente samtykke fra utleieren. Flertallet tilrår derfor å innføre en regel som gir leieren en slik rett i alle leieforhold, med unntak for leie av utleiers egen bolig ved midlertidig fravær. Dette foreslås i lovutkastet § 4-5 annet ledd. Dette er forandringer som er relativt lite inngripende i boligen. En lovfestet rett til å gjøre slike forandringer kan føre til at leiere ønsker å bo i boligen lengre, og det kan bidra til å skape større grad av botrygghet og tilhørighet. Forandringer utover dette kan leieren bare gjøre med samtykke fra utleieren. Flertallet legger til at en slik regel også tilrås av pedagogiske årsaker, ettersom rettstilstanden knyttet til leierens adgang til blant annet opphenging av bilder og liknende uten å bli møtt med krav om tilbakeføring, har vært litt uklar. Det vil kunne styrke leierens rettigheter og botrygghet at regelverket blir mer forståelig, og vil forhåpentligvis føre til færre tvister for domstolene.

Flertallet bemerker at tilrådningen er resultat av et kompromiss. Adgangen til å gjøre tilpasninger og reguleringen av tilbakeføring henger tett sammen. For deler av flertallet har det vært viktig å avgrense mot forandringer som kan forringe boligen. For andre deler av flertallet har det vært viktig at leieren ikke skal møtes med krav om å føre tilbake forandringer som hen har lov til å utføre uten utleierens samtykke, se 17.7.6. Flertallet har kommet fram til et samlet forslag til regler for tilpasning og tilbakeføring som ivaretar begge disse hensynene. På denne måten tilpasses regelverket bedre til leiere med langtidsperspektiv.

Et mindretall (Bergby, Harding, Kartvedt, Leisner) mener at det ikke er grunn til å lovfeste en rett til å gjøre forandringer i boligen. Mindretallet tilrår å videreføre dagens regel, som fastsetter at leieren ikke kan gjøre forandringer i boligen eller på eiendommen for øvrig uten utleierens samtykke. Mindretallet framhever at det er utleieren som eier boligen, og sett hen til utleierens eiendomsrett, er det naturlig at utleieren råder over hvilke forandringer som gjøres i boligen. Mindretallet er enig i at leiere har berettiget interesse i å sette et personlig preg på boligen. Boligen er leierens daglige oppholdssted, og hen bør innen visse rammer kunne utforme boligen slik hen selv vil. Dette har leieren mulighet til gjennom dagens regler. Mindretallet mener dagens regler ivaretar interessene til både leierne og utleierne på en hensiktsmessig måte. I praksis har de fleste utleiere ikke noe imot at leieren foretar mindre forandringer i boligen for egen regning, når de får forespørsel om dette. De fleste utleiere krever heller ikke at leieren skal tilbakeføre slike endringer. Dette taler for å videreføre dagens regler. Mindretallet legger også vekt på at en ufravikelig lovfestet rett til å gjøre enkelte forandringer er utfordrende for ulike typer utleiere og leieboliger. For eksempel har utleiere som leier ut del av egen bolig, ofte sterk tilknytning til leieboligen da det er del av deres eget hus eller hjem, og har dermed stor interesse i hva som skjer av forandringer i boligen.

17.7.4 Leierens adgang til å utføre energiøkonomiserende tiltak

Utvalget har vurdert om en lovfestet rett til å gjøre forandringer i boligen også bør omfatte energiøkonomiserende tiltak. Hvis strømutgifter ikke er inkludert i husleien, og leieren må bære disse selv, kan hen påvirke strømforbruket og utgiftene hvis hen får utføre energiøkonomiserende tiltak i boligen.

Et flertall (Björkfors, Borge, Brøndbo, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) mener at det mest hensiktsmessige er en regel som gir leieren rett til å gjøre mindre energiøkonomiserende forandringer i boligen uten utleierens samtykke. Regelen må imidlertid utformes på en måte som også ivaretar hensynet til utleieren og hensynet til at leiemarkedet består av ulike utleiere og leieboliger. Flertallet peker på at det er stor bredde i mulige energiøkonomiserende tiltak som kan gjøres i boligen. Det kan variere mellom mindre tiltak som ikke utgjør fysiske inngrep i boligen, til større tiltak som krever inngrep i bygningskroppen, slik som montering av varmepumpe eller utskiftning av vinduer. Flertallet mener at det må tas hensyn til utleierens interesse i å kunne forhindre at det iverksettes tiltak som medfører skade på boligen eller eiendommen for øvrig og eventuelt er til ulempe for andre beboere. Sett hen til mangfoldet av utleiere og leieboliger tilsier også dette at en eventuell lovfestet rett til å utføre energiøkonomiserende tiltak bør være begrenset til mindre energiøkonomiserende tiltak som kan utføres med ingen eller mindre fysiske inngrep i boligen. Eksempler på dette kan være montering av tetningslister rundt vinduer og dører, montering av sparedusj og montering av panelovner med nattsenking. De eventuelle ulempene dette vil medføre for utleieren, vil være beskjedne. Flertallet mener at en slik endring vil styrke leierens botrygghet og rettigheter. Ønsker leieren å gjennomføre andre energiøkonomiserende tiltak, må hen innhente samtykke fra utleieren på lik linje med andre forandringer.

Et mindretall (Bergby, Harding, Kartvedt, Leisner) tilrår ikke en slik regel. Mindretallet viser til redegjørelsen for sin vurdering av leierens adgang til å gjøre forandringer i punkt 17.7.3 over. De samme hensynene gjør seg gjeldende her. Mindretallet tilrår dermed å videreføre dagens regel som fastsetter at leieren ikke kan gjøre forandringer i boligen eller på eiendommen for øvrig uten utleierens samtykke.

17.7.5 Tilpasning på grunn av nedsatt funksjonsevne

Utvalget har vurdert endringer i reglene om forandringer på grunn av nedsatt funksjonsevne hos leieren eller noen i leierens husstand. Som nevnt i 17.6.2, mener utvalget at dagens regler i utgangspunktet er hensiktsmessige. Likevel er det sider ved dagens regler som det er grunn til å se nærmere på, herunder hva som er saklig grunn for å avslå forespørsel om forandringer.

Utvalget mener det er betenkelig at estetiske hensyn kan være saklig grunn til å nekte tiltak som er nødvendig på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonsnedsettelse. Så lenge den estetiske forandringen er midlertidig, mener utvalget at det vil ha liten betydning for utleieren i perioden boligen leies ut. Hvis tiltaket lett kan fjernes når behovet ikke lenger er til stede, bør det ikke være saklig grunn for å nekte godkjenning.

Det strider med allmenn rettsfølelse at estetiske hensyn kan være en akseptert grunn til å nekte leieren å tilpasse boligen. Leieren har få reelle handlingsalternativer hvis hen ikke får gjennomført tilpasninger som er nødvendige. I realiteten er leierens alternativ å flytte til en annen bolig som allerede er tilpasset eller der hen har grunn til å tro at hen vil få godkjent en forespørsel om tilpasning. Utvalget tilrår derfor at dette ikke skal anses som saklig grunn for å nekte godkjenning av tilpasninger som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonsnedsettelse. Utvalget bemerker at tilsvarende regler også finnes i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Departementet bør vurdere om tilsvarende grep også bør gjøres i disse lovene.

17.7.6 Vurdering av reglene om tilbakeføring av leierens forandringer

Vurderingene om leierens adgang til å foreta forandringer og tilpasninger i boligen må ses i sammenheng med reglene om tilbakelevering og hvorvidt utleieren kan kreve at leieren tilbakefører forandringene. Det presiseres at utvalget her ikke vurderer den generelle reguleringen av hvilken tilstand boligen og eventuelt tilbehør skal være i ved tilbakeleveringen.

Utvalget har vurdert ulike innretninger av reglene om tilbakeføring av leierens forandringer i boligen. Utvalget har blant annet vurdert en differensiert tilbakeføringsplikt etter leierens botid, der utleieren har rett til å kreve tilbakeføring av alle forandringer, men hvis leieren har bodd i boligen et visst antall år, så kan ikke utleieren kreve tilbakeføring av slike forandringer. Det har imidlertid ulike utfordringer ved seg som gjør det lite hensiktsmessig.

Utvalget har derfor vurdert om reglene bør differensieres slik at utleieren kan kreve tilbakeføring av de forandringene som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke, mens andre forandringer bare kan kreves tilbakeført hvis det er avtalt. Det vil si hvorvidt utleieren kan kreve at leieren for eksempel skal sparkle hull i vegger etter oppheng av bilder og hyller og liknende, og om leieren skal tilbakeføre eventuelle mindre energiøkonomiserende tiltak, eller om utleieren ikke skal kunne kreve dette. Andre forandringer som leieren eventuelt har fått samtykke til å utføre, kan kreves tilbakeført hvis det er avtalt. Tilbakeføringsplikten er imidlertid ikke ubetinget. Utvalget tilrår å videreføre dagens regler i § 10-2 tredje ledd annet punktum i lovutkastets § 12-3 tredje ledd. Det vil si at hvis tilbakeføringen vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap for leieren, gjelder det ingen tilbakeføringsplikt. Utleieren kan kreve erstatning for verdireduksjonen forandringene har medført, hvis det er gjelder forandringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Et flertall (Björkfors, Borge, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår ikke en regel der utleieren kan kreve tilbakeført de forandringene som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke. Flertallet legger vekt på at hvis leieren må tilbakeføre forandringer som hen har lov til å utføre uten utleierens samtykke, reduseres verdien av at leieren er gitt en lovfestet rett til å gjøre slike endringer. Flertallet tilrår derfor at regelen skal utformes slik at det framgår at utleieren ikke kan kreve tilbakeføring av de forandringene som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke. Dette gir leieren større frihet til å sette sitt preg på boligen og til å gjøre tilpasninger uten å måtte bekymre seg for krav om tilbakeføring. En slik regel styrker leierens botrygghet, er konfliktdempende og samtidig lett å forstå. Hvis leieren ikke kjenner til reglene, kan et krav om tilbakeføring ved leieforholdets opphør komme som en overraskelse. Dette kan både være praktisk og økonomisk utfordrende midt i en flytteprosess. Også pedagogiske hensyn taler derfor for at utleieren ikke kan kreve tilbakeføring av forandringer som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke. Videre tilrår flertallet at utleieren kan kreve tilbakeført forandringer som leieren har fått samtykke til å gjennomføre, dersom dette er avtalt. Det må være avtalt samtidig som samtykket gis. Det gir størst forutberegnelighet for leieren.

Et mindretall (Bergby, Brøndbo, Harding, Kartvedt, Leisner) tilrår at utleieren kan kreve tilbakeføring av de forandringene som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke, mens andre forandringer bare kan kreves tilbakeført hvis det er avtalt. Begrunnelsen for en slik differensiering er at utleieren ikke har kontroll over de forandringene som leieren har rett til å utføre uten samtykke, og at det derfor er større grunn til at utleieren bør kunne kreve disse tilbakeført, sammenliknet med forandringer som utleieren har samtykket til. Mindretallet peker også på at selv om en slik regel gir utleieren rett til å kreve tilbakeføring, er det ikke noe i veien for at utleieren unnlater å gjøre gjeldende et slikt krav. Hvis utleieren vurderer at forandringene er hensiktsmessige, eller hvis boligens verdi har økt som følge av forandringene, vil utleieren trolig ikke kreve tilbakeføring. Mindretallet viser også til unntaksregelen i lovutkastets § 12-3 tredje ledd. Hvis boligens verdi har økt som følge av forandringen, vil det kunne anses som uforholdsmessige omkostninger å kreve tilbakeføring, og tilbakeføring vil dermed ikke være aktuelt. Det kan særlig tenkes hvis leieren har utført mindre energiøkonomiserende tiltak. På den andre siden har utleieren en legitim interesse av å kreve tilbakeføring dersom forandringene har redusert boligens verdi. Med andre ord vil utleierens interesse av å kreve tilbakeføring variere med omstendighetene. En slik regel tar høyde for dette.

17.7.7 Mulige effekter av tilrådningene

Forslaget om å tillate leier å gjøre enkelte forandringer i boligen uten utleiers samtykke gir leier noe større råderett over boligen, noe som igjen kan bidra til økt livskvalitet og trivsel for leierne. Å kunne sette preg på hjemmet sitt og utforme det etter egen smak og egne behov, er særlig viktig for langtidsleiere og barnefamilier. Når folk trives i boligen sin, kan det bidra til lengre botid og økt bostabilitet for den enkelte og for bomiljøet i sin helhet. Adgangen til å foreta mindre energiøkonomiserende tiltak kan bidra til å redusere leierens kostnader til strøm og oppvarming.

Effektene av denne tilrådningen vil i stor grad avhenge av reglene om tilbakeføring.

Det er grunn til å tro at et forslag om at utleieren ikke kan kreve at leieren tilbakefører forandringer som hen har fått rett til å gjøre uten utleierens samtykke, antakelig har større effekt enn et forslag om at utleieren kan kreve at leieren tilbakefører forandringer som hen har fått rett til å gjøre uten utleierens samtykke. Effektene avhenger både av hvordan forandringene er utført og holdningen til slitasje i leiemarkedet ellers. Hvis leierens opphenging av bilder, hyller og liknende eller gjennomføring av mindre energiøkonomiserende tiltak medfører skader, kan det bety en verdiforringelse av boligen som enten vil utgjøre et framtidig inntektstap for utleieren eller kreve utbedringer for utleiers regning. I de tilfellene boligen eventuelt må istandsettes i større grad som følge av endringene, er det utleier som må administrere og bekoste arbeidet. Slike kostnader består både av materialer og arbeid, men også eventuelle tapte leieinntekter i tiden arbeidet pågår. På den andre siden vil utleier normalt måtte regne med å vedlikeholde boligen med jevne mellomrom, gjerne i forbindelse med en utflytting. Hvorvidt istandsettingen utgjør en nevneverdig merkostnad, avhenger av omfanget av opphengte bilder, hyller og liknende. Totalt sett vurderer imidlertid utvalget at utleieres direktekostnader med istandsetting vil øke noe, selv om det nok vil være store variasjoner fra leieforhold til leieforhold. Fordi kostnadene er vanskelige å anslå, og det ikke er mulig å vite på forhånd hvilke leiere som vil ønske å gjøre forandringer i boligen, øker også risikoen for utleierne. Det kan tenkes at noen utleiere vil søke å leie ut til personer som antakelig ikke har behov for eller ønske om å gjøre forandringer i boligen, for eksempel korttidsleiere eller leiere som har gitt uttrykk for at de ikke skal tilbringe mye tid i boligen. Det kan eksempelvis være personer som leier pendlerboliger.

Selv med en regel om at utleieren kan kreve at leieren tilbakefører forandringer som hen har fått rett til å gjøre uten utleierens samtykke, kan det være en risiko for at tilbakeføringen likevel ikke skjer. Dermed kan det være en viss risiko for at utleieren i noen tilfeller vil måtte bære kostnaden selv, enten fordi leieren uansett ikke klarer å betale for seg eller fordi utleieren ikke ønsker å bruke ressurser på å forfølge kravet. Det er vanskelig å anslå kostnadene siden de avhenger av omfanget på leierens forandringer.

Endringer i reglene om tilpasning og tilbakelevering kan påvirke utleiernes motivasjon til å leie ut. Det kan ha større påvirkning på sokkelboligmarkedet fordi disse utleierne ofte har sterkere tilknytning til boligen og kan dermed være mer sensitive for regelendringer.

Det er også mulig at utleiere bestemmer seg for å stille krav om økonomisk sikkerhet som en følge av endringene. Det kan avtales depositum og/eller garanti til sikkerhet for blant annet skader på boligen oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Størrelsen på depositumet varierer, men den vanlige størrelsen er gjerne to til tre måneders leie. Adgangen til å henge opp bilder, hyller og liknende, samt utføre mindre energiøkonomiserende tiltak i kombinasjon med en regel som begrenser utleierens adgang til å kreve tilbakeføring, kan føre til at flere utleiere stiller krav om større depositum eller garantibeløp som sikkerhet for eventuelle skader på boligen som følge av forandringene. I de store byene, hvor leieprisene ofte er høyere, kan en slik praksis bety at leierne må deponere forholdsvis store summer.

18 Reklamasjon og sanksjoner

18.1 Innledning

Utvalget skal ifølge mandatet vurdere lovendringer som gir regler om reklamasjon som er bedre tilpasset kontraktsforhold der partene skal ha en stabil, langvarig relasjon. Mandatet trekker fram at terskelen for å benytte seg av reklamasjonsreglene kan bli høy for leiere, som kan frykte konsekvenser for fornying av leiekontrakten.

Husleieloven legger opp til at leieren skal reklamere overfor utleieren hvis boligen har en mangel, og at leieren framsetter et krav. Kravet kan gjelde retting, leieavslag, heving eller erstatning. Leieren kan også holde tilbake leie som sikring for sine krav. Tradisjonelt kalles dette misligholdsbeføyelser eller misligholdssanksjoner. I kapittelet her vil dette i hovedsak omtales som leierens sanksjoner.

Når mandatet viser til reklamasjonsreglene, forstår utvalget det slik at dette omfatter både reglene om reklamasjon i snever forstand, altså meldingen leieren gir til utleieren om at en mangel påberopes, og de sanksjonene leieren kan gjøre gjeldende som følge av mangelen. Denne tolkningen anses i tråd med mandatets generelle føring om at det skal vurderes endringer som kan forebygge og dempe konflikter i leieforhold.

Innenfor dette har utvalget prioritert å drøfte reglene om reklamasjon, retting, leieavslag og deponering, samt om sanksjonsreglene kan gjøres lettere å forstå og finne fram til. I tillegg har enkelte andre temaer vært drøftet overordnet. Utvalget har ikke behandlet sanksjoner ved forsinkelse, samt partenes adgang til å heve leieavtalen. Utleierens sanksjoner ved mislighold fra leieren er heller ikke behandlet.

18.2 Gjeldende rett

18.2.1 Oversikt

I husleieloven finnes reglene om leierens sanksjonsmuligheter i både kapittel 2 og 5. Sanksjonene som leieren kan gjøre gjeldende når boligen har en mangel ved overleveringen, framgår av §§ 2-10 til 2-15. Etter disse reglene kan leieren kreve retting, prisavslag, heving, erstatning, samt holde tilbake husleie.

Har utleieren ikke oppfylt sine plikter i leietiden etter §§ 5-1 til 5-6, kan leieren fremme krav etter § 5-7. Sistnevnte bestemmelse viser til de samme sanksjonene som gjelder for mangler som boligen har på overleveringstidspunktet, men med to modifikasjoner. Den ene er at sanksjoner ikke kan gjøres gjeldende hvis en mangel oppstått i leietiden beror på forhold på leierens side. Retting kan imidlertid kreves, men utleier kan kreve at leieren erstatter tapet først, se punkt 18.2.3. Den andre er at leieavslag ikke kan kreves om mangelen er ubetydelig, se punkt 18.2.4.

Selv om det ikke framgår uttrykkelig av loven, kan de alminnelige sanksjonene også gjøres gjeldende ved brudd på lovens bestemmelser utenfor kapittel 2 og 5.137 Der virkningene av et regelbrudd er særskilt regulert, vil disse imidlertid tre inn i stedet for alminnelige sanksjoner. For eksempel er virkningen av brudd på bestemmelsene om leie og leieprisvern i kapittel 3 og 4 uttrykkelig lovfestet i henholdsvis §§ 3-7 og 4-4. Også lovens kapittel 9 om avtalens varighet og opphør har egne regler om virkninger av lovbrudd. Videre vil ikke sanksjonene alltid passe. For eksempel vil neppe utleierens brudd på plikten til å varsle den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider etter § 6-3 uten videre utløse en rett for leieren til å gjøre sanksjoner gjeldende. Har imidlertid leieren lidt et økonomisk tap som følge av misligholdet, forutsetter forarbeidene at leieren vil kunne holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene vedkommende har mot utleieren. Leieren vil også kunne si opp leieavtalen, eventuelt heve denne, dersom misligholdet er vesentlig.138

18.2.2 Reklamasjon

Reklamasjonsfrist når mangelen var til stede ved overlevering

Hvis boligen har en mangel ved overleveringen som leieren ønsker å holde utleieren ansvarlig for, må leieren gi melding til utleieren om at mangelen påberopes. Dette kalles reklamasjon og reguleres i husleieloven § 2-8. Det stilles få krav til reklamasjonens innhold, men en helt uspesifisert klage godtas ikke. Leieren må redegjøre for hvilke mangler som hefter ved husrommet. Det er derimot ikke noe krav at leieren spesifiserer hva slags krav hen vil gjøre gjeldende.139

Leieren må reklamere «innen rimelig tid» etter at hen burde oppdaget mangelen, ellers mister hen retten til å gjøre mangelen gjeldende. Husleietvistutvalget har i praksis lagt til grunn at «rimelig tid» er 14 dager.140 Hvis utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder likevel ikke reklamasjonsfristen. Da vil ikke leierens krav falle bort.

Reklamasjon kan gis skriftlig eller muntlig. Det er likevel en fordel å reklamere skriftlig for å sikre dokumentasjon på at reklamasjonen oppfyller innholdskravene og er gitt i tide. Tvil om dette kan gå utover leieren.

Reklamasjonsfrist når mangelen oppstår i leietiden

Husleieloven har ingen regel som oppstiller en reklamasjonsfrist for mangler eller avtalebrudd som oppstår i leietiden. Spørsmålet er ikke omtalt i lovforarbeidene.

I juridisk teori er det uenighet om det løper en reklamasjonsfrist på ulovfestet grunnlag for mangler som oppstår i leietiden.141

Også i Husleietvistutvalget kan det se ut til at oppfatningen er ulik. I noen saker sier Husleietvistutvalget uttrykkelig at det ikke er noen reklamasjonsfrist for mangler som oppstår underveis i leieforholdet.142 I andre saker framstår det som om Husleietvistutvalget har lagt til grunn at reklamasjonsfristen i § 2-8 kommer til anvendelse.143 I en sak legges det til grunn at ulovfestede kontraktsrettslige regler tilsier at leieren må reklamere innen «rimelig tid» etter at hen oppdaget mangelen.144

Selv om det er uklart om det foreligger en reklamasjonsfrist, tilsier den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold at leierne ikke bør vente med å reklamere over feil som oppstår i leietiden. Retten til å gjøre sanksjoner gjeldende kan bortfalle som følge av passivitet og foreldelse. Sen reklamasjon kan dessuten få betydning for hvilke krav som kan gjøres gjeldende, og for kravets størrelse, og i juridisk teori er det tatt til orde for at leieavslag i tiden før leieren påberopte seg mangelen ikke bør kunne kreves.145 I noen saker har Husleietvistutvalget tilkjent leieavslag bare for tiden etter at leieren har reklamert. I enkelte av disse sakene skyldes dette at avtalebruddet ikke ble ansett å være av et tilstrekkelig stort omfang, eller ha tilstrekkelig stor betydning før reklamasjonstidspunktet.146 Når det gjelder skader, har leieren en varslingsplikt etter § 5-5. Denne paragrafen ivaretar lojalitetshensynet og gir utleieren mulighet til å rette mangelen.

18.2.3 Retting

Det følger av § 2-10 første ledd at leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved boligen eller tilbehøret, det vil si utleide møbler. Det er en forutsetning at rettingen kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Kostnadene og ulempene for utleieren må sammenholdes med leierens interesse i og behov for retting. Jo større betydning mangelen har for leieren, jo større byrder vil utleieren måtte bære for å rette mangelen.147

Retting er den foretrukne sanksjonen i loven, og utleieren kan kreve å få rette mangelen selv om leieren i utgangspunktet har fremmet et annet krav, som prisavslag eller heving. Forutsetningen er at rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og at leieren ikke ellers har en særlig grunn til å motsette seg rettingen, jf. § 2-10 annet ledd.

Retting skal skje «innen rimelig tid» etter at det er framsatt krav om det, jf. § 2-10 tredje ledd. Hva som er «rimelig tid», kan variere og må vurderes konkret. Dersom det er snakk om en mangel som var til stede ved overlevering av boligen, viser praksis fra Husleietvistutvalget eksempler på at to måneder ikke ble ansett som rimelig tid.148 Dersom det er snakk om brudd på utleiers plikter underveis i leieforholdet, for eksempel vedlikeholdsplikten, vil «rimelig tid» være lengre i denne sammenheng. Utleieren plikter ikke å rette oppståtte mangler før det ut fra en håndverksmessig vurdering er behov for det.149

Hvis utleieren ikke oppfyller plikten til å rette, kan leieren rette mangelen selv og kreve erstatning for forsvarlige utgifter til rettingen. Det kan omfatte utgifter til å kartlegge mangelen og utgifter til håndverkere og materiell. Leieren kan også kreve rimelig godtgjørelse for utført arbeid. Dette følger av § 2-10 fjerde ledd.

En mangel som oppstår i leietiden som beror på forhold på leierens side, plikter utleier også å rette, jf. § 5-7 annet ledd. Er leieren erstatningsansvarlig for tap som følge av skaden, kan utleieren sette som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først. Oppfyller ikke utleieren plikten til å rette i et slikt tilfelle, regulerer ikke loven konsekvensene av dette. Her vil ulovfestede kontraktsrettslige prinsipper om virkninger av mislighold gjelde.150

18.2.4 Leieavslag

Avslag i leien reguleres i § 2-11. Leieren kan kreve avslag i leien for den tiden boligen lider av en mangel i henhold til bestemmelsens annet ledd. Leieren har rett til å få et forholdsmessig avslag i leien, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Leieren kan ikke kreve leieavslag i tiden etter hen har avslått et tilbud om retting som hen pliktet å motta.

Ved brudd på utleierens plikter i leietiden kan leieren kreve leieavslag på samme måte, med mindre mangelen er ubetydelig, jf. § 5-7 første ledd. Hensynet bak unntaket er at det gjerne oppstår slitasje underveis i et leieforhold. Leieren har ikke rett til å fremme krav knyttet til slik slitasje før det etter en håndverksmessig vurdering er nødvendig å rette forholdene.151 Leieren kan heller ikke kreve leieavslag hvis mangelen beror på hen selv, jf. § 5-7 annet ledd.

Selv om lovens utgangspunkt er at leieavslag kan kreves for hele perioden boligen har en mangel, er det som nevnt i punkt 18.2.2 noe juridisk teori og praksis fra Husleietvistutvalget som tar til orde for at leieren for mangler som oppstår i leietiden, ikke alltid kan kreve leieavslag for tiden før leieren reklamerte.

18.2.5 Heving

Leierens adgang til å heve leieavtalen reguleres i § 2-12. Leieren kan heve avtalen hvis mangelen medfører vesentlig mislighold, jf. første ledd. Det avgjørende er om misligholdet er vesentlig for leieren. Utgangspunktet er mangelens betydning for denne leieren og hvilken kunnskap utleieren hadde om dette. I praksis vil hevingsspørsmålet bero på en totalvurdering der flere momenter er relevante, blant annet misligholdets omfang, dets karakter, leiers mulighet til selv å avhjelpe misligholdet og om det var rimelig for leieren å si seg fri fra kontrakten. Leieren kan også kreve heving hvis utleieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6, og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, jf. § 5-7 første ledd.

Hevingsrett ved forventet mislighold er regulert i § 2-12 annet ledd. Vilkåret for heving ved forventet mislighold er at misligholdet «klart» vil inntre, jf. første punktum. Annet ledd annet punktum gir utleieren mulighet til å forhindre heving, ved at utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

18.2.6 Erstatning

Leieren kan kreve erstatning fra utleieren for tap som oppstår som følge av en mangel, jf. § 2-13 første ledd første punktum. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av, jf. annet punktum. Det gjelder altså et kontrollansvar.

Som hovedregel kan leieren bare kreve erstatning for direkte tap, men i tilfeller der utleieren har utvist skyld eller gitt garantier for egenskaper ved boligen, kan leieren også kreve å få dekket indirekte tap, jf. § 2-13 fjerde og femte ledd. Som indirekte tap regnes tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning, tapt fortjeneste, og at leiers ting blir skadet som følge av mangelen, jf. § 2-14 annet ledd. I boligleieforhold er antakelig den sistnevnte tapstypen mest praktisk. Partene kan avtale at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap, jf. § 2-14 sjette ledd.

Det følger av § 2-14 første ledd at erstatningen som hovedregel skal tilsvare leierens økonomiske tap som følge av mangelen. Det gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Erstatningsreglene fastsetter for øvrig at leieren har en tapsbegrensningsplikt, jf. fjerde ledd. Utleierens ansvar kan dessuten settes ned hvis det vil virke urimelig ut fra størrelsen på tapet i forhold vil det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers, jf. femte ledd.

Erstatning for skade på person, og tap som ikke er en følge av mislighold, er ikke regulert i husleieloven. For slike erstatningskrav gjelder de alminnelige erstatningsreglene, jf. § 1-7.

For mangler som oppstår i leietiden, kan leieren også kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, med mindre mangelen beror på leieren selv. Dette følger av § 5-7.

18.2.7 Tilbakeholdsrett og deponering

Hvis leieren har fremmet et krav mot utleieren som følge av et avtalebrudd, kan leieren holde tilbake leie for å sikre kravet sitt, jf. § 2-15. Beløpet som holdes tilbake, kan ikke være større enn det som er nødvendig for å sikre kravet. Hvis leieren feilberegner størrelsen på kravet og holder tilbake mer enn hen har krav på, betyr ikke det nødvendigvis at det foreligger betalingsmislighold. Leieren har et visst slingringsmonn og kan holde tilbake et litt større beløp enn hva hen har til gode. Betalingsmislighold vil kun foreligge dersom det tilbakeholdte beløpet er klart større enn det leieren har krav på.152

Det er leieren som bærer risikoen ved å holde leie tilbake. Viser det seg at kravet ikke var berettiget, vil tilbakeholdet anses som betalingsmislighold. Utleieren kan da kreve oppfyllelse og inndrive kravet inkludert eventuelle purregebyr og forsinkelsesrenter.153 Betalingsmislighold vil også være saklig grunn for oppsigelse, og kan dessuten gi grunnlag for heving hvis misligholdet er vesentlig.

Hvis det tilbakeholdte beløpet deponeres i samsvar med reglene om deponering av omtvistet leie i § 3-8, reduseres leierens risiko ved eventuelt urettmessig tilbakehold av leien. Ved deponering i henhold til § 3-8 kan nemlig ikke utleieren si opp eller heve leieavtalen på grunn av manglende leiebetaling.

Ved deponering skal leieren gi melding til utleieren om begrunnelsen for deponeringen og gi utleieren fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen, jf. § 3-8 første ledd tredje punktum. Det følger av annet ledd at beløpet skal settes inn på konto i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Lovens ordning forutsetter at utleieren medvirker til deponeringen. Hvis utleierens manglende medvirkning er eneste grunn til at deponering etter annet ledd ikke kan skje, gir § 3-8 tredje ledd første punktum leieren rett til egendeponering. Leieren kan sette beløpet inn på egen konto atskilt fra leierens øvrige midler. Slik deponering vil også medføre at utleieren er avskåret fra å si opp eller heve leieavtalen på grunn av manglende leiebetaling. Hvis utleieren senere vil medvirke til deponering, skal leieren innen rimelig tid overføre beløpet til en deponeringskonto, jf. tredje ledd annet punktum.

18.3 Reglene i Sverige og Danmark

18.3.1 Sverige

I motsetning til den norske husleieloven som gir generelle regler om sanksjoner som er anvendelige for alle typer mangler, angir den svenske hyreslagen hvilke sanksjoner som kan gjøres gjeldende i umiddelbar tilknytning til hver enkelt mangelsbestemmelse.

Hvis boligen blir så ødelagt før overlevering at den ikke kan brukes til det avtalte formålet, løses begge parter fra avtalen, og leieren har på visse vilkår rett til erstatning, jf. hyreslagen § 10 første ledd. Formålet er å unngå at utleieren blir tvunget til å bygge opp igjen en ødelagt bolig.154 Hvis boligen blir ødelagt på denne måten i leietiden, gjelder de samme virkningene, så lenge leieren ikke er ansvarlig for skaden, jf. § 16 første ledd nr. 1.

Har boligen ved overleveringen feil og mangler som er mindre alvorlige enn ovennevnte ødeleggelser, kan leieren kreve retting, heving, leieavslag og erstatning etter § 11. Fremmer leieren krav om retting, skal utleieren rette forholdet så snart det kan skje. Gjør ikke utleieren dette, kan leieren selv rette mangelen for utleiers regning. Leieren kan heve avtalen hvis mangelen er vesentlig og utleieren ikke retter den i tide. I den tiden boligen har en mangel, kan leieren kreve leieavslag. Leieren kan også kreve erstatning på visse vilkår. Paragraf 11 sier også at utleieren kan gis utbedringspålegg av hyresnämnden etter søknad fra leieren. Nevnte sanksjoner i § 11 kan i hovedsak også gjøres gjeldende når det oppstår feil og mangler i leietiden, jf. § 16.

Hvis myndighetene før overleveringen ilegger forbud mot å bruke boligen til det avtalte formålet, opphører avtalen, og leieren har på visse vilkår krav på erstatning, jf. § 10 annet ledd. En tilsvarende beslutning som innebærer at deler av boligen ikke kan brukes, gir leieren rett til å kreve rimelig avslag i leien. Innebærer forbudet en vesentlig innskrenkning av bruksretten, kan leieren heve avtalen. Erstatning kan kreves på visse vilkår. Dette følger av § 12. Sanksjonene kan gjøres gjeldende selv om bruksforbudet ennå ikke har trådt i kraft. Hvis myndighetene i løpet av leietiden ilegger forbud som begrenser bruksretten helt eller delvis, sanksjoneres det på tilsvarende måte som etter §§ 10 annet ledd og 12, så lenge forbudet ikke er begrunnet i leierens forhold. Sanksjonene kan da likevel ikke gjøres gjeldende for tiden før forbudet har trådt i kraft, jf. § 16 første ledd nr. 4.

Hvis boligen ikke er ferdigstilt før overleveringen, kan leieren kreve leieavslag etter § 13. Hen kan også, på visse vilkår, heve avtalen og kreve erstatning. Hvis tidligere beboere ennå ikke har flyttet ut når boligen skal overleveres, kan leieren også kreve leieavslag, jf. § 14. Leieren kan heve avtalen i et slikt tilfelle hvis utleieren ikke rydder hinderet av veien umiddelbart etter hen har blitt underrettet.

Er det skadedyr i boligen, angir § 17 at reglene om mangler gjelder. Dette innebærer at leieren kan kreve retting, heving, leieavslag og erstatning, eller søke om utbedringspålegg via hyresnämnden.155 Hvis leieboligen er en del av et større hus, må utleieren gjøre passende tiltak for å utrydde skadedyrene selv om forekomsten av skadedyr skyldes leieren. Er leieren ikke ansvarlig for forekomsten, kan hen utrydde skadedyrene og kreve erstatning for nødvendige kostnader til dette.

Ifølge § 18 har leieren rett til leieavslag hvis konkurrerende rettigheter gjør at hen må avstå noen del av boligen. På visse vilkår kan leieren også heve avtalen og kreve erstatning.

Har utleieren misligholdt vedlikeholdsplikten sin, gjelder bestemmelsene i §§ 10 til 12. Dette følger av § 16 første ledd nr. 2. Det samme gjelder hvis bruksretten hindres uten at leieren har forårsaket det, jf. § 16 første ledd nr. 3. At §§ 10 til 12 gjelder, medfører at avtalen kan opphøre hvis boligen anses så ødelagt at den ikke kan brukes til formålet. For mindre alvorlige mangler kan leieren kreve retting, heving, leieavslag mv.156

Det synes ikke å være uttrykkelige regler om reklamasjonsfrister i hyreslagen.

18.3.2 Danmark

Den danske lejeloven § 95 første ledd sier at leieren selv kan rette en fysisk mangel for utleierens regning hvis utleieren ikke retter den straks etter påkrav. Leieren kan også kreve forholdsmessig leieavslag så lenge mangelen forringer boligens verdi for leieren, jf. bestemmelsens annet ledd.

Leieren har rett til å heve avtalen hvis mangelen ikke blir utbedret straks eller ikke kan utbedres innen rimelig tid, såframt mangelen må anses som vesentlig eller utleieren har handlet svikaktig. Dette følger av § 96.

Ifølge § 97 kan leieren kreve erstatning hvis boligen på avtaletidspunktet savner tilsikrede egenskaper eller utleieren har handlet svikaktig. Det samme gjelder hvis boligen senere skades på grunn av utleierens forsømmelse eller det oppstår hindringer eller ulemper som følge av forhold utleieren er ansvarlig for. Ødelegges boligen i brann eller annen ulykke, følger det av § 98 at avtalen bortfaller.

Er bruken av boligen i strid med lov, forskrift, servitutt eller andre liknende rettigheter, kan leieren kreve leieavslag. Innskrenkes bruken vesentlig, eller utleieren har handlet svikaktig, kan leieren heve avtalen. Dette følger av § 99. Må leieavtalen opphøre førtidig på grunn av andre rettigheter over eiendommen, kan leieren kreve erstatning etter § 100. Må leieforholdet avsluttes før kontraktstiden løper ut fordi det offentlige ilegger bruksforbud, kan leieren slutte å betale leie fra den tiden bruksforbudet trer i kraft.

I § 91 er det regler om reklamasjonsfrist for mangler som var til stede ved leieforholdets begynnelse. Leieren mister retten til å påberope seg mangelen hvis hen ikke har reklamert innen to uker fra overleveringen. Det gjelder likevel ikke hvis mangelen ikke kan oppdages ved vanlig aktsom opptreden eller utleieren har handlet svikaktig. I § 99 tredje ledd har leieren en tilsvarende toukersfrist for å påberope rettslige mangler, med likelydende unntak.

Lejeloven oppstiller ingen uttrykkelig reklamasjonsfrist for mangler som oppstår i leietiden. Leieren kan imidlertid miste retten til å gjøre mangelen gjeldende som følge av passivitet etter alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper.157

18.4 Dagens situasjon

Det finnes ikke noen fullgod statistikk som viser i hvilken grad leierne bruker sanksjonene når de opplever mangler ved boligen. Tall fra Husleietvistutvalget indikerer at saker om retting og tilbakehold av leie sjelden klages inn. Saker om leieavslag og erstatning fra leiere framstår noe vanligere.158 Det er antakelig kun et fåtall av konflikter i leieforhold som bringes inn til Husleietvistutvalget. Det er derfor vanskelig å utlede noe om hvilke sanksjoner leiere bruker oftest, og hvilke det er mest konflikt rundt, basert på Husleietvistutvalgets årsrapporter.159 Både Forbrukerrådet, Leieboerforeningen og Husleietvistutvalget mottar mange henvendelser om klagemuligheter og sanksjoner, noe som tyder på at reglene om sanksjoner er av stor betydning.160

En spørreundersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer gir noen indikasjoner på at leiere ikke alltid tar i bruk sanksjonene, og at bruken avhenger av situasjonen. Omtrent to av ti leiere som mente at boligen hadde en mangel etter innflytting, foretok seg ingenting. Fire av ti som hadde opplevd at utleier tok seg inn i boligen uten hjemmel, oppga det samme.161 Det er også utvalgets inntrykk at en del leiere ikke tar sanksjonsreglene i bruk. En mulig årsak kan være et skjevt maktforhold mellom partene. I tidsbestemte leieavtaler kan en leier vegre seg for å ta i bruk sanksjoner i frykt for at leieavtalen ikke forlenges. Særlig hemmende vil dette antakelig være for leiere som trenger å bli boende over tid, som barnefamilier med tilknytning til barnehage eller skolekrets. En annen mulig årsak er at partene i en del tilfeller bor tett på hverandre. Selv for en leier som ikke er avhengig av å bli boende, kan nærheten til utleieren gjøre at leieren legger større vekt på å opprettholde en god relasjon enn å få rettet opp eller kompensert en mangel. Dette kan utgjøre en barriere for å reklamere eller fremme krav.

En annen mulig årsak til at leiere ikke bruker sanksjonsreglene, kan være at sanksjonsreglene oppleves uklare eller vanskelig å finne fram i. Det omtales nærmere under punkt 18.6.1 Dessuten kan «som den er»-forbehold i avtalen være opphav til usikkerhet hos leieren, noe som hever terskelen for å fremme krav ytterligere. Se nærmere omtale av slike forbehold i punkt 14.2.3 og 14.5.1.

Når sanksjoner først gjøres gjeldende, er det utvalgets erfaring at en del opplever at forholdet til utleieren blir mer konfliktfullt. I enkelte tilfeller kan dette skyldes ulik oppfatning eller lite kunnskap om mangels- og sanksjonsreglene, eller ulik oppfatning av de faktiske forholdene. Det antas imidlertid at det også kan finnes årsaker til økt konfliktnivå utenfor husleieloven, ved at forholdet mellom partene kan oppleves mer polarisert idet en av partene fremmer et krav mot den andre.

18.5 Innspill til utvalget

På utvalgets nettside har det kommet inn flere innspill om sanksjonering av utleierens avtalebrudd. Innspillene er i hovedsak fra leiere.

«Alt for lite sanksjoner mot huseier når han regelrett bryter loven å for eksempel bare plutselig låser seg inn i boligen, fordi han ikke trodde at du var hjemme.»

«Større konsekvenser for utleier når de ikke følger opp ting som er galt i boligen, som for eksempel mugg som kan være veldig helseskadelig.»

Straffereaksjoner og utleieforbud er også noe av det som har blitt tematisert i innspillene:

«Straff for å komme inn i leiligheten uten forvarsel.»

«Leilighete[r] med noen former for mugg burde gi noen form for straff da dette er rett og slett farlig og altfor få gjør faktisk noe med det.»

«For eksempel et kommunalt klageorgan der utleiere som gang på gang bryter kontrakter og utnytter leietakerne, får forbud mot å leie ut i en periode (eller en annen form for straff).»

18.6 Utvalgets vurdering

Utvalget anser at husleielovens sanksjonssystem på et overordnet plan er egnet til å reparere avtalebrudd. Utvalget antar at forhold utenfor sanksjonsreglene selv spiller en forholdsvis stor rolle i de tilfellene sanksjonsreglene ikke brukes eller ikke fungerer som tiltenkt, slik som skjev maktbalanse ved korte kontrakter og få alternative boliger, og uklare mangelsregler. På enkelte punkter ser imidlertid utvalget at sanksjonsreglene i husleieloven kan slå uheldig ut, oppleves uklare, eller ikke ha tilsiktet effekt. Disse tilfellene drøftes konkret i relasjon til hver sanksjon i punkt 18.6.1 til 18.6.6 under.

Utvalget legger til grunn at sanksjonsreglene bidrar til å øke etterlevelsen av loven. Det kan imidlertid være av betydning for enkelte utleiere om leiere flest faktisk tar i bruk sanksjonene, og at leiere har tilgang til effektiv håndheving. En generell forventning om at avtalebrudd vil få en reaksjon, kan øke den preventive effekten, som beskrevet i punkt 31.6.

Når det gjelder brudd på leierens rett til eksklusiv bruk av boligen, mener fire utvalgsmedlemmer at dagens sanksjonsregler ikke har tilstrekkelig preventiv effekt. Det vises til nærmere omtale av dette i punkt 18.7.8.

18.6.1 Pedagogikk og språk

Utvalget erfarer at mange leiere synes det er vanskelig å finne ut hva de kan gjøre hvis boligen har mangler eller utleieren bryter sine plikter i leietiden. Både språket og systematikken i sanksjonsreglene kan medvirke til dette. Særlig sanksjonene for mangler som oppstår i leietiden, er vanskelig tilgjengelige. I dag er disse plassert i § 5-7, som nest siste paragraf i kapittel 5. Bestemmelsen viser tilbake til flere bestemmelser i kapittel 2, i tillegg til at § 5-7 selv inneholder enkelte unntak fra reglene i kapittel 2. Denne konstruksjonen kan det være vanskelig å finne fram i.

Innholdet i enkelte regler kan også oppleves uklart. Skjønnsmessige regler er ofte nødvendig fordi mangelssakene er ulike og må vurderes konkret. Ulempen er at skjønnsmessige regler kan gjøre det krevende å forutberegne partenes rettsstilling. Prosessen fra et kontraktsbrudd oppstår til utbetaling av et prisavslag eller erstatning, kan oppleves krevende for leierne i seg selv. Usikkerhet om hva som kan kreves, øker denne belastningen.

Sanksjonsreglene benytter ofte ordet «mangel» som betingelse for at en sanksjon kan gjøres gjeldende. Ordet «mangel» kan av enkelte forstås som fysiske feil ved boligen. Dette kan gjøre det uklart hvilke sanksjoner som kan påberopes ved andre pliktbrudd, slik som når utleieren urettmessig tar seg inn i boligen.

Det framstår også noe uklart ut fra lovteksten om sanksjonsreglene i § 5-7 kan gjøres gjeldende ved brudd på lovbestemmelser utenfor lovens kapittel 2 og 5. Også her er det potensial for tydeliggjøring.

18.6.2 Reklamasjonsreglene

Reklamasjonsfrist når mangelen var til stede ved overlevering

Leierens reklamasjonsfrist skal sørge for at utleieren får mulighet til å raskt reparere eller minimere omfanget av skader på boligen. Fristen gir også leiere insentiv til å undersøke boligen. Videre bygger reklamasjonsfrister på lojalitetsbetraktninger og innrettelseshensyn.

Dagens reklamasjonsfrist er i praksis tolket som 14 dager fra forholdet burde ha blitt oppdaget. Oversittes fristen, mister leieren muligheten til å kreve at utleieren retter mangler ved boligen, eller til å sanksjonere mangelen på annen måte. Dette kan virke urimelig dersom mangelen er stor, og det kan gjøre forebyggingseffekten av sanksjonene i loven mindre. Leieren har i utgangspunktet en egeninteresse i å melde fra om skader, men kan vegre seg for reaksjonen fra utleier. Dessuten kan det i en del tilfeller ta lengre tid enn 14 dager for leieren å klarlegge om et forhold utgjør en mangel eller ikke.

Reklamasjonsfristen på 14 dager er på linje med regelen i den danske lejeloven. Fristen er likevel vesentlig kortere enn fristen i avhendingsloven § 4-19, hvor grensen i praksis er tolket som to til tre måneder, til tross for at ordlyden er den samme.162 I forbrukerkjøpsloven § 27 første ledd annet punktum er det lovfestet at den relative reklamasjonsfristen aldri kan være kortere enn to måneder fra forbrukeren oppdaget mangelen.

Det er unntak fra reklamasjonsfristen hvis utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Å påberope unntakshjemmelen kan imidlertid oppleves komplisert og virke konfliktskapende.

Selv om utleiers interesser tilsier at det bør orienteres raskt om mangler, mener utvalget at reklamasjonsfristen i mange tilfeller oppleves for kort. Utvalget stiller spørsmål ved om dagens relative reklamasjonsfrist er tilstrekkelig lang.

Dagens regler oppstiller ingen absolutt reklamasjonsfrist. Utvalget vurderer denne løsningen som hensiktsmessig i leieavtaler, og har ingen indikasjoner på at dette gir urimelige utslag.

Reklamasjonsfrist når mangelen oppstår i leietiden

Dagens lov har ingen uttrykkelig regel som krever at leieren reklamerer innen en viss tid hvis hen vil gjøre gjeldende krav fordi utleier bryter sine plikter i løpet av leietiden. Som nevnt i punkt 18.2.2, er dette spørsmålet ikke behandlet i forarbeidene, og det er ulike oppfatninger i juridisk teori og praksis fra Husleietvistutvalget om det gjelder en slik frist.

Utvalget anser det som uheldig at rettstilstanden er uavklart. Uklarheten gjør det vanskelig for partene å forutberegne sin rettsstilling, og kan skape overraskelser og konflikter. Uten å ta stilling til om en reklamasjonsfrist gjelder etter ulovfestede regler, vil utvalget i punkt 18.7.3 vurdere om det bør inntas en reklamasjonsregel for mangler som oppstår i leietiden i lovutkastet.

18.6.3 Retting

Utvalget vurderer regelen om retting som en praktisk og hensiktsmessig misligholdsbeføyelse, men ser enkelte problemer knyttet til hvordan fristen for utleierens utbedringsrett er utformet.

Leieren kan selv rette en mangel for utleiers regning hvis utleieren ikke retter den «innen rimelig tid» etter et krav er framsatt. Utvalget erfarer at det er uklart for en del parter hva «innen rimelig tid» innebærer. For leieren kan usikkerheten gjøre at hen ikke benytter retten til å utbedre forholdet og kreve utgiftene erstattet. Rettefristen kan også oppleves uforholdsmessig lang for en del leiere, og gir ikke alltid utleieren insentiver til å rette raskt og effektivt. Utvalget erfarer også at en del leiere opplever utfordringer med at utleieren forholder seg passiv til leierens krav, slik at leieren ikke vet om, eller når, utleieren vil utbedre mangelen. I praksis fører disse utfordringene i en del tilfeller til at leiere blir boende i boligen med mangelen i lang tid. Utfordringene kan også bidra til en anspent relasjon mellom partene.

Selv om rettefristen av mange oppleves uklar og ineffektiv, er ikke dette bildet entydig. Utvalget erfarer at rettingsbestemmelsen i mange tilfeller fungerer etter sin hensikt, og at flere utleiere opplever at leieren fremmer krav hvis hen bruker for lang tid på utbedringen.

Utover enkelte utfordringer med rettefristen vurderer utvalget dagens rettingsbestemmelse som hensiktsmessig utformet. Særlig er utleiers rett til å avslå et rettingskrav hvis retting vil medføre urimelig kostnad eller ulempe nyttig ved mangler som er krevende å utbedre. I slike tilfeller er leieavslag eller heving en mer passende reaksjon.

18.6.4 Leieavslag

Leieavslagsbestemmelsen skal gi leieren avslag i leien tilsvarende differansen mellom boligens leieverdi i kontraktsmessig og mangelfull tilstand. Utvalget vurderer regelen som godt begrunnet i hensynet til å gjenopprette balansen i leieavtalen.

Utvalget ser grunn til å påpeke to forhold ved reglene som kan gi uheldige utslag i praksis. Begge forholdene er knyttet til at leieavslagsregelen i § 2-11 annet ledd er formulert slik at leieavslag kan kreves «i den tid husrommet lider av en mangel».

For det første kan det innvendes at bruken av begrepet «mangel» gir leseren assosiasjoner til fysiske mangler ved boligen. Selv om formålet også er å omfatte andre pliktbrudd fra utleierens side som reduserer boligens verdi, erfarer utvalget at ikke alle leiere fanger opp dette. For en leier som har opplevd at utleieren urettmessig har tatt seg inn i boligen, er det ikke opplagt at dette er en «mangel» hen kan kreve prisavslag for. Utvalgets inntrykk er at det forholdsvis sjelden fremmes krav på grunnlag av slike pliktbrudd. Det kan også være vanskelig å fastsette størrelsen på et slikt leieavslag.

For det andre er det i en del tilfeller uheldig at lovens ordlyd tilsier at leieavslag kan kreves for mangler som oppstår i leietiden i hele perioden boligen har en mangel, uavhengig av når leieren reklamerte. Utvalget erfarer at enkelte leiere fremmer krav på grunnlag av forhold som oppsto tilbake i tid, først mot slutten av leieforholdet, gjerne i forbindelse med et krav fra utleier om betaling av utestående husleie. Utfordringen henger sammen med at loven ikke oppstiller en reklamasjonsfrist for mangler som oppstår i leietiden. Husleietvistutvalget har i praksis søkt å nå rimelige resultater, enten ved å legge til grunn at mangelen må ha vært ubetydelig siden den ikke har vært klaget på før, ved å innfortolke en reklamasjonsfrist eller ved å avgrense leieavslaget kun til tiden etter leieren reklamerte. Regler om passivitet og foreldelse kan også avskjære leierens krav om hen venter urimelig lenge med å reklamere. Likevel kan det være en ulempe at lovteksten etterlater et inntrykk av at leieavslag kan kreves for hele perioden mangelen foreligger, uavhengig av hvor lang tid som går fra mangelen oppsto til kravet fremmes.

18.6.5 Erstatning

Utvalget har ikke foretatt en inngående vurdering av reglene om erstatning ved utleierens pliktbrudd. Inntrykket er at regelen overordnet er rimelig slik den er utformet i dag. Enkelte elementer i erstatningsreglene ser utvalget likevel grunn til å kommentere.

Det ene gjelder leierens adgang til å fremme erstatningskrav hvis en mangel har ført til skade på leierens eiendeler (tingskade), jf. §§ 2-13 fjerde ledd og 2-14 annet ledd bokstav c. Når en mangel i boligen har forårsaket skade på leiers ting, kan leieren bare kreve erstatning for tap som følge av dette hvis mangelen skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller hvis husrommet alt på avtaletidspunktet avvek fra det utleieren hadde tilsikret. Dette er fordi tap som følge av tingskade anses som «indirekte tap». Direkte tap kan leieren derimot kreve erstattet uten at utleieren har forsømt seg, så lenge mangelen lå innenfor utleierens kontroll.

Utvalget ser at det i enkelte tilfeller kan virke urimelig at tap leieren har lidt på grunn av mangler som utleieren er ansvarlig for, må bæres av leieren selv. Selv om utleieren ikke kan klandres, er det ofte utleieren som før avtaleinngåelse var nærmest til å undersøke forholdene ved boligen og forebygge skaden, og det kan dermed framstå unaturlig at utleieren ikke kan holdes ansvarlig for slikt tap.

På den andre siden er det heller ikke opplagt at en utleier som har handlet aktsomt og ikke forsømt seg, må erstatte leierens tap som følge av skader på leierens ting. Utleieren har i dag dessuten ikke mulighet til å forsikre leierens innbo.163 Har utleieren derimot forsømt seg eller vært uaktsom, framstår det rimelig at utleieren dekker tapet, slik regelen er i dag etter § 2-13 femte ledd.

Et annet forhold utvalget vil peke på, er at erstatningsreglene slik de er utformet i loven i dag, er tunge å lese. Det kan med fordel gjøres mer tilgjengelig for leseren hva som er relasjonen mellom de enkelte elementene i utmålingsregelen i § 2-14 og ansvarsregelen i § 2-13.

Til sist påpeker utvalget at § 2-14 sjette ledd om at det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap, kan virke misvisende hvis leieren likevel har krav på erstatning etter alminnelig erstatningsrett, slik løsningen ble i HTU-2021-1244.

18.6.6 Tilbakeholdsrett og deponering

Leieren har rett til å holde tilbake så mye av leien som sikrer de kravene hen har mot utleieren, jf. § 2-15. Hvis pengene deponeres etter § 3-8, kan utleieren ikke si opp eller heve avtalen på grunn av manglende leiebetaling. Formålet med ordningen er å bidra til effektiv konflikthåndtering ved å ivareta både leier og utleiers interesser.

Utvalget vurderer tilbakeholdsretten som fornuftig, da den effektivt kan sørge for at utleieren utviser nødvendig aktivitet når krav framsettes. Tilbakeholdsretten har imidlertid størst effekt hvis det tilbakeholdte beløpet deponeres. Deponeres ikke beløpet, løper leieren risiko for at avtalen sies opp eller heves, slik at leieren mister boligen. Utvalget erfarer at en del leiere unngår å holde tilbake penger på grunn av denne risikoen.

Finans Norge, arbeidsgiver- og næringsorganisasjonen for banker, forsikringsforetak og andre finansforetak, har i innspill til utvalget opplyst at ingen av deres medlemmer tilbyr deponeringskonto til bruk i boligleieforhold som en del av produktporteføljen. Leieboerforeningen og rettshjelptiltakene Jussformidlingen og Jussbuss erfarer også at bankene ikke tilbyr deponeringskonto.164 Utvalgets inntrykk basert på dette og egne erfaringer er at leiere ikke har reell mulighet til å deponere beløp som er holdt tilbake. Dette gjør at intensjonen bak § 3-8 ikke realiseres, da framgangsmåten loven foreskriver, ikke fungerer i praksis.

Utvalgets undersøkelser tyder på at årsaken til at deponeringskonto ikke tilbys av bankene, er at etterspørselen er lav. En annen årsak som trekkes fram i Finans Norges innspill til utvalget, er at finansinstitusjonene frykter å involveres i tvister, og at kontoene ikke vil avvikles. I tillegg kan saksbehandlingsreglene bankene må forholde seg til i § 3-8, oppleves som mindre klare enn for eksempel den mer detaljerte depositumsregelen i § 3-5.

For en leier som risikerer oppsigelse ved å holde tilbake leie, vil terskelen for å gjøre dette for å sikre sitt krav, være høy. Når det i praksis ikke er mulig å deponere det tilbakeholdte beløpet, selv med utleierens medvirkning, mener utvalget at leiernes stilling er betydelig svekket sammenliknet med lovens intensjon.

18.7 Utvalgets tilrådning

18.7.1 Tiltak på andre områder

Utvalget legger til grunn at tiltak utenfor sanksjonsreglene selv i betydelig grad kan bidra til å øke sanksjonsreglenes reparerende og preventive effekt. Tiltak som økt minstetid, forlengelsesrett og ufravikelig oppsigelsesrett, kan utjevne maktforholdet mellom partene og senke terskelen for å reklamere. En avvikling av «som den er»-forbehold kan fjerne usikkerhet om hvorvidt det er grunnlag for å fremme et krav, og ha samme virkning. Tiltak som øker kunnskapen om reglene, kan også gjøre at sanksjonene i større grad tas i bruk.

18.7.2 Pedagogikk og språk

Utvalget har vurdert hvordan sanksjonsreglene kan innrettes for at partene lettere finner fram til dem, og for at reglene skal bli lettere å forstå.

For det første tilrår utvalget å synliggjøre sanksjonsreglene ved å samle dem i et eget kapittel, etter inspirasjon fra blant annet forbrukerkjøpsloven og avhendingsloven. I motsetning til strukturen i de sistnevnte lovene, ser utvalget det imidlertid ikke som hensiktsmessig å dele leiers og utleiers sanksjoner opp i separate kapitler. Dette innebærer at utleiers rett til å kreve erstatning når leieren bryter sine plikter i leietiden, tilrås plassert sammen med sanksjonene leieren kan påberope. Utleiers øvrige sanksjonsmuligheter, herunder oppsigelse, heving og erstatning for forsinkelse og mangel ved tilbakelevering av boligen, foreslås beholdt i kapitlene som regulerer leieforholdets avslutning og tilbakelevering av boligen. Utvalgets inntrykk er at utleierne stort sett finner fram til relevante sanksjoner, og at det ikke er behov for pedagogiske grep knyttet til disse.

Forbrukerkjøpsloven og avhendingslovens kapitler om sanksjoner har innledende bestemmelser som gir leseren en oversikt over sanksjonsmulighetene.165Utvalget mener dette gjør regelverket lettere å navigere i, og tilrår en slik løsning for leierens sanksjoner i lovutkastet § 5-1. I denne bestemmelsen tilrår utvalget at det inntas et ledd om at sanksjonsreglene også kan få anvendelse ved brudd på alle lovens bestemmelser så langt det passer, for å gjøre dette tydeligere. I en slik oversiktsbestemmelse kan det også gjøres tydelig at sanksjonene kan få anvendelse både ved fysiske mangler ved boligen, og ved andre typer avtalebrudd.

For øvrig tilrår utvalget at sanksjonsreglene språklig forenkles og tydeliggjøres. I de konkrete lovtilrådningene er dette gjort så langt tidsrammen har tillatt det.

18.7.3 Reklamasjonsreglene

Reklamasjonsfrist når mangelen var til stede ved overlevering

Utvalget har vurdert om reklamasjonsfristen som gjelder for mangler som forelå da boligen ble overlevert til leieren, bør forlenges.

Med utgangspunkt i fristen i avhendingsloven og forbrukerkjøpsloven har utvalget vurdert om fristen bør være minst to måneder også i boligleieloven.166 Leieavtaler skiller seg fra avhendings- og forbrukerkjøpsavtaler ved at hensynet til å få rettsforholdet oppgjort ikke gjør seg gjeldende i like stor grad i leieforhold, ettersom det i leieforhold er tale om en løpende forpliktelse, og utleier risikerer å få reklamasjoner for senere oppståtte feil også i leietiden. Dette taler for at fristen ikke bør være kortere enn i disse lovene. Derimot tilsier den økonomiske risikofordelingen at fristen kan være kortere. Sammenliknet med avhendingstilfellene er de økonomiske konsekvensene ved oversittet frist større for en kjøper av en bolig enn for en som leier. Der kjøperen overtar det økonomiske ansvaret for mangelen hvis fristen oversittes, vil leieren levere tilbake boligen med mangelen ved endt leieforhold. Likevel vil leieren måtte leve med mangelen i leietiden, og leierens muligheter til å rette opp mangelen selv er som regel mindre enn en kjøpers.

Etter en samlet vurdering tilrår et samlet utvalg at leierens reklamasjonsfrist settes til «innen rimelig tid», og minimum to måneder. Formålet er å styrke leiernes rettsstilling og øke sjansen for at leieren får bedret mangelfulle boforhold.

Utvalget har videre vurdert hva fristens utgangspunkt bør være. I dagens lov løper fristen fra leieren burde ha oppdaget mangelen. På samme måte løper fristen i avhendingsloven fra kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget den. I forbrukerkjøpsloven er fristen «innen rimelig tid» fra forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, men likevel slik at fristen aldri er kortere enn to måneder fra tidspunktet forbrukeren oppdaget den. Tomånedersfristen løper altså fra det tidspunktet mangelen faktisk ble oppdaget av forbrukeren. Denne regelen er tatt inn for å gjennomføre EUs forbrukerkjøpsdirektiv.167

Forbrukerkjøpsdirektivet omfatter ikke boligleieavtaler, og utvalgets vurdering av når reklamasjonsfristen bør starte å løpe, er i utgangspunktet ikke bundet av dette. Forbrukervernformålet som ligger til grunn for direktivet, har imidlertid fellesnevnere med leiervernet som husleieloven har som et av sine formål. Utvalget har derfor vurdert om reklamasjonsregelen i lovutkastet bør innrettes på samme måte som i forbrukerkjøpsloven.

Utvalget tilrår at fristen for å reklamere «innen rimelig tid» skal løpe fra det tidspunktet leieren burde ha oppdaget mangelen, og at også minimumsfristen på to måneder skal starte å løpe fra samme tidspunkt. Utvalget har i tilrådningen lagt vekt på at regelen er lettere å praktisere når fristene starter å løpe samtidig, og at det kan være utfordrende å bevise når leieren faktisk fikk kunnskap om mangelen.

Reklamasjonsfrist når mangelen oppstår i leietiden

Utvalget har vurdert om loven bør oppstille en frist for å reklamere på mangler som oppstår i leietiden, slik at det i tilfelle kan inntas uttrykkelig i loven. Med mangel i leietiden menes ikke bare fysiske mangler ved boligen som oppstår i leietiden, men også andre avtalebrudd i leietiden som omfattes av lovutkastets kapittel 4, som brudd på vedlikeholdsplikten og brudd på reglene om utleierens adgang til boligen.

Argumenter for å ha en reklamasjonsfrist er at man unngår uheldige situasjoner der leieren fremmer krav lang tid etter at en mangel oppsto. Dette kan komme overraskende på utleieren og virke konfliktskapende. Med en reklamasjonsfrist vil retten til å kreve sanksjoner bortfalle hvis det reklameres for sent etter mangelen ble oppdaget. Dette vil gi en klarere rettstilstand enn i dag. At leieren gis et ytterligere insentiv til å si fra tidlig, kan også gjøre at utleieren kan rette mangelen raskt, slik at følgeskader unngås.

Argumenter mot en reklamasjonsfrist er at loven bygger på en forutsetning om at utleieren ikke må rette opp mindre slit og elde løpende, men har anledning til å samle opp og vente til det er et håndverksmessig behov. Det vil ikke være hensiktsmessig å pålegge leieren en frist til å løpende reklamere på avvik som alene er av begrenset betydning. Dette kan også belaste relasjonen mellom partene. Mangler som oppstår i leietiden, vil ofte oppstå gradvis, og det kan være vanskelig å vurdere når fristen starter å løpe. Innrettelseshensynet hos utleieren veier dessuten mindre tungt for mangler som oppstår i leietiden ettersom hen har en løpende yteplikt. Det er heller ikke opplagt at det er rimelig at leieren skal miste retten til å kreve retting ved sen reklamasjon. En reklamasjonsfrist kan også skape uklarheter knyttet til utleierens vedlikeholdsplikt hvis utleieren avstår fra å utføre vedlikehold før leieren reklamerer på vedlikeholdsmangler. Leiere som ikke er i posisjon til å reklamere, kan dermed risikere dårligere vedlikeholdte boliger.

Utvalget antar at en reklamasjonsfrist i mange tilfeller er lite egnet for mangler som oppstår i leietiden, og tilrår derfor ikke en slik løsning. Utvalget ser imidlertid at det er behov for å gi leieren insentiv til å si fra om mangler raskt. Formålet er å unngå at utleieren får overraskende leieavslagskrav lang tid etter mangelen oppsto, og samtidig unngå at leieren blir overrasket hvis kravet avslås på grunnlag av ulovfestede regler. Utvalget har derfor vurdert alternativer som har til formål å avhjelpe uheldige virkninger av fraværet av reklamasjonsfrist.

Det ene alternativet som er vurdert, er en uttrykkelig regel i lovutkastet som sier at et krav faller bort som følge av foreldelse eller passivitet etter mønster fra digitalytelsesloven § 27. Denne paragrafen sier at «[k]ravet kan tapes etter alminnelige regler om passivitet hvis forbrukeren venter så lenge med å gi melding at det ville virke illojalt overfor leverandøren å gjøre gjeldende krav». En fordel med denne regelen er at det innebærer en lovfesting av regler som alt gjelder, men som ikke kan leses av husleieloven. Ettersom mange av lovens lesere ikke har kunnskap om hva som menes med alminnelige regler om passivitet, antar imidlertid utvalget at en slik regel neppe vil virke særlig klargjørende. Utvalget tilrår derfor ikke dette.

Det andre alternativet som er vurdert, er en regel om at leieavslag bare kan kreves for tiden etter leieren har reklamert. Utvalget tilrår at en slik regel lovfestes. Se nærmere omtale i punkt 18.7.5.

18.7.4 Retting

Utvalget ser at det kan være hensiktsmessig å tydeliggjøre hvilken frist utleiere har for å rette en mangel, slik at partene ikke opplever usikkerhet om hvilken frist som gjelder. Utvalget har også vurdert om rettefristen bør gjøres kortere for å minimere tiden leieren bor i en mangelfull bolig. Et annet grep utvalget har vurdert, er å pålegge utleieren en plikt til å informere leieren hvis rettingen av legitime årsaker trekker ut i tid, for å forebygge uklarhet og konflikter.

Som en mulig utforming av rettefristen har utvalget vurdert å benytte formuleringene i lovens forarbeider om at leieren kan fastsette en rimelig frist. Denne løsningen finnes også i pakkereiseloven.168 Fordelene er at fristen kan fastsettes tydeligere, og det innbys til dialog mellom partene. Ulempen er at regelen fortsatt vil ha et skjønnsmessig element ved at leierens frist må være «rimelig». Er partene uenige om hva som er rimelig, kan dette gi opphav til konflikt. Leieren vil ikke alltid ha nok kunnskap om situasjonen til å fastsette hva som er «rimelig» i hvert enkelt tilfelle. En annen ulempe er at leieren kan vegre seg for å sette en frist for utleieren for å unngå en dårlig relasjon. I så fall vil en slik endring ikke løse problemet med at retting trekker ut i tid.

Utvalget ser det ikke som hensiktsmessig å fastsette fristen til et gitt antall dager, uker eller måneder. Selv om dette vil gi en tydelig regel, vil mangel på fleksibilitet kunne slå uheldig ut. Mangler er ulike, med sterk variasjon i omfang og varighet av nødvendige utbedringsarbeider.

Et tredje alternativ til dagens regel er å lovfeste at retting skal skje «uten ugrunnet opphold». Liknende regel finnes i Sverige.169 Formuleringen setter en strengere tidsfrist enn den mer romslige «innen rimelig tid». Dette kan gi et signal om at retting skal skje fort, og ha en disiplinerende effekt. En innskjerping kan også føre til at leierne bor kortere tid i mangelfulle boliger. Formuleringen «uten ugrunnet opphold» har imidlertid noe rom for skjønn, og risikoen for uklarheter vil ikke helt elimineres. Utvalget antar likevel at denne løsningen best balanserer partenes interesser, og tilrår at rettefristen innrettes slik.

Utvalget ser det som hensiktsmessig å legge til rette for at utleieren informerer leieren om når rettingen vil skje så snart som mulig etter at kravet er framsatt. Dette for å gi leieren klarhet i om utleieren i det hele tatt ønsker å rette, og mulighet til å innrette seg i tråd med utleierens planer for utbedringen. En slik regel kan også medvirke til at utleieren ikke venter med å igangsette nødvendige tiltak for å forberede rettingen. Utvalget tilrår derfor at loven suppleres med en regel om at utleieren snarest mulig etter leieren har fremmet krav skal informere leieren om når mangelen vil bli rettet.

18.7.5 Leieavslag

Utvalget mener dagens regler om leieavslag i §§ 2-11 og 5-7 fungerer godt, og tilrår at innholdet i bestemmelsene i hovedsak videreføres som i dag.

Utvalget tilrår imidlertid at det foretas noen pedagogiske grep. Utvalget tilrår at leieavslag for mangler som var til stede ved overleveringen, og mangler som oppstår i leietiden, reguleres i separate ledd i samme paragraf for å tydeliggjøre at leieavslag er aktuelt i begge tilfeller. I stedet for å benytte ordet «mangel» om overtredelser som oppstår i leietiden, tilrår utvalget at bestemmelsen viser til «brudd på utleierens plikter», for å synliggjøre at leieavslag også kan gjøres gjeldende for krenkelser av leierens eksklusive bruksrett og andre avtalebrudd som ikke utgjør fysiske mangler. Disse tilrådningene er kun av pedagogisk art. En mer pedagogisk lovtekst kan bidra til bedre etterlevelse av loven. Mindre usikkerhet kan dessuten senke terskelen for at leieren fremmer krav.

Utvalget tilrår videre å lovfeste at leieren bare kan kreve leieavslag for mangler som oppstår i leietiden, i tiden etter hen har reklamert. Bakgrunnen for dette er at utvalgets konklusjon i punkt 18.7.3 om at leieren ikke bør ha reklamasjonsfrist ved slike mangler, ellers kan få uheldige utslag. Dette kan føre til at utleieren blir møtt med et unødvendig høyt leieavslagskrav når leieren reklamerer etter lang tid. Riktignok kan kravet avskjæres på grunn av passivitet, eller begrenses hvis sen reklamasjon tilsier at mangelen ikke reduserte leieverdien eller hadde betydning for leieren. En uttrykkelig avskjæring av kravet før reklamasjonstidspunktet vil imidlertid gi en klarere regel som er enkel å praktisere, og dessuten gi leieren insentiv til å reklamere raskt.

Utvalget tilrår at regelen suppleres med et unntak i de tilfellene utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Har utleieren for eksempel bevisst framkalt mangelen, er det ikke rimelig at leierens leieavslagskrav skal avskjæres i tiden før reklamasjon.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at det også gjøres unntak i de tilfellene utleieren kjente eller burde kjenne til mangelen. Mindretallet peker på at en mangel kan ha oppstått uten at leieren er klar over at det er en mangel. I så fall vil leieren ikke kunne kreve prisavslag selv om det var grunnlag for det. Det oppstår dermed en ubalanse mellom ytelsene leie og husrom. Mindretallet bemerker at kravet om grov uaktsomhet innebærer at den aktuelle handling eller unnlatelse innebærer et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte, og vil bero på skjønn. Det er opplagt at det likevel skal mye til før en handling eller unnlatelse vil defineres som grovt uaktsom. Det er også en meget høy terskel for en leier å beskylde sin utleier for å handle i strid med redelighet og god tro, og dette kan skape en fiendtlig atmosfære mellom partene. Det vil være mindre belastende for leieren å bevise at utleieren burde kjent til mangelen enn å kalle utleier grovt uaktsom eller uredelig.

Utvalgets flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) antar at en regel som gjør unntak for tilfeller der utleieren kjente eller burde kjenne til mangelen, kan få urimelige utslag i en del tilfeller, og tilrår derfor ikke dette. Begge parter kan være kjent med for eksempel slitasjeskader i boligen, uten at leieren reagerer på det overfor utleieren. Utleieren kan i et slikt tilfelle planlegge å samle opp og utbedre slitasjeskader samlet som en del av et planlagt vedlikehold. Et leieavslagskrav som fremmes etter lang tid, kan da komme overraskende på utleieren selv om hen kjente til feilen. Flertallet legger også vekt på at leieavslag etter forslaget kan kreves fra tidspunktet for nøytral reklamasjon, og at kravene til en slik reklamasjon er lave. Det er tilstrekkelig for leieren å påberope symptomer, det kreves ikke at leieren beskriver mangelens årsak eller omfang. Opplever ikke leieren symptomer på mangelen, vil mangelen sjelden ha tilstrekkelig betydning for leieren, slik at det uansett ikke vil være grunnlag for leieavslag.

Utvalget bemerker at tidsrammen for utvalgets arbeid ikke tillater en dyptgående utredning av effektene av regelen som tilrås om at leieren bare kan kreve leieavslag for mangler som oppstår i leietiden, i tiden etter hen har reklamert. Det utelukkes ikke at det er andre måter å innrette en regel på som avklarer rettstilstanden knyttet til reklamasjonsfrist, og samtidig gir leieren et tydelig insentiv til å reklamere raskt slik at utleieren unngår overraskende krav. Utvalget oppfordrer departementet til å vurdere dette nærmere.

18.7.6 Erstatning

Utvalget har vurdert om tap som følge av tingskade ikke bør anses som «indirekte tap», slik at utleieren hefter for tapet så lenge mangelen ligger innenfor utleierens kontroll.

En fordel med en slik endring er at leieren ikke behøver å påvise at leieren har gjort feil eller forsømt seg for å få tapet dekket av utleieren. En slik regel kan også gi utleieren insentiv til å undersøke boligen ekstra grundig før den leies ut, da utleierens utgifter kan bli store hvis en skade oppstår. Slike undersøkelser kan avdekke flere feil, og dermed bidra til økt boligkvalitet hvis mangelen utbedres, eller økt informasjon til leieren hvis utleier i stedet velger å orientere om forholdet før avtaleinngåelse. En lovendring vil også bidra til å bedre leierens stilling. Utvalget har inntrykk av at leiere sjeldnere enn eiere tegner innboforsikring, slik at deres økonomiske tap kan bli stort hvis en skade oppstår.

På den andre siden kan det få store økonomiske konsekvenser for en utleier om hen blir erstatningsansvarlig for leierens ting. Utleieren har i dag neppe anledning til å forsikre seg mot et slikt tap. At en ellers aktsom utleier bærer en slik risiko, kan øke terskelen for å leie ut.

Utvalget tilrår etter en samlet vurdering å beholde dagens regel om at tap som følge av tingskade skal anses som indirekte tap. Utvalget har lagt vekt på usikkerheten et økt erstatningsansvar fører med seg for utleieren, og mener at argumentene for å avvike annen kontraktsrett ikke veier tilstrekkelig tungt.

Utvalget har vurdert om leierens erstatningskrav for tap som påløper før leieren reklamerte, bør avskjæres, på samme måte som tilrås for leieavslag, se punkt 18.7.5. Utvalget vurderer dette annerledes for erstatning. Leieren har en plikt til å begrense tapet, noe som i mange tilfeller vil redusere behovet. Dessuten ser utvalget at en slik begrensning for erstatningskrav oftere enn ved leieavslagskrav kan virke urimelig, for eksempel i de tilfellene leieren har hatt kostnader til å avdekke en mangel. Utvalget tilrår derfor ikke dette.

Utvalget vil også kommentere forhold ved erstatningsreglene som utvalget ikke har prioritert å utrede, og som med fordel kan vurderes nærmere av departementet. For det første kan det komme tydeligere fram av loven i hvilken grad utleieren har plikt til å begrense leietapet hvis leieren flytter ut og slutter å betale leie i strid med leieavtalen, herunder om en tapsbegrensningsplikt også gjelder i oppsigelsestiden.170 For det andre bør det av pedagogiske grunner vurderes om erstatningsreglene i gjeldende lov §§ 1-7, 2-13, 2-14, 5-7, 5-8 og 10-3 kan samles enda mer enn utvalgets lovutkast legger opp til. I den forbindelse bør det vurderes om erstatningsreglenes språk og struktur kan forenkles, og om sammenhengen mellom dem kan komme tydeligere fram. Videre påpeker enkelte utvalgsmedlemmer at § 2-14 sjette ledd om at det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap, kan virke misvisende hvis leieren likevel har krav på erstatning etter alminnelig erstatningsrett, slik løsningen ble i HTU-2021-1244.

18.7.7 Tilbakeholdsrett og deponering

Utvalget tilrår å videreføre leierens rett til å holde tilbake leie for å sikre sine krav som i dag.

Utvalget ser behov for tiltak som kan bidra til at retten til å deponere omtvistet leie kan realiseres. Som nevnt i punkt 18.6.6 tilbys ikke deponeringskonto av bankene i dag, og leierens rett til å deponere tilbakeholdt leie etter § 3-8 fungerer dermed ikke i praksis.

Utvalget har vurdert ulike alternativer. I Sverige har länsstyrelsen ansvar for å stille deponeringskonti til rådighet for partene i en leieavtale.171 Länsstyrelsen kan sammenliknes med statsforvalteren i Norge. En liknende ordning med at ansvaret ligger hos det offentlige, hadde antakelig vært god for partene i norske leieforhold, men utvalget ser dette alternativet som ressurskrevende. Dessuten fordrer dette større endringer som ligger utenfor utvalgets mandat å tilrå.

Utvalget tilrår å forenkle prosedyrene knyttet til deponering for å tilrettelegge for at bankene lettere kan opprette og forvalte ordningen, og foreslår endringer i deponeringsregelen med dette formålet. Lovendringen skal avhjelpe utfordringene beskrevet i Finans Norges innspill til utvalget knyttet til bankenes risiko for å bli involvert i tvister, at kontoene ikke blir avsluttet og at sakbehandlingsreglene kan bli tydeligere. Om den foreslåtte regelen overvinner alle barrierene bankene opplever, er imidlertid ikke fullt utredet. Utvalget oppfordrer departementet til å gå i dialog med banknæringen om innretningen.

Utvalget tilrår en regel som lar leieren sette det deponerte beløpet på en vanlig sperret konto i eget navn. Leieren selv oppretter kontoen og betaler etableringsgebyret. Utleiers medvirkning forutsettes å ikke være nødvendig ved en slik løsning. Utvalget forutsetter at beløpet på kontoen ikke skal kunne disponeres av leieren selv, for å gi utleieren nødvendig sikkerhet. Reglene tilrås utformet slik at beløpet utbetales etter krav fra en av partene i tråd med den andre partens skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

For å sørge for at deponerte beløp ikke blir stående uforholdsmessig lenge, tilrår utvalget at finansinstitusjonen betaler ut beløpet til leieren tre år etter at beløpet ble satt inn og at finansinstitusjonen deretter avvikler kontoen.

Utvalget har vurdert om leieren bør gis rett til å sette det tilbakeholdte beløpet på en ordinær, atskilt konto hvis beløpet ikke lar seg deponere på den måten loven foreskriver. Utvalget har her delt seg i et flertall og et mindretall.

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår ikke at det innføres en regel om at leieren kan deponere beløpet på en ordinær konto. Flertallet forutsetter at bankene i dag tilbyr sperret konto, og at manglende tilgang til kontoproduktet dermed ikke vil være et problem. Videre legger lovutkastet ikke opp til at utleieren må medvirke til å opprette kontoen. Flertallet ser dermed ikke at det vil være behov for en unntaksregel. Samtidig understreker flertallet behovet for at forslaget sendes ut på høring og at finansinstitusjonene uttaler seg om hvorvidt den foreslåtte løsningen er mulig å gjennomføre i praksis. Er den ikke det, bes departementet vurdere hvordan dette best kan løses.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at deponeringsregelen suppleres med en rett for leieren til å sette det tilbakeholdte beløpet på en separat, ordinær konto i eget navn dersom forhold som ikke skyldes leieren gjør at det ikke er mulig å deponere i henhold til regelen. Mindretallet viser til at deponeringsinstituttet opprinnelig var ment som en sikkerhetsventil i et ujevnt maktforhold. Ved utformingen av dagens lov, så lovgiver at effekten av å tilbakeholde feil beløp ville kunne få så store konsekvenser for leiere at de fleste nok ville vegre seg for å bruke dette verktøyet. I ujevne maktrelasjoner er det avgjørende at leieren har effektive verktøy. Når det nå framstår klart at deponering ikke er en praktisk mulighet, mener mindretallet det blir en svekking av dagens husleielov å akseptere dette uten å gi leiere et alternativt verktøy. Leieres botrygghet ivaretas ved å gi leieboer en alternativ måte å deponere på.

For at leieren skal ha rett til å deponere beløp på en ordinær konto, forutsetter mindretallet at leieren først må kunne dokumentere å ha gjort en rimelig innsats for å forsøke å opprette deponeringskonto.

18.7.8 Standardkompensasjon

Utvalget har vurdert om leieren bør gis rett til å kreve en standardkompensasjon fra utleieren når utleieren går inn i boligen uten å ha hjemmel til det. Utvalget har delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallets tilrådning

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår ikke at det innføres en rett for leieren til å kreve standardkompensasjon ved utleierens urettmessige inntreden i boligen. Flertallet anser brudd på leierens privatliv som alvorlig, og tilrår derfor at lovteksten tydeligere gir uttrykk for at leieren har eksklusiv bruksrett til boligen og kan gjøre de alminnelige sanksjonene gjeldende hvis utleieren går inn i boligen uten hjemmel, se punkt 15.7.1. En særskilt sanksjon i form av et standardisert beløp ved overtredelser mener flertallet derimot går for langt. Flertallet ser at tiltaket kan ha en preventiv effekt, men er bekymret for at det kan få urimelige utslag å sanksjonere overtredelser av svært ulik alvorlighetsgrad likt. Til illustrasjon mener flertallet at det er betydelig forskjell på om utleieren låser opp inngangsdøra for å legge leierens post i gangen mens leieren er bortreist, og en utleier som bruker boligen til private formål i et stort omfang og gjennomgående ikke respekterer leierens privatliv. En standardkompensasjon som er lik i disse to tilfellene, vil fort bli uproporsjonal i forhold til overtredelsens omfang og utleiers utviste skyld. Flertallet mener at dagens sanksjonssystem gir nødvendig fleksibilitet til å sanksjonere utleieren på en måte som i større grad reflekterer overtredelsens alvorlighetsgrad. Flertallet peker også på at lovens sanksjoner hviler på et formål om å reparere de økonomiske følgene av et kontraktsbrudd, og å stimulere til riktig oppfyllelse. En standardkompensasjon har derimot et pønalt formål. Flertallet antar også at en regel om standardkompensasjon kan virke prosessdrivende fordi grunnlaget for kravet sannsynligvis vil bestrides oftere hvis kravet oppleves urimelig høy.

Flertallet er også bekymret for at en standardkompensasjon kan få en utilsiktet effekt gjennom at utleiere opplever at de kan «kjøpe seg» tilgang til boligen. Til sammenlikning viste et forskningseksperiment at bøter til foreldre som hentet for sent i barnehagen, økte problemet med forsentkomming.172

Utvalgets flertall er kjent med at standardkompensasjon gis til passasjerer på ulike transportmidler ved forsinkelse og kansellering. Flertallet ser imidlertid at slike overtredelser i større grad vil likne hverandre, og risikoen for at reaksjonen er uproporsjonal, er mindre. Ved urettmessig inntreden i leieboliger er det større behov for konkrete vurderinger av hvilken sanksjon som er rimelig i hvert enkelt tilfelle.

Mindretallets tilrådning

Utvalgets mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at leieren gis en rett til å kreve standardkompensasjon tilsvarende én månedsleie når utleieren tar seg inn i boligen uten hjemmel. Mindretallet viser til at Grunnloven § 102 slår fast at «enhver har rett til respekt for sitt privatliv og familieliv, sitt hjem[…]». Mindretallet mener at det mangler en sanksjonsmulighet i dag som får fram alvoret i situasjonen når utleier tar seg urettmessig inn i boligen. Dagens husleielov åpner opp for at leier kan heve leieforholdet hvis utleier tar seg inn i boligen urettmessig og misligholdet anses vesentlig, men dette er ikke et godt alternativ for de leierne som faktisk vil bli boende i hjemmet sitt. Mindretallet tilrår derfor å innføre en sanksjonsmulighet som reelt sett har en avskrekkende effekt, og som er mer udiskutabel og merkbar. Dette mener mindretallet vil styrke leierens rettigheter og botrygghet i langt større grad enn dagens rettstilstand gjør.

Dagens situasjon er etter mindretallets mening krevende for leieren, som både må dokumentere overtramp og påberope prisavslag som forutsetter at hen «verdisetter» krenkelsen. En standardkompensasjon vil gjøre det enklere for leieren å fremme krav ved overtredelser. En standardkompensasjon rommer dermed ingen diskusjon. Standardkompensasjon som sanksjon brukes også i andre kontraktsforhold og har god overføringsverdi til leieforhold.

På lik linje med andre lov- og avtalebrudd er det vanskelig å fastsette en passende og effektiv størrelse på et prisavslag. Over tid standardiseres slike beløp gjennom prøving i rettssystemet, i dette tilfellet gjennom praksis fra Husleietvistutvalget. Husleietvistutvalget adresserer problematikken i egne artikler, men selv ikke her presiseres det klart og tydelig hva leier kan kreve hvis utleier tar seg inn uten grunn og varsling.173 En generell henvisning til sanksjonene i kapittel 2 dyktiggjør neppe partene i et leieforhold. En forhåndsbestemt økonomisk størrelse på krenkelsen vil i så måte virke prosessdempende.

Mindretallet vurderer at en standardkompensasjon på én månedsleie vil virke skjerpende og harmonerer godt med EU-forordninger som innehar standardkompensasjon. Én måneds husleie vil smerte utleiers økonomi, men ikke velte den. En måneds leie er dessuten en enkel størrelse å forstå og praktisere for partene og aktørene i rettssystemet. Beløpet vil dessuten stå seg over tid i takt med prisutviklingen på leien. I vurderingen av størrelsen har mindretallet blant annet sett til flypassasjerforordningen, som gir flypassasjeren rett til standardkompensasjon når flyavganger kanselleres uventet. I flypassasjerforordningen er kompensasjonen fastsatt til bestemte beløp, henholdsvis 250, 400 eller 600 euro. Det er også mulig å dra paralleller til busspassasjerforordningen og båtpassasjerforordningen, der det opereres med en fast prosentsats på 50 prosent av billettprisen i avslag.

Mindretallet påpeker videre at utleiers brudd på leierens rett til privatliv ikke er omfattet av straffeloven, noe som tilsier at det er spesielt viktig at ny boligleielov har et sanksjonsalternativ som treffer alvoret i situasjonen godt. Straffelovens kapittel 27 handler om «Vinningslovbrudd og liknende krenkelser av eiendomsretten». I § 346 annet ledd er det gjort unntak fra ulovlig bruk mv. av fast eiendom: «Straff etter første ledd anvendes likevel ikke på den som er part i en avtale med den berettigede om bruken av eller rådigheten over eiendommen.» Bestemmelsen er ment å omfatte leieretter til fast eiendom. I forarbeidene begrunnes unntaket med at «[f]or krenkelser i kontraktsforhold er sivilrettslige sanksjoner et alternativ til straff, noe som tilsier tilbakeholdenhet med bruk av straff».174

Mindretallet tilrår at leieren skal ha bevisbyrden for at krenkelsen har skjedd. Dette framstår rimelig fordi det må antas at de aller fleste brudd på privatliv skyldes uvitenhet, ikke et ønske om å utsette leier for en krenkelse. Målet er først og fremst at risiko for å måtte betale kompensasjon skal ha en avskrekkende effekt.

19 Leieprisvernet

19.1 Innledning

Leieprisvernet utgjør sammen med oppsigelsesvernet en sentral del av leieres beskyttelse i husleieloven. Forutsigbare og overkommelige boutgifter er viktig for leieres botrygghet. Leieprisvernet er ikke et prioritert tema i utvalgets mandat, men mandatet åpner for at utvalget kan vurdere reglene om alminnelig leieprisvern, indeksregulering og tilpasning til gjengs leie. Mandatet avgrenser derimot mot regler om offentlig regulering av husleie eller egne prissegmenter i leiemarkedet, altså prisregulering av inngangsleien i leieforhold.

Utvalget har gått gjennom reglene for leieprisregulering med to hensyn for øye. Utvalget ser behov for å gi lovgiver informasjon om hvordan prisdannelsen i leiemarkedet i dag fungerer, og hvordan dagens regelverk praktiseres. Dette gir grunnlag for å vurdere mindre justeringer som bedrer måloppnåelsen og etterlevelsen av reglene. Det andre hensynet er at flertallets forslag til endringer i reglene om kontraktslengde og rett til å forlenge visse tidsbestemte avtaler (kapittel 21–23) aktualiserer reglene om prisjustering i løpende leieforhold. Utvalget har i den forbindelse vurdert om økt juridisk botrygghet for leiere bør kombineres med forenklinger i reglene om leiepris for å øke forutsigbarheten for partene.

19.2 Gjeldende rett

Husleieloven kapittel 4 inneholder regler om hvilken leie som lovlig kan avtales og hvordan leien kan reguleres underveis i leieforholdet. I tillegg har kapittelet regler om tilbakebetaling av ulovlig leie og Kongens adgang til å gi forskrifter om leiestopp og maksimalsatser for leie, og hva som skal regnes som gjengs leie.

19.2.1 Overordnede hensyn bak leieprisvernet

Dagens regler bygger på et prinsipp om at markedsmekanismene i det lange løp er godt egnet til å skape balanse mellom tilbud og etterspørsel.175 Både det forrige husleielovutvalget og det daværende Kommunal- og regionaldepartementet la vekt på at leieprisene påvirker boligbyggingen.176 Et annet hensyn var effektiv utnyttelse av landets bygningsmasse, ved at reglene for fastsettelse og justering av husleie skal motvirke at leiere sitter med større bolig enn de trenger.

Dagens lovgivning legger vekt på at utleier og leier finner fram til den husleien som de mener reflekterer leieboligens verdi når kontrakten inngås, og at bestemmelsene om prisjustering underveis skal gi rom for å opprettholde denne balansen over tid. Settes inngangsleien for lavt, vil det ikke bare føre til ubalanse i markedet, men det vil også legge press på husleiejusteringen underveis i leieforholdet.177

Prisreguleringen skal imidlertid ikke gi større rom for justering enn nødvendig, verken i beløp eller hyppighet. Derfor er det bestemmelser som regulerer hvor mye husleien maksimalt kan øke. Det forrige husleielovutvalgets begrunnelse for en slik beskyttelse av leiere var tredelt. For det første pekte utvalget på behovet for stabilitet og forutsigbarhet, noe departementet også la vekt på i sin behandling.178 Utvalget trakk også fram lovgivers ansvar for å beskytte aktører som «ikke har ressurser og innsikt til å sikre sine interesser mot urimelige avtalevilkår». Utvalget la også vekt på at leier underveis i leieforholdet kan komme i et avhengighetsforhold som kan utnyttes av utleieren fordi leieren kan være villig til å betale mer enn hva utleieren kan oppnå ved ny utleie på det åpne marked. Leieren knytter seg til boligen og nabolaget og vil ha kostnader ved å flytte.179 I et komparativt perspektiv kan leieprisvernet i Norge beskrives som en mild form for husleieregulering innført med sikte på å finne en formålstjenlig balanse mellom utleieres og leieres interesser.180

19.2.2 Markedsleie i nye leiekontrakter

Hovedregelen om leieprisvernet er husleieloven § 4-1. Bestemmelsen fastsetter at når partene inngår et leieforhold, kan de avtale leiepris fritt, men de kan ikke avtale en leie som er «urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår».

Ved vurderingen av hva som er urimelig leie, må en først ta stilling til hva leieren faktisk betaler, og deretter ta stilling til hva som er antatt markedsleie.

Uttrykket «leien» omfatter alle pengeytelser som leieren skal yte til utleieren som vederlag for bruksretten. Depositum og naturalytelser som snømåking eller andre arbeidsoppgaver medregnes ikke. Det samme gjelder avtalt betaling av utleierens faktiske utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp.181

«Markedsleie» er det som vanligvis oppnås ved ny utleie. Det skal med andre ord ikke legges vekt på at enkelte leiere er villig til å betale mer enn vanlig, for eksempel for å holde konkurrenter unna eller fordi den potensielle leieren har en spesiell tilknytning til husrommet.182 Videre må man se på hva som oppnås ved ny utleie av «liknende husrom». Det må legges vekt på standard, størrelse, alder, beliggenhet, planløsning, utsikt osv. Man skal også se hen til hva som oppnås ved nyutleie på «liknende avtalevilkår». Har leieren påtatt seg plikter utover det vanlige, for eksempel vedlikeholdsplikter, kan det begrunne en lavere leie, og omvendt hvis utleieren har påtatt seg flere plikter.

Når leien og markedsleien er fastslått, blir vurderingstemaet om den avtalte leien er «urimelig». Det må være et «klart og ikke ubetydelig avvik» fra markedsleien.183 Det må vurderes konkret, men forarbeidene peker på at det for leie av boliger skal mindre avvik til før forbudet er overtrådt, enn for leie av lokale. Til illustrasjon har Høyesterett uttalt at en forskjell på ti prosent er «klart for lite» til å nedsette leien når det gjelder leie av lokaler.184 I nyere underrettspraksis påpekes det at vurderingen ikke kan begrenses til en ren matematisk beregning, men at vurderingen er mer sammensatt. Øvrige faktorer vil være om det dreier seg om forbrukerforhold, om det er grunn til å beskytte leieren og partenes grad av kunnskap på det aktuelle området.185

Det er lite rettspraksis på hva som regnes som urimelig høy leie i boligleieforhold. Husleietvistutvalget har ifølge Lovdata behandlet i underkant av 30 saker med påstand om urimelig høy leie. I mange av sakene har ikke Husleietvistutvalget funnet det sannsynliggjort at leienivået for det aktuelle leieforholdet var urimelig. Nesten ingen av sakene for Husleietvistutvalget med påstand om at leien overstiger markedsleie, har ført fram.

19.2.3 Justering av husleien i løpende leieforhold

Årlig justering i tråd med konsumprisindeksen

Underveis i leieforholdet kan hver av partene kreve at husleien justeres årlig i tråd med konsumprisindeksen (KPI). Dette følger av § 4-2 bokstav a. Det er bare leien som kan indeksreguleres etter denne bestemmelsen. Det vil si at hvis det er avtalt særskilt betaling av brensel, elektrisitet, vann og avløp, skal dette ikke KPI-justeres, jf. § 4-5 første ledd.

Justeringen kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsetting ble satt i verk, jf. § 4-2 bokstav b. Det vil normalt være tidligst ett år etter at avtalen er inngått, eller etter forrige indeksregulering eller etter forrige tilpasning til gjengs leie.

Justeringen skjer ikke automatisk, det må framsettes krav om det. Hver av partene kan kreve justering. Oftest er det utleieren som gjør det. Den andre parten må varsles skriftlig minst én måned før endringen kan settes i verk, jf. § 4-2 bokstav c.

Formålet med indeksreguleringen er å sikre at den opprinnelige balansen mellom verdien av partenes ytelser ikke forrykkes, samtidig som leieprisene holdes på et nivå som er overkommelig for storparten av leierne, jf. NOU 1993: 4 punkt 2.4.1. Reglene skal også hindre at utleier kan utnytte det at leieren havner i avhengighetsforhold til utleieren og boligen og derfor kan være villig til å betale mer enn det boligen er verdt på det åpne markedet.186 I boligleieforhold er bestemmelsen ufravikelig i leierens favør, jf. § 1-2. Det betyr at det bare kan avtales ordninger som stiller leieren bedre, for eksempel at utleier ikke kan kreve indeksregulering.

Justering til gjengs leie

Selv om den opprinnelige avtalte leien blir justert i takt med konsumprisindeksen, kan leieprisene utvikle seg i en annen retning enn indeksen. Underveis i leieforholdet kan begge parter derfor kreve at husleien justeres til «gjengs leie». Dette følger av § 4-3 første ledd første punktum. Gjengs leie defineres i forarbeidene som «et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår.»187 Gjengs leie-fastsetting forutsetter at det foretas undersøkelser for å kartlegge hva som betales i sammenliknbare leieforhold.

Ved gjengs leie-fastsettingen skal det gjøres fradrag for den delen av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats, jf. § 4-3 første ledd annet punktum. Hvis leieren selv har påkostet leieobjektet, vil det normalt føre til en høyere gjengs leie. Begrunnelsen for regelen er at det er urimelig at leieren skal betale to ganger – først for arbeidet som utføres og deretter gjennom høyere leie. Høyesterett har uttalt at tiltak som faller inn under vedlikeholdsplikten, ikke gir grunnlag for fradrag, men utover dette kan i prinsippet ethvert bidrag fra leieren tas i betraktning. Fradraget skal fastsettes konkret og skjønnsmessig, med sikte på at leieren ikke skal måtte betale for fruktene av egen innsats.188

For å kunne justere til gjengs leie må leieforholdet ha vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn KPI-justering, jf. § 4-3 første ledd første punktum. Begge partene kan kreve justering til gjengs leie.

Justeringen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det ble framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk, jf. § 4-3 annet ledd. Det siktes her til iverksettelse av KPI-justering.189

Hvis partene ikke blir enige om hva som er gjengs leie, kan de be tingretten oppnevne en takstnemnd på tre personer, som fastsetter gjengs leie. I forarbeidene forutsettes det at nemndas medlemmer har erfaring fra – og innsikt i – det lokale leiemarkedet.190 Som alternativ til takstnemnd kan Husleietvistutvalget også fastsette gjengs leie dersom partene ikke blir enige. I perioden 2021–2023 behandlet Husleietvistutvalget kun 36 saker om gjengs leie, noe som utgjør en svært liten andel av deres totale saksmengde.191

19.2.4 Tilbakebetaling av ulovlig leie, unntak fra leieprisvernet og forskriftshjemmel

Det følger av § 4-4 at hvis leieren har betalt høyere leie enn lovlig, kan hen kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og det som er lovlig. Det vil i praksis si at tilbakebetalingsplikten oppstår hvis leien har vært urimelig høy i strid med § 4-1 eller hvis den er justert i strid med §§ 4-2 eller 4-3. Det er unntak hvis leieren i vesentlig grad er medansvarlig til overtredelsen. Dette er en høy terskel. I forarbeidene nevnes som eksempel at leieren bevisst frister med et ulovlig pristilbud.192

Det følger av § 4-5 at indeksregulering ikke gjelder hvis leieren særskilt skal betale en forholdsmessig andel av utleiers utgifter til forbruk av elektrisitet, brensel, vann eller avløp, jf. § 3-4. Dette kan reguleres slik at utleieren får dekket disse fullt ut i leieperioden.

I § 4-6 gis Kongen hjemmel til å gi forskrifter om husleieregulering, herunder leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrift om hva som skal regnes som gjengs leie. Ifølge forarbeidene kan bestemmelsen bare brukes i ekstraordinære situasjoner som naturkatastrofe, krig og liknende, og ikke i den alminnelige pris- og konjunkturpolitikken.193

19.3 Innspill til utvalget

Utvalget har mottatt mange innspill fra privatpersoner om leieprisvernet. Flere av innspillene handler om leieres boutgifter og et ønske om å regulere husleien strengere enn i dag. En rekke privatpersoner ønsker at det innføres makspris for leieboliger eller en grense for hvor mye leien kan øke med. Andre foreslår at husleien bør baseres på utleiers faktiske kostnader. Én trekker fram at gjengs leie er vanskelig å forstå og at det ikke finnes statistikk.

Utvalget har fått et par innspill om behovet for forutsigbarhet og tilstrekkelig inntekt for utleiere, særlig i lys av utgiftsøkninger til renovasjon, skatt, fellesutgifter og inflasjon.

Bransjeorganisasjonene Norsk Eiendom og NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund) mener begge at en mulighet for jevnlig regulering til markedspris er nødvendig for å sikre en god balanse i markedet og ivaretakelse av partenes interesser over tid. Norsk Eiendom beskriver at gjengs leie tidvis oppleves som en problematisk faktor som leder til tvister. Det pekes særlig på at statistikkgrunnlaget er svakt. NBBL tilrår at lovgivningen må legge til rette for at utleie fortsatt oppleves attraktivt for utleiersiden dersom utvalget ønsker lengre varighet på kontraktene. En sannsynlig konsekvens av økt minstetid kan bli at prisen settes høyere forut kontraktsinngåelsen.

Norsk studentorganisasjon har spilt inn at et utleieregister med historiske data kan gjøre det vanskeligere for utleiere å kaste noen ut, for så å skru opp prisene og leie ut til andre like etterpå.

19.4 Reglene i Sverige og Danmark

19.4.1 Sverige

I Sverige fastsettes leien enten direkte mellom partene eller gjennom en forhandlingsklausul. I sistnevnte tilfelle følger leien det leienivået som til enhver tid forhandles fram i kollektive forhandlinger i henhold til hyresförhandlingslagen, jf. hyreslagen § 19 første ledd. Det er interesseorganisasjonene Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta og Fastighetsägarna Sverige som står for forhandlingene. De representerer henholdsvis leiere, utleiere av allmennyttige boliger og næringsdrivende utleiere av boliger. Forhandlingspartene håndterer også årlig leieprisøkning underveis i leieforholdet.194 Hvis en leier er uenig i husleiens størrelse, kan leieren få den prøvet for hyresnämnden, jf. hyresförhandlingslagen § 22. Nemnda kan ikke ta stilling til hvor stor den årlige reguleringen skal være. Den kan bare ta stilling til hva som er rimelig leie etter hyreslagen § 55.195

I leieforhold som ikke reguleres av det kollektive forhandlingssystemet, er utgangspunktet at leien kan fastsettes fritt. Det kan avtales at leien skal justeres med et bestemt beløp eller med en bestemt prosentsats over tid.196

Hvis en part ønsker å reforhandle leien, skal dette meldes skriftlig til den andre parten, jf. § 54. Blir ikke partene enige om endringen, kan saken bringes inn for hyresnämnden. Nemnda skal fastsette leien til et rimelig beløp, jf. hyreslagen § 55 første ledd. Leien anses ikke som rimelig hvis den er vesentlig høyere enn leien for boliger som er sammenliknbare med hensyn til boligens bruksverdi. For at boligene skal være sammenliknbare, må de blant annet ha likt antall rom og ikke avvike for mye i størrelse.197 Dette gir uttrykk for det såkalte bruksverdisystemet. Formålet er å etterlikne et markedssystem, men samtidig utgjøre et vern mot urimelige leiepriser.198 Grensen for hva som er vesentlig høyere leie, går ved cirka fem prosent.199

Boligene i sammenlikningsgrunnlaget er stort sett omfattet av hyresförhandlingslagen. Det vil si at leienivået som er bestemt i de kollektive forhandlingene, har en normerende rolle for hva som er rimelig leie også i avtaler med individuelt forhandlede leiepriser.200 Leieforhold der husleien er fastsatt etter en såkalt presumtionshyra, omfattes ikke i sammenlikningsrunnlaget, jf. § 55 tredje ledd. Presumtionshyra omtales kort nedenfor. I utgangspunktet tas det heller ikke hensyn til leierens påkostninger og arbeid i boligen, § 55 femte ledd, jf. 55 b.

Partene må legge fram dokumentasjonen som hyresnämnden skal vurdere. Mangler det prisstatistikk eller dersom sammenlikningsgrunnlaget er usikkert, kan nemnda foreta en generell rimelighetsvurdering i lys av sin erfaring om leiemarkedet i området. Dette er svært vanlig.201

I nybygde leieboliger kan utleieren enten forhandle leien direkte med leieren eller med en leieboerorganisasjon. Hvis utleieren forhandler med en leieboerorganisasjon, kan partene enten bli enige om en leie basert på bruksverdisystemet eller en leie som under visse forutsetninger presumeres å være rimelig, såkalt «presumtionshyra», jf. § 55 c. Formålet med systemet er at leien skal dekke utleiers byggekostnader og gi utleieren mulighet til å få en rimelig avkastning. Det innebærer at leienivået er noe høyere enn i bruksverdisystemet.202 Har partene blitt enige om å bruke presumtionshyra, kan dette bare gjelde de første 15 årene etter boligen ble oppført, før de skal gå over til bruksverdisystemet.203 Underveis i leieforholdet kan likevel leien endres så lenge det er rimelig med hensyn til den alminnelige leieprisutviklingen i området, jf. § 55 c fjerde ledd.

19.4.2 Danmark

De danske reglene om fastsettelse av leiepris og endring av leieprisen er kompliserte og detaljerte. Derfor gis det kun en overordnet framstilling av reglene her. Videre omtales kun reglene i lejeloven. Reglene i almenlejeloven omtales ikke.

I den danske husleielovgivningen skilles det mellom «regulerte» og «uregulerte» kommuner, jf. lejeloven § 4. Dette skillet innebærer at noen kommuner i Danmark har avvikende regler på enkelte områder, herunder fastsettelse og endring av leien. De aller fleste kommunene i Danmark er regulerte.204 Grovt sett skilles det mellom tre ulike systemer: «det lejedes verdi», «omkostningsbestemt leje» og «fri leje».

«Det lejedes verdi» (leieboligens verdi)

Innenfor dette systemet kan partene i utgangspunktet fritt avtale leiens størrelse.205 Hvis leiens størrelse derimot ikke er avtalt, fastsettes leien til leieboligens verdi, jf. lejeloven § 11 tredje ledd. Leieboligens verdi beregnes på grunnlag av den leien som er alminnelig i området for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhet, art, størrelse, kvalitet, tilbehør og vedlikeholdstilstand, jf. § 42 annet ledd. Leieboliger som er forbedret og boliger som er omfattet av «fri leje»-systemet, skal ikke inngå i sammenlikningsgrunnlaget.

Underveis i leieforholdet kan partene fritt avtale endring av leien. De kan også avtale at leien reguleres én gang i året i tråd med utviklingen i nettoprisindeksen, jf. § 53 annet ledd. Ved siden av dette kan hver av partene ensidig kreve at leien justeres. Utleieren kan etter to år kreve leien oppjustert hvis leien er vesentlig lavere enn leieboligens verdi, jf. § 42 første ledd. Tilsvarende kan leieren etter ett år kreve leien nedsatt hvis leien er vesentlig høyere enn leieboligens verdi, jf. § 45 første ledd. Ut fra rettspraksis antas det at avviket må være over ti prosent for å anses som vesentlig.206

Leien kan også endres dersom boligrelaterte skatter eller avgifter endrer seg, jf. §§ 46 og 47. Øker skattene og avgiftene, kan utleieren kreve høyere leie, men dersom skattene og avgiftene reduseres, skal utleieren i utgangspunktet sette ned leien.

Leien kan i tillegg økes som følge av forbedringer som utleieren gjennomfører etter reglene i § 128. Utleieren kan øke leien tilsvarende endringen i leieboligens verdi som følge av forbedringene.

«Omkostningsbestemt leje»

I regulerte kommuner kan partene i utgangspunktet ikke fastsette leien fritt. «Omkostningsbestemt leje» beregnes ut fra de nødvendige driftsutgiftene for eiendommen og avkastningen av boligens verdi, jf. lejeloven § 19 første ledd. For leieboliger som er forbedret, kan det også inngå et tillegg for utførte forbedringer.

Hvis den fastsatte leien ikke dekker eiendommens nødvendige driftsutgifter og avkastning av eiendommens verdi, kan utleieren kreve leien oppjustert for å utlikne forskjellen, jf. § 23 første ledd.

For eiendommer med seks eller færre leiligheter gjelder imidlertid «det lejedes verdi», jf. §§ 32, jf. 7, men sammenlikningsgrunnlaget er innskrenket til leieboliger som er omfattet av «omkostningsbestemt leje».

«Fri leje»

For visse leieboliger kan det avtales unntak fra både reglene om «det lejedes verdi» og «omkostningsbestemt leje». Dette systemet kalles «fri leje». Da kan leien settes helt fritt, basert på markedsforholdene, så lenge det ikke er i strid med forbudet mot urimelige avtaler i den danske avtalelovens § 36. Reglene gjelder i hovedsak for boliger som er bygget eller omregulert etter 1991, og nyere enkeltrom og leieboliger typisk på loft, jf. § 54.

Det må framgå av leieavtalen at leieboligen er omfattet av disse bestemmelsene, jf. § 54 annet ledd. Partene kan avtale at leien underveis i leieforholdet skal indeksreguleres i tråd med nettoprisindeksen, jf. tredje ledd.

19.5 Dagens situasjon

19.5.1 Hvordan praktiseres regelverket?

Husleieloven angir de ytre grensene for hvor mye husleien kan øke med i løpet av et leieforhold. I praksis ser det imidlertid ut til å være en viss spredning i hvor ofte og hvor mye husleiene øker. Leieboerforeningen gjennomførte våren 2024 en undersøkelse blant sine medlemmer i samarbeid med utvalget.207 Utvalget har også gjennomført en spørreundersøkelse blant medlemmer i bransjeorganisasjonene Huseierne og Norsk Eiendom.208 Tallene under er hentet fra de to undersøkelsene.

Mange utleiere bruker et sammenlikningsgrunnlag for å fastsette leien når avtalen inngås. Det vanligste er å sammenlikne boligen med annonser på nettplattformer for utleie. Næringsdrivende bruker dette i større grad (89 prosent) enn småskalautleiere (67 prosent). Leieprisstatistikk er relativt lite brukt blant småskalautleiere (8 prosent), men mer blant næringsdrivende (42 prosent). En ikke ubetydelig andel av Huseiernes medlemmer rapporterer at de fastsetter husleien i dialog med leier (14 prosent).

Underveis i leieforholdet er det vanlig å justere husleien etter konsumprisindeksen, men ikke alle benytter seg av denne muligheten. Halvparten av Leieboerforeningens medlemmer med minimum ett års botid hadde opplevd justering etter konsumprisindeksen (51 prosent). 21 prosent av dem hadde imidlertid ikke fått justert husleien. Ni av ti næringsdrivende utleiere svarte at de justerer leien etter konsumprisindeksen i tidsbestemte leieforhold, mens seks av ti småskalautleiere gjør det samme. Mindre bruk av konsumprisindeksregulering blant småskalautleiere henger nok sammen med at det er vanligere med ettårige kontrakter blant disse.

Tilpasning til gjengs leie forekommer sjeldnere. Hver femte av leierne i Leieboerforeningens undersøkelse med minimum fire års botid oppga at de hadde fått tilpasset leien etter gjengs leie. Dette er noe høyere enn undersøkelsen blant utleierne angir. Der svarte fem prosent av småskalautleierne med tidsubestemte avtaler at de hadde justert husleien til gjengs leie. Blant næringsdrivende var det kun to utleiere. Blant småskalautleierne er den vanligste måten å sette gjengs leie på å sammenlikne med offentlig statistikk (49 prosent), etterfulgt av det å trekke litt fra på husleienivået i nye annonser (36 prosent). Det er også vanlig å forhøre seg med andre utleiere (28 prosent). Blant næringsutleierne er det tre som har opplyst at de bruker tall fra egen utleieportefølje.

Justering til markedsleie ved forlengelse av en tidsbestemt leieavtale ser ut til å forekomme sjeldnere enn det kunne være grunn til å forvente. 27 prosent av de næringsdrivende oppgir at de tilpasser leien til markedsleie, mens 24 prosent av småskalautleierne svarer det samme.

19.6 Hvilken beskyttelse gir dagens regelverk leierne?

19.6.1 Leienivå når avtalen inngås (inngangsleien)

I utformingen av dagens regler la det daværende husleielovutvalget vekt på lovgivers ansvar for å beskytte aktører som «ikke har ressurser og innsikt til å sikre sine interesser mot urimelige avtalevilkår».209 I starten av et leieforhold kan husleien derfor ikke settes urimelig høyt i forhold til markedsleie, men loven tillater ellers fri leiefastsettelse. I praksis velger enkelte utleiere å sette husleien lavere enn det de potensielt kunne oppnådd. Det gjelder særlig når leier og utleier kjenner hverandre fra før, men også når utleieren ønsker å tiltrekke seg en bestemt type leiere, i kommunale boliger og andre boliger som tildeles etter spesielle kriterier.210

Husleietvistutvalget behandler få saker om fastsettelse av leiepris i starten av leieforhold. Det er ellers lite informasjon om omfanget av urimelig leie. Selv om det ikke er mange tvister, er utvalget av den oppfatning at forbudet mot urimelig leie (§ 4-1) utgjør en viktig sikkerhetsventil.

19.6.2 Gjør dagens regelverk leieprisutviklingen jevnere og mer forutsigbar?

Et annet siktemål med dagens regler var stabilitet og forutsigbarhet.211 Leieprisvernet setter en grense både for hvor mye husleien kan øke underveis i leieforholdet og hvor ofte. Konsumprisindeksen er ikke direkte forutsigbar, noe de seneste årenes sterke vekst er et eksempel på, men over tid styrer Norges Bank inflasjonen mot to prosent årlig økning, noe som sikrer en viss forutsigbarhet og stabilitet.

En sammenlikning av økningen i boutgifter for leiere og boligeiere de seneste årene kan tyde på at leierne har en form for beskyttelse i dagens regler om KPI-justering. Figur 19.1 viser boutgiftsutviklingen for henholdsvis boligeiere og leiere. De seneste årene har inflasjonen i økonomien økt, noe som har ført til høyere utlånsrenter og økte vedlikeholdskostnader som slår inn i utgiftene for boligeiere. Siden husleier kun kan økes med forrige års inflasjon, har husleiene en forsinket tilpasning til prisstigningen.212

Forstørr bilde

Kilde: Figuren er en bearbeidet versjon av Astrup og Sørvoll (2024). Grunnlagsdata er fra Statistisk sentralbyrå, tabell 14059, omarbeidet til 2023-kroner med basis i tabell 08184.

Hvert tredje år kan en av partene kreve at husleien i løpende leieforhold justeres til gjengs leie. Gjengs leie er en mild form for leieprisregulering som styrer mot et gjennomsnitt av leiepriser innenfor et geografisk område – over tid og på tvers av ulike boligtyper. Mens markedsleien i nye leieforhold avspeiler de kortsiktige svingningene i leiemarkedet, skal gjengs leie ta opp i seg mer langsiktige tendenser og dempe fluktuasjonene. Hvilket fortegn prisreguleringen har, avhenger av om markedsleiene stiger eller synker. I et marked med stigende markedsleier vil markedsleien ligge høyere enn gjengs leie, noe som sørger for en viss treghet i leietilpasningen i løpende leieforhold.213 I et marked med synkende markedsleier vil gjengs leie derimot ligge noe høyere enn markedsleie, noe figur 19.2 viser.214 Slik sett kan gjengs leie virke stabiliserende på leieprisene.

Forstørr bilde

Kilde: Utvalgets beregninger basert på Wyller (2023), s. 163.

Det er likevel ikke slik at dagens leieprisvern gjør at alle leiere er i stand til å håndtere boutgiftene sine, noe som er omtalt i punkt 5.2. Bostøtte og sosialhjelp er den norske velferdsstatens svar på dette, se nærmere omtale i kapittel 32.

19.7 Hvor godt ivaretar reglene hensynet til tilbudet og effektivitet i markedet?

Dagens lovgivning legger også vekt på balansen mellom tilbud og etterspørsel og effektiv utnyttelse av boligmassen rundt omkring i landet.215

19.7.1 Inngangsleien

Husleieloven gir i utgangspunktet markedsmekanismene stort spillerom når husleien i nye leiekontrakter skal fastsettes. Inngangsleien bestemmes imidlertid ikke bare av den rådende markedssituasjonen. Også aktørenes forventninger om framtidig markedssituasjon og muligheten for å regulere leien underveis i leieforholdet påvirker inngangsleien. Her spiller leieprisvernet og kontraktslengde en rolle, se punkt 7.5.3.216

19.7.2 Justering etter konsumprisindeksen

Dagens lovgivning legger opp til at utleier og leier finner fram til den husleien som de mener reflekterer boligens leieverdi når kontrakten inngås.217 Over tid vil den generelle prisveksten i samfunnet og endringer i leiemarkedet gi behov for å justere husleien, slik at den fortsetter å reflektere leieboligens verdi, relativt til andre varer og tjenester i samfunnet. Konsumprisindeksen beskriver utviklingen i konsumpriser for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger i Norge. Når konsumprisindeksen øker, faller verdien av husleien dersom den ikke justeres etter inflasjonen. Reguleringsgraden i dagens regelverk, som tillater utleier å justere husleien i tråd med konsumprisindeksen en gang i året, avhenger både av inflasjonen og av markedsleieprisveksten. I perioder med lav inflasjon og høy markedsleieprisvekst vil leieprisvernet slå ut som en strengere form for regulering enn i perioder med høy inflasjon.

Leieprisene har utviklet seg ganske ulikt i de forskjellige delene av landet de siste ti årene, noe som også betyr at graden av leieprisregulering er ulik i ulike deler av landet. Figur 19.3 viser hvordan predikerte husleier har endret seg i de sonene som inngår i Statistisk sentralbyrås leiemarkedsundersøkelse. Den stiplede linjen viser utviklingen i konsumprisindeksen, som har økt med 39 prosent i perioden.218

Forstørr bilde

Kilde: Statistisk sentralbyrå, tabell 09897 og tabell 03013, pr. oktober måned. Statistikken for Oslo, Bergen og Trondheim er inndelt i flere prissoner, som her er slått sammen til et uvektet gjennomsnitt for de respektive byene.

Blant storbyene har leieprisene vokst mest i Oslo, både i nominelle kroner og i prosent. I Stavanger og Kristiansand er bildet derimot et annet. Der økte leieprisene mindre enn konsumprisindeksen i samme periode. Legger man til grunn statistikk som viser husleien for nylig inngåtte leiekontrakter for næringsdrivende aktører, er avstanden mellom utviklingen i konsumprisindeksen og leieprisene enda større.219

En vel så viktig faktor for reguleringsgraden er imidlertid intervallet husleiene kan reguleres med.220 Det minste intervallet for regulering til markedsleie i ordinære leieforhold i dag er tre år. For sokkelboliger og utleie av egen bolig er minstetiden ett år. Utleierne kan prise inn forventet avvik mellom utviklingen i konsumprisindeksen og markedsleieutviklingen når de setter inngangsleien i leieforholdet. Selv om mye kan skje i leiemarkedet og makroøkonomien i løpet av tre år, er risikoen for feilberegning likevel begrenset, noe som også indikerer at dagens leieprisvern utgjør en moderat form for leieprisregulering for de utleierne som benytter seg av tidsbestemte leieavtaler.

19.7.3 Gjengs leie

Hva så med leieprisreguleringen i tidsubestemte leieavtaler? I tidsubestemte leieforhold kan leien justeres årlig i tråd med konsumprisindeksen og tilpasses til gjengs leie hvert tredje år. Det finnes ingen samlet, landsdekkende statistikk som viser utviklingen både i markedsleie i nye leieforhold og i gjengs leie. I et forsøk på å danne seg et bilde av forholdet mellom de to størrelsene har utvalget lagt til grunn statistikk fra henholdsvis Statistisk sentralbyrå, Eiendom Norge og det kommunale foretaket Boligbygg Oslo KF.

Figur 19.4 viser månedlig husleie for en toroms bolig i Oslo i perioden 2006 til 2023 med to ulike mål på henholdsvis gjengs leie og markedsleie i nye leieforhold. Perioden 2006–2023 var preget av nesten kontinuerlig vekst i leieprisene i Oslo. Som forventet ligger derfor markedsleien høyere enn gjengs leie, men det er varierende avstand mellom disse to størrelsene.

Forstørr bilde

Kilder: – Inngåtte leiekontrakter: Eiendomsverdi fra Eiendom Norges utleieboligstatistikk. Egen leveranse til utvalget. – Beregnet markedsleie: Boligbygg Oslo KF, basert på til leie-annonser på FINN.no. Egen leveranse til utvalget. – Beregnet gjengs leie: Boligbygg Oslo KF, basert på til leie-annonser på FINN.no. Egen leveranse til utvalget. – Predikert leie: Statistisk sentralbyrå, tabell 09897. De fire prissonene i Oslo er slått sammen til et uvektet gjennomsnitt.

Samtidig er det også innbyrdes forskjeller blant de ulike statistikkene. Dette henger blant annet sammen med at datagrunnlaget er ulikt og at det er brukt forskjellige metoder for å hente inn og bearbeide data. «Predikert leie» fra Statistisk sentralbyrå og «beregnet gjengs leie» fra Boligbygg Oslo KF er to ulike tilnærminger for å utlede gjengs leie, slik begrepet forstås i husleielovens forstand. Boligbygg beregner at gjengs leie for en toroms bolig i Oslo i perioden 2012–2023 samlet sett lå om lag 5 prosent under markedsleie. Statistisk sentralbyrås predikerte leier lå om lag 16 prosent under markedsleie i samme periode.

Statistikken fra Eiendom Norge viser husleien for leiekontrakter for næringsdrivende aktører, mens «beregnet markedsleie» fra Boligbygg Oslo KF er et uttrykk for markedsleie i leieforhold som er annonsert på nettplattformen FINN.no. Datakildene er beskrevet i boks 19.1.

Noe av differansen i leienivået i figuren kan også tilskrives måten data er framstilt på. Det at de predikerte leiene hos Statistisk sentralbyrå ligger lavere, kan blant annet ha sammenheng med at det er brukt et uvektet gjennomsnitt for fire prissoner i Oslo. Dette kan gi en utvalgsskjevhet siden leieboliger ofte ligger sentralt, og sentrumsnære boliger gjerne er dyrest.

I praksis består leiemarkedet av mange lokale markeder. Markedets karakter vil også endre seg over tid. Figur 19.5 illustrerer den markedsmessige geografiske diversiteten i forholdet mellom markedsleie og gjengs leie. Figuren viser utviklingen i henholdsvis predikert («gjengs») leie for alle utleiere og markedsleie i nye leiekontrakter blant næringsutleiere i landets fire største byer. Felles for alle fire byene er at gjengs leie antar mer avdempede fluktuasjoner enn markedsleiene, og at endringer i markedsleiene gir en forsinket påvirkning på gjengs leie.

Forstørr bilde

Kilder: – Inngåtte leiekontrakter: Eiendomsverdi fra Eiendom Norges utleieboligstatistikk. Egen leveranse til utvalget. – Predikert leie: Statistisk sentralbyrå, tabell 09897. Statistikken for Oslo, Bergen og Trondheim er inndelt i flere prissoner, som her er slått sammen til et uvektet gjennomsnitt for de respektive byene. Leieprisstatistikken fra Statistisk sentralbyrå legger til grunn en bolig på 45 m². I leieprisstatistikken fra Eiendomsverdi er det ikke oppgitt areal.

19.8 Utvalgets vurdering av dagens regler

19.8.1 Vurdering av konsumprisindeksen som årlig justeringsmekanisme

Konsumprisindeksen (KPI) beregnes månedlig av Statistisk sentralbyrå og er et vanlig mål på inflasjonen i den norske økonomien. Formålet med å la partene justere husleien etter konsumprisindeksen er ifølge forarbeidene til dagens lov å opprettholde den opprinnelige balansen i leiekontrakten etter hvert som økonomien og leiemarkedet utvikler seg. I andre avtaleforhold enn i boligleieforhold er det ikke alltid like vanlig at partene avtaler prisjustering underveis. I stedet avtaler partene en fast pris som holder seg gjennom hele avtaleforholdet. I de tilfellene må tilbyderen selv ta høyde for risiko som oppstår underveis og en eventuell markedsutvikling og inflasjon som kan påvirke kostnadene ved å levere tjenesten eller varen. Som regel innebærer det at prisen blir noe høy i starten av avtaleforholdet og noe lav mot slutten, sammenliknet med et avtaleforhold der partene justerer prisen underveis.221

Leieprisjustering etter konsumprisindeksen ser ut til å være enkelt for partene å følge. Det er få konflikter, og ulike kalkulatorer på nett gjør det enkelt å beregne riktig beløp for leieprisjustering. Konsumprisindeksen er imidlertid ikke et opplagt valg av indeks for å justere verdien av et leieforhold siden, den også tar høyde for prisutviklingen for andre varer og tjenester i samfunnet. Mens konsumprisindeksen reflekterer endringen i pengeverdien, er det endringer i verdien av leieboligen som er den mest relevante størrelsen for å vurdere størrelsen på husleien. Både forrige husleielovutvalg og departementet pekte på denne svakheten og mente at leieprisøkningen ideelt sett burde være knyttet til en indeks for endringer i husleien i stedet for konsumprisindeksen.

En slik indeks finnes. Konsumprisindeksen har en egen delindeks, «KPI-betalt husleie». Ikke uventet har utviklingen i de to indeksene vært relativt lik i den perioden vi har statistikk for. I perioden 1980–2023 sett under ett har konsumprisindeksen vokst mindre enn leieprisene, se figur 19.6. I den senere tid, perioden 2012–2023, har imidlertid konsumprisindeksen økt mer enn leieprisene. En mulig forklaring på hovedtrenden mellom 2000 og 2023 er at en sterk boligprisvekst har trukket leieprisene oppover. I tillegg ble leieprisreglene revidert i ny husleielov i 2000.222

Forstørr bilde

Kilde: Statistisk sentralbyrå, tabell 03013, pr. januar måned.

Figur 19.7 framstiller den samme sammenhengen på en annen måte. Figuren viser den årlige endringen i den generelle konsumprisindeksen og i husleiedelen av indeksen. Både husleieindeksen og konsumprisindeksen har i mange år ligget ganske stabilt, rundt to prosent. Noen år har imidlertid vært mer ustabile. Da har utslagene i konsumprisindeksen som regel vært større enn i husleiene.

Forstørr bilde

Kilde: Statistisk sentralbyrå, tabell 03013, pr. januar måned.

Utvalget ser styrker ved begge mål. KPI-betalt husleie er det målet som i størst grad fanger opp utviklingen i husleiene og som derved kan sikre et best mulig sammenfall i hva som løpende skal betales i husleie og boligens leieverdi. KPI-total imøtekommer behovet for forutsigbarhet best. Norsk pengepolitikk styres etter et mål om lav og stabil inflasjon. Målet er en prisvekst som over tid er nær to prosent.223 Over tid kan partene forvente at konsumprisindeksen ligger tett opp til dette målet.

19.8.2 Vurdering av gjengs leie

En innvending mot gjengs leie er at den er vanskelig å praktisere fordi den er vanskelig å observere. Gjengs leie tar ikke bare opp i seg dagens markedsleienivå, men et gjennomsnitt over flere år. Der markedsleie er en slags forhandling mellom utleier og leier med utgangspunkt i leieprisene i markedet på det aktuelle tidspunktet, må partene altså forholde seg til historiske leiepriser når de skal bli enige om hva som er riktig gjengs leie-nivå for boligen.

Tilgangen på leieprisstatistikk er i tillegg begrenset. Etter hva utvalget kjenner til, er det bare Statistisk sentralbyrå som produserer en landsomfattende statistikk som prøver å fange opp leieprisnivået i både nye og løpende leieforhold og som derfor er egnet til å si noe om gjengs leie. En opplagt svakhet med Statistisk sentralbyrås leiemarkedsundersøkelse er at den deler landet inn i 16 store og uensartede geografiske soner. Tettsteder er kategorisert etter befolkningsstørrelser, uavhengig av geografisk beliggenhet. De aller færreste av landets kommuner er skilt ut i statistikken. Landets tre største byer er de eneste områdene som er delt i flere soner. Leieprisene har samtidig utviklet seg ganske ulikt i de forskjellige delene av landet de siste ti årene, slik figur 19.3 viser.

Den viktigste mangelen ved dagens statistikk er at datagrunnlaget er for lite til å kunne si noe om lokal variasjon i leieprisnivå. For at et markedsanker som gjengs leie skal fungere, er det avgjørende å kunne fange opp denne variasjonen. Et bredere statistikkgrunnlag vil kunne bøte på dette, men en utvidelse av undersøkelsen vil kreve at det settes av ressurser.

Leiemarkedet er dessuten heterogent også innenfor geografiske soner, i form av ulik standard, støy, lysforhold og andre trekk ved boligen og det umiddelbare nabolaget. Selv med mer finmaskede geografiske soner, er det altså sannsynlig at ordningen må inneha et element av skjønn. Skjønn er ikke nødvendigvis negativt i seg selv, men det kan potensielt øke risikoen for konflikter mellom leiere og utleiere.

Et regelverk som er vanskelig å praktisere, kan både bidra til konflikt mellom partene og skape usikkerhet om størrelsen på framtidige leieinntekter for utleierne. Konsekvensen kan være at utleiere ønsker å sikre seg, enten ved å inngå korte leieavtaler eller ved å sette husleien litt høyere når de inngår en ny leieavtale. Det er relativt få konflikter om gjengs leie i dag, men det kan ha sammenheng med at ordningen er lite brukt. Gjengs leie har til nå vært lite aktuell som reguleringsmekanisme for de mest markedsorienterte utleierne, og utvalget er usikker på hvor store problemer gjengs leie vil gi i praksis dersom dagens regler for leieforholdets lengde videreføres. Det kan imidlertid ikke utelukkes at usikkerhet knyttet til praktiseringen av gjengs leie bidrar til å gjøre tidsubestemte leieavtaler mindre attraktive for utleiere, noe som taler for at lovgiver i alle tilfeller bør vurdere endringer dersom gjengs leie videreføres som justeringsmekanisme i husleieloven.

19.8.3 Økt minstetid og rett til forlengelse aktualiserer gjengs leie

Flertallet i utvalget foreslår å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år, og at leiere i framtiden skal få rett til å kreve forlenget visse tidsbestemte leiekontrakter som løper ut, se kapittel 22–23. En slik endring vil innebære at husleien etter dagens husleielov kan justeres til gjengs leie tre år inn i et leieforhold som skal løpe i to år til.

Tas flertallsforslagene til følge, er det rimelig å anta at utleier også i tidsbestemte leieavtaler vil tilpasse leien til gjengs leie i større grad enn i dag. Økt bruk kan gjøre at utfordringene ved denne reguleringsmekanismen kommer til syne i flere leieforhold.

19.9 Mulige tiltak for å forenkle leieprisvernet

Utvalget har vurdert tre mulige alternativer til gjengs leie med mål om å forenkle praktiseringen av regelverket:

• ingen tilpasning utover konsumprisindeksen

• markedsleie

• nytt og forenklet markedsanker

I tillegg har utvalget sett på behovet for å samordne intervallet for leieprisjustering og tidsbestemte leieavtaler dersom minstetiden for tidsbestemte avtaler økes fra tre til fem år.

19.9.1 Ingen tilpasning utover konsumprisindeksen

Utvalget har vurdert om det er grunnlag for å tilrå at husleien kun kan justeres etter konsumprisindeksen i løpende leieforhold og ved forlengelse av en tidsbestemt leieavtale. Justering kun etter konsumprisindeksen vil føre til lavere prisutvikling i løpende leieforhold enn i dag, gitt at leieprisene fortsetter å øke. En slik regulering vil gi større grad av forutsigbarhet for leiere underveis i leieforholdet. Samtidig vil sannsynligheten for at det oppstår en ubalanse mellom verdien av leieboligen og det som kan kreves i husleie, øke, særlig i lange leieforhold. Denne risikoen vil markedsorienterte utleiere prise inn i inngangsleien dersom det er rom for det, se nærmere omtale i punkt 7.3.3.224

Konsumprisjustering vil sannsynligvis virke konfliktdempende fordi det sjelden vil oppstå uklarheter om hva som er riktig husleienivå underveis i leieforholdet. Samtidig kan det være fare for at det bygges opp frustrasjon blant utleiere dersom husleien over tid blir liggende langt bak det man ellers kan leie ut for i markedet. I sin tur kan det øke omfanget av omgåelsene av prisvernsbestemmelsene, og redusere insentivene til å leie ut bolig med kommersielle motiver.

19.9.2 Markedsleie

Utvalget har også diskutert markedsleie som alternativ til gjengs leie. Den mest åpenbare forenklende faktoren sammenliknet med gjengs leie, er tidsperspektivet. Der gjengs leie utgjør et gjennomsnitt av leiepriser i sammenliknbare leieforhold over tid, er markedsleie et øyeblikksbilde. Et viktig spørsmål i den sammenheng er om det finnes et sammenlikningsgrunnlag for partene på et tilstrekkelig detaljert nivå. En spørreundersøkelse fra 2024 viser at det er lite avvik mellom utropsprisene på nettplattformer og faktisk leiepris, slik at utropspriser ser ut til å kunne gi en god pekepinn for det faktiske markedsnivået i mange tilfeller.225 Det betyr at markedsleie i større grad er observerbart enn gjengs leie, på et mer detaljert nivå.

Tilpasning til markedsleie ville senke risikoen for utleiere, noe som trekker i retning av lavere leie når leiekontrakten inngås. Mulighet for tilpasning til markedsleie vil også bidra til bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel i leiemarkedet.

Periodevis justering til markedsleie i løpende leieforhold åpner likevel for bråere og mindre forutsigbare prisøkninger enn gjengs leie og justering etter konsumprisindeksen. Dette kan særlig være et problem for leiere med lav inntekt, og kan i ytterste konsekvens svekke den reelle muligheten til å bli boende for noen husholdninger. Bostøtten og andre økonomiske virkemidler skal i utgangspunktet ivareta denne gruppen. Disse virkemidlene er omtalt i kapittel 32. Hvorvidt bostøtten ville bidra til å avdempe effekten gitt dagens innretning av ordningen, er imidlertid usikkert. 76 prosent av dagens mottakere har boutgifter som overstiger maksimalbeløpet.226 Ordningen er i tillegg målrettet mot husstander med svært lav inntekt.227

Justering til markedsleie underveis i leieforhold reiser også noen prinsipielle spørsmål. I nye leieforhold vil markedsprisen for den enkelte leiebolig være det leiere er villige til å betale for å bo der på det aktuelle tidspunktet. I løpende leieforhold er ikke denne mekanismen like enkel fordi nåværende leiere kan ha blitt knyttet til boligen og nabolaget og vil ha flyttekostnader som gjør at hen er villig til å betale mer enn andre for å beholde boligen, noe utleier også kan tenkes å ville utnytte når hen setter ny leiepris. Dette hensynet ligger også til grunn for dagens leieprisvern og er omtalt under punkt 19.2.1.

19.9.3 Nytt markedsanker

Utvalget har også vurdert om det er mulig å reformere gjengs leie med det formål å videreføre to av grunntrekkene ved ordningen – en tilpasning til leieprisutviklingen i markedet og tydelig etterprøvbarhet for både leiere og utleiere.

Et mulig tiltak er å endre innholdet i begrepet «gjengs leie» slik at ordningen blir mer transparent og enklere å praktisere. I praksis kunne det være snakk om å legge definisjonen tettere opp mot dagens forståelse av markedsleie, fra et mål på gjennomsnittet av alle løpende leieforhold til å ta utgangspunkt i den husleien som normalt kan oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Denne størrelsen kunne tenkes som et absolutt mål, til forskjell fra husleieloven § 4-1, som viser til at husleien ikke kan være «urimelig» i forhold til markedsleien, og der det aksepteres et visst slingringsmonn.228 Samtidig kunne lovgiver beholdt adgangen for partene til å kreve at en takstnemnd avgjør hva som skal være ny husleie, hvis partene ikke blir enige. Innholdsmessig vil en slik regel svare til ordningen som gjelder i dag for de tilfellene hvor partene ikke blir enige om hva som er gjengs leie, jf. § 4-3 tredje ledd. Se også nærmere beskrivelse av takstnemnd i punkt 19.2.3. Det kan betraktes som en forsikringsordning og et rettsvern for både leiere og utleiere.

Et slikt nytt og reformert system vil ikke fjerne alle elementer av skjønn i prisvernsbestemmelsene. Husleietvistutvalget og takstnemnda vil fortsatt måtte gjøre individuelle vurderinger av den enkelte leieboligs økonomiske verdi på markedet dersom det oppstår uenighet om leienivået. Likevel virker det lite sannsynlig at det blir flere konflikter og saker for tvisteløsningsorganene som følge av et nytt system, siden det vil være enklere for partene å observere intervallet for hva som kan være en rimelig markedspris.

En ny og forenklet gjengs leie-bestemmelse som tillater en nærmere tilpasning til markedsleie, kunne også bidra til å gjøre tidsubestemte leieavtaler og lengre tidsbestemte husleieavtaler mer attraktivt for markedsorienterte utleiere.

19.9.4 Intervallet for leieprisjustering

I dag følger intervallet for justering til gjengs leie og kontraktslengden hverandre. Dersom en tidsbestemt leieavtale fornyes, kan partene også fritt sette husleien på nytt, i tråd med § 4-1. Utvalget har diskutert om det fortsatt bør være samme tidsintervall for tidsbestemte leieavtaler og justering av leiepris utover den årlige konsumprisindeksjusteringen dersom minstetiden økes fra tre til fem år. Det viktigste argumentet som kan tale for en fortsatt samordning, er hensynet til en enkel lov og tydelige betingelser for partene. I praksis ville det innebære å øke intervallet for tilpasning til gjengs leie fra tre til fem år.

Det er imidlertid mulig å se for seg at de to regelsettene opererer med ulike intervall. Departementet mente at det forrige husleielovutvalgets forslag om fem års intervall for gjengs leie-justering var for lenge og foreslo tre år. I vurderingen la departementet vekt på at reguleringen også burde fange opp kortsiktige markedsendringer.229 Imidlertid ble også tidsbestemte leieavtaler begrenset til tre års varighet i departementets lovforslag.

19.10 Mulige effekter av ulike endringer av leieprisvernet

I kapittel 7 redegjøres det for mulige effekter av leieprisreguleringer. Sjeldnere tilpasning til markedsutviklingen kan gi større grad av forutsigbarhet for leiere underveis i leieforholdet. Restriksjoner som virker begrensende for utleiernes gevinst, kan imidlertid påvirke tilbudet negativt. Økt intervall for markedstilpasning av leien vil øke sannsynligheten for at det oppstår en ubalanse mellom verdien av leieboligen og det som kan kreves i husleie. Hyppigere mulighet for tilpasning til markedsleie enn i dag vil kunne ha motsatt effekt.

19.10.1 Utleieres tilpasning av inngangsleie

Normalt vil utleiere prøve å dele hele eller noe av ulempen ved en regulering med leierne, noe som vil bidra til å opprettholde tilbudet. Utleiere som blir underlagt regulering av leiepris underveis i leieforholdet, vil presumtivt forsøke å prise inn forskjellen mellom utviklingen i markedsleie og det prisreguleringen tillater, når leieavtalen inngås.230 En leieprisregulering vil bidra til å redusere svingninger i husleienivåene, og vil ha forsikringseffekt for leierne. Dette vil imidlertid være en forsikring som leierne betaler en forsikringspremie for, gjennom økt inngangsleie.

For å illustrere hvordan endringene ville slå ut, har utvalget sett på hvordan de mest markedsorienterte utleierne vil kunne komme til å reagere, altså de utleierne som i størst mulig grad søker å speile markedssituasjonen når de setter husleien. Figur 19.8 viser hvordan en utleier vil tilpasse inngangsleien innenfor ulike leieprisregimer, gitt at utleieren kan kompensere hele reguleringen ved å øke inngangsleien.

Forstørr bilde

Kilde: Utvalgets egen beregning

Den mørkegrønne kurven (R1) viser dagens leieprisvern med en tidsbestemt leieavtale på tre år. Den lyseblå (R2) viser hvordan utleieren vil sette husleien dersom tidsintervallet for markedstilpasning øker til fem år. Den lilla kurven (R3) viser tilpasningen dersom utleieren har grunn til å tro at leieren etter fem års leieforhold vil be om å forlenge leieavtalen, gitt at husleien reguleres til gjengs leie på tidspunktet for forlengelse. Gjengs leie er her beregnet som et gjennomsnitt av de fire foregående årenes markedsleie. Det er også lagt til grunn at en eventuell rett til forlengelse ikke vil påvirke nivået på gjengs leie i særlig grad siden omfanget av slike avtaler vil være begrenset, se punkt 35. Den gule kurven (R4) viser husleiefastsettelsen dersom utleier kan justere til markedsleie etter henholdsvis tre år og fem år. Denne skiller seg i liten grad fra dagens leieprisregime. Den mørkeblå kurven (R5) viser utviklingen dersom leieprisen kun justeres etter konsumprisindeksen i løpende leieforhold, inkludert ved forlengelse av leieavtaler.

Figuren illustrerer også fordelingsvirkningene ulike endringer vil kunne ha. Sjeldnere tilpasning til markedsleie vil generelt være til fordel for langtidsleiere og til ulempe for korttidsleiere.231 Omfordelingen skjer ved at leiere betaler en høyere leiepris ved avtaleinngåelse, men de blir til gjengjeld sikret mot store svingninger i husleien underveis i leieforholdet. Dersom det er mulig å forlenge inngåtte avtaler uten endring av husleien, eventuelt med justering til gjengs leie, innebærer dette at leiere med kort botid betaler «for mye», mens leiere med lang botid betaler «for lite».232 Hyppigere tilpasning vil virke motsatt.

Gjennomsnittlig botid for leiere med tidsbestemte leieavtaler er i dag fire år. I utvalgets beregninger vil denne gjennomsnittsleieren totalt sett betale noe mindre med en femårig tidsbestemt leieavtale med mulighet for tilpasning til markedsleie etter fem år enn med dagens regler, men inngangsleien ville bli noe høyere. Dersom man i stedet for markedsleie kan regulere til gjengs leie etter fem år (R3), må gjennomsnittsleieren derimot belage seg på å betale mer i løpet av det fire år lange leieforholdet. I tilfellet hvor husleien kun reguleres i tråd med konsumprisindeksen (R5), må leieren betale mest de første fire årene. Fra år fem ligger imidlertid prisutviklingen lavest med denne reguleringen.

I beregningene er det lagt til grunn en årlig vekst i konsumprisindeksen på 2,5 prosent og en markedsleievekst på 5 prosent. Det faktiske utslaget av reguleringene avhenger av den reelle markedssituasjonen for leieboliger og den generelle prisutviklingen i samfunnet. Dette vil igjen være avhengig av når leieforholdet inngås og hvor lenge leieforholdet varer. I perioden 2010 til 2015 steg husleiene totalt 6,4 prosentpoeng mer enn konsumprisindeksen. Fra 2015 til 2020 økte derimot konsumprisindeksen totalt 3,3 prosentpoeng mer enn husleiene. Trenden med en relativt svekket husleie fortsatte i perioden 2020 til 2024, hvor konsumprisindeksen økte 8,3 prosentpoeng mer enn husleiene.233

19.10.2 Tilbudseffekter og reguleringsrisiko

Analysene er egnet til å illustrere hvordan en markedsorientert utleier vil reagere dersom forholdene tillater å øke inngangsleien. I praksis vil det imidlertid ikke være slik at utleiere fritt kan øke leieprisen. Her ligger det en reguleringsrisiko i form av mulige effekter på tilbudet i leiemarkedet. Generelt vil det være slik at jo sterkere begrensninger som legges på framtidig leiepris, dess høyere vil risikoen for påvirkning på tilbudet være.

Hvorvidt utleiere har mulighet til å øke inngangsleien, avhenger av forhold på etterspørselssiden og leiernes etterspørselselastisitet, se punkt 7.5.2 og 7.2.4. Etterspørselselastisiteten kan variere mellom ulike grupper leiere. Også lokale forhold påvirker hvor sensibel leiere er for pris. I områder med lav etterspørsel, for eksempel som følge av fraflytting, vil utleiere gjerne ha mindre rom for å øke inngangsleien. Da kan utslaget på tilbudssiden bli større.

En alternativ måte å tilpasse seg på er å søke leiere med kort tidshorisont eller å prøve å komme inn under unntakene for minstetid i husleieloven. Det kan i så fall gå på bekostning av tilgangen til leiemarkedet og bostabiliteten til langtidsleiere.

Det er imidlertid langt fra sikkert at alle utleiere ville benytte seg til det fulle av muligheten til å øke inngangsleien. De som i størst grad setter husleien nært opptil markedsleie, er næringsdrivende utleiere og utleiere av sekundærboliger, slik at det er i dette segmentet man vil kunne forvente størst endring.234 Disse utleierne står til sammen for utleie av om lag halvparten av leieboligene i markedet.

19.11 Utvalgets tilrådninger

19.11.1 Overordnede betraktninger

Utgifter til bolig utgjør en stor andel av husholdningenes løpende utgifter. Samtidig er forutsigbare leieinntekter viktig for å stimulere til et stort nok tilbud av leieboliger. Dagens regler for regulering av leiepris i husleieloven forsøker å balansere partenes behov for forutsigbarhet. Reglene skal gjøre leieprisutviklingen forutsigbar og dempe de største svingningene i prisutviklingen for leiere.

Utvalget er enig om at reglene ved inngåelse av en leiekontrakt bør ta hensyn til balansen mellom tilbud og etterspørsel, slik de gjør i dag. Utleieres inntjeningsmuligheter må slik sett hensyntas når kontrakten inngås. Dette er viktig for at leiemarkedet skal fungere. Samtidig bør reglene ivareta leiere og utleieres behov for forutsigbarhet underveis i leieforholdet gjennom tydelige bestemmelser for regulering av husleien i løpende kontrakter. Bestemmelsene bør i tillegg skape minst mulig konflikt mellom leiere og utleiere.

Utvalget mener også det er svakheter ved gjengs leie som reguleringsform. I dag er gjengs leie forholdsvis lite benyttet. Svakhetene vil antakelig komme tydeligere fram dersom minstetiden for tidsbestemte leieavtaler økes fra tre til fem år og det innføres en rett til å forlenge visse tidsbestemte leieavtaler. I denne situasjonen vil gjengs leie etter alt å dømme benyttes mer, noe som vil anskueliggjøre at den er vanskelig å fastsette, spesielt med den begrensede leieprisstatistikken som er tilgjengelig i dag. Utvalget har ikke klart å finne et alternativ til dagens ordning som ivaretar den samme balansen mellom partene. Justering kun etter konsumprisindeksen vil øke sannsynligheten for at det oppstår en ubalanse mellom verdien av leieboligen og det som kan kreves i husleie. Periodevis justering til markedsleie åpner for bråere og mindre forutsigbare prisøkninger enn gjengs leie og justering etter konsumprisindeksen. Dersom lovgiver ønsker å videreføre gjengs leie uten større endringer, tilrår utvalget at departementet så raskt som mulig setter inn tiltak for å forenkle ordningens praktisering, blant annet ved å legge til rette for en mer detaljert leieprisstatistikk som kan tjene som sammenlikningsgrunnlag for partene. Utvalget vurderer også at det er noe mindre presserende å finne et alternativ til gjengs leie dersom dagens regler for kontraktslengde skulle videreføres.

19.11.2 Årlig justering etter konsumprisindeksen

Utvalget tilrår at hver av partene, uten oppsigelse av leieforholdet, en gang i året kan kreve at leien justeres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen etter siste leiefastsetting, slik som i dag.

Utvalget tilrår at justeringen skal kunne skje etter konsumprisindeksens totalindeks. Dette er en videreføring av dagens regel. Utvalget legger vekt på at denne indeksen gir stor grad av forutsigbarhet for begge partene på leiemarkedet. Norsk pengepolitikk styres etter et mål om lav og stabil inflasjon. Målet er en prisvekst som over tid er nær to prosent. Over tid kan dermed partene forvente at konsumprisindeksen ligger tett opp til dette målet.

Medlemmene Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner mener likevel at husleiedelen av konsumprisindeksen kan være et bedre mål for å fange opp utviklingen i husleiene, noe som ville sikre et best mulig sammenfall mellom det som løpende skal betales i husleie og boligens underliggende leieverdi. Det ligger også tettere opp til de prinsippene som ble formulert av forrige husleielovutvalg, og som ligger til grunn for dagens leieprisvern. Den historiske utviklingen tyder på at husleiedelen av konsumprisindeksen unngår de største utslagene i konsumprisindeksen, se figur 19.7. Justering etter husleiedelen av konsumprisindeksen vil derfor gi større forutsigbarhet. Husleieindeksen er tilgjengelig på Statistisk sentralbyrås nettsider, men er mindre kjent enn totalindeksen. Det antas at en omlegging ville bidra til å gjøre den kjent blant partene, særlig fordi det ville innebære at husleieindeksen ble tatt i bruk i Statistisk sentralbyrås husleiekalkulator. Disse medlemmene ser likevel ikke grunn til å fremme et eget forslag om dette.

19.11.3 Tilpasning utover konsumprisindeksen

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) mener at det av hensyn til tilbudet på leiemarkedet og gjennomsnittsleieren, er en fordel med bestemmelser i loven som åpner for at husleien i løpende leieforhold kan tilpasses til utviklingen i resten av markedet. Flertallet viser til at prisjustering i løpende leieforhold kun etter konsumprisindeksen vil gi lavere prisutvikling enn i dag, gitt at leieprisene fortsetter å øke. Det kan svekke utleieres motivasjon for å leie ut og redusere tilbudet. Flertallet mener at leieres økonomiske botrygghet prinsipielt sett primært bør ivaretas av andre virkemidler som bostøtte, sosialhjelp og andre offentlige overføringer og viser til omtalen av disse virkemidlene i punkt 32.5. Dette flertallet tilrår å beholde dagens justeringsintervaller på tre år i løpende leieforhold, også gitt forslaget om å øke den generelle minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år.

Flertallet tilrår et nytt system for tilpasning utover konsumprisindeksen hvor den nye leien bedre reflekterer gjeldende markedsforhold enn dagens gjengs leie-ordning. Det er noen svakheter ved dagens gjengs leie-ordning. Samtidig mener flertallet at periodevis justering til markedsleie etter dagens § 4-1, med eneste skranke at leien ikke må være urimelig sammenliknet med markedsleien, åpner for mindre forutsigbare prisøkninger enn gjengs leie og justering etter konsumprisindeksen. Flertallet mener videre både leiere og utleiere bør ha mulighet til å få vurdert leieprisen av et uavhengig organ som Husleietvistutvalget eller en takstnemnd hvis de ikke blir enige om størrelsen på den nye leien, etter reglene som gjelder i dagens § 4-3 tredje ledd og § 12-2. Dette går tapt om utleiere får adgang til å fastsette fri markedsleie med jevne intervaller i løpende leieforhold uten andre begrensninger enn det som følger av § 4-1. Fri prissetting uten prøvingsmulighetene som følger av § 4-3 tredje ledd og § 12-2 vil øke risikoen for at leiere blir priset ut av leieforhold, samt gjøre en eventuell innføring av forlengelsesrett i visse husleieavtaler vesentlig mindre verdt for leiere.

Derfor råder flertallet departementet til å utarbeide en forenklet bestemmelse som ligger nærmere dagens forståelse av markedsleie, definert som prisen som «vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår» (dagens § 4-1). Hvis partene ikke blir enige om størrelsen på den nye leien, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt av en takstnemnd eller av Husleietvistutvalget. En slik innretning vil gi større grad av etterprøvbarhet og være enklere å observere fordi den kun vil forholde seg til leiepriser «her og nå».

Flertallet mener at en slik ny bestemmelse om periodevis justering av leien i eksisterende leieforhold vil fremme et velfungerende og forutsigbart leiemarked. Vurderingene i punkt 19.10.1 tyder på at leiere med gjennomsnittlig lang botid kan ende opp med å betale mer i løpet av en leieperiode dersom muligheten for tilpasning til markedsleie forsvinner. Flertallet mener også at økt mulighet for å oppjustere husleien til leieprisen «her og nå» kan fremme utleieres insentiv til å leie ut og bidra til et større tilbud på leiemarkedet. Det kan også styrke attraktiviteten og legitimiteten til tidsubestemte husleieavtaler, lengre tidsbestemte avtaler og en eventuell forlengelsesrett blant utleiere. På denne måten kan et nytt markedsanker bidra til økt juridisk botrygghet for leiere.

Endelig oppfordrer flertallet departementet til å utrede konsekvensene for langtidsleiere med lave inntekter i vurderingen av et nytt markedsanker. Bostøtteordningen er i dag ikke tilpasset boligbehovet til spesielt større barnefamilier på leiemarkedet, og mange kommuner gir uttrykk for at de har for få kommunale leieboliger til langvarig vanskeligstilte.²⁴²Flertallet oppfordrer derfor departementet til å vurdere om innføring av en slik ny bestemmelse bør kombineres med en justering av bostøtteordningen, og tiltak som kan øke boligbyggingen, eller fremme bygging av flere kommunale leieboliger og tilvisingsboliger.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Björkfors, Brøndbo og Sørvoll legger særlig vekt på at muligheten for tilpasning av leien til markedspris underveis i leieforhold vil gjøre det mer attraktivt for privatpersoner og næringsdrivende å tilby leieboliger i et marked med sterkere rettigheter for leiere. Dette er av stor betydning i en situasjon hvor det er behov for både økt botrygghet for leiere og et større tilbud av leieboliger. Disse medlemmene tilrår derfor at lengre minstetid for tidsbestemte avtaler og forlengelsesrett innføres samtidig med et nytt system for leieprisfastsettelse som tillater hyppigere justering til markedsleie, slik dette systemet er definert ovenfor i flertallsforslaget.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at partene underveis i et leieforhold ikke skal ha anledning til ytterligere justeringer i husleien, utover den årlige konsumprisindeksjusteringen.

Mindretallet legger størst vekt på mandatets innledende føringer om å styrke leiers rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet. Det framgår av tidligere nevnte undersøkelser at de aller fleste leieforhold kun justeres etter konsumprisindeks. Dette viser at det er mulig å opprettholde et tilbud av utleieleiligheter innen en ramme hvor kun konsumprisindeksjustering er tillatt. Det er sannsynlig at slik justering i størst grad samsvarer med begge parters rettsfølelse. Svært markedsorienterte utleiere vil naturlig ønske seg ytterligere muligheter for å øke inntjening, men det er etter mindretallets oppfatning lite sannsynlig at å innfri et slikt ønske i vesentlig grad vil bidra til å opprettholde eller øke utbud av leieboliger. I tillegg til inntjening gjennom betalt leie, vil utleiere også nyte godt av den «passive» inntekten som ligger i økt eiendomsverdi for boliger beliggende i områder med boligprisvekst. Samfunnsøkonomisk analyse har som eksempel stipulert en boligprisvekst på 33 prosent de neste tre årene i Oslo.235

Leiere vil normalt tåle en leieprisøkning i takt med leiers inntektsøkning. Leieprisøkning som overstiger inntektsveksten, kan tåles dersom leier har et slingringsmonn i økonomien, men vil på et tidspunkt uunngåelig føre til at leier må flytte fra boligen. Det er vanlig at inntektsøkning som lønn eller trygdeytelser øker noe mer enn konsumprisindeksen, men det finnes unntak. Konsumprisindeksen vil uansett ligge tettere på leiers inntekt enn markedsmekanismene. Både ren markedsleie og gjengs leie beregnes ut fra hva markedet er eller har vært villig til å betale for å leie, enten det er nåtids markedsbasert eller basert på tidligere inngåtte avtaler til markedspris (gjengs leie). Konsumprisindeks vil dermed være det parameteret av de tre nevnte som best korresponderer med leiers sannsynlige inntektsøkning.

Rundt halvparten av dagens leiere kategoriseres som langtidsleiere. For utvalgets mindretall blir hensynet til å skape en sikkerhetsmekanisme mot «tvangsflytting» for denne gruppen avgjørende for ønsket metode av leieprisvern. For leiere med et langtidsperspektiv vil det oppleves belastende å flytte mot sin vilje.

Det tilligger videre utvalget å vurdere hvordan forslag til lovendringer vil slå ut for barn. Det må anses som belastende for enhver leier å måtte flytte mot sin vilje. Mange voksne vil likevel kunne tåle en slik belastning, siden funksjonsfriske voksne som regel vil være tilstrekkelig mobile til å kunne opprettholde arbeid og nettverk. For barn av leiere vil belastningen måtte antas å være langt mer alvorlig. Barn har i større grad enn voksne sin hverdag i umiddelbar nærhet av boligen sin. Barnehager, skoler, venner og fritidsaktiviteter ligger som hovedregel i kort avstand til boligen. For barn og unge vil barnehagepersonell, lærere, trenere og andre fungere som omsorgspersoner, i tillegg til barnas foreldre. Som nevnt varierer leieprisene mellom områder, og det er ikke usannsynlig at leiere som må flytte fordi de ikke har råd til å betale leien, må bytte barnehage- og skolekrets.

Når mindretallet også mener begrensning til konsumprisjustering gjør at loven bedre enn i dag ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte, er dette fordi mindretallet legger til grunn at utleiere flest er tjent med flere langvarige og stabile leieforhold. Langvarige leieforhold reduserer overgangskostnader, som eksempel tapt leieinntekt mellom leieforhold, og partene vil i en langvarig god relasjon sammen kunne finne gode løsninger for nødvendig vedlikehold og oppgraderinger av boligen. Konsumprisindeks er en lett tilgjengelig størrelse for begge parter i avtaleforholdet, noe som gir mindre rom for konflikt knyttet til prisjustering. Dette vil igjen redusere behovet for å løse konflikt gjennom rettsapparatet. Langvarige leieforhold skaper større stabilitet i nærmiljøet og økt tilhørighet blant leierne. Avslutningsvis har mindretallet lagt til grunn at justering i tråd med konsumprisindeks i stor grad vil dekke utleieres økte kostnader knyttet til inflasjon, og ser ingen grunn til at markedsorienterte utleieres ønske om ytterligere inntjening skal veie tyngre enn leieres trygghet mot å måtte flytte mot eget ønske.

20 Foreldelse av irregulært depositum

20.1 Innledning

Leieren har etter husleieloven rett til å kreve tilbakebetalt depositum som er betalt inn på en måte som er i strid med loven, et såkalt irregulært depositum. Ifølge mandatet oppleves det som uklart hvorvidt leieren kan miste retten til å kreve tilbake irregulært betalt depositum etter tre år som følge av reglene om foreldelse. Utvalget skal derfor vurdere lovendringer som sikrer at krav om tilbakebetaling av irregulært depositum ikke foreldes.

20.2 Gjeldende rett

20.2.1 Forbud mot andre pengeytelser fra leieren og leierens rett til å kreve tilbakebetaling

Husleieloven § 3-7 første ledd regulerer uttømmende hvilke pengebeløp det kan avtales at leieren skal betale til utleieren i et boligleieforhold. Bestemmelsen oppstiller et forbud mot å kreve andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Disse paragrafene omfatter husleie, utgifter til forbruk av elektrisitet og brensel, utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk, og depositum og garanti for oppfyllelse av leieavtalen.

Husleieloven § 3-5 regulerer depositum. Det kan avtales at leieren, som sikkerhet for gyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Depositumsbeløpet skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd.

Det følger av § 3-7 annet ledd at hvis leieren har betalt et beløp i strid med første ledd, kan leieren kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Depositum innbetalt i strid med reglene i § 3-5 kan dermed kreves tilbakebetalt. Tilbakebetalingskravet kan også gjelde krav som følge av at det er betalt andre eller større beløp enn det som er tillatt etter §§ 3-1, 3-4 og 3-6.

Tilbakebetalingskravet forrentes etter forsinkelsesrenteloven § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad å være medansvarlig for overtredelsen, jf. § 3-7 tredje ledd. Henvisningen til forsinkelsesrenteloven innebærer at leieren har krav på forsinkelsesrenter på beløpet som er betalt i strid med § 3-7 første ledd.

20.2.2 Foreldelse av leierens tilbakebetalingskrav

Husleieloven har ingen særregler om foreldelse av pengekrav som springer ut av en leieavtale, herunder foreldelse av irregulært betalt depositum. Dette reguleres derfor av foreldelsesloven. Som utgangspunkt vil et slikt tilbakebetalingskrav anses som et pengekrav som foreldes etter foreldelseslovens alminnelige regler. Unntak kan tenkes der utleieren har holdt depositumet adskilt fra sine andre midler, for eksempel på en særskilt konto. Tilbakebetalingskravet kan da bli ansett som et vindikasjonskrav som ikke foreldes.236 Etter foreldelsesloven § 2 er den alminnelige foreldelsesfristen tre år. Fristen starter å løpe den dagen «fordringshaveren tidligst hadde rett til å kreve oppfyllelse», jf. foreldelsesloven § 3 nr. 1. Sammenholdt med husleieloven § 3-7 annet ledd, vil foreldelsesfristen starte å løpe den dagen depositumsbeløpet ble innbetalt. I utgangspunktet innebærer dette at tilbakebetalingskravet vil bortfalle ved foreldelse tre år etter leieren betalte depositumet, og forsinkelsesrentekravet vil i utgangspunktet foreldes suksessivt etter at det er gått tre år fra innbetalingen av depositumet.

Foreldelsesfristen avbrytes gjennom rettslige skritt etter foreldelsesloven §§ 15 til 19, for eksempel ved forliksklage. Alternativt kan fristen avbrytes ved at skyldneren erkjenner pengekravet, jf. foreldelsesloven § 14. Det vil si at hvis utleieren erkjenner overfor leieren at leieren har et tilbakebetalingskrav, vil foreldelsesfristen avbrytes. Da begynner en ny frist å løpe, jf. § 20. En erkjennelse virker bare fristavbrytende hvis den kommer før foreldesfristens utløp.

I en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett, LB-2022-65204, slo lagmannsretten fast at utleieren erkjenner tilbakebetalingskrav etter husleieloven § 3-7 så lenge depositumet fortsatt står på kontoen og ikke er tilbakebetalt til leieren. Resonnementet til lagmannsretten var at foreldelse av et tilbakebetalingskrav etter husleieloven § 3-7 avbrytes fordi utleieren overfor leieren, ved sin handlemåte, løpende må anses å ha erkjent tilbakebetalingsforpliktelsen ved at leieobjektet fortsatt er stilt til leierens disposisjon. Etter rettens vurdering medfører dette at det løper en ny foreldelsesfrist, jf. foreldelsesloven § 20, og at tilbakebetalingskravet følgelig foreldes tidligst tre år etter leierens utflytting. En slik forståelse av foreldelsesreglene har Husleietvistutvalget også lagt til grunn i en rekke saker, både før og etter lagmannsrettens avgjørelse.237

Lagmannsrettens avgjørelse synes imidlertid å legge til grunn en videre tolkning av de alminnelige kravene til erkjennelse av fordringer etter foreldelsesloven § 14 enn det som følger av høyesterettspraksis. I HR-2023-93-A uttalte Høyesterett på generelt grunnlag følgende om foreldelsesloven § 14:

«Hvorvidt det foreligger en fristavbrytende erkjennelse, vil etter dette bero på en nærmere tolkning av skyldnerens utsagn og handlemåte. Avgjørende er om skyldneren «positivt og noenlunde klart» må anses å ha erkjent forpliktelsen. Det er ikke tilstrekkelig at skyldnerens handlemåte gir fordringshaveren rimelig grunn til å unnlate å ta fristavbrytende skritt. Det kreves at skyldnerens opptreden objektivt sett oppfattes som en erkjennelse.»

Denne uttalelsen taler for at passivitet fra skyldneren ikke er tilstrekkelig for å erkjenne kravet.

20.2.3 Foreldelse av forsinkelsesrentekravet

Forsinkelsesrenter er et misligholdskrav, og foreldelsesfristen regnes følgelig fra den dagen da misligholdet inntrer, jf. foreldelsesloven § 3 nr. 2. Forsinkelsesrentekravet oppstår og foreldes løpende.238 Forsinkelsesrenter som har påløpt tidligere enn tre år før foreldelsesfristen avbrytes, vil dermed som hovedregel være foreldet. I ovennevnte avgjørelse fra lagmannsretten ble det ikke tatt stilling til om det konkrete forsinkelsesrentekravet var foreldet. Husleietvistutvalget har i flere saker kommet til at foreldelsesfristen for forsinkelsesrentekravet ikke avbrytes gjennom erkjennelse ved at boligen stilles til leierens disposisjon.239 I HTU-2023-3534 uttalte utvalget følgende:

«Dersom foreldelse for rentedelen skal være avbrutt gjennom erkjennelse, jf. foreldelsesloven § 14, så må det foreligge ytterligere momenter enn de som det er redegjort for under spørsmålet om foreldelse av depositumsbeløpet. Rentekravet følger ikke av avtalen, men av en egen lovbestemmelse. Utvalget antar at det at leiligheten stilles til leietakers disposisjon, ikke er tilstrekkelig til å fastslå at utleier da også har erkjent rentekravets eksistens, da dette ikke er avtalt mellom partene, men bygger på en egen lovbestemmelse. Utvalget er av den oppfatning at vilkåret ikke er oppfylt, og at foreldelsesfristen dermed ikke ble avbrutt før inngivelse av klage til Husleietvistutvalget, jf. foreldelsesloven § 16, 1. ledd.»

Til tross for dette synes det som at Husleietvistutvalget i HTU-2023-95 tilkjente forsinkelsesrenter for totalt fire år. Det ble imidlertid ikke gjort noen vurdering av om deler av forsinkelsesrentekravet var foreldet.

20.3 Reglene i Sverige og Danmark

20.3.1 Sverige

Selv om det også i Sverige er vanlig at partene i et leieforhold avtaler sikkerhetsstillelse i form av depositum, finnes det ingen uttrykkelige lovbestemmelser om depositum i husleieforhold.240 Derfor pleier man å vise til reglene i hyreslagen § 28 a om pant som utgangspunkt for reguleringen av dette.241 Etter hyreslagen § 28 a kan det stilles pant eller kausjon til sikkerhet for leierens oppfyllelse av leieavtalen. Bestemmelsen gjør ingen innskrenkninger i utleierens rett til å stille krav om sikkerhet i form av depositum, pant, forskuddsleie eller liknende.242 Et for stort depositumsbeløp kan likevel i visse tilfeller anses som betaling for leierett og dermed rammes av forbudet i § 65,243 som fastsetter at det er forbudt å kreve, ta imot eller avtale særskilt ytelse for leieretten. Et slikt avtalevilkår er ugyldig og ytelsen må tilbakebetales, jf. tredje ledd. Utvalget har ikke sett på nærmere regler for foreldelse eller forsinkelsesrenter i svensk lovgivning.

20.3.2 Danmark

Reglene i den danske lejeloven likner i noe større grad på de norske. Det følger av lejeloven § 59 første ledd at utleieren kan kreve depositum på inntil tre månedsleier til sikkerhet for leierens forpliktelser. Depositumet er imidlertid en pliktig ytelse i leieforholdet, jf. femte ledd, i motsetning til i Norge der depositum kan avtales. Det vil si at utleieren kan heve leieavtalen hvis leieren ikke stiller nødvendig sikkerhet. En annen forskjell fra den norske depositumsordningen er at depositumsbeløpet inngår i utleierens formuessfære, og at hen fritt kan disponere over det.244 Leieren kan ikke kreve renter av depositumet, med mindre dette er særskilt avtalt.245

Det følger av lejeloven § 40 første ledd første punktum at dersom utleieren har avkrevd større depositum enn det som er tillatt, kan leieren kreve beløpet tilbakebetalt. Leieren må fremme kravet innen et år fra hen flyttet ut, jf. annet punktum. I tillegg gjelder foreldelseslovens regler, herunder den alminnelige foreldelsesfristen på tre år.246 Tilbakebetalingskravet forrentes fra betalingstidspunktet i tråd med reglene i den danske forsinkelsesrenteloven, jf. lejeloven § 40 tredje ledd. Utvalget har ikke sett på nærmere regler for foreldelse eller forsinkelsesrenter i dansk lovgivning.

20.4 Dagens situasjon

Det er vanlig å avtale betaling av depositum i boligleieforhold. Hvor mange av depositumene som er regulære og irregulære, er det imidlertid vanskelig å anslå. Det er likevel indikasjoner på at omfanget av irregulære depositum ikke er ubetydelig. Husleietvistutvalget har de siste årene behandlet noen hundre saker årlig som gjelder krav om tilbakebetaling av irregulære depositum.247 I 2023 økte denne kravstypen markant. Husleietvistutvalget behandlet da 541 saker, noe som er mer enn det dobbelte fra året før. Gjennom sin veiledningstjeneste erfarer Husleietvistutvalget også at behovet for informasjon om irregulært og regulært depositum er stort.248 I en undersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer i 2024 svarte 14 prosent av respondentene som bor i bokollektiv eller bofellesskap og som har betalt depositum, at de hadde betalt til en konto i utleierens navn.249 En analyse gjort av DNB Bank i 2019 gir også grunn til å tro at det er et visst omfang av irregulære depositumskonti.250

20.5 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Bestemmelsen i husleieloven § 3-7 om forbud mot andre ytelser ved leie av bolig er ment å beskytte leieren. Leieren bør derfor enkelt kunne avklare sine rettigheter ved brudd på bestemmelsen. Gjennomgangen av gjeldende rett viser at rettstilstanden i lys av relevant rettspraksis er uklar. Lagmannsrettens avgjørelse i LB-2022-65204 er kritisert for å etablere en videre forståelse av erkjennelsesreglene i foreldelsesloven § 14 enn det Høyesterett synes å legge til grunn i HR-2023-93-A.251 I tillegg er det grunn til å vurdere om det er hensiktsmessig å praktisere foreldelse av tilbakebetalingskravet og forsinkelsesrentekravet ulikt. Endelig viser beskrivelsen av dagens situasjon at det finnes irregulære depositum i mange leieforhold. Spørsmålet om foreldelse av irregulære depositum er dermed høyst aktuelt. På denne bakgrunn mener utvalget at det er nødvendig å regulere dette nærmere.

Som nevnt over, omfatter hjemmelen til å kreve tilbakebetaling og renter etter husleieloven § 3-7 annet og tredje ledd alle pengekrav som er betalt til utleier i strid med § 3-7 første ledd. Det vil si at tilbakebetalingskravet for eksempel kan omfatte ulovlig betaling av elektrisitet eller ulovlige tilleggsvederlag som kommunale avgifter eller eiendomsskatt, i tillegg til irregulært betalt depositum. For sammenhengens skyld kunne det vært aktuelt å vurdere foreldelsesreglene for alle slike irregulære innbetalinger samlet. Gitt rammene for arbeidet har utvalget likevel valgt å avgrense sin vurdering til det mandatet uttrykkelig etterspør. Utvalgets vurderinger og tilrådninger vil derfor i det følgende kun være knyttet til foreldelse av irregulært depositum, og ikke behandle spørsmålet om foreldelse av øvrige ulovlige innbetalinger. Utvalget oppfordrer likevel departementet til å vurdere om det er hensiktsmessig at alle irregulære betalinger reguleres likt og de nærmere implikasjonene av dette.

Utvalget bemerker at et irregulært depositum kan anses som et vindikasjonskrav. Vindikasjon kan omtales som restitusjon basert på eiendomsrett.252 Hvis restitusjonskravet oppfyller vilkårene for vindikasjon av penger, vil det ikke være gjenstand for foreldelse etter foreldelsesloven, ettersom tilbakeføringsretten ikke er en «fordring» i foreldelseslovens forstand.253 Det er vanlig å stille opp to vilkår for å kunne vindisere penger.254 For det første må debitor, utleieren i dette tilfellet, ha hatt plikt til å holde pengene adskilt fra egne midler, herunder ikke være berettiget til å bruke pengene i egen virksomhet eller omsetning. For det andre må debitor faktisk ha holdt midlene adskilt.

Det er grunn til å tro at de fleste irregulære depositum oppbevares på en av utleierens alminnelige konti og ikke er adskilt på en egen konto. Utleier har dermed adgang til å disponere over dem. I slike tilfeller vil ikke vilkårene for vindikasjon være oppfylt, og tilbakebetalingskravet vil være gjenstand for foreldelse. Utvalget ser ikke grunn til å gå nærmere inn på disse problemstillingene i den videre drøftelsen.

Utvalget bemerker videre at § 3-5 krever at depositumsbeløpet skal settes på en særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår. Utvalget legger til grunn at midlene forrentes hvis de er satt inn på en rentebærende konto. Dersom depositumet ikke er innbetalt på særskilt konto slik som fastsatt, er dette i strid med § 3-7, og leieren kan kreve beløpet tilbakebetalt etter § 3-7 annet ledd. Beløpet omfatter det som er «betalt», det vil si det irregulære depositumet. Eventuelle opptjente renter på den irregulære depositumskontoen kan ikke kreves dekket, men leieren kan da kreve forsinkelsesrenter etter § 3-7 tredje ledd. Slik praksis synes også å være lagt til grunn av Husleietvistutvalget.255

20.6 Utvalgets tilrådning

20.6.1 Foreldelse av leierens tilbakebetalingskrav

Utvalget skal ifølge mandatet vurdere lovendringer som sikrer at irregulært betalt depositum ikke foreldes. Utvalget bemerker at mandatet kan forstås som at utvalget skal vurdere endringer som sikrer at irregulært depositum aldri foreldes. Utvalget mener at mandatet ikke skal tolkes bokstavelig på dette punktet. Gode grunner taler imot en slik tolkning. Det framstår som en uheldig løsning å etablere regler som medfører at irregulært depositum aldri foreldes, og det vil være et betydelig avvik fra resten av formueretten. Hensynene bak foreldelsesreglene er å sikre avvikling av utestående krav innen rimelig tid. Reglene er også ment å virke prosessdempende ettersom eldre krav som regel kan være krevende å bevise. Innrettelseshensyn taler også for at irregulært depositum bør foreldes etter en viss tid. Utvalget tilrår derfor ikke å innføre særregler som medfører at irregulært depositum aldri foreldes.

Utfordringen med dagens regler er at foreldelsesfristen for kravet om tilbakebetaling av depositumet kan ha løpt ut når leieren flytter ut av boligen. Utvalget mener det er hensiktsmessig å beskytte leierens tilbakebetalingskrav ved å særregulere foreldelsesfristens utgangspunkt i lovutkastet, slik at foreldelsesfristen begynner å løpe når leieforholdet opphører. En slik regel samsvarer med ovennevnte praksis fra lagmannsretten og Husleietvistutvalget, og har gode grunner for seg. Før leieforholdet er avsluttet, vil det som regel ikke være aktuelt for leieren å kreve tilbakebetalt det irregulære depositumet. Hvis tilbakebetalingskravet skulle foreldes før utflytting, ville leieren tape penger som alltid har tilhørt hen. Til sammenlikning vil foreldelsesfristen ved et regulært depositum ikke starte å løpe før ved leierens utflytting. Det ville være uheldig med en rettstilstand der utleieren i prinsippet er tjent med å etablere et irregulært depositum hvis leieforholdet er ment å vare i mer enn tre år. En uttrykkelig regel om når foreldelsesfristen begynner å løpe, bidrar også til at leieren kan avklare sine rettigheter enklere enn i dag. Ulempen med en slik regulering er at det etableres spesialregler som i teorien forlenger foreldelsesfristen og dermed gir kreditoren, i dette tilfellet leieren, sterkere beskyttelse. Det gir samtidig debitoren, det vil si utleieren, dårligere beskyttelse, noe som kan være en ulempe for denne. Utvalget mener likevel at fordelene med en særregulering veier tyngre enn ulempene. Utvalget tilrår derfor en regel i lovutkastets § 6-7 tredje ledd som fastsetter at foreldelsesfristen begynner å løpe den dagen leieforholdet opphører.

20.6.2 Foreldelse av forsinkelsesrentekravet

Utvalget har også vurdert hvordan det er hensiktsmessig å regulere foreldelse av forsinkelsesrenter av irregulært depositum. Som nevnt over, er dagens rettstilstand at forsinkelsesrenter foreldes løpende tre år etter tidspunktet de oppstår på. Utvalget har vurdert to mulige grep: enten opprettholde dagens rettstilstand eller forlenge foreldelsesfristen ved å utsette starttidspunktet til leierens utflytting, på samme måte som tilbakebetalingskravet.

Hvis dagens foreldelsesregler opprettholdes, vil det medføre at deler av rentekravet kan være foreldet ved leierens utflytting hvis leieforholdet har vart i mer enn tre år. Det vil si delene av rentekravet som har oppstått mer enn tre år før leierens utflytting. Hvis starttidspunktet for foreldelsesfristen utsettes, kan leieren kreve forsinkelsesrenter for hele leieperioden.

Preventive hensyn taler for å utsette starttidspunktet for foreldelsesfristen. Det kan være disiplinerende for utleieren. De øvrige argumentene for å forlenge foreldelsesfristen ved å utsette starttidspunktet vil i stor grad være like som for tilbakebetalingskravet, se punkt 20.6.1. Det gir også god lovteknisk oppbygging å regulere foreldelse av forsinkelsesrentekravet likt som tilbakebetalingskravet.

På den andre siden er det noen forhold som taler imot å utsette starttidspunktet for foreldelse av forsinkelsesrentekravet. For det første kan det argumenteres for at forsinkelsesrentekravet er av en annen art enn tilbakebetalingskravet. Forsinkelsesrentene er ikke leierens penger, på samme måte som depositumet. Kravet følger av en egen lovbestemmelse og er ment å være en sanksjon mot utleieren. Dette tilsier at forsinkelsesrentekravet er mindre beskyttelsesverdig enn tilbakebetalingskravet.

For det andre kan forsinkelsesrenter i langvarige leieforhold utgjøre et betydelig beløp hvis foreldelsesfristen ikke starter å løpe før ved leierens utflytting, men selve rentekravet beregnes fra innbetaling av depositumet. Gjeldende sats for forsinkelsesrente er 12,5 prosent per år.256 I de leieforholdene som vil omfattes av forslagene om økt minstetid og forlengelsesrett, vil forsinkelsesrentekravet kunne bli enda større. På den andre siden er dette også et argument som taler for å utsette starttidspunktet for foreldelse av forsinkelsesrentekravet. Det kan oppleves urimelig hvis utleieren bare må betale forsinkelsesrente for de siste tre årene i et leieforhold som har vart vesentlig lengre.

Til sammenlikning vil tilbakebetalingskravet i mindre grad endres, hvis ikke det er avtalt at depositumet skal endres i takt med leien. Alminnelig rentesats på depositumskonto er vesentlig lavere enn forsinkelsesrentesatsen.

Utvalget tilrår å opprettholde dagens regel som innebærer at forsinkelsesrentene foreldes etter foreldelseslovens alminnelige regler. Dette bør imidlertid presiseres i loven, slik at rettstilstanden tydeliggjøres. Utvalget legger vekt på at forsinkelsesrentekravets art er ulikt tilbakebetalingskravet. Kravet er ikke direkte midler som tilhører leieren på samme måte som depositumet. Forsinkelsesrenter er ment å virke sanksjonerende og disiplinerende overfor utleieren. Det er ikke begrunnet i et behov for å beskytte leieren. Utvalget legger også vekt på at det vil kunne medføre at utleiere må betale uforholdsmessig store beløp i forsinkelsesrenter dersom starttidspunktet for foreldelsesfristen utsettes til leierens utflytting. Det vil være en urimelig konsekvens av en slik lovendring. Det er ikke behov for å utvide sanksjonsregelens omfang på denne måten.

20.7 Mulige effekter av tilrådningene

En særregel i boligleieloven som regulerer når foreldelsesfristen for tilbakebetalingskravet begynner å løpe, er en tydeliggjøring av disse reglene. Det er derfor ikke grunn til å tro at det vil ha betydelig markedsmessig effekt. Det samme gjelder en presisering i loven som viderefører dagens rettstilstand for foreldelse av forsinkelsesrenter. De foreslåtte grepene kan tenkes å være prosessdempende for de tvister eller uenigheter som konkret handler om foreldelse. Det er imidlertid ikke grunn til å tro at omfanget av irregulære depositum som sådan vil reduseres i særlig grad som følge av disse lovendringene.

21 Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler

21.1 Innledning

Husleieloven åpner for at leieavtaler kan inngås på bestemt og ubestemt tid, jf. § 9-1. De tidsubestemte leieavtalene løper til en av partene sier opp. I tidsbestemte avtaler er leieforholdets sluttdato forhåndsavtalt, og avtalen opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden.

I 1939-loven var det ingen minstetid for tidsbestemte leieavtaler. Det forrige husleielovutvalget vurderte om slike leieavtaler burde forbys fordi de innebar en uthuling av leierens oppsigelsesvern, ved at det ble inngått flere korte leieavtaler etter hverandre. Utvalget innstilte imidlertid på å fortsatt tillate tidsbestemte avtaler, blant annet fordi utleieren mange ganger ville ha behov for å selv disponere husrommet på et bestemt framtidig tidspunkt, og tidsbestemte avtaler ville gi utleieren sikkerhet for at husrommet ville være ledig på denne tiden.257 Det ble imidlertid innført bestemmelser om minstetid, som omtales i kapittel 15.

Slik dagens husleielov ble vedtatt, var tanken at tidsbestemte leieavtaler ble inngått med gjensidig bindingstid, og at slike avtaler bare kunne sies opp hvis det var avtalt. Da husleieloven ble revidert i 2009, ble utgangspunktet snudd, slik at tidsbestemte leieavtaler i utgangspunktet kan sies opp med mindre utleieren har skriftlig opplyst om noe annet.258 Den dag i dag omtaler fremdeles noen de to kontraktstypene som «tidsbestemte avtaler» og «oppsigelige avtaler», selv om begge avtaletyper i dag i utgangspunktet kan sies opp.259 Utvalget diskuterer bruken av bindingstid i kapittel 25.

21.2 Gjeldende rett

Leieavtalen som partene inngår, må være tidsbestemt eller tidsubestemt, jf. § 9-1.

Avtalen er tidsubestemt hvis det ikke er fastsatt i leieavtalen når leieforholdet skal opphøre, jf. § 9-1 annet punktum. Er det tvil om hvilket tidspunkt avtalen opphører, anses avtalen som tidsubestemt.260 En tidsubestemt leieavtale løper fram til en av partene sier opp avtalen. Oppsigelsesreglene er nærmere omtalt i kapittel 24 og 25. Avtalen kan også avsluttes på annet grunnlag, som oppsummert i kapittel 27.

Leieavtalen er tidsbestemt hvis den angir tidspunktet for avtalens opphør. Opphørstidspunktet må være konkret fastsatt til en dato eller etter et bestemt antall tidsenheter. Det kan for eksempel avtales at leieforholdet avsluttes 1. mars 2030, eller etter et visst antall år, måneder eller dager etter leieforholdets start. Det er ikke tillatt å avtale at leieforholdet skal løpe fram til en mer eller mindre bestemt framtidig begivenhet, for eksempel når leieren fullfører studiene sine eller når det foreligger rivetillatelse for boligen.261 Er ikke opphørsdatoen tilstrekkelig spesifisert, vil avtalen være tidsubestemt, jf. § 9-1 annet punktum. En tidsbestemt leieavtale opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden, jf. § 9-2 første ledd første punktum. Dersom leieavtalen ikke skal kunne sies opp i den avtale leietiden, må utleieren opplyse om dette skriftlig, jf. annet punktum. Opplysningen må være gitt senest ved avtaleinngåelsen.262 En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i avtaleperioden i samsvar med §§ 9-4 til 9-8 hvis det er avtalt, eller hvis utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum, jf. § 9-2 annet ledd.

Når leieavtalen løper ut, må leieren flytte ut og levere tilbake boligen til utleieren i henhold til reglene om tilbakelevering i § 10-2. Hvis leieren ikke flytter ut på det avtalte opphørstidspunktet, må utleieren sende leieren en skriftlig flytteoppfordring. Hvis leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder uten at dette er gjort, vil den tidsbestemte leieavtalen gå over til å bli tidsubestemt, jf. § 9-2 tredje ledd. Den nærmere adgangen til å inngå en tidsbestemt leieavtale, herunder reglene om minstetid for tidsbestemte leieavtaler, reguleres i § 9-3. Dette er nærmere omtalt i kapittel 22.

21.3 Sammenhengen mellom reglene om kontraktslengde og andre regler i husleieloven

Hvorvidt en leieavtale er tidsbestemt eller tidsubestemt, kan få flere konsekvenser for rettsforholdet mellom partene.

21.3.1 Leieprisvernet

Leieprisvernet innebærer at husleien ikke kan oppjusteres til markedsleie innenfor en løpende avtaleperiode. I en løpende tidsubestemt leieavtale kan leieprisen derimot bare indeksreguleres eller tilpasses til gjengs leie, jf. §§ 4-2 og 4-3. Når en tidsbestemt leieavtale utløper, kan partene inngå en ny leieavtale for samme bolig, med nye vilkår. Da står de fritt til å avtale husleiens størrelse, så lenge den ikke er urimelig. For nærmere omtale av leieprisvernet, se kapittel 19.

21.3.2 Framleie

En tidsbestemt leieavtale kan bare sies opp dersom det er avtalt, eller hvis utleieren har unnlatt å opplyse skriftlig om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, jf. § 9-2 annet ledd. Samtidig skal minste leietid som hovedregel være tre år, jf. § 9-3 første ledd første punktum. Bindingstid kan by på utfordringer for leieren hvis hen uventet må flytte før leietiden har utløpt. Med sikte på å redusere leierens tap i slike tilfeller gir § 7-5 første punktum leieren rett til å framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Dersom utleieren nekter å gi godkjenning uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, eller uten at husrommet klart blir overbefolket, gir bestemmelsen leieren adgang til å si opp avtalen, jf. § 7-5 annet punktum. Utleieren vil da stå overfor valget om å enten godkjenne den foreslåtte framleieren, eller å akseptere at hovedleieforholdet blir avviklet. I en tidsubestemt leieavtale er det ikke tilsvarende adgang for leieren til å framleie for resten av leietiden. Uavhengig av om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt, kan imidlertid leieren på nærmere vilkår framleie en del av boligen, jf. § 7-3, eller hele boligen ved midlertidig fravær inntil to år, jf. § 7-4.

21.4 Reglene i de nordiske landene

På samme måte som i Norge har også de øvrige nordiske landene regler om at leieavtaler kan inngås enten for et bestemt tidsrom eller på ubestemt tid. Utgangspunktet i lovgivningen er at leieavtalene som inngås, er tidsubestemte, med mindre noe annet uttrykkelig følger av avtale eller lov.

21.5 Dagens situasjon

De fleste utleiere og leiere inngår en skriftlig kontrakt om vilkårene for leieforholdet. Rundt tolv prosent av leieforholdene bygger ikke på en skriftlig avtale.263 Det antas at de muntlige leieavtalene oftest er tidsubestemte. Om lag 30 prosent inngår en tidsbestemt avtale, ifølge ulike undersøkelser blant leiere.264 Det er store variasjoner avhengig av hvilken type utleier som er part i avtalen. Figur 21.1 er hentet fra en undersøkelse Forbrukerrådet gjorde i 2021, og indikerer hvordan andelen tidsbestemte leieavtaler fordeler seg når utleiere er henholdsvis privatpersoner, næringsdrivende og kommuner.

Forstørr bilde

Kilde: Forbrukerrådet (2021), s. 36. N = 1308

21.5.1 Leieavtaler mellom privatpersoner

Omtrent sju av ti leier av privatpersoner, enten en sekundærbolig eller en del av huset som utleieren bor i. Av disse har rundt 20 til 30 prosent tidsbestemte leieavtaler.265 De fleste leierne som ikke har skriftlig avtale, antas også å leie av privatpersoner, og det antas at de fleste av disse også er tidsubestemte. Det er noe mer vanlig å inngå tidsubestemte avtaler når utleier leier ut en del av egen bolig enn når det er en sekundærbolig, men forskjellen er liten.266 Profesjonelle mellomledd formidler en del leieboliger for privatpersoner, særlig ved utleie av sekundærboliger. Utvalget har innhentet tall fra bransjeorganisasjonene Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge som indikerer at utleiemeglere som regel benytter tidsbegrensede kontrakter med tre års varighet.267

21.5.2 Næringsdrivende utleiere

Ulike undersøkelser danner et ulikt bilde av næringsdrivende utleieres tilbøyelighet til å benytte tidsbestemte kontrakter. Tall fra Statistisk sentralbyrå og Forbrukerrådet tyder på at om lag halvparten av dem som leier av en næringsdrivende utleier, har en tidsbestemt leieavtale.268 I en annen undersøkelse, der næringsdrivende utleiere blir spurt om sin kontraktspraksis, svarte 83 prosent av disse aktørene at de benyttet tidsbestemte leieavtaler.269 De fleste av disse avtalene har en varighet tilsvarende den lovlige minstetiden på tre år.270 Det er likevel eksempler på utleievirksomheter som hovedsakelig inngår tidsubestemte leieavtaler, blant andre Steinar Moe og Heimstaden. Utvalget kjenner imidlertid til at Heimstaden i noen tilfeller fortsatt tilbyr tidsbestemte kontrakter.

21.5.3 Kommunale boliger

Kommunene inngår vanligvis tidsbestemte leieavtaler med varighet på tre år, selv om det gjøres skjønnsmessige unntak i en del kommuner.271 Kommunale boliger regnes som en knapphetsressurs, og kommunene ønsker å kunne prioritere boligene til de innbyggerne med størst behov. Tidsbestemte avtaler gjør det mulig å avslutte et leieforhold når beboerne ikke lenger tilfredsstiller tildelingskriteriene. Det er likevel vanlig at leieavtaler blir fornyet når de løper ut.272 Når kontraktene ikke fornyes, kan det være fordi leieren ikke lenger oppfyller vilkårene for tildeling av kommunal bolig, men det hender også at leieren ikke er i stand til å ivareta boligen, bomiljøet, seg selv eller de økonomiske forpliktelsene som følger av å leie bolig. Et ikke ubetydelig antall kommuner oppgir også mangel på kommunale boliger som grunn til at leieavtaler ikke fornyes. Leieren må dermed flytte ut for å gjøre plass til leiesøkere som står på venteliste.273 Den senere tiden har det skjedd en utvikling i retning av lengre kontraktstid i noen kommuner. Trondheim bystyre vedtok i 2022 at barnefamilier som hovedregel skal gis en leieavtale på 10 år eller mer.274 I Oslo kommune vedtok bystyret i 2023 en forskrift om tildeling av kommunal bolig som gir familier med barn opp til 14 år leieavtaler med sju års varighet første gang familien tildeles bolig. Første gang avtalen fornyes, får disse barnefamiliene en leieavtale med fem års varighet. Ved ytterligere fornyelser gis det treårsavtaler. Øvrige søkere får leieavtaler med fem års varighet ved førstegangs tildeling og tre års varighet ved fornyelser.275

21.5.4 Studentboliger

Ved utleie av studentboliger er det vanligst å inngå tidsbestemte leiekontrakter.276 Studenter har gjerne en tidshorisont for leieforholdet sitt som følger utdanningsløpet, og har dermed også mindre behov for lengre leieavtaler. Samtidig trenger studentsamskipnadene å frigjøre boliger når studentene er ferdige med utdanningen sin.

21.5.5 Avtalens varighet og faktisk botid

Leiere med tidsubestemte leieavtaler bor generelt lengre i samme leiebolig enn leiere med tidsbestemte avtaler, i gjennomsnitt henholdsvis seks og fire år. Leiere i kommunale boliger har i gjennomsnitt litt under seks års botid, leiere som leier av privatpersoner har fem år, og leiere som leier av næringsdrivende ni års gjennomsnittlig botid.277 I mange tilfeller bestemmer leierne selv hvor lenge de blir boende, slik at kontraktens varighet ikke nødvendigvis er avgjørende. I en spørreundersøkelse fra 2021 oppga 80 prosent av leierne i private leieforhold at de selv sa opp leieavtalen. Det var få som ikke fikk fornyet leieavtalen når de ønsket det.278 En av fem leiere som ikke hadde fornyet leieavtalen, begrunnet dette med at utleier ikke ville fornye avtalen.279 Samtidig er det grunn til å tro at den store utbredelsen av tidsbestemte avtaler bidrar til noe flytting blant leiere som foretrekker en leiebolig som oppleves som et mer langsiktig alternativ. I en spørreundersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer svarte en av tre som hadde flyttet, at de ikke flyttet av egen vilje.280 I en annen undersøkelse svarte 46 prosent av leiere med innvandrerbakgrunn utenfor Europa at de hadde flyttet på grunn av utleier.281

21.6 Innspill til utvalget

Utvalget har fått innspill om tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler på sine nettsider. Flere ønsker et mer eller mindre vidtrekkende påbud om tidsubestemte leieavtaler, for eksempel Juridisk rådgivning for kvinner, LO i Oslo, Gatejuristnettverket og Reduser husleia. Flere privatpersoner ser også fordeler ved økt bruk av tidsubestemte leieavtaler. Det siteres fra innspill til utvalget fra tre privatpersoner:

«Det er fornuftig å kun tillate tidsbestemte leieforhold av visse, forhåndsbestemte grunner. Faste kontrakter bør være standard for å gi leietakere mer sikkerhet.»

«[t]idsubestemte kontrakter […] er å foretrekke. Det er på tide å innse at vi er mange leieboere, vi blir stadig flere og mange av oss kommer til å leie lenge – kanskje livet ut. Da er det viktig at leieboere også får stabilitet og forutsigbarhet, og kan med sikkerhet stole på at de får bli boende så lenge de skulle ønske (med mindre utleier vil selv bruke boligen eller det skal være arbeid i boligen o.l.).»

«Profesjonelle utleiere trenger ikke å operere med noe annet enn tidsubestemte kontrakter da de selv ikke er tilknyttet boligen/husrommet.»

Flere mener derimot at det ikke er behov for å påby tidsubestemte leieavtaler. Dette gjelder Norsk Eiendom, Eiendom Norge, Bybroen Bolig, Bergen Huseierforening med flere. En privatperson skriver at hen praktiserer tidsbestemte leieavtaler for å redusere risikoen for økonomisk tap, ettersom det oppleves vanskelig å si opp leiere som ikke betaler husleie eller misligholder leieavtalen. En annen skriver:

«Som utleier av sokkelleilighet i egen enebolig gjennom mange år håper jeg på både forbedring og en forenkling i husleiereglene. Først og fremst må huseier ikke miste råderett over egen bolig […]»

21.7 Utvalgets vurdering av tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

21.7.1 Formålet med tidsbestemte avtaler

Grunngivningen for tidsbestemte leieavtaler i dagens lov er at utleieren kan ha behov for å disponere husrommet på et bestemt framtidig tidspunkt. Tidsbestemte avtaler gir utleieren sikkerhet for at husrommet vil være ledig på denne tiden.282 Samtidig blir leieren gjort oppmerksom på at avtalen har en sluttdato. Leieren får mulighet til å planlegge, eller til å velge en annen leiebolig, hvis markedet tillater det. Utvalget vurderer likevel at fordelene er klart størst for utleieren, som er sikret en avslutning på leieforholdet. Når avtalen går ut, fristilles boligen uten at partene trenger å forholde seg til prosessen og reglene som gjelder ved en oppsigelse.

Denne tilleggsdimensjonen av risikodemping ser ut til å være særlig viktig for dem som leier ut en del av huset de selv bor i. I disse tilfellene er gjerne bruken av tidsbestemte avtaler begrunnet med at utleieren bor tett på leieren og har behov for å sikre seg mot «problematiske» leieforhold.283 For privatpersoner som leier ut en del av egen bolig, er det også av stor betydning hvordan leieren kommer overens med utleieren og om leieren er i stand til å betale husleien. I tillegg til økonomiske kostnader ved å si opp et leieforhold som ikke fungerer, har det personlige kostnader når utleieren bor tett på leieren. For næringsdrivende utleiere tilsier mottatte innspill at det først og fremst er av betydning hvordan leieren innretter seg i nabolaget, av hensyn til naboer som leier bolig av samme utleier. Næringsdrivende utleiere leier dessuten ut et større antall boliger. Det betyr at de kan fordele risiko på flere leieforhold.

Basert på muntlige og skriftlige innspill fra leiere og utleiere har utvalget inntrykk av at bruken av gjentakende tidsbestemte kontrakter ofte henger sammen med risikoen som er forbundet med oppsigelse. Tidsbestemte kontrakter har også den funksjonen at leien kan justeres til markedsleie hver gang avtalen skal fornyes. Det kan også tenkes at en del utleiere velger treårige kontrakter av vane, eller fordi standardkontrakter legger opp til dette. Tidsubestemte avtaler sender på den andre siden et signal om at leieforholdet er av mer varig karakter. I slike avtaler har leieren dessuten beskyttelse gjennom oppsigelsesvernet og leieprisvernet.

21.7.2 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Utvalgets forståelse er at mange utleiere ønsker langsiktige leieforhold, både fordi det er kostnadsbesparende og fordi de ønsker å bidra til et godt og stabilt bomiljø. Likevel registrerer utvalget, på bakgrunn av statistikk og innspill fra både leiere og utleiere, at tidsbestemte avtaler brukes gjentakende i situasjoner der utleieren ikke har noen umiddelbare planer om eller behov for å få tilbake disposisjonsretten til boligen. Tidsbestemte avtaler er for eksempel standard for de fleste næringsdrivende utleiere og blant utleiemeglere, som omtalt i punkt 21.5.1 og 21.5.2.

Gjentakende bruk av tidsbestemte kontrakter gir særlig langtidsleiere dårligere juridisk og selvopplevd botrygghet. Selv om det ser ut som de fleste som ønsker det, får fornyet avtalen, beskriver også leiere en stressende situasjon hver gang kontrakten går ut. En undersøkelse blant kommunale leiere viser at enkelte opplever tidsbestemte avtaler som stressende, mens andre ikke opplever utrygghet ved kortvarige kontrakter i samme grad.284 I en undersøkelse blant Leieboerforeningens medlemmer svarte en tredjedel at de hadde vært bekymret for om leieavtalen ville fornyes. En av fem hadde bekymret seg for om husleien ville øke mer enn de kunne betale.285

Rundt 10 prosent av alle husholdninger som leier bolig, er langtidsleiere med tidsbestemte kontrakter. Det tilsvarte om lag 41 000 husholdninger i 2018.286 Om lag 37 000 av husholdningene som leide over lang tid dette året, var barnefamilier.287 Sannsynligvis er det derfor en viss andel av langtidsleiende barnefamilier som jevnlig må fornye leieavtalen eller flytte. Kommunale leiere har stort sett tidsbestemte kontrakter. Kommunale boliger utgjør om lag 17 prosent av leiemarkedet. Mange kommunale leiere får forlenget kontrakten, men en del har behov for mer forutsigbarhet enn de har i dag. Tidsbestemte kontrakter er derimot et mindre problem for den halvparten av leierne som kun leier på kort sikt. Muntlige og skriftlige innspill til utvalget indikerer at noen leiere unngår å ta i bruk retten til å reklamere og kreve at utleier vedlikeholder boligen i tråd med gjeldende ansvarsfordeling, av frykt for ikke å få bli boende. Utvalget mener det er uheldig hvis tidsbestemte leieavtaler gjør at reglene som skal verne leierne, ikke tas i bruk som tiltenkt.

21.7.3 Mulige effekter av et forbud mot tidsbestemte leieavtaler

Utvalget har vurdert om det bør innføres et generelt forbud mot tidsbestemte leieavtaler og hvilke konsekvenser dette vil kunne få. Som nevnt i punkt 21.5, utgjør tidsbestemte avtaler i dag anslagsvis 30 prosent av alle leieforhold, tilsvarende om lag 180 000 leiehusholdninger.

Mulige positive effekter for leierne

For noen leiere vil et generelt forbud mot tidsbestemte leieavtaler først og fremst øke den juridiske og opplevde botryggheten. For andre vil endringene innebære lengre botid, som vil være en styrking av den faktiske botryggheten. Selv om mange leiere i praksis kan inngå en ny leieavtale for samme bolig når avtalen løper ut, oppleves usikkerheten rundt dette likevel som belastende for mange. Dessuten vil leierne kunne gjøre gjeldende andre rettigheter etter husleieloven uten å frykte at utleieren avslutter leieforholdet ved endt kontraktstid som følge av dette. En stabil og trygg bosituasjon har spesielt positive effekter for barn og unge. En stabil bosituasjon kan være avgjørende for den enkeltes mulighet til å kunne klare seg selv senere i livet. Hyppig flytting kan virke stressende og gjøre det vanskeligere å bygge relasjoner til naboer og få tilknytning til nærmiljøet.

Endringen vil ha effekt både for livsfaseleiere og langtidsleiere, men vil sannsynligvis bety mest for den siste gruppen. Langtidsleiere utgjorde i 2018 om lag 198 000 husholdninger. Av dem hadde anslagsvis 28 prosent en tidsbestemt leieavtale, noe som tilsvarer i overkant av 50 000 husholdninger, se punkt 5.7.2.

Mulige effekter for tilbudet og utleiernes selektering av leiere

Frisell og Norberg-Schulz undersøkte i 2021 mulige effekter av å øke minstetiden for tidsbestemte avtaler fra tre til fem år.288 Utvalget legger til grunn at de samme effektene vil gjøre seg gjeldende dersom tidsbestemte avtaler forbys, men at effektene kan bli sterkere. Flere av utleierne i undersøkelsen svarte at seleksjonen av leiere antakelig vil bli sterkere.

En slik reaksjon vil være i tråd med de mekanismene som er beskrevet i punkt 5.9.2. Utleiere som likevel ønsker å leie ut for en avgrenset periode, vil kunne tilpasse seg den nye situasjonen ved å søke ut de leierne som selv har kort tidshorisont. Utleiere som leier ut for lengre tid, vil kunne bruke mer ressurser på å velge ut leiere som gir konfliktfrie leieforhold. Utvalget legger til grunn at småskalautleie, særlig utleie av egen bolig, vil kunne påvirkes mest. Mellom 20 og 30 prosent av privatpersoner som leier ut en del av boligen sin, inngår tidsbestemte avtaler, se punkt 21.5. Da vil utleiernes kostnader kunne øke, enten i form av kostnader til å søke etter leiere, eller i form av kostnader til oppsigelse. Det er også mulig at god kjemi mellom utleieren og leieren vil bli enda viktigere for å få tilslag på en leiebolig enn det er i dag. Avhengig av hvor sterke disse effektene er, vil det kunne øke utenforskapet til leiesøkende som er i en sårbar situasjon. Hva som skjer med dem som velges bort, er usikkert. Etterspørselen etter kommunalt disponerte boliger kan øke. I ytterste konsekvens kan flere bli bostedsløse.

De fleste utleierne i undersøkelsen fra 2021 svarte at økt minstetid vil ha liten påvirkning på beslutningen om å leie ut eller ikke. En liten andel av småskalautleierne i undersøkelsen sa at de ville vurdert å selge utleieenheten dersom endringen trådte i kraft.289 Et forbud mot tidsbestemte avtaler vil være et større inngrep i utleiernes framtidige råderett over boligen enn en økning i tillatt minstetid, noe som betyr at det kan tenkes at flere vil slutte å leie ut. Som beskrevet i punkt 7.3, påvirkes beslutningen om å leie ut både av utleierens gevinst og av den alternative bruken av boligen.

I tillegg virker det, ifølge Frisell og Norberg-Schulz, sannsynlig at boligene generelt vil bli vedlikeholdt sjeldnere fordi utleiere ofte vedlikeholder boligene mellom to utleieperioder.290 Også leieres vedlikehold av boligen vil imidlertid kunne påvirkes. På den ene siden tilsier økonomisk teori at risikoen for at både leier og utleier lar være å følge opp ansvaret sitt, øker med lengden på avtalen, ofte omtalt som moralsk risiko. I kontekst av husleieloven betyr det at leiere som ikke står overfor en kontraktsfornyelse, ikke har like stor interesse i å vise for utleieren at hen tar godt vare på boligen. Utleieren kan forsøke å gjøre det mindre attraktivt å leie, for eksempel fordi leierskifte innebærer en mulighet til å justere husleien til markedsnivå.291 På den andre siden blir det mer attraktivt for en leier å investere i boligen og vedlikeholde den godt når leieforholdet har en lengre tidshorisont.292

Mulig effekt for leieprisene

Muligheten for å justere leien til markedsleie ved fornyelse av en tidsbestemt avtale er en fordel for utleier. Isolert sett kan denne muligheten også virke positivt for markedet fordi etterspørselen i større grad er lik tilbudet, selv om det også kan føre til høyere boutgiftsbelastning for leiere. Det er rimelig å anta at utleiere vil sette en høyere husleie ved kontraktsinngåelse hvis tidsbestemte avtaler forbys, i den grad leiernes betalingsmulighet tillater det. En høyere inngangsleie vil kompensere for at utleieren mister muligheten til å regulere opp husleien til markedsleie, siden dette ikke er tillatt i løpende leieforhold. Enkelte utleiere svarte i spørreundersøkelsen i 2021 at de kunne komme til å sette husleien høyere for å kompensere for økt risiko. Dette kunne enten skje ved at utleiere som i dag ikke indeksjusterte husleien, begynte å gjøre det, eller ved at de satte en høyere husleie ved kontraktsinngåelse enn i dag.293

Hvor sterk denne effekten blir, avhenger blant annet av innretningen av leieprisvernet, se utvalgets vurdering i punkt 19.10.

21.7.4 Tidligere vurderinger

Boligutvalget drøftet tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler i sin utredning i 2011.294 Utvalget mente at tidsubestemte leieavtaler i utgangspunktet kunne forventes å øke mulighetene for langsiktig leie og mer stabilt leienivå. På den andre siden mente utvalget at en hovedregel om at leieavtaler skal være tidsubestemte, kan ha negative effekter, blant annet ved at risikoen ved utleie øker. Utvalget mente at det kunne føre til at færre ønsker å leie ut, og at et redusert utleietilbud kunne føre til økte husleier. Utvalget mente at konsekvensene av å innføre tidsubestemthet som hovedregel var uklare, men at de negative konsekvensene kunne bli betydelige, og anbefalte derfor ikke at husleieloven ble endret på dette punktet.

21.8 Prinsipielle spørsmål

21.8.1 Vanskeligstilte på boligmarkedet som leier kommunal bolig

Dersom det innføres et forbud mot tidsbestemte leieavtaler for en eller flere grupper utleiere, må det vurderes om dette støter an mot menneskerettighetene for de leierne som eventuelt ikke får det samme vernet. Denne problemstillingen er særlig aktuell for vanskeligstilte på boligmarkedet som leier kommunal bolig.

21.8.2 Eiendomsrett og avtalefrihet

Et forbud mot tidsbestemte leieavtaler vil legge større begrensninger på utleiers framtidige disposisjonsrett over boligen etter avtalen er inngått. Utleieren kan si opp leieavtalen hvis hen har saklig grunn til det, men kan ikke helgardere seg mot at oppsigelsen blir tilsidesatt som urimelig.295 Å selv bestemme over boligens bruk er et vesentlig element i eiendomsretten, og et påbud om tidsubestemte leieavtaler vil innebære at utleieren i mindre grad råder over hvilket tidspunkt hen gjenvinner kontroll over bruken av boligen på. Hvis det ikke er tillatt å inngå tidsbestemte leieavtaler, griper dette også inn i prinsippet om avtalefrihet. Dette prinsippet tilsier at partene selv skal kunne bestemme hvor lenge en avtale skal løpe, og tilpasse kontraktslengden til det partene anser hensiktsmessig i hvert enkelt tilfelle. Prinsippet er imidlertid ikke absolutt, men begrenses av regler som verner den parten med minst makt, som beskrevet i punkt 9.1. I dag er avtalefriheten fraveket blant annet ved tre års minimums avtaletid for å øke leiernes botrygghet. Et forbud mot tidsbestemte avtaler vil medføre en ytterligere styrking av botryggheten, men vil samtidig gå ytterligere på bekostning av avtalefriheten.

21.9 Bør tidsbestemte avtaler forbys kun for profesjonelle?

I henhold til mandatet har utvalget særlig vurdert om tidsbestemte avtaler bør forbys kun for «profesjonelle utleiere». Utvalget har også vurdert hvem som i så fall bør regnes som en profesjonell utleier. Hvilken definisjon man legger til grunn, vil påvirke effekten av en eventuell lovendring for både leiere og utleiere.

21.9.1 Hvem er «profesjonelle utleiere»?

Skillet mellom småskalautleiere og det som ofte omtales som profesjonelle utleiere eller utleievirksomheter, er ikke klart definert i dag. «Profesjonelle utleiere» kan defineres på flere ulike måter innenfor kategorier som størrelse, organisasjonsform, forvaltning, kompetanse og motiver for utleievirksomheten.

En første forståelse av begrepet «profesjonell» legger vekt på størrelse, organisering og forvaltning av boligene. Profesjonelle utleiere i denne forståelsen av ordet har utleie som sitt levebrød eller formål. Det kan forventes at denne gruppen utleiere har rutiner og ressurser til å følge opp leierne, evne til å tåle økonomisk risiko, langsiktighet i investeringene og et visst forvaltningsapparat. Profesjonelle utleievirksomheter vil med en slik definisjon inkludere utleieselskap, kommuner, stiftelser og studentsamskipnader.

En annen avgrensning i forskningslitteraturen er utleiere som driver i tråd med vanlige markedsvilkår.296 Her regnes vanligvis privatpersoner med, i tillegg til større, private utleievirksomheter. Definisjonen utelukker derimot kommuner, studentsamskipnader, stiftelser, ideelle organisasjoner og privatpersoner som leier ut til venner eller bekjente. Boligutvalget gjorde en slik inndeling i sin utredning,297 der de brukte begrepene «småskala» og «storskala» om de utleierne som leier ut til markedsvilkår. De bygget inndelingen på Statistisk sentralbyrås leiemarkedsundersøkelse og regnet småskala utleie som «annen privatperson» og storskala utleie som «private gårdeiere eller gårdselskap». En mulig definisjon av «profesjonelle utleiere» kunne derfor være «utleiere som driver utleie til vanlige markedsvilkår i stor skala».

21.9.2 Utvalgets vurdering av definisjonen

Det er forskjell på å konstruere en definisjon for forskningsformål og i lovgivningssammenheng. I en lov er det viktig at utleieren selv forstår hvilken kategori hen tilhører, og det er en fordel om leieren og retten også kan vurdere dette etter synlige og objektive kriterier. Det er i tillegg en fordel dersom utleieren selv ikke kan påvirke sin egen kategori, for eksempel ved å unnlate å oppfylle enkelte kriterier for å omgå lover og regler.

Utvalget tilrår å avgrense begrepet «profesjonell utleier» til «utleiere som driver utleie til vanlige markedsvilkår i stor skala». Store utleiere som kommuner, stiftelser og studentsamskipnader faller i utgangspunktet inn under kategorien «profesjonell» på bakgrunn av kriterier som størrelse, forvaltning og kompetanse. Motivet for å leie ut og den spesielle velferdspolitiske betydningen til særlig kommunene og studentsamskipnadene taler likevel for at de bør behandles annerledes enn private som leier ut til markedsbetingelser, i tillegg til stiftelser og ideelle organisasjoner.

For å definere hvem som i praksis omfattes, mener utvalget det er naturlig å ta utgangspunkt i Skatteetatens definisjon av utleievirksomhet. Denne grensen går vanligvis ved fem utleieenheter, men kan i enkelttilfeller også settes lavere eller høyere etter en individuell vurdering.298 Grensen er uavhengig av om utleieren er en privatperson eller et aksjeselskap. Fordelen er at grensen er kjent, og at eventuelle tilpasninger til regelverket blant utleieaktørene i stor grad har skjedd allerede. Ulempen er at det ikke er rett fram for leieren eller retten å undersøke hvilken kategori utleieren tilhører. Utvalget har vurdert om utleie i regi av profesjonelle formidlere av leieboliger også burde vært omfattet, med henvisning til forbrukerkjøpsloven § 1 annet ledd, men vil ikke tilrå dette.

Utvalget har også vurdert om selskapsform kan brukes som et skille, i form av aksjeselskap. Da ville det vært enkelt for både leieren og retten å sjekke hvilken kategori utleier tilhører fordi alle aksjeselskap er registrert i Brønnøysundregisteret. Det ville imidlertid vært mulig for privatpersoner med et større antall boliger å omgå reglene ved å la være å registrere seg som aksjeselskap, noe som ville vært en ulempe.

Benedictow mfl. foreslo en grense på to utleieenheter.299 En såpass lav grense ville gi mindre rom for tilpasning fra utleieaktørenes side. Ulempen er at man risikerer større negative markedsvirkninger av et forbud mot tidsbestemte kontrakter for profesjonelle fordi sekundærboligmarkedet sannsynligvis er mer fleksibelt enn segmentet for større utleiere.

21.9.3 Mulige effekter for leiere

Omkring ti prosent av alle leiehusholdninger leier av en næringsdrivende utleier, og blant dem har om lag halvparten en tidsbestemt avtale, se punkt 6.4 og punkt 21.5.2. Et forbud mot tidsbestemte avtaler for næringsdrivende utleiere vil i utgangspunktet gi disse leierne økt juridisk og opplevd botrygghet, i tråd med beskrivelsen i punkt 21.7.3. Strengere seleksjon blant næringsdrivende utleiere kan imidlertid gjøre at leiere som anses som «usikre», henvises til den delen av leiemarkedet hvor tidsbestemte leieavtaler fortsatt er tillatt.

21.9.4 Mulige effekter for utleiere

Næringsdrivende utleiere har som regel en lengre tidshorisont enn privatpersoner som leier ut i mindre skala.300 I utgangspunktet har de derfor ikke det samme behovet for å inngå tidsbestemte leieavtaler fordi de ikke trenger å fristille boligene. Behovet er først og fremst knyttet til usikkerhet rundt leierens oppførsel, og til muligheten for å oppjustere husleien når en tidsbestemt avtale løper ut. Noen ganger har utleiere behov for å fristille boligene for å gjennomføre større vedlikeholdsarbeid.

Næringsdrivende utleiere vil oppleve de samme effektene som er beskrevet i punkt 21.7.3. I et presset leiemarked er det grunn til å tro at effekten først og fremst vil komme i form av strengere seleksjon, og at kostnadene for utleierne vil bli mindre i pressområder enn i de områdene der det er få leiesøkende. For å dempe en slik effekt, og for å sikre et godt bomiljø for alle beboere, kunne et forbud mot tidsbestemte avtaler for næringsdrivende utleiere suppleres med en utvidet adgang til å si opp leiere med en atferd som påvirker bomiljøet til øvrige leiere negativt. Utvalget har vurdert dette i punkt 24.6.2.

Det er også rimelig å anta at næringsdrivende utleiere vil sette husleien høyere ved kontraktsinngåelse enn de gjør i et tidsavgrenset leieforhold, i den grad leiernes betalingsmulighet tillater det. En mindre andel av utleievirksomhetene bygger også leieboliger.301 Dersom marginene deres blir for små, vil de velge å investere pengene annerledes. Nærliggende alternativer er næringsbygg og boliger for salg. Dersom byggingen dreies mot næringsbygg i stedet for boliger, vil det svekke den totale boligbyggingen, noe som igjen kan påvirke boligprisene og situasjonen i boligmarkedet som helhet.

21.10 Utvalgets tilrådning

Utvalget har vurdert et generelt forbud mot tidsbestemte avtaler. I tillegg har utvalget vurdert et forbud kun for næringsdrivende aktører.

Flertallets tilrådning om tidsbestemte avtaler

Flertallet (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår ikke å forby tidsbestemte leieavtaler. Forutsigbarheten som ligger i en tidsbestemt kontrakt, er viktig både for utleiere og leiere. Tidsbestemte leieforhold spiller en viktig rolle for å møte etterspørselen i leiemarkedet, i hovedsak for husholdninger med et kortvarig behov for å leie. Adgangen til å inngå tidsbestemte avtaler bør derfor beholdes.

Flertallet legger vekt på at det er sannsynlig at tilbudet av leieboliger vil reduseres, særlig privatpersoners utleie av del av egen bolig. Disse utleierne er både mest selektive i valg av leiere, har kortest tidshorisont og kan ha en alternativ nytte av boligen selv. For dem som leier mer enn tre og mindre enn fem år, kan lengre minstetid dessuten være et like treffsikkert virkemiddel, se punkt 22.9.1.

Flertallet anbefaler heller ikke et forbud mot å inngå tidsbestemte husleieavtaler kun for næringsdrivende utleiere. Flertallet ønsker et oversiktlig leiemarked hvor det er enkelt for både utleiere og leiere å vite hvilke rettsregler som gjelder, og derfor ønsker flertallet færrest mulig unntak og særregler. Like lovbestemmelser på tvers av utleierkategorier på dette området bidrar også til å redusere uønskede omgåelser av boligleieloven, for eksempel ved å splitte opp eierskapet av leieboliger i flere selskaper for å unngå å bli regnet som «profesjonell utleier» i lovens forstand. Et forbud mot tidsbestemte husleieavtaler for «profesjonelle» vil sannsynligvis også være kostnadsdrivende, og bidra til å redusere tilbudet og til å øke husleiene i denne delen av leiemarkedet. Det finnes også en risiko for at noen grupper vil oppleve at det blir vanskeligere å vinne innpass hos næringsdrivende hvis disse kun får adgang til å tilby tidsubestemte avtaler. I en situasjon hvor det blir vanskeligere for næringsdrivende utleiere å avslutte leieforhold på en konfliktfri måte, kan for eksempel personer som vurderes som noe usikre betalere eller potensielle belastninger for bomiljøet, velges bort i enda større grad enn i dag. Flertallet har notert seg at noen større næringsdrivende stort sett tilbyr tidsubestemte husleieavtaler i dag. Det vurderer flertallet som positivt for botryggheten på leiemarkedet, men av grunnene presentert ovenfor, ønsker flertallet ikke å pålegge næringsdrivende utleiere å kun tilby tidsubestemte kontrakter.

Mindretallets tilrådning om tidsbestemte avtaler

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) mener at botryggheten til leierne må veie svært tungt i vurderingen av regelverket. Mindretallet mener at den forutsigbarheten som flertallet hevder at tidsbestemte leieavtaler gir utleier, er overdrevet. Utleier er like godt ivaretatt gjennom tidsubestemte husleieavtaler, samtidig som leiers behov for forutsigbarhet ivaretas i større grad når leieavtalen er tidsubestemt.

Mindretallet mener at når det legges opp til en generell bruk av tidsbestemte leieavtaler, hindrer dette stabilitet i bosituasjonen og svekker leieres botrygghet. Mindretallet mener videre at unntaksreglene som gir utleier adgang til å inngå kortere tidsbestemmelser enn etter hovedregelen i dagens lov, fortsatt bør bestå, slik at det er anledning til å inngå tidsbestemte avtaler når saklige grunner taler for det.

Mindretallet mener at forutsigbarheten for utleiere vil styrkes gjennom tidsubestemte leieavtaler. De slipper transaksjonskostnadene ved å skulle bytte ut leiere eller forlenge leieavtaler, og sparer tiden det tar å finne ny leier og ordne det som er nødvendig ved inn- og utflyttinger. Dette vil også kunne gi lavere kostnader for utleiere, som igjen kan føre til en lavere husleie for leierne. Samtidig vil økt bostabilitet for leiere øke leieres vilje til å ta vare på hjemmet sitt og investere i bomiljøet, noe som også vil telle positivt for utleiers økonomi og for nabolaget.

Mindretallet mener dette taler for at det ikke vil være urimelig inngripende å innføre en bestemmelse om at leieavtaler som hovedregel skal være tidsubestemte. Om lag 70 prosent av alle leieforhold er dessuten tidsubestemte. Benedictow mfl. viser et markant skille i utleiers planlagte utleieperiode mellom utleiere som leier ut én enhet og utleiere som leier ut mer enn én enhet, samt at botiden jevnt over er lengre hos næringsdrivende utleiere med mer enn to utleieenheter.302

Mindretallet er også av den oppfatning at et generelt forbud mot tidsbestemte leieavtaler for næringsdrivende utleiere vil ivareta aktørene på en god og samfunnstjenlig måte. Mindretallet bemerker også at det i utvalgets mandat er vist til at det er mange konflikter som omhandler hyppig bytte av leiere. Det er også et sentralt moment at mange leiere opplever en for høy terskel for å varsle om mangler eller feil ved boligen i frykt for å ikke få fornyet leieavtalen. Ved at utleiere må inngå tidsubestemte leieavtaler, kan denne maktulikheten minskes og leiernes botrygghet styrkes, noe som skaper bostabilitet både for leier og for nabolaget.

Mindretallet har oppfattet at en vesentlig årsak til at utleiere benytter tidsbestemte leieavtaler, er at deler av prisvernreglene ikke kommer til anvendelse. I et løpende leieforhold kan husleien justeres til gjengs leie hvert tredje år. Benytter utleier en tidsbestemt leieavtale, kan utleiere kreve markedsleie ved inngåelsen av en ny leieavtale. Gjengs leie er normalt lavere enn markedsleie i et stigende marked. De fleste næringsdrivende aktører som opererer med tidsbestemte leieavtaler, benytter utløpet av en tidsbestemt leieavtale som en mulighet til å oppjustere til markedsleie. I pressområder har leierne i liten grad en reell mulighet til å kunne velge hvor de ønsker å bo, og de har ikke noe vern mot urimelig leieøkning ved inngåelse av ny leieavtale. Dette fører til at leiere må flytte fordi de ikke har råd til å bo samme sted eller påta seg urimelig høye bokostnader. For en del av leierne, særlig eldre og barnefamilier, vil det å måtte flytte utgjøre en stor utrygghet og stressfaktor, i tillegg til kostnadene som følger ved flytting. Tidsubestemte leieavtaler vil derfor også være et vern som bidrar til økonomisk bostabilitet for leiere.

Mindretallet mener at det er avgjørende for leieres botrygghet at de skal ha det oppsigelsesvernet som følger av boligleieloven. Ved en tidsbestemt leieavtale må leier flytte ut når leieavtalen opphører, og leier er avskåret fra å protestere for å få prøvd om opphøret er saklig og rimelig. Leiers botrygghet er dermed vesentlig svakere med en tidsbestemt leieavtale. I tidsubestemte leieavtaler vil leier kunne protestere på en oppsigelse og få denne prøvd for retten. Et generelt forbud mot tidsbestemte leieavtaler vil dessuten gjøre det lettere for den enkelte, både leier og utleier, å sette seg inn i lovverket fordi en unngår en oppramsing av minstetid for ulike utleiere.

Utvalgets tilrådning til definisjon av «profesjonelle utleiere»

Dersom lovgiver ønsker å forby tidsbestemte avtaler for «profesjonelle utleiere», anbefaler utvalget å benytte seg av Skatteetatens definisjon av utleievirksomhet og henvise til denne i lovteksten. Utvalget legger vekt på at dette er en kjent grense og at utleiere sannsynligvis allerede har tilpasset omfanget av virksomheten i den grad de har insentiv til det. Utvalget anbefaler også å bruke begrepet «næringsdrivende utleiere» i stedet for «profesjonelle utleiere», for å synliggjøre at det ikke er et normativt begrep.

22 Minstetiden for tidsbestemte avtaler

22.1 Innledning

I husleieloven av 1939 var det ingen nedre grense for hvor kort en tidsbestemt leieavtale kunne være. Det forrige husleielovutvalget foreslo å lovfeste en hovedregel om fem års minstetid for tidsbestemte kontrakter for å unngå at oppsigelsesvernet ble omgått gjennom korte leieavtaler.303 Departementet var enig i at det burde settes en minstetid for tidsbestemte leieavtaler. Utvalgets foreslåtte minstetid ble imidlertid nedjustert til tre år i departementets lovproposisjon. Dette ble gjort av hensyn til at en del utleiere kunne tenkes å slutte med utleie dersom minstetiden ble for lang, noe som i så fall ville gi dårligere utnyttelse av boligmassen. Departementet viste også til at en del leiere ville foretrekke kortere avtaler enn fem år, for eksempel studenter.304

22.2 Gjeldende rett

Husleieloven § 9-3 regulerer adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale om bolig. Hovedregelen etter § 9-3 første ledd første punktum er at tidsbestemte leieavtaler ikke kan inngås for kortere tid enn tre år. Det er ingen øvre grense for avtalens varighet. Partene står fritt til å selv bestemme hvor lang tid avtalen skal inngås for, så lenge det er tre år eller mer. Minstetiden er oppfylt både om leieforholdets avtalte varighet er minst tre år, eller hvis det er inngått en leieavtale for kortere tid dersom leieren har en ubetinget rett til å fornye slik at varigheten samlet blir tre år eller mer.305

Det er flere unntak fra hovedregelen om tre års minstetid. For det første kan leieavtalens varighet settes til ett år ved leie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, når utleieren bor i samme hus, jf. § 9-3 første ledd annet punktum. Begrunnelsen for unntaket er den særlige nærheten som oppstår mellom utleieren og leieren i slike leieforhold, og at et krav om tre års minstetid i disse leieforholdene kunne ha ført til en reduksjon i utleietilbudet av lofts- og sokkelboliger.306

Departementet presiserer i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 197 at uttrykket «enebolig» omfatter «frittliggende enkeltboliger (villabebyggelse) uansett størrelse». Med «lofts- eller sokkelbolig» menes selvstendige boenheter som ligger i byggets lofts- eller sokkeletasje. Begrepet «tomannsbolig» omfatter frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter, med eller uten lofts- og/eller sokkelbolig i tillegg.

Forarbeidene legger begrensninger på hvor mange boliger det kan være i bygningen for at unntaket om ett års minstetid skal gjelde. Ved leie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig kan det ikke være flere enn to boliger bestemt til utleie i huset. For tomannsboliger kan det ikke være flere enn tre boenheter i bygget totalt, ellers vil hovedregelen om tre års minstetid gjelde.307

Kravet om at utleieren må bo i det samme huset, innebærer at utleieren selv må ha sin faste bopel i eneboligen eller tomannsboligen som utleieenheten ligger i. Det innebærer at unntaksbestemmelsen bare kommer til anvendelse når utleieren er en fysisk person, og ikke et selskap.

Det er ytterligere to unntak fra reglene om minstetid i § 9-3 første ledd tredje punktum. Det er ingen minstetid hvis «husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden», jf. bokstav a.

Bakgrunnen for unntaket er at bruksretten til en bolig er et utslag av eiendomsretten, og lovgiver anså det som rimelig at utleieren ved avtaleinngåelsen kan bestemme når hen selv vil ta i bruk bruksretten.308

For at unntaket skal komme til anvendelse, kreves det at utleier har til hensikt å benytte utleieenheten straks etter leieforholdet opphører, eller at noen i utleiers husstand skal det. Det er ikke tillatt å inngå flere tidsbestemte leieavtaler etter hverandre, og vise til et ubestemt framtidig behov. At utleieren eller noen i husstanden skal bruke utleieenheten «som bolig», betyr at planlagt bruk som fritidsbolig, reservebolig eller liknende faller utenfor unntaket.309

Etter § 9-3 første ledd tredje punktum bokstav b er det ingen minstetid for leieavtalen hvis utleieren har en «annen saklig grunn for tidsavgrensningen». Vurderingen av om utleieren har en slik «saklig grunn» skal ifølge forarbeidene være forholdsvis streng. Den oppgitte grunnen må være «klart påviselig og akseptabel», og det uttales at det ikke skal være kurant å påberope seg dette unntaket. Som eksempler på saklige grunner nevnes at utleier skal rive eller bygge om eiendommen, at en offiser i Forsvaret er beordret til å tjenestegjøre på et annet sted, eller at utleieren har konkrete planer om å selge boligen uten påhefte av leieretten.310

For at unntakene i § 9-3 første ledd tredje punktum bokstav a og b kan påberopes, må ytterligere to vilkår være oppfylt. Leieren må senest ved avtaleinngåelsen være gjort skriftlig kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet må tas i bruk i samsvar med den oppgitte grunnen ved utløpet av leietiden, jf. § 9-3 annet ledd første punktum. Utleieren må altså angi at hen selv eller en i husstanden skal flytte inn, eller angi den konkrete årsaken til tidsavgrensningen hvis det er en «annen saklig grunn» som påberopes. Ifølge forarbeidene trenger ikke utleiers orientering om dette være særlig utførlig. Årsaken til at husrommet må tas i bruk i samsvar med den oppgitte grunnen ved leietidens utløp, er at leieren skal kunne føre kontroll med at vilkårene for å benytte unntaket er oppfylt.311 Hvis tidspunktet for når boligen skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, blir utsatt, kan leieavtalen forlenges tilsvarende dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntruffet etter at avtalen ble inngått, jf. § 9-3 annet ledd annet punktum. Som eksempel nevnes i forarbeidene at utleierens datter stryker på eksamen, slik at hun ikke kan flytte inn i sokkelboligen før ett år senere.312

Brudd på reglene om minstetid i § 9-3 vil føre til at leieavtalen anses som tidsubestemt, jf. § 9-3 tredje ledd. Det er kun avtalens klausul om tidsbegrensning som settes til side som ugyldig, de øvrige avtalevilkårene videreføres som de er.313 Det er også regler om minstetid i særreglene for visse boligleieforhold i lovens kapittel 11, se nærmere omtale i kapittel 26.

22.3 Reglene i andre nordiske land

Tidsbestemte leieavtaler er regulert på ulike måter i de øvrige nordiske landene, selv om formålet om å beskytte leieren i stor grad er det samme. I Sverige, Danmark, Finland og på Island finnes det ikke krav om minstetid for tidsbestemte leieavtaler. I Danmark har leieren mulighet til å prøve en tidsbestemt leieavtale for retten hvis tidsbegrensningen ikke anses tilstrekkelig begrunnet i utleierens forhold, jf. henholdsvis lejeloven § 173 tredje ledd og almenlejeloven § 87 tredje ledd. I Sverige har leieren rett til å forlenge en leieavtale på visse vilkår, jf. hyreslagen §§ 45 følgende. I Finland er det ikke tillatt å inngå flere enn to leieavtaler på rad med samme leier dersom avtaleperioden er tre måneder eller mindre. Da vil leieavtalen automatisk bli tidsubestemt, jf. lag om hyra av bostadslägenhet § 4 første ledd. På Island har leieren ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale fortrinnsrett til videre leie, gitt at leieobjektet er tilgjengelig for leie i minst ett år.

22.4 Utvalgets vurdering av reglene

I mandatet er utvalget bedt om å vurdere om minstetiden for privatpersoner som leier ut, bør økes. Utvalget har både vurdert den generelle minstetiden for tidsbestemte avtaler på tre år og unntakene fra dagens hovedregel.

Dagens hovedregel om tre års minstetid for tidsbestemte avtaler framstår for utvalget som en kompromissløsning mellom behovene til to parter. Basert på innspill fra leiere og utleiere har utvalget inntrykk av at bruken av gjentakende tidsbestemte kontrakter, i stedet for én tidsubestemt avtale, ofte henger sammen med risikoen som er forbundet med oppsigelse for utleier. Tidsbestemte avtaler gir sikkerhet for at boligen vil bli ledig og anses som en mindre konfliktfylt måte å avslutte et problematisk leieforhold på enn oppsigelse. Tre år kan imidlertid være relativt lang tid i den sammenheng. En artikkel har pekt på at minstetiden i Norge er lang sammenliknet med en del europeiske land og at den typisk bidrar til å øke risikoen for utleiere, særlig når muligheten til å reforhandle husleien er begrenset.314

For en leier med et langsiktig behov for å leie er tre år derimot kort tid til å kunne bygge et hjem og planlegge en framtid. Korte kontrakter er med på å skape usikkerhet, også i de tilfellene der leieren får fornyet kontrakten. I en undersøkelse foretatt av Forbrukerrådet oppga om lag en fjerdedel av leierne at de var utrygge på om de fikk fortsette å leie der de bodde. Personer med innvandrerbakgrunn utenfor Europa, barnefamilier og ansatte innen håndverks- og serviceyrker var overrepresentert.315 Dagens regler kan også bidra til å gi leiemarkedet et «b-stempel», hvor det ikke er meningen at man skal bo over lengre tid.

Utvalgets vurdering av tidsbestemte og tidsubestemte avtaler i punkt 21.7 og 21.10 er også relevant for vurderingen av minstetid.

22.5 Mulige effekter av å øke minstetiden fra tre til fem år

22.5.1 Mulige effekter for leiere

En økning av den minste tillatte avtaletiden vil omfatte alle tidsbestemte avtaler. Som nevnt i punkt 21.5 er om lag 30 prosent av leieforholdene i dag tidsbestemte. Leiere som i dag ønsker å forlenge leieforholdet, men ikke får fornyet leieavtalen, vil alt annet likt få bedre juridisk, faktisk og selvopplevd botrygghet. For de fleste leierne vil økt minstetid ha liten betydning for den faktiske botryggheten, siden de får fornyet avtalen dersom de ønsker det.316 Leiere som får fornyet kontrakten, kan likevel ha lavere selvopplevd botrygghet enn faktisk botrygghet, siden de vil bære på en usikkerhet knyttet til om leieavtalen vil bli fornyet og til hvilke betingelser. For denne gruppen vil lovendringen gi en lengre tidshorisont. Dette kan ha positive effekter for tilknytningen til nabolaget, senke stressnivået og redusere bekymringer om framtidig bosted, og samtidig gi økt insentiv til å investere mer i vedlikehold av boligen og lokalmiljøet. Økt minstetid kan også være til fordel for husholdninger som av uforutsette årsaker går fra korttids- til langtidsleie, for eksempel som følge av sykdom, ulykker, samlivsbrudd eller andre forhold som fører til tapt inntekt eller endrede livsplaner. Frisell og Norberg-Schulz undersøkte i 2021 hvilken effekt en økning av den generelle minstetiden til fem år vil ha for leiere og utleiere. Om lag halvparten av leierne i undersøkelsen ønsket å fornye leieavtalen med nåværende utleier når avtalen opphører. En av tre hadde inntrykk av at utleieren ønsket det samme, mens resten var usikre eller trodde at utleieren ikke ville fornye avtalen. Samlet hadde to av tre leiere med tidsbestemt leieavtale ønske om å fornye, eller hadde fornyet, leieavtalen med nåværende utleier.317

22.5.2 Mulige effekter for utleiere

Det kan argumenteres for at økt minstetid kan senke verdien av tidsbestemte leieavtaler for utleierne. Dagens regler betyr at utleiere står fritt til å avslutte leieforholdet etter tre år hvis ikke leieforholdet fungerer. En utvidelse av minstetiden til fem år, innebærer at utleier må gå til oppsigelse dersom hen ønsker å avslutte leieforholdet før denne perioden er omme. Selv om leieren skulle bryte leieavtalen og utleieren går til oppsigelse, er det usikkert om oppsigelsen vil stå seg i Husleietvistutvalget ved en eventuell protest og påfølgende rimelighetsvurdering. Dessuten kan en oppsigelsesprosess i seg selv oppleves belastende.

I undersøkelsen i 2021 svarte likevel de fleste utleierne at økt minstetid ville ha liten påvirkning på beslutningen om å leie ut eller ikke. En liten andel av småskalautleierne i undersøkelsen sa at de ville vurdere å selge utleieenheten dersom endringen trådte i kraft. Utleierne i undersøkelsen svarte at seleksjonen av leiere antakelig vil bli sterkere. Enkelte utleiere svarte også at husleien kan bli høyere for å kompensere for økt risiko, ved at de indeksjusterte husleien eller satte en høyere husleie ved kontraktsinngåelse. I tillegg virket det, ifølge Frisell og Norberg-Schulz, sannsynlig at boligene generelt ville bli vedlikeholdt sjeldnere fordi utleiere ofte vedlikeholder boligene mellom to utleieperioder.318

22.5.3 Nærmere om konsekvenser for kommuner og kommunale beboere

Frisell og Norberg-Schulz undersøkte også hvilke konsekvenser økt minstetid ville ha for kommuner som leier ut boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Flere kommuner pekte på at endringen ville gi beboerne økt stabilitet, trygghet eller ro. De trakk særlig fram barnefamilier. En av fire kommuner svarte at en økning av minstetiden ikke ville ha noen påvirkning for verken kommunen eller beboerne. Dette henger sannsynligvis sammen med at mange allerede bor lenge. Gjennomsnittlig leietid i kommunale boliger er seks år.

Flertallet av kommunene mente likevel at lengre minstetid ville redusere gjennomstrømningen i leieboligene, noe som kunne skape lengre ventetid. En av tre kommuner oppga at flere leiere ville få lengre botid. Dette vil være positivt for beboere som trenger mer stabilitet, men det kan også føre til at beboere som ikke lenger oppfyller kravene til å leie av kommunen, opptar boliger som kunne blitt tildelt andre søkere med større behov.319 En gjennomsnittlig botid på seks år tyder på at mange kommunale leiere får fornyet avtalen én gang. Dersom minstetiden øker til fem år, vil det også finnes beboere som ikke får fornyet avtalen, slik at gjennomsnittlig botid vil gå ned for deler av beboergruppen. Samtidig vil noen bli boende i ti år i stedet for seks år. Blant kommunene som trodde at tiltaket ville ha betydning, trodde flertallet (60 prosent) at det oftere ville bli nødvendig å inngå leieavtaler for kortere tid etter unntakshjemmelen i husleieloven § 11-1 sjette ledd. Det kan bety at en del leiere i kommunale boliger uansett ikke vil få femårige kontrakter selv om minstetiden øker.320 På den andre siden tar flere store kommuner i bruk lengre leieavtaler, særlig for barnefamilier, noe som tyder på at kommunene selv ser et behov for mer stabilitet og langsiktighet for beboerne.

22.6 Innspill til utvalget

Utvalget har fått mange og varierte innspill om hvilken minstetid som bør gjelde for leieavtalers varighet. Blant andre er Juridisk rådgivning for kvinner, Boligbyggs beboerråd, LO i Oslo, Kontoret for Fri rettshjelp i Oslo kommune og Steinar Moe Eiendom AS positive til lengre leiekontrakter. Flere privatpersoner ønsker også lengre kontraktstid. For eksempel skriver en privatperson følgende:

«Det er veldig vanskelig å ha så uforutsigbart boforhold hvor man ikke vet om man må finne seg noe nytt helt plutselig eller kun etter 1 år. Da er det så og si umulig å klare å lage det hjemmekoselig eller å føle at det er ditt hjem i det hele tatt. Jeg er også alltid redd for å gjøre noe feil, eller være for masete hvis det er noe som er feil i leilighetene.»

En annen privatperson gir uttrykk for noe liknende:

«Det er både sosialt prekært og økonomisk ugunstig for leietakere å tvinges flytte hvert tredje år, spesielt for barn som ofte må bytte barnehage eller skole i den sammenhengen. Det må få være mulig å leie sin bolig over lang tid uten disse merkostnadene.»

Utvalget har også mottatt flere innspill om at dagens regler om minstetid fungerer godt, for eksempel fra Utleiemegleren, Eiendom Norge og Bergen Huseierforening. Utvalget har også mottatt innspill fra privatpersoner om dette. En privatperson skriver følgende:

«[Det] kan være vanskelig å bli kvitt leietakere som ikke betaler husleie eller ikke overholder regler i kontrakten (husordensregler, skader på leilighet mv) og som derved påfører meg økonomisk tap. […] En lengre minste leietid vil, sammen for meg negative endringer i skatteregler, bidra til å se etter noe annet enn å drive med utleie [sic].»

22.7 Prinsipielle spørsmål

22.7.1 Unntak for vanskeligstilte på boligmarkedet som leier kommunal bolig

Dersom minstetiden for tidsbestemte leieavtaler kun økes for én eller noen grupper utleiere, må det vurderes om dette kan støte an mot menneskerettighetene for de leierne som ikke får det samme vernet. Denne problemstillingen er særlig aktuell for vanskeligstilte på boligmarkedet som leier kommunal bolig.

22.7.2 Eiendomsrett og avtalefrihet

I punkt 21.8.2 omtales prinsipielle spørsmål om avtalefrihet og utleiers eiendomsrett knyttet til spørsmålet om å forby tidsbestemte leieavtaler. De samme betraktningene vil gjøre seg gjeldende for vurderingen av minstetiden for tidsbestemte leieavtaler, selv om en økning av minstetiden ikke utfordrer prinsippene i like stor grad.

22.8 Tidligere vurderinger

I 2013 sendte det daværende Kommunal- og regionaldepartementet på høring et forslag om å øke den generelle minstetiden for husleiekontrakter fra tre til fem år.321 Bakgrunnen var et ønske om å øke bostabiliteten for leiere, særlig for barnefamilier. Departementet mottok 53 høringssvar. Høringsinstansene var delte i synet på forslaget. Høringsinstansene som støttet forslaget, mente at det ville føre til en bedre hverdag for leiere. Flere pekte på at forslaget ville komme minoritetsgrupper og barnefamilier til gode, grupper som ofte har sterk tilknytning til bostedsområdet sitt. Noen trakk fram hvor sentral en tilfredsstillende bosituasjon er for andre deler av livet. Andre understreket at forslaget ville føre til mer stabilitet i leieprisene og at økt minstetid ville gi en bedre balanse mellom hensynet til leier og hensynet til utleier. Noen av høringsinstansene påpekte imidlertid at enkelte leiere ikke ønsker lang kontrakt og at det trolig ville føre til en økning i saker med krav om regulering til gjengs leie i leieperioden, samt at utleiere kan bli enda mer selektive i valg av leiere på grunn av den lange kontraktstiden. Høringsinstansene som var imot forslaget, etterlyste bedre kunnskap om flyttehyppighet og årsaken til dette, og om sammenhengen mellom manglende bostabilitet og tre års leietid. Videre ble det pekt på at en økning av minstetiden ville lede til økonomisk tap for utleier, som ikke kan justere leien til markedspris før etter fem år. Et annet motargument som flere høringsinstanser trakk fram, var at regelen ville redusere dynamikken i markedet ved at færre boliger ble leid ut. De fryktet at endringen ville virke prisdrivende og negativt for leiesøkende. Departementet gikk ikke videre med forslaget.

22.9 Utvalgets tilrådning

22.9.1 Hovedregelen om minstetid

Flertallet (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår å øke den generelle minstetiden for tidsbestemte avtaler fra tre til fem år. Dette fordi det vil styrke botryggheten til husholdninger som har tidsbestemte husleieavtaler. For den enkelte leier vil en leieavtale på fem år gi større mulighet til å planlegge livet, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet. Dette er viktig for barnefamilier så vel som andre grupper. Det er grunn til å tro at mobiliteten i leiemarkedet vil være forholdsvis høy også i framtiden som følge av leiemarkedets funksjon i et land hvor tre av fire husholdninger eier egen bolig, skattesystemet er gunstig for boligeiere, og leiebolig er et midlertidig stoppested for mange. En utvidelse av minstetiden til fem år er imidlertid et steg på veien mot å gjøre det tryggere og mer attraktivt å bo til leie over et lengre tidsrom for de som ønsker det eller ikke har andre alternativer.

Flertallet legger i vurderingen sin særlig vekt på langtidsleierne, som utgjør om lag halvparten av leierne. En utvidelse av minstetiden kan også betraktes som en styrking av leiemarkedets forsikringsfunksjon. Selv om mange leiere har til hensikt å flytte til en annen bolig før fem år har forløpt, vil lengre minstetid gi dem større botrygghet hvis planene endrer seg som følge av uforutsette omstendigheter. Slike omstendigheter kan være sykdom, tap av inntekt, samlivsbrudd og andre forhold som kan kaste om på eller utsette livsplaner, som for eksempel et planlagt boligkjøp eller bytte av bosted.

Flertallet mener også at lengre minstetid kan bidra til økt bostabilitet i bomiljøer preget av mange leieboliger og mye gjennomtrekk blant beboerne. Mindre flytting kan blant annet bidra til bedre sosialt miljø på skoler i typiske leieboligbydeler. Bostabilitet er spesielt viktig for barnefamilier, da det kan påvirke barns oppvekstsvilkår og videre livssjanser positivt. Det vil bidra til å ivareta hensynet til barnets beste.

Flertallet har vurdert mulige konsekvenser av forslaget for utleiere og tilbudet på leiemarkedet nøye i punkt 22.5.2 og mener at en toårig økning av minstetiden ikke kan forventes å ha store konsekvenser for pris, seleksjon og volumet av boliger på markedet. Flertallet viser til at utleieres økonomiske interesser ivaretas av oppsigelsesreglene og retten til å justere husleien i tråd med lovens prisvernsbestemmelser. Hvis en økning av minstetiden fra tre til fem år fører til lengre botid, kan det også ha positive virkninger for utleieres økonomi, som følge av at det kan bidra til mindre tomgangsleie og lavere søkekostnader. Samlet sett mener flertallet at forholdet mellom utleieres og leieres rettigheter i lovutkastet fortsatt vil være rimelig og balansert hvis minstetiden økes med to år.

Flertallet har vurdert konsekvensene for kommunene og kommunale leiere, se punkt 22.5.3, og mener at en økning av minstetiden vil styrke botryggheten til vanskeligstilte på boligmarkedet. Mange kommunale leiere har behov for å leie hos kommunen over lang tid, og en lengre husleieavtale vil gi dem større trygghet og forutberegnelighet.

Flertallet mener videre at det er positivt hvis boligleieloven tar et steg i retning av forskrift om tildeling av kommunale boliger i Oslo kommune, som trådte i kraft 1. januar 2024. Etter den nye forskriften skal familier med mindreårige barn opp til 14 år som oppfyller tildelingskriteriene, tilbys sjuårige husleieavtaler når de flytter inn første gang, og femårige husleieavtaler ved en eventuell første gangs kontraktsfornyelse. Andre husholdninger som oppfyller tildelingskriteriene, tilbys husleieavtaler av fem års varighet ved første gangs tildeling av ordinære kommunale boliger. Flertallet stiller seg bak begrunnelsen for forskriftsendringen i Oslo og mener den har relevans på nasjonalt nivå: «Ved å gi lengre leiekontrakter vil flere leiere oppleve stabilitet i en mer forutsigbar og trygg bosituasjon. Mange leiere bor mer enn én kontraktsperiode i kommunal bolig, slik at det vurderes at dette forslaget ikke i stor grad vil påvirke tilgangen på kommunale boliger».322

Flertallet ønsker også å minne om at gjennomstrømningen i beboermassen på ingen måte kun skjer fordi treårige kontrakter ikke fornyes – i dag fornyes tvert imot husleieavtaler i den kommunale utleiesektoren svært ofte. Gjennomstrømningen skapes også fordi beboere flytter ut av grunner som ikke er knyttet til kontraktssituasjonen, for eksempel fordi de mottar startlån fra Husbanken, ønsker å bytte bosted, eller deres omstendigheter forandrer seg på andre måter. Hvis kommunene likevel opplever at en utvidelse av minstetiden bidrar til lengre ventelister, kan de for eksempel bistå flere vanskeligstilte med individuelt tilpasset bistand på andre måter, slik de har plikt til ifølge lov om kommunens ansvar på det boligsosiale feltet § 6. De kan også forsterke arbeidet med individuelle boplaner, startlån og andre positive insentiver som kan bidra til økt mobilitet i beboermassen, og dermed frigjøre flere kommunale boliger til husholdninger på ventelisten. Flertallet mener imidlertid at det er riktig at kommunene har mulighet til å tilby tidsbestemte husleieavtaler til nye leiere. På denne måten kan husleieavtaler med beboere som ikke lenger oppfyller tildelingskriteriene, avsluttes når deres kontrakter løper ut. Hvis minstetiden økes til fem år, vil kommunene ha noe lengre historikk over beboeres inntektssituasjon, formuesforhold og andre faktorer som er av betydning når de foretar en beslutning om avtaler skal fornyes. Det vil styrke både kommunenes beslutningsgrunnlag og beboernes rettssikkerhet.

Flertallet har vurdert om en økning av minstetiden vil ha konsekvenser for utleie av borettslagsandeler, som ifølge borettslagsloven § 5-5 kun kan leies ut for tre år. Flertallet antar at begrensningen i borettslagsloven utgjør «saklig grunn» til å inngå leieavtale for kortere tid enn fem år, og at slike tilfeller dermed fanges opp av unntaket i § 11-2 tredje ledd bokstav b.

Et mindretall (Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner) tilrår å videreføre dagens minstetid på tre år. Disse medlemmene mener at det i utvalgets arbeid ikke har kommet fram et sterkt empirisk grunnlag som tilsier at dagens ordning ikke fungerer godt. Snarere tvert imot har utleieaktører typisk uttrykt at dagens ordning fungerer godt. Det samme framgår av kunnskapsgrunnlaget som legges fram i denne NOU-en. Flertallet av leiere med tidsbestemte avtaler får fornyet leieavtalen sin. Gjennomsnittlig botid i tidsbestemte leieforhold er allerede fire år, og det mest vanlige er at tidsbestemte leieavtaler avsluttes ved at leieren sier opp avtalen. En tredjedel av dem som flytter, begrunner riktignok flytting i forhold på utleierens side, men dette inkluderer også forhold som for eksempel at utleieren ville sette opp husleien. Samtidig framgår det av undersøkelser at en betydelig andel av leierne syntes det har vært vanskelig å finne et egnet sted å leie. Conigrave og Hemmings observerer at den nåværende minstetiden i Norge på tre år er lang i forhold til andre OECD-land.323 Blant de 15 landene de lister opp, finner de at Norge, Hellas og Frankrike har tre års minstetid, mens fem land har tolv måneders, tre har seks måneders og fire har ingen minstetid. De påpeker videre at en lengre minstetid øker risikoen for utleier, spesielt når det er begrensede muligheter for å reforhandle leieprisen, som i Norge. Conigrave og Hemmings argumenterer for at en økning av minstetiden vil kunne hemme utviklingen av leieboligmarkedet i Norge. I stedet for å utvide minstetiden foreslår Conigrave og Hemmings å redusere den til tolv måneder, som i Tsjekkia, Finland, Portugal, Sveits og USA, eller seks måneder, som i Irland, Israel og Storbritannia.324

Mindretallet forventer at en forlengelse av minstetiden vil føre til økt risiko for utleier og at det dermed vil bli færre leieboliger tilgjengelig på markedet og/eller at prisene vil gå opp. Det vil også være en sterkere seleksjon av hvem som får leie, og dette kan særlig påvirke de svakeste leierne og forsterke utfordringen for andelen som synes det er vanskelig å finne et egnet sted å leie. Mindretallet viser til at Sverige gjennom lang tid har hatt fravær av tidsbestemte kontrakter. Samtidig er situasjonen i Sverige at svake grupper faller utenfor markedet, og Sverige er nå et av landene i Europa med høyest forekomst av bostedsløshet. De som er heldige og har skaffet seg leiekontrakter på attraktive boliger, holder dem gjerne i familien i generasjoner, med lite fleksibilitet og segregering som resultat. Det finnes også et betydelig svart marked for retten til å leie attraktive boliger. Mindretallet mener at en forlengelse av minstetiden er en bevegelse i retning av det sterkere vernet av leier og svakere vernet av utleier en ser i Sverige, sammenliknet med dagens lov. Uten at mindretallet kan dokumentere en årsakssammenheng, er situasjonen i Sverige konsistent med at bedre beskyttelse av leiere i leieforhold skaper større forekomst av utenforskap.

Mindretallets vurdering er videre at en forlengelse av minstetiden vil gi mindre mobilitet i leiemarkedet, med de negative samfunnsøkonomiske konsekvensene det vil ha. Det er for eksempel krevende å ha høy mobilitet i arbeidsmarkedet hvis det er lav mobilitet i boligmarkedet.

Mindretallets oppfatning er også at en forlengelse av minstetiden mest sannsynlig vil gjøre prisene i leiemarkedet mindre fleksible, avhengig av mulighetene for å justere prisene underveis i leieforholdet. Dette betyr at en vil ha større problemer med for få boliger når etterspørselen øker mer enn normalt.

For utleiere er mindretallets vurdering at forlenget minstetid vil kunne øke kostnadene ved å avslutte leieforhold som ikke fungerer. I utvalgets arbeid har det av utleieaktører i markedet blitt fremmet at tidsbestemte avtaler gir mulighet for kostnadsfrie og konfliktfrie avslutninger av leieforhold som ikke fungerer. Forlenget minstetid kan i disse tilfellene føre til at det startes en prosess med utkastelse før for eksempel tre år, mens man med dagens lov gjerne vil vente til de tre årene har gått. Dette vil selvsagt avhenge av alvorlighetsgraden på misligholdet. Det synes imidlertid klart at en minstetid på for eksempel fem år er for lenge å vente i mange tilfeller og utleier kan da heller velge å sette i gang en relativt kostbar utkastelsesprosess. På den andre siden, vil utleier ønske å inngå en ny kontrakt for leieforhold som fungerer. Og lengden på minstetiden er da av liten betydning.

En forlenget minstetid vil også i mange tilfeller kunne hindre en god forvaltning og drift av bygg, spesielt bygg som huser svakere grupper av leiere. Fleksibiliteten i loven er derfor viktig også for å opprettholde en god bostandard.

Endelig mener mindretallet at forlenget minstetid kan få betydelige konsekvenser for utleiere som driver med tilvisingsboliger. Tilvisingsmodellen, som er et samarbeid mellom Husbanken, kommunene, og private utleiere, har som mål å tilby gode leieboliger for vanskeligstilte. Presset på denne ordningen vil øke hvis færre private boliger vil leies ut til denne gruppen. En forlenget minstetid vil også være i konflikt med dagens regler fra Husbanken. Omløp for tilvisingsboliger og kommunale boliger er avgjørende for å gi muligheter til de som står på venteliste og ikke har anledning til å kjøpe sin egen bolig. Disse ordningene er ment som ikke-permanente ordninger og uten betydelig større budsjetter vil det være krevende om en ny boligleielov skulle komme i konflikt med disse.

22.9.2 Unntakene fra den generelle minstetiden

Leie av en del av utleiers egen bolig

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår å videreføre unntakene fra den generelle minstetiden som ligger i husleieloven i dag. Flertallet mener begrunnelsen for at minstetiden er kortere for utleiere som leier ut del av egen bolig, er god. Den særlige nærheten mellom utleier og leier som eksisterer i slike leieforhold, tilsier at det bør være mulig å avslutte det konfliktfritt etter et forholdsvis kort tidsrom. I vurderingen legger flertallet også vekt på at kort minstetid for slike boforhold kan virke motiverende for å teste ut utleie. Utleierne setter potensielt sitt eget bomiljø på spill dersom leieforholdet fungerer dårlig, og en tidsavgrensning av denne risikoen til ett år har antakelig en positiv effekt på tilbudet. Boliger som står tomme, bør utnyttes til utleie for å lette trykket på leiemarkedet.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår å øke minstetiden for tidsbestemte avtaler ved utleie av del av egen bolig fra ett til tre år. Sokkelboligsegmentet alene utgjør anslagsvis 28 prosent av det totale leiemarkedet, og adgangen til å tidsavgrense leieavtalen til ett år gjelder dermed for et omfattende antall leieforhold. Botryggheten vil øke for denne gruppen leiere om minste leietid øker fra ett til tre år. Mindretallet viser til at det for eksempel tar tre år å gjennomføre videregående utdanning eller en bachelorgrad. Etter arbeidsmiljøloven § 12-11 har arbeidstaker rett på hel eller delvis utdanningspermisjon i inntil tre år. Etter arbeidsmiljøloven § 12-6 kan permisjoner etter §§ 12-2, 12-4 og 12-5 første ledd tas ut som delvis permisjon innenfor en tidsramme på tre år. Mindretallet er enig i at utleiere har et større behov for beskyttelse mot vanskelige leieforhold når partene bor tett på hverandre, men mener at dagens grense på ett år er for kort. Ved leiers mislighold vil oppsigelse eller heving fortsatt være utleiers anledning til å bringe leieforholdet til opphør.

Utvalget tilrår at unntakene fra minstetiden som i dag knytter seg til lofts- og sokkelbolig, får noe justert ordlyd for å tydeliggjøre hva unntakene omfatter, samt for å unngå urimelig utslag av at kun en av to som eier hver sin halvdel av en tomannsbolig, får leiet ut ledige boenheter.

Utleier har saklig grunn til kortere tidsavgrensning

Utvalget foreslår å videreføre hovedtrekkene i unntaksreglene i dagens § 9-3 første ledd tredje punktum bokstav a og b, men med enkelte justeringer. Dette foreslås regulert i lovutkastets § 11-2 tredje ledd.

Utvalgets flertall (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår at unntaket fra minstetid ved planlagt bruk av boligen av utleiers husstandsmedlemmer i stedet skal knytte seg til utleiers nærstående, definert som utleiers ektefeller eller samboer, samt egne og ektefelle/samboers slektninger i rett oppad- og nedstigende linje. Flertallet mener det er mer hensiktsmessig å inkludere for eksempel utleiers foreldre eller borteboende barn, enn dem som til enhver tid er en del av husstanden.

Utvalgsmedlemmet Harding tilrår at unntaket fra minstetid som i dag gjelder for husstandsmedlemmers planlagte innflytting i boligen, skal omfatte utleierens ektefelle eller samboer, egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett- opp eller nedstigende linje og fosterbarn, samt egne eller ektefellens eller samboerens søsken, nevøer og nieser.

Et mindretall (Björkfors, Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår å endre ordlyden i vilkåret for kortere minstetid ved «annen saklig grunn» til «annen tungtveiende grunn» for at ordlyden bedre skal reflektere terskelen i dagens praktisering av regelen.

Flertallet (Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår ingen endringer på dette punktet.

23 Rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale

23.1 Innledning

Utvalget skal vurdere om reglene om kontraktslengde og oppsigelse bør endres for å styrke leiernes botrygghet. Utvalget har vurdert reglene om tidsbestemte og tidsubestemte kontrakter i kapittel 21, og reglene om minstetid i kapittel 22. Utvalget har også sett på andre mulige innretninger som kan styrke leierens botrygghet. Som et alternativ til tidsubestemte avtaler og et supplement til økt minstetid har utvalget i dette kapittelet vurdert om leiere bør få rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale når den løper ut.

23.2 Gjeldende rett

Ifølge § 9-2 første ledd opphører tidsbestemte leieavtaler uten oppsigelse når den avtalte leietiden løper ut. Dersom partene ikke har avtalt noe annet, har leieren i utgangspunktet ingen rett til å kreve forlengelse, og utleieren kan på fritt grunnlag avgjøre om boligen skal leies ut videre, og i så fall til hvem. Det er imidlertid tillatt etter dagens husleielov at partene avtaler en forlengelsesrett seg imellom, enten ved avtaleinngåelsen eller senere.325

Det finnes noen bestemmelser i loven som regulerer ulike former for forlengelse. Etter § 9-2 tredje ledd vil en tidsbestemt leieavtale gå over til å bli tidsubestemt hvis leieren blir boende i mer enn tre måneder etter avtalen er utløpt uten at utleieren har oppfordret leieren til å flytte. Etter § 9-3 tredje ledd vil en tidsbestemt leieavtale som er inngått i strid med bestemmelsene om minstetid, bli tidsubestemt. En tilsvarende regel finnes i § 11-1 sjette ledd siste punktum. Etter særreglene i § 11-4 fjerde ledd om utleie av egen bolig ved midlertidig fravær vil leieavtalen i utgangspunktet gå over til å bli tidsubestemt hvis utleierens fravær har vart i fem år, og utleieren ikke har sendt oppsigelse eller flytteoppfordring før dette.

Det er også regler om en form for forlengelse som gjelder for leieavtaler inngått med kort varighet fordi utleier eller hens nærstående skal bruke boligen, eller hvis utleieren har en annen saklig grunn til tidsavgrensningen. Hvis utleiers planer for bruken av boligen etter avtalens opphør endres på grunn av noe uforutsett, og boligen først senere skal tas i bruk som tiltenkt, kan avtalen forlenges tilsvarende fram til boligen skal brukes, jf. § 9-3 annet ledd.

23.3 Forlengelsesrett i husleieloven av 1939

I husleieloven av 1939 var det en regel i § 38 som ga retten hjemmel til å forlenge en tidsbestemt avtale på ubestemt tid – altså at avtalen ble omgjort fra tidsbestemt til tidsubestemt.326 Formålet var å unngå at oppsigelsesvernet ble omgått ved bruk av tidsbestemte leieavtaler, som den gang ikke hadde noen nedre grense for lovlig minstetid. Regelen stilte som vilkår at avtalen var inngått for maksimalt tre år og at den kunne «likestilles med leieforhold som utløper på oppsigelse». Leieren måtte først begjære for utleieren å få fortsette leieforholdet. Hvis dette ikke førte fram, måtte leieren reise søksmål for retten senest seks måneder før leieavtalen utløp. Hvis retten kom til at leieforholdet skulle fortsette, kunne retten sette opp leien til et «rimelig» nivå hvis utleieren ba om det. Regelen om forlengelse i 1939-loven gjaldt ikke for helt møblerte rom eller leiligheter, og heller ikke ved leie av enkelt beboelsesrom hvor leieren hadde tilgang til annens bolig.327

Da det forrige husleielovutvalget skrev sin NOU, ble det påpekt at § 38 i 1939-loven ikke hadde virket etter sin hensikt, først og fremst på grunn av søksmålsfristen på seks måneder før avtalens utløp. Videre ble det pekt på at en urimelig tidsavgrensning alternativt kunne tilsidesettes etter avtaleloven § 36, men da uten de fristene som fulgte av dagjeldende husleielov § 38.328 Regelen ble ikke videreført i dagens lov. I stedet ble det innført minstetid for tidsbestemte leieavtaler.

23.4 Reglene i andre nordiske land

Sverige og Island har regler om at leieren henholdsvis kan forlenge leieavtalen og at leieren har fortrinnsrett til å leie videre på visse vilkår.

I Sverige er leieren beskyttet av reglene om «besittningsskydd» i hyreslagen §§ 45 følgende. Reglene har som formål å beskytte leierens stilling og innebærer at leieren har rett til å forlenge leieavtalen, til tross for en oppsigelse fra utleieren. Dersom leieforholdet forlenges, er utgangspunktet at leieavtalen løper videre på samme vilkår, men partene kan avtale endringer. Utleieren har søksmålsbyrden dersom leieren ikke vil flytte. «Besittningsskydd» gjelder både ved oppsigelse av tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Det gjelder på visse vilkår også for leiers ektefelle og andre felles leiere. Blant de mest sentrale unntakene fra regelen er at utleieren på rettmessig grunnlag har hevet leieavtalen, at leieren har tilsidesatt forpliktelsene sine i så høy grad at det er rimelig at avtalen ikke forlenges, at eiendommen skal rives og det ikke er urimelig at leieforholdet opphører, eller at husrommet ikke lenger skal brukes som bolig, og det ikke er urimelig at leieforholdet opphører. Forlengelsesretten gjelder heller ikke for utleie av egen bolig eller i visse former for framleie og kortvarig bruksoverlatelse.

På Island har leieren en fortrinnsrett hvis boligen skal leies ut videre ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale. Dette forutsetter at boligen er tilgjengelig for leie i minst ett år til, jf. húsaleigulög § 51. Denne fortrinnsretten er det imidlertid flere unntak fra i § 51 annet ledd nr. 1 til 12. Unntakene gjelder blant annet hvis leieobjektet er et enkeltrom (nr. 1), utleieren bor i samme bygning (nr. 2) eller hvis utleieren skal ta i bruk leieobjektet selv (nr. 4). Fortrinnsretten gjelder heller ikke der utleieren er en juridisk person som driver ideell virksomhet og leieren ikke lenger oppfyller utleierens vilkår for leie av bolig, eller hvis leieren unnlater å gi nødvendig informasjon for å verifisere om hen ikke oppfyller vilkårene, forutsatt at det framgår av leieavtalen at fortrinnsretten vil være betinget av nevnte forhold (nr. 12). Hvis leieren vil gjøre fortrinnsretten gjeldende, må hen varsle om dette skriftlig minst tre måneder før leieavtalen løper ut, jf. § 52.

23.5 Praktisering av forlengelse i dag

Utvalget har ikke funnet statistikk om bruken av forlengelsesklausuler i boligleieavtaler fra den senere tid. Enkle søk i rettspraksis fra Husleietvistutvalget antyder imidlertid at det er få saker som gjelder forlengelsesklausuler. De antatt mest brukte standardkontraktene for boligleieavtaler ser heller ikke ut til å inneholde klausuler om forlengelse. Det er derfor grunn til å forsiktig anta at partene ved inngåelsen av en tidsbestemt leieavtale sjelden gis en rett til forlengelse. Det er likevel ganske vanlig at et leieforhold forlenges, som omtalt i punkt 21.7.2. Det antas at forlengelse av leieforholdet da ikke skjer som utslag av en rettighet i den opprinnelige avtalen, men at partene inngår en ny leieavtale ved utløpet av den gamle.

23.6 Tidligere vurderinger

Flertallet i husleiekomiteen som ble nedsatt i 1956, foreslo å innføre en ordning lik den i svensk rett; at en tidsbestemt avtale som løper lenger enn ni måneder, må sies opp for å avsluttes, noe som i praksis innebærer en forlengelse av avtalens varighet på ubestemt tid. Forslaget fikk imidlertid ikke flertall i Stortinget. I 1980 foreslo også tjenesteboligutvalgets flertall at tidsbestemte leieavtaler skulle løpe fram til de ble sagt opp. Heller ikke dette forslaget ble realisert.329 I nyere tid drøftet boligutvalget en rett til fornyelse av leiekontrakter i NOU-en Rom for alle.330 Boligutvalget pekte på at rett til fornyelse kunne gi økt forutsigbarhet for leiere og et noe sterkere vern enn i dag. Boligutvalget mente likevel at en slik regel ville være vanskelig å håndheve og lett kunne føre til tvister. Boligutvalget mente at en fornyelsesrett også ville øke utleiers risiko, noe som kunne bety at færre vil leie ut og at husleiene øker, samt at håndhevingen ville gi administrative kostnader. Boligutvalget anbefalte derfor ikke å innføre en rett til fornyet leiekontrakt. I Rom for alle foretas det imidlertid ingen grundig gjennomgang av vilkårene og detaljene i en slik mulig bestemmelse.

23.7 Innspill til utvalget

Flere privatpersoner har sendt inn innspill til utvalget om at leiere bør få økt mulighet til å bli boende i boligen etter endt kontraktstid. Som eksempel vises det til sitater fra tre privatpersoner:

«Hvis man skal bruke tidsbestemte kontrakter burde det være et vern mot at utleier kan nekte å fornye kontrakten etter utløp om det ikke er noe konkret som gjør at leietaker ikke skal kunne få en fornyelse. Leietakers rett til å bli værende må styrkes.»

«Som leietager opplever vi stadig at vi ikke får forlenget kontrakten etter 3 år. Det er mye jobb og store kostnader ved å måtte flytte. Jeg vet ikke om det er utleiers ønske om å kunne øke prisen utover gjengs leie som ligger i bunn. Det er i hvertfall ikke betalingsproblemer eller uryddig leietager som er grunn.»

«Mer trygghet for hvor lenge man får bo, dvs mer enn tre år om man har vært en sikker betaler og god leieboer i første periode.»

Det har vært få innspill direkte knyttet til en mulig rett til forlengelse for leieren fra virksomheter og fra privatpersoner som leier ut. Dette er ikke unaturlig når forlengelse ikke er uttrykkelig nevnt i utvalgets mandat, og ettersom det i dag ikke finnes en slik regel utleierne kan fortelle om sine erfaringer med.

23.8 Mulig endring

Som omtalt under punkt 21.7.2, får mange leiere i dag fornyet den tidsbestemte leieavtalen sin når den løper ut, men usikkerhet om dette i forkant kan likevel oppleves belastende. Dessuten kan noen leiere unngå å bruke reklamasjonsrettighetene de har etter loven for å øke sjansen for å bli tilbudt fornyet kontrakt, noe som i så fall hemmer etterlevelsen av loven.

Et alternativ til å påby lengre kontrakter som kan bøte på disse problemene, er å gi leiere en rett til å forlenge leieavtalen. En forlengelsesrett kan utformes slik at den i størst mulig grad tar høyde for utleiers behov, slik at forlengelse kan avslås hvis utleieren har et legitimt behov for å disponere boligen, eller leieren har misligholdt avtalen i leietiden.

En slik ordning kan styrke leierens botrygghet og samtidig begrense utleiers risiko. En leier som unnlater å misligholde avtalen, har større sannsynlighet for å kunne bli boende ved utløp av leieavtalen og får dermed økt forutsigbarhet. Leieren vil også ha større trygghet for å gjøre gjeldende sine rettigheter i leietiden, da hen ikke risikerer at avtalen faller bort ved utløp med dette som underliggende årsak. Utleieren på sin side kan avslutte leieforholdet ved mislighold eller behov for å omdisponere, uten det usikkerhetsmomentet som ligger i rimelighetsprøvingen som kan følge med en oppsigelse. Ordningen kan også gi leiere et ytterligere insentiv for å unngå avtalebrudd.

Det er vanskelig å ta stilling til innføringen av en forlengelsesrett uten en nærmere avklaring av bestemmelsens vilkår. Utvalget har derfor lagt stor vekt på å drøfte vilkårene for å avslå krav om forlengelse, plasseringen av søksmålsbyrden, vilkårene for forlengede avtaler, frister og unntaksbestemmelser.

23.9 Nærmere vilkår

Utvalget har drøftet hvordan en eventuell forlengelsesrett for leieren bør innrettes.

23.9.1 Vilkår for å avslå krav om forlengelse

For det første ses det som naturlig at leieren må ta initiativet til forlengelsen, altså at leieren mot slutten av leieavtalen må fremme et krav om forlengelse hvis hen ønsker avtalen forlenget. Videre ser utvalget det som hensiktsmessig at utleieren må ha adgang til å avslå et krav om forlengelse og få fristilt boligen når hen har en saklig grunn til det. Dette vil samtidig bidra til å hindre at utleiere trekker leieboliger fra markedet i frykt for at de ikke vil få bruksretten til boligen tilbake hvis de har behov for den i framtiden. Utvalget anbefaler at utleiers rett til å avslå et krav om forlengelse knyttes opp mot vilkårene for oppsigelse i det foreslåtte lovutkastets § 11-5 annet ledd bokstav a til e. Dette vil innebære at utleier kan nekte forlengelse hvis hen selv eller hens nærstående skal bruke boligen ved leieavtalens utløp, hvis boligen skal rives eller bygges om, eller hvis den skal selges, jf. bokstav a til c. Disse tre omstendighetene knytter seg til utleiers egne planer for å disponere boligen. Videre vil utleieren ha mulighet til å avslå et krav om forlengelse hvis leieren har misligholdt sine plikter etter leieavtalen eller loven i leietiden, og dette har fortsatt selv etter skriftlig advarsel fra utleieren, jf. bokstav d. Utvalget ser det som viktig av hensyn til prinsippet om gjensidig ytelsesplikt, samt av hensyn til bomiljøet i og omkring leieboligen, at utleier kan avslutte et leieforhold ved avtalens utløp hvis leieren ikke har betalt leie, gjentatte ganger har brutt husordensregler eller liknende. Til sist kan utleieren nekte å forlenge leieavtalen hvis hen har en annen saklig grunn til det, jf. bokstav e. Alternativet er ment å fange opp tilfeller hvor utleieren har et klart akseptabelt behov for å fristille boligen som ikke er dekket opp av bokstav a til d. Se nærmere omtale av vilkårene i § 11-5 bokstav a til e i kapittel 24.

Utvalget anbefaler at et avslag på forlengelse bør kunne bringes inn for retten. Utvalget har vurdert om retten også bør prøve rimeligheten av et avslag på forlengelse, slik den gjør i saker om oppsigelse etter dagens § 9-8 (som er foreslått videreført i lovutkastets § 11-8). Utvalget ser det imidlertid som hensiktsmessig at det er en noe lavere terskel for at retten skal ta til følge utleiers avslag på forlengelse. Dette fordi leierens forventning om å bli boende er større i et løpende leieforhold enn ved utløpet av avtalen. Dette vil også gjøre det mer forutsigbart og fleksibelt for en utleier å gå inn på leiemarkedet, samt redusere utleierens risiko.

23.9.2 Søksmålsbyrde

Utvalget har drøftet hvem av partene som bør ha søksmålsbyrden når et krav om forlengelse avslås. I drøftelsen har utvalget blant annet sett hen til at søksmålsbyrden ved oppsigelse ble flyttet fra leieren i husleieloven av 1939 til utleieren i dagens lov. Dette ble begrunnet med at det er naturlig å gi utleieren denne oppgaven siden det er utleieren som ønsker en endring av den eksisterende avtalen. Dessuten ble det pekt på at en slik ordning reduserer faren for rettstap ved at søksmålsfristen oversittes, og at utleieren generelt er sterkere stilt enn leieren.331 Den foreliggende problemstillingen skiller seg fra oppsigelse blant annet ved at det er leieren, og ikke utleieren, som ønsker seg en endring av det som ellers vil følge av avtalen. Sistnevnte poeng om at utleieren generelt er sterkere stilt, vil imidlertid gjelde tilsvarende i forlengelsessaker. Når det gjelder spørsmålet om hvem som har mest å tape hvis fristen oversittes, vil dette i utgangspunktet være leieren dersom konsekvensen av fristoversittelse er at forlengelseskravet faller bort. I tillegg til nevnte momenter har utvalget også drøftet hvilken av løsningene som vil være minst prosessdrivende, minst belastende for partene, og hvilken ordning som er best egnet til å redusere sannsynligheten for urettmessige avslag. Som det framgår av utvalgets tilrådninger under, går utvalgets flertall inn for at leieren skal ha søksmålsbyrden. Se nærmere om deres begrunnelse under punkt 23.16.1.

23.9.3 Vilkår for den forlengede leieavtalen

Hvis et krav om forlengelse aksepteres av utleieren eller tas til følge i retten, er det i utgangspunktet naturlig at avtalen forlenges på like vilkår som i den opprinnelige avtalen. For ordens skyld ser utvalget grunn til å framheve at partene står fritt til å endre vilkår hvis begge er enige om det. Er det derimot slik at en av partene ensidig ønsker å endre enkelte vilkår eller innta nye, har den andre parten rett til å nekte dette og stå fast ved de opprinnelige vilkårene. Noe annet ville medføre at det ikke er snakk om en forlengelse av samme leieavtale, men en fortrinnsrett til å inngå en ny avtale om samme bolig.

Det eneste unntaket fra dette gjelder vilkår om leiepris. Et flertall i utvalget ser det som nødvendig og hensiktsmessig å tillate at leieprisen kan reguleres, og at dette kan gjøres etter initiativ fra en av partene uavhengig av den andre partens samtykke. Et mindretall i utvalget anser en forlengelse av leieavtalen som en fortsettelse av et løpende leieforhold og mener derfor at det ikke er grunn til å tillate prisjustering utover konsumprisindeksen. Se nærmere om flertallet og mindretallets begrunnelser under punkt 23.16.3.

23.9.4 Frister

I utgangspunktet ser utvalget det som hensiktsmessig at leieren må fremme kravet i god tid før leieavtalen løper ut, slik at partene får tid til å avklare eventuelle uenigheter om hvorvidt avtalen skal forlenges før leieforholdet løper ut. Utleiers mulighet til å vurdere om hen har grunnlag for å avslå kravet, vil imidlertid være større jo nærmere avtalens utløp kravet fremmes. Dette taler for at kravet må fremmes i et bestemt tidsrom.

23.10 Unntak fra forlengelsesretten

23.10.1 Offentlig disponerte boliger

Utvalget er samstemte om at en forutsetning for at forlengelsesrett innføres, bør være at det gjøres unntak for kommunale og andre offentlige disponerte leieboliger. Kommunene leier typisk ut boliger til vanskeligstilte, omsorgsboliger, tjenesteboliger eller andre boliger etter nærmere fastsatte samfunnsnyttige formål og tildelingskriterier. Utvalget ønsker å unnta disse boligene fra forlengelsesretten, fordi det bør være mulig for kommunene å avslutte et leieforhold når en avtale løper ut hvis leieren ikke lenger tilfredsstiller vilkårene som ble angitt ved tildeling. I Norge er offentlig disponerte leieboliger et knapphetsgode, og det tilsier at kommunen og andre offentlige myndigheter bør ha adgang til å leie ut boliger til nye leiere når en husleieavtale løper ut. For eksempel er det uheldig om en person som har leid en slik bolig på grunn av svak økonomi, skal kunne kreve forlengelse av avtalen også etter at personens økonomiske situasjon har forbedret seg, på bekostning av vanskeligstilte som står i kø for å få kommunal bolig.

Et unntak fra forlengelsesretten for offentlig disponerte leieboliger foreslås å gjelde alle boliger som leies ut av det offentlige, eller som det offentlige har disposisjonsrett over gjennom for eksempel tilvisingsavtaler. Det er ikke et vilkår at boligen leies ut til spesielle formål eller personer – både behovsprøvde og ikke-behovsprøvde boliger omfattes av unntaket. Den største gruppen leiere som faller inn under unntaket, vil være dem som har fått tildelt behovsprøvde boliger fordi de på tildelingstidspunktet ble ansett som vanskeligstilte på boligmarkedet. På tidspunktet hvor en eventuell forlengelse vil være aktuell, mot slutten av en femårsavtale, vil imidlertid en del av disse ikke lenger tilhøre kategorien «vanskeligstilt på boligmarkedet» fordi de har fått endrede forutsetninger gjennom bedre økonomi, helse eller liknende. Elev- og studentboliger og tjenesteboliger leid ut av det offentlige vil også være omfattet, men dette vil ikke få selvstendig betydning siden utvalget foreslår egne unntak for dette i lovutkastets §§ 11-11 og 11-12. Kommunal utleie til personer som ikke har spesielle behov, vil også omfattes av unntaket. Dette er en liten gruppe, men det forekommer at kommuner med god dekning av kommunale boliger leier ut uten behovsprøving, særlig i kommuner med få innbyggere – se nærmere omtale i punkt 6.9.

Forholdet til EMK artikkel 14

En betydelig andel av leierne som vil rammes av unntaket for offentlig disponert bolig, har som nevnt fått tildelt boligen fordi de er vurdert som vanskeligstilt på boligmarkedet. Utvalget stiller spørsmål ved om et slikt unntak vil være i tråd med Norges menneskerettslige forpliktelser, nærmere bestemt forbudet mot diskriminering i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) artikkel 14, sett i sammenheng med retten til respekt for privatliv og familieliv i EMK artikkel 8. Gitt rammen for utvalgets arbeid, har utvalget ikke foretatt en inngående vurdering av dette.

EMK artikkel 14 slår fast at utøvelsen av konvensjonsrettighetene i EMK skal sikres uten diskriminering på grunnlag av «kjønn, rase, farge, språk, religion, politisk eller annen oppfatning, nasjonal eller sosial opprinnelse, tilknytning til en nasjonal minoritet, eiendom, fødsel eller annen status». Mange av de som leier offentlig disponerte boliger er vanskeligstilte på boligmarkedet. Dette er en uensartet gruppe, men det kan likevel ikke utelukkes at disse faller inn under begrepet «annen status». Kategorien er forholdsvis vid, og ikke begrenset til personlige egenskaper og liknende. Det vises til liknende drøftelse i kapittel 4 i Ot.prp. nr. 74 (2007–2008).

Det kan stilles spørsmål ved om et slikt unntak skal anses som forskjellsbehandling av like eller sammenliknbare tilfeller som omfattes av EMK artikkel 14. En forskjellsbehandling kan imidlertid uansett være lovlig dersom den forfølger et legitimt formål, og om inngrepet er proporsjonalt i forhold til målet som søkes oppnådd.

Hovedformålet med å unnta offentlig boligutleie er boligsosialt: Myndighetene bør ha mulighet til å prioritere de offentlige disponerte boligene til de innbyggerne som til enhver tid trenger dem mest. De fleste av disse boligene anses som behovsprøvde velferdsgoder. Dersom de offentlige boligene bindes opp gjennom en forlengelsesrett, vil dette kunne gi økt boligmangel i kommunal utleiesektor. Kommunale boliger er et knapphetsgode, og det er allerede i dag ventelister i flere kommuner.332 Ved å innføre en forlengelsesrett for alle som leier bolig av det offentlige, kan mennesker som ikke (lenger) oppfyller vilkårene for å få tildelt kommunal bolig, forlenge leieforholdene sine, med den konsekvens at andre vanskeligstilte på boligmarkedet blir stående uten egnet bolig i betydelig lenger tid enn i dag.

Utvalget forutsetter at et unntak fra forlengelsesretten for offentlig disponerte boliger ikke i seg selv vil være i strid med diskrimineringsforbudet i EMK. Om kommunens praksis i en konkret sak likevel kan anses å krenke forbudet mot diskriminering, er en annen sak. Gitt rammen for utvalgets arbeid, har utvalget som nevnt ikke foretatt en inngående vurdering av dette. Det antas at departementet bør utrede dette nærmere.

Alternative innretninger

Et mindre absolutt alternativ til det foreslåtte unntaket, er at det ikke innføres et generelt unntak for offentlige disponerte boliger, men at det offentlige i stedet benytter avslagsretten i lovukastets §§ 11-4 annet ledd jf. 11-5 annet ledd bokstav e i de tilfellene leieren ikke lenger oppfyller vilkårene for tildeling av kommunal leiebolig. Dette vil som hovedregel være en saklig grunn for å gi avslag, og dermed omfattet av avslagsretten. En slik løsning vil imidlertid koste mye ressurser både for partene og for Husleietvistutvalget hvis avslagene bringes videre. Saken kan også risikere å gå i to spor – både Husleietvistutvalget og klageinstansene i forvaltningen vil få på bordet spørsmålet om vilkårene for tildeling av kommunal leiebolig er oppfylt. En slik prosess antas også å ta tid, og leieren kan potensielt bli boende i boligen i lang tid etter leieavtalens opphørstidspunkt. Gitt at utfallet av saken vil være den samme, at avtalen ikke forlenges, kan en slik ressursbruk anses som unødvendig. Dette alternativet kan også gi en mindre klar regel, som igjen kan føre til falske forhåpninger hos leiere som ikke lenger oppfyller vilkårene for behovsprøvd bolig.

Et annet alternativ er å ta utgangspunkt i det foreslåtte unntaket for alle offentlig disponerte boliger, og tilføye et tilleggsvilkår om at kommunen eller et annet offentlig organ har fattet enkeltvedtak om at leieren ikke lenger oppfyller de vilkår som lå til grunn for tildeling av bolig. Dette vil gi en klar regel – hvis et slikt vedtak er fattet, har leieren ikke rett til å kreve forlengelse av leieforholdet. Hvis vedtaket påklages, bør leieren i så fall gis rett bli boende i boligen fram til forvaltningssaken er avgjort, og få rett til å fremme krav om forlengelse senere enn fristen som ellers gjelder hvis vedtaket ender med å bli omgjort. Et liknende alternativ er at unntaket fra forlengelsesretten gjelder så lenge rimelige og relevante inngangsvilkår for å få leie boligen er oppfylt – uavhengig av om boligen er offentlig disponert eller ikke. For kommunens del vil slike inngangsvilkår være vilkårene for tildeling av kommunal bolig. Et slikt alternativ kan utformes etter samme tankegang som Islands liknende unntak fra fortrinnsretten, som omtalt i punkt 23.4.

En konsekvens av de to sistnevnte alternativene vil imidlertid være at kommunene fratas muligheten til å omdisponere boligen. Et eksempel er en leier som bor i boligen med familien sin, hvor barna i løpet av leieperioden flytter ut. Kommunen kan i dette eksempelet se det som hensiktsmessig å flytte leieren til en mindre, kommunal bolig og la en ny familie overta boligen. Et annet eksempel er at kommunen kan ha behov for å prioritere boligen til mennesker med enda større boligbehov, selv om leieren i utgangspunktet oppfyller tildelingsvilkårene.

Gitt rammen for arbeidet har utvalget ikke utredet nærmere hvilke konsekvenser de alternative innretningene kan få, og overlater til departementet å eventuelt utrede disse nærmere.

23.10.2 Andre unntak

Utvalget foreslår at det gjøres unntak fra forlengelsesretten for leieforhold der leieren bor i særlig nærhet til utleieren eller en tredjeperson. Dette omfatter utleie av del av utleiers enebolig eller tomannsbolig som nevnt i lovutkastets § 11-2 annet ledd, og enkelt beboelsesrom med tilgang til annens bolig, jf. § 11-9. Hensynene bak henholdsvis unntaket fra den alminnelige minstetiden (se kapittel 22) og unntaket fra oppsigelsesvernet (se kapittel 24) for disse to gruppene, gjør seg gjeldende på tilsvarende måte.

Utvalget foreslår også at det gjøres unntak for utleie med kortere minstetid enn hovedregelen fordi utleier eller hens nærstående skal bruke boligen, eller av annen saklig grunn. Et forlengelseskrav kunne uansett ha vært avslått av disse grunnene etter lovutkastets § 11-4 annet ledd jf. § 11-5 annet ledd bokstav a og e, og det er ikke hensiktsmessig å gi leieren rett til å fremme et krav som uansett lovlig kan avslås. Unntakene har også egne regler om forlengelse hvis den planlagte bruken utsettes, jf. lovutkastets § 11-2 femte ledd.

Det foreslås dessuten unntak fra forlengelsesretten for elev- og studentboliger og tjenesteboliger. Utvalget har avgrenset sin utredning mot slike leieforhold, og foreslår derfor ingen endring i rettstilstanden.

23.11 Forlengelsesrett og framleieforhold

Utvalget ser at det kan være naturlig å vurdere å gi framleiere adgang til å kreve forlengelse av framleieavtalen, eventuelt en fortrinnsrett til å tre inn i hovedleieavtalen ved avtalens utløp, men rammen for utvalgets arbeid har ikke tillatt en inngående vurdering av dette. Det foreslås derfor ingen endring i rettstilstanden for framleiere på dette punkt. Utvalget bemerker at en forlengelsesrett for framleiere uansett ville blitt av mindre praktisk betydning, da det antas at det vil bli færre framleieforhold dersom anbefalingen om å gjøre leierens rett til å si opp leieavtalen ufravikelig tas til følge, jf. utvalgets tilrådning i punkt 25.10.1.

Det kan reises spørsmål om hvorvidt framleieren skal ha anledning til å kreve erstatning av hovedleieren dersom hovedleieforholdet bortfaller når dette skyldes at hovedleieren unnlot å kreve forlengelse, eller at et forlengelseskrav fra hovedleieren ikke ble tatt til følge, med den konsekvens at hovedleieavtalen løper ut før framleieavtalen. Utvalget bemerker at hovedleieren generelt ikke kan gi framleieren en større rett enn hovedleieren selv har i forhold til utleieren. Hovedleieren kan altså ikke inngå en framleieavtale for lenger tid enn hovedleieavtalen. Dette må gjelde selv om den foreslåtte forlengelsesretten skulle bli vedtatt, siden denne ikke gir hovedleieren en ubetinget rett til forlengelse. Utvalget foreslår derfor ingen endring i gjeldende erstatningsregler i § 7-7 (lovutkastets § 9-7).

23.12 Forlengelsesrett og tvangsfullbyrdelse

Dersom et krav om forlengelse avslås og leieren ikke har tatt ut søksmål innen fristen, eller hvis det reises sak om forlengelse og retten ikke gir medhold i leierens forlengelseskrav, kan det være grunn til å vurdere en hjemmel for utleieren til å begjære tvangsfravikelse av boligen uten at dette er vedtatt i leieavtalen, på samme måte som ved oppsigelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Det faller utenfor utvalgets mandat å vurdere lovendringer utenfor husleieloven. Utvalget overlater en eventuell utredning av dette spørsmålet til departementet. Utvalget har imidlertid foreslått å endre bestemmelsen om foregrepet tvangskraft slik at denne bestemmelsen også gjelder når retten har avgjort at krav om forlengelse ikke tas til følge, se lovutkastets § 13-4.

23.13 Alternative tiltak

23.13.1 Fortrinnsrett

Som alternativ til en forlengelsesrett kunne det vært innført en fortrinnsrett for leieren til å leie boligen videre på markedsvilkår etter utløpet av en tidsbestemt leieavtale. En fortrinnsrett vil gi leieren et noe svakere vern enn en rett til forlengelse. Av kapasitetshensyn har utvalget ikke utredet dette alternativet nærmere.

23.13.2 Lengre minstetid eller forbud mot tidsbestemte avtaler

To alternativer til å innføre en forlengelsesrett som vil styrke leierens botrygghet, er å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler, eller å forby tidsbestemte avtaler for enkelte grupper. Disse alternativene er drøftet i henholdsvis kapittel 22 og 21.

23.14 Mulige effekter for leiere og utleiere

En forlengelsesrett vil øke sannsynligheten for at den nåværende leieren kan bli boende ved avtalens utløp, og dermed styrke leierens juridiske botrygghet. Når det foreslås forholdsvis klare kriterier for når et krav om forlengelse kan avslås, kan leieren i større grad enn i dag oppleve forutsigbarhet i bosituasjonen, og den selvopplevde botryggheten kan også øke. Avslagsgrunnen som knytter seg til mislighold, vil leieren selv ha kontroll over, og leieren vil gis et ytterligere insentiv til å oppfylle sine plikter for å øke sjansen for at avtalen forlenges. De øvrige vilkårene vil leieren ikke rå over, men en rettslig prøving av forlengelseskravet og tilhørende bevisføring for at en av avslagsgrunnene er oppfylt, kan i større grad gi leieren trygghet for at utleierens saklige behov for å disponere boligen er reelt. Utleiere som vet at leieforholdet kan bli forlenget, og at avtalen ikke vil løpe ut av seg selv, kan imidlertid tenkes å bli mer selektive i valget av leier i utgangspunktet. Dette vil kunne øke utenforskapet til leiesøkende som er i en sårbar situasjon. En forlengelsesrett vil også favorisere nåværende leiere på bekostning av framtidige leiere. Samtidig kan en rett til forlengelse gjøre det mer attraktivt å leie. Når etterspørselen går opp, kan også tilbudet øke på sikt.

For utleieren vil en forlengelsesrett legge større begrensning på disponeringen av leieboligen. På den andre siden vil regelens åpning for å avslå et forlengelseskrav når utleieren har en saklig grunn til det, ivareta utleierens legitime interesser. Dette vil også redusere risikoen og bidra til å motvirke at forlengelsesretten gjør at boliger trekkes fra markedet. En utleier som har en plan for bruken av boligen, for eksempel å selge, bygge om eller flytte inn selv, vil altså fortsatt ha mulighet til å ta tilbake råderetten til boligen. Større utleievirksomheter vil ha noen færre avslagsmuligheter siden de ikke kan påberope seg å flytte inn i boligen.

En usikker, men mulig konsekvens av å innføre forlengelsesrett, kan være at flere utleiere ser seg om etter muligheter for å inngå avtaler som er unntatt fra forlengelsesrett for å unngå prosessen etter lovutkastets § 11-4, og for eksempel påberoper at hen selv eller nærstående skal bruke boligen eller oppgir annen saklig grunn etter lovutkastets § 11-2 tredje ledd. Selv om dette også er grunn til å avslå et forlengelseskrav, kan utleiere se det minst belastende både for seg selv og leieren om det allerede fra oppstart av leieforholdet er avklart at avtalen ikke kan kreves forlenget. Dette vil potensielt øke sjansen for at flere avtaler inngås uten hensyn til den alminnelige minstetiden, slik at det inngås flere kortere kontraktsforhold. Leieren vil ha mulighet til å få prøvet om tidsavgrensningen og bruken av unntakshjemmelen i lovutkastets § 11-4 sjette ledd jf. § 11-2 tredje ledd er reell ved mistanke om omgåelse, ved å bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Dette vil imidlertid kreve noe innsats og ressurser fra leierens side, og det er grunn til å anta at kun de mest ressurssterke leierne eventuelt vil benytte denne retten.

Forlengelsesretten som lå i § 38 annet ledd i 1939-loven, fikk ifølge det forrige husleielovutvalget liten virkning i praksis på grunn av søksmålsfristen på seks måneder før avtalen utløp.333 Den gang var det imidlertid ikke noen nedre grense for hvor kort en leieavtale kunne avtales til, noe som kan tenkes å ha spilt inn. Dersom minstetiden settes til fem år slik utvalgets flertall foreslår, vil konteksten se annerledes ut. Fristen for å kreve forlengelse vil imidlertid uansett innskrenke tidsrommet leieren har tilgjengelig for å ta retten i bruk, noe som potensielt kan redusere bruken av den foreslåtte forlengelsesretten. Dersom det oppstår mange konflikter om retten til forlengelse, vil det kunne øke saksinngangen til Husleietvistutvalget. Selv om sakene i seg selv er enklere å håndtere enn oppsigelsessaker fordi det ikke skal foretas en rimelighetsprøving, kan den foreslåtte regelen medføre merarbeid for Husleietvistutvalget.

23.15 Prinsipielle spørsmål – avtalefrihet og forutsigbarhet for utleieren

Forlengelsesretten vil innebære et inngrep i utleierens avtalefrihet, ved at utleierens frihet til å velge hvor lenge avtalen løper, innskrenkes. Selv om avtalefriheten allerede er innskrenket på dette punkt gjennom hvilken minstetid som lovlig kan avtales, vil forlengelsesretten innebære noe nytt – det er ikke mulig å fastslå et absolutt avslutningstidspunkt i avtalen som utleieren kan forholde seg til. Velger utleieren å inngå en tidsbestemt leieavtale, vil hen potensielt legge større begrensninger på egen faktisk og juridisk rådighet over boligen enn i dag, da leieavtalen kan medføre at boligen bindes opp i leieretten i lang tid. Dette vil frata utleieren den forutsigbarheten som i mange tilfeller ligger til grunn for å velge tidsbestemte avtaler framfor tidsubestemte. Tidsbestemte avtaler er i dag tillatt nettopp for at utleieren skal kunne innrette seg etter å gjenvinne kontrollen og den fulle rådigheten over boligen på et bestemt tidspunkt i framtiden. Forlengelsesretten utgjør et inngrep i dette.

Utleieren vil ved forlengelse ha noe større mulighet for å avslå forlengelse enn for å si opp avtalen, ettersom retten ikke skal foreta en prøving av avslagets rimelighet, noe som gjør inngrepet noe mildere. Gitt at forlengelsesretten som er foreslått gir utleier mulighet til å få rådigheten tilbake ved avtalens utløp når det foreligger saklige grunner til det, vil hensynet til forutberegnelighet for utleieren veie mindre tungt.

Hvis forlengelsesretten innebærer at leieboligen blir bundet opp i mange år ved gjentatt forlengelse av avtalen, kan dette være uheldig for en utleier som i utgangspunktet ønsket en tidsbestemt leieavtale. Samtidig kan det argumenteres med at hensynet til leierens botrygghet vil slå tyngre ut jo lenger botiden er, da leierens tilknytning til boligen vil øke.

23.16 Utvalgets tilrådning

23.16.1 Flertallets tilrådning

Flertallet (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår å innføre en rett for leieren til å forlenge en tidsbestemt leieavtale når den løper ut. En slik ordning vil særlig gi leiere med et langt tidsperspektiv økt botrygghet, og gi dem en bedre mulighet til å planlegge livet sitt, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet. Forlengelsesretten vil også være viktig for husholdninger som av uforutsette årsaker får behov for å bo i en leid bolig over tid. Samtidig tilrår flertallet at utleier skal kunne nekte forlengelse når hen har saklig grunn til det, noe som vil begrense risikoen for utleieren og ivareta utleiers legitime behov for å fristille boligen. Det er en forutsetning for flertallets tilrådning at det gjøres unntak for offentlig disponerte boliger. Slik utleie skiller seg fra utleie på det ordinære markedet ved at utleievirksomheten som oftest ikke er motivert av fortjeneste, men av å yte et velferdsgode og svare på et samfunnsoppdrag om å skaffe boliger til de som trenger det mest.

Flertallet mener økt minstetid i tidsbestemte leieforhold og forlengelsesrett er viktige skritt i arbeidet med å styrke botryggheten til leiere og anseelsen til leieboligen som boform. Hvis økt minstetid og forlengelsesrett innføres, vil forskjellene som i dag eksisterer mellom å eie og å leie med hensyn til trygghet og anseelse, reduseres. Flertallet har vurdert konsekvensene for utleiere og markedet, se punkt 35.4, og forventer at forlengelsesretten vil få relativt små konsekvenser for priser, seleksjon og volumet av boliger på markedet. Selv om det innføres en forlengelsesrett, vil norske leiere fortsatt være en gruppe med stor mobilitet – det store flertallet som har tidsbestemte kontrakter, vil avslutte sine leieforhold før minstetiden utløper. I tillegg leies det store flertallet av boliger på markedet ut med tidsubestemte husleieavtaler og vil derfor ikke berøres av forlengelsesretten.

Flertallet forventer dermed at boliger fortsatt vil frigjøres til nye leiere i omtrent samme omfang som i dag, og at utleiere som gruppe vil ha gode muligheter til å fastsette leien til markedspris i nye leieforhold.

Flertallet anfører at forlengelsesretten først og fremst representerer økt trygghet for et sårbart mindretall av leierne. Den kan ikke med rimelighet forventes å føre til markante strukturendringer på det norske leiemarkedet i form av store konsekvenser for priser, seleksjon og tilbud.

Flertallet viser endelig til at utleieres interesser ivaretas av oppsigelsesreglene og retten til å justere husleien i tråd med lovens prisvernsbestemmelser. Det samme gjelder den foreslåtte bestemmelsen om at utleier har adgang til å avslå et krav om forlengelse og fristille boligen når hen har en saklig grunn til det. Dette vil bidra til å motvirke at utleiere trekker boliger fra markedet i frykt for at de taper råderetten over boligen for lang tid hvis den leies ut. Samlet sett mener flertallet at forholdet mellom utleieres og leieres rettigheter i lovutkastet fortsatt vil være rimelig og balansert hvis forlengelsesretten innføres.

23.16.2 Mindretallets tilrådning

Mindretallet (Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner) tilrår ikke å innføre en rett for leier til å forlenge en tidsbestemt leieavtale. Mindretallet mener konsekvensene av å innføre rett til forlengelse ikke er tilstrekkelig utredet. Forslaget vil medføre en ny rettstilstand og en betydelig innskrenkning av eierrådigheten. Dette må antas å få konsekvenser for tilbudet av leieboliger i det private småskalamarkedet, et segment som utgjør en betydelig andel av boliger som i dag tilbys for utleie. For større næringsdrivende utleiere vil det i praksis kunne medføre nærmest evigvarende leieavtaler når det kun er i de klare misligholdstilfellene utleier vil kunne motsette seg leiers krav om forlengelse. En slik utvikling vil neppe stimulere til vekst i antallet leieobjekter som tilbys av større næringsdrivende utleiere. Videre er det stor sannsynlighet for at sakstilgangen til Husleietvistutvalget vil øke. Konsekvensen vil kunne bli at de fristene som er foreslått for saksgangen, ikke kan overholdes. Dette gir igjen behov for regler for prosessen og hvilke konsekvenser det skal få med tanke på fraflytting, manglende fraflytting og utmåling av erstatning.

23.16.3 Justering av husleien

Dersom det innføres en rett til forlengelse av tidsbestemte leieavtaler, tilrår utvalget at leieavtalen i utgangspunktet skal videreføres på like vilkår, med mindre begge parter er enige om noe annet. Utvalget ser imidlertid at det kan være formålstjenlig å tillate ensidig justering av leieprisen ved forlengelse for å unngå at prisnivået blir ubalansert og redusere risikoen for tap. Utvalget la av tidshensyn dagens leieprisvern til grunn i vurderingene i første delrapport. Det var ikke enighet i utvalget om hvilket nivå husleien skal kunne justeres til. Et flertall (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrådde justering til gjengs leie, mens mindretallet (Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner) tilrådde justering til markedsleie.

I arbeidet med den endelige rapporten har utvalget diskutert om det er behov for større endringer i leieprisvernet. I kapittel 19 tilrår et flertall i utvalget at departementet utreder et nytt markedsanker til erstatning for dagens gjengs leie. I lys av denne tilrådningen har det vært nødvendig å oppdatere vurderingene om leiepristilpasning ved forlengelse av leieavtalen.

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) ser det som nødvendig og hensiktsmessig å tillate at leieprisen kan reguleres dersom en leiekontrakt forlenges etter lovutkastets § 11-4, og at dette kan gjøres etter initiativ fra en av partene uavhengig av den andre partens samtykke. Flertallet mener at en forlengelsesrett uten mulighet til å justere leieprisen når leieavtalen ellers ville ha løpt ut, vil øke utleiers risiko, og det er grunn til å anta at dette enten vil føre til færre leieboliger eller at risikoen vil prises inn i inngangsleien slik at prisnivået drives opp. Flertallet har i punkt 19.11.3 foreslått at departementet utreder et nytt system for periodevis leieprisjustering som bedre reflekterer gjeldende markedsforhold enn dagens gjengs leie-ordning. Flertallet foreslår justering etter dette nye systemet dersom leieavtalen forlenges.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at husleien i løpende leieforhold kun skal kunne justeres i tråd med konsumprisindeksen en gang hvert år. Mindretallet anser en forlengelse av leieavtalen som en fortsettelse av et løpende leieforhold og mener derfor at det ikke er grunn til å tillate prisjustering utover konsumprisindeksen dersom en leieavtale forlenges etter lovutkastets § 11-4. For øvrig viser disse medlemmene til sin tilrådning i punkt 19.11.3.

23.16.4 Søksmålsbyrden

Dersom det innføres en rett til forlengelse av avtalen, tilrår utvalget at et avslag på forlengelse kan bringes inn for Husleietvistutvalget til avgjørelse. Det er ikke enighet i utvalget om hvem av partene som bør ha søksmålsbyrden.

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår at ansvaret for å bringe saken inn for retten, legges på leieren. Flertallet anser dette som mest nærliggende all den tid det er leieren som er kravstilleren og ønsker en endring i det eksisterende rettsforholdet. Å gi leieren søksmålsbyrden vil også være mindre prosessdrivende enn alternativet, hvor utleier bringer saken inn for retten straks avslag på forlengelseskrav er gitt. Flertallet mener det dessuten vil gi partene mer rom for dialog og mindre risiko for unødvendige prosesser dersom leieren får vurdere utleiers begrunnelse først, og deretter selv ta stilling til om kravet opprettholdes og saken bringes videre. Videre legger flertallet vekt på at en uheldig effekt av alternativet, at utleiere kan bli pålagt å ta ut søksmål mot leieren, kan være at terskelen for å leie ut øker.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at ansvaret for å bringe saken inn for retten legges på utleieren, slik at utleier innen en måned etter avslag på forlengelseskrav er sendt, må ta ut søksmål for å få vurdert lovligheten av avslaget. Mindretallet begrunner dette i at det er utleier som best er i stand til å belyse sin egen avslagsgrunn for retten. Leieren vil ha lite grunnlag for å bringe relevant informasjon og argumenter når utleieren har best oversikt over de fakta som påberopes. Mindretallet viser også til at det kan oppleves som en høy terskel for mange leiere å sende en klage til Husleietvistutvalget, og at det særlig vil være stor sjanse for at de minst ressurssterke leierne vil unnlate å sende slik klage. Mindretallet mener at det kan være særlig konfliktskapende om en leier må saksøke utleieren sin for å få prøvet retten til å bli boende, og at dette kan være skadelig for relasjonen mellom partene i ettertid om leieforholdet forlenges. Endelig mener mindretallet at utleierne jevnt over har mer oversikt over situasjonen og bedre økonomi, noe som også tilsier at utleier bør ha søksmålsbyrden. At utleier har ansvar for å bringe saken inn for Husleietvistutvalget, vil etter mindretallets vurdering redusere sannsynligheten for urettmessige avslag. Dette fordi terskelen for å nekte blir høyere for utleier. Det kan også motvirke at enkelte utleiere spekulerer i at leieren ikke har mulighet til å bringe saken videre. Konsekvensen for leier er større enn for utleier. Leier står i fare for å miste boligen sin, mens utleier uansett beholder sin rett til å si opp kontrakten dersom hen har legitime grunner til dette.

At utleier har søksmålsbyrden, korresponderer bedre med øvrig regelverk, hvor det gjennomgående legges opp til at utleier er nærmest å vurdere risikoen ved søksmål, da utleier sitter på informasjon om årsaken, se for eksempel reglene om oppsigelse. At den parten som besitter informasjonsovertaket har søksmålsbyrden, er gjennomgående i tråd med kontraktslovgivning og anses konfliktreduserende, samt at det vil generere mindre behov for veiledning av leiere som frykter for å miste boligen sin.

24 Oppsigelse

24.1 Innledning

Utvalget skal i henhold til mandatet vurdere om og eventuelt hvordan det bør gjøres endringer i reglene om oppsigelsesvern for å styrke leieres rettigheter. Da husleieloven ble til på 1990-tallet, la både det daværende husleielovutvalget og det daværende Kommunal- og regionaldepartementet avgjørende vekt på at boligen er en fundamental ramme rundt tilværelsen, og at et av de viktigste formålene med boliglovgivningen bør være å sikre trygghet for beboerne enten boligen er eid eller leid. Hensynet til vernet om leierens hjem ble ansett for å være av en slik karakter at utleiers interesser ikke alltid kunne gis forrang. Samtidig ble det lagt vekt på at reglene om leierens oppsigelsesvern måtte utformes på en slik måte at også utleiers interesser til en viss grad ble ivaretatt. Dersom oppsigelsesvernet ble for sterkt, kunne en uønsket konsekvens være at antallet leieboliger ble redusert.334 Disse ulike hensynene ledet til dagens oppsigelsesregler om utleiers oppsigelsesadgang, formkrav, oppsigelsesfrist og leierens mulighet til å få satt oppsigelsen til side hvis den vil virke urimelig. Disse reglene utgjør leierens oppsigelsesvern.

24.2 Gjeldende rett

24.2.1 Adgangen til å si opp et leieforhold

Reglene om oppsigelsesadgang er ulike for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Det følger av § 9-2 annet ledd at en tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt, eller dersom utleieren har unnlatt å opplyse skriftlig om at leieavtalen er uoppsigelig i den avtalte leietiden, jf. § 9-2 første ledd annet punktum. Den skriftlige opplysning må foreligge senest ved avtaleinngåelsen.335

Kravet om at oppsigelsen må være i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, innebærer at utleieren må begrunne oppsigelsen (§ 9-5), overholde oppsigelsesfristen (§ 9-6), at det stilles krav til hvordan utleiers oppsigelse skal utformes (§ 9-7) og at leieren kan protestere mot oppsigelsen og at retten har adgang til å overprøve oppsigelsen (§ 9-8). Disse reglene omtales nærmere nedenfor.

Leieren kan si opp en tidsubestemt leieavtale, hvis ikke annet er avtalt, jf. § 9-4. Bestemmelsen åpner for at det kan avtales innskrenkninger i leierens oppsigelsesadgang, for eksempel at leieren bare kan si opp avtalen under visse omstendigheter eller at leieren først kan si opp etter en viss tid. Det siste omtales gjerne som bindingstid. Lovens ordlyd åpner også for at det er lovlig å avtale at leieren aldri kan si opp avtalen.

Utleiers rett til å si opp en tidsubestemt leieavtale er underlagt flere begrensninger. Utgangspunktet er at en tidsubestemt leieavtale kan sies opp hvis ikke annet er avtalt, jf. § 9-5 første ledd. Det kan dermed avtales at leieavtalen skal være helt eller delvis uoppsigelig fra utleierens side, for eksempel at utleieren bare kan si opp under visse omstendigheter.336 For leie av bolig kan en tidsubestemt leieavtale bare sies opp av utleier dersom hen har en saklig grunn til oppsigelsen som nevnt i § 9-5 annet ledd bokstav a til d.

Etter bokstav a er det en saklig oppsigelsesgrunn at husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. Bokstav a har samme ordlyd som § 9-3 første ledd bokstav a og skal forstås på samme måte.

Etter bokstav b er det en saklig oppsigelsesgrunn hvis riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes. Rivingen eller ombyggingen av eiendommen må være av et såpass stort omfang at det gjør det nødvendig å fraflytte boligen.337 Planene om ombygging eller riving må være reelle og må kunne gjennomføres innen rimelig tid. Det forutsettes at regelen bare kan benyttes der utleieren har fått rive- eller byg-getillatelse etter plan- og bygningsloven. Høyesterett bekreftet dette i HR-2018-373-U.

Etter bokstav c er det en saklig oppsigelsesgrunn at leieren har misligholdt leieavtalen. Det er ikke krav om at misligholdet må være vesentlig.338 Misligholdet kan for eksempel bestå i at leieren ikke har betalt husleien, gitt at det ikke skyldes lovlig tilbakeholdelse.339 Det er omfattende rettspraksis om mislighold som oppsigelsesgrunn, blant annet i form av bråk, trakasserende oppførsel og brudd på husordensregler.340

Etter bokstav d kan utleier si opp leieavtalen hvis hen har «annen saklig grunn». Av forarbeidene framgår det at hva som utgjør en «annen saklig grunn», må vurderes konkret og at den oppgitte grunnen skal «ha en viss vekt».341 Av rettspraksis og juridisk teori framgår det at det generelt ikke kreves så mye for at grunnen skal være «saklig».342 Dersom utleier skal selge boligen, kan det være en saklig grunn. Det er imidlertid ikke en saklig grunn at utleier ønsker å leie ut til en høyere leiepris.343

Vilkårene i § 9-5 annet ledd gjelder ikke for leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. I slike leieforhold kan utleier si opp uavhengig av årsak, jf. § 9-5 tredje ledd. Leierens oppsigelsesvern gjelder ikke i disse leieforholdene. Dette er begrunnet i at partene lever svært tett på hverandre.

I tillegg kan leieren ha en oppsigelsesadgang etter § 7-5. Bestemmelsen gjelder framleie ved tidsbestemte leieavtaler og gir leieren mulighet til å framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren, jf. første punktum. Blir godkjenningen nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket, kan leieren si opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-6, jf. annet punktum.

24.2.2 Formkrav til utleierens oppsigelse

Det stilles ingen formkrav til leierens oppsigelse. Utleierens oppsigelse må derimot oppfylle kravene i § 9-7 for å være gyldig. For det første må oppsigelsen være skriftlig, jf. første ledd. Dette er begrunnet i at leieren skal få klar beskjed om at utleieren vil ha slutt på leieavtalen, og at det kan være nyttig av hensyn til bevisvurderingen.344

Bestemmelsens annet ledd oppstiller de materielle kravene til oppsigelsen. For det første er det krav om at oppsigelsen begrunnes, jf. annet ledd første punktum. Det kreves ikke at begrunnelsen er særlig omfattende. Det er for eksempel tilstrekkelig at utleieren opplyser at hen skal bruke husrommet selv.345

For det andre må oppsigelsen opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, jf. annet ledd annet punktum. Oppsigelsen må inneholde opplysninger om den fristen som gjelder for å protestere, samt når denne fristen begynner å løpe. Oppsigelsen skal i utgangspunktet regnes for å være mottatt den dagen da oppsigelsesbrevet ble lagt i postkassen til leieren.346

For det tredje er det krav i annet ledd tredje punktum om at oppsigelsen skal opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Det følger av tredje ledd første punktum at oppsigelsen er ugyldig hvis den ikke oppfyller kravene i første og annet ledd. Det vil si at den ikke har noen rettslig virkning og at leieren kan fortsette leieforholdet som normalt. Hvis leieren imidlertid har flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt, jf. tredje ledd annet punktum. Da kan ikke leieren påberope seg at oppsigelsen er ugyldig.

I § 9-7 fjerde ledd er det gjort unntak for annet og tredje ledd ved leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det vil si at kun kravet i første ledd om at oppsigelsen må være skriftlig, gjelder.

24.2.3 Leierens adgang til å protestere på oppsigelsen, og rettens adgang til å sette den til side

Paragraf 9-8 gir leieren adgang til å protestere mot oppsigelsen, og gir retten adgang til å foreta en rettslig prøving av oppsigelsen. Bestemmelsen kan ikke fravikes til ugunst for leieren.

Det følger av § 9-8 første ledd første punktum at leieren kan protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det stilles ellers ingen formkrav til protesten. I LB-2011-14823 er det lagt til grunn at en protest sendt på e-post tilfredsstiller bestemmelsens skriftlighetskrav. Denne praksisen er også lagt til grunn i Husleietvistutvalget.347

Hvis leieren ikke protesterer mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er «i strid med loven her», jf. første ledd annet punktum. Det innebærer at leieren da ikke kan angripe oppsigelsen på det grunnlaget at det ikke foreligger en lovlig grunn til oppsigelse, eller at oppsigelsen er urimelig og av den grunn skulle vært satt til side, eller at det foreligger andre brudd på loven.348 Hvis leieren har protestert innen fristen, faller oppsigelsen bort, med mindre utleieren reiser søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut, jf. første ledd tredje punktum. Utleieren må i så fall sende en ny oppsigelse hvis hen fremdeles ønsker å avslutte leieforholdet, og reise søksmål innen fristen hvis leieren protesterer.

Hvis utleieren står fast ved oppsigelsen etter å ha mottatt en slik protest, må utleieren reise søksmål mot leieren. I boligleieforhold kan dette gjøres ved å klage til Husleietvistutvalget.

Det følger av § 9-8 annet ledd første punktum at retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig, jf. annet ledd annet punktum. Rettens adgang til å prøve rimeligheten er kjernen i oppsigelsesvernet. At retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, betyr at den må vurdere om det er oppsigelsesadgang og om oppsigelsen forutsetter en bestemt oppsigelsesgrunn som framgår av leieavtalen eller av § 9-5 annet ledd. Retten må deretter prøve om grunnen foreligger.349 I retten kan utleieren påberope seg både nye og andre grunner for oppsigelsen enn de som følger av oppsigelsesbrevet.350 Utleieren har bevisbyrden for at de påberopte oppsigelsesgrunnene er reelle.

Hvis retten kommer til at det foreligger reell oppsigelsesgrunn, skal retten foreta rimelighetsvurderingen angitt i annet punktum. Det er forholdene for begge partene på domstidspunktet som skal legges til grunn.351

I rimelighetsvurderingen skal retten foreta en konkret interesseavveining av leierens behov for å beholde leieretten til boligen opp mot utleierens behov for annen bruk. I Ot.prp. nr. 82 (1997–98) framheves det at dersom utleieren har begrunnet oppsigelsen med at hen trenger boligen selv, vil dette være et sterkt moment i hens favør, men retten må likevel vurdere hvor sterkt behovet faktisk er.352 Det samme gjelder hvis andre i utleierens husstand skal bruke boligen, men forarbeidene uttrykker at dette skal tillegges noe mindre vekt sammenliknet med utleierens eget bruk. Videre peker forarbeidene på at retten alltid bør legge vekt på om oppsigelsen vil føre til at leieren blir uten et sted å bo. I så fall bør oppsigelsen vanligvis settes til side. Det betyr at situasjonen på boligmarkedet vil ha betydning i rettens vurdering. Videre framgår det at det må forventes at leieren selv begynner å se seg om etter et annet sted å bo når hen blir oppsagt og at utleieren ikke har noen plikt å tilby leieren et alternativt husrom. Dersom utleieren likevel tilbyr et alternativt husrom, må det tas i betraktning av retten. Forarbeidene nevner også at retten bør legge vekt på om flyttingen vil føre til en økonomisk eller personlig belastning, og om oppsigelsen vil få konsekvenser for andre enn leieren, for eksempel husstandsmedlemmer.353

Regelen er en videreføring av den tidligere § 38 første ledd i 1939-loven, slik at eldre rettspraksis fortsatt er av betydning. I det følgende belyses rimelighetsvurderingen gjennom noen konkrete eksempler fra rettspraksis.

At utleieren har begrunnet oppsigelsen med at hen trenger boligen til eget formål, er blitt tillagt vekt i rimelighetsvurderingen i blant annet Rt-1956-1341. Høyesterett la stor vekt på at utleieren hadde en medisinsk grunn til å bruke boligen. I LE-2006-189197 la lagmannsretten stor vekt på at utleieren trengte leiligheten til egen bolig på grunn av samlivsbrudd. Saken i LH-2014-45290 gjaldt oppsigelse av leier i en sokkelbolig i samme hus som utleieren bodde i. I denne saken la lagmannsretten avgjørende vekt på utleiers behov for å ta i bruk det utleide husrommet, og uttrykte at dette vil framstå sterkere enn behovet for å ta i bruk en utleid leilighet i en bygård.

Et eksempel på at husstandsmedlemmers bruk av boligen tillegges noe mindre vekt i rimelighetsvurderingen enn utleiers eget bruk, finnes i LB-2017-26466. I denne saken la lagmannsretten blant annet vekt på at utleieren kunne brukt sitt kontaktnett i eiendomsbransjen til å bistå sønnen med å finne et annet botilbud. Retten la stor vekt på leierens 47 år lange botid og hennes vanskelige helsesituasjon, samt at hun hadde gjort tilpasninger i boligen som ville gjøre det vanskelig å finne en tilsvarende bolig, til samme pris.

Hvilken vekt leierens mislighold tillegges i rimelighetsvurderingen avhenger av en konkret vurdering av flere forhold, herunder tilfellets grovhet, konsekvensene for naboer og eiendommen, hvorvidt det er gitt advarsel og liknende.354 Hvis misligholdet ligger nært opp mot vesentlig mislighold, kan det være et tungtveiende moment i utleiers favør. Mindre alvorlige mislighold vil kunne tillegges mindre vekt. Eksempel på dette finnes i LB-1995-2112. I denne saken la lagmannsretten begrenset vekt på det aktuelle betalingsmisligholdet i saken og begrenset vekt på overtredelse av husordensregler som ikke hadde brannvernmessig betydning. I LE-2015-18195 kom lagmannsretten til at leierens mislighold ved å låne ut nøkler, samt ved minst en anledning ikke å ha vasket og kjørt ut søppel, var av en slik karakter at det ville virke urimelig å gjøre oppsigelsen gjeldende. Det ble også lagt vekt på at misligholdet fant sted tre år før domstidspunktet.

Leierens risiko for å bli husvill og hvorvidt flyttingen vil medføre en personlig eller økonomisk belastning, er også vurdert i flere saker, for eksempel i ovennevnte sak LE-2006-189197. Selv om det kan være byrdefullt å skifte bolig, mente ikke retten i denne saken at det ut fra utbudet av leiligheter i området skulle være problematisk for leieren å skaffe ny bolig. Retten pekte også på at leieren hadde utvist liten aktivitet for å skaffe seg ny bolig. På den andre siden, dersom leieren ikke vil ha noen sjanser til å finne en brukbar bolig med sin økonomi, og det eneste alternativet for leieren er å flytte inn på hospits, vil det være et tungtveiende moment i leierens favør, jf. LB-1997-3411. Rettspraksis har også vist at hvis leieren har helseutfordringer som gjør flyttingen særlig utfordrende, kan dette veie tungt i leierens favør, se for eksempel LG-2008-31990 og ovennevnte LB-2017-26466.

Er ikke oppsigelsen lovlig og rimelig, skal den settes til side, og leieforholdet fortsetter. Det følger av § 9-8 annet ledd tredje punktum at retten likevel ikke kan sette oppsigelsen til side hvis leieren har misligholdt husleieavtalen vesentlig, jf. § 9-9 første ledd bokstav a til e. I vurderingen av dette må retten ta utgangspunkt i hvilke plikter leieren har etter avtalen og husleieloven.

Det følger av § 9-8 tredje ledd første punktum at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjelder for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det betyr at leieren i slike leieforhold ikke har et oppsigelsesvern.

24.3 Reglene i andre nordiske land

I de nordiske landene kan tidsubestemte leieavtaler sies opp av begge parter på nærmere vilkår, men vilkårene varierer fra land til land.

I Danmark og på Island er det ikke adgang til å si opp en tidsbestemt leieavtale, med mindre annet er avtalt, jf. henholdsvis lejeloven § 173 første ledd og húsaleigulög § 58 annet ledd.

I Sverige har ikke utleieren lov til å si opp en tidsbestemt leieavtale med virkning før det avtalte opphørstidspunktet.

I Finland opphører tidsbestemte leieavtaler som utgangspunkt når den avtalte leietiden utløper. Domstolene kan imidlertid i visse tilfeller gi leieren eller utleieren tillatelse til å si opp hvis det foreligger særskilte grunner, jf. lag om hyra av bostadslägenhet § 55. For leieren kan en særskilt grunn være at sykdom eller en funksjonsnedsettelse som innebærer at behovet for boligen er endret eller ikke lenger er til stede, eller hvis leieren flytter til et annet sted på grunn av studier eller arbeid. For utleieren kan en særskilt grunn være at utleieren eller et familiemedlem har behov for leiligheten selv, og at årsaken til behovet ikke kunne tas i betraktning da leieavtalen ble inngått. Utleieren kan også si opp en tidsbestemt leieavtale dersom det er åpenbart urimelig at leieavtalen løper fram til det avtalte opphørstidspunktet.

Reglene om oppsigelsesfrist varierer. I Sverige er hovedregelen tre måneders gjensidig oppsigelsesfrist, jf. hyreslagen § 4. Ved utleie av egen bolig er oppsigelsesfristen én måned hvis leieren sier opp, mens utleieren har en frist på tre måneder for sin oppsigelse, jf. lag om uthyring av egen bostad § 3. I Danmark er også hovedregelen tre måneders gjensidig oppsigelsesfrist, jf. lejeloven § 175 første ledd og almenlejeloven § 88 første ledd, men det er noen unntak fra den danske hovedregelen. I Finland er oppsigelsesfristen én måned ved leierens oppsigelse og tre eller seks måneder ved utleiers oppsigelse, avhengig av om leieforholdet har vart i mer enn ett år eller ikke, jf. lag om hyra av bostadslägenhet § 52 første ledd. På Island er oppsigelsesfristen for begge parter seks måneder hvis leieren har leid boligen i inntil ett år. Hvis leieren har leid boligen lengre enn ett år, er oppsigelsesfristen ett år for begge parter, jf. húsaleigulög § 56 første ledd nr. 3. I alle disse landene kan reglene om oppsigelsesfrist kun fravikes ved avtale hvis endringen ikke er til ugunst for leieren.

Det er ulike krav til utformingen av oppsigelsen i de forskjellige landene. I Sverige, Finland og på Island stiller loven krav om at både utleierens og leierens oppsigelse skal være skriftlig, jf. henholdsvis lag om hyra av bostadslägenhet § 54 første og annet ledd og húsaleigulög § 55 annet ledd. Det samme gjelder i Sverige, både etter hyreslagen § 8 første ledd og etter lag om uthyrning av egen bostad § 4 første ledd. I Danmark er det kun krav til at utleierens oppsigelse skal være skriftlig, jf. lejeloven § 176 første ledd og almenlejeloven § 89 første ledd. Videre er det krav i alle land, unntatt på Island, at utleiers oppsigelse inneholder en begrunnelse.

Adgangen til å prøve oppsigelsen rettslig er ulikt regulert i de andre nordiske landene. I Danmark og Finland kan oppsigelsen prøves av retten og settes til side dersom den er urimelig. Det er imidlertid noe ulike utgangspunkt. I Finland kan utleieren i utgangspunktet si opp leieavtalen, men retten kan sette den til side etter en rimelighetsvurdering der leierens behov og interesser er særlig framtredende. I Danmark er utgangspunktet motsatt. Leieforholdet kan ikke sies opp med mindre ett av typetilfellene der loven uttrykkelig tillater oppsigelse foreligger. Dessuten er det utleieren som må bringe saken inn for retten etter en skriftlig innsigelse mot oppsigelsen fra leieren, jf. lejeloven § 179 annet ledd og almenlejeloven § 89 annet ledd. I Finland er det leieren som må bringe saken inn for retten, jf. § 56.

I Sverige og på Island kan ikke leieren prøve oppsigelsen, men leieren har en fortrinnsrett til å leie den samme boligen etter oppsigelsen. Det er da fortrinnsrettens vilkår og begrensninger som er tvistetemaet for domstolen, og ikke oppsigelsen.

Regler om heving av leieavtalen finnes i alle de nordiske landene. Hevingsgrunnene er i stor grad like. Det kreves gjennomgående vesentlig mislighold av leieavtalen. Sentrale hevingsgrunner er manglende betaling av leie, overdragelse av leieforholdet uten samtykke fra utleier, vesentlig forsinkelse og vesentlige mangler ved husrommet. I Danmark, Sverige og Finland har man i tillegg egne regler om opphør av leieavtalen ved ødeleggelse eller omfattende skade på husrommet.

24.4 Dagens situasjon

24.4.1 Hvem sier opp leieavtalen?

Det er grunn til å tro at de fleste leieavtaler blir sagt opp av leieren. I en spørreundersøkelse fra 2021 oppga om lag 80 prosent av leierne at de selv sa opp leieavtalen. Om lag halvparten hadde sagt opp leieavtalen før den opphørte.355

24.4.2 Gangen i en oppsigelse når utleier sier opp

Hvor lang tid en oppsigelsesprosess tar, kan variere. I de fleste tilfeller vil leieren flytte ut til avtalt tid etter å ha mottatt oppsigelse fra utleieren. Men hvis leieren protesterer mot utleierens oppsigelse, kan oppsigelsesprosessen trekke ut, og da kan det ta lengre tid før leieren flytter. Leieren har rett til å protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at den er mottatt. Dersom leieren mottar oppsigelsen 31. desember, vil protestfristen løpe ut 31. januar. Dersom utleieren ønsker å opprettholde oppsigelsen til tross for protesten, må hen ta saken til Husleietvistutvalget innen tre måneder fra leierens protestfrist løp ut. Det vil si at søksmålsfristen løper ut i slutten av april. Husleietvistutvalgets behandlingstid er normalt tolv uker.356 Husleietvistutvalget prioriterer å behandle oppsigelsessaker så raskt som mulig, men tiden det tar å fatte en avgjørelse, kan likevel variere. Dette betyr at det kan ta inntil om lag åtte måneder fra utleieren sender oppsigelsen til saken er avgjort og leieren flytter ut. Ofte vil nok verken leieren eller utleieren vente til siste frist med å henholdsvis protestere eller å reise søksmål, slik at oppsigelsesprosessen i realiteten vil være noen måneder kortere.

Dersom leieren likevel ikke flytter ut, kan utleieren sende begjæring om utkastelse til namsmannen. Namsmannen vurderer begjæringen og sender brev til leieren med informasjon om hva utkastelse innebærer. Leieren får en frist på 14 dager til å komme med innvendinger. Når fristen går ut, sender namsmannen et varsel til leieren med datoen for når utkastelsen blir gjennomført. Tiden det tar å gjennomføre en utkastelse, kan avhenge av saksbehandlingstiden hos det enkelte namsmannskontor. Dette betyr at det kan gå ytterligere flere uker før boligen blir fraflyttet.

24.4.3 Få tvister og få saker om oppsigelse til domstolene

Det er få tvister om selve oppsigelsen som blir tatt til Husleietvistutvalget. I 2022 behandlet Husleietvistutvalget 162 oppsigelsessaker, noe som utgjør om lag fem prosent av alle deres klagesaker det året.357 Andelen har vært relativt stabil de siste årene. I møte med husleielovutvalget har Husleietvistutvalget opplyst at de behandler flest oppsigelsessaker hvor oppsigelsen er begrunnet med at husrommet skal brukes av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, jf. § 9-5 annet ledd bokstav a. Husleietvistutvalget erfarer at de øvrige oppsigelsesgrunnene ikke er mye brukt i sakene som behandles av utvalget. Når det gjelder «annen saklig grunn» i § 9-5 annet ledd bokstav d, erfarer Husleietvistutvalget at utleiers planer om å selge boligen oftest påberopes som annen saklig grunn.

Det er svært få oppsigelsessaker som behandles i de ordinære domstolene. Siden husleieloven trådte i kraft i 2000, har Høyesterett bare avsagt fire avgjørelser i saker om oppsigelse av boligleieforhold, alle i Høyesteretts ankeutvalg.358

24.4.4 Innspill til utvalget

Selv om mange leieforhold blir sagt opp av leieren, er det ikke uvanlig at det er utleieren som sier opp leieren. I skriftlige innspill til utvalget peker leiere på at det er for enkelt for utleier å påberope seg enkelte av oppsigelsesgrunnene uten å dokumentere disse. De opplever at utleiere kan benytte seg av den oppsigelsesgrunnen som er vanskeligst å etterprøve, for eksempel at utleier selv eller andre i husstanden skal ta i bruk boligen eller at boligen skal renoveres. Leierne opplever videre at dersom saken går til Husleietvistutvalget, og utleier forstår at oppsigelsesgrunnen må dokumenteres, kan utleier endre oppsigelsesgrunnen sin underveis i prosessen.

For utleier er det, ifølge muntlige og skriftlige innspill til utvalget, særlig utfordrende å si opp en leier med den begrunnelse at leieren har misligholdt leieavtalen. Det er særlig vanskelig dersom det er snakk om andre former for mislighold enn betalingsmislighold. Det synes både å være et spørsmål om bevis, og et spørsmål om når leierens avvikende atferd etter sin art og omfang er tilstrekkelig kvalifisert til å utgjøre en oppsigelsesgrunn. Terskelen for å si opp leieren med en slik begrunnelse vil være vanskeligere å fastlegge ettersom dette er mer skjønnsmessige forhold enn betalingsmislighold.

Manglende betaling av husleien er ofte enklere å dokumentere, sammenliknet med for eksempel brudd på husordensregler eller annen sjenerende eller problematisk oppførsel som er skadelig for bomiljøet. Når det er snakk om mislighold i form av leierens sjenerende eller problematiske oppførsel, kan det være hensiktsmessig å legge fram skriftlige uttalelser fra naboer som kan bekrefte dette. Utleiere opplever at naboer vegrer seg for dette fordi utleier må oppgi navnet på den som har klaget, slik at leier som er klaget på får vite hvem det gjelder. Dette er en særlig belastning når det tar lang tid å få avklart en oppsigelsessak.

24.5 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Utvalget støtter det forrige husleielovutvalget i at et av de viktigste formålene med boliglovgivningen er å sikre trygghet for beboerne uavhengig av om de eier eller leier boligen sin. Boligen og hjemmet utgjør en viktig ramme for livet, og utvalget mener at det utvilsomt er behov for regler om oppsigelsesvern for leieren.

Oppsigelsesvernet kommer til uttrykk gjennom et sett med regler om krav til saklig oppsigelsesgrunn, formkrav, protestadgang og rettslig prøving av oppsigelsens lovlighet og rimelighet. At retten kan sette oppsigelsen til side hvis den vil virke urimelig, er selve kjernen i oppsigelsesvernet. Likevel bidrar også andre detaljer i disse reglene til at oppsigelsesvernet fungerer godt. For eksempel er det en viktig mekanisme at leieren enkelt kan søke å avskjære utleierens oppsigelse ved å protestere mot den, og at det ligger til utleieren å reise søksmål dersom hen ønsker å fastholde oppsigelsen på tross av protesten. Dermed spiller også helheten i disse reglene en viktig rolle i oppsigelsesvernets styrke. Utvalget mener oppsigelsesvernet i dagens lov er sentralt for å sikre botryggheten for leiere. I vurderingen av om og hvordan leiers oppsigelsesvern kan styrkes, har utvalget sett etter muligheter for å forsterke de mekanismene som allerede finnes og sørge for at reglene etterleves.

Gjennomgangen av reglene, praksis og innspill fra leiere og utleiere viser at oppsigelse ofte er en vanskelig prosess for begge parter, ikke bare ressursmessig, men også på et personlig plan. Når begge parter er under press, blir prosessen og dialogen vanskeligere. Belastningen er særlig stor når utleier og leier bor tett på hverandre. Det er også utfordrende når oppsigelsesprosessen drar ut i tid.

Utvalget har derfor vurdert om det er mulig å gjøre oppsigelsesprosessen mer forutsigbar og mindre ressurskrevende for begge parter. En mer forutsigbar prosess og tydeligere oppsigelsesregler vil for det første kunne ivareta leierens rettigheter bedre, for eksempel ved at det blir enklere å protestere mot en oppsigelse og enklere å vinne fram i Husleietvistutvalget dersom oppsigelsen ikke er lovlig eller dersom den virker urimelig. For det andre vil det dempe usikkerheten for utleier, som i sin tur kanskje tør å ta en sjanse på å leie ut med lengre tidshorisont eller til leiere uten referanser.

En forutsetning for at kjernen i oppsigelsesvernet skal fungere, er at det er lett tilgjengelig for partene å få saken prøvd i retten og at den økonomiske terskelen for å få behandlet saken er lav. I dag behandles oppsigelsessaker av Husleietvistutvalget som første instans. Husleielovutvalget mener dette gir gode rammer for både leier og utleier. Se nærmere vurdering av Husleietvistutvalgets rolle i kapittel 31.

24.6 Mulige endringer og effektene av disse

24.6.1 Innledning

Utvalget har vurdert om og hvordan leiers oppsigelsesvern kan styrkes ved å

• heve terskelen for «annen saklig grunn» til «annen tungtveiende grunn»

• stille krav til at utleieren må kunne dokumentere årsaken til oppsigelsen når den gis

• stille krav til at utleieren må opplyse leieren om at Husleietvistutvalget vil gjøre en vurdering av om oppsigelsen er rimelig dersom saken blir klaget inn

• skjerpe inn utleierens mulighet for å endre eller supplere oppsigelsesårsaken når en sak skal behandles i Husleietvistutvalget

Utvalget har også vurdert om det er mulig å dempe konflikter og gjøre oppsigelsesprosessen mer forutsigbar og mindre ressurskrevende for begge parter ved å

• tydeliggjøre når utleier har adgang til å si opp avtalen

• gjøre rimelighetsvurderingen bedre kjent blant leiere og utleiere

• tydeliggjøre hvordan retten skal vurdere rimeligheten i utleierens oppsigelse

24.6.2 De materielle vilkårene for utleiers oppsigelse

Utvalget har vurdert om det er behov for å gjøre endringer i saklighetskravene for utleierens oppsigelse, jf. dagens § 9-5 annet ledd bokstav a til d.

Etter dagens § 9-5 annet ledd bokstav a er det en saklig oppsigelsesgrunn at utleieren selv eller noen av hens husstandsmedlemmer skal ta i bruk boligen som egen bolig. Utvalget har vurdert om denne regelen burde omfatte flere enn utleierens husstandsmedlemmer. Ofte kan det være en rimelig og saklig grunn til oppsigelsen at andre av utleierens familiemedlemmer, for eksempel ikke-hjemmeboende barn, skal bo i boligen. Det kan være ulike grunner til dette, for eksempel at utleierens barn skal flytte inn etter et utenlandsopphold eller studieopphold.

For å gjøre loven lettere å forstå har utvalget også vurdert å ta inn utleiers salg av boligen som en uttrykkelig saklig grunn for utleiers oppsigelse. Ifølge Husleietvistutvalget er dette den mest påberopte grunnen som omfattes av dagens § 9-5 annet ledd bokstav d. Å synliggjøre dette nokså vanlige typetilfellet kan bidra til å tydeliggjøre utleierens oppsigelsesadgang og forenkle lesingen av bestemmelsen.

Hvis leieren har misligholdt sine plikter etter leieavtalen, er det en saklig grunn til oppsigelse etter dagens § 9-5 annet ledd bokstav c. Utvalget har vurdert å tydeliggjøre at regelen også omfatter leierens mislighold av plikter etter loven. Husleielovens bestemmelser kan komme til anvendelse og supplere leieavtalen der partene ikke har avtalt noe annet. Dette er derfor ikke ment som en materiell endring av dagens rettstilstand, men kun en presisering og tydeliggjøring av denne oppsigelsesgrunnen. Utvalget har også vurdert å innta et tilleggskrav om at utleieren må ha gitt skriftlig advarsel om at leieren opptrer i strid med sine forpliktelser. Dette vil kunne ha en oppdragende effekt på utleieren og samtidig gi leieren mulighet til å avslutte misligholdet.

Utvalget har vurdert om det er grunn til å endre ordlyden «annen saklig grunn» i dagens § 9-5 annet ledd bokstav d. Det er et godt innarbeidet uttrykk, men samtidig kan det være vanskelig å forstå innholdet i ordlyden. Oppfatninger av hva som er saklig, kan variere fra person til person. Som gjort rede for i punkt 24.2.1, er heller ikke terskelen for hva som er «saklig» i denne sammenheng, særlig høy. Utvalget har også vurdert om det er grunn til å heve denne terskelen for å styrke leiers oppsigelsesvern.

Utvalget har også vurdert om det er behov for å tydeliggjøre utleierens adgang til å si opp avtalen dersom leieren påvirker bomiljøet på en særlig negativ måte eller opptrer sjenerende overfor naboer. En mulig løsning er å ta inn en uttrykkelig bestemmelse om at utleieren kan si opp leieren hvis leieren har opptrådt på en måte som er til skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige beboere, og fortsetter å gjøre dette til tross for skriftlig advarsel fra utleieren. En slik bestemmelse kan likne på hevingsbestemmelsen i dagens § 9-9 første ledd bokstav b. En uttrykkelig bestemmelse kan ha pedagogisk virkning for både leiere og utleiere, ved at det framkommer uttrykkelig at slik oppførsel kan være saklig grunn for oppsigelse. På den andre siden er det utfordrende å utforme en bestemmelse som er presis og samtidig enkel å forstå, fordi det vil kreve at bestemmelsen har noen skjønnsmessige formuleringer. Videre vil innholdet i bestemmelsen kunne utgjøre mislighold av leieavtalen etter dagens § 9-5 annet ledd bokstav c eller være «annen saklig grunn» for oppsigelsen etter dagens § 9-5 annet ledd bokstav d, slik at det ikke er strengt nødvendig å med en egen uttrykkelig bestemmelse. Etter en avveining har ikke utvalget gått videre med dette.

24.6.3 Krav til å dokumentere oppsigelsesgrunnen

Utvalget har vurdert om utleieren tidligere i oppsigelsesprosessen bør legge fram en form for dokumentasjon knyttet til den oppgitte oppsigelsesgrunnen, eller om utleieren på annen måte må godtgjøre eller sannsynliggjøre oppsigelsesgrunnen. Formålet med en slik regel vil være å gi leieren bedre grunnlag for å vurdere oppsigelsens lovlighet og rimelighet før en eventuell protest. Videre kan en slik regel ha en oppdragende effekt på utleieren og gi en pekepinn på hvilke krav til dokumentasjon som gjelder dersom oppsigelsen skal prøves i Husleietvistutvalget.

Utvalget har vurdert ulike former for dokumentasjonskrav, inkludert krav til godtgjøring eller krav om å legge ved spesifikke dokumenter. Utvalget har også vurdert om det skal gjelde allerede når utleieren sender oppsigelsen. I noen tilfeller vil det være forholdsvis enkelt for utleieren å dokumentere oppsigelsesgrunner som utleieren har kontroll over. Dersom oppsigelsen for eksempel skyldes riving eller ombygging av eiendommen, eller at utleieren skal selge boligen, kan utleieren legge ved nødvendige rive- eller byggetillatelser fra bygningsmyndighetene, eller avtaler som er inngått med for eksempel eiendomsmegler eller boligkjøper.

Det kan imidlertid oppstå utfordringer med et slikt dokumentasjonskrav dersom utleieren må si opp leieren før avtaler om å gjennomføre en av oppsigelsesgrunnene faktisk er inngått. Videre kan det være vanskelig å framlegge tilfredsstillende dokumentasjon på at utleieren for eksempel skal selge boligen, dersom utleieren ikke benytter seg av en megler eller skal selge boligen uten å annonsere salget. Slike utfordringer tilsier at et slikt krav antakelig ikke vil la seg praktisere på en god måte uten å senke terskelen for oppfyllelse av kravet.

Utvalget har derfor vurdert å i stedet stille et noe strengere krav til begrunnelsen i formkravene til utleiers oppsigelse. Ved at utleieren i oppsigelsen må gi en nærmere beskrivelse av hva som er grunnen til oppsigelsen, settes leieren bedre i stand til å vurdere om hen skal godta oppsigelsen eller ikke. Samtidig er det ikke hensiktsmessig at utleieren gir en lang og utfyllende begrunnelse, da dette vil kunne være tid- og ressurskrevende for utleieren. Det kan for eksempel være tilstrekkelig at utleieren gir en nærmere beskrivelse av salgsprosessen eller leierens mislighold, eller en nærmere beskrivelse av en annen saklig grunn for oppsigelsen. Det kan også være tilstrekkelig at utleieren gir en kortfattet begrunnelse, men samtidig legger ved relevant dokumentasjon som underbygger oppsigelsesgrunnen.

En innskjerping av kravet til utleiers begrunnelse kan føre til at færre leiere protesterer fordi de får et bedre grunnlag for å vurdere om oppsigelsen er lovlig. På den andre siden kan en mulig konsekvens også være at flere leiere protesterer på en oppsigelse som framstår svakt begrunnet. I sin tur kan det føre til at flere oppsigelser blir satt til side av Husleietvistutvalget som ugyldige fordi formkravene ikke er oppfylt.

Dersom innskjerpingen av kravet til utleiers begrunnelse inneholder et element av skjønn, kan det gjøre det vanskeligere å vurdere om oppsigelsen er gyldig. Det kan også tenkes at en leier som mener at oppsigelsen ikke er godt nok begrunnet og dermed er ugyldig, bare ser bort ifra oppsigelsen og forholder seg passiv. Utleieren kan da anta at leieren planlegger å flytte ut, ettersom hen ikke har mottatt noen protest på oppsigelsen, uten at dette er tilfellet. Det kan da oppstå tvist helt mot slutten av oppsigelsestiden.

24.6.4 Utleiers mulighet til å endre oppsigelsesgrunn

Utvalget har vurdert om utleier bør ha mulighet til å påberope seg andre eller flere grunner til oppsigelsen etter at oppsigelsen er sendt til leieren. Hensynet bak utleierens formkrav i dagens § 9-7 er å orientere leieren om begrunnelsen for oppsigelsen og gi leieren mulighet til å vurdere om oppsigelsen er i tråd med oppsigelsesgrunnene i § 9-5 annet ledd og om oppsigelsen vil bli satt til side av retten dersom leieren protesterer. Når utleieren kan gjøre gjeldende nye eller flere begrunnelser i den rettslige behandlingen av oppsigelsessaken, kan det skape usikkerhet for leieren.

På den andre siden vil det være uheldig dersom utleieren ikke kan påberope seg forhold som finner sted eller materialiserer seg senere, etter at oppsigelsen ble sendt. Utleieren kan opprinnelig ha begrunnet oppsigelsen med at utleierens barn skal bruke boligen selv, men finner ut at hen senere likevel er nødt til å selge boligen, for eksempel på grunn av dødsfall eller andre plutselige omstendigheter. Konsekvensen av at utleieren blir avskåret fra å påberope seg andre eller flere grunner senere, vil være at utleieren må sende en ny oppsigelse og starte prosessen på nytt. Det vil være tid- og ressurskrevende for utleieren. En slik regel vil også være prosessdrivende. Hvis utleieren ikke vinner den første oppsigelsessaken, vil hen måtte ta ut nytt søksmål. Husleietvistutvalget kan få flere saker til behandling.

24.6.5 Gjøre rimelighetsvurderingen bedre kjent blant leiere og utleiere

I møte med utvalget har ulike aktører i leiemarkedet gitt uttrykk for ulikt syn på hvor sterkt oppsigelsesvernet er og hvor lett eller vanskelig det er å vinne fram i retten. Dette er ikke overraskende, siden retten skal foreta en konkret, skjønnsmessig rimelighetsvurdering av forhold på både leierens og utleierens side. Da vil utfallet i sakene naturligvis kunne variere. Det kan likevel tenkes at premissene for rettens prøving kan tydeliggjøres i lovteksten. Avhengig av hvordan dette tydeliggjøres, kan det styrke botryggheten og forutsigbarheten til begge parter. Utvalget har innenfor tidsrammen ikke hatt tid til å gå gjennom rettspraksis med mål om å tydeliggjøre eller legge nye føringer for selve rimelighetsprøvingen. Utvalget tilrår at departementet gjør en vurdering av behovet for å tydeliggjøre hvordan rimelighetskravet skal vurderes i retten.

Utvalget mener rimelighetsvurderingen bør gjøres bedre kjent blant utleiere og leiere, ved at den tydeliggjøres ytterligere i loven. Utvalget har vurdert å innta en henvisning til rimelighetsvurderingen i bestemmelsen om partenes adgang til å si opp leieavtalen i lovutkastets § 11-5 tredje ledd. Utvalget har også vurdert å innta som et uttrykkelig krav til innholdet i utleiers oppsigelse i lovutkastets § 11-7 annet ledd bokstav b at oppsigelsen må inneholde opplysninger om at utleieren kan bringe saken inn for retten hvis leieren protesterer, og at retten da skal vurdere om oppsigelsen er lovlig, og om den vil virke urimelig. Dette vil være et nytt krav til utformingen av utleierens oppsigelse.

24.7 Utvalgets tilrådninger

24.7.1 Tydeliggjøre de materielle vilkårene for utleiers oppsigelse

Utvalget vurderer det slik at hvilke oppsigelsesgrunner som etter loven regnes som saklige, i utgangspunktet dekker utleiers behov godt, men ser at oppsigelsesgrunnene kan gjøres enda mer forutsigbare for utleier og leier. Utvalget foreslår at utleierens oppsigelsesadgang reguleres i lovutkastets § 11-5 annet ledd bokstav a til e.

Utleier eller utleierens nærstående skal bo i boligen

Flertallet (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår å videreføre som oppsigelsesgrunn at utleieren skal bo i boligen, men at oppsigelsesgrunnen skal utvides slik at den også omfatter utleiers nærstående som definert i lovutkastets § 11-2 fjerde ledd. Det omfatter utleierens ektefelle eller samboer, egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Flertallet mener at det er rimelig at oppsigelsesgrunnen utvides til å omfatte denne persongruppen. Denne oppsigelsesgrunnen er en parallell til lovutkastets § 11-2 tredje ledd bokstav a, og det gir god harmoni i regelverket at disse to reglene stemmer overens med hverandre. Flertallet mener det også vil være lettere å håndheve regelen, ettersom det ikke vil oppstå tvist om hvorvidt noen i denne persongruppen var del av utleierens husstand.

Utvalgsmedlemmet Harding tilrår at persongruppen skal harmonere i så stor grad som mulig med reglene om skattefritak for utleie av bolig til nærstående. Dette medlemmet foreslår derfor at som utleierens nærstående skal regnes utleierens ektefelle eller samboer, egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn, samt egne eller ektefellens eller samboerens søsken, nevøer og nieser.

Utleieren eller huseieren skal selge boligen

Utvalget tilrår å tydeliggjøre utleiers mulighet til å si opp avtalen dersom utleieren eller huseieren skal selge boligen, ved å ta det inn som en selvstendig oppsigelsesgrunn i lovutkastets § 11-5 annet ledd bokstav c. Utvalget mener det vil være et godt pedagogisk grep som bidrar til å forenkle lesingen av reglene om utleierens oppsigelsesadgang.

Leieren har misligholdt plikter etter leieavtalen eller plikter etter boligleieloven, og fortsetter å gjøre dette, til tross for skriftlig advarsel

Utvalget foreslår å tydeliggjøre at oppsigelsesgrunnen som gjelder leierens mislighold av plikter etter leieavtalen, også skal omfatte mislighold av leierens plikter etter boligleieloven. Dette er foreslått i lovutkastets § 11-5 annet ledd bokstav d. Lovens bestemmelser kan komme til anvendelse, og supplere leieavtalen der partene ikke har avtalt noe annet. Dette er derfor ikke ment som en materiell endring av dagens rettstilstand, men kun en presisering og tydeliggjøring av denne oppsigelsesgrunnen. Utvalget foreslår også å innta et tilleggskrav om at utleieren må ha gitt skriftlig advarsel om at leieren opptrer i strid med sine forpliktelser.

Utleieren har annen saklig grunn for oppsigelsen

Flertallet (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår å videreføre ordlyden «annen saklig grunn» i lovutkastets § 11-5 annet ledd bokstav e fordi begrepet er en hensiktsmessig sekkebestemmelse som tar sikte på å fange opp andre oppsigelsesgrunner enn de som er uttrykkelig nevnt i bestemmelsen. Hvilken vekt den konkrete oppsigelsesgrunnen faktisk har, vil vurderes under rimelighetsprøvingen. Flertallet mener at ordlyden er godt innarbeidet i praksis og at det er ikke er nødvendig å endre den.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår å endre ordlyden «annen saklig grunn» til «annen tungtveiende grunn» for å heve terskelen for utleiers oppsigelse. Selv om en saklig oppsigelse kan bli satt til side som urimelig av retten hvis grunnen ikke er tungtveiende nok, vil dette ikke verne leierne som ikke kjenner sin rett til å protestere på oppsigelsen. Mindretallet mener at en heving av terskelen for å si opp vil kunne avverge at en del urimelige oppsigelser blir sendt, noe som særlig vil beskytte de mest sårbare leierne som ellers ukritisk ville ha innrettet seg etter oppsigelsen. Mindretallets intensjon med forslaget er at «tungtveiende grunn» skal utelukke oppsigelser som skyldes saklige, men bagatellmessige forhold. Ordlyden «tungtveiende» gir også den alminnelige leser en bedre indikator på hvilken terskel som legges til grunn ved en eventuell rettslig prøving av oppsigelsen. En endring av ordlyden kan derfor virke prosessdempende ved at lovteksten viser at det er snakk om en høy terskel. Dermed unngår man at utleiere påberoper «saklige» grunner som retten uansett vil finne urimelige.

24.7.2 Kravene til utformingen av utleiers oppsigelse

Reglene om hvordan utleiers oppsigelse skal utformes, er en viktig del av leierens oppsigelsesvern. At det stilles krav til at oppsigelsen må være skriftlig, ivaretar hensynet til notoritet. At det stilles krav til innholdet i oppsigelsen gir leieren det grunnlaget som trengs for å vurdere om utleiers oppsigelse er saklig, og om det er grunnlag for protest. Utvalget mener videre at det er en god ordning at en oppsigelse som ikke oppfyller kravene til utformingen av oppsigelsen, er ugyldig, og at leieren da kan se bort fra den.

Krav om at oppsigelsen skal være begrunnet

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner) mener at dagens regel om at utleieren i oppsigelsen må angi grunnen til oppsigelsen og at det ikke er krav om at orienteringen må være særlig omfattende, fungerer godt. Flertallet viser til at hensynet bak regelen er at leieren skal få kjennskap til hva som er grunnen til oppsigelsen, slik at hen kan imøtegå disse anførslene overfor utleieren og eventuelt protestere mot oppsigelsen, og mener at dette ivaretas på en tilstrekkelig måte gjennom dagens regel.

Flertallet mener at en innskjerping av kravet til begrunnelse vil kunne by på praktiske problemstillinger og eventuelle skjønnsmessige formuleringer vil kunne bidra til uklarhet og potensielt føre til mer konflikt mellom partene. Det kan også føre til økt saksmengde for Husleietvistutvalget.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår et noe skjerpet krav til utleiers begrunnelse for oppsigelsen, slik at det stilles krav om at oppsigelsen skal være godt begrunnet. Mindretallet mener en kvalifisering av begrunnelsen er nødvendig for å gi leieren bedre mulighet til å vurdere oppsigelsens lovlighet og rimelighet enn i dag. Formålet er å sette leieren bedre i stand til å vurdere om hen skal godta oppsigelsen eller ikke. Det vil kunne øke terskelen for å omgå regelverket ved å gi fiktive begrunnelser. Begrunnelsen må være egnet til å sannsynliggjøre at oppsigelsesgrunnen er reell. Den trenger likevel ikke være lang og detaljert. Det kan for eksempel være tilstrekkelig at utleieren gir en nærmere beskrivelse av salgsprosessen hvis hen skal selge boligen, eller leierens mislighold hvis oppsigelsen skyldes misligholdet, eller en nærmere beskrivelse av en annen saklig grunn for oppsigelsen. Utleieren kan nøye seg med en mer kortfattet begrunnelse hvis utleieren legger ved relevant dokumentasjon som underbygger begrunnelsen.

Krav om at oppsigelsen inneholder opplysninger om rettens adgang til å vurdere om oppsigelsen er lovlig og om den vil virke urimelig

Utvalget foreslår at utleiers oppsigelse også skal inneholde opplysninger om at utleieren kan bringe saken inn for retten hvis leieren protesterer, og at retten da skal vurdere om oppsigelsen er lovlig, og om den vil virke urimelig. Utvalget foreslår å innta dette som et nytt krav til utleiers oppsigelse i lovutkastets § 11-7 annet ledd bokstav b av pedagogiske grunner. Det bidrar til at leieren blir uttrykkelig informert om at det ikke vil være nok med en saklig oppsigelse fra utleier – den vil også være underlagt rettens rimelighetsvurdering, forutsatt at saken bringes inn for retten.

24.7.3 Utleierens mulighet til å endre oppsigelsesgrunn

Utvalget har vurdert om det er behov for å endre rettstilstanden når det gjelder utleiers adgang til å endre eller supplere oppsigelsesgrunnen som ble oppgitt i oppsigelsesbrevet etter at oppsigelsen er gitt, dersom leier protesterer på oppsigelsen og utleier tar saken til Husleietvistutvalget.

Et flertall (Björkfors, Borge, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) mener at det er grunn til å begrense utleierens adgang til å påberope seg andre eller flere grunner til oppsigelsen etter at den er sendt til leieren. Hvis utleieren fritt kan påberope seg andre grunner enn de som er oppgitt i oppsigelsen, innebærer det et usikkerhetsmoment for leieren og det reduserer verdien av orienteringen. Flertallet mener samtidig at det er rimelig at utleieren må kunne påberope seg grunner for oppsigelsen som er oppstått etter at oppsigelsen er gitt. Flertallet mener at utleieren bør kunne komme med supplerende argumenter som underbygger den oppsigelsesgrunnen som ble gitt i oppsigelsen. Utleieren bør også kunne påberope seg nye oppsigelsesgrunner dersom disse gjelder nyoppståtte forhold på leierens side, slik som brudd på husordensregler eller betalingsmislighold etter at oppsigelsen ble sendt. Flertallet tilrår derfor en regel om at dersom utleieren bringer saken inn for retten, kan hen ikke påberope seg andre oppsigelsesgrunner i § 11-5 annet ledd bokstav a til e enn det som er oppgitt i oppsigelsen. Likevel kan utleieren påberope seg forhold på leierens side som har oppstått etter at oppsigelsen er sendt. Det tilrås at dette tas inn som en regel i lovutkastets § 11-8 annet ledd.

Et mindretall (Bergby, Brøndbo, Harding, Kartvedt, Leisner) mener at utleier bør stå helt fritt, slik at både nye oppsigelsesgrunner og støtteargumenter til allerede påberopte grunner kan legges til under den rettslige prøvingen, uavhengig av om forholdene var kjent på oppsigelsestidspunktet og om de gjelder forhold på leierens eller utleierens side. Konsekvensen av at utleieren blir avskåret fra å påberope seg andre eller flere grunner, vil være at utleieren må sende en ny oppsigelse og starte prosessen på nytt. Det vil være tid- og ressurskrevende for utleieren, samt prosessdrivende. Mindretallet mener dermed det ikke er behov for å gjøre endringer i dagens rettstilstand.

24.7.4 Tydeliggjøre at retten skal foreta en rimelighetsvurdering

Utvalget mener at rimelighetsvurderingen som skal foretas av retten, er en svært viktig del av leiers oppsigelsesvern, men at denne ikke er synlig nok i loven i dag. Dette gjelder både for utleier som vurderer å si opp leieren, men også leieren som vurderer om hen skal godta oppsigelsen eller ikke. Utvalget foreslår derfor å gjøre leseren tydeligere oppmerksom på protestadgangen og den påfølgende lovlighets- og rimelighetsvurderingen, ved å legge inn en henvisning til dette i lovutkastets § 11-5 tredje ledd. Ved at henvisningsbestemmelsen plasseres i paragrafen som regulerer partenes adgang til å si opp leieavtalen, kommer det uttrykkelig fram både for leiere og utleiere som leser loven at leieren har rett til å protestere og at retten har adgang til å sette oppsigelsen til side. Utvalget mener disse grepene i lovteksten vil bidra til å øke bevisstheten om at retten kan prøve oppsigelsen og sette den til side.

25 Oppsigelsesfrist og bindingstid

25.1 Innledning

Utvalget skal vurdere om og hvordan leieres adgang til å si opp en tidsbestemt leieavtale kan styrkes. Avtalefestede begrensninger i partenes oppsigelsesadgang i form av bindingstid er en aktuell problemstilling i denne sammenheng. Bindingstid har en side til både husleielovens regler om partenes adgang til å si opp en leieavtale og til reglene om oppsigelsesfrist. Reglene om adgangen til å si opp et leieforhold er redegjort for i punkt 24.2.1. I punkt 25.2 gjøres det derfor bare rede for reglene om oppsigelsesfrist. I utvalgets drøftelser av bindingstid i dette kapittelet vurderes både reglene om oppsigelsesfrist og reglene om partenes adgang til å si opp en leieavtale.

25.2 Gjeldende rett

Husleieloven § 9-6 regulerer oppsigelsesfrister i leieforhold. Utgangspunktet er at oppsigelsesfristen er «tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned», jf. § 9-6 første ledd. Det vil si at fristen er tre måneder pluss tiden fram til neste månedsskifte. Loven sier ikke noe om når oppsigelsesfristen starter, men det følger av forarbeidene at den begynner å løpe den dagen oppsigelsen er kommet fram til den andre parten, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997–98) s. 200 og NOU 1993: 4 s. 170. Hvilket tidspunkt oppsigelsen er kommet på, må avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler.

Ved leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, er oppsigelsestiden «én måned», jf. § 9-6 annet ledd første punktum. Ettersom ordlyden «til opphør ved utløpet av en kalendermåned» ikke er inntatt i annet ledd, er det i juridisk teori tatt til orde for at regelen må tolkes slik at oppsigelsesfristen opphører en måned etter at oppsigelsen er kommet fram, det vil si at fristen løper fra dato til dato. Dette er også lagt til grunn i Husleietvistutvalget.359

Det følger av tredje ledd at bestemmelsen kan fravikes i avtale. Det vil si at partene kan avtale hvilken frist som passer best for dem.360

25.3 Reglene i andre nordiske land

Reglene om oppsigelsesfrist og bindingstid i de nordiske landene omtales i punkt 24.3.

25.4 Dagens situasjon

25.4.1 Oppsigelsesfrister

Lovens hovedregel om tre måneders oppsigelsestid synes å være den vanligste praksisen i leiemarkedet. I en spørreundersøkelse fra 2021 oppgir ni av ti utleiere at vanlig oppsigelsestid er tre måneder eller mindre, også for dem som bare tilbyr tidsbestemte leieavtaler.361 I en annen undersøkelse samme år opplyser drøyt halvparten av de spurte leierne som har skriftlig kontrakt, at de har tre måneders oppsigelsestid, mens 31 prosent har kortere oppsigelsestid.362 I møte med utvalget har både Heimstaden og Selvaag Utleiebolig opplyst at de benytter seg av tre måneders oppsigelsestid.

25.4.2 Bruken av bindingstid

Det synes å være en utbredt praksis å avtale begrensninger i partenes oppsigelsesadgang i en viss periode – bindingstid. I en undersøkelse fra 2021 oppgir om lag 59 prosent av utleierne som bruker tidsbestemte avtaler, både næringsdrivende og private småskalautleiere, at de bruker bindingstid. Til sammenlikning oppgir 38 prosent av utleiere som benytter tidsubestemte leieavtaler, at de gjør det samme. Det er vanlig å sette bindingstiden til ni måneder og oppsigelsestiden til tre måneder.363 Andre alternativer kan være at oppsigelsesfristen er tre måneder, men at leieavtalen kun kan sies opp innenfor en nærmere bestemt periode hvert år, for eksempel kun i løpet av april. Dette omtales gjerne som «rullerende bindingstid».

At bindingstid er en utbredt praksis, framgår også av flere av de skriftlige innspillene utvalget har mottatt på sin nettside, både fra privatpersoner og organisasjoner, som blant annet Kontoret for Fri rettshjelp i Oslo kommune og Reduser husleia.

25.5 Utvalgets vurdering av bruken av bindingstid

Bruken av bindingstid i leieavtaler har både positive og negative virkninger for partene.

Bindingstid kan gi trygghet for leier fordi det utgjør en begrensning i utleiers oppsigelsesmulighet, forutsatt at bindingstiden også gjelder for utleier. Bindingstid kan også hindre hyppig utskiftning av leiere, noe som kan bidra til stabilitet i bomiljøet. Det er både leiere, naboer og utleiere tjent med. For utleiere er det også kostnadsbesparende å slippe å finne nye leiere, særlig hvis utleieren har hatt kostnader i forbindelse med bruk av en utleiemegler.

På den andre siden utgjør bindingstid en begrensning i leierens oppsigelsesmulighet. Mye kan skje i løpet av leieperioden som påvirker livet til både leieren og utleieren og som gjør at en av partene må avslutte leieforholdet. Videre kan det være at mange leiere ikke forstår forskjellen mellom bindingstid og minstetid for leieavtalens varighet. Mange leiere er heller ikke klar over hva det innebærer at avtalen er uoppsigelig i en viss tid. Om lag 67 prosent av leiere har høy boutgiftsbelastning, det vil si at boutgiftene utgjør mer enn 25 prosent av inntekten etter skatt.364 Det er en forholdsvis stor andel av inntekten å binde til en bolig man ikke ønsker å bo i.

Noen av ulempene med bindingstid kan delvis avhjelpes gjennom andre regler i loven. For leieren er bestemmelsene om framleie i lovutkastet §§ 9-4 og 9-5 et alternativ. For utleieren kan reglene om heving i lovutkastet § 11-9 og tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a være et alternativ, dersom forholdene nødvendiggjør dette.

25.6 Mulige effekter av en ufravikelig oppsigelsesrett for leieren

Utvalget har vurdert om det er grunn til å avskjære muligheten for å avtale bindingstid. Formålet ville være å styrke særlig leieres kontroll over egen bosituasjon.

Utvalget har vurdert om innskrenkning i adgangen til å avtale bindingstid bare skal gjelde for leieren, eller om det bør gjelde for begge parter. En innskrenkning som retter seg mot både leieren og utleieren, vil innebære at dagens regler om partenes adgang til å si opp leieavtalen må endres slik at de blir ufravikelige. Videre vil det være behov for å gjøre tilsvarende endringer i reglene om oppsigelsesfrist, slik at partene ikke kan avtale lengre frist enn loven regulerer. Dersom innskrenkningen bare skal gjelde for leieren, vil utleierens oppsigelsesadgang og oppsigelsesfrist fortsatt være underlagt avtalefrihet. Det vil si at det fortsatt vil være mulig å avtale bindingstid for utleieren dersom partene blir enige om det.

Hvis partene ikke kan avtale bindingstid, sikres leieren fleksibilitet og mulighet for tilpasning ved behov for endringer i bosituasjonen. Slike utfordringer kan i dag delvis avhjelpes ved å benytte retten til å framleie i lovutkastet §§ 9-4 og 9-5, samt gjennom utleiers tapsbegrensningsplikt. Framleie er likevel ingen fullgod løsning all den tid det fordrer et framleiemarked, noe som for eksempel kan være et problem på små studiesteder. Framleie er også vanskelig i de tilfellene der leier ønsker seg ut av avtalen på grunn av boligens lave standard. For leieren vil det naturlig nok være positivt at egen oppsigelsesfrist er så kort som mulig. Leiere som vet at de ønsker å bo samme sted over tid, og som ønsker trygghet mot å bli sagt opp, vil derimot få svekket juridisk botrygghet dersom det lovfestes en regel om at det ikke kan avtales bindingstid for verken leier eller utleier.

For utleiere kan en innskrenkning føre til høyere kostnader til utskiftning av leiere. Utleiere bruker blant annet ressurser på visning, kontraktssignering og overlevering. De har i tillegg kostnader til opprettelse av depositumskonto, som utleier skal dekke. Hyppigere utskiftninger av leiere kan derfor bidra til høyere leiepris. Hyppig utskiftning kan også virke negativt på bomiljøet og bidra til at andre leiere føler mindre tilhørighet til nabolaget sitt.

Det kan oppstå spørsmål knyttet til tinglyste bruksretter. De bruksrettene hvor bindingstid fortsatt er hensiktsmessig å beholde, faller imidlertid utenfor husleieloven, og en eventuell endring vil ikke ha effekt for disse.

25.7 Prinsipielle spørsmål – avtalefrihet

Som nevnt i punkt 9.1, står prinsippet om avtalefrihet sterkt i norsk rett. I enkelte tilfeller innskrenkes avtalefriheten for å verne den part som generelt har minst makt gjennom ufravikelig lovgivning. I husleieloven er dette gjort for eksempel gjennom reglene om minstetid for tidsbestemte leieavtaler.

En innskrenkning i adgangen til å avtale bindingstid vil medføre at partene verken kan inngå en leieavtale med bindingstid eller være bundet av en slik klausul. Dermed vil det som står i lovens regler om oppsigelsesadgang og oppsigelsesfrist, gjelde. Dette griper ytterligere inn i prinsippet om avtalefrihet. Formålet er å verne leieren, og å styrke partenes forutberegnelighet ved å unngå tvil om hva som er avtalt.

25.8 Alternativ regulering

25.8.1 Tapsbegrensningsplikt for utleier

Et alternativ til å innføre ufravikelige regler som ikke tillater avtalt bindingstid, kan være å opprettholde dagens avtalefrihet med hensyn til partenes oppsigelsesadgang og oppsigelsesfrist, samtidig som det reguleres i loven at utleier har en tapsbegrensningsplikt. Det vil si at dersom leieren flytter ut før leietiden er ute, plikter utleieren å begrense sitt tap ved å finne nye leiere å leie ut boligen til, slik at leieren ikke må betale leie for lengre tid enn nødvendig. Selv om det allerede gjelder ulovfestede regler for dette, kan disse være vanskelig tilgjengelig for partene. En slik regel kan presisere at utleier ikke kan kreve betaling av leie i bindings- eller oppsigelsestiden, dersom utleier også får leieinntekter fra en ny leier for samme periode. Videre kan det lovfestes at utleier har en aktivitetsplikt, som medfører en plikt til å gjøre rimelige tiltak for å finne en ny leier for perioden hvor leieren er bundet, men har fraflyttet leieobjektet. En slik lovfesting kan virke oppklarende.

25.8.2 Rett for leieren til å overdra leieavtalen – hvis saklig grunn

Et annet alternativ er å innføre krav om saklig grunn for å nekte overdragelse av leieavtalen. Etter husleieloven § 8-1 (lovutkastets § 10-1) kan ikke leieren overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Utleier må ikke ha noen grunn for å nekte samtykke. Å innføre et krav om saklig grunn for nektelsen kan være et alternativ til å innskrenke avtalefriheten med hensyn til partenes oppsigelsesadgang og oppsigelsesfrist. Det vil gi leieren anledning til å komme seg fri fra en leieavtale med bindingstid dersom partene ikke finner en ny leier. Det vil heller ikke være et inngrep i avtalefriheten på samme måte. Overdragelse av leieavtalen vil normalt også være en mer fordelaktig situasjon sammenliknet med framleie for leieren dersom hen vil ut av en avtale med bindingstid.

25.9 Hovedregel om ulik oppsigelsesfrist for leier og utleier

Utvalget har vurdert om det i loven burde være en hovedregel med ulik oppsigelsesfrist for leier og utleier, for eksempel at leieren har oppsigelsesfrist på tre måneder, mens utleier har oppsigelsesfrist på seks måneder. Som nevnt i punkt 24.3 er det ulike oppsigelsesfrister for leier og utleier i Finland og ved utleie av egen bolig i Sverige.

En differensiering hvor utleieren har lengre oppsigelsesfrist, kan bidra til at leieren får bedre tid til å områ seg og større mulighet til å finne et godt, nytt hjem. På den andre siden kan en lovregel om lengre oppsigelsesfrist for utleier være krevende. Dersom utleieren sier opp leieavtalen grunnet mislighold av leieavtalen, kan det være en utfordring for utleier at leieren har rett til å oppholde seg i boligen i seks måneder. Det vil kunne bidra til at en eventuell konflikt mellom partene trekker ut. Utvalget mener derfor at dagens ordning med en hovedregel om tre måneders oppsigelsesfrist for begge parter er en bedre ordning.

25.10 Utvalgets tilrådning

25.10.1 Bindingstid

Utvalget ser både fordeler og ulemper med å endre loven slik at leierens rett til å si opp leieavtalen blir ufravikelig. Av argumenter for en endring, framhever utvalget at avtalefestede oppsigelsesforbud griper inn i leierens personlige frihet, noe som er prinsipielt betenkelig. Å legge bånd på hvilken bolig en person skal bo i kan være uheldig, særlig hvis denne boligen er tett på andre mennesker. Hvis en leier med avtalefestet oppsigelsesforbud i dag ønsker å flytte, legger loven opp til at leieren kan framleie. Denne løsningen kan imidlertid sette leieren i en komplisert juridisk situasjon som mellomledd mellom utleier og framleier. Utvalget erfarer at noen leiere ikke forstår hva leieavtalen mener med begrepene «bindingstid» og «kontraktstid/minstetid», og at en del blander begrepene. En lovendring i leierens oppsigelsesadgang som i praksis innebærer et forbud mot å avtale bindingstid for leieren, vil redusere disse utfordringene. På den andre siden vil en slik lovendring gripe inn i partenes alminnelige avtalefrihet, noe som kan oppleves uheldig. Gjensidig bindingstid gir også forutsigbarhet, og for leieren en trygghet for å kunne bli boende i bindingstiden. Utvalget mener at de nevnte hensynene som taler for å gjøre leierens oppsigelsesrett ufravikelig, veier tyngre enn hensynene som taler mot, og tilrår derfor å innføre en slik regel.

Dette vil også sikre leieren fleksibilitet og gi hen mulighet til å tilpasse bosituasjonen sin i tråd med endringer i livssituasjonen. Videre vil en unngå tvister som skyldes ulik oppfatning om hva som er avtalt om leierens oppsigelsesrett, da lovens regel vil være klar og enkel å innrette seg etter.

Utvalget ser ikke behov for å innskrenke friheten til å avtale at leieavtalen er uoppsigelig for utleieren. I et marked med begrenset tilgang på leieboliger vil ofte utleieren ha stor makt i utformingen av avtalevilkårene. Samtidig finnes det nok noen tilfeller hvor leieren kan være vel så ressurssterk som utleieren. Likevel mener utvalget at det ikke er behov for tilsvarende lovendringer for utleieren, som for leieren. Det vil si at det fremdeles vil være tillatt å avtale innskrenkninger i utleierens adgang til å si opp leieavtalen.

Utvalget tilrår derfor at det gjøres endringer i dagens bestemmelser om partenes adgang til å si opp leieavtalen. Utvalget tilrår at oppsigelsesadgangen gjøres lik for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Dette vil gjøre loven mer brukervennlig og enklere å forstå. Utvalget foreslår at dette reguleres i lovutkastets § 11-5 første ledd i form av en ufravikelig, positiv regel om at leieren når som helst kan si opp leieavtalen. Det innebærer at det verken kan avtales noen former for bindingstid for leieren, eller at leieren kun kan si opp hvis bestemte grunner foreligger.

25.10.2 Muligheten til å avtale kortere oppsigelsestid

For at de foreslåtte endringene skal virke etter sin hensikt, mener utvalget at det er nødvendig å gjøre tilpasninger i reglene om oppsigelsesfrist. Dagens regler om oppsigelsesfrist kan fravikes i avtale. Det må gjøres endringer i dette for å hindre omgåelse av bindingstidsforbudet gjennom avtaler om lang oppsigelsestid.

Utvalget foreslår å regulere oppsigelsesfrist i lovutkastets § 11-6. Utvalget foreslår å videreføre dagens hovedregel om tre måneders oppsigelsesfrist for både leieren og utleieren. Videre foreslår utvalget at partene fremdeles skal kunne avtale en annen oppsigelsesfrist, men med noen begrensninger.

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår en regel som innebærer at partene kan avtale en kortere oppsigelsesfrist enn tre måneder for både leier og utleier, men at det for leieren ikke kan avtales at oppsigelsesfristen skal være lengre enn dette. For utleiers oppsigelse kan det avtales at oppsigelsesfristen skal være lengre enn tre måneder.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår en lovfestet oppsigelsesfrist på tre måneder for begge parter. Mindretallet mener en fast oppsigelsesfrist skaper størst grad av forutberegnelighet for partene, samtidig som det ivaretar leierens behov for botrygghet. En tre måneders oppsigelsesfrist vil i tillegg være konfliktdempende sammenliknet med rettstilstanden dersom man hadde hatt muligheten til å kontraktsfeste en kortere frist for utleier. Mindretallet er av den oppfatning at man unngår de tilfellene der leieren protesterer på en oppsigelse kun fordi vedkommende ikke har funnet seg et sted å bo, eller ikke ser utsikter til å finne et sted å bo, i løpet av måneden hen har rett til å protestere på oppsigelsen. Videre vil mindretallet understreke at en tre måneders oppsigelsesfrist uten unntak gjør at lovteksten blir mer forståelig og brukervennlig for partene. Mindretallets forslag åpner likevel for at det kan avtales en kortere oppsigelsesfrist for leierens del jf. § 1-2. Mindretallet påpeker at det ikke er noe i veien for at partene inngår avtale om førtidig eller forlenget opphør i ettertid, eksempelvis når man befinner seg i en utflyttingssituasjon.

26 Særregler for visse boligleieforhold

26.1 Innledning

Det finnes særregler om kontraktslengde og oppsigelse for visse typer boligleieforhold i ulike deler av husleieloven. I husleieloven kapittel 9 finnes det særregler for oppsigelse av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. Det finnes også særregler om kontraktslengde og oppsigelse for visse boligforhold i kapittel 11. Disse gjelder for leie av offentlig disponerte boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, elev- og studentboliger, tjenesteboliger og utleie av egen bolig ved midlertidig fravær. Reglene gjennomgås samlet i dette kapittelet. Det øvrige materielle innholdet i særreglene i lovens kapittel 11 som blant annet omhandler opptak i husstanden og framleie, er ikke drøftet og vurdert.

26.2 Gjeldende rett

26.2.1 Enkelt beboelsesrom der leier etter avtalen har adgang til annens bolig

Det er særregler om oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig i §§ 9-5 tredje ledd, 9-6 annet ledd første punktum, 9-7 fjerde ledd første punktum og 9-8 tredje ledd første punktum. Det er redegjort nærmere for disse særreglene i punktene 24.2 og 25.2. Kort sagt innebærer reglene at oppsigelsesvernet ikke gjelder for leie av enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig. Det er ingen særregler knyttet til kontraktslengde for denne typen leieforhold.

26.2.2 Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet

Bestemmelsene i § 11-1 gjelder leie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsene gjelder også leie av annen bolig som er forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune. Vanskeligstilte på boligmarkedet er definert i § 11-2 første ledd tredje punktum som «personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold.»

Det følger av § 11-1 annet ledd at bestemmelsene bare gjelder hvis leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt.

Sjette ledd gir særregler om kontraktslengde. Første punktum åpner for at partene kan gjøre unntak fra reglene i § 9-3 og dermed inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år, hvis det foreligger «særlige grunner». Det kan være en «særlig grunn» når forhold ved personen eller boforholdet tilsier at det er behov for «å prøve ut» leieforholdet, for eksempel når en person får tilbud om bolig etter et institusjonsopphold og det er tvil om vedkommende er i stand til å bo i boligen. Det kan også være aktuelt hvis en mer egnet bolig blir ledig ved utløpet av leieperioden, for eksempel ved bosetting av flyktninger eller økonomisk vanskeligstilte.365 Det følger av annet punktum at en slik avtale med kortere varighet bare kan inngås én gang for samme bolig mellom de samme partene. Tredje punktum åpner for at det likevel kan inngås flere kortvarige avtaler hvis det foreligger «tungtveiende grunner». Ordlyden tilsier at dette er en snever unntaksregel. Forarbeidene nevner som eksempel på tungtveiende grunner at kommunen har igangsatt konkrete oppfølgingstiltak for å tilrettelegge boligen for leieren. Det følger av forarbeidene at det også kan være begrensninger som følger av menneskerettslige forpliktelser, og at bruken av korttidskontrakter derfor ikke bare kan begrunnes ut fra hensynet til kommunens økonomi eller for å unngå administrative byrder.366 Hvis en tidsbestemt leieavtale er inngått i strid med bestemmelsen, skal den anses som tidsubestemt, jf. fjerde punktum.

26.2.3 Elev- og studentboliger

Bestemmelsene i § 11-2 gjelder leie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter. Bestemmelsene gjelder bare hvis leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av en annen bolig, jf. første ledd annet punktum.

Femte ledd gir særregler om kontraktslengde og oppsigelse. Første punktum åpner for at det uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 kan avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Omstendigheten som skal begrunne bortfallet må være angitt i avtalen.367 Regelen skal ivareta leierens behov for forutberegnelighet i leieforholdet. Annet punktum åpner for at partene kan gjøre unntak fra reglene i § 9-3 og dermed inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år. Denne adgangen er generell – det er ingen vilkår om at det foreligger særlige grunner, slik det er i § 11-1 sjette ledd. Det følger av tredje punktum at dersom leieavtalen ikke er inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6. Det er ikke krav om at varselet må være skriftlig.

26.2.4 Tjenesteboliger

Bestemmelsene i § 11-3 gjelder for leie av bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, når leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her er nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av en annen bolig, jf. første ledd. Det er ikke noe krav om at utleieren og arbeidsgiveren er samme juridiske eller fysiske person.368

Tredje til femte ledd gir særregler om avslutning av leieforholdet som fraviker flere av de alminnelige reglene i lovens kapittel 9 til fordel for utleieren og gir dermed leieren et svakere oppsigelsesvern. Dette er begrunnet i at utleieren ofte vil ha et sterkt behov for å frigjøre boligen til fordel for en ny arbeidstaker, samtidig med at den tidligere arbeidstakeren flytter.369

Det følger av tredje ledd første punktum at dersom leieren skal tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelsen bare settes til side av retten etter § 9-8 når «særlige grunner» gjør det rimelig. Forarbeidene nevner som eksempel på særlige grunner at en portner blir oppsagt, uten at det skal ansettes en ny.370 Det følger av annet punktum at retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i en arbeidstvist. Regelen tar sikte på tilfeller der leieren vanskelig kan skaffe seg annen bolig i nærheten og der utleierens oppsigelse vil føre til at leieren må si opp arbeidsavtalen og flytte. Regelen skal forhindre at utleieren bruker dette som kampmiddel for å tvinge fram en løsning på arbeidstvisten.371 Tredje punktum fastsetter at dette også gjelder når leieren eller hens husstandsmedlem etter arbeidsforholdets opphør har fortsatt leieforholdet eller i stedet leid annen bolig av arbeidsgiveren. Dette kan være tilfelle når leieren går av med pensjon.

For tjenesteboliger som leieren har plikt til å bebo, og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet, finnes det flere unntak i fjerde ledd. Både vilkåret om boplikt og at boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet, må være oppfylt for at unntaksreglene skal komme til anvendelse. Dette kan for eksempel gjelde leie av tilsynsbolig, der tilsynet forutsettes å gå ut over den normale arbeidstidens slutt.372 For slike boliger gjelder ikke leierens rett til å heve leieavtalen ved forsinkelse etter § 2-12. Bestemmelsene om framleie ved midlertidig fravær etter § 7-4 og retten til å tre inn i leieavtalen ved samlivsbrudd etter § 8-3 gjelder heller ikke. Disse unntakene er regulert i fjerde ledd første punktum. Videre, faller leieavtalen for slike boliger bort uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 når leieren trer ut av arbeidsforholdet, eller blir forflyttet, jf. fjerde ledd annet punktum. Begrunnelsen for dette er at det er nødvendig for at etterfølgeren kan flytte inn i boligen når hen tiltrer stillingen.373

Det følger av femte ledd at unntaksreglene i fjerde ledd gjelder tilsvarende for boliger som staten har stilt til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer til Stortinget eller for departementenes politiske ledelse (bokstav a), boliger som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemann i Den norske kirke (bokstav b) og boliger som Forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell (bokstav c).

26.2.5 Utleie av egen bolig ved midlertidig fravær

Bestemmelsene i § 11-4 gjelder for utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år, jf. første ledd første punktum. Bestemmelsene gjelder uavhengig av om det er inngått tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale.

For det første kreves det at utleieren selv har brukt boligen som egen bolig. Det innebærer at utleieren må ha hatt til hensikt å bebo boligen i lengre tid, selv om hen flytter ut for en midlertidig periode. At utleieren har brukt boligen midlertidig eller sporadisk, er ikke nok til å omfattes av bestemmelsen. Det er ikke tilstrekkelig at utleieren kun har hatt rådighet over eiendommen.374 Bolig som utleieren har ervervet for framtidig bruk, er heller ikke omfattet.375 At utleieren har brukt boligen som egen bolig, innebærer videre at regelen ikke kan brukes hvis utleieren er en juridisk person.

For det andre kreves det at utleieren har et midlertidig fravær fra boligen på inntil fem år. I ordlyden ligger det at utleieren må ha til hensikt å flytte tilbake til boligen. Hvis utleierens fravær overstiger fem år, gjelder ikke bestemmelsen. Fravær ut over fem år må anses som varig fraflytting.376

Det følger av første ledd annet punktum at særreglene bare gjelder hvis leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av en annen bolig.

Tredje ledd gir særregler som fraviker flere av de alminnelige reglene i kapittel 9 til fordel for utleieren og gir dermed leieren et svakere oppsigelsesvern. Første punktum fastsetter at ingen av reglene i kapittel 9 gjelder, med unntak av § 9-10 om leierens død. Det innebærer blant annet at det kan inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år. Det er altså ingen regler om minstetid. Det innebærer også at utleieren fritt kan si opp leieren, uten at det stilles krav til saklig grunn eller krav til utforming av oppsigelsen. Leieren kan ikke protestere på oppsigelsen, og den kan ikke bringes inn for retten etter reglene i § 9-8.

Hvis leieavtalen er tidsubestemt, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6. Dette følger av tredje ledd annet punktum. Det stilles ikke noe krav om at varselet er skriftlig. Begrunnelsen for varslingsplikten er at leieren skal få tid til å områ seg og finne annen bolig.377

Det følger av fjerde ledd at lovens bestemmelser gjelder fullt ut for leieavtalen hvis utleieren ikke har sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte ut før fraværet har vart i fem år. Det innebærer blant annet at de alminnelige reglene om leierens oppsigelsesvern kommer til anvendelse. Det er utleierens totale fravær som er avgjørende. Det aktuelle leieforholdet kan ha vart i mindre enn fem år før de alminnelige reglene kommer til anvendelse.378

26.3 Dagens situasjon

Utvalget har i løpet av arbeidet kun fått noen få innspill om særreglene i kapittel 11. I innspillsmøte med utvalget har KS, kommunesektorens interesseorganisasjon, gitt uttrykk for at særreglene om leie av boliger til vanskeligstilte bør videreføres, men at det kan være grunn til å øke fleksibiliteten i bestemmelsene noe. For eksempel bør det være enklere for kommunen å inngå flere kortere leieavtaler med samme leier for samme bolig.

Samskipnadsrådet har i møte med utvalget og i skriftlig innspill gitt uttrykk for at særreglene i § 11-2 femte ledd er helt sentrale for å opprettholde en fornuftig og målrettet drift av studentboligene og ber om at bestemmelsen videreføres i sin helhet. Ifølge Samskipnadsrådet bidrar bestemmelsen til at flere studenter får dra nytte av studentsamskipnadenes boliger ettersom boliger lettere kan frigjøres når leier går over til å ikke være studenter lenger, herunder slik at førsteårsstudenter prioriteres.

Leieboerforeningen erfarer at særreglene i § 11-4 om utleie av egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år i noen grad blir misbrukt. Det handler i hovedsak om at utleiere har påberopt seg bestemmelsen, men at det i realiteten ikke har vært snakk om bolig som utleieren har brukt som egen bolig. Leieboerforeningen har også gitt uttrykk for at reglene om leie av enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, misforstås, særlig i forbindelse med utleie av rom i bofellesskap.

26.4 Mulige endringer og effektene av disse

26.4.1 Materielle endringer og mindre tilpasninger

Utvalget har vurdert konsekvensene av å øke den generelle minstetiden for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet, se nærmere omtale i kapittel 22. Utover dette har utvalget ikke vurdert materielle endringer i særbestemmelsene for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte, elev- og studentboliger og tjenesteboliger. Det materielle innholdet i disse reglene videreføres. Utvalget har imidlertid vurdert materielle endringer i bestemmelsen om utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Utvalget har vurdert hvorvidt grensen for hva som utgjør midlertidig fravær bør senkes og om det bør innføres et krav om skriftlig varsel før leierens utflytting.

Videre ser utvalget behov for å gjøre tilpasninger i særbestemmelsene som omhandler fristen for å varsle før leierens utflytting. Dette er nødvendig på grunn av de foreslåtte endringene knyttet til oppsigelsesfrist nevnt i punkt 25.10.2.

Utvalget har videre vurdert å tydeliggjøre at leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, innebærer at leieren har færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Utvalget har vurdert å innføre et vilkår om at leieren må få dette skriftlig opplyst.

26.4.2 Særreglenes plass i loven

I første delrapport drøftet utvalget kun reglene om kontraktslengde og oppsigelse. Flertallet i utvalget foreslo å plassere særreglene om kontraktslengde og oppsigelse i det kapittelet som handler om disse temaene. Når utvalget nå behandler flere sider av loven og foreslår en egen boligleielov med ny struktur, har utvalget foretatt en bredere vurdering av hvordan særreglene bør framkomme i loven. På den ene siden kan det være brukervennlig å integrere særreglene i resten av loven i tilknytning til paragrafen særreglene gjør unntak fra. På denne måten finner leseren både den aktuelle hovedregelen, om for eksempel framleie av del av bolig, og alle relevante unntak på samme plass. Dessuten er noen av særreglene like og kan innarbeides sammen, slik at det blir mindre repetisjon i loven. På den andre siden vil særreglene kun være aktuelle for de leierne og utleierne som omfattes av dem og derfor kan det være mer hensiktsmessig å beholde et eget kapittel med særregler.

Utvalget har i denne sammenheng vurdert hvordan særreglene skal innarbeides, herunder om de bør framgå løpende i loven eller om de bør skilles ut i egne paragrafer.

For særreglene om leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, har utvalget vurdert om disse skal samles i én bestemmelse.

26.5 Utvalgets tilrådning

26.5.1 Integrering av særreglene i resten av loven

Et flertall (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Harding, Kartvedt, Leisner, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår at særreglene i gjeldende lov kapittel 11 integreres i resten av loven. Det innebærer at de konkrete særreglene innarbeides i de bestemmelsene de tematisk hører hjemme i. Dette betyr at de integreres som nye ledd eller nye setninger i de relevante bestemmelsene. Leseren vil på denne måten finne alle de aktuelle reglene om blant annet framleie, opptak i husstanden og personskifte i de respektive bestemmelsene som regulerer dette. Flertallet legger vekt på at dette vil være et pedagogisk godt grep som også vil redusere repetisjon av like særregler. I denne sammenheng vil det være behov for bestemmelser som angir særreglenes virkeområde, eventuelle definisjoner og vilkårene for at særreglene kommer til anvendelse. Flertallet foreslår at slike bestemmelser tas inn i de alminnelige bestemmelsene i lovutkastets kapittel 1. Det vil si at § 1-10 angir når særreglene i loven for leie av boliger til vanskeligstilte kommer til anvendelse. Tilsvarende funksjon har § 1-11 for elev- og studentboliger, § 1-12 for tjenesteboliger og 1-13 for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær.

Når det gjelder særreglene om kontraktslengde og oppsigelse, mener imidlertid flertallet at det er hensiktsmessig at disse tas inn som egne bestemmelser i lovutkastets kapittel 11. Det vil si at særregler for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet tas inn i lovutkastets § 11-10, særregler for leie av elev- og studentboliger tas inn i § 11-11, særregler for leie av tjenesteboliger tas i § 11-12 og særregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær tas inn i § 11-13. Flertallet mener at bestemmelsene om kontraktslengde og oppsigelse vil bli lange og uoversiktlige hvis samtlige særregler tas inn i de konkrete bestemmelsene. Til forskjell fra de øvrige bestemmelsene der særreglene integreres, er flere av kontraktslengde- og oppsigelsesbestemmelsene allerede forholdsvis lange.

Utvalgsmedlemmet Høysæter mener ikke at integrering av særreglene i resten av loven vil gjøre loven mer oversiktlig, og tilrår å beholde særreglene i et eget kapittel. Utvalgsmedlemmet Høysæter peker også på at særreglene kun er aktuelle for de leierne og utleierne som omfattes av dem og derfor vil det være mer hensiktsmessig å beholde et eget kapittel med særregler.

Et samlet utvalg foreslår imidlertid at særreglene for leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, samles i én bestemmelse i lovutkastets § 11-9. Utvalget mener det vil bidra til å gjøre disse reglene mer oversiktlige og brukervennlige.

26.5.2 Skriftlig opplysning om at leie av enkelt beboelsesrom innebærer at leieren har færre rettigheter

Utvalget foreslår at det i bestemmelsen om leie av enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, tas inn et vilkår om at leieren må få skriftlig opplysning om at slikt leieforhold innebærer at leieren har færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Dette er foreslått i lovutkastets § 11-9 første ledd annet punktum. Et slikt vilkår vil øke bevisstheten til leieren om at leieforholdet er annerledes enn andre leieforhold og gjøre hen bedre kjent med hva det innebærer å inngå en slik leieavtale. Dette kan bidra til å styrke rettssikkerheten og til å øke botryggheten for leieren.

26.5.3 Grensen for utleierens midlertidige fravær

Utvalget har delt seg i to like store fraksjoner i spørsmålet om hva som skal regnes som midlertidig fravær ved utleie av egen bolig etter lovutkastet § 1-13.

Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår at grensen for utleierens midlertidige fravær senkes fra fem til tre år. Disse medlemmene mener at unntaksreglene for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær utgjør et betydelig inngrep i leieres oppsigelsesvern. Det er utleiers eget boligbehov som legitimerer et slikt inngrep, fordi en forutsetning for å kunne påberope seg klausulen er at utleier har til hensikt å flytte tilbake til boligen. I NOU 1993: 4 skrev daværende husleielovutvalg at «[u]tvalget er kommet til at grensen bør settes ved fem år», under henvisning til at fem år vil være tilstrekkelig til å fange opp de fleste tilfeller av midlertidig fravær.379Disse medlemmene mener at en grense på tre år vil fange opp de aller fleste tilfeller av midlertidig fravær, og at en grense på tre år derfor ivaretar utleiers behov i tilfredsstillende grad, samtidig som leiers botrygghet blir styrket sammenliknet med nåværende husleielov. Tre år er den tiden det tar å gjennomføre videregående utdanning, og å gjennomføre en bachelorgrad. Mastergrad er toårig, og er dermed kortere enn en øvre grense på tre år.

Disse medlemmene mener det er relevant å se til eksempler fra andre lover. Etter arbeidsmiljøloven § 12-11 har arbeidstaker rett på hel eller delvis utdanningspermisjon i inntil tre år. Etter arbeidsmiljøloven § 12-6 kan permisjoner etter §§ 12-2, 12-4 og 12-5 første ledd tas ut som delvis permisjon innenfor en tidsramme på tre år. For øvrig er tre år lengre tid enn leiers rett til framleie ved leierens midlertidige fravær etter dagens husleielov § 7-4, der grensen er to år. Er utleieren borte fra boligen i mer enn tre år, mener disse medlemmene at det kan regnes som at utleier har etablert et varig boforhold et annet sted.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner tilrår at grensen for hva som skal regnes som midlertidig fravær fremdeles skal være fem år, som i dag. Disse medlemmene peker på at bolig er et knapphetsgode, særlig i de store byene, og dette tilsier at regelverket bør bidra til å stimulere til at man leier ut boligen sin ved midlertidig fravær, enten det skyldes reiseformål, studieformål, arbeidsformål eller andre formål. Disse medlemmene mener en periode på fem år er tilstrekkelig lang til å fange opp de fleste former for midlertidig fravær. Disse medlemmene mener at fravær utover fem år må ses på som en varig fraflytting.

26.5.4 Varsel før leierens utflytting

Utvalget foreslår at det ved utleie av egen bolig ved midlertidig fravær etter § 11-13 innføres et krav om at utleieren må gi skriftlig varsel før leierens utflytting. Utleieren må allerede etter dagens regler gi varsel, men det stilles ingen formkrav. Å innføre et skriftlighetskrav bidrar til at leieren blir mer oppmerksom på at leieforholdet avsluttes og at hen må flytte. Det vil kunne sette leieren bedre i stand til å områ seg og finne ny bolig. Utvalget mener det ikke vil være uforholdsmessig tyngende for utleieren å sende varselet skriftlig.

Et flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår at varselet skal gis med frist på tre måneder eller annen avtalt frist. Flertallet mener at utgangspunktet på tre måneder gir leieren tilstrekkelig tid til å områ seg før oppsigelsen får virkning. Samtidig er det grunn til å ivareta avtalefriheten mellom partene, slik at de kan avtale så kort eller lang frist som de måtte ønske. Dette ivaretar balansen og interessene mellom partene på en god måte.

Et mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at varselet skal gis med tre måneders frist, uten at partene kan avtale noe annet. Hvis tremånedersfristen kan fravikes ved at det avtales kortere frist, vil det ikke være noe realitet i hensynet om at leieren skal få tid til å områ seg. Mindretallet mener at avtalefriheten på dette punktet må vike for å ivareta rettssikkerheten og botryggheten for leieren.

27 Andre måter å avslutte en leieavtale på

27.1 Innledning

En leieavtale kan avsluttes på andre måter enn at avtalen løper ut eller sies opp. For eksempel kan avtalen heves. Utvalget har ikke vurdert eller foreslått materielle endringer i slike andre opphørsgrunner. Av pedagogiske hensyn foreslår utvalget imidlertid at det henvises til de mest praktiske opphørsgrunnene som ligger utenfor lovutkastets kapittel 11 i en ny henvisningsbestemmelse, § 11-16. Ved å samle informasjon om alle de mest praktiske opphørsgrunnene i samme kapittel, reduseres risikoen for at leseren går glipp av regler som kan være relevante for seg.

Under følger en kortfattet oppsummering av andre måter en leieavtale kan avsluttes på enn avtaleutløp og oppsigelse, som hittil ikke er omtalt i rapporten. For ordens skyld bemerker utvalget at det også kan finnes andre grunner til opphør.

27.2 Partenes hevingsrett

Leierens rett til å heve avtalen og dermed bringe leieforholdet til opphør umiddelbart, følger av husleieloven § 2-12, se nærmere omtale i punkt 18.2.5. Utleiers tilsvarende rett følger av gjeldende lov § 9-9. Partene får rett til å heve ved den andre partens vesentlige avtalebrudd, som nærmere angitt i de respektive bestemmelsene.

Utvalget har ikke vurdert å gjøre materielle endringer i hevingsreglene. Gjeldende § 9-9 foreslås videreført og språklig forenklet i lovutkastets § 11-14, og leierens hevingsrett henvises til i lovutkastets § 11-16.

27.3 Leierens død

Husleieloven § 9-10 gir regler om utleiers og dødsboets rett til å si opp leieavtalen hvis leieren dør.

Bestemmelsen videreføres i lovutkastets § 11-15, men er språklig oppdatert og tilpasset forslaget om å innskrenke avtalefriheten knyttet til oppsigelsesfrist.

27.4 Tvangsfravikelse

Hvis leieren ikke betaler leien, er det mulig for utleieren å avslutte leieforholdet uten å måtte forholde seg til de alminnelige oppsigelsesreglene. Dersom det er skriftlig avtalt at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien ikke blir betalt, kan utleier ved betalingsmislighold begjære utkastelse av leieren til namsmyndigheten. To uker før slik begjæring sendes, må utleier sende et varsel til leier hvor det står at utkastelsen kan unngås dersom leie og omkostninger betales før utkastelsen gjennomføres, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 13-2 og 4-18. Idet boligen fravikes, avsluttes samtidig leieavtalen.

De nærmere reglene om tvangsfravikelse er ikke vurdert. Av pedagogiske hensyn tilrår imidlertid utvalget at tvangsfullbyrdelsesloven henvises til i lovutkastets § 11-16.

27.5 Angrerett

Enkelte boligleieavtaler kan leieren angre etter bestemmelsene i angrerettloven, med den virkning at partenes forpliktelser etter avtalen, faller bort, jf. angrerettloven §§ 20 og 23. Det er en rekke vilkår som må være oppfylt for at leieren har en angrerett, som ikke vil gjennomgås her. Utvalget anbefaler imidlertid at det inntas en henvisning til angrerettloven i lovutkastets § 11-16.

27.6 Avtaleloven

Avtalelovens alminnelige regler gjelder også for husleieavtaler. Av alle reglene i avtaleloven er det antakelig § 36 om tilsidesettelse av urimelige kontraktsvilkår som er hyppigst påberopt i husleieforhold. Utvalget mener likevel det vil føre for langt å innta en henvisning til avtalelovens bestemmelser i utkastet til ny boligleielov. Det skal en del til å nå fram med en anførsel om at hele eller deler av leieavtalen må tilsidesettes på grunnlag av avtaleloven § 36. Regelen om ufravikelighet til ugunst for leieren i lovutkastets § 1-2 gir leieren et utstrakt vern som antakelig vil fange opp de fleste tilfeller av urimelighet. En henvisning til avtaleloven vil neppe gi særlig merverdi for leseren.

28 Beboermedvirkning

28.1 Innledning

I henhold til punkt 3.1 i mandatet er utvalget bedt om å vurdere om og hvordan beboernes mulighet til medvirkning kan styrkes.

Begrepet «beboermedvirkning» dekker et bredt spekter av tiltak. Beboermedvirkning handler om å la leierne bruke sine erfaringer og ressurser til å bidra til et bedre leieforhold og bomiljø. Det kan gi større grad av tilhørighet til boligen og legge til rette for gode og trygge boforhold.380 Beboermedvirkning kan gi ulik grad av ansvar og innflytelse381 og organiseres på ulike nivåer – individnivå, kollektivt nivå eller systemnivå.382

Husleieloven kapittel seks handler om beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold. Kjernen i ordningen er at de som leier bolig av samme utleier i samme hus, kan la seg representere av en tillitsvalgt. Både kommuner, stiftelser og næringsdrivende utleiere driver i dag med andre former for beboermedvirkning enn det husleieloven regulerer. Avhengig av hvordan beboermedvirkning defineres, kan det også berøre relasjonen mellom utleier og den enkelte leier, slik som muligheten til å gjøre endringer og tilpasninger og retten til å få igangsatt vedlikehold. Dette behandles i kapittel 17.

28.2 Gjeldende rett

Husleielovens regler om beboerrepresentasjon gjelder kun for hus hvor utleieren leier ut flere enn fire utleieboliger, jf. § 6-1 første ledd. Det omfatter gjerne de tilfellene der utleieren eier hele eiendommen og leier ut alle boligene i et bygg, for eksempel en boligblokk eller en bygård. Men det kan også omfatte tilfellene hvor utleieren leier ut flere enn fire boliger i en boligblokk, uten å være eier av eiendommen.

Kjernen i reglene er at leierne kan la seg representere av en tillitsvalgt. Den tillitsvalgte velges for ett år om gangen, og vervet opphører først når en ny tillitsvalgt er valgt, jf. § 6-1 annet ledd. Når særlige grunner foreligger, kan den tillitsvalgte tre tilbake før tjenestetiden er ute, jf. tredje ledd. Den tillitsvalgte kan i møte besluttes fjernet med vanlig flertall av de avgitte stemmene og ordningen kan også oppheves på samme måte, jf. fjerde ledd.

Leierne står fritt til å beslutte om de ønsker å la seg representere av en av beboerne. Dersom dette besluttes, og det velges en tillitsvalgt, skal hen være bindeleddet mellom leierne og utleieren. Hen skal ivareta leiernes interesser og kan kreve å få drøfte spørsmål av betydning for leierne med utleieren, jf. § 6-2 første ledd. Den tillitsvalgte skal minst én gang årlig innkalle alle leierne og eventuelle framleiere til et møte, jf. annet ledd. Den tillitsvalgte er bundet av beslutninger som treffes i disse møtene med vanlig flertall av de avgitte stemmene, jf. tredje ledd.

Reglene pålegger også utleieren plikter. Utleieren plikter å varsle den tillitsvalgte før det iverksettes større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører leierne, jf. § 6-3 første ledd. Utleieren skal også underrette den tillitsvalgte hvis eiendommen overdras, jf. annet ledd. Det er ingen egne sanksjonsregler hvis utleieren ikke oppfyller pliktene som følger av dette kapittelet. Det legges imidlertid til grunn i forarbeidene at det vil utgjøre en form for mislighold og at leierne kan gjøre gjeldende krav etter de ordinære misligholdsbeføyelsene.383

28.3 Reglene i Sverige og Danmark

28.3.1 Sverige

I svensk husleielovgivning finnes det ikke regler om beboerrepresentasjon, slik det gjør i Norge og Danmark. Lovgivningen gir imidlertid leieren rett til å medvirke på andre måter. Den viktigste måten leiere kan medvirke på, er leiefastsettingen. Etter hyresforhandlingslagen § 1 kan leieboerorganisasjoner og organisasjoner for utleierne føre kollektive forhandlinger om leiefastsettelsen. Organisering av leiere og utleiere spiller derfor en viktig rolle i svensk husleielovgivning.

Ved siden av dette skal leieren involveres hvis utleieren skal gjøre visse forbedrings- og forandringsarbeider etter hyreslagen §§ 18 d til 18 h. Det nærmere innholdet i den konkrete samrådsprosessen er imidlertid ikke lovregulert, men utleieren og berørte leieboerorganisasjoner kan avtale nærmere hvordan prosessen skal foregå. Det kan blant annet innebære formidling av skriftlig informasjon om arbeidene, etterfulgt av mer detaljerte informasjonsmøter og involvering av samrådsgrupper bestående av leiere fra den konkrete eiendommen som berøres av arbeidene.384

28.3.2 Danmark

I lejeloven finnes det en rekke regler om beboermedvirkning, herunder beboerrepresentasjon. Ifølge § 191 første ledd er formålet med beboerrepresentasjonsordningen å gi leierne mulighet til å velge representanter som kan ivareta deres interesser overfor utleieren og være forhandlingspart. Ordningen skal sikre best mulig grunnlag for samarbeid mellom leierne og utleierne.

Det skilles mellom to former for beboermedvirkning: En talsmannsordning i eiendommer som består av tre til fem utleide boliger, jf. § 192 tredje ledd, og beboerrepresentasjon i eiendommer som består av seks eller flere utleide boliger, jf. § 192 første ledd. Hvilke eiendommer som omfattes, framgår av § 192 sjuende til niende ledd, men det er ikke utelukkende begrenset til utleie av boliger i kun ett bygg.

I § 192 annet til sjette ledd oppstilles det detaljerte regler for etablering av beboerrepresentasjon eller talsmannsordning, herunder regler om hvem som kan stemme på beboermøtet og regler om opphevelse og bortfall av ordningen. Beboerrepresentantene og talsmannen kan få vederlag fra leierne for sitt arbeid, dersom beboermøtet treffer beslutning om dette. Vederlaget kan settes til et årlig beløp på inntil 509 DKR (2022) fra hver utleide bolig. Beløpet reguleres årlig. Det kan avtales med den enkelte leier at beløpet skal være større.385

Beboerrepresentasjonsordningen medfører en rekke rettigheter. Disse reglene er spredd flere steder i loven. Noen av reglene er det knyttet særlige rettsvirkninger til, mens andre regler har karakter av å være ordensforskrifter eller oppfordringer som tar sikte på å etablere eller forbedre eksisterende samarbeid mellom leierne og utleieren.386 I det følgende nevnes bare noen av disse.

Beboerrepresentantene kan kreve opplysninger om hvem som eier og administrerer eiendommen, drøfte med utleieren ethvert spørsmål av betydning for eiendommens drift, holdes orientert om når boliger leies ut på nytt og holdes orientert om utleierens ansettelse og oppsigelse av eiendomsforvaltere, jf. § 191 annet ledd.

Der det er opprettet beboerrepresentasjonsordning, kan det i beboermøte vedtas husordensregler som skal gjelde for eiendommen, med mindre utleieren har vektige grunner for å motsette seg dette, jf. § 193 første ledd. En forutsetning er imidlertid at utleieren ikke allerede har fastsatt husordensregler. Leierne kan ikke endre eller oppheve utleierens regler.387

Etter § 131 første ledd plikter utleieren med rimelig varsel å innkalle beboerrepresentantene til møte om planlagte forbedringsarbeider som vil medføre en oppjustering av leien utover 63 DKR (2021) per kvadratmeter per år. Beløpet reguleres årlig. Opprettholdes ikke varslingsplikten, kan ikke utleieren kreve oppjustering av leien utover dette, jf. § 135 fjerde ledd.

Etter §§ 67 annet ledd og 68 annet ledd kan beboerrepresentantene kreve etablering av forbruksmålere for kjøling og vann. Beboerrepresentantene kan også kreve at det utføres nærmere angitte energibesparende tiltak etter § 146.

28.4 Dagens situasjon

Utvalgets erfaring er at dagens regler i liten grad blir brukt. Leieboerforeningen har tidligere oppgitt at de kjenner til to tilfeller hvor det er opprettet beboerrepresentasjon etter husleielovens regler.388 Det er ingen avgjørelser i Lovdata knyttet til bestemmelsene i kapittel 6 fra verken Husleietvistutvalget eller de alminnelige domstolene.

Det finnes likevel mange eksempler på ulike former for beboermedvirkning i det norske leiemarkedet utover den formen for beboermedvirkning som husleieloven legger opp til. Beboerråd eller lokale gårdsstyrer er et eksempel på beboermedvirkning med mål om å sikre representasjon og mulighet til å ha innflytelse gjennom strukturert dialog med utleieren.389 Det kommunale foretaket Boligbygg Oslo KFs beboerråd ble opprettet i 2019 og gir blant annet innspill til Boligbyggs strategi- og planarbeid. Beboerrådet involveres også i utviklingen av tjenestetilbudet til Boligbyggs leiere.390 Andre eksempler på beboerråd er Vestgrensa Beboerutvalg og beboerrådet på PiiR ved Skøyen Torg.391

Beboerundersøkelser, eller mer eller mindre strukturert dialog med beboerne, er en annen form for beboermedvirkning som ikke følger av husleieloven. Fysiske og sosiale bomiljøtiltak som dugnader, hagefester, dyrking av grønnsaker i pallekarmer, etablering av lekeplasser og liknende tiltak kan bidra til å øke tilhørigheten til beboerne. Andre eksempler på tiltak kan være ulike kurs og informasjonsmøter om beboerdemokrati, brannsikkerhet og liknende. Selvaag Utleiebolig tilbyr sommerjobb til ungdom som bor i boligene, med mål om å øke eierskap og ønske om å ta vare på eiendommen og omgivelsene.392

På individnivå handler medvirkning om beboerens mulighet til å påvirke relasjonen til utleier, slik som muligheten til å gjøre endringer og tilpasninger og retten til å få igangsatt vedlikehold. Svartlamon boligstiftelse praktiserer blant annet slik individuell beboermedvirkning gjennom at beboerne får et utvidet ansvar for å rehabilitere boligene sine. Boligstiftelsen dekker utgifter til materialer, og fagpersoner er ansatt for å bistå beboerne i arbeidet.393

28.5 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Beboermedvirkning er positivt, både for leierne og utleieren. Det bidrar til større eierskap og større tilhørighet til boligen og bomiljøet, og trivsel for beboerne.394 Medvirkning fra og involvering av beboerne bidrar til mer dialog både mellom leierne og utleieren og leierne imellom, noe som kan virke både konfliktforebyggende og konfliktdempende. Det kan styrke leiernes botrygghet, noe som igjen kan føre til mindre utskiftning av leiere og mer stabile leieforhold. Stabile leieforhold vil være både i leiernes og utleierens interesse og særlig viktig for barn. Avhengig av hva slags form for beboermedvirkning det er snakk om og hvordan det innrettes, kan det også være besparende for driften av de utleide boligene, i form av lavere vedlikeholdskostnader. Når beboerne får lov til å bidra og påvirke, kan det også virke engasjerende ellers i samfunnet. Beboermedvirkning kan også legge til rette for at barn og ungdom kan uttrykke sine synspunkter, noe som de har rett til etter barnekonvensjonen.

Likevel må det erkjennes at beboermedvirkning kan være krevende. Både utleieren og leierne må sette av tid og ressurser for at det skal fungere godt. Beboermedvirkning krever innsats over tid, og det kan særlig være vanskelig hvis det er stor utskiftning av leiere. En annen utfordring utvalget erfarer, er at de som engasjerer seg, kan bli møtt med represalier fra andre beboere. Gevinstene for utleieren, for eksempel i form av mindre hyppig utskiftning av leiere, kommer ofte først etter en tids arbeid.

Utvalget mener likevel at regler om beboermedvirkning hører hjemme i loven. Beboermedvirkning bygger på et grunnleggende element i gode og trygge leieforhold, nemlig dialog mellom leierne og utleieren. Videre er det i tråd med synet på medvirkning på liknende samfunnsfelt, slik som helse- og omsorgsfeltet og det boligsosiale feltet hvor den enkeltes rett til å medvirke er nedfelt i tilhørende lover som pasient- og brukerrettighetsloven, helse- og omsorgstjenesteloven, boligsosialloven og arbeidsmiljøloven. Regler om beboermedvirkning i boligleieforhold er også i tråd med statens boligpolitiske ambisjoner.395

Utvalget har grunn til å tro at dagens regler er lite brukt. Mange leiere er antakelig ikke klar over at de er omfattet av dem. Dessuten fordrer beboermedvirkning at leiere engasjerer seg, noe som kan være en utfordring for noen leiere, av ulike årsaker. En annen grunn til at det er lite brukt, kan være at det er relativt få store private næringsdrivende og offentlige utleiere i Norge sammenliknet med for eksempel Danmark. Videre gir dagens regler få rettigheter til leierne. Den tillitsvalgte har kun noen få lovpålagte oppgaver, og utleieren har samtidig kun en informasjonsplikt overfor den tillitsvalgte. For å tilrettelegge for økt beboermedvirkning mener utvalget at det bør vurderes å legge inn noe sterkere insentiver i lovverket. Samtidig mener utvalget at grunnlaget for beboermedvirkning fremdeles bør være frivillighet, ettersom engasjement og behov kan variere. Videre må det tilpasses den lokale situasjonen, noe som tilsier at en bør være forsiktig med å legge for mange detaljerte føringer på hvordan beboermedvirkning skal innrettes.

28.6 Utvalgets tilrådning

28.6.1 Felles representasjon gjennom beboerråd

Utvalget har vurdert om lovens regler for beboermedvirkning kan innrettes på en annen måte for at flere skal velge å organisere seg. Kjernen i dagens regler er felles representasjon gjennom en tillitsvalgtordning, hvor den tillitsvalgte skal ivareta leiernes interesser overfor utleieren. En slik ordning har i utgangspunktet gode grunner for seg. Det kan bidra til mer dialog og tillitsbygging mellom utleieren og beboerne. Men samtidig kan det være utfordrende for den tillitsvalgte å sitte med ansvaret alene, for eksempel i de tilfellene der hen representerer mange leiere. En enkelt tillitsvalgt kan også være utsatt for represalier fra andre beboere som ikke nødvendigvis deler denne eller flertallets interesser eller synspunkt. Utvalget mener at en utvidelse av tillitsvalgtordningen til en ordning med felles representasjon gjennom et beboerråd vil kunne styrke leiernes representasjon og innflytelse. Et større fellesskap av beboere som sammen skal ivareta alle leiernes interesser, kan bidra til større legitimitet i medvirkningsarbeidet, både overfor utleieren og innad blant leierne.

Utvalget foreslår på denne bakgrunn en beboerrådsordning som bygger på dagens tillitsvalgtordning, hvor leierne selv kan bestemme om de vil opprette et beboerråd, se lovutkastets § 8-3. Innretningen tar høyde for at de som ikke ønsker det, kan la være. Rådet skal bestå av to til fem medlemmer og velges blant leierne for to år om gangen.

På samme måte som i dagens tillitsvalgtordning mener utvalget at beboerrådets primære oppgave bør være å ivareta leiernes interesser overfor utleieren, se lovutkastets § 8-4. For at beboerrådet skal få mulighet til å drøfte spørsmål av betydning for leierne, bør leierne ha en passende arena til å ta opp ulike spørsmål og saker. Utvalget mener det til en viss grad kan være hensiktsmessig å se hen til hvordan årsmøter og generalforsamlinger avholdes i eierseksjonssameier og borettslag. Et årsmøte vil gi leierne og beboerrådet en åpen og inkluderende arena for å avgjøre hvilke saker som beboerrådet skal ta opp med utleieren. Det gir uttrykk for en form for beboerdemokrati. Utvalget foreslår derfor at beboerrådet skal avholde et årsmøte hvor alle leierne får anledning til å gi uttrykk for saker som er viktige for dem. Videre er det behov for en mekanisme som ivaretar demokratiet og flertallets beslutninger. Utvalget mener derfor at det er hensiktsmessig at beboerrådet bindes av vanlige flertallsbeslutninger fra årsmøtet. Utvalget har ikke vurdert nærmere regulering av innkalling og avholdelse av årsmøtet. Utvalget anser dette som interne forhold mellom leiere som ikke trenger å reguleres nærmere i loven. Utvalget mener likevel det vil være naturlig for leiere og beboerråd å se hen til liknende system og overordnede regler for eierseksjonssameier og borettslag der det passer.

28.6.2 Virkeområdet for reglene om beboermedvirkning

Utvalget har vurdert virkeområdet for reglene om beboermedvirkning, se lovutkastets § 8-1. Utvalget har delt seg i to like store fraksjoner i dette spørsmålet.

Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår å utvide virkeområdet for reglene om beboermedvirkning. Dagens avgrensning innebærer at enkelte leieforhold faller utenfor virkeområdet, der det vil være hensiktsmessig at reglene gjelder. Et eksempel er der utleieren på et mindre, geografisk avgrenset område leier ut flere enn fire boliger, men fordelt på flere bygg. I en del slike tilfeller vil antakelig leierne ha felles interesser overfor utleieren. Det bør være regler også for disse leierne, som sikrer dem innflytelse på linje med de tilfellene der utleieren eier hele eiendommen og leier ut alle boligene i et bygg. Disse medlemmene mener at det mest hensiktsmessige er å knytte virkeområdet til de leieforholdene hvor utleieren leier ut flere enn fire boliger i samme hus, boligstiftelse, eierseksjonssameie, borettslag eller boligaksjeselskap. Dette er kjente størrelser som er tydelig avgrenset og definert i lovgivningen. De kan bestå av bygninger på flere adresser og gårds- og bruksnumre. Det vil også kunne omfatte ulike bygningstyper, slik som blokker, bygårder, rekkehus og flermannsboliger. Samtidig vil det være snakk om et nærmere avgrenset område som allerede har noe til felles, blant annet tilhørende innvendige og utvendige fellesarealer. Disse medlemmene mener at det foreslåtte virkeområdet ikke vil skape utfordringer i forholdet mellom utleieren og for eksempel borettslaget eller eierseksjonssameiet, der utleieren ikke eier hele bygget, da utleieren for eksempel vil kunne nekte å gjennomføre eventuelle forslag til endringer i husordensregler hvis hen har saklig grunn til det. Det vises til drøftelsen i punkt 28.6.3 nedenfor.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner tilrår å innskrenke virkeområdet for reglene om beboermedvirkning. Disse medlemmene tilrår at reglene i kapittelet bare skal gjelde der utleieren har utleid flere enn fire boliger i samme hus, og utleieren eier hele huset eller eiendommen. Med «hus» menes ulike bygningstyper, inkludert for eksempel blokk, rekkehus og flermannsbolig. Disse medlemmene peker på at betegnelsen bolig har ulike definisjoner. Det er mange varianter og boformer, og spørsmålet er hvor grensen i denne sammenheng skal gå for hva som defineres som en bolig. Med dagens rettstilstand har det ikke vært behov for å definere tydelig hva som regnes som bolig fordi dagens lov gir leiere som organiserer seg, færre rettigheter enn utvalget nå går inn for. Disse medlemmene forutsetter at virkeområdet blir klart definert, slik at det er tydelig for partene i de enkelte leieforhold om det er grunnlag for å danne et beboerråd på eiendommen eller ikke. Disse medlemmene mener det bør være snakk om flere enn fire selvstendige boenheter som leies ut for at reglene om beboermedvirkning skal komme til anvendelse. Disse medlemmene legger videre vekt på at flere av de øvrige forslagene i kapittelet om beboermedvirkning kan føre til mange utfordringer i forholdet mellom utleieren og for eksempel borettslaget eller eierseksjonssameiet, der utleieren ikke eier hele bygget. For alle praktiske formål er det mest hensiktsmessig at reglenes virkeområde begrenses til de tilfeller der utleieren eier hele bygget eller eiendommen. Disse medlemmene peker særlig på utfordringer knyttet til husordensregler, gjennomføring av bomiljøtiltak og avsetning av midler til dette, som drøftes nærmere i punkt 28.6.3 nedenfor. Utleieren fastsetter ikke husordensreglene i et eierseksjonssameie eller borettslag. Det er eiernes suverene rett etter annet lovverk. Utleier har begrenset mulighet til å påvirke disse. Disse medlemmene er bekymret for at en ordning hvor beboerrådet kan foreslå endringer i husordensreglene som utleieren må implementere, kan føre til to forskjellige sett med husordensregler som kan skape forvirring og konflikt mellom beboerne i et bygg. Videre kan det være utfordrende å gjennomføre ulike bomiljøtiltak der utleieren ikke eier hele bygget. Det kan oppstå flere beboerråd på en eiendom, noe som er problematisk, for eksempel dersom en bygård er disponert av flere utleiere. En kan også tenke seg flere beboerråd i samme borettslag. Dersom de ulike beboerrådene foreslår motstridende tiltak, vil det være en kilde til konflikt. Disse medlemmene stiller spørsmål ved om tiltak da bør begrenses til å kun gjelde for leiere som leier av samme utleier i samme hus. Disse medlemmene mener det også kan være krevende å beregne hva som er én prosent av de årlige samlede leieinntektene der utleieren leier ut flere enn fire boliger på tvers av ulike boligselskap, noe som drøftes nærmere i punkt 28.6.3 nedenfor.

28.6.3 Tiltak for økt engasjement for beboermedvirkning

Informasjon om adgangen til å danne beboerråd og plikt til å stille møtelokaler til disposisjon

Utvalget har vurdert ulike tiltak for å senke terskelen og sikre økt engasjement for beboermedvirkning. En grunnleggende forutsetning for at leierne skal engasjere og organisere seg, er at de kjenner til sin rett til dette. Utvalget tilrår derfor at utleieren bør ha en plikt til å informere leierne om adgangen til å opprette et beboerråd, se lovutkastets § 8-2. En slik informasjonsplikt vil kunne øke leiernes oppmerksomhet og bidra til økt engasjement, samtidig som informasjonsformidling krever lite av utleieren. Utleieren bør selv kunne velge hvordan dette kan gjøres på en skriftlig og hensiktsmessig måte. For å legge ytterligere til rette for beboermedvirkning tilrår utvalget at utleieren skal stille møtelokale til disposisjon for årlige beboermøter, se lovutkastets § 8-6 fjerde ledd. Utvalget finner det ikke hensiktsmessig å regulere nærmere hvordan dette skal gjøres. Det vil utleieren og beboerrådet være nærmest å finne løsninger på i det enkelte tilfelle. I noen tilfeller vil det antakelig medføre en ekstrautgift for utleieren å stille møtelokale til disposisjon, mens det i mange tilfeller antakelig vil være mulig å bruke et tomt rom eller en leilighet. Beboerrådet kan også velge å avholde årsmøtene digitalt, og da vil det ikke være behov for et møtelokale.

Avsetning av midler til gjennomføring av bomiljøtiltak og kompetansehevende tiltak

Utvalget har også vurdert tiltak som gjør det mer attraktivt å engasjere og organisere seg. Utvalget vurderer at hovedårsaken til at få leiere organiserer seg i dag, er at det gir få rettigheter. Dersom rettighetene styrkes, og fordelene tydeliggjøres, kan det øke engasjementet. Samtidig må ikke styrkingen av leiernes rettigheter gå så langt at utleieren i betydelig utstrekning fratas retten til selv å bestemme over eiendommen. Går en for langt, kan det blant annet reise grunnlovsmessige og menneskerettslige spørsmål knyttet til eiendomsrett. Bestemmelsene i lovutkastets kapittel 8 hindrer ikke at leiere og utleiere kan bli enige om en mer omfattende leieboermedvirkning på frivillig basis.

Utvalget har delt seg i to like store fraksjoner i spørsmålet om en ordning som innebærer avsetning av midler til gjennomføring av bomiljøtiltak og kompetansehevende tiltak, se lovutkastets § 8-5 første og annet ledd.

Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår en ordning som innebærer at der det er opprettet et beboerråd, skal utleieren hvert år sette av midler på sitt budsjett til gjennomføring av bomiljøtiltak og tiltak for å heve leiernes kompetanse om beboermedvirkning og husleierett. Gjennomføring av bomiljøtiltak vil i mange tilfeller være både i leierens og utleierens interesse, for eksempel hvis det bidrar til forbedring av fellesarealer eller mindre hyppig utskiftning av leiere. Bostabilitet er særlig viktig for barn og barnefamilier. Bomiljøtiltak legger også til rette for dialog mellom beboerne og mellom leierne og utleier. På den andre siden er det en fare for at avsetningen går ut over driften og lovpålagt vedlikehold dersom summen blir for stor. Utleierne vil antakelig også kalkulere inn kostnaden i husleien dersom det er rom for det. Disse medlemmene har derfor vurdert hva som kunne være et passende beløp å sette til side. Summen bør ikke bli for stor av hensyn til utleierne. Ikke alle har mulighet til å sette av midler. Samtidig bør summen være av en slik størrelse at leierne faktisk får benyttet midlene til bomiljøtiltak – hvis den settes for lavt, vil det være liten realitet i ordningen. Disse medlemmene tilrår at utleieren skal sette av en rimelig sum, tilsvarende minst én prosent av de årlige samlede brutto leieinntektene. Én prosent tar høyde både for at leieprisen og antallet boliger i det konkrete huset eller boligselskapet er forskjellige. For eksempel vil det være en nokså lav sum i de tilfellene der utleieren bare leier ut fem boliger i samme boligblokk, mens der utleieren leier ut en hel bygård, vil det kunne utgjøre en relativt stor sum. Disse medlemmene tilrår videre at beboerrådet skal kunne foreslå overfor utleieren hvilke bomiljøtiltak og kompetansehevende tiltak midlene kan brukes til. Bomiljøtiltak kan både inkludere fysiske og sosiale tiltak. Tiltak for å øke leiernes kompetanse om beboermedvirkning og boligleieloven kan for eksempel inkludere kursdeltakelse eller distribusjon av informasjonsbrosjyrer. Hvis beboerrådet ikke fremmer noen forslag, er det ikke noen plikt for utleieren å bruke opp de avsatte midlene. Dersom det er foreslått tiltak, må utleieren i utgangspunktet gjennomføre disse. Disse medlemmene mener det imidlertid må være en mekanisme som gjør at utleieren har i behold retten til å bestemme over sin eiendom. Utleieren må derfor kunne nekte å gjennomføre forslagene hvis hen har en saklig grunn til det. Det kan for eksempel være saklig grunn hvis tiltaket vil være i strid med lovgivning, at midlene allerede er brukt opp at eller at boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet ikke tillater det. Økonomiske forhold på utleierens side kan også etter en konkret vurdering utgjøre saklig grunn. Det må være en forutsetning at det er rom for å avsette en prosent innenfor driftsbudsjettet. Har utleieren driftsunderskudd, vil det være saklig grunn til å nekte tiltaket. Hvis det er tiltak som medfører kostnader utover regnskapsåret, så vil det være saklig grunn. Dersom overskuddet av driften er mindre enn forventet, kan dette etter omstendighetene være saklig grunn til å nekte tiltaket.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner tilrår ikke en slik ordning. Ordningen har flere utfordringer ved seg. Flere av argumentene i mindretallstilrådningen i punkt 28.6.2 gjør seg gjeldende her. Disse medlemmene peker videre på at boligutleie allerede er en næring hvor flere utleiere opplever at det er vanskelig å oppnå lønnsomhet. Å innføre krav som vil skape ytterligere usikkerhet i kontantstrømmen, vil kunne virke mot sin hensikt. Å pålegge utleier å sette av én prosent av leieinntektene til bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak vil få en direkte og umiddelbar effekt for leier i form av økt husleie. Leiemarkedet er preget av for få leieboliger, der både sekundærboliger og utleieporteføljer selges og forsvinner ut av leiemarkedet. Skatter, driftskostnader, kapitalkostnader og andre forhold ved rammebetingelsene bidrar til å gjøre boligutleie uattraktivt og redusere tilgangen på utleieboliger. Selv om eiendommer i Norge generelt sett har økt i verdi over tid, tilfører ikke prisvekst midler til drift og forvaltning av eiendommen. Utleiere som praktiserer beboermedvirkning og dertil iverksetter ulike bomiljøtiltak, har dette innarbeidet i sin virksomhet finansiert fra leieinntektene. Seriøse utleiere som har flere leieboliger på samme sted, er opptatt av å skape tilhørighet og trivsel hos leierne sine. Næringsdrivende utleiere benytter seg i stor grad av beboerundersøkelser og beboermedvirkning, og iverksetter som en direkte følge av det ulike bomiljøtiltak. I dag finnes det flere verktøy som gjør det enkelt for en utleier å ha en dialog med leierne sine, også der utleier ikke driver i stort omfang. Hensikten med beboerundersøkelser og beboermedvirkning er å utvikle handlingsplaner, slik at man kan gjøre prioriteringer per eiendom basert på både økonomi i utleievirksomheten og innspill fra dem som bor der. På denne måten gjennomføres bomiljøtiltak som et ledd i en større handlingsplan, nettopp for å fremme trygghet, vedlikehold i boligen, godt bomiljø og trivelig nabofellesskap. Dersom det pålegges ved lov at utleier skal gjennomføre de tiltakene et beboerråd foreslår, kan det føre til at utleiere må skrinlegge egen handlingsplan i påvente av hva et beboerråd foreslår. Utleier kan med andre ord måtte avvikle fokus på sosial bærekraft, da det ikke er midler i selskapet til både å finansiere sosial bærekraft og gjennomføre foreslåtte tiltak fra et beboerråd. Disse medlemmene ønsker også å påpeke at noen utleiere kan se seg nødt til å avvente utførelse av vedlikehold i påvente av at det blir fremmet som et konkret tiltak fra beboerrådet. Dermed kan utleier måtte bruke avsatte midler til vedlikehold til å oppfylle beboernes ønske om tiltak som kjøp av trampoline, bålpanne eller liknende. Selv om én prosent av leieinntektene kan høres lite ut, så kan det utgjøre både et betydelig og avgjørende beløp til å få vedlikehold gjort. Disse medlemmene påpeker videre at hva som er saklig grunn til å nekte gjennomføring av tiltak, ofte blir en kilde til konflikt siden vurderingstemaet «saklig grunn» er skjønnsmessig. Dersom et tiltak som foreslås, i utgangspunktet er godt, men er for kostbart til å gjennomføres på en tilfredsstillende måte i henhold til gjeldende forskrifter, kan det oppstå diskusjoner som ellers kunne vært unngått. Disse medlemmene støtter derfor ikke forslaget om avsetning av en del av leieinntekten til bomiljøtiltak. Blir utleier likevel pålagt å avsette én prosent av leieinntektene til bomiljøtiltak, mener disse medlemmene det må settes en frist for beboerrådet til å fremme forslag om tiltak, og dersom det ikke fremmes forslag vil avsatt beløp gå tilbake til utleier. I tillegg må det framkomme direkte av lovteksten hva som skal være konsekvensen dersom driften av bygget ikke tillater å avsette én prosent uten at det blir et budsjett i minus.

Beboerrådets adgang til å foreslå endringer i husordensreglene

Et annet tiltak utvalget har vurdert for å bidra til å gjøre det mer attraktivt å engasjere og organisere seg, er å gi beboerrådet mulighet til å påvirke husordensreglene.

Utvalget tilrår at der det er opprettet et beboerråd, skal beboerrådet kunne foreslå endringer i husordensreglene, se lovutkastets § 8-5 tredje ledd. Utvalget legger vekt på at denne adgangen er et tiltak som kan sikre at leierne får en innflytelse på bomiljøet. Men også her må det være en mekanisme som gjør at utleieren beholder retten til å bestemme over eiendommen. Utleieren må kunne nekte å implementere forslagene hvis hen har saklig grunn til det. Det kan for eksempel være saklig grunn hvis endringen i husordensreglene vil være i strid med boligleieloven eller annen lovgivning, eller i strid med husordensregler fastsatt av boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner påpeker imidlertid som nevnt i mindretallstilrådningen i punkt 28.6.2, at det prinsipielt er betenkelig å åpne for å lage husordensregler som reguleres i annet lovverk. Disse medlemmene mener likevel det er mindre betenkelig med en slik ordning dersom virkeområdet innskjerpes. Disse medlemmene støtter derfor denne tilrådningen på disse premisser.

Informasjonsdeling om drift av eiendommen

Utvalget har vurdert om utleieren bør pålegges å dele informasjon om driften av eiendommen med beboerrådet. Tanken er at det er nødvendig for beboerrådet å ha kunnskap om eiendommens drift for at beboerrådet kan ivareta leiernes interesser overfor utleieren. Utvalget har vurdert ulike innretninger, herunder en ubetinget plikt til å utarbeide og utlevere ulike budsjett- og regnskapsdokumenter. Utvalget mener at det er mest fornuftig at utleieren skal informere beboerrådet om driften av de utleide boligene hvis beboerrådet ber om det, se lovutkastets § 8-6 annet ledd. Plikten innebærer at utleieren for eksempel orienterer om forvaltning, drift og driftsutgifter knyttet til eiendommen og de utleide boligene. Det bør imidlertid være opp til utleieren selv å avgjøre hvordan dette kan gjøres på en hensiktsmessig måte.

28.6.4 Sanksjonsmuligheter

Forutsatt at forslagene om avsetning av midler og gjennomføring av bomiljøtiltak og husordensregler vedtas av lovgiver, har utvalget vurdert om og hvordan det bør sanksjoneres dersom utleier bryter disse reglene. Utvalget har imidlertid ikke utredet særegne sanksjonsregler for brudd på disse reglene.

Pliktene er av ulik karakter, og det vil ha ulike konsekvenser hvis de ikke oppfylles. Likevel ser utvalget at rettingskrav ofte vil kunne være det mest hensiktsmessige og praktiske virkemiddelet. For brudd på plikten til å sette av midler vil rettingen bestå av at utleieren setter av penger i et revidert budsjett. Hvis utleieren uten saklig grunn unnlater å implementere forslag til husordensregler, kan det fremmes krav om faktisk implementering. Unnlater utleieren å gjennomføre foreslåtte bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak uten saklig grunn, vil krav om retting også være en nærliggende sanksjon. Imøtekommer ikke utleieren et slikt krav, kan leierne etter omstendighetene foreta retting for utleierens regning, ved å selv gjennomføre tiltaket og kreve erstatning for utgiftene knyttet til dette, såframt alle leierne er enige. Hver leier kan likevel bare kreve erstattet sin andel av utgiftene. Til sikring av kravet mot utleieren kan hver leier holde tilbake så mye av leien at det dekker kravet. Kravets størrelse må vurderes konkret og forholdsmessig i det enkelte tilfellet. Det vil si at en må se hen til det enkelte bomiljøtiltaket som er unnlatt gjennomført, og vurdere om dette utgjør et brudd på utleiers forpliktelse overfor den enkelte leier.

Selv om retting og tilbakehold av leie anses som de mest praktiske misligholdssanksjonene, betyr ikke dette at leierne er avskåret fra å gjøre gjeldende øvrige misligholdssanksjoner. De kan komme til anvendelse så langt de passer.

28.6.5 Utleierens øvrige plikter overfor beboerrådet og leierne

Utvalget tilrår å videreføre dagens regler om utleierens varslingsplikt, se lovutkastets § 8-6 første ledd. Når det er opprettet et beboerråd, plikter utleieren å informere rådet om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører leierne. Utvalget foreslår imidlertid å endre reglene på ett punkt: Utleieren kan tidligst sette i verk slike tiltak tre måneder etter at beboerrådet er informert, i stedet for én måned, slik det er i dag. Ofte vil utleieren vite når slike tiltak vil iverksettes. Bakgrunnen er at beboerrådet skal ha rimelig tid til å drøfte dette med utleieren og orientere de øvrige beboerne om tiltaket for å kunne gi uttrykk for beboernes syn på det. At det foreslås tre måneders frist, harmonerer også med fristen for å gi varsel om utleierens forandringer i boligen etter lovutkastets § 4-7 femte ledd. Det bemerkes at det er en forutsetning at utleieren er eier av hele huset eller eiendommen og har kontroll over disse tiltakene.

Utvalget tilrår også å videreføre plikten til å informere beboerrådet om overdragelse av eiendommen, se lovutkastets § 8-6 tredje ledd. Det vil være av vesentlig betydning å vite hvem som til enhver tid er eier av eiendommen, og om den nye eieren har påtatt seg å oppfylle pliktene etter de leieavtalene som er inngått, jf. lovutkastets § 10-6. Det bemerkes at det er en forutsetning at utleieren er eier av eiendommen.

I de tilfellene hvor det ikke er opprettet et beboerråd, vil det likevel være gode grunner for å sikre en viss informasjonsflyt mellom utleieren og leierne, slik at leierne kan ivareta sine felles interesser. Utvalget foreslår derfor en regel i lovutkastets § 8-7 som innebærer at en av leierne i huset, boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet én gang i året kan kreve at utleieren kaller inn til et møte hvor hen informerer om større vedlikeholdsarbeider og andre planlagte tiltak som nevnt over. Det vil bidra til mer dialog mellom utleieren og leierne. En slik møtearena kan danne grunnlag for ytterligere medvirkning og samspill både mellom leierne og i forholdet mot utleieren.

28.7 Mulige effekter av tilrådningene

Det overordnede formålet med tilrådningene er økt medvirkning, som igjen kan bidra til større tilhørighet til boligene og nabolaget, bedre bomiljø og trivsel, økt selvfølelse og botrygghet for leierne. Utleier kan ha fordeler i form av bedre vedlikehold og mer stabilitet. Beboermedvirkning er likevel ressurskrevende for begge parter, og det er vanskelig å si med sikkerhet om endringene vil føre til økt medvirkning, da dette i stor grad avhenger av at leierne engasjerer seg.

Forslagene vil påføre utleierne det gjelder, kostnader i ulik størrelse. Hvor mange som vil omfattes av reglene, vil naturligvis avhenge av reglenes virkeområde. Flere vil omfattes dersom virkeområdet utvides slik halvparten av utvalget tilrår. I de tilfellene der leierne ikke organiserer seg, vil utleiers plikter begrense seg til å opplyse leierne om retten til å organisere seg, for eksempel som et vedlegg til leiekontrakten. Dersom leierne tar initiativ til å opprette et beboerråd, får utleieren administrative utgifter knyttet til organisering, informasjonsutveksling og avsetning av midler til bomiljøtiltak, forutsatt at dette forslaget vedtas av lovgiver. I tillegg kommer den direkte kostnaden til bomiljøtiltaksavsetninger. Disse kostnadene vil sannsynligvis bakes inn i husleien når partene inngår kontrakt. I hvilken grad utleiere vil øke husleien, avhenger både av markedssituasjonen og hvor utbredt det blir å organisere seg.

29 Bofellesskap

Mandatet ber utvalget vurdere om bofellesskap som boform bør reguleres særskilt i husleieloven. Mandatet viser til at dagens lov ikke tar høyde for de særlige behovene leiere i bofellesskap kan ha. Som eksempel nevner mandatet at leiere i utgangspunktet er solidarisk ansvarlig for manglende betaling av husleie, og at én leier ikke kan si opp sin del av leieavtalen. Utvalget har derfor særlig vurdert disse to situasjonene, men også sett på andre problemer som kan oppstå når flere leier sammen.

Overordnet kan man betegne bofellesskap som situasjoner der flere, som ikke er samboere eller i familie, leier i samme bolig. Bofellesskap kan imidlertid omfatte flere ulike boformer, og tilknytningen mellom beboerne kan variere. I bokollektiv har beboerne vanligvis hvert sitt soverom, men deler arealer som stue, bad og kjøkken. Dette er vanlig blant studenter og unge voksne. Også leiefellesskap hvor det private arealet er større, og beboerne kan velge hvor mye de tar del i fellesskapet, omtales gjerne som et bofellesskap. Et typisk eksempel på det sistnevnte er omsorgsboliger, hvor beboeren leier et rom eller en hybel og i tillegg har tilgang til fellesarealer som felleskjøkken og oppholdsrom. Utvalget har i hovedsak konsentrert seg om problemstillinger for bofellesskap med et begrenset privat areal.

29.1 Gjeldende rett

Det er ingen uttrykkelige særregler for bofellesskap i husleieloven.396 De alminnelige reglene i loven regulerer dermed også denne boformen.

Avtalen mellom partene bestemmer omfanget av hver enkelt leiers ansvar overfor utleieren. Avtaletypene kan deles inn i fire hovedgrupper: (i) felles leiekontrakt med solidarisk ansvar for leierne, (ii) felles leiekontrakt med delt ansvar mellom leierne (pro rata), (iii) leiekontrakt med bare én av leierne og (iv) individuelle leiekontrakter med hver av leierne.

29.1.1 Felles leiekontrakt med solidaransvar

En felles leieavtale innebærer at alle beboere i bofellesskapet signerer leiekontrakten. Dette er hovedregelen – hvis en felles avtale ikke angir en særskilt ansvarsfordeling, anses alle leierne som solidarisk ansvarlige for å oppfylle leieavtalen.397 Hovedregelen innebærer at alle leierne har et felles ansvar overfor utleier for at leien blir betalt og for at pliktene etter leiekontrakten og husleieloven oppfylles, uavhengig av det innbyrdes ansvarsforholdet mellom leierne. Utleieren kan fremme krav om dekning av den totale leien fra hvem som helst av leierne.

Rettsforholdet mellom leierne i en felles avtale med solidarisk ansvar er ikke regulert i husleieloven. Leierne kan avtale en intern ansvarsfordeling seg imellom. Ofte er det forutsatt mellom leierne at hver leier er ansvarlig for sin forholdsmessige andel av forpliktelsene. Hvis utleieren holder én leier ansvarlig for en plikt som en annen leier er ansvarlig for etter leiernes interne avtale, kan vedkommende leier kreve regress fra leieren som har misligholdt den interne avtalen.

Mandatet synes å forutsette at en enkelt leier ikke kan si opp sin del av avtalen ved felles leieavtaler med solidaransvar. Husleielovens forarbeider legger imidlertid til grunn at en av leierne i bofellesskap med solidaransvar som hovedregel kan si opp sin del av avtalen.398 De øvrige leierne vil da være ansvarlige for å oppfylle avtalen, og må for eksempel dekke husleien til den som har sagt opp.

29.1.2 Felles leieavtale med delt ansvar (pro rata)

I felles leieavtaler kan det avtales at leierne har et delt ansvar (pro rata). Det innebærer at den enkelte leier hefter for en fastsatt andel av det totale ansvaret, gjerne definert som en andel i brøk eller prosent. Utleieren kan da bare holde hver leier ansvarlig for andelen den enkelte leier svarer for.

Det er rettslig uklart om en leier kan si opp sin del av en felles avtale med delt ansvar. Uttalelsene i forarbeidene om at en leier kan si opp sin del av en felles avtale, synes å forutsette at de øvrige leierne kan holdes ansvarlig for forpliktelsene til den som sier opp.399 I leieavtaler med delt ansvar vil ikke de øvrige leierne ha et slikt ansvar, og uttalelsen gjelder derfor neppe slike avtaler.

29.1.3 En hovedleier, med én eller flere framleiere

I noen leieforhold er det kun én av leierne (hovedleieren) som signerer leiekontrakten med utleieren, mens de øvrige leierne ikke har noe formelt leieforhold med utleier. I realiteten innebærer dette at hovedleieren framleier til de andre leierne og hovedleieren alene har ansvaret for å oppfylle leieavtalens forpliktelser overfor utleieren. Hovedleieren trer selv inn i rollen som utleieren overfor framleierne, og påtar seg dermed alle utleierpliktene etter husleieloven. Dersom framleierne ønsker å reklamere, må reklamasjonen rettes mot hovedleieren. Krav mot utleieren kan bare fremmes av hovedleieren selv.

Hvorvidt framleierne kan si opp framleieavtalen med hovedleieren, beror på avtalen dem imellom. Hovedleieren på sin side kan alene si opp leieavtalen overfor utleieren etter de alminnelige reglene. Hovedleieren har imidlertid en plikt til å stille boligen til disposisjon til framleierne i leietiden, og kan ikke avslutte avtalen med utleieren uten at framleieavtalene samtidig avsluttes på lovlig vis. Hvis hovedleieren sier opp avtalen med utleieren uten at framleieavtalene samtidig lovlig avsluttes, vil utleieren kunne bygge på oppsigelsen, med mindre utleieren er kjent med at oppsigelsen er i strid med framleieavtalene.400 Er ikke utleieren kjent med det, kan framleierne i et slikt tilfelle miste boligen, og hovedleieren kan bli erstatningsansvarlig for brudd på framleieavtalene.

29.1.4 Individuelle leieavtaler

I bofellesskap kan leierne også inngå individuelle leieavtaler med utleieren. Typisk vil leien omfatte et rom og tilgang til fellesarealene. I slike kontrakter har den enkelte et eget leieforhold overfor utleier, og er selv alene fullt ut ansvarlig for sine betalinger og handlinger. Oppsigelsesadgangen er den samme som for leieavtaler ellers.

29.2 Reglene i Sverige og Danmark

Den svenske hyreslagen har én regel i § 47 som gjelder særskilt for bofellesskap. Paragrafen gjelder der en bolig er leid av flere leiere i fellesskap, og disse ikke har en felles rett til å forlenge leieavtalen fordi at en av dem har sagt opp eller ikke får forlenget avtalen på grunn av omstendigheter knyttet til denne ene.401 I et slikt tilfelle angir § 47 at en medleier som hovedregel har rett til å forlenge leieavtalen for egen del hvis utleieren med rimelighet kan godta hen som leier.

Bestemmelsen gjelder der utleieren har avtalt å leie ut samme bolig til to eller flere. Leiere som leier sammen på denne måten, svarer solidarisk for avtalens forpliktelser hvis ikke annet er avtalt. Hvis en av leierne ønsker å avslutte leieforholdet i et slikt tilfelle, kan altså øvrige leiere ha rett til forlengelse av avtalen for sin egen del på visse vilkår.402

Det ser ikke ut til å være fastsatt særskilte regler om bofellesskap i den danske lejeloven. Også i dansk rett er utgangspunktet at der utleieren har inngått avtale med flere leiere, hefter alle solidarisk for oppfyllelse av avtalen.403 En av leierne i en felles, solidarisk avtale kan ikke si opp leieavtalen for egen del uten utleiers aksept.404

Utvalget har forhørt seg med organisasjoner i det danske og svenske leiemarkedet om hvordan leieavtalene vanligvis organiseres i bofellesskap i deres hjemland.405 For de allmenne boligene i Danmark benyttes bare individuelle leieavtaler. Utvalget har ikke kjennskap til hvor utbredt individuelle avtaler er utenfor allmennboligsektoren. Fra Sverige er det opplyst at individuelle kontrakter benyttes oftest når hver leier har eget rom og oftest eget bad. Når flere leiere deler en vanlig leilighet og disponerer hvert sitt soverom, er avtaler med en hovedleier som framleier til andre beboere, vanligst. Men også fellesavtaler med solidaransvar forekommer.

Forskjeller i andelen studentboliger i Sverige og Danmark sammenliknet med Norge ser ikke ut til å kunne forklare knapp regulering av bofellesskap i husleielovene disse landene. I Danmark og i Sverige bodde 27 prosent av studentene i 2022 i velferdsdrevne studentboliger, mens 17 prosent av norske studenter gjorde det samme.406

29.3 Dagens situasjon

29.3.1 Overordnet om bofellesskap

Det finnes ingen statistikk som viser hvor mange bofellesskap som finnes i Norge i dag, eller hvilke kontraktstyper som benyttes. Det finnes heller ikke systematisk kunnskap om hvilke problemer partene opplever ved bofellesskap. I beskrivelsen av dagens situasjon har utvalget tatt utgangspunkt i egne erfaringer og innspill mottatt fra Leieboerforeningen, Jussbuss, Forbrukerrådet og Norsk studentorganisasjon, samt innspill fra privatpersoner og organisasjoner på utvalgets nettsider.

Utvalget erfarer at bofellesskap er en vanlig boform på leiemarkedet. Flest bofellesskap er det antakelig i byer og rundt studiesteder. Leiere i tradisjonelle bokollektiver er ofte studenter eller unge som ofte velger bofellesskap av økonomiske hensyn, på grunn av livssituasjonen eller et presset leiemarked.

Graden av tilknytning og samhørighet mellom beboerne i et bofellesskap kan variere. I mange tilfeller er bofellesskap tuftet på sosiale fellesskap som ønsker kontroll over hvem de bor sammen med. I disse fellesskapene er det ofte uformelle avtaleformer mellom leierne. Bofellesskap kan imidlertid like gjerne bestå av en uensartet samling av enkeltbeboere uten noen felles tilhørighet utover bruken av hele eller deler av fellesarealet i boligen.

Utvalgets inntrykk er at alle kategorier utleiere leier ut til bofellesskap. En medlemsundersøkelse fra Leieboerforeningen bekrefter dette inntrykket og tegner et bilde av at hovedtyngden av bofellesskap leies ut av private aktører.407

29.3.2 Hvordan er ansvaret regulert i leieavtalen?

Utvalgets inntrykk er at individuelle leieavtaler som regel benyttes ved leie i bofellesskap i omsorgsboliger og studentboliger.408 Tradisjonelle bokollektiver ser ut til å oftest benytte felles leieavtale med solidaransvar, eller avtale med en hovedleier som framleier til øvrige leiere. Utvalget kjenner ikke til eksempler på bofellesskap som har felles leieavtaler med pro rata-ansvar.

Utleieren bestemmer som regel avtaleformen. Utvalget antar at en medvirkende årsak til dette er at det mange steder er et presset marked med få alternativer. I tillegg kan manglende kunnskap hos leierne om hva avtalen som tilbys innebærer og hvilke alternative innretninger som finnes, føre til at det i praksis er utleier som velger avtaleform.

Det framstår som uvanlig at det lages skriftlige avtaler om den interne ansvarsfordelingen mellom leierne. Ofte lages ikke særskilte avtaler, og i den grad de lages, er de ofte uformelle.

29.3.3 Tre hovedutfordringer ved bofellesskap

De tre problemene som framstår som størst eller mest utbredt i praksis, sett fra leierens perspektiv, knytter seg primært til felles avtaler med solidaransvar og leieavtaler med en hovedleier som framleier til de øvrige beboerne.

Det første problemet er at en enkelt leier blir sittende med ansvaret for utestående husleie eller skader som oppstår. Hvis utleier krever oppfyllelse av én leier, vil vedkommende normalt ha krav på regress fra de øvrige leierne.409 Slike regresskrav kan imidlertid være vanskelige å inndrive fra medleierne eller framleierne, avhengig av forholdet disse har seg imellom. Det forekommer derfor at den likvide og pliktoppfyllende leier må ta regningen for sine medleiere hvis disse har begrenset betalingsevne eller -vilje. Dette kan skape økonomiske problemer for den leieren som utleieren inndriver kravet fra, og konflikt mellom leierne. Særlig vil slike problemer kunne oppstå i bokollektiv hvor leierne ikke kjenner hverandre fra tidligere og kanskje heller ikke selv har valgt å bo sammen.

Det andre problemet som ofte trekkes fram, gjelder depositum. I bofellesskap er det ofte én leier som er kontoinnehaver for depositumskontoen som er knyttet til hele leieforholdet. Hvis leiere skiftes ut underveis, kan dette føre til konflikter og uklarhet. Depositum ordnes gjerne uformelt ved at en innflytter vipser eller overfører penger til en utflytter, og innflytteren får ikke alltid tilbake depositumet senere. Det er heller ikke alltid at den som står som kontoinnehaver, bor i boligen når leieavtalen avsluttes. Manglende utbetaling av påløpte renter ved tilbakebetaling av depositum som har stått på en slik konto, forekommer også. Samlet sett er det grunn til å anta at bofellesskap øker risikoen for depositumsordninger som ikke verner leieren på den måten lovens depositumsregel legger opp til.

Det tredje problemet som går igjen, er at hver enkelt leier ikke uten videre kan si opp leieavtalen for sin egen del. I avtaleforhold med en hovedleier og flere framleiere kan hovedleieren ikke si opp avtalen med utleieren uten samtidig å måtte si opp eller misligholde framleieavtalene. Hvis en av framleierne sier opp, har dessuten hovedleieren eneansvar overfor utleieren for å dekke leien til den som sier opp, og må skaffe en ny leier raskt for å unngå tap. I en fellesavtale med solidaransvar er det juridisk mulig for en av leierne å si opp, men dette kan føre til at de gjenboende leierne må dekke leien til den som sier opp. Siden denne løsningen oppleves som lite solidarisk overfor de gjenboende leierne og kan stride mot det leierne har avtalt eller forutsatt seg imellom, oppleves oppsigelsesadgangen likevel ikke alltid som reell.

29.3.4 Andre fordeler og ulemper for leierne ved de ulike avtaletypene

I punktet over beskrives tre sentrale problemstillinger som alle knytter seg til solidaransvarsavtaler eller avtaler med en hovedleier. I dette punktet beskrives andre utfordringer som knytter seg til de fire ulike avtaletypene, samt fordelene ved dem, sett fra leierens ståsted.

I leieavtaler med én hovedleier påtar denne leieren seg et stort ansvar både overfor utleier og øvrige leiere. Ofte er det tilfeldig hvem av beboerne som står på kontrakten. Hovedleieren påtar seg gjennom dette å drive utleievirksomhet, noe som ofte ikke er et bevisst valg. Manglende kunnskap om pliktene hovedleieren har som utleier overfor framleierne, fører til overtredelser av husleieloven. For eksempel har utvalget inntrykk av at hovedleieren sjelden oppretter depositumskonto for framleierne på lovlig vis. Leieavtalen mellom hovedleier og framleiere formaliseres sjelden, og ansvarsforholdene mellom beboerne er ofte uklare.

Også i leieavtaler med solidaransvar oppleves det utfordringer med at én av leierne i praksis får større ansvar enn resten. Dette kan skje når én av leierne står som innehaver av depositumskontoen og er den som utleieren forholder seg til. Det juridiske ansvaret er ikke like stort for denne ene som for en hovedleier, men arbeidet med å koordinere ansvaret på vegne av alle beboere kan være tyngende, særlig om beboerne ikke har en relasjon fra før.

I felles leieavtaler og leieavtaler med én hovedleier anses bomiljøet i bofellesskapet som et internt anliggende.410 Utleier har ikke ansvar for ro og orden innad i boligen, slik hen vil ha etter gjeldende lov § 5-2 ved individuelle avtaler, så lenge det ikke er avtalt noe annet. I bofellesskap hvor beboerne ikke kjenner hverandre, kan det oppleves krevende at utleieren ikke har et overordnet ansvar for ro og orden.

Siden felles avtaler med solidaransvar gir bedre sikkerhet og mindre administrasjon for utleier enn en leiekontrakt med individuelt ansvar, kan denne forskjellen i risiko gi utslag i lavere leie, særlig sammenliknet med individuelle leieavtaler.

Ved individuelle avtaler oppstår det ikke problemer med at en leier får ansvar for andre beboeres forpliktelser. Slike avtaler gir alle leiere en direkte ansvarslinje til utleieren. Det opprettes en depositumskonto for hver leier. Risikoen for uryddige ansvarsforhold reduseres derfor ved bruk av individuelle avtaler. Ulempen ved individuelle leieavtaler er at leierne formelt sett ikke har innvirkning på hvem som flytter inn og ut av boligen. Utleieren står fritt til å velge hvem ny leieavtale skal inngås med når en leier som har sagt opp, skal erstattes.

Individuelle leieavtaler gir lite fleksibilitet innad i bofellesskapet med tanke på fordeling av plikter. For eksempel kan ikke to av leierne uten videre bytte rom av ulik størrelse og endre sin andel av betalingsplikten. Det samme gjelder i prinsippet felles leieavtaler med delt ansvar.

Utvalget erfarer at ansvaret for utvask av fellesarealer når en av leierne i et bofellesskap sier opp, i en del tilfeller er uklart. Herunder er det usikkert i hvilken grad de gjenboende leierne må bidra til å holde fellesarealene i nyvasket stand fram til utleieren har godkjent utvasken.

Utvalget kjenner til tilfeller der rom i bofellesskap markedsføres som bruksrett til ett rom og fellesareal, hvor leien i annonsen angis i leierens reelle andel, selv om leieavtalen viser seg å være felles med solidarisk ansvar. I slike tilfeller kan det komme særlig overraskende på leieren at hen også står ansvarlig for leien til de øvrige leierne.

Utvalget er ikke kjent med om, og på hvilken måte, det oppstår problemer i praksis med felles avtaler med delt ansvar. Lite kunnskap om fordeler og ulemper knyttet til denne avtaletypen skyldes antakelig at den er lite brukt.

29.3.5 Fordeler og ulemper for utleieren ved de ulike avtaletypene

For utleieren er den fremste fordelen med å velge felles leieavtale med solidaransvar at hen får sikkerhet for krav som eventuelt måtte oppstå. Det kan være vanskelig eller umulig for utleieren å bevise hvem av leierne som er ansvarlig for skader i leieobjektet. Uten solidaransvar kan utleieren selv bli sittende med kostnaden. For utleieren vil det også være en fordel at leierne angis i leiekontrakten fordi det viser hvem som har rett til å bo i leieobjektet.

Andre utleiere kan se det som praktisk å inngå avtaler med én hovedleier. Selv om dette gir mindre sikkerhet for utleieren fordi det bare er ett ansvarssubjekt på leiersiden, krever det mindre administrasjon når utleier bare har én avtalepart å forholde seg til. Fellesavtaler med delt ansvar gir utleieren mindre sikkerhet, og individuelle avtaler krever mer administrasjon av kontraktene. Begge de sistnevnte kontraktstypene forutsetter også individuelle depositumskonti for hver leier, noe som er kostnadsdrivende.

29.4 Innspill til utvalget

Norsk studentorganisasjon (NSO) har spilt inn til utvalget at de mener at det er urimelig å kreve at en leier skal betale for en annens (manglende) handlinger. De viser til at dette kan få store konsekvenser for dem som rammes, og at mer enn halvparten av studenter som bor i kollektiv, ikke har råd til en uforutsett utgift på 20 000 kroner.411 NSO peker på at utleieren som den sterke parten bør bære risikoen for leiernes mislighold, og viser til at depositum eller depositumsgaranti bør være tilstrekkelig som sikkerhet. NSO er derfor kritiske til solidaransvarskontrakter for andre enn par og familier som leier sammen. NSO peker samtidig på at det aller viktigste for dem er at det må være tilgang på trygge, gode og rimelige leieboliger, og skriver at «[s]elv om vi er for sterkere rettigheter for leietakere, er det viktigere å ha gode nok rettigheter i et fungerende leiemarked enn bedre rettigheter i et leiemarked som ikke dekker etterspørselen.»412

På nettsiden til utvalget har det kommet noen innspill om bofellesskap fra privatpersoner som leier bolig.

«Vi var fire stykk som bodde der og hadde én kontrakt i fellesskap. Så tok en av de andre leieboerne livet sitt. [...] Så fem måneder etter at hun døde fikk vi beskjed om at vi kunne bli kastet ut ettersom en del av leien manglet. Han [utleiers representant] sa at kontrakten var solidarisk, selv med en død person.»

«Bor man i et kollektiv burde de som bor der ha full kontroll over nye som flytter inn, hvis ikke annet er avtalt. Har opplevd at utleier tvang inn egen ønsket [leier] som ingen av oss kjente.»

«Jeg syntes det burde spesifiseres i loven at utleier har ansvar for at leieboerne behandler hverandre bra og følger ordensregler. Nå kan enkelte i kollektiv terrorisere andre leietakere, mens utleiere ikke har interesse i å forbedre disse forholdene så lenge de får inn husleien.»

Det har også kommet innspill fra utleierhold der det foreslås særregler om kortere varighet for leieavtaler i bofellesskap og en utvidelse av oppsigelsesadgangen, av hensyn til bomiljøet:

«I praksis vil det gjerne være slik at det er øvrige leietakere som vil måtte flytte hvis de ønsker gode boforhold og de bor sammen med en vanskelig leietaker som ikke ønsker å flytte ut. For utleier vil dette kunne skape en vanskelig situasjon, ikke minst når ledige rom skal leies ut, og en vanskelig leietaker gjør dette til et dårlig utleieobjekt. For utleiere som leier ut rom i egen bolig, er denne typen problemer ivaretatt ved at minste leietid er satt til ett år. I den grad det skal gjøres endringer i minstetiden på husleieavtaler, blir det viktig at bofellesskap blir behandlet særskilt, og at minste leietid for disse heller blir kortere enn lengre. Av samme grunn, om enn av mindre viktighet, bør en vurdere særskilte reguleringer for bofellesskap i hsl. § 9-7 om formkrav til utleierens oppsigelse og i § 9-8 om tilsidesettelse av oppsigelse, etter mønster av hva som gjelder utleie hvor leietaker av enkelt beboelsesrom har adgang til en annens bolig i tidsubestemte avtaler, i den grad fellesrom i bofellesskap ikke er omfattet av dagens formulering om adgang til annens bolig.»

29.5 Utvalgets vurdering av dagens situasjon

Bofellesskap er ulike i leiersammensetning, formål og fysisk utforming, og både leierne og utleierne vil ha ulike behov og interesser avhengig av bofellesskapets karakter. De ulike måtene å organisere bofellesskap på reiser forskjellige problemstillinger knyttet til fordeling av ansvar og risiko, følger av oppsigelser, bomiljø og håndtering av mislighold. Det kan være utfordrende å lage løsninger som er hensiktsmessige og ønskelige for alle involverte i et bofellesskap. Det finnes også lite dokumentert kunnskap om forholdene. Dette gjør vurderingen av dagens regler og situasjon både kompleks og usikker.

Utvalget ser likevel grunn til å særlig peke på én grunnleggende utfordring med at husleieloven ikke legger føringer for fordelingen av rettigheter og plikter i bofellesskapsavtaler. Denne hovedutfordringen er knyttet til de tilfellene der én leier i et bofellesskap bærer risikoen for medleiernes manglende oppfyllelse av leieavtalen.

I samfunnet ellers er det ofte vanlig, og til og med ønskelig, at én påtar seg ansvar på vegne av flere, for eksempel som kausjonist, solidarisk kjøper av bolig eller andre former for garantier og utlegg på fellesskapets vegne. Dette gir fleksibilitet og er en naturlig følge av avtalefriheten. For bofellesskap blir imidlertid en slik ansvarsfordeling et problem når en eller flere av følgende betingelser er til stede:

• Et presset marked og stort boligbehov gjør at leieren ikke har noe annet valg enn å akseptere avtalen utleieren tilbyr.

• Leieren forstår ikke fullt ut hva solidaransvar eller hovedleieransvar innebærer.

• Leierne kjenner hverandre ikke fra før og kan dermed ikke vurdere risikoen.

• Leierne i bofellesskapet har svak økonomi, og ansvar for andres mislighold kan få dramatiske konsekvenser i de tilfellene der utleiers krav overstiger leiers økonomiske bæreevne.

Det er grunn til å anta at en eller flere av disse forutsetningene gjør seg gjeldende i mange bofellesskap.

I tillegg vil utvalget peke på problemene leiere i bofellesskap opplever knyttet til manglende reell adgang til oppsigelse. Det er uheldig om en leier bindes til å være bosatt i et bofellesskap. Mange av de samme momentene omtalt i utvalgets vurdering av bindingstid, gjør seg gjeldende, se kapittel 25. Å ikke komme seg ut av et bofellesskap kan imidlertid få tilleggskonsekvenser dersom årsaken til ønsket om å flytte ut er dårlig bomiljø, trakassering fra øvrige beboere og liknende. Å bo under slike forhold kan gi negative konsekvenser for leierens helse og velferd.

Fra utleiernes perspektiv er dagens avtalefrihet et gode. At utleieren har fleksibilitet til å velge den avtaleformen som passer hen best, kan bidra til å gjøre utleie enklere og mer aktuelt. Dette kan i sin tur bidra til å opprettholde tilbudet og begrense husleien. I den grad utleiers valgfrihet fører til lavere leie, vil dette være en fordel for leierne.

29.6 Mulige endringer og effektene av disse

29.6.1 Innledning

Utfordringene som oppstår i bofellesskap, varierer avhengig av bofellesskapenes karakter, partenes behov og avtaletypen som er benyttet. I vurderingen av mulige endringer har utvalget valgt å prioritere tiltak som kan bidra til å løse den utfordringen som utvalget anser som størst, nemlig at risikoen for en leiers mislighold plasseres hos øvrige leiere.

Med intensjon om å redusere adgangen til at leiere påtar seg ansvar for andre beboeres mislighold av leieavtalen, har utvalget vurdert følgende grep:

• lovfeste at hver leier har et individuelt ansvar for sin reelle andel av husleien

• lovfeste at depositumskonto skal opprettes i hver leiers navn

• lovfeste at hver leier har individuelt ansvar for det boarealet hen benytter eksklusivt

• lovfeste at alle leiere i fellesskap har ansvar for å oppfylle bofellesskapets plikter i fellesarealer, men slik at utleieren bare kan holde hver leier erstatningsansvarlig for skader på fellesareal for en forholdsmessig eller forhåndsavtalt andel

De enkelte grepene er nærmere beskrevet under i punkt 29.6.2 til 29.6.5.

I vurderingen av mulige tiltak har utvalget konsentrert seg om den typen bofellesskap hvor problemene framstår som størst. Dette gjelder bofellesskap som er satt sammen av flere beboere som ikke er i familie, hvor hver beboer disponerer et rom alene og deler fellesarealer som stue, kjøkken og bad. Omsorgsboliger eller andre institusjonsliknende boliger har i liten grad vært i fokus, da problemene som er kjent for utvalget, i liten grad gjelder slike boliger.

29.6.2 Individuelt ansvar for en andel av husleien

En mulig endring er å lovfeste at utleieren bare kan kreve at hver leier i et bofellesskap betaler en andel av den samlede husleien for boligen. Dette kan innrettes slik at hver leiers husleieandel skal spesifiseres i avtalen. Hvis dette ikke er gjort, vil hver leier svare for en forholdsmessig del av den samlede leien. Utleieren kan i så fall ikke kreve at en leiers andel av husleien betales av andre leiere.

Individuelt ansvar for husleien vil begrense leierens risiko for krav fra utleieren om å dekke ubetalte husleieregninger som skulle ha vært betalt av en medleier. Er det utestående leie ved utflytting, vil den pliktoppfyllende leieren ikke trekkes i depositum hvis hen har betalt sin del. Dette vil være en stor fordel for leierne.

Utvalgets inntrykk er at mange bofellesskap i dag selv har stor innflytelse på leiersammensetningen når alle leiere er solidarisk ansvarlig for den samlede husleien, da utleieren ikke er prisgitt hver enkelt leiers betalingsevne. Ved individuelt ansvar for leie kan utleieren ønske større kontroll over beboersammensetningen for å redusere risikoen for betalingsmislighold. I den grad leierne vil stå mindre fritt til å velge sine medleiere, kan dette føre til en svakere relasjon beboerne imellom, noe som kan gå utover bomiljøet og trygghetsfølelsen.

Individuelt ansvar for husleien kan også føre til strengere seleksjon blant leiere med dårlig økonomi i den grad denne gruppen i dag får innpass i bofellesskap fordi øvrige leiere utgjør en forsikring mot betalingsmislighold. Leiere med svak kredittvurdering som i dag gis sjansen i et bofellesskap, kan oppleve økt utenforskap på leiemarkedet.

Individuelt ansvar for husleien forutsetter at utleieren har mulighet til å si opp enkeltleiere ved betalingsmislighold. Utleier vil ellers ikke ha mulighet til å stanse eget tap hvis en av leierne slutter å betale leie og heller ikke har verdier utleieren kan få dekning i. Hvis utleieren skal få adgang til å si opp hver enkelt leier, er det naturlig at leieren også gis tilsvarende adgang til å si opp leieavtalen for sin egen del.

Individuelt ansvar for husleien forutsetter antakelig også individuelle depositumskonti, ellers kan det oppstå uoversiktlige situasjoner. Hvis alle leierne betaler inn til en felles depositumskonto, kan risikoen øke for at en som har betalt sin del av husleien, ikke får tilbake hele sitt depositum hvis andre leiere har utestående leie som overstiger deres del av depositumet.

Når individuelt ansvar for leien gjør det nærliggende at også oppsigelse og depositum behandles individuelt, vil endringen i praksis antakelig forutsette at individuelle leieavtaler benyttes.

For utleieren kan individuelt ansvar for husleien medføre økt administrasjon og økte kostnader. I den grad dette gjenspeiles i økt leie, vil dette være negativt for leierne.

29.6.3 Lovfeste at depositumskonto skal opprettes i hver leiers navn

En mulig endring er å lovfeste at hver leiers forholdsmessige eller avtalte andel av et depositum skal settes inn på særskilte depositumskonti for hver enkelt leier som bor i boligen.

Separat depositumskonto innebærer at en leier ikke lenger må ta risikoen med å plassere en stor pengesum i en annen leiers navn. Oppgjøret ved utflytting vil også bli ryddigere, og en unngår at en innflytter betaler inn depositum ved å overføre til en som flytter ut. Det vil også sikre at påløpte renter utbetales.

Et påbud om å opprette individuelle depositumskonti vil føre til økte kostnader for de utleierne som ikke allerede praktiserer dette. Særlig vil kostnadene ved å administrere store bofellesskap med hyppig utskiftning av leiere øke. Det er imidlertid sannsynlig at det er leierne som vil bære kostnaden gjennom høyere husleie. Dersom utleieren ønsker å få inn kostnaden i løpet av et normalt studentleieforhold (ti måneder), innebærer det en økning av månedsleien på rundt 50 kroner.413 Det er også mulig at utleier vil ønske å få kompensert eventuelle økte administrative kostnader, slik at påslaget blir større.

Som omtalt over i punkt 29.6.2, vil individuelle depositumskonti antakelig være en forutsetning hvis ansvaret for leien skal være individuelt. Det gjelder antakelig også motsatt; individuelt ansvar for husleie er en forutsetning for at individuelle depositumskonti skal få en effekt på det grunnleggende problemet. Med solidarisk ansvar for leien kan utleieren trekke én leier i depositum ved utflytting for utestående leie fra en annen, selv om depositumskontoen er individuell.

29.6.4 Lovfeste individuelt ansvar for boareal leieren bruker eksklusivt

En annen mulig endring er å lovfeste at hver leier har individuelt ansvar for det arealet i boligen som hen disponerer alene. I en vanlig leilighet som deles med andre, vil dette typisk være soverommet. Et individuelt ansvar vil innebære at krav fra utleieren som følge av skader eller vedlikeholdsmangler, bare kan rettes mot den leieren som disponerer arealet eksklusivt.

En slik regel kan ses som en naturlig ansvarsfordeling, all den tid øvrige beboere i praksis har liten eller ingen innvirkning på hvordan hver beboer ivaretar arealer som brukes eksklusivt. Selv om et krav fremmet av utleieren mot leierne for skader på et areal de ikke har ansvar for, medfører en rett til å kreve regress fra den som er ansvarlig internt, kan dette være vanskelig i praksis. En direkte ansvarslinje mellom utleier og den enkelte leier vil oppleves ryddigere og mindre konfliktfylt for leierne og redusere deres økonomiske risiko.

Individuelt ansvar for areal som leieren benytter eksklusivt, kan forutsette et påbud om at hver leier skal ha eksklusiv bruksrett til en del av boligen i et bofellesskap. Uten et slikt påbud kan det inngås leieavtaler som angir at alt areal i boligen kan brukes felles, slik at ansvaret for arealene forblir felles og utleieren har større sikkerhet for eventuelle krav. Dette vil i tilfelle gi endringen mindre effekt, i tillegg til at det kan senke terskelen for andre beboere til å gå inn på rommene som reelt skal disponeres av bare en av leierne. Dette kan innskrenke den enkelte leiers privatliv.

I tillegg til å spesifisere at hver leier skal ha eksklusiv bruksrett til en del av boligen, bør det også spesifiseres i avtalen hvilket areal hver leier skal disponere for å tydeliggjøre hver leiers forpliktelse.

En lovregel om at hver leier i et bofellesskap skal ha eksklusiv bruksrett til et eller flere spesifiserte rom, kan være problematisk i enkelte bofellesskap. Det kan for eksempel oppstå utfordringer hvis en av beboerne sover i en ikke-atskilt del av et felles oppholdsrom, for eksempel en alkove, eller hvis to skal dele ett rom.

29.6.5 Proratarisk ansvar for skader i fellesarealer

En leiers ansvar overfor utleieren lar seg ikke enkelt begrense til «sin del» når det gjelder fellesarealer, slik det gjør for husleie og eksklusive boarealer. En mulig løsning er å pålegge alle leierne et felles ansvar for å oppfylle bofellesskapets plikter i fellesarealene, slik at hver og en har ansvar for å se til at boligen vedlikeholdes som avtalt, at fellesarealene brukes i tråd med avtalen, ikke påføres skader osv. Oppstår det tap for utleieren som følge av at pliktene knyttet til fellesarealer er misligholdt, kan det lovfestes at et erstatningskrav ikke kan rettes i sin helhet mot én leier med mindre denne leieren har forårsaket tapet. Ofte vil det imidlertid ikke være klart hvem som har forvoldt skaden. En mulig løsning er at kravet da kan rettes mot alle leiere etter en forholdsmessig eller forhåndsavtalt brøk.

29.6.6 Individuelle leieavtaler

Hvis det skal innføres en regel om at hver leier i et bofellesskap skal ha individuelt ansvar for sin andel av leien, og ha hver sin depositumskonto, kan en mulig konsekvens være at leieavtalene som inngås, må være individuelle, som omtalt i punkt 29.6.2 og 29.6.3.

Utvalget ser at en praktisk konsekvens av individuelle leieavtaler kan være hyppigere utskiftninger av leierne, som kan føre til uklare ansvarsforhold. Dette gjelder særlig hvis utvalgets forslag om å fjerne bindingstid i leieavtaler, vedtas. Slike uklarheter kan for eksempel gjelde ansvaret for utvask i fellesarealer når én leier flytter ut og resten blir boende, som nevnt i punkt 29.3.4. Det kan også oppstå liknende utfordringer knyttet til skader. I den forbindelse bør det tydeliggjøres om utleieren kan holde både den som flytter ut, og dem som blir boende, erstatningsansvarlige for skader på fellesarealer på det tidspunktet da den ene leieren flytter ut. I tilfelle bør det også tydeliggjøres om utleieren på samme tidspunkt skal ha en plikt til å sette fellesarealene tilbake i opprinnelig stand, både av hensyn til de gjenboende og til en ny leier som flytter inn.

29.6.7 Framleieavtaler

Hvis adgangen til å inngå felles leieavtaler med solidaransvar innskrenkes, er det en risiko for økt bruk av individuelle leieavtaler hvor utleieren implisitt eller eksplisitt åpner for framleie til flere. Slike avtaler bedrer ikke leiernes rettsstilling, og det bør i tilfelle vurderes tiltak som forebygger dette.

Samtidig ser utvalget at framleie har en viktig funksjon for mange. Det er et gode å få framleie ut et soverom som er ledig i en kort periode, eller å kunne gi husly til en venn som trenger det i en begrenset periode på grunn av samlivsbrudd eller andre akutte forhold.

En mulig løsning er å lovfeste en rett for hovedleieren til å kreve individuelle leiekontrakter dersom det er inngått en leiekontrakt med én leier. Dette vil hindre at hovedleieren ufrivillig sitter med alt ansvar og risiko, samtidig som det gir fleksibilitet til å organisere leieforholdet på den måten om det likevel er ønskelig for hovedleier. For utleieren vil imidlertid en ordning hvor hen kan bli tvunget til å gå fra en leiekontrakt med én leier til flere avtaleforhold, bli uforutsigbar. En slik ordning utfordrer også prinsippet om avtalefrihet, da utleier i utgangspunktet selv velger hvem hen vil inngå avtale med. Utleier vil imidlertid ha en viss kontroll gjennom godkjenning av framleiere. Utleiers mulighet til å nekte å godkjenne framleiere er imidlertid begrenset. Ved opptak i husstand for nærstående, jf. gjeldende lov § 7-1 og framleie av del av bolig, jf. gjeldende lov § 7-3, kan utleier kun nekte godkjenning med «saklig grunn» eller dersom «husrommet klart blir overbefolket».

29.6.8 Alternativt tiltak – opplysninger om alternative avtaleformer i lovteksten

Selv om det i dag er avtalefrihet mellom utleier og leier om avtaleform for leieforholdet, antar utvalget at avtaleformen stort sett bestemmes av utleier. Et alternativ til de grepene som er omtalt i punkt 29.6.2 til 29.6.5, er å gi leierne rett til å velge avtaleform når avtalen inngås. En slik løsning vil imidlertid innebære en betydelig begrensning i avtalefriheten, som ellers står sterkt i norsk rett.

I stedet for at leieren skal gis mulighet til å kreve avtaleform, kan det alternativt inntas en bestemmelse som framhever at leieren kan foreslå alternative avtaleformer. Selv om dette ikke er en forandring i rettstilstanden, antar utvalget at en slik bestemmelse kan ha pedagogisk effekt, ved at leierne blir oppmerksomme på at det finnes flere former for leieavtaler.

Riktignok blir nok mange leiere ikke klar over fordelene og ulempene med de ulike avtaleformene før det eventuelt oppstår et problem i leieforholdet. Det kan også være vanskelig for leierne å koordinere hvilken avtaleform de ønsker, særlig dersom de ikke kjenner hverandre fra før. Effekten av å opplyse om de alternative avtaleformene vil dermed være begrenset. Det er imidlertid få ulemper ved en slik pedagogisk og opplysende bestemmelse.

29.7 Utvalgets tilrådning

Utvalget ser at det er flere utfordringer knyttet til ansvarsfordelingen i leieavtaler om bofellesskap i dag, særlig når det er benyttet felles avtaler med solidarisk ansvar og avtaler med en hovedleier som framleier til øvrige leiere. Slike avtaler kan gi urimelige utslag ved at pliktoppfyllende enkeltleiere blir stående med et stort økonomisk ansvar for andre leieres mislighold.

Utvalget deler seg i et flertall og et mindretall når det gjelder mandatets spørsmål om bofellesskap bør reguleres særskilt. Uavhengig av dette ser et samlet utvalg at det kan tas andre grep på kort sikt. Det er behov for bedre informasjon til partene både om hvilke problemer som kan oppstå underveis i leieforhold med flere leiere og hvordan man kan unngå dem. De ulike aktørene vil kunne bidra på forskjellige måter. Noen interesseorganisasjoner vil kunne bidra til å trygge utleiere på at individuelle leieavtaler i mange tilfeller vil være en ryddig måte å organisere slike leieforhold på. Andre aktører står nærmere til å opplyse leiere om hvilke rettigheter de har, hvilke betingelser de bør søke å oppnå når de inngår en leieavtale, og til å utarbeide maler for interne avtaler leieboerne imellom. På lengre sikt vil flere studentboliger kunne bidra til at flere studenter får ryddige avtaleforhold.

Flertallets tilrådning

Utvalgets flertall (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) anser spørsmålet om hvorvidt bofellesskap bør reguleres særskilt som komplekst, og tilrår at spørsmålet undergis en bredere utredning. Kunnskapsgrunnlaget som foreligger i dag, gir ikke flertallet tilstrekkelig grunnlag for å konkludere. Flertallet antar at en lovregulering av svært ulikeartede former for bofellesskap kan skape utfordringer, ettersom ulike hensyn gjør seg gjeldende for ulike typer bofellesskap. Det trengs derfor mer kunnskap om mulige effekter for leiere i ulike typer bofellesskap. En grundigere kartlegging av markedsmessige og juridiske konsekvenser av en særregulering bør også inngå i en nærmere utredning. Etter flertallets mening er i tillegg en nærmere kartlegging av problemenes omfang og årsak nødvendig for å anslå nytten av en regulering for leierne.

Flertallet har vurdert om det kan gjøres mindre lovendringer for å komme i møte noen av utfordringene som oppstår ved felles leieavtaler med solidaransvar og avtaler med én hovedleier som framleier til resten av bofellesskap. Flertallet kan imidlertid ikke se at grepene som er vurdert i punkt 29.6.2 til 29.6.5, er egnet til å innføres enkeltvis. Det alternative forslaget om at loven kan gi opplysninger om alternative avtaleformer, som nevnt i punkt 29.6.8, antas å ha liten nytteverdi.

En samlet regulering som innebærer at hver enkelt leier alene er ansvarlig for sine forpliktelser overfor utleieren, kan sørge for ryddige økonomiske forhold og begrense hver leiers ansvar. Det kan imidlertid også i praksis gi leierne mindre kontroll over hvem som bor i boligen. Flertallet antar at det i enkelte tilfeller kan være i leiernes interesse å overta noe av det administrative ansvaret eller den økonomiske risikoen i bytte mot lavere husleie. I et presset leiemarked er det imidlertid ikke sikkert at dette blir utfallet.

Et påbud om individuelle leieavtaler med klare begrensninger for hvilket ansvar leierne kan påta seg for andre, gir den sterkeste beskyttelsen av leier. Denne avtaleformen sikrer en direkte ansvarslinje mellom den enkelte leier og utleier. Flertallet anser det imidlertid prinsipielt sett inngripende å regulere valg av kontrakt og betingelser i så stor grad, og mener at det trengs sikrere kunnskap om nytteverdien før et slikt grep kan tilrås. Flertallet er også bekymret for hva som vil skje med markedet for leieboliger til studenter og andre unge dersom man innfører strengere reguleringer. Særlig er flertallet bekymret for om særreguleringer kan føre til mer framleie, som en måte å omgå reglene på, noe som vil sette enkeltleiere i en enda mer utsatt økonomisk posisjon.

Mindretallets tilrådning

Utvalgets mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår at det i boligleieloven innarbeides en ny bestemmelse § 1-14 om bofellesskap.

Mindretallet mener at solidaransvar for leiere i bofellesskap er en alvorlig ulempe for leierne. Den økonomiske byrden kan bli mangedoblet for en leier, og kravet er kun begrenset av foreldelseslovens regler. Utleiers klare fordel med solidaransvaret er at utleieren får sikret sine økonomiske krav mot leierne i mye større grad enn det loven ellers legger opp til. Utleieren kan fremme kravet mot en leier for ubetalt husleie overfor alle de andre leierne. Dette er en sikkerhet på linje med en personlig garanti eller selvskyldnerkausjon. I motsetning til garanti etter gjeldende lov § 3-6 er ikke selvskyldnerkausjonen begrenset til seks måneders husleie. Utleier kan også fritt velge hvem av leierne og hvor mange av leierne hen vil fremme et krav etter solidaransvaret mot. Fristen for å fremme slike krav etter solidaransvaret er også kun begrenset av foreldelseslovens frister, i motsetning til garantikrav etter gjeldende lov § 3-6, som vil ha kortere frist for å framsette krav mot garantisten.

I bofellesskap fungerer solidaransvaret som en garanti fra hver enkelt leier overfor utleieren som sikkerhet for de andre leiernes dekning av sine forpliktelser. I tilsvarende finansieringsforhold har kausjonisten (her den solidarisk ansvarlige) krav på å få en rekke opplysninger fra tredjemann (her medleierne). Den som får sikkerheten (her utleieren), har, i tillegg til opplysningsplikten, også plikt til å fraråde sikkerhetsstillelsen. I bofelleskap fraviker man disse utgangspunktene som er ment å skape en økonomisk trygghet for kausjonisten.

I tillegg erfarer mindretallet at leiere i bofellesskap ofte er de leierne på det private leiemarkedet som har dårligst råd, og som dermed har de mest beskyttelsesverdige grunnene til særskilt vern.

I eierseksjonsloven § 30 er det uttrykkelig gjort unntak fra solidarisk ansvar ved at: «[d]en enkelte seksjonseieren hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk». Det vil si at det er fastsatt et pro-rata-ansvar.

Mindretallet mener at det enkleste og mest nærliggende er å regulere leieavtaler i bofellesskap på samme måte. Det kan enkelt skje ved at en bestemmelse blir inntatt i boligleieloven om at den enkelte leieren i et bofellesskap hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin andel av samlet månedlig leie. Samtidig bør adgangen til framleie i bofellesskap innskrenkes, slik at man ved framleieavtaler faller tilbake på at leierne kun hefter for sin del av forpliktelsen.

Vedlikeholds- og skadeansvarsreglene vil ellers følge av forslaget om lovfestet ansvarsregel i lovutkastets § 1-14 om det ikke foreligger påviselig individuelt ansvar. I valget mellom individuell eller felleskontrakt, vil de mest ekstreme utslagene av solidaransvar være løst gjennom forslaget om lovfestet ansvarsregel.

Det er dermed heller ikke nødvendig å lage noen spesialregel for bofellesskap for depositum, vedlikeholds- og skadeansvar eller individuelle kontrakter. Ved å unngå spesialregler om individuelle kontrakter, beholder utleier valgfrihet og kan innrette seg slik at eventuelle administrative byrder unngås.

30 Elektronisk kommunikasjon

30.1 Innledning

Utveksling av informasjon på digitale plattformer har blitt vanlig i svært mange husleieforhold, som i samfunnet for øvrig. Husleieloven er skrevet før elektronisk kommunikasjon fikk den utbredelsen den har i dag, og tar ikke fullt ut høyde for at partene i stor grad kommuniserer på e-post, tekstmelding eller andre digitale meldingstjenester. Utvalget vil i dette kapittelet vurdere om en generell lovregulering av bruk av elektronisk kommunikasjon er hensiktsmessig, og i tilfelle hvordan denne bør innrettes.

30.2 Gjeldende rett

30.2.1 Generelt om elektronisk kommunikasjon

I husleieloven er det en rekke paragrafer der det er krav om at avtalen, varselet, meldingen, kravet eller liknende må være skriftlig. Loven har imidlertid ingen generelle regler om hvorvidt skriftlighetskravet kan oppfylles ved bruk av elektronisk kommunikasjon.

Det er bare én bestemmelse i husleieloven som uttrykkelig regulerer elektronisk kommunikasjon: § 3-5 femte ledd siste setning. Bestemmelsen gjelder varsel fra finansinstitusjon til leieren ved utleierens krav om utbetaling av depositum. Det følger av bestemmelsen at varselet kan sendes til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse.

I § 9-11 første ledd siste setning er det en regel om at leieren i skriftlig melding kan reservere seg mot at utleieren sender varsel til sosialtjenesten når det er grunnlag til å begjære utkastelse. I forarbeidene til denne bestemmelsen står det uttrykkelig at melding sendt via elektronisk kommunikasjon oppfyller skriftlighetskravet.414

Hvorvidt de øvrige kravene til skriftlighet i husleieloven kan oppfylles ved bruk av elektronisk kommunikasjon, er derfor noe uklart. I juridisk teori har Wyller gitt uttrykk for at det ikke er fritt fram å bruke elektronisk kommunikasjon i alle tilfeller der loven krever skriftlighet, men samtidig at det ikke bør bety at det er utelukket å godta meldinger som sendes elektronisk. Han mener spørsmålet bør avgjøres ved en vurdering av den enkelte regel.415 I rettspraksis er det eksempler på at kravet om skriftlighet i visse bestemmelser har blitt oppfylt ved bruk av elektronisk kommunikasjon, for eksempel leierens protest mot oppsigelse. Det er mer usikkert om utleiers oppsigelse er godtatt, fordi skriftlighetskravet er en så innarbeidet og viktig del av leierens oppsigelsesvern.416 I juridisk teori er det også gitt uttrykk for at utleierens hevingserklæring antakelig må være papirbasert.417

30.2.2 Hovedregelen om risikoen for sending av meldinger

Loven har en generell bestemmelse som regulerer hvem som har risikoen for sending av meldinger. Det følger av § 1-5 at hvis en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram. Det vil si at hvis meldingen er forsvarlig sendt, har mottakeren som hovedregel risikoen for at meldingen kommer fram i tide og på riktig måte.418 Hva som er forsvarlig avsending, må vurderes konkret. Personlig overlevering vil være forsvarlig. Det samme gjelder rekommandert brev og ordinær postgang.419 I rettspraksis har forsendelse på e-post blitt godkjent som forsvarlig når det gjelder enkelte meldinger, for eksempel reklamasjon420 og leierens protest mot oppsigelse.421

Hovedregelen gjelder bare tilfeller der loven uttrykkelig angir at en part kan eller skal sende melding, men også selv om det i loven er brukt andre begrep enn «melding».422 Videre gjelder hovedregelen bare der «ikke annet framgår». Det vil si at hovedregelen ikke gjelder hvis det andre steder i husleieloven framgår at avsenderen har risikoen, for eksempel ved krav om at mottakeren har «mottatt» meldingen, som for eksempel § 9-8 første ledd. Meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som loven ikke har regler for, omfattes ikke av § 1-5.423

30.3 Reglene i Sverige og Danmark

30.3.1 Sverige

I likhet med norsk husleielovgivning er det i svensk husleielovgivning ingen generelle regler om elektronisk kommunikasjon.

Hyreslagen § 63 oppstiller imidlertid en generell regel for når en rekke meddelelser i loven anses å være levert. Det inkluderer blant annet utleierens advarsel om at leieavtalen kommer til å sies opp etter § 46 annet ledd og leierens melding om overdragelse av leieforholdet til leierens ektefelle eller samboer etter § 33. Disse meddelelsene anses levert når det er sendt rekommandert brev til mottakerens adresse. Det er altså en forutsetning at disse meddelelsene sendes på papir. Flere bestemmelser i husleielovgivningen for øvrig oppstiller krav om skriftlighet. For eksempel skal en oppsigelse være skriftlig, jf. hyreslagen § 8 første ledd. I rettspraksis har oppsigelse sendt via e-post blitt ansett for å oppfylle kravet om skriftlighet.424

30.3.2 Danmark

Lejeloven § 13 regulerer elektronisk kommunikasjon. Det følger av § 13 første ledd første punktum at både utleieren og leieren kan forlange at meddelelser ikke avgis elektronisk. Med andre ord er utgangspunktet at alle meddelelser kan sendes elektronisk.425 I første ledd annet punktum oppstilles det unntak for personer som er fritatt for Digital Post, Danmarks fellesoffentlige IT-løsning. Disse kan det ikke kommuniseres elektronisk med. Enkelte meldinger kan imidlertid aldri sendes elektronisk. Etter § 13 annet ledd kan verken utleierens oppsigelse eller utleierens påkrav om innbetaling av forsinket leie sendes elektronisk. Unntaket gjelder også leierens innsigelse mot utleiers oppsigelse.426 Unntaksbestemmelsen i annet ledd er begrunnet i at rettsvirkningene knyttet til disse meldingene er de mest inngripende for leieren. De har betydning for om leieren fremdeles kan disponere over boligen.427

30.4 Dagens situasjon

E-post, tekstmeldinger og kundeportaler utgjør nok de vanligste formene for elektronisk kommunikasjon mellom leier og utleier. Store utleieforetak som Heimstaden, Selvaag Utleiebolig og Frost Eiendom har egne forvaltningssystemer hvor de også kommuniserer med beboerne. Elektronisk kommunikasjon gir betydelige effektiviseringsgevinster. Kanaler som e-post og kundeportaler sikrer i tillegg etterprøvbarhet for at en forsendelse er sendt og for innholdet. For privatpersoner som ikke har tilgang til en skriver, kan det dessuten være enklere å kommunisere elektronisk.

Selv om elektronisk kommunikasjon etter hvert har blitt svært vanlig, er det likevel en del innbyggere som har problemer med å ta i bruk digitale tjenester, både i forbrukermarkedet og i møte med offentlige tjenester. Digitaliseringsdirektoratet anslår at hver femte innbygger kan være sårbar i møte med offentlige digitale tjenester. Det kan skyldes at de ikke har tilgang til digitale verktøy, helse- og livssituasjonen til den enkelte, forvaltningsforståelsen, digital kompetanse eller språkferdigheter.428 Høyere alder, lavere utdanningsnivå, å være pensjonist eller hjemmeværende, og å bo i områder med lav befolkningstetthet, øker også sannsynligheten for digitalt utenforskap i møte med det offentlige.429 En undersøkelse om digitalt utenforskap i forbrukermarkeder utført på oppdrag fra Forbrukerrådet viste at om lag 38 prosent av respondentene hadde problemer med å bestille eller betale for varer og tjenester.430 Deler av befolkningen har utfordringer med å få elektronisk identitet på øverste sikkerhetsnivå. Ni prosent svarer at de ikke bruker, ikke har og ikke kjenner til BankID. Særlig utlendinger opplever at det kan være vanskelig å få utstedt BankID.431 Også personer med vergemål har utfordringer med dette.432

30.5 Utvalgets vurdering av dagens regler og situasjon

Teknologien har utviklet seg mye siden husleieloven trådte i kraft, og elektronisk kommunikasjon har blitt den praktiske hovedregelen i de fleste sammenhenger, både i husleieforhold og samfunnet ellers. Selv om ordlyden «skriftlig» i loven er teknologinøytral, framstår det uklart om kravene til skriftlighet i ulike bestemmelser i husleieloven kan oppfylles ved bruk av elektronisk kommunikasjon. Utvalget mener det er viktig å bidra til trygghet og forutberegnelighet ved bruk av elektronisk kommunikasjon i husleieforhold. For å unngå tolkningstvil med hensyn til bruken av elektronisk kommunikasjon mener utvalget derfor at det er behov for nærmere regulering av dette i loven. Samtidig må reguleringen ivareta hensynene til personer som av ulike grunner kan vegre seg for å bruke e-post eller andre digitale løsninger.

30.6 Mulige endringer

Utvalget har vurdert en regel som slår fast at krav til skriftlighet i loven ikke er til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon. Regelen kan utformes slik at det er et vilkår om enighet (samtykke) mellom partene. Alternativt kan det utformes en regel som innebærer at elektronisk kommunikasjon mellom partene kan skje uten foregående samtykke, men der partene gis reservasjonsrett mot elektronisk kommunikasjon. Begge alternativene medfører en form for valgfrihet og ivaretar hensynet til at noen personer av ulike grunner ikke ønsker eller ikke er i stand til å bruke elektronisk kommunikasjon. Dette er viktig for å unngå at de skal lide rettstap. Det er likevel noen utfordringer med begge innretningene. Det er neppe opplagt for leserne av loven at en enighetsregel alene gir adgang til å reservere seg mot bruk av elektronisk kommunikasjon. På den andre siden kan det være betenkelig å slå fast at elektronisk kommunikasjon oppfyller krav til skriftlighet uten foregående samtykke og at partene eventuelt senere må reservere seg. Det kan gi en høyere terskel for den som ønsker å reservere seg, siden initiativet ligger hos denne.

Adgangen til å trekke tilbake et samtykke eller reservere seg er uansett sentral. Partene kan i løpet av et leieforhold av ulike årsaker ombestemme seg og ønske å motta meddelelser på papir. For eksempel kan det være at en av partene ikke lenger har adgang til elektronisk meldingsmottak. En meddelelse fra en av partene om at hen trekker tilbake samtykket og/eller ønsker å reservere seg, må formidles til den andre parten, slik at motparten blir kjent med det. Bevisbyrden for at samtykket er trukket og/eller at en part har reservert seg, ligger hos den som gjør dette gjeldende.

Utvalget har vurdert hva det vil innebære å trekke tilbake et samtykke, det vil si hva reservasjonsretten skal omfatte. Det aller meste av den skriftlige kommunikasjonen mellom partene foregår elektronisk i dag. Dette kan både dreie seg om meldinger som har tilknytning til leieforholdet og som omtales i husleieloven, og meldinger som ikke omtales i loven. En kunne tenke seg at reservasjonen omfatter enhver elektronisk kommunikasjon mellom leieren og utleieren. En slik regel ville imidlertid vært upraktisk for begge parter. Utvalget foreslår derfor at reservasjonsretten kun skal omfatte de meldinger hvor det stilles krav i loven om skriftlighet. Kravene til skriftlighet har som oftest formål å ivareta notoritet, og det er disse meldingene som i hovedsak er beskyttelsesverdige. Utvalget foreslår derfor at reservasjonsretten ikke skal gjelde meldinger hvor det ikke stilles krav om skriftlighet. En leier kan for eksempel dermed ikke nekte en utleier å sende en tekstmelding om at det skal foretas tilsyn etter dagens § 5-6. Reservasjonsretten gjelder heller ikke meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som ikke omtales i husleieloven, for eksempel tilbud og aksept ved forhandling om eller reforhandling av en leieavtale.

Utvalget har vurdert hva som bør være følgene av reservasjonsretten. Hvis reservasjonsretten skal virke etter sin hensikt, bør rettsvirkningen være at parten som har reservert seg, kan se bort fra eventuelle elektroniske meldinger fra den andre parten. Dette bør også gjelde selv om mottakeren er kjent med meldingen. Reservasjonsretten gir en tydelig ramme for hvordan kommunikasjonen skal foregå. Hvis meldinger som sendes elektronisk til tross for en reservasjon, fortsatt skal anses gyldige, kan det skape forvirring og usikkerhet om hvilke meldinger som faktisk må følges opp. Dersom mottakeren har reservert seg mot elektronisk kommunikasjon, vil det ikke være forsvarlig for den andre parten å likevel sende meldinger elektronisk, jf. hovedregelen i dagens § 1-5 om risikoen for sending av meldinger.

Endelig er det en viktig forutsetning at den elektroniske kommunikasjonen skjer på en betryggende måte, også dette for å unngå at partene skal lide rettstap. Et krav om at kommunikasjonen kan gjøres på en betryggende måte, innebærer en begrensning av hvilke elektroniske kommunikasjonskanaler som kan brukes, noe som er sentralt for å ivareta tryggheten. Utvalget tilrår ikke å åpne for elektronisk kommunikasjon på en måte som reduserer mottakerens muligheter for å ivareta sine interesser. Et krav om at kommunikasjonen må skje på «betryggende måte», vil ivareta notoritet og skal sikre at mottakeren i tilstrekkelig grad blir gjort oppmerksom på at relevant informasjon er kommet til hens elektroniske meldingsmottak. Hva som er «betryggende», må vurderes objektivt. Det må også vurderes konkret sett hen til arten av meddelelsen som sendes. Terskelen for å konstatere at en meddelelse er gitt på en betryggende måte er høyere for forhold som er avgjørende for leieforholdets fortsettelse, herunder meddelelser om heving, oppsigelse og tvangsfullbyrdelse.

I denne sammenheng påpekes det også at det kan være naturlig at partene forsikrer seg om at det elektroniske meldingsmottaket fremdeles er i bruk før hen sender en elektronisk melding. Det kan være hensiktsmessig at avtalepartene nærmere blir enige om hvordan en skal sikre at motparten har riktig elektronisk meldingsmottak.

30.7 Utvalgets tilrådning

Utvalget tilrår en regel som slår fast at krav til skriftlighet i loven ikke er til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon. Det er en forutsetning at den elektroniske kommunikasjonen må skje på betryggende måte. Utvalget tilrår også et vilkår om at partene har blitt enige om å ta i bruk elektronisk kommunikasjon (har gitt samtykke). Utvalget har lagt særlig vekt på at et krav om samtykke ivaretar digitalt sårbare innbyggere. Samtykket må være informert. Det vil si at den som samtykker, må forstå hva vedkommende har godtatt. I praksis vil samtykke innebære at det i leieavtalen inntas en klausul om at partene aksepterer bruk av elektronisk kommunikasjon. Det kan også innebære at en part meddeler til den andre at hen ønsker at kommunikasjonen skal foregå på for eksempel e-post og at den andre parten aksepterer dette. Bevisbyrden for at det foreligger enighet, ligger hos parten som gjør dette gjeldende. Denne vil normalt ha behov for å sikre seg dette skriftlig, enten på papir eller elektronisk. Samtykkebegrepet må også forstås slik at det omfatter et visst «passivt samtykke», for eksempel hvis partene gjennom hele avtaleforholdet har hatt en praksis med at meldinger, varsler, mv. som skal sendes skriftlig, har blitt sendt elektronisk. Dette bør oppfattes som enighet (samtykke) til bruk av elektronisk kommunikasjon. Det vil bero på alminnelige tolkningsregler, og igjen vil den som ønsker å gjøre gjeldende at det foreligger enighet (samtykke), ha bevisbyrden. Elektronisk kommunikasjon om øvrige forhold enn det som skal sendes skriftlig etter loven, kan derimot ikke oppfattes som passivt samtykke. Utvalget tilrår endelig at partene skal ha adgang til å trekke tilbake samtykke, det vil si å reservere seg, slik det er beskrevet og drøftet over i punkt 30.6.

Utvalget erkjenner at det er usikkert hvorvidt det er nødvendig å kreve at partene gir et eksplisitt forhåndssamtykke. Utvalget fremmer likevel forslaget, slik at andre fagmiljøer kan uttale seg om dette i høringen, og ber om at departementet i etterkant av høringen vurderer om det er behov for en slik regel, eller om en reservasjonsrett alene vil være tilstrekkelig.

Utvalget bemerker endelig at disse forslagene må ses i sammenheng med reglene om hvem som har risikoen for sending av meldinger. Endringene medfører ikke behov for å endre hovedregelen i dagens § 1-5 om risikoen for sending av meldinger. Utvalget tilrår å videreføre denne i lovutkastets § 1-6. Det presiseres likevel at dersom mottakeren har reservert seg mot elektronisk kommunikasjon, vil det ikke være forsvarlig å sende meldingen elektronisk.

30.8 Effektene av mulige endringer

Utvalgets forslag legger bedre til rette for elektronisk kommunikasjon mellom leierne og utleierne. Utvalget legger til grunn at elektronisk kommunikasjon foregår i de aller fleste husleieforhold allerede i dag. Endringsforslagene vil derfor antakelig ikke medføre noen særlige økonomiske og administrative konsekvenser.

31 Tiltak for å sikre at loven følges

Utvalget er bedt om å drøfte tiltak som sikrer at loven følges, herunder tilsyn og veiledning, og tiltak som gir mulighet til å redusere diskriminering på boligmarkedet. Ifølge mandatet gjelder en del av utfordringene på leiemarkedet «leieforhold som strider med husleieloven, som kan skyldes at utleiere og leiere ikke kjenner godt nok til de rettighetene og pliktene de allerede har, men også mer bevisste brudd på regelverket». Videre framgår det at departementet har mottatt innspill om at dagens lov er vanskelig tilgjengelig og lite pedagogisk utformet. I dette kapittelet vurderer utvalget etterlevelsen av loven og hvilke grep som kan tas for å øke denne.

31.1 Dagens situasjon – lovbrudd i leieforhold

Hyppigheten av konflikter underveis i leieforhold kan gi en pekepinn på hvor ofte en av partene bryter reglene. I en spørreundersøkelse i 2023 kom det fram at sju prosent av leierne hadde vært i en konflikt med utleier.433 Andelen var lavere blant dem som leide av en privatperson. Det kan henge sammen med at det er høyere terskel for å klage eller at kommunikasjonen er hyppigere dersom man leier av bekjente eller bor i samme bolig som utleieren. Den vanligste årsaken til konflikt var vedlikehold eller uenighet om boligens standard.434

En liten andel av konfliktene i leieforhold havner i Husleietvistutvalget. Mangler ved leieobjektet og tilbakebetaling av irregulært depositum er de vanligste sakene når leiere klager utleiere inn for Husleietvistutvalget.435 Utleieres klager overfor leiere utgjør om lag 70 prosent av sakene og dreier seg hovedsakelig om skyldig leie og erstatningskrav for skader, mangler eller dårlig utvask.436

Det er grunn til å tro at omfanget av lovbrudd ikke gjenspeiles i disse statistikkene. For eksempel vil ikke lovbrudd oppdages hvis den andre parten selv ikke er kjent med reglene. Dessuten kan den andre parten av ulike grunner velge å overse overtredelser. Maktforholdet mellom partene, som beskrevet i 5.11, kan være en mulig årsak til at leieren ikke klager på overtredelser. Særlig for leieren kan det oppleves som krevende å fremme en sanksjon mot utleieren på grunn av frykten for å bli møtt med en gjengjeldende reaksjon, for eksempel oppsigelse eller avslag på forlengelse. For eksempel behandler Husleietvistutvalget forholdsvis få saker om brudd på leierens eksklusive bruksrett, lovstridige tidsbestemte leieavtaler eller brudd på leieprisvernet.

31.2 Innspill til utvalget

Utvalget har mottatt noen innspill på utvalgets nettsider som handler om overtredelser av loven, og hvilke tiltak som kan bedre etterlevelsen.

Norsk studentorganisasjon har foreslått at det bør innføres krav om at både leier og utleier har kunnskap om regelverket før en leieavtale inngås. Dette kan være «et enkelt nettkurs om rettigheter og plikter i et leieforhold», hvor man ved bestått kurs får «leielappen» eller «utleielappen» som bevis på at den nødvendige kunnskapen er oppnådd. Flere privatpersoner har også foreslått en kunnskapsprøve. Andre tiltak som hyppig foreslås, er tilsyn, strengere sanksjoner eller standardkompensasjon ved overtredelser og register over utleiere.

Det har kommet noen få innspill fra privatpersoner om hvilke regler i husleieloven som ikke overholdes. Det gjelder blant annet at utleieren ulovlig går inn i leieboligen.

31.3 Faktorer som fremmer etterlevelse

Det er et samfunnsproblem hvis lover og regler ikke følges, både med tanke på den direkte effekten det har for dem loven skal beskytte, og for respekten for regler generelt. Derfor er det knyttet sanksjoner til de fleste regler, men også andre tiltak er aktuelle for å sørge for at lover får gjennomslagskraft. Faktorer som påvirker etterlevelsen av loven, kan deles inn i tre hovedkategorier: kjennskap til regelverket, oppdagelsesrisiko og reaksjoner.437 Disse faktorene behandles nærmere i punkt 31.4 til 31.6.

31.4 Kjennskap til regelverket

31.4.1 Aktørenes kunnskap om husleielovens bestemmelser

En grunnleggende forutsetning for etterlevelse av loven er at partene kjenner reglene og forstår hva de går ut på. En stor del av befolkningen er i løpet av livet i befatning med husleieloven. Det varierer hvilke forutsetninger partene har for å sette seg inn i lovens bestemmelser. Loven er i seg selv den viktigste kilden til kunnskap om regelverket, men ofte er det behov for veiledning eller tilpasset informasjon fra andre pålitelige kilder.

Det er ikke mye dokumentasjon om befolkningens kjennskap til husleieloven, og det som finnes, er relativt gammelt. En undersøkelse fra 2006 indikerte at befolkningen på det tidspunktet hadde begrenset kjennskap til loven. Unge leiere var best informert, men erfaring fra det å leie ut syntes også å øke kunnskapen i noen tilfeller.438 Utvalget har ikke sett nyere dokumentasjon som tyder på at bildet har endret seg vesentlig. Antallet henvendelser til rettshjelptiltak, interesseorganisasjoner og Husleietvistutvalget tyder imidlertid på at mange er usikre på reglene. Det samme tilsier nyhetsoppslag og ulike diskusjonsfora på nett.

Utvalget har gjennomført en spørreundersøkelse blant medlemmer i Huseierne og Norsk Eiendom. I undersøkelsen ble respondentene spurt om hvor trygge eller utrygge de var på at de kjente husleielovens regler for husleieendring. Totalt svarte 84 prosent at de var veldig eller ganske trygge, 13 prosent svarte at de var veldig eller ganske utrygge, mens 3 prosent svarte at de ikke visste. Større utleiere var tryggere på reglene enn mindre utleiere. Blant dem som leide ut én bolig, svarte 81 prosent at de var veldig eller ganske trygge, mens alle de som leide ut ti boliger eller flere, svarte at de var veldig eller ganske trygge.439

31.4.2 En pedagogisk lov

En faktor som bidrar til at loven etterleves, er at lovreglene i seg selv er lette å forstå. At reglene oppfattes riktig, er en forutsetning for at de praktiseres på riktig måte. De grepene utvalget foreslår for å gjøre loven mer brukervennlig, omtales i kapittel 13 og løpende i vurderingen av hvert tema.

31.4.3 Informasjon, rettshjelp og veiledning

Informasjon og veiledning er ofte en forutsetning både for å oppfylle egne plikter og for å holde den andre parten ansvarlig for overtredelser. Det er flere aktører som gir informasjon og veiledning om husleieloven på ulike flater:

• Husleietvistutvalget gir generell informasjon og objektiv veiledning til leiere og utleiere om deres rettigheter og plikter, både gjennom informasjon på sine nettsider, veiledningstjeneste på telefon og e-post, og gjennom konkret tvisteløsning.

• Boligdugnaden.no er en nettside som samler relevant informasjon, tips og råd fra det offentlige til framtidige og eksisterende utleiere. Her gis informasjon både om husleieloven og annet relevant regelverk. Nettsiden er utviklet av Direktoratet for byggkvalitet, Husleietvistutvalget og Kommunal- og distriktsdepartementet.

• Interesse- og bransjeorganisasjoner som Leieboerforeningen, Huseierne og Norsk Eiendom gir veiledning om husleiespørsmål til sine medlemmer i tillegg til informasjon på nett. Forbrukerrådets veiledningstjeneste tar imot henvendelser fra hele befolkningen om husleierett.

• Studenttiltak og frivillige organisasjoner som Jussbuss, Kirkens bymisjon, Juridisk rådgivning for kvinner (JURK), Jussformidlingen, Kontoret for Fri rettshjelp i Oslo og Jusshjelpa gir gratis veiledning til sine målgrupper.

• Nettplattformer som FINN.no, husleie.no og hybel.no gir informasjon til utleiere om regelverk. Spørretjenester som ung.no og spørstudenten.no gir informasjon til leiere.

• Advokater rådgir sine klienter i spørsmål om husleie og øvrig relevant lovverk. I oppsigelsessaker kan leiere med svak økonomi få innvilget fri sakførsel.440 Advokatforeningen drifter også Advokatvakten flere steder i landet, der man kan få gratis juridisk bistand.

31.4.4 Utvalgets vurdering og mulige tiltak

Til tross for at det er mye tilgjengelig informasjon om regler i leieforhold, erfarer utvalget at upålitelig informasjon florerer i sosiale medier og på nettfora. I mange tilfeller er useriøse kilder like tilgjengelige som kvalitetssikret informasjon fra pålitelige kilder. Utvalget erfarer også at partene ofte oppsøker informasjon og veiledning sent, gjerne først etter at den andre parten har fremmet et krav eller en konflikt har eskalert.

Tiltak som kan bidra til at partene setter seg inn i og tar stilling til regelverket på et tidligere tidspunkt, kan være ulike nettkurs eller sertifiseringer. Bransjeordningen Boligmerket, som allerede er under utvikling, er primært rettet mot næringsdrivende utleiere. Utvalget vil oppfordre de ulike interesseaktørene til å samarbeide om liknende tilbud til småskalautleiere og leiere. I tillegg kan mer utførlig veiledning i standardkontrakter bidra til at partene forstår hva de har lov til å avtale og hva kontrakten innebærer for dem.

Generell informasjon er ikke alltid tilstrekkelig for at sårbare parter skal være i stand til å kjenne eller hevde sin rett. Noen har behov for skreddersydd informasjon om hva som gjelder i deres konkrete situasjon eller rettshjelp for å realisere rettighetene sine overfor den andre parten. Utvalget erfarer at flere av aktørene som gir veiledning og rettshjelp, opplever økt pågang. Advokattjenester er kostbare, og parter med dårlig økonomi har ikke alltid mulighet til å oppsøke advokathjelp. Erfaringsvis innvilges ikke alle leiere som søker, fri sakførsel i oppsigelsessaker. Tilstrekkelig tilgang til lavterskeltilbud som gir veiledning og rettshjelp, er et av flere virkemidler for å sikre at husleieloven etterleves, og at konflikter unngås.

31.5 Oppdagelsesrisiko

31.5.1 Den andre partens oppdagelse

Sannsynligheten for at en overtredelse oppdages, kan virke inn på om partene velger å følge regelverket eller ikke. Slik systemet er lagt opp i dag, er det den andre parten i avtaleforholdet som hovedsakelig er i posisjon til å oppdage lovbrudd.

Det er varierende kunnskap om loven i dag, som beskrevet i 31.4.1. Det er derfor grunn til å anta at en del ikke oppdager motpartens avtalebrudd. I 31.4.2 og 31.4.3 diskuterer utvalget tiltak for å øke partenes kjennskap til reglene, noe som kan føre til økt oppdagelsesrisiko.

31.5.2 Er det behov for et husleietilsyn?

Utvalget er særskilt bedt om å vurdere om det bør innføres tilsyn med etterlevelsen av husleieloven. Husleietvistutvalget gir bistand med tvisteløsning og veiledning på forespørsel, men har ingen tilsynsoppgaver. Kommunene fører tilsyn med om boliger er i henhold til offentligrettslige krav, men ikke om husleieloven etterleves.

Tilsyn vil gjøre det mer sannsynlig at overtredelser oppdages, men kan også ha til formål å ilegge sanksjoner ved lovbrudd. Utvalget har avgrenset vurderingen til det første formålet.

Mulig tilsynsområde

Utvalget har diskutert hvilke deler av loven det ville være naturlig å føre tilsyn med. For det første vil en naturlig oppgave være å kontrollere at leieavtalen er i tråd med loven på viktige punkter som varighet, avtalte ytelser, husordensregler og leierens adgang til å tilpasse boligen. Loven stiller imidlertid ikke krav om at leieavtalen skal være skriftlig, og det er ikke uvanlig at avtalen inngås uformelt, for eksempel mellom slektninger og venner.

For leieforhold uten skriftlige avtaler må etterlevelsen av lovens regler kontrolleres på bakgrunn av intervjuer med partene og befaring, en løsning som vil være ressurskrevende og lite etterprøvbar. Noen regler er enklere å kontrollere etterlevelsen av uavhengig av om det foreligger en skriftlig leieavtale. Depositumsreglene, leieprisvernet og det foreslåtte minstekravet til boligens tilstand er eksempler på dette.

En del regler i loven vil være vanskelige å kontrollere, selv om partene skulle ha skriftlig leieavtale. Mangelsspørsmålet beror for eksempel ofte på juridiske vurderinger av hva som er avtalt mellom partene, hvor også andre forhold enn det som er skrevet i avtaledokumentet, kan spille inn. Etterlevelse av oppsigelsesreglene kan antakelig bare føres tilsyn med hvis tilsynet gjennomføres i løpet av den korte tiden fra oppsigelse er gitt, til leieren har flyttet ut.

Alternative innretninger

Et sentralt formål med en tilsynsordning vil etter utvalgets mening være å øke etterlevelsen av reglene som stiller krav til boligens tilstand, med et underliggende mål om å bedre leiernes boforhold. I den forbindelse peker utvalget på at det allerede i dag finnes tilsynsordninger som kan bedre leieboligenes kvalitet.

Kommunene fører tilsyn med at plan- og bygningslovgivningen følges. Blir kommunen oppmerksom på forhold i strid med regelverket, plikter kommunen å forfølge ulovligheten, med mindre den er av mindre betydning.441 I praksis utføres tilsyn med boenheter i eksisterende bygg forholdsvis sjelden. Til illustrasjon gjennomførte over halvparten av landets kommuner ingen tilsyn med om etablering av boenheter i eksisterende bygg var omsøkt og lovlig i 2022 og 2023, selv om dette var fastsatt av Kommunal- og distriktsdepartementet som et prioritert tilsynsområde i denne perioden. Bare 15 prosent av kommunene hadde utført ti eller flere slike tilsyn. Det var også betydelige forskjeller mellom kommunene – de sentrale kommunene gjennomførte de fleste tilsynene.442

Kommunene skal også føre tilsyn med forhold som direkte eller indirekte kan ha innvirkning på helsen etter folkehelseloven § 9.443 Eksempler på helserisikoforhold i leieboliger som kommunen kan føre tilsyn med, er fukt- og radonproblemer, manglende vedlikehold og skadedyr.444 Utvalget har ikke sikker kunnskap om hvor hyppig slike tilsyn gjennomføres, men inntrykket er at dette ikke gjøres ofte.

Brannvesenet skal gjennomføre forebyggende branntilsyn etter brann- og eksplosjonsvernloven og forskrift om brannforebygging. Feiing og tilsyn av fyringsanlegg som brukes til oppvarming av byggverk skal gjøres etter behov. Utvalgets inntrykk er at slikt tilsyn gjennomføres hyppigere enn tilsyn etter folkehelseloven og plan- og bygningsloven. For eksempel fører brannvesenet i Kristiansandsregionen tilsyn med boliger i et intervall fra ett til åtte år.445

Det lokale elektrisitetstilsyn skal føre tilsyn med elektriske anlegg etter el-tilsynsloven og forskrift om det lokale elektrisitetstilsyn.446 Tilsyn gjøres i tråd med en tilsynsplan laget ut fra risikovurderinger.447

Utvalgets tilrådning

Utvalget har vurdert om det bør føres tilsyn med om boligleieloven overholdes. Utvalget vurderer at kostnaden ved å opprette et slikt husleietilsyn vil være stor sett opp mot den sannsynlige gevinsten. Å opprette tilstrekkelig med tilsyn i hele landet som skal påse at loven overholdes, vil innebære betydelige kostnader til lokaler og ansatte. Det er også usikkert hvor egnet husleieloven er for å føres tilsyn med.

I stedet for å etablere tilsyn med etterlevelse av boligleieloven, tilrår utvalget å prioritere kommunalt tilsyn med leieboliger innenfor eksisterende offentligrettslig regelverk. Økt tilsyn med at bruken av leieboligen er lovlig, at boligene ikke har negativ innvirkning på helsen, at brannvern er ivaretatt og at elektriske anlegg forsvarlige, kan øke bokvaliteten til leierne. Utvalget anbefaler at staten tydeliggjør hvilke plikter kommunene har for å føre tilsyn med leieboliger. Et annet mulig tiltak er felles retningslinjer, systemer og ressurser for gjennomføring av tilsyn.

I og med at utvalget ikke tilrår å opprette et tilsyn som skal avdekke brudd på boligleieloven, har utvalget heller ikke vurdert hvilke andre funksjoner et slikt tilsyn eventuelt kunne hatt. Overordnet kan det bemerkes at det er enkelte betenkeligheter ved å la en tilsynsmyndighet ilegge sanksjoner for overtredelser av en kontraktsrettslig lov. I kontraktsretten er det tradisjonelt opp til partene selv å avgjøre om de ønsker å gjøre sanksjoner gjeldende overfor den andre. Tiltak som utjevner maktforholdet mellom partene og senker terskelen for at leierne forfølger brudd, kan være et mer egnet for å sikre at lovbrudd sanksjoneres, se 31.6.2.

31.6 Reaksjoner

En tredje faktor som kan øke etterlevelsen av regelverk, er vissheten om at det medfører reaksjoner hvis reglene brytes.

31.6.1 Hvilke former for reaksjoner finnes i dag?

I husleieloven har partene ulike sanksjoner til rådighet dersom den andre parten ikke overholder pliktene sine. Leieren kan fastholde avtalen, kreve retting, avslag i leien, heve og kreve erstatning. Utleieren på sin side kan kreve erstatning eller heve avtalen. I tillegg kan begge parters oppsigelse av leieavtalen anses som en reaksjon som kan ilegges den andre ved overtredelse av lovens regler. Stort sett er sanksjonene i husleieloven på linje med øvrig kontraktslovgivning. I Norge er det ikke tradisjon for reaksjoner fra det offentlige i form av bøter, fengsel eller liknende ved brudd på kontraktsrettslige forpliktelser, og slike sanksjonsmuligheter finnes heller ikke i husleieloven. Innebærer et brudd på husleieloven også et brudd på offentligrettslig regelverk, kan det offentlige imidlertid gjøre straffesanksjoner gjeldende etter offentligrettslig regelverk, slik som bot og inndragning. Til sammenlikning har både Danmark og Sverige enkelte regler i sin husleielovgivning om straff.

Utvalgets vurdering av sanksjonene i loven omtales i kapittel 18.

31.6.2 Leiers krav overfor utleier

For at reaksjonene skal få effekt, må den parten som utsettes for overtredelse, fremme krav mot den som ikke har overholdt pliktene sine. Leieforhold er spesielle sammenliknet med andre kontrakter fordi partene står i et avhengighetsforhold over tid, se nærmere beskrivelse i 5.11. Leiere som får tilknytning til boligen og nærmiljøet, kan derfor vegre seg for å fremme krav mot utleieren i frykt for at avtalen sies opp eller ikke forlenges. Et skjevt maktforhold mellom partene forsterkes dersom etterspørselen i det lokale leiemarkedet er høy sammenliknet med tilbudet.

I et presset leiemarked får en trussel om oppsigelse fra leiers side mindre effekt fordi konsekvensene for utleier blir relativt små. Utvalget omtaler boligbygging og tiltak for å styrke tilbudet i leiemarkedet i kapittel 32.

Andre tiltak som utjevner maktforholdet mellom partene, kan også bidra til at leieren i større grad fremmer krav overfor utleieren ved brudd på regelverket. Lovendringer som økt kontraktslengde, forlengelsesrett og avvikling av bindingstid kan nevnes i den forbindelse. Se nærmere om dette i kapittel 22, 23 og 25.

31.6.3 Husleietvistutvalgets håndhevelse av loven

Etterkommes ikke den ene partens krav mot den andre, kan hen bringe saken inn for Husleietvistutvalget. At en part kan regne med at en reaksjon på en overtredelse kan håndheves, har betydning for hvor avskrekkende reaksjonene virker. Husleietvistutvalget er altså viktig for at partene skal ha effektive sanksjonsmuligheter, uavhengig av økonomi og juridiske forkunnskaper.

For at Husleietvistutvalget skal fungere som tiltenkt, bør terskelen for å klage inn en sak være lav. Gebyrer, lang saksbehandlingstid, krevende prosesser og eventuelle utgifter til rettslig bistand er typiske hindre for at en part bringer en sak inn for domstolene. Dette kan også være aktuelt for tvister i husleieforhold. Husleietvistutvalget har gjort mye for at tilbudet skal være tilgjengelig for partene. Saksbehandlingsgebyret er lavt, det kreves ikke rettslig bistand, prosessen er oversiktlig beskrevet på Husleietvistutvalgets nettsider, og det er lagt opp til digital saksbehandling.

Utvalget er imidlertid usikker på om tilbudet er godt nok kjent. Sammen med økende saksbehandlingstid utgjør dette den største sårbarheten for Husleietvistutvalgets rolle. I tider med høyt press i leiemarkedet er det naturlig at det oppstår flere konflikter, både knyttet til oppsigelse og andre sider ved leieforholdet. Det er derfor viktig at Husleietvistutvalget er i stand til å behandle saker raskt og kompetent. Saksbehandlingstiden økte betydelig i løpet av 2023.448 Utvalget oppfordrer departementet til å følge med på utviklingen slik at Husleietvistutvalget er rustet for en eventuell økt saksinngang i slike perioder.

31.7 Utleieregister

31.7.1 Innledning

I dag finnes det ingen oversikt over boliger som leies ut i Norge og hvem som leier dem ut. Informasjonen myndighetene har om utleietilbudet, baserer seg i stor grad på utvalgsundersøkelser. Anslaget på antall utleiere og leieboliger varierer mellom ulike beregninger, se kapittel 6. Som omtalt i kapittel 19, er leieprisstatistikken lite detaljert og geografisk grovkornet. I sum kan dette både gjøre det vanskelig å fange opp ubalanser i leiemarkedet og gjøre det utfordrende å evaluere effekten av eventuelle tiltak. Myndighetene har heller ingen direkte informasjonskanal til utleiere og leiere.

Island har nylig, som eneste nordiske land, opprettet et utleieregister, se boks 31.1. Utvalget har vurdert om et offentlig register over utleiere kan være aktuelt også i Norge, både som et tiltak for bedre statistikk og for å bedre etterlevelsen av loven.

31.7.2 Mulige innretninger

Et utleieregister i sin enkleste form vil kreve at utleiere registrerer antall boliger de leier ut. Allerede en slik enkel variant vil kunne ha flere fordeler. Formell registrering kan gjøre at utleiere blir mer påpasselige med å følge loven fordi registreringsplikten kan gi en forventning om å måtte stå til rette for utleievirksomheten. Ved registeringen kan utleieren også bes om å fylle inn en egenerklæring om kjennskap til de mest sentrale reglene i loven. Kunnskap om regelverket kan bidra til at etterlevelsen øker. Et register gir også myndighetene en direkte informasjonskanal til utleiere ved behov. Kommunene kan planlegge tilsyn mer systematisk hvis de har sikker kunnskap om antall leieboliger i kommunen. Hyppigere tilsyn øker sannsynligheten for at dårlige boforhold oppdages.

Et register kan også være en kilde til pålitelig og oppdatert informasjon om leiepriser. Dette fordrer imidlertid en mer omfattende registrering. For det første må utleiere registrere hvert enkelt leieforhold. Det vil også være en større jobb å oppdatere registeret når husleien endrer seg, og boligen må avregistreres dersom den ikke lenger leies ut. En slik registreringsplikt vil ha noen ytterligere fordeler. Myndighetene får mer presis informasjon om utleietilbudet, og kan målrette boligpolitikk og beregne boligbehovet mer presist. Store ubalanser i leiemarkedet kan fanges opp gjennom bedre leieprisstatistikk. Sikker kunnskap om leiepris kan også gjøre det enklere for aktørene å beregne riktig husleie.

Det er også mulig å se for seg at et register kobles til andre offentlige registre, slik som Skatteetaten. Dette kan være gunstig av skattemessige årsaker. Det vil også gjøre det mulig å oppdage uregelmessigheter som at en utleier som hevder å bo i boligen, ikke gjør det.

31.7.3 Mulige sanksjoner

En forutsetning for et komplett register er at alle leieboliger registreres, og at utleiere som ikke registrerer seg, kan pålegges sanksjoner. På Island kan utleiere som ikke registrerer seg, ilegges bøter, se boks 31.1. En annen mulig sanksjon er å knytte muligheten for å skrive av utgifter til leieboligen på skatten til at registreringsplikten er oppfylt.

31.7.4 Mulige effekter

For leierne vil et utleieregister ha positive effekter hvis det fører til økt etterlevelse av regelverket.

En registreringsplikt vil medføre noe arbeid for utleieren. Når selve leieavtalen kan inngås muntlig og uformelt, kan en registreringsplikt utgjøre en formalistisk byrde som kan gjøre at de som har en ledig bolig, men lite overskudd til papirarbeid, unnlater å leie ut. For enkelte utleiere kan en egenerklæring og eventuell kobling til skattemeldingen gi en trygghet for at de har innrettet seg i tråd med ulike regelverk, noe som i seg selv kan være motiverende. Det vil imidlertid ikke gjelde alle. En plikt til å registrere seg som utleier kan oppfattes som inngripende for utleieren, særlig dersom opplysningene kobles opp mot andre registre, for eksempel til skattemeldingen.

De positive effektene av et utleieregister er størst hvis registeret er mest mulig komplett og oppdatert. Utvalget antar at det vil kreve en del ressurser å drifte og oppdatere registeret. Selvfinansiering er en mulig inntektskilde, selv om det kan øke terskelen for å registrere seg.

31.8 Diskriminering på leiemarkedet

Mandatet ber utvalget særlig vurdere tiltak mot diskriminering på boligmarkedet. Utvalget forstår mandatet slik at det er tiltak som kan gi utslag på leiemarkedet, og ikke boligmarkedet som helhet, som skal vurderes.

31.8.1 Dagens regler om diskriminering i husleieforhold

Husleieloven § 1-8 slår fast at ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder. Bestemmelsen presiserer i annet punktum at slike omstendigheter ikke kan regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, framleie eller personskifte, og ikke kan tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Videre angir tredje punktum at ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven. Dette innebærer at reglene i denne loven gjelder i tillegg til husleieloven ved diskriminering på husleierettens område.449

Diskrimineringsforbudet i § 1-8 er ufravikelig i boligleieforhold og gjelder for begge parter både ved inngåelsen av leieavtalen, underveis i leieforholdet og ved dets avslutning.450 For eksempel kan ikke en utleier velge å ikke leie ut en bolig til en person på grunn av slike omstendigheter ved personen som paragrafen lister opp.

Diskrimineringsnemnda håndhever diskrimineringsforbudet i § 1-8, jf. diskrimineringsombudsloven § 1 annet ledd bokstav d, jf. § 7 første ledd. Nemnda kan fatte vedtak eller beslutning om at det foreligger brudd på diskrimineringsforbudet i husleieloven, og pålegge blant annet stansing og retting, samt fatte vedtak om tvangsmulkt. Nemnda kan dessuten enstemmig fatte vedtak om erstatning ved brudd på bestemmelsen, jf. § 12 i diskrimineringsombudsloven. Erstatningen må gjelde økonomisk tap.451

31.8.2 Dagens situasjon

Ulike undersøkelser tyder på at det forekommer diskriminering i leiemarkedet. Personer med innvandrerbakgrunn fra ikke-europeiske land, personer med lav inntekt eller kommunal garanti er overrepresenterte blant dem som har opplevd diskriminering. Dagens situasjon er nærmere beskrevet i 5.9.4.

Søk på Lovdata indikerer at klageadgangen benyttes i liten grad. Av 2 152 tilgjengelige avgjørelser fra diskrimineringsnemnda gjaldt bare seks av dem brudd på husleielovens diskrimineringsbestemmelse.452

31.8.3 Utvalgets vurdering og mulige tiltak

Diskriminering kan ha store negative konsekvenser for dem det rammer, både praktisk, økonomisk og emosjonelt. Diskriminering er gjerne vanskelig å melde ifra om, og sakene kan være krevende for myndighetene å behandle fordi dokumentasjon mangler.453 På leiemarkedet skjer ofte diskriminering allerede før et leieforhold i det hele tatt inngås, noe som begrenser hvilke tiltak det er mulig å gjøre innenfor husleieloven. Utvalget har i vurderingen av nye lovbestemmelser likevel vært oppmerksom på de virkningene ulike lovendringer kan ha for seleksjon og diskriminering på leiemarkedet. Flere rettigheter til leiere kan gjøre utleiere mer selektive, noe som hever terskelen for å komme inn på leiemarkedet for de mest utsatte leierne. Samtidig har utvalget funnet rom for å tydeliggjøre og utvide leiernes rettigheter på flere områder.

Funn fra undersøkelser om diskriminering tyder på at sammensetningen av leiemarkedet i Norge, hvor mange utleiere bor tett på leieren, i alle fall ikke demper graden av diskriminering. Det kan se ut som større næringsdrivende utleiere i noe mindre grad driver med usaklig forskjellsbehandling av leiesøkende.454 Et mulig tiltak kunne derfor være å profesjonalisere og formalisere leiemarkedet ved å styrke tilbudet fra store, seriøse utleiere. På den andre siden spiller sokkelboligmarkedet stadig en svært viktig rolle, kanskje særlig i tider der etterspørselen etter leiebolig øker raskt. Det taler for at myndighetene bør lete etter tiltak for å profesjonalisere hele leiemarkedet.

I noen tilfeller kan det å skjule informasjon være en måte å hindre diskriminering på. Personer med kommunal garanti er overrepresentert blant dem som har opplevd diskriminering. Et mulig tiltak kan være å tildele støtte til depositum i kontanter i stedet for en kommunal garanti.455 Likestillings- og diskrimineringsombudet har spilt inn til utvalget at økonomisk støtte fra NAV bør være avsendernøytral.

I mange tilfeller kan imidlertid mer informasjon og åpenhet være den beste måten å bekjempe diskriminering på. Det gjelder både på samfunnsnivå og til partene i leiemarkedet. Utvalget beskriver tiltak for bedre informasjon om rettigheter og plikter generelt i 31.4. For å tilrettelegge for mer gjennomsiktige kontraktsinngåelsesprosesser i leiemarkedet har Forbrukerrådet spilt inn et forslag om et system etter mal av offentlige søkerlister i arbeidslivet i tråd med gjeldende personvernregelverk. En slik ordning kan være virkningsfull, men er praktisk utfordrende å få til og krever antakelig en større profesjonalisering av boligutleie. Diskriminering bygger ofte på usikkerhet og frykt fra den ene partens side. Mer informasjon om den leiesøkende kan bidra til å fjerne noe av denne usikkerheten. Her kan utleieplattformer som FINN.no, hybel.no og husleie.no spille en rolle ved å legge til rette for trygg og god informasjonsutveksling. En ikke-diskriminerende praksis er et av tolv punkter i egenerklæringen utleiere må skrive under på for å bli sertifisert med bransjestandarden Boligmerket.456 Dersom myndighetene i framtiden oppretter et utleieregister, kan en slik egenerklæring også inngå i registreringsprosedyrene der.

Press i leiemarkedet gir mange leiesøkende for hver bolig. Når etterspørselen er stor i forhold til tilbudet, kan graden av diskriminering øke.457 Også regjeringens boligmelding setter diskriminering i sammenheng med press og mangel på leieboliger i enkelte områder og slår fast at situasjonen ikke vil bedre seg på kort sikt: «Presset i leigemarknaden er venta å halde fram dei neste åra, særleg i dei store byane, der dei bustadsosiale utfordringane i leigemarknaden er størst og terskelen inn på eigarmarknaden er høgast.»458 Utvalget deler oppfatningen av at nok leieboliger er viktig for å hindre diskriminering og sikre leiesøkende tilgang til leiemarkedet. Utvalget omtaler boligbygging og tiltak for å øke tilbudet av leieboliger i kapittel 32.

32 Alternative virkemidler

32.1 Innledning

Kapittelets hovedformål er å sette husleieloven i sammenheng med andre virkemidler på bolig- og leiemarkedet. Det hører dessuten med til utredningsinstruksen å omtale alternative virkemidler. Utvalget har ikke gått inngående gjennom nytten og effekten av virkemidlene og peker her kun på noen muligheter, uten å komme med noen konkrete anbefalinger.

Utvalget vurderer i dette kapittelet kun tiltak som direkte eller indirekte kan styrke leieres botrygghet som et alternativ til lovendringene utvalget ellers har vurdert. Kapittelet må altså ikke leses som en uttømmende liste over tiltak for leiemarkedet.

32.2 Boligbygging

Det mest grunnleggende tiltaket for å styrke tilbudet av leieboliger, sørge for stabile og håndterbare leiepriser og styrke leieres forhandlingsposisjon i leieforhold er å bygge nok boliger totalt sett i samfunnet. Regjeringen la i 2024 fram en stortingsmelding om boligpolitikk, hvor et av hovedmålene er å ta vare på boligene vi har og bygge de vi trenger. For å nå dette målet trekker regjeringen fram enklere og billigere byggesaksprosesser og en samordnet og kunnskapsbasert boligutvikling som viktige virkemidler. Videre skal det være effektive og gode rammer for fortetting og transformasjon.459

I mange deler av landet, ikke minst i sentrale byområder, er det behov for å bygge flere boliger. Befolkningsvekst fører til behov for flere boliger. Sentralisering har også økt behovet for flere boliger i byer og byområder. Husholdningsstørrelsen er også redusert over tid, og bidrar til behov for flere boliger for en gitt befolkning. De siste 20 årene har det samlet sett blitt bygget en bolig for hver 1,8 nye innbygger.460

I utgangspunktet sørger markedsmekanismene for at fordelingen mellom leie- og eiemarkedet gjenspeiler etterspørselen i befolkningen, slik at det ikke spiller noen rolle om boligene bygges for salg eller for utleie, men det er ikke alltid tilfelle i praksis.

32.3 Rammebetingelser for ulike grupper utleiere

Flere har tatt til orde for en profesjonalisering av leiemarkedet blant annet for å skape et større tilbud av langsiktige leieforhold.461 Dersom målet er å øke botiden for hvert leieforhold, kan en større andel næringsdrivende utleiere være en mulig vei å gå. Næringsdrivende utleiere ser ut til å ha en lengre tidshorisont enn privatpersoner som leier ut i mindre skala. Mer formelle rutiner for formidling og tildeling kan dessuten bidra til mindre grad av selektering og diskriminering.462

Dagens skatteregler tilgodeser private småskalautleiere, og særlig sokkelboligutleiere, gjennom fritakslikning ved utleie av del av egen bolig. Et mulig grep som ville bedre rammebetingelsene for næringsdrivende utleiere, er å redusere formuesskatten for denne gruppen. Skattereglene for ulike utleiere er nærmere beskrevet i boks 4.2 i kapittel 4.

Beslutningen om å leie ut påvirkes også av hvilke andre investeringsmuligheter som finnes. For en del næringsdrivende utleiere vil utleie av næringslokaler være et nærliggende alternativ til boligutleie. Næringsutleie omfatter bygninger som brukes i økonomisk aktivitet, som kontorer, lager og butikker. Et annet mulig tiltak er derfor å likestille boligutleie og næringsutleie skattemessig. Det kan enten gjøres ved å la næringsdrivende boligutleiere skrive av verdiforringelse på boligmassen eller ved å knytte den skattemessige verdifastsettelsen av boligbygg opp mot utleieverdien i beregningen av formuesskatt for næringsdrivende utleiere.

Samtidig er det verdt å nevne at næringsdrivende utleiere i større grad bruker tidsbestemte leieavtaler, og at leieprisene generelt ligger høyere blant næringsdrivende utleiere enn småskalautleiere, se 21.5 og 7.4.2. Selv om næringsdrivende har lengre tidshorisont, kan også deres langsiktighet påvirkes av makroøkonomiske forhold som det er vanskelig å gjøre noe med, og som kan gi store og raske endringer i leietilbudet.

Den framvoksende delingsøkonomien med utvikling av digitale plattformer har de siste årene skapt et voksende marked for korttidsutleie, se 6.11. Korttidsutleie kan gi høye leieinntekter. Boligeiere kan derfor finne det lønnsomt å trekke boliger ut fra det tradisjonelle leiemarkedet, til fordel for korttidsutleie. En slik avveining vil bero på lønnsomheten innenfor de to respektive markedene, samt hvordan disse er lovregulert, herunder med hensyn til skatt. Fra 2018 ble skattefritaket for korttidsutleie av egen bolig avviklet. Motivet for skattleggingen var blant annet å demme opp mot at boliger av et større omfang ble ført ut av det tradisjonelle leiemarkedet og inn i markedet for korttidsutleie.

32.4 Leieboliger utenfor vanlige markedsbetingelser

Flere leieboliger utenfor det ordinære leiemarkedet kan bidra til bedre og tryggere boforhold for leiere. Hvordan og i hvilken grad, vil avhenge av hvordan sektoren er utformet. Ut fra politiske prioriteringer er det mulig å styrke leieres juridiske botrygghet, øke selvråderetten og leiernes medvirkning.

I det norske leiemarkedet er sektorene på siden av leiemarkedet relativt små, sammenliknet med andre europeiske land. Til sammen utgjør studentboliger, kommunale boliger og boliger i regi av stiftelser og ideelle aktører minst 15 prosent av leietilbudet, se 6.1. Det begrensede omfanget gjør at et mindretall av dagens leiere får nytte av dem. Samtidig kan det være enklere å forvalte, finne gode tildelingskriterier og målrette små sektorer. Dette krever allerede en betydelig offentlig innsats.

For å påvirke boforholdene for alle eller visse grupper leiere mer direkte kan det offentlige eller ideelle aktører stille flere boliger utenfor de vanlige markedsmekanismene til disposisjon. Det er også mulig å øke botryggheten i eksisterende boforhold i disse sektorene ved å tilby lengre leiekontrakter, legge til rette for større grad av medvirkning eller på andre måter styrke leiernes rettigheter.

Boliger i disse segmentene vil også føre til flere leieboliger i markedet totalt sett. Forskning på norske forhold har imidlertid vist at kommunale boliger delvis fortrenger annet tilbud, slik at totaleffekten er mindre. Dette ser særlig ut til å være tilfelle der andelen kommunale boliger er høy i utgangspunktet.463

Utfordringen med alternative boligsektorer er ofte å finne gode måter å fordele boligene på. Det kan også være krevende å prioritere midler til anskaffelse og vedlikehold blant andre viktige politiske formål. Sterke rettigheter i avgrensede deler av markedet kan også gjøre at leiere som ellers kunne tenke seg å flytte, blir boende i den nåværende boligen. Det kan være negativt for mobiliteten i samfunnet, arbeidsmarkedet og bidra til en dårlig utnyttelse av boligmassen.

32.4.1 Studentboliger

Studentboliger leies i hovedsak ut av studentsamskipnader, men også av boligstiftelser. Til sammen leier studentsamskipnadene ut 45 000 hybelenheter464 og huser knappe 15 prosent av studentene i Norge.465 De fleste studentboliger som bygges, er finansiert gjennom tilskudd og lån fra det offentlige. Kunnskapsdepartementet gir tilskudd til studentsamskipnader og studentboligstiftelser til oppføring, kjøp og rehabilitering av studentboliger.

Studenter utgjør om lag hver tredje leier i Norge og opptar en stor del av det private tilbudet i leiemarkedet. Flere studentboliger vil bidra direkte til å dekke boligbehovet for studenter. I neste omgang kan det også bidra til å lette situasjonen for andre i leiemarkedet fordi boliger frigjøres eller fordi økt tilbud fører til lavere leiepriser generelt. En forutsetning er likevel at utleierne ønsker å leie ut til andre, og kanskje mer vanskeligstilte husholdninger. Det kan også tenkes at studenter som i dag bor hjemme, vil flytte ut dersom tilbudet av studentboliger øker, noe som også vil dempe effekten for resten av markedet.466

32.4.2 Kommunale leieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet

Kommunale leieboliger regnes som et viktig tilbud til personer som av ulike årsaker ikke klarer å skaffe bolig på det private markedet. Årsaken kan være helsemessige forhold, økonomi, eller diskriminering. Noen beboere trenger spesialtilpassede boliger som ikke finnes i det ordinære leiemarkedet. Ved inngangen til 2023 forvaltet kommunene til sammen rundt 105 000 leieboliger.

Graden av botrygghet og stabilitet i kommunale boliger avhenger av politiske målsettinger og prioriteringer. I dag legger de fleste kommuner vekt på at kommunale boliger skal være et midlertidig tilbud til vanskeligstilte på boligmarkedet. De fleste tilbyr treårige eller femårige tidsbestemte leieavtaler med mulighet for fornyelse ved behov. Leieprisnivået ligger stort sett opp mot nivået i resten av markedet. Formålet er å unngå innlåsingseffekter. Noen kommuner har egne bostøtteordninger for beboere med lav inntekt. Et mål om lengre botid ville fordre flere boliger dersom like mange skulle få tilbud om bolig som i dag, se 35.9 for ytterligere omtale.

32.4.3 Leieboliger med tilvisingsavtaler

Også næringsdrivende utleiere tilbyr leieavtaler med lengre leietid enn lovens minstekrav, og boliger til vanskeligstilte. De fleste av dem har finansiert boligene med lån i Husbanken. Husbankens lån forutsetter at kommunen får rett til å tilvise vanskeligstilte personer og familier til 40 prosent av boligene i prosjektet i minst 20 år. Det er også et krav at utleieforholdet skal baseres på balanserte leieavtaler etter husleielovens bestemmelser, og at leiere som ikke er tilvist av kommunen, skal tilbys leiekontrakter med minimum fem års varighet. Lånet har rimelig rente og mulighet for nedbetalingstid på opptil 50 år. Rentefordelen og kravene i ordningen kan i teorien skaleres opp dersom myndighetene ønsker å inkludere flere rettigheter for leiere innenfor modellen.

32.4.4 Stiftelser og ideelle aktører

Ikke-kommersielle aktører som stiftelser og organisasjoner kan legge til rette for gode bomiljø der både vanskeligstilte og ikke-vanskeligstilte leiere kan bo, og der langsiktige boforhold og rimelige husleier sikrer botrygghet. I Norge finnes det i liten grad ikke-kommersielle leieboliger som ikke er behovsprøvd eller forbeholdt bestemte målgrupper, slik det gjør i en del andre europeiske land. Det finnes eksempler på boligstiftelser som leier ut rimelige boliger med langsiktige leiekontrakter, men de utgjør en liten del av leiemarkedet.

Tilsvarende sektorer i land som Sverige og Danmark har som formål å tilby gode boliger for innbyggerne, uavhengig av økonomisk bakgrunn. Et annet viktig formål er å gi leierne innflytelse på sitt eget boforhold.467 Boligformidlingen i de allmenne sektorene har også et antidiskriminerende mål og legger vekt på variert beboersammensetning.468 I Danmark er rimelig husleie i tillegg et sentralt formål. I Sverige er foretakene eid av kommunene og er delvis finansiert gjennom kommunale lån og garantier, men skal driftes forretningsmessig.469 I begge land er allmennsektorene i dag i stor grad selvdriftet, men bygger på investeringer fra stat og kommune tilbake i tid i form av gunstige lån, rimelige tomter eller tilskudd.470 En liknende ikke-kommersiell boligkapital finnes ikke i Norge.

I regjeringens boligmelding som ble lagt fram i 2024, blir ikke-kommersielle botilbud vurdert. Boligmeldingen peker på at en oppbygging av en slik sektor i Norge sannsynligvis vil kreve betydelige offentlige midler for at en slik sektor skal kunne hjelpe mange og trekker fram regler for prioritering innenfor målgruppen som forutsetning.471

32.5 Bostøtte og andre økonomiske overføringer til leiere

I lys av at lav inntekt og høy boutgiftsbelastning er utbredt blant leiere, er det forståelig at noen tar til orde for ulike former for husleieregulering. De siste årenes husleiestigninger og økningen i antallet leiere har også bidratt til å aktualisere denne debatten. Prinsipielt betraktet kan for eksempel en regulering av inngangsleien eller et strengere husleietak beskrives som et forsøk på å bidra til en rimelig byrdefordeling mellom eier og leier i en periode med relativ kraftig prisvekst. Ifølge den teoretiske og empiriske faglitteraturen kan regulering av inngangsleiene i leiemarkedet blant annet føre til mindre tilbud, høyere priser, penger under bordet og reduserte arbeidsinsentiver.472 Dette er kostnader samfunnet ønsker å unngå, noe som er en viktig årsak til at husleieregulering ikke har vært blant myndighetenes foretrukne virkemidler de siste førti årene.

Økonomisk sårbare leieres boligøkonomi og botrygghet kan alternativt styrkes ved hjelp av andre, målrettede virkemidler. Bostøtten er det mest sentrale virkemiddelet, i tillegg til velferdsstatens generelle trygde- og inntektssikringsordninger, og arbeidsmarkedstiltak. Bostøtten skal bidra til at lavinntektshusholdninger kan skaffe seg og opprettholde et tilfredsstillende boforhold. Bostøtten og andre økonomiske overføringer bidrar til å styrke leieres økonomi, noe som både kan gi lavere boutgiftsbelastning og sette leiere i stand til å betale for en bedre bolig. Bostøtten utmåles basert på forrige måneds inntekt og bidrar slik til å avdempe eventuelle svingninger i inntekter. I utgangspunktet vil bostøtten også kunne kompensere for leieprisøkning. I dag er det imidlertid slik at 75 prosent av mottakerne allerede har boutgifter som overstiger maksgrensen («boutgiftstaket»). I den grad økonomiske overføringer fører til en varig økt etterspørsel, kan det også stimulere til at tilbudet vokser.473 En fordel med å subsidiere innbyggerne i stedet for boligen er at den enkelte selv kan velge hvor hen vil bo, noe som forhindrer såkalte innlåsingseffekter, for eksempel i kommunale boliger.

En styrking av bostøtten, for eksempel ved å øke boutgiftstakene, kan altså være et formålstjenlig virkemiddel for å øke botryggheten for leietakere med lave inntekter og høye boutgifter.

32.6 Startlån og boligkjøpsmodeller

Så langt har utvalget konsentrert seg om virkemidler som sikrer botrygghet i leiemarkedet. Startlånet er en ordning som gjør det mulig for leiere med langvarige finansieringsproblemer å kjøpe bolig, noe som er forbundet med større grad av bostabilitet og selvråderett. En relativt ny studie fant også at boligeie ved hjelp av startlån kan føre til lavere boutgifter og mulighet for å øke boligkonsumet.474 Et annet aktuelt virkemiddel for husholdninger som ikke har god nok økonomi til å kjøpe bolig, er boligkjøpsmodeller som leie-til-eie eller modeller som tillater å kjøpe en del av en bolig. Tilbudet av slike modeller har økt i omfang de seneste årene, og formålet er å bidra til at kjøperne kan bli boligeiere på sikt. Modellene tilbys hovedsakelig i nye byggeprosjekter.475

Selv om ordningene styrker botryggheten for en del av målgruppen, bidrar de imidlertid ikke til å styrke botryggheten for dem som fortsetter å leie. I tillegg er risikoen ved boligeie større for lavinntektshusholdninger enn for resten av befolkningen.

33 Problemstillinger som ikke er behandlet

I dette kapittelet omtales temaer som er tatt opp av ett eller flere utvalgsmedlemmer, men som utvalget ikke har hatt kapasitet til å utrede.

33.1 Oppsigelse ved leierens død og tvangsfravikelse av boligen

Utvalgsmedlemmet Høysæter har opplyst om en problemstilling knyttet til utleierens oppsigelse ved leierens død og utleierens adgang til leieboligen. Dette er en problemstilling som synes å berøre både reglene om oppsigelse ved leierens død i gjeldende husleielov § 9-10 og reglene om tvangsfravikelse av fast eiendom i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd.

Problemstillingen er særlig aktuell for kommunene ved utleie av offentlig disponert bolig til eldre leiere som har inngått tidsubestemte leieavtaler med kommunen, og der leieren dør i løpet av leietiden. Der dødsboet ikke blir overtatt til privat skifte, innstilles skiftebehandlingen etter arveloven § 159 hvis det viser seg at eiendelene i boet ikke er tilstrekkelige til å dekke skifteomkostningene. Det følger av gjeldende husleielov § 9-10 tredje ledd første punktum at utleiers oppsigelse ved leierens dødsfall skal være skriftlig. Når ingen arvinger har overtatt boet og tingretten innstiller behandlingen, er det ingen formell part (leier) å si opp. Sendte oppsigelser kommer enten i retur fra avdødes adresse eller i retur fra tingretten med orientering om at boet er avviklet. Utvalgsmedlemmet Høysæter erfarer at enkelte kommuner opplever det som utfordrende at rettsgrunnlaget for å få tilgang til boligen da er uklart. Utvalgsmedlemmet Høysæter er kjent med at enkelte kommuner opplever at tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd heller ikke er tydelig i denne sammenheng. Etter tredje ledd bokstav c er et særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom at «oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen på en måte som fyller vilkårene i husleieloven § 9-8 innen fristen på én måned». De ordinære oppsigelsesreglene gjelder imidlertid ikke ved leierens død, og bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven omtaler ikke husleieloven § 9-10.

En konsekvens er at kommunale leieboliger blir stående tomme lenge. Samtidig har kommunene behov for å tildele boligene til nye beboere. I praksis fristilles boligene ved at utleieren (kommunen) etter en tid tar seg inn, kontrollerer om pårørende eller arvinger har hentet ut gjenstander av verdi og deretter kasserer innbo og skifter lås. Dette er utfordrende av flere årsaker, særlig fordi rettsgrunnlaget oppleves som uklart. Det kan føre til prosesser dersom det dukker opp familie etter lang tid som krever erstatning for kassert innbo.

Utvalget oppfordrer departementet til å følge opp problemstillingen og tydeliggjøre rettsgrunnlaget, med sikte på å unngå at leieboliger i slike tilfeller blir stående tomme i unødvendig lang tid.

33.2 Leieprisreglene

Utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen ser grunn til å peke på at lovens regler om tilleggsytelser kan justeres eller tydeliggjøres. Dette gjelder for det første § 3-1 i gjeldende lov, hvor det særlig bør komme fram at faste avgifter ikke er å anse som forbrukskostnader etter bestemmelsen. For det andre kan § 3-4 i gjeldende lov utformes slik at den i større grad sikrer at leieren betaler for sin andel av utleierens faktiske forbrukskostnader. Herunder at utleier i tillegg til å framlegge regnskap, må dokumentere de faktiske kostnadene ved å framlegge fakturaer, og pålegges plikt til å tilbakebetale leieren hvis utleieren etterskuddsvis får utbetalt kompensasjon, slik som strømstøtte. Til sist kan § 3-6 i gjeldende lov om garanti justeres slik at dekning etter garantien krever samme aktivitet fra utleieren overfor garantiselskapet som overfor banken ved et ordinært depositum.

Resten av utvalget har ikke vurdert spørsmålene.

33.3 Eierskifte

Hvis leieboligen skal overdras, følger det av gjeldende lov § 8-6 at avhenderen kan overføre rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen til erververen. Gjennom dette kan ny eier tre inn som utleier, og vil ha de samme rettighetene og pliktene som den tidligere eieren hadde overfor leieren. Samme bestemmelse gir leieren rett til å kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen, hvis erververens forhold gir saklig grunn til det. Dette skal sikre leieren hvis hen har saklig tvil om at den nye eieren kan oppfylle avtalens utleierforpliktelser. Bestemmelsen forutsetter at leieavtalen fortsetter på samme vilkår etter et eierskifte. Utvalgsmedlemmene Malek og Aasen er imidlertid kjent med flere tilfeller der ny eier ensidig har endret vilkårene i leieavtalen etter eierskifte. Utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen anbefaler derfor at det utredes om reglene i gjeldende lov § 8-6 bør tydeliggjøres for å sikre etterlevelse.

33.4 Korttidsutleie

Korttidsutleie av boliger via nettbaserte løsninger har i de senere årene skapt debatt både i Norge og i utlandet. Utvalget mener det er et problem hvis utleiere benytter korttidsutleie med formål å omgå husleielovens regler.476 For eierseksjonssameier og borettslag er det fastsatt en begrensning på hvor mange dager i året boligen kan leies ut på en slik måte.477Utvalgets inntrykk er likevel at korttidsutleie i økende grad fortrenger langtidsutleie, og oppfordrer departementet til å utrede omfanget av problemet, i hvilken grad dette går ut over leiernes botrygghet og om det bør settes inn tiltak.

33.5 Vederlag i annet enn penger

Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger, slik som arbeid for utleieren eller oppussing av boligen som går utover vanlig vedlikehold, jf. gjeldende lov § 1-1.478 Arbeidet trenger ikke å være relatert til boligen, slik at barnepass og liknende også kan avtales som vederlag.

Utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen stiller spørsmål om lovens virkeområde bør endres, slik at arbeid ikke lenger anses som lovlig vederlag for bruksretten. Formålet er å unngå at leieren misligholder leieavtalen og risikerer oppsigelse hvis arbeidet ikke kan ytes, for eksempel på grunn av sykdom. En slik endring av lovens virkeområde mener disse medlemmene vil være konfliktdempende og styrke leierens botrygghet. Disse medlemmene tar til orde for at alt arbeid som ikke er lovfestet vedlikehold bør avtales i en separat arbeidsavtale, og ikke i leieavtalen. Alternativt er det stilt spørsmål ved om verdien av slikt arbeid bør beløpsfestes i leieavtalen, med en tilhørende rett for leieren til å innbetale dette beløpet i stedet for å utføre arbeidet.

Spørsmålet forutsetter en helhetlig gjennomgang, noe rammene for utvalgsarbeidet ikke har tillatt. Disse medlemmene oppfordrer departementet til å utrede spørsmålet nærmere.

33.6 Avtalefrihet

33.6.1 Prinsipielle bemerkninger om avtalefriheten i husleieloven

Husleielovens regel om ufravikelighet i § 1-2 slår fast at det ikke kan avtales vilkår som stiller leieren mindre gunstig enn det som følger av lovens bestemmelser. Bestemmelsen er foreslått videreført i lovutkastet § 1-2. Formålet med regelen er å verne leieren. Flere paragrafer i loven åpner likevel for at det kan inngås avtaler som avviker fra denne hovedregelen. Dette formuleres ofte slik at paragrafen gjelder «hvis ikke annet er avtalt».

Medlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen ser behov for en helhetlig gjennomgang av alle fravikelige bestemmelser i loven. Disse medlemmenes utgangspunkt er at ingen regler bør kunne fravikes til leierens ugunst. Disse medlemmene påpeker at hensynet bak en slik fravikelighet er at leier skal ha frihet til å ta på seg et større ansvar, akseptere en dårligere standard, eller liknende, mot at leier kompenseres for dette. I pressede leiemarkeder vil ikke nødvendigvis leieren ha et reelt forhandlingsrom når avtalen inngås. Medlemmenes inntrykk er at utleiere fritt dikterer leieavtalens innhold der det er mulig å avtale vilkår til ugunst for leieren, uten at leieren kompenseres. Dette kan gå ut over leiernes botrygghet. Medlemmene erfarer også at avtalefriheten til leiers ugunst er konfliktskapende fordi mange leiere ikke er klar over at kontrakten deres pålegger et større ansvar enn det som følger av husleieloven.

Medlemmene foreslår at departementet utreder om hovedregelen i § 1-2 bør gjelde uten unntak for hele boligleieloven, slik at det bare skal kunne avtales andre vilkår enn de som følger av loven hvis vilkårene er gunstigere for leieren enn hva loven foreskriver. Dette kan, slik medlemmene ser det, for eksempel være tilfellet hvis et vilkår i leieavtalen til leierens ugunst knyttes opp mot en kompensasjon som er betydelig nok til at leieren samlet sett stilles gunstigere.

Resten av utvalget har ikke vurdert fravikeligheten i loven utover der dette har vært naturlig i forbindelse med behandlingen av de enkelte paragrafer. Vurderingene knyttet til disse paragrafene kommer fram løpende i utredningen.

33.6.2 Særlig om avtalefrihet om utleiers ansvar for ro og orden

I forlengelsen av de generelle innvendingene mot avtalefriheten i loven, vil utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen spesielt peke på utfordringer med avtalefriheten knyttet til utleiers ansvar for ro og orden.

Det følger av dagens husleielov § 5-2 første ledd at hvis ikke annet er avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Av forarbeidene framgår det at bestemmelsen «legger for det første bånd på utleieres handlefrihet; han kan ikke sette i verk tiltak som forstyrrer den vanlige ro og orden i eiendommen. Videre legger bestemmelsen visse handleplikter på utleieren; han må gripe inn mot andre personer som forstyrrer den vanlige ro og orden i eiendommen.»479

Utvalgsmedlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen mener at utleier ikke skal ha adgang til å avtale seg bort fra denne plikten. Dersom utleieren fraskriver seg ansvar for å opprettholde ro og orden på eiendommen, medfører dette at én husstand kan skape et uheldig og utrygt bomiljø for de øvrige husstandene i en leiegård uten at noen griper inn. De øvrige leierne har ingen mulighet til å hindre en slik atferd. Tilsvarende situasjon kan oppstå i et bofellesskap – en person i fellesskapet kan skape svært utfordrende boforhold for de andre leierne uten at noen kan hindre dette.

Utleieren er den eneste av partene som har sanksjonsmidler til rådighet for å opprettholde normal ro og orden. Medlemmene Borge, Malek, Standal og Aasen mener at det strider mot grunnleggende botrygghet at utleier skal kunne avtale seg bort fra plikten.

Resten av utvalget har forståelse for at det i en del tilfeller kan få negative utslag for leiernes botrygghet hvis utleieren fraskriver seg ansvar for ro og orden på eiendommen. Likevel ser flertallet at avtalefriheten kan ha gode grunner for seg i en del tilfeller, for eksempel hvis utleieren er bosatt i en annen del av landet.

Gitt rammen for arbeidet har utvalget ikke hatt rom for en inngående utredning av spørsmålet om hvorvidt utleiers ansvar for ro og orden skal være fravikelig, og oppfordrer departementet til å vurdere spørsmålet nærmere.

34 Ikrafttredelse og overgangsregler

Utvalget foreslår at lovendringene skal tre i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer. Før reglene trer i kraft, bør publikum gis informasjon om de nye reglene, og det bør være tilstrekkelig tid til å innrette seg etter dem.

I utgangspunktet reguleres avtaleforhold av de reglene som gjaldt da avtalen ble inngått. Utvalget foreslår derfor at lovendringene bør gjelde fullt ut for nye leieavtaler som inngås etter at lovendringene har trådt i kraft. For allerede etablerte leieavtaler er spørsmålet mer komplisert. Grunnloven § 97 oppstiller et forbud mot at lover skal ha tilbakevirkende kraft. Praksis fra Den europeiske menneskerettsdomstolen viser at også eiendomsrettsvernet i artikkel 1 i EMKs første tilleggsprotokoll (P1-1) gir vern mot inngrep i økonomiske rettsposisjoner med tilbakevirkende kraft.480

I høyesterettspraksis og juridisk litteratur skilles det mellom «egentlig» og «uegentlig» tilbakevirkning. Egentlig tilbakevirkning innebærer at loven knytter nye byrder til eldre handlinger eller hendelser, mens uegentlig tilbakevirkning innebærer at loven griper inn i etablerte rettigheter eller rettsposisjoner med virkning for framtiden. Skillet har betydning for spørsmålet om tilbakevirkningsforbudet er overtrådt. I HR-2010-258-P uttalte Høyesterett at spørsmålet avhenger av hvor sterkt tilbakevirkningselementet er. Hvis loven direkte knytter tyngende rettsvirkninger til eldre hendelser, er loven som hovedregel grunnlovsstridig. Hvis loven derimot bare gir regler om hvordan en etablert rettsposisjon skal utøves for framtiden, er hovedregelen den motsatte.481 Ved uegentlig tilbakevirkning beror spørsmålet om tilbakevirkningen er grunnlovsstridig på en interesseavveining. For at et inngrep i en etablert rettsposisjon skal være grunnlovsstridig, må det framstå som uforholdsmessig inngripende eller tyngende. I HR-1996-76-B formulerte Høyesterett normen for grunnlovsvernet slik at tilbakevirkning som er «særlig urimelig eller urettferdig» vil være grunnlovsstridig. I denne vurderingen skal det blant annet legges vekt på «hvilke rettigheter eller posisjoner inngrepet gjelder, hvilket grunnlag den enkelte eller en gruppe har for sine forventninger, om inngrepet er plutselig og betydelig og om fordelingen av byrdene rammer den enkelte eller en gruppe særlig hardt.»482 Høyesterett har også uttalt at vurderingen av om tilbakevirkningsforbudet er overtrådt, vil bero på en helhetsvurdering.483 Grensen mellom egentlig og uegentlig tilbakevirkning kan være vanskelig å trekke. Derfor er en helhetsvurdering basert på forholdsmessighet også lagt til grunn i nyere juridisk litteratur.484

I eldre høyesterettspraksis og i juridisk litteratur er det også antatt at tilbakevirkningsforbudet er noe svakere for oppsigelige avtaleforhold, slik som leieavtaler.485 Tanken er at partene ikke er beskyttet mot at nye lover griper inn i avtaleforholdet lenger enn de er beskyttet mot oppsigelse fra den andre parten. Kan avtalen sies opp med tre måneders varsel, kan den nye lovgivningen gjelde fra utløpet av oppsigelsesfristen.486 Dette er en løsning som Høyesterett godtok i Rt. 1918 I side 497, der retten kom til at det ikke var i strid med Grunnloven § 97 å anvende nye regler om husleieregulering på eldre leiekontrakter. Nåværende husleielov bygger på denne forutsetningen i dagens § 13-2, men likevel med en rekke unntak for tidsubestemte leieavtaler i annet ledd bokstav a til e og unntak for tidsbestemte leieavtaler i fjerde ledd.

Gjennomgangen viser at vurderingen av forbudet mot tilbakevirkning er kompleks. Utvalget har ikke hatt tid til å vurdere dette i detalj. Utvalget bemerker at flere av de foreslåtte bestemmelsene kan gripe inn i etablerte avtaleforhold, for eksempel endringene i bestemmelsene om krav til boligen og partenes plikter i leietiden. På den andre siden vil noen endringsforslag etter sin ordlyd ikke gripe inn i etablerte avtaleforhold. For eksempel gjelder dette bestemmelser om minstetid i kapittelet om leieforholdets avslutning. Disse bestemmelsene kan ikke anvendes på avtaler som er inngått tidligere.

Utvalget bemerker at det særlig kan være hensiktsmessig at endringene i reglene om formkravene til utleiers oppsigelse bør gjelde for etablerte avtaleforhold, hvis oppsigelsen blir gitt etter at lovendringene har trådt i kraft. Utvalget peker også på at det kan være grunn til at endringene i adgangen til å avtale bindingstid bør gjelde for etablerte avtaleforhold. Utvalget viser til at det er prinsipielt betenkelig at avtalefestede oppsigelsesforbud griper inn i leierens personlige frihet. Videre er mange av de foreslåtte bestemmelsene en videreføring av gjeldende rett. Der det ikke er gjort annet en språklige endringer, vil det antakelig heller ikke oppstå problemstillinger knyttet til tilbakevirkningsforbudet.

Utvalget påpeker at dersom ingen av lovendringene skal gjelde for avtaler som er inngått før lovendringene er trådt i kraft og som fremdeles løper, vil konsekvensen være at gammelt og nytt regelverk vil gjelde ved siden av hverandre i en periode. En ulempe med dette er at det vil oppstå forskjeller i reguleringen av mange leieforhold. Dette kan være uoversiktlig, særlig når utvalget her foreslår en egen boligleielov. På den andre siden kan det ha en vesentlig påvirkning på balansen mellom partene i avtaleforholdet dersom alle lovendringene skal gjelde for etablerte leieavtaler. Utvalget mener at heller ikke dette er rimelig. Det må utvises varsomhet med å forrykke forholdet mellom partene ved å øke plikter eller redusere rettigheter i allerede etablerte avtaleforhold. Derfor er det behov for å vurdere alle de konkrete materielle endringene i lovforslaget og etablere rimelige overgangsbestemmelser. Utvalget legger til grunn at disse drøftelsene har en viss verdi overfor høringsinstansene, som kanskje har innspill knyttet til dette. Den endelige utformingen av overgangsbestemmelsene må overlates til departementet. Utvalget foreslår derfor at Kongen kan gi nærmere overgangsbestemmelser.

35 Økonomiske og administrative konsekvenser

35.1 Innledning

Det følger av mandatet at økonomiske, administrative og andre vesentlige konsekvenser av utvalgets forslag skal utredes og komme fram av utredningen i samsvar med utredningsinstruksen. Utvalget skal vurdere hvordan forslagene vil slå ut for utleiere og leiere og om utfallet vil være forskjellig i ulike typer leiemarkeder, som pressområder og tynne leiemarkeder. I vurderingene av effekter for leiere, utleiere, det offentlige og samfunnet som sådan har utvalget derfor lagt særlig vekt på effektene for leieres botrygghet og stabilitet, og effekten på utleieres kostnader og tilpasninger, samt leiepris.

Vurderingene av økonomiske og administrative konsekvenser tar utgangspunkt i flertallets tilrådninger. Utvalget er delt i noen av tilrådningene, og hvilke medlemmer som utgjør flertallet, varierer. En oppsummering av hovedgrepene finnes i punkt 1.3 og 1.4.

35.2 Overordnet om vurderingen av reguleringsvirkninger

Leiemarkedet er komplekst, noe som gjør det vanskelig å fullt ut overskue konsekvensene av ulike retningsvalg i lovreguleringen. Selv om det i mange sammenhenger er mulig å identifisere hvilken retning leiemarkedet vil bevege seg i som følge av en gitt lovregulering, er det vanskelig å beregne styrken av ulike effekter. For det første er leiemarkedet i Norge lite, og det består av mange lokale markeder. For det andre spiller ikke bare objektive forhold som sammensetningen av markedet en rolle. Også utleiernes motiver for å leie ut og forholdet mellom leier og utleier spiller en rolle for hvor store virkninger ulike reguleringer får. I og med at andelen næringsdrivende boligutleiere er lav, følger markedet i mindre grad standardantakelsene fra økonomisk teori enn mange andre markeder. Utvalget har likevel så langt det er mulig forsøkt å identifisere usikkerhet, og kartlegge mulige effekter for ulike kategorier av utleiere. I vurderingen av ulike aktørers tilpasning til nye regler har utvalget bygget på tilgjengelig kunnskap om motivasjon for utleie og eksisterende rammebetingelser. Mer kunnskap vil kunne kaste mer lys over aktørenes tilpasningsmønster.

Utvalget prøver generelt å vurdere effekter av reguleringer på både kort og lang sikt. Det finnes imidlertid ikke noen egnet likevektsmodell som får fram kompleksiteten i det norske leiemarkedet med den aktørheterogeniteten som finnes der. Utvalget har derfor lagt vekt på å beskrive partielle effekter.

35.3 Effekten på etterspørselen etter leieboliger

En nærmere beskrivelse av hva som påvirker beslutningen om å leie bolig, finnes i kapittel 7.

35.3.1 Leiere er ulike – ulik påvirkning?

I sine analyser har utvalget grovt sett delt leierne i to omtrent like store grupper, basert på noen innbyrdes felles kjennetegn og behov. Langtidsleiere utgjør anslagsvis 47 prosent av alle leiere og regnes blant de husholdninger som har leid bolig i minst fem av de siste seks årene. Livsfaseleiere utgjør anslagsvis 53 prosent og kjennetegnes ved kortere leieforhold for eksempel ved studier, samlivsbrudd eller arbeidsopphold. Selv om dette er en forenkling av virkeligheten, er det relevant å se på om effekten av lovendringer kan være ulik for de to hovedgruppene, både i form av økt leiepris og selektering. I den grad ulike grupper systematisk leier av visse typer utleiere, vil dette også kunne spille inn.

Den samlede effekten av lovendringer for leierne er ikke opplagt i alle tilfeller. Det er ikke utenkelig at tiltak som er ment å beskytte en forbruker på ett område, kan få andre, negative effekter på et annet område. En sentral sammenheng her er når vernet av leiere blir så sterkt at utleiere vegrer seg for å leie ut eller øker leieprisen. Det er også mulig at lovreguleringer som har til hensikt å beskytte én gruppe i leiemarkedet, rammer en annen gruppe. For eksempel kan økte rettigheter for dem som allerede leier, få konsekvenser for leiesøkende fordi utleierne bli mer selektive i valg av leier. I ytterste konsekvens kan det føre til økt diskriminering. Insider-outsider-mekanismen er omtalt i punkt 5.9.3. Kryssende hensyn gjør altså at forslagene kan få ulike utslag for ulike grupper leiere.

35.3.2 Effekten på leieres botrygghet

Flertallsforslagene vil samlet sett øke botryggheten for dem som er i et leieforhold, og kontrollen over egen bosituasjon. Hovedgrepene handler både om botid, boligenes kvalitet og trygghet for leieren i boligen. For noen leiere vil endringene først og fremst øke den juridiske og selvopplevde botryggheten. For andre vil endringene innebære lengre botid eller mindre helseskadelige boliger, som vil være en styrking av den faktiske botryggheten. Begge deler vil ha positive effekter for den enkelte leiehusholdning.

En stabil og trygg bosituasjon har positive effekter, og spesielt for barn og unge. En stabil bosituasjon kan være avgjørende for den enkeltes muligheter til å kunne klare seg selv senere i livet. Hyppig flytting kan virke stressende og gjøre det vanskeligere å bygge relasjoner til naboer og få tilknytning til nærmiljøet. Når folk bor lenger på samme sted, skaper dette også en stabilitet som er til gunst for bomiljøet generelt. Leiere som har en lengre horisont for boforholdet, vil være mer interessert i å involvere seg i nabolaget sitt.

Flertallets forslag om økt minstetid og rett til forlengelse av enkelte tidsbestemte leieavtaler vil gi leiere et sterkere vern. Selv om mange leiere i praksis kan inngå en ny leieavtale for samme bolig når avtalen løper ut, oppleves usikkerheten rundt fornyelse og framtidig leieprisnivå likevel belastende for mange. Endringen vil ha effekt både for livsfaseleiere og langtidsleiere, men vil sannsynligvis bety mest for den siste gruppen. Langtidsleiere utgjorde om lag 198 000 husholdninger i 2018. Av dem hadde anslagsvis 41 000 en tidsbestemt leieavtale. Siden mange tidsbestemte leieavtaler uansett forlenges når de løper ut, og om lag halvparten av leierne sier opp avtalen før avtaletiden løper ut,487 er det ikke mulig å beregne hvor mye botiden reelt sett vil øke. Undersøkelser tyder på at næringsdrivende utleiere i større grad benytter tidsbestemte avtaler enn private småskalautleiere. Siden næringsdrivende utleiere utgjør en større del av utleietilbudet i byer enn i mindre tettbygde strøk, vil endringen kunne få større betydning for leiere i sentrale områder.

Utvalgets forslag om at leierens oppsigelsesadgang skal være ufravikelig, vil gi leiere bedre kontroll over bosituasjonen, noe som kan bidra til å øke livskvaliteten og gi leieren bedre forhandlingsposisjon i situasjoner der utleieren ikke følger opp pliktene sine. Forslaget vil kunne medvirke til færre boliger med dårlig kvalitet, siden leierne enklere kan si opp, med dertil transaksjonskostnader for utleier. For leiere som må flytte før bindingstiden går ut, vil ordningen innebære at de ikke trenger å betale for bokostnader to steder eller framleie. Forslaget kan imidlertid føre til hyppigere utskiftning av leiere, noe som kan gi mindre stabile bomiljø. I spredte utleieenheter, for eksempel sekundærboliger, vil effekten på bomiljøet være mindre enn i bygninger med mange leieboliger.

Utvalget foreslår å tydeliggjøre leierens eksklusive bruksrett til boligen i leieperioden og tydeliggjøre at leieren kan fremme sanksjoner mot utleieren dersom hen likevel tar seg inn i boligen uten lov. Dette skal sikre leieren muligheten til å ha en normal livsutfoldelse i boligen, som er en grunnleggende bestanddel av botrygghet.

Utvalget fremmer flere forslag med formål å styrke leiernes rettsvern og posisjon overfor utleiere av boliger som utgjør en fare for leierens helse og sikkerhet. Hovedgrepet er å angi tydeligere minstekrav for boligens tilstand og fjerne muligheten til å ta «som den er»-forbehold. I praksis vil disse endringene gjøre det enklere for leieren å ta i bruk sanksjoner overfor utleieren dersom boligen avviker fra vanlig god stand, noe som gir utleieren insentiv til å rette opp i eller opplyse om mangler før boligen leies ut. Hva effekten blir, avhenger av hvordan utleierne agerer – om de velger å ruste opp boligene, opplyse om mangler i større grad enn i dag, eller trekke boliger fra markedet. Utslaget kan bli økt bokvalitet, men noen som i dag leier boliger av svært dårlig kvalitet, kan også oppleve at tilbudet forsvinner. På den andre siden kan enkelte utleiere tenkes å trekke dårlige boliger fra markedet, noe som i ytterste konsekvens kan gi en leieprisøkning, i alle fall på kort sikt. I praksis vil nok et mindre antall boliger ikke fylle minstekravene om helse og sikkerhet. Det foreligger ikke kunnskap om hvor mange som benytter seg av «som den er»-forbehold, men de er innarbeidet i de fleste standardkontrakter, i alle fall som en valgbar mulighet.

Oppfordringen til å føre inn- og utflyttingsprotokoll vil gjelde alle leieforhold og innebærer en bevisstgjøring omkring protokollføring som gagner begge parter. Dokumentasjon av boligen virker allerede å være vanlig blant profesjonelle aktører, mens småskalautleiere i mindre grad benytter seg av det. Utvalget antar at utleiere som allerede har en relasjon til leieren, i form av vennskap eller slektskap, i mindre grad vil ta i bruk protokoll.

Et flertall foreslår å tillate leier å henge opp bilder, hyller og liknende, samt utføre mindre energiøkonomiserende tiltak i boligen uten å be utleieren om samtykke. Intensjonen bak forslaget er å bidra til økt livskvalitet og trivsel for leierne. Når folk trives i boligen sin, kan dette bidra til lengre botid og økt bostabilitet til gunst for den enkelte og for bomiljøet i sin helhet. Utvalgets forslag om beboermedvirkning i visse leieforhold vil kunne bidra til større eierskap og tilhørighet til boligen og bomiljøet og trivsel for beboerne.

Halvparten av utvalget foreslår at fordelingen av vedlikeholdsplikter skal være ufravikelige for å avskjære muligheten for å legge omfattende vedlikeholdsoppgaver over på leier. Dette vil gi leieren trygghet mot å bli sagt opp dersom hen blir forhindret fra å utføre utvidede vedlikeholdsplikter.

Når leieres rettsvern øker, vil imidlertid utleiere etter all sannsynlighet bli mer selektive i valg av leier enn de er i dag. Mekanismene er beskrevet i punkt 5.9. Det kan for eksempel bety at utleiere i større grad vil velge å leie ut til studenter, ukependlere og andre som kan antas å ha en kort tidshorisont og som ikke vil ha et like sterkt ønske om å sette sitt preg på boligen. I ytterste konsekvens kan det innebære at de leiesøkende som har et varig behov for leiebolig, og dem som allerede er svakest stilt, blir valgt bort.

35.3.3 Konsekvenser for barn

De fleste av forslagene i utredningen vil få direkte eller indirekte konsekvenser for barn. Overordnet er det stort samsvar mellom virkningene for voksne leiere og barn. Jo bedre vern familien har, jo bedre vern har barna. Samtidig er barn mer sårbare for påvirkning fra omgivelsene. Det innebærer at enkelte endringer kan få større effekter for barn enn for voksne. Utvalget vurderer særlig at en mer stabil bosituasjon, tryggere leieboliger, samt vern av privatliv og livsutfoldelse vil virke positivt for barn i leiehusholdninger.

En forutsigbar og stabil økonomisk situasjon er også viktig for barnefamilier. Flere rettigheter til leiere kan føre til økte kostnader for utleiere. Flertallets forslag om å tillate tilpasning til markedsleie underveis i leieforhold har som formål å dempe risikoen for utleiere og slik bidra til å holde leieprisene nede når partene inngår en leieavtale. Et annet formål er å stimulere til et stort nok tilbud av leieboliger. Samtidig kan det føre til bråere husleieøkninger underveis i leieforholdet. Lovgiver bør generelt være oppmerksom på barnefamiliers boutgiftsbelastning, særlig lavinntektshusholdninger, og sørge for at de økonomiske virkemidlene møter husholdningenes behov slik de er tiltenkt.

På den andre siden rapporterer barnefamilier i større grad om diskriminering i leiemarkedet enn andre. Dersom utleiere blir mer selektive i utvelgelsen av leiere, kan barnefamilier stå i fare for å bli valgt bort, for eksempel til fordel for studentkollektiv.

35.3.4 Effekt for etterspørselen etter leieboliger

Hvilke faktorer som påvirker husholdningenes valg mellom å leie eller eie bolig, er beskrevet i kapittel 7. Økt botrygghet kan bidra til å gjøre leie mer aktuelt for en større del av befolkningen slik at etterspørselen etter leieboliger øker, alt annet likt. Det er imidlertid usikkert om endringer i husleieloven vil være tilstrekkelig for å øke etterspørselen fordi den i stor grad er bestemt av forhold i boligmarkedet ellers, befolkningens boligkjøpekraft, skatteinsentiver, kulturelle faktorer og makroøkonomiske forhold.

35.4 Påvirkning på tilbudet av leieboliger

Et tilstrekkelig tilbud av boliger er viktig for å møte boligbehovet til befolkningen og for at husholdninger som leier, skal ha en overkommelig husleie. Utvalget har beskrevet leiemarkedets betydning nærmere i punkt 4.1.

Noen av utvalgets flertallsforslag vil innskrenke utleiers råderett over boligen underveis i leieforholdet og påføre utleierne økte kostnader. Noen regler fører ikke direkte til høyere kostnader, men kan øke usikkerheten for utleierne. Enkelte endringer kan også føre til mer stabilt bomiljø over tid og mindre tomgangsleie, noe som i så fall kan slå positivt ut for utleieres forvaltning. Dersom utleiere oppfatter at reguleringen av leiesektoren blir for byrdefull, vil de kunne slutte å leie ut.

Selv om de fleste endringene vil gjelde for alle utleiere, kan effekten på tilbudet være ulik ut fra utleiernes motivasjon, økonomisk handlingsrom, risikovurdering og tilpasningsmønster. Det er lite kunnskap om tilbudselastisiteten i det norske leiemarkedet, altså hvor følsomt tilbudet er for prisendringer. Utvalget har ikke forsøkt å gjøre en analyse av hvor den nye likevekten i markedet vil være på lang sikt, men peker på endringer som kan påvirke tilbud og etterspørsel og på usikkerhetsmomenter lovgiver bør være oppmerksom på.

35.4.1 Effekter for tilbudet på kort sikt

På kort sikt regnes tilbudet i leiemarkedet som mindre fleksibelt enn på lang sikt, fordi det tar tid å anskaffe eller selge leieboliger. Det er enklere å omdisponere boliger, for eksempel til eget bruk, noe som gjør at sokkelboligdelen av leiemarkedet regnes som relativt fleksibelt også på kort sikt. Hvis utleiernes kostnader går opp, vil det kunne føre til at færre velger å leie ut sokkelboliger, mens tilbudet fra næringsdrivende og organisasjoner i mindre grad vil bli påvirket, siden det tar lengre tid for disse utleierne å tilpasse seg. Andelen sokkelboliger er høyest i mindre sentrale kommuner, mens næringsdrivende utleiere utgjør en større del av tilbudet i bykommuner.

35.4.2 Effekter for tilbudet på lang sikt

På lengre sikt vil utleierne i større grad tilpasse seg nye betingelser.

Næringsdrivende utleiere og sekundærboligutleiere

Næringsdrivende utleiere og sekundærboligutleiere utgjør om lag halvparten av leiemarkedet. Det er disse som omfattes av flest endringsforslag. Flertallets forslag om å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler innebærer at utleieren blir kontraktsmessig bundet til avtalen over en lengre periode. Tidligere spørreundersøkelser blant utleiere tyder på at økt minstetid for tidsbestemte leieavtaler isolert sett i liten grad vil påvirke beslutningen om å leie ut. I kombinasjon med en rett til forlengelse er effekten imidlertid mer usikker. Retten til forlengelse vil i større grad kunne binde utleiere til samme leier over tid, noe som kan oppleves som en økt risiko for noen utleiere. Utvalget legger imidlertid til grunn at omfanget av forlengelser etter den nye bestemmelsen vil være moderat, noe som bidrar til å begrense påvirkningen på tilbudet. Endringene vil likevel kunne gjøre private utleiere mer selektive i utvelgelsen av leiere, noe som kan gi økte søkekostnader eller økt tomgangsleie, i tillegg til økte kostnader til oppsigelse.

Fra utleiers side er bindingstid som regel begrunnet i et ønske om stabile bomiljøer, behovet for å planlegge ut- og innflyttinger og et ønske om å redusere behovet for oppussing, som ofte skjer mellom leierbyttene. Hyppigere utskiftning av leiere kan derfor føre til høyere forvaltningskostnader i tillegg til høyere tomgangskostnader dersom boliger blir stående ubebodde.

Flertallets forslag om å tillate leier å henge opp bilder, hyller og liknende, samt å utføre mindre energiøkonomiserende tiltak uten utleiers samtykke, gir leier noe større råderett over boligen. Trolig vil flere benytte seg av denne muligheten, men det er vanskelig å anslå omfanget. Totalt sett vurderer utvalget at utleieres direktekostnader med istandsetting vil kunne øke, selv om det nok vil være store variasjoner fra leieforhold til leieforhold. Fordi det ikke er mulig å vite på forhånd hvilke leiere som vil ønske å gjøre endringer i boligen, øker også usikkerheten for utleierne. Det kan være i utleiers interesse å minimere denne risikoen ved å bruke lengre tid på å velge ut leiere som med lav sannsynlighet vil gjøre endringer i boligen. Dette vil gjerne være korttidsleiere, noe som også kan bidra til å øke administrasjonskostnadene på grunn av hyppigere skifte av leiere.

Utvalget foreslår mindre justeringer i fordelingen av vedlikeholdsansvaret som etter utvalgets vurdering kun får begrensede kostnader for utleier. Utvalget er delt i synet på om det skal være mulig å avtale at leieren skal ha større plikter enn loven foreskriver. Noen utleiere vil få høyere vedlikeholdskostnader dersom avtalefriheten innskrenkes.

Utvalgets forslag om minstekrav til boligen og fjerning av «som den er»-forbehold kan føre til at flere boliger istandsettes. En oppgradering av utrygge boliger på markedet vil medføre høyere utgifter for de utleierne det gjelder. Imidlertid kan dette i sin tur helt eller delvis komme utleierne til gode gjennom økt bolig- og leieverdi. Noen boliger vil trekkes fra markedet.

Utvalgets forslag til nye regler om beboermedvirkning i visse leieforhold, herunder rett til å danne beboerråd, kan føre til økte administrasjonskostnader. I tillegg foreslår halvparten av utvalget at utleier hvert år skal sette av én prosent av de årlige leieinntektene til bomiljøtiltak og kompetansehevende tiltak, som vil være en direkte kostnad for utleier. Avhengig av bomiljøtiltakene vil disse på sikt imidlertid kunne føre til lavere vedlikeholdskostnader.

Flertallets forslag om noe større grad av tilpasning til markedsleie underveis i leieforhold vil bidra til å dempe risikoen for utleiere. Det samme gjør tydeliggjøringen av hva som utgjør en saklig oppsigelse, slik at salg er en saklig oppsigelsesgrunn. Samlet sett kan også en mer personlig innredet bolig, høyere boligkvalitet og bomiljøtiltak kunne bidra til at leiere velger å bo lengre på samme sted, noe som kan redusere kostnadene ved leierskifte for utleiere.

Som omtalt i punkt 7.3.4, er det lite som tyder på at utleie er uforholdsmessig lønnsomt i Norge. Næringsdrivende utleiere har i utgangspunktet høyere kostnader,488 og generelt sett et høyere leieprisnivå,489 og derfor høyere reservasjonsleie enn småskalautleiere. Reservasjonsleien er den leien som gjør utleieren indifferent mellom å leie ut eller å selge eller bruke boligen til noe annet. Disse har derfor mindre økonomisk handlingsrom for tilpasning enn særlig sokkelboligutleiere dersom kostnadene øker. Næringsdrivende aktørers mulighet til å spre risiko over flere leieforhold vil imidlertid kunne dempe kostnadseffekten av noen av tiltakene, som for eksempel endringene i reglene om tilpasning av boligen.

De som leier ut en del av sin egen bolig

Utvalgets lovforslag viderefører og styrker et allerede etablert system som setter den som leier ut (en del av) egen bolig, i en friere rettsstilling enn næringsdrivende utleiere og utleiere av sekundærboliger. Forskjellen gjelder i hovedsak i valg av kontraktslengde og muligheten for å si opp leieren, for eksempel for å ta i bruk boligen selv. Kortere minstetid gir i tillegg anledning til å justere husleien til markedsnivå oftere enn i andre leieforhold.

De fleste av utvalgets forslag vil gjelde også for sokkelboligutleiere og kan tenkes å øke deres kostnader på samme måte som for næringsdrivende og sekundærboligutleiere. På den ene siden har sokkelboligutleiere noe større økonomisk handlingsrom enn næringsdrivende. Småskalautleiere kan imidlertid tenkes å være mer opptatt av at boligen skal holdes i samme stand, for eksempel fordi den har affeksjonsverdi, og vil derfor kunne reagere sterkere dersom leiere får rett til å gjøre flere endringer i leieboligen. Småskalautleiere er heller ikke like godt rustet til å ta enkelttap som de større utleierne og vil gjerne bli enda mer selektive enn næringsdrivende utleiere dersom risikoen ved utleie øker. Utvalget har tatt hensyn til at de som midlertidig leier ut sin egen bolig i eget fravær, kan være særlig risikoaverse. Disse er unntatt fra flere av endringsforslagene.

Utleie utenfor ordinære markedsvilkår

Kommuner, studentsamskipnader, ideelle organisasjoner og stiftelser vil omfattes av de fleste av utvalgets endringsforslag. Kommuner, studentsamskipnader og tjenesteboligutleie vil imidlertid være unntatt forlengelsesregelen og har unntak fra sentrale regler om avtalens lengde og avslutning.

Disse aktørene kan tenkes å tilpasse seg økte kostnader på en annen måte enn private utleiere. Denne gruppen utleiere tildeler boliger etter andre kriterier enn private utleiere. Formålet med virksomheten er ikke primært avkastning eller inntjening. Økt botid blant beboerne vil imidlertid oppta boliger. Samtidig kan økte driftskostnader føre til lavere investeringer i nye boliger.

Terskler og tilpasning

Det er ikke sikkert at utleiere responderer på alle endringer. Det er mulig at utleiere først slutter å leie ut når kostnadene når et visst nivå, som omtalt i punkt 7.3.1. Disse tersklene er vanskelige å identifisere, noe som også gjør det krevende å forutse de samlede effektene av lovendringer. Det er også sannsynlig at det er asymmetri mellom når utleiere velger å trekke boliger ut av markedet versus når de velger å utvide tilbudet, særlig for sokkelboligutleiere. Å klargjøre en bolig for utleie har gjerne noen flere faste kostnader, mens en ganske enkelt kan trekke en bolig fra markedet. Næringsdrivende utleiere og privatpersoner som leier ut i en viss skala, vil i større grad tilpasse seg kontinuerlig i den forstand at de opp- og nedskalerer driften etter hvert som marginene endrer seg. For sokkelutleiere eller utleiere av én til to sekundærboliger kan det i større grad være et spørsmål om å bli eller trekke seg helt ut. Blant disse finner man nok livsfaseutleierne, personer som leier ut når privatøkonomien og familiesituasjonen bidrar til å gjøre utleie rasjonelt. Disse kan tenkes å være mindre sensitive for endringer enn mer markedsorienterte utleiere, men tilsvarende mer selektive i valg av leiere.

Utleiere som blir stilt overfor økte kostnader, kan reagere langs mange marginer. De kan bestemme om boligen skal være en leiebolig, ta den i bruk selv eller legge den ut for salg. De kan endre utformingen av boligen, slik at den kan passe et par, et kollektiv eller ukependlere. De kan også velge standard på boligen, noe som også vil påvirke målgruppen for utleien. Utleiere vil dessuten vurdere om det er mulig å øke husleien. Høyere usikkerhet tilsier et høyere risikopåslag på leieinntektene.490 Muligheten for husleieøkning vil bero på markedssituasjonen, der leiers betalingsevne og -vilje spiller en vesentlig rolle, se punkt 7.5. Alternativt vil utleiere forsøke å senke kostnadene på andre områder, enten ved å effektivisere driften eller ved å redusere vedlikeholdet av boligene. Dersom utleiere bestemmer seg for å slutte å leie ut, vil noen leieboliger konverteres til eierboliger. Det er imidlertid ikke sikkert at kjøperne er de samme som leier bolig i dag. Hvem som trenger en leiebolig, er heller ingen konstant størrelse, men påvirkes av tilgang og leiepris, som omtalt i punkt 7.2.3.

Hva med andre faktorer?

I likhet med etterspørselen i leiemarkedet er tilbudet også påvirket av forhold utenfor leiemarkedet, som forventninger til utviklingen i det generelle boligmarkedet og forholdene i kapitalmarkedet. Skattereglene har også betydning. Eksterne makroøkonomiske faktorer kan påvirke responsen på eventuelle nye reguleringer. Forventning om høy boligprisvekst reduserer sannsynligheten for at utleiere trekker seg ut dersom kostnadene øker, mens høy rente gir utleierne mindre handlingsrom på kort sikt, noe som kan øke sannsynligheten for salg.

35.5 Effekt på leiepris

Leieprisene vil kunne påvirkes av lovendringer på flere måter. Det er bevegelsene på etterspørselssiden (35.3) og på tilbudssiden (35.4) som bestemmer påvirkningen på husleiene.

Dersom leieres posisjon styrkes slik at det blir mer attraktivt å leie, og etterspørselen etter leieboliger øker, vil det kunne gi økte leiepriser på kort sikt. På lengre sikt vil dette også isolert sett kunne stimulere til flere leieboliger. Det er imidlertid usikkert om endringsforslagene er tilstrekkelige til å øke etterspørselen etter leieboliger, på bekostning av boligeierskap. Priseffekten i form av økt etterspørsel kan altså bli liten.

Økte kostnader for utleiere kan bidra til at leieprisene øker selv om etterspørselen forblir lik. Utleiere som møter økte kostnader, vil normalt prøve å dele hele eller noe av kostnadsøkningen med leierne. Nøyaktig hvordan det fordeler seg, avhenger hvor elastisk tilbud og etterspørsel er, se også punkt 7.2.4. Etterspørselen etter bolig er generelt lite fleksibel – folk trenger et sted å bo – noe som tilsier at leiere vil bære en del av kostnaden. Også markedsbetingelser spiller inn, for eksempel om det er høyt press i leiemarkedet eller om det tvert imot er «leiers marked», med få leiesøkende. Dette kan igjen henge sammen med sentralitet. Det at kostnadene er vanskelige å anslå, bidrar også til å øke risikoen knyttet til utleie. Det vil kunne føre til høyere leiepriser, men også til høyere depositum.

Dersom de økonomiske og praktiske konsekvensene ved å leie ut øker i en slik grad at utleiere trekker boliger fra markedet, er det sannsynlig at presset på de resterende boligene øker slik at leieprisene øker.

Flertallet i utvalget tilrår at dagens regler for husleieregulering i hovedsak videreføres, med noe større rom for tilpasning til markedsleie underveis i løpende leieforhold enn i dag. For utleiere vil en slik endring virke risikodempende, slik at behovet for risikopåslag i starten av leieforholdet minker. Se kapittel 19 for ytterligere analyser av leieprisvernets påvirkning på husleiene.

35.5.1 Hvilke leiere blir særlig påvirket av en økning i leiepris?

Det er særlig leiere som har lav inntekt og allerede høye boutgifter, som vil bli mest påvirket dersom leieprisene øker. I dag har om lag hver fjerde leiehusholdning en inntekt som ikke dekker både nødvendige utgifter til mat og livsopphold og husleien sin, til sammen om lag 100 000 husholdninger.491 Dersom leieprisene øker med 1 prosent, uten at inntektene stiger, vil anslagsvis 1,25 prosent flere husholdninger havne i denne kategorien,492 i tillegg til at situasjonen for dem som allerede har høye boutgifter, blir verre. Særlig vil enslige med og uten barn bli påvirket av høyere leiepriser. Dette er en gruppe hvor mange allerede har høy husleie. Par ser ut til å være bedre rustet til å håndtere leieprisøkninger, selv økninger på opp mot ti prosent.493

35.6 Påvirkning på konfliktnivået mellom partene

Utvalget foreslår endringer i både lovens språk og struktur som skal gjøre det enklere å finne fram til relevante regler og gjøre loven enklere å forstå. Tydelige og forutsigbare regler kan øke muligheten for at partene selv kommer til enighet, uten at saken må avgjøres av Husleietvistutvalget. For eksempel kan en leier med tilstrekkelig kjennskap til oppsigelsesinstituttet lettere tilbakevise en grunnløs oppsigelse. Når partene får bedre kunnskap om rettighetene sine, kan det selvsagt også bidra til at flere hevder sin rett, noe som igjen kan føre til flere tvister. Det kunne i så fall være positivt på et samfunnsnivå, selv om det skulle øke pågangen til Husleietvistutvalget. Den samlede effekten av klart språk og god lovstruktur må likevel antas å være konfliktdempende.

En klargjøring i loven av at leieres bruksrett til boligen er eksklusiv, vil virke opplysende for partene. Videre vil en tydeliggjøring av at leier kan kreve sanksjoner hvis dette ikke respekteres, ha en preventiv effekt. I sum vil dette kunne bidra til at færre utleiere tar seg inn i boligen uten hjemmel. I tillegg vil også klarere varslingsregler bidra til forutsigbarhet. Et uttrykkelig forbud mot vilkår som griper inn i normal livsutfoldelse, kan motvirke at leieren må rette seg etter urimelige regler. Unngår man at leieren utsettes for urimelige regler, kan dette ha en positiv innvirkning på relasjonen mellom partene. På den andre siden kan partene ha ulik forståelse av hvilken livsutfoldelse som er normal og kan gripes inn i, noe det kan oppstå konflikt om. I sum vil tiltakene kunne føre til færre konflikter mellom partene.

Utvalget foreslår at utleieren ikke lenger skal kunne leie ut en bolig «som den er» eller med liknende generelle forbehold. Utleiere vil med dette få et større insentiv til å undersøke boligen før den legges ut for leie, for å unngå å bli gjort ansvarlig for skjulte feil etter overleveringen. De færreste utleiere vil velge å leie ut en bolig vel vitende om helseskadelige forhold. Dersom flere lager en inn- og utflyttingsprotokoll slik utvalget foreslår at loven skal oppfordre til, vil det ytterligere bidra til å stadfeste faktum om boligens tilstand ved inn- og utflytting. Begge forslagene vil føre til at leieren får flere opplysninger om boligen, noe som vil virke konfliktdempende. Også krav i forbindelse med utflytting kan bli færre, og de tvistene som tas til Husleietvistutvalget, vil bli enklere å avgjøre.

Utvalget foreslår å forlenge reklamasjonstiden og å skjerpe utleierens frist for å rette en mangel. Disse fristene foreslås formulert på en måte som utvalget antar vil gi mindre rom for tolkning. Utvalget foreslår også en uttrykkelig regel om at leieren ikke har reklamasjonsfrist for mangler som oppstår i leietiden, men at det ikke kan kreves leieavslag i tiden før leieren har reklamert. Tydeligere regler om hvilke frister som gjelder og hva som er konsekvensen ved oversittet frist, kan virke konfliktdempende ved at det blir færre tvilstilfeller.

Utvalget foreslår å tydeliggjøre hva leierens vedlikeholdsansvar innebærer, noe som kan virke konfliktdempende. Halve utvalget foreslår også at det ikke skal være mulig å avtale at leier har et større vedlikeholdsansvar enn loven legger opp til. Også dette vil gjøre reglene tydeligere for partene og kunne bidra til å avverge konflikter.

Utvalget foreslår også å erstatte gjengs leie med et enklere system for leieprisjustering. Siden mange opplever tvil om hva gjengs leie er i dag, kan dette ha en klargjørende effekt, som kan dempe konflikter om hva som er riktig leie. Likevel brukes gjengs leie forholdsvis lite i dag, og den konfliktdempende effekten sammenliknet med i dag vil trolig være beskjeden.

Det at leierens rett til å si opp gjøres ufravikelig, vil føre til færre konflikter i tilfeller der leier ønsker å komme seg ut av et leieforhold som i dag er omfattet av bindingstid. Dette tiltaket kan også bidra til å dempe konflikter som handler om boligens tilstand, fordi utleieren vil ha et større insentiv til å raskt rette opp i feil for å unngå at leieren sier opp

Motsatt kan økt minstetid gjøre at flere utleiere går til oppsigelse før leieperioden løper ut, noe som blir ansett som en mer konfliktfylt måte å avslutte en leieavtale på. Det vil også kunne oppstå konflikter om retten til å forlenge en leieavtale. Utvalget har i utformingen av forslaget derfor lagt vekt på å gjøre kriteriene så objektive som mulig og prosessen mest mulig forutsigbar. En adgang til å opprette et beboerråd og pålegg om at utleieren må sette av midler til bomiljø- og kompetansehevende tiltak, vil kunne føre til flere konflikter, men omfanget vil nok være begrenset.

35.7 Budsjettmessige konsekvenser for staten

35.7.1 Tvistebehandling i Husleietvistutvalget og rettsapparatet

Husleietvistutvalget er førsteinstans i alle saker om leie av bolig hvis det følger av rettergangslovgivningen at behandling i forliksrådet ellers ville vært nødvendig, jf. husleieloven § 12-5 fjerde ledd.

De aller fleste tvister som blir fremmet for Husleietvistutvalget, finner sin endelige avgjørelse der. I 2023 ble kun 2,7 prosent av sakene brakt videre til tingretten.494

Utvalget er ikke kjent med omfanget av bruken av takstnemnd for å løse leietvister i boligleieforhold, men det er grunn til å tro at dette brukes lite, se punkt 11.2.2. Framstillingen avgrenses derfor til å gjelde mulige effekter for Husleietvistutvalget.

Husleietvistutvalgets budsjett og saksinngang

Husleietvistutvalget får størsteparten av finansieringen over statsbudsjettet. I 2024 var den statlige bevilgningen på 40,2 millioner kroner. Saksbehandlingsgebyrer fra partene kommer i tillegg. I 2022 utgjorde dette om lag 2,7 millioner kroner.

Samme år behandlet Husleietvistutvalget 3 960 saker. Skyldig leie (42 prosent), erstatning (55,1 prosent), irregulært depositum (13,7 prosent) og krav om leieavslag (9,1 prosent) var de vanligste temaene. Krav om heving og oppsigelse utgjorde henholdsvis 4,8 og 5,9 prosent av sakene.495 I tillegg til tvistebehandling veileder også Husleietvistutvalget leiere og utleiere, og sprer informasjon om husleieloven. Det er altså ikke mulig å si nøyaktig hvor stor andel av budsjettet som går til saksbehandling eller til de ulike sakstemaene.

Hvilke endringer kan få virkning for Husleietvistutvalget?

Bedre språk og struktur, tydeliggjøring av at leierens rett til boligen er eksklusiv, ugyldiggjøring av generelle forbehold om boligens tilstand, forbud mot bindingstid, tydeligere reklamasjons- og rettefrister og tydeligere vedlikeholdsregler med begrenset avtalefrihet trekker i retning av færre konflikter, noe som kan bidra til at færre saker sendes til behandling i Husleietvistutvalget. Motsatt kan forslaget om økt minstetid og rett til forlengelse føre til flere konflikter om oppsigelse. Det kan også oppstå konflikter om opprettelsen av beboerråd og avsetning av midler i den forbindelse.

Endringer som kan føre til færre konflikter, vil også kunne gjøre saksbehandlingen i Husleietvistutvalget mer effektiv. Krav om erstatning utgjorde 55 prosent av sakene i Husleietvistutvalget i 2023, og de fleste ble meldt inn av utleier. En oppfordring til å føre inn- og utflyttingsprotokoll kan føre til færre erstatningssaker, i tillegg til at sakene blir enklere å avgjøre i Husleietvistutvalget. Dersom gjengs leie erstattes med en enklere og mer gjennomsiktig leieprisregulering, kan det føre til færre saker til behandling og gjøre de sakene som går til Husleietvistutvalget, enklere å behandle. Saker om gjengs leie utgjør imidlertid en liten andel av den totale saksmengden i dag.

35.8 Andre velferdstiltak

Flere offentlige ytelser har som formål å sikre befolkningen tilstrekkelige midler til livsopphold, eller til bolig mer spesifikt. Sosialhjelp og bostøtte er målrettet mot husholdninger med svært lav inntekt. Sosialhjelp er primært en midlertidig hjelp for husstander med svært lave inntekter. Bostøtten er et supplement til lav inntekt og skal hjelpe husstander med lav inntekt og høye boutgifter til å skaffe seg en trygg og god bolig.

Både andre inntekter og størrelsene på husholdningenes boutgifter virker inn på utmålingen. Dersom boutgiftene øker, vil det offentliges utgifter derfor kunne øke. Siden om lag to tredjedeler av dagens bostøttemottakere allerede har høyere boutgifter enn de kan søke om å få dekket gjennom denne ordningen, er det sannsynlig at en eventuell økning vil komme i form av økt etterspørsel etter sosialhjelp. 69 prosent av dem som mottar sosialhjelp, leier bolig.496

Økt leiepris eller lavere tilbud av leieboliger vil også kunne gjøre at flere henvender seg til kommunene med behov for bistand til å skaffe seg en bolig. Kommunenes bistand består blant annet av veiledning, botrening, startlån, tilskudd til etablering og tilpasning, midlertidige botilbud og egne kommunale boliger. Kommunale leieboliger er nærmere omtalt i punkt 35.9.

Lovforslagene vil samlet sett gi leiere et sterkere rettsvern for boligen sin. Et tryggere hjem kan gi økt velferd for landets leiere, og kan virke positivt på andre områder i livet og på muligheten til å motta tjenester og gjøre seg nytte av andre velferdsgoder. En trygg bolig er også forutsetning for å kunne delta i samfunns- og arbeidsliv. En trygging av leiernes posisjon vil kunne bidra til å redusere det offentliges utgifter til sosial- og trygdeytelser.

35.9 Behovet for kommunalt disponerte leieboliger

Kommunene disponerte ved inngangen til 2023 om lag 105 000 leieboliger. De fleste leies ut med tidsbestemte kontrakter med tre års varighet. Denne minstetiden vil med flertallets forslag øke til fem år. Mange av leieavtalene fornyes når kontraktene løper ut. Kommunene har også mulighet til å påvirke hvor lenge beboerne blir boende, gjennom å legge til rette for overgang til privat leiebolig eller selveid bolig. I tillegg videreføres særbestemmelsen som gir kommunene adgang til å gi leieavtale med kortere varighet når særlige forhold tilsier dette, se lovutkastets § 11-10. Det er likevel sannsynlig at økt minstetid vil kunne redusere gjennomstrømningen i kommunale leieboliger. Dersom andre utleiere i tillegg blir mer selektive i valg av leiere, slik det er beskrevet i punkt 35.3.2 kan det også føre til at flere søker om kommunal bolig.

Kommunene bruker også en del ressurser på jevnlig behovsprøving av eksisterende leiere, hvor en stor andel får forlenget kontrakt. I disse tilfellene kan lengre kontrakter bidra til besparelser i kommunenes forvaltningsressurser.

Kommunale boliger er et knapphetsgode i de aller fleste kommuner, og mange kommuner har ventelister. Dersom kommunene fremdeles skal kunne bosette nye boligsøkende i samme omfang som i dag, må kommunene enten skaffe flere boliger, eller legge til rette for at beboere som kan leie i det private markedet eller kjøpe bolig selv, får muligheten til dette raskere enn i dag. Dersom kommunene ikke kan håndtere økte investeringsbehov i den kommunale boligmassen innenfor de nåværende budsjettrammene, kan det bli behov for statlige overføringer til kommunene, enten ved å øke kommunerammen eller gjennom tilskudd.

36 Merknader til de enkelte bestemmelser

Utvalget har kun skrevet nye materielle merknader til de reglene som utvalget har behandlet og vurdert. Utvalget har ikke skrevet nye materielle merknader til de reglene som ikke er vurdert, eller som tilrås videreført med likt innhold. For disse bestemmelsene er det henvist til relevante særmerknader i blant annet Ot.prp. nr. 82 (1997–98) og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008). Det er ikke skrevet merknader til mindretallsforslag.

Kapittel 1 Alminnelige bestemmelser

Til § 1-1 Lovens virkeområde mv.

Paragrafen regulerer lovens virkeområde. Loven gjelder avtale om bruksrett til bolig mot vederlag. Avtaler om leie av lokale omfattes ikke av loven, og definisjonen av lokale er derfor tatt ut. Foruten dette viderefører bestemmelsen gjeldende lov § 1-1, med enkelte språklige og strukturelle oppdateringer. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 147–150.

Til § 1-2 Ufravikelighet

Paragrafen fastsetter at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her. Paragrafen viderefører gjeldende lov § 1-2 første ledd. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 150. Regelen i gjeldende lov § 1-2 annet ledd er imidlertid ikke videreført, da denne regelen kun gjelder for leie av lokale.

Til § 1-3 Standardvilkår

Paragrafen regulerer de tilfellene der leieavtalen enten er inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leiere og utleiere. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 1-3. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 150–151.

Til § 1-4 Avtaleform

Paragrafen slår fast at en avtale om leie av bolig kan gjøres skriftlig eller muntlig. Begge partene kan kreve å få en muntlig avtale satt opp skriftlig. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 1-4. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 151–152.

Til § 1-5 Elektronisk kommunikasjon

Paragrafen regulerer elektronisk kommunikasjon og er helt ny.

Første punktum slår fast at krav til skriftlighet i loven ikke er til hinder for bruk av elektronisk kommunikasjon, hvis dette kan gjøres på en betryggende måte og partene har blitt enige om det. Lovteksten gir ikke en nærmere definisjon av «elektronisk kommunikasjon». Den teknologiske utviklingen gjør at en slik presisering raskt kan bli utdatert. Det første vilkåret er at kommunikasjonen må skje på en «betryggende måte». Det vil innebære en begrensning av hvilke elektroniske kommunikasjonskanaler som kan brukes. Digitale kommunikasjonskanaler der meldingen kun vises eller er tilgjengelig i et kort tidsrom, vil sjelden være betryggende. Kravet skal sikre at mottakeren i tilstrekkelig grad blir gjort oppmerksom på at relevant informasjon er kommet til hens elektroniske meldingsmottak. Hva som er «betryggende», må vurderes objektivt. Det må også vurderes konkret, sett hen til arten av meddelelsen som sendes. Terskelen for å konstatere at en melding er gitt på en betryggende måte, er høyere for forhold som er avgjørende for leieforholdets fortsettelse, herunder heving, oppsigelse og tvangsfullbyrdelse. Hvorvidt ulike digitale kommunikasjonskanaler anses betryggende i lovens forstand, må vurderes konkret. Det samme gjelder for eventuelle nye teknologiske løsninger.

Det andre vilkåret er at partene har blitt enige om det. Med enighet menes at begge partene har gitt samtykke. Samtykket må være informert. Det vil si at den som samtykker, må forstå hva vedkommende har godtatt. Bestemmelsen krever ikke at partenes godtakelse av bruk av elektronisk kommunikasjon skal være uttrykkelig. Det er derfor ikke nødvendig at partenes enighet kommer til uttrykk gjennom aksept av en særskilt avtaleklausul om bruk av elektronisk kommunikasjon, men dette vil i mange tilfeller være praktisk. Enigheten kan også komme til uttrykk ved at en part meddeler til den andre at hen ønsker at kommunikasjonen skal foregå på for eksempel e-post og at den andre parten aksepterer dette. Bevisbyrden for at det foreligger enighet, ligger hos den som gjør dette gjeldende. Denne vil normalt ha behov for å sikre seg dette skriftlig, enten på papir eller elektronisk. Samtykkebegrepet må også forstås slik at det omfatter et visst «passivt samtykke», for eksempel hvis partene gjennom hele avtaleforholdet har hatt en praksis med at meldinger, varsler, mv. som skal sendes skriftlig, har blitt sendt elektronisk. Dette bør oppfattes som enighet om bruk av elektronisk kommunikasjon. Det vil bero på alminnelige tolkningsregler, og igjen vil den som ønsker å gjøre gjeldende at det foreligger enighet, ha bevisbyrden. Har partene kommunisert elektronisk om andre forhold enn det som skal sendes skriftlig etter loven, kan dette derimot ikke oppfattes som passivt samtykke.

Annet punktum slår fast at hver av partene kan trekke tilbake samtykket og reservere seg mot å motta slike meldinger, varsler, krav eller liknende, elektronisk. «Slike meldinger, varsler, krav eller liknende» henviser til meddelelser som nevnt i første punktum, hvor det stilles krav om skriftlighet. Hvis samtykket trekkes tilbake, vil det i praksis bety at den andre parten må gi skriftlig informasjon på papir. Partene kan når som helst i leietiden trekke samtykket tilbake og reservere seg. Dette skal ikke forstås som to kumulative vilkår, men som en forklaring på hva det innebærer at samtykket trekkes tilbake. Har den ene parten trukket samtykket, har hen samtidig reservert seg.

Har den ene parten trukket samtykket, må dette meddeles den andre parten. Reservasjonsretten utelukker ikke enhver elektronisk kommunikasjon mellom partene. Retten til å reservere seg gjelder ikke meldinger mv. hvor det ikke stilles krav om skriftlighet. Reservasjonsretten gjelder heller ikke for meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som ikke omtales i husleieloven, for eksempel tilbud og aksept ved forhandling om eller reforhandling av en leieavtale. Meldinger, varsler, mv. som likevel sendes elektronisk, til tross for at den andre parten har reservert seg, anses for å ikke være sendt. Parten som har reservert seg, kan se bort fra slike meldinger.

Til § 1-6 Risikoen for sending av meldinger

Paragrafen fastsetter hovedregelen om hvem som har risikoen for sending av meldinger. Hvis en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 1-5. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 152. Det presiseres at dersom mottakeren har reservert seg mot elektronisk kommunikasjon etter § 1-5, vil det ikke være forsvarlig å sende meldingen elektronisk.

Til § 1-7 Beregning av frister

Paragrafen fastsetter at domstolloven §§ 146, 148 og 149 gjelder ved beregning av frister etter denne loven. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 1-6. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 152.

Til § 1-8 Erstatningsansvar for skade på person mv.

Paragrafen slår fast at tap som følge av skade på person faller utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i husleieloven. For tap som følge av personskade og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder de alminnelige erstatningsregler. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 1-6. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 152.

Til § 1-9 Forbud mot diskriminering

Paragrafen oppstiller forbud mot diskriminering ved utleie av bolig. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 1-8. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 318 og Ot.prp. nr. 34 (2004–2005) side 107.

Til § 1-10 Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet

Paragrafen angir når lovens særregler om leie av bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet kommer til anvendelse. De aktuelle særreglene er i §§ 6-7 femte ledd, 9-1 annet ledd, 9-3 annet ledd, 9-4 annet ledd og 11-10.

I første ledd første punktum framgår det hvilke boliger særreglene gjelder for. Når det i loven er særregler for leie av bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet, gjelder disse for leie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Annet punktum fastsetter at særreglene også gjelder for leie av annen bolig som er forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune. Tredje punktum angir definisjonen av vanskeligstilte på boligmarkedet: personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold.

Annet ledd fastsetter at særreglene bare gjelder hvis leieren før avtalen ble inngått, har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak fra de alminnelige reglene som er avtalt.

Det materielle innholdet i bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 11-1 første og annet ledd. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 210–211 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 50–52.

Til § 1-11 Elev- og studentboliger

Paragrafen angir når lovens særregler for leie av elev- og studentboliger kommer til anvendelse. De aktuelle særreglene er i §§ 6-2 første ledd, 6-5 tredje ledd, 9-1 annet ledd, 9-3 annet ledd, 9-4 annet ledd og 11-11.

I første punktum framgår det hvilke boliger særreglene gjelder for. Når det i loven er særregler for leie av elev- og studentboliger, gjelder disse for leie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter. Annet punktum fastsetter at særreglene bare gjelder hvis leieren før avtalen ble inngått, har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Det materielle innholdet i bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 11-2 første ledd. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 211–212 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 52.

Til § 1-12 Tjenesteboliger

Paragrafen angir når lovens særregler for leie av tjenesteboliger kommer til anvendelse. De aktuelle særreglene er i §§ 5-7 fjerde ledd, 7-2 annet ledd, 7-3 fjerde ledd, 9-4 tredje ledd, 10-2 femte ledd, 10-3 fjerde ledd og 11-12.

I første ledd framgår vilkårene for at en bolig skal anses som tjenestebolig i lovens forstand. Når det i loven er særregler for tjenesteboliger, gjelder disse for leie av bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, når leieren før avtalen inngås, har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

I annet ledd framgår det at det i tillegg er særregler som gjelder for tjenesteboliger når leieren har plikt til å bo i boligen, og boplikten er nødvendig for å utføre arbeidet. Noen særregler vil dermed bare gjelde for denne typen tjenesteboliger. Vilkårene i første ledd gjelder også for denne typen tjenesteboliger. Det vil si at leieren må ha leid boligen i egenskap av arbeidstaker, og før avtalen inngås, må leieren ha fått skriftlig opplyst at avtalen gjelder slik bolig som her nevnt, og at det gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

I tredje ledd framgår det at det også er særregler som gjelder en særlig kategori tjenesteboliger. Dette omfatter bolig som staten har stilt til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer til Stortinget eller for departementenes politiske ledelse (bokstav a), bolig som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemann i Den norske kirke (bokstav b) og bolig som forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell (bokstav c). Noen særregler vil dermed bare gjelde for denne typen tjenesteboliger. Vilkårene i første ledd gjelder også for disse. Det vil si at leieren må ha leid boligen i egenskap av arbeidstaker, og før avtalen inngås, må leieren ha fått skriftlig opplyst at avtalen gjelder slik bolig som her nevnt, og at det gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Det materielle innholdet i bestemmelsen sett i sammenheng med de relevante særreglene i loven er å anse som en videreføring av gjeldende lov § 11-3. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 212–213.

Til § 1-13 Utleie av egen bolig ved midlertidig fravær

Paragrafen angir når lovens særregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær kommer til anvendelse. De aktuelle særreglene er i §§ 4-5 annet ledd, 9-3 tredje ledd, 9-4 tredje ledd og 11-13.

Første punktum fastsetter at når det i loven er særregler for utleie av egen bolig ved midlertid fravær, gjelder disse for utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær. Utvalget har delt seg i to like store fraksjoner i synet på om grensen for utleierens fravær skal være fem eller tre år. Se nærmere omtale i punkt 26.5.3. Annet punktum fastsetter at særreglene bare gjelder dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Tredje punktum fastsetter at hvis utleieren ikke har sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleierens fravær har vart i enten fem eller tre år, jf. utvalgets to like store fraksjoner i synet på dette, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.

Det materielle innholdet i bestemmelsen er i hovedsak en videreføring av gjeldende lov § 11-4 første og fjerde ledd. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 213–214.

Kapittel 2 Overlevering av boligen

Til § 2-1 Tidspunkt for overlevering

Paragrafen regulerer tidspunktet for når utleieren skal stille boligen med tilbehør til leierens disposisjon, og på hvilket tidspunkt utleieren skal regnes for å ha oppfylt denne forpliktelsen. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 2-1, med enkelte språklige oppdateringer. I tillegg er rekkefølgen på annet og tredje ledd endret. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 152–153.

Til § 2-2 Innflyttingsprotokoll

Paragrafen regulerer bruken av innflyttingsprotokoll.

Første punktum oppfordrer partene til å gjennomgå boligen sammen ved overleveringen og anmerke boligens tilstand i en innflyttingsprotokoll eller på annen egnet måte. Regelen innebærer ikke et påbud, jf. uttrykket «bør». En protokoll har stor verdi som bevis ved eventuell tvist mellom partene. Det stilles ikke spesifikke krav til hvordan protokollen skal se ut eller hvilke opplysninger den skal inneholde. Protokollen bør imidlertid suppleres med bilder og/eller video, for å styrke bevisverdien. Det er ikke noe i veien for at partene tar i bruk digitale løsninger eller systemer for å dokumentere boligens tilstand og eventuelle mangler, jf. uttrykket «på annen egnet måte».

Annet punktum slår fast at dokumentasjonen bør underskrives av begge parter. Ordet «dokumentasjonen» viser til innflyttingsprotokollen eller annen dokumentasjon om boligens tilstand etter første punktum. «Dokumentasjonen» omfatter for eksempel protokoll som er ført på papir og eventuell digital protokoll eller annen løsning som det er mulig å signere elektronisk.

Bestemmelsen er en ordensforskrift.

Kapittel 3 Krav til boligen, mangler mv.

Til § 3-1 Innledende regler om mangler

Paragrafen angir den grunnleggende regelen om boligens tilstand ved overleveringen, og angir hvilket tidspunkt som skal legges til grunn for vurderingen av om boligen har en mangel.

Første ledd angir for det første at boligen har en mangel hvis den ikke oppfyller kravene i leieavtalen. Alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper skal legges til grunn i vurderingen av om det foreligger avtalebrudd. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 2-2 første ledd første punktum, og skal forstås på samme måte. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 153. For det andre angis det at boligen har en mangel hvis kravene i dette kapittelet ikke er oppfylt. Med dette menes bestemmelsene i lovens kapittel 3, det vil si §§ 3-2 til 3-6. Bestemmelsene i § 3-2 kan fravikes til ugunst for leieren. Hvis det er forhold ved boligen som er dårligere enn det som følger av kravene i § 3-2, vil dette ikke utgjøre en mangel så lenge det er tilstrekkelig spesifisert i avtalen hva avviket går ut på, i tråd med § 3-2 fjerde ledd. De øvrige mangelsbestemmelsene i kapittel 3, §§ 3-3 til 3-6, kan ikke fravikes til leierens ugunst. Overholdes ikke kravene i disse bestemmelsene, vil boligen ha en mangel. Merk likevel at forhold leieren er kjent med før avtalen ble inngått, ikke kan påberopes som mangel, med mindre forholdet innebærer brudd på §§ 3-3 og 3-4. Dette følger av § 3-7.

Annet ledd gjelder tidspunktet for mangelsvurderingen. Paragrafen tilsvarer § 2-7 i gjeldende lov, og skal forstås på samme måte. Språket er noe endret, men det er ikke tilsiktet en materiell endring. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 157–158.

Til § 3-2 Mangel

Bestemmelsen handler om hvilke forhold som utgjør en mangel ved boligen. Bestemmelsen slår sammen og viderefører mangelsreglene i gjeldende lov §§ 2-2 og 2-17, men med enkelte endringer. Bestemmelsen erstatter også gjeldende lov § 2-5 og endrer dermed rettstilstanden knyttet til boliger som leies ut «som den er», eller med liknende generelle forbehold. Strukturen er endret av pedagogiske hensyn.

Første ledd bokstav a slår fast at boligen har en mangel hvis den ikke er ryddet og rengjort. Kravet gjelder ved overlevering av boligen. Bestemmelsen viderefører likelydende krav i gjeldende lov § 2-2 annet punktum, og skal forstås likt.

Første ledd bokstav b angir at boligen har en mangel hvis den ikke er i vanlig god stand ut fra blant annet boligens alder, synlige tilstand, beliggenhet og leiens størrelse. Begrepet «vanlig god stand» tilsvarer formuleringen i gjeldende lov, og skal forstås på samme måte. Det vises her til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 153–154. At boligens tilstand skal vurderes opp mot dens alder, synlige tilstand, beliggenhet og leiens størrelse, er tilføyd for å synliggjøre at hva som er «vanlig», må vurderes ut fra de konkrete omstendighetene, hvor de faktorene som er opplistet, antas å være de mest sentrale blant en rekke faktorer. Tilføyelsen er ikke ment å innebære en materiell endring, og er kun tatt inn av pedagogiske grunner. Er leien høy i forhold til boligens størrelse, kan dette gi en forventning om høyere standard, men dette må likevel ses opp mot blant annet boligens beliggenhet. En sentralt beliggende bolig kan ha forholdsvis høy markedsleie selv om boligen er eldre og med synlig vedlikeholdsetterslep. Det stilles lavere krav til standard for at en slik bolig anses å være i «vanlig god stand» sammenliknet med en nybygget bolig, hvor leieren kan ha høyere forventninger til boligens tilstand.

Første ledd bokstav c slår fast at boligen har en mangel hvis den ikke passer til de formål tilsvarende boliger vanligvis blir brukt til. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 2-2 annet ledd bokstav a, og skal forstås på samme måte. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 154.

Første ledd bokstav d angir at boligen har en mangel hvis den ikke passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke boligen til. Bestemmelsen skal leses i sammenheng med annet ledd, som gir unntak fra regelen hvis forholdene viser at leieren ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Samlet er dette en videreføring av gjeldende lov § 2-2 annet ledd bokstav b, og skal forstås på samme måte. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 154.

Første ledd bokstav e gjelder offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger, og må leses i sammenheng med tredje ledd. Til sammen erstatter disse bestemmelsene § 2-17 i gjeldende lov. Ifølge bokstav e har boligen en mangel hvis bruken av boligen begrenses av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. På samme måte som gjeldende § 2-17 forutsetter bestemmelsen at det finnes generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkninger i bruken av boligen. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov, landsdekkende eller regionale forskrifter, eller kommunale vedtekter eller planer. Enkeltvedtak som innebærer begrensninger i bruken, kan være truffet av statlige, fylkeskommunale eller kommunale organer.

Videre kreves det at bruken «begrenses». Med dette menes at bruken hindres enten i faktisk eller juridisk forstand, helt eller delvis. Hvis hele eller deler av boligen ikke kan brukes lovlig, vil dette altså utgjøre en bruksbegrensning, selv om det ikke er fysiske forhold ved boligen som hindrer faktisk bruk. Vilkåret vil være oppfylt hvis offentligrettslige regler er til hinder for at leieboligen lovlig kan brukes som et vanlig hjem i tråd med formålet, for eksempel hvis boligen ikke er godkjent for varig opphold etter plan- og bygningsloven. Det kan også tenkes offentligrettslige pålegg som medfører at bruken helt eller delvis hindres i en periode.

I tredje ledd er det et unntak fra hovedregelen om at offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger er en mangel. Hvis forholdet bare har uvesentlig betydning for leierens bruk, vil bruksbegrensninger etter tredje ledd likevel ikke utgjøre en mangel. Unntaket er nytt, men antas i stor grad å samsvare med praksis i dag. Unntaket utgjør en sikkerhetsventil, og har til formål å unngå klart urimelige utslag av hovedregelen. Unntaket kan for eksempel komme til anvendelse hvis boligen er fullt brukbar og det ikke foreligger reell risiko for at rådighetsinnskrenkningen vil hindre leierens faktiske bruk. Dette kan være tilfellet hvis boligen mangler nødvendig godkjenning, men myndighetene antas ikke å ville forfølge ulovligheten fordi overtredelsen er av mindre betydning. Videre kan unntaket få anvendelse der det offentligrettslige kravet bare i bagatellmessig grad hindrer leierens bruk.

Fjerde ledd første punktum angir at § 3-2 kan fravikes i avtale. Dette innebærer at forhold som ellers ville ha utgjort en mangel etter første til tredje ledd, likevel ikke vil være en mangel dersom forholdet er en del av avtalen mellom partene. Hvorvidt dette er tilfellet, beror på alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper. For at et avtalt forbehold i strid med de fravikelige bestemmelsene i § 3-2 skal få gjennomslag, må forbeholdet være tilstrekkelig spesifisert, jf. annet og tredje punktum.

Annet punktum omhandler generelle avtaleforbehold, og er nytt. Bestemmelsen slår fast at slike generelle forbehold om boligens tilstand ikke har virkning. Med generelle forbehold menes uspesifiserte klausuler om at boligen leies ut «som den er», «as is», «i den stand den er», at «objektet leies ut som vist» og liknende. Er en slik klausul inntatt i leieavtalen, vil denne ikke få virkning. Dette innebærer at de alminnelige mangelsreglene i paragrafen vil gjelde selv om et slikt forbehold er tatt. Bestemmelsen er ikke til hinder for at det tas spesifiserte forbehold, så lenge de er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen leieren gjør av boligen, jf. tredje punktum.

Tredje punktum fastslår at avtalte forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen leieren gjør av boligen, ikke har virkning. For at utleieren skal kunne fraskrive seg ansvar for mangelen, må den beskrives tydelig nok til at leieren kan ta høyde for mangelen i vurderingen av om hen vil inngå avtalen på de aktuelle vilkår. Hvor detaljert informasjon som må gis for at vilkåret er oppfylt, vil variere. Skal boligen overtas uten å være rengjort, og dermed avviker fra første ledd bokstav a, vil det normalt være tilstrekkelig å kun opplyse om at boligen ikke vil rengjøres. Hvis boligen avviker fra kravene i første ledd bokstav b til e, er det derimot ikke tilstrekkelig å angi at boligen generelt ikke oppfyller disse kravene. Det er heller ikke tilstrekkelig å angi at det tas forbehold om fuktskader, manglende godkjenning eller liknende. Det må angis hvilke forhold ved boligen som avviker, og på hvilken måte. Merk likevel at dersom utleieren har opplyst om en konkret usikkerhet og oppfordret leieren til å undersøke nærmere, og dette ikke er gjort uten at leieren har rimelig grunn til unnlatelsen, vil forhold som ville vært avdekket ved en undersøkelse, ikke utgjøre en mangel med mindre forholdet utgjør et brudd på minstekravene eller utleieren har holdt tilbake opplysninger, jf. §§ 3-7, jf. 3-4 og 3-3. Generelle opplysninger om boligen, slik som at den har lav standard og vedlikeholdsetterslep, kan også spille inn i vurderingen av om boligen er i «vanlig god stand».

Hvis boligen har en mangel etter § 3-2, kan leieren fremme krav mot utleieren etter kapittel 5.

Til § 3-3 Minstekrav til boligen

Paragrafen slår fast at boligen har en mangel hvis det er forhold ved boligen som gjør at det er helseskadelig å bo i den, eller som setter sikkerheten til leieren i fare. Det finnes ingen tilsvarende regel i gjeldende lov. Bestemmelsen er ufravikelig til leierens ugunst, og stiller minimumskrav til boligens tilstand. Formålet med paragrafen er å sikre at leieren har et forsvarlig bomiljø.

Hvorvidt vilkårene i paragrafen er oppfylt, skal vurderes objektivt. Brudd på offentligrettslige krav til boligen stilt av hensyn til liv og helse, vil være et tungtveiende moment i vurderingen av om bestemmelsen er overtrådt. Likevel vil ikke ethvert brudd på slikt regelverk gjøre at boligen er helseskadelig å bo i, eller at leiers sikkerhet er i fare. Dette må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering.

Forhold som gjør boligen helseskadelig å bo i, sikter til forhold som gjør at helsen vil ta skade ved vanlig bruk av boligen. Slike forhold kan for eksempel være fukt- og råteskader, muggsopp, radon, urent vann, skadedyr som veggdyr, mus og rotter og liknende. At forholdene gjør boligen «helseskadelig» å bo i, viser til at det må være sannsynlighetsovervekt for at det vil føre til helseskade å bruke boligen som et hjem.

Forhold som setter sikkerheten til leieren i fare, omfatter forhold ved boligen som utgjør en fare og krever tiltak forholdsvis raskt. Eksempler på dette er at taket er så forringet at det er fare for at det faller ned, manglende påbudt brannsikringsutstyr, brannfarlig elektrisk anlegg, manglende rømningsvei og liknende.

Oppstår det forhold ved boligen som er helseskadelige eller setter sikkerheten til leieren i fare i leietiden, vil dette være en mangel etter § 3-3, jf. §§ 4-1 og 4-4. Er det tale om en mangel i form av fysisk skade og slitasje, vil dette gjelde selv om forholdet er forårsaket av leieren selv. Leieren kan i et slikt tilfelle ikke kreve andre misligholdsbeføyelser enn at utleieren retter, jf. § 5-1 annet ledd. Utleierne kan da stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet før utleieren retter mangelen, jf. § 5-4 første ledd.

Til § 3-4 Manglende opplysninger

Paragrafen gir uttrykk for utleierens opplysningsplikt. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 2-4, og skal forstås på samme måte. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 155–156.

For næringsdrivende utleiere som leier ut til en forbruker, gjelder det en særskilt opplysningsplikt i forkant av avtaleinngåelse, jf. avtaleloven §§ 38a og 38b, samt angrerettloven. Pliktene her skal oppfylles uavhengig av husleielovens bestemmelser. Det vises til nærmere omtale i punkt 9.3.

Til § 3-5 Uriktige opplysninger

Paragrafen slår fast utleiers ansvar for uriktige opplysninger. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 2-3 og skal forstås på samme måte. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 154–155.

Til § 3-6 Rettsmangler

Bestemmelsen handler om rettsmangler. Paragrafen svarer til gjeldende lov § 2-16, og skal forstås på samme måte som denne. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 166–167.

Til § 3-7 Leierens forundersøkelse

Paragrafen gjelder leierens forundersøkelse. Bestemmelsen viderefører gjeldende lov § 2-6, men med en tilføyelse: I tredje ledd slås det fast at bestemmelsen ikke gjør innskrenkninger i leierens rett til å gjøre gjeldende mangelskrav hvis boligen ikke oppfyller minstekravene i § 3-3. For øvrig skal regelen forstås på samme måte som gjeldende lov § 2-6. Det vises til omtalen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 156–157.

Kapittel 4 Partenes rettigheter og plikter i leietiden

Til § 4-1 Utleierens plikt til å stille boligen til leierens disposisjon for eksklusiv bruk

Bestemmelsen gjelder utleiers plikt til å oppfylle leieavtalen i leietiden og leierens rett til eksklusiv bruk av boligen.

Første ledd fastslår at utleieren i leietiden plikter å stille boligen til leierens disposisjon i samsvar med leieavtalen. Denne grunnleggende regelen viderefører gjeldende lov § 5-1 første ledd, og skal forstås på samme måte. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98), side 178–179.

Annet ledd første punktum stadfester at leierens rett til bruk av boligen er eksklusiv. Dette framgår ikke uttrykkelig av gjeldende lov, men anses som en lovfesting av gjeldende rett. At bruksretten er eksklusiv, innebærer at det i utgangspunktet bare er leieren som får adgang til boligen, eller andre som leieren gir adgang til. Formålet med regelen er å gjøre det tydelig for begge parter at utleieren ikke har adgang til boligen i leietiden uten hjemmel. I dag opplever en del leiere at deres eksklusive bruksrett ikke respekteres, som omtalt i punkt 15.4. Dette krenker leierens privatliv og trygghet i hjemmet, og en klar og uttrykkelig lovbestemmelse er nødvendig for å forhindre slike situasjoner. Leieren har eksklusiv bruksrett fra tidspunktet boligen overleveres til leieren og gjennom hele leietiden fram til boligen leveres tilbake til utleieren. Regelen er ikke til hinder for at det inngås leieavtaler i bofellesskap hvor leieren etter leieavtalen deler bruken av boligen med andre beboere, slik som studentkollektiver og liknende. Den eksklusive bruksretten innehas i slike tilfeller av leierne i fellesskap.

I annet ledd annet punktum presiseres utleierens plikt til å respektere leierens eksklusive bruksrett. Bestemmelsen slår fast at utleieren har adgang til boligen bare når det er avtalt med leieren i det enkelte tilfellet, eller når det følger av § 4-7. Formålet er å tydelig formidle at utleieren ikke kan gå inn og ut av boligen etter eget ønske i leietiden. At adgang til boligen må være avtalt i det enkelte tilfellet, innebærer at utleieren må få leierens aksept for hvert enkelt besøk hen ønsker å gjøre. Bestemmelsen avskjærer generelle forhåndsavtaler om at utleieren kan ta seg inn og se til boligen hvis leieren er bortreist eller liknende. Dette gjelder både generelle avtaleklausuler oppstilt i leieavtalen, og etterfølgende generelle avtaler som inngås i løpet av leietiden. Har partene behov for at utleieren tar seg inn i boligen flere ganger i løpet av en periode, for eksempel for å ta inn posten i en planlagt ferie, kan det likevel lages kun én avtale om dette så lenge avtalen gjelder et spesifisert og begrenset tidsrom. At utleieren har adgang til boligen når det følger av § 4-7, innebærer at utleieren kan ta seg inn for tilsyn, vedlikehold, arbeider og liknende, når vilkårene i denne paragrafen er oppfylt. Selv om det ikke er uttrykkelig nevnt, er regelen ikke til hinder for at utleieren eller andre tar seg inn i boligen når dette følger av nødrettsbestemmelser eller annet lovverk.

Utleiers plikt til å avstå fra å ta seg inn i boligen uten hjemmel i lov eller avtale, gjelder fullt ut også når bruksretten til boligen er delt mellom flere beboere i et bofellesskap. Hvis utleieren leier ut et enkelt beboelsesrom i sin egen bolig, gjelder leierens eksklusive bruksrett bare det rommet som er utleid. Hvis det er avtalt at boligen som helhet skal bebos av både utleieren og leieren, vil leieren dele bruksretten til hele boligen med utleieren.

I annet ledd tredje punktum presiseres det at leieren kan fremme krav mot utleieren etter kapittel 5 hvis utleieren tar seg inn i boligen uten grunnlag i lov eller avtale. Tilføyelsen innebærer ingen endring av gjeldende rett, men er tatt inn fordi utvalget anser at det er særlig behov for å synliggjøre dette. Henvisningen til kapittel 5 innebærer at leieren kan fremme krav om leieavslag, erstatning, holde tilbake leie til sikring av kravet og i alvorlige tilfeller heve leieavtalen. Retting er også en sanksjon etter kapittel 5, men ettersom utleiers uanmeldte besøk ikke lar seg reversere, er denne mindre anvendelig. At utleieren tar seg inn i boligen, innebærer i prinsippet et mislighold av den mest sentrale ytelsen utleieren skal prestere etter avtalen, nemlig å stille husrommet til leierens disposisjon som et hjem. Et sentralt og underliggende premiss er at hjemmet kan benyttes i fred. Urettmessig inntreden fra utleieren kan innebære en betydelig forringelse av leierens botrygghet, og sanksjonene skal gjenspeile overtredelsens alvor. Heving av leieavtalen kan være en aktuell misligholdsbeføyelse ved urettmessig inntreden, særlig om forholdet gjentar seg. Krav om avslag i leien er også et viktig virkemiddel. Urettmessig inntreden kan innebære en betydelig reduksjon av boligens verdi, og prisavslaget må i slike tilfeller settes høyt. Den nærmere utmålingen av leieavslaget må gjøres etter en konkret vurdering av forholdene i den enkelte sak. Blant momenter som kan tas i betraktning i denne vurderingen, er hvorvidt utleieren utviste en krenkende atferd i forbindelse med overtredelsen, om leieren ble orientert på forhånd, om overtredelsen har gjentatt seg, og om utleieren hadde et legitimt formål.

Til § 4-2 Leierens bruk av boligen

Bestemmelsen handler om leierens grunnleggende plikter i leietiden.

Det fastslås i første ledd at leieren plikter å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen.

Annet ledd stadfester at leieren ikke kan bruke boligen til noe annet formål enn det som er avtalt.

Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 5-1 annet ledd og tredje ledd første punktum. Det vises til særmerknadene til disse for nærmere omtale, se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 180.

Til § 4-3 Ordensregler og dyrehold

Bestemmelsen gjelder partenes plikt til å opprettholde ro og orden på eiendommen i avtaletiden, og leierens adgang til dyrehold.

Første ledd slår fast at utleieren har plikt til å opprettholde vanlig ro og orden på eiendommen, hvis ikke annet er avtalt. Dette viderefører gjeldende lov § 5-2 første ledd.

Annet ledd første punktum pålegger leieren en plikt til å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden. Utleier har adgang til å gi slike føringer både i leieavtalen og i løpet av leietiden. Adgangen begrenses imidlertid ved at ordensreglene må være «vanlige» og påbudene «rimelige». Annet ledd første punktum viderefører gjeldende lov § 5-2 annet ledd første punktum. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 180 for en samlet omtale av første ledd og annet ledd første punktum.

Annet ledd annet punktum er nytt, og presiserer at det ikke kan avtales vilkår eller fastsettes påbud som griper inn i normal livsutfoldelse i boligen. Formålet med tilføyelsen er å verne leieren mot forbud og påbud som innskrenker en normal livsførsel, slik at leieren kan utfolde seg slik man vanligvis gjør i et hjem. Å avtale «vilkår» omfatter både husordensregler og andre bestemmelser som innebærer en plikt for leieren til å utføre eller avstå fra handlinger eller atferd. Med «fastsettes påbud» menes pålegg utleieren setter i leietiden.

At avtaler eller påbud ikke kan gripe inn i «normal livsutfoldelse», innebærer at begrensninger i leierens mulighet til å leve et normalt liv ikke er tillatt. Leieboligen er leierens private sfære, og leieren skal kunne ha en atferd i tråd med det som er naturlig og alminnelig i et hjem. Dette innebærer at leieren skal kunne komme og gå som hen vil, ha besøk, bruke boligens utstyr som dusj og matlagningsfasiliteter på vanlig måte, la barn få leke i boligen, med videre. Bestemmelsen hindrer ikke vanlige og rimelige vilkår som begrenser en livsutfoldelse som ikke er «normal». Hvorvidt livsutfoldelsen er normal, må vurderes objektivt med utgangspunkt i hvilken atferd som er vanlig. I dette ligger en forutsetning om at alminnelig livsutfoldelse skjer med hensyn til naboer, boligen og omgivelsene for øvrig. Bestemmelsen gjør dermed ingen innskrenkning i leierens plikt til å følge påbud som er vanlige og rimelig i henhold til punktumet før, eller plikten til å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet etter § 4-2. Dette kan innebære at leieren må akseptere et forbud mot røyking innendørs av hensyn til lukt som setter seg i veggene, eller et forbud mot støy etter kl. 23.00. Er det derimot tale om uvanlige regler som griper inn i leierens naturlige atferd, slik som påbud om å rengjøre boligen før hver helg eller forbud mot besøk, vil dette ligge utenfor hva utleieren lovlig kan påby.

En særskilt type leieavtaler hvor utleier kan ha behov for å sette vilkår som griper inn i leierens vanlige livsutfoldelse, er boliger som leies ut gjennom kommunene til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsen gjelder også for slike leieavtaler som faller inn under lovens virkeområde, slik at vilkår eller ordensregler som griper inn i normal livsutfoldelse ikke kan fastsettes ved avtaleinngåelse eller senere.

Dersom det inngås avtaler, eller utleieren fastsetter påbud i strid med annet ledd, plikter ikke leieren å etterkomme dem.

Tredje ledd omhandler dyrehold, og viderefører gjeldende lov § 5-2 annet ledd annet punktum. Det vises til omtalen av denne bestemmelsen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 180.

Til § 4-4 Vedlikehold mv.

Paragrafen regulerer hvilke vedlikeholdsplikter partene har i leietiden. Paragrafens innhold er omformulert med klarere språk, og paragrafen er omstrukturert. Hensikten er å gjøre paragrafen mer brukervennlig.

Første ledd bestemmer at utleieren skal holde boligen og eiendommen i den stand leieren har krav på etter kapittel 3, ved overlevering av boligen. Dette er en videreføring av dagens regler. Det innebærer at utleieren skal forestå og bekoste det vedlikeholdet som er nødvendig for å holde boligen i kontraktsmessig stand, slik den var ved overleveringen, i leieperioden. Henvisningen til kapittel 3 innebærer at man må se hen til reglene om boligens tilstand og mangelsbestemmelsene i kapittelet. Det påpekes at utleierens vedlikeholdsplikt likevel ikke kan tolkes slik at hen har plikt til å holde boligen ryddet og rengjort i leietiden, jf. § 3-2 første ledd bokstav a. Dette vil utleieren i liten grad ha kontroll over. Det presiseres videre at kapittel 3 inneholder en helt ny bestemmelse om minstekrav til boligen, jf. § 3-3. Utleierens vedlikeholdsplikt omfatter også plikt til å sørge for at minstekravene er oppfylt i leietiden. Det vil si at utleieren plikter å forebygge og reparere forhold ved boligen som gjør den helseskadelig å bo i, eller som setter sikkerheten til leieren i fare. Dette kan for eksempel være vedlikeholdstiltak for å hindre muggsopp og skadedyr. Henvisningen til kapittel 3 betyr også at utleierens vedlikeholdsplikt innebærer at boligen skal være fri for rådighetsinnskrenkninger i leietiden.

Utleiers vedlikeholdsplikt gjelder den utleide boligen og eiendommen for øvrig. Det vil si både innvendig og utvendig. Vedlikeholdsplikten innebærer dermed også at utleieren skal vedlikeholde fasade, fellesarealer som leieren etter leieavtalen har bruksrett til, slik som trappeoppgang, felles inngangsparti, heiser, branntrapper, vaskerom og så videre. En forutsetning for dette er at utleieren eier eiendommen.

Utleiers vedlikeholdsplikt har både en forebyggende og reparerende side. Det forebyggende vedlikeholdet innebærer at utleieren med sedvanemessige mellomrom må utføre arbeider med sikte på å hindre at det oppstår mangler. Eksempler på slikt forebyggende vedlikehold er taktekking, utvendig nymaling og utskifting av mer eller mindre utslitte bygningsdeler.

Grunnen til at vedlikehold er påkrevd, er ikke av betydning. Bestemmelsen gjelder enten vedlikeholdsbehovet skyldes slit og elde, tilfeldige ulykker eller ansvarsbetingende handlinger fra leieren. At leieren er ansvarlig for skaden, fritar altså ikke utleieren fra vedlikeholdsplikten. Er leieren erstatningsansvarlig for skaden, kan utleieren likevel stille som vilkår for retting at leieren erstatter skaden først. Det følger av § 5-4 første ledd annet punktum. Også dette er en videreføring av gjeldende rett.

Det vises for øvrig til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 180–181 for nærmere omtale av innholdet i utleierens vedlikeholdsplikt.

Annet ledd regulerer leierens vedlikeholdsplikt. Etter første punktum skal leieren rense sluk og vannlås. Leieren skal videre vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere og inventar og utstyr i boligen som ikke er del av den faste eiendommen. Med inventar og utstyr som ikke er del av den faste eiendommen, menes blant annet møbler og tekniske hjelpemidler som ikke er integrert i boligen. Det omfatter for eksempel frittstående kjøleskap, komfyr, TV, vaskemaskin, tørketrommel og liknende. Vedlikeholdsplikten innebærer blant annet rengjøring og funksjonskontroll av de angitte gjenstandene. Vedlikeholdsplikten innebærer videre at leieren skal justere, stramme eller smøre nødvendige komponenter ved de angitte gjenstandene. Vedlikeholdsplikten innebærer også utskiftning av deler av gjenstandene, som for eksempel å skifte pakning på kranen, skifte toalettsete, skifte bryterdeksel eller skifte reim på tørketrommelen.

Leieren skal forestå og bekoste vedlikeholdet. Det betyr imidlertid ikke at hen må utføre vedlikeholdet selv, hen kan engasjere andre, eventuelt også fagpersoner, om arbeidet krever dette, jf. femte ledd.

Ting som befinner seg utenfor det området som leieren har eksklusiv bruksrett til, skal vedlikeholdes av utleieren. For eksempel skal lås til ytterdøren som er felles for flere utleide boliger, vedlikeholdes av utleieren. Ting som tilhører leieren, må leieren selv vedlikeholde.

Når det står i annet punktum at leieren skal utføre nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og liknende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr, innebærer det blant annet bytting av batteri, kontroll av røykvarsleren samt en visuell undersøkelse av om brannslukkingsapparatet ser ut til å fungere. Pulverapparater skal snus opp ned noen ganger for å unngå at pulveret klumper seg. Selve anskaffelsen av røykvarslings- og brannslokkingsutstyr er utleierens ansvar etter brann- og eksplosjonsvernloven med tilhørende forskrifter. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Tredje ledd slår fast at utleieren har ansvaret for å skifte ut gjenstander som tilhører hen, dersom disse må skiftes ut. Dette er en videreføring av gjeldende rett. Når gjenstandene er så nedslitte av alminnelig bruk at det ikke lenger er regningsvarende å reparere disse gjenstandene, plikter utleieren å skifte dem ut. Dette må avgjøres etter en konkret faglig vurdering. Utskiftning av deler av tingen må som oftest betraktes som vedlikehold og påhviler derfor leieren, slik det er beskrevet over. Utleieren plikter å forestå selve utskiftningen og å dekke alle utgifter som påløper i den forbindelse. Ting som leieren selv har brakt inn i boligen, må hen selv sørge for å skifte ut og dekke kostnadene av.

Fjerde ledd slår fast at utleierens vedlikeholdsplikt også omfatter ansvaret for å utbedre tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær eller innbrudd eller liknende. Det vil si at utleieren må sørge for reparasjon av skaden og dekke kostnadene. Det er uten betydning hvordan skaden har oppstått. Dette er en presisering av gjeldende rett, se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 181 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 23. Skader som skyldes forhold på leierens side, omfattes ikke av uttrykket «tilfeldig skade», men omfattes av utleiers generelle vedlikehold etter første ledd, jf. ovenfor. Leieren kan kreve slike skader utbedret etter reglene i § 5-1 annet ledd, jf. § 5-4 første ledd annet punktum. Utleieren kan i så fall stille som vilkår for retting at leieren først erstatter tap som følge av mangelen.

Femte ledd første punktum slår fast at partenes vedlikehold skal utføres på en forsvarlig måte. Hva som er forsvarlig, kan det vanskelig sies noe generelt om, utover at arbeidet skal være fagmessig utført. Dette må vurderes konkret. Dersom vedlikeholdet er utført av fagpersoner, kan det ofte være en indikasjon på at det er utført på en forsvarlig måte. Dette er en ny regel som er en delvis presisering av gjeldende rett.

Femte ledd annet punktum slår fast at partene kan engasjere fagpersoner til å utføre vedlikeholdet. Noe vedlikeholdsarbeid vil forutsette utførelse av autoriserte fagpersoner. Dette er en ny regel, men den er ment som en presisering av gjeldende rett.

I sjette ledd er det bestemt at partene kan avtale en annen fordeling av pliktene i første til fjerde ledd. Det innebærer for eksempel at det kan avtales at leieren skal ha det fulle ansvaret for vedlikehold av boligen og eiendommen for øvrig etter første ledd eller at utleieren også skal ha ansvaret for vedlikehold av gjenstandene angitt i annet ledd, eller at leieren skal ha ansvaret for utskiftning eller utbedring av tilfeldig skade.

Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår at sjette ledd utgår.

Til § 4-5 Forandringer i boligen og på eiendommen for øvrig

Paragrafen regulerer partenes adgang til å gjøre forandringer i boligen og på eiendommen for øvrig. Paragrafens annet ledd er materielt endret. Paragrafen for øvrig er omformulert med klarere språk og enklere setningsoppbygging. Hensikten er å gjøre paragrafen mer brukervennlig.

Utleierens adgang til å gjøre forandringer er regulert i første ledd. Det følger av første punktum at leieren må akseptere at utleieren gjør forandringer i boligen hvis arbeidet med forandringene kan gjennomføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og de ikke reduserer boligens verdi for leieren. Andre forandringer enn dette kan utleieren bare gjennomføre med leierens samtykke, jf. annet punktum. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 5-4 første ledd og det vises derfor til særmerknaden til denne i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 181–182. Det er foreslått et nytt tredje punktum som viser til at reglene i § 4-7 tredje og femte ledd gjelder tilsvarende. Dette er ment som et pedagogisk grep for å synliggjøre reglene om utleierens adgang til boligen i § 4-7 tredje ledd og utleiers plikt til å varsle leieren før hen setter i gang arbeidet med forandringene i § 4-7 femte ledd.

Leierens adgang til å gjøre forandringer i boligen er regulert i annet ledd. Første punktum gir leieren rett til å henge opp bilder, hyller og liknende, samt utføre mindre energiøkonomiserende tiltak i boligen. Det vil si at leieren for eksempel kan spikre hull eller skru skruer i tak og vegger for å henge opp bilder, hyller og liknende. Ordlyden «og liknende» viser til annet liknende veggpynt og møbler, som for eksempel vegghengt TV. Det innebærer også at leieren kan skru fast kommoder og etasjesenger til veggene, slik at disse ikke velter. Som mindre energiøkonomiserende tiltak regnes tiltak som utgjør mindre eller ingen fysiske inngrep i boligen eller bygningskroppen, slik som for eksempel å montere tetningslister rundt vinduer og dører, montere sparedusj eller montere panelovner med nattsenking. Av annet ledd annet punktum følger det at hvis leieren ønsker å gjøre forandringer utover de som er nevnt i første punktum, må hen først få utleierens samtykke. Utleieren velger selv om hen ønsker å gi leieren samtykke til andre forandringer utover de som er nevnt i første punktum. Utleieren trenger ikke å begrunne avgjørelsen nærmere. Annet ledd tredje punktum fastsetter at ved utleie av egen bolig ved midlertidig fravær etter § 1-13 kan leieren bare foreta forandringer i boligen og på eiendommen med utleierens samtykke.

Leieren kan engasjere fagpersoner til å gjennomføre forandringene hvis arbeidet krever dette. Det er leieren som skal dekke utgiftene som påløper med arbeidet.

Tredje ledd regulerer adgangen til å gjøre tilpasninger på grunn av funksjonsnedsettelse. Første punktum gir leieren adgang til å gjennomføre tiltak som hen mener er nødvendige på grunn av egen eller en av husstandsmedlemmenes funksjonsnedsettelse. Forutsetningen er at utleieren har gitt godkjenning til det. Det innebærer at leieren kan foreta både innvendige og utvendige forandringer som er nødvendige for å tilpasse boligen til de særlige behovene hos personen med funksjonsnedsettelse. For eksempel kan det innebære fjerning av dørstokker, montering av støttehåndtak på bad, installering av spesialbelysning for svaksynte, montering av døråpnere og bygging av utvendige ramper for rullestolbrukere.

Tredje ledd annet punktum fastsetter at utleieren bare kan nekte godkjenning etter første punktum hvis det foreligger en saklig grunn. Hva som skal anses som en saklig grunn, må alltid vurderes konkret. Vil forandringen føre til en påviselig og betydelig verdireduksjon, kan det være en saklig grunn. Hvis tiltaket ikke lett kan fjernes når behovet ikke lenger er til stede, kan også det være saklig grunn. Estetiske hensyn knyttet til den perioden leieren bor i boligen, vil imidlertid ikke være en saklig grunn for å nekte godkjenning.

Fjerde ledd viser til at leierens plikt til å sette boligen tilbake i opprinnelig stand, reguleres av § 12-3.

Bestemmelsen er ufravikelig i leierens favør, jf. § 1-2. Det er ingenting i veien for at partene i avtalen blir enige om at leieren kan foreta forandringer og tilpasninger utover det bestemmelsen åpner for. Slik endringsadgang kan være avtalt med rene ord, eller komme til uttrykk forutsetningsvis. Skal leieren benytte boligen til et bestemt formål, og dette formålet nødvendiggjør visse forandringer, må avtalen normalt tolkes dithen at leieren også har rett til å gjennomføre de aktuelle forandringene.

Til § 4-6 Skade på boligen

Paragrafen regulerer leierens handlingsplikt hvis det oppstår skade på boligen. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 5-5. Bestemmelsen er bare språklig oppdatert. Det vises derfor til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 182–183.

Til § 4-7 Utleierens og andres adgang til boligen

Paragrafen angir når leieren må gi adgang til utleieren og andre i leieboligen. Bestemmelsen gir unntak fra hovedregelen i § 4-1 annet ledd om at leierens bruksrett er eksklusiv og at leieren selv råder over hvem som slippes inn i boligen.

Første ledd første punktum angir at leieren i nødvendig utstrekning plikter å gi utleieren, offentlig tilsynsmyndighet eller utleierens representant adgang for tilsyn. Offentlig tilsynsmyndighet er tilføyet sammenliknet med gjeldende lov § 5-6 første ledd. Formålet er å gjøre det mulig for brannvesenet og andre offentlige tilsynsmyndigheter å foreta nødvendig tilsyn av bygningen. Utover denne tilføyelsen er bestemmelsen en videreføring av gjeldende lov § 5-6 første punktum, og det vises til særmerknadene i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 183.

Første ledd annet punktum presiserer at tilsyn skal være saklig begrunnet. Bestemmelsen er ny, og er tatt inn for å gjøre det tydelig at utleieren ikke kan foreta tilsyn uten en saklig grunn. At begrunnelsen må være saklig, innebærer at utleieren må ha et reelt og legitimt behov knyttet til boligen for å kunne føre tilsyn. For eksempel kan det være nødvendig å kontrollere om det er behov for vedlikehold eller utskiftninger, eller om boligen oppfyller krav i lov eller avtale. Kontroll av at leierens bruk er i samsvar med avtalen, kan også være en saklig grunn for tilsyn. Tilsyn initiert av offentlige tilsynsmyndigheter vil også oppfylle saklighetskravet. Videre vil tilsyn som er nødvendig for å forberede planlagte, lovlige endringer, være saklig. Tilsyn begrunnet i nysgjerrighet eller behov for å ivareta relasjonen med leieren, vil imidlertid ikke anses som saklig.

Et særlig spørsmål er om leieren må gi adgang for tilsyn og andre forberedelser før en bolig legges ut for salg eller nyutleie. Tilsyn med boligen kan i nødvendig utstrekning foretas av utleier, megler og teknisk fagkyndig i den grad det er nødvendig for å besiktige boligens tilstand. Tilgang for fotografering, boligstyling eller andre aktiviteter som har et annet formål enn å undersøke boligens tilstand, faller imidlertid utenfor tilsynsbestemmelsen, og må i tilfelle bygge på leierens uttrykkelige samtykke.

Visning i forbindelse med nyutleie eller salg reguleres i annet ledd. Bestemmelsen fastsetter at leieren plikter i rimelig utstrekning å gi utleieren, utleierens representant og boligsøkende adgang til visning i boligen i tiden før leieren skal flytte ut. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 10-1, men med noe utvidelse av persongruppen. For det første er «utleieren» inkludert, fordi det ofte er hensiktsmessig at utleier avholder visningen. For det andre må leieren gi adgang til «boligsøkende», som inkluderer både potensielle nye leiere hvis boligen skal leies ut på nytt, og potensielle boligkjøpere hvis boligen skal selges. For det tredje er også «utleierens representant» inkludert. Dette omfatter megler eller en annen person som utleieren har engasjert til å forestå visningen.

Leierens plikt til å åpne boligen i forbindelse med visning gjelder bare «i rimelig utstrekning». Dette innebærer en begrensning av antall og varighet av visningene, hvor det tas utgangspunkt i hva som er vanlig for den aktuelle boligtypen. Vanligvis vil to visninger være tilstrekkelig. Visningsplikten gjelder bare i tiden før leieren skal flytte ut. Dette innebærer at leieren ikke må medvirke til visning før det er klart at hen skal flytte ut om forholdsvis kort tid. Ved nyutleie vil dette vanligvis innebære at visningsplikten først inntreffer den siste måneden før utflytting. Ved salg kan det være at leieren må medvirke til visning noe lenger tid i forkant av utflytting, siden salgsprosesser vanligvis tar lenger tid.

For ytterligere omtale av bestemmelsen om visning vises det til merknaden til gjeldende lov § 10-1 i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 203. Med unntak av ovennevnte utvidelse av persongruppen, gjelder omtalen her også for utvalgets utkast.

Tredje ledd gjelder leierens plikt til å gi adgang til utleieren eller andre i forbindelse med vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider for å hindre skade på boligen. Tredje ledd er en videreføring av gjeldende lov § 5-6 annet ledd, og det vises til særmerknaden til denne i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 183. Regelen er språklig oppdatert, uten at det er tilsiktet materielle endringer. Det presiseres at med «andre» menes personer som utleieren har engasjert til å utføre arbeid i boligen.

Fjerde ledd første punktum pålegger utleieren plikt til å varsle leieren i rimelig tid før tilsyn, visning eller vedlikeholdsarbeider. Bestemmelsen tilsvarer gjeldende lov § 5-6 tredje ledd første punktum, men med den tilføyelsen av leieren også skal varsles før visning. Vurderingen av hva som anses som «rimelig tid», må gjøres konkret. For tilsyn og visning vil én til to uker normalt være tilstrekkelig. Har utleieren en særlig og saklig grunn til å foreta tilsyn med kortere varsel, kan dette etter omstendighetene likevel anses som rimelig. For eksempel kan dette være tilfellet om offentlig tilsynsmyndighet har varslet tilsyn kort tid i forveien, eller hvis det er en konkret mistanke om en feil ved boligen som i tilfelle må rettes raskt. For vedlikeholdsarbeider bør leieren vanligvis varsles noe lenger tid i forkant enn for visning og tilsyn, da dette kan kreve noe mer forberedelser. Like fullt må det vurderes konkret hvilken varslingstid som er rimelig, og kortere varslingstid kan i visse tilfeller være tillatt, for eksempel hvis vedlikeholdsarbeidene må gjøres raskt for å avverge skade.

Varselet skal konkret angi tidspunktet for tilsyn, visning eller arbeider. Det bør også oppgis hvor lang tid dette forventes å ta. Uspesifiserte forhåndsbeskjeder eller generelle avtaleklausuler, som for eksempel angivelse av et ukenummer for tilsyn eller visning, anses ikke som tilstrekkelig varsel. Er det gitt en slik uspesifisert forhåndsbeskjed, kan dette likevel ha betydning for vurderingen av om et spesifisert varsel som gis senere, anses som gitt i tide. Hvis det er vanskelig å finne fagkyndige til å utføre vedlikeholdsarbeid, kan utleieren gi et forhåndsvarsel om at hen vil prøve å finne fagkyndige og planlegger å starte arbeidet om to uker. Når utleieren har funnet en fagkyndig, kan hen gi et konkret varsel om når arbeidet vil starte. I et slikt tilfelle kan det konkrete varselet anses som gitt i tide, selv om det kommer kortere tid i forkant enn det som vanligvis ville vært rimelig.

I fjerde ledd annet punktum gjøres det unntak fra varslingsplikten i første punktum hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på boligen eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren. Bestemmelsen viderefører gjeldende lov § 5-6 tredje ledd tredje punktum, og skal forstås på samme måte, se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 184.

Femte ledd omhandler varslingsplikt før det foretas forandringer i husrommet etter § 4-5. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 5-6 tredje ledd annet og tredje punktum, men med enkelte tilpasninger. For det første er varslingstiden konkretisert til minst tre måneder. For det andre er regelen noe språklig oppdatert. Utover dette skal bestemmelsen forstås på samme måte som før, og det vises til omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 184. Til denne omtalen legges det til at varslet bør angi hvor lang tid arbeidet med forandringene ventes å ta.

Hvis leieren ikke gir utleieren adgang til boligen selv når vilkårene i paragrafen er oppfylt, kan utleieren kreve erstatning etter § 5-11 eller si opp leieforholdet hvis forholdet gjentar seg etter skriftlig advarsel etter § 11-5. Utleieren kan ikke ta seg inn i boligen på egenhånd i et slikt tilfelle.

Hvis utleieren tar seg inn i boligen uten at vilkårene i § 4-7 er oppfylt, kan leieren gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende etter kapittel 5.

Kapittel 5 Leierens krav mot utleieren ved avtalebrudd

Til § 5-1 Leierens krav mot utleieren

Paragrafen gir en oversikt over hvilke sanksjoner leieren har til rådighet ved utleierens mislighold. Paragrafen omfatter sanksjoner som kan gjøres gjeldende både ved mangler som var til stede da boligen ble overlevert til leieren, og ved pliktbrudd fra utleieren i løpet av leietiden. Paragrafen er ny, men den er ikke ment å innebære materielle endringer.

Første ledd gir en oversikt over hvilke misligholdsbeføyelser leieren kan gjøre gjeldende hvis utleieren ikke har oppfylt sine forpliktelser etter kapittel 2 (overlevering av boligen), kapittel 3 (krav til boligen, mangler mv.) og kapittel 4 (partenes plikter i leietiden). Bestemmelsen har ikke selvstendig innhold, og er tatt inn av pedagogiske grunner.

Selv om første ledd viser til utleierens plikter i kapittel 2, 3 og 4, er det ikke alle paragrafene i disse kapitlene som oppstiller en plikt for utleieren, og som dermed kan sanksjoneres overfor utleieren. Dette gjelder for eksempel § 2-2 om protokoll og § 3-7 om leierens forundersøkelse. Leieren kan også gjøre sanksjoner gjeldende hvis utleieren bryter en forpliktelse som følger av leieavtalen. Dette følger av henvisningen til kapittel 3 og 4, hvor §§ 3-1 første ledd, 4-1 første ledd og 4-3 første ledd er plassert. Disse paragrafene pålegger utleieren en plikt til å oppfylle kravene i leieavtalen ved overlevering og i leietiden. Hvis utleieren har brutt en forpliktelse, kan leieren gjøre gjeldende de sanksjonene som listes opp i første ledd bokstav a til f, forutsatt at vilkårene i den enkelte sanksjonsbestemmelse er oppfylt. Se nærmere omtale av vilkårene i merknadene til §§ 5-3 til 5-9.

Annet ledd slår fast at mangler som har oppstått i leietiden som beror på forhold på leierens side, bare kan kreves rettet etter § 5-4. Andre krav enn retting kan altså leieren ikke gjøre gjeldende hvis en skade er voldt av hen selv eller noen hen svarer for, eller kan tilbakeføres til forhold som leieren står nærmest til å bære risikoen for. Dette er en videreføring av rettstilstanden i gjeldende lov § 5-7 første og annet ledd, og skal forstås på samme måte. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 184.

Tredje ledd fastslår at første ledd også gjelder, så langt det passer, for utleiers manglende oppfyllelse av andre plikter etter avtalen eller loven. Regelen finnes ikke i gjeldende lov, men anses som en videreføring av dagens rettstilstand, se nærmere omtale i punkt 18.2.1. Formålet med bestemmelsen er å gjøre det tydelig at brudd på andre lovbestemmelser enn dem som finnes i kapittel 2 til 4, kan sanksjoneres, og at dette også kan gjelde ved brudd på sideforpliktelser partene har særskilt avtalt. Bestemmelsen gir anvisning på en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle. Det må avgjøres om utleieren har brutt en forpliktelse etter loven, eller brutt en avtaleforpliktelse som er så nært knyttet til leieforholdet at det er naturlig å anse forpliktelsen som en del av leieavtalen. Det må deretter vurderes om sanksjonsreglene anses anvendelige, jf. formuleringen «så langt de passer». Selv om hvert tilfelle må vurderes konkret, kan enkelte generelle betraktninger gi veiledning. Det kan ikke gjøres gjeldende sanksjoner for brudd på fravikelige lovbestemmelser når partene i leieavtalen har avtalt en annen løsning enn loven. Og hvis det er tale om et mislighold hvor virkningen er særskilt angitt i loven, vil disse virkningene gjelde. Sanksjonsreglene i kapittel 5 vil sjelden ha praktisk anvendelse i slike tilfeller. Er det for eksempel betalt ulovlig leie, kan leieren kreve tilbakebetaling etter § 4-4. Derimot kan sanksjonsreglene i kapittel 5 få anvendelse der loven ikke angir særskilte virkninger av brudd på en plikt, og sanksjonene etter en konkret vurdering anses egnet. Nekter for eksempel utleieren å skrive under på et avtaleutkast i strid med § 1-4, kan leieren gjøre gjeldende sanksjoner etter kapittel 5.

Fjerde ledd viser til at § 9-7 gjelder for hovedleierens ansvar overfor framleieren. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 5-7 fjerde ledd. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 185 og side 191.

Til § 5-2 Reklamasjonsfrist for mangler som boligen hadde ved overleveringen

Bestemmelsen gjelder leierens frist til å reklamere på mangler ved boligen som forelå på overleveringstidspunktet etter lovens kapittel 3.

Første ledd første punktum slår fast at leieren innen rimelig tid etter at hen burde ha oppdaget en mangel, må gi utleieren melding om forholdet og at hen vil fremme krav mot utleieren som følge av dette (reklamasjon). Kravene til reklamasjonens form og innhold er ment å være de samme som etter gjeldende lov § 2-8. Ordlyden er endret utelukkende av pedagogiske grunner. Det vises til nærmere omtale i særmerknad til gjeldende lov § 2-8 i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 158.

Leierens frist for å reklamere starter å løpe når hen burde ha oppdaget mangelen. Fristens utgangspunkt er uendret sammenliknet med gjeldende lov, og også her vises det til omtalen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 158.

Fristens lengde er angitt til «innen rimelig tid» i første ledd første punktum. Dette er nærmere presisert i første ledd annet punktum, hvor det slås fast at fristen for å reklamere aldri kan være kortere enn to måneder fra det tidspunktet da leieren burde oppdaget mangelen. Presiseringen i annet punktum er ny sammenliknet med gjeldende lov, og gir uttrykk for en minimumsfrist. Reklamasjonsfristen kan være lenger enn to måneder i henhold til første punktum hvis dette anses rimelig etter en konkret vurdering. Fristen er imidlertid aldri kortere enn to måneder, selv om omstendighetene tilsier at leieren burde ha reklamert før dette.

Annet ledd angir virkningen av at leieren ikke reklamerer i tide. Leieren taper da sin rett til å gjøre mangelen gjeldende, jf. første punktum. Leieren taper likevel ikke retten til å påberope seg mangelen hvis utleieren har opptrådt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, jf. annet punktum. Dette er i tråd med gjeldende lov § 2-8 annet punktum og skal forstås på samme måte. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 158.

Tredje ledd presiserer at paragrafen ikke gjelder for mangler etter kapittel 4. Dette innebærer at leieren ikke har en frist for å reklamere på mangler eller pliktbrudd fra utleierens side som inntreffer i løpet av leietiden. Dette følger allerede antitetisk av første ledd første punktum, men er presisert i tredje ledd av pedagogiske hensyn.

Selv om loven ikke oppstiller en reklamasjonsfrist for mangler som oppstår i leietiden, tilsier andre regler at leieren bør reklamere til utleieren raskt når det oppstår mangler eller skader i leietiden. For eksempel kan leieren som hovedregel ikke kreve leieavslag for tiden før hen har gjort mangelen gjeldende i henhold til § 5-5 femte ledd. Leieren har også en plikt til å varsle utleieren ved skader etter § 4-6, og kan bli erstatningsansvarlig for utleierens tap som følge av brudd på denne plikten etter § 5-10. I tillegg kan de alminnelige reglene om passivitet, og foreldelseslovens regler om foreldelse, føre til at et krav faller bort om leieren venter lenge med å fremme kravet.

Til § 5-3 Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

Paragrafen handler om leierens virkemidler hvis boligen ikke stilles til leierens disposisjon til riktig tid. Hva som er «riktig tid», reguleres av § 2-1. Bestemmelsen tilsvarer i sin helhet gjeldende lov § 2-9. Paragrafen er på enkelte steder justert språklig, men det er ikke tilsiktet materielle endringer. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 158–159 for nærmere omtale.

Til § 5-4 Krav om retting av mangel

Bestemmelsen gjelder utleiers plikt til, og rett til, å rette en mangel som leieren gjør gjeldende. Bestemmelsen gjelder både for mangler som var til stede ved overlevering av boligen etter kapittel 3, og for mangler oppstått i leietiden etter kapittel 4. Paragrafens første, annet og fjerde ledd viderefører dagens rettstilstand etter gjeldende lov §§ 2-10 og 5-7. Det er imidlertid gjort noen språklige endringer for å gjøre leddene tydeligere, og for å samle reguleringen av mangler som var til stede ved overleveringen og mangler som oppstår i leietiden. Tredje ledd innebærer en materiell endring sammenliknet med gjeldende § 2-10 tredje ledd, ved at utleierens rettefrist er innskjerpet og utleieren er pålagt en plikt til å orientere leieren om når mangelen vil rettes.

Første ledd første punktum fastslår at leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved boligen eller tilbehøret hvis mangelen kan rettes uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Bestemmelsen tilsvarer gjeldende lov § 2-10 første punktum, og det vises til omtalen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 159–160.

Første ledd annet punktum gjelder for mangler oppstått i leietiden på grunn av forhold på leierens side når leieren er ansvarlig for økonomisk tap som følge av skader etter § 5-10. Utleieren plikter å rette slike mangler, men hen kan stille som vilkår for rettingen at leieren erstatter tapet før utleieren retter mangelen. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 5-7 annet ledd, og skal forstås på samme måte. Det vises til omtalen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 185.

Annet ledd handler om utleierens rett til å rette en mangel som leieren vil gjøre gjeldende. Bestemmelsen slår fast at utleieren har rett til å rette mangelen hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. Regelen viderefører innholdsmessig gjeldende lov § 2-10 annet ledd, og det vises til særmerknaden i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 160.

Tredje ledd angir at utleieren må rette mangelen uten ugrunnet opphold. At rettingen må skje «uten ugrunnet opphold», stiller krav om at tiden som går fra rettingskravet er framsatt til rettingen er utført, må være saklig begrunnet. Utleieren må rette mangelen så raskt som praktisk mulig, uten unødvendige forsinkelser. Fristens lengde og hva som anses som saklig grunn, må vurderes konkret. Det vil ofte være nødvendig at utleieren undersøker forholdet, områr seg og skaffer til veie komponenter eller fagkyndig ekspertise før rettingen kan utføres. Slike aktiviteter vil vanligvis være saklig grunn til oppholdet. Er mangelen kompleks, kan fristen etter omstendighetene være overholdt selv om mangelen ikke utbedres før etter noe tid, forutsatt at utleieren løpende følger opp og utfører de skritt som er nødvendige og hensiktsmessige, med mål om at mangelen rettes raskest mulig. Fristen skal imidlertid ikke forstås slik at den er ubegrenset så lenge utleieren har forholdt seg aktiv. Tar det urimelig lang tid før mangelen rettes, vil rettefristen være oversittet selv om utleieren lojalt har fulgt opp saken. I vurderingen av fristens lengde i slike tilfeller må det ses hen til mangelens art, omfang og betydning for leieren. Er mangelen av stor betydning for leieren eller setter sentrale funksjoner i boligen ut av spill, skal det mindre til før fristen anses utløpt.

Rettefristen starter å løpe når leieren har fremmet krav om retting overfor utleieren. Fristen gjelder tilsvarende hvis rettingskrav er framsatt av utleieren etter annet ledd. Fristen avbrytes først når mangelen er endelig utbedret. Det er altså ikke tilstrekkelig for å avbryte fristen at arbeidene er påbegynt.

Det er utleieren som må sannsynliggjøre at oppholdet er saklig begrunnet. Hvis utleieren oversitter rettefristen, mister hen adgangen til å kreve retting etter annet ledd. Leieren har imidlertid i behold retten til å kreve retting etter første ledd. Alternativt kan leieren rette mangelen for utleierens regning etter fjerde ledd, eller gjøre andre misligholdsbeføyelser gjeldende.

På samme måte som etter gjeldende lov kan leieren gjøre andre sanksjoner gjeldende mot utleieren i tidsrommet fram til mangelen er rettet, for eksempel kreve erstatning for økonomisk tap. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 185.

Tredje ledd annet punktum er en ny regel som pålegger utleieren en plikt til å informere leieren snarest mulig om når mangelen vil bli rettet. Formålet med bestemmelsen er at leieren skal orienteres raskt om hvorvidt utleieren har til hensikt å rette mangelen, og i tilfelle når rettearbeidet vil påbegynnes og sluttføres. Dette kan gi leieren bedre mulighet til å vurdere om fristen i første punktum er overholdt, slik at hen raskere kan rette selv etter fjerde ledd ved oversittet frist. At utleieren må informere leieren «snarest mulig», betyr at utleieren skal gi leieren tilbakemelding så snart det er praktisk mulig. I en del tilfeller vil utleieren først kunne si sikkert når arbeidene vil utføres etter å ha undersøkt dette nærmere. Informasjonen kan da gis leieren i flere omganger, slik at utleieren først orienterer leieren om at forholdet vil bli undersøkt, og så snart som mulig deretter kommer tilbake med nærmere informasjon om rettearbeidet.

Fjerde ledd slår fast at leieren kan rette mangelen selv hvis utleieren ikke gjør det innen fristen i tredje ledd. Fjerde ledd er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 2-10 fjerde ledd, med noen mindre språklige endringer. Regelen skal forstås på samme måte som etter gjeldende lov, og det vises til omtalen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 160–161.

Til § 5-5 Avslag i leie

Paragrafen gjelder leierens rett til å kreve avslag i leien hvis boligen har en mangel eller utleieren har brutt sine forpliktelser på annen måte. Bestemmelsen gjelder både for mangler som var til stede ved overlevering av boligen etter kapittel 3, og for mangler oppstått i leietiden etter kapittel 4. Paragrafens første, annet, tredje og fjerde ledd viderefører dagens rettstilstand etter gjeldende lov §§ 2-11 og 5-7. Det er imidlertid gjort noen språklige endringer for å gjøre leddene tydeligere, og for å samle reguleringen av mangler som var til stede ved overleveringen og mangler som oppstår i leietiden. Femte ledd er nytt sammenliknet med gjeldende lov.

Første ledd gjelder leierens rett til å kreve leieavslag ved forsinkelse. Regelen er noe språklig oppdatert, men skal forstås på samme måte som gjeldende lov § 2-11 første ledd. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 161 for nærmere omtale.

Annet ledd slår fast at leieren kan kreve avslag i leien i den tiden boligen har en mangel etter kapittel 3, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull stand og leieverdien i kontraktsmessig stand. Henvisningen til kapittel 3 innebærer at bestemmelsen omfatter mangler som var til stede da boligen ble overlevert til leieren. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 2-11 annet ledd første punktum, men med enkelte språklige oppdateringer. Bestemmelsen skal forstås på samme måte som etter gjeldende lov, se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 161.

I tredje ledd framgår det at leieren kan kreve avslag i leien hvis utleieren ikke oppfyller sine plikter i leietiden etter kapittel 4, så lenge mangelen ikke er ubetydelig. Leieavslaget fastsettes på samme måte som etter annet ledd, og skal svare til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull stand og leieverdien i kontraktsmessig stand. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 5-7 første ledd, jf. § 2-11.

I tillegg til fysiske mangler som skader og manglende vedlikehold omfatter tredje ledd også brudd på andre plikter utleieren har i leietiden, slik som manglende opprettholdelse av ro på eiendommen og utleierens inntreden i boligen uten hjemmel. Forutsetningen om at mangelen ikke kan være ubetydelig, avskjærer krav som i bagatellmessig grad påvirker leieren, slik som mindre, alminnelige slitasjeskader. Utvalget ser grunn til å påpeke at utleiers urettmessige inntreden i boligen sjelden vil være ubetydelig, og at unntaket i disse tilfellene sjelden vil få anvendelse. Slike overtredelser innebærer manglende oppfyllelse av utleiers nøkkelforpliktelse om å stille boligen til eksklusiv disposisjon for leieren, i tillegg til å medføre usikkerhet og utrygghet for leieren. Etter omstendighetene kan boligens verdireduksjon ved slike avtalebrudd være vesentlig, og leieavslaget må fastsettes deretter. Ved gjentatte eller grove tilfeller kan leieavslaget settes høyt.

Leieavslag for mangler som oppstår i leietiden etter tredje ledd, kan ikke kreves hvis mangelen skyldes forhold på leierens side, jf. § 5-1 annet ledd. Unntaket er nærmere omtalt i særmerknad til denne bestemmelsen.

Fjerde ledd presiserer at annet og tredje ledd ikke gjelder i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren har pliktet å motta. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 2-11 annet ledd annet punktum, og skal forstås på samme måte. Se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 161 for nærmere omtale.

Ifølge femte ledd første punktum kan leieavslag etter tredje ledd bare kreves i tiden etter leieren har gjort mangelen gjeldende. Tilsvarende regel finnes ikke i gjeldende lov. Formålet med regelen er å avhjelpe virkningen av at leieren ikke har en frist for å reklamere på mangler som oppstår i leietiden, og å gi leieren insentiv til å raskt gjøre utleieren oppmerksom på at boligen har en mangel.

Når lovens ordlyd viser til tidspunktet leieren «gjør mangelen gjeldende», viser dette til tidspunktet leieren har reklamert nøytralt. Det er tilstrekkelig at leieren gir melding om hva mangelen består i eller hvordan den viser seg, og at hen ønsker å gjøre forholdet gjeldende som en mangel. Leieavslag kan kreves i perioden fra slik reklamasjon er gitt, og fram til mangelen er rettet i henhold til § 5-4. Rettes ikke mangelen, kan leieavslaget kreves fra reklamasjon er framsatt, og i tiden deretter så lenge mangelen medfører at boligen har nedsatt leieverdi.

Et særskilt spørsmål er de tilfellene utleieren skal utføre arbeider i boligen, og leieren krever leieavslag for ulemper dette medfører etter § 4-7 tredje ledd annet punktum. I slike tilfeller kan leieavslag kreves fra ulempen inntreffer, såframt leieren på forhånd eller samtidig har gitt utleieren beskjed om at hen vil fremme krav som følge av ulemper arbeidene medfører. Reklamerer leieren senere, er det først fra reklamasjonen er gitt at leieavslag kan kreves. Hvis leieren venter med å reklamere til etter arbeidene er ferdige og ulempene har opphørt, kan leieavslag ikke kreves.

I femte ledd annet punktum gjøres det unntak fra regelen om at leieren bare kan kreve leieavslag i tiden etter hen har gjort mangelen gjeldende. Unntaket innebærer at leieren kan kreve leieavslag også for tiden før reklamasjon ble fremsatt hvis utleieren har opptrådt grovt uaktsom eller i strid med redelighet og god tro. Dette kan for eksempel være tilfellet om utleieren selv har framkalt eller skjult mangelen, eller på annen måte har opptrådt så klanderverdig at det ikke er rimelig å begrense leieavslaget til tiden etter at reklamasjon er framsatt. Har utleieren for eksempel kamuflert helseskadelige forhold som oppstår i løpet av leietiden, kan leieren kreve leieavslag for hele perioden mangelen var til stede. Det samme kan gjelde hvis utleieren uten hensyn til leierens privatliv tar seg inn i boligen uhjemlet.

Til § 5-6 Retten til å holde leie tilbake

Paragrafen gir leieren rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Regelen viderefører gjeldende lov § 2-15, og skal forstås på samme måte. Se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 166 for nærmere omtale. Annet punktum er nytt, og slår fast at det tilbakeholdte beløpet kan deponeres etter § 6-8. Bestemmelsen er tatt inn av pedagogiske grunner, og innebærer ingen materiell endring sammenliknet med dagens rettstilstand.

Til § 5-7 Heving av leieavtalen

Paragrafen omhandler leierens rett til å heve avtalen, og viderefører gjeldende lov § 2-12. Bestemmelsen er språklig oppdatert, og fjerde ledd om tjenesteboliger er flyttet hit fra plasseringen i gjeldende lov § 11-3 fjerde ledd. Ingen materielle endringer er tilsiktet, og paragrafen skal forstås på samme måte som gjeldende lov §§ 2-12 og 11-3. Det vises til merknadene til disse paragrafene i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 162–163 og 213.

Til § 5-8 Leierens krav om erstatning

Paragrafen gjelder leierens rett til å kreve erstatning fra utleieren som følge av forsinkelse eller mangel. Bestemmelsen regulerer vilkårene for at utleieren er erstatningsansvarlig. Omfanget av erstatningen reguleres i § 5-9. Paragraf 5-8 svarer innholdsmessig til gjeldende lov § 2-13. Det er gjort enkelte språklige oppdateringer, men ingen materiell endring er tilsiktet. For nærmere veiledning om hvordan paragrafen skal forstås, vises det til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 163–164.

Til § 5-9 Erstatningsansvarets omfang

Paragrafen regulerer omfanget av utleiers ansvar når utleieren er erstatningsansvarlig etter § 5-8. Regelen svarer innholdsmessig til gjeldende lov § 2-14, og det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 164–166 for nærmere omtale. Det er gjort enkelte språklige oppdateringer i lovutkastets § 5-9 sammenliknet med gjeldende regel, men ingen materiell endring er tilsiktet.

Til § 5-10 Utleierens krav om erstatning

Paragrafen gjelder utleierens krav om erstatning fra leieren ved brudd på leierens plikter i leietiden etter kapittel 4. Bestemmelsen svarer innholdsmessig til gjeldende lov § 5-8, og det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 185–186. Det er gjort enkelte språklige oppdateringer, men ingen materiell endring i rettstilstanden er tilsiktet. For utleierens krav om erstatning ved tilbakelevering av boligen, gjelder § 12-4.

Kapittel 6 Leie og andre ytelser

Til § 6-1 Leien

Paragrafen angir at leiens størrelse skal være fastsatt til et bestemt beløp, og begrenser hvilke utgifter utleieren kan kreve dekket av leieren ved siden av leien. Paragrafen regulerer også de tilfellene der leiens størrelse ikke er avtalt. Bestemmelsen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 3-1, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 167–168 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 48.

Til § 6-2 Forfallstid

Paragrafen regulerer leiens forfallstid. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 3-2. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 168–169.

I første ledd tredje punktum er særregelen for leie av elev- og studentboliger etter § 1-11 tatt inn. Ved leie av slike boliger kan det avtales forskuddsbetaling på inntil tre måneder. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-2 sjuende ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 52.

Til § 6-3 Oppgjørsmåte

Paragrafen regulerer oppgjørsmåten for betaling av leien. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 3-3. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 169 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 48.

Til § 6-4 Betaling for elektrisitet og brensel mv.

Paragrafen regulerer oppgjøret der det er avtalt at leieren skal betale ekstra for utleierens kostnader til elektrisitet, brensel, vann og avløp. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 3-4. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 169–170 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 48.

Til § 6-5 Depositum

Paragrafen regulerer adgangen til å kreve depositum, depositumets størrelse, forhold ved selve deponeringen og utbetalingen, inkludert kostnader og renter mv. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 3-5, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 170–171 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 48–49.

I tredje ledd tredje punktum er særregelen for leie av elev- og studentboliger etter § 1-11 tatt inn. Ved leie av disse boligene kan det avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-2 sjette ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 212 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 52.

Til § 6-6 Garanti

Paragrafen regulerer adgangen til å avtale at leieren skal stille garanti for oppfyllelsen av sine plikter etter leieavtalen. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 3-6, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 171–172.

Til § 6-7 Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Bestemmelsen forbyr avtaler om at leieren skal betale andre og større beløp enn angitt i §§ 6-1 og 6-4 til 6-6. Hvis forbudet blir overtrådt, kan leieren kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren med renter beregnet etter forsinkelsesrenteloven.

Første ledd fastsetter at partene ikke kan avtale at leieren skal betale andre og større beløp enn angitt i §§ 6-1 og 6-4 til 6-6. Første ledd er uendret i forhold til gjeldende lov, og det vises til merknadene til dette leddet i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 172:

«Bestemmelsen må også forstås slik at det ikke vil være adgang til å belaste leier med omkostninger i forbindelse med opprettelse av leiekontrakt eller depositumskonto. […] Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993: 4 side 128:

‘Uttrykket «andre beløp» tar også sikte på plasseringsmåten når det gjelder depositum (..). Dersom beløpet ikke er plassert på særskilt konto slik som fastsatt, er dette i strid med bestemmelsen her, og leieren kan kreve beløpet tilbakebetalt etter bestemmelsen i annet ledd.’

At det ikke kan avtales større beløp enn angitt i § 3-1 og § 3-4 til 3-6, får bare betydning for avtale om dekning av utgifter ved levering av elektrisitet, brensel, samt depositum eller garanti.»

Annet ledd første punktum fastsetter at leieren alltid kan kreve tilbakebetaling eller erstatning hvis hen har betalt beløp i strid med første ledd. Det følger av annet punktum at avtalen for øvrig er bindende selv om leieren krever tilbakebetaling eller erstatning. Annet ledd er uendret i forhold til gjeldende lov, og det vises til merknadene til dette leddet i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 172.

Tredje ledd fastsetter at for depositum som er betalt i strid med første ledd, begynner foreldelsesfristen å løpe den dagen leieforholdet avsluttes. Det vil si at fristen begynner å løpe fra dagen leieren har tilbakelevert boligen etter § 12-1. Dette er en ny særregel for foreldelse, som bare gjelder for såkalt irregulært depositum. Andre ytelser betalt i strid med første ledd omfattes ikke av leddet. For disse gjelder de alminnelige foreldelsesreglene.

Fjerde ledd første punktum fastsetter at kravet etter annet ledd forrentes etter den rentesatsen som er fastsatt med hjemmel i forsinkelsesrenteloven av 1976 § 3, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Første punktum er uendret i forhold til gjeldende lov, og det vises til merknadene til denne bestemmelsen i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 172. Annet punktum fastsetter at forsinkelsesrentekravet foreldes etter foreldelseslovens regler. Annet punktum er nytt, men presiserer kun dagens rettstilstand. Bestemmelsen innebærer at forsinkelsesrentekravet oppstår og foreldes løpende etter foreldelseslovens alminnelige regler. Forsinkelsesrenter som har påløpt tidligere enn tre år før foreldelsesfristen avbrytes, vil dermed som hovedregel være foreldet.

Femte ledd fastsetter at ved leie av bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet etter § 1-10 kan det uten hinder av denne paragrafen avtales at leieren skal yte et lån til utleieren, hvis stat, fylkeskommune eller kommune er utleier. Bestemmelsen er dermed et unntak fra regelen i første ledd. Det vil være de vanlige reglene i gjeldsbrevloven som gjelder for disse lånene. Dette leddet viderefører dagens regel i gjeldende lov § 11-1 sjuende ledd.

Til § 6-8 Deponering av omtvistet leie

Paragrafen inneholder regler om leierens rett til å deponere omtvistet leie, samt framgangsmåten for, og virkningen av, deponering.

Første ledd første punktum stadfester at avtalen ikke kan sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne krav som reiser seg av leieavtalen, jf. annet punktum. Dette er en videreføring av § 3-8 første ledd første og annet punktum i gjeldende lov. Det vises til særmerknadene i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 172–173 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 49.

Annet ledd første punktum fastsetter at det deponerte beløpet skal settes på særskilt sperret konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Det vanligste vil være å plassere midlene i en bank, men andre finansinstitusjoner utelukkes ikke. Det forutsettes at kontoen opprettes i Norge. At kontoen må være særskilt, innebærer at det innestående beløpet skal være atskilt fra leierens øvrige midler. Dette medfører videre at det innestående beløpet er beskyttet mot utleierens kreditorer. At beløpet skal plasseres på konto med vanlige rentevilkår, bygger på en forutsetning om at finansinstitusjoner gir renter på beløp plassert på en innskuddskonto.

Annet ledd annet punktum fastsetter at partene ikke kan disponere over det deponerte beløpet på egen hånd. Formålet med bestemmelsen er å tydeliggjøre at begge parter er avskåret fra å ta ut penger fra kontoen på egen hånd, så lenge leieforholdet varer. Dette innebærer at kontoen er sperret og at innestående beløp bare kan disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Det presiseres at et deponert beløp kan settes inn på samme konto flere ganger. Er beløpet deponert fordi partene er uenige om månedlig, løpende leiebeløp, kan den omtvistede delen av leien deponeres løpende hver måned.

Tredje ledd fastsetter at det deponerte beløpet og tilhørende renter utbetales med frigjørende virkning etter krav fra en av partene i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Både leier og utleier kan kreve utbetaling, så lenge ett av disse vilkårene foreligger. Da plikter finansinstitusjonen å utbetale beløpet til den parten som har framsatt kravet.

Fjerde ledd fastsetter at hvis det er gjenstående beløp på kontoen tre år etter at beløpet har blitt deponert, skal finansinstitusjonen utbetale dette til leieren og deretter avvikle kontoen. Formålet med dette er å bidra til raskere avklaring av uenigheten.

Kapittel 7 Leieprisvern

Til § 7-1 Det alminnelige leieprisvern

Paragrafen setter forbud mot å avtale urimelig høy leie. Den gir uttrykk for det alminnelige leieprisvernet: Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 4-1. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 173–175.

Til § 7-2 Indeksregulering

Paragrafen regulerer partenes adgang til å kreve leien endret i takt med den offisielle konsumprisindeksen.

Første ledd er en videreføring av gjeldende lov § 4-2. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 175.

Annet ledd er nytt. Her er unntaksregelen for leie av tjenesteboliger som nevnt i § 1-12 tredje ledd bokstav a til c tatt inn. Indeksregulering etter denne bestemmelsen gjelder ikke for disse boligene. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-3 sjette ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 213.

Til § 7-3 Tilpasning utover indeksregulering

Paragrafen regulerer partenes adgang til å kreve at leien tilpasses utover indeksregulering.

Første ledd første punktum fastsetter at hvis leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 7-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir «satt til den leie som vanligvis oppnås på kravstidspunktet ved ny utleie av liknende bolig på liknende avtalevilkår». En må altså søke å finne markedsleien. Dette likner på regelen i § 7-1, men likevel slik at vurderingstemaet ikke er hvorvidt leien er urimelig høy. Vurderingstemaet etter § 7-3 første ledd første punktum er derimot et mer absolutt mål. Det vil si at slingringsmonnet etter denne bestemmelsen er mindre. Det er også en forskjell at det ses hen til kravstidspunktet og ikke avtaletidspunktet, slik det følger av § 7-1.

Markedsleien er det som vanligvis oppnås ved ny utleie på kravstidspunktet. Det avgjørende er hva potensielle leiere uten spesiell tilknytning til eller interesse for boligen er villig til å betale, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 174.

Leien skal fastsettes ut fra forholdene på kravstidspunktet. Hva som tidligere er blitt betalt i sammenliknbare leieforhold, er dermed i prinsippet ikke relevant. Dette er en forskjell fra dagens rettstilstand. Med kravstidspunktet menes det tidspunktet kravet om endring av leien blir framsatt.

Videre er det avgjørende hva som oppnås ved ny utleie på kravstidspunktet av liknende bolig. Her må det ses hen til boligens standard, størrelse, alder, beliggenhet, planløsning, vedlikehold, utsikt mv. Det må korrigeres for individuelle forhold, siden to boliger sjelden er identiske. Det vil også være naturlig å legge vekt på takster utarbeidet av fagkyndige, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 174.

Det er også et vilkår at boligene det sammenliknes med, leies ut på liknende vilkår. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 174: «De konkrete avtalevilkår kan variere meget, og påvirke leienivået i den ene eller annen retning. Avviker vilkårene fra det som ellers er vanlig, vil dette i sin tur avspeile seg i det beløp som kan oppnås ved ny utleie. Har utleieren i avtalen påtatt seg vidtgående plikter overfor leieren, vil dette betinge en høyere leie enn ellers. På samme måte må det tas hensyn til om leieren etter avtalen har uvanlig omfattende plikter, for eksempel en omfattende vedlikeholdsplikt, plikt til å utføre arbeid for utleieren m.m.»

I praksis innebærer dette at parten som framsetter krav om tilpasning etter denne bestemmelsen, må foreta undersøkelser med sikte på å avklare hva som betales i sammenliknbare leieforhold på tidspunktet kravet om tilpasning av leien framsettes.

De øvrige reglene om fradrag for leierens forbedringer etter første ledd annet punktum, iverksettelse av tilpasningen etter annet ledd og adgangen til å kreve at en takstnemnd fastsetter den nye husleien etter tredje ledd er en videreføring av gjeldende lov. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 175–176.

I fjerde ledd er unntaksregelen for leie av tjenesteboliger som nevnt i § 1-12 tredje ledd bokstav a til c tatt inn. Tilpasning etter denne bestemmelsen gjelder ikke for disse boligene. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-3 sjette ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 213.

Til § 7-4 Tilbakebetaling av ulovlig leie

Paragrafen regulerer adgangen til å kreve tilbakebetaling av ulovlig høy leie. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 4-4. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 178.

Til § 7-5 Unntak fra leieprisvernet

Paragrafen inneholder unntak fra bestemmelsene om leieprisvern. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 4-5 første ledd. Annet ledd i gjeldende lov § 4-5 er ikke videreført da denne regelen ikke kommer til anvendelse i boligleieforhold. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 177–178.

Til § 7-6 Forskrifter

Paragrafen gir Kongen adgang til å fastsette forskrifter om leiestopp og maksimalsatser for leie. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 4-6 første punktum. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 176–177. Gjeldende lov § 4-6 annet punktum som gir hjemmel til å gi forskrifter om hva som regnes som gjengs leie, er tatt ut fordi ordningen foreslås avviklet.

Kapittel 8 Beboermedvirkning i visse leieforhold

Til § 8-1 Virkeområde

Paragrafen angir kapittelets virkeområde.

Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår at kapittelet gjelder der utleieren har utleid flere enn fire boliger i samme hus, boligstiftelse, eierseksjonssameie, borettslag eller boligaksjeselskap. Sammenliknet med dagens beboerrepresentasjonsordning er dette en utvidelse av reglenes virkeområde. Bakgrunnen for dette er ønsket om å ikke avgrense mot de tilfellene hvor utleieren leier ut flere boliger i ulike bygg på et mindre avgrenset område, ofte i samme boligselskap, men som ikke er i samme «hus». I disse tilfellene vil beboerne i de utleide boligene ofte kunne ha felles interesser. Se nærmere omtale i punkt 28.6.2. Disse medlemmene mener det avgjørende er om utleieren har utleid mer enn fire selvstendige boliger, ikke antallet leieforhold og eventuelle framleieforhold. Som oftest vil det være tilstrekkelig å se på antallet leieboliger i huset, boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner tilrår at kapittelet gjelder der utleieren leier ut flere enn fire boliger i samme hus og utleieren eier hele huset. Sammenliknet med dagens beboerrepresentasjonsordning er dette en innskrenkning av reglenes virkeområde. Bakgrunnen for dette er at de øvrige forslagene i kapittelet om beboermedvirkning kan føre til mange utfordringer og at det derfor er mest hensiktsmessig at reglenes virkeområde begrenses til de tilfeller der utleieren eier hele bygget eller eiendommen. Se nærmere omtale i punkt 28.6.2. Disse medlemmene mener det avgjørende er om utleieren har utleid mer enn fire selvstendige boenheter, ikke antallet leieforhold og eventuelle framleieforhold.

Felles for begge fraksjoner i utvalget er imidlertid følgende: Med «hus» menes ulike bygningstyper, inkludert for eksempel blokk, bygård, rekkehus og flermannsbolig. Hvis antallet boliger som leies ut, på et senere tidspunkt blir mindre enn fem, fører dette til at bestemmelsene i kapittel 8 ikke gjelder. Det vil si at utleierens plikter etter dette kapittelet bortfaller. Hvis det er opprettet et beboerråd etter § 8-3, vil dette også bortfalle. Hvorvidt bomiljøtiltak etter § 8-5 må gjennomføres, må avgjøres konkret i det enkelte tilfellet, avhengig av hva slags tiltak det er snakk om.

Til § 8-2 Utleierens plikt til å gi informasjon om adgangen til å danne et beboerråd

Paragrafen pålegger utleieren å gi informasjon om adgangen til å danne et beboerråd. Bestemmelsen er ny. Formålet med bestemmelsen er å legge til rette for at leierne kan delta i beboermedvirkning.

Utleieren skal informere leierne om adgangen til å danne et beboerråd etter § 8-3 og hvilke rettigheter dette utløser. Dette skal gjøres på en hensiktsmessig måte, så lenge det er skriftlig. Hvis partene har inngått skriftlig leieavtale, er det mest praktisk om dette tas inn i denne, eventuelt som et vedlegg. Utleieren kan også oppfylle informasjonsplikten ved hjelp av oppslag i bygget, gjennom digitalt nyhetsbrev eller liknende.

Dersom utleieren ikke opplyser om adgangen til å danne beboerråd, kan leieren fremme misligholdsbeføyelser mot utleieren. I praksis vil retting være den mest aktuelle sanksjonen. Det vil innebære at utleieren, etter at krav om retting er framsatt, skriftlig opplyser om adgangen til å danne et beboerråd og hvilke rettigheter det utløser.

Til § 8-3 Felles representasjon gjennom beboerråd

Paragrafen regulerer adgangen til å velge et beboerråd, prosessen knyttet til dette, og oppheving og bortfall av ordningen. Bestemmelsen er ny, men bygger på noen elementer fra dagens beboerrepresentasjonsordning.

Første ledd første punktum fastsetter at leierne kan velge et beboerråd til å representere seg overfor utleieren. Begrepet «leierne» omfatter også eventuelle framleiere. Det er ingen plikt til å velge et beboerråd, jf. ordet «kan». Når det heter at leierne «kan i møte velge et beboerråd til å representere seg overfor utleieren», innebærer det for det første at beslutningen om å danne et beboerråd skal fattes i et møte. Møtet kan avholdes fysisk eller digitalt. Videre innebærer det at flertallet må stemme for et forslag om å opprette beboerråd. Deretter innebærer det at deltakerne på møtet skal velge medlemmer til beboerrådet, jf. bestemmelsens tredje ledd.

Første ledd annet punktum slår fast at beboerrådet skal sende melding til utleieren om at det er vedtatt en ordning med beboerrepresentasjon, og hvem som er valgt til å sitte i beboerrådet. Det forutsetter at det er besluttet at det skal dannes et beboerråd og at medlemmene i rådet er blitt valgt.

Annet ledd første punktum angir størrelsen på beboerrådet. Det må være minst to medlemmer og ikke mer enn fem. Dette er begrunnet med at dersom det for eksempel er fem utleide boliger i samme hus, skal en leier fra hver bolig kunne være representert hvis hen ønsker dette. Når det i annet ledd annet punktum heter at medlemmene i rådet velges i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmene, innebærer det at deltakerne på møtet skal velge medlemmer til beboerrådet. Medlemmene velges med vanlig flertall blant de frammøtte, og det er avgitte stemmer som er av betydning. Hvis møtedeltakere er til stede, men velger å ikke stemme, regnes de ikke med i opptellingen. Annet ledd tredje punktum slår fast at ved avstemningen har én leier fra hver bolig én stemme. Er det flere leiere fra samme leiebolig som deltar på møtet, må de bli enige om hvordan de skal stemme. I boliger som eventuelt framleies, kan framleieren delta på møte. Framleieren har stemmerett hvis ikke hovedleieren deltar.

Tredje ledd første punktum slår fast at medlemmene av beboerrådet velges blant leierne for to år av gangen. Henvisningen til «blant leierne» innebærer at det stilles krav til at rådet består av personer som bor i de utleide boligene når de velges. Det er ikke noe i veien for at eventuelle framleiere er medlemmer av beboerrådet, forutsatt at de bor i boligen når de velges. Hovedregelen er at de valgte medlemmene har både rett og plikt til å inneha vervet i denne tiden. Dersom virkeområdet omfatter tilfellene der utleieren leier ut flere boliger i samme hus, boligstiftelse, eierseksjonssameie, borettslag eller boligaksjeselskap, slik halve utvalget foreslår, betyr det at beboerrådet kan bestå av medlemmer fra for eksempel ulike bygg i samme borettslag. I tredje ledd annet punktum fastsettes det at valgte beboerrådsmedlemmer fortsetter å fungere i tiden fram til nyvalg er gjennomført, selv om funksjonstiden er utløpt. Tredje ledd tredje punktum fastsetter at et medlem av beboerrådet kan kreve å tre tilbake før funksjonstiden er ute hvis særlige grunner foreligger. Eksempler på særlige grunner kan være sykdom eller flytting.

Fjerde ledd fastsetter at beboerne i de utleide boligene i møte kan beslutte at ordningen med felles representasjon overfor utleieren kan oppheves. Dette vil typisk gjøres i et årsmøte etter § 8-4 nedenfor.

Femte ledd fastsetter at ordningen med beboerrepresentasjonen gjennom beboerråd bortfaller hvis det ikke har vært avholdt beboermøte med valg av medlemmer til beboerrådet på tre år. Dette er begrunnet i at utleieren ikke skal måtte ha plikter overfor et beboerråd som en gang i tiden er blitt opprettet, men som ikke lenger fungerer. Det handler også om legitimiteten til beboerrådet. Hvis beboerrådet bortfaller, medfører det at utleierens plikter overfor beboerrådet etter dette kapittelet opphører. Hvorvidt bomiljøtiltak etter § 8-5 må gjennomføres, må avgjøres konkret i det enkelte tilfellet avhengig av hva slags tiltak det er snakk om.

Til § 8-4 Beboerrådets oppgaver

Paragrafen regulerer hvilke oppgaver beboerrådet har. Bestemmelsen er ny, men bygger på noen elementer fra dagens beboerrepresentasjonsordning.

Første ledd slår fast at beboerrådet skal ivareta leiernes interesser overfor utleieren. Det innebærer at rådet skal ivareta både den enkelte leiers interesser og felles interesser. Det er ikke konkrete begrensninger for hva dette er, utover at rådet ikke kan ta opp forhold som ikke har tilknytning til leiernes interesser. Det framgår videre at beboerrådet kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål som har betydning for leierne i huset. Det innebærer at utleieren må sette av tid til å drøfte forhold og forslag som beboerrådet tar opp eller setter fram.

Annet ledd bestemmer at beboerrådet skal kalle inn leierne og eventuelle framleiere til et årsmøte. Innkallingen skal skje på hensiktsmessig måte. Den må sendes ut i rimelig tid før møtet skal holdes. Det stilles ikke formkrav til innkallingen; den kan være skriftlig eller muntlig.

Tredje ledd første punktum slår fast at rådet er bundet av de beslutningene som er tatt i beboermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmene. I beboermøtet kan det for eksempel besluttes hvilke bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak beboerrådet skal foreslå overfor utleieren, jf. § 8-5 annet ledd. Det samme gjelder forslag til endringer i husordensreglene, jf. § 8-5 tredje ledd. Det følger av annet punktum at ved avstemninger har én leier fra hver bolig én stemme. Det vises til merknadene til § 8-3 annet ledd tredje punktum.

Til § 8-5 Bomiljøtiltak og husordensregler

Paragrafen regulerer bomiljøtiltak og husordensregler i hus der det er opprettet beboerråd. Se nærmere omtale i punkt 28.6.3 og 28.6.4. Utvalgsmedlemmene Björkfors, Borge, Malek, Standal, Sørvoll og Aasen tilrår at bestemmelsens første og annet ledd skal forstås på følgende måte:

Første ledd første punktum slår fast at utleieren hvert år skal sette av en rimelig sum på sitt budsjett til bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak. Med «bomiljøtiltak» menes både fysiske og sosiale tiltak, som for eksempel opparbeidelse av lekeplasser, gjennomføring av vedlikeholdstiltak på fellesarealer, planting av blomster, innkjøp av felles bålpanne eller grill, arrangering av gårdsfest eller andre felles arrangementer og aktiviteter. Med «kompetansehevingstiltak» menes tiltak for å øke leiernes kompetanse om beboermedvirkning og boligleieloven. Det kan for eksempel inkludere kursdeltakelse eller distribusjon av informasjonsbrosjyrer. Utleieren skal sette av en sum til bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak, mens det er opp til beboerrådet å foreslå konkrete tiltak, jf. annet ledd.

Summen som utleieren skal sette av, skal tilsvare minst én prosent av de årlige samlede brutto leieinntektene som utleieren mottar fra boligutleie i huset, jf. annet punktum. Utleieren kan avsette mer hvis hen ønsker det. Utleieren skal innen utgangen av januar i budsjettåret informere beboerrådet om hvilken sum som er satt av, jf. tredje punktum.

Annet ledd første punktum gir beboerrådet adgang til å foreslå tiltak som skal fremme et godt bomiljø og som midlene nevnt i første ledd kan brukes til. Hvis beboerrådet ikke fremmer noen forslag, har ikke utleieren plikt til å bruke opp de avsatte midlene. Annet punktum fastsetter at utleieren skal gjennomføre forslag fra beboerrådet med mindre hen har saklig grunn til å nekte det. Det kan for eksempel være saklig grunn hvis tiltaket vil være i strid med andre lovregler, at midlene allerede er brukt opp eller at boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet ikke tillater det. Ulike tiltak eller aktiviteter kan for eksempel være vedtatt forbudt i vedtektene eller nektet av styret, generalforsamling eller årsmøte. Økonomiske forhold på utleierens side kan også etter en konkret vurdering utgjøre saklig grunn. Det må være en forutsetning at det er rom for å avsette én prosent innenfor driftsbudsjettet. Har utleieren driftsunderskudd, vil det være saklig grunn til å nekte tiltaket. Hvis det er tiltak som medfører kostnader utover regnskapsåret, så vil det være saklig grunn. Dersom overskuddet av driften er mindre enn forventet, kan dette etter omstendighetene være saklig grunn til å nekte tiltaket. Har beboerrådet fremmet et forslag, og utleieren ikke har saklig grunn til å nekte å gjennomføre det foreslåtte tiltaket, plikter utleieren å gjennomføre tiltaket.

Hvis utleieren nekter å gjennomføre forslag fra beboerrådet uten saklig grunn, kan leierne rette misligholdssanksjoner mot utleieren. Unnlater utleieren å gjennomføre foreslåtte bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak uten saklig grunn, vil krav om retting være en nærliggende sanksjon. Imøtekommer ikke utleieren et slikt krav, kan leierne etter omstendighetene foreta retting for utleierens regning, ved å selv gjennomføre tiltaket og kreve erstatning for utgiftene knyttet til dette, såframt alle leierne er enige. Hver leier kan likevel bare kreve erstattet sin andel av utgiftene. Til sikring av kravet mot utleieren kan hver leier holde tilbake så mye av leien at det dekker det individuelle kravet leieren har. Kravets størrelse må vurderes konkret og forholdsmessig i det enkelte tilfellet. Det vil si at en må se hen til det enkelte bomiljøtiltaket som er unnlatt gjennomført, og vurdere om dette utgjør et brudd på utleiers forpliktelse overfor den enkelte leier. Selv om retting og tilbakehold av leie anses som de mest praktiske misligholdssanksjonene, betyr ikke dette at leierne er avskåret fra å gjøre gjeldende øvrige sanksjoner. De kan komme til anvendelse så langt de passer.

Utvalgsmedlemmene Bergby, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt og Leisner tilrår at første og annet ledd utgår.

Tredje ledd første punktum slår fast at beboerrådet kan foreslå endringer i husordensreglene. Utleieren skal implementere forslagene med mindre hen har saklig grunn til å nekte det, jf. annet punktum. Det kan for eksempel være saklig grunn hvis endringen i husordensreglene vil være i strid med andre lovregler, eller i strid med husordensregler som allerede er fastsatt av boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet. Det vises for øvrig til den nærmere drøftelsen i punkt 28.6.3.

Til § 8-6 Utleierens plikter overfor beboerrådet

Paragrafen regulerer utleierens plikter overfor beboerrådet. Bestemmelsen er ny, men bygger på noen elementer fra dagens beboerrepresentasjonsordning.

Første ledd første punktum bestemmer at utleieren skal informere beboerrådet om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører beboerne. Eksempler på slike andre tiltak kan være omlegging av veien som fører inn til eiendommen, riving av større byggverk på eiendommen, samt planlagt seksjonering av bygningen etter reglene i eierseksjonsloven. Regelen omfatter både tiltak utleieren igangsetter selv og tiltak som hen er kjent med at skal iverksettes av boligselskapet, hvis utleieren ikke eier eiendommen.

Første ledd annet punktum bestemmer at utleieren tidligst kan sette i verk tiltakene som nevnt i første punktum tre måneder etter at utleieren har informert beboerrådet. Dette er en endring fra dagens ordning med beboerrepresentasjon, hvor regelen er én måned. Bakgrunnen er at beboerrådet skal ha rimelig tid til å drøfte dette med utleieren og orientere de øvrige beboerne om tiltaket for å kunne gi uttrykk for beboernes syn på det planlagte tiltaket. For at fristen skal gjelde for utleieren, er det en forutsetning at utleieren eier hele huset eller eiendommen og har kontroll over tiltakene som skal gjøres. I tilfeller der for eksempel utleieren leier ut fem boliger fordelt på tre blokker i et sameie, og det er sameiet som iverksetter vedlikeholdsarbeidene, vil ikke utleieren ha kontroll over dette.

Første ledd tredje punktum slår fast at annet punktum ikke gjelder hvis tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Det siktes her til skader som må utbedres umiddelbart for å unngå tap.

Annet ledd slår fast at utleieren plikter å informere beboerrådet om driften av de utleide boligene dersom beboerrådet ber om det. Regelen skal bidra til at beboerrådet får økt kunnskap om relevante forhold ved utleievirksomheten og de utleide boligene, slik at rådet i større grad kan ivareta leiernes interesser overfor utleieren. Plikten innebærer at utleieren for eksempel orienterer om forvaltning, drift og vedlikehold knyttet til eiendommen og de utleide boligene. Dette kan inkludere å dele informasjon om relevante budsjett- og regnskapsdokumenter som forteller noe om driften av de utleide boligene og eventuelt hele eiendommen. For at utleieren skal orientere om drift av hele eiendommen, er det en forutsetning at hen er eier av eiendommen. Utleieren velger selv hvordan beboerrådet skal informeres så lenge det gjøres på en hensiktsmessig måte. Hen kan for eksempel gjøre det i dialog, eller i fysisk eller digitalt møte med beboerrådet, eller ved å sende eller tilgjengeliggjøre relevante dokumenter til beboerrådet.

Tredje ledd fastsetter at utleieren skal informere beboerrådet hvis eiendommen skal overdras. Plikten inntrer når det er inngått bindende avtale om overdragelse. Begrunnelsen for at utleieren skal informere beboerrådet, er at det for leierne vil være av vesentlig betydning å vite hvem som til enhver tid er eier av eiendommen. Beboerrådet kan i denne forbindelse også kreve å få vite om den nye eieren har påtatt seg å oppfylle pliktene etter de leieavtalene som er inngått. Det er en forutsetning at utleieren er eier av eiendommen.

Fjerde ledd forplikter utleieren til å stille møtelokale til rådighet for gjennomføring av årsmøte etter § 8-4. Forutsetningen for utleiers plikt til å stille møtelokale til rådighet er at forespørselen framsettes i rimelig tid før møtet. Forespørselen må gis i god nok tid i forveien til at utleieren har mulighet til å framskaffe et egnet møtelokale.

Til § 8-7 Utleierens plikter når det ikke er et beboerråd

Paragrafen gjelder i de tilfellene hvor det ikke er opprettet et beboerråd. Bestemmelsen er ny. Formålet er å sørge for at opplysninger blir gitt også til leiere som ikke har opprettet et beboerråd. Bestemmelsen skal også bidra til økt dialog mellom utleieren og leierne.

Første punktum fastsetter at hvis leierne ikke har besluttet en ordning med beboerrepresentasjon, kan en av leierne én gang i året kreve at utleieren kaller inn til et møte. Annet punktum fastsetter at utleieren i møtet skal informere om planlagte tiltak som nevnt i § 8-6 første ledd – det vil si større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører leierne. Det er ikke noe i veien for at en eller flere leiere krever informasjonsmøte til ulik tid i løpet av året, men utleieren er bare forpliktet til å holde slikt møte én gang i året. Utleieren skal kalle inn alle leierne til møtet. Utleieren kan avholde møtet fysisk eller digitalt.

Kapittel 9 Opptak i husstand og framleie

Til § 9-1 Opptak i husstand

Paragrafen regulerer leierens adgang til å ta inn nye medlemmer i husstanden.

Første ledd er en videreføring av gjeldende lov § 7-1, kun med enkelte språklige oppdateringer. Det foreslås ingen materielle endringer. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 188 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 50.

Annet ledd er nytt. Her er særreglene for opptak i husstand ved leie av bolig til vanskeligstilte og elev- og studentboliger tatt inn. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-1 tredje og fjerde ledd og § 11-2 annet og tredje ledd. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 210–212 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 51–52.

Til § 9-2 Den alminnelige regelen om framleie

Paragrafen regulerer hovedregelen om framleie. Framleie, eller annen bruksoverføring til en tredjeperson, krever samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Bestemmelsen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 7-2. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 188–189.

Til § 9-3 Framleie av del av bolig

Paragrafen regulerer framleie av del av bolig, såkalt partiell framleie.

Første ledd er en videreføring av gjeldende lov § 7-3, kun med enkelte språklige oppdateringer. Det foreslås ingen materielle endringer. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 189–190 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 50.

Annet ledd er nytt. Her er særreglene for partiell framleie ved leie av bolig til vanskeligstilte og elev- og studentboliger tatt inn. Dette er en videreføring av gjeldende lov §§ 11-1 fjerde ledd og 11-2 tredje ledd. Bestemmelsene er flyttet og slått sammen. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 210–212 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 51–52.

Tredje ledd er nytt. Her er unntaksregelen for partiell framleie ved utleie av utleierens egen bolig ved midlertidig fravær etter § 1-13 tatt inn. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-4 annet ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 213–214.

Til § 9-4 Framleie av bolig ved midlertidig fravær

Paragrafen regulerer framleie av bolig ved leierens midlertidige fravær på inntil to år.

Første ledd er en videreføring av gjeldende lov § 7-4, kun med enkelte språklige oppdateringer. Det foreslås ingen materielle endringer. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 190 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 50.

Annet ledd er nytt. Her er særreglene for leie av bolig til vanskeligstilte og elev- og studentboliger tatt inn. Dette er en videreføring av gjeldende lov §§ 11-1 femte ledd og 11-2 fjerde ledd. Bestemmelsene er flyttet og slått sammen. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 210–212 og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 51–52.

Tredje ledd er nytt. Her er unntaksreglene for leie av tjenesteboliger og for utleie av utleiers egen bolig ved midlertidig fravær tatt inn. Paragrafen gjelder ikke for leie av tjenesteboliger som nevnt i § 1-12 annet og tredje ledd og for utleie av utleiers egen bolig ved midlertidig fravær etter § 1-13. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-3 fjerde ledd og § 11-4 annet ledd. Bestemmelsene er flyttet og slått sammen. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 212–214.

Til § 9-5 Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen regulerer framleie når leieavtalen er tidsbestemt. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 7-5, med enkelte språklige oppdateringer og endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 190–191.

Til § 9-6 Godkjenning ved passivitet

Paragrafen regulerer tilfellene der utleieren ikke reagerer på mottatt søknad om godkjenning av husstandsopptak eller framleie etter reglene i § 9-1 til 9-5. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 7-6, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 191.

Til § 9-7 Framleierens stilling ved opphør av hovedleieavtalen

Paragrafen regulerer framleierens stilling ved opphør av hovedleieavtalen. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 7-7, med enkelte språklige oppdateringer og endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 190–192.

Kapittel 10 Personskifte

Til § 10-1 Den alminnelige regelen om overføring

Paragrafen regulerer den alminnelige regelen om overføring av leierens rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 8-1. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 192.

Til § 10-2 Leierens død

Paragrafen regulerer hvem som har rett til å tre inn i leieavtalen når leieren dør, og hvilke frister som gjelder for dette. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 8-2, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 192–193.

Femte ledd er nytt. Her er unntaksreglene for leie av tjenesteboliger tatt inn. Unntaksregelen gjelder for alle tjenesteboliger etter § 1-12. Retten til å tre inn i leieavtalen etter § 8-2 gjelder ikke når leieren eller noen som har fortsatt leieforholdet, dør, jf. femte ledd første punktum. Før begjæring om fraflytting kan settes fram, har husstandsmedlem krav på varsel med frist som nevnt i § 11-6, jf. femte ledd annet punktum. Det er en videreføring av gjeldende lov § 11-3 annet ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 212–213.

Til § 10-3 Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

Paragrafen regulerer hvem som har rett til å tre inn i leieavtalen i forbindelse med samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 8-3. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 193–194.

Fjerde ledd er nytt. Her er unntaksreglene for leie av tjenesteboliger tatt inn. Retten til å tre inn i leieavtalen gjelder ikke for tjenesteboliger som leieren har plikt til å bo i, når boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet, jf. § 1-12 annet ledd. Retten gjelder heller ikke for tjenesteboliger som nevnt i § 1-12 tredje ledd. Det er en videreføring av gjeldende lov § 11-3 fjerde ledd første punktum og § 11-3 femte ledd. Bestemmelsen er bare flyttet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 213.

Til § 10-4 Gjennomføring av leierskifte

Paragrafen regulerer tidspunktet for gjennomføring av leierskifte og hvilke virkninger overføringen har. Paragrafen er i hovedsak en videreføring av gjeldende lov § 8-5. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 194–195. Regelen om godkjenning ved passivitet i gjeldende lov § 8-5 første ledd annet punktum er imidlertid ikke videreført, da denne regelen kun gjelder for leie av lokaler.

Til § 10-5 Eierskifte

Paragrafen regulerer forholdet mellom eier og leier ved overføring av eiendomsretten til boligen. Paragrafen er uendret og er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 8-6. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 196.

Kapittel 11 Leieavtalens varighet og avslutning

Til § 11-1 Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Paragrafen angir forskjellen på tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Paragrafen viderefører regelen i gjeldende lov § 9-1, og det vises til nærmere omtale av denne i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 196–197. Formuleringene er noe språklig oppdatert, og tredje punktum om hva som anses som en tidsbestemt avtale, er nytt. Endringene er kun gjort av pedagogiske grunner.

Første punktum fastsetter at en leieavtale kan være enten tidsbestemt eller tidsubestemt. Avtalen er tidsbestemt hvis et avslutningstidspunkt er avtalt, jf. annet punktum. Ved utløpet av en tidsbestemt avtale opphører leieforholdet, og boligen skal tilbakeleveres etter reglene i kapittel 12.

Avtalen er derimot tidsubestemt hvis det ikke er bestemt et avslutningstidspunkt i leieavtalen, jf. tredje punktum.

Både tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler kan sies opp etter de vanlige reglene om dette i §§ 11-5 til 11-8.

Til § 11-2 Minstetid for tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen gjelder for tidsbestemte boligleieavtaler og oppstiller minstekrav til hvor lang varighet et leieforhold kan forhåndsavtales til. Formålet med paragrafen er å hindre at leierens oppsigelsesvern uthules gjennom korte, tidsbestemte kontrakter. Bestemmelsen likner gjeldende lov § 9-3 første og annet ledd, men med enkelte viktige materielle endringer. Språket er også gjennomgående oppdatert.

Første ledd fastsetter hovedregelen om at leieavtaler må inngås for minst fem år. Dette er en endring fra tre år i gjeldende lov. Formålet med å øke den generelle minstetiden er å bedre leiernes botrygghet. Vilkåret om minstetid vil være oppfylt om avtalen varer i fem år eller mer. Vilkåret vil også være oppfylt om avtalen er inngått for kortere tid enn fem år, hvis leieren etter avtalen har en ubetinget rett til forlengelse slik at den samlede leieperioden blir minst fem år. Selv om leieavtalen må inngås for fem år eller mer, kan partene si opp avtalen før den avtalte opphørsdatoen i henhold til oppsigelsesreglene i §§ 11-5 til 11-8.

I annet ledd gjøres det unntak fra hovedregelen om fem års minstetid hvis avtalen gjelder leie av bolig i enebolig eller i tomannsbolig, når utleieren bor i og leier ut inntil to boliger i det samme huset. Ved leie av slike boliger kan leieperioden avtales til minst ett år. Utvalget foreslår å videreføre en kortere minstetid for slike leieforhold fordi partene lever tett på hverandre, og det kan slå uheldig ut å binde mennesker lenge til en relasjon dersom en av partene ikke ønsker det. Unntaket er omskrevet sammenliknet med gjeldende lov § 9-3 første ledd første punktum for å gjøre regelen mer leservennlig. Den foreslåtte formuleringen innebærer imidlertid også at unntaket rekker noe videre enn dagens unntak. Med «bolig» menes husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse, jf. § 1-1 annet ledd. Dette innebærer at selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen, såkalte lofts- eller sokkelboliger, omfattes. Det samme gjelder leie av enkelt beboelsesrom. Uttrykkene «enebolig» og «tomannsbolig» skal forstås på samme måte som etter gjeldende lov. Formuleringen «når utleieren bor i og leier ut inntil to boliger i det samme huset» innebærer at unntaket bare kommer til anvendelse når utleieren selv bor i samme hus og når hen leier ut maksimalt to utleieenheter i det samme huset. Det betyr at regelen omfatter tilfellene hvor to utleiere bor i hver sin del av en tomannsbolig og leier ut inntil to boliger hver. At utleieren selv må bo i boligen, innebærer at hen reelt må ha sitt faste bosted i huset. Det stilles ikke krav til at utleieren må bo i husets største boenhet eller liknende.

Tredje ledd gjør unntak fra reglene om minstetid i første og annet ledd hvis boligen skal brukes av utleieren selv eller hens nærstående, eller hvis utleieren har annen saklig grunn til det. Hvis et av unntakene kommer til anvendelse, er det ingen begrensninger for hvor kort leietid som kan avtales. Formålet bak unntakene er å legge til rette for at boliger ikke blir stående tomme hvis utleier har konkrete planer for boligen som skal realiseres innen fem år, og skal slik sett fremme god utnyttelse av boligmassen.

Unntaket i tredje ledd bokstav a gir adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn henholdsvis fem eller ett år hvis utleieren har planer om å selv flytte inn og bo i boligen før dette, eller hvis en av utleiers nærstående skal det. Begrepet «nærstående» er definert i fjerde ledd som utleierens ektefelle eller samboer, egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Unntaket innebærer en endring fra gjeldende lov § 9-3 første ledd tredje punktum bokstav a, som gjelder for «noen som hører til husstanden». Slik forslaget er formulert, er det ikke et krav om at de nærstående er del av husstanden. Den foreslåtte endringen benytter samme persongruppe som regelen i § 9-1 om opptak i husstanden. At utleier eller hens nærstående skal «bo i boligen», innebærer at en eller flere i denne persongruppen har planer om å flytte inn i boligen for å bo der, straks etter leieavtalen opphører. Det er ikke tillatt å inngå flere tidsbestemte avtaler for kortere tid enn fem år etter hverandre i påvente av at utleier eller hens nærstående på et ubestemt tidspunkt i framtiden skal flytte inn i boligen.

Tredje ledd bokstav b gir adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn henholdsvis fem og ett år hvis utleieren har «annen saklig grunn» til det. Hvis andre personer enn de som er definert som nærstående etter fjerde ledd, skal bo i boligen, kan det være en «annen saklig grunn». Utleieren må imidlertid ha en nær tilknytning til denne personen. Videre vil det være en saklig grunn for kortere tidsavgrensning at andre lover krever at boligeieren tar tilbake bruksretten etter kortere tid enn fem år. For øvrig har begrepet «annen saklig grunn» samme meningsinnhold som i gjeldende lov § 9-3 første ledd tredje punktum bokstav b, og det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 198 for nærmere omtale.

Femte ledd inneholder to tilleggsvilkår som må være oppfylt for at unntakene i tredje ledd bokstav a og b kan anvendes. Femte ledd første punktum fastsetter at unntakene i tredje ledd bare kan påberopes hvis utleier senest ved avtaleinngåelsen skriftlig har informert leieren om grunnen til tidsavgrensningen. Hvis boligen ikke disponeres i samsvar med den angitte grunnen, fordi det har inntruffet noe uforutsett etter avtaleinngåelsen, kan leieavtalen forlenges fram til det tidspunktet da boligen skal disponeres som oppgitt, jf. femte ledd annet punktum. Som nevnt ovenfor kan det være en saklig grunn for kortere tidsavgrensning at andre lover krever at utleieren selv tar tilbake bruken etter kortere tid enn fem år. Et eksempel på dette er borettslagsloven § 5-5. Vilkåret om at boligen skal disponeres i samsvar med den oppgitte grunnen så snart leietiden er ute, oppfylles her ved at leieren flytter ut og utleier med dette har tatt bruksretten tilbake. Vilkåret i annet punktum svarer ellers til gjeldende husleielov § 9-3 annet ledd, men med oppdatert språkdrakt. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 197–198.

Til § 11-3 Når tidsbestemte leieavtaler blir tidsubestemte

Paragrafen fastslår at en tidsbestemt leieavtale går over til å bli tidsubestemt i visse tilfeller. Konsekvensen av dette er at avtalen må sies opp etter de vanlige reglene i §§ 11-5 til 11-8 for at den skal avsluttes.

Det følger av første ledd at en tidsbestemt leieavtale som er inngått i strid med § 11-2, gjør at den tidsbestemte leieavtalen går over til å bli tidsubestemt. Regelen har samme meningsinnhold som gjeldende lov § 9-3 tredje ledd, og det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 198 for nærmere omtale.

Det følger av annet ledd at hvis leieren ikke flytter ut ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale, må utleieren innen tre måneder sende leieren en skriftlig flytteoppfordring, ellers blir leieavtalen tidsubestemt. Formuleringene er noe språklig oppdatert. Regelen svarer til gjeldende lov § 9-2 tredje ledd, og det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 197 for nærmere omtale.

Til § 11-4 Leierens rett til å kreve forlengelse av tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen er ny, og regulerer leierens rett til å kreve forlengelse av en tidsbestemt leieavtale hvis leieren ønsker å bli boende. Bestemmelsen er ikke til hinder for at partene lager andre avtaler om forlengelse av leieforholdet hvis de ønsker det, så lenge vilkårene i den avtalte forlengelsesretten ikke er mindre gunstige for leieren enn det som framgår av § 11-4, jf. § 1-2.

Første ledd første punktum slår fast at en tidsbestemt leieavtale kan kreves forlenget av leieren. Dette gjelder uavhengig av hvor lang tid den tidsbestemte avtalen er inngått for. Det er leieren selv som har rett til å kreve forlengelse. Husstandsmedlemmer, framleiere eller andre som ikke er part i avtalen, har ikke tilsvarende rett.

Første ledd annet punktum angir at et forlengelseskrav må formidles skriftlig til utleieren mellom ni og seks måneder før den tidsbestemte leieavtalen løper ut. Formålet er å gi partene tilstrekkelig tid før avtalens utløp til å avklare spørsmålet om forlengelse, samtidig som at kravet ikke må fremmes så lang tid før avtalens utløp at partene ennå ikke har oversikt over hvordan de ønsker å bruke boligen etter utløpet av avtalen. Hvis leierens krav fremmes før eller etter det angitte tidsrommet, vil ikke kravet omfattes av reglene i § 11-4. Det samme gjelder hvis kravet ikke er formidlet skriftlig. I kravet må det framgå tydelig at leieren ber om å forlenge leieavtalen. Utover dette stilles det ingen vilkår til kravets innhold.

Annet ledd regulerer når utleieren lovlig kan avslå et krav om forlengelse som er sendt i henhold til første ledd. Hvis det foreligger en grunn som ellers ville gitt grunnlag for oppsigelse etter 11-5 annet ledd bokstav a til e, kan utleieren avslå kravet. For en nærmere omtale av disse grunnene vises det til merknaden til § 11-5. Hvis utleieren eller hens nærstående skal bo i boligen selv etter § 11-5 bokstav a, forutsettes det at planene skal realiseres innen rimelig tid etter avtalens utløp. Planlegger utleieren eller hens nærstående å flytte inn senere enn dette, men før en eventuelt forlenget leieperiode ville løpt ut, må avtalen forlenges og deretter sies opp på vanlig måte når planene nærmer seg realisering. Det samme gjelder hvis utleieren planlegger riving eller ombygging etter § 11-5 annet ledd bokstav b eller salg av boligen etter § 11-5 annet ledd bokstav c. Henvisningen til § 11-5 annet ledd bokstav d innebærer at utleieren kan avslå forlengelseskravet hvis leieren i løpet av leieperioden har misligholdt avtalen eller loven, og etter en skriftlig advarsel har misligholdt på ny i samme leieperiode. Så lenge misligholdet har inntrådt i løpet av inneværende leieperiode, stilles det ikke krav om at misligholdet må ha skjedd i den senere tid eller liknende. Når det gjelder avslag av «annen saklig grunn» etter § 11-5 annet ledd bokstav e, må en slik grunn gjelde forhold som har oppstått i leietiden, eller som aktualiserer seg innen rimelig tid. Forhold som ventes å inntreffe senere enn dette, faller utenfor.

Tredje ledd første punktum oppstiller formkrav til og frist for utleierens avslag på krav om forlengelse. For at avslaget skal være gyldig, må det være skriftlig og begrunnet. Kravet til begrunnelse innebærer at grunnen til avslaget skal angis. Det kreves ikke at begrunnelsen er omfattende. Det må for eksempel være tilstrekkelig at utleieren opplyser at hen skal bruke husrommet selv, eller at hen skal selge boligen. Leieren skal på denne måten få mulighet til å vurdere om avslaget er lovlig. Ifølge tredje ledd annet punktum må avslaget formidles til leieren innen én måned fra utleieren mottok leierens krav. Kravet er mottatt den dagen det er kommet fram til utleieren. Tidspunktet for når kravet er kommet fram, avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler. Gis ikke et formriktig avslag innen fristen, blir leieavtalen forlenget, og utleieren må si opp avtalen på vanlig måte for å få leieforholdet avsluttet.

Ifølge fjerde ledd første punktum kan leieren bringe et avslag på krav om forlengelse inn for retten innen én måned fra leieren mottok avslaget. Avslaget er mottatt den dagen avslaget er kommet fram til leieren. Tidspunktet for når avslaget er kommet fram, avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler.

Overholdes ikke leierens frist, blir avtalen ikke forlenget etter § 11-4, jf. fjerde ledd annet punktum. Avtalen vil opphøre på det tidspunktet som framgår av leieavtalen. Hvis saken bringes inn for retten, skal retten ta stilling til om vilkårene for å få avtalen forlenget etter § 11-4, er oppfylt. Hvis vilkårene er oppfylt, skal avtalen forlenges. Er et eller flere av vilkårene ikke oppfylt, vil derimot avtalen opphøre til den tid som framgår av leieavtalen.

Fjerde ledd tredje punktum bestemmer at kravet om forlengelse vil falle bort hvis leieren flytter ut før saken er avgjort. Avtalen vil i et slikt tilfelle ikke forlenges.

Paragrafens femte ledd omhandler avtalevilkårene for den forlengede avtaleperioden, og gjelder hvis leieavtalen skal forlenges etter § 11-4. I henhold til første ledd første punktum vil leieavtalen fortsette på samme avtalevilkår som i den opprinnelige avtalen. Hvis avtalen forlenges etter § 11-4, begynner den fornyede leieperioden umiddelbart etter det opprinnelig avtalte opphørstidspunktet. Hvis en tidsbestemt avtale ikke skal forlenges, skal husrommet tilbakeleveres når leieavtalen løper ut etter reglene i kapittel 12.

Det er tillatt for partene å avtale nye vilkår hvis begge er enige om det, jf. femte ledd annet punktum. Er ikke begge parter enige, vil vilkårene i den opprinnelige avtalen gjelde.

Etter femte ledd tredje punktum kan likevel hver av partene kreve at leieprisen tilpasses etter reglene i § 7-3 på tidspunktet leieavtalen ellers ville løpt ut. Dette gjelder uavhengig av hvor lang tid det er siden siste leieprisjustering. Et slikt krav må fremmes skriftlig før den forlengede leieperioden starter, jf. fjerde punktum – det vil si før den opprinnelige avtalen ville løpt ut. Hvis krav om tilpasning ikke fremmes før dette tidspunktet, kan et slikt krav fremmes senere etter reglene i § 7-3, med virkning fra det tidspunktet som følger av § 7-3 annet ledd.

Sjette ledd angir hvilke leieavtaler paragrafen ikke gjelder for. Bokstav a fastslår at leiere som leier bolig i enebolig eller tomannsbolig som utleieren også bor i, ikke kan kreve forlengelse når utleieren leier ut to boliger eller færre i det samme huset, jf. § 11-2 annet ledd. Leieren kan heller ikke kreve forlengelse av en leieavtale som er inngått med kortere tid enn hovedregelen med hjemmel i § 11-2 tredje ledd bokstav a og b, jf. femte ledd.

Bokstav b fastslår at leiere som leier en offentlig disponert bolig, ikke har rett til å kreve forlengelse. Unntaket omfatter både avtaler om leie av boliger inngått med et statlig, fylkeskommunalt, kommunalt eller annet offentlig organ, og avtaler inngått med andre utleiere hvor det offentlige har rett til å disponere over boligen, for eksempel gjennom tilvisingsavtaler og tildelingsavtaler. Unntaket er begrunnet i det offentliges særlige behov for å disponere boligene sine til dem som til enhver tid trenger dem mest.

Bokstav c gjør unntak for framleieavtaler. Framleiere har ikke rett til å kreve framleieavtalen forlenget.

Det finnes flere unntak fra bestemmelsen for enkelte andre spesielle leieavtaler i §§ 11-9, 11-11, 11-12 og 11-13.

Til § 11-5 Partenes adgang til å si opp tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Paragrafen regulerer partenes adgang til å si opp leieavtalen. Paragrafen gjelder både for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler.

Første ledd fastsetter at leieren når som helst kan si opp leieavtalen. Det stilles ingen krav til utformingen av leierens oppsigelse. Leierens oppsigelse må altså ikke være skriftlig, med mindre dette følger av leieavtalen. Av bevishensyn kan det være hensiktsmessig for leieren å si opp skriftlig. Det kreves ikke at leieren har bestemte grunner for sin oppsigelse. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Uttrykket «når som helst» innebærer at leieren kan si opp leieavtalen uavhengig av hvor lenge leieforholdet har vart. Det betyr at det ikke kan avtales innskrenkninger i leierens oppsigelsesadgang, for eksempel i form av at avtalen er uoppsigelig i en viss periode, eller i form av at leieren kun kan si opp leieavtalen i angitte tidsintervaller hvert år. Med andre ord kan det ikke avtales noen former for bindingstid for leieren. Det kan heller ikke avtales at leieren kun kan si opp hvis bestemte grunner foreligger.

Annet ledd regulerer utleierens adgang til å si opp leieavtalen. Utleieren kan bare si opp leieavtalen hvis en eller flere av de nevnte oppsigelsesgrunnene i bokstav a til e foreligger.

Bokstav a fastsetter at utleieren kan si opp leieavtalen hvis utleieren selv eller hens nærstående som nevnt i § 11-2 fjerde ledd skal bo i boligen. Hvis en person som ikke anses som «nærstående» etter § 11-2 fjerde ledd, skal bo i boligen, kan dette være en «annen saklig grunn» for oppsigelse etter § 11-5 annet ledd bokstav e. Det forutsettes imidlertid at personen som skal flytte inn, har nær tilknytning til utleieren. Med uttrykket «skal bo i boligen» menes at utleieren eller hens nærstående har til hensikt å flytte inn og bruke boligen som fast bopel. Det er ikke tilstrekkelig at boligen skal brukes som reservebolig, fritidsbolig, sesongbolig eller liknende.

Bokstav b fastsetter at utleieren kan si opp leieavtalen hvis planlagt riving eller ombygging av eiendommen gjør at boligen må fraflyttes. Uttrykket «planlagt» er kun ment som en språklig presisering. Det foreslås ingen materielle endringer her, og gjeldende rett videreføres.

Bokstav c fastsetter at utleieren kan si opp leieavtalen hvis boligen skal bli solgt. Utvalget foreslår dette som en ny uttrykkelig angitt oppsigelsesgrunn. I de aller fleste tilfeller vil det være utleieren som skal selge boligen, men unntaket vil gjelde også hvis utleieren ikke selv eier boligen, og boligeieren skal selge den. Oppsigelsesgrunnen kan bare brukes når det er reelle planer om å selge boligen og dette kan gjennomføres innen rimelig tid. Salget av boligen må innebære et reelt eierskifte.

Bokstav d fastsetter at utleieren kan si opp leieavtalen hvis leieren har misligholdt sine plikter etter leieavtalen eller loven, og fortsetter å gjøre dette, til tross for skriftlig advarsel fra utleieren. Her foreslår utvalget å endre ordlyden slik at det kommer tydeligere fram at også mislighold av plikter etter loven her kan utgjøre saklig grunn for oppsigelse. Det innebærer at ethvert mislighold kan være relevant, for eksempel manglende betaling av husleie når dette ikke skyldes lovlig tilbakeholdelse av betalingen, manglende vedlikehold, ulovlig framleie, brudd på vanlige husordensregler og liknende. Det er ikke krav om at misligholdet må være vesentlig.

Det er ikke noe krav at utleierens skriftlige advarsel angir konsekvensene av at leieren ikke avslutter misligholdet. Det er tilstrekkelig at advarselen angir det aktuelle misligholdet og at advarselen på en klar måte gir uttrykk for at ytterligere mislighold ikke blir godtatt.

Bokstav e fastsetter at utleier kan si opp leieavtalen hvis det foreligger annen saklig grunn. Det foreslås ingen materielle endringer her, og gjeldende rett videreføres.

Tredje ledd opplyser om at § 11-8 gjelder for leierens rett til å protestere mot oppsigelsen, og rettens adgang til å sette oppsigelsen til side hvis den er ulovlig eller vil virke urimelig. Bestemmelsen utgjør ikke i seg selv et selvstendig rettsgrunnlag for dette, og foreslås tilføyet av pedagogiske grunner.

Til § 11-6 Oppsigelsesfrist

Paragrafen regulerer oppsigelsesfristens lengde. Første ledd første punktum viderefører den alminnelige regelen om tre måneders oppsigelsesfrist i gjeldende lov § 9-6 første ledd.

Det framgår av første ledd annet punktum at fristen løper fra og med første dag i måneden etter at oppsigelsen er mottatt. Det vil si at hvis oppsigelsen for eksempel er mottatt 15. januar, vil fristen begynne å løpe fra 1. februar og løpe ut 30. april. Fristen vil derfor alltid være mellom tre og fire måneder, avhengig av når i måneden oppsigelsen er mottatt. Utvalget foreslår med dette å videreføre dagens rettstilstand. Ordlyden er språklig revidert for å gjøre regelen lettere å forstå. Oppsigelsen er mottatt den dagen oppsigelsen er kommet fram til den andre parten. Tidspunktet for når oppsigelsen er kommet fram, avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler.

Annet ledd regulerer partenes adgang til å avtale en annen oppsigelsesfrist enn det som framgår av første ledd. Bestemmelsen fastsetter at partene kan avtale en annen oppsigelsesfrist enn tre måneder, men for leieren kan det ikke avtales at oppsigelsesfristen skal være lengre enn dette, eller at oppsigelsesfristen begynner å løpe senere. Sammenliknet med reglene i gjeldende lov er dette en endring som innebærer en innskrenkning av partenes avtalefrihet. Bestemmelsen innebærer at det kan avtales kortere oppsigelsesfrist enn tre måneder for både leieren og utleieren. For utleiers oppsigelse kan det avtales at oppsigelsesfristen skal være lengre enn tre måneder. Det kan også avtales at utleierens oppsigelsesfrist skal begynne å løpe fra et annet tidspunkt enn ved neste månedsskifte. Leierens oppsigelsesfrist skal derimot være maksimalt tre måneder, og senest starte å løpe fra første månedsskifte etter leieren har gitt oppsigelsen.

Til § 11-7 Krav til utformingen av utleierens oppsigelse

Paragrafen gir regler om hva utleierens oppsigelse skal inneholde. Paragrafen viderefører i stor grad gjeldende husleielov § 9-7.

Første ledd fastsetter at utleierens oppsigelse skal være skriftlig og begrunnet. At oppsigelsen skal være begrunnet, innebærer at utleieren i oppsigelsen må angi grunnen til oppsigelsen. Det er for eksempel tilstrekkelig at utleieren opplyser at hen eller hens nærstående skal bruke boligen selv, at hen skal selge boligen eller at leieren har misligholdt leieavtalen ved forsinket betaling. Det er ikke nødvendig at oppsigelsen inneholder en uttrykkelig henvisning til en eller flere av oppsigelsesgrunnene i § 11-5 annet ledd bokstav a til e. Dette er en videreføring av gjeldende rett, se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 200.

Annet ledd gir flere krav til innholdet i utleiers oppsigelse:

Bokstav a fastsetter at oppsigelsen skal gi opplysninger om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Bokstav b fastsetter at oppsigelsen skal gi opplysninger om at utleieren kan bringe saken inn for retten hvis leieren protesterer, og at retten da skal vurdere om oppsigelsen er lovlig og om den vil virke urimelig, jf. § 11-8 tredje ledd. Dette er et nytt krav til oppsigelsens utforming. Formålet er å bevisstgjøre både leieren og utleieren om at en ellers saklig begrunnet oppsigelse vil være underlagt rettens rimelighetsvurdering hvis leieren protesterer og utleier bringer saken inn for retten, se punkt 24.6.5 og 24.7.2.

Bokstav c fastsetter at oppsigelsen skal gi opplysninger om at hvis ikke leieren protesterer innen fristen, taper hen sin rett til å gjøre gjeldende at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 11-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan kreve tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Tredje ledd første punktum fastsetter at en oppsigelse som ikke oppfyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Oppsigelsen vil da ikke ha noen rettsvirkning, og leieren kan se bort fra oppsigelsen. Annet punktum fastsetter at hvis leieren har flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Til § 11-8 Leierens rett til å protestere mot oppsigelsen, og rettens adgang til å sette den til side

Paragrafen regulerer leierens rett til å protestere mot utleiers oppsigelse, og rettens adgang til å overprøve oppsigelsen.

Første ledd første punktum fastsetter at leieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, kan protestere skriftlig til utleieren. Annet punktum fastsetter at hvis leieren ikke har protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan hen ikke gjøre gjeldende at oppsigelsen er i strid med loven her. Tredje punktum fastsetter at utleiers oppsigelse faller bort hvis utleieren ikke reiser søksmål mot leierens protest innen tre måneder etter at leierens protestfrist løp ut. Det innebærer at oppsigelsen ikke har noen rettsvirkning. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Annet ledd er nytt. Det følger av annet ledd første punktum at hvis utleieren bringer saken inn for retten, kan hen ikke påberope seg andre oppsigelsesgrunner i § 11-5 annet ledd bokstav a til e enn det som er angitt i oppsigelsen. Det innebærer at dersom utleieren i oppsigelsen for eksempel har angitt at hen skal ta i bruk boligen selv etter § 11-5 annet ledd bokstav a, kan hen ikke i en rettslig prøving av oppsigelsen påberope seg at hen skal selge boligen etter § 11-5 annet ledd bokstav c. Bestemmelsen legger ikke begrensninger på utleierens adgang til å påberope seg fakta eller argumenter som underbygger den oppsigelsesgrunnen som er benyttet i oppsigelsen.

Det følger av annet ledd annet punktum at utleieren likevel kan påberope seg forhold på leierens side som har oppstått etter at oppsigelsen er gitt. Det vil si at hvis leieren for eksempel har misligholdt sine plikter etter leieavtalen, jf. § 11-5 annet ledd bokstav d, kan utleieren påberope seg dette i den rettslige prøvingen i tillegg til eller i stedet for den oppsigelsesgrunnen som ble angitt i oppsigelsen. Det samme gjelder hvis utleieren har en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen etter § 11-5 annet ledd bokstav e som skyldes forhold på leierens side. Hvis utleieren ønsker å påberope seg andre oppsigelsesgrunner enn dette, må hen sende en ny oppsigelse som oppfyller formkravene i § 11-7.

Tredje ledd regulerer rettens adgang til å overprøve oppsigelsen. Det er ingen materielle endringer i tredje ledd, og gjeldende rett videreføres. Første punktum fastsetter at retten skal vurdere både oppsigelsens lovlighet og om den eventuelt skal settes til side. Retten skal her ta stilling til om oppsigelsen forutsetter en bestemt oppsigelsesgrunn som framgår av leieavtalen eller av § 11-5 annet ledd, og om grunnen foreligger. Hvis oppsigelsesgrunnen ikke foreligger, skal oppsigelsen settes til side. For eksempel innebærer det at hvis utleieren har begrunnet oppsigelsen med at hen skal bo i boligen, men retten vurderer at hen egentlig skal leie ut boligen på nytt, skal oppsigelsen settes til side.

Tredje ledd annet punktum fastsetter at retten skal sette oppsigelsen til side hvis oppsigelsen ut fra en vurdering av begge parters situasjon vil «virke urimelig», med mindre oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 11-14 første ledd annet punktum. Retten skal foreta en konkret skjønnsmessig vurdering av om oppsigelsen vil virke urimelig. Retten skal foreta en bred avveining av partenes interesser. Leierens behov for å beholde boligen som sitt hjem skal veies opp mot utleierens behov som eier for å bruke boligen på annen måte. Retten skal foreta vurderingen på grunnlag av forholdene slik de er på domstidspunktet, ikke på tidspunktet da leieren mottok oppsigelsen. Dette er en videreføring av gjeldende rett, se Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 201.

Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side hvis det foreligger vesentlig mislighold fra leieren, selv om oppsigelsen er urimelig. Hva som regnes som vesentlig mislighold, framgår av § 11-14 første ledd annet punktum. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Til § 11-9 Særregler for enkelt beboelsesrom

Paragrafen gir særregler for avtaleforhold hvor leieren leier et enkelt beboelsesrom og etter avtalen har adgang til en annens bolig. Paragrafen samler særreglene i gjeldende lov §§ 9-5 tredje ledd, 9-6 annet ledd første punktum, 9-7 fjerde ledd første punktum og 9-8 tredje ledd første punktum i én bestemmelse og viderefører dem i hovedsak, med noen endringer. Paragrafen gjør unntak fra lovens regler om forlengelse og oppsigelse. Særreglene er begrunnet i nærheten mellom leieren og utleieren eller andre beboere i boligen, og at det er hensiktsmessig å gjøre det enklere å kunne avslutte et leieforhold hvor beboerne har en slik nærhet til hverandre. Andre bestemmelser enn dem paragrafen uttrykkelig gjør unntak fra, gjelder fullt ut.

Første ledd første punktum beskriver paragrafens virkeområde og viderefører ordlyden i gjeldende lov §§ 9-5 tredje ledd, 9-6 annet ledd første punktum, 9-7 fjerde ledd første punktum og 9-8 tredje ledd første punktum. Regelen kommer til anvendelse ved leie av et enkelt beboelsesrom som er en del av en bolig en annen bor i, og det er avtalt i leieavtalen at leieren skal ha adgang til den andres bolig. Regelen skal forstås på samme måte som i gjeldende lov, og det vises til omtalen av denne i sin helhet i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 199. Det kan tenkes flere varianter av denne boformen, for eksempel når eieren selv bor i boligen og leier ut et soverom, eller ved framleie av et enkeltrom i en bolig noen leier. Det kan også omfatte utleie av et enkeltrom i en bolig samtidig som utleieren leier ut resten av boligen til en annen leier. Forutsetningen er at retten til å bruke en annens bolig er del av leieavtalen. Bestemmelsen omfatter ikke bofellesskap hvor hver leier disponerer hvert sitt soverom, men ellers deler fellesarealer som kjøkken, bad eller liknende.

I første ledd annet punktum er det inntatt et tilleggsvilkår for at paragrafen skal komme til anvendelse: Utleieren må opplyse leieren om at en slik leieavtale gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Opplysningen må gis skriftlig, og senest ved avtaleinngåelsen.

Annet ledd lister opp hvilke unntak som gjelder hvis vilkårene i første ledd er oppfylt:

Bokstav a gjør unntak fra § 11-4 om forlengelse av leieavtalen. Dette betyr at en som leier et enkelt beboelsesrom som definert i første ledd, ikke kan kreve at en tidsbestemt leieavtale forlenges ved utløp av avtalen. Partene står imidlertid fritt til å avtale forlengelse eller fornyelse av leieavtalen hvis de ønsker det.

Bokstav b gjør unntak fra § 11-5 annet ledd. Utleieren kan si opp avtalen på fritt grunnlag. Det stilles ikke krav om at det må foreligge en saklig grunn for oppsigelsen. Oppsigelsesvernet gjelder ikke.

Bokstav c innebærer også et viktig unntak fra leierens oppsigelsesvern: Leieren har ikke rett til å protestere på oppsigelsen etter § 11-8. Dermed kan heller ikke retten sette en slik oppsigelse til side hvis den er usaklig eller urimelig.

Bokstav d gir egne regler om oppsigelsesfrist. Det gjøres unntak fra § 11-6 i sin helhet. Både utleiers og leiers oppsigelsesfrist skal være maksimalt én måned fra oppsigelsen er mottatt.

Bokstav e gjør unntak fra formkravene ved oppsigelse i § 11-7. Oppsigelsen skal være skriftlig. Utover dette gjelder ingen formkrav.

Til § 11-10 Særregler for boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet

Paragrafen gir særregler om leieavtalens varighet og avslutning for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet. Paragrafen er i hovedsak en videreføring av gjeldende lov § 11-1 sjette ledd. Det vises til Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 50–52 for nærmere omtale.

Første ledd angir at paragrafen gjelder når vilkårene i § 1-10 er oppfylt. Hvorvidt vilkårene er oppfylt, beror på en tolkning av den bestemmelsen. Det vises til merknaden til § 1-10.

Annet ledd første punktum gir partene adgang til å inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn fem år uten at § 11-2 er til hinder for det, dersom det er «særlig» grunn til det. Ordlyden er endret fra tre til fem år for å samsvare med utvalgets forslag til minstetid i § 11-2 første ledd. Ellers viderefører regelen gjeldende rett.

Annet ledd annet punktum fastsetter hovedregelen om at en leieavtale med kortere varighet enn fem år bare kan inngås én gang mellom de samme partene for den samme boligen. Det kan likevel inngås flere slike kortere leieavtaler mellom de samme partene for den samme boligen hvis det foreligger «tungtveiende grunner». Dette begrepet skal forstås på samme måte som etter gjeldende lov.

Tredje ledd fastsetter at hvis en tidsbestemt leieavtale er inngått i strid med annet ledd, skal avtalen anses som tidsubestemt. Dette er ingen materiell endring i forhold til gjeldende lov.

Til § 11-11 Særregler for elev- og studentboliger

Paragrafen gir særregler om varighet og avslutning av leieavtaler om elev- og studentboliger. Paragrafen er i hovedsak en videreføring av gjeldende lov § 11-2 femte ledd. Det vises til Ot.prp. nr. 74 (2007–2008) side 52 og Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 211–2012 for nærmere omtale.

Første ledd angir at paragrafen gjelder når vilkårene i § 1-11 er oppfylt. Hvorvidt vilkårene er oppfylt, beror på en tolkning av den bestemmelsen. Det vises til merknaden til § 1-11.

Annet ledd gir partene adgang til å inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn fem år uten at § 11-2 er til hinder for det. Ordlyden er endret fra tre til fem år for å samsvare med utvalgets forslag til minstetid i § 11-2 første ledd. Ellers er dette en videreføring av gjeldende lov § 11-2 femte ledd annet punktum.

Tredje ledd første punktum gir adgang til å avtale at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 11-2 femte ledd første punktum. Etter tredje ledd annet punktum følger det at dersom slikt bortfall er avtalt, har leieren før utflytting alltid krav på varsel med minst tre måneder, eller annen avtalt frist. Her foreslås det en presisering av ordlyden i § 11-2 femte ledd tredje punktum, uten at det er ment å medføre noen materiell endring.

Fjerde ledd gjør unntak fra leierens rett til å kreve forlengelse etter § 11-4. Regelen er ny.

Til § 11-12 Særregler for tjenesteboliger

Paragrafen gir særregler om leieavtalens varighet og avslutning for leie av tjenestebolig. Første til tredje ledd gjelder for alle tjenesteboliger, mens fjerde ledd kun gjelder for nærmere angitte tjenesteboliger. Paragrafen er i hovedsak en videreføring av reglene om dette i gjeldende lov § 11-3 tredje til femte ledd. Det vises til Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 212–213 for nærmere omtale.

Første ledd angir at paragrafen gjelder når vilkårene i § 1-12 første ledd er oppfylt. Hvorvidt vilkårene i § 1-12 første ledd er oppfylt, beror på en tolkning av den bestemmelsen. Det vises til merknaden til § 1-12.

Annet ledd første punktum fastsetter at hvis leieren skal tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelsen av leieforholdet settes til side av retten bare når «særlige grunner gjør det rimelig.» Det vil si at det for tjenesteboliger gjelder et begrenset oppsigelsesvern. Det følger av annet ledd annet punktum at retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i en arbeidstvist. Annet ledd tredje punktum fastsetter at det begrensede oppsigelsesvernet også gjelder når leieren eller et husstandsmedlem etter arbeidsforholdets opphør har fortsatt leieforholdet eller i stedet leid en annen bolig av arbeidsgiveren. Hele annet ledd er en videreføring av gjeldende husleielov § 11-3 tredje ledd.

Tredje ledd bestemmer at leieren av en tjenestebolig ikke har rett til å kreve forlengelse av leieavtalen etter § 11-4. Regelen er ny.

Fjerde ledd fastsetter at for tjenestebolig som nevnt i § 1-12 annet og tredje ledd, faller leieavtalen bort når leieren trer ut av arbeidsforholdet eller blir forflyttet, uten at bestemmelsene i kapittel 11 er til hinder for det. Dette gjelder altså for leie av tjenestebolig som leieren har plikt til å bo i, og der boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet, jf. § 1-12 annet ledd, og for de nærmere angitte tjenesteboligene i § 1-12 tredje ledd bokstav a til c. Hele fjerde ledd er en videreføring av gjeldende lov § 11-3 fjerde ledd annet punktum og femte ledd, og skal forstås på samme måte.

Til § 11-13 Særregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær

Paragrafen gjør unntak fra de fleste regler om boligleieavtalers varighet og opphør i kapittel 11 for utleie av bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som leies ut ved midlertidig fravær. Paragrafen er hovedsakelig en videreføring av gjeldende lov § 11-4 tredje ledd, og det vises til merknadene til denne i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 213 og 214.

Første punktum fastsetter at ved utleie av egen bolig ved midlertidig fravær etter § 1-13 har leieren før utflytting alltid krav på skriftlig varsel på tre måneder eller annen avtalt frist. Henvisningen til § 1-13 innebærer at vilkårene i den bestemmelsen må være oppfylt for at særreglene her skal gjelde. Det vises til merknaden til § 1-13. At leieren alltid har krav på skriftlig varsel, gjelder uavhengig av om leieavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Dette er en endring i forhold til gjeldende lov § 11-4 tredje ledd annet punktum. Annet punktum bestemmer at reglene i § 11-15 om leierens død gjelder. Tredje punktum fastsetter at det for øvrig gjøres unntak fra alle andre paragrafer i kapittel 11. Dette innebærer blant annet at det er full avtalefrihet om leieavtalens varighet, og at leieren ikke har det oppsigelsesvernet som følger av §§ 11-5 til 11-8. Annet og tredje punktum er en videreføring av gjeldende lov § 11-4 tredje ledd første punktum.

Til § 11-14 Utleierens rett til å heve leieavtalen

Paragrafen regulerer utleierens rett til å heve leieavtalen på grunn av leierens vesentlige mislighold. Paragrafens navn og innhold er omformulert med klarere språk og enklere setningsoppbygging. Hensikten er å gjøre paragrafen mer brukervennlig. Utvalget har ikke foreslått noen materielle endringer i paragrafen. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 9-9, og det vises derfor til merknaden til denne i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 201–202.

Til § 11-15 Oppsigelse eller overføring av leieavtalen hvis leieren dør

Paragrafen er hovedsakelig en videreføring av gjeldende lov § 9-10. Paragrafen er gjennomgående språklig oppdatert. Det er foretatt enkelte mindre justeringer i første ledd for å tilpasse paragrafen til endringene knyttet til leierens ufravikelige adgang til å si opp leieavtalen etter § 11-5 første ledd og endringene i reglene om oppsigelsesfrist i § 11-6.

Det følger av første ledd første punktum at oppsigelsesfristen som utleieren og dødsboet har ved leierens død, er tre måneder, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist for utleieren. Fristen er uttrykkelig angitt til én måned hvis leieavtalen gjelder enkelt beboelsesrom som nevnt i § 11-9, jf. første ledd annet punktum.

Annet ledd fastsetter at utleieren ikke har rett til å si opp leieavtalen etter første ledd hvis leieren har rett til å overføre bruksretten etter § 8-2, jf. annet ledd første punktum. Hvis dødsboet i dette tilfellet vil si opp, må oppsigelse gis innen tre måneder regnet fra datoen for leierens død, jf. annet ledd annet punktum. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Tredje ledd gjør unntak fra oppsigelsesvernet. Oppsigelsen må være skriftlig, jf. tredje ledd første punktum. For øvrig gjelder ikke bestemmelsene om oppsigelse i §§ 11-5 til 11-8 og 11-14, jf. tredje ledd annet punktum. Dette er en videreføring av gjeldende rett.

Til § 11-16 Andre måter leieavtalen kan avsluttes på

Utvalget foreslår en helt ny paragraf i § 11-16 som henviser til andre måter leieavtalen kan avsluttes på, det vil si opphøre, utenom de som nevnes i kapittel 11. Paragrafen foreslås inntatt av pedagogiske hensyn. Formålet er å redusere sannsynligheten for at lesere av loven som undersøker hvordan et leieforhold kan avsluttes, går glipp av regler som kan være relevante. Bestemmelsen skal bidra til å øke bevisstheten om at det er andre måter et leieforhold kan avsluttes på, som ikke er regulert i kapittelet. Bestemmelsen er således en ren henvisningsbestemmelse og danner ikke i seg selv noe selvstendig rettsgrunnlag for leieavtalens opphør.

Første ledd første punktum bokstav a til c gir en ikke-uttømmende liste over andre måter som en leieavtale kan avsluttes på. Med formuleringen «avsluttes» menes ulike former for opphør av en leieavtale. Det er også andre måter en avtale kan opphøre på, som ikke er listet opp, for eksempel tilsidesettelse av leieavtalen etter avtaleloven § 36.

Bokstav a viser til at leieren kan heve leieavtalen etter § 5-7 som en måte å avslutte leieavtalen på. I § 5-7 gis leieren adgang til å heve leieavtalen hvis det foreligger vesentlig mislighold fra utleierens side. Det vises til merknaden til § 5-7.

Bokstav b viser til at utleieren kan kreve at namsmyndigheten gjennomfører tvangsfravikelse etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom det er skriftlig avtalt at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt, kan utleieren ved betalingsmislighold begjære utkastelse av leieren til namsmyndigheten, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. Det alminnelige oppsigelsesvernet vil i tilfelle ikke gjelde. De nærmere vilkårene for tvangsfravikelse behandles ikke her.

Bokstav c viser til at leieren kan angre leieavtalen når dette følger av reglene i angrerettloven. Leieren kan angre enkelte boligleieavtaler etter bestemmelsene i angrerettloven, med den virkning at partenes forpliktelser faller bort, jf. angrerettloven §§ 20 og 23. De nærmere vilkårene som må være oppfylt for at leieren har en angrerett etter disse reglene, behandles ikke her.

Til § 11-17 Varsel til sosialtjenesten om tvangsfravikelse

Paragrafen gir utleieren anledning til å sende skriftlig varsel til kommunens sosialtjeneste om leierens mislighold når det er grunnlag for å begjære fravikelse av husrommet. Bestemmelsen viderefører gjeldende lov § 9-11, og er kun oppdatert språklig. Det vises til nærmere omtale av paragrafens innhold i Ot.prp. nr. 38 (2006–2007) side 11.

Kapittel 12 Tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør

Til § 12-1 Tidspunktet for tilbakelevering

Paragrafen regulerer tidspunktet for tilbakelevering og er en videreføring av gjeldende lov § 10-2 første ledd. Reglene er skilt ut i en egen paragraf, og det er gjort enkelte språklige oppdateringer. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 203–204.

Til § 12-2 Utflyttingsprotokoll

Paragrafen regulerer bruken av utflyttingsprotokoll.

Første punktum oppfordrer partene til å gjennomgå boligen sammen ved overleveringen og anmerke boligens tilstand i en utflyttingsprotokoll eller på annen egnet måte, på samme måte som i § 2-2. Henvisningen til § 2-2 innebærer at utflyttingsprotokollen bør ha samme innhold som innflyttingsprotokollen slik at sammenlikningsgrunnlaget blir så likt som mulig. Annet punktum slår fast at dokumentasjonen bør underskrives av begge parter. Det vises for øvrig til merknaden til § 2-2.

Til § 12-3 Boligens stand ved tilbakeleveringen

Paragrafen regulerer hvilken stand boligen skal være i ved tilbakeleveringen.

Første ledd første punktum fastsetter at dersom ikke annet er avtalt, skal boligen med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overleveringen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Bestemmelsen kan fravikes, jf. uttrykket «hvis ikke annet er avtalt». Bestemmelsen svarer innholdsmessig til gjeldende lov § 10-2 annet ledd. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 203. Annet punktum fastsetter at utleieren ikke kan kreve at boligen eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen. Formålet med bestemmelsen er å klargjøre at leieren ikke plikter å tilbakelevere boligen i forbedret stand. Dette vil også gjelde hvis det er avtalt at leieren skal ha utvidet vedlikeholdsplikt. Se nærmere omtale i punkt 16.6.3.

Annet ledd regulerer tilbakeføring av forandringer som leieren har foretatt i boligen. Første punktum fastsetter at utleieren ikke kan kreve at leieren setter boligen tilbake til opprinnelig stand når det gjelder forandringer som leieren hadde rett til å gjennomføre etter § 4-5 annet ledd første punktum. Hvis leieren har utført slike forandringer, anses det ikke som mangelfull tilbakelevering at boligen ikke er i samme stand som ved overleveringen. Har leieren for eksempel laget spiker- eller skruehull i veggen for å henge opp bilder, hyller eller TV, plikter hen ikke å tilbakeføre disse forandringene. Det samme gjelder hvis leieren har gjort forandringer i boligen for å utføre mindre energiøkonomiserende tiltak. Det legges til grunn at opphengte bilder og møbler som oftest er leierens, og at dette forblir leierens eiendom ved tilbakeleveringen. Av annet punktum følger det at forandringer som leieren har fått samtykke til å gjennomføre etter § 4-5 annet ledd annet punktum og tredje ledd, kan utleieren kreve tilbakeført bare hvis dette er avtalt. Det omfatter dermed både forandringer utover å henge opp bilder, hyller og liknende og mindre energiøkonomiserende tiltak, og forandringer som leieren har foretatt på grunn av nedsatt funksjonsevne hos seg selv eller et husstandsmedlem. Har for eksempel leieren fått samtykke til å male veggene eller fjerne dørstokker, har hen ikke plikt til å tilbakeføre dette, med mindre det er avtalt.

Tredje ledd fastsetter at utleieren ikke i noe tilfelle kan kreve at boligen settes tilbake til opprinnelig stand dersom det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjonen endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren hadde rett til å utføre. Dette gjelder både for forandringer leieren ikke hadde rett til å gjøre og forandringer som leieren har fått samtykke til å gjøre, men som det er avtalt at hen skal tilbakeføre. Bestemmelsen setter dermed skranker for avtalefriheten. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 10-2 tredje ledd annet punktum, og er bare skilt ut i et eget ledd, med enkelte språklige oppdateringer. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 204.

Fjerde ledd fastsetter at fast inventar som leieren har brakt inn i boligen, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 10-2 fjerde ledd, med enkelte språklige oppdateringer. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 204.

Femte ledd er en henvisningsbestemmelse som viser til at leierens krav om vederlag reguleres i § 12-6.

Til § 12-4 Erstatning for forsinkelse og mangel

Paragrafen regulerer hvilke virkninger det skal få at boligen ikke blir levert tilbake i rett tid eller i dårligere stand enn det som utleieren kan kreve. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 10-3, med enkelte språklige oppdateringer og endrede henvisninger. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 205–206.

Til § 12-5 Etterlatt løsøre

Paragrafen regulerer hvordan utleieren skal forholde seg til etterlatt løsøre i boligen som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 10-4, med enkelte språklige oppdateringer. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 206–207.

Til § 12-6 Vederlag for forbedringer

Paragrafen regulerer leierens rett til å kreve vederlag for vesentlige forbedringer som leieren har gjort med utleierens samtykke i boligen og på eiendommen for øvrig. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 10-5, med enkelte språklige oppdateringer. Ordlyden «boligen, eiendommen for øvrig eller på tilbehøret» erstatter uttrykket «husrommet» for å bedre gjenspeile innholdet i bestemmelsen. Ingen materiell endring er tilsiktet. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 208–209.

Kapittel 13 Prosessuelle bestemmelser

Til § 13-1 Voldgift

Paragrafen regulerer partenes adgang til å gjøre bruk av forhåndsavtaler om voldgift. Paragrafen er i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 12-1. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 214.

Til § 13-2 Takstnemnd

Paragrafen regulerer bruken av takstnemnd for å avgjøre tvister om hva som er markedsleie etter § 7-1, ny leie etter § 7-3 eller § 11-4 femte ledd, eller hva som er riktig vederlag for forbedringer etter § 12-6. Paragrafen er i hovedsak en videreføring av gjeldende lov § 12-2, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 214–216.

Til § 13-3 Midlertidig bruksrett

Paragrafen gir retten kompetanse til ved kjennelse å gi en midlertidig bruksrett til den som kreves godkjent som ny framleier, husstandsmedlem eller ny leier etter reglene i kapittel 9 og 10. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 12-3, med endrede henvisninger. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 216.

Til § 13-4 Foregrepet tvangskraft

Paragrafen fastsetter at når det er avsagt dom i en oppsigelsessak etter § 11-8, og oppsigelsen ikke blir satt til side, kan retten i særlige tilfeller ved kjennelse gi samtykke til at fravikelse gjennomføres før dommen er rettskraftig, jf. første punktum. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 12-4. Det vises til nærmere omtale i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 216–217.

Annet punktum fastsetter at det samme gjelder når det er avsagt dom i en forlengelsessak som nevnt i § 11-4, og leieren ikke er gitt medhold i kravet om forlengelse. Denne bestemmelsen er ny. Tredje punktum fastsetter at hvis dommen er påanket, kan samtykke gis av ankedomstolen.

Til § 13-5 Husleietvistutvalget

Paragrafen regulerer blant annet Husleietvistutvalgets kompetanse, faglige uavhengighet og adgangen til å innhente opplysninger fra folkeregisteret. Videre reguleres forholdet til forliksrådet, at innbringelse av en sak for Husleietvistutvalget likestilles med søksmål etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-11 første ledd annet punktum, og departementet gis hjemmel til å gi forskrift om Husleietvistutvalget.

Første ledd angir at Husleietvistutvalget er et partssammensatt tvisteløsningsorgan. Bestemmelsen angir utvalgets kompetanse. Husleietvistutvalgets saklige kompetanse er utvidet til å omfatte tvister etter dette lovforslaget, i tillegg til gjeldende lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler og lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie. Husleietvistutvalgets stedlige kompetanse gjelder tvister om bolig fra hele landet.

For øvrig er paragrafen i sin helhet en videreføring av gjeldende lov § 12-5. Det vises til nærmere omtale i Innst. O. nr. 43 (1998–99) side 24–25, Ot.prp. nr. 51 (2005–2006) side 4–5 og Prop. 53 L (2021–2022) side 13–14.

Kapittel 14 Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser

Til § 14-1 Ikrafttredelse

Paragrafen fastsetter at loven trer i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer.

Til § 14-2 Overgangsbestemmelser

Paragrafen regulerer overgangsbestemmelser. Første ledd fastsetter at loven gjelder fullt ut for leieavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Annet ledd fastsetter at Kongen kan gi nærmere overgangsbestemmelser.

37 Lovutkast – forslag til ny boligleielov

• b. utleieren har en annen tungtveiende grunn til tidsavgrensningen.

• e. det foreligger en annen tungtveiende grunn.