Del 1
Innledning

1 Innledning

1.1 Bakgrunnen for at utvalget ble satt ned

I Norge leier rundt en fjerdedel av husholdningene boligen sin, og i antall utgjør dette om lag 605 000 husholdninger. Leiemarkedet er av stor samfunnsmessig betydning, både for å dekke befolkningens boligbehov, for boligmarkedet som helhet og for økonomien.

Lov om husleieavtaler (husleieloven) trådte i kraft 1. januar 2000. Husleieloven regulerer avtaler om bruksrett til husrom, både til bolig og til andre formål. Loven skal sikre en balansert fordeling av rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leier. Loven skal medvirke til at leiere kan ha en stor grad av botrygghet. Det innebærer at boligleiere har et særlig vern i husleieloven. Loven skal også bidra til et godt fungerende boligmarked. Det innebærer blant annet at utleierens motivasjon for å leie ut blir ivaretatt i loven.1

Stortinget ba i anmodningsvedtak nr. 88 regjeringen om å sette ned et husleielovutvalg som skal gå gjennom husleieloven for å vurdere, og foreslå, endringer som kan styrke leieres rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet og at loven samsvarer bedre med dagens situasjon på leiemarkedet. Husleielovutvalget ble oppnevnt av regjeringen ved kongelig resolusjon 16. juni 2023.

Utvalget ble bedt om å levere sitt arbeid i to delleveranser. Denne NOU-en samler første og andre leveranse i en felles utredning.

1.2 Utvalgets overordnede betraktninger

1.2.1 En boliglov for de neste tjuefem årene

Utvalget legger i denne utredningen fram et forslag til en ny boligleielov. Dagens husleielov er nesten tjuefem år gammel idet utvalget leverer NOU-en sin. Det norske leiemarkedet har ikke endret seg fundamentalt siden årtusenskiftet. Likevel har det vært riktig å gå gjennom loven. Forholdet mellom leieres og utleieres plikter og rettigheter er ikke noe som kan fastsettes en gang for alle, men bør med jevne mellomrom underlegges en grundigere vurdering. I tillegg har flere aktører de siste årene etterlyst en gjennomgang av husleieloven. Nedsettelsen av utvalget reflekterer slik sett et demokratisk svar på disse ønskene.

Situasjonen i leiemarkedet er for tiden presset, særlig i storbyene. Utvalgets horisont overskrider imidlertid nåtidssituasjonen. En ny boligleielov skal stå seg over lang tid. Loven skal sette rammer som fungerer for partene i tider med høy etterspørsel etter leieboliger, prisvekst og uro i verdensøkonomien, men også i tider der tilbudet overgår etterspørselen og leieprisveksten er lav. Loven skal fungere for både by og land. Ikke minst skal loven ivareta både dem med et akutt og kortvarig boligbehov og dem som bor til leie hele livet.

1.2.2 Botrygghet og balansegang

Den overordnede diskusjonen i utvalgets arbeid har vært hvilken rolle loven kan spille for å sikre leiere stabilitet og botrygghet, overkommelige boutgifter og trygge boliger. Utvalget er enig om at det bør være mulig å skape seg et varig hjem på leiemarkedet. Et samlet utvalg foreslår derfor å styrke leieres rettigheter på flere områder, se punkt 1.3.1.

Det ligger implisitt både i dagens husleielov og i mandatet for utvalgets arbeid at lovens rammeverk for leiemarkedet er en balansegang mellom leieres rettigheter og utleieres interesser. Utvalget legger til grunn at reglene skal fungere i dagens leiemarked, som er et lite marked med overvekt av private utleiere og småskalautleie. Blir reguleringene for strenge, kan det gå ut over tilbudet. Utvalget har derfor forsøkt å unngå for mange nye regulatoriske byrder på utleiere. Det har imidlertid vært ulike meninger i utvalget om hvor mye det er mulig å øke leieres rettigheter uten at det går på bekostning av insentivene til å leie ut, og dermed størrelsen på tilbudet. Dette har gitt seg utslag i ulike flertall og mindretall i en del saker. Når utvalgets forslag skal omsettes til praktisk politikk, vil det være viktige innsikter å hente fra både utredningsteksten og tilrådningene fra et samlet utvalg, mindretall og flertall.

Samtidig mener hele utvalget at loven alene aldri kan sikre grunnleggende botrygghet for leierne på markedet. Loven må i tillegg kunne håndheves effektivt, og boligpolitikken må bidra til at husholdningene har mulighet til å skaffe seg en bolig på leiemarkedet. Boligsosiale virkemidler som bostøtte og kommunale leieboliger er viktige for å sikre lavinntektsgrupper mulighet til å skaffe seg og opprettholde et boforhold på leiemarkedet, mens virkemidler som stimulerer til økt boligbygging, øker mulighetene og forhandlingskraften til alle leiere.

1.2.3 Oppfølgingen av utredningen

Utredning av endringer i rammevilkårene for et helt marked er en stor oppgave, særlig når markedet er lite og segmentert, slik det norske leiemarkedet er. Samtidig har tidsrammen for arbeidet vært begrenset. Utvalget har derfor måttet prioritere strengt hvilke temaer som behandles. Utvalget har bestilt flere utredninger, se punkt 2.2.3. Av tidshensyn har utvalget likevel i hovedsak basert seg på eksisterende forskningsbasert kunnskap om leiemarkedet. Leiemarkedet er imidlertid komplekst, og forskningslitteraturen er tynn på flere punkter. I de tilfellene hvor forskningen ikke gir entydige svar, anerkjennes dette i teksten.

Utvalget har etter beste evne vurdert effekten ulike forslag vil ha på leiemarkedet, men erkjenner at det er en vanskelig øvelse. Det er derfor viktig at NOU-en sendes på høring med tilstrekkelig frist og at departementet involverer de ulike aktørene og henter inn supplerende informasjon i utarbeidelsen av de endelige lovforslagene og i implementeringen av eventuelle lovendringer.

1.3 Utvalgets hovedforslag og anbefalinger

Nedenfor oppsummeres utvalgets forslag. Forslagene er delt inn etter formålene de først og fremst skal ivareta.

1.3.1 Tiltak for å øke leieres botrygghet

Stortingets anmodning om å styrke leieres rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet står sentralt i utvalgets mandat. Utvalget er samlet om flere endringer som vil styrke leieres botrygghet og kontroll over egen bosituasjon, og som alle mener bør reguleres i en ny boligleielov:

• innføre ufravikelige minstekrav til leieboligen og lovfeste at «som den er»-forbehold ikke skal ha virkning (§§ 3-3 og 3-2 i lovutkastet)

• tydeliggjøre leierens rett til privatliv i leieboligen og styrke retten til normal livsutfoldelse (§§ 4-1 og 4-3)

• gi leieren en ufravikelig rett til å si opp leieavtalen når som helst (§ 11-5)

• forlenge reklamasjonsfristen for mangler som forelå ved overlevering av boligen (§ 5-2)

• skjerpe inn utleierens frist for å rette mangler (§ 5-4)

• redusere leierens risiko ved å gjøre deponering av omtvistet leie til et reelt alternativ (§ 6-8)

• legge bedre til rette for at leiere kan organisere seg (§§ 8-2 til 8-4)

• sikre at foreldelsesfristen ved krav om tilbakebetaling av irregulært depositum ikke starter å løpe før leieforholdet avsluttes (§ 6-7)

Et flertall i utvalget (Bergby, Björkfors, Borge, Brøndbo, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår i tillegg å:

• øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år (§ 11-2)

• gi leieren rett til å kreve forlengelse av visse leieavtaler (§ 11-4)

Et mindretall (Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner) tilrår ingen endringer i loven knyttet til minstetiden for tidsbestemte leieavtaler eller forlengelse av visse leieavtaler.

Et flertall (Björkfors, Borge, Brøndbo, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår i tillegg å gi leier rett til å gjøre noen flere forandringer i boligen uten utleierens samtykke (§ 4-5).

Et annet flertall (Björkfors, Borge, Høysæter, Malek, Standal, Sørvoll, Aasen) tilrår i tillegg å begrense utleierens mulighet til å endre begrunnelsen for en oppsigelse etter den er gitt (§ 11-8).

Et mindretall (Bergby, Harding, Kartvedt, Leisner) tilrår ingen endringer i loven for leiers mulighet til å gjøre forandringer i boligen.

Et annet mindretall (Bergby, Brøndbo, Harding, Kartvedt, Leisner) tilrår ingen endringer i loven for utleiers mulighet til å endre begrunnelsen for en oppsigelse.

Et annet mindretall (Borge, Malek, Standal, Aasen) tilrår flere endringer:

• tidsubestemte leieavtaler for næringsdrivende utleiere og utleiere av sekundærboliger

• øke minstetiden fra ett til tre år for leieforhold hvor partene bor tett på hverandre (§ 11-2)

• gi leieren rett til å kreve standardkompensasjon på én månedsleie hvis utleieren tar seg inn i leieboligen uten hjemmel (§ 4-1)

• regulere bofellesskap slik at hver leier bare er ansvarlig for sin del av bofellesskapets forpliktelser (§§ 1-14 og 9-2 til 9-5)

1.3.2 Tiltak som ivaretar interessene til de ulike aktørene

Mandatet ber også utvalget om å vurdere tiltak som ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte. Utvalget er samlet om følgende tiltak:

• tydeliggjøre utleierens adgang til å si opp leieavtalen (§ 11-5)

• i størst mulig grad opprettholde like regler for næringsdrivende utleiere og for privatpersoner som leier ut

• tydeliggjøre utleiers og andres adgang til boligen, inkludert offentlige tilsynsmyndigheter som skal gjennomføre tilsyn, og boligsøkende som skal på visning (§ 4-7)

• tydeliggjøre at leieren ikke har frist for å reklamere på mangler som oppstår i avtaletiden, men begrense adgangen til å kreve leieavslag i tiden før leieren reklamerte (§§ 5-2 og 5-5)

Flertallet (Bergby, Björkfors, Brøndbo, Harding, Høysæter, Kartvedt, Leisner, Sørvoll) tilrår i tillegg å:

• opprettholde hensynet til et velfungerende leiemarked ved å gi noe større rom for tilpasning til markedsleie underveis i løpende leieforhold enn i dag (§ 7-3)

• opprettholde unntaksreglene om kontraktslengde og oppsigelsesvern i leieforhold hvor partene bor tett på hverandre, og når utleieren har saklig grunn til kortere leietid (§§ 11-2 og 11-9)

1.3.3 Konfliktdempende tiltak og klart språk

Et annet siktemål i mandatet er konfliktdempende tiltak, brukervennlige regler, god systematikk og et enkelt og klart språk. Klare og tydelige regler gjør at partene enklere kan gjøre seg kjent med sine rettigheter og dempe konflikter ved leieforholdets slutt. Utvalget er samlet om følgende tiltak:

• skille ut boligleiereglene i en egen boligleielov med oppdatert lovspråk og mer pedagogisk struktur

• tydeligere mangels- og sanksjonsregler, utskilt i separate kapitler (kapittel 3 og kapittel 5)

• synliggjøre regelen om at leieren kan protestere på utleierens oppsigelse og at oppsigelsen kan settes til side av retten hvis den er urimelig (§§ 11-5 og 11-7)

• tydeliggjøre reglene om fordeling av vedlikeholdspliktene og hva de ulike pliktene innebærer. Utvalget er imidlertid delt i spørsmålet om reglenes fravikelighet (§ 4-4).

• tydeliggjøre at leieren kan gjøre gjeldende sanksjoner hvis den eksklusive bruksretten krenkes (§ 4-1)

• tydeliggjøre reklamasjonsfristen ved mangler som boligen har ved overlevering gjennom å angi at denne er minimum to måneder (§ 5-2)

• oppfordre til at partene gjennomgår boligen og fører protokoll ved inn- og utflytting (§§ 2-2 og 12-2)

• like oppsigelsesregler for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler (§ 11-5)

• leierens oppsigelsesadgang er gjort ufravikelig, slik at utfordringer med tolkning av bindingstidsklausuler i leieavtaler reduseres (§ 11-5).

1.4 Sammendrag

1.4.1 Del 1 – Innledning

Kapittel 2 redegjør for utvalgets sammensetning, hvordan utvalget har jobbet, møtene i utvalget, hvilke innspill utvalget har fått og bistand som er hentet inn.

Kapittel 3 gjengir utvalgets mandat. Utvalget gjør kort rede for sin forståelse av mandatet.

1.4.2 Del 2 – Bakgrunn

Kapittel 4 – Leiemarkedet og boligpolitikken før og nå gir en oversikt over utviklingen i leiemarkedet og boligpolitikken med vekt på perioden siden dagens husleielov trådte i kraft. Dagens leiemarked er ikke veldig ulikt leiemarkedet da dagens husleielov ble til. Andelen som leier bolig, har ligget ganske stabilt på rundt 20 prosent, selv om det har skjedd noe endring innenfor inntektsfordelingen i retning av flere lavinntektshusholdninger som leier. Totalt leier om lag én million nordmenn boligen sin. Tidligere var det langt vanligere å leie, særlig i byene. Eierlinjen, at flest mulig skal kunne eie boligen sin, har vært den førende politikken i Norge i etterkrigstiden. Statens overordnede rolle i boligpolitikken er å sørge for at markedet fungerer på en samfunnstjenlig måte, samt å hjelpe vanskeligstilte på boligmarkedet gjennom ulike boligsosiale virkemidler.

Kapittel 5 – Hvem leier bolig? beskriver hva som kjennetegner leiere og deres bosituasjon. De fleste er innom leiemarkedet i løpet av livet. Unge med høy mobilitet og andre med kortvarige behov utgjør litt over halvparten av leierne i Norge. Resten regnes som langtidsleiere. Leiemarkedet skal altså dekke et mangfoldig behov. Et flertall av langtidsleierne ønsker å eie, men har ikke mulighet til det. Dette gjenspeiler funn fra andre undersøkelser, hvor leiere sier at de ønsker forutsigbarhet, tilhørighet, uavhengighet og å kunne tilpasse boligen til sine behov. En undersøkelse viste at åtte av ti langtidsleiere opplevde leieforholdet sitt som forutsigbart. 72 prosent har en tidsubestemt leiekontrakt. Seks prosent oppga at de i liten grad opplevde leieforholdet som forutsigbart. Om lag 90 000 barnefamilier leier, og ca. 19 000 barn bor i en kommunal bolig. Fattige barnefamilier er overrepresentert blant dem som leier bolig.

Ikke alle leiesøkende har samme tilgang til leiemarkedet, på samme vilkår. Sannsynligheten for at utleiere velger bort enkelte leiere, påvirkes både av hvem utleieren er, motivet for å leie ut, situasjonen i det lokale leiemarkedet og hvordan leieforholdet er regulert. Selv om diskriminering er forbudt, er det dokumentert at det forekommer i leiemarkedet.

Stabilitet og botrygghet har lenge vært et sentralt mål i norsk boligpolitikk som en grunnleggende forutsetning for trivsel og velferd. I internasjonal boligforskning er det vanlig å forstå botrygghet som et begrep med minst tre dimensjoner. Juridisk botrygghet viser til leiernes juridiske beskyttelse. Faktisk botrygghet refererer til leierens reelle eller objektive posisjon på markedet. Selvopplevd botrygghet er leierens opplevde trygghet, både trygghet for å beholde boligen og fysisk trygghet i boligen og nabolaget.

Kapittel 6 – Tilbudet i leiemarkedet beskriver utleierne og tilbudet i leiemarkedet. Det er om lag 605 000 boliger som leies ut i Norge, og det finnes et mangfold av utleiere. De fleste boligene leies ut av privatpersoner som leier ut bolig i mindre skala, enten en sokkelbolig eller en eller flere sekundærboliger. Mange leier ut til venner eller bekjente. Næringsdrivende utleiere og utleie i offentlig regi utgjør en mindre del av leiemarkedet. Studentboliger er et viktig tillegg til det private leiemarkedet ved at de avlaster etterspørselen. Sammensetningen mellom ulike typer utleiere har ligget relativt stabilt over tid. Fortsatt står privatpersoner for om lag to tredjedeler av tilbudet. De fleste leieforhold inngås på markedsvilkår. Unntaket er til en viss grad kommunal sektor, studentboliger og leieforhold mellom venner og familie. Kommunal sektor er liten og strengt behovsprøvd, men et viktig tilbud for vanskeligstilte på boligmarkedet.

Kapittel 7 – Hva påvirker etterspørsel og tilbud i leiemarkedet? diskuterer sammenhengen mellom tilbud, etterspørsel og leiepris. Det å leie bolig skiller seg fra boligeierskap på flere områder som er relevant for reguleringen av leiemarkedet. Å leie gir høy grad av fleksibilitet og lavere økonomisk risiko. Boligeiere har derimot større selvråderett. De strukturelle betingelsene på det norske boligmarkedet betyr at det er attraktivt for mange husholdninger å eie boligen sin. Samtidig kan behov for fleksibilitet eller begrensede økonomiske ressurser gjøre det rasjonelt eller strengt tatt nødvendig å leie bolig. Mulige utviklingstrekk som vil kunne øke etterspørselen etter leieboliger, er større grad av midlertidighet, flere studenter, høyt rentenivå over tid og flere husholdninger med lav inntekt og få sparemuligheter. Arbeidsinnvandring og annen type migrasjon kan også få betydning for etterspørselen.

Ulike grupper utleiere har forskjellige motiv for å leie ut, men tilbudet i det private leiemarkedet påvirkes først og fremst av gevinsten ved å leie ut. Restriksjoner som kan virke begrensende på utleiers inntekt, kan derfor påvirke tilbudet negativt. Utleiere og leiere står ganske fritt til å avtale den leieprisen de ønsker. Det betyr at leieprisen følger samspillet mellom tilbud og etterspørsel. Også relasjonen mellom utleier og leier spiller en rolle for husleien i det enkelte leieforhold. Når myndighetene regulerer husleien underveis i leieforhold, vil hovedeffekten for leiere være en forsikring mot svingninger i husleie. Utleiere som blir underlagt en slik regulering, vil presumptivt forsøke å prise inn forskjellen mellom utviklingen i markedsleie og det prisreguleringen tillater, når leieavtalen inngås. Leieprisreguleringer kan få uheldige tilleggseffekter i form av svekkede insentiver til nybygging, kødannelse og økt selektivitet blant utleiere, og omgåelser i form av svarte kontrakter. Reguleringer som har til formål å redusere ulike former for markedssvikt i leiemarkedet, kan derimot fremme effektivitet.

Kapittel 8 – Det norske leiemarkedet i en europeisk kontekst sammenlikner forholdene i det norske leiemarkedet med situasjonen i nærliggende europeiske land. Hvor vanlig det er å leie, varierer mellom europeiske land. I gjennomsnitt leier om lag 30 prosent av befolkningen i EU-landene bolig. Leiesektorens størrelse og innhold i ulike europeiske land bygger på en kombinasjon av tradisjoner og politiske valg. Norge regnes som et spesielt eiervennlig land i europeisk sammenheng, både gjennom bruk av økonomiske og juridiske virkemidler og når det gjelder eiervennlige politiske målformuleringer. Norge har den laveste andelen bostedsløse blant de nordiske landene. Kapittelet sammenlikner også leieprisvekst og boutgiftsbelastning i utvalgte land.

Kapittel 9 – Juridisk kontekst gjør rede for husleielovens juridiske kontekst og nasjonalt og internasjonalt regelverk som er relevant for utvalgets arbeid.

I kapittel 10 – Utvalgets vurderinger av botrygghet og leiemarkedet gir utvalget sin vurdering av trekk ved leiemarkedet og leieres og utleieres situasjon som har særlig betydning for lovutredningen i del 3. Det er viktig at loven fungerer for ulike grupper på leiemarkedet og legger til rette for både korte og langvarige leieforhold. Utvalgets forståelse av botrygghet er at leiere skal ha mulighet til å skape seg et hjem med en viss tidshorisont. Forutberegnelighet i leieforholdets varighet og et leieprisnivå som gjør det mulig for leieren å betale husleien og samtidig opprettholde annet nødvendig forbruk, er særlig viktig. For mange livsfaseleiere, som utgjør om lag halvparten av leierne, vurderer utvalget den juridiske og faktiske botryggheten som tilfredsstillende. Det finnes imidlertid noen leiere som i dag ikke har tilstrekkelig botrygghet, som deler av langtidsleierne og grupper med svak økonomi.

For at leiemarkedet skal fungere godt og sørge for gode og stabile boforhold, må også utleiere ha forutsigbarhet, slik at det stimuleres til utleie. Småskalautleiere, særlig dem som leier ut en del av boligen sin, trenger mer fleksibilitet enn større utleiere.

Husleieloven har mange bestemmelser av stor betydning for leieres botrygghet. Samtidig påvirkes botryggheten deres også av mange andre faktorer, som den generelle takten i boligbyggingen og offentlige virkemidler. Både den brede boligpolitikken og den sosiale boligpolitikken er nødvendig for å skape trygge og forutsigbare boforhold for alle innbyggere.

1.4.3 Del 3 – Lovutredning

Kapittel 11 – Husleieloven gir en overordnet orientering om husleieloven og håndhevingen av loven. Kapittelet gir også en kort oversikt over innretningen av regelverket i andre nordiske land.

Kapittel 12 – Overordnede betraktninger presenterer utvalgets arbeid med klart språk og tydelig struktur i lovforslaget. Loven er språklig oppdatert med mål om å unngå misforståelser og rom for tvil i tolkningen av reglene. Utvalget foreslår også grep som skal gjøre det enklere å finne fram i loven.

Boforhold har en sentral betydning for barns levekår og oppvekst. Utvalget har lagt vekt på hva som vil være til barns beste i lovarbeidet.

Utvalget er bedt om å vurdere behovet for egne regler for næringsdrivende og privatpersoner som leier ut, og foreslår at reglene i størst mulig grad er like. De fleste langtidsleiere leier av privatpersoner. Utvalget har lagt vekt på at endringsforslagene også skal styrke botryggheten til disse leierne.

I kapittel 13 – Protokoll ved leierens innflytting og utflytting vurderer utvalget om det bør lovfestes en plikt til å føre protokoll ved inn- og utflytting. Utvalget mener at protokoll kan være et godt verktøy for å dempe konflikter mellom partene, særlig hvis protokollen suppleres med bilder eller video av boligens tilstand. Samtidig kan det i en del tilfeller være praktisk og ressursmessig utfordrende med en lovfestet plikt til å føre protokoll. Det er også flere utfordringer med de mulige rettsvirkningene ved brudd på en lovfestet plikt, som kan ramme begge parter på en urimelig belastende måte. Utvalget mener en bestemmelse som oppfordrer partene til å føre protokoll, er mest hensiktsmessig.

Kapittel 14 – Krav til boligen handler om hvilke krav som stilles til leieboligens tilstand, og når boligen har en mangel. Ifølge mandatet skal utvalget vurdere om det er behov for endringer med hensyn til hvilke krav som stilles til boligen, herunder om husleieloven bør kobles til offentligrettslige krav. I dag står partene fritt til å avtale hvilken tilstand boligen skal ha når den overleveres til leieren. Utvalget ser at avtalefriheten tillater fleksible løsninger som i en del tilfeller kan være et gode. Likevel ser utvalget grunn til å gi leiere et minimumsvern for å bidra til at leieren får informasjon om mangler ved boligen før leieavtalen inngås, og et forsvarlig bomiljø. Av denne grunn tilrår utvalget å lovfeste at generelle forbehold om boligens tilstand ikke får virkning, og å stille ufravikelig krav om at det ikke kan være forhold ved boligen som gjør den helseskadelig å bo i eller setter sikkerheten til leieren i fare. Utvalget tilrår ikke en regel om at ethvert brudd på offentligrettslige krav vil utgjøre en kontraktsrettslig mangel. Hovedhensynet bak en slik regel, trygge boliger, anses ivaretatt på en mer pedagogisk og hensiktsmessig måte gjennom minstekravet om at boligen ikke skal være helseskadelig eller sette leiers sikkerhet i fare.

Kapittel 15 – Leierens rett til privatliv handler om leierens rett til å bruke boligen eksklusivt, som et hjem. Mandatet ber utvalget vurdere om leierens rett til privatliv kan tydeliggjøres. I kapittel 15 drøfter utvalget om leieren er tydelig nok vernet mot at utleieren tar seg inn i boligen urettmessig, og om leierens rett til å utfolde seg normalt i boligen er tilstrekkelig ivaretatt. Utvalget ser at det er behov for å tydeliggjøre at leierens bruksrett er eksklusiv, og at leieren kan gjøre gjeldende sanksjoner hvis retten krenkes. Utvalget tilrår pedagogiske grep i loven med dette for øyet. Utvalget tilrår også å forsterke leierens beskyttelse mot inngrep i sin alminnelige livsutfoldelse, slik at husordensregler som hindrer leieren i å leve normalt, ikke lenger kan avtales.

Kapittel 16 – Vedlikehold handler om partenes vedlikeholdsansvar underveis i leieforholdet. Utvalget er bedt om å vurdere dagens regler om ansvar for vedlikehold og reparasjon for å forebygge og dempe konflikter i leieforhold. Et samlet utvalg tilrår å videreføre dagens fordeling av vedlikeholdsansvaret, men å tydeliggjøre innholdet i reglene i lovteksten og i forarbeidene, særlig hva leierens vedlikeholdsansvar innebærer. Utvalget har delt seg i to like store fraksjoner i spørsmålet om graden av fravikelighet ved fordeling av vedlikeholdsansvaret. Halvparten av utvalget tilrår å innskrenke avtalefriheten, slik at bestemmelsen bare er fravikelig i leierens favør. Den andre halvparten av utvalget tilrår at bestemmelsen hovedsakelig skal være fravikelig, slik den er i dag. Endelig er utvalget samlet om at det ikke skal kunne avtales at boligen skal leveres tilbake i bedre stand enn den var i ved overleveringen. I vurderingen av dette har utvalget lagt vekt på at det i mange tilfeller vil være lite rimelig at leieren gjennom avtale kan bli forpliktet til å utføre tidligere forsømt vedlikehold og derved forbedre boligen.

Kapittel 17 – Tilpasning av boligen handler om hvilke forandringer leiere bør ha lov til å gjøre i leieboligen, og om leieren må tilbakeføre disse forandringene når hen flytter ut. Utvalget er bedt om å vurdere om og hvordan regelverket kan tilpasses til leiere med langtidsperspektiv. Utvalget har vurdert hvordan leieren kan få større adgang til å tilpasse boligen etter egne preferanser, samtidig som hensynet til utleierens interesser ivaretas. Et flertall foreslår at leieren får en lovfestet rett til å henge opp bilder, hyller og liknende, samt utføre mindre energiøkonomiserende tiltak uten utleierens samtykke. Et mindretall tilrår å videreføre dagens regler, som forutsetter samtykke fra utleieren. Et flertall tilrår at utleieren ikke kan kreve tilbakeføring av de forandringene som leieren har rett til å gjøre uten utleierens samtykke, mens forandringer som leieren har fått samtykke til å gjennomføre, kan kreves tilbakeført hvis dette er avtalt. Et mindretall tilrår at utleieren skal kunne kreve tilbakeføring av de forandringene som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke, mens andre forandringer bare kan kreves tilbakeført hvis det er avtalt. Utvalget tilrår å videreføre reglene om at leieren har adgang til å gjøre forandringer på grunn av funksjonsnedsettelse med utleierens godkjenning. Utleieren kan bare nekte godkjenning hvis hen har saklig grunn. Utvalget tilrår imidlertid at det presiseres at estetiske hensyn knyttet til perioden leieren bor i boligen, ikke skal være saklig grunn for å nekte godkjenning.

I kapittel 18 – Reklamasjon og sanksjoner vurderer utvalget hvilke endringer som er nødvendige for at leier skal ha gode og virksomme sanksjonsmuligheter overfor utleier ved kontraktsbrudd. Mandatet ber utvalget om å vurdere lovendringer som gir regler om reklamasjon som er bedre tilpasset kontraktsforhold der partene skal ha en stabil, langvarig relasjon. Drøftelsen knyter an mot både dette og de delene av mandatet som handler om tiltak som forebygger og demper konflikt og bidrar til at loven følges. Utvalget mener dagens sanksjonssystem overordnet er egnet til å forbygge og reparere avtalebrudd, men ser behov for tydeliggjøring og styrking av leierens rettsstilling på enkelte punkter. Utvalget tilrår å utvide leierens reklamasjonsfrist for mangler som var til stede ved overleveringen til minimum to måneder, og å tydeliggjøre at det ikke er reklamasjonsfrist for mangler som oppstår i avtaletiden. For disse manglene tilrår imidlertid utvalget å begrense leierens mulighet til å kreve leieavslag i perioden før hen reklamerte. Videre tilrår utvalget å skjerpe inn utleierens frist for å rette en mangel fra dagens «innen rimelig tid» til «uten ugrunnet opphold», samt å pålegge utleieren en plikt til å orientere om planen for rettingen. Formålet med dette er å unngå at leieren bor unødvendig lenge i en mangelfull bolig. Utvalget tilrår også pedagogiske grep for å gjøre sanksjonene lettere å finne fram til, herunder foreslås det at sanksjonene skal skilles ut i et eget kapittel i loven. Et mindretall tilrår en ny, særskilt sanksjon for de tilfellene der utleieren krenker leierens eksklusive bruksrett. Mindretallets tilrådning går ut på at leieren skal kunne kreve en standardisert kompensasjon på én månedsleie per overtredelse. Flertallet tilrår at de alminnelige sanksjonene, slik som leieavslag, skal gjelde også for slike avtalebrudd.

I kapittel 19 – Leieprisvernet diskuterer utvalget hvor godt dagens leieprisvern fungerer, og tilrår endringer. Dagens lovgivning legger opp til at utleier og leier finner fram til den husleien som de mener reflekterer boligens leieverdi når kontrakten inngås. Utvalget er enig om at reglene ved inngåelse av en leiekontrakt bør ta hensyn til balansen mellom tilbud og etterspørsel, slik de gjør i dag. Over tid gir den generelle prisveksten i samfunnet og endringer i leiemarkedet behov for å justere husleien. Utvalget tilrår å beholde partenes adgang til årlig justering etter konsumprisindeksen. Indeksjustering er en enkel regel som sikrer forutsigbarhet for partene. Hvert tredje år kan også partene justere husleien til gjengs leie, som er et gjennomsnitt av leieprisene i etablerte tilsvarende leieforhold. Ordningen bidrar til å dempe fluktuasjonene i leieprisene, men er lite brukt, blant annet fordi partene mangler et godt statistikkgrunnlag. Utvalget tilrår derfor departementet å utrede enklere regler. Flertallet foreslår et nytt system for justering av leie underveis i leieforhold som ligger nærmere opp til markedspris. Dette forslaget kan beskrives som en liberalisering av dagens gjengs leie-bestemmelse i husleieloven. Mindretallet tilrår å fjerne adgangen til prisjustering utover konsumprisindeksen.

Kapittel 20 – Foreldelse av irregulært depositum handler om foreldelse av irregulært depositum. Ifølge mandatet oppleves det som uklart hvorvidt en leier kan miste retten til å kreve tilbake irregulært depositum etter tre år som følge av reglene om foreldelse. Utfordringen med dagens regler er at foreldelsesfristen for tilbakebetaling av depositumet kan ha løpt ut når leieren flytter ut av boligen. Utvalget tilrår å beskytte leierens krav på tilbakebetaling av depositumet ved å særregulere foreldelsesfristens utgangspunkt i boligleieloven, slik at foreldelsesfristen begynner å løpe når leieforholdet opphører. Utvalget har lagt vekt på at det som regel ikke vil være aktuelt for leieren å kreve tilbakebetalt det irregulære depositumet før leieforholdet er avsluttet. Hvis tilbakebetalingskravet skulle foreldes før utflytting, ville leieren tape penger som alltid har vært hens egne. Utvalget har også vurdert om forsinkelsesrenter av irregulært depositum bør reguleres på samme måte. Utvalget tilrår imidlertid ikke en slik endring. Utvalget legger vekt på at det kunne medføre at utleiere måtte betalt uforholdsmessig store beløp i forsinkelsesrenter.

Kapittel 21 – Tidsbestemte og tidsubestemte avtaler tar for seg leieforholdets avtalte varighet. Utvalget er bedt om å ta stilling til om «profesjonelle utleiere» i framtiden kun skal få lov til å inngå tidsubestemte avtaler. Flertallet i utvalget ønsker at reglene skal være så like som mulig for næringsdrivende og privatpersoner som leier ut, og foreslår at «profesjonelle utleiere» også i framtiden skal kunne inngå tidsbestemte avtaler. De fleste langtidsleiere leier av privatpersoner. Flertallet har lagt vekt på at endringsforslagene også skal styrke botryggheten til disse leierne. Et mindretall i utvalget tilrår å forby tidsbestemte kontrakter for næringsdrivende utleiere og utleiere av sekundærboliger.

Kapittel 22 – Minstetiden for tidsbestemte avtaler handler om minstetiden for tidsbestemte leieavtaler. Utvalget er bedt om å vurdere om minstetiden for privatpersoner som leier ut, bør økes. I dagens husleielov er hovedregelen at det ikke er lov å inngå tidsbestemte avtaler for kortere tid enn tre år. Utvalgets flertall foreslår å øke denne minstetiden til fem år. Unntakene fra hovedregelen videreføres i grove trekk som i dag, kun med noen justeringer. Et mindretall mener at det ikke er grunnlag for å konkludere med at dagens regler ikke fungerer godt og tilrår ingen endring. Et annet mindretall ønsker å øke minstetiden fra ett til tre år for leieforhold hvor partene bor tett på hverandre, om utleieren skal flytte inn i boligen eller har en annen saklig grunn til kortere leietid.

I kapittel 23 – Rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale drøfter utvalget en mulig ny rett for leiere til å forlenge en tidsbestemt leieavtale. Utvalgets flertall foreslår at leieren får rett til å kreve at visse tidsbestemte leieavtaler forlenges. Mindretallet mener at en forlengelsesrett vil være en betydelig innskrenkning av eierrådigheten til utleier og tilrår ikke å innføre en slik rett for leiere. Flertallets forslag innebærer at utleieren skal kunne avslå forlengelseskravet dersom hen har saklig grunn til det. Leieren kan bringe avslaget til retten for å få prøvet om avslaget er saklig begrunnet. Retten skal imidlertid ikke foreta en rimelighetsvurdering av avslaget. Terskelen for å avslå kravet skal altså ligge lavere enn i oppsigelsessaker. En forlenget leieavtale skal løpe videre på samme vilkår og med samme varighet, med mindre partene avtaler noe annet. Et flertall mener at partene ved forlengelse bør kunne kreve at husleien blir justert i tråd med et system som bedre reflekterer gjeldende markedsforhold enn dagens gjengs leie-ordning. Et mindretall mener at det ikke bør være mulig å kreve justering av husleien utover årlig justering i tråd med konsumprisindeksen.

Kapittel 24 – Oppsigelse diskuterer behovet for endringer i reglene for oppsigelse. I henhold til mandatet skulle utvalget vurdere om leiernes oppsigelsesvern kunne styrkes. Oppsigelsesvernet består både av reglene for når og hvordan en leieavtale kan sies opp, og reglene om hvordan retten skal vurdere en oppsigelse. Oppsigelse er ofte en vanskelig prosess for begge parter, både ressursmessig og på et personlig plan. Utvalget mener at det er behov for å styrke leiernes kunnskap om at retten kan sette til side en urimelig oppsigelse. Utvalget foreslår at utleieren i oppsigelsen må informere om at retten kan prøve oppsigelsens rimelighet. Utvalget tilrår også å tydeliggjøre utleiers adgang til å si opp leieavtalen. Et mindretall foreslår å innføre et krav om at utleiers oppsigelse skal være godt begrunnet.

Kapittel 25 – Oppsigelsesfrist og bindingstid vurderer om leiers adgang til å si opp leieavtalen kan styrkes. I dag er det vanlig å inngå avtaler med såkalt bindingstid, altså avtaler som ikke kan sies opp i en bestemt tidsperiode. Utvalget mener at det er prinsipielt betenkelig å legge bånd på hvor et menneske skal bo. Utvalget erfarer også at en del leiere ikke forstår at avtalen er uoppsigelig, og at de blander begrepene bindingstid og kontraktstid. For å sikre at leiere kan tilpasse bosituasjonen til endringer i livssituasjonen tilrår utvalget å gjøre leierens rett til å si opp en leieavtale ufravikelig. I sammenheng med dette foreslår utvalget at det ikke kan avtales en oppsigelsesfrist for leier som er lengre enn tre måneder.

I kapittel 26 – Særregler for visse boligleieforhold kommer utvalget med noen tilrådninger om særreglene for visse type boligforhold. Utvalget har ikke vurdert noen vesentlige materielle endringer i særreglene for leie av offentlig disponert bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet, elev- og studentboliger og tjenesteboliger, utover det som følger av økt minstetid generelt. Halvparten av utvalget foreslår å senke grensen for hva som regnes som midlertidig fravær fra egen bolig etter ny § 1-13 fra fem til tre år. Den andre halvparten tilrår å beholde dagens femårsgrense. Utvalget tilrår at leiere som inngår en leieavtale om et enkelt beboelsesrom med tilgang til annens bolig, må få skriftlig beskjed om at dette gir færre rettigheter enn ved leie av andre boliger. Et flertall tilrår også å flytte særreglene fra dagens kapittel 11 og integrere dem i resten av loven.

Kapittel 27 – Andre måter å avslutte en leieavtale på oppsummerer kort andre måter en leieavtale kan opphøre på enn at leieavtalen løper ut eller sies opp. Utvalget foreslår å henvise til de fleste av disse opphørsgrunnene i en ny samlebestemmelse.

Kapittel 28 – Beboermedvirkning handler om beboermedvirkning i visse leieforhold. Utvalget er bedt om å vurdere om og hvordan leieres mulighet til medvirkning kan styrkes. Utvalget mener beboermedvirkning er positivt, både for leieren og utleieren, men at det kan være krevende å få til. Dagens regler blir lite brukt, antakelig fordi mange leiere ikke er klar over reglene, og fordi dagens regler om beboermedvirkning gir få rettigheter. For å tilrettelegge for økt beboermedvirkning tilrår et samlet utvalg at leiere skal kunne danne et beboerråd som skal ivareta leiernes interesser overfor utleieren, og at utleieren plikter å informere beboerne om denne muligheten. Halvparten av utvalget tilrår at reglene om beboermedvirkning skal gjelde der utleieren leier ut flere enn fire boliger i samme hus, boligstiftelse, eierseksjonssameie, borettslag eller boligaksjeselskap. Den andre halvparten tilrår at reglene om beboermedvirkning skal gjelde der utleieren leier ut flere enn fire boliger i samme hus når utleieren eier hele huset eller eiendommen.

Halvparten av utvalget tilrår at der det er opprettet et beboerråd, skal utleieren hvert år sette av midler på sitt budsjett til gjennomføring av bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak for leierne. Beboerrådet kan foreslå tiltak, og utleieren kan bare nekte å gjennomføre disse hvis hen har saklig grunn. Den andre halvparten tilrår ikke en slik ordning, blant annet fordi boligutleie allerede er en næring hvor flere utleiere opplever at det er vanskelig å oppnå lønnsomhet. Beboerrådet skal også kunne foreslå endringer i husordensreglene, som utleieren må implementere med mindre hen har saklig grunn til å nekte dette.

I kapittel 29 – Bofellesskap vurderer utvalget om det er behov for å særregulere bofellesskap i loven. Mandatet ber utvalget om å ta stilling til dette spørsmålet. Utvalget redegjør for kjente problemstillinger som gjør seg gjeldende knyttet til bofellesskap i dag. Utvalget problematiserer særlig at felles leieavtaler med solidaransvar og avtaler der én hovedleier framleier til øvrige beboere, setter enkeltleiere i bofellesskap i en sårbar situasjon ved å påta seg ansvar for andre beboeres forpliktelser. Utvalgets mindretall tilrår at det lovfestes at hver leier skal svare for en andel av bofellesskapets felles forpliktelser. Flertallet tilrår at problemstillingen utredes nærmere, og peker blant annet på at risikoen for omgåelser gjennom økt bruk av framleieavtaler må vurderes grundigere.

I kapittel 30 – Elektronisk kommunikasjon søker utvalget å avklare om elektronisk kommunikasjon, for eksempel e-post, oppfyller kravet til skriftlighet i ulike bestemmelser i loven. Utvalget tilrår å tydeliggjøre i loven at kravet om skriftlighet vil være oppfylt også ved bruk av elektronisk kommunikasjon der loven stiller krav om at en melding, et varsel, en oppsigelse eller liknende skal være skriftlig. Det er en forutsetning at den elektroniske kommunikasjonen skjer på en betryggende måte og at partene har samtykket til elektronisk kommunikasjon. En slik regel ivaretar hensynet til personer som av ulike grunner vegrer seg for å kommunisere elektronisk.

Kapittel 31 – Tiltak for å sikre at loven følges tar for seg temaer som tilsyn, informasjon og veiledning, samt tiltak mot diskriminering. Utvalget diskuterer ulike faktorer som fremmer etterlevelse av loven, inkludert kjennskap til regelverket, oppdagelsesrisiko og reaksjoner. Utvalget tilrår ikke at det innføres tilsyn med etterlevelsen av loven. En hovedinnvending er at etterlevelse av flere regler i loven ikke enkelt lar seg kontrollere gjennom et tilsyn, og at kostnaden ved å opprette en tilsynsordning vil være stor sett opp mot den sannsynlige gevinsten. Utvalget tilrår i stedet at det prioriteres økt kommunalt tilsyn med leieboliger innenfor eksisterende offentligrettslig regelverk. Utvalget mener at dette kan bedre leiernes bokvalitet. Utvalget diskuterer behovet og muligheten for å opprette et utleieregister, både som et tiltak for bedre statistikk om leiemarkedet og for å bedre etterlevelsen av loven. Endelig peker utvalget på mulige tiltak for å redusere diskriminering, inkludert å profesjonalisere og formalisere leiemarkedet.

I kapittel 32 – Alternative virkemidler settes lovgivningen i sammenheng med andre virkemidler på bolig- og leiemarkedet, som direkte eller indirekte kan styrke leieres botrygghet, som et alternativ til lovendringer utvalget ellers har vurdert. Det mest grunnleggende tiltaket for å styrke tilbudet av leieboliger, sørge for stabile og håndterbare leiepriser og styrke leieres forhandlingsposisjon i leieforhold, er å sørge for at det bygges nok boliger totalt sett. Utvalget trekker også fram behovet for gode og forutsigbare økonomiske rammebetingelser for ulike grupper utleiere. Flere leieboliger utenfor det ordinære leiemarkedet kan også bidra til bedre og tryggere boforhold for leiere. Utvalget peker derfor på viktigheten av studentboliger, kommunale leieboliger for vanskeligstilte på boligmarkedet, leieboliger med tilvisingsavtaler og rollen som stiftelser og ideelle aktører har. Utvalget peker også på at en styrking av den statlige bostøtten kan være et formålstjenlig virkemiddel for å øke botryggheten for leiere med lave inntekter og høye boutgifter. Endelig omtales også startlån og boligkjøpsmodeller, som leie-til-eie og deleie, som virkemidler som kan styrke botryggheten for de leierne som får mulighet til å kjøpe en bolig.

Kapittel 33 – Andre problemstillinger til vurdering presenterer problemstillinger utvalget ikke har hatt tid til å drøfte. Dette er temaer og problemstillinger som er tatt opp av ett eller flere utvalgsmedlemmer, blant annet utfordringer med oppsigelse ved leierens død og tvangsfravikelse av boligen, betraktninger om den generelle avtalefriheten i loven, inkludert adgangen til å fravike hovedregelen om at utleieren har ansvar for ro og orden på eiendommen og problematisering av adgangen til å betale vederlag i annet enn penger mot å kunne leie boligen.

Kapittel 34 – Ikrafttredelse og overgangsregler handler om ikrafttredelse og overgangsregler. Utvalget trekker opp noen rettslige rammer for overgangsregler. Utvalget foreslår at lovendringene skal tre i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer og at departementet utformer nærmere overgangsbestemmelser

Kapittel 35 – Økonomiske og administrative konsekvenser beskriver økonomiske og administrative konsekvenser av flertallenes forslag. Utvalget har lagt vekt på å beskrive partielle effekter av reguleringer på kort og lang sikt. I vurderingene av effekter for etterspørselen i leiemarkedet har utvalget lagt særlig vekt på effektene for leieres botrygghet, herunder konsekvenser for barn i leiehusholdninger, mulig seleksjon og fordelingsvirkninger. Utvalget vurderer de ulike forslagenes påvirkning på utleieres kostnader og diskuterer hvordan ulike grupper utleiere vil kunne tilpasse seg nye regler. Utvalget diskuterer i tillegg mulig påvirkning på leiepris. Utvalget vurderer også effekten på konfliktnivået i leieforhold. I tillegg omtales mulige effekter for Husleietvistutvalget, offentlige ytelser og behovet for kommunale boliger.

Kapittel 36 – Merknader til de enkelte bestemmelser gjør rede for hvordan hver bestemmelse utvalget har foreslått endringer i, skal tolkes.

Utvalget har kun skrevet nye materielle merknader til de reglene som utvalget har behandlet og vurdert. Utvalget har ikke skrevet nye materielle merknader til de reglene som ikke er vurdert, eller som tilrås videreført med likt innhold. For disse bestemmelsene er det henvist til relevante særmerknader i blant annet Ot.prp. nr. 82 (1997–98) og Ot.prp. nr. 74 (2007–2008). Det er ikke skrevet merknader til mindretallsforslag.

Kapittel 37 – Lovutkast – forslag til ny boligleielov inneholder utvalgets utkast til lovtekst.

1.5 Dette er utvalgets hovedleveranse

Den første delleveransen omhandlet husleielovens regler om kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold, og ble levert 31. januar 2024. Denne NOU-en er utvalgets hovedleveranse. Første delrapport er innarbeidet her, med følgende endringer:

• Del 2 Bakgrunn er i stor grad identisk. Delkapitlene 4.2, 5.2–5.3 og 5.5–5.6 er supplert. 5.11 og 6.11 er nye. Kapittel 7 og 9 er i stor grad utvidet.

• I del 3 er kapitlene 21, 22, 24, 25, 26 og 27 like som i første delrapport, med unntak av mindre justeringer. Kapittel 23 er oppdatert med nye tilrådninger, i tråd med utvalgets øvrige vurderinger av leieprisvernet i kapittel 19. Også merknadene til de enkelte bestemmelser fra første delrapport er innarbeidet. Disse er uforandret, med unntak av merknadene til bestemmelsen om forlengelse av leieavtalen (§ 11-4).

• Kapittel 34 om ikrafttredelse og overgangsregler er revidert.

• Kapittel 35 Økonomiske og administrative konsekvenser er revidert for å ta høyde for forslagene i både første og andre leveranse.

2 Utvalgets sammensetning og arbeid

2.1 Utvalgets sammensetning

Husleielovutvalget ble oppnevnt av regjeringen Støre ved kongelig resolusjon 16. juni 2023.

Utvalget har hatt følgende sammensetning:

• Jardar Sørvoll, forsker I, Nordre Follo (leder)

• Silje Flack Bergby, jurist, Trondheim

• Benedicte Björkfors, advokat, Bodø

• Hanne Beth Borge, politisk rådgiver, Oslo

• Kristoffer Dons Brøndbo, advokat, Tromsø

• Torfinn Harding, professor, Stavanger

• Bjarte Høysæter, direktør, Bergen

• Maren Kartvedt, eiendomsforvalter, Bergen

• Anders Leisner, advokat, Oslo

• Dalin Malek, student, Asker

• Kathrine Emilie Standal, daglig leder, Trondheim

• Lars Aasen, kontorleder (fram til 5. juni 2024: daglig leder), Nesodden

Utvalget har vært bistått av et sekretariat som har bestått av:

• utredningsleder Anna Katharina Fonn Matre (sekretariatsleder)

• seniorrådgiver Oda Egeberg

• utredningsleder John S. Schistad

• seniorrådgiver Admir Vrevic

2.2 Utvalgets arbeid

2.2.1 Utvalgets arbeidsform

Utvalget har gjennomført tolv fysiske utvalgsmøter i perioden august 2023 til august 2024. Alle har vært todagersmøter. I tillegg har utvalget gjennomført tre digitale utvalgsmøter og tre digitale innspillsmøter. Forskere, fagpersoner og andre ressurspersoner har vært invitert til å komme med innspill og synspunkter på utvalgsmøtene.

Følgende har innledet i utvalgsmøtene:

• En leier og en privatperson som leier ut

• Nils-Henrik Mørch von der Fehr, Universitetet i Oslo

• Ingar Brattbakk, OsloMet – storbyuniversitetet

• Anne-Rita Andal og Yngve Gran Andersen, Leieboerforeningen

• Marthe Norberg-Schulz, Samfunnsøkonomisk analyse

• Christian Vammervold Dreyer, Heimstaden

• Ellen Solberg, Selvaag Utleiebolig

• Thomas Laurendz Bornø og Christian Heimdal, Husleietvistutvalget

• Svein H. Gjønnes og Kjersti Engen, Boligbygg Oslo KF

• Sindre Samsing, Kommunal- og distriktsdepartementet

• Anette Thunes og Jacob Solheim, Advokatfirmaet Føyen

Utvalget har avholdt tre digitale innspillsmøter:

Det første innspillsmøtet ble gjennomført 17. oktober 2023 med deltakelse fra KS, Norsk studentorganisasjon, Samskipnadsrådet, Studentsamskipnaden SiO og Studentsamskipnaden i Gjøvik, Ålesund og Trondheim. Disse ga innspill om husleielovens regler om kontraktslengde og oppsigelse, inkludert særreglene i lovens kapittel 11.

Følgende innledet på møtet:

• Anne Gamme og Erna Larsen, KS

• Max Henrik Arvidsson, Norsk studentorganisasjon

• Andreas Berggren Eskelund og Ibrahim Ali, Samskipnadsrådet

• Lisbeth Glørstad Aspås, Studentsamskipnaden i Gjøvik, Ålesund og Trondheim

• Elin Øvstebø Birketvedt, Studentsamskipnaden SiO

Det andre innspillsmøtet ble gjennomført 21. mars 2024 med deltakelse fra Husleietvistutvalget, Norsk Eiendom, Finans Norge, Likestillings- og diskrimineringsombudet, Beatus Cras og Samarbeidsforumet av funksjonshemmedes organisasjoner. Disse aktørene ga innspill om ulike temaer knyttet til husleieloven og leiemarkedet.

Følgende innledet på møtet:

• Thomas Laurendz Bornø og Christian Heimdal, Husleietvistutvalget

• Tone Tellevik Dahl, Miriam Våraker Høstmælingen og Sven Magnus Rivertz, Norsk Eiendom

• Marta Drønen Madsen, Finans Norge

• Natasha Telson, Likestillings- og diskrimineringsombudet

• Kamila Warciak, Beatus Cras

• Håvard Ravn Ottesen, Samarbeidsforumet av funksjonshemmedes organisasjoner

Det tredje innspillsmøtet ble gjennomført 8. april 2024 med deltakelse fra Statistisk sentralbyrå, Reduser husleia, FINN Eiendom og Qasa, samt Kommunal- og distriktsdepartementet.

Følgende innledet på møtet:

• Ragnhild Nygaard og Trym Kristian Økland, Statistisk sentralbyrå

• Merita Fjetland og Sigrid Elise Høeg, Reduser husleia

• Jørgen Hellestveit, FINN Eiendom

• Fredrik Strömsten og Isabelle Purits, Qasa

• Ragnhild Dahle og Dag Rune Arntsen, Kommunal- og distriktsdepartementet

2.2.2 Studietur til Sverige

Utvalget gjennomførte en studietur til Stockholm i oktober 2023 for å få kunnskap om det svenske leiemarkedet og den svenske husleielovgivningen. Utvalget besøkte Landsbygds- och infrastrukturdepartementet, Hyresgästföreningen og Fastighetsägarna. Landsbygds- och infrastrukturdepartementet har ansvaret for bolig og samfunnsplanlegging i Sverige, herunder leiemarkedet og husleielovgivning. Hyresgästföreningen fremmer leiernes interesser på leiemarkedet, gir juridisk bistand til medlemmene og framforhandler kollektivt husleienivå. Fastighetsägarna er en bransjeorganisasjon for svenske eiendomsselskap. Organisasjonen gir råd til sine medlemmer, jobber interessepolitisk i saker av betydning for medlemmene og framforhandler husleienivå på vegne av sine medlemmer.

De tre aktørene orienterte om sitt syn på det svenske leiemarkedet og hvordan de svenske reglene om kontraktslengde og oppsigelse fungerer i praksis, samt fordelene og ulempene med regelverket.

2.2.3 Utredninger utvalget har bestilt

Utvalget har bestilt fem utredninger:

• Advokatfirmaet Føyen (2023). Beskrivelse av regler om kontraktslengde og oppsigelse i husleielovgivningen i utvalgte europeiske land. En gjennomgang og beskrivelse av reglene i norsk, dansk, finsk, islandsk, engelsk og tysk rett.

• Bø, Erlend Eide (2023). Leiemarkedets rolle og framtid. Statistisk sentralbyrå, Forskningsavdelingen.

• Emblem, Anne Wenche (2024). Økonomisk-teoretisk beskrivelse av leiemarkedets virkemåte og mulige konsekvenser av dagens leieprisregulering. Universitetet i Agder.

• Oslo Economics (2024). Utleieres fortjeneste og leietakeres økonomi.

• Oust, Are; Olaussen, Jon Olaf og Sønstebø, Ole Jakob (2023). Innspill til husleielovutvalget. NTNU, Handelshøyskolen. Senter for Miljøøkonomi.

Erlend Eide Bø, Are Oust og Ole Jakob Sønstebø presenterte sine utredninger for utvalget i et digitalt møte 14. november 2023.

I tillegg har Advokatfirmaet Føyen bistått løpende i utvalgets arbeid, særlig med problemstillinger knyttet til bindingstid i boligleieforhold, forlengelse av boligleieavtale, godtgjøringskrav for oppsigelse, foreldelse av irregulært depositum og regulering av bofellesskap.

2.2.4 Bistand fra Språkrådet

Ifølge mandatet er det et vesentlig siktemål med lovarbeidet å oppnå brukervennlige regler og derfor bør lovforslaget ha god systematikk og et enkelt og klart språk. Utvalget har derfor samarbeidet med Språkrådet for å få bistand til dette ved utformingen av lovforslaget. Sekretariatet har gjennomført fire møter med Språkrådet og mottatt skriftlige innspill.

2.2.5 Innspill på utvalgets nettside

Husleielovutvalget har invitert aktører og innbyggere til å sende sine innspill på utvalgets nettside. Utvalget har mottatt innspill fra 123 privatpersoner som fremmer både et leier- og utleierperspektiv. I tillegg har 30 organisasjoner og foretak gitt sine innspill: Bergen Huseierforening, Boligbyggs beboerråd, Bybroen Bolig AS, Eiendom Norge, Finans Norge, Frost Eiendom, Gatejuristnettverket, Juridisk rådgivning for kvinner, Jussformidlingen, Kommunale boligadministrasjoners landsråd, Kontoret for Fri rettshjelp i Oslo kommune, Likestillings- og diskrimineringsombudet, LO i Oslo, MiRA-Senteret, Narvik Boligstiftelse, Norsk Eiendom, Norsk Kommunalteknisk Forening, Norsk studentorganisasjon, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Prostituertes interesseorganisasjon i Norge, Redd Barna, Reduser husleia, Rettspolitisk forening, Samskipnadsrådet, Spabo Eiendom AS, Steinar Moe Eiendom AS, Trondheim Boligutleierforening, Utleiemegleren og Åsaveien 7 AS.

Innspillene finnes i sin helhet på husleielovutvalgets nettside.

3 Mandat for utredningen

3.1 Mandatet

Utvalget ble gitt følgende mandat:

«1. Bakgrunn

Leiemarkedet er en viktig del av det norske boligmarkedet. Om lag en million innbyggere leier boligen de bor i. Utleieboliger, både kommersielle og ikke-kommersielle, er viktig for å opprettholde fleksibilitet og variasjon i boligtilbudet. Utleiemarkedet i Norge har en mindre sosial og allmennyttig sektor enn i mange andre europeiske land. Et godt fungerende leiemarked virker prisstabiliserende på eiemarkedet hvis leieboliger blir mer sammenlignbare i trygghet, pris og standard.

Det er press i leiemarkedet i flere områder, og både i byer og i distriktskommuner kan det være vanskelig å finne en egnet leiebolig. Årsakene kan variere mellom pressområder og mindre utleiemarkeder. I tillegg har leietakere generelt dårligere boforhold enn boligeiere. De bor ofte trangere, har oftere fukt og råte i boligen sin, og opplever i større grad bomiljøet som dårlig. Mange leietakere opplever også bosituasjonen som ustabil og uforutsigbar. Dette er særlig problematisk for barnefamilier.

Lov om husleieavtaler (husleieloven) trådte i kraft 1. januar 2000. Husleieloven regulerer avtaler om bruksrett til husrom, både til bolig og til andre formål. Loven skal sikre en balansert fordeling av rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leier.

Stortinget ba i anmodningsvedtak nr. 88 regjeringen å «sette ned et Husleielovutvalg som går gjennom Husleieloven for å vurdere hvordan den kan styrke leietagernes rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet og at loven samsvarer bedre med dagens situasjon på leiemarkedet. Utvalget settes ned våren 2023, og en ny lov skal behandles i inneværende stortingsperiode.»

2. Mål og rammer for utvalgsarbeidet

Utvalget skal gå gjennom husleieloven og vurdere, og foreslå, endringer som styrker leietakeres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet og som gjør at loven er tilpasset dagens situasjon i leiemarkedet. Utvalget skal også vurdere endringer som gjør at loven bedre enn i dag ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte. Utvalget står fritt til å foreslå lovendringer innenfor disse rammene.

Utvalget skal spesielt vurdere spørsmålene nevnt i punkt 3, men er ikke begrenset til disse temaene. Utvalget skal vurdere om det er mest hensiktsmessig med en revidering av dagens lov eller en ny lov.

Utvalget skal følge retningslinjene i utredningsinstruksen, herunder vurdere økonomiske og administrative virkninger av forslag som utvalget kommer med. Utvalget skal blant annet vurdere hvordan forslagene vil slå ut for utleiere og leietakere og om utfallet vil være forskjellig i ulike typer leiemarkeder, som pressområder og tynne leiemarkeder.

Utvalget skal utforme sitt lovforslag i tråd med reglene i Justis- og beredskapsdepartementets veiledning Lovteknikk og lovforberedelse (2000), jf. Utredningsinstruksen punkt 4.1. Et vesentlig siktemål med lovarbeidet er å oppnå brukervennlige regler. Lovforslaget bør derfor ha god systematikk og et enkelt og klart språk.

Utvalget skal levere sitt arbeid i to delleveranser. I den første delleveransen skal utvalget vurdere om og eventuelt hvordan det bør gjøres endringer i reglene om kontraktslengde og oppsigelsesvern for å styrke leietakeres rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet, herunder om reglene for tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter bør endres. Det skal inngå i vurderingen om minstetiden for privatpersoner som leier ut bør økes, og om profesjonelle utleiere kun bør tilby tidsubestemte kontrakter, om leietakers adgang til å si opp en tidsbestemt leiekontrakt bør styrkes og om leietakers oppsigelsesvern bør styrkes. Delleveransen kan omfatte flere temaer.

Utvalget skal levere sin første delleveranse senest 31. januar 2024 og sin siste senest 15. oktober 2024.

3. Utredning av særlige spørsmål

3.1 Styrke botryggheten til leietakere

Med det formål å styrke botryggheten til leietakere, skal utvalget vurdere hvilke endringer som bør gjøres i lovverket. Utvalget skal blant annet vurdere om og hvordan:

• reglene for tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter bør endres, herunder om minstetiden for privatpersoner som leier ut bør økes, og om profesjonelle utleiere kun bør tilby tidsubestemte kontrakter

• oppsigelsesvernet kan styrkes

• beboernes mulighet til medvirkning kan styrkes

• leietakers adgang til å si opp en tidsbestemt leiekontrakt kan styrkes

• leietakers rett til privatliv kan tydeliggjøres

• regelverket kan tilpasses til leietakere med langtidsperspektiv. Det kan for eksempel innebære å styrke leietakers rett til å tilpasse boligen til ulike behov i ulike livsfaser, inkludert tilpasninger til universell utforming.

3.2 Forebygge og dempe konflikter i leieforhold

Utvalget skal vurdere lovendringer som kan forebygge og dempe konflikter i leieforhold. Noen tvister i leieforhold dreier seg om erstatningsansvar for skader som er oppstått i leieperioden, mens andre konflikter dreier seg om manglende vedlikehold av andre forhold i boligen, eller hyppig bytte av leietakere. Utvalget skal vurdere om det bør lovfestes en plikt til å føre protokoll ved inn- og utflytting, og vurdere dagens regler om ansvar for vedlikehold og reparasjon, eller andre tiltak som kan dempe konflikter.

I leieforhold kan terskelen for å benytte seg av reklamasjonsreglene bli høy for leietakere, som kan frykte konsekvenser for fornying av leiekontrakten. Utvalget skal vurdere lovendringer som gir regler om reklamasjon som er bedre tilpasset kontraktsforhold der partene skal ha en stabil, langvarig relasjon.

3.3 Krav til boligen

Husleieloven stiller krav til tilstanden til boligen og sier noe om hva som utgjør en mangel. Likevel har leietakere ofte dårligere boforhold enn de som eier boligen sin.

Utvalget skal vurdere om det er behov for endringer med hensyn til hvilke krav som stilles til leieboligen, til at den holdes i god stand og til hensiktsmessig vedlikehold. Herunder skal utvalget vurdere om det bør være en kobling til offentligrettslige krav til leieboligen.

3.4 Regulering av bofellesskap

Husleieloven tar ikke høyde for bofellesskap som en boform. Blant annet er leietakere i utgangspunktet solidarisk ansvarlig for manglende betaling av husleie. Loven åpner heller ikke for at én leietaker kan si opp sin del av leieavtalen.

Utvalget skal vurdere om bofellesskap som boform bør reguleres særskilt i husleieloven.

3.5 Foreldelse av irregulært depositum

Leietaker har etter husleieloven rett til å kreve tilbakebetalt irregulært betalt depositum. Det oppleves som uklart hvorvidt en leietaker kan miste retten til å kreve tilbake irregulært betalt depositum etter tre år som følge av reglene om foreldelse. Utvalget skal vurdere lovendringer som sikrer at krav om tilbakebetaling av irregulært betalt depositum ikke foreldes.

3.6 Tiltak for å sikre at loven følges

En del av utfordringene på leiemarkedet gjelder leieforhold som strider med husleieloven. Det kan skyldes at utleiere og leietakere ikke kjenner godt nok til de rettighetene og pliktene de allerede har, men også mer bevisste brudd på regelverket. Departementet har mottatt innspill om at dagens lov er vanskelig tilgjengelig og lite pedagogisk utformet.

Utvalget skal drøfte tiltak som sikrer at loven følges, herunder tilsyn og veiledning, og tiltak som gir mulighet til å redusere diskriminering på boligmarkedet.

3.7 Skille mellom småskala privat utleie og profesjonelle utleiere

Dagens husleielov skiller ikke mellom ulike utleiere, selv om det blant annet gjelder noen særregler for private utleiere som leier ut del av egen bolig. Utvalget skal vurdere om det bør være et skille mellom regler for småskala privat utleie og profesjonelle utleiere og i så fall på hvilke områder.

4. Avgrensninger

Utvalget står fritt til å se på de fleste sider av dagens lov og vurdere mulige effekter for markedet av endringsforslag. Det faller imidlertid utenfor utvalgets mandat å vurdere innretningen av leiemarkedet som sådan, herunder innføring av regler om offentlig regulering av husleie eller egne prissegmenter i leiemarkedet. Dagens lov åpner heller ikke for permanent offentlig regulering av husleie. Avgrensningen utelukker likevel ikke at utvalget kan vurdere reglene om alminnelig leieprisvern, indeksregulering og tilpasning til gjengs leie.

Utvalget skal ikke vurdere reglene som gjelder næringsleie. Utvalget skal heller ikke vurdere de prosessuelle bestemmelsene om Husleietvistutvalget (§ 12-5). Utover dette står utvalget fritt til å foreslå lovendringer innenfor disse rammene som er nevnt i punkt 2. Dersom utvalget underveis i arbeidet ser at det er temaer som faller utenfor mandatet, men som fortjener en helhetlig gjennomgang på et senere tidspunkt, skal utvalget opplyse om det.

5. Gjennomføring

Veilederen for utvalgsarbeid i staten gir praktiske råd og tips som kan bidra til effektivitet i utvalgsarbeidet og til bedre etterlevelse av utredningsinstruksen.

Utvalget vil få et eget sekretariat med ressurser fra Kommunal- og distriktsdepartementet. Utvalget skal legge til rette for innspill fra relevante kompetansemiljøer og private og offentlige aktører. Ellers skal utredningen baseres på relevante offentlige utredninger, stortingsmeldinger, planer, statistikk, rapporter m.m.

Utvalget kan innhente eksterne utredninger innenfor utvalgets budsjett.»

3.2 Utvalgets forståelse av mandatet

3.2.1 Innledning

Kjernen i mandatet er å vurdere om og eventuelt hvordan leiernes rettigheter kan styrkes, samtidig som loven er tilpasset dagens situasjon i leiemarkedet. Samtidig skal utvalget vurdere endringer som gjør at loven bedre enn i dag ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte. Utvalget legger til grunn dagens leiemarked, som er et lite marked med stor andel av private utleiere og småskalautleie. Utvalget tolker det slik at det også er nødvendig å vurdere om reglene er godt nok tilpasset utleieres behov. I tillegg har utvalget lagt vekt på hvilke effekter utvalgets lovforslag vil ha for både leiere og utleiere, og for leiemarkedet som helhet.

Utvalgets mandat skulle besvares i to delutredninger. Første rapport handlet om reglene for tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter, herunder om minstetiden for privatpersoner som leier ut, bør økes, og om profesjonelle utleiere kun bør få tilby tidsubestemte kontrakter.

I andre del av oppdraget har utvalget prioritert å utrede spørsmålene som følger av mandatet, men har også gått gjennom leieprisvernet fordi det er sentralt for leieres botrygghet, utleieres rammevilkår og leiemarkedets funksjonsmåte.

3.2.2 Overordnede føringer

Utvalget har sett det som naturlig å diskutere alternative tiltak til lovendringer, men har ikke hatt kapasitet til å utrede andre tiltak fullt ut. Utvalget har overordnet vurdert andre alternativer for å sikre grunnleggende botrygghet, som økonomiske og pedagogiske tiltak. Der det er relevant, har utvalget vurdert ulike løsningsalternativer innenfor husleieloven. Utvalget viser også til regjeringens generelle boligpolitikk og stortingsmelding om boligpolitikken som ble behandlet i Stortinget 28. mai 2024.2 Meldingen behandler ulike spørsmål om leiemarkedet og omtaler en rekke boligpolitiske tiltak.

Utvalget anser det som en del av mandatet at klart språk og ryddig struktur skal vektlegges i arbeidet med å utforme reglene. Lovforslaget skal derfor være brukervennlig og lett å forstå.

Utvalget understreker at mandatet avgrenser mot å vurdere reglene som gjelder lokalleie. Utvalget har heller ikke vurdert regulering av korttidsleie, slik som utleie via Airbnb. Korttidsutleie er imidlertid gitt en kort omtale.