7 Delingsloven av 1978

Med delingsloven av 1978 ble det for første gang innført en felles lov for hele landet for måling, merking og registrering av eiendommer. På sentralt nivå ble ansvaret for å forvalte delingsloven lagt til Miljøverndepartementet, som allerede ved opprettelsen i 1973 hadde fått hovedansvaret for kartlegging og oppmåling i Norge.

I stor grad ble de ordninger som gjaldt for byene gjort gjeldende for alle kommuner. Alle kommuner fikk ansvar for å utføre kart- og delingsforretninger, med krav om grensemerking og nøyaktig innmåling av grenser. Kommunene måtte etablere oppmålingsmyndighet, men etter revisjon av kommuneloven i 1995 står kommunene fritt når det gjelder hvordan de vil organisere arbeidene etter delingsloven. To eller flere kommuner kan også ha samarbeid om felles oppgaveløsing innenfor delingsloven. Denne muligheten er i svært liten grad benyttet.

Kommunen kan overlate til andre å utføre kart- og delingsforretninger på sine vegne. Saker som gjelder grunn til riks- og fylkesveg er etter avtale blitt overlatt til Statens vegvesen. Kommunene kan også leie inn konsulenter til å utføre forretningene. I 1997 ble ca. 2   % av forretningene, dvs. ca. 500 forretninger utført av innleid konsulenthjelp.

Arbeidet med å etablere et moderne EDB-basert eiendomsregister, GAB-registeret, ble startet i 1976, men ble lovmessig forankret i delingsloven. Kommunene er pålagt å rapportere til GAB-registeret. Statens kartverk er ansvarlig for driften av registeret. G står for grunneiendom, A for adresse og B for bygning.

GAB-registeret inneholder nå opplysninger om 2,4 millioner grunneiendommer, festetomter og eierseksjoner, ca. 3,2 millioner bygninger og alle offisielt tildelte adresser. 370 kommuner er i 1998 knyttet on-line til den sentrale databasen. Resten av kommunene rapporterer til registeret ved bruk av skjema, og benytter papirutskrifter til saksbehandling. GAB-registeret har blitt et viktig hjelpemiddel i kommunal og annen offentlig saksbehandling. Registeret er også i økende grad tatt i bruk av banker og andre private virksomheter som har behov for eiendomsinformasjon. I Stortingsmelding nr. 45 (1995–96) om boligtaksering og prinsipper for boligbeskatning, er det lagt til grunn at GAB-registeret skal levere informasjon om bygninger og arealer som skattetakstene skal beregnes på grunnlag av.

Innholdet i GAB-registeret er imidlertid ikke komplett, og ettersom bruken av GAB-registeret har økt, har kravene til kvalitet og fullstendighet blitt større.

Kommunene skal rapportere opplysninger om nye eiendommer, bygninger og adresser til GAB-registeret. Delingsloven mangler imidlertid klare bestemmelser om kvalitetssikring av opplysningene. Noen større kommuner har også egne lokale eiendomsregistre, og delingsloven inneholder ikke regler som regulerer forholdet mellom det nasjonale registeret og kommunale databaser.

Driften av GAB-registeret finansieres av Statens kartverk. Av de totale kostnadene i 1998 på 38 millioner kr ble 20 millioner dekket over statsbudsjettet, mens inntektene fra salg av informasjon utgjorde ca. 18 millioner kr.

I forbindelse med behandlingen av statsbudsjettet for 1995 besluttet Stortinget at GAB-registeret og den elektroniske grunnboka skulle samordnes slik at brukerne kan få felles tilgang til opplysninger i begge databasene. Denne tjenesten ble etablert fra 1. januar 1995, og administreres av Norsk Eiendomsinformasjon AS, som er et statlig aksjeselskap under Justisdepartementet.

Som ledd i etablering av GAB-registeret ble det landsmatrikulære nummersystemet med bruk av gårds- og bruksnummer innført i alle kommuner i løpet av 1980-årene. Gårds- og bruksnummer ble også innført i Finnmark, og for nummerering av blant annet grunn i allmenninger og offentlig veggrunn. Nummerreformen har vært et nødvendig grunnlag for å innføre et moderne eiendomsregister og elektronisk grunnbok.

Delingsloven slår fast at kommunene som ledd i alle kart- og delingsforretninger skal lage et målebrev som viser grensene for den enkelte eiendom. Så sant det er mulig skal grensepunktene måles inn med geografiske koordinater i det nasjonale systemet, slik at grensene kan legges inn på standard kart, og rekonstrueres dersom grensemerkene skulle komme bort. I det alt vesentlige er kravet til merking og innmåling etterlevd, og det er ingen tvil om at dette vil bidra til at det ikke senere oppstår tvist om eiendomsgrensene. I perioden er det også utarbeidet en norm for utforming av grensemerker i aluminium.

Delingsloven har ikke bestemmelser om føring av sammenhengende eiendomskart. På det tidspunkt delingsloven ble utformet fant en det teknisk og økonomisk umulig å pålegge kommunene å etablere sammenhengende eiendomskartverk. I forskriftene til delingsloven er det imidlertid fastsatt at grenser og registernummer skal legges inn på kommunens tekniske hovedkartverk.

Siden 1980 er det laget gode eiendomskart for de aller fleste tettsteder, og mange kommuner har tatt i bruk elektroniske kart. Utenfor tettstedene legges grensene inn på økonomisk kartverk i målestokk 1:5  000.

Eiendomsinformasjonen i økonomisk kartverket er av svært varierende kvalitet. Kommunale eiendomskart for tettbygde områder er nok gjennomgående noe mer fullstendige, men i deler av landet er så mye som 20–30  % av eiendommene ikke vist på noe kart. Statens kartverk har startet arbeidet med å bygge sammen kommunale eiendomskart og data i økonomisk kartverk til et sammenhengende digitalt eiendomskartverk. I 1998 er ca. 60  % av i alt 30  000 kartblad digitalisert, men kvaliteten på informasjonen om eiendomsgrensene er fremdeles svært varierende.

I omtrent halvparten av landets kommuner utgjør arbeidet etter delingsloven under ett årsverk. I ytterligere ca. 100 kommuner utgjør arbeidet under to årsverk. I og med at ansvaret for oppgaver etter delingsloven ble lagt til kommunene, fant en det ikke realistisk å sette bestemte krav til utdannelse og kompetanse til de personene som utfører forretningene. I forskriftene er det imidlertid sagt at bestyrer av kart- og oppmålingsforretninger må ha kjennskap til offentlig forvaltning, eiendomsrettslige bestemmelser og oppmåling. Videre heter det i forskriftene at minstekravet til oppmålingsfaglig utdanning bør være ingeniørhøgskole, to- eller treårig linje for bygg og anlegg, eller tilsvarende kunnskaper ervervet på annen måte eller gjennom praksis. I mange store og mellomstore kommuner ledes arbeidet av personer med relevant høyere utdanning. Kompetansenivået varierer imidlertid en god del. Delingsloven stiller heller ingen bestemte kompetansekrav til innleid bestyrer.

Delingsloven fokuserer på den rent tekniske dokumentasjonen av grenser, mens klarlegging og opprydding i bruksretter ikke inngår som en obligatorisk del av forretningene. Dette medfører at det ikke i ønsket grad ryddes opp i grunnboka.

I sum har kommunene de siste årene utført omlag 25  000 forretninger hvert år. Antallet varierer med svingninger i bygge- og eiendomsmarkedet. Ventetiden på å få utført forretninger varierer en god del. De fleste kommuner utfører forretningene innen 2–6 måneder etter at kravet har kommet inn, men det er rapportert om så lange ventetider som 4 år.

For å hindre lange ventetider i perioder med høyt aktivitetsnivå, eller når det haster med å komme i gang med en byggesak og få et pantegrunnlag, kan kommunen etablere nye eiendommer ved bruk av midlertidig forretning. Eiendommen etableres og får eget grunnboksblad uten at grensene er ferdig innmålt og kartlagt. Endelig innmåling og utarbeidelse av målebrev skal skje innen 3 år etter at den midlertidige forretningen ble utført. Midlertidig forretning kan også brukes der det er hensiktsmessig å utsette endelig merking og innmåling til tomta er ferdig opparbeidet.

Ordningen med midlertidig forretning har vært mye brukt, og noen kommuner har hatt problemer med å overholde 3-års fristen for fullføring. Det er rapportert om grensetvister som følge av at grenser ikke har blitt endelig fastlagt før flere år etter at eiendommen er etablert.

I noen kommuner har det utviklet seg en praksis med å fradele eiendommer i undergrunnen. Dette er ikke regulert i delingsloven, og kommunene følger noe ulik praksis for gjennomføring av slike saker. Miljøverndepartementet har uttalt at slik lagvis eiendomsdeling ikke er tillatt etter gjeldende lov.

Etter delingsloven kan kommunene få dekket sine kostnader gjennom gebyrer, begrenset oppad til selvkost. Gebyret fastsettes av kommunen. Det er store variasjoner i gebyrene fra kommune til kommune. Laveste registrerte gebyrsats for oppmåling av en vanlig villatomt på 750 kvm i 1995 er ca. 2  000 kr, mens høyeste gebyr for samme type forretning ligger nær 13  000 kr.

Vanligvis er gebyrsatsene basert på tomtestørrelse, og gebyret reflekterer derfor ikke hva det faktisk koster å måle opp den enkelte eiendom. Gebyrinntekter for tomtefelt har i betydelig grad «subsidiert» oppmåling av enkelttomter.

Fylkesmannen er klageorgan for saker etter delingsloven. I perioden 1980–92 ble det bare registrert 230 klagesaker som kom til behandling hos fylkesmennene.

Delingsloven har virket i snart 20 år og bidratt til en mer ensartet oppmåling, kartfesting og registrering av nye eiendommer. Det er likevel en del mangler ved delingsloven. Behovet for revisjon er nærmere omtalt i kapittel 8. Det er ellers redegjort for gjeldende bestemmelser i tilknytning til de enkelte problemstillinger og endringsforslag som drøftes i denne utredningen.