Del 2
Nærmere om de enkelte matrikulære oppgaver

21 Opprettelse av matrikkelenheter

21.1 Innledning

Med opprettelse av matrikkelenheter menes at det registreres nye enheter. Endringer i eksisterende enheter ved grensejustering, arealoverføring og sammenføying regnes ikke som opprettelse av matrikkelenheter.

I dette kapitlet gis det først en oversikt over hvordan nye enheter opprettes og registreres i GAB og grunnboka etter gjeldende rett. Deretter gjøres det rede for hvordan nye enheter etter lovforslaget opprettes ved innføring i matrikkelen.

Hensikten med dette kapitlet er å gi en samlet framstilling av hvordan nye enheter kan opprettes. Opprettelse av festegrunn, og registrering av umatrikulert grunn og jordsameier er dessuten spesielt omtalt i egne kapitler.

21.2 Gjeldende rett

21.2.1 Innledning

Etter delingsloven kan det opprettes tre typer registerenheter, som føres inn med særskilt nummer i GAB og grunnboka:

• Grunneiendom.

• Festegrunn.

• Eierseksjon.

Noen kommuner har tillatt at volumer i undergrunnen og over bakkenivå deles fra grunneiendom og registreres som særskilt eiendom med eget gårds- og bruksnummer. Dette omtales under grunneiendom nedenfor.

21.2.2 Grunneiendom

Hjemmelen for å opprette grunneiendom finner vi i delingsloven §  3–1, tredje ledd første punktum, der det fremgår at ny grunneiendom ikke kan opprettes uten at det først er holdt en delingsforretning. Ved delingsforretning skilles en del av en grunneiendom ut og blir en ny grunneiendom.

Jordskifteretten kan i visse tilfelle forestå en delingsforretning. Hvilke delinger jordskifteretten kan forestå er nærmere beskrevet i kapittel 18 om Jordskifteverkets arbeidsoppgaver når det gjelder eiendomsregistrering.

En delingsforretning består normalt i å utføre de merkinger, målinger og dataregistreringer som er nødvendig for å opprette en ny grunneiendom. Oppmåling i forbindelse med deling gjennomføres etter reglene om kartforretning i delingslovens kapittel 2.

Etter delingsloven §  3–1 annet ledd, kan fradeling av flere parseller som skal inngå i én registerenhet holdes som én forretning. Ved endring av delingsloven ved lov av 5. juni 1981 nr. 50 ble det gjort klart at kartforretning ikke trengs som ledd i delingsforretning der en hel teig skal fradeles en eiendom som består av flere teiger. Det er heller ikke nødvendig med ny kartforretning når eksisterende festegrunn skal fradeles, dersom det tidligere er avholdt kartforretning for festegrunnen.

Spørsmålet om tillatt bruk av grunn og utforming av tomter, behandles i sin helhet av annet lovverk enn delingsloven. Før delingsforretning utføres må kommunen ha gitt tillatelse til deling i henhold til plan- og bygningsloven §  93, jf. delingsloven §  3–1, tredje ledd annet punktum. Hvis det kreves tillatelse eller samtykke fra andre myndigheter skal kommunen forelegge saken for vedkommende myndighet.

Etter delingsloven vil en delingstillatelse ikke automatisk føre til delingsforretning. Søkeren må rekvirere delingsforretning etter at han har fått tillatelse. Begrunnelsen for dette er at kommunen, fylkeslandbruksstyret eller andre kan ha satt slike vilkår for delingen at søkeren må ha mulighet til å vurdere saken på nytt, jf. Ot. prp. nr. 50 (1977–78) s. 20. Når de nødvendige delingstillatelser foreligger, har en eier full rett til å kreve deling og få den utført.

Etter delingsloven §  3–2 første ledd skal bestyreren påse at nye grenser stikkes ut i samsvar med kommunens tillatelse. Bestyreren kan imidlertid samtykke i «mindre avvik» fra det kart som tillatelsen knytter seg til, for å gi den nye grunneiendommen en form som er hensiktsmessig ut fra forholdene i terrenget. Denne kompetansen kan ikke strekkes så vidt at det kan sies at det utstikkes en annen eiendom enn det som kommunen eller andre organ har gitt tillatelse til, jf. Ot.prp. nr. 50 (1977–78) s. 20.

Det er kommunen som tildeler offisiell registerbetegnelse og som skal sørge for at målebrevet blir tinglyst, jf. delingsloven §§  4–1 og 4–2.

Etter gjeldende rett skal en grunneiendom alltid omfatte en del av jordoverflaten. Det innebærer imidlertid ikke at eiendommen bare omfatter overflaten. Eiendommen omfatter også grunnen under og luftrommet over jordoverflaten. En grunneiendom er i realiteten tredimensjonal, avgrenset av loddrette flater som skjærer jordoverflaten i grenselinjene.

Det mest vanlige tilfellet der ulike eiere har eiendomsrett til ulike deler av en fast eiendom oppstår ved tomtefeste. I slike tilfeller har festeren bruksrett til tomten og normalt eiendomsretten til hus eller anlegg på tomten. Også ledninger og andre installasjoner i grunnen vil tilhøre festeren som del av hans eiendomsrett til bygningsmassen.

Dersom et bygg består av flere bruksenheter, kan det foretas seksjonering etter eierseksjonsloven.

Utenom disse tilfellene går dagens system ut på at rett til å utnytte undergrunnen, eller luftrommet, blir tinglyst på «overflateeiendommen» som en begrenset rett. Den som bygger en fjellhall under en eiendom, må skaffe seg en rett til dette. Eiendomsretten til de anleggene som blir etablert vil følge av retten til å ha anleggene der, på samme måten som en festerett gir grunnlag for festeren sin eiendomsrett til hus som han har på festetomten.

Arealknapphet og nye byggemetoder har i stadig større grad ført til at det anlegges haller til bruk som produksjons- og lagerlokaler, parkeringshus osv. i undergrunnen. I enkelte kommuner har det utviklet seg en praksis med fradeling av slike «volumer» som egne eiendomsenheter, jf. kapittel 10.5.1. Det er også eksempler på at slike «eiendomsvolumer» er etablert over bakkenivå.

21.2.3 Festegrunn

Etter delingsloven kan det opprettes egne registerenheter for festegrunn , dvs. festeforhold der del av grunneiendommen er festet bort. Under dette kapitlet beskrives bare hovedpunktene i gjeldende rett. Det vises for øvrig til kapittel 22.2, hvor noen av problemene knyttet til dagens bestemmelser for festegrunn er drøftet.

Etter delingsloven skal feste av grunn som er bebygd eller skal bebygges registreres som festegrunn, jf. forskriftenes punkt 1.4 første ledd. Med dette menes at hovedformålet med rettigheten må være knyttet til bygningen. I tillegg kan feste av areal til opplagsplass og areal til drift av massetak i næringsvirksomhet registreres som festegrunn.

Delingsloven skiller mellom plikt og rett til å holde kartforretning for festeforhold. Hovedregelen er at det skal holdes kartforretning før en del av en grunneiendom festes bort for mer enn 10 år.

Framfeste på over 10 år av en del av en festerett faller inn under plikten til å holde kartforretning. Det skal også holdes kartforretning for punktfeste.

For festeretter der det holdes kartforretning skal det utarbeides målebrev og tinglysingsdommeren skal opprette et eget grunnboksblad for festegrunnen. Festegrunn nummereres med festenummer under vedkommende bruksnummer.

21.2.4 Eierseksjoner

Fra midten av 1960-tallet utviklet det seg en praksis der man opprettet egne grunnboksblad for hver sameiepart i boligsameier, betegnet som eier­seksjon. Det var imidlertid først ved lov av 4. mars 1983 nr. 7 det ble en særskilt lovgivning om eierseksjoner. Her ble eierseksjon definert som sameie­andel med enerett til bruk av bolig, forretningslokale eller annen bruksenhet i bygning. Eierseksjon er tilsvarende definert i ny lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31.

Prosessen for opprettelse av eierseksjoner er i sin helhet regulert i eierseksjonsloven. Hovedregelen er at den eiendommen som seksjonsbegjæringen knytter seg til bare skal omfatte ett bruksnummer, jf. eierseksjonsloven §  6 tredje ledd. Dersom en seksjonering skal omfatte mer enn ett bruksnummer kreves særskilt samtykke fra kommunen og tinglysingsdommeren, jf. eierseksjonsloven §  8 fjerde ledd. Seksjoneringen skal som hovedregel omfatte alle bruksenhetene i eiendommen, dvs. at det skal opprettes like mange seksjoner som det er bruksenheter, jf. eierseksjonsloven §  6 fjerde ledd.

Til hver sameieandel skal det knyttes en enerett til bruk av en bruksenhet, jf. eierseksjonsloven §  6 første ledd. I tillegg til denne hoveddelen kan en bruksenhet også bestå av tilleggsdeler . Ved siden av balkonger, terrasser, lofts- og kjellerboder og garasjer, kan også et ubebygd uteareal være en tilleggsdel. Et slikt uteareal vil typisk være en del av hagen. Utearealet skal være klart avgrenset dersom det skal inngå i en bruksenhet. Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde deler av eiendommen, og arealene kan avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra disse, kan grensene avmerkes på situasjonskartet som følger begjæringen. Er det ikke mulig å angi grensene som utmål fra bygninger, skal grensene måles og merkes på vanlig måte etter delingsloven, med utarbeiding av målebrev.

Kommunen skal registrere seksjonene i GAB når det er gitt tillatelse til seksjonering. Seksjoneringstillatelsen med vedlegg, herunder tegningsmaterialet, ekspederes deretter fra kommunen for tinglysing. Den formelle etableringen av eierseksjonen skjer ved opprettelse av grunnboksblad, jf. eierseksjonsloven §§  5 og 11.

21.2.5 Registrering av umatrikulert grunn

Tidligere var en god del grunn ikke registrert og tildelt matrikkelnummer. Dette gjaldt blant annet all grunn i Finnmark, offentlig grunn i byer og tettsteder, allmenninger, kirkegårder og det meste av offentlig veggrunn og store deler av jernbanegrunnen. En mer systematisk registrering har skjedd etter innføringen av delingsloven. Det finnes imidlertid fremdeles grunn som ikke er tildelt gårds- og bruksnummer, såkalt umatrikulert grunn.

Hjemmelen for registrering av umatrikulert grunn er i delingsloven §  4–1 andre ledd, der det heter at registerbetegnelse kan tildeles eksisterende uregistrert eiendom eller festegrunn når den er inntegnet på tilfredsstillende kart. Dette er nærmere beskrevet i kapittel 24.2.

Når det gjelder jordsameier, finnes det i dag ingen faste retningslinjer for hvordan disse bør eller skal registreres som egne enheter. Dette har medført at de fleste jordsameiene ikke er særskilt registrert i GAB og grunnboka. For de jordsameiene som er registrert er dette gjort på ulik måte. Dagens situasjon er nærmere beskrevet i kapittel 10.5.2 om behovet for jordsameie som en egen type matrikkelenhet, og i kapittel 25 om regi­strering av jordsameier.

21.3 Opprettelse av enheter i henhold til lovforslaget

21.3.1 Innledning

I kapittel 3.1 er det redegjort for de matrikkelenheter utvalget mener skal kunne føres inn i matrikkelen med eget matrikkelnummer, jf. lovforslaget §  6:

• Grunneiendom.

• Anleggseiendom.

• Festegrunn.

• Eierseksjon.

• Jordsameie.

Utvalget foreslår at matrikkelenhet skal regnes som opprettet når den er ført inn i matrikkelen. Det betyr likevel at enheten må slettes dersom det fremkommer forhold ved tinglysingen som innebærer at enheten likevel ikke kan opprettes.

21.3.2 Opprettelse av grunneiendom

Definisjonen av en grunneiendom i lovforslaget er i tråd med gjeldende rettsoppfatning. En grunneiendom er avgrenset ved eiendomsgrenser på jordoverflaten og som strekker seg så langt loddrett nedover i grunnen og oppover i luften som privat eiendomsrett rekker etter alminnelige regler, jf. lovforslagets §  6 første ledd bokstav a.

I henhold til lovforslagets §  7 annet ledd bokstav a, kan ikke ny grunneiendom føres inn i matrikkelen før det er avholdt oppmålingsforretning.

Etter lovforslagets §  11 kan ny grunneiendom ikke opprettes uten at det er klarlagt hvilken eller hvilke matrikkelenheter den nye enheten utskilles fra eller opprettes på.

Landmåleren skal også sørge for at det blir utferdiget dokumenter for tinglysing av erklæringer som fremgår som vilkår av delingstillatelsen. Videre skal landmåleren under oppmålingsforretningen så langt det er råd avklare hvilke rettigheter som skal tinglyses på de berørte eiendommer, og om partene ønsker det, utferdige de dokumenter som kreves for tinglysing (lovforslagets §  7 første ledd, jf. lovforslagets §  10 bokstav g og h). Dette gjelder i første rekke slike rettigheter som er tinglyst på avgivereiendommen, og som det bør avklares om også skal tinglyses på den nye eiendommen, eller eventuelt i sin helhet overføres til den nye enheten og slettes på avgivereiendommen. Lovforslaget innebærer også at landmåleren så langt det er råd skal undersøke om det er behov for å tinglyse andre forhold enn de som fremgår av grunnboka og delingstillatelsen. Det er imidlertid tilstrekkelig at det av kravet om matrikkelføring går fram at landmåleren har spurt partene om det er slike behov, dersom det ikke ellers ut fra forholdene på stedet er åpenbart at det er nødvendig å tinglyse visse rettigheter.

I lovforslagets §  10 gjøres det rede for hvilken skriftlig dokumentasjon som skal legges ved krav om matrikkelføring.

Før ny grunneiendom kan føres inn i matrikkelen må det foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven §  93 bokstav h til å opprette enheten, jf. lovforslagets §  18. Landmåleren skal plassere nye grenser i marka i samsvar med kommunens tillatelse. Dersom det under forretningen kommer opp forhold som gjør det aktuelt å avvike fra kommunens tillatelse må avviket forelegges kommunen til godkjenning, jf. lovforslagets §  7 fjerde ledd.

Det er kommunen som tildeler gårds- og bruksnummer ved innføring av ny grunneiendom i matrikkelen, jf. lovforslagets §  22 første ledd. Ny grunneiendom som etableres med parseller fra flere grunneiendommer skal tildeles ett nummer, dersom vilkårene for å sammenføye er oppfylt, jf. lovforslagets §  11 andre ledd.

Kommunen er ansvarlig for å føre opplysninger inn i matrikkelen etter krav fra landmåleren, jf. lovforslagets §  16 første ledd. Dette skal skje uten unødig opphold. Når matrikkelen er endret på grunnlag av avholdt oppmålingsforretning, skal kommunen sende matrikkelbrev til den landmåler som har krevd matrikkelføring, jf. lovforslagets §  24. Landmåleren skal i sin tur sende matrikkelbrev til oppdragsgiver så snart han har mottatt det fra kommunen. Kommunen skal sende kopi av matrikkelbrevet, eller et relevant utdrag av det, til eier eller fester av tilstøtende matrikkelenheter med grenser som i forretningen har blitt nøyaktig stedfestet eller merket. Matrikkelbrevet vil være en utskrift av matrikkelen, som viser alle registrerte opplysninger om matrikkelenheten. Matrikkelbrevet vil i stor grad erstatte målebrev etter delingsloven, men det vil kunne inneholde vesentlig flere opplysninger enn dette.

Ny matrikkelenhet er opprettet når den er ført inn i matrikkelen (lovforslaget §  6 andre ledd), og kan normalt bare tas ut ved sammenføying. I visse tilfeller kan den imidlertid fjernes fra matrikkelen etter bestemmelsen om sletting i lovforslagets §  26 andre ledd. Etter denne bestemmelsen kan kommunen foreta sletting, hvis enheten er feilaktig opprettet og det foreligger samtykke fra hjemmelshaveren. Dersom enheten er ført inn i grunnboka, kan den bare slettes i matrikkelen hvis den samtidig slettes i grunnboka.

21.3.3 Opprettelse av festegrunn

Etter lovforslagets §  7 annet ledd bokstav a kan ny festegrunn ikke føres inn i matrikkelen før det er avholdt oppmålingsforretning. Bestemmelsene for oppmålingsforretning gjelder fullt ut for festegrunn. For punktfeste skal punktet være merket og målt.

I lovforslagets §  19 gjøres det et klart skille mellom festegrunn som det er matrikulerings plikt for, og festeforhold som det er rett til å få matrikulert. Dette er nærmere omtalt i kapittel 22.

Før ny festegrunn kan føres inn i matrikkelen må det foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven §  93 bokstav h til å opprette enheten, jf. lovforslagets §  18. Utvalget foreslår at det må søkes om tillatelse etter §  93 i plan og bygningsloven, for å få opprettet festegrunn i matrikkelen, selv om det ellers ikke er søknadsplikt etter plan- og bygningsloven for det aktuelle tiltaket. For innføring i matrikkelen foreslår utvalget at det også skal holdes oppmålingsforretning for festeforhold som det ikke er plikt til å matrikulere, men at det bør kunne lempes på kravet til merking og innmåling. Utvalget forutsetter at det fastsettes hensiktsmessige regler om dette ved forskrift. Utvalget går således inn for at matrikulering generelt ikke kan skje uten at det foreligger tillatelse etter plan- og bygnings­loven, og at det er holdt oppmålingsforretning.

Ordningen med tildeling av særskilt festenummer for festegrunn videreføres, jf. lovforslagets §  22.

21.3.4 Matrikulering av eierseksjoner

Når det gjelder forholdet til eierseksjonsloven, vises det også til kapittel 32. Her gis det en oversikt over de mest sentrale punktene utvalget har diskutert. Ingen av endringsforslagene bryter med prinsippene i eierseksjonsloven.

Etter dagens bestemmelser er en eierseksjon formelt etablert når den er tinglyst. Utvalget har vurdert og kommet til at eierseksjon bør få sin «fødsel» på samme måte som de andre matrikkel­enhetene, dvs. regnes som opprettet når den er ført inn i matrikkelen. I tråd med dette foreslår utvalget at lov om eierseksjoner §  5, der det heter at seksjon opprettes ved tinglysing, blir opphevet. Dette får ingen konsekvenser for eiers eller leietakers rettigheter, eller for saksbehandling i kommunen og ved tinglysingskontoret. At seksjon opprettes ved matrikulering betyr at det offisielle seksjonsnummeret er tildelt ved matrikuleringen, og at det må foreligge et konkret grunnlag for å slette seksjonen fra matrikkelen. Seksjonen må slettes fra matrikkelen dersom det ved tinglysingen kommer opp forhold som medfører at den likevel ikke kan opprettes.

I lovforslagets §  7 annet ledd bokstav b foreslås at en eierseksjon som er tillagt eget ubebygd uteareal ikke kan føres inn i matrikkelen før det er avholdt oppmålingsforretning for utearealet. Begrunnelsen for dette er at det er snakk om varige bruksrettsgrenser, som har tilnærmet samme betydning som eiendomsgrenser. Kravet om oppmålingsforretning gjelder også dersom slikt areal legges til seksjonen ved reseksjonering på et senere tidspunkt.

Seksjon kan matrikuleres uten at vedkommende bygninger er oppført. Også bygg innenfor en anleggseiendom vil kunne seksjoneres.

I lovforslaget skilles det mellom informasjon om henholdsvis fysiske og juridiske forhold ved matrikkelenheten, hvor førstnevnte hører hjemme i matrikkelen og sistnevnte i grunnboka. Utvalget mener at dette skillet også bør innføres for registrering og arkivering av opplysninger om eierseksjoner. Dagens bestemmelser om at situasjonskart og byggetegninger sendes med seksjoneringsvedtaket, for oppbevaring på tinglysingskontoret, foreslås endret til at det kun er seksjoneringsvedtaket uten vedlegg som skal gå til tinglysing, og at tegningsmaterialet forblir arkivert i kommunen. Kommunen er ansvarlig for å innarbeide gode arkiveringsrutiner i samsvar med arkivloven av 4. desember 1992.

21.3.5 Matrikulering av umatrikulert grunn og registrering av jordsameie

Matrikulering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn

Etter lovforslagets §  20 første ledd kan eksisterende umatrikulert grunneiendom og festegrunn, som kan dokumenteres gjennom tinglyst avtale eller annen tilfredsstillende dokumentasjon, føres inn i matrikkelen når det er holdt oppmålingsforretning, og kommunen har gitt attest for at det ikke var krav om offentlig samtykke på den tid enheten ble etablert. Kravet om attest gjelder ikke dersom grunnen brukes til offentlig veg eller jernbane.

For registrering av umatrikulert grunn gjelder bestemmelsene i lovforslagets §  10 om innholdet i kravet om matrikkelføring så langt de passer. Utvalget mener at det ikke bør være krav om nøyaktig innmåling og merking av grensene, men at det vil være tilstrekkelig at grensene blir angitt på tilfredsstillende kart, jf. lovforslagets §  8. Dette svarer til gjeldende ordning etter delingsloven §  4–1 annet ledd, jf. forskriftenes kapittel 27.

Etter lovforslaget er det ikke plikt til å tinglyse grunneiendommer eller festegrunner som matrikuleres etter bestemmelsen i §  20.

For øvrig vises det til kapittel 24 der de viktigste spørsmålene omkring registrering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn er behandlet i sin helhet.

Registrering av jordsameier

Utvalget mener det er et klart behov for å kunne registrere jordsameier som egne enheter i matrikkelen. Forslaget beskrives nærmere i kapittel 18.3.5 om registrering av jordsameier i forbindelse med jordskifte og i kapittel 25 om registrering av jordsameier på grunnlag av avholdt oppmålingsforretning. Utvalget legger dessuten til grunn at departementet kan gi nærmere forskrifter om registrering av jordsameier.

Forslaget skiller mellom krav for innføring av jordsameie i matrikkelen på den ene siden, og innføring i grunnboka på den andre. Utvalget mener det må kreves en fullstendig avklaring av hjemmelsforholdene før jordsameiet kan gis eget blad i grunnboka. For innføring i matrikkelen mener utvalget at det kan stilles mindre krav. Det skal gå fram av matrikkelen at enheten er et jordsameie, jf. lovforslagets §  21 andre ledd. Ellers innebærer lovforslaget at jordsameier kan føres inn i matrikkelen når det er holdt oppmålingsforretning og landmåler så langt råd er har avklart hvem som har andeler i sameiet og hvor store andelene er. Et jordsameie kan altså matrikuleres uten en fullstendig klarlegging av hvem som har andeler og størrelsen på disse, men det er et lovbestemt vilkår (§  10 o) at ingen av partene har motsatt seg at jordsameie registreres i matrikkelen.

Som for matrikulering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn, har utvalget kommet til at det er tilstrekkelig at grensene for uregistrert jordsameie er angitt på tilfredsstillende kart, jf. lovforslagets §  8 første ledd.

Utvalget foreslår at jordskifteretten også skal kunne avklare grunnlaget for registrering av jordsameier, enten som egen sak (rettsutgreiing) eller i forbindelse med en jordskiftesak som primært har annet formål. Jordskifteretten vil da også kunne avgjøre hjemmelsforholdene med bindende virkning.

Utvalget mener det vil være tilstrekkelig at én av andelshaverne krever registrering av jordsameie. I tillegg til andelshavere mener utvalget at også det offentlige skal kunne kreve registrering, men at arbeidet da må kreves som oppmålingsforretning, med unntak av den generelle hjemmelen som det offentlige har til å kreve jordskifte ut fra «allmenne omsyn», jf. jordskifteloven §  5 annet ledd.

21.3.6 Opprettelse av anleggseiendom

Innledning

Det har vært en utvikling i retning av å opprette egne eiendomsenheter i undergrunnen, jf. kapittel 10.5.1. Denne praksisen er godtatt av kommuner, og tinglysingsmyndighetene, men det er ingen klar hjemmel for å holde kart- og delingsforretninger for slike «volumer» i delingsloven. Mandatet for utvalget sier at utvalget skal vurdere dette, og utvalget foreslår å lovregulere i hvilken grad og hvordan «volumer» skal kunne opprettes som egne eiendomsenheter.

I Sverige foreligger det et lovforslag i SOU 1996:87, som går ut på at det skal kunne opprettes eiendommer med en tredimensjonal avgrensning. Etter dette forslaget vil en tunnel eller en berghall, en brokonstruksjon eller annen form for overbygning eller en etasje i en bygning kunne danne en selvstendig eiendom. Dette vil en kalle anläggningsfastighet , og den er definert som en eiendom som ikke omfatter grunnoverflaten. Det er forslag til regler om at en slik anläggningsfastighet må sikres nødvendige retter i forhold til over- eller underliggende eiendommer. Ellers legger forslaget til grunn at gjeldende regler for opprettelse av markfastighet også skal gjelde for opprettelse av anläggningsfastighet.

I sin vurdering av hvordan dette skal reguleres i Norge har utvalget vurdert det svenske forslaget og den såkalte Oslo-modellen, se beskrivelsen av denne i kapittel 10.5.1. Svensk rett kan imidlertid ikke uten videre sammenlignes med norsk rett, ettersom Sverige har et mindre fleksibelt system når det gjelder etablering av avgrensede retter over fremmed eiendom. Utvalget har lagt vekt på å få til en ordning som kan fungere godt i praksis og som er mest mulig i samsvar med våre allmenne regler om rettsforholdene til fast eiendom. Den modellen utvalget foreslår avviker en del fra Oslo-modellen.

Nærmere om hvilke «volumer» som skal kunne opprettes som anleggseiendom

Utvalget mener at ikke alle «volumer» skal kunne opprettes som anleggseiendom.

Det er ikke hensiktsmessig å opprette særskilte eiendomsenheter for kloakkledninger, olje- eller gassrørledninger og lignende. Dette er en rett til utnytting av fremmed eiendom, og en eventuell registreringsordning for slike anlegg, som krysser mange eiendommer, bør utvikles etter mønster av reglene i kraftledningsregisterloven av 1. juli 1927 nr. 1. Det er lang tradisjon for tinglysing av slike rettigheter, jf. kapittel 10.5.3 om fallretter.

Heller ikke for vanlige festeforhold der festeren eier huset, er det grunn til å innføre en særlig ordning med registrering av bygningen som et «eiendomsvolum».

Eierseksjonering er vanligvis mest tjenlig når ulike personer skal disponere ulike deler av en bygning. En ordning med oppdeling av bygninger i separate eiendommer vil føre til vansker, fordi en da ikke vil ha noen felles styringsordning slik som det er regulert i seksjoneringsloven.

Registrering av et «volum» som en egen matrikkelenhet er etter utvalgets syn bare aktuelt når grunneiendommen skal utnyttes i klart adskilte deler som er uavhengig av hverandre og uavhengig av jordoverflaten. Det kan på samme eiendommen for eksempel være anlagt parkeringshus i undergrunnen, samt veger og bygninger i flere plan over dette.

Rett til separat utnyttelse av «volum» på en grunneiendom kan også tinglyses som begrenset bruksrett. Etter gjeldende rett må en anta at det er mulig å tinglyse en rett til å ha underjordiske anlegg under en eiendom som en påheftet rett på vedkommende grunneiendom. Bruksretten gir rett til å utnytte det rommet som blir sprengt ut og tilhørende installasjoner. Tinglysing av panterett eller andre retter til «volumet» skjer på den tjenende eiendoms grunnboksblad. Tinglysingsforskriftenes §  14 tredje ledd ga tidligere hjemmel til å opprette såkalte hjelpeblad for registrering av en bruksrett eller annen rett på fremmed eiendom, men denne ble opphevet ved innføring av elektronisk grunnbok.

Med bakgrunn i kompleksiteten i visse utbyggingsprosjekter med tilhørende investeringer mener utvalget at det er en klar fordel å kunne registrere selvstendige «volum» som egne matrikkelenheter. Dette gir etter utvalgets mening klare fordeler når det gjelder finansiering ved pantelån, og når det gjelder bruk og forvaltning. Tinglysing av bruksrett gir ikke samme muligheter for at bruksrettshaveren kan disponere rettslig over volumet, særlig når volumet strekker seg under flere grunneiendommer. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven §  70, om at en bygning ikke kan bygges over eiendomsgrense, kan også være til hinder for å løse forholdet ved tinglyst bruksrett, se nærmere om det nedenfor.

I lovforslaget er betegnelsen anleggseiendom tatt i bruk, for å beskrive de «volumene» som skal kunne opprettes som egne matrikkelenheter. Begrunnelsen for denne betegnelsen er tatt inn i kapittel 1.4 om terminologi.

Utvalget foreslår at opprettelse av anleggseiendom skal være en subsidiær løsning, som bare kan brukes i visse tilfelle. De særlige vilkårene for å opprette anleggseiendom er regulert i lovforslagets §  11.

Nærmere om vilkårene for å opprette anleggseiendom

Utvalget foreslår at det må foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven §  93 bokstav h til å opprette anleggs­eiendom. Hvorvidt det skal kunne opprettes en anleggseiendom må kommunen ta stilling til ved behandlingen av delingssøknaden.

Etter lovforslaget er det bygninger og konstruksjoner (kalt anlegg som samlebetegnelse) som skal kunne opprettes som anleggseiendom. Også anlegg i sjø skal kunne opprettes som anleggseiendom. Slike anlegg må være fast og varig knyttet til grunnen på stedet, jf. diskusjonen i kapittel 10.4.5. Flyttbare anlegg vil derfor ikke kunne matrikuleres som anleggseiendom. I henhold til lovforslagets §  6 kan anleggseiendom også opprettes på sjøgrunn som ligger utenfor området for privat eiendomsrett.

Utvalget mener at det ikke bør åpnes for å opprette anleggseiendom uten at det foreligger et klart behov for å utnytte det aktuelle volumet. I tillegg til at det må foreligge tillatelse til å opprette anleggseiendom, foreslår utvalget derfor at det også må foreligge byggetillatelse for det tiltaket som anleggseiendommen skal opprettes for. Når det søkes om opprettelse av anleggseiendom, og anlegget ikke er realisert, må søknad om byggetillatelse senest behandles samtidig med søknaden om deling. Hvis tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelsen er gitt, gjelder bestemmelsen i plan- og bygningsloven §  96 om at tillatelsen faller bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn to år. I så fall opphører anleggseiendommen å eksistere, og den skal slettes fra matrikkelen og grunnboka. Anleggseiendommen faller da tilbake til den eller de grunneiendommene den ligger over eller under. Utvalget foreslår at det samme skal gjelde dersom en bygning eller konstruksjon som det er opprettet anleggseiendom for blir fullstendig revet eller ødelagt, og ikke gjenoppført innen tre år.

For å kunne opprette en anleggseiendom må den aktuelle bygningen eller konstruksjonen fremstå som en selvstendig bygning eller konstruksjon, som er klart og varig adskilt fra den eller de grunneiendommer den er utskilt fra. Dette innebærer blant annet at den driftsmessig skal kunne fungere som en separat enhet. Det er imidlertid ikke til hinder for at atkomst i form av innkjørings-tunnell, rampe, trapper eller heiser kan være anlagt på eller over tilstøtende grunneiendom(mer). Det er heller ikke til hinder for at søyler, avløp og lignende kan være anlagt på tilstøtende grunneiendom(mer), se figur 21.4 nedenfor.

En anleggseiendom skal ikke kunne opprettes for en bygning som står direkte på grunnen. Anleggseiendom over bakkenivå må derfor knytte seg til bygning eller konstruksjon som ligger ovenpå andre bygninger, eller som står på søyler, slik at selve jordoverflaten eller bygning som står på jordoverflaten, fortsatt kan utnyttes som del av grunneiendommen.

Det er særlig viktig å få klare kriterier for når kommunen skal tillate at det opprettes anleggseiendom framfor seksjonering. Det er derfor inntatt en bestemmelse i §  11 annet ledd om at det ikke kan opprettes anleggseiendom for del av bygning. I praksis vil det imidlertid kunne være vanskelig å avgjøre hva som er en separat bygning og hva som er del av bygning. I samme paragraf er det inntatt at det ikke kan opprettes anleggseiendom for bygning eller konstruksjon som hensiktsmessig kan opprettes som eierseksjon. Dette skal forstås slik at opprettelse av anleggseiendom skal være en sekundær løsning i forhold til å seksjonere.

Et spesielt forhold oppstår når bygning på en grunneiendom skal strekke seg inn over (eller under) naboeiendom. En grunneiendom er i tråd med gjeldende rettsoppfatning definert med eiendomsgrenser på jordoverflaten som strekker seg så langt loddrett nedover i grunnen og oppover i luften som eiendomsretten rekker, jf. lovforslagets §  6 bokstav a. Utvalget har vurdert hvorvidt en grunneiendom burde kunne omfatte volum som går inn over eller under tilstøtende grunneiendom(mer). Utvalget er imidlertid kommet til at det er mest hensiktsmessig å rendyrke prinsippet om at grensene for en grunneiendom skal gå loddrett, og at en grunneiendom ikke skal omfatte deler som går inn over eller under naboeiendom. Utvalget legger vekt på at grunneiendommen bør omfatte alt som ikke positivt er trukket ut og avgrenset som anleggseiendom. Utvalget går derfor inn for at de deler av en bygning på en grunneiendom som går inn over (eller under) naboeiendom skal opprettes som separat anleggseiendom. I §  11 er det derfor foreslått et unntak fra hovedregelen om at det ikke kan opprettes anleggseiendom for del av bygning:

«Del av bygning som strekker seg inn over tilstøtende grunneiendom kan likevel opprettes som egen anleggseiendom».

Det betyr at pantelån må tinglyses på flere matrikkelenheter selv om pantegjenstanden fremstår som én sammenhengende bygning.

Bestemmelsen om at del av bygning på en grunneiendom som strekker seg inn over tilstøtende eiendom kan opprettes som egen anleggseiendom må sees i sammenheng med plan- og bygningsloven §  70 som setter forbud mot at bygning plasseres over eiendomsgrense slik at den blir liggende på to matrikkelenheter. Etter §  70 annet ledd, punkt 2, kan kommunen samtykke i at bygning plasser nærmere nabogrense enn 4 meter, eller i nabogrense – men altså ikke krysse nabogrense. Det er ellers et vilkår for å opprette anleggseiendom for del av bygning som går inn over naboeiendom, at naboeiendommen fortsatt kan utnytte jordoverflaten helt inn til grensene. Den aktuelle bygningsdelen kan altså ikke stå direkte på grunnen. Alternativet til å opprette anleggseiendom i et slikt tilfelle, er å endre grensene for de berørte grunneiendommene.

Som etter gjeldende praksis mener utvalget at bestemmelsen i plan- og bygningsloven §  70 ikke er til hinder for at mindre vesentlige tilbygg over eller under jordoverflaten, for eksempel en veranda som strekker seg inn over tilgrensende grunneiendom, kan og bør etableres som en tinglyst bruksrett på naboeiendommen. Spørsmålet om hva som skal registreres som en tinglyst bruksrett på naboeiendommen og hva som kan etableres som en egen matrikkelenhet må vurderes av kommunen i hvert enkelt tilfelle.

Etter lovforslaget vil en anleggseiendom kunne strekke seg over (eller under) flere grunneiendommer, se figur 21.1. Utvalget mener at bestemmelsen i plan- og bygningsloven §  70 ikke er til hinder for dette. En anleggseiendom er ikke en bygning, men en egen matrikkelenhet med egne grenser.

Eksisterende byggverk i volumer over eller under bakken, skal ikke automatisk kunne registreres som anleggseiendom. Utvalget foreslår at det også for eksisterende byggverk må søkes om tillatelse til å opprette anleggseiendom etter plan- og bygningsloven §  93 bokstav h.

Utvalget foreslår at anleggseiendom ikke kan opprettes uten at det samtidig blir tinglyst skriftlig avtale eller annet rettsgrunnlag som gir rett til oppføring av den bygning eller konstruksjon som anleggseiendommen skal omfatte. Dersom anleggseiendommen skal brukes i tilknytning til en grunneiendom må det også foreligge dokument som overfører eiendomsretten til anleggseiendommen til den som eier grunneiendommen, og erklæring om at anleggseiendommen ikke kan avhendes eller pantsettes uten at det skjer sammen med grunneiendommen, og vice versa, jf. lovforslagets §  10 bokstav i. Dette for å sikre at det til en hver tid er samme hjemmelshaver og panteforhold til grunneiendommen og den tilhørende anleggseiendommen.

Utvalget går inn for at grensene for en anleggseiendom som hovedregel skal svare til den ytre avgrensning av bygningen eller konstruksjonen, med de tilpasninger som kommunen fastsetter, herunder nødvendig sikkerhetssone for anleggseiendom i undergrunnen. Lovforslaget åpner imidlertid for at kommunen kan samtykke i at anleggseiendommen strekker seg så langt nedover i grunnen eller oppover i luften som privat eiendomsrett rekker etter alminnelige regler, uten at nedre respektive øvre avgrensning er endelig fastlagt.

Utvalget går inn for at det ikke skal kunne opprettes anleggseiendom som festegrunn, men at anleggseiendom alltid skal opprettes med eget bruksnummer. Det er ikke til hinder for at retten til å utnytte anleggseiendommen er basert på festekontrakt.

På spørsmål om hvorvidt det kreves tillatelse etter lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom av 31. mai 1974 nr. 3 (konsesjonsloven) for erverv av anleggseiendom, har Lovavdelingen i Justisdepartementet i et brev til Landbruksdepartementet av 18. september 1987 uttalt at det trolig kreves konsesjon på vanlig måte ved erverv av rett til undergrunnen. Utvalget legger derfor til grunn at konsesjonsbestemmelsene skal gjelde på vanlig måte, der arealet til en anleggseiendom beregnes som arealet av projeksjonen på jordoverflaten.

Som ved opprettelse av andre matrikkelenheter skal det holdes oppmålingsforretning før en anleggseiendom kan føres inn i matrikkelen, jf. lovforslagets §  7 annet ledd bokstav a. Bestemmelsen om merking og måling av grenser i lovforslagets §  8 gjelder tilsvarende for anleggseiendom. Departementet kan gi nærmere forskrifter om måling og kartfesting av anleggseiendom, jf. lovforslagets §  8 siste ledd.

Noen skisser som illustrerer mulige alternativer

Figur 21.1 viser opprettelse av separat anleggseiendom for parkeringshus som ligger under flere grunneiendommer, og som ikke skal inngå i noen av disse. Anleggseiendommen opprettes som ett volum, fradelt de tre grunneiendommene. Grunneiendommene omfatter fortsatt grunnen over og under anleggseiendommen, med grenser definert av loddrette grenseflater.

Figur 21.2 viser opprettelse av anleggseiendom for parkeringshus som ligger under flere grunn­eiendommer, men hvor P-huset som skal inngå i en av grunneiendommene. I dette tilfelle skal de deler av parkeringshuset som blir liggende under naboeiendommene opprettes som separate anleggseiendommer, mens den delen som ligger under den grunneiendommen som P-huset hører til, fortsatt skal inngå i denne grunneiendommen.

Figur 21.3 viser opprettelse av anleggseiendom for del av bygning som strekker seg inn over tilstøtende grunneiendom. Den delen av bygningen som går inn over nabogrunn skal matrikuleres som egen anleggseiendom. Det er en forutsetning at grunnen under anleggseiendommen fortsatt skal kunne utnyttes av vedkommende naboeiendom, for eksempel til biloppstilling.

Figur 21.4 viser opprettelse av anleggseiendom for bebyggelse på «lokk» over annen grunneiendom. I dette tilfellet etableres det en horisontal grenseflate under lokket. Anleggseiendommen omfatter alt volum fra denne grenseflaten og oppover, mens grunneiendommen omfatter alt fra grenseflaten og nedover i grunnen. Anleggseiendommen kan eventuelt deles opp flere anleggseiendommer. Det er en forutsetning for å opprette slik anleggseiendom at grunneiendommen fortsatt kan utnytte jordoverflaten under lokket til et relevant formål.

21.4 Oppsummering

Utvalgets viktigste forslag når det gjelder opprettelse av matrikkelenheter er:

• Matrikkelenhet skal regnes som opprettet når den er ført inn i matrikkelen. Matrikkelenhet opprettes i forbindelse med at det lages helt nye enheter ved fradeling, bortfeste eller seksjonering, eller ved registrering av eksisterende uregistrert grunneiendom, festegrunn eller jordsameie.

• Som ledd i opprettelsen tildeler kommunen gårdsnummer og bruksnummer, eventuelt med tillegg av festenummer eller seksjonsnummer (matrikkelnummer).

• Matrikkelenhet kan bare føres inn i matrikkelen når det foreligger tillatelse etter plan- og bygningsloven og annet lovverk, og det er holdt oppmålingsforretning. For eierseksjoner gjelder kravet om oppmålingsforretning bare for seksjoner som omfatter eget ubebygd uteareal.

Når det gjelder opprettelse av anleggseiendom spesielt, foreslår utvalget:

• Anleggseiendom kan opprettes som egen matrikkelenhet over eller under jordoverflaten, eller i sjø.

• Anleggseiendom deles fra den eller de grunneiendommer som anleggseiendommen ligger rett under eller over. Anleggseiendom kan også opprettes på sjøgrunn som ikke er underlagt privat eiendomsrett.

• Anleggseiendom tildeles ordinært gårds- og bruksnummer. Anleggseiendom kan ikke opprettes som festegrunn.

• Anleggseiendom vil vanligvis være et avgrenset volum, men den kan strekke seg så langt nedover eller oppover som privat eiendomsrett gjelder, uten at nedre, respektive øvre avgrensing er nøyaktig fastsatt. Grensene for anleggseiendom skal svare til de fysiske yttergrensene for bygningen eller konstruksjonen. Anleggseiendom i undergrunnen skal omfatte nødvendig sikkerhetssone.

• Anleggseiendom kan bare opprettes når jord­overflaten fortsatt kan utnyttes på en relevant måte som del av den eller de grunneiendommer som anleggseiendommen deles fra.

• Anleggseiendom kan ikke opprettes for bygning som står på jordoverflaten, eller for del av bygning. Den del av en bygning som strekker seg inn over (eller under) tilstøtende grunneiendom kan likevel opprettes som særskilt anleggseiendom.

• Anleggseiendom kan ikke opprettes for bygning eller konstruksjon som hensiktsmessig kan opprettes som eierseksjon.

• Anleggseiendom kan bare opprettes når det foreligger byggetillatelse for det byggverk som anleggseiendommen opprettes for. Byggetillatelse må foreligge senest samtidig med at det gis delingstillatelse.

• Anleggseiendom kan bare opprettes når det samtidig blir tinglyst avtale med eieren av overflateeiendommen om rett til å oppføre den bygningen eller konstruksjonen som anleggseiendommen skal omfatte.

22 Særlig om matrikulering av festegrunn

22.1 Innledning

Begrepet «festegrunn» knytter seg til del av grunneiendom som noen har festerett til eller som kan festes bort, eller som noen har en tilsvarende eksklusiv og langvarig bruksrett til. Videre omfatter begrepet både «tomt» hvor det er eller skal oppføres bebyggelse (tomtefeste), og areal som festes bort til annet formål. Imidlertid er ikke bruken av begrepet «festegrunn» betinget av at det foreligger en festekontrakt. Begrepet «festerett» brukes når noen har kontraktsfestet rett til å feste hel grunneiendom eller del av grunneiendom.

Utvalget oppfatter dagens regler om henholdsvis rett og plikt til å holde kartforretning, og til registrering av festegrunn i GAB, som uoversiktlig og vanskelig å praktisere. Utvalget har lagt stor vekt på å lage klarere regler for hva slags leieforhold til grunn som det skal være plikt til å matrikulere, og i hvilke tilfeller matrikulering bør være frivillig.

Utvalget har drøftet om det er hensiktsmessig å innføre en generell regel om at areal som skal festes bort skal opprettes som grunneiendom.

Ordet «feste» i delingsloven og plan- og bygningsloven er ikke samordnet med tomtefesteloven. Festegrunn etter delingsloven kan opprettes for andre leieforhold enn det som regnes som tomtefeste i henhold til tomtefesteloven. Det er ønskelig å samordne begrepsbruken så lang råd er.

I utvalgets vurdering av hvilke festeforhold som heretter skal være underlagt matrikuleringsplikt, har det også vært et siktemål å finne begreper som gjør avgrensningen enkel å praktisere. Hvis det var mulig å finne ett begrep som dekket de festeforhold som bør matrikuleres, ville det overflødiggjøre en lengre kasuistisk oppregning av ulike unntak fra matrikuleringsplikten.

22.2 Gjeldende rett og praktisering

Plikten til å holde kartforretning for festegrunn er begrenset til del av grunneiendom som festes bort for mer enn 10 år, jf. §  2–1. Tinglysing av festekontrakt for mer enn ti år forutsetter at det er avholdt kartforretning.

Til denne bestemmelsen er det i gjeldende forskrift punkt 1.4 regnet opp hvilke leieforhold som utløser plikt til å holde kartforretning, og hvilke som er unntatt fra plikten. Unntak gjelder for forpaktningsavtale, leie av grunn for oppsetting av transformatorer eller lignende tekniske innretninger, leie av grunn for oppføring av enkle bygninger for oppbevaring av fór eller redskap, eller for midlertidig opphold i forbindelse med ervervsmessig fiske, fangst, reindrift eller jord- og skogbruk. Unntaksbestemmelsene fra plikten til å holde kartforretning har som nevnt vært vanskelig å praktisere.

I kommentaren til nevnte forskrift er det anført momenter for tolkingen av begrepet «feste bort», nærmere bestemt hva det skal legges vekt på for å fastslå om det er en festerett eller ikke: En forutsetning er at retten er eksklusiv, eller i hvert fall mer omfattende enn den resterende rådighet som tilkommer eieren. Det skal legges vekt på hvorvidt grunnen er bebygd eller skal bebygges. Det ordinære tilfellet er ment å være tomtefeste, dvs. leie av grunn til hus, hytte eller annen bygning som festeren har eller skal oppføre på tomta. Det forutsettes med andre ord en viss kontinuitet og varighet over utøvelse av rettigheten for at det skal oppstå plikt til å holde kartforretning.

Utvalget mener at 10-års regelen på en praktisk og lovteknisk god måte har fanget opp det som bør regnes som «varige» festeforhold. Det har imidlertid vært noe tvil om hvordan regelen skal praktiseres når det i første omgang inngås festekontrakt for kortere tid enn ti år, og leiekontrakten forlenges.

Det er ikke plikt til å holde kartforretning for areal som er bortfestet før delingsloven trådte i kraft, heller ikke når festekontrakt for slikt areal blir fornyet. Forutsetningen er at fornyelsen gjelder samme fysiske areal. Dersom grensene skal endres, må det holdes kartforretning.

22.3 Matrikulering av festegrunn etter det nye lovforslaget

22.3.1 Spørsmålet om delingsplikt for festet areal

Utvalget har vurdert om det bør innføres en generell plikt til å opprette grunneiendom for arealer som skal festes bort. Etter plan- og bygningsloven §  95 nr. 3 kan kommunen ved bortfeste av enhet for mer enn 10 år sette som vilkår for tillatelsen at festeenheten blir fradelt og opprettet som egen grunneiendom, og denne ordningen er brukt i flere kommuner. En fordel med dette er at det ikke må opprettes ny grunneiendom dersom festeren kjøper eller innløser festegrunnen, og at en får et noe mer oversiktlig register og eiendomskart. Utvalget har imidlertid kommet til at det ikke finnes tilstrekkelige grunn til å innføre en generell delingsplikt, blant annet fordi det allerede er opprettet et stort antall festegrunner med eget festenummer. Utvalget viser videre til ordningen med punktfeste som vanskelig kan opprettes som egen grunneiendom. Det kan også være gode grunner til å opprette festegrunn, framfor grunneiendom, når det er viktig å understreke at festegrunnen skal høre til grunneiendommen som et varig inntektsgrunnlag. En viderefører imidlertid ordningen med at den enkelte kommune kan kreve at areal som festes bort blir opprettet som egen grunneiendom, jf. forslag til endring av plan- og bygningsloven §  95 nr. 3.

22.3.2 Avgrensning av matrikuleringsplikten

Utvalget har lagt vekt på å finne klare kriterier for hva slags leieforhold det bør være plikt til å matrikulere. Utvalget har vurdert om plikten kunne avgrenses til « varige bygninger, konstruksjoner og anlegg» og dernest overlatt til kommunens skjønn å kreve oppmålingsforretning og matrikulering, med andre ord en vurdering basert på bygningens og anleggets beskaffenhet. Dette ville fange opp regulært tomtefeste, areal for drift av masseuttak, mv. Man hadde i likhet med gjeldende lov avgrenset matrikuleringsplikten i forhold til forpaktningsavtale og leie av areal for plassering av enkle og transportable bygninger konstruksjoner og anlegg, for eksempel midlertidige plasthaller, transportable pukkverk, mv.

Etter nærmere vurdering foreslår utvalget å avgrense plikten til oppmålingsforretning og matrikulering til kun å gjelde feste av tomt til bolig, fritidshus og næringsbygg. Siktemålet har vært å innføre en avgrensning av «feste» som er sammenfallende med tomtefesteloven, og plan- og bygningsloven.

Et tungtveiende hensyn har altså vært å fange opp de festeforhold som er av betydning, som sikrer fester varig og eksklusiv disposisjonsrett, og som det offentlige har behov for å registrere med tanke på innkreving av kommunale avgifter, eiendomsskatt, varsling om tiltak osv.

Tomtefesteloven gir fester av bolig og fritidstomt særlig beskyttelse på bekostning av bortfester. Fester av tomt for næringsbygg har ikke samme beskyttelse. Likevel mener utvalget at det ikke er grunnlag for å operere med ulike regler for matrikuleringsplikt for bolig, fritidshus og næringsbygg. Begrepet næringsbygg dekker enhver bygning hvor noen utøver sin næring, herunder bygning for offentlig virksomhet. I praksis vil det imidlertid fremdeles være grensetilfeller når det gjelder plikten til å matrikulere bygg for næringsvirksomhet.

Bestemmelsen som foreslås om plikt til å matrikulere festeforhold vil etter utvalgets syn gjelde for noen færre festeforhold enn gjeldende lov. Bestemmelsen dekker imidlertid etter utvalgets syn de festeforhold som det offentlige har behov for å ha registrert i matrikkelen. Andre typer festeforhold er det i første rekke grunneier eller rettighetshaver som har behov for å matrikulere.

Utvalget foreslår at ordningen med tildeling av festenummer til festegrunn videreføres. Alternativet er at det på annen måte går fram av matrikkelen at det dreier seg om festegrunn. Det må som før søkes om tillatelse etter plan- og bygningsloven for å gjøre om festegrunn til grunneiendom.

22.3.3 Kriterier for avgrensning av matrikulerings rett

Utvalget har drøftet om retten til å matrikulere leie­forhold (som det ikke er plikt til å matrikulere), bør begrenses. Utvalget har vurdert om det er nødvendig å beholde ti-års regelen. Utvalget har kommet til at det ikke er hensiktsmessig å åpne for matrikulering av kortvarige leieforhold, og går derfor inn for at leieforhold for kortere tid enn ti år ikke skal kunne matrikuleres.

Ut over dette har ikke utvalget sett at det er behov for å begrense retten til å matrikulere festeforhold. Utvalget foreslår imidlertid at det generelt skal gjelde at festeforhold ikke skal kunne matrikuleres uten at det foreligger tillatelse etter plan- og bygningsloven §  93 h, og at det er holdt oppmålingsforretning.

Utvalget mener at bruksrett til areal som har samme varighet og karakter som festerett bør kunne matrikuleres selv om det ikke er inngått festekontrakt, jf. definisjonen av festegrunn i §  6. Dette vil i praksis trolig bare gjelde for eksisterende forhold som kommer inn under bestemmelsen i §  20 om matrikulering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn. For alle nye leieforhold forutsetter utvalget at det skal baseres på festekontrakt. Det er imidlertid ikke noe vilkår at det skal foreligge festekontrakt på det tidspunkt festegrunnen opprettes i matrikkelen eller gis eget blad i grunnboka.

22.3.4 Innløsning av festegrunn og fornyelse av festekontrakt

Forskrift til delingsloven punkt 1.6, lyder som følger:

«Delingsforretning holdes ved innløsning av festegrunn. Dersom det tidligere er utarbeidet målebrev, kan delingsforretning avholdes uten kartforretning. Registernummer tildeles da ved påtegning på eksisterende målebrev.»

Utvalget mener at det heretter alltid bør holdes oppmålingsforretning ved innløsning. Det synes ikke hensiktsmessig at matrikkelfører foretar registrering av ny grunneiendom, som innløsning innebærer, uten at forholdet har vært vurdert av landmåler. Det er imidlertid ikke nødvendig å merke og måle grensene på nytt dersom de er nøyaktig stedfestet fra før. I et slikt tilfelle er det tilstrekkelig at landmåler attesterer for at grensene for den nye grunneiendommen er i samsvar med tidligere målebrev. Plikten til å avholde oppmålingsforretning ved innløsning av festekontrakt utledes av hovedreglen i §  7 bokstav a.

En god del festetomter, særlig for hytter, er ikke matrikulert, men bare tinglyst som hefte på vedkommende grunneiendom. Utvalget foreslår at det innføres matrikuleringsplikt ved fornyelse av festekontrakt, dersom festegrunnen ikke er matrikulert, jf. lovforslaget §  19 tredje ledd. Utvalget legger vekt på at det er viktig for det offentlige å få oversikt over festeforhold som det ellers er plikt til å matrikulere, og at matrikulering vanligvis også er en fordel for fester og grunneier. Matrikulering er blant annet en forutsetning for å få eget grunnboksblad for festegrunnen. Utvalget kan ikke se at tilbakevirkningsforbudet i grunnloven §  97 er til hinder for å innføre matrikuleringsplikt for fornyelse av festekontrakt inngått før gjeldende lovs ikrafttreden.

22.3.5 Punktfeste

Det fremgår av delingslovens forarbeider, Ot, prp. nr. 50 (1977–78) s. 15, at punktfeste inngår i begrepet festegrunn.

Utvalget konstaterer at ny tomtefestelov av 20. des. 96 nr. 106 §  16 første ledd, tredje punktum, utvider punktfeste til også å omfatte visse begrensede beføyelser over et større areal enn det som følger av gjeldende rett. Det fremgår her at festeren har en betinget rett til fjerning av trær, og videre:

«Er det ikkje sagt noko i avtalen om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eit mål, medrekna der huset står og høvelig avrunda etter tilhøva på staden.»

Utvalget tar til etterretning at festers rett utelukkende knytter seg til fjerning av trær, og at en såvidt begrenset rett ikke medfører behov for å fastsette grenser.

Ut over dette står utvalget fast ved at festeren (av punktfeste) bare skal ha eksklusiv bruksrett til grunnen under huset, og ikke til ytterligere areal. Dersom man i ettertid ønsker å feste et klart avgrenset areal, må dette behandles på ordinær måte med tillatelse fra kommunen etter plan- og bygningsloven, og med oppmålingsforretning for grensene. Det har imidlertid forekommet at punktfeste har blitt brukt for å unngå gebyrer ved oppmåling, og at punktfeste følges opp med avtale som gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt angitt areal rundt bebyggelsen. Utvalget mener at det er uheldig at det blir etablert punktfeste når det i realiteten blir dannet nøyaktige grenser, og foreslår derfor en bestemmelse i plan- og bygningsloven §  95 nr. 3, om at kommunen kan stille som vilkår at grensene blir fastlagt når forholdene tilsier det.

Det er generell plikt til å holde oppmålingsforretning for nye grenser, og eventuelle avtaler som beskriver nye grenser kan ikke tinglyses uten at det er holdt oppmålingsforretning. Utvalget foreslår dessuten at det ikke skal være lov å tinglyse avtaler som beskriver eksisterende grenser uten at avtalen er anmerket i matrikkelen, og kommunen kan avvise å anmerke avtalen dersom det ikke er tilfredsstillende godtgjort at den gjelder en eksisterende grense. Bestemmelsen om dette i §  40, vil gjelde for eventuelle avtaler som beskriver grenser for punktfeste.

22.3.6 Festers rett til å kreve matrikkelføring

Departementet har tolket bestemmelsen i delings­loven §  2–1 slik at en fester uten fullmakt fra grunneieren, ikke kan kreve kartforretning over del av festetomt, og således alene opprette en ny festetomt for fremfeste. Loven er imidlertid ikke tydelig på dette, og i praksis blir dette spørsmålet behandlet ulikt. Blant annet finnes det eksempler på at grunneier ikke er blitt innkalt til forretningen. Dette har avstedkommet at det er opprettet ny festegrunn i grunnboka som grunneieren står som eier av, men uten at han er gjort kjent med forholdet.

Utvalget antar imidlertid at bestemmelsen i delingsloven om at den som har «festet vedkommende grunnareal for mer enn 10 år» kan kreve kartforretning, kun gjelder kartforretning over grensene for eksisterende festetomt. Denne ordningen er forutsatt videreført, slik at fester bare kan kreve matrikkelføring av oppmålingsforretning over de «eksisterende grensene», jf. lovforslagets §  9 tredje ledd, bokstav i, men ikke andre typer oppmålingsforretning.

22.3.7 Differensierte krav til merking og måling

Det opprettes festavtaler for svært ulike formål. I tillegg til tomter for bolig, fritidseiendom og næringsbygg, kan det gjelde for golfbaner, skianlegg og lignende. Mange slike festeforhold omfatter bygning knyttet til et stort areal, og det er ofte ikke nødvendig å fastsette grensene for hele arealet med nøyaktig merking og oppmåling.

Utvalget mener at det i tråd med gjeldende bestemmelser bør gjelde differensierte krav til merking og måling av de ulike festeforhold. Slike bestemmelser bør fastsettes i forskrift.

22.4 Oppsummering

Utvalget viktigste forslag om matrikulering av festeforhold er:

• Det innføres matrikulerings plikt for de festeforhold som reguleres av tomtefesteloven, dvs. for feste av tomt til bolig, fritidshus eller næringsbygg.

• Det etableres matrikulerings rett for leie av grunn til annet formål dersom leieavtalen har en varighet på 10 år eller mer.

• Det innføres plikt til å holde oppmålingsforretning ved innløsning av festerett, når det samtidig skal opprettes ny grunneiendom. Det er imidlertid ikke krav om ny grensemerking eller måling, dersom det foreligger målebrev (eller tilsvarende) for festegrunnen.

• Det innføres matrikuleringsplikt ved fornyelse av festekontrakt som gjelder areal som ikke tidligere er matrikulert.

• Det skal i alle tilfeller foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven før det kan opprettes ny festegrunn.

• Loven utfylles med forskrifter som fastsetter differensierte krav til merking og måling, avhengig av festeforholdets omfang og karakter.

• Kommunen gis adgang til å kreve at grensene for festerett blir fastlagt når det er åpenbart at festeretten skal gjelde et bestemt areal.

• Ordningen med at kommunene kan kreve at festet areal bli opprettet (fradelt) som grunneiendom videreføres.

23 Offentlig veg- og jernbanegrunn

23.1 Innledning

Utvalget har registrert at de ordninger for registrering av grunn til offentlig veg og jernbane, som ble innført ved endringene i delingsloven, panteloven og tinglysingsloven i 1981 har fungert godt. Utvalget har likevel vurdert om det er hensiktsmessig å videreføre særordninger for arealer til veg- og jernbaneformål, og i denne forbindelse om en eventuell særordning også bør gjelde for andre arealer. Utvalget har dernest vurdert i hvilken grad det er nødvendig eller hensiktsmessig å tinglyse grunn og grunnavståelse til veg og jernbane. Det er også nødvendig å avklare om Statens vegvesen og Jernbaneverket fortsatt skal kunne utføre oppmålingsforretninger med eget personale. Det er dessuten nødvendig å harmonisere de spesielle bestemmelsene som gjelder veg og jernbane med den nye lovens alminnelige system og terminologi, herunder hvordan ordningen med arealoverføring bør fungere for veg og jernbane.

Vegmyndighetene inngår avtaler om kjøp av grunn fra mange eiendommer i løpet av et år. Sakene er særpreget ved at de ofte berører mange eiendommer, enten det er nyanlegg, utvidelse av eksisterende veg, eller grunn til gang- og sykkelveger. Avståelse av grunn til offentlig veg og jernbane kan foretas uten delingstillatelse dersom det foreligger godkjent reguleringsplan.

Veggrunn tinglyses vanligvis ikke i dag med eget grunnboksblad. Det har sammenheng med at offentlige organer ikke har behov for å tinglyse pant eller andre heftelser på eiendommen. I noen tilfelle er det nødvendig med eget grunnboksblad, for eksempel dersom det skal knyttes rettigheter til en bomstasjon.

Jernbanegrunn er vanligvis tinglyst med eget grunnboksblad. I motsetning til veggrunn, som til å begynne med ble avstått frivillig fra grunneierne og uten merking av grenser, ble jernbanegrunn tidlig kartlagt. Dessuten er en rekke bruksretter langs jernbanestrekningene tinglyst.

23.2 Gjeldende rett

Før innføring av delingsloven i 1980 gjaldt bestemmelsene i vegloven av 1964 for grunnerverv og oppmåling av grunn til offentlige veger. Med unntak av enkelte byområder ble det ikke foretatt noen formell fradeling med utarbeidelse av målebrev og tildeling av gårds- og bruksnummer. Mange av de offentlige veger er fremdeles ikke registrert som eiendom og grensene er ofte uklare. Delingsloven førte til omlegging av vegmyndighetens rutiner for erverv, måling, merking, og registrering av veggrunn.

Det viste seg imidlertid snart etter 1980 at delingslovens bestemmelser for grunnavståelse til veg var tungvinte. Derfor ble det allerede i 1981 foretatt endringer i delingsloven, panteloven og tinglysingsloven. De viktigste endringene var at veggrunn bare skal registreres i GAB-registeret, og at pant faller bort i det areal som fradeles til vegformål. Vegvesenet fikk dessuten adgang til å dokumentere sin eiendomsrett ved egenerklæring, både ved registrering i GAB-registeret og i grunnboka.

Riks- og fylkesveger har siden 1980 i betydelig grad blitt matrikulert med eget gårds- og bruksnummer, og registrert i GAB-registeret.

Når det gjelder areal til jernbane var framgangsmåten før delingsloven noe forskjellig fra rutinene for fradeling til vegformål. Avståelse av grunn til jernbane skjedde etter jernbaneloven, lov om ekspropriasjon og skylddelingsloven. Imidlertid ble ikke alt areal til jernbane skylddelt. Derfor har også Jernbaneverket hatt en del problemer med å klarlegge grenser og rettigheter. Etter at delingsloven ble iverksatt har Statens vegvesen i stor utstrekning bare registrert veggrunn i GAB-registeret, mens grunn til jernbane i det alt vesentlige også blir registrert med eget blad i grunnboka.

I henhold til plan- og bygningsloven §  93 skal det foreligge delingstillatelse før eiendom kan deles. I 1989 ble plan- og bygningsloven endret slik at veganlegg ble underlagt samme reguleringsplikt som andre bygg og anlegg. Når slike reguleringsplaner er godkjent er det imidlertid ikke nødvendig å innhente særskilt delingstillatelse etter plan- og bygningsloven §  93.

I henhold til delingsloven §  4–1 tredje ledd og i lov om tinglysing §  38 b kan stat, fylkeskommune og kommune bekrefte eiendomsforholdet til veg- og jernbaneformål ved egenerklæring. Egenerklæring brukes både ved erverv av ny grunn til veg og jernbane, og ved tildeling av matrikkelnummer til uregistrert veggrunn.

Etter endring av panteloven i 1981 faller pant automatisk bort i det areal offentlig myndighet overtar til veg- og jernbaneformål, men myndighetene overtar et erstatningsansvar dersom noen panthaver lider tap som følge av grunnavståelsen. Vegmyndigheten tar derfor normalt kontakt med panthaver og avklarer spørsmålet om disse skal få utbetalt en del av kjøpesummen, og i noen tilfeller blir avtale om grunnavståelse tinglyst på de eiendommer som skal avstå grunn. I henhold til delingsloven §  4–2 skal målebrev for grunn til veg som ikke har eget grunnboksblad tinglyses på de grunneiendommer som har avgitt grunn.

Fradeling av areal fra flere grunneiendommer som skal inngå i én ny registerenhet, kan holdes som én forretning med utstedelse av ett målebrev og tildeling av ett registernummer for den nye enheten.

Ordningen med pantefrafall innebærer dessuten at vegparseller uten videre kan sammenføyes. Ved rundskriv G – 93/86 fra Justisdepartementet ble det åpnet for å sammenføye grunn registrert i GAB med grunn registrert i grunnboka, uten at vedkommende myndighet har fått formell grunnbokshjemmel til det aktuelle arealet. Imidlertid er det gjort unntak når det gjelder sammenføying av hel grunneiendom som er tinglyst med eget blad. Da må myndigheten skaffe seg grunnbokshjemmel ved skjøte eller egenerklæring, for så å sammenføye eiendommen med grunn som bare er registrert i GAB-registeret.

Ved lovendring i 1981 ble det også åpnet adgang for å overføre mindre arealer mellom naboeiendommer etter reglene for grensejustering. Denne ordningen har vegmyndighetene i stor grad benyttet ved utvidelse av eksisterende veg.

Ved grunnerverv til veg kreves dokumentavgift bare når hele eiendommer overdras. Når grunnerverv skjer som grensejustering, blir det ikke tinglyst noe skjøte eller annet særskilt dokument for overføring av eiendomsrett, og det betales følgelig heller ikke dokumentavgift.

Statens vegvesen og NSB har hatt anledning til å inngå avtale med den enkelte kommune om å utføre kart- og delingsforretninger med eget personale. Vegvesenet har inngått slik avtale med de fleste kommuner, mens NSB i liten utstrekning har benyttet denne muligheten. Det har vist seg som en praktisk ordning at vegvesenet har kunnet utføre forretningene med eget personale. Noen kommuner har imidlertid krevd at kommunen selv utfører forretningene også for riks- og fylkesveger.

23.3 Utvalgets vurderinger og forslag

Utvalget mener at de spesielle bestemmelser for grunn til veg og jernbane, som ble innført ved endring av delingsloven, panteloven og tinglysingsloven i 1981 har fungert godt. Utvalget mener derfor at ordningene i det alt vesentlige bør videreføres, med noen justeringer og tilpasninger.

Utvalget går inn for at grunn til offentlig veg og jernbane bare skal registreres i matrikkelen, unntatt når myndighetene selv har behov for å opprette eget blad i grunnboka for bestemte arealer. Registrering i matrikkelen gir tilfredsstillende sikkerhet for eiendomsretten, og veg- og jernbanemyndighetene har sjelden behov for å tinglyse pant eller andre rettigheter i sine eiendommer. Private og andre som har behov for opplysninger om slike eiendommer vil være tilfredsstillende dekket ved tilgang til matrikkelen.

De spesielle ordningene for registrering av eiendomserverv til veg og jernbane som ble innført i 1981, innebærer at det ikke blir betalt dokumentavgift for erverv av grunn til disse formålene, fordi dokumentavgift bare kreves i forbindelse med tinglysing av eiendomsoverdragelse. Utvalget har drøftet om dette burde tilsi at også slike grunnerverv blir tinglyst, men har kommet til at det ikke er grunn til å kreve tinglysing alene av hensyn til å kreve opp dokumentavgift. Utvalget har ikke vurdert å fremme forslag om å kreve opp tilsvarende avgift ved registrering i matrikkelen, da dette er et rent avgiftsspørsmål som ligger utenfor utvalgets mandat.

Utvalget går inn for å opprettholde ordningen med bruk av egenerklæring for eiendomsrett ved registrering i matrikkelen og bestemmelse om dette er innarbeidet i lovforslaget §  14. For bruk av egenerklæring ved tinglysing gjelder tinglysingsloven §  38 b uforandret.

Utvalget foreslår også at ordningen som er hjemlet i panteloven §  1–11 om at pant faller bort i grunn som erverves av stat, fylkeskommune eller kommune til offentlig veg- eller jernbane, har fungert godt og bør videreføres.

NSB har i liten grad benyttet de spesielle ordningene med registrering bare i GAB. Utvalget har derfor drøftet om spesialordningene burde begrenses til veggrunn. Spørsmålet har vært tatt opp med Jernbaneverket, som har gitt uttrykk for at de ønsker samme ordninger som for veg. Utvalget mener at de samme spesielle forhold gjelder både for offentlig veg og jernbane, spesielt at det ofte er aktuelt å erverve relativt små arealer fra mange tilstøtende eiendommer. Utvalget har derfor kommet til at en vil videreføre spesialordningene også for jernbane. Utvalget har i denne forbindelse også lagt vekt på at det synes som om det kan bli fremmet flere jernbaneprosjekter i årene fremover enn de siste tiårene.

Utvalget har vurdert om spesialordningen burde omfatte andre arealer, særlig på samferdselssektoren, for eksempel flyplasser. Det kunne tenkes at ordningene generelt kunne gjelde for offentlig grunnerverv der vedkommende virksomhet ikke har behov for å pantsette eller tinglyse rettigheter i sine eiendommer og hvor en kunne legge til grunn at virksomheten alltid ville være i stand til å innfri eventuelle krav fra panthaver. Utvalget har imidlertid ikke registrert slike ønsker. Utvalget mener at eiendommer som hovedregel bør være identifisert både i matrikkelen og i grunnboka, når ikke helt spesielle forhold gjør seg gjeldende. Det spesielle med veg og jernbane er den langstrakte formen disse eiendommene har, og hvor eventuelt grunnerverv gjelder mange tilstøtende eiendommer, og dessuten at veg- og jernbanemyndigheten svært sjelden har behov for å tinglyse rettigheter i de eiendommer som benyttes til offentlig veg og jernbane.

I denne forbindelse er det nødvendig å avklare hva som er grunn til offentlig veg og jernbane.

Grunn som ikke inngår i offentlig veg eller jernbaneområde bør behandles etter de ordinære reglene for eiendomsregistrering. Det gjelder for eksempel når vegvesenet erverver grunn til bygninger, tekniske anlegg, bussterminaler, arealer for lager, garasjeanlegg, osv. som ikke er en del av det ordinære veganlegget. Busslomme, parkeringsplass, rasteplass, plass for vektkontroll, snuplass og lignende hører imidlertid til veganlegget. Når det gjelder jernbane, bør grunn til stasjonsbygg, oppstillingsplass for tog, og pakkhus med jernbanespor behandles som «jernbanegrunn», men det understrekes at det bare er grunn som skal eies av Jernbaneverket som kan regnes som offentlig jernbanegrunn og som dermed kan behandles etter de spesielle reglene. Arealer overført til NSB BA må behandles etter de generelle reglene i loven.

Ved erverv av grunn til utvidelse av eksisterende veg eller jernbane vil vedkommende myndighet bruke ordningen med grensejustering eller arealoverføring, men i begge tilfeller skal forretningen bare anmerkes i matrikkelen.

For areal til ny veg eller jernbanestrekning, vil valget mellom å bruke arealoverføring eller å opprette nytt matrikkelnummer variere med forholdene på stedet. Arealoverføring bør brukes der det nye arealet skal inngå i et allerede eksisterende matrikkelnummer.

I henhold til iverksettelsesrundskriv fra Miljøverndepartementet (T-5/89) til §  9–4 i plan- og bygningsloven kreves det ikke delingstillatelse for avståelse av grunn til riks- og fylkesveg når tiltaket er godkjent ved reguleringsplan. Vegvesenet kan dessuten erverve mindre arealer til vedlikehold av veganlegget, uten at det kreves reguleringsplan.

Som nevnt ovenfor har Statens vegvesen i betydelig omfang, og basert på avtale med den enkelte kommune, selv utført kartforretninger i forbindelse med erverv av grunn til riks- og fylkesveg. Utvalget mener at dette har vært en praktisk og god ordning. Utvalget mener derfor at dette bør videreføres, men bare dersom vedkommende myndighet søker og får bevilling etter de alminnelige reglene til å utføre forretninger. Det kan eventuelt kunne hevdes at myndighetene av habilitetsgrunner ikke burde ha anledning til å utføre forretninger som gjelder grenser eller erverv av grunn til egen etat. Utvalget har imidlertid ikke funnet tilstrekkelig grunn til å innføre slike habilitetsregler. Utvalget mener at det er tilstrekkelig at landmåleren opplyser partene om sitt personlige eller økonomiske forhold til rekvirenten eller andre parter i saken.

Utvalget mener dertil at når vegvesenet eller Jernbaneverket har fått bevilling så er det ingen grunn til å begrense denne til å gjelde kun for veg- og jernbanearealer. Når det først er gitt bevilling bør det etter utvalgets syn ikke gjelde noen saklige eller geografiske begrensninger i adgangen til utføre oppmålingsforretninger. Dette prinsippet legger utvalget til grunn for alle som får bevilling, dvs. både kommuner, andre offentlige organer og private landmålere.

Grunnavståelse til veg og jernbane kan anmerkes i matrikkelen så snart det er holdt oppmålingsforretning. Dersom det er behov for å få anmerket ervervet tidlig, kan dette skje etter reglene i §  11 om ikke fullført oppmålingsforretning, dvs. uten at grensene er merket og innmålt.

Etter gjeldende lov skal grunnavståelsen tinglyses på de eiendommer som avstår grunn. Tidspunktet for når dette har blitt gjort har variert. Noen myndigheter har sørget for tinglysing straks ervervet er avtalt, mens en i andre tilfeller har ventet til det foreligger endelig målebrev og kartforretningen er gjennomført. Basert på rollefordelingen mellom grunnboka og matrikkelen, og at grunnboka ikke gir noe rettsvern for grenser, har utvalget kommet til at det ikke er hensiktsmessig å gi bindene regler om tinglysing av grunnavståelse til veg og jernbane. Behovet for å sikre rettsvern for ervervet, og eventuelt sikre seg mot å måtte betale en gang til til godtroende kjøper av eiendom som har avstått grunn, vil variere fra sak til sak. Utvalget mener derfor at vedkommende myndighet selv må vurdere behovet for tinglysing og sørge for det dersom de mener at det er nødvendig.

23.4 Oppsummering

Utvalget går i det alt vesentlige inn for å videreføre gjeldende ordninger for forretning og registrering av grunn til offentlig veg og jernbane, med noen justeringer:

• Grunn til offentlig veg- og jernbaneformål skal vanligvis bare registreres i matrikkelen. Behovet for tinglysing vurderes i det enkelte tilfelle, og gjøres bare dersom vedkommende myndighet selv ønsker det.

• Ordningen med egenerklæring for eiendomsrett videreføres både for registrering i matrikkelen og ved tinglysing.

• Ordningen med automatisk pantefrafall i areal som inngår i offentlig veg- eller jernbanegrunn videreføres.

• Statens vegvesen og Jernbaneverket kan generelt utføre oppmålingsforretninger med eget personale, men bare dersom de har bevilling. Kravet i delingsloven om at dette skal være avtalt med den enkelte kommune oppheves.

24 Matrikulering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn

24.1 Innledning

Umatrikulert grunneiendom og festegrunn er eksisterende enheter som av forskjellige grunner ikke har blitt tildelt matrikkelnummer og registrert, verken i GAB-registeret eller i grunnboka. Det største antallet er offentlige veger, parker, kirkegårder, fjellområder, og annen grunn i offentlig eie. Men det finnes også umatrikulert grunn i privat eie, som ofte har oppstått før det ble innført krav om offentlige tillatelser for å opprette ny eiendom. Arealer kan også over tid bli egen eiendom på grunnlag av hevd. Helt fram til 60-tallet kunne festegrunn i store deler av landet etableres på grunnlag av avtale med grunneier, uten offentlig medvirkning og registrering. Det kan trolig legges til grunn at det helt fram til jordloven av 1955 var mulig å overdra landbruksarealer uten at dette ble registrert ved skylddeling eller tinglysing.

I forbindelse med etablering av GAB-registeret er det gjennomført en omfattende matrikulering av offentlige veger, statsallmenninger og private allmenninger. Statens umatrikulerte grunn i Finnmark ble også delt opp i gårdsnummer-områder, og Staten ble innført i GAB som eier til bruksnummer 1 i hvert gårdsnummer. Matrikuleringen av offentlige veger og andre arealer i offentlig eie er imidlertid ikke fullført. Dette gjelder særlig veger, parker og andre umatrikulerte områder i kommunalt eie. Det eksisterer også et betydelig antall lovlig etablerte festegrunner som enda ikke er matrikulert, og et mindre antall uregistrerte grunneiendommer i privat eie. Det finnes ingen fullstendig oversikt over umatrikulerte arealer, og i mange tilfeller blir det tale om å matrikulere arealet først når det oppstår et konkret behov på stedet.

Behovet for matrikulering oppstår for eksempel ved eierskifte, eller når vedkommende eier eller fester vil oppta lån mot tinglyst pant i eiendommen. Kommunene har av flere grunner behov for oversikt over alle grunneiendommer og festegrunner, blant annet for å kunne varsle om ulike tiltak, og for innkreving av kommunale avgifter. Matrikulering av uregistrerte festegrunner for hytter har ofte blitt utløst i forbindelse med innføring av tvungen renovasjon i hytteområder. For utlikningen av skatt på boliger og hytter er det en fordel at disse er nummerert i det ordinære systemet.

Det stiller seg imidlertid noe annerledes når det gjelder veger og andre arealer i offentlig eie, der eieren til vanlig ikke har behov for å beskytte eiendomsretten gjennom tinglysing av hjemmel, ikke har behov for tinglyse pant eller andre rettigheter i enheten, og eiendommene heller ikke belastes med offentlige avgifter eller skatt. Det er imidlertid hensiktsmessig at også disse arealene er tildelt ordinære matrikkelnummer og vist i eiendomskartet, både for den interne forvaltningen av egne eiendommer, og for informasjon utad.

Innføring av kart som del av matrikkelsystemet medfører et eget behov for at alle eiendomsenheter er identifisert. Det er ofte hensiktsmessig å søke seg frem til data ved å peke på bestemte arealer i kartet. For at det digitale matrikkelkartet skal fungere effektivt i samspill med matrikkelboka, må eiendomsfigurene i kartet være identifisert.

Det må i sum ansees som en fordel at alle grunneiendommer og festegrunner i landet er matrikulert. Jordsameiene reiser i denne forbindelse spesielle problemstillinger, som er særskilt omtalt i kapittel 25.

24.2 Gjeldende rett

Bestemmelse om «registrering av eksisterende uregistrert grunneiendom eller festegrunn», er inntatt i §  4–1 annet ledd i gjeldende lov. Denne bestemmelsen ble endret i 1981, da det ble åpnet for en enklere registrering bare i GAB-registeret, uten at enheten samtidig tinglyses med eget blad. Denne muligheten er siden brukt i betydelig omfang. Slik registrering er nærmere regulert i forskriftenes del 27, og kan sammenfattes i følgende punkter:

• Eksisterende grunneiendom og festgrunn kan tildeles ordinært matrikkelnummer og føres inn i GAB-registeret uten at det holdes kartforretning. Eiers eller festers navn registreres også i GAB.

• Det skal være tilfredsstillende godtgjort at arealet er en selvstendig grunneiendom eller festegrunn.

• Registreringen i GAB avklarer ikke grenser og eiendomsrett med bindende virkning. Dersom vedkommende eier eller fester også ønsker grunnbokshjemmel, må det avklares særskilt.

• Registrering kan skje etter initiativ fra vedkommende eier, eller kommunen kan selv initiere registreringen.

• Kommunen skal utstede registreringsbrev med et begrenset innhold. Enheten skal være inntegnet på tilfredsstillende kart. Det skal gå frem at eierforhold og grenser ikke er avgjort med bindende virkning.

• For registrering av grunn som brukes til offentlig veg eller jernbane, kan stat, fylkeskommune eller kommune bekrefte eiendomsforholdet ved egenerklæring. Kommunen skal følge en streng praksis for registrering av enheter i privat eie eller feste.

• Kommunen skal underrette partene om registreringen, eller ved kunngjøring i Norsk lysingsblad og minst to aviser som er vanlig lest på stedet.

Utvalget har inntrykk av at gjeldende bestemmelser i det alt vesentlige har fungert godt. Siden delingsloven ble endret i 1981 har særlig Statens vegvesen og Statsskog initiert at et stort antall eiendommer har blitt registrert i GAB. Det har åpenbart vært nyttig, både for de respektive virksomheter, for kommunene og andre brukere av eiendomsinformasjon.

En er blitt kjent med enkelte tilfeller der kommunen ved registrering av eksisterende festegrunner har tildelt bruksnummer i stedet for festenummer, slik at festegrunnen har blitt oppført som egen grunneiendom uten at det er gitt delingstillatelse. Det har også blitt reist spørsmål om det bør foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven før enheter «legaliseres» gjennom registreringen i GAB. Utvalget har også notert at det har blitt brukt noe ulik praksis ved tildeling av matrikkelnummer til veg- og jernbanegrunn.

24.3 Matrikulering etter ny lov

Med basis i erfaringene med systemet etter delings­loven, går utvalget inn for at gjeldende ordninger i det alt vesentlige videreføres. Det foreslås en egen bestemmelse i §  20 om matrikkelføring av umatrikulert grunneiendom og festegrunn.

I og med at lovforslaget innfører et klart skille mellom tjenesteproduksjon og kommunens myndighetsutøvelse, ligger det imidlertid ikke til rette for å videreføre ordningen med at kommunen utsteder registreringsbrev uten at det er holdt kartforretning. Utvalget går inn for at det alltid skal holdes oppmålingsforretning før matrikulering kan finne sted, jf. §  7 annet ledd, bokstav a. Utvalget mener at det er viktig å stimulere til at eksisterende enheter blir matrikulert, og legger derfor vekt på at oppmålingsforretningen ikke skal være vesentlig mer omfattende enn ordningen med registreringsbrev. I §  8 foreslås det derfor at «for matrikulering av umatrikulert enhet er det tilstrekkelig at grensene blir angitt på tilfredsstillende kart», dvs. uten at grensene blir klarlagt i detalj og målt opp.

Kravet om at det skal holdes oppmålingsforretning gjelder også for matrikulering av offentlig veg- og jernbanegrunn. I praksis skal ikke dokumentasjonskravet i denne forbindelse være vesentlig mer tyngende enn etter gjeldende ordning. Det vises også til at Statens vegvesen kan få bevilling til å utføre oppmålingsforretninger. En viderefører dessuten ordningen med at vedkommende veg- og jernbanemyndighet kan bekrefte eiendomsretten ved egenerklæring.

Utvalget har drøftet om det er behov for spesielle saksbehandlingsregler for oppmålingsforretning og matrikkelføring i forbindelse med matrikulering av umatrikulerte enheter. Det gjelder spesielt i forhold til spørsmålet om de grenser som angis i matrikkelkartet, og at matrikkelen vil angi navn på eier/fester. Utvalget har imidlertid kommet til at det ikke er hensiktsmessig å stille vesentlig strengere krav enn i dag. Oppmålingsforretningen og den etterfølgende matrikulering avklarer ikke grenser og eierforhold med bindende virkning. Dette må klart fremgå av matrikkelen, og vises i kartet. Matrikulering kan likevel innebære at forholdene over tid festner seg, men utvalget kan ikke se at dette har avgjørende negative effekter. Erfaringene hittil er gode, og det må antas at det i de aller fleste tilfeller er positivt at eksisterende forhold blir dokumentert. Matrikuleringen kan dessuten uten hensyn til noen tidsfrist overprøves, ved at det kreves ny oppmålingsforretning, eller ved at saken bringes inn for domstolene.

At det kreves oppmålingsforretning vil i seg selv innebære at sakene blir undergitt en noe mer formalisert og grundig behandling enn etter gjeldende bestemmelser. Bestemmelsene i lovforslaget om varsling av parter til forretningen, og at kommunen skal sende kopi av matrikkelbrevet til naboer og andre berørte parter, gjelder også i forbindelse med matrikulering av umatrikulert grunn. Det gjelder ellers for oppmålingsforretning generelt at den ikke kan gjennomføres uten at partene aksepterer resultatet av forretningen. I §  9, om hvem som kan kreve matrikkelføring, er det dessuten i bokstav g inntatt et krav om at noen som krever matrikulering av umatrikulert grunn må kunne sannsynliggjøre å eie, feste eller ha andel i vedkommende areal. Landmåler må levere en redegjørelse eller dokumentasjon som tilfredsstiller dette kravet. Det ligger til kommunen å ta endelig stilling til om grunnen kan matrikuleres. Som hittil vil også stat, fylkeskommune og kommune kunne kreve matrikulering.

I henhold til punkt 27.4 og 13.6 i forskriftene til delingsloven skal kommunen om nødvendig kunngjøre matrikulering i Norsk lysingsblad og aviser på stedet. Utvalget kan ikke se at det er nødvendig å videreføre en slik regel, som det ellers hadde vært naturlig å ta inn i selve lovteksten. Utvalget mener at de generelle prosedyreregler som gjelder for oppmålingsforretning vil gi tilfredsstillende informasjon til noen som eventuelt måtte ha innvendinger til matrikuleringen. Det vises i tillegg til merknadene ovenfor om de formelle virkninger av matrikulering.

Enhet som matrikuleres etter bestemmelsen i §  20 blir bare opprettet i matrikkelen. Tinglysing skal bare skje dersom vedkommende eier eller fester krever det. Det kan ikke opprettes grunnboksblad uten at eierforholdet er avklart. Dersom det dreier seg om en festegrunn vil festekontrakten brukes som grunnlag for å angi hvem som har hjemmel til festeretten. I spesielle tilfeller kan eierforholdet eller festeretten være fastlagt i rettsforlik eller dom. For veg- og jernbanegrunn kan vedkommende myndighet i henhold til tinglysingsloven §  38 b få hjemmel ved egenerklæring. Heller ikke innføring i grunnboka innebærer at eiendomsretten er avklart med bindende virkning, men den som er oppført som hjemmelshaver kan disponere som eier så lenge dette ikke er bestridt.

Utvalget foreslår at kommunen skal gi attest for at grunneiendommen eller festegrunnen ikke er opprettet i strid med ordninger som gjaldt da enheten ble etablert, før den kan matrikuleres. Bestemmelsen skal sikre at en ikke legaliserer forhold som er i strid med ordninger som gjaldt da vedkommende enhet faktisk ble opprettet.

Det forutsettes at festerett til et bestemt areal kan dokumenteres, for eksempel, gjennom tinglyst heftelse på vedkommende grunneiendom, skriftlig avtale med grunneier inngått på opprettelsestidspunktet, eller liknende. Dette skal hindre at det matrikuleres festegrunner uten at partene kan vise til at det dreier seg om en gammel festerett, opprettet før det var noe krav om offentlig samtykke for å opprette festegrunn. Dersom partene ikke kan dokumentere at det foreligger en gammel festeavtale, kan partene søke om opprettelse av ny festegrunn. Det er for eksempel ikke ønskelig at eksisterende naustretter gjøres om til egne festegrunner uten at dette er gjenstand for ordinær søknadsbehandling etter plan- og bygningsloven. Utvalget foreslår at det ikke skal kreves slik attest fra kommunen når det gjelder areal som brukes til offentlig veg eller jernbane.

Når det gjelder matrikulering av umatrikulert festegrunn skal det bemerkes at etter definisjonen i §  6 av festegrunn, kan areal som noen har «tilsvarende eksklusiv og langvarig bruksrett til», men uten at dette kommer til uttrykk som festerett, også matrikuleres som festegrunn. Kravet til dokumentasjon for matrikulering av areal for slik bruksrett er det samme som for festerett.

Når partene krever matrikulering (med unntak for veg- og jernbanegrunn) må en anta at det er for å opprette enheten også i grunnboka. Annerledes kan det stille seg når kommunen initierer matrikuleringen, for eksempel for å få oversikt over alle fritidseiendommer i kommunen som skal belastes med kommunale avgifter. Kommunen har da bare behov for å få enheten registrert i matrikkelen. Også i et slikt tilfelle må det være dokumentert at de enheter som matrikuleres faktisk er egne festegrunner. Dersom det dreier seg om ordinære fritidshus vil det vanligvis kunne foretas matrikulering dersom partene ikke selv motsetter seg det. Her bør det kunne legges til grunn at et fritidshus på annens manns grunn må være basert på festerett. Matrikulering kan imidlertid ikke foretas dersom grunneier eller fester er uenige i at det skjer. I så fall vil fritidshuset bli registrert som hus tilhørende grunneiendommen.

Utvalget går inn for at anleggseiendom ikke kan matrikuleres etter regelen i §  20. En legger her til grunn at det i prinsippet ikke skal finnes eksisterende uregistrert anleggseiendom. Muligheten for å skape slike eiendommer etableres først gjennom matrikkelloven. Dersom det ønskes opprettet anleggseiendom for en eksisterende konstruksjon, må det søkes om tillatelse etter §  93 bokstav h i plan- og bygningsloven, som for opprettelse av ny eiendom.

Spørsmålet om matrikkelføring av uregistrerte jordsameier reiser flere spesielle problemstillinger som er behandlet i kapittel 25. Utvalget foreslår imidlertid at prosedyrereglene for oppmålingsforretning og matrikkelføring ved matrikulering av umatrikulert grunn, også skal gjelde for registrering av jordsameier.

Utvalget forutsetter at grunneiendommer og festgrunner som matrikuleres etter §  20 tildeles ordinære matrikkelnummer innenfor det gårds- og bruksnummer arealet ligger. For veg- og jernbanegrunn kan det eventuelt tildeles nytt gårdsnummer, men det anbefales at det ikke legges annen informasjon, for eksempel om vegstatus, i selve nummeret. Det vil lett skape problemer på et senere tidspunkt. Bestemmelser om nummerering forutsettes nærmere fastlagt i forskrift, men uten at nåværende praksis i vesentlig grad endres.

Endelig skal det nevnes at jordskifteretten i forbindelse med ordinært jordskifte eller rettsutgreiing også kan klarlegge grunnlaget for matrikulering av umatrikulert grunn. Jordskifteretten kan da også avklare grensene og eiendomsretten med bindende virkning.

24.4 Oppsummering

Når det gjelder matrikulering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn går utvalget i sum inn for:

• At det kreves oppmålingsforretning før eksisterende umatrikulert grunneiendom og festegrunn kan matrikuleres.

• At det er tilstrekkelig at grensene blir angitt på kart, uten måling og merking.

• At matrikkelenhetene bare registreres i matrikkelen, uten at det samtidig opprettes grunnboksblad. Grunnboksblad opprettes bare når vedkommende grunneier krever det. Før det eventuelt opprettes grunnboksblad må hjemmelsforholdene avklares.

• At enheten bare kan matrikuleres dersom kommunen gir attest for at enheten ikke er opprettet i strid med bestemmelser som gjaldt på det tidspunkt da enheten ble opprettet. Dette gjelder dog ikke for offentlig veg- og jernbanegrunn.

• At den som krever matrikulering må kunne sannsynliggjøre at vedkommende er eier eller fester.

• At slike saker ellers følger de alminnelige prosedyrer og saksbehandlingsregler som gjelder for oppmålingsforretning og matrikkelføring.

25 Registrering av jordsameier

25.1 Innledning

Jordsameiene har i det store og hele hittil ikke vært registrert som egne enheter, hverken i grunnbøkene, de tidligere matriklene eller GAB. Dette har prinsipielle grunner; sameiene har ikke vært definert som egne eiendomsenheter, i motsetning til personlige sameier.

Det som karakteriserer jordsameiene, og skiller dem fra andre sameieformer, er at andelene inngår i «andre» eiendommer. Sameieandelen og den «andre» eiendommen kan bare overdras og pantsettes som en samlet enhet; skal sameieandelen overdras separat må det foretas en eiendomsdeling. De to sentrale lovene på området, sameieloven (1965) og jordskifteloven (1979) bruker begge uttrykksmåten om at noe er «sameige mellom bruk». Betegnelsen «bruk» peker her hen på bruksnummer, altså eiendommer. Uttrykksmåten gjenspeiler også en tenkemåte om at sameieandelen tilhører eiendommer, og ikke fysiske eller juridiske personer. Sameieandelen er en integrert del av de eiendommer som har andel, og verdien av sameieandelen var inkludert i skylda til disse eiendommene så lenge en hadde matrikkelskyld. En eiendom kan ikke regnes som egentlig rettssubjekt, men likevel vil en finne gårds- og bruksnummer oppført som hjemmelshavere i grunnboka. Viktig bakgrunnstoff for å forstå rettstilstanden finnes i forarbeidene til sameieloven; Rådsegn 4 frå Sivillovbokutvalet (1959), og Ot.prp. nr.13 (1964–65).

Det at sameieandelen er en del av grunneiendommen gjelder ved alle slags rettshandler og disposisjoner over eiendommen; kjøp/salg, pantsetting, i sammenheng med odels- og åsetesrett, jordpolitisk, osv. Dersom en sameieandel skal skilles fra, må det skje som en formell delingsforretning etter systemet i delingsloven. Det at vedlikeholdet av skylda falt bort fra 1980 gjorde ingen endring i dette.

Det må skilles mellom deling i form av at en sameieandel skilles fra den grunneiendommen som andelen hører til, og oppløsning av sameiet. Fradeling av sameieandelen eller en del av sameieandelen krever delingsforretning. Ved slik fradeling blir ikke sameiet oppløst. Oppløsning av sameiet består i at de ideelle andelene blir omformet til individuelle jordstykker, som blir teiger til de grunneiendommer som hadde sameieandel.

Det er registrering av jordsameiene som egne enheter som drøftes i dette kapitelet. Utvalget understreker at det ikke skal ligge noen realitets­endring med hensyn til rettsforholdene i sameiene i dette. Sameieandelene vil fremdeles være integrerte deler av eiendommene de «ligger til». Oppløsning av et jordsameie er fremdeles jordskifteforretning og ikke eiendomsdeling, mens fraskilling av sameieandel fra et bruk er eiendomsdeling og krever delingstillatelse osv. At utviklingen på lengre sikt kan medføre behov for endringer i sameielovgivingen, og at registreringen av jordsameiene som egne arealmessige enheter kan spille en rolle i så måte, er en annen sak. Det kan for eksempel tenkes at registrering vil kunne påvirke reglene om flertallsvedtak og sameiestyrets retter og plikter. Slik sett kan registreringen være et ledd i en utvikling mot at jordsameiene i større grad fremtrer som egne eiendomsenheter.

25.2 Kort om opphav, rettstilstand, utvikling og omfang

Utvalget foreslår å bruke betegnelsen «jordsameie». Dette er bare ett av mange navn for denne eiendomskategorien. Andre betegnelser er grunnsameie, sameie mellom bruk og brukssameie.

Også «realsameie» brukes til å betegne denne typen sameie. Det er viktig å presisere at utvalget bruker begrepet jordsameie som en spesiell type realsameie. Det finnes flere typer realsameier, dvs. sameier der sameieandelene ligger til andre eiendommer. Jordsameier finner en mest typisk i utmarksområder. I de senere år har det kommet til en variant av «moderne» realsameier; som fellesarealer i urbane strøk. Det kan være parkeringsplasser, lekeplasser og lignende, som er etablert som sameie med boligeiendommer i området som andelshavere, jf. plan- og bygningsloven §  25 nr. 7. Slike realsameier er ofte matrikulert som særskilt grunneiendom, og hvor tilknytningen til de eiendommer som har andel i sameiet er sikret gjennom tinglyst hefte på sameiets grunnboksblad.

De særskilt matrikulerte realsameiene kan i prinsippet pantsettes og omsettes uten at det holdes delingsforretning. Ofte vil det imidlertid være tinglyste avtaler som begrenser adgangen til særskilt pantsetting og omsetning. Slike realsameier faller utenfor definisjonen av jordsameie, og hører etter dette lovforslaget inn under de ordinære grunneiendommene.

Det er viktig å presisere at utvalget bruker begrepet jordsameie, når det er grunnen som er i felleseie. Både sameieloven og jordskifteloven åpner for at også bruksretter kan ligge i sameie mellom bruk. Slike sameier faller imidlertid utenfor diskusjonen i dette kapitlet og omfattes ikke av lovforslaget.

I et jordsameie er det flere eiere som hver for seg har en ideell andel som gjør at hver enkelt kan disponere over hele objektet. Men disponeringen må selvsagt skje under hensyntagen til de andre sameiernes tilsvarende disposisjonsrett. Et jordsameie er et fritt sameie i motsetning til et såkalt bundet, for eksempel et aksjeselskap, der andelshaverne må disponere over objektet i fellesskap gjennom et styre.

Ofte er situasjonen den at et opprinnelig fullstendig jordsameie er delvis oppløst. For eksempel vil skogen kunne være delt i teiger, mens beite og jakt fremdeles er sameie. Hvorvidt dette er et jordsameie i vår forstand, vil avhenge av om grunnen er delt eller ikke. Er grunnen udelt er det jordsameie, er den delt er det vanlig eiendom, og skal i prinsippet være registrert fra før. Men her har en med en komplisert og mangeartet virkelighet å gjøre. Begrepet «kløyvd eiendomsrett» brukes om en situasjon der de ulike rettigheter til å utnytte ressursene i sameiet er oppfattet som egne eiendomsobjekter, slik at en kan ha flere eiendomsobjekter på et og samme areal.

Det er i mange tilfeller knyttet betydelig usikkerhet og uklarhet til rettstilstanden i jordsameiene. Det gjelder ikke først og fremst grenser. Grensene for jordsameier er generelt neppe mer uklare enn for andre eiendomstyper. Derimot kan uklarhetene gjelde hvem som har andel, og om rettigheter er basert på medeierskap i sameiet eller på bruksrett. Et klassisk tvisteemne er hvorvidt grunnen er delt eller ikke, for eksempel i forbindelse med en eldre utskifting av skogen. Dette er noe av bakgrunnen for regelen om «rettsutgreiing» som kom inn i jordskifteloven i 1979, §  2 bokstav h. En jordskiftesak kan da gå ut på å: «klarlegge og fastsette eigedoms- og bruksrettstilhøva i sameiger og i andre område der det er sambruk mellom eigedomar, når dette er nødvendig av omsyn til ein rasjonell bruk av området».

Jordsameier har vanligvis oppstått på én av to måter; enten ved ufullstendig gårddeling eller ved at flere eiendommer har vunnet eiendomsrett til et område i fellesskap. Det siste kan være så enkelt som at en del eiere av gårdsbruk en gang i tiden kjøpte et område i fellesskap, og at andelene gjennom tidene har blitt knyttet til og behandlet som en del av brukene. Men det kan også være mer komplisert, som for eksempel ved privatisering av allmenning. Store fjellsameier, for eksempel «bygdesameier» eller «flergårdssameier» har gjerne blitt til ved at eiendommene i et bygdelag eller grend over tid har oppnådd eiendomsrett.

Det er likevel vanligere at de jordsameiene vi har i dag er blitt til ved at utmarka til en gård ble beholdt i fellesskap, etterhvert som gården ble delt i flere bruk. Denne dannelsesmåten er så vanlig at den har gitt opphav til lovreglene om størrelsen på hver enkelt sin andel i sameiet. Dersom ikke noe spesielt forholdstall gjelder, skal skylda til de enkelte bruk legges til grunn.

Det foreligger ikke statistikk over utbredelsen av jordsameie. Det er imidlertid hevet over tvil at det gjelder et stort antall enheter og store arealer. I fjellet over grensen for produktiv barskog er det den dominerende eieform ved siden av allmenning. Den er også meget vanlig i andre utmarksområder, for eksempel i strandområder. I enkelte områder med store utmarksarealer vil jordsameier omfatte mesteparten av arealet i for eksempel en kommune. En viss innsikt i størrelsesorden kan en finne i jordsbrukstellingen i 1959. Av de knapt 200  000 jordbrukseiendommer over 5 da jordbruksareal en hadde den gangen, hadde fjerdeparten andel i sameie, mens like mange ikke svarte på spørsmålet om dette. Antallet aktive driftsenheter i jordbruket er langt mindre i dag, godt under 100  000, men dette påvirker ikke omfanget av jordsameie nevneverdig. En viser også til Rådsegn 4 fra Sivillovbokutvalet (1959).

25.3 Registrering av jordsameier i dag

Registreringssituasjonen når det gjelder jordsameier i dag kan oppsummeres slik:

• Jordsameiene er ikke definert som egne eiendomsenheter, og stort sett heller ikke behandlet slik i praksis. Det har foregått en viss registrering i grunnboka og GAB, men uensartet og for så vidt «på siden» av systemet, jf. kapittel 10.5.2.

• På kart blir jordsameiene identifisert på ulike måter. For eksempel er det påført kartet betegnelser som «brukssameie, sameie eller lignende for gnr. bnr. mfl.». Imidlertid er kartene generelt ufullstendige for områder over barskoggrensen, der en stor del av sameiearealene ligger. For jordsameier behandlet av jordskifterettene vil det imidlertid ofte foreligge kart.

• Jordsameie kan i prinsippet ikke pantsettes særskilt. Eiendommer med sameieandel kan selvsagt pantsettes, og pantheftelsen gjelder da også sameieandelen. Pant og andre heftelser må innføres på vedkommende eiendoms grunnboksblad. Dette har som konsekvens at dersom en bruksrettshaver i jordsameiet vil trygge sin rett gjennom tinglysing, må dette påføres grunnboksbladene til alle eiendommene som har andel i sameiet.

• Fradeling og nummerering av for eksempel hyttetomter, som grunneiendom eller festegrunn, i jordsameier skjer etter en uensartet praksis, og er problematisk, jf. kapittel 10.3.

25.4 Behovet for registrering

Matrikkelen skal dekke behovene for informasjon om eiendommene. Utvalget mener at det langt på veg gjelder de samme behov for eiendomsinformasjon om jordsameiene som for andre avgrensede eiendomsenheter.

En kan vanskelig tenke seg at jordsameier skal kunne pantsettes særskilt. For andre eiendomstransaksjoner, for eksempel kjøp og salg, offentlig og privat planlegging og arealforvaltning og fradeling av tomter, vil informasjonsbehovet være tilnærmet det samme som for ordinære eiendomsenheter. For en kjøper av eiendom er det viktig å vite om eiendommen har andel i et sameie, hva sameiet består av, hvor stor andelen er, hvilke andre eiendommer som har andel, osv. Det vil altså være behov for informasjon både om sameiet og hovedeiendommen.

Det kan være behov for å knytte data til sameiet som sådan, både ved tinglysing og ved registrering i matrikkelen. Det kan gjelde forskjellige former for bruksretter, særlig slike som har en klar arealmessig lokalisering. For det andre kan det også gjelde offentlige pålegg, arealplaner, vernevedtak, data om naturressurser, restriksjoner på arealbruk osv. Den prinsipielle måten å sikre bruksretter på har vært tinglysing, noe som er meget vanskelig for jordsameier. Offentlige restriksjoner osv. kan dekkes ved registrering i matrikkelen.

De fleste tradisjonelle jordsameiene er knyttet til bygdesamfunn og gårdsbruk. Men den siste mannsalderen har det skjedd store endringer i driftsenhetene i landbruket. Over halvparten er nedlagt som aktive gårdsbruk, men storparten består som eiendomsenheter med sin eventuelle sameieandel i behold. Dette betyr imidlertid at bruken og funksjonen til sameieandelene endres for svært mange bruk. De blir sannsynligvis i mindre grad brukt til landbruksmessig utnytting, mens utnytting til ferie og fritidsformål, får større betydning. Dette vil igjen trolig generere behov for mer formalisert informasjon om eiendoms- og rettsforhold i sameieområdene.

25.5 Forslag til løsning

Utvalget legger til grunn at det dreier seg om å registrere eksisterende sameier, og at det er lite aktuelt å opprette nye jordsameier. Nye sameier hvor andelene skal være varig knyttet til andre eiendommer, bør etter utvalgets mening opprettes som særskilt matrikulert grunneiendom, som da er et realsameie, og hvor tilknytningen til andre eiendommer sikres gjennom tinglysing. Det kan imidlertid ikke helt utelukkes at det kan være aktuelt å lage nye jordsameier, for eksempel i forbindelse med jordskifte, og det foreslås derfor ikke noe forbud mot å opprette nye jordsameier.

Utvalget mener at mange behov er dekket ved å få jordsameiene registrert i matrikkelen, uten at det samtidig opprettes grunnboksblad. Utvalget foreslår derfor at det ikke skal være plikt til å tinglyse jordsameiene. I tråd med dette foreslår utvalget å skille mellom krav for innføring i matrikkelen på den ene siden, og krav for innføring i grunnboka på den andre siden.

For å stimulere til at jordsameiene blir registrert i matrikkelen, foreslår utvalget at kommunen ikke skal kreve gebyr for matrikkelføringen (lovforslaget §  43 første ledd).

Utvalget foreslår dessuten at §  58 i jordskifteloven endres, slik at jordskifteretten skal fremskaffe grunnlaget for å registrere jordsameiene, når de ellers gjennomfører jordskiftesaker i området.

Når det gjelder utvalgets forslag til løsninger for å registrere jordsameiene vises det også til kapittel 18 om Jordskifteverkets arbeidsoppgaver når det gjelder eiendomsregistrering.

25.5.1 Registerenhet

I utgangspunktet synes det å være to prinsipielt ulike alternativer for danning av matrikkelenheter av jordsameiene:

En kan endre selve den matrikulære konstruksjonen gjennom en ordinær fradeling av sameiet. Dette vil for det første innebære å skille «eiereiendom» og sameieandel fra hverandre rent matrikulært, for det andre å opprette og registrere jordsameiet som egen grunneiendom. Disse får hvert sitt matrikkelnummer og hvert sitt grunnboksblad. Eiereiendom og sameieandel må så knyttes sammen på den måten at eiereiendommen blir oppført som hjemmelshaver i grunnboka. I prinsippet vil en da få en parallell til registrering av personlig sameie, forskjellen vil være at i hjemmelsrubrikken på grunnboksbladet til jordsameiet vil det stå oppført gårds- og bruksnummer, ikke personer.

Alternativt kan en innføre en ny type matrikulær enhet; jordsameier, uten å endre på rettighetsforholdene for øvrig. Det innebærer en slags dobbeltføring. En beholder eksisterende eiendomskonstruksjon, og innfører en ny type registerenhet.

Utvalget mener det er viktig at selve registreringen ikke endrer den rettslige situasjonen. Registreringssystemet skal gjenspeile tilstander og egenskaper ved eiendomsforholdene, ikke påvirke substansen i dem. Dette er særlig viktig når det gjelder jordsameier, blant annet fordi den rettslige situasjonen i mange tilfeller kan være høyst uklar og spesiell. Utvalget foreslår derfor at jordsameiene skal kunne registreres som en særskilt type matrikkelenhet, uten at eierandelene deles fra de eiendommene som har andel. Det innebærer at det vil gjelde bestemte restriksjoner med hensyn til å tinglyse heftelser på slike matrikkelenheter.

25.5.2 Registrering i matrikkelen

Utvalget foreslår å bruke betegnelsen «registrering» om innføring av jordsameier i matrikkelen, og ikke matrikulering, som brukes for andre typer matrikkelenheter. Begrunnelsen for dette er at jordsameiene i en viss forstand kan sies å være matrikulert fordi sameieandelene inngår i andre eiendommer. Utvalget fremmer forslag om en egen bestemmelse om registrering av jordsameie i §  21.

Et viktig spørsmål gjelder hvem som skal kunne kreve registrering av jordsameier i matrikkelen. Det er klart at andelshaverne må kunne kreve dette. Utvalget mener dessuten det er tilstrekkelig at én av partene som har andel står bak kravet. Det er parallelt til krav om rettsutgreiing og andre former for jordskiftesak (jf. jordskifteloven §  5).

Ettersom det er en klar offentlig interesse i å få jordsameiene inn i matrikkelen, er det ønskelig at også kommunen eller andre offentlige instanser har en direkte hjemmel til å kreve registrering. Vanskelighetene med å gi det offentlige en selvstendig hjemmel til å kreve registrering springer først og fremst ut av at en del jordsameier er store, uoversiktlige og med uklare rettsforhold. En må kunne regne med å støte på sameier der krav om registrering vil kunne utløse tvistesaker. Det å la for eksempel kommunen få rett til å utløse slike saker krever tungtveiende grunner. Departementet kan på visse vilkår kreve jordskifte (jf. jordskifteloven §  5), og det fungerer godt. I jordskiftesaker følges detaljerte prosessregler, og ikke minst skal retten foreta en vurdering av om det er tjenlig å fremme saken.

Utvalget har kommet til at staten, fylkeskommunen og kommunen skal kunne kreve registrering av jordsameier etter matrikkelloven (lovforslaget §  9 første ledd bokstav g), og slik at det offentlige står som oppdragsgiver for oppmålingsforretningen.

Utvalget går inn for at det skal holdes oppmålingsforretning (alternativt jordskiftesak) før jordsameie kan registreres i matrikkelen. Utvalget har drøftet hvilke krav som bør gjelde til klarlegging av grensene under forretningen. Siden det ofte er store arealer vil et krav om full klarlegging, merking og måling i mange tilfeller bli så dyrt at registrering ikke vil bli krevd. Utvalget mener at det er viktig å få registrert jordsameiene, og at det for de fleste formål vil være tilstrekkelig at jordsameier blir angitt på tilfredsstillende kart. Utvalget går derfor inn for at oppmålingsforretning for registrering av jordsameie kan gjennomføres uten merking og måling av grensene (lovforslaget §  8, første ledd).

Utvalget har dernest drøftet hvilke krav til avklaring av rettsforholdene som bør stilles som vilkår for registrering i matrikkelen. Utvalget mener at jordsameie kan registreres i matrikkelen uten at det er fullstendig avklart hvem som har andel. Det avgjørende vil være å konstatere om det er et jordsameie eller ei, og utvalget foreslår at det skal være tilstrekkelig at det er sannsynliggjort at enheten er et jordsameie (lovforslaget §  21, første ledd). Utvalget foreslår at landmåler så langt råd er skal klarlegge hvem som har andel og hvor store andelene er, og dette skal føres i matrikkelen (lovforslaget §  10 bokstav o). Utvalget kan ikke se at registrering i matrikkelen kan føre til at noen kan miste rettigheter. Tvert om vil registrering føre til en mer betryggende oversikt over forholdene, både arealmessig og med hensyn til eierforhold. Registrering i matrikkelen hindrer ikke at parter når som helst tar opp spørsmålet om andel, for eksempel ved å kreve rettsutgreiing for jordskifteretten. En viser også til lovforslaget §  30 om partenes adgang til å kreve retting av matrikkelen.

Skulle det komme opp grunnleggende uklarheter om rettsforhold, kan det imidlertid føre til at oppmålingsforretningen ikke kan fullføres. Oppmålingsforretning kan generelt ikke fullføres dersom partene er uenige, men utvalget foreslår en spesifikk bestemmelse i §  10 bokstav o, om at landmåler som vilkår for registrering av jordsameie skal erklære at ingen har motsatt seg at jordsameiet blir registrert i matrikkelen.

Utvalget har drøftet om det offentlige burde få en utvidet adgang til å kreve jordskiftesak med det formål å legge til rette for registrering av jordsameier, men har kommet til at gjeldende regel om at departementet kan kreve jordskifte ut fra «allmenne omsyn» (jf. jordskifteloven §  5) er tilfredsstillende.

25.5.3 Tinglysing

Spørsmålet om fullstendig registrering av andelshavere er mest påtrengende dersom jordsameiene tinglyses med eget grunnboksblad. Det legges i andre sammenhenger stor vekt på grunnbokas troverdighet. Overført på jordsameier kan en tenke seg en tredjemann som vil kjøpe eller feste tomt, noe som etter sameieloven krever samtykke fra samtlige andelshavere, skulle kunne bygge på grunnbokas opplysninger om hjemmelshavere. Imidlertid vil det ofte være problematisk å gjennomføre en fullstendig avklaring av eierforholdene i jordsameiene.

Utvalget har derfor drøftet om det bør innføres spesielle regler for å opprette grunnboksblad for jordsameier. Utvalget har imidlertid kommet til at det ikke er gode nok grunner til å avvike fra de alminnelige kravene til troverdighet, og foreslår at jordsameier ikke kan få eget blad i grunnboka uten at hjemmelsforholdene er avklart. Dette kan skje etter reglene i tinglysingsloven §  38 a, eller ved rettsutgreiing av jordskifteretten. Det vil likevel gjelde bestemte restriksjoner for tinglysing på grunnboksblad for jordsameier. Et jordsameie kan blant annet ikke pantsettes særskilt.

25.5.4 Nummerbetegnelse

Utvalget har drøftet og kommet til at det ikke bør etableres særskilte nummerserier for jordsameier. Sameier som ligger innenfor ett gårdsnummer bør få første ledige bruksnummer under vedkommende gårdsnummer. For jordsameier som berører flere gårdsnumre kan det tenkes flere løsninger. De kan for eksempel gis neste gårdsnummer i kommunens nummerserie eller sameiet kan gis nummer etter den gården det har mest naturlig sammenheng med.

Festegrunner på jordsameiet skal gis festenummer under sameiets bruksnummer. Utvalget forutsetter at dette kan gjennomføres også i grunnboka selv om jordsameiet ikke har eget ordinært grunnboksblad.

For å sikre at det ikke skjer rettslige disposisjoner som er i strid med de spesielle forhold som gjelder for jordsameier, er det viktig at det går klart fram av matrikkelen og grunnboka at enheten er et jordsameie. Utvalget fremmer ingen konkret løsning, men foreslår som annet ledd i §  21 følgende: «Det skal gå fram av matrikkelen, og av dokument som skal brukes for å registrerer jordsameiet i grunnboka, at enheten er et jordsameie».

25.6 Oppsummering

Når det gjelder registrering av jordsameier er utvalgets viktigste forslag:

• Jordsameier foreslås registrert som en egen type matrikkelenhet.

• Gjeldende begrensninger med hensyn til pantsetting og omsetning vil gjelde selv om jordsameiene er registrert som egne enheter i matrikkelen og i grunnboka. Andelene i sameiet inngår som del av de grunneiendommer som har andel.

• Bare jordsameier der selve grunnen ligger i sameie som kan etableres som en egen matrikkelenhet.

• Det legges til grunn at det i det alt vesentlige bare er eksisterende jordsameier som registreres i matrikkelen. I den grad det skal opprettes nye sameier med samme funksjon, bør disse opp­rettes som særskilt matrikulert grunneiendom (som er realsameie) hvor eiendommene som har andel er registrert som hjemmels­havere.

• Det skal holdes oppmålingsforretning (eller jordskiftesak) før registrering i matrikkelen. Oppmålingsforretningen kan gjennomføres uten at grensene avklares, merkes og måles. Jordsameiet skal være tegnet inn på tilfredsstillende kart.

• Jordsameie kan registreres i matrikkelen uten at det er fullstendig avklart hvem som har andel, og hvor store andelene er.

• For innføring i grunnboka kreves en fullstendig avklaring av hvem som er hjemmelshavere. Det skal ikke være plikt til å tinglyse jordsameie med eget grunnboksblad.

• Også det offentlige kan kreve registrering av jordsameier, og stå som oppdragsgiver for oppmålingsforretningen.

• Kommunen kan ikke ta gebyr for registrering av jordsameier i matrikkelen.

• Jordsameiene gis ordinære bruksnummer, vanligvis under det gårdsnummer jordsameiet ligger på. Det skal gå fram av matrikkelen og av grunnboka at enheten er et jordsameie.

26 Sammenføying og tiltak for å få bedre oversikt over eksisterende eiendomsforhold

26.1 Innledning

For samfunnet generelt, og for brukere av eiendomsinformasjon spesielt, er det en fordel at eiendomsforholdene er oversiktlige, at grensene er klare, og at matrikkelen har så gode opplysninger som mulig. Det er ønskelig at det er samsvar mellom matrikkelenhet (som også er panteobjekt), det som til daglig oppfattes som én eiendom (samlet fast eiendom) og det som er den fysiske enheten i marka (teig).

Det er en rekke svakheter i nåværende eiendomsstruktur, og i datagrunnlaget om eiendommene. Det kan i første rekke pekes på følgende forhold:

• Det som til daglig oppfattes som én eiendom, som utvalget kaller «samlet fast eiendom», omfatter ofte flere grunneiendommer, og ofte er grensene mellom disse ukjent eller uklare.

• Grenser er ikke merket, målt og kartfestet.

• Generell «irregulær» tilstand innenfor et geografisk avgrenset område. Grunnarealer er fradelt uten å ha fått bruksnummer, teiger er tildelt eget bruksnummer, arealet under ett gårdsnummer er spredt på flere adskilte områder osv.

• Reell eier er en annen enn hjemmelshaver, og kan være ukjent.

Sammenføying er et viktig virkemiddel for å få en mer oversiktlig eiendomsstruktur. Utvalget har vurdert flere tiltak for å stimulere til mer sammenføying. En har også vurdert tiltak for å få klarlagt og kartfestet eksisterende grenser i større omfang.

26.2 Gjeldende rett og praksis

I delingsloven §  4–3 gis det adgang til å føye sammen flere bruksnummer til ett. For å foreta sammenføying må de forskjellige bruksnumrene som ønskes sammenføyd ligge i samme kommune og ha samme hjemmelshaver. Det er videre et krav om at den sammenføyde eiendommen som hovedregel skal bli et sammenhengende areal. Slik loven er formulert kan imidlertid to bruksnummer slås sammen selv om de ikke har felles grense, når gode grunner taler for det og det etter kommunens skjønn bør skje.

Bestemmelsene om sammenføying gjelder også festegrunner. Eier eller fester kan kreve sammenføying, dersom festekontraktene for grunnstykkene er likelydende og festerettighetene ligger på samme grunneiendom, jf. forskriftenes kapittel 22.2.

Etter delingsloven §  4–3 tredje ledd skal ikke sammenføying tillates dersom det fører til prioritetskollisjon mellom panthavere i de brukene som skal slås sammen. I kollisjonstilfelle må en av panthaverne vike prioritet, og sammenføying kan først skje når vedkommende panthaver har sendt inn sin obligasjon påført erklæring om prioritetsvikelse til tinglysing. Etter delingsloven §  4–3 tredje ledd kan tinglysingsmyndigheten forlange at det skal tinglyses en avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter enn panteheftelser skal ha i forhold til hverandre, dersom dette må antas å ha betydning ved et eventuelt tvangssalg.

For servitutter lokalisert til bestemte steder på ett av de brukene som skal slås sammen, eksempelvis en veg, får sammenføying ingen betydning. Heller ikke for andre typer servitutter, for eksempel en beiterett, utvides omfanget av servitutten til å gjelde hele den sammenføyde eiendom. Hviler det en eller annen form for løsningsrett på ett av brukene, må kravet om sammenføying avvises.

Etter eierseksjonsloven §  6 tredje ledd skal en seksjonering ikke omfatte mer enn ett bruksnummer. I Ot. prp. nr. 33 (1995–96) s.100–101 pekes det imidlertid på at:

«Unntaksvis og i sjeldne tilfelle kan det være behov for å la eierseksjonssameiet omfatte flere bruksnummer som ikke kan slås sammen, for eksempel hvis en bygning er oppført på grunn som er festet av forskjellige grunneiere eller eiendommen består dels av festet og dels eiet grunn.»

Etter eierseksjonsloven §  8 fjerde ledd kan kommunen i særlige tilfelle gi samtykke til at en seksjonering omfatter mer enn ett bruksnummer. Men kommunen kan ikke tillate at seksjonssameie går over flere bruksnummer, uten at tinglysingsdommeren også har gitt skriftlig samtykke til dette.

To eller flere seksjoner kan slås sammen ved reseksjonering, jf. eierseksjonsloven §  12 første ledd annet punktum.

Etter plan- og bygningsloven §  95 nr. 3 kan kommunen for tiltak som krever søknad og tillatelse etter loven §  93 sette som vilkår at eiendommer som har samme eier, og som skal nyttes under ett, blir sammenføyd.

Sammenføying er i det alt vesentlige en frivillig sak, og det blir krevd svært få sammenføyinger. I praksis har derfor utviklingen ført til at det er unødvendig mange registerenheter i GAB og grunnboka. Utvalget mener at dette er en betydelig ulempe. Det fører til økte kostnader for å vedlikeholde register og kart, og det reduserer registersystemets verdi som informasjonskilde. Det kan også føre til problemer for eiere av slike eiendommer, og for det offentlige. I landbruket er det eksempelvis svært vanlig at en driftsenhet består av flere bruk. De forskjellige brukene er gjerne oppstått til forskjellig tid, og grensebeskrivelsene er til dels svært dårlige. Ofte er det ikke mulig å identifisere de enkelte grunneiendommer som driftsenheten består av. Ved overdragelse av eiendommen hender det at skjøtet bare angir én av grunneiendommene, mens de andre grunneiendommene som driftsenheten består av, formelt sett ikke blir overdratt. Dette har resultert i at en rekke eiendommer er registrert med annen hjemmelshaver enn den som er reell eier. Ofte er den formelle hjemmelshaveren død.

Før delingsloven av 1978 hjemlet bygningsloven av 1965 måleplikt ved omsetning av eksisterende eiendom i tettbygd strøk, men bare slik at det skulle foreligge attest for at oppmåling var rekvirert. Delingsloven videreførte ikke denne regelen, fordi det hadde vist seg at kommunene ikke hadde kapasitet til å foreta kartforretningene.

26.3 Utvalgets vurderinger og forslag

Utvalget har vurdert flere løsninger for å øke omfanget av sammenføying. Det synes hovedsakelig å være to veger å gå; å gi det offentlige utvidet adgang til å kreve sammenføying, eller å etablere indirekte virkemidler som gjør hjemmelshaverne mer motivert. Det mest effektive virkemiddelet ville trolig vært en eller annen form for økonomisk ulempe av å ha mange matrikkelenheter, for eksempel at kommunale avgifter ble knyttet til matrikkelenhet. Utvalget har vurdert denne muligheten, men fremmer ingen slike forslag.

Utvalget har vurdert hvorvidt jordskifteretten burde få en generell hjemmel til å kreve sammenføying for bruk som ligger under jordskifte, men er kommet til at dette ikke bør gis, jf. diskusjonen i kapittel 18.3.4.

Utvalget foreslår heller ingen generell hjemmel for kommunene til å kreve sammenføying. Utvalget legger vekt på at en slik hjemmel vil føre til et omfattende og komplisert regelverk. Matrikkelen skal angi de eiendommer som inngår i «samlet fast eiendom», jf. kapittel 10.6.3, og utvalget mener at dette vil bøte på problemene. Et matrikkelkart som viser relasjonene mellom teig, matrikkelenhet og samlet fast eiendom, vil være til stor hjelp. Samtidig som målet er at matrikkelen skal være komplett, er det viktig at den angir kvalitet på opplysningene, og ikke minst hva som ikke er fanget opp; for eksempel at en eiendom ikke er kartfestet.

Utvalget fremmer forslag om at kommunen i forbindelse med søknad om tillatelser etter plan- og bygningsloven §  93 kan stille strengere krav til sammenføying og klarlegging av grenser. Utvalgets foreslår at plan- og bygningsloven §  95 nr. 3 skal lyde:

«Kommunen kan sette som vilkår for å gi byggetillatelse at eiendommer som skal nyttes under ett blir sammenføyd.

Ved behandling av søknad om opprettelse av festegrunn kan kommunen sette som vilkår at grensene blir fastlagt i oppmålingsforretningen, eller at enheten blir opprettet som grunneiendom.

Kommunen kan stille som vilkår at det er holdt oppmålingsforretning før det gis tillatelse til tiltak som det er søknads- eller reguleringsplikt for, når det er behov for å klarlegge grensene for den eller de matrikkelenhetene som tiltaket eller reguleringsplanen gjelder.»

Første ledd innebærer at kommunen kan kreve sammenføying selv om eiendommene har forskjellige eiere. I gjeldende bestemmelse kan kommunen bare kreve sammenføying når eiendommene har samme eier. Endringsforslaget innebærer at det må ordnes med ens eiendomsrett til det grunnarealet som bygges ut. Annet ledd er nærmere omtalt i kapittel 22 om opprettelse av matrikkelenheter. Bestemmelsen i tredje ledd er formelt sett ny, men også etter gjeldende lov må det antas at kommune kan kreve at grenseforholdene er klare når det er saklig nødvendig for å kunne ta stilling til søknaden.

Utvalget foreslår i §  11 i lovforslaget at «ny matrikkelenhet bare kan opprettes når det er klart hvilken eller hvilke matrikkelenheter den nye enheten utskilles fra eller opprettes på». Etter omstendighetene kan dette innebære at det må holdes oppmålingsforretning for avgivereiendommen(e) før kommunen kan behandle delingssøknaden.

Utvalget foreslår at det generelt skal holdes oppmålingsforretning for grensene for ubebygd uteareal til eierseksjon. Det er ønskelig at det ikke etableres seksjonssameier over flere bruksnummer, men utvalget erkjenner at det i særlige tilfeller kan være behov for dette, og fremmer ingen strengere regler på dette punktet.

Når det gjelder vilkårene ellers for sammen­føying, foreslås disse videreført fra delingsloven. Bestemmelse om sammenføying er tatt inn i lovforslagets §  15. Det foreslås i §  43 om gebyrer, mv. at kommune ikke skal ta gebyr for å gi attest for sammenføying, eller for å matrikkelføre sammenføying.

Utvalget har vurdert å ta opp igjen kravet om måleplikt ved omsetning av eiendom, dersom grensene for eiendommen ikke er nøyaktig målt og kartfestet. En slik pliktregel vil være i samsvar med formålsbestemmelsen i lovforslaget, og dessuten en naturlig parallell til forslaget om oppmålingsplikt ved fornyelse av festekontrakt og innløsning av festegrunn. Innføring av private landmålere gjør det vanskeligere å avvise forslaget med begrunnelse i kapasitetsmangel i kommunene.

Det genereres en del konflikter ved at det selges eiendommer med uklare grenseforløp. Å knytte måleplikt til salgstidspunktet sikrer at selger, som vanligvis kjenner forholdene bedre enn kjøper, sørger for at grensene er klarlagt. Det må antas at et slikt forslag vil bidra til at domstolene får færre grensetvister til behandling i framtiden. En pliktregel vil innebære en harmonisering med eiendomsmeglerloven §  3–6, nr. 5, om at kjøper har krav på opplysninger om «grunnareal». Plikt til å måle opp vil gi bedre sikkerhet for de som kjøper eiendommer med støtte i avhendingsloven, uten å benytte eiendomsmegler. Avvik i areal er omhandlet i avhendingsloven §  3–3, hvor det regnes som mangel ved eiendommen dersom arealet er «vesentlig mindre» enn selgeren har opplyst. Og endelig vil måleplikt ved omsetning bidra til at matrikkelen over en generasjons tid blir kraftig forbedret.

Utvalget har likevel kommet til at det ikke vil foreslå å gjeninnføre plikt til å holde oppmålingsforretning ved eiendomsoverdragelse. Utvalget er av den oppfatning at det alt i alt ikke foreligger gode nok grunner til å gripe inn i partenes disposisjonsrett. Det reiser en del problemer å tvinge partene til å avklare grensene der partene selv ikke mener at de har behov for det. Utvalget mener at en heller bør intensivere informasjonen til meglere, grunneierorganisasjoner og andre, om betydningen av at eiendomsgrensene er klare før eiendommen overdras til ny eier, slik at partene frivillig rekvirerer oppmålingsforretning. Under en hver omstendighet mener utvalget at det ikke bør innføres måleplikt ved omsetning før det er etablert et tilfredsstillende antall private landmålere som kan utføre forretningene uten at det forsinker omsetningen av fast eiendom.

I deler av landet er det et økende problem at dødsbo som omfatter fast eiendom ikke gjøres fullstendig opp med overføring av hjemmel til bestemte arvinger. Dette er ikke egentlig et matrikulært problem, men det skaper betydelige vanskeligheter for brukere av eiendomsinformasjon når hjemmelshaveren som står oppført i matrikkel og grunnbok er død, og reelle eiere ikke er kjent. Det ser også ut til at mange eiendommer i dødsbo reelt sett er blitt personlige sameier mellom arvinger, uten at dette kommer til syne i grunnboka. Utvalget har ikke gått nærmere inn på dette problemet, men antar at det kan bli nødvendig å se nærmere på behovet for regler som kan bidra til en bedre registrering av de reelle eierforholdene.

26.4 Oppsummering

Når det gjelder sammenføying og andre tiltak for å forbedre dokumentasjon og registrering av eiendomsopplysninger, er nedenstående utvalgets viktigste forslag:

• Gjeldende regler om vilkår for sammenføying videreføres. Kommunen skal ikke ta gebyr for å matrikkelføre sammenføying.

• Kommunen får utvidet adgang til å kreve sammenføying i forbindelse med tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven.

• Kommunen gis utvidet adgang til å kreve at det er holdt oppmålingsforretning før det gis tillatelse til tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven.

27 Grensejustering og arealoverføring

27.1 Innledning

Etter gjeldende rett er det mulig å regulere uhensiktsmessige grenser ved grensejustering, uten å innhente tillatelse etter plan- og bygningsloven, og uten at det innhentes erklæringer for pantefrafall. Mindre arealer kan også overføres til naboeiendom som grensejustering. Hjemmelen for dette er i delingsloven §  2–3, med utfyllende bestemmelser særlig i kapittel 11 i forskriftene. I delingsloven §  2–3 heter det at bestyreren skal prøve å få justert grensen, dersom det er behov for det.

Utvalget mener grensejustering er en praktisk ordning som bør videreføres. Imidlertid har det siden delingsloven trådte i kraft utviklet seg en praksis der til dels betydelige arealer har blitt solgt og overført til naboeiendom etter de enkle reglene for grensejustering. Mange grensejusteringer er neppe begrunnet i uhensiktsmessige grenser, men er kjøp av tilleggsarealer.

Utvalget har vurdert og kommet til at det er behov for klarere regler for grensejustering. Grensejustering skal ikke brukes til å overføre større arealer, fordi disse bør vurderes i henhold til planbestemmelser, panteheftelser, dokumentavgift, mv. Samtidig er utvalget opptatt av å utforme enklest mulige regler og prosedyrer for overføring av areal mellom tilstøtende eiendommer. Utvalget drøfter og foreslår at det innføres en ny sakstype, kalt arealoverføring, for overføring av større arealer mellom tilgrensende eiendommer.

27.2 Gjeldende rett og praktisering

Grensejustering i medhold av delingsloven §  2–3 kan gjennomføres dersom det er behov for det og såfremt partene samtykker. Grensejustering kan utføres som ledd i en kartforretning over en eksisterende eiendom, som ledd i en delingsforretning, som ledd i en kartforretning over ny festegrunn, eller som en egen kartforretning der justering av grensene er det eneste formålet. Avtale om overføring av areal som grensejustering tas inn i protokollen for forretningen, og det skrives ikke skjøte. Imidlertid skal målebrevet tinglyses, jf. delingsloven §  2–3 (forskriften pkt. 11.4). Eiendomsoverdragelsen skjer formelt ved undertegningen av protokollen. Avtalen mellom partene er et privatrettslig forhold som ikke kan påklages.

Grensejustering skal i hovedsak benyttes for å få mer hensiktsmessige grenser mellom naboeiendommer, jf. Håndbok til delingsloven s. 57. Dette vil som oftest skje ved makeskifte , der det gis og tas like mye fra alle berørte eiendommer. Ved justering kan også « mindre arealer» overføres ensidig mellom de berørte eiendommene, jf. delingsloven §  2–3 første ledd annet punktum. Justering innebærer en langt enklere prosess enn å gå den ordinære vegen om søknad etter plan- og bygningsloven, delingsforretning, tinglysing av skjøte, pantefrafall og sammenføying. Om arealgrensa sies det blant annet følgende i Ot.prp. nr. 50 (1977–78) s. 18 om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom:

«Departementet har vurdert å sette en arealgrense, men har funnet det upraktisk da lengden av grenselinjer det gjelder, kan variere svært. Det er derfor overlatt til bestyrerens skjønn å vurdere når justering kan benyttes, og når det eventuelt må kreves delingsforretning.»

I Håndbok til delingsloven s. 57 heter det videre:

«Hva som kan regnes som «mindre arealer» vil variere etter forholdene på stedet. I tettbygde strøk med høy grunnverdi er det snevrere grenser enn i områder med lav grunnverdi.»

Det er med andre ord overlatt til bestyrerens skjønn, ut fra en helhetsvurdering, å ta standpunkt til når justering kan benyttes.

Ved lov av 5. juni 1981 ble følgende presisering tatt inn i delingsloven §  2–3:

«Ensidig overføring av mindre arealer kan også utføres som justering etter reglene her.»

Om overføring av «mindre arealer» i tilknytning til ensidig overføring av arealer sies følgende i Ot.prp. nr. 48 (1980–81) s. 7:

«Hva som kan forstås som mindre arealer vil kunne variere, men det vil høyst kunne dreie seg om få kvadratmeter i tettbygd strøk.»

Uten at det ble tatt inn i loven, ble også uttrykket « svært lite» brukt i proposisjonen om hvor store areal som kan overdras ved ensidig justering:

«Departementet går derfor inn for å presisere i lovteksten at ensidige arealoverføringer kan utføres som justeringer når det areal som overføres er svært lite.»

I sin vurdering må bestyreren legge vekt på den avgivende eiendoms størrelse, verdien av grunnen, pant og de stedlige forhold som vil ha betydning. I praksis brukes bestemmelsen om justering i utstrakt grad ved overføring av tilleggsarealer. I tillegg til den forenklede saksbehandlingen, er det ofte gebyrforskjell mellom delingsforretning og justering en grense.

Et viktig moment i avveiningen av om det skal kunne benyttes grensejustering er hensynet til panthavers sikkerhet, sml. lov av 8. februar 1980 nr. 2 §  1–11 nr. 1 annet punktum (panteloven). Verdiendringen må ikke være så stor at noen av panthaverne risikerer å lide tap. Dette har imidlertid mindre betydning ved justering av grense mot offentlig veg eller jernbane, ettersom pant i grunn som erverves til slike formål faller bort ved ervervet, jf. panteloven §  1–11 (4). Risikoen går over på erverver av veggrunn, ved at han svarer for eventuell erstatning til panthaver.

Om panterett ved justering ble det pekt på blant annet følgende i Innst. O. nr. 67 (1977–78) s. 3:

«I og med at det bare er snakk om mindre areal­overføring ved justering, og at overføring i de fleste tilfeller antagelig vil skje ved makeskifte, skulle det være ubetenkelig å lovfeste at panterett skal falle bort i areal som avstås til en annen eiendom ved justering.»

Dette manifesterer seg i delingsloven §  2–3 annet ledd, der det heter at panterett faller bort i areal som avstås fra en eiendom ved grensejustering, samt at panterett i eiendom som får tillagt slikt areal utvides til også å omfatte dette. Om dette sies det i Innst. O. nr. 67 (1977–78) s. 3 at:

«En justering av grense vil i prinsippet innebære både fradeling og sammenføying, og at en uten de foreslåtte regler vil stå overfor prioritetskollisjoner mellom rettigheter.»

I Innst. O. nr. 67 (1977–78) s. 3 uttales dessuten:

«Ved justering er det snakk om små arealoverføringer og det vil skape en bedre klarhet om også andre rettigheter enn panterett utvides til å omfatte areal som blir tilført en eiendom gjennom justering, for eksempel forkjøpsrett og lignende.»

Dette kommer til uttrykk delingsloven §  2–3 tredje ledd, der det heter at bestemmelsene i annet ledd gjelder tilsvarende for andre rettigheter så langt de passer. Det er viktig at alle rettigheter blir klarlagt før justeringen gjennomføres (forskriftene til delingsloven, punkt 11.7). Ved forretning der justering inngår skal derfor bestyreren ta kontakt med rettighetshavere før forretningen avholdes. Der rettighetshaveren kan lide vesentlig skade skal denne varsles til forretningen

Departementet antar, jf. Håndbok til delingsloven s. 58, at strengt geografisk stedsbestemte rettigheter, for eksempel brønn- og vegretter, ikke påvirkes ved justering. Bestyreren må derfor passe på at slike rettigheter blir tinglyst som heftelse på den nye eiendommen og slettet på den tidligere eiendommen, dersom de berøres av justeringen. Dersom partene ikke går med på å undertegne det dokumentet som må tinglyses i denne forbindelse, kan ikke justeringen gjennomføres (forskrift til delingsloven, punkt 11.6, siste punktum).

I punkt 11.1 i forskriftene til delingsloven heter det at justering ikke kan skje for arealer som er festet bort uten at festeren samtykker, dersom festeren vil lide skade ved justeringen. I realiteten betyr det at det alltid må innhentes samtykke fra festeren hvis tomten skal avstå selv et mindre areal. Praksis viser da også at de fleste kommuner krever rekvisisjon fra både grunneier og fester.

Justering av grenser må ikke være i strid med rettslig bindende planer etter plan- og bygningsloven. Av forskriftene 11.5 følger det at dersom krav om justering av grense etter kommunens vurdering kan komme i konflikt med reguleringsmessige forhold, må justeringen godkjennes av planmyndighetene før den blir gjennomført. I landbruksområder vil det være avgjørende at landbruksmyndighetene godkjenner slike justeringer. Det kan dessuten bli spørsmål om konsesjon. Praksis viser at tinglysingsmyndighetene ved enkelte sorenskriverkontor har forlangt konsesjonsbehandling ved ensidig overføring av areal.

Målebrev for grensejustering skal tinglyses. Tinglysingsdommeren skal nekte tinglysing av målebrevet hvis ikke partene som er nevnt har hjemmel eller spesiell fullmakt til å inngå avtale om justering.

Har bestyreren foretatt justering, kan ikke tinglysingsmyndigheten nekte tinglysing av forretningen (målebrevet) med den begrunnelse at vilkårene for å foreta justering i delingsloven §  2–3 ikke var tilstede. Disse spørsmålene er i prinsippet undergitt bestyrerens skjønn. Likevel vil tinglysingsmyndigheten kunne nekte tinglysing i særlige tilfeller. Dette fremgår blant annet av tinglysingsavgjørelse A 84–19, der det heter:

«Departementet legger til grunn at det som hovedregel er oppmålingsmyndigheten som skal vurdere om vilkårene for justering etter delingsloven §  2–3 er til stede. Med støtte i delingslovens forarbeider og forskrifter antar en at tinglysingsmyndigheten bare har adgang til å nekte tinglysing dersom det foreligger en åpenbar feil.»

27.3 Svakheter ved gjeldende rett – forslag til endringer

27.3.1 Innledning

Etter utvalgets syn er det nødvendig å stramme inn på en praksis som har utviklet seg i mange kommuner med å tillate at det overføres til dels store arealer som grensejustering. Samtidig som grensejustering er en praktisk ordning, legger utvalget vekt på at ordningen ikke må komme i strid med viktige hensyn i plan og bygningsloven om offentlig kontroll med eiendomsutforming. Grensejustering må heller ikke komme i strid med interessene til panthavere. Utvalget mener videre at det er uheldig dersom grensejustering blir brukt til salg av større arealer uten at det betales dokumentavgift, og uten at det blir gitt melding til skattemyndighetene som for ordinære eiendomsoverdragelser.

Utvalget mener at det er viktig å lovfeste klare kriterier for når den enkle prosedyren for grensejustering kan tillates brukt. Dagens regler om størrelsen på de arealer som kan overføres ved grensejustering er etter utvalgets vurdering ikke tilfredsstillende.

Utvalget mener dessuten det vil være hensiktsmessig å innføre en ny sakstype kalt arealoverføring, som kan brukes for å overføre arealer mellom tilstøtende eiendommer uten begrensninger i areal og verdi, men hvor saken blir undergitt vanlige vurderinger i forhold til plan- og bygningsloven, panthavere, tinglysing og rapportering til myndighetene.

Utvalget foreslår en ordning der grensejustering kan brukes for overføring av små arealer med liten verdi mellom naboeiendommer, mens arealoverføring vil gjelde for overføring av større arealer.

27.3.2 Grensejustering

Utvalget legger vekt på at grensejustering skal være en enkel ordning, både i forhold til panthavere, behandling etter plan- og bygningsloven, tinglysing, dokumentavgift og melding til skattemyndighetene. Utvalget går inn for å begrense grensejustering til så små arealer og verdier at gjeldende bestemmelser om ikke å kreve tillatelse etter plan- og bygningsloven eller erklæring for pantefrafall, kan videreføres.

Utvalget har drøftet hvor skillet skal trekkes mellom grensejustering og arealoverføring, dvs. hvor store arealer som skal tillates overført ved grensejustering. Med de erfaringer som er gjort fra delingsloven, mener utvalget at det må fastsettes en klar begrensning.

Utvalget har vurdert om det bør fastsettes en fast øvre arealgrense. Det vil imidlertid være såpass store variasjoner i verdi på de arealene som kan tenkes overført, at en fast øvre arealgrense ikke er hensiktsmessig. Det kan dreie seg om alt fra relativt verdiløse utmarksarealer til svært verdifulle arealer i byer. Hvis grensejustering skal bli en praktisk ordning, mener utvalget at det må være rom for å overføre større arealer i utmark enn i områder med høg grunnverdi.

Utvalget har vurdert å sette en verdigrense uttrykt i prosent av verdien på grunneiendommen, men har kommet til at heller ikke dette vil være noen god løsning. For verdifulle arealer kan selv en lav prosent av verdien på grunneiendommen kunne innebære store verdier.

I Danmark benyttes en øvre verdi uttrykt i kroner som avgrensning på hvor store arealer som skal kunne overføres. Ved å benytte en kronegrense kan en unngå at det blir for store overføringer av verdifulle arealer i områder med høg grunnverdi. På den annen side kan det åpnes for at relativt store arealer kan overføres der grunnverdien er lav. En øvre verdigrense fastsatt i kroner er derfor ikke uten videre hensiktsmessig å bruke som eneste kriterium.

Utvalget har kommet til at det er mest hensiktsmessig å bruke en kombinasjon av areal og verdi som kriterium for arealoverføring ved grensejustering. I lovforslagets §  13 andre ledd foreslås en areal­grense som tillater at inntil 5  % av arealet på avgivereiendommen skal kunne overføres ved grensejustering. Lovforslaget innebærer dessuten at mottakereiendommen heller ikke kan få øket sitt areal med mer enn 5  %.

Med så små arealer mener utvalget at det er ubetenkelig at det ikke søkes om tillatelse etter plan- og bygningsloven. I noen tilfeller vil en grensejustering likevel kunne foranledige krav om reguleringsendring eller dispensasjon fra en reguleringsplan. Utvalget foreslår at landmåleren skal vurdere om justeringen er i strid med gjeldende arealplan. I så fall må han innhente nødvendige tillatelser. Bestemmelse om dette er tatt inn i lovforslaget §  10 k, hvor det heter at følgende dokumentasjon skal inngå i kravet om matrikkelføring av grensejustering:

«Erklæring fra landmåler om at grensejusteringen ikke er i strid med gjeldende arealplan, og ikke krever offentlige tillatelser.»

Utvalget foreslår dertil at det settes en verdi­grense slik at avgivereiendommen maksimalt kan gi fra seg arealer til en verdi av en halv gang folketrygdens grunnbeløp (0.5 G). Folketrygdens grunnbeløp er pr. november 1998 45  370 kr, men dette reguleres ved endringer i pris- og inntektsnivået i samfunnet. Med «verdi» i denne forbindelse menes den alminnelige markedsverdien. Landmåleren vil måtte legge ved en erklæring med kravet om matrikkelføring om at det overførte arealet ikke er mer verdt enn 0.5 G. Med en så lav verdigrense mener utvalget at det normalt ikke skal være nødvendig å innhente erklæringer om pantefrafall. Utvalget mener at det er en hensiktsmessig regel at panterett faller bort i areal som avstås fra en eiendom ved grensejustering, samt at panterett i eiendom som får tillagt slikt areal utvides til også å omfatte dette.

Utvalget har vurdert hvorvidt landmåleren, i tillegg til å vurdere areal- og verdigrensa, skal påse at en justering ikke kommer i konflikt med tinglyst pant i eiendommene, men kommet til at dette ikke er hensiktsmessig. Landmåleren bør kunne gjennomføre grensejusteringer uten å kontrollere panteforholdene. Ved vurdering av eiendommens sikkerhet må derfor panthavere ta i betraktning at pantet vil kunne forringes med opptil 0.5 G. Utvalget mener imidlertid at justeringer som medfører at areal unndras fra kreditorenes sikkerhet, må kunne omstøtes etter den generelle regelen i dekningsloven §  5–9:

«Disposisjoner som på en utilbørlig måte begunstiger en fordringshaver på de øvriges bekostning eller unndrar skyldnerens eiendeler fra å tjene til dekning for fordringshaverne eller forøker skyldnerens gjeld til skade for dem, kan omstøtes dersom skyldnerens økonomiske stilling var svak eller ble alvorlig svekket ved disposisjonen, og den annen part kjente eller burde kjent til skyldnerens vanskelige økonomiske stilling og de forhold som gjorde disposisjonen utilbørlig. Disposisjoner som er fullbyrdet tidligere enn ti år før fristdagen, kan ikke omstøtes.»

Forslaget om at pant faller bort i areal som avstås fra en eiendom og utvides i eiendom som får tillagt arealet, må etter utvalgets vurdering gjelde tilsvarende for andre rettigheter så langt det passer. Der en rettighetshaver kan miste rettigheten som følge av grensejustering, fordi den er knyttet til et helt bestemt sted, må det tinglyses en heftelse på den eiendommen retten er geografisk knyttet til.

Lovforslaget innebærer at det ikke kan foretas en grensejustering som berører festerett uten at festeren samtykker.

I tilknytning til grensejustering er det også nødvendig å vurdere forholdet til jordloven og konsesjonsloven. Utvalget har vurdert hvorvidt det burde kunne overføres arealer ved grensejustering uten at jordlovsmyndighetene ble kontaktet. Et moment som kunne tale for en slik ordning, er at det kun er relativt små og ubetydelige arealer som kan overføres ved grensejustering. På den annen side vil en grensejustering av små arealer kunne føre til for eksempel drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Utvalget har derfor kommet til at grensejusteringer ikke skal kunne skje uavhengig av jordlovens bestemmelser om deling av eiendom. Landmåleren vil derfor ha et ansvar for kontakt med jordlovsmyndighetene, slik at grensejusteringen ikke kommer i konflikt med jordlovens bestemmelser. Dette følger av lovforslaget §  10 k, som er referert ovenfor.

Utvalget har vurdert forholdet til konsesjonslovens bestemmelser ved grensejustering, og kommet til at konseksjonsreglene bør gjelde på vanlig måte. Hvis overføring av areal ved grensejustering ikke kommer inn under unntakene i eller i medhold av konsesjonsloven, vil landmåleren måtte sørge for at det blir innhentet tillatelse. Det ble vurdert hvorvidt overføringer av areal mellom naboeiendommer som krever konsesjon, i det hele tatt burde utføres som grensejustering. Utvalget konkluderer med at så lenge vilkårene i lov om eiendomsregistrering er oppfylt, skal overføringen kunne utføres som grensejustering.

Utvalget har kommet til at det ikke er nødvendig å utarbeide et eget dokument for overdragelse av eiendomsrett ved grensejustering, men at det med krav om matrikkelføring skal legges ved en erklæring undertegnet av eierene om at de har godtatt de nye grensene (lovforslaget §  10 bokstav j).

Utvalget har vurdert om grensejusteringer skal tinglyses. Grunnbøkene gir ingen rettslig troverdighet for grenser eller areal. Opplysning om endringen av grenser og areal som følge av en grensejustering hører derfor ikke hjemme i grunnboka. Det er eventuelt i første rekke forholdet til panthavere som kan begrunne tinglysing. Men etter utvalgets vurdering er det snakk om såpass små verdier at det ikke synes nødvendig å tinglyse grensejusteringer. Utvalget foreslår derfor at grensejusteringer bare skal registreres i matrikkelen.

For dokumenter som gjelder rettigheter i fast eiendom skal det i forbindelse med tinglysingen betales dokumentavgift til statskassen, jf. dokumentavgiftsloven §  6. Som en følge av forslaget om at grensejusteringer ikke skal tinglyses, vil eiendomsoverdragelser ved grensejustering være unntatt for dokumentavgift. Utvalget mener at dette bør være ubetenkelig med den foreslåtte verdigrensa på 0.5 G.

Utvalget mener at det ikke bør settes noen absolutt sperre for å holde nye justeringer for eiendommer der det tidligere er foretatt en grensejustering. Uten noen slik begrensning kan det imidlertid tenkes at noen prøver å omgå bestemmelser som gjelder oppdeling og omsetning av fast eiendom, ved å kreve flere grensejusteringer. I den forbindelse har utvalget vurdert å sette en bestemt tidsfrist, for eksempel 10 år, før det kan holdes ny grensejustering, men kommet til at dette ikke vil være hensiktsmessig. I henhold til lovforslagets §  10 bokstav k skal landmåler avgi erklæring om at vilkårene for grensejustering er tilstede. Lovforslaget legger her opp til en ordning der landmåler har et særlig ansvar for å se til at ordningen med grensejustering ikke misbrukes til å unndra vurderinger etter plan- og bygningsloven og andre lover som gjelder oppdeling og omsetning av fast eiendom.

27.3.3 Arealoverføring

Spørsmålet om hvorvidt arealoverføring bør innføres som en egen sakstype er drøftet i forarbeidene til dagens delingslov, og ble foreslått innført av delingslovutvalget i NOU 1973: 31, Utkast til lov om eiendomsdeling, kartforretning, mv. Departementet tok imidlertid ikke delingslovutvalgets forslag om arealoverføring til følge, idet det mente at dette ikke ville gi noen vesentlig forenkling i forhold til ordinær delingsforretning, jf. Ot.prp. nr. 50 (1977–78) s. 18.

I NOU 1973: 31 s. 41 uttalte delingslovutvalget følgende om arealoverføring som egen sakstype:

«Det er særlig ved vegutvidelse at dette kan være aktuelt, og forenklingen vil særlig være nyttig når en lang rekke eiendommer langs vegen skal avgi et stykke grunn hver. Ordningen er imidlertid foreslått generelt anvendelig når det skal avstås grunn til en tilstøtende eiendom.»

Selv om delingslovutvalgets forslag om arealoverføring som en egen sakstype ble avvist, er det etter gjeldende rett likevel hjemmel for en forenklet prosedyre for veg- og jernbanegrunn, jf. forskriftene 26.1 til delingsloven, der det heter:

«Ved en delingsforretning opprettes alltid et nytt bruksnummer, unntatt for fradeling av tilleggsareal til veg eller jernbane, hvor tilleggsarealet kan inngå direkte i eksisterende registerenhet, jf. §  3–1, annet ledd.»

Utvalget har kommet til at det er hensiktsmessig å innføre arealoverføring som en egen sakstype, som skal være generelt anvendelig når det avstås grunn til en tilstøtende eiendom. Det innebærer at en unngår å opprette ny grunneiendom, tinglyse skjøte og foreta sammenføying. Utvalget legger vekt på at det ikke bør opprettes egen grunneiendom for areal som faktisk skal brukes som en integrert del av annen eiendom. I dag skjer det ikke sjelden at det opprettes egen grunneiendom for tilleggsareal uten at dette blir fulgt opp med sammenføying. Med arealoverføring som en egen sakstype får man tilleggsarealet direkte lagt til den aktuelle eiendommen.

Utvalget understreker imidlertid at alle andre bestemmelser som gjelder for opprettelse av ny grunneiendom skal gjelde for arealoverføring. Det betyr at det skal søkes om tillatelse etter plan- og bygningsloven, sørges for pantefrafall og avklaring av andre rettigheter i det aktuelle arealet, foretas tinglysing og betales dokumentavgift.

Lovforslaget innebærer at arealoverføring skal brukes for overføring av arealer mellom tilgrensende eiendommer, når vilkårene for grensejustering ikke lenger er tilstede. Når det ikke settes noen øvre areal- eller verdigrense mener utvalget at det må innhentes tillatelse fra kommunen og andre offentlige myndigheter som for deling, jf. lovforslagets §  12.

Et viktig spørsmål ved innføring av arealoverføring som en egen sakstype er forholdet til eventuelle heftelser som hviler på det arealet som ønskes overført. For panteheftelser blir det et spørsmål om verdien av den gjenværende del av avgivereiendommen er tilstrekkelig for det pant som foreligger.

For panteheftelser vil det etter utvalgets vurdering alltid være nødvendig med en erklæring fra rettighetshaveren om at heftelsen frafalles for det arealet som kreves overført. Når det gjelder panteheftelser på den eiendommen som mottar det overførte arealet, så innebærer lovforslaget at disse utvides til å omfatte hele den nye eiendommen.

For andre heftelser mener utvalget at det må bero på en konkret vurdering om hvorvidt det er nødvendig at de frafalles i det arealet som overføres. Dersom rettigheten knytter seg til et bestemt sted på det areal som overføres, må rettigheten tinglyses som heftelse på den nye eiendommen og slettes på den gamle. Når det gjelder andre rettigheter, for eksempel en beiterett, som hviler på den eiendommen som får tillagt nytt areal, innebærer lovforslaget at omfanget av denne ikke uten videre utvides til å gjelde hele den nye eiendommen, men følger de gamle grensene.

Utvalget foreslår at arealoverføring skal tinglyses for å sikre eiendomsoverdragelsen i forhold til tredjeperson. Tinglysing er også viktig av hensyn til tinglysingsmyndighetens kontrollansvar, blant annet i forhold til panteheftelser. Utvalget har vurdert om det bør stilles krav om at det utferdiges et særskilt dokument (skjøte e.l.) for det areal som overdras ved arealoverføring. Utvalget har imidlertid kommet til at det er tilstrekkelig at det i selve dokumentet vedrørende arealoverføring inntas en erklæring om eiendomsoverdragelse (lovforslaget §  10 bokstav l). Begrunnelsen for dette er å begrense antallet dokumenter som må tinglyses.

Mange arealoverføringer vil gjelde forholdsvis små arealer og begrensede verdier, hvor en må anta at partene selv ordner eventuelt økonomisk oppgjør seg imellom. Men utvalget foreslår ingen begrensninger med hensyn til areal og verdi, og enkelte arealoverføringer kan derfor gjelde betydelige arealer og verdier, og det kan heller ikke utelukkes at arealoverføring kan omfatte påstående bygninger og skog, selv om det da ofte vil være mer naturlig å opprette ny eiendom for det aktuell arealet, med etterfølgende ordinær overskjøting. Bestemmelsene om at det skal betales dokumentavgift for overdragelse ved arealoverføring er blant annet foreslått for å sikre at partene velger den mest hensiktsmessige ordningen uten hensyn til transaksjonskostnadene.

Som prinsipp bærer partene i en arealoverføring selv ansvaret for det økonomiske oppgjøret mellom selger og kjøper. Landmåler er ikke tiltenkt noen rolle med ansvar for å formidle oppgjøret, på linje med eiendomsmegler, og det er derfor ikke gitt bestemmelser om at landmåler kan ha klientkonto. Det er imidlertid ikke noe i veien for at partene bruker eiendomsmegler eller annen mellommann til å sikre det økonomiske oppgjøret seg imellom. Landmåleren må i et slikt tilfelle samarbeide med mellommannen slik at arealoverføringen ikke sendes til matrikkelføring og tinglysing for kjøpesummen er innbetalt til mellommannen, som så oppbevarer kjøpesummen inntil arealoverføringen er tinglyst. Det kan også tenkes at partene ønsker å bruke advokat eller megler til å sette opp et særskilt overdragelsesdokument, som da må tinglyses sammen med arealoverføringen. Det kan være spesielt aktuelt å benytte megler dersom arealoverføringen omfatter bygninger, slik at megler tar på seg et ansvar som regulert i lov om eiendomsmegling.

Avhendingsloven vil gjelde for eiendomsoverdragelse ved arealoverføring, og lov om eiendomsmegling kommer til anvendelse dersom partene bruker mellommann.

I prinsippet kan ovenstående også gjøres gjeldene for eiendomsoverdragelse ved grensejustering, men der er verdigrensa satt så lavt at det neppe blir aktuelt å bruke mellommann for det økonomiske oppgjøret, eller for å sette opp avtaler ut over det landmåler bør kunne gjøre.

Utvalget foreslår at det skal betales dokumentavgift for eiendomsoverdragelse som utføres som arealoverføring. I erklæringen som nevnt ovenfor skal det derfor inntas opplysninger om verdi eller kjøpesum som grunnlag for beregning av dokumentavgiften.

Likeledes foreslår utvalget at eiendomsoverdragelse ved arealoverføring skal rapporteres til skattemyndigheten på linje med annen eiendomsoverdragelse.

27.4 Oppsummering

Når det gjelder overføring av areal mellom tilstøtende eiendommer kan utvalgets viktigste forslag oppsummeres slik:

• Grensejustering begrenses til små arealer med begrenset verdi. Areal som er mindre enn 5  % av arealet til noen av de berørte matrikkelenhetene, og som ikke reduserer verdien på noen av enhetene med mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan overføres til naboeiendom som grensejustering.

• Det kreves ikke tillatelse etter plan- og bygningsloven, eller pantefrafall for grensejustering.

• Grensejustering skal bare registreres i matrikkelen, og skal ikke tinglyses.

• Arealoverføring innføres som en ny sakstype for overføring av areal mellom tilgrensende eiendommer når vilkårene for grensejustering ikke lenger er tilstede. Arealoverføring skal gjelde uten areal- eller verdibegrensninger.

• Ved arealoverføring må det innhentes delingstillatelse etter plan- og bygningsloven og erklæringer for pantefrafall.

• Arealoverføring skal tinglyses, og det skal betales dokumentavgift som for annen eiendomsoverdragelse.

• Partene bærer selv ansvaret for det økonomiske oppgjøret mellom selger og kjøper for areal som inngår i arealoverføring. Partene kan eventuelt bruke mellommann for å sikre det økonomiske oppgjøret. Landmåler må da om nødvendig samarbeide med mellommannen slik at arealoverføringen ikke sendes til matrikkelføring og tinglysing før kjøpesummen er innbetalt til mellommannens klientkonto.

28 Privat oppfrisking av grenser

28.1 Innledning

Fram til delingsloven trådte i kraft i 1980 ble eiendomsdeling på landet gjennomført som skylddeling av tre lekfolk oppnevnt av lensmannen. Nye grenser ble merket i marka, men ikke målt inn og kartfestet. Av denne grunn er det langt flere tvister og uklarheter om grenser i Norge enn land vi vanligvis kan sammenlikne oss med.

Det er både i det offentlige og de privates interesse at det blir færre uklarheter og grensetvister. Grunneiere har selv et ansvar for å ta vare på eksisterende grensemerker, og om nødvendig friske opp eksisterende grenselinjer og grensemerker, og utvalget mener det er viktig å stimulere til at det skjer.

Utvalget har drøftet hvilke regler som bør gjelde for partenes adgang til å selv å gå opp eksisterende grenser, og om nødvendig sette ned nye grensemerker og sette opp avtale som beskriver grensa.

28.2 Oppfrisking av eksisterende grenser etter gjeldende rett

Etter gjeldende rett kan det holdes kartforretning for å få klarlagt eksisterende grenser, jf. delingsloven §  2–1, men det er ingen plikt til å holde kartforretning etter delingsloven når det skal friskes opp og ryddes rundt gamle grensemerker eller settes ned nye grensemerker i eksisterende grenselinjer. Det kan partene gjøre selv uten offentlig medvirkning.

Delingsloven har ingen regler vedrørende de privates adgang til selv å sette ned nye grensemerker og ellers friske opp eksisterende grenser. Miljøverndepartementet ga i 1984 ut folderen «Hvor går grensen ?». I denne folderen pekes det på at de private selv kan gå opp eksisterende grense, men ikke endre grenseforløpet. Partene kan selv friske opp og rydde rundt gamle grensemerker. Det anbefales at grunneierne setter opp og underskriver et dokument som angir avstand mellom grensemerkene, hva slags merker som er brukt, og tegner et kart eller en skisse. Det anbefales videre at dokumentet tinglyses.

På grunnlag av store og til dels akutte problemer med å sikre eiendomsgrenser i mange skogsområder, utarbeidet Jordskifteverket i 1991 en «Håndbok for privat grensegang i skog». Håndboka beskriver et arbeidsopplegg som kan brukes ved privat grensegang. Det pekes på at der grensene er godt merket og det ikke er tvil om grenseforløpet, så vil oppfrisking av grensene, uten at det settes opp noe dokument over det arbeidet som blir gjort, være tilstrekkelig. For eiendommer der det ikke finnes tilfredsstillende grensebeskrivelser, og grensen er dårlig merket, så gis det en anvisning på hvordan en bør sette ned varige grensemerker, lage en grensebeskrivelse, samt sette opp et dokument over det arbeidet som er utført.

Miljøverndepartementet har i brev til Justisdepartementet av 22. januar 1993 uttalt seg positivt til håndboka for privat grensegang i skog. Miljøverndepartementet fraråder at kommunen går inn på noen form for godkjenning ved påtegning på slike grensebeskrivelser, men understreker samtidig at det er ønskelig at kommunen får tilsendt en kopi av slike dokumenter. Det pekes videre på at en privat grenseoverenskomst må oppfattes som en «anerkjennelse» av et eksisterende forhold, som kan tinglyses etter tinglysingsloven §  12.

Ved privat oppfrisking av grenser kan ikke grensene endres. De private kan kun friske opp eksisterende grenselinjer.

28.3 Privat oppfrisking av grenser etter lovforslaget

Utvalget mener det er viktig og hensiktsmessig at partene selv kan sikre eksisterende grenser, og om nødvendig sette ned nye grensemerker i grenselinja. Et forbud mot dette, slik at partene måtte kreve oppmålingsforretning eller jordskiftesak, faller såvidt kostbart at det vil føre til at bare et fåtall eksisterende grenser blir merket og målt på nytt. Utvalget finner ikke grunn til å legge noen avgjørende vekt på at dette åpner for at partene kan skjule overføring av areal som oppfrisking av eksisterende grense. Utvalget mener at det er viktig å stimulere til at partene frisker opp eksisterende grenser, og til at de lager grensebeskrivelser. Slike grensebeskrivelser kan tinglyses, men utvalget mener det er like viktig at grensebeskrivelsen blir registrert i matrikkelen.

I NOU 1988: 16 om Eigedomsgrenser og administrative inndelingsgrenser s. 70 drøftes spørsmålet om hvorvidt bindende fastsetting av grensene bare kan skje under medvirkning fra det offentlige:

«For å oppnå full klårleik kunne det vera aktuelt å innføra ein regel om at bindande fastsetjing av eigedomsgrenser berre kunne skje i visse former under medverknad frå offentlege styresmakter. Slike reglar har ein til dømes i Sverige. Utvalet har likevel kome til at dette truleg ville bryta for sterkt med norsk rettstradisjon, og at vi idag ikkje har eit tilstrekkeleg apparat til å kunne gjennomføra ei slik ordning fullt ut.»

Utvalget er enig i denne uttalelsen.

Som etter gjeldende rett vil det kun være snakk om å friske opp eksisterende grenselinjer. Skal grensene endres må dette skje som grensejustering eller arealoverføring, eller som jordskiftesak.

Utvalget har drøftet om det bør innføres plikt til å registrere private grenseavtaler i matrikkelen. Det kan anføres flere grunner for dette:

• Sikre opplysningene med henblikk på en eventuell oppmålingsforretning i det aktuelle området på et senere tidspunkt. Det vil også være nyttig informasjon dersom det senere skulle bli reist tvist om grensen for jordskifteretten eller de ordinære domstolene.

• Bidra til bedre opplysninger i matrikkelen.

• Sikre offentlig kontroll med at grensene ikke endres.

• Bistå partene med betryggende registrering og arkivering av avtalen.

Etter utvalgets syn er det imidlertid ikke mulig å håndheve en slik pliktregel. For det første er det vanskelig å innføre noen sanksjoner dersom en slik plikt ikke ble oppfylt. Dessuten vil avtale om privat oppfrisking av grenser være like bindende, uavhengig av hvorvidt avtalen blir registrert i matrikkelen eller ikke. Utvalget mener imidlertid at det er sterkt ønskelig at kommunen får en kopi av avtalen og grensebeskrivelsen.

Utvalget foreslår i §  40 første ledd at hjemmelshaverne til de eiendommene som støter til hverandre skal kunne kreve at avtale om eksisterende grense blir anmerket i matrikkelen. Dette bør imidlertid bare kunne skje dersom grensen tidligere ikke er fastlagt i oppmålingsforretning eller i tilsvarende forretning etter annen lovgivning. Da har matrikkelen bedre data fra før. Med «annen tilsvarende forretning» siktes det til forretning etter andre lover der grensene er tilsvarende nøyaktig oppmålt og kartfestet, dvs. i første rekke forretning etter delingsloven og forretning i byene etter tidligere bygningslover. Jordskiftesak, der grensene er nøyaktig stedfestet, kommer også inn under dette, mens skylddelingsforretning faller utenom.

Før privat avtale anmerkes i matrikkelen, må kommunen så lagt råd er kontrollere at den beskriver en eksisterende grense og ikke inneholder en skjult eiendomsoverdragelse, eller flytting av en eksisterende grense. Kommunen kan kreve henvisning til skylddeling, til økonomisk kartverk eller annet kartverk der grensene er beskrevet. Hvorvidt avtalen kan føres inn i matrikkelen må kommunen ta stilling til gjennom et lovbundet skjønn. Hvis det ikke er «tilfredsstillende godtgjort» at avtalen gjelder en eksisterende grense, kan kommunen avvise å anmerke en slik avtale. Utvalget forutsetter at det skal fremgå av matrikkelkartet at grensen er ført inn på grunnlag av en privat oppfrisking av grensen.

Utvalget har kommet til at private grenseavtaler bare bør kunne tinglyses dersom de først er anmerket i matrikkelen, jf. lovforslaget §  40 siste ledd. Med denne regelen tvinger man partene til å registrere avtalen i matrikkelen dersom de vil tinglyse avtalen. En adgang til å tinglyse slike avtaler direkte innebærer at kommunen ikke får noen anledning til å kontrollere at det faktisk dreier seg om en eksisterende grense, og ikke en skjult eiendomsoverdragelse.

28.4 Oppsummering

Utvalget foreslår at:

• Private parter kan selv kan friske opp eksisterende grenser uten medvirkning fra det offentlige.

• Hjemmelshaverne kan kreve at avtale om eksisterende grense blir anmerket i matrikkelen. Kommunen kan avvise å anmerke avtalen dersom det ikke er tilfredsstillende godtgjort at avtalen gjelder en eksisterende grense.

• Private grenseavtaler kan bare tinglyses dersom de først er anmerket i matrikkelen.

29 Tildeling av offisiell adresse

29.1 Innledning

Offisiell adresse består av vegnavn, gatenavn eller områdenavn, med tillegg av husnummer, og er knyttet til eiendom, bygning, oppgang eller et område. Offisiell adresse er idag registrert i GAB og skal inngå i matrikkelen. I områder der det ikke er tildelt offisiell adresse brukes matrikkelnummeret som adresseidentifikasjon i forskjellige registre.

Utvalget drøfter i dette kapitlet om det er behov for å endre gjeldende regler for tildeling av offisiell adresse. Utvalget har spesielt vurdert om bruksnavn som har kulturhistorisk verdi bør kunne inngå i adressen.

29.2 Gjeldende rett

Den offisielle adressen angir beliggenheten for eiendommer og bygninger innenfor kommunen, og denne må ikke forveksles med andre adressebegreper som for eksempel postadresse, som er en leveringsadresse. Den offisielle adressen er ofte en del av postadressen, men postadressen har i tillegg et postnummer og et postnavn. En postadresse kan også bestå bare av et postboksnummer, postnummer og poststedsnavn.

Hovedformålet med å tildele offisielle adresser, kombinert med skilting og kartfesting, er å gjøre det praktisk mulig å finne fram til eiendommer og personer eller aktiviteter knyttet til disse. En entydig og presis offisiell adresse er med andre ord viktig for besøkende, drosjer, elektrisitetsverk, postverk, televerk, varetransport, brannvesen, politi og syketransport.

Statens kartverk har i samarbeid med kommunene satt i gang et prosjekt for å koordinatfeste alle adresser i GAB. Dette vil blant annet bli en viktig faktor i oppbyggingen av geografiske informasjonssystemer. Betydningen av adresser og stedfestet informasjon øker stadig, og dette krever et standardisert opplegg for tildeling, registrering og vedlikehold av adresser.

Det er et betydelig problem at offentlige register til dels bruker forskjellige adresser for det samme objektet.

I NOU 1977:46 ble det avgitt en egen utredning om tildeling av adresser, og denne danner grunnlaget for gjeldende rett. Dagens bestemmelser om tildeling av offisielle adresser går fram av delingsloven §  4–1 og forskriftenes kapittel 15 med tilhørende kommentarer. Dessuten er det utgitt to håndbøker i adressetildeling.

Det er kommunen som har ansvaret for tildeling, herunder navnsetting av offisielle adresser, nummertildeling og adressemeldinger til GAB. Kommunen har også ansvaret for skilting av veg og gater, og å påse at bygningene får nummerskilt. Skrivemåten av veg- og gatenavn reguleres av lov om stadnamn.

Av landets ca. 2.8 millioner eiendommer er det i dag (1998) ca. 1.1 millioner som er tildelt offisiell adresse.

I områder der tildeling av offisiell adresse gjennomføres, skal adresse tildeles bygninger som brukes til boligformål, fritidsformål, næringsvirksomhet, offentlig virksomhet og annen virksomhet som tjener et større publikum så langt det er hensiktsmessig. Tilsvarende skal ubebygde eiendommer som er planlagt bebygd med bygninger til slike formål tildeles offisiell adresse.

Når kommunen innfører offisielle adresser, har dette medført at gårdsnavn som tidligere var en del av adressen ikke blir en del av den offisielle adressen. Det har ført til noen protester, blant annet fra bondeorganisasjonene.

Hver vegstrekning eller område som blir brukt til adressering, skal tildeles et navn som er entydig innenfor kommunen. Valg av adressenavn er et politisk vedtak i kommunen og kan ikke påklages. Skrivemåten av adressenavna reguleres av lov om stadnamn.

I områder der det skal tildeles offisielle adresser, bør disse tildeles i forbindelse med at det gis tillatelse til å føre opp bygning eller anlegg som skal ha egen adresse. Adresse skal også tildeles i forbindelse med delingsforretning, dersom det er bestemt at ubebygde tomter i området skal ha offisiell adresse.

Kommunen kan endre tidligere tildelte adresser, der det er nødvendig for å oppnå klarere og mer entydige adresser. Kommunen skal sende melding til hjemmelshaver og eventuell fester ved endring av adresse. Det er også viktig at det er god kontakt med sentrale adressebrukere, blant annet televerk, postverk og folkeregister, for å få en tilfredsstillende og lik praksis.

Tildeling av adresse er å betrakte som enkeltvedtak og kan påklages. Tildeling av husnummer kan under visse omstendigheter også påklages.

29.3 Forslag til nye bestemmelser om tildeling av offisiell adresse

Utvalget foreslår i all hovedsak å videreføre gjeldende bestemmelser for tildeling av offisielle adresser. Det er likevel hensiktsmessig å foreta enkelte endringer. Utvalget har drøftet å innføre begrepet stedsadresse istedenfor offisiell adresse, men «offisiell»-begrepet er så godt innarbeidet at det bør videreføres i den nye loven.

Utvalget mener at det bør være anledning til å føre inn visse navn som del av den offisielle adressen i tillegg til gate- eller vegnavn. Utvalget foreslår derfor at eier skal kunne kreve at bruksnavn innføres i matrikkelen som en del av den offisielle adressen. Bruksnavn er navn på eiendom, og er registrert i GAB. Etter ikrafttreden av delingsloven er det ikke lenger anledning til å tildele nye bruksnavn. Utvalget mener imidlertid at det ikke er hensiktsmessig å åpne for at hvilket som helst bruksnavn skal inngå i adressene, fordi det innebærer kostnader å registerføre, vedlikeholde og bruke lange adresser. Utvalget mener at adgangen til å kreve navn registrert som del av adressen bør begrenses til bruksnavn som har kulturhistorisk verdi. En foreslår derfor at bare bruksnavn som faller inn under bestemmelsen i §  5 annet ledd i lov om stadnamn skal kunne kreves registrert som del av den offisielle adressen. Dette er navn som språklig og geografisk faller sammen med nedarvede stedsnavn. Etter denne bestemmelsen vil det være Statens kartverk som i medhold av lov om stadnamn fastsetter om det er et slikt navn som kan kreves tatt inn i adressen, og skrivemåten.

Utvalget foreslår at også andre navn, herunder navn som ikke er bruksnavn, kan registreres som del av adressen, men bare når kommunen bestemmer det. En tenker her spesielt på navn på institusjoner og lignende som det er naturlig å bruke som del av adressen. For navn som ikke kommer inn under annet ledd i §  5 i lov om stadnamn er det grunneier eller fester som bestemmer skrivemåten. Dersom kommunen skulle avslå å føre inn et navn som del adressen, vil dette måtte regnes som enkeltvedtak som kan påklages.

Utvalget foreslår i §  41 at eiendom eller bygning skal ha adresse til den veg eller gate som eiendommen eller bygningen har hovedatkomst fra. Dette slår fast gjeldende praksis, men er ikke tidligere nedfelt i lovs form.

Av §  5 annet ledd i lovforslaget går det fram at det er matrikkelen som angir de offisielle adressene. Det er viktig og hensiktsmessig at offentlige registre bruker den adressen som er registrert i matrikkelen. Utvalget har foreslått en slik pliktregel i lovforslagets §  42. Dette er nærmere omtalt i kapittel 12 om matrikkelsystemet.

29.4 Oppsummering

Utvalgets viktigste forslag om offisielle adresser er:

• Gjeldende bestemmelser om tildeling av offisiell adresse videreføres.

• Det slås fast at offisiell adresse er adresse som er registrert i matrikkelen.

• Hjemmelshaver får rett til å kreve at bruksnavn som har kulturhistorisk verdi inngår og registreres som del av den offisielle adressen. Hvilke navn dette er bestemmes av lov om stadnamn.

• Kommunen kan bestemme å føre inn andre navn som del av adressen.

• Offentlige registre som inneholder offisiell adresse, skal bruke den adressen som er oppført i matrikkelen.

30 Merking, innmåling og matrikkelføring av grenser som fastsettes av domstolene

30.1 Innledning

Tvist om grenser kan bringes inn for de ordinære domstolene. Forliksrådet kan avsi dom i en del tilfeller, jf. tvistemålsloven §  1, men oftest går saken videre til herreds- eller byretten (tvistemålsloven §  2). Foruten de ordinære domstolene kan også jordskifteretten avgjøre grensetvister. Partene har fritt valg mellom å bringe en grensetvist inn for jordskifteretten eller de ordinære domstolene.

I tillegg er det opprettet en særdomstol, Utmarkskommisjonen, som kan fastsette grensene mellom statens grunn og andre grunneiendommer i høyfjellsområder og andre utmarksområder i Nordland og Troms.

Det er ønskelig at grenser som fastsettes for domstolene merkes og måles. Ellers kan det igjen oppstå uklarhet eller uenighet om hvor grensene går. Det er også viktig at informasjon om grensefastsettelsen blir meldt til kommunen for anmerkning i matrikkelen.

30.2 Avgjørelser ved jordskifteretten

Ved lov av 1934 ble jordskifterettens kompetanse vesentlig utvidet, jf. jordskifteloven §§  88 og 89 om at jordskifteretten i særskilt sak, såkalt grensegangssak, kan «klarleggje, merkje av og beskrive eigedomsgrenser og grenser for alltidvarande bruksrett».

Det som særkjenner grensegangssakene for jordskifteretten, sammenlignet med saker for de ordinære domstolene, er for det første at det ikke trenger være tvist om grensen. Det kan være en ren landmålingsteknisk oppgave som går ut på å rekonstruere grensene. Det andre er at jordskifteretten sørger for merking og måling av grensene.

I jordskiftelovgivningen fram til 1984 var hovedregelen at oppmåling og utsetting av grensemerker skulle skje før saken ble avsluttet. I 1984 ble det i jordskifteloven §  58 innført hjemmel for å utsette grensemerkingen til jordskiftet ble rettskraftig, når «særlege grunnar talar for det».

Utvalget har diskutert og kommet til at det ikke er behov for endringer i regelverket for fastsettelse av grenser ved jordskifteretten. Når det gjelder Jordskifteverkets rapportering til matrikkelen vises det til kapittel 18.

30.3 Avgjørelser av Utmarkskommisjonen for Nordland og Troms

Ved lov av 7. juni 1985 nr. 51 ble det opprettet en dømmende kommisjon for å ordne rettsforholdene mellom staten og andre vedrørende høyfjellsområder og andre utmarksområder i Nordland og Troms. Oppdraget gjelder også fastsettelse av grensene mellom statens grunn og tilstøtende grunneiendommer.

I utmarkskommisjonsloven §  2 andre ledd var det opprinnelig fastsatt at kommisjonen selv skulle sørge for og bekoste grensemerking i terrenget, måling og kartlegging av grensene. I utmarkskommisjonsloven §  19 var det videre en forskriftshjemmel for Kongen til blant annet å gi nærmere regler om grensemerking, måling og kartlegging. Slike regler ble aldri gitt.

Straks etter at de første dommene ble avsagt i april 1990 tok Utmarkskommisjonen i et brev til Justisdepartementet opp spørsmålet om endringer av loven på noen punkter som kommisjonen fant «uklare» og/eller «lite hensiktsmessige». Ett av disse var spørsmålet om «hvem som skal forestå merking, mv. av grenser fastsatt av Utmarkskommisjonen».

I forarbeidene til loven (Ot.prp. nr. 59 1984–85 s. 17) er det forutsatt at kommisjonen skulle foreta grensemerkingen med assistanse av Jordskifteverket. Tanken var at Jordskifteverket skulle stå for det praktiske arbeidet. I sitt brev til Justisdepartementet peker kommisjonen på svakhetene ved gjeldende ordning og foreslår at når rettskraftig dom foreligger skal den stedlige jordskifterett foreta merking i terrenget, måling, kartlegging og beskrivelse av de fastsatte grenser (Ot.prp. nr. 27 1993–94 s. 4–5). Justisdepartementet ga sin tilslutning til at jordskifteretten skulle overta ansvaret for grensemerkingen, og ingen av høringsinstansene gikk mot dette forslaget.

Utmarkskommisjonen sier videre i sitt brev at de sakene den behandler er av en slik størrelse, at de bør kunne påankes og eventuelt ankebehandles før det kan bli tale om avmerking i terrenget. I og med at grensene er endelig fastlagt ved Utmarkskommisjonens dom (eventuelt Høyesteretts dom etter anke) ble det pekt på at det arbeidet som jordskifteretten skal stå for har stor likhet med det arbeidet som utføres etter delingslovens kapittel 2 om kartlegging, dvs. ordinære forvaltningssaker.

Justisdepartementet kom likevel til at oppgaven med grensemerking, skulle legges til jordskifteretten som en judisiell oppgave. En av grunnene til dette er at man da får en endelig og rettskraftig fastsettelse av grensene i området. Grensen er fastsatt med rettskraftvirkning av Utmarkskommisjonen, men dersom grensemerkingen utføres som en forvaltningssak vil de avgjørelser som da tas ikke bli rettskraftige. Forvaltningsorganets grensemerking kunne eventuelt påklages og saken kunne igjen havne i domstolene. Departementet la også vekt på at mulighetene for en reell overprøving av avgjørelser knyttet til selve grensemerkingen er større når oppgaven legges til Jordskifteverket som en judisiell oppgave.

Utmarkskommisjonsloven og jordskifteloven ble endret i samsvar med synspunktene ovenfor ved lov av 22. april 1994 nr. 8. Den tidligere bestemmelsen i utmarkskommisjonsloven §  2 andre ledd ble opphevet og erstattet av en ny §  18 a. Samtidig ble det gitt en ny bestemmelse i jordskifteloven §  89 a. Det følger av disse bestemmelsene at når en dom er rettskraftig skal kommisjonen sende saken over til jordskifteretten, som da har plikt til å ta saken under behandling. Oppgaven er merking i terrenget, innmåling og kartlegging av grensene. Strekker grensene seg over flere jordskiftesogn, sendes saken til alle berørte jordskifteretter.

Det skal ikke betales gebyr etter jordskifteloven §  74 andre ledd i disse sakene. Partene skal heller ikke betale for kostnadene med grensemerking, måling og kartlegging. I og med at arbeidet for jordskifteretten i disse tilfellene i det vesentlige er av teknisk karakter er det ikke funnet nødvendig med deltagelse av jordskiftemeddommere. Dette gjelder også dersom det skulle oppstå tvist mellom partene om grensen, slik at det blir nødvendig å avsi dom etter jordskifteloven §  88, jf. jordskifteloven §  17. I slike saker er det ikke anledning til å foreta grensereguleringer eller utvide saken til å bli jordskiftesak. Saken kan angripes med rettsmidler etter jordskifteloven §  72. Ved innkalling av partene gjelder utmarkskommisjonsloven §  12 om «allmannastevning» tilsvarende.

Utvalget har kommet til at det ikke er behov for endringer i bestemmelsene for fastsettelse av grenser av Utmarkskommisjonen.

30.4 Grenser som fastsettes av de ordinære domstolene

I motsetning til jordskifteretten foretar ikke de ordinære domstolene merking og måling av grensene. Partene kan kreve kartforretning etter delingsloven, men det er ikke regler i eksisterende lovverk for at dette må gjøres. Ordlyden i jordskifteloven §  88 ser ut til å gi hjemmel for at en grunneier med dom fra de ordinære domstolene kan kreve at jordskifteretten skal «merkje av og beskrive eigedomsgrenser».

Dagens ordning, uten krav til merking og innmåling, innebærer at man etter en tid kan komme i en situasjon hvor det igjen hersker uklarhet eller uenighet om hvor grensene går. Etter gjeldende rett er det heller ikke rutiner for at det vil gå informasjon om grensefastsettelsen til matrikkelen. Utvalget mener dette er lite tilfredsstillende.

Utvalget har drøftet om partene skal pålegges å kreve oppmålingsforretning med påfølgende registrering i matrikkelen, men kommet til at dette ikke vil være noen hensiktsmessig løsning, blant annet fordi det vanskelig kan settes inn sanksjoner mot parter som ikke rekvirerer oppmåling.

Utvalget har også vurdert om grensetvister burde behandles av jordskifteretten som førsteinstans. Utvalget mener imidlertid at heller ikke dette er noen tjenlig løsning. En bør ikke frata borgerne adgangen til å velge mellom jordskifteretten og de ordinære domstolene.

Utvalget har drøftet muligheten for å etablere en tilsvarende ordning som den som gjelder for Utmarkskommisjonen. Reglene kunne da bli: Så snart den sivile dommen er rettskraftig har domstolen plikt til å sende den over til vedkommende jordskifterett, som i sin tur hadde plikt til å sette ut grensene og foreta de nødvendige tekniske arbeidene. Dette arbeidet kunne være judisielt, men med jordskiftedommeren alene. Resultatet kunne da påankes på vanlig måte. Totalt sett kan kostnadene for en slik løsning bli store. Etter en grundig avveining har utvalget konkludert med at det ikke vil foreslå en ordning tilsvarende reglene for Utmarkskommisjonen.

Utvalget har også drøftet muligheten for å endre tvistemålslovens regler, slik at dom om grenseforløp ikke ble rettskraftig før grensene er merket og eventuelt målt. Retten måtte da engasjere landmåler som sakkyndig konsulent, som merker grensen før dommen gjøres rettskraftig. Utvalget er imidlertid kommet til at dette vil være vanskelig. Rettskraft og rettskraftvirkninger er et stort og sentralt tema i sivilprosessen. En endring av reglene krever en grundig gjennomgang av hele saksområdet. Utvalget mener imidlertid at ved en eventuell revisjon av tvistemålsloven bør dette ses nærmere på.

Endelig har utvalget vurdert å innføre en rapporteringsplikt fra de ordinære domstolene til matrikkelen, på linje med det som gjelder for jordskifteretten. Utvalget mener at det bør innføres en slik rapporteringsordning, men at det ikke er nødvendig å lovfeste det. Utvalget legger til grunn at dette kan sikres gjennom administrativt pålegg fra Justisdepartementet.

30.5 Oppsummering

Utvalgets viktigste konklusjoner vedrørende grenser som fastsettes av domstolene er:

• Det er ikke behov for endringer i regelverket for fastsettelse av grenser ved jordskifteretten og Utmarkskommisjonen.

• For grenser fastsatt av de ordinære domstolene, burde det ideelt sett være de samme krav til merking og innmåling som hos jordskifteretten og Utmarkskommisjonen. Det foreslås likevel ingen regelendringer, men dette bør vurderes ved en eventuell revisjon av tvistemålsloven.

• Det foreslås at Justisdepartementet instruerer domstolene om å sende melding til vedkommende kommune når de fastsetter grenser.