6 Bestemmelser i reguleringsplan

Plan- og bygningslovens § 12-7 gir hjemmel til å fastsette reguleringsbestemmelser til arealformål og hensynssoner i reguleringsplan. Paragrafen gir i 14 punkter en ramme med en uttømmende oppregning av hvilke forhold bestemmelsene kan inneholde. Bestemmelser skal alltid ha hjemmel i plan- og bygningsloven.

Bestemmelser som ikke har hjemmel i plan- og bygningsloven vil være ugyldige. Ugyldige bestemmelser kan ikke brukes som avslag på søknad om tiltak, stille rettslige bindende vilkår for videre detaljregulering eller til konkrete tiltak.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet en rekke maler som kommunen kan bruke i sin saksbehandling gjennom planprosessen. Det er også laget en nasjonal mal for reguleringsplanbestemmelser. Alle malene er samlet på en egen nettside med maler for behandling av reguleringsplaner m.m. Departementet har også publisert noen eksempler på bestemmelser som er kvalitetssikrede.

Hvilket område en reguleringsbestemmelse skal gjelde for i en reguleringsplan, kan vises i plankartet på to måter:

• bestemmelsen kan knyttes til ett eller flere arealformål i planen
• bestemmelsen kan avgrenses med en hensynssone

I tillegg kan det gis reguleringsbestemmelser som gjelder hele planområdet.

I utgangspunktet er det kommunen selv som bestemmer hvilken fremstilling som skal brukes for å avgrense et område der det skal gjelde en eller flere bestemmelser. Hvilken fremgangsmåte som brukes gir ingen forskjell i rettslig virkning, så lenge bestemmelsen ivaretar det aktuelle hensynet. Forutsetningen for å bruke hensynssone, er at det er adgang til å fastsette den ønskede bestemmelsen til den aktuelle hensynssonen.

6.1 Generelt om bestemmelser

Reguleringsbestemmelsene er en del av reguleringsplanen og skal kunne håndheves på lik linje med reguleringsplanen ellers. De må derfor ha hjemmel i loven. Bestemmelsen skal supplere arealformålene og hensynssonene som er vist på reguleringsplankartet. En del bestemmelser kan vises i plankartet. Den tekniske modellen av en reguleringsplan medfører at en rekke bestemmelser kan inngå i selve framstillingen av for eksempel en romlig (3D) plan. En reguleringsplan skal kunne gi direkte grunnlag for byggesaksbehandling, og bestemmelsene til reguleringsplan er med på å fastlegge forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge i plankartet. Dette kan gjelde:

• Sette formingskrav (høyde, grad av utnytting, mv.)
• Sette vilkår for bruk eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen.
• Nyansere reguleringsformål uten at det blir motstrid mellom arealformål etter plan- og bygningsloven § 12-5 og bestemmelser etter § 12-7.
• Sette krav om særskilt rekkefølge for gjennomføringen av tiltak (rekkefølgebestemmelse).
• Konkret oppgi hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i planområdet.
• Avklare og fastlegge grunneiernes muligheter for bygging og annen utnytting.
• Sikre arealer til offentlige behov.
• Fastlegge og gjennomføre vern eller bevaring av natur eller bebyggelse.
• Styre visse former for bruk som ferdsel, aktivitet og virksomhet i planområdet.
• Ivareta hensynet til klimaendringer for å unngå ny, eller økt risiko og sårbarhet

Bestemmelsene skal samsvare med plan- og bygningslovens formål om en samordnet samfunnsplanlegging. En reguleringsplan skal ta sikte på å få den best mulige arealbruk totalt sett etter en helhetlig avveining av de ulike interessene. Hvilke arealbruksinteresser og hvilken virksomhet og bruk som gjør seg gjeldende på de tilstøtende områdene vil derfor være av betydning ved fastsettingen av arealformål og bestemmelser i det enkelte reguleringsområde. Det kan altså gis bestemmelser som ivaretar hensyn og interesser utenfor planområdet. Bestemmelsene etter § 12-7 gir uansett mulighet til å sette vilkår for arealbruken i reguleringsområdet, der det tas hensyn til forhold i de tilstøtende arealer og de interesser som totalt sett knytter seg til de områdene det gjelder. Et eksempel på dette kan være der klimaendringer kan medføre økte belastninger i form av flomfare for området rundt en utbygging.

6.2 Rammer for bestemmelsenes innhold og utforming

Formelt er plankart og bestemmelser likeverdige slik at disse må stemme overens. Bestemmelsene er en utdyping av de rammene som fastsettes i selve plankartet, hvilket innebærer at reguleringsformål som er omtalt i bestemmelsene må vises i plankartet. Bestemmelser blir brukt til å få en forsvarlig og presis styring med utforming og bruk av arealer og bygg.

Planbeskrivelsen er et viktig grunnlag for å tolke hvordan plankart og bestemmelser skal forstås. Departementet vil understreke at både plankartet og bestemmelsene skal være så tydelige at planen kan forstås uten å måtte ta planbeskrivelsen til hjelp. Det skal være mulig å behandle stadig flere søknader om tiltak automatisk.

Plan- og bygningslovens kapittel 12 om reguleringsplaner, legger også føringer for utforming av bestemmelser og retter seg i hovedsak mot:

• Hvilke arealbruksfunksjoner som tillates.
• Hvor det kan gjennomføres bygge- og anleggsarbeider.
• Hvilket omfang bygge- og anleggsarbeider skal ha.
• Hvordan bygge- og anleggsarbeider skal utføres.

Bestemmelsene kan også inneholde:

• Vilkår som må oppfylles av utbygger for å innrette seg etter reguleringen.
• Krav til byggetiltakene.
• Krav til bruken av arealene.
• Forbud mot ulike former for bruk.
• Nærmere begrensninger for utbyggingen.

Planbestemmelsene kan bare brukes som hjemmel for forbud eller påbud innenfor planens avgrensningslinje. Det gjelder også rekkefølgebestemmelser, men disse kan også gjelde eller begrunnes med forhold utenfor planområdet. Slike forhold kan for eksempel være støyreduserende tiltak på eiendommer som ligger utenfor planområdet til en større veg.

Plan- og bygningsloven § 12-7 sitt begrep «nødvendig utstrekning», betyr at hver bestemmelse må gjennomgås kritisk. Bestemmelser skal ikke etablere restriksjoner som er uten hjemmel. Behovet for bestemmelser skal være saklig begrunnet. Det skal ikke tas inn lovbestemte krav i bestemmelsene.

Henvisning til andre lover er i utgangspunktet unødvendig, da disse gjelder uavhengig av reguleringen. For hensynssone for båndlegging etter annen lov jf. plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav d) kan det gis bestemmelser som henviser til for eksempel lov om kulturminner. En slik bestemmelse kan kun gi en henvisning til den aktuelle loven. Båndleggingen styres av reglene i den aktuelle loven og i en del tilfeller også av vernevedtaket.

Bestemmelsene kan og bør nyttes til å klargjøre den rettslige betydningen av de forskjellige formålene. For mange elementer er dette nødvendig for at planen skal få rettsvirkning for de aktuelle forhold. Eksempler på forhold dette kan gjelde for er:

• Plikt til å opparbeide støyskjermer eller andre tiltak som det er satt vilkår om før gjennomføringen.
• Juridisk bindende linje for plassering av ny bebyggelse.

Områder med spredt bebyggelse i LNFR-områder skal være merket i samsvar med Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og planregister del 2 om tegneregler. I områdereguleringer bør områder for spredt bebyggelse i LNFR-områder også være avgrenset med bestemmelsesområde. Uten slik markering og avgrensing vil plasseringen av ny bebyggelse ikke være rettslig bindende.

For å unngå for stort tolkningsrom må bestemmelser være skrevet i ’skal’-form. Det skal gå klart frem hvilke formål de gjelder for, og det skal vises til rett hjemmel for formålet (jf. plan- og bygningsloven § 12-5 og utdypingen i kart- og planforskriftens vedlegg).

Generelle bestemmelser kan fastsettes for flere formål, for eksempel når det gjelder å få et helhetlig grep på estetikk og tiltakets utforming. Den nasjonale malen for reguleringsplanbestemmelser er til hjelp for å sikre at det klart og entydig går fram hvilke formål bestemmelsene gjelder for.

Bestemmelsene kan være målrettede i forhold til det de skal legge til rette for, sikre eller forhindre, men ikke være forklarende. Siden plankart og bestemmelser gjelder sammen, skal teksten være så konkret at man unngår tolkningstvil. Følgende retningslinjer bør legges til grunn:

• Grenseverdier bør være konkrete.
• Krav som blir stilt skal være absolutte og ikke skjønnsbaserte.
• Teksten bør være tydelig, med entydig ordvalg.
• Fagterminologi (fagspråk) bør unngås.
• Det bør oppgis konkrete, tallfestede mål og avgrensninger på forhold som ikke går frem av plankartet.
• Det bør henvises til plankartet, med en grundig vurdering av hvilke bestemmelser som trengs for å supplere det. Henvisningen til plankartet, skal være knyttet til konkrete felt som er brukt i plankartet.
• Sammenhengen mellom plankart og bestemmelser skal være selvforklarende.
• Bestemmelser som kan inngå i kartet, skal være i kartet.
• Der det av ulike årsaker er nødvendig å skape et rom for justeringer i planen når den skal gjennomføres, kan bestemmelsen oppgi en gradient (skala), et tallsjikt eller en tydelig beskrivelse av hvilket handlingsrom bestemmelsene åpner for. I en romlig plan (3D) håndterer man dette gjennom størrelsen på mulighetsrommet.

En reguleringsplan gjelder i utgangspunktet regulering av de fysiske omgivelsene. Tradisjonelt har det heller ikke vært grunnlag for å gi bestemmelser som direkte regulerer aktivitet og virksomhet som sådan, eller hvem som skal gjennomføre de planlagte tiltak eller benytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er forhold som til vanlig fastsettes i konsesjoner eller bevillinger etter andre lover. Det er likevel en vid hjemmel etter plan- og bygningsloven § 12-7 til å stille vilkår for å fremme formålet med planen. Slike vilkår kan også i stor grad rettes mot virksomhet og aktivitet som motvirker de hensyn som planen skal ivareta. Bygge- og arealbruksrestriksjonene samt vilkårene for gjennomføring, vil derfor både direkte og indirekte påvirke virksomhet og drift i stor grad.

Det kan ikke gis bestemmelser om:

• Økonomiske forhold, plikter, rettigheter eller krav om avgifter, som f.eks. bankgaranti for tilbakeføring etter masseuttak. Å gripe inn med konkurranse- eller bransjeregulering er det ikke adgang til å gjøre i arealplaner.
• Regulering av den økonomiske driftssiden. Det er heller ikke adgang til å stille krav om aktiv fordeling av utbyggingsrettigheter og bakgrunnsareal. Det kan likevel settes vilkår som begrenser virksomhetens karakter og utførelse, som f.eks. restriksjoner for å hindre unødig miljøulempe og sikkerhetsrisiko.
• Regulering av privatrettslige forhold. Arealdisponering kan knyttes til virksomhet, men ikke til person eller navngitt virksomhet.
• Dekning av kostnader til opparbeidelse eller andre tiltak, om rett for det offentlige til å legge vannledning, kloakk mv. over privateid grunn eller om etablering av velforening. Det vises til lovens bestemmelser i kapittel 17 om utbyggingsavtaler og kapittel 18 om opparbeidelsesplikt, refusjon og eventuelt vedtekt om frikjøpsordning
• Hvem som skal utføre tiltakene i planen som byggherre eller ansvarshavende.
• Bestemmelser med pålegg om vedlikeholdsplikt. Kapittel 31 i plan- og bygningsloven gir hjemler for hvilke pålegg som kan gis om utbedring og vedlikehold. Reguleringsplan er derimot ekspropriasjonsgrunnlag for rett til å gjennomføre rehabilitering, skjøtsel eller vedlikehold for den aktuelle myndighet. Et eksempel er kulturminnemyndighetene i bevaringsområder.
• Begrensninger i privates adgang til salg og bortfeste av eiendom.
• Forhold som er i strid med byggeforskriftenes bestemmelser om måling av bygningshøyde og om grad av utnytting. Reguleringsbestemmelser må innordne seg etter det som ellers er fastsatt i plan- og bygningslovgivningen, men kan brukes til å utdype eller presisere de øvrige lovbestemmelsene. Det er likevel enkelte bestemmelser som uttrykkelig eller forutsetningsvis kan fravikes i reguleringsbestemmelser, som f.eks. plan- og bygningsloven § 29-4 om høyde, plassering og naboavstand. I henhold til plan- og bygningsloven § 29-4 kan en bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare føres opp når den har hjemmel i kommuneplan eller reguleringsplan. Byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter, med mindre annet er fastsatt i kommuneplan eller reguleringsplan. Se veilederen «Grad av utnytting».
• Forhold som utvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19.
• Regulering av ferdsel. Bestemmelser om ferdsel kan gis ut fra reguleringsmessige hensyn og har sammenheng med formålet. Eksempler på slike reguleringsmessige hensyn er:
• Regulerte friluftsområder, naturvernområder eller fareområder hvor det må stilles særskilte vilkår for å sikre formålet med planen. Bestemmelsen kan her fastslå at ferdsel skal skje langs visse fastlagte traseer.
• Arealer som skal være tilgjengelige for allmennheten og hvor det er viktig å regulere ferdselen slik at offentlig tilgjengelighet blir sikret.
• Ferdselsrestriksjoner eller traseer i sjø.
• Begrensninger på biltrafikken av miljøhensyn.
• Forbud mot vinterbrøyting av veg i områder for fritidsbebyggelse (hytteområder), eventuelt når snøbrøyting er tillatt.

Det kan ikke gis bestemmelser som er i strid med nasjonalt regelverk, som f.eks. forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK). En undersøkelse utført av Menon Economics for Kommunal- og moderniseringsdepartementet, viser at det er betydelige variasjoner i kommunenes utforming av planbestemmelser fra prosjekt til prosjekt som ikke kan forklares med ulikheter i selve prosjektene. Variasjonene kan skyldes ulik organisering, kompetansenivå og politiske målsettinger. Menon Economics sin undersøkelse viser bl.a. at kommunene ofte fastsetter planbestemmelser som inneholder byggtekniske krav. Dette kan skyldes at kommunene ønsker å tydeliggjøre kravene i TEK, eller at de ønsker å gå lenger enn disse kravene. Bestemmelser som har koblinger til TEK gjelder ofte universell utforming og tilgjengelighet, energikilder, radonsikring og støy. Krav som går lenger enn TEK kan imidlertid pådra utbygger unødvendige kostnader.

Med ny forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) inneholder ikke forskriften lenger krav om tilstrekkelige uteoppholdsarealer og parkeringsplasser. TEK stiller nå kun tekniske krav til utforming av disse arealene dersom det er krav om dette i planbestemmelsene. Disse tilfellene skal kun reguleres i planbestemmelsene og dermed avklares forut for byggesaken.

6.3 Endring av bestemmelser

Endring av bestemmelser skal følge regler om endring av plan, jf. plan- og bygningsloven § 12-14. Endringer i bestemmelser vil også kunne føre til at selve plankartet må endres. Dette gjelder særlig hvis det er bestemmelser som er i selve plankartet som blir endret.

Endringer i bestemmelser skal alltid registreres i digitalt planregister, jf. kart- og planforskriften § 12 andre ledd bokstav a) og § 13 andre ledd bokstav b).

6.4 Feltkoder til planer

Feltkodene brukes som et bindeledd mellom bestemmelsene til en plan og de konkrete arealene disse gjelder for. Feltkodene vises som bokstavkoder i plankartet. Det er anbefalt å benytte de aktuelle bokstavkodene, men de er ikke obligatoriske. Det sentrale er at det blir samsvar mellom plankart og bestemmelser. Det er laget en liste med foreslåtte feltkoder og en mappingtabell som oversetter mellom kodeliste i gjeldende standard for utarbeiding av plan og bokstavkode.

6.5 Bestemmelsenes innhold

6.5.1 Utforming m.m.

Dette er den generelle hjemmelen til å knytte bestemmelser om grad av utnytting, utforming og bruk direkte opp mot alle typer arealformål i reguleringsplanen.

Bestemmelsen gir en mulighet til å bruke plan- og bygningsloven aktivt for å gi føringer for en helhetlig estetisk utvikling av bebyggelsen og de fysiske omgivelsene for øvrig. Dersom kommunen har utarbeidet overordnede føringer for estetiske og formmessige forhold, vil dette være et viktig grunnlag for utforming av bestemmelser til den enkelte plan.

Etter plan- og bygningsloven § 29-4 skal bygningers plassering i horisontalplanet, samt høyde- og høydeplassering godkjennes av kommunen. Kommunen skal videre ved behandlingen av byggesøknader passe på at bebyggelsen og de fysiske omgivelser får en god arkitektonisk utforming og materialbruk, og at bygninger og tilhørende anlegg får en harmonisk utforming.

Grad av utnytting

Beregnings- og måleregler for grad av utnytting skal følge kapittel 5 og 6 i byggteknisk forskrift. For veiledning i hvordan grad av utnytting i BYA og BRA måles og kartfestes, vises det til Veileder H-2300 B om grad av utnytting.

Plassering, estetiske krav og utforming

Bestemmelsen skal fange opp de overordnede føringene i kommune(del)plan, eventuelt områderegulering, og ytterligere spesifisere nødvendige forhold når det gjelder de løsningene som reguleringsplanen legger opp til. En estetisk helhet forutsetter vurderinger rundt tiltakets uttrykk i volum, plassering, høyder, tilpasning til landskapet, eksisterende terreng og bygningsmasse. I hovedsak gjelder dette hensyn som ikke kan vises tilstrekkelig i plankartet. Ved bruk av reguleringsplan 3D, vil hensynene til den estetiske helheten være et vesentlig element i selve planen. I tillegg kan det være aktuelt med supplering av detaljer når det gjelder materialbruk, fargevalg, kvalitet på fellesareal, grad av utnytting, ferdsel etc. Det er også mulig å verne viktige enkeltelementer i planområdet som trær, vegetasjon og terrengformer gjennom plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1 og 6.

Bestemmelsen angår også bebyggelsesmønster, bebyggelsens og anleggenes plassering samt deres utforming og estetikk. Bebyggelsens karakter retter seg mot om det kan oppføres sammenhengende eller åpen bebyggelse, om det skal være småhus eller blokker osv. Ulike funksjoner vil også gi bebyggelsen ulik karakter, men må hjemles i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 4.

De fleste forhold vedrørende bygningers utseende og ytre utførelse kan fastlegges ved bruk av bestemmelser. Planen kan gå langt i detaljering, som for eksempel fasadeoppriss som kan bindes opp i planen og som kan fastsette vindusplassering av hensyn til å unngå naboinnsyn.

Det kan angis hvilke deler av tomten som tillates bebygget. Dette gjøres med juridiske linjer som viser planlagt bebyggelse eller eksisterende bebyggelse som inngår i planen, samt punktsymbol for møneretning som i bestemmelsene fastsettes å være bindende, juridisk linje som fastsetter plasseringen av planlagt bebyggelse eller med byggegrenser. Bebyggelsen må i tilfelle plasseres langs eller innenfor de juridiske linjene.

Bestemmelsene må klargjøre om de juridiske linjene er bindende eller om de bare er en illustrasjon eller en retningslinje.

Planbestemmelsen kan også utformes slik at det overlates til bygningsmyndighetene å fastsette bebyggelsens endelige plassering på tomta. En slik bestemmelse passer der hvor bebyggelsens plassering ikke er bestemt i detalj ved utformingen av planen.

Bestemmelser om plassering kan ha betydning for bebyggelsens form, eller de kan være av betydning for ferdselsmulighet og adkomst mv. Et eksempel på en bestemmelse er at første etasje skal bygges innrykket. En slik bestemmelse kan være praktisk for forretningsbebyggelse der en ønsker en innrykket førsteetasje for å gi rom for bredere og/eller delvis overdekkede fortau.

Det kan bestemmes at bygningene plasseres i nabogrense og gavl mot gavl. Dette krever at bygningene er detaljplassert på reguleringskartet, jf. plan- og bygningsloven § 29-4 og grannelova § 4.

Der hvor det ikke er fastsatt andre grenser i reguleringsplan, skal kommunen påse at byggegrensene fastsatt i jernbaneloven og vegloven blir fulgt. Veglovens byggegrenser innebærer at bebyggelsen ikke kan plasseres nærmere vegens senterlinje enn det vegloven fastsetter for de enkelte vegklasser i vegloven § 29. Når det gjelder byggegrenser langs jernbaner, er bestemmelsene om dette gitt i jernbaneloven § 10.

Bestemmelsen i § 12-7 nr. 1 kan stille krav til utformingen av stigningsforhold på vei, plassering av avkjørsel og inndeling i gangveier og kjøreveier, herunder gågater, sykkelstier, byrom (torg, gågater o.l.) og annet som også kan vises i plankartet. For andre forhold kan det stilles krav om illustrasjoner som viser utformingen av byrom, utomhusarealer, fasadeoppriss, snitt mv. Dette kan gjelde både bygninger, anlegg og utearealer. Bestemmelsen kan brukes til å slå fast at illustrasjoner skal være bindende for detaljutformingen av tiltaket og derfor ha samme rettsvirkning som planen. Det forutsetter at slike supplerende dokumenter behandles og vedtas som del av planen. I motsatt fall er de ikke juridisk bindende.

Ut fra de hensyn som skal ivaretas av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1 kan bestemmelsen hjemle fastsetting av at ledninger for strøm, telefon og TV skal føres frem i jordkabler. Bruk av denne bestemmelsen må baseres på en konkret vurdering av behovet.

Det kan også gis bestemmelse om at før søknad om byggetillatelse kan godkjennes, kan kommunen kreve utarbeidet tegninger som viser bebyggelsens tilpasning, som f.eks. høyde, i forhold til omkringliggende bygninger, terreng og vegetasjon. Det kan også stilles krav om tegninger som viser hvordan bebyggelsen oppleves fra viktige punkter i omgivelsene (siktlinjer i landskapet eller byrommet). Slike tegninger bør være tredimensjonale og ha synsfelt fra eksisterende bakkenivå. Slike bestemmelser kan nyttes der det er viktig å se helheten i et bygningsmiljø eller gateparti, forholdet til bygninger på motsatt side av en gate, hvordan bebyggelsen framstår i landskapet/byrommet, m.m.

Bestemmelsen kan også brukes til å stille krav om materialbruk i et planområde for å sikre at nye bygg ikke skal bryte med et større områdes karakter og/eller kulturmiljø.

Eiendomsgrenser og punktfeste

Eiendomsgrensene, og derav tomtearealet, er viktig bl.a. for inndelingen av hvilke enheter som disponeres og bygges ut i sammenheng, for graden av utnytting og for hvilke forhold som funksjonelt må løses innenfor hver enhet. Planen kan fastsette nye grenser og bestemme at eksisterende grenser skal oppheves når det er behov for endring av eiendomsstrukturen, og for innpassing av aktuelle formål i planområdet. Planen kan også fastsette at eksisterende eiendomsgrenser skal ligge fast. Eiendomsgrenser som på disse måtene er fastsatt i planen, må legges til grunn for ny utbygging. Bestemmelsene bør klargjøre i hvilken grad fastsatte grenser kan justeres etter søknad, jf. § 26-1.

Ved punktfeste i hytteområder kan det være aktuelt å vise lokaliseringen av bygningene på plankartet med målepunkter og med innmålt pel i terrenget. Pelen er det imidlertid ikke anledning til å legge inn i plankartet, jf. kart- og planforskriften § 9 og Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister del 2 om tegneregler. Punktet i terrenget der pelen er plassert skal ved realisering av byggehjemmel ligge innenfor hyttas fire vegger. Mindre justeringer av hyttas plassering kan foretas av kommunen. Kommunen bør imidlertid påse at justeringen ikke får innvirkning på muligheten til å plassere andre hytter. Når området reguleres til fritidsbebyggelse kan det ikke gis bestemmelse om eierformen, som for eksempel at slike hytter ikke skal kunne seksjoneres eller selges.

Høyde

Bebyggelsens høyde har sammenheng både med grad av utnytting og utforming. Bestemmelsesrammene kan omfatte maksimal gesimshøyde og mønehøyde i meter over eksisterende terreng, gjennomsnittlig planert terreng eller maks kotehøyde. Bestemmelsene bør gi en definisjon av hva som menes med eksisterende terreng og gjennomsnittlig planert terreng, slik at det ikke oppstår usikkerhet om hvilken høyde som det kan forventes at tiltaket vil ha. Bebyggelse som skal føres opp med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter må ha hjemmel i bestemmelse til plan etter plan- og bygningsloven kapittel 11 eller 12, jf. § 29-4.

Eksempler på hvilke type bestemmelser man kan gi med hjemmel i § 12-7 nr. 1

Eksempler på vanlige bestemmelser med hjemmel i § 12-7 nr. 1:

• Bebyggelsens plassering og karakter, avstand fra friområde, strand eller veg, møneretning, takvinkel, takhøyde, fargevalg og materialbruk.
• Grad av utnytting/maksimal hyttestørrelse, fastlegging av hvilke uthus som tillates, inkludert antall/størrelse/form.
• Bevaring av vegetasjon og terreng, utforming, bruk og behandling av ubebygd areal, tomteinndeling.
• Krav om illustrasjoner og tegninger om tiltakets plassering, forhold til omgivelsene m.m.

Figur 6.1 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 1.

Utforming og estetikk

For alle nye bygninger i FB1 – FB7 gjelder følgende:

• Bygninger skal bygges med møneretning som vist på plankartet.
• Bygningenes maksimale gesimshøyde er 7 meter og måles fra eksisterende terrengs laveste nivå.
• Bygningenes maksimale mønehøyde er 10 meter og måles fra eksisterende terrengs laveste nivå.
• Det tillates ikke flate tak (mindre fall enn 1:10).
• Takflater skal være tekket med torv, tre eller skifer.
• Bygningene skal være kledd med stein eller trematerialer.
• Trekledning skal behandles med beis i brun, mørk rød, svart eller grå, ev. stå uten overflatebehandling.
• Terrasser tillates kun på bakkenivå og skal ikke overstige 20 m².

Grad av utnytting

For tomter i BF1 – BF7: %-BRA = 30%.

6.5.2 Vilkår for bruk eller forbud mot former for bruk

Muligheten til å gi bestemmelser om vilkår for bruk eller forbud mot former for bruk må ses opp mot hensyn som miljø, sikkerhet og samfunnsinteresser. Et vilkår må være begrunnet i at et tiltak kan hindre, være til ulempe eller true én (eller flere) av hensiktene med planen. Restriksjonene må være begrunnet i konkrete virkninger. Bestemmelsen kan gi detaljerte vilkår og forbud når det gjelder former for bruk av et område, men kan ikke fastsette hvem som skal gjennomføre planen, benytte bygninger, eller definere økonomiske forhold, plikter eller rettigheter.

Et annet eksempel på bestemmelsens begrensning er at man ikke kan definere nærmere regler om eksempelvis hvilke typer forretning som er tillatt i et sentrumsbygg, ut over at man kan innføre restriksjoner mot kjøpesentre og skille mellom plasskrevende varer og detaljhandel. Derimot kan man stille krav for å begrense eksternvirkningene av forretninger i form av begrensing på størrelsen på parkering, maksimalt bruksareal for å begrense størrelsen på forretningen og lignende. Selv om det ikke er adgang til konkurranse- eller bransjeregulering, kan det i plan settes forbud mot større kjøpesentre, eller at forretningsvirksomheten skal avgrenses til slike tider av døgnet, eller ha en slik karakter at den ikke virker unødig forstyrrende for strøket.

I områder regulert til råstoffutvinning eller skytebane kan det for eksempel gis bestemmelser om åpningstider, driftsomfang og støyutslipp for å ivareta hensynet til det omkringliggende miljøet.

I et planområde hvor planen har som formål å tilrettelegge for boliger og samtidig sikre grønne kvaliteter som gjennomgående grønnstruktur og stisystem, kan det gis bestemmelser som fastsetter byggegrenser og forbud mot bruk som kan forringe kvaliteten på grøntarealer.

Forhold som det kan gis vilkår om med hjemmel i bestemmelsen er:

• Plassering av industribedrifter i forhold til annen bebyggelse og virksomhet.
• Forbud mot, eller særskilte krav til, bygninger og anlegg for brannfarlig, eksplosjonsfarlig og tyngre industri, som f.eks. storulykkevirksomheter.
• Nærmere fastlegging av lokalisering av tiltak, eller forbud mot lokalisering, bl.a. med referanse til:
• anlegg for veg, vann og avløp
• annen teknisk infrastruktur
• samfunnstjenester ellers
• hensyn til kulturmiljø/kulturminner, andre verneobjekter, naturelementer, annen bebyggelse, landbruksdrift osv.

Hovedregelen er at det ikke skal henvises til annet lovverk i reguleringsbestemmelsene. Annet lovverk gjelder uavhengig av reguleringsplanen med bestemmelser.

Figur 6.2 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 2.

I F/KT1 tillates det ikke detaljhandel, slik denne defineres i kommuneplan for Fjorden kommune, som overstiger 1200 m².

Mellom F/K/T1 og boligområder skal det etableres vegetasjonsbelte med bredde på minst 10 meter.

Det tillates ikke støyende eller forurensende virksomhet i planområdet.

Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighet underrettes, jf. lov om kulturminner § 8, 2. ledd.

6.5.3 Miljøkvalitet

Denne bestemmelsen skal ikke gå utover de krav som blir stilt i sektorlovgivning, men kan være supplerende. Det kan spesifiseres lovhjemler direkte knyttet til arealformål i særlige tilfeller. Dette gjelder for eksempel for støy, der det kan settes krav i reguleringsbestemmelser om erstatning etter forurensningsloven.

Bestemmelsen må ses i forhold til miljøoppfølgingsprogram som skal hindre at virksomhet i planområdet ikke overskrider vedtatte grenser for støy, forurensing, luftkvalitet etc.

Klima- og miljødepartementets støyretningslinjer skal legges til grunn og innarbeides i planene. Kommunen som planmyndighet skal vurdere de støymessige konsekvenser av en plan, bl.a. ved planlegging av nye eller utvidelse av eksisterende støyskapende tiltak i nærheten av støyømfintlige områder. Det forutsettes at støyanalyser følges opp ved at konkrete støydempende tiltak tegnes inn på reguleringsplankartet. Rettsvirkningen følger av det som fastsettes i reguleringsbestemmelsene, f.eks. at det skal føres opp støyskjermer som vist på planen. Av hensyn til planens gjennomføring bør støyskjermene tegnes inn på grunn som er regulert til offentlig veg. I bestemmelsene bør også skjermenes høyde og utførelse angis.

Uteoppholdsareal som utsettes for vegtrafikkstøy som overstiger de laveste grenseverdiene i Klima- og miljødepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging gitt i veileder T-1442 skal for eksempel støybeskyttes ved hjelp av skjerming, ytterveggisolering, eller bygningens planløsning. Disse retningslinjene kan gjøres bindende gjennom en reguleringsbestemmelse. Støy innendørs reguleres av bestemmelser i byggteknisk forskrift. Byggteknisk forskrift regulerer også krav til luftkvalitet, lyd og vibrasjoner inne i bygg.

Det kan gis bestemmelser som indirekte begrenser forurensning som er til ulempe for omgivelsene. Det kan bl.a. bestemmes at visse former for industrivirksomhet skal være forbudt, for eksempel i områder hvor industriområdet grenser til et boligområde. Forskrifter og retningslinjer fra sentrale miljøvernmyndigheter skal legges til grunn ved utformingen av planen.

§ 12-7 nr. 3 gir også adgang til å forby innlegging av vann i fritidsbebyggelse hvis dette er nødvendig for å unngå forurensning av vannkilder som følge av økt vannforbruk og utslipp. Det kan settes vilkår om at det skal være sikret nødvendig vannforsyning eller utslippsløsninger osv. Unntakene fra tilknytningsplikt i plan- og bygningsloven §§ 27-1 og 27-2 gjelder ikke der annet er bestemt i reguleringsplanen (eksempelvis for fritidsbebyggelse).

Dersom det er mistanke om forurenset grunn, kan kommunen fastsette egne reguleringsbestemmelser som sikrer at utbygger avklarer hvorvidt det foreligger forurenset grunn innenfor reguleringsområdet. I tillegg kan det fastsettes egne bestemmelser vedrørende graving og omdisponering av tomten. Dersom det er mistanke om at gravearbeid eller disponering av tomten kan føre til fare for vesentlig forurensning, skal forurensningsmyndighetene varsles.

6.5.4 Funksjons- og kvalitetskrav

Det kan gis bestemmelser om planløsning både for bygninger, anlegg og utearealer for å sikre god kvalitet og funksjonalitet. Bestemmelser kan brukes for å sikre rasjonell bruk av arealene samtidig som en rekke andre hensyn forutsettes ivaretatt. Det kan for eksempel fastsettes at parkering skal skje i felles garasjekjeller under terreng, at forretningsbebyggelse skal ha publikumsrettede funksjoner og at forretninger skal plasseres ut mot offentlig gate, eller at sentrumsformål eller blandende formål skal ha forretninger og/eller kontor i de nederste etasjene og boliger i de øverste.

I plan- og bygningslovens formålsparagraf § 1-1 går det fram at planløsningene særlig skal ivareta behovene for barn og unges oppvekstvilkår. Et viktig eksempel på hva som bør defineres i planbestemmelser er størrelse og kvalitet på leke- og uteoppholdsareal samt offentlige byrom. Nærmere informasjon om krav til uteoppholdsarealer finnes i byggteknisk forskrift og i H-2300 B Grad av utnytting, beregnings- og måleregler. Se også rapporten «Byrom – en idéhåndbok, KMD 2017»

Det kan i bestemmelser også settes vilkår om sikringstiltak eller tiltak for å avbøte fare eller miljøulemper. Dette gjelder både i forhold til bygninger, anlegg og utearealer. Vilkår kan for eksempel omfatte avskjerming av byggeområde av hensyn til miljøforstyrrelser som følge av støy, støv, lukt, høyspenttraséer m.m. og for å ivareta trafikksikkerheten. Aktuelle konkrete tiltak kan være støyvoller, gjerder, beplantningsbelter, fasadeisolering mv. Det bør videre stilles krav om ferdigstillelse av slike tiltak før området tas i bruk. Bestemmelser om slike forhold må sees i sammenheng bestemmelser som kan gis etter § 12-7 nr. 3.

Det er adgang til å legge restriksjoner på sprenging og andre terrenginngrep for opparbeiding og bruk av byggeområder på bakken for å sikre eller verne eller unngå problemer for anlegg under bakken, eksempelvis fjellhaller og tunneler mv.

Figur 6.3 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 4.

Ved søknad om tiltak skal det innsendes utomhusplan for hvert enkelt byggetrinn. Planen skal vise at utomhusareal oppfyller fastsatte krav til: størrelse, kvalitet og prinsipper for universell utforming.

Innenfor område for o_Park1 skal det opparbeides sti med universell utforming frem til Småhusbekken.

Innenfor formålet o_Park1 skal det utarbeides beplantningsplan med innmålinger av trær og annen vegetasjon som skal bevares.

Felles lekeareal skal avgrenses mot parkarealet med gjerde.

6.5.5 Antall boliger, boligstørrelse, tilgjengelighet og utforming

Bestemmelsen er et boligpolitisk styringsverktøy hvor selve reguleringsplanen kan fange opp eventuell overordnet vurdering som er nedfelt i kommune(del)plan eller områderegulering. Den følger opp plassering av tiltak, grad av utnytting, differensieringer (typer bolig), adkomst og kvaliteten på fellesarealer. Krav om terrengplassering, byggeskikk og størrelse på utomhusareal kan også være nedfelt i overordnede rammer (jf. plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 4) og må videreføres i reguleringsbestemmelsene for å sikre målsettinger om byggeskikk og stedsidentitet.

Krav til universell utforming hjemles også i denne bestemmelsen. Det kan stilles krav til hvor stor andel av boligene som må ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Bestemmelsen kan brukes til å fastslå krav til lokalisering og utforming av boliger som skal bygges for eller tilpasses eldre, mennesker med ulike typer funksjonsnedsettelser og andre grupper med særlige behov.

Bestemmelsen skal også fange opp spesielle forhold i omgivelsene som er viktig for brukerne. Dette gjelder spesielt kravet til universell utforming, men også andre særlig nevnte grupper sine behov og opplevelser av planområdet. Dette kan være spesielle krav til opparbeiding av uteareal, vegetasjon (bl.a. ut fra hensyn til allergier etc.) eller ivaretaking av eksisterende vegetasjon og terreng (bl.a. ut fra opplevelsesverdi og variasjon), noe som eksempelvis er viktig for utearealene i og i tilknytning til barnehager og skoler.

Når det gjelder krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg, er dette regulert i byggteknisk forskrift.

Figur 6.4 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 5.

I BF1 er det tillatt med frittliggende eneboliger.

Det kan etableres inntil 10 nye boligenheter i BK1 og BK2.

I BK1-2 skal det etableres konsentrert småhusbebyggelse i 2 etasjer og takoppbygg.

I BK1 skal 4 av boligenhetene ha alle funksjoner på inngangsplan.

Boligenhetene skal være minimum 40 m². Ekstern bodareal kommer i tillegg.

Minst 20 % av boligenhetene skal være 70 m² eller større.

Maksimalt 50 % av boligenhetene skal være 2-roms eller mindre.

6.5.6 Verneverdi

Bestemmelsen er en presisering av den generelle bestemmelsen i § 12-5 nr. 2. Bestemmelsen gir adgang til å gi reguleringsbestemmelser som bl.a. skal sikre vern av helhetlige kulturminnemiljøer og naturtyper.

Reguleringsplanbestemmelser kan inkludere fasade, materialbruk og husfast interiør. Alle områder der målet er å verne eller frede kulturminner, kulturmiljøer eller natur bør vises med hensynssone c) sone med særlige hensyn til kulturmiljø som det knyttes bestemmelser til.

Naturmangfoldloven aktualiserer også bruken av denne hjemmelen til å beskytte naturtyper og hindre kvalitetsforringelse av disse. Når området ikke skal vernes etter naturmangfoldloven, kan en bestemmelse etter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6 brukes enten til grønnstruktur etter § 12-5 nr. 3, hensynssone etter bokstav c) eller knyttes til et angitt objekt, for eksempel en hul eik, innenfor et arealformål. Eika bør da inntegnes på plankartet med punktsymbolet «eksisterende tre som skal bevares».

Bestemmelsen er relevant i forhold til hensynssoner rundt fredete kulturminner, det omkringliggende miljø eller landskap.

Riksantikvarens veileder «Kulturminne, kulturmiljøer og landskap. Planlegging etter plan- og bygningsloven» viser hvilke muligheter plan- og bygningsloven gir for å ta vare på kulturarven.

Figur 6.5 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 6.

Kulturmiljø

Eksisterende kulturmiljø med steingjerder skal bevares. Steingjerder kan ikke fjernes uten kommunens godkjenning. Utbedring av kulturminnet skal skje ved bruk av tradisjonelle materialer og teknikker.

Inngrep i terreng og vegetasjon utover vanlig skjøtsel er ikke tillatt. Dette gjelder også lagring, tilrigging, massedeponering og annen bruk av ubebygd areal når det etter kommunens skjønn vil komme i strid med reguleringsplanens formål.

Automatisk fredet kulturminne

Middelalderkirke og kirkegårdsmurene i område o_Park er automatisk fredete kulturminner i henhold til kulturminneloven.

Hensynssone, jf. plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav d)

I området er det kirkegård fra middelalder som er automatisk fredet – båndlagt etter kulturminneloven. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som kan skade, ødelegge eller utilbørlig skjemme kulturminnene med mindre det er gitt tillatelse til dette av kulturminnemyndigheten.

6.5.7 Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser

Bestemmelsen kan fange opp lokale parkeringsnormer (jf. plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 5), sette krav til differensiering i parkeringsdekning, og definere eksakt antall sykkel- og bilparkeringsplasser.

Bestemmelsene kan stille krav om fartsdempende tiltak, men ikke fastsette hastighetsbegrensninger. Hastighetsbegrensninger må fastsettes med hjemmel i veitrafikkloven.

Figur 6.6 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 7.

Området skal ha følgende parkeringsdekning for boligene:

For BF1 skal det opparbeides 4 parkeringsplasser, hvorav 1 skal være

tilpasset bevegelseshemmede. Gjeldende parkeringsdekning inkluderer

besøksparkering.

Det skal avsettes 2 sykkelplasser per 100 m² bolig BRA.

Området skal ha følgende parkeringsdekning for barnehagen:

• 0,2 biloppstillingsplasser per barn og
• 0,2 oppstillingsplasser for sykkel per ansatt.
• Minimum 5 % av plassene skal imøtekomme kravene til universell utforming.

6.5.8 Vannbåren varme

Bestemmelsen gir hjemmel til å kreve tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme. Tilrettelegging innebærer at det skal avsettes areal til traseer for ledninger og varmesentraler. Hvis det i tillegg skal innføres tilknytningsplikt til fjernvarme, må en bestemmelse om dette forankres i plan- og bygningsloven § 27-5.

Bestemmelse om tilknytningsplikt for fjernvarme kan gis hvis det er gitt konsesjon for utbygging av fjernvarme etter energiloven. Etter § 27-5 oppstår tilknytningsplikten først når det er gitt konsesjon. Hvis kommunen vurderer å gi bestemmelse om tilknytning før det foreligger konsesjon, må det i tilfelle foreligge klare tegn på at området vil bli omfattet av fjernvarmekonsesjon innen rimelig tid, for eksempel ved at det foreligger søknad om konsesjon som er under behandling av energimyndighetene.

Eksempel på bestemmelser med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 8

Nybygg i planområdet skal knyttes til eksisterende fjernvarmenett.

6.5.9 Drifts- og skjøtselstiltak

Adgangen til å gi bestemmelser til reguleringsplan av denne typen innebærer at kommunestyret får mulighet til å gi instruksjoner til kommunens egne etater med ansvar for å følge opp skjøtsel på arealer som de har ansvar for å forvalte eller legge føringer på forvaltningen av.

Det kan for eksempel gjelde parker, friområder, natur- eller friluftsområder, og eventuelt også landbruksområder som enten kommunen eier, eller har avtalemessig rådighet over driften av med sikte på å tilrettelegge for allmennheten, eller av hensyn til natur- eller kulturmiljø eller landskap. Bestemmelsene i form av retningslinjer vil ikke pålegge handleplikter eller rettslige påbud eller forbud som kan rettes direkte mot private, men de har instruksvirkning internt i det kommunale apparatet og kan være et grunnlag for å stille vilkår i forbindelse med tildeling av støtte til drifts- og skjøtselstiltak etter annet (kommunalt forvaltet) rettsgrunnlag. Kommunen kan eventuelt avtale eller erverve (kjøpe) rett til skjøtsel på privat grunn på frivillig grunnlag.

Figur 6.7 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelse hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 9.

Retningslinje om skjøtsel av naturområde (pbl. § 12-5 nr. 3).

I naturområdet NA1 skal det utarbeides egen skjøtselsplan som ivaretar hensynet til eksisterende eikeskog. Skjøtselsplanen skal særlig vektlegge rydding av underskog og skissere tiltak som kanaliserer ferdsel.

6.5.10 Rekkefølge

Det kan gis bestemmelser om rekkefølge og tidsplan for utbygging av ulike byggeområder, herunder om samtidig ferdigstillelse av boliger og anlegg og fellestiltak som skoler, barnehager, lekearealer, sykkel- og gangveger mv. Slike bestemmelser kan også brukes for å sikre at et område som er regulert til utbyggingsformål ikke kan bebygges før tilfredsstillende vannforsyning, kommunikasjon, elektrisitetsforsyning og tilgang på samfunnstjenester er etablert.

Krav om rekkefølge og tidsplan for utbygging av ulike byggeområder sikrer at tiltakene innenfor planområdet skjer på en koordinert og hensiktsmessig måte. Slik bestemmelse kan sikre sammenhengen i områdene som skal bebygges etter reguleringsplanen. Planen kan derfor utformes slik at de enkelte tiltakene får en rekkefølge og størrelse som gjør at området fungerer best mulig.

I bestemmelser kan det fastsettes rekkefølgekrav som forutsetter at tiltak også utenfor planens områdebegrensning er iverksatt og/eller gjennomført før planen tillates gjennomført. Dette betyr at adgangen til å bygge i henhold til reguleringen først inntrer på et senere tidspunkt enn vedtakstidspunktet, og at betingelsen for inntreden av disse rettsvirkningene er knyttet til forhold utenfor det konkrete planområdet. Eksempel på dette kan være etablering av infrastrukturtiltak som overordnet vegnett, bygging av en bro eller at sosial infrastruktur som skole eller barnehage skal være utbygget eller ha tilstrekkelig kapasitet eller beredskapstiltak (bestemmelser om slokkevann, overvåking, planer for varsling og evakuering etc). Der hvor etablering kan ligge noe fram i tid bør det brukes områderegulering eller så bør man avvente detaljregulering til området er reguleringsmodent.

Områder som det er gitt rekkefølgebestemmelser med krav om infrastruktur for, skal angis som hensynssone etter plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav b) i plankartet.

Når det benyttes såkalte rekkefølgebestemmelser, må det imidlertid være en forutsetning at de forhold som begrunner utsettelse av planens gjennomføring, faktisk og rettslig kan og vil bli gjennomført innen rimelig tid, jf. 10-årsfristen for ekspropriasjon i plan- og bygningsloven § 16-2 første ledd.

Rekkefølgebestemmelser er viktige for å sikre at planområdet oppnår en god kvalitet og en bestemt utbyggingstakt og form. Et viktig eksempel er krav om ferdigstillelse av leke- og uteoppholdsareal i boligområder før boligene kan tas i bruk.

Figur 6.8 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelser hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 10.

Innenfor planområdet:

Vegetasjonsskjerm i BK1 og BK2 skal være opparbeidet før første byggetrinn i BK1 og BK2 kan tas i bruk.

Følgende tiltak må være utført før nye boliger i planområdet kan tas i bruk:

• ferdigstilling av lekeareal
• etablering av miljøstasjon
• ferdigstilling av fortau og gangveier

Utenfor planområdet:

Ny gangbro over riksveien med tilhørende rundkjøring skal være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest i BK1 og BK2.

Det tillates ikke etablert nye boliger i planområdet før friområde F5 i kommunedelplan for Åsen (plannr. 10 000) er etablert.

6.5.11 Krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan

I tillegg til plan- og bygningsloven § 12-1 som regulerer krav om utarbeidelse av reguleringsplan, kan kommunen gjennom områderegulering kreve detaljregulering for alle typer tiltak. Kravet om detaljregulering kan også være knyttet til konkrete områder i områdereguleringen.

I en områderegulering hvor det stilles krav om detaljregulering vil det også kunne gis «retningslinjer for en slik plan». Det betyr at kommunen i områdereguleringen kan gi føringer for hva den senere detaljreguleringen skal inneholde ut over det som direkte følger av de vedtatte arealformål og bestemmelser. Private forslag til detaljreguleringer må innholdsmessig følge opp de retningslinjer som er gitt i områdereguleringen, jf. plan- og bygningsloven § 12-3 tredje ledd.

Det er ikke adgang til å stille krav i bestemmelsene om ny detaljregulering som vilkår for utbygging i en detaljregulering. Dersom kommunen mener det er ønskelig med for eksempel en mer detaljert plan for plassering av bygg og utforming av utearealene til bebyggelse regulert i en detaljregulering, må det ivaretas gjennom bestemmelser hjemlet i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 4 om utomhusplan eller lignende ved søknad om tiltak. Tilsvarende kan mer detaljerte støyvurderinger knyttes til søknaden om tiltak gjennom bestemmelser etter § 12-7 nr. 3.

Innenfor en områderegulering er det mulig å variere detaljeringsgraden slik at de feltene som er nærmest realisering kan vises så detaljerte at det ikke er nødvendig med ytterligere planlegging før gjennomføring. For andre felter kan detaljeringen være mindre, supplert med krav om detaljregulering.

Figur 6.9 Utsnitt av plankart og eksempel på bestemmelse hjemlet i pbl. § 12-7 punkt 11.

I områderegulering:

For boligområdene FB1 skal det utarbeides detaljregulering.

6.5.12 Krav om undersøkelser

Bestemmelsen gjelder tilfeller der det i planbehandlingen, eventuelt i konsekvensutredningen, er avdekket forhold ved planens virkning på miljø og samfunn, jf. plan- og bygningsloven kapittel 4. Bestemmelsen gir hjemmel til å følge opp de funnene som blir avdekket i planarbeidet og sikre oppføring av funnene i anleggs-, gjennomførings- eller driftsfasen. Det kan også stilles krav om gjennomføring av undersøkelser før gjennomføring av planen.

Eksempler på slike bestemmelser kan være:

Måling av radon i grunnen og i tilkjørte masser skal dokumenteres ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse av grunnarbeid. Tiltaksplan skal utarbeides ved søknad om tiltak, for å begrense radoninnstrømningen mer enn minimumskravene i byggteknisk forskrift.

Grunnlagsrapport om forurensende masser skal utarbeides i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak.

Nye grunnundersøkelser pga. fare for kvikkleire.

6.5.13 Krav om fordeling av arealverdier og kostnader

Kommunen kan stille krav i reguleringsplan om fordeling av planskapt netto verdiøkning ved ulike felles tiltak innenfor hele eller en nærmere bestemt del av planområdet. Bestemmelsen gir kommunen hjemmel til å fastsette at det skal skje en fordeling av verdiøkningen som følger av reguleringsplanen samt en hjemmel til å avgrense geografisk hvilket område bestemmelsen gjelder for. Avgrensingen av området for fordeling vil således gå frem av reguleringsplanen og kan gjelde hele planområdet, eller deler av det. Selve fordelingen av verdiøkningen skal gjennomføres av jordskifteretten etter jordskifteloven § 3-30 flg. Det er eierne innenfor det aktuelle planområdet som må kreve sak. Jordskifteretten skal påse at vilkårene for å gjennomføre jordskifte er oppfylt. Krav om jordskifte vil komme etter planprosessen i tid.

Hjemmelen for kommunen til å fastsette fordeling av verdiøkningen er knyttet til en reguleringsplan, og fordelingen vil skje innenfor denne planen. Om fordeling skal gjøres innenfor et større område, legger løsningen til rette for at kommunen med hjemmel i plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav e) i arealdelen av kommuneplanen fastsetter hensynssone «Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer samt omforming og fornyelse. Bestemmelser i denne sonen kan fastsette at flere eiendommer i et området skal undergis felles planlegging og at det skal brukes særskilte gjennomføringsvirkemidler.» En slik hensynssone er ikke nødvendig for at kommunen kan fastsette fordeling av planskapt netto verdiøkning i reguleringsplan, men kan være tjenlig ved vurderingen av hvor stort planområdet bør være. Er det fastsatt hensynssone etter plan- og bygningsloven § 11-8 tredje legg bokstav e), må kommunen etter plan- og bygningsloven § 12-6 legge arealdelen av kommuneplanen til grunn ved utarbeiding av reguleringsplanen.

Jordskifteloven § 3-31 fastslår at jordskifteretten skal verdsette eiendommene ut fra egenskapene de har til utbyggingsformål og uavhengig av hva som går frem av reguleringsplanen. Jordskifteloven § 3-32 sier noe om hvordan jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiøkning.

Gjennomføring av en slik prosess kan være komplisert dersom det er mange eiere og rettighetshavere og eksisterende bygninger. Dersom kommunen ønsker å sette i gang en slik prosess, bør den derfor planlegges nøye i forhold til framdrift og kostnader.

6.5.14 Offentlig eller fellesareal

Bestemmelsen er aktuell for alle formål og er viktig for å kunne skille mellom hvilke områder som er av privat art (fellesareal) eller eid av det offentlige.

Det er særlig aktuelt å bruke eierform for å skille mellom offentlige friområder og felles (fri)områder. Offentlige friområder skal være tilgjengelige for allmennheten, mens fellesområdene skal være til eksklusiv bruk for de eiendommer de er felles for. Det er derfor viktig å skille mellom disse. Det gjøres ved å gi bestemmelse til arealformålet grønnstruktur etter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 14 om hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal. Bestemmelse til § 12-7 nr. 14 kan også gis til andre reguleringsformål når det må skilles mellom hvilke arealer som skal være til offentlig formål og hvilke som skal være fellesareal, for eksempel til arealformål nr. 1 når det gjelder fellesareal som inngår i et byggeområde eller til arealformål nr. 2 samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.

Årsaken til at det er nødvendig å framheve offentlige områder i reguleringsplan er at utlegging av eiendom til offentlige formål kan gi grunneier rett til innløsning etter plan- og bygningsloven § 15-2. Videre er prosessen for å få forhåndstiltredelse i forbindelse med ekspropriasjon enklere dersom arealet er offentlig.

Figur 6.10 Felles veier (f_V08) vises frem til den enkelte tomt. Veiløsning på den enkelte tomt inngår i formålet. Figuren viser også areal for fellesparkering (f_P3).

Betydningen av fellesareal er at de tilliggende eiendommene vil ha ansvar for opparbeidelse, drift og vedlikehold av arealet. De tilliggende eiendommene bør derfor være sameiere av fellesarealet. Opprettelse av slikt sameie må følge reglene i lov om sameige. Videre er det gitt en egen ekspropriasjonshjemmel i § 16-5 for en rekke fellesarealer.

Bruk av eierform i plankartet

Eierform er en egenskap som benyttes for å angi eierforhold på formålsflater. Eierformen sier ikke noe om eierforholdene på planleggingstidspunktet, men om hvilke arealer det offentlige må sikre seg eiendoms- eller bruksrett til for å få gjennomført planen. Tilsvarende gjelder der eierne av bestemt angitte eiendommer er forutsatt å disponere et areal i felleskap. Eierform er en obligatorisk (påkrevet) egenskap på formålsflater i reguleringsplan når det er gitt bestemmelser om eierform, jf. plan- og bygningsloven 12-7 nr. 14.

Når formålsflate er angitt med eierform, skal dette synliggjøres i plankartet. Eierform angis på plankartet med liten bokstav for ikke å forveksles med kortform av formålsnavn. Aktuelle koder på eierform som tekst på plankartet er følgende:

• o = offentlig formål
• f = fellesareal for angitte eiendommer

Eksempler på hvordan eierform inkluderes i formålsnavnet som en del av feltnavnet er følgende:

• Offentlig: o_Undervisning
• Offentlig:o_Torg
• Felles:f_Parkering
• Felles:f_Parsellhage

6.6 Særlig om bestemmelsesområde for midlertidig bygge- og anleggsområde

I forbindelse med anleggsvirksomhet er det ofte behov for områder til å plassere rigg og arbeidsbrakker mv. Virksomheten vil på et tidspunkt opphøre og er derfor av midlertidig karakter. Bestemmelser om midlertidige bygge- og anleggsområder er hjemlet i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1. En bestemmelse om midlertidige bygge- og anleggsområder er ikke en rekkefølgebestemmelse.

I plankartet markeres midlertidige bygge- og anleggsområder som en egen type bestemmelsesområde. Siden midlertidig bygge- og anleggsområde ofte strekker seg over mange ulike arealformål ved for eksempel veg- og jernbaneutbygging, har man valgt å angi midlertidig anleggsområde som skravur over arealformålsflater som angir den senere permanente bruken, slik eksemplet i figuren nedenfor viser:

Figur 6.11 Eksemplet viser midlertidig bygge- og anleggsbelteområde. «#5» er metoden for å henvise til bestemmelser som gjelder for området.

Det presiseres at midlertidig bygge- og anleggsområde ikke er begrenset til veg- og jernbaneformål, men kan anvendes for alle typer midlertidige bygge- og anleggsformål.

Bestemmelsene til midlertidige bygge- og anleggsområder må klart angi hvilken hendelse eller hvilket tidspunkt som gjør at det midlertidige anleggsområdet opphører og skravuren (laget) kan fjernes fra planregisteret.

6.7 Særlig om sikring av anlegg i undergrunnen mot skade som følge av graving, boring, o.l.

Anlegg og installasjoner i undergrunnen, herunder tuneller, bør beskyttes mot inngrep fra overflaten i form av graving, boring, sprenging eller andre typer inngrep som kan føre til skade. I de tilfeller hvor inngrepet er søknadspliktig, vil kommunen kunne ivareta sikkerheten gjennom å stille vilkår i tillatelse. Dersom inngrepet ikke er søknadspliktig og heller ikke er i strid med plan, vil en tiltakshaver kunne utføre inngrepet uten nærmere kontakt med kommunen.

Anlegg som ligger i undergrunnen og som kan bli utsatt for skade som følge av inngrep ovenfra, bør for eksempel sikres ved at det legges en hensynssone over arealet i et tilstrekkelig stort omfang. Omfanget må vurderes ut fra forholdene på stedet. Når det gjelder boring av brønner, vil ikke borestrengen alltid følge en horisontal linje, slik at det må vurderes om hensynssonen skal strekke seg et stykke ut til sidene for anlegget i grunnen.

I plan benyttes «sikringssone» etter plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav a), jf. § 12-6. Bestemmelser knyttet til disse områdene kan ha hjemmel i § 12-7 nr. 1, 2 og 4. Bestemmelser til slike soner kan ha tilknyttet en juridisk bindende illustrasjon.

6.8 Vedlegg og illustrasjoner som er juridisk bindende gjennom planbestemmelse

Vedlegg og illustrasjoner kan gjøres juridisk bindende gjennom bestemmelse, jf. forutsetningen i kart- og planforskriften § 9 første ledd bokstav b).

Figur 6.12 Eksempel på juridisk bindende illustrasjon til plan hvor det stilles krav til utforming av utearealer. Illustrasjonen er en del av bestemmelsene til planen.

6.9 Illustrasjoner uten rettslig virkning

Ikke-juridiske illustrasjoner omfatter tegninger, skisser, fotografier o.a. De kan brukes til å forklare innholdet eller et særskilt berørt plantema, enten det framgår av plankartet eller bestemmelser til planen. Illustrasjonen kan også brukes til å vise i hvilken retningen man ønsker utviklingen skal gå eller hvordan en konkret problemstilling kan løses i praksis.

Denne type illustrasjoner har virkning som retningslinjer. Illustrasjoner uten rettsvirkning kan tas inn i planbeskrivelsen eller tegnes ut på særskilt ark. De kan også tegnes inn på plankart, men det skal da fremgå tydelig at dette er eksempler eller at de er ment å være retningsgivende.

Det kan også gis andre typer utfyllende retningslinjer til planen som del av planbeskrivelsen, se kapitlet om planbeskrivelse.