4 Lovregulering av bustadsamvirket

4.1 Innleiing

I dette kapitlet vil departementet behandle enkelte spørsmål som gjeld lovval og lovstruktur, og nokre premissar som bør liggje til grunn for lovvala. Punkt 4.2 inneheld ein kort omtale av dei lovene som no gjeld for bustadsamvirket. Det er først og fremst lov 4. februar 1960 nr. 1 om bustadbyggjelag og lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag.

Under punkt 4.3 blir det ein omtale av samvirkeprinsippa og nokre merknader om kor stor vekt desse prinsippa skal få ved utforminga av nye burettslover. Deretter følgjer ei drøfting i punkt 4.4 av korleis bustadsamvirket skal lovregulerast. Det blir foreslått at ein også for framtida skal ha to lover på området. Under punkt 4.5 set ein fokus på om ein burde tilrå samanslåing av burettslagsforma og eigarseksjonsmodellen. Korkje Burettslovutvalet eller departementet finn grunn til dette. Til slutt inneheld punkt 4.6 vurderingar av det stadlege verkeområdet for burettslovene.

4.2 Lovene som i dag gjeld for bustadsamvirket

Fleire lover regulerer organiseringa og verksemda til bustadsamvirket. Dette gjeld mellom anna både skattelova og pantelova. Vidare vil det kunne gjelde både eigarseksjonslova og eigedomsmeklarlova. Eit burettslag kan bli oppretta som ei følgje av at kommunen nyttar forkjøpsretten etter lov om kommunal forkjøpsrett. Eit eigarseksjonssameige som blir forvalta av eit bustadbyggjelag, blir regulert av eigarseksjonslova. Ingen av desse lovene skal departementet omtale nærare her, men departementet vil kome tilbake til dei i den grad det vil vere nødvendig å foreslå lovendringar.

Dei sentrale lovene for bustadsamvirket er lov 4. februar 1960 nr. 1 om bustadbyggjelag, lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag og lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleigeavtalar. Dei to første lovene skal departementet kort presentere her, men departementet vil kome tilbake til dei enkelte føresegnene på dei stadene der dei høyrer heime i den vidare framstillinga.

Den første paragrafen i bustadbyggjelagslova seier kva eit bustadbyggjelag er. Det er eit andelslag med avgrensa ansvar som har til hovudføremål å skaffe bustadbygg på vegner av andelseigarane. I tillegg kan laget forvalte bustadbygging og forvalte tiltak som tener buinteressene til andelseigarane. Det er også høve til å ta imot sparemidlar frå medlemmene. Kven som helst kan i hovudregelen bli medlem i eit bustadbyggjelag, jf. bustadbyggjelagslova § 10. Den viktigaste retten for andelseigarane er retten til å få tildelt ein bustad, anten i eit nytt bustadprosjekt eller ved bruk av forkjøpsrett ved omsetning av bustader i tilknytte burettslag. Laga fastset sjølve reglane for tildeling, men normalt har medlemstid (ansiennitet) vore eit viktig element. Lova bygde lenge på ein føresetnad om at rettane følgde med ved overføring av andelen i bustadbyggjelaget, og derfor er retten til å avhende andelen utanom den næraste familien sterkt avgrensa, jf. bustadbyggjelagslova § 11.

Eit bustadbyggjelag skal ha eit styre og eit representantskap. Laget skal normalt også ha ein forretningsførar, jf. bustadbyggjelagslova §§ 18 og 28. Den øvste kompetansen i bustadbyggjelaget har generalforsamlinga, jf. bustadbyggjelagslova § 31. Generalforsamlinga skal velje medlemmene til representantskapet, men retten til å nemne opp slike kan også bli gitt til ein kommune og til tilsette i laget. Fleirtalet av styret skal også generalforsamlinga velje, med unntak av dei tilfella der valet i samsvar med vedtektene er overlate til representantskapet. Kommunen der laget har forretningskontor, skal oppnemne ein styremedlem, og i lag med meir enn femti tilsette, skal dei tilsette vere representerte i styret. Elles kan staten givast oppnemningsrett, og forretningsføraren kan sikrast plass i styret gjennom vedtektsføresegn.

I den første føresegna i burettslagslova blir det nærare definert kva eit burettslag er: Eit burettslag er eit andelslag med avgrensa ansvar. Burettslaget skal ha som føremål å skaffe andelseigarane bustad ved å erverve eller stå for oppføring av bustadbygg og leige ut bustader i desse bygga til andelseigarane. Det går vidare fram av § 1 at burettslaget kan ha andre føremål som har samanheng med buinteressene til andelseigarane i laget. Det er eit vilkår at burettslaget skal ha like mange andelar som det er bustader i laget, jf. burettslagslova § 11. Oppføringa av bustader blir normalt finansiert dels med lån frå bankar eller andre låneinstitusjonar, dels med innskot frå andelseigarane. Desse innskota er formelt lån til laget og er sikra med pant i eigedommen, men innskota kan ikkje krevjast tilbake bortsett frå i ein oppløysingssituasjon.

Retten til å bruke ein bustad i burettslaget er den viktigaste retten som følgjer andelen, jf. burettslagslova § 33. Denne bruksretten er i dag konstruert som ein leigerett. Formelt sett eig ein ikkje bustaden, men leiger han av laget. Dette leigeforholdet er regulert av husleigelova, med nokre særlege reglar i burettslagslova §§ 34 og utetter. Den viktigaste særregelen er at burettslaget berre kan seie opp husleigeavtalen når det har skjedd vesentleg mishald, jf. burettslagslova § 36.

I eit burettslag gjeld det også eit viktig prinsipp om at den som bruker bustaden, normalt skal vere andelseigaren sjølv. Ein kallar det brukareigeprinsippet. Hovudregelen er at berre fysiske personar kan vere andelseigarar, og at kvar andelseigar berre kan ha éin andel, jf. burettslagslova § 13. Andelseigaren kan i hovudregelen heller ikkje overlate bruken av andelen til nokon andre utan samtykke frå laget, jf. burettslagslova § 34a og husleigelova § 7-2. I vedtektene er det høve til å gjere fleire unntak frå dei nemnde reglane. Uavhengig av vedtektene kan staten, ein fylkeskommune eller ein kommune etter nærare reglar vere andelseigar.

Vidare gjeld det nokre særlege reglar i burettslag som er tilknytte eit bustadbyggjelag. I slike lag må mellom anna andelseigaren også vere andelseigar i bustadbyggjelaget.

Ønskjer ikkje andelseigaren lenger å ha andelen, er det høve til å selje han, jf. burettslagslova § 15. Den som kjøper andelen, må normalt godkjennast av laget. Det er likevel ikkje høve til å nekte samtykke utan at det er ein sakleg grunn til stades, jf. burettslagslova § 16. Dessutan vil det ofte vere fleire grupper som har forkjøpsrett dersom andelen blir seld e.l. Både andelseigarane i burettslaget og andelseigarane i bustadbyggjelaget vil vanlegvis ha slik forkjøpsrett, jf. burettslagslova § 22.

Eit burettslag skal ha eit styre, og fleirtalet av styret skal veljast av generalforsamlinga, jf. burettslagslova § 41. Bustadbyggjelag kan i vedtektene få rett til å oppnemne medlemmer i styret til tilknytte burettslag. Burettslaget kan ha ein forretningsførar, og i tilknytte burettslag er det til vanleg slik at bustadbyggjelaget er uoppseieleg forretningsførar for burettslaget, jf. burettslagslova § 46 og bustadbyggjelagslova § 16.

Ønskjer ein å oppløyse eit burettslag, vil det først krevje vedtak i to generalforsamlingar. I tilknytte burettslag må oppløysinga også godkjennast av fylkesmannen. Ei slik godkjenning kan ein berre gi når burettslaget ikkje greier å oppfylle føremålet med laget, eller dersom det er andre særlege grunnar for oppløysing til stades, jf. burettslagslova § 78.

I dei to burettslovene er det lagt til grunn at det er bustadbyggjelaget som skal skaffe andelseigarane bustadbygg. Ønskjer bustadbyggjelaget å organisere bustadene som eit eigarseksjonssameige eller som einebustader, er dette ikkje omfattande regulert i bustadbyggjelagslova. Ønskjer derimot bustadbyggjelaget å organisere bustadene som eit burettslag, er det gitt reglar for dette. Føresegner som då gjeld, vil bli omtalte under punkt 8.4.

4.3 Samvirkeprinsippa gir føringar for utforminga av nye burettslover

Bustadbyggjelag og burettslag blir rekna som variantar av samvirkelag eller samvirkeføretak. Det finst nokre kjenneteikn for samvirkeføretak. Når ein skal utforme nye burettslover, er det derfor naturleg å ta omsyn til desse kjenneteikna, og det er også gjort i dette lovforslaget. Desse kjenneteikna er ikkje klart definerte i alle samanhengar, men dei kjem mellom anna til uttrykk i dei internasjonale samvirkeprinsippa som er vedtekne av International Co-operative Alliance (ICA). Ei omsetjing av dei internasjonale samvirkeprinsippa frå engelsk til norsk er gitt i Samvirkeboka 2 frå 1996, og lyder slik:

«DEFINISJON

Eit samvirke er ei sjølvstyrt samanslutning av personar som av eigen fri vilje har gått saman for å oppfylle felles økonomiske, sosiale og kulturelle behov og ønske gjennom ei verksemd som dei eig saman, og som er demokratisk styrt.

VERDIAR

Samvirke byggjer på dei verdiane som ligg i sjølvhjelp, eigeansvar, demokrati, likskap, rettferd og solidaritet. I samsvar med tradisjonen frå grunnleggjarane trur samvirke-medlemmene på dei etiske verdiane som ligg i ærlegdom, openheit, sosialt ansvar og omsorg for andre.

PRINSIPP

Samvirkeprinsippa er retningsliner som samvirka tar i bruk for å omsetje verdiane sine i praksis.

1. PRINSIPP: FRIVILJUG OG OPEN MEDLEMSKAP

Samvirke er friviljuge organisasjonar som er opne for alle som kan nytte tenestene deira, og som er viljuge til å akseptere det ansvaret som følgjer med medlemskapen, utan omsyn til kjønn, sosial status, rase, politisk eller religiøs overtyding.

2. PRINSIPP: DEMOKRATISK MEDLEMSKONTROLL

Samvirke er demokratiske organisasjonar, kontrollerte av medlemmene som tar aktivt del i fastsetjinga av retningsliner og vedtak. Valde representantar står til ansvar andsynes medlemmene. I grunnorganisasjonane har medlemmene lik stemmerett (eitt medlem - ei stemme). Samvirke på andre nivå er også organiserte på ein demokratisk måte.

3. PRINSIPP: MEDLEMMEN SI ØKONOMISKE STILLING

Medlemmene medverkar likeverdig til, og kontrollerer demokratisk, kapitalen i samvirka sine. Vanlegvis er i alle fall noko av denne kapitalen felleseiga til samvirket. Medlemmene får vanlegvis avgrensa rente - om i det heile - på andelsinnskottet sitt. Medlemmene kan setje av overskott til eitt eller fleire av følgjande føremål: Utvikle samvirket, eventuelt ved å setje av til reservar, som i alle fall delvis vil vere bundne; tilgodesjå medlemmene i høve til deira bruk av organisasjonen; og stø andre aktivitetar som er godkjende av medlemmene.

4. PRINSIPP: SJØLVSTYRE OG HANDLEFRIDOM

Samvirka er sjølvstyrte sjølvhjelpsorganisasjonar som er kontrollerte av medlemmene. Dersom dei inngår avtalar med andre organisasjonar, medrekna offentlege styresmakter, eller hentar kapital utanfrå, vil dette gjerast på vilkår som sikrar den demokratiske kontrollen til medlemmene og tar vare på sjølvstyret til samvirket.

5. PRINSIPP: UTDANNING, OPPLÆRING OG INFORMASJON

Samvirke sørgjer for utdanning og opplæring av medlemmer og tillitsvalde, leiarar og tilsette, slik at dei kan vere med å utvikle organisasjonane sine på ein effektiv måte. Dei informerer allmugen - særleg unge og opinionsleiarar - om særpreg og føremoner ved samvirket.

6. PRINSIPP: SAMVIRKE MELLOM SAMVIRKEORGANISASJONAR

Samvirke tener medlemmene effektivt og styrkjer samvirkerørsla ved å samarbeide gjennom lokale, regionale, nasjonale og internasjonale organisasjonar.

7. PRINSIPP: SAMFUNNSANSVAR

Samstundes med at det fokuserast på medlemmene sine behov, arbeider samvirke for ei berekraftig utvikling av samfunnet gjennom retningsliner som medlemmene godkjenner.»

Burettslovutvalet har i si innstilling gitt ein nærare analyse av kva som ligg i desse prinsippa, og også gitt uttrykk for kor stor vekt desse prinsippa skal få ved utforming av dei nye lovene, jf. NOU 2000:17 Burettslovene side 23 og utetter. Departementet er i det alt vesentlege einig i utvalet sine vurderingar, og har i det alt vesentlege lagt desse vurderingane til grunn for utforminga av dette lovforslaget. Departementet si nærare vurdering og departementet sine konklusjonar går fram av den vidare drøftinga i proposisjonen. Departementet finn her også grunn til å vise til den legaldefinisjonen av samvirkeføretak som Samvirkelovutvalet har foreslått i NOU 2002:6 Lov om samvirkeføretak:

«Med samvirkeforetak forstås sammenslutning som har til hovedformål å fremme medlemmenes økonomiske interesser gjennom deres deltakelse i virksomheten som avtakere, leverandører eller på annen lignende måte, og hvor

1. virksomhetens avkastning, bortsett fra en normal forrentning av innskutt kapital, enten blir stående i virksomheten eller fordeles blant medlemmene på grunnlag av deres andel i produksjon, omsetning eller annen samhandling, og hvor

2. ikke noen av medlemmene har personlig ansvar for sammenslutningens forpliktelser, udelt eller for deler som til sammen utgjør sammenslutningens samlede forpliktelser.

Et samvirkeforetak foreligger også dersom medlemmenes interesser som nevnt i annet ledd fremmes gjennom deres deltakelse i et selskap som foretaket eier alene eller sammen med andre samvirkeforetak. Det samme gjelder dersom medlemmenes interesser fremmes gjennom deres deltakelse i et sekundærsamvirke (jf. § 4 annet ledd) som foretaket er medlem i, eller i et selskap som sekundærsamvirket eier alene. Kongen kan i særlige tilfeller godkjenne at medlemmenes interesser fremmes gjennom deres deltakelse i andre sammenslutninger enn de som er nevnt i dette ledd.»

Denne definisjonen byggjer mellom anna på dei internasjonale samvirkeprinsippa, og er også tillagd vekt ved utforminga av nye burettslover.

4.4 Bør burettslovene integrerast i ei generell samvirkelov?

Gjeldande rett

Det finst inga generell samvirkelov i dag, sjølv om ein ved fleire høve har vurdert slik lovgiving. Bustadsamvirket er derimot regulert gjennom to særlover: lov 4. februar 1960 nr. 1 om bustadbyggjelag og lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag. Hovudinnhaldet i desse lovene er omtalt ovafor under punkt 4.2, og også andre stader i proposisjonen.

Forslaget frå burettslovutvalet

Mandatet til burettslovutvalet har vore å vurdere behovet for, og eventuelt leggje fram forslag til ny burettslovgiving. Burettslovutvalet har fremja forslag til to nye særlover for bustadsamvirket til erstatning for dagens burettslover. Burettslovutvalet vurderer det slik at bustadbyggjelagslova kanskje kunne integrerast i ei generell samvirkelov eller ei lov om forbrukarsamvirke dersom det seinare blir laga slike lover. Etter utvalet si vurdering ville det truleg passe dårlegare å integrere burettslag i slik generell lovgiving.

Forslaget frå samvirkelovutvalet

Samvirkelovutvalet har i NOU 2002:6 Lov om samvirkeføretak lagt fram forslag til ny generell samvirkelov. I innstillinga drøftar Samvirkelovutvalet om ei slik lov også skal omfatte bustadsamvirket. Om dette skriv Samvirkelovutvalet:

«Boligbyggelagene og borettslagene er de eneste samvirkeforetakene som er underlagt en helhetlig selskapsrettslig regulering, jf. lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag (boligbyggelagsloven) og lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag (borettslagsloven). Det regjeringsoppnevnte Burettslovutvalet har fremlagt forslag til revisjon av lovgivningen for boligbyggelag og borettslag (jf. NOU 2000:17 Burettslovene).

Etter utvalgets oppfatning bør en alminnelig samvirkelov i liten grad [bør] gripe inn i borettslovgivningen. Vi står her overfor spesiallovgivning som er skreddersydd for borettslagene og boligbyggelagene, og det ville være uheldig om man skulle erstatte denne reguleringen med en lov som ikke på samme måte tar hensyn til særegenhetene ved disse lagene. En mulighet kunne riktignok være å innta særregler om borettslag og boligbyggelag i samvirkeloven, enten i egne kapitler eller integrert i loven for øvrig. En slik særregulering måtte imidlertid ha blitt omfattende, og kunne gjort samvirkeloven mindre oversiktlig. Det ville dessuten stride mot tanken om at samvirkeloven skal være en allmenn lov som gjelder for alle samvirkeforetak med mindre det foreligger særlige unntak. Til dette kommer at man i Norge har lang tradisjon for og gode erfaringer med en egen borettslovgivning, og at det sett fra boligsamvirkets side er en fordel med et samlet regelverk som er utformet særskilt med tanke på borettslagene og boligbyggelagene.

Utvalget mener på denne bakgrunn at borettslagene og boligbyggelagene bør holdes uttrykkelig utenfor en alminnelig samvirkelov. Det vil likevel være behov for å gjøre noen mindre terminologiske og innholdsmessige endringer. Når det gjelder spørsmål som ikke er regulert i borettslovene, kan det etter omstendighetene vere naturlig å anvende samvirkeloven analogisk. Dette må vurderes konkret.»

Merknader frå høyringsinstansane

Næringsdepartementet peiker på at ny burettslovgiving bør samordnast med forslag til ny samvirkelov. Justisdepartementet meiner at det først og fremst er Samvirkelovutvalet som må vurdere om eventuell ny samvirkelov også skal omfatte bustadbyggjelaga. USBLkjenner seg nøgd med at burettslovene er tenkt vidareførte som hovudlover for burettslag og bustadbyggjelag. Lovene har gjennom førti år lagt grunnlaget for ein god måte å organisere bebuarar og eigarar av fleirfamiliehus på her i landet.

Departementet sine vurderingar

Av samvirkeføretak er det i dag berre bustadbyggjelaga og burettslag som er underlagde ei heilskapleg selskapsrettsleg regulering. Departementet meiner at ei komande lov om samvirke i liten grad bør gripe inn i burettslovgivinga. Departementet meiner at det ville vere mindre føremålstenleg om ein gjekk så langt at ein tok denne spesiallovgivinga heilt eller delvis bort i byte med ei generell samvirkelov. Ei generell lov vil vanskeleg kunne ta omsyn til det som er særskilt for bustadbyggjelaga og burettslaga. Det vil etter departementet sitt syn heller ikkje vere noka fullgod løysing å integrere særskilde reglar i den generelle lova. Samvirkelova ville då òg blitt mindre generell, noko som igjen ville kunne gjere lova mindre oversiktleg. Departementet foreslår derfor, slik også Samvirkelovutvalet har gjort, at det ved forslag om ei generell lov om samvirkeføretak blir sett avgrensingar mot bustadbyggjelag og burettslag. Departementet ser likevel ikkje bort frå at det kan vere nødvedig å gjere nokre tilpassingar i burettslovene i samband med ei eventuell ny lov om samvirkeføretak.

4.5 Andre lovval

Gjeldande rett

I dag er bustadlovgivinga spreidd på fleire lover. Dei viktigaste lovene er burettslovene frå 1960, husleigereguleringslova frå 1967, lov om kommunal forkjøpsrett til leigegardar frå 1977, eigarseksjonslova frå 1997 og husleigelova frå 1999. Reglane som gjeld for bustadbyggjelag, er samla i lov om bustadbyggjelag, og reglane for burettslag er samla i burettslagslova. Burettslag og eigarseksjonssameige er alternative måtar å organisere buforhold på i eigedommar med fleire bustader.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har sett nærare på ulike lovval. Mellom anna har utvalet vurdert om det skal lagast nye lover, eller om endringane bør innarbeidast i dei lovene som gjeld i dag. Vidare har utvalet vurdert om det er ønskjeleg at dei noverande bustadlovene - burettslovene, eigarseksjonslova, husleigelova og leigegardslova - skal integrerast i ei ny bustadlov. Det har også vore eit spørsmål om ein skal slå saman lovene om bustadbyggjelag og burettslag til éi lov. Vidare har utvalet vurdert om burettslag og eigarseksjonssameige burde slåast saman til éin eigarmodell.

Utvalet har ikkje foreslått at det eksisterande lovverket på bustadområdet skal samlast i ei felles bustadlov. Utvalet har mellom anna lagt vekt på at ei samla bustadlov ikkje ville få nemnande færre paragrafar enn dei enkelte lovene kvar for seg. I tillegg har utvalet lagt vekt på at ei slik regulering ville kunne bli uoversiktleg. Dessutan ville ei samling av reglane føre til ei omplassering og ny inndeling av lover som alt er kjende for brukarane. Særleg ville dette vere uheldig for brukarane av eigarseksjonslova og husleigelova - som begge er nye lover som folk nyleg har måtta setje seg inn i.

Utvalet ser eit behov for omfattande endringar i burettslovgivinga. Dersom desse endringane skulle innarbeidast i dei gjeldande lovene, ville lovene etter utvalet sitt syn bli lite oversiktlege, og lovstrukturen ville heller ikkje bli god. Utvalet har også lagt vekt på at ei samordning mellom gamle føresegner og dei nye føreslåtte ville kunne bli mangelfull. Utvalet har derfor kome til at det bør lagast nye burettslover i staden for å foreslå endringar i dei gjeldande lovene.

Utvalet har vidare vurdert om det kunne late seg gjere å samle reglane for bustadbyggjelag og tilknytte burettslag i éi lov og ha ei anna eiga lov for frittståande burettslag. På denne måten kunne ein betre få fram at bustadbyggjelaget og dei tilknytte laga utgjer eit kooperativt system. Denne tanken blei forkasta med den grunngivinga at ei slik oppdeling ville føre til stort sett like reglar for burettslag som ville finnast i to ulike lover. Ei samling av reglane om bustadbyggjelag og tilknytte lag kunne vere tenleg dersom reglane om tilknytte lag blei endra vesentleg i høve til dei reglane som gjeld i dag. Dette har utvalet ikkje funne ønskjeleg.

Utvalet har også forkasta tanken om å samle føresegnene om tilknytte og frittståande burettslag saman med reglane for bustadbyggjelag. Skilnadene er her store nok til at ein i alle høve måtte ha særreglar for dei to typane av lag. Jamvel om ein gjennom ei samling ville kunne få alle føresegner for bustadsamvirket samla i éi lov, ville denne lova kunne bli vanskelegare å ta seg fram i for den som er ute etter reglane for éi av samanslutningane.

Utvalet har vurdert om ein skal vidareføre burettslagsforma - eller om eigarseksjonssameige og burettslag etter kvart no liknar så mykje på kvarandre at det ikkje er nødvendig å ha to regelsett. Utvalet viser her til at det i alle høve trengst lovgiving som regulerer bustadfellesskap - der fleire bustader blir forvalta samla i større eller mindre grad, anten fordi bustadene ligg så tett at felles forvaltning er nødvendig, eller fordi eigarane sjølve ønskjer det. Utvalet har kome fram til at jamvel om utkastet til ny lov om burettslag på mange punkt fører til ei samordning med reglane for eigarseksjonar, så er det enno viktige skiljelinjer som utvalet ønskjer å halde fast ved. Dette gjeld i første rekkje tre sider ved burettslagsforma som ikkje kan ivaretakast fullt ut i seksjonssameige, nemleg fellesfinansiering, ansvarsavgrensing og brukareigeprinsippet. Utvalet ser etter dette ikkje grunn for å ta bort skiljet mellom dei to eigarformene.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet er einig med utvalet i at det er betre å utforme nye lover enn å gjere endringar i dei gjeldande lovene. Vidare er dei einige i at det er meir oversiktleg med to lover enn med éi samla lov om både bustadbyggjelag og burettslag. Justisdepartementet sluttar seg også seg til utvalet sitt syn om at tilknytte burettslag bør regulerast saman med frittståande burettslag - og ikkje saman med bustadbyggjelag.

NBBLseier seg nøgd med at utvalet har lagt fram eit forslag til heilt ny lovgiving. Det sikrar ei heilskapleg tenking, i motsetnad til om løysinga skulle vere å velje endringar i eksisterande lov, som kunne blitt fragmentarisk, og der det ville vere ein fare for at det ville gått på kostnad av ein meir heilskapleg systematikk. Det er også fornuftig å halde på systematikken med to lover, éi for bustadbyggjelag og éi for burettslag. Dette er ei ordning som har fungert fullgodt i 40 år, og såleis vil vere kjend for svært mange tillitsvalde i laga, om lag 25 000 personar.

Husbankenmeiner at det frå banken sin ståstad rettsteknisk er ein fordel at bustadbyggjelaga og burettslaga er behandla i to ulike lover.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsrådstøttar forslaget om å halde fast ved to burettslover, ut frå omsynet til best mogleg oversyn og systematikk. Dei er også positive til det framlagde forslaget med omsyn til tema, struktur og konkrete lovforslag.

Asker og Bærum boligbyggelagforeslår at ein i staden for å vedta ei ny lov om burettslag tek bort denne organisasjonsforma og lèt bustadeigedommar åtte av fleire fullt ut bli regulerte av eigarseksjonslova.

Huseiernes Landsforbundstøttar utvalet sine vurderingar av behovet for å oppretthalde både burettslaga og eigarseksjonssameiga. Dei meiner at gode grunnar taler for å halde fast ved dei prinsipielle forskjellane mellom dei to eigarformene, og ha materielt like reglar der det elles lèt seg gjere. Til dømes kan dette gjerast når det gjeld vedlikehald og skadebotansvar. Huseiernes Landsforbund kunne ønskje at utvalet gjekk lenger i samordninga mellom eigarformer på dette området.

Den Norske Advokatforeningser positivt på at det ut frå grunnleggjande ulikskapar blir foreslått å halde fast ved skiljet mellom burettslag og eigarseksjonssameige, men at forskjellane blir gjorde så få og så små som mogleg.

Departementet sine vurderingar

På same vis som dei aller fleste høyringsinstansane, sluttar departementet seg til forslaget frå utvalet når det gjeld lovval.

Ved somme høve har det vore teke til orde for å samle alle bustadlovene i éi bustadlov. Lovstrukturutvalet har mellom anna foreslått eit slikt grep, jf. NOU 1992:32 (side 238). Bustadutvalet har i NOU 2002:2 (sidene 248 - 249) vore inne på liknande tankar, men då i form av ei overordna «portallov» som viser veg til dei andre bustadlovene. Tanken om å samle alle bustadlover i ei lov kan i utgangspunktet verke som ein god idé. Føremålet måtte vere at lovføresegnene då blei lettare tilgjengelege. Men ei slik lov ville omfatte svært mykje lovstoff, og det ville derfor openbert føre til mange paragrafar. Til liks med utvalet er departementet redd for at ei slik lov ville bli så omfangsrik at det faktisk ville bli vanskelegare for lekfolk å finne fram til dei rette føresegnene. Departementet meiner derfor at det vil vere betre å regulere dei ulike bustadformene i kvar si lov, samstundes som ein i størst mogleg grad prøver å harmonisere lovføresegnene der det passar. På bakgrunn av dette har departementet følgt opp forslaget frå utvalet til to nye burettslover som ein har freista å harmonisere med liknande lover. Bustadbyggjelagslova er harmonisert med aksjelova. Burettslagslova er harmonisert med eigarseksjonslova. Begge lovene er også sette i samanheng med dei generelle samvirkeprinsippa, jf. omtalen under punkt 4.3, og forslaget frå Samvirkelovutvalet til ny samvirkelov, jf. NOU 2002:6 og omtalen under punkt 4.4. I oppfølginga av NOU 2002:2 om bustadpolitikken framover kan ein vurdere å lage ei overgripande portallov som viser til dei andre bustadlovene. Dette vil i så fall bli ei lov av eit anna slag som kjem i tillegg til bustadlovene, og ikkje som ei erstatning for desse lovene.

Til liks med utvalet er også departementet einig i at det er betre å halde på éi lov om bustadbyggjelag og ei lov om burettslag i staden for å slå dei to lovene saman til éi lov eller lage éi lov for bustadbyggjelag og tilknytte burettslag og ei anna lov for frittståande burettslag. Slike spørsmål var også til vurdering då ein skulle lage dei noverande burettslovene, og den oppdelinga ein har no, har fungert bra. Departementet ser derfor ikkje grunn til å foreslå endringar på dette punktet.

Eit anna spørsmål utvalet har vurdert, er om ein burde slå burettslags- og eigarseksjonsmodellane saman til éin organisasjonsmodell. Departementet er også her einig med utvalet i at ein bør oppretthalde begge modellane som alternative val. Det ideologiske utgangspunktet for desse modellane er forskjellig, og det har ført til ulike løysingar på fleire punkt, først og fremst når det gjeld bruken av bustadene. For burettslag er utgangspunktet at andelseigarane som hovudregel skal bruke bustadene sjølve og ikkje bruke bustadene som investeringsobjekt. Dette brukareigeprinsippet er tufta på definisjonen av samvirke i dei internasjonale samvirkeprinsippa, jf. omtalen av desse under punkt 4.3. I eigarseksjonssameige er utgangspunktet størst mogleg valfridom for den enkelte sameigar. Sameigaren kan derfor som utgangspunkt fritt velje om han eller ho skal bruke bustaden sjølv eller leige han ut til andre. Også i forhold til ansvaret overfor kreditorar og kven som skal ha rett til å pantsetje eigedommen, er det i dei noverande lovene vesentlege skilnader mellom eigarformene. Dette er skiljelinjer som både utvalet og departementet foreslår å vidareføre, sjølv om det i lovutkastet elles er lagt vesentleg vekt på harmonisering av reglane. Departementet vil etter dette tilrå at bebuarane sjølve får rett til å velje den eigarforma som dei ønskjer, og at lovgivaren ikkje skal tvinge nokon av dei over i ein annan organisasjonsmodell.

Utvalet foreslår omfattande endringar i dei nogjeldande burettslovene. Det vil gå fram nedafor at departementet også er einig i dei aller fleste av desse endringane. Med eit slikt utgangspunkt vil lovstrukturen bli klarare og føresegnene lettare å ta seg fram i dersom ein lagar nye lover i staden for å endre på dei gamle lovene. Departementet har derfor følgt opp forslaget frå utvalet om å lage nye lover som kan avløyse dei gjeldande burettslovene frå 1960.

4.6 Stadleg verkeområde

Gjeldande rett

Dei gjeldande burettslovene oppgir ikkje sitt stadlege verkeområde. Kommunal- og regionaldepartementet har i samråd med Justisdepartementet lagt til grunn at burettslovene, i alle fall eit stykke på veg, gjeld for Svalbard.

Forslaget frå utvalet

Utvalet foreslår å lovfeste at burettslovene også skal gjelde for Svalbard, men at Kongen skal kunne fastsetje særlege reglar ut frå tilhøva på staden (§ 1-1).

Merknader frå høyringsinstansane

Sysselmannen på Svalbard har merknad til at burettslovene skal gjelde for Svalbard. Det blir framheva at eigarstrukturen for bustader i busetjingane på Svalbard er svært ulik den som finst på fastlandet. Så vidt ein kjenner til, finst det ikkje bustadbyggjelag der. Det blei stifta eit burettslag for ei tid sidan, men dette laget er no under avvikling, ettersom bustadtilbodet ikkje blir rekna for å vere føremålstenleg av praktiske grunnar. Det er vanskeleg å vite om det vil vere bruk for denne organiseringa av bustadtilbodet på Svalbard i framtida, men det kan ein ikkje sjå bort frå, og det er ikkje noko som tilseier at burettslagslova ikkje skulle kunne nyttast på Svalbard. På grunn av dei særlege administrative tilhøva vil det likevel vere behov for enkelte tilpassingar, noko det er teke omsyn til i lovutkastet.

Justisdepartementetsluttar seg til merknaden frå Sysselmannen på Svalbard og foreslår at det blir teke inn i burettslovene at «Kongen gir forskrift om korleis lova skal brukast på Svalbard, og kan fastsetje særlege reglar ut frå tilhøva på staden». Dette blir nærare grunngitt med at Svalbard ikkje er ein eigen kommune eller eit eige fylke. Første januar 2002 blir Longyearbyen lokalforvaltning innført som ein ny «kommuneliknande» styringsmodell for Longyearbyen. Dette lyt ein ta omsyn til når behovet for tilpassingar skal vurderast. Den foreslåtte formuleringa er også i samsvar med aksjelova § 1-1 fjerde ledd.

Departementet sine vurderingar

Departementet støttar forslaget frå utvalet om å lovfeste at burettslovene også skal gjelde på Svalbard. Svalbard er rettsleg sett korkje ein kommune eller eit fylke. Det vil derfor vere behov for visse lokale tilpassingar. Til liks med Justisdepartementet og Sysselmannen på Svalbard foreslår departementet derfor at Kongen gir forskrifter om bruken av lova på Svalbard, og at Kongen då kan fastsetje særlege reglar ut frå tilhøva på staden.

4.7 Endra terminologi

Med verknad frå 1. januar 2002 blei orda by- og heradsrett bytt ut med ordet tingrett. Frå og med 1. januar 2003 skal tingrett og rett i tillegg erstatte orda namsrett, forhøyrsrett, skjønnsrett, verjemålsrett og skifterett, jf. Ot.prp. nr. 65 (2001-2002). Sidan ordet skifterett ikkje lenger skal brukast, må departementet tilpasse ordbruken i dei nye burettslovene slik at tingrett og rett blir sett inn i staden for skifterett. Ordet skifterett vil likevel førekome mange stader i odelstingsproposisjonen. Det kjem av at utvalet har operert med ordet skifterett i NOU 2000: 17. Når departementet gir att det utvalet foreslår, vil ordet førekome. I tillegg er det rett å bruke ordet skifterett i omtalen av gjeldande rett.

4.8 Elektronisk kommunikasjon

Gjeldande rett

I gjeldande burettslover er det ingen føresegner som regulerer bruk av elektronisk kommunikasjon.

Forslaget frå utvalet

Utvalet har ikkje teke med forslag til føresegner i burettslovene som gjeld bruk av elektronisk kommunikasjon.

Merknader frå høyringsinstansane

Justisdepartementet kan ikkje sjå at lovforslaga inneheld ei generell føresegn om bruk av elektronisk kommunikasjon, eller at problemstillinga er nærare drøfta. Både selskapslova, aksjelova, allmennaksjelova og utkastet til samvirkelov har generelle føresegner om bruk av elektronisk kommunikasjon i forholdet mellom føretaket og deltakarane, sjå selskapslova § 15, aksjelova § 18-5 og utkastet til ny samvirkelov § 6. Det blir gjort gjeldande at det bør takast inn tilsvarande føresegner i dei nye burettslovene, anten under kapitlet «Innleiande føresegner» eller i kapitlet «Ymse føresegner». Dersom Kommunal- og regionaldepartementet ønskjer andre løysingar enn dei som finst i den tilgrensande lovgivinga, bør dette grunngivast særskilt. Ein viser elles til Ot.prp. nr. 108 (2000-2001) om lov om endringar i diverse lover for å fjerne hinder for elektronisk kommunikasjon.

Departementet sine vurderingar

Departementet er einig med Justisdepartementeti at det også i burettslovene bør vere ei eiga føresegn som regulerer bruken av elektronisk kommunikasjon, og vil derfor foreslå dette. Departementet har funne det mest tenleg å plassere føresegna i innleiingskapitla i dei to lovene. Når det gjeld utforminga av føresegna, er dette gjort etter mønster av aksjelova § 18-5.