2 Bakgrunnen for lovforslaget frå departementet
2.1 Samansetjinga av utvalet
I statsråd 6. juni 1997 blei det oppnemnt eit utval til å vurdere og eventuelt kome med forslag til revisjon av gjeldande lov om burettslag og lov om bustadbyggjelag. Som medlemmer av utvalet blei desse oppnemnde:
Professor Kåre Lilleholt, Bergen (leiar)
Administrerande direktør Per Eggum Mauseth, Oslo
Administrerande direktør Martin Mæland, Oslo
Førstekonsulent Nina Elisabeth Sunde, Oslo
Rekneskapskontrollør Dagfinn Bollingmo, Trondheim
Saksbehandlar Wenche Fersum, Bergen
Førsteamanuensis Kristin Normann Aarum, Oslo
Avdelingsdirektør Inger Vold Zapffe, Bærum
Bustadsjef Olav Ohnstad, Voss
Sekretær for utvalet har vore advokat Kristin Bjella (Advokatfirmaet Haavind Vislie DA).
Utvalet har vore samansett med tanke på representasjon frå bustadsamvirket, forbrukarar, stat og kommune, men medlemmene er personleg oppnemnde og har ikkje møtt med bunde mandat. Kåre Lilleholt og Kristin Normann Aarum er knytte til dei juridiske fakulteta i høvesvis Bergen og Oslo. Per Eggum Mauseth var administrerande direktør for Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Martin Mæland er administrerande direktør for Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), Nina Elisabeth Sunde var rådgivar og advokatfullmektig i Forbrukarrådet då utvalet overleverte innstillinga. Dagfinn Bollingmo har mellom anna sete i styret i eit frittståande burettslag (Ringveien Borettslag) gjennom mange år. Wenche Fersum har vore tillitsvald i Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB). Inger Vold Zapffe var avdelingsdirektør i Kommunal- og regionaldepartementet. Olav Ohnstad var bustadsjef i Bergen kommune.
2.2 Mandatet til utvalet
I mandatet for utvalet heiter det mellom anna:
«Utvalet blir bede om å vurdere revisjon av dagens burettslovgjeving. Dette omfattar framfor alt lov 4. februar 1960 nr. 1 om bustadbyggjelag og lov 4. februar 1960 nr. 2 om burettslag. Utvalet blir bede om å grunngje og kome med framlegg til eventuelle endringar. Som del av dette arbeidet skal utvalet vurdere om det bør lagast nye lover eller om endringane bør innarbeidast i dei lovene som gjeld no.
Utgangspunktet for arbeidet i utvalet skal vere å sikre at lovverket legg til rette for at bustadbyggjelag og burettslag kan drive verksemda si på ein måte som tar vare på føremålet med laga, sikrar interessene til partane og dessutan kan gje ei rasjonell planlegging og drift. Det er også viktig at vurderinga av burettslovene blir sedd i samanheng med utviklinga på bustadmarknaden og i anna relevant lovgjeving.
Bustadbyggjelaga har spela ei særskild rolle for å fremje interessene for dei som treng ein rimeleg bustad, særleg i dei større byane. Samanknytinga av bustadbyggjelaga og burettslaga har langt på veg vore bygd på ein tanke om solidaritet mellom dei som bur, og dei som treng bustad. Bustadsamvirket har også spela ei viktig rolle i gjennomføringa av den offentlege bustadpolitikken. I stor mon har bustadbyggjelaga vore dei utøvande organa for offentleg reising av rimelege bustader i nyare tid. Føresegnene gjev ei ytre ramme for verksemda til bustadsamvirket. Utvalet blir bede om å klårgjere dei bustadpolitiske premissane som blir lagde til grunn for den revisjonen som utvalet måtte tilrå. Det skal takast særskild omsyn til dei føremonene bustadsamvirket har som medlemsorganisasjon, og til bustadsamvirkets rolle for å fremje sosial bustadbygging i Noreg. Vurderinga skal såleis omfatte ei vurdering av den rolla som bustadbyggjelaga og burettslaga spelar og kan spele på den framtidige bustadmarknaden. Om nødvendig bør utvalet skissere ulike hovudalternativ og klårgjere dei fylgjene som ulike modellar vil ha for revisjon av føresegnene.
Det er føremålstenleg at utvalet vurderer kva som trengst av tilpassing i lovverket. Mellom dei spørsmåla som utvalet blir bede om å vurdere, er dei som har vore særleg sentrale i diskusjonen kring bustadkooperasjonen i dei seinare åra. Det omfattar mellom anna:
Sjølvkostprinsippet: Fortolkinga av dette prinsippet har vore omdiskutert. Eit av dei sentrale spørsmåla er om bustadsamvirket skal kunne garantere ein fast pris når medlemmene får tilbod om bustader. Utvalet blir bede om å klårgjere prinsippa for prisfastsetjing i bustadkooperasjonen og å vurdere behovet for og konsekvensane av ei omlegging. Vurderinga bør omfatte ulike alternativ. Spørsmålet bør også sjåast i samanheng med oppbygginga av eigenkapital i laga.
Plan- og byggjeprosess: Det er stilt spørsmål ved om dei noverande lovføresegnene om måten den kooperative plan- og byggjeprosessen skal gjennomførast på, sikrar ønskjeleg fleksibilitet. Utvalet blir bede om å vurdere dette og eventuelt kome med framlegg til endringar.
Krav om tryggleik: Eventuelle nye reglar som gjev bustadbyggjelaga større fridom, må også vurderast i høve til krav om tryggleik for bebuarane. Det var store tap i bustadkooperasjonen i slutten av 80- og første del av 90-åra. Utvalet blir bede om å sjå nærare på årsaker som kan knytast til organiseringa av bustadkooperasjonen, og blir bede om å vurdere om det trengst endringar i lovgjevinga som kan bidra til ei rasjonell risiko- og tapsfordeling.
Forvaltning av midlar: Bustadkooperasjonen forvaltar store midlar på vegner av medlemmene. Rammeverket for dette bør vurderast og sjåast i samband med andre relevante føresegner.
Uoppseielege forretningsførarkontraktar: Utvalet blir bede om å vurdere behovet for å halde på føresegna som opnar for uoppseielege forretningsførarkontraktar mellom bustadbyggjelag og tilknytte burettslag.
Disposisjonsrett over burettslagsbustader: Utvalet blir bede om å vurdere føresegnene som regulerer disposisjonsretten som andelseigarar i burettslag har over bustaden. Det omfattar reglane for kven som kan eige andelar, reglar om buplikt, reglar om rett til framleige, prisfastsetjing og føresegner om forkjøpsrett.
Bumiljøtiltak: Utvalet blir bede om også å vurdere om det trengst regelendringar for å leggje tilhøva betre til rette for bumiljøtiltak. Til dette hører føresegnene om samanslåing av bustader og om deling (fisjon) av store burettslag.
Rettsregister for burettslagsandelar: Vidare blir utvalet bede om å vurdere om det er bruk for å opprette eit rettsregister for burettslagsandelar som kan fungere etter mønster av grunnboka for fast eigedom. Dersom utvalet rår til at det blir gjort, bør utvalet utforme framlegg til nødvendig lovregulering for eit slikt register.
Friviljug oppløysing av burettslag: Utvalet blir bede om å vurdere føresegnene om friviljug oppløysing av burettslag.
Utvalet blir bede om å vurdere om det vil vere ønskjeleg at dei noverande bustadlovene, dvs burettslovgjevinga, lov om eigarseksjonar, husleigelova og leigegardslova, blir samla i ei bustadlov. Tidlegare har det vore drøfta om det er særlege grunnar som talar for å samle lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag i ei burettslov. Det blir bede om at også det blir vurdert i denne samanhengen.
Utvalet blir bede om å klårleggje eventuelle økonomiske og administrative konsekvensar av framlegga sine i samsvar med punkt 2.1 i utredningsinstruksen.»
Utvalet blei bede om å leggje fram tilråding innan utgangen av 1999. Utvalet kunne ikkje kome i gang med arbeidet før i september 1997, og det viste seg at arbeidet ikkje kunne avsluttast innan fristen. Fristen blei derfor forlengd til 1. juli 2000.
Utvalet overleverte innstillinga NOU 2000:17 Burettslovene den 29. juni 2000.
2.3 Særleg om rettsregistrering
Burettslovutvalet har mellom anna foreslått å innføre eitt eller fleire rettsregister for andeler i burettslag. Utvalet har ikkje foreslått føresegner for organiseringa av registeret. Utvalet har lagt til grunn at slike reglar skal fastsetjast av Kongen ved forskrift. I samband med dette arbeidet har departementet 24. oktober 2002 oppnemnd ei arbeidsgruppe. Som medlemmer av arbeidsgruppa blei desse oppnemnde:
Førstebyfogd Knut Almaas, Trondheim (leiar)
Advokat Borgar Høgetveit Berg, Oslo
Prosjektleiar Truls Ingebrigtsen, Oslo.
Departementet legg til grunn at ei slik registreringsordning for rettar i andelar i burettslag skal integrerast i grunnboka, men at verknadene av registreringa skal følgje føresegnene i utkastet til ny lov om burettslag kapittel 6, jf. omtalen under punkt 8.8.2 og 8.8.3. Arbeidsgruppa vil utarbeide forslag til forskriftsføresegner for korleis dette skal gjerast i løpet av første halvår 2003.
2.4 Høyring
2.4.1 Hovudhøyring
Den 3. juli 2000 sende departementet den offentlege utgreiinga, NOU 2000:17, ut til høyring med frist for å kome med merknader sett til 1. januar 2001. Desse instansane fekk utgreiinga til høyring:
Alle departementa, alle bustadbyggjelag, Akademikerne, Bergen kommune, Borgarting lagmannsrett, Den Norske Advokatforening, Den Norske Dommerforening, Den Norske Stats Husbank, Ensliges Landsforbund, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Forbrukarrådet, Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon, Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon, Huseiernes Landsforbund, Høgsterett, Institutt for anvendt samfunnsforskning (INAS), Juss-Buss, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Kommunenes Sentralforbund, Konkurransetilsynet, Kredittilsynet, Landsorganisasjonen i Norge (LO), Norges byggforskningsinstitutt (NBI), Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Handikapforbund, Norges Huseierforbund, Norges Juristforbund, Norges Leieboerforbund, Norsk Forening for Psykisk Utviklingshemmede, Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR), Norsk Pensjonistforbund, Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO), Oslo tingrett, Oslo kommune, Sparebankforeningen i Norge, Statsbygg, Stavanger kommune, Trondheim kommune, Universitetet i Bergen ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Tromsø ved Det juridiske fakultet, Yrkesorganisasjonenes Sentralforbund.
Utgreiinga blei også send på høyring til desse burettslaga:
Ammerudfaret borettslag (Oslo), Askeladdvegen borettslag (Kongsvinger), Asperud borettslag (Oslo), Beverlia borettslag (Oslo), Bjerke borettslag (Oslo), Bjerkehagen borettslag (Oslo), Bjerkely Terrasse borettslag (Halden), Bjørsetbo borettslag (Molde), Borettslaget Arupsg. 4 & 6 (Oslo), Borettslaget Helgesensg. 24 (Oslo), Borettslaget Keyserløkka Nord (Oslo), Borettslaget Nedre Langeland III (Kongsvinger), Borettslaget Sverdrupsg. 15 (Oslo), Borettslaget Torshov Kv. II (Oslo), Borettslaget Torshov kvartal XII (Oslo), Borettslaget Øvre Havstad (Trondheim), Bromstad borettslag (Trondheim), Brundalen borettslag (Trondheim), Bryn borettslag II (Bærum), Ekornes brygge borettslag (Molde), Elvefaret borettslag (Oslo), Enoksvei 30 og Røhrtsvei 35 borettslag (Oslo), Furuhaugen borettslag (Kristiansand), Granlia III borettslag (Molde), Gransletta borettslag (Oslo), Gommerud borettslag III (Bærum), Grefsenv. 28 borettslag (Oslo), Hamborg borettslag (Oslo), Havstad borettslag (Trondheim), Heggen borettslag (Oslo), Jerpeskogen borettslag (Oslo), Jomfrubråten borettslag (Oslo), Jølsengata borettslag (Lillestrøm), Klyve II borettslag (Skien), Klyve III borettslag (Skien), Klyve IV borettslag (Skien), Kollen borettslag (Sandefjord), Kollektivet borettslag (Oslo), Kolstadflaten borettslag (Saupstad), Kvam borettslag (Molde), Leif Aunesv. borettslag (Bodø), Lilleby borettslag (Trondheim), Lohøgda borettslag (Oslo), Lundabo borettslag (Molde), Lyderhorn borettslag (Loddefjord), Lynghaug borettslag (Fyllingsdalen), Meklenborg borettslag (Oslo), Myklegaard borettslag (Oslo), Munkenga borettslag (Oslo), Nedre Bukka borettslag, Buvika, Norheim borettslag, Olsvik, Oppsal terrasse borettslag (Oslo), Orebakken borettslag (Oslo), Orhagen borettslag (Gran), Orkerød 5 borettslag (Moss), Presidentgaten borettslag (Oslo), Ringvegen borettslag (Trondheim), Risvollan borettslag (Trondheim), Rognerud borettslag (Oslo), Rykkinn borettslag I (Bærum), Rødhettesv. borettslag (Kristiansand), Sageneterrassen borettslag (Oslo), Sandaker borettslag (Oslo), Schidsklevlia borettslag (Porsgrunn), Schouterrassen borettslag (Oslo), Schweigaardsg. 79 borettslag (Oslo), Skrenten borettslag (Oslo), Skøyenåsen borettslag (Oslo), Slåttsveveien borettslag (Brumunddal), Solbakken borettslag (Halden), Solbakken borettslag (Skien), Sollia borettslag (Hønefoss), Sone 215 Vestliskogen borettslag (Oslo), Stallerudåsen borettslag (Oslo), Stjernebygg borettslag (Mo i Rana), Tårnbyv. syd borettslag (Skedsmo), Ustmyra borettslag (Kattem), Vadmyra borettslag (Loddefjord), Vesthellinga borettslag (Oslo), Vestre Sandåsen borettslag (Tønsberg), Vestskogen borettslag (Vestskogen), Vika borettslag (Oslo), Vøyenvollen borettslag (Oslo), Østlia borettslag (Stavern), Øvre hauga borettslag (Hønefoss), Østerås borettslag (Bærum), Årvoll Vest borettslag (Oslo) og Åsgård borettslag (Frogn).
Etter at fristen gjekk ut, har det kome inn merknader frå desse høyringsinstansane:
Arbeids- og administrasjonsdepartementet, Akademikerne, Asker og Bærum boligbyggelag AL, Barne- og familiedepartementet, Bergen og Omegn Boligbyggelag, Bergen kommune, Den Norske Advokatforening, Den Norske Stats Husbank, Finansdepartementet, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Fiskeridepartementet, Forbrukarrådet Forsvarsdepartementet, Gjøvik Boligbyggelag, Huseiernes Landsforbund, Justis- og politidepartementet, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Kommunenes Sentralforbund, Konkurransetilsynet, Kyrkje-, utdannings- og forskingsdepartementet, Landbruksdepartementet, Landsorganisasjonen i Norge, Miljøverndepartementet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Nærings- og handelsdepartementet, OBOS, Oslo kommune, Samferdselsdepartementet, Sparebankforeningen i Norge, Sogn og Fjordane Bustadbyggjelag, Sosial- og helsedepartementet, Trondheim kommune, Trondheim og Omegn Boligbyggelag, USBL, Utanriksdepartementet og Vestlandske boligbyggelag.
Som vedlegg til dei offisielle høyringsinstansane har departementet motteke merknader frå:
Brønnøysundregistra og Sysselmannen på Svalbard.
Departementet har også fått inn merknad frå desse:
Bygdøy boligspareklubb for eldre, Den norske Revisorforening, Hornnes burettslag, Kirkegaten borettslag, Norsk forening mot Støy, Oslo og Omegn Boligforvaltning, PricewaterhouseCoopers DA, Samarbeidende DES-klubber i Norge, Statens Kartverk og nokre andelseigarar.
2.4.2 Tilleggshøyring
NOU 2000:17 Burettslovene inneheld mellom anna forslag om forbod mot visse former for diskriminering i bustadbyggjelag og burettslag. Den 4. september 2002 sendte departementet på høyring eit tilleggsforslag om forbod mot visse former for diskriminering i eigarseksjonslova og husleigelova. Høyringsfristen for tilleggsforslaget var 27. september 2002. Desse instansane fekk tilleggsforslaget til høyring:
Alle departementa, Amnesty International Norge, Antirasistisk senter, Asker og Bærum Boligbyggelag, Bergen kommune, Bergen og Omegn Boligbyggelag, Borgarting lagmannsrett, Den Norske Advokatforening, Den Norske Dommerforening, Den Norske Stats Husbank, Ensliges Landsforbund, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Flyktningerådet, Forbrukarrådet, Frelsesarmeen, Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon, Huseiernes Landsforbund, Høgsterett, Innvandrernes landsorganisasjon (INLO), Institutt for anvendt samfunnsforskning (INAS), Institutt for menneskerettigheter, Universitetet i Oslo, Juristformidlingen i Bergen, Juss-Buss, Kirkens bymisjon, Kirkens sosialtjeneste, Kommunale boligadministrasjoners landsråd, Kommunenes Sentralforbund, Konkurransetilsynet, MIRA Ressurssenter, Norges byggforskningsinstitutt, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Huseierforbund, Norges Juristforbund, Norges Leieboerforbund, Norges Røde Kors, Norsk Folkehjelp, Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR), Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Norske Samers Riksforbund, Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO), OBOS, Oslo byfogdembete, Organisasjon mot offentlig diskriminering (OMOD), Oslo kommune, Oslo tingrett, Samenes landsforbund, Sametinget, Selvhjelp for innvandrere og flyktninger, Senter mot etnisk diskriminering, SOS Rasisme, Sparebankforeningen i Norge, Statsbygg, Stavanger kommune, Trondheim kommune, Trondheim og Omegn Boligbyggelag, Universitetet i Bergen ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Tromsø ved Det juridiske fakultet og Utlendingsdirektoratet.
Etter at fristen for å kome med merknader til tilleggsforslaget gjekk ut, har det kome inn merknader frå desse høyringsinstansane:
Amnesty International Norge, Antirasistisk senter, Asker og Bærum Boligbyggelag, Barne- og familiedepartementet, Bergen og Omegn Boligbyggelag, Borgarting lagmannsrett, Den Norske Advokatforening, Den Norske Stats Husbank, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Fiskeridepartementet, Forbrukarrådet, Forsvarsdepartementet, Helsedepartementet, Huseiernes Landsforbund, Justisdepartementet, Kirkens bymisjon, Kirkens sosialtjeneste, Konkurransetilsynet, Kultur- og kyrkjedepartementet, Landbruksdepartementet, Miljøverndepartementet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Leieboerforbund, NBBL, Nærings- og handelsdepartementet, Næringslivets Hovedorganisasjon, OBOS, Organisasjon mot offentlig diskriminering, Oslo kommune, Samferdselsdepartementet, Sosialdepartementet, SOS Rasisme, Statsbygg, Trondheim kommune, Trondheim og Omegn Boligbyggelag, Universitetet i Oslo ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo ved Institutt for menneskerettigheter, Utanriksdepartementet, Utdannings- og forskingsdepartementet og Utlendingsdirektoratet.
Som vedlegg til dei offisielle høyringsinstansane har departementet motteke merknader frå:
Likestillingsombodet
2.5 Generelle merknader frå høyringsinstansane til forslaget til nye burettslover
Her har departementet teke med generelle merknader som høyringsinstansane har kome med. Merknader som knyter seg til spesielle problemstillingar, er tekne med under dei enkelte punkta nedafor.
Frå dei høyringsinstansane som har kome med generelle merknader, er det overordna inntrykket at forslaget til nye lover er blitt godt motteke. Justisdepartementetstiller seg positivt til forslaget om nye lover om bustadbyggjelag og burettslag. Bergen kommunehar gitt uttrykk for at dei sluttar seg til dei tilpassingane og klargjeringane som ligg i forslaget til nye burettslover.
Forbrukarrådetønskjer for sin del å framheve kor stor rolle bustadsamvirket har hatt i bustadbygginga og bustadeigarskapen i landet. I eit lengre perspektiv taler ein om dramatiske endringar. I 1920 budde 95 prosent av befolkninga i Oslo i hus åtte av andre. Økonomisk utvikling, bustadsamvirket, Husbanken og andre offentlege tiltak har til saman ført til at meir enn 80 prosent av husstandane i dag eig sin eigen bustad. Dette har vore viktig forbrukarpolitisk. Eigarskap er makt. Dette gjeld også på bustadmarknaden. Denne spreiinga i eigarskap - som har vore utgangspunktet for norsk bustadpolitikk - har også vore med på å spreie makt. For forbrukarane er det eit viktig gode å eige sin eigen bustad. Det at forbrukarane i stor grad eig sin eigen bustad, åleine eller i fellesskap med andre, i tillegg til etableringa av Husbanken og bustadsamvirket si sterke stilling, har ført med seg at den norske bustadmarknaden skil seg frå bustadmarknaden i store delar av Europa elles. Ikkje ved at dei rike bur bra, men ved at bustadstandarden også for den jamne nordmannen er høg. Forbrukarrådet er derfor einig i at det er viktig å vidareføre bustadsamvirket, og at det er nødvendig å tilpasse reglane i dagens samfunn. Endringane i burettslagslovene må elles ikkje svekkje bustadkooperasjonen som maktfaktor på bustadmarknaden. Forbrukarrådet reknar med at dei endringane som utvalet foreslår, er føremålstenlege, og at dei vil styrkje stillinga til andelseigarane. Forbrukarrådet meiner det mellom anna er svært positivt at sal av nye burettslagsbustader blir regulert av føresegner i bustadoppføringslova eller avhendingslova.
NBBLer i det vesentlege godt nøgd med det utkastet til nye lover for bustadbyggjelag og burettslag som utvalet har lagt fram. Gjeldande burettslover har i hovudsak verka svært godt sidan vedtakinga i 1960. Både privatøkonomien som samfunnsøkonomien har utvikla seg monaleg, og ein står i dag overfor heilt andre utfordringar enn for førti år sidan. NBBL har som eitt av sine føremål å påverke styresmaktene slik at det blir ført ein sosial bustadpolitikk som sikrar alle rett til ein god bustad og eit godt bumiljø. Bustadbyggjelaga kan ikkje ta ansvar for den sosiale bustadbygginga, men bustadbyggjelaga kan i den grad styresmaktene ønskjer eit nærare samarbeid og/eller stiller dei nødvendige midlane til rådvelde, vere med på å sikre ein sosial bustadpolitikk.
NBBL viser vidare til rammefaktorane dei siste førti åra. Desse har endra seg radikalt. Først og fremst kan ein nemne at den generelle prisreguleringa har falle bort. Andelseigarane i burettslag er blitt tydelegare på at dei er eigarar av bustadene. Leigekonstruksjonen i gjeldande burettslagslov er for mange vanskeleg å forstå. Forbrukarane sine rettar har på bustadsektoren formelt sett blitt styrkte vesentleg gjennom avhendingslova og bustadoppføringslova. NBBL har tidlegare teke til orde for at desse forbrukarrettane også måtte gjelde for kjøparar av andelar i burettslag. I ein situasjon med store endringar i samfunnet er det naturleg at reguleringa av den mest utbreidde forma for organisering av fleirfamiliebustader også blir underlagd ein grundig gjennomgang og revisjon. Ved ein omfattande gjennomgang av verksemda til bustadbyggjelaga har utvalet, slik NBBL ser det, i det alt vesentlege gitt svar på spørsmål som gjeld den formelle organiseringa av oppgåvene og dei utfordringane bustadbyggjelaga og burettslaga står overfor.
OBOSuttrykkjer ei positiv haldning til hovudtrekka i utkastet. Det blir vist til at ei lovgiving i samsvar med utkastet vil styrkje burettslagsforma som organisasjonsmodell, noko som vil kome svært mange bebuarar i burettslag til gode. Vidare synest forslaget å gi bustadbyggjelaga det nødvendige spelerommet til å utvikle verksemdene vidare til glede for medlemmene.
USBLkjenner seg nøgd med at burettslovene er tenkt vidareførte som hovudlover for burettslag og bustadbyggjelag. Lovene har gjennom førti år lagt grunnlaget for ein god måte å organisere bebuarar og eigarar av fleirfamiliehus på her i landet. Gjennom dette lovverket har bustadsamvirket utøvd ei viktig rolle i norsk bustadpolitikk - det har gitt vanlege menneske ein sjanse til å eige sin eigen bustad på ein slik måte at både den enkelte og fellesskapet sine interesser er blitt tekne vare på.
Sogn og Fjordane Bustadbyggjelag og Hornnes burettslagmeiner at utkastet legg opp til fleire forbetringar for den enkelte. Dette vil innskrenke fellesskapet si makt, og slik gjere det vanskelegare å få bumiljøet i eit burettslag til å fungere. Det blir særleg peikt på at ordninga med husleigeavtalar blir avskaffa, at det blir uavgrensa rett til å overlate bruk av ein del av eit husvære til andre, og at det blir innført salspålegg, som i eigarseksjonslova vil gi ein tungvint måte å kaste ut folk på. Nytt burettslagsregister vil føre til pantegebyr til staten, og innføring av «dagens pris» i staden for «sjølvkost» vil gi medlemmene høgare pris for nye husvære. Hornes burettslag vil derfor på bakgrunn av uro og reaksjonar som kom fram på medlemsmøte i laget, be om at den nye lova ikkje blir gjennomført slik ho ligg føre. Ein vil i staden be om at lovendringa tek føre seg dagens lov om burettslag og bustadbyggjelag med tanke på å forbetre denne, utan å endre prinsippa i dei gjeldande lovene.
Asker og Bærum boligbyggelag ALhadde venta at lovutvalet i forslaget til nye lover hadde teke opp til drøfting fleire prinsipielle punkt. Det synest som om verkeområdet til bustadbyggjelaga skal nedprioriterast ved at ein stegvis opnar for at andre aktørar får kome inn på bustadbyggjelaga sine eksklusive verkeområde, utan at bustadbyggjelaga får dei nødvendige rammevilkåra for å etablere nye.
På den andre sida søkjer utvalet å tvihalde på ei organisasjonsform som for lenge sidan har overlevd seg sjølv, nemleg burettslaget. Etter etableringa av eigarseksjonslova kan ein ikkje lenger sjå at burettslaga har nokon rettkomen plass. Utvalet viser til to hovudgrunnar for å halde på burettslagslovgivinga. For det første blir det gjort gjeldande at det vil vere enklare å oppnå felleslån av burettslag enn i eit eigarseksjonssameige. For det andre skal buretten i burettslaget vere nærare knytt opp mot eigaren ved at ein avgrensar høvet til utleige. Når det gjeld felleslån til vedlikehald og rehabilitering, har ein erfart - som forvaltar av om lag 120 eigarseksjonssameige og 20 burettslag - at finansinstitusjonane behandlar desse tilnærma likt når det gjeld finansiering og vilkår elles. Lån til eigarseksjonssameiga blir gitt som usikra lån, mens lån til burettslag blir gitt mot pant i eigedommen. Finansinstitusjonane veit likevel at det å realisere eit pant i eit burettslag med bebuarane i, ikkje vil gi noka betre realtrygd enn den dei har i dei usikra låna som blir gitt til eit eigarseksjonssameige. Det vesentlege for långivaren er om burettslaget eller eigarseksjonssameiget er organisert på ein slik måte at ein profesjonell forretningsførar syter for å drive inn eventuell uteståande husleige/fellesutgifter. Betalingsevne og grad av restanse i burettslag eller eigarseksjonssameige er viktigare for långivaren enn om pantetrygda kan stillast. Når det gjeld høvet til utleige, er det nærast patetisk at utvalet vil avgrense den enkelte andelseigaren sin rett til utleige, samtidig som utvalet ønskjer å utvide retten for det offentlege til å kjøpe andelar i burettslaget for vidare utleige.
Om ein ser bort frå dei to hovudargumenta utvalet kjem med for å halde på burettslagsforma, som Asker og Bærum boligbyggelag for sin del oppfattar som uvesentlege, prøver utvalet å la reglane i forslaget til burettslagslova nærme seg reglane i lov om eigarseksjonar så langt som mogleg. Mellom anna skal husleigeavtalen bytast ut med ein bruksrett noko tilnærma det ein har i dag i eigarseksjonssameiget. Dermed må også mishaldsføresegnene og burettslaget sin panterett for «fellesutgifter» leggjast opp mot føresegnene som gjeld for eigarsesjonssameiget. Andelen i burettslaget skal framleis vere eit verdipapir (lausøyre), men reglane kring overtakinga av ein andel skal tilnærmast reglane som gjeld for overtaking av fast eigedom. Denne hybride løysinga vil skape ein utrygg situasjon i forhold til anna tilgrensande lovgiving. Utvalet burde ha teke stilling til om ein andel i eit burettslag skal omfattast av føresegnene for lausøyre og reindyrkast for kva det er, eller om andelen bør bytast ut med ein ideell andel i eit sameige og gjennom dette kome inn under reglane for fast eigedom.
Eit anna argument for ikkje å halde på burettslagsforma er det faktum at bustadsamvirket i lengre tid har ønskt å tone ned særpreget til burettslaget, for så langt som mogleg å tilpasse seg til fordelane med eit eigarseksjonssameige. Særleg gjeld dette ved finansiering av burettslaget. Omgrepet andel av fellesgjeld er etter kvart blitt innarbeidd i burettslag, jamvel om det ikkje finst nokon andel av fellesgjeld i burettslaget. Det er burettslaget som er debitor overfor långivaren, og det er burettslaget som heftar for gjelda. Det er burettslaget som må betale ned gjelda til burettslaget. Andelseigaren er leigar og betaler husleige til burettslaget, som styret fastset ut frå økonomiske behov burettslaget har for å dekkje sine vanlege utgifter og gjere avsetningar til fond. Etter kvart har bustadsamvirket innført endå eit omgrep: privatisering av andel fellesgjeld. Det vil seie privatisering av ein andel av fellesgjeld som ein ikkje har. For å oppnå dette konstruerer ein eit etter måten vanskeleg system for innlån og utlån, bygd på endå eit nytt omgrep, andelskonto. Til og med Skattedirektoratet greier ein å få med på dette. Alt for å gjere burettslaget mest mogleg likt eigarseksjonssameiget.
Når alle - inkludert bustadkooperasjonen - ønskjer å omdanne burettslaga til noko i nærleiken av eit eigarseksjonssameige, burde utvalet teke steget fullt ut og foreslått at burettslagslova skal bytast ut med ei bustadlov for hus med meir enn to bustader, bygd på dagens eigarseksjonslov. Dei rettane andelseigarane i bustadbyggjelaga har i dei tilknytte burettslaga, kunne lett innpassast som hefte på den enkelte seksjonen i eigarseksjonssameiget, noko som er greitt skildra i kapittel 11 i innstillinga frå utvalet, det som gjeld oppløysing av burettslag. Som tinglyste hefte ville desse fått eit sterkare rettsvern enn dei ville ha fått gjennom vedtektene i eit burettslag. Problemstillinga omkring uoppseielege forretningsførarkontraktar ville dermed også blitt enklare, idet ei overskøyting av ein seksjon i eit tilknytt sameige ikkje ville kunne gjennomførast utan samtykke frå bustadbyggjelaget. Den kontrollfunksjonen bustadbyggjelaget har som forretningsførar for burettslaget, ville dermed blitt overflødig.
Asker og Bærum boligbyggelag vil tilrå at det framlagde utkastet blir send tilbake til utvalet for ny vurdering, der ein særleg legg vekt på å trekkje opp ein visjon for bustadbyggjelaga si framtidige verksemd, kombinert med ei avvikling av burettslaga som organisasjonsform for bustader.
LOhar gitt uttrykk for at dagens utfordringar i bustadpolitikken gjer at bustadsamvirket har ein viktig posisjon. På dette grunnlaget ser ein i møte denne gjennomgangen som er gjord av lovverket, med den nødvendige fornyinga. LO baserer seg på at ein ønskjer å vidareføre hovudtrekka i dagens system. Utvalet har hatt ei samansetjing som tilseier at dette siktemålet bør vere godt teke vare på.
Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL)er positive til det framlagde forslaget med omsyn til tema, struktur og konkrete lovforslag, men vil likevel framheve at det er blitt foreslått to nye lover for bustadbyggjelag og burettslag. Det vil seie at ein held fast ved systemet med to lover, ut frå omsynet til best mogleg oversyn og systematikk. Som ei oppsummering av innstillinga oppfattar KBL at det handlar meir om tilpassingar og klargjeringar enn om vesentlege endringar. Burettslaga får halde fram med buforma, og det blir foreslått å byte ut omgrepet «leigerett» med «burett». Med denne endringa i omgrepsbruken får ein betre fram at bebuarane reelt sett er eigarar og ikkje leigarar. Bustadbyggjelaga har til no som oftast selt nye bustader til nærare «sjølvkostprisar». Sal nærare marknadspris gir bustadbyggjelaga høve til å byggje opp ein viss eigenkapital, noko som gir grunnlag for langsiktig bustadforvaltning.
Huseiernes Landsforbunder einig i hovudpunkta i forslaget. Ein ser positivt på oppmjukinga i forholdet mellom bustadbyggjelaga og dei tilknytte burettslaga. Ettersom Huseiernes Landsforbund gjennom avdelinga for sameige og burettslag berre organiserer frittståande burettslag, avstår ein for ytterlegare merknader om forslaget til ny lov om bustadbyggjelag. Huseiernes Landsforbund støttar utvalet sine vurderingar av behovet for å oppretthalde både burettslaga og eigarseksjonssameiga. Ein meiner at gode grunnar taler for å halde fast ved dei prinsipielle forskjellane mellom dei to eigarformene, og ha materielt like reglar der det elles lèt seg gjere. Til dømes kan dette gjerast når det gjeld vedlikehald og skadebotansvar. Huseiernes Landsforbund kunne ønskje at utvalet gjekk lenger i samordninga mellom eigarformer på dette området.
Den Norske Advokatforeninghar merka seg at utvalet er nærast samrøystes i innstillinga, og så langt foreininga har registrert, verkar det som om forslaget jamt over blir godt motteke i hovudtrekka. Foreininga ser positivt på at det ut frå grunnleggjande ulikskapar blir foreslått å halde fast ved skiljet mellom burettslag og eigarseksjonssameige, men at forskjellane blir gjorde så få og så små som mogleg. Advokatforeininga støttar forslaget.
Norges Eiendomsmeglerforbundhar uttrykt at ei burettslovgiving i samsvar med forslaget vil styrkje burettslagsforma som organisasjonsmodell. Vidare har ein framheva at forslaget gir bustadbyggjelaga det nødvendige spelerommet til å utvikle verksemda vidare.
Bygdøy boligspareklubb for eldre (BBE)er nøgd med forslaget til nye lover for så vidt som utkastet med motivering på dei fleste område som er aktuelle for ein bustadspareklubb med eit «tilknytt» burettslag, på ein veleigna måte synest å leggje tilhøvet til rette med tanke på ei vidareføring av den allreie for lenge sidan etablerte «DES-modellen».
Norsk forening mot Støygjer merksam på at støy ikkje har vore vurderingstema i utgreiinga. Ein meiner at det ville vore naturleg å vurdere støyplagene i alle fall. Svært mange i Noreg blir plaga av støy frå andre kjelder inn i sine eigne bustader, og då særleg støy frå vegtrafikk. For kvart år stig andelen av dei som blir plaga. Dette kan ikkje samfunnet leve vidare med. Dersom sameige og burettslag utvikla køyrereglar/husordensreglar, kunne plager og konfliktar mellom naboar bli reduserte. Det er ei erfaring og oppfatning at den avgrensinga som burettslag har på utleigetid, er betre for støyplaga naboar enn dei reglane sameiga har. Likeins er det erfart og oppfatta at burettslaga har betre høve til å gripe inn i nabostøyforhold enn det sameiga har. Denne problemstillinga er ikkje vurdert av utvalet. Utvalet kunne vidare ha vurdert om og korleis burettslovene kunne innehalde mekanismar som sikrar stille buområde og stille bustader i eit burettslag, for å dekkje grunnleggjande behov for mange bustadsøkjande. Opplevinga av støy er svært subjektiv, og gjennom lovgiving kunne ein ha pålagt store bustadkooperasjonar å utvikle slike buområde etter særskilde vilkår, gjerne med tanke på å sikre andre positive bukvalitetar samtidig. Støy frå innandørs og utandørs kjelder er eit stort helse-, miljø- og samfunnsproblem som har vore underprioritert altfor lenge. Til dømes har meir enn 200 000 menneske i Noreg søvnproblem på grunn av støy, ifølgje SSB.
Husbankenlegg vekt på at banken sine verkemiddel ikkje skal gi fordelar til særskilde eigarformer. Banken samarbeider med bustadbyggjelag som oppfører bustader organiserte som burettslag så vel som leigebustader eller eigarbustader. Banken har forhold til både frittståande og tilknytte burettslag. Husbanken har den erfaringa at bustadbyggjelaget - som medlemsorganisasjon - har ei viktig oppgåve som initiativtakar på marknaden ved å registrere behova til medlemmene, skaffe tomter og byggje bustader. Dermed er bustadbyggjelaget med på å få til ein godt fungerande bustad- og byggjemarknad. Verksemda til burettslaga rettar seg meir mot den enkelte bebuaren, og lovverket må sikre at interessene blir tekne vare på. Banken ser såleis bustadsamvirket frå to forskjellige synsvinklar. Bustadbyggjelaget er samarbeidspartnar ved prosjektering og utbygging, og burettslaget er låntakar. Eventuell tilknyting mellom laga har ikkje noko å seie for Husbanken. Frå banken sin ståstad er det rettsteknisk ein fordel at bustadbyggjelaga og burettslaga er behandla i to ulike lover.
Husbanken viser til at det per 30. juni 1999 var 2843 burettslag som hadde lån i Husbanken. Totalt uteståande krav på burettslag utgjorde 26 672 millionar kroner. Burettslaga står såleis for om lag ein fjerdedel av dei samla utlåna til banken. Men banken si bustadpolitiske verksemd blir utøvd først og fremst ved å tildele nye lån og tilskot. Bustadsamvirket søkjer om og tek imot midlar når det blir gjennomført prosjekt som oppfyller dei krava banken stiller for dei ulike låne- og tilskotsordningar.
Husbanken framhevar vidare at jamvel om korkje lovverket til bustadsamvirket eller andre generelle offentlege tiltak i dag er innretta for å gi bustadbyggjelaga eit spesielt ansvar i samsvar med bustadpolitiske føremål, så viser det seg i praksis at laga speler ei stor rolle. Husbanken har erfaring med at administrasjonen i bustadbyggjelaga er gode formidlarar av dei fordelane som ligg i låne- og støtteordningane til banken. Ein kan ikkje sjå bort frå at dette har samanheng med at bustadbyggjelaga er medlemsorganisasjonar. Men det kan også ha samanheng med dei spesielle forholda som er knytte til burettslagsforma, slik som høvet til fellesfinansiering, ansvarsavgrensing og brukareigeprinsippet. Husbanken kan leggje desse tilhøva til grunn og kan dra nytte av dei ved utvikling av verkemidla til banken, slik at verkemidla gir den ønskte bustadpolitiske effekten.
Husbanken har ei interesse i at ein på stader der det er behov for bustadbygging og -utbetring, har stabile, profesjonelle aktørar. Bustadbyggjelaga har vore og er viktige samarbeidspartnarar både for store og mellomstore kommunar og for Husbanken i gjennomføringa av bustadpolitikken. På mange stader er det ikkje andre aktørar som står klare til å overta den rolla bustadbyggjelaga har hatt. Bustadbyggjelaga - som medlemsorganisasjonar - kan framleis spele ei aktiv rolle i bustadproduksjonen, jamvel om det på dei fleste stader også er andre aktørar/tilbydarar. Medlemmene vil ha forventningar om at bustadbyggjelaga tilbyr gode, nøkterne og prisgunstige bustader. Dersom bustadbyggjelaga skal stå fram som alle andre bustadprodusentar, vil rolla deira som medlemsorganisasjon for unge og andre med moderate inntekter bli svekt.
Husbanken viser til at utvalet legg til grunn at samarbeid mellom det offentlege og bustadbyggjelaga må vere frivillig frå laga si side og skje på ein økonomisk forsvarleg basis. Utvalet peiker på at kommunane og andre offentlege organ kan vere tente med å bruke bustadbyggjelaga som samarbeidspartnarar, mellom anna fordi laga ofte har høg kompetanse når det gjeld bygging og forvaltning av bustader. I den grad overordna styresmakt stiller økonomiske midlar til disposisjon for banken, kan Husbanken framleis vere med på at bustadbyggjelaga skal kunne ha ei viktig oppgåve i samband med gjennomføring av den statlege bustadpolitikken. Men dette føreset at verksemda til laga er retta inn mot dette. Banken sine ordningar vil vere opne for at også andre aktørar skal kunne utføre oppgåva.
Bergen og Omegn Boligbyggelagsluttar seg til det forslaget som utvalet har kome med til lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag