Del 3
Lovutredning

13 Lovstruktur

13.1 Innledning

Det følger av mandatet at utvalget skal vurdere offentlige reguleringer og tiltak som retter seg mot formidling mellom selger og kjøper av fast eiendom, med særlig fokus på formidling av privatboliger. Herunder er utvalget bedt om å vurdere om eiendomsmegling fortsatt bør reguleres i egen lov, eller om formidling av fast eiendom i større grad enn i dag bør reguleres gjennom det alminnelige lovverket for avtale, avhending, forsikring, markedsføring mv. I sammenheng med eventuelle forslag om å begrense virkeområdet, skal utvalget vurdere om det er bestemmelser i gjeldende lov eller forskrift om eiendomsmegling som bør videreføres i det alminnelige lovverket.

13.2 Aktørene i eiendomshandelen

Kontraktspartene i eiendomshandelen er selger og kjøper. Gjelder handelen eiendom til egen bolig eller fritidsbolig, er som regel både selger og kjøper forbrukere, mens partene oftere er profesjonelle aktører ved omsetning av eiendom til næringsformål, herunder utleieboliger. Forbrukere har normalt andre og større behov for bistand i forbindelse med en eiendomshandel, enn det profesjonelle parter har.

Skjer eiendomshandelen via eiendomsmegler, er det normalt selger som har engasjert eiendomsmegler gjennom et såkalt salgsoppdrag. Eiendomsmegler kan også bli engasjert av kjøper til et såkalt søke-/kjøpsoppdrag. Har selger og kjøper funnet hverandre uten bruk av eiendomsmegler, kan selger eller kjøper engasjere en eiendomsmegler til å gjennomføre oppgjøret av handelen gjennom et oppgjørsoppdrag.

Normalt engasjerer selgeren, via eiendomsmegler også en takstmann til å utarbeide en sakkyndig, teknisk rapport om boligen. Formelt er det ikke noe i veien for at kjøper engasjerer takstmann, men det skjer sjelden. Ved omsetning av næringseiendom er det vanlig å gjennomføre såkalt due diligence. Det er en grundig teknisk og finansiell gjennomgang, som normalt gjelder en selskapsgjennomgang, men brukes også mer generelt ved omsetning av næringseiendom.

Forsikringsselskapene tilbyr forsikringsprodukter til både selger og kjøper ved omsetning av boligeiendom – hhv. boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring.

13.3 Sentrale lover

Lover som påvirker eiendomsomsetning via eiendomsmegler i Norge i dag er blant annet:

• avtaleloven

• avhendingslova

• bustadoppføringslova

• kjøpsloven

• lovverk som gjelder eierformer og sameie, herunder burettslagslova, aksjeloven, eierseksjonsloven, sameigelova m.fl.

• eiendomsmeglingsloven

• hvitvaskingsloven

• lovverk som gjelder prosess, herunder tinglysingsloven, plan- og bygningsloven, panteloven, dekningsloven m.fl.

• markedsføringsloven

• forsikringsavtaleloven

• personopplysningsloven

• angrerettloven

• tvangsfullbyrdelsesloven

• dokumentavgiftsloven

13.3.1 Avtaleloven

Lov av 31. mai 1918 nr. 4 om avslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer (avtaleloven), regulerer inngåelse av avtaler generelt og omfatter følgelig også avtaleinngåelsen mellom selger og kjøper i en eiendomshandel. Loven gir blant annet regler om inngåelse av bindende avtale ved sammenkobling av tilbud og aksept, samt hva som skal til for at en avtale anses ugyldig. Avtaleloven forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

Avtalelovens bestemmelser om avtaleinngåelse er fravikelige og gir ingen uttømmende regulering av spørsmålet om avtalerettslig binding. Avtaleloven er dermed ikke til hinder for at avtaleinngåelsen i eiendomshandel kan reguleres særskilt i annen lov.

13.3.2 Avhendingslova

Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova), regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper ved frivillig salg av fast eiendom. Avhending av eiendom ved tvangssalg, ekspropriasjon eller arv etter lov eller testament, faller utenfor. I tillegg til avhending av eksklusiv eiendomsrett til fast eiendom, gjelder loven ved overdragelse av sameieandeler, eierseksjoner, tomtefesteretter og borettslagsandeler, jf. § 1-1 første ledd tredje punktum og § 1-1 a. Avhending av aksjeleilighet faller derimot utenfor, jf. punkt 13.3.4. Loven gir regler om innholdet i partenes forpliktelser og om virkningene av at forpliktelsene ikke oppfylles (misligholdsbeføyelser). Avhendingslova forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

Loven kan fravikes ved avtale, men ikke til ugunst for forbrukerkjøper ved kjøp av nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet. I andre forbrukerkjøp er visse bestemmelser i avhendingslova gjort ufravikelige, herunder mangelsbestemmelser ved ufullstendige eller uriktige opplysninger om eiendommen og kjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side.

Avhendingslovas utgangspunkt er at kjøper har krav på å få en eiendom med egenskaper og tilstand som følger av kjøpsavtalen, og at selger hefter for avvik fra det. Imidlertid har de fleste eiendommer blitt solgt med «som den er»-forbehold, som innebærer at selger i praksis bare har delvis ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen, fordi det da kreves at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente for at det skal foreligge en mangel i rettslig forstand. Eiendommen vil likevel ha mangel ved opplysningssvikt, der selger har holdt tilbake visse opplysninger eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Ved behandlingen av Prop. 44 L (2018–2019) vedtok Stortinget endringer i avhendingslova. Endringene innebærer blant annet presiseringer i mangelsbegrepet og kjøpers undersøkelsesplikt, innføring av egenandel ved mangelskrav og egen bestemmelse om innendørs arealavvik. De viktigste lovendringene er at selger ikke lenger gyldig skal kunne ta «som den er»- forbehold hvis kjøper er forbruker, og at kjøperen ikke kan påberope seg som mangel noe som fremgår av en tilstandsrapport eller andre salgsdokument som kjøperen har kunnet sette seg inn i. For at tilstandsrapporten skal ha en slik virkning, må den inneholde slik informasjon som departementet har fastsatt, og den må være utarbeidet av en bygningssakkyndig med riktig kompetanse. Det er samtidig gitt hjemmel til å forskriftsregulere krav til tilstandsrapporter og bygningssakyndige som utarbeider dem. Forslag til forskrift har vært på høring, men er ikke ferdigbehandlet. Forskriftsforslaget innebærer krav til hvilke bygningsdeler og rom som må undersøkes og hvordan undersøkelsene skal skje. Videre stilles det kvalifikasjonskrav til bygningssakkyndige i form av utdanning og krav til registrering, for å kunne lage godkjente tilstandsrapporter. Forskriftsforslaget er ikke ferdigbehandlet og det er derfor ikke fastsatt når endringene i avhendingslova og ny forskrift, iverksettes.

13.3.3 Bustadoppføringslova

Lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova), regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig. Loven gir regler om partenes forpliktelser og virkningene av at forpliktelsene ikke oppfylles (misligholdsbeføyelser). Loven kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren. Bustadoppføringslova forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

En sentral rettighet for kjøper etter bustadoppføringslova er selgers plikt til å stille garanti for oppfylling av avtalen på en nærmer angitt prosentandel av kjøpesummen. Garantien skal som hovedregel stilles straks etter avtaleinngåelsen og gjelde frem til fem år etter overtagelsen.

13.3.4 Kjøpsloven

Salg av aksjeleilighet reguleres i utgangspunktet ikke i avhendingslova, men i lov av 13. mai 1988 nr. 27 om kjøp (kjøpsloven), ettersom det som omsettes er en aksje ikke en bolig. Det er imidlertid ikke uvanlig at selger setter som forutsetning for salget, at reglene i avhendingslova skal legges til grunn for avtalen, så langt de passer. Det må i tilfelle gis opplysninger om dette i salgsoppgaven.

13.3.5 Eiendomsmeglingsloven

Den sentrale offentlige reguleringen av eiendomsmeglingsvirksomhet finnes i lov av 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven). Loven regulerer eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge og har bestemmelser om hvem som kan drive eiendomsmegling, hvordan virksomheten skal drives og hvordan et eiendomsmeglingsoppdrag skal utføres. Loven regulerer forholdet mellom eiendomsmegler og selger, kjøper eller andre interessenter til eiendommen som eiendomsmegler formidler, men ikke forholdet mellom kjøper og selger. Loven er den fjerde lov i rekken som regulerer eiendomsmeglingsvirksomhet i Norge. Loven suppleres av forskrift av 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsforskriften).

Dagens regulering av eiendomsmegling er utformet med tanke på formidling av privatboliger, men omfatter også andre former for eiendomsmeglingsvirksomhet, herunder formidling av næringseiendommer (næringsmegling), eiendommer i utlandet (utenlandsmegling) og leiekontrakter (utleiemegling). Regelverket skiller ikke mellom de ulike formene, og ethvert foretak med konsesjon har i dag adgang til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet. Utviklingen i bransjen har imidlertid vært en stadig økende spesialisering. Dette gjelder særlig knyttet til næringsmegling og utleiemegling. Næringsmegling skiller seg vesentlig fra megling av privatboliger, blant annet ved at store deler av næringsmarkedet består av profesjonelle eiendomsaktører, at det som formidles ofte ikke er eiendommen i seg selv, men aksjer eller selskapsandeler i et eiendomsselskap, samt at innhentingen av faktiske og juridiske opplysninger om eiendommen er mer omfattende enn ved boligmegling. Enkelte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven kan fravikes utenfor forbrukerforhold og det er i forskrift gitt særskilte bestemmelser for næringsmegling, utenlandsmegling og utleiemegling, herunder adgang til å fravike en rekke bestemmelser i lov og forskrift.

Eiendomsmeglingsloven forvaltes av Finansdepartementet. Kontroll og tilsyn med foretak og advokater som driver eiendomsmegling, samt personer med personlige tillatelser etter eiendomsmeglingsloven, er med hjemmel i finanstilsynsloven og eiendomsmeglingsloven lagt til Finanstilsynet. Finanstilsynets oppgave er å se til at foretak og personer under tilsyn utøver virksomheten i samsvar med eiendomsmeglingsloven og hvitvaskingsloven med forskrifter, samt at forbrukeres interesser og rettigheter blir ivaretatt. Finanstilsynet utsteder tillatelser til foretak og personer etter eiendomsmeglingsloven og kan tilbakekalle tillatelser på nærmere bestemte vilkår, f.eks. dersom vilkårene for tillatelse ikke lenger er oppfylt eller at foretaket/personen grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov og forskrift. Finanstilsynet er ikke et klageorgan og tar verken stilling til tvister mellom eiendomsmeglere og deres kunder eller tvister mellom kjøpere og selgere.

13.3.6 Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere, eiendomsmeglingsforetak samt advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, er underlagt lov av 1. juni 2018 nr. 43 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven), med tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven forvaltes av Finansdepartementet. Tiltak mot hvitvasking er nærmere omtalt i kapittel 12.

13.3.7 Tinglysingsloven

Lov av 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing (tinglysingsloven), har i kapittel 3 regler om tinglysing som gjelder fast eiendom. Alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom, kan tinglyses. Tinglysingsloven forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

Tinglyste rettigheter i fast eiendom registreres i grunnboken, som driftes av Statens Kartverk. I forbindelse med gjennomføring av eiendomshandelen må kjøpers erverv registreres i grunnboken for å oppnå rettsvern overfor tredjemann. Dette skjer ved at selger utsteder et skjøte der eiendomsretten overføres til kjøper, som sendes til Kartverket for tinglysing. Er det tinglyst heftelser på eiendommen som kjøperen ikke skal overta, må disse slettes i grunnboken. Har kjøper lånefinansiert kjøpet, skal det som regel tinglyses pant i eiendommen til kjøpers långiver som sikkerhet. Tinglysingsprosessen gjøres normalt av eiendomsmegleren.

Siden 2017 har profesjonelle brukere, som eiendomsmeglere, hatt tilgang til å sende digitale dokumenter til Kartverket for tinglysing. Kartverkets system for mottak av digitale dokumenter og elektronisk tinglysing, innebærer at dokumenter som oppfyller krav til tinglysing, kan registreres automatisk og dermed få umiddelbar prioritet i grunnboken. Dette har bidratt til at eiendomsmegleren kan gjennomføre oppgjøret raskere.

For tinglysing, registrering eller anmerkning i grunnboken skal det betales et gebyr. Størrelsen på gebyret og gjennomføringen av innbetalingen er fastsatt i forskrift.

13.3.8 Markedsføringsloven

Lov av 9. januar 2009 nr. 2 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår mv. (markedsføringsloven), gjelder kontroll med markedsføring, handelspraksis og avtalevilkår i forbrukerforhold, samt stiller krav til god forretningsskikk mellom næringsdrivende. Markedsføringsloven forvaltes av Barne- og familiedepartementet. Forbrukertilsynet fører tilsyn med at markedsføringen av varer og tjenester skjer i samsvar med markedsføringsloven. Markedsrådet avgjør klager på mulige brudd på markedsføringsloven.

Når det gjelder salg av eiendom er det særlig bestemmelsene om forbud mot urimelig og villedende handelspraksis, som er relevant. Forbrukertilsynet, som er offentlig tilsynsmyndighet, har utarbeidet en veiledning om markedsføring av bolig som trekker opp rammer for markedsføring av bolig for salg både via eiendomsmegler og privat. Veilederen gir retningslinjer blant annet for opplysninger om pris, faktiske opplysninger om eiendommen og markedsføring i ulike kanaler. Markedsføringsloven gjelder også ved markedsføring av eiendomsmeglingstjenester. Forbrukertilsynet har utarbeidet en egen veileder for alle som markedsfører og selger eiendomsmeglingstjenester. Dette omfatter både eiendomsmeglingsforetak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, og næringsdrivende som markedsfører eller tilbyr selvhjelpstjenester.

13.3.9 Forsikringsavtaleloven

I forbindelse med bolighandel er det to hovedtyper forsikringer som tilbys: boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring. Det er frivillig for selger og kjøper å tegne slik forsikring. Boligselgerforsikring forsikrer det ansvaret selger har etter avhendingslova overfor kjøper. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir kjøper advokathjelp ved feil og mangler ved kjøpt bolig. Forsikringsavtaleloven forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

Lov av 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler (forsikringsavtaleloven), setter rammene for de vilkår som stilles i avtalen mellom forsikringsselskapet og forsikringstakeren, blant annet forsikringstakerens opplysningsplikt om risiko og nedsettelse av forsikringsselskapets ansvar når opplysningsplikten er forsømt.

13.3.10 Personopplysningsloven

Lov av 15. juni 2018 nr. 38 om behandling av personopplysninger (personopplysningsloven), som gjennomfører EUs personvernforordning (GDPR), fastsetter plikter for alle virksomheter som behandler personopplysninger. Personopplysningsloven forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

Begrepene «behandle» og «personopplysninger» er vidt definert i forordningen. «Behandle» omfatter alle operasjoner som gjøres med personopplysninger, blant annet registrering, lagring, bearbeiding, spredning og sletting, jf. personvernforordningen artikkel 4 (2). «Personopplysninger» omfatter enhver opplysning som gjelder en identifisert eller identifiserbar fysisk person (den registrerte). En identifiserbar person er en person som direkte eller indirekte kan identifiseres, for eksempel ved hjelp av navn, identifikasjonsnummer, lokaliseringsopplysninger eller online-identifikatorer eller en eller flere faktorer som er spesifikke for den fysiske personens fysiske, fysiologiske, genetiske, psykiske, kulturelle eller sosiale identitet, jf. personvernforordningen artikkel 4 (1).

Loven og personvernforordningen fastsetter noen grunnprinsipper for behandling av personopplysninger. Personopplysninger skal blant annet bare samles inn for spesifikke og legitime formål, og må ha et rettslig grunnlag som avtale, rettslig plikt, berettiget interesse eller samtykke. Samling av personopplysninger skal begrenses til det som er nødvendig for formålet og må ikke brukes til andre formål. Videre skal personopplysninger ikke lagres eller brukes lengre enn nødvendig.

Eiendomsmeglere behandler personopplysninger i forbindelse med gjennomføringen av eiendomsmeglingsoppdrag. Eksempler på situasjoner der eiendomsmegler behandler personopplysninger er blant annet kundekontroll etter hvitvaskingsregelverket, utarbeidelse av verdivurdering og takst, innhenting av informasjon om eiendommen fra kommunen og offentlige registre, i salgsoppgaven, visningslister, kontakt med interessenter, budgivning og gjennomføring av oppgjør.

13.3.11 Angrerettloven

Lov av 20. juni 2014 nr. 27 om opplysningsplikt og angrerett ved fjernsalg og salg utenom faste forretningslokaler (angrerettloven), gjennomfører direktiv 2011/83/EU om forbrukerrettigheter. Angrerettloven kommer til anvendelse på salg av eiendomsmeglingstjenester til forbrukere når avtalen mellom eiendomsmegleren og forbrukeren inngås ved fjernsalg eller salg utenfor faste forretningslokaler. Dette betyr at angrerettloven for eksempel kommer til anvendelse ved digitale eiendomsmeglingstjenester og selvhjelpstjenester der forbrukeren bestiller slik tjeneste via den næringsdrivendes nettside. Videre omfattes eiendomsmeglingsoppdrag der oppdragsavtale inngås hjemme hos forbrukeren mens eiendomsmegleren er til stede, for eksempel i forbindelse med befaring. Angrerettloven forvaltes av Barne- og familiedepartementet.

Dersom oppdraget inngås på en slik måte at angrerettloven kommer til anvendelse, har forbrukeren rett til å gå fra avtalen innen angrefristen på 14 dager, jf. angrerettloven § 20 og § 21. Videre må eiendomsmegleren forholde seg til pliktene som følger av loven. Dette gjelder blant annet plikt til å gi en rekke opplysninger før avtaleinngåelse, herunder opplysninger om den samlede prisen for tjenestene og at det foreligger angrerett og angreskjema, jf. angrerettloven § 8. Dersom eiendomsmegleren ikke overholder opplysningsplikten om pris eller angrerett, er forbrukeren ikke forpliktet til å bære kostnadene eller angrefristen forlenges med 12 måneder, jf. angrerettloven § 9 og § 21 tredje ledd.

13.3.12 Tvangsfullbyrdelsesloven

Lov av 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse (tvangsfullbyrdelsesloven), omfatter blant annet regler for gjennomføring av tvangssalg av eiendom. Tvangssalg av eiendom gjennomføres normalt av en medhjelper som oppnevnes av tingretten. Bare eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling, i tillegg til namsmann, kan oppnevnes om medhjelper ved tvangssalg av fast eiendom, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 2-10. Tvangsfullbyrdelsesloven forvaltes av Justis- og beredskapsdepartementet.

Eiendomsmegler som bistår ved tvangssalg skal innhente opplysninger om eiendommen, lage salgsoppgave, annonsere og avholde visning på tilnærmet lik måte som ved et frivillig salg. Budgivningen er derimot vesentlig forskjellig ved tvangssalg, idet det blant annet stilles andre krav til at budet er bindende i seks uker (tre uker for borettslagsleiligheter) og at aksept av bud skjer ved at tingretten stadfester budet. Tingretten bestemmer hvordan kjøpesummen skal fordeles samt om det er eiendomsmegleren som skal motta og utbetale kjøpesummen eller retten. I praksis er det normalt eiendomsmegleren som gjennomfører oppgjøret etter instruks fra retten.

13.3.13 Dokumentavgiftsloven

Lov av 12. desember 1975 nr. 59 om dokumentavgift (dokumentavgiftsloven), gir hjemmel til å kreve dokumentavgift til statskassen for blant annet tinglysing av dokument som gjelder overføring av hjemmel som eier til fast eiendom. Dokumentavgiftsloven forvaltes av Finansdepartementet.

Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen av dokumentet. Eiendomsmeglingsforetak som bistår med tinglysingen eller det økonomiske oppgjøret er i forhold til avgiftsmyndigheten solidarisk ansvarlig med kjøperen for at riktig avgift, tilleggsavgift og renter blir betalt.

13.4 Bygningssakkyndig og bruk av tilstandsrapporter

Eiendomsmegleren har plikt til å innhente informasjon om faktiske og rettslige forhold knyttet til eiendommen som er av betydning for avtalen, og sørge for at kjøper får disse opplysningene før handel sluttes. I tillegg engasjerer selger normalt en bygningssakkyndig som foretar en undersøkelse av eiendommen og utarbeider en teknisk rapport. Det er frivillig for selger å engasjere bygningssakkyndig, men de aller fleste eiendomsmeglingsforetak krever dette for å påta seg et salgsoppdrag. I tillegg vil de fleste kjøpere normalt forvente at det foreligger en tilstandsrapport.

I dag er det hovedsakelig to typer rapporter som benyttes: verditakst og tilstandsrapport .

Verditakst er den enkleste rapporttypen. På bakgrunn av bygningssakkyndiges befaring og oppmåling av eiendommen, gir verditaksten en teknisk beskrivelse av eiendommen og fastsetter eiendommens tekniske verdi. Verditaksten kan også omfatte angivelse av vedlikeholdsbehov, men gjøres i varierende grad i praksis.

En tilstandsrapport gir en grundig og detaljert beskrivelse av boligens tekniske tilstand og vedlikehold. Rapporten omfatter en analyse av bygningens tekniske tilstand og beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, som byggeforskrifter og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde.

Det har hittil vært frivillig for selger å velge hvilken rapporttype som skal brukes. Bruken av tilstandsrapport har økt vesentlig de senere årene, og ligger nå på rundt 80 prosent av alle salg av eneboliger og leiligheter, jf. Prop. 44 L (2018–2019) punkt 6.4. Når endringene som er vedtatt i avhendingslova trer i kraft, vil selger ha sterke insentiver til å bruke tilstandsrapport i samsvar med krav i forskrift, for å redusere sitt ansvar, jf. ny § 3-10 første ledd i avhendingslova og forslag til ny forskrift til avhendingslova.

Bygningssakkyndige har ikke vært underlagt lovregulering, men de fleste bygningssakkyndige er medlem av en bransjeorganisasjon som stiller krav til kvalifikasjoner, utdanning og etterutdanning. Som nevnt i punkt 13.3.2 er det i forbindelse med endringene i avhendingslova foreslått forskriftsbestemmelser som stiller krav til utdanning og registrering for å kunne utarbeide godkjente tilstandsrapporter.

13.5 Strukturen i eiendomsmeglingsloven

Loven er delt inn i ni kapitler. Overordnede bestemmelser om formål og virkeområde er plassert i første kapittel, mens bestemmelser som fastsetter kravene for å drive eiendomsmegling finnes i kapittel 2. I de neste fem kapitlene følger nærmere krav til drift av eiendomsmeglingsvirksomhet, kvalifikasjonskrav til eiendomsmeglere og krav til utførelse av det enkelte eiendomsmeglingsoppdrag. I de to siste kapitlene behandles tilsyn og sanksjoner, samt bestemmelser om ikrafttredelse og overgangsregler.

Bestemmelsene i loven er utdypet i eiendomsmeglingsforskriften. For mange områder er bestemmelsene i loven uttømmende, og følgelig er det ingen forskriftsregler som utdyper disse bestemmelsene. For eksempel krav til oppdragsavtalen er beskrevet uttømmende i loven. For andre områder er det bare en fullmaktshjemmel i loven, blant annet § 6-10 Budgivning. Lovteksten gir dermed ingen føringer for reglene om budgivning, og bestemmelsene hviler dermed helt på forarbeidene til loven og forskriftsarbeidet.

13.6 Utvalgets vurderinger

Eiendomsmegling er regulert med krav om tillatelse til foretak og person (eiendomsmeglerbrev), og utvalget foreslår å videreføre hovedstrukturen i konsesjonssystemet. Videre foreslår utvalget å videreføre det aller meste av atferdsregler for eiendomsmeglingsvirksomhet, og på noen områder ser utvalget behov for ny regulering. Regelmengden vil ikke nevneverdig reduseres med de forenklingsforslagene som utvalget mener det kan være grunnlag for å gjennomføre. Det innebærer at reguleringen av eiendomsmeglingsvirksomhet fortsatt vil være relativt omfattende, detaljert og spesialisert.

En oppsplitting av reguleringen av eiendomsmeglingsvirksomhet, der deler av eiendomsmeglingsloven flyttes til andre lover, vil etter utvalgets vurdering være egnet til å gjøre reguleringen mindre oversiktlig. Etter utvalgets vurdering er det et sentralt forbrukervernhensyn at regelverket for eiendomsmegling er mest mulig oversiktlig og tilgjengelig, slik at forbrukeren enklest mulig kan sette seg inn i sine rettigheter og krav ved bruk av eiendomsmegler. Bestemmelsene skal også legge til rette for effektivitet i meglingen, noe som også taler for at reglene samles i én lov med tilhørende forskrift.

Digital teknologi og nye forretningsmodeller kan i årene fremover endre hvordan eiendomsmegling utøves og hvor grensen trekkes mellom eiendomsmeglerens oppgaver og kundens egeninnsats. Lovstrukturen bør gi nødvendig fleksibilitet og ikke bli til hinder for utvikling av nye omsetningsformer og hjelpemidler overfor forbrukerne. Utvalget foreslår ikke å utvide virkeområdet for eiendomsmeglingsloven til å omfatte tilbydere av selvhjelpstjenester, jf. kapittel 9. I punkt 14.4.10 presiserer utvalget derimot grensen mellom eiendomsmegling og selvhjelpstjenester.

Markedsføring gjennom eiendomsmeglingsforetak er regulert etter markedsføringsloven, og ikke eiendomsmeglingsloven. For bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven med forskrift har Finanstilsynet en tett oppfølging av og tilsyn med foretakene og eiendomsmeglerne. Utvalget har vurdert om Finanstilsynet bør føre tilsyn også med markedsføring gjennom eiendomsmeglingsforetak, og anbefaler et tettere samarbeid om tilsynsarbeidet mellom Finanstilsynet og Forbrukertilsynet, jf. punkt 21.3.1. Et slik samarbeid bør kunne utvikles innenfor dagens tilsynshjemler og medfører ingen forslag til lovendringer.

Utvalget har også vurdert den interne strukturen i eiendomsmeglingsloven, og kommet til at det ikke er behov for endringer utover å endre enkelte kapitteloverskrifter og flytting av noen få enkeltbestemmelser. Videre har utvalget vurdert sammenhengen mellom bestemmelser i loven og forskriften. Fordelingen mellom lov og forskrift fremstår som i hovedtrekk oversiktlig og kan fortsatt anvendes for de aller fleste bestemmelser. Et unntak er bestemmelsene om budgivning. Utvalget foreslår at sentrale bestemmelser om budgivning flyttes fra forskriften til loven. Som for andre lovendringer utvalget foreslår, er det lagt frem konkret lovtekst om budgivning. For øvrig legger utvalget ikke frem konkrete forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Flere av lovendringene som utvalget foreslår, vil medføre at tilhørende forskriftsbestemmelser også må endres. Andre anbefalinger retter seg direkte mot bestemmelser i eiendomsmeglingsforskriften, og vil nødvendigvis også kreve endringer i forskriften. Utvalgets forslag og anbefalinger som krever endringer i eiendomsmeglingsforskriften er:

• Å fravike flere bestemmelser i eiendomsmeglingsloven i utenlandsmeglingsoppdrag, som krever endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 1-4. Se punkt 14.4.8.

• Å oppheve retten til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevilling og hjemmelen til å fastsette at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives av rettshjelpere, som innebærer at «advokater som driver eiendomsmegling» må fjernes fra aktuelle bestemmelser, samt at eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 og § 3-14 må oppheves. Se punkt 15.4.3.

• Krav til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse for advokater som skal være fagansvarlig, som forutsetter nærmere regulering i eiendomsmeglingsforskriften. Se punkt 15.4.3.

• Mulig endring av innholdet i politiattester, som kan innebære endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 2-7. Se punkt 15.4.5.

• Krav til kurs for fagansvarlige i eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet, som forutsetter nærmere regulering i eiendomsmeglingsforskriften, enten i § 2-8 eller i en egen bestemmelse. Se punkt 15.4.7.1.

• Å differensiere krav til sikkerhetsstillelse etter nye konsesjonsklasser og størrelseskriterier, som innebærer endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 2-2. Se punkt 7.6.

• Å sette lavere krav til sikkerhetsstillelse for utleiemeglingsvirksomhet, som innebærer endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 2-2. Se punkt 15.4.7.3.

• Å fjerne kravet til oppbevaring av kjøpekontrakter i «original», som medfører endring i eiendomsmeglingsforskriften § 3-7. Se punkt 16.3.

• Å fravike kvalifikasjonskravene til ansvarlig megler i utleiemeglingsoppdrag, som krever endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 1-3. Se punkt 17.4.2.4.

• At eiendomsmeglingsforetak, mot vederlag, skal kunne formidle boligselger- og boligkjøperforsikring og tilby produktplassering til leverandører av møbler og interiør, som krever endring i eiendomsmeglingsforskriften § 5-1. Å stille tilsvarende betingelser for mottak av vederlag for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring som gjelder for låneformidling, vil kreve endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 5-2. Se punkt 18.3.4 og 18.3.5.

• Å flytte regulering av opplysninger i salgsoppgaven fra eiendomsmeglingsforskriften til eiendomsmeglingsloven, som innebærer at forskriften § 6-2 kan oppheves. Se punkt 19.3.6.3.

• Å flytte sentral regulering av oppdragstakerens plikter ved budgivningen fra eiendomsmeglingsforskriften til eiendomsmeglingsloven, som innebærer endringer i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 og kanskje også § 6-4. Se punkt 19.3.7.

• Å oppheve kravet til obligatorisk timepristilbud og plikten til å skrive rekning, slik at bestemmelsene i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 7 kan oppheves. Se punkt 20.4.4.

• Å fjerne hjemmelen til at Finansdepartementet kan godkjenne klageorgan, slik at eiendomsmeglingsforskriften § 8-1 kan oppheves. Se punkt 21.3.3.

14 Lovens formål og virkeområde

14.1 Innledning

Lovens formål og virkeområde fremgår av eiendomsmeglingsloven kapittel 1. Kapitlet omhandler også eiendomsmeglerens rolle, som har vært beskrevet med mellommannsbegrepet. I dette kapittelet behandler utvalget lovens formål, eiendomsmeglerens rolle, samt lovens saklige og stedlige virkeområde. Gjeldende rett og bakgrunn for bestemmelsene er beskrevet i punkt 14.2. Deretter er det i punkt 14.3 gitt en kort beskrivelse av virkeområdet og eiendomsmeglerens rolle i svensk og dansk lovgiving. Drøfting av lovens formål, eiendomsmeglerens rolle og virkeområdet for loven kommer i punkt 14.4. Utvalget har vurdert lovens anvendelsesområde, herunder om enkelte typer oppdrag fortsatt skal være regulert gjennom eiendomsmeglingsloven. Dette gjelder blant annet kjøpsmegling, det vil si når eiendomsmegler er ansatt for å hjelpe boligkjøper, samt formidling av næringseiendommer, eiendommer i utlandet og leiekontrakter. Videre har utvalget vurdert en mer tidsmessig beskrivelse av sentrale begreper, blant annet «mellommann» og «uhildet».

Et annet spørsmål er om eiendomsmeglingsloven bør utvides til å regulere bruk av nye løsninger og sikre likebehandling av ulike typer aktører som tilrettelegger for eiendomsomsetning. Det kan for eksempel være regler om godkjenning av plattformer og nettbaserte løsninger i form av selvhjelpstjenester, som er beskrevet og vurdert i kapittel 9. Eventuelt innebærer det en utvidelse av den gjeldende definisjonen på eiendomsmegling, og i så fall endringer i lovens virkeområde som måtte drøftes i kapittel 14. Utvalget har kommet til at det ikke er ønskelig å regulere selvhjelpstjenester i eiendomsmeglingsloven, slik det fremgår i kapittel 9, og dette blir derfor ikke drøftet ytterligere i dette kapitlet.

14.2 Gjeldende rett

14.2.1 Oversikt over gjeldende rett

Eiendomsmeglingslovens overordnede formål er i § 1-1 definert som å legge til rette for at eiendomshandel ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand.

Lovens virkeområde er i § 1-2 første ledd angitt å være eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge, og gjelder selv om eiendommen som formidles er beliggende i utlandet.

«Eiendomsmegling» er i § 1-2 andre ledd definert som det å opptre som mellommann, herunder å forestå oppgjør, i forbindelse med transaksjoner knyttet til ulike rettigheter til fast eiendom. I tillegg til mellommannsvirksomhet ved omsetning av fast eiendom, herunder eierseksjon og ideell andel i fast eiendom, gjelder loven også for inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt til fast eiendom, omsetning av borettslagsandel og av aksje, andelsbrev, pantebrev eller annet adkomstdokument med tilknyttet leierett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom, samt omsetning av deltidsbruksrett som gjelder fast eiendom og faller inn under lov om deltidsbruksrett og langtidsferieprodukter mv. Loven gjelder også for omsetning av avtale om erverv av nevnte rettigheter. Derimot gjelder loven ikke for formidling av avtale om utleie av hytte mv. til fritidsformål, samt formidling av rom i hoteller, herberger mv. for overnatting, eller tjenester som utøves for foretak innen samme konsern, dersom den aktuelle eiendommen ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål.

Det stilles krav til særskilt tillatelse fra Finanstilsynet for alle aktører som driver eiendomsmegling mot godtgjørelse. Unntak gjelder for praktiserende advokater, som kan drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, banker som forestår oppgjør, samt for rettshjelpere som tilfredsstiller visse krav.

Eiendomsmeglingsloven gjelder all utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet i Norge, uavhengig av om partene i handelen er forbrukere eller næringsdrivende, om det som skal omsettes er bolig-, fritids- eller næringseiendom, og om eiendommen ligger i Norge eller utenfor Norge.

Lovens bestemmelser er i utgangspunktet ufravikelige i forbrukerforhold, med mindre annet fremgår særskilt av lovteksten eller forskrift gitt i medhold av loven. Enkelte bestemmelser er derimot gjort fravikelige utenfor forbrukerforhold. Med forbrukerforhold menes tilfeller der oppdragsgiveren er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. I tillegg er en rekke bestemmelser fravikelige i oppdrag som gjelder formidling av næringseiendom, det vil si eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål.

14.2.2 Lovens formål

Eiendomsmeglingslovens formål er i § 1-1 angitt å være «å legge til rette for at omsetning ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand». Bestemmelsen var ny i eiendomsmeglingsloven 2007, men det er i forarbeidende lagt til grunn at dette for det vesentligste også var ansett som grunnleggende hensyn bak tidligere regulering, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 3.4. Eneste tillegg var at det ble pekt på at det er et formål at eiendomsmeglingen skal være effektiv innenfor rammen av de øvrige hensyn, jf. NOU 2006: 1 punkt 5.2. Bestemmelsen er ment å være retningsgivende for tolkningen av loven og for skjønnsutøvelsen i medhold av loven, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 3.4.

14.2.3 Mellommannsbegrepet

Mellommannsbegrepet i gjeldende lov er en videreføring fra tidligere reguleringer helt tilbake til den første eiendomsmeglingsloven, som er fra 1931. Hva det vil si å opptre som mellommann er ikke nærmere definert i loven. Innholdet i begrepet er derimot beskrevet i lovforarbeider, se nærmere Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 4.2.1 til 4.2.4 samt i rettspraksis og forvaltningspraksis. Falkanger-utvalget hadde i NOU 1987: 14 i merknadene til § 1-1 punkt 7.1 en inngående drøfting av begrepet og sammenfattet de vesentlige kjennetegn på mellommannsvirksomhet slik:

• (1) det må dreie seg om omsetning av fremmed eiendom, dvs. eiendom som ikke tilhører mellommannen, og

• (2) omsetning må være for tredjemanns, ikke for mellommannens regning.

Dette innebærer for det første at objektet som omsettes ikke må tilhøre eiendomsmegleren eller noen denne representerer. For eksempel vil en ansatt som selger eiendom for sin arbeidsgiver, bli identifisert med arbeidsgiveren slik at vedkommende ikke anses som mellommann. En bostyrer som selger eiendom for et konkursbo eller et dødsbo under offentlig skifte, regnes heller ikke som mellommann, fordi bobestyreren regnes som et av boets organer. Advokaters bistand ved salg av eiendom for dødsbo under privat skifte, der eiendom selges til andre enn arvingene etter skifteattesten, vil derimot være å anse som mellommannsvirksomhet. Tilsvarende gjelder bistand i forbindelse med skifte mellom ektefeller eller samboere ved samlivsbrudd. Eiendomsmegleren eller noen denne representerer kan heller ikke ha interesser i erverv av eiendommen. For det andre innebærer det at eiendomsmegleren ikke kan finansiere noen del av omsetningen, heller ikke sine egne utgifter. Oppsummert betyr dette at mellommannen ikke tar del i kjøper eller selgers risiko for tap eller gevinst ved handelen, i motsetning til hva som er tilfelle ved egenhandel.

Selv når det dreier seg om bistand som fremstår som mellommannsvirksomhet, er det ikke nødvendigvis slik at aktiviteten er regulert i eiendomsmeglingsloven. En vurdering av bistandens art og omfang er avgjørende for om eiendomsmeglingsloven kommer til anvendelse eller ikke. Falkanger-utvalget beskrev mellommannsbegrepet ved å dele et typisk eiendomsmeglingsoppdrag i ni kronologiske faser, se NOU 1987: 14 i merknadene til § 1-1 punkt 7.1. Eiendomsmegling har utviklet seg gjennom årene som har gått, og oversikten er ikke lenger fullt ut beskrivende for dagens oppdragsutførelse. I dag kan fasene i et typisk salgsoppdrag fremstilles slik:

• (1) befaring,

• (2) inngåelse av oppdrag,

• (3)innhenting og kontroll av informasjon om eiendommen, eventuell rydding i rettslige heftelser,

• (4) utarbeidelse av skriftlig oppgave (salgsprospekt),

• (5) annonsering og visning,

• (6) salgsforhandlinger – budgivning, avklaring av forbehold, kontroll av finansiering m.v.,

• (7) kontraktsinngåelse og klargjøring av dokumenter til tinglysing,

• (8) mottak av kjøpesum og overtagelse – rådgivning om tilbakehold

• (9) gjennomføring av handelen – tinglysing og det økonomiske oppgjøret .

For at et oppdrag knyttet til eiendomsomsetning skal omfattes av loven, behøver ikke bistanden å omfatte alle ni faser. Falkanger-utvalget pekte på følgende som de sentrale oppgavene i et eiendomsmeglingsoppdrag:

• salgsarbeid, kunngjøring og visning – med informasjon til mulige kjøpere om salgsobjektet,

• de egentlige salgsforhandlinger, med sikte på å oppnå enighet mellom selger og en kjøper,

• utforming av kontrakten, innhenting av underskrifter m.v.,

Det vil si at dersom oppdraget omfatter disse oppgavene, er det normalt tale om eiendomsmegling som omfattes av loven. I fasene 5 og 6 spiller eiendomsmegleren en aktiv rolle i å bringe partene sammen og legge til rette en effektiv transaksjon, som er det grunnleggende trekket ved eiendomsmeglerens rolle. Falkanger-utvalget så derimot ikke gjennomføring av det økonomiske oppgjøret som avgjørende for om det finner sted eiendomsmegling.

I 1999 ble det gjort endringer i 1989-loven, slik at det fremgår av loven at det å forestå oppgjør alene også anses som eiendomsmegling (dvs. fase 9), jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 andre ledd. Finansdepartementet begrunnet innskjerpingen med at det knytter seg viktige forbrukerbeskyttelseshensyn til det økonomiske oppgjøret ved eiendomshandler. I den sammenheng mente departementet at krav om konsesjon og sikkerhetsstillelse er viktig, samtidig som det ble innført en særskilt presisering i loven av at banker kan forestå oppgjør ved eiendomshandler uten konsesjon til å drive eiendomsmegling, jf. Ot.prp. nr. 24 (1998–99) punkt 7.4

14.2.4 Former for eiendomsmegling

Mellommannsvirksomhet som går ut på å bistå ved salg av eiendom, der selger engasjerer en eiendomsmegler med oppdrag å innhente opplysninger, markedsføre, gjennomføre visninger og forhandle med interessenter med det formål å få i stand en handel samt gjennomføre handelen, omfattes klart av lovens virkeområde. Dette er et såkalt salgsoppdrag, som utgjør hovedvekten av alle eiendomsmeglingsoppdrag.

Mellommannsvirksomhet som går ut på å bistå ved søk etter eiendom, der eiendomsmegleren engasjeres av kjøper med det formål å finne en eiendom og få i stand en handel, omfattes også av eiendomsmeglingsloven. Dette er et såkalt kjøpsoppdrag. Verken loven eller forarbeidene gir noen definisjon på kjøpsoppdrag eller hva det omfatter. Grensen mot oppdrag som har mer karakter av kjøpsrådgivning og partsrepresentasjon, er derfor uklar. Også her vil vurderingen av om loven kommer til anvendelse bero på en helhetsvurdering av oppdragets karakter, herunder hvilke oppgaver som inngår, i hvilken grad det ytes en innsats for å bringe partene sammen og hvordan oppdraget fremstår utad. Å sondere hvilke eiendommer som er til salgs og passer oppdragsgiverens preferanser, er for eksempel ikke et tilstrekkelig omfattende oppdrag til å regnes om eiendomsmeglingsvirksomhet. Eiendomsmegleren må være mer engasjert i å bringe partene sammen, for eksempel ved å kontakte potensielle selgere, delta i pris- og kontraktsforhandlinger, gjennomføre oppgjøret e.l. Antallet kjøpsoppdrag i eiendomsmeglingsforetakene er beskjedent sammenliknet med salgsoppdrag.

Det å forestå oppgjør er alene definert som eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 andre ledd. Det innebærer at rene oppgjørsoppdrag, der partene allerede har inngått bindende avtale og eiendomsmegleren kun skal bistå med gjennomføring av oppgjøret, regnes som eiendomsmeglingsoppdrag. Det er imidlertid en forutsetning at det i forkant har skjedd en eiendomshandel som ville vært omfattet av lovens virkeområde, dersom en eiendomsmegler hadde bistått. Se nærmere Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 4.8 Oppgjørsoppdrag omfatter som regel også kontraktskriving, men det er ikke en forutsetning for at oppdraget skal falle inn under loven.

Mellommannsvirksomhet ved inngåelse og overdragelse av leiekontrakt til fast eiendom, omfattes av eiendomsmeglingsloven, jf. § 1-2 andre ledd nr. 2. Dette er et såkalt leieformidlingsoppdrag, der eiendomsmegleren enten engasjeres av utleieren for å finne en leietaker eller av leietakeren for å finne en eiendom for leie. Også kortvarig leie omfattes, men det trekkes en grense mot formidling av avtale om utleie av hytte eller privatbolig eller rom i slike til fritidsformål, samt rom i hoteller, herberger mv. for overnatting eller opphold, som er unntatt fra lovens virkeområde i medhold av § 1-2 fjerde ledd. Leieformidling har vært omfattet av definisjonen av eiendomsmegling siden eiendomsmeglingsloven 1931.

Eiendomsmeglingsloven får anvendelse for eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 første ledd første punktum. Regjeringen kan bestemme at loven også skal gjelde for virksomhet som utøves på Svalbard eller Jan Mayen. Det er imidlertid ikke et kriterium at eiendommen som formidles, ligger i Norge. Så lenge virksomheten utøves i Norge og virksomheten ellers omfattes av lovens definisjon på eiendomsmegling, kommer eiendomsmeglingsloven til anvendelse også der eiendommen ligger i utlandet. Dette er såkalt utenlandsmegling. Se nærmere Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 4.10.4 jf. også Ot.prp. nr. 59 (1988–89) punkt 3.2.4.

14.2.5 Avgrensning mot annen virksomhet

Etter gjeldende rett er det en del avgrensninger av eiendomsmegling som kan være krevende å trekke opp. Til dels gjelder dette oppgaver som sammenfaller med en eller flere faser i et eiendomsmeglingsoppdrag, men der eiendomsmegleren ikke opptrer som en mellommann. Til dels er det oppgaver som har endret karakter med introduksjon av ny teknologi, som gjør det vanskelig å identifisere eller avkrefte om de har karakter av mellommannsvirksomhet og hvem som eventuelt er eiendomsmegleren. Men ny teknologi er det heller ikke åpenbart at alle faser av et meglingsoppdrag blir utført av en fysisk person.

Mellommannsvirksomhet som omfattes av eiendomsmeglingsloven, må avgrenses mot virksomhet som er partsrepresentasjon, som ikke omfattes. Hvor grensen går er imidlertid ikke helt klart. Bråthen-utvalget vurderte å foreslå unntak fra konsesjonskravet for forvaltning av eiendomsporteføljer på vegne av én eller flere investorer, men kom til at det ikke var grunn til å innføre et særskilt unntak, jf. NOU 2006: 1 punkt 5.3.1.2. I sin behandling av utvalgets innstilling, i Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 4.2.4 bemerket Finansdepartementet:

Utvalget skriver i innstillingen at en har vurdert å holde forvaltning av eiendomsporteføljer på vegne av én eller flere investorer utenfor lovens anvendelsesområde. Til dette vil departementet bemerke at dersom forvalteren opptrer som partsrepresentant følger det allerede av gjeldende rett at loven ikke kommer til anvendelse. Tilsvarende vil ofte være tilfelle hvor en person har fullmakt til å slutte avtale på vegne av en annen. Selv om fullmakten i seg selv ikke er avgjørende for om det foreligger en mellommannsrolle eller ikke, vil eksistensen av en slik fullmakt være en indikasjon på at vedkommende opptrer som partsrepresentant.

Finansdepartementets uttalelse gir liten veiledning for hvor grensen går mellom mellommannsvirksomhet som omfattes av loven og virksomhet som er partsrepresentasjon, og som derfor faller utenfor lovens virkeområde. Det er heller ikke gitt noen veiledning om dette ellers i lovforarbeidene. Finanstilsynet har i sin praksis, i flere saker, lagt til grunn at grensedragningen må bero på en konkret vurdering av oppdragets karakter i det enkelte tilfelle, herunder hvordan oppdraget fremstår utad og for oppdragsgiverens motparter, med henvisning til rettspraksis, jf. dom fra Borgarting lagmannsrett LB-2004-12659. Ved vurdering av oppdragets karakter har Finanstilsynet lagt vekt på om oppdraget har mer karakter av rådgivning i forbindelse med et løpende og fast tilknytningsforhold til kjøper eller selger, enn et typisk meglingsoppdrag. Slikt tilknytningsforhold vil for eksempel kunne fremkomme gjennom at oppdragstakeren ivaretar andre interesser for oppdragsgiveren, som forretningsførsel eller løpende forvaltning. Tilsvarende vurderinger må gjøres ved grensedragning mellom advokaters rettshjelpsvirksomhet og eiendomsmeglingsvirksomhet.

Et selskap innenfor samme konsern som eierselskapet, kan formidle en eiendom uten at det blir ansett som mellommannsvirksomhet. Slik virksomhet er unntatt etter § 1-2 femte ledd i eiendomsmeglingsloven, dersom den aktuelle eiendommen ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig eller fritidsformål. Det vil si at det er unntak for slik virksomhet ved omsetning av næringseiendom. Bestemmelsen kom inn med 2007-loven, mens det tidligere ikke var noen avgrensning etter konserntilhørighet, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 4.2.4. Et annet spørsmål er bruk av kjøpsopsjoner, der noen får rett til å kjøpe en eiendom uten å binde seg før eiendommen er videresolgt. Bruk av kjøpsopsjoner kan i noen tilfeller bli ansett som salg av tredjemanns eiendom, og derfor som eiendomsmegling. I en dom fra Oslo skifterett (RG 1984 s. 116), la retten til grunn at det må karakteriseres som eiendomsmeglingsvirksomhet når et selskap driver virksomhet som går ut på å få opsjon på kjøp av eiendom som, etter at kjøpekontrakt er inngått, blir videresolgt og skjøte blir utstedt direkte fra opprinnelig eier til den nye kjøperen.

Det er et grunnleggende trekk ved mellommannsrollen at eiendomsmegleren yter en innsats for å bringe partene sammen i en avtale. Bråthen-utvalget trakk imidlertid, i likhet med Falkanger-utvalget, en grense mot såkalt mekanisk formidling, for eksempel der partene bringes sammen på grunnlag av oppslag i et annonsemedium. I forarbeidene til 2007-loven er det presisert at det må komme noe i tillegg til den rene mekaniske formidlingen av kontakt mellom partene for at det skal falle inn under lovens virkeområde, for eksempel bistand ved visninger, rådgivning, deltakelse i forhandlinger mv. For å avgjøre om det dreier seg om mellommannsvirksomhet i eiendomsmeglingslovens forstand, må det foretas en helhetsvurdering av oppgavene som inngår i oppdraget, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 4.2.4.

I takt med den digitale utviklingen i samfunnet generelt, har det også kommet digitale selvhjelpsverktøy som skal gjøre det enklere for forbrukere å selge boligen selv, uten hjelp av eiendomsmegler til annet enn å gjennomføre oppgjøret. I dagens marked tilbys automatiserte tjenester som innhenter informasjon om eiendommen og oppretter kontakt med fotograf og takstmann. Informasjonen som innhentes, kan sammen med bilder og takst lastes inn i systemet, og det genereres salgsoppgave og annonse som selgeren selv kan fylle ut videre. Budgivning kan foregå via en elektronisk budportal som inngår i selvhjelpsverktøyet. Selger må selv administrere budrunden, herunder selv sjekke finansiering og ta kontakt med budgiver for å avklare eventuelle forbehold. Kjøpekontrakt genereres gjerne i selvhjelpsverktøyet eller inngår i oppgjørsoppdraget med et eiendomsmeglingsforetak eller en advokat. Ved vurdering av om slike selvhjelpstjenester egentlig er eiendomsmegling som krever tillatelse, er det i utgangspunktet uten betydning at prosessen er automatisert. Det sentrale spørsmålet vil være om tilbyderen av tjenesten spiller en aktiv rolle i å bringe partene sammen og hvordan tjenesten fremstår utad. Finanstilsynet har i sin praksis lagt til grunn at så lenge tilbyderen ikke har noen rolle ved gjennomføring av visninger, forhandlinger med interessenter, bistand i forbindelse med finansiering, budgivning, utforming av kjøpekontrakt eller gjennomføring av oppgjør, vil tjenesten normalt ikke komme inn under eiendomsmeglingsloven. Selvhjelpstjenester er nærmere drøftet i kapittel 9.

14.3 Utenlandsk rett

Sverige

Den svenske eiendomsmeglingsloven gjelder, i likhet med den norske, all utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet, uavhengig av om partene i handelen er forbrukere eller næringsdrivende, eller om objektet som formidles er bolig-, fritids- eller næringseiendom. Loven omfatter formidling av eiendom beliggende utenfor Sverige, så lenge eiendomsmeglerens oppdrag i det vesentligste utføres i Sverige, jf. fastighetsmäklarlagen § 3. Loven omfatter også kjøpsmegling og utleiemegling. Loven kan fravikes ved avtale, men ikke til ulempe for en forbruker, som i loven er definert som en fysisk person som handler hovedsakelig med formål som faller utenfor næringsvirksomhet, jf. fastighetsmäklarlagen § 4. Den gjeldende svenske eiendomsmeglingsloven er fra 2011.

Etter svensk rett har eiendomsmegleren en rolle som upartisk mellommann – i hovedtrekk tilsvarende som etter den norske eiendomsmeglingsloven. I lovteksten er det presisert at eiendomsmegleren skal ivareta både kjøper og selgers interesser, men skal innenfor rammene av god meglerskikk særskilt ivareta oppdragsgiverens økonomiske interesser, jf. fastighetsmäklarlagen § 8 andre ledd. Når det gjelder prisen skal eiendomsmegleren, tross kravet om upartiskhet, forsøke å få høyest mulig pris for boligen når oppdraget kommer fra selgeren. Dersom oppdraget kommer fra kjøperen, gjelder det motsatte.

En viktig forskjell fra det norske systemet er at kun eiendomsmeglere er regulert i Sverige, men derimot ikke eiendomsmeglingsforetakene. I Sverige er eiendomsmegleren personlig ansvarlig for formidlingsoppdraget. Det er den enkelte eiendomsmegler, ikke eiendomsmeglingsforetaket, som inngår oppdragsavtalen med kunden. Følgelig ligger det som regel ikke noe ansvar for eiendomsmeglingsforetaket i oppdragsavtalen. Oppdragsgiveren har derfor normalt ingen rettigheter overfor foretaket, og må rette eventuelle krav mot eiendomsmegleren.

I 2018 ble det lagt fram en lovutredning med forslag til ny eiendomsmeglingslov, jf. SOU 2018:64. Bakgrunnen for forslaget er å gjøre det tryggere for forbrukere å kjøpe eiendomsmeglingstjenester, gjennom å gjøre Fastighetsmäklarinspektionens tilsyn mer slagkraftig og effektivt. Ifølge forslaget skal det innføres registreringsplikt for foretak, og det skal føres tilsyn med foretakene. Derimot er det ikke foreslått endringer i lovens virkeområde. Den svenske regjeringen la 4. februar 2021 frem forslag til ny eiendomsmeglingslov, som følger opp anbefalingene. Lovforslaget innebærer at eiendomsmeglingsforetak skal registreres og blir underlagt tilsyn. Foretakene må oppfylle flere krav for å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, og får et overordnet ansvar for at eiendomsmeglere som jobber i foretaket følger god meglerskikk, selv om eiendomsmeglingsoppdraget fortsatt skal inngås med eiendomsmegleren personlig. Foretak som ikke oppfyller sine plikter, kan bli ilagt administrative sanksjoner. Videre blir det mulig å gripe inn overfor personer i ledelse eller eiere som er uegnet. Samtidig blir pliktene etter hvitvaskingslovgivningen utvidet til å omfatte eiendomsmeglingsforetak og eiendomsmeglere. Det er foreslått at den nye loven og lovendringene trer i kraft 1. juli 2021.

Danmark

Den danske eiendomsmeglingsloven omfatter næringsmessige aktiviteter som er rettet mot eller utføres for en forbruker, jf. ejendomsmæglerloven § 2. Lovens bestemmelser kan videre ikke fravikes til ugunst for forbruker. Forbruker er i loven definert som «en person, som handler med henblik på 1) avhændelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig har været anvendt ikke-erhvervsmæssigt af vedkommende, eller 2) erhvervelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig er bestemt til ikke-erhvervsmæssig anvendelse for vedkommende», jf. ejendomsmæglerloven § 4 første ledd nr. 2. Oppdrag for næringsdrivende og formidling av næringseiendom er dermed ikke omfattet. Videre er definisjonen på eiendomsmeglingsvirksomhet avgrenset til formidling av salg av fast eiendom til eller for forbruker, jf. ejendomsmæglerloven § 4 første ledd nr. 1. Dette innebærer at kjøpsoppdrag og leieformidling heller ikke er omfattet.

I Danmark har eiendomsmegleren ikke lov til å representere begge parter i handelen, men er utelukkende selgers representant. Dette har vært praksis langt tilbake, og ble formalisert i ejendomsmæglerloven 2014. Mange kjøpere har egen rådgiver, og som regel er det en boligadvokat. Også eiendomsmeglere kan påta seg oppdrag som kjøpsrådgiver, men kan ikke representere begge parter i samme handel. Den danske eiendomsmegleren skal opptre som selgers representant og ivareta selgerens behov og interesser i handelen, men skal gi kjøper de opplysninger som er av betydning for handelen og gjennomføringen av den, jf. ejendomsmæglerloven § 24 og § 25.

14.4 Utvalgets vurderinger

14.4.1 Innledning

Spørsmål det er aktuelt å drøfte i tilknytning til lovens kapittel 1, dreier seg om mulige endringer i eiendomsmeglingslovens formål og lovens saklige og stedlige virkeområde. I tillegg gir kapitlet føringer for eiendomsmeglerens rolle som formidler i transaksjonene. Utvalget har for det første vurdert om eiendomsmeglingsloven bør bli en ren «forbrukerlov», det vil si at den bare gjøres gjeldende i forbrukerforhold. En slik endring måtte i tilfelle også bli gjenspeilet i formålsbestemmelsen. Utvalget har også vurdert om det er behov for andre endringer i formålsbestemmelsen. I tråd med mandatet, har utvalget vurdert om virkeområdet bør begrenses slik at enkelte typer oppdrag ikke lenger reguleres i eiendomsmeglingsloven. Dette gjelder nærmere bestemt kjøpsmegling, næringsmegling, utleiemegling og utenlandsmegling. Den nærmere drøftelsen følger i punktene 14.4.2 til 14.2.8. I punkt 14.4.9 har utvalget drøftet behovet for endringer i definisjonen på «eiendomsmegling». I punkt 14.4.10 drøftes grensen mot selvhjelpstjenester.

14.4.2 Lovens formål

I en vurdering av endringer knyttet til lovens formålsbestemmelse ligger det spørsmål både om det er behov for en formålsbestemmelse og innholdet i den. Etter utvalgets vurdering bidrar formålsbestemmelsen til å synliggjøre eiendomsmeglerens rolle både overfor partene i handelen og i et større samfunnsmessig perspektiv. Bestemmelsen er en viktig faktor ved tolkningen av bestemmelser ellers i loven og ved utøvelse av skjønn. Utvalget kan ikke se gode grunner til å fjerne formålsbestemmelsen.

Det overordnede formål med reguleringen av eiendomsmegling har vært å sikre partenes behov for profesjonell og upartisk assistanse og sikkerhet i handelen, samtidig som det legges til rette for effektivitet i formidlingen. Utvalget mener dette samsvarer godt med de hensyn som fortsatt bør ligge til grunn for den offentligrettslige reguleringen av eiendomsmeglingsvirksomhet, og foreslår ingen materielle endringer. Imidlertid vil utvalget foreslå noen språklige endringer i bestemmelsen, med sikte på å gjøre lovens formål klarere og mer tilgjengelig for brukerne. «Uhildet» er et foreldet begrep som nok virker fremmed for de fleste i dag. Utvalget foreslår at det heller tas inn at loven skal legge til rette for at partene mottar upartisk bistand. I det ligger at bistanden må være tilgjengelig for begge parter og tilpasset behovet hos hver av partene. Utvalget foreslår videre at «ved bruk av mellommann» erstattes med «ved bruk av eiendomsmegler». Når eiendomsmeglingsloven likevel skal endres, er det av hensyn til god lovteknikk ønskelig å endre ord og uttrykk i loven som ikke er kjønnsnøytrale.

Som omtalt i punkt 10.1, er et hovedformål med reguleringen av eiendomsmegling å sikre forbrukernes interesser, selv om det ikke er direkte uttrykt i loven. Dette kommer derimot til syne i forarbeidene til loven, blant annet i NOU 2006: 1 punkt 4.1, samt ved at en rekke bestemmelser i loven er gjort fravikelige utenfor forbrukerforhold eller ved megling av næringseiendom. Selv om utvalget i punktene 14.4.3 og 14.4.6 ikke går inn for å begrense lovens virkeområde til kun å gjelde i forbrukerforhold, mener utvalget at det med fordel kan presiseres i formålsbestemmelsen at reguleringen særlig tar sikte på å sikre forbrukeres interesser. Utvalget foreslår derfor at det tas inn en tilføyelse om dette i § 1-1. Se lovutkastet § 1-1.

14.4.3 Salgsmegling

Overvekten av alle eiendomsmeglingsoppdrag er salgsmeglingsoppdrag, der eiendomsmegleren engasjeres av selger for å utby objektet i markedet i den hensikt å finne en kjøper, og gjennomføre handelen mellom selger og kjøper. Dette omfatter i dag både oppdrag som gjelder omsetning av eiendom til bolig- og fritidsformål og næringseiendom, og er uavhengig av om selger er forbruker eller handler som ledd i næringsvirksomhet.

Utvalget har vurdert om eiendomsmeglingsloven skal begrenses til å bare gjelde i forbrukerforhold. Herunder har utvalget vurdert to alternativer. Det første alternativet er å begrense lovens virkeområde til å bare gjelde bistand ved omsetning av fast eiendom og rettigheter til fast eiendom, når oppdragsgiveren er forbruker. Oppdrag for selger som handler som ledd i næringsvirksomhet ville dermed falle utenfor loven, selv om objektet som skal selges er bolig- eller fritidseiendom og kjøperen er forbruker. Det innebærer blant annet at oppdrag som gjelder formidling etter bustadoppføringslova, ikke lenger ville være omfattet av eiendomsmeglingsloven. Slik virksomhet ville dermed kunne drives av foretak uten tillatelse til å drive eiendomsmegling. Utvalget mener dette ville være uheldig, ettersom formidlerens roller er særlig viktig i de tilfellene der det er skjevhet i profesjonalitetsnivået hos partene i handelen. I forholdet mellom en næringsdrivende selger og en forbrukerkjøper, vil kjøperen være den svake part og kan ha behov for særlig vern. Gjennom sin rolle som uavhengig formidler, kan eiendomsmegleren sikre at den svakere parts interesser blir ivaretatt i samsvar med kontraktslovgivningens normalordninger. Dette omfatter blant annet å påse at kjøper, før handel sluttes, har fått informasjon om sine rettigheter og plikter på en så klar og dekkende måte at vedkommende settes i stand til å gjøre en informert kjøpsbeslutning. Videre omfatter det å påse at kjøpekontrakten er balansert og i samsvar ved ufravikelig lovgivning, samt at den ikke fraviker det som er avtalt i bud- og akseptfasen. Ved salg etter bustadoppføringslova omfatter dette også å påse overholdelse av entreprenørens plikter etter denne loven, herunder plikt til å stille garanti som sikkerhet for oppfylling av avtalen, plikt til å overholde frister som er avtalt for overtagelse og hjemmelsoverføring, kjøperens krav ved forsinkelse fra entreprenørens side eller mangler, samt forutsetning for avtale om forskuddsbetaling. Dersom eiendomsmeglingslovens virkeområde ble gjort avhengig av om oppdragsgiver er forbruker, ville det innebære at forbrukerkjøper får et svakere vern i møte med formidleren som selger har engasjert. Blant annet vil forbrukerkjøperen miste adgangen til utenrettslig klagebehandling gjennom Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Sett hen til at eiendomsmeglingsloven særlig skal sikre ivaretakelse av forbrukeres rettigheter, jf. punkt 14.4.2, og av hensyn til forbrukerkjøperens behov for vern i eiendomshandelen, vil utvalget ikke foreslå dette alternativet.

Det andre alternativet går ut på å begrense eiendomsmeglingslovens virkeområde til å bare gjelde bistand ved omsetning av fast eiendom og rettigheter til fast eiendom, når minst én av partene er forbruker. På den ene siden kan det argumenteres for at næringsdrivende som opptrer i eiendomsmarkedet, må antas å være i stand til å ivareta sine interesser og ikke har samme behov for beskyttelse som forbrukere. Når det i tillegg er profesjonelle parter på begge sider i handelen, kan de anses for å være mer eller mindre jevnbyrdige. Det finnes imidlertid også mindre profesjonelle parter som opptrer i eiendomsmarkedet som ledd i næringsvirksomhet, som har behov for noe mer bistand. Videre er det ikke alltid mulig for eiendomsmegleren å forutse kjøperens status ved inngåelse av et salgsoppdrag. Man risikerer med en slik begrensning i virkeområdet at det inngås eiendomsmeglingsoppdrag der selger er profesjonell og man antar kjøper vil være forbruker, men hvor oppdraget likevel faller utenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde fordi man ender opp med en profesjonell kjøper. Ytterligere et argument for å ikke avgrense virkeområdet slik at formidling mellom to næringsdrivende parter faller utenfor loven, er at det uansett vil være påkrevet med en eller annen form for registreringsordning hos Finanstilsynet for å oppfylle forpliktelser etter EUs hvitvaskingsdirektiver og FATFs anbefalinger. Dette er nærmere omtalt i punkt 12.3.2–3. Ut fra en samlet vurdering anbefaler utvalget at all eiendomsmeglingsvirksomhet ved omsetning av fast eiendom og rettigheter til fast eiendom fortsatt skal være omfattet av lovens virkeområde, uavhengig av om partene i handelen er å anse som forbrukere eller næringsdrivende.

14.4.4 Oppgjør

Å forestå oppgjør ved omsetning av fast eiendom er alene å anse som eiendomsmegling, forutsatt at det forut for oppgjøret har skjedd en eiendomshandel som omfattes av lovens virkeområde. Hva som er å regne som oppgjørsvirksomhet er ikke definert i eiendomsmeglingsloven. Tidligere gjennomganger har understreket at det er sterke forbrukerbeskyttelseshensyn knyttet til reguleringen av oppgjør, herunder Finansdepartementets uttalelser i Ot.prp. nr. 24 (1998–99) punkt 7.4. Bråthen-utvalget uttalte i NOU 2006: 1 punkt 5.3.7.2:

Kjøp og salg av fast eiendom er normalt en av de viktigste økonomiske transaksjonene den enkelte foretar i livet, og utvalget mener at den enkelte har behov for sikkerhet for at gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret skjer på en korrekt og sikker måte, herunder at den enkelte er sikret mot eventuelle feil begått av den som gjennomfører oppgjøret. I denne sammenheng er det viktig å peke på kravet til faglig kompetanse og sikkerhetsstillelse, som må være oppfylt for å kunne tildeles bevilling til å drive eiendomsmegling .

Utvalget slutter seg til de tidligere vurderingene og mener det ikke er grunnlag for å vurdere oppgjør annerledes i dag. Det kan tilføyes at kravene som stilles til egnethet og til foretakenes økonomi for å få tillatelse til å drive eiendomsmegling, er særlig viktige når det gjelder eiendomsmeglingsforetakenes oppgjørsvirksomhet og behandling av klientmidler. Slik utvalget ser det, kommer innholdet og avgrensingen av oppgjørsvirksomhet tilstrekkelig klart frem i forarbeidene. Følgelig er det ikke behov for å innta en definisjon i lovteksten. Drøftingen foran kan oppsummeres med at oppgjør omfatter gjennomføring av handelen med mottak og disponering av kjøpesum, og gjennomføring av rettsvernsakt.

14.4.5 Kjøpsmegling

Eiendomsmeglingslovens bestemmelser knyttet til oppdragsutførelsen er utformet med tanke på salgsoppdrag, og er lite tilpasset kjøpsmegling. Som nevnt i punkt 14.2.4 er grensen mot kjøpsrådgivning og partsrepresentasjon også uklar. Såkalte søkeoppdrag, der oppdraget går ut på å finne egnede objekter til kjøper, men der oppdragstakeren verken inngår i forhandlinger med selger, bistår med å utarbeide kjøpekontrakt eller gjennomføringen av handelen, er normalt å anse som partsrepresentasjon som ikke faller inn under eiendomsmeglingslovens virkeområde. Selgeren har kanskje allerede inngått salgsoppdrag med en annen eiendomsmegler og denne bistår med forhandlinger mellom partene, kontraktsinngåelse og oppgjør. Dersom oppdragstakeren derimot bistår med flere oppgaver og bidrar aktivt til å bringe partene sammen i en handel, for eksempel gjennom å forhandle med selgeren, er oppdraget å regne som eiendomsmegling. Omfatter bistanden gjennomføring av oppgjøret, er det uansett å regne som et eiendomsmeglingsoppdrag, jf. punkt 14.4.4.

Utvalget ser ikke vesentlige innvendinger mot at kjøpsmegling fortsatt skal være omfattet av eiendomsmeglingslovens virkeområde, herunder omfattes av konsesjonsplikten. Riktignok ville det løse et avgrensingsproblem mellom kjøpsmegling og kjøpsrådgivning, men reiser nye spørsmål om hvor langt en uregulert kjøpsmegler kan gå i retning av å opptre som formidler. I den grad oppdragstakeren faktisk utfører oppgaver som regnes som eiendomsmegling, ser utvalget ingen grunn til at kjøper og selger ikke skal sikres samme beskyttelse som ved et ordinært salgsoppdrag. Dersom oppdragstakerens oppgaver derimot er så begrensede at oppdraget ikke faller inn under eiendomsmeglingslovens virkeområde, vil loven ikke komme til anvendelse og konsesjon ikke være påkrevet. Utvalget foreslår derimot at det inntas en hjemmel til å fastsette nærmere regler og gjøre unntak fra lovens øvrige regler i forskrift, for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til kjøpsoppdrag. Se lovutkastet § 1-4 sjette ledd.

14.4.6 Næringsmegling

Det er flere forhold som skiller formidling av næringseiendom fra formidling av bolig- og fritidseiendom, og som taler for at det ikke er samme behov for regulering. For det første preges næringsmarkedet av profesjonelle aktører, som ikke har samme behov for beskyttelse som forbrukere. Videre er det i markedet for næringseiendom vanlig at transaksjonene skjer ved omsetning av aksjer eller andeler i et selskap. Ofte er selskapets eneste aktivum fast eiendom. Bistand i slike handler ligger i grenseland mellom eiendomsmegling og verdipapirhandel. Den avgjørende faktoren for om bistanden omfattes av eiendomsmeglingsloven, er om transaksjonens reelle formål er overdragelse av fast eiendom. Har omsetningen utelukkende et finansielt formål, slik som ved eiendomssyndikering1, regnes bistanden som verdipapirhandel. I tillegg er det i næringsmegling mer vanlig at oppgjøret av handelen skjer direkte mellom partene, uten at kjøpesummen går via eiendomsmeglingsforetaket.

Spørsmålet om formidling av næringseiendom fortsatt burde være underlagt eiendomsmeglingsloven, ble også vurdert av Bråthen-utvalget. Utover særtrekkene ved næringsmegling som det er vist til ovenfor, pekte utredningen på at hensynet til næringsfrihet og effektiv konkurranse taler for at konsesjonsordninger krever tungtveiende grunner. Bråthen-utvalget var imidlertid delt i spørsmålet om eiendomsmeglingslovens anvendelse ved næringsmegling. Utvalgets flertall mente næringsmegling fortsatt burde være underlagt eiendomsmeglingsloven. Flertallet fremhevet hensynet til de mindre profesjonelle aktørene i markedet samt at det ville kunne virke ødeleggende for profesjonaliseringen i næringsmeglingsbransjen å ta næringsmegling ut av loven. I tillegg viste flertallet til at de betydelige verdiene som omsettes i næringsmegling og økt bruk av næringseiendom som investeringsobjekt, tilsier visse minstekrav til formidlere av disse verdiene. Mindretallet ønsket derimot å ta næringsmegling ut av eiendomsmeglingsloven og viste til at en sentral del av begrunnelsen for konsesjonskravet er hensynet til forbrukerne. Mindretallet pekte på at aktører som handler som ledd i næringsvirksomhet må kunne forutsettes å ta kvalifiserte valg med hensyn til valg av mellommann og orientere seg i markedet for slike tjenester, samt at hensynet til å fremme konkurransen veier tyngre enn vernebehovet enkelte mindre aktører måtte ha, jf. NOU 2006: 1 punkt 5.3.8.4. Finansdepartementet sluttet seg til flertallets innstilling om at næringsmegling fortsatt burde være omfattet av eiendomsmeglingsloven. I vurderingen la departementet avgjørende vekt på hensynet til de mindre profesjonelle aktørene og deres behov for vern.

I utgangspunktet deler utvalget vurderingen fra mindretallet i Bråthen-utvalget i at aktørene som kjøper og selger næringseiendom må sies å handle som ledd i næringsvirksomhet, og i større grad må kunne forutsettes å være i stand til å ivareta sine egne interesser enn forbrukerne i bolighandelen. Behovet for vern er dermed mindre, og hensynet til næringsfrihet og effektiv konkurranse veier tyngre. Et tungtveiende argument mot å ta formidling av næringseiendom ut av eiendomsmeglingslovens virkeområder slik at denne type virksomhet ikke lenger er underlagt krav til konsesjon fra Finanstilsynet, er imidlertid at det uansett ville være påkrevet med en eller annen form for registreringsordning og egnethetskontroll hos Finanstilsynet for å oppfylle forpliktelser etter EUs hvitvaskingsdirektiver og FATFs anbefalinger. Dette er nærmere behandlet i punkt 12.3.2–3. Utvalget er derfor kommet til at næringsmegling fortsatt bør være omfattet av eiendomsmeglingslovens virkeområde, herunder underlagt krav til konsesjon og offentlig tilsyn, og at det heller kan lempes betydelig på konsesjonskravene for foretak som utelukkende skal operere i næringsmarkedet. Dette vil bli nærmere behandlet i punkt 15.4.7.2.

14.4.7 Utleiemegling

Utleiemegling er vesentlig forskjellig fra salgsmegling. Utleiemeglingsoppdrag er i mange tilfeller mindre omfattende og komplisert enn ved overdragelse av eiendomsretten. Det er for det første ikke aktuelt med hjemmelsoverføring, og det er heller ikke samme behov for innhenting av opplysninger om utleieobjektet. For det andre er det mindre vanlig at eiendomsmeglere mottar klientmidler knyttet til utleiemeglingsoppdrag, og i den grad utleiemegleren håndterer klientmidler, er beløpene vesentlig lavere enn i et salgsmeglingsoppdrag. Inngåelse av leiekontrakt medfører også langt mindre økonomiske konsekvenser og risiko for partene enn ved avtale om eiendomsoverdragelse, ettersom utleier og leietaker kan komme seg ut av leiekontrakten etter en viss tid, mens en salgsavtale, utenom hevingstilfellene, ikke har mulighet til oppsigelse.

Dersom formidling av utleiekontrakter tas ut av eiendomsmeglingsloven, vil det innebære at foretak som driver utleiemegling ikke lenger vil være underlagt konsesjonsplikt med krav til sikkerhetsstillelse som kan dekke eventuelt tap. Det er vanlig at utleiemeglingsforetak mottar depositum som settes på depositumskonto i samsvar med husleieloven § 3-5, samt forvalter løpende husleieinnbetalinger.

Bråthen-utvalget var delt i spørsmålet om leieformidling fortsatt burde være underlagt eiendomsmeglingsloven. Flertallet ønsket å videreføre reguleringen og viste blant annet til at selv om klientmidler som oppbevares i et leieformidlingsoppdrag er ubetydelige sammenlignet med salgsoppdrag, kan tapet utgjøre et stort beløp for den enkelte leietaker. Dertil er det i en viss utstrekning bare leiemarkedet for bolig som er tilgjengelig for personer med svak økonomi. Flertallet viste videre til at utleiemegling som falt utenfor eiendomsmeglingsloven, tidligere hadde resultert i useriøs virksomhet, der innbetalinger ikke ble betryggende forvaltet. Mindretallet mente derimot at det ikke var behov for å videreføre reguleringen, under henvisning til særegenhetene ved utleiemegling og at husleieloven gir detaljert regulering av rettigheter og plikter for partene i leieforhold, jf. NOU 2006: 1 punkt 5.3.3.3.

Forbrukervernhensyn kan tale for å beholde utleiemegling innenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde. Utleiemeglingsoppdrag er riktignok mindre omfattende og kompliserte enn salgsmeglingsoppdrag, men partene i leieforholdet vil likevel ha behov for beskyttelse. Det kan forventes at utleiere som velger å engasjere en utleiemegler, har et behov for profesjonell bistand, og sårbare grupper utgjør en vesentlig del av leietakerne. Utvalget mener derfor at det er behov for regulering som sikrer seriøse og profesjonelle eiendomsmeglere i utleiemarkedet. Ytterligere et argument for å ikke ta formidling av leiekontrakter ut av eiendomsmeglingsloven, er at det for enkelte utleiemeglingsvirksomheter uansett ville være påkrevet med en eller annen form for registreringsordning og egnethetskontroll hos Finanstilsynet for å oppfylle forpliktelser etter EUs hvitvaskingsdirektiver og FATFs anbefalinger. Dette er nærmere behandlet i punkt 12.3.2–3. Kravet om regulering av utleiemegling er riktignok etter EUs femte hvitvaskingsdirektiv begrenset til tilfeller der månedlig leie utgjør mer enn 10 000 euro. I hvitvaskingsloven 2019 er det benyttet en kurs på 8 kroner, slik at grenseverdien etter norsk rett er på 80 000 kroner. Utvalget er kommet til at utleiemegling fortsatt bør være omfattet av eiendomsmeglingslovens virkeområde og dermed underlagt krav til konsesjon og offentlig tilsyn. I og med at utleiemegling skiller seg vesentlig fra salgsmeglingsvirksomhet, blant annet ved at klientmiddelbeholdningene i utleiemeglingsforetak er langt mindre, samt at utleiemeglingsoppdrag er mindre omfattende og kompliserte, foreslår utvalget at det heller lempes på konsesjons- og kompetansekravene for meglingsforetak som utelukkende skal operere i utleiemarkedet. Konsesjonskrav til utleiemegling er nærmere behandlet i punkt 15.4.7.3.

De foreslåtte lempningene for uteleiemegling vil isolert sett ikke påvirke eiendomsmeglingsforetak som utelukkende opererer i markedet for næringseiendom, herunder næringsutleie, ettersom utvalget foreslår mer omfattende lempninger i konsesjonskravene for næringsmegling. Dette er nærmere behandlet i punkt 15.4.7.2.

14.4.8 Utenlandsmegling

Ved formidling av eiendom beliggende i utlandet vil det være det aktuelle landets rettsregler som ligger til grunn for inngåelse og gjennomføring av en handel. Det kan være vanskelig for norske eiendomsmeglere å påta seg eiendomsmeglingsoppdrag i andre land ettersom de må oppfylle kravene i eiendomsmeglingsloven. Rettsreglene i andre land, kan være i motstrid med eiendomsmeglerens plikter og god meglerskikk i Norge. Videre kan det i landet der eiendommen ligger finnes regler som innebærer at oppgaver som kontraktsinngåelse, gjennomføring av oppgjør og registrering i eiendomsregister skal utføres av andre, for eksempel av advokat eller notar. Slike begrensninger bidrar til at mange av de norske aktørene som bistår ved salg av eiendom i utlandet, kun tilbyr markedsføring av eiendommen overfor potensielle kjøpere i Norge. Bistand med markedsføring alene anses ikke å være tilstrekkelig omfattende til at virksomheten regnes som eiendomsmegling, slik det er begrunnet i punkt 14.2.5, og omtales gjerne som agentvirksomhet. Andre aktører i markedet for utenlandsmegling opptrer som partsrepresentant for kjøper i søkeoppdrag etter eiendom i utlandet, og forhandler på vegne av kjøper med salgsmegler i landet der eiendommen ligger. Partsrepresentasjon faller også utenfor eiendomsmeglingsloven, jf. punkt 14.2.4. Foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling, kan ikke ta oppdrag som representant for bare én part eller opptre som agent for eiendomsmegler i utlandet, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 andre ledd bokstav b.

Det foreligger ikke statistikk på omfanget av eiendomsmeglingsoppdrag der eiendommen ligger i utlandet. I eiendomsmeglingsforetakenes rapportering til Finanstilsynet skilles det ikke mellom formidlinger av eiendom i Norge og i utlandet, slik at utenlandsformidlinger inngår i totaltallet og for så vidt fører til en overrapportering av eiendomsformidling i Norge. Utvalget kjenner heller ikke til andre kilder for slik statistikk, men annonsering av eiendom til salgs i utlandet på Finn.no kan gi en viss indikasjon. Ut fra annonseringen kan det se ut som svært få eiendommer i utlandet formidles via norske eiendomsmeglingsforetak. Omfanget av utenlandsmegling kan ha betydning for reguleringen av eiendomsmegling i fremtiden, og utvalget foreslår derfor at Finanstilsynet tar et initiativ for å få til rapportering som skiller mellom eiendom i Norge og utlandet.

Bråthen-utvalget vurderte om det var grunn til å ta megling av eiendom beliggende utenfor Norge ut av eiendomsmeglingsloven, og var delt i dette spørsmålet, jf. NOU 2006: 1 punkt 5.4.5. Utvalgets mindretall mente at megling av eiendom beliggende utenfor Norge burde unntas eiendomsmeglingsloven. Mindretallet begrunnet dette i at det gir forbrukeren en falsk trygghet når slik megling ligger innenfor eiendomsmeglingslovens rammer. Norske eiendomsmeglingsforetak påtar seg ofte bare en mindre del av formidlingen. Ettersom handelen reguleres av lovgivningen i det landet eiendommen ligger, vil det i mange formidlinger heller ikke være mulig for eiendomsmeglingsforetaket å oppfylle alle oppgaver etter norsk eiendomsmeglingslov. For eksempel er det i mange kontinentaleuropeiske land en notar som tar seg av gjennomføringen av handelen med rettsvernsregistrering og økonomisk oppgjør, mens norske eiendomsmeglingsforetak har ansvar også for oppgjøret. Mindretallet viste også til at utdannings- og kompetansekravene for norske eiendomsmeglere ikke nødvendigvis gir forutsetninger for å yte bistand ved eiendomsomsetning i andre land. Ytterligere viste mindretallet til at det er vanskeligere for Finanstilsynet å føre et reelt tilsyn med eiendomsmeglingsforetakets saksbehandling ved megling av utenlandske eiendommer. Flertallet i Bråthen-utvalget mente derimot at utenlandsmegling i utgangspunktet fortsatt burde være omfattet av eiendomsmeglingsloven. Som begrunnelse pekte flertallet blant annet på at nordmenns investeringer i fast eiendom i utlandet hadde økt vesentlig og var forventet å fortsatt ville øke, samt at behovet for bistand fra eiendomsmegler ikke er mindre ved kjøp og salg av eiendom i utlandet enn i Norge. Flertallet pekte videre på at man ville risikere at utenlandsmegling i større grad ble et satsningsområde for useriøse aktører, dersom slik virksomhet ble tatt ut av eiendomsmeglingsloven. Ifølge flertallet ville det være bedre å åpne mer opp for å fravike bestemmelser i eiendomsmeglingsloven, dersom underliggende materielle regler i det aktuelle landet gjør det vanskelig for eiendomsmegleren å etterleve norsk eiendomsmeglingslov, enn å ta utenlandsmegling helt ut av loven.

Utvalget er kommet til at utenlandsmegling fortsatt bør ligge innenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde, primært på bakgrunn av forbrukervernhensyn. Etter utvalgets oppfatning er det ikke mindre behov for forbrukerbeskyttelse ved megling av eiendom utenfor Norge, enn ved ordinær boligmegling i Norge. Bruk av norsk eiendomsmegler for handel med fast eiendom i utlandet dreier seg i første rekke om kjøp og salg av bolig- og fritidseiendom, og partene vil normalt være forbrukere. Det som skiller utenlandsmegling fra ordinær boligmegling i Norge, er at handelen reguleres av rettsregler i landet der eiendommen ligger, ikke norsk lov. Det innebærer at bestemmelser i norsk eiendomsmeglingslov har begrenset overføringsverdi, dokumenter må skrives på et annet språk og innsendes til organer i lokaliseringslandet. Videre kan det være regulering i det andre landet som hindrer eiendomsmegleren i å etterleve bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk i Norge.

Det kan være vanskelig for forbruken å skille mellom utenlandske formidlingsaktører og norske eiendomsmeglingsforetak. Norske eiendomsmeglingsforetak som formidler eiendom i utlandet, omfattes av lovens stedlige virkeområde og kriteriet om at virksomheten «utøves i Norge». Andre aktører som retter seg mot norske forbrukere etablerer seg ofte i landet der eiendommen ligger, men annonserer fritidsboligene i norske medier og på norske nettsider og eiendomsformidlingsportaler, og er ofte representert på fritidsboligmesser som arrangeres i Norge. Mange av disse aktørene har ansatt norske eiendomsmeglere eller andre som titulerer seg som eiendomsmeglere, og bruker norske navn på virksomheten.

Det ville være uheldig om bestemmelser lagd for formidling i det norske eiendomsmarkedet skulle hindre eiendomsmeglere i å ta utenlandsoppdrag, slik at dette markedet blir forbeholdt andre, mindre seriøse aktører. For å gjøre det mulig for norske eiendomsmeglere å etterleve norsk eiendomsmeglingslov ved utenlandsmeglingsoppdrag, er det allerede i dag gitt adgang til å fravike enkeltbestemmelser i loven som regulerer krav til utøvelse av meglingen som ikke er tilpasset utenlandsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4 fjerde ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 1-4. Utvalget mener det kan vurderes å åpne for å fravike flere bestemmelser i loven i utenlandsmeglingsoppdrag. For eksempel bør muligheten for at norske eiendomsmeglere kan fraskrive seg ansvaret for gjennomføring av oppgjør og rettsvernsregistrering, vurderes i forbindelse med utarbeidelse av forskriftsbestemmelser.

Ytterligere et argument mot å ta utenlandsmegling ut av eiendomsmeglingslovens virkeområde slik at denne type virksomhet ikke lenger er underlagt krav til konsesjon fra Finanstilsynet, er at det uansett ville være påkrevd med en eller annen form for registreringsordning og egnethetskontroll hos Finanstilsynet for å oppfylle forpliktelser etter EUs hvitvaskingsdirektiver og FATFs anbefalinger. Dette er nærmere behandlet i punkt 12.3.2–3.

Utvalget foreslår å beholde utenlandsmegling innenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde. Grunnlaget for å eventuelt lempe på konsesjonskravene for foretak som utelukkende skal megle eiendom beliggende utenfor Norge, er drøftet i punkt 15.4.6.

14.4.9 Definisjonen på «eiendomsmegling»

I dag defineres eiendomsmegling som det å opptre som «mellommann» ved formidling av eiendom, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-2 andre ledd. Hva som ligger i mellommannsbegrepet er neppe helt intuitivt for mange brukere av eiendomsmeglingstjenester. For å forstå innholdet av begrepet må brukeren orientere seg i forarbeidene, noe som krever en viss kompetanse og ikke minst tid.

Utvalget ser det ikke som nødvendig eller ønskelig å endre det materielle innholdet i eiendomsmeglingsbegrepet. De sentrale kjennetegn på eiendomsmeglerrollen skal fortsatt være at det dreier seg om tredjepersons eiendom og at omsetningen skjer for tredjepersons regning. Utvalget har vurdert om loven burde beskrive disse to kjennetegnene direkte, og i så fall vil det ikke være nødvendig å bruke mellommannsbegrepet eller tilsvarende. Videre er det av hensyn til god lovteknikk, ønskelig å endre ord og uttrykk i loven som ikke er kjønnsnøytrale, når eiendomsmeglingsloven likevel skal endres. Eiendomsmegling i seg selv er et kjent begrep som gir et klart innhold til bestemmelsene i loven. Når eiendomsmegling presiseres til «å opptre som formidler» og det er lovens formål å legge til rette for at «partene i handelen mottar upartisk bistand», fremkommer rollen som formidler uten egeninteresse i handelen tilstrekkelig klart for den vanlige bruker av loven. Nærmere presisering i lovteksten bør følgelig ikke være nødvendig. Utvalget foreslår at eiendomsmegling i loven defineres som å opptre som formidler av fast eiendom og rettigheter som nevnt i § 1-2, herunder å gjennomføre oppgjør.

14.4.10 Avgrensning mot selvhjelpstjenester

Digitale hjelpemidler brukes i økende grad både av eiendomsmeglingsforetak og foretak som tilbyr selvhjelpstjenester til boligselgere. Selvhjelpstjenestene bruker i stor grad opplysninger fra de samme registrene som eiendomsmeglingsforetakene benytter, og tilsvarende skjema og maler som eiendomsmegleren tar ut fra foretakets fagsystemer. Teknologien bidrar til at tjenestene blir stadig mer sammenfallende og like, noe som gjør det utfordrende å avgrense eiendomsmegling mot tilbydere av selvhjelpstjenester. Det sentrale spørsmålet ved vurdering av om en selvhjelpstjeneste egentlig er eiendomsmegling som krever at foretaket har tillatelse, vil være om tilbyderen av tjenesten spiller en aktiv rolle i å bringe partene sammen, herunder hvilke faser av et eiendomsmeglingsoppdrag bistanden omfatter, og hvordan tjenesten fremstår utad. Teknologisk utvikling av eiendomsmegling er drøftet i kapittel 8 og selvhjelpstjenester i kapittel 9.

Boligselgeren som bruker en selvhjelpstjeneste, vil nødvendigvis være klar over dette. Selgeren har tatt et bevisst valg om å ikke bruke eiendomsmegler, og i stedet betalt for tjenester som kan omfatte tilgang til digitale maler for annonse og salgsoppgave, automatisert informasjonsinnhenting, budportal, kontaktinformasjon om takstmann, fotograf, boligselgerforsikring, oppgjørsforetak mv. og automatisk generert budlogg og kjøpekontrakt. Det er imidlertid ikke sikkert alle som legger ut boligen for salg med bruk av en selvhjelpstjeneste er oppmerksom på at tilbyderen er uten ansvar for opplysningene. Ved eventuelle tvister med tilbyderen har selgeren heller ikke tilgang til et utenrettslig klageorgan, men må legge saken frem for behandling i forliksrådet og eventuelt videre i domstolene. Tilbyderen av selvhjelpstjenesten har imidlertid plikt etter markedsføringsloven til å opplyse om ytelsens hovedegenskaper og omfanget av den næringsdrivendes forpliktelser, samt til å innrette markedsføringen slik at det ikke er fare for forveksling mellom tjenesten og eiendomsmeglingstjenester.

Boligannonser og salgsoppgaver som er generert med et selvhjelpsverktøy, skal ha informasjon om at boligen er lagt ut for salg direkte av eieren, og ikke formidles av eiendomsmegler. For mulige boligkjøpere kan det imidlertid være vanskelig å få med seg informasjonen og fullt ut forstå hva det innebærer. Det er vanlig at tjenestetilbyderens navn og logo markedsføres ved annonsering, i salgsoppgaver og på visningsskilt. Visningen har tradisjonelt vært der potensielle kjøpere møter eiendomsmegleren, men det er ikke alltid tilfelle lenger. Også med såkalt hybridmegling, som er innenfor eiendomsmeglingsloven, er det selgeren som holder visningen. I budrunden har tilbyderen av selvhjelpstjenester, i motsetning til eiendomsmegleren, ikke en aktiv rolle, og vil for eksempel ikke bistå med å sjekke budgiverens finansiering. Budportalene som selvhjelpstjenestene bruker, kan imidlertid for budgiveren skille seg lite fra plattformene som eiendomsmeglingsforetakene bruker. Det virker usannsynlig, men kan ikke utelukkes, at en kjøper gjennomfører handelen helt frem til oppgjøret uten å være oppmerksom på at det ikke har vært eiendomsmegler involvert.

Selvhjelpstjenester er mer begrensede og automatiserte enn tjenestene fra eiendomsmegler, og blir følgelig normalt priset lavere. Dersom selvhjelpstjenestene kommer inn under eiendomsmeglingsloven, vil de måtte omfatte minimumskravene til et eiendomsmeglingsoppdrag, noe som vil ha konsekvenser for pris på tjenesten og lønnsomhet ved å tilby denne. Tilbyderne har derfor en klar økonomisk interesse i å tilpasse selvhjelpstjenestene slik at de faller utenfor eiendomsmeglingsloven, og kan forventes å ha eller skaffe seg kjennskap til grensene for lovens virkeområde. Det er også i boligselgernes interesse å ha tilbud om mer begrenset bistand som er priset lavere, som et alternativ til å bruke eiendomsmegler. Når det foreligger digitale løsninger for å oppstille skjema, informasjonsinnhenting, automatisk utfylling mv. bør også boligselgere kunne kjøpe seg tilgang til disse løsningene. Det at eiendomsmeglere i stor grad bruker samme teknologi og registerdata kan ikke være et argument mot å kunne tilby løsningene direkte til forbrukerne. Utvalget mener eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde ikke må være så vidtrekkende at det ikke blir rom for å tilby digitale selvhjelpstjenester rettet mot forbrukere.

I den grad det er tvil om en selvhjelpstjeneste for boligsalg egentlig er eiendomsmegling, må tjenesten underlegges en konkret og helhetlig vurdering. Teknologien er i rask utvikling, og utvalget ser det verken som praktisk eller mulig å stille opp eksakte kriterier for hva som anses som eiendomsmegling eller ikke. Utvalget har likevel forsøkt å klargjøre hvilke momenter som er relevante for en fremtidsrettet regulering:

Fullstendighet. Desto mer tjenesten omfatter, desto mer har tjenesten karakter av eiendomsmegling. Et typisk salgsoppdrag omfatter de vesentligste av fasene fremstilt i punkt 14.2.3, og det er ikke nødvendig at alle ni faser inngår for å være eiendomsmegling. Bistand avgrenset til færre faser – som ikke er tilstrekkelig for å gjennomføre handelen – vil trekke i retning av at tilbyderen faller utenfor eiendomsmeglingsloven. Omfanget av tjenesten må vurderes ut fra hvilke faser virksomheten tilbyr til brukeren, uavhengig av om bistanden leveres internt eller av samarbeidspartnere. Dette utelukker ikke at brukerne av tjenesten kan la deler av eiendomshandelen gjennomføres av et eiendomsmeglingsforetak, typisk oppgjøret.

Involvering. Desto mer aktivt tjenestetilbyderen involverer seg i å fremkalle en handel, desto mer har tjenesten karakter av eiendomsmegling. Rådgivning overfor selgere eller mulige kjøpere og aktiv deltakelse i salgsprosessen trekker i retning av at tjenesten er eiendomsmegling. Motsatt trekker det i retning av selvhjelpstjeneste at partene fremkaller og avtaler handelen direkte seg imellom. Digitale tjenester kan også ha innslag av involvering fra tjenestetilbyder, ikke minst gjennom kunstig intelligens og maskinlæring. Her er det ikke mulig å trekke en absolutt grense. Involvering må imidlertid være noe mer enn maskinell sammenstilling av data, før det anses aktuelt å vurdere en selvhjelpstjeneste som eiendomsmegling.

Fremstilling. Desto mer tjenestetilbyderen gir uttrykk for å opptre som formidler av eiendommen og bidra til trygghet for partene i handelen, desto mer har tjenesten karakter av å være eiendomsmegling. Her må det legges vekt på hvordan tilbyderen fremstiller virksomheten og hvordan tjenesten fremstår for brukerne. Det er også av betydning hvilket helhetsinntrykk virksomheten gir gjennom for eksempel sin markedsføring og tilbudet av annonse- og markedsføringsmateriell til brukere av tjenesten. Selv om tjenesten objektivt sett ikke er eiendomsmegling, vil det å fremstille tilbudet slik at forbrukere handler i den tro at de bruker eiendomsmegler, trekke i retning av at virksomheten vurderes etter eiendomsmeglingsloven.

For å vurdere om en virksomhet faller inn under eiendomsmeglingslovens virkeområde, må det alltid gjøres en konkret helhetsvurdering. For at tjenesten ikke skal fremstå som eiendomsmegling, må det før avtale inngås med tjenestetilbyder gis klar og tilgjengelig informasjon til brukerne om at tjenesten ikke utgjør eiendomsmegling, at tjenesteleverandøren er uten ansvar overfor kjøper for opplysningene som gis om eiendommen, og at salget skjer direkte fra selger til kjøper. Tilsvarende klar informasjon må gis til potensielle kjøpere når eiendommen markedsføres. Utvalget presiserer at det ikke vil være tilstrekkelig å positivt opplyse på nettside og i markedsføring at tjenesten ikke er eiendomsmegling, dersom tjenesten ut fra en konkret vurdering av øvrige momenter reelt sett er å anse som eiendomsmegling.

Et mindretall, medlemmene Bergem, Nordskog-Inger, Paurieneog Pihl er av den oppfatning at avgrensningen under punktet involvering, ikke går langt nok med hensyn til å sikre en fremtidsrettet regulering. Når det gjelder maskinlæring og kunstig intelligens, er disse medlemmers oppfatning at også de råd til selger eller kjøper som genereres maskinelt, eksempelvis gjennom «chatboter», vil kunne være rådgivning i den forstand at tjenesten får karakter av å være eiendomsmegling. I tillegg er disse medlemmene av den oppfatning at tjenester som innebærer noe mer enn sammenstilling av data, eksempelvis ved at tjenesten også bidrar med råd og vink med hensyn til hvordan dataene skal forstås, bearbeides og presenteres, så vil dette innebære rådgivning i slik grad at tjenesten vil falle innenfor lovens virkeområde.

15 Krav om tillatelse

15.1 Innledning

Krav om tillatelse (konsesjon) til å drive eiendomsmegling er regulert i lovens kapittel 2. Ifølge mandatet skal utvalget særlig vurdere om advokater fortsatt bør kunne drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, eventuelt om det bør fastsettes særlige regler. I tillegg skal utvalget vurdere om lovgivningen bør utvides slik at nye teknologiske løsninger og plattformer som helt eller delvis kan overta eiendomsmeglingsoppgaver, skal underlegges regulering på lik linje med eiendomsmeglere.

Adgangen til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet har vært regulert i Norge siden 1931, da det ble innført autorisasjon for eiendomsmeglere med den første eiendomsmeglingsloven. For å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i dag kreves det tillatelse for både foretak og person, unntatt for advokater. Eiendomsmegling mot godtgjørelse kan bare drives av foretak som har tillatelse til dette fra Finanstilsynet, i medhold av norsk advokatbevilling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd, eller av rettshjelpere som oppfyller visse vilkår, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 tredje ledd.

Reguleringen innebærer at eiendomsmeglere, advokater og rettshjelpere har monopol på å yte eiendomsmeglingstjenester. Det er gjort unntak fra konsesjonsplikt for banker som forestår eiendomsoppgjør, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 andre ledd. Eiendomsmeglingslovens § 3-5 er imidlertid til hinder for at eiendomsmeglingsforetak kan utkontraktere oppgjørsgjennomføringen til banker, og unntaket har derfor bare praktisk betydning for kjøpere og selgere som har inngått kjøpsavtale uten bruk av eiendomsmegler.

Eneretten omfatter alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet: boligsalgsmegling, boligkjøpsmegling, næringsmegling, utleiemegling, utenlandsmegling og oppgjørsvirksomhet. Foretak som har tillatelse, advokater og rettshjelpere kan operere innenfor hele spekteret av eiendomsmeglingsvirksomhet. Det er derfor ikke gjort unntak fra kravene som stilles for tillatelse for foretak, advokat og rettshjelper, som kun skal drive innenfor ett eller flere av områdene næringsmegling, utleiemegling eller utenlandsmegling.

Med 2007-loven ble viktige unntak fra konsesjonsplikten fjernet. Tidligere var det unntak for megling i enkelttilfeller i forbindelse med ivaretakelse av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren (såkalt aksessorisk megling), og boligbyggelag uten konsesjon kunne omsette andeler i tilknyttede borettslag som boligbyggelaget var forretningsfører for.

I dette kapittelet behandles kravet om tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet og krav til organisering av virksomheten. Kvalifikasjonskrav som stilles til personer for å jobbe med eiendomsmegling, behandles i kapittel 18 og tilbakekall av tillatelse i kapittel 21.

15.2 Gjeldende rett

15.2.1 Person- og foretaksbasert konsesjonsordning

Dagens konsesjonsordning er både foretaksbasert og personbasert. Konsesjonen tildeles et foretak, og det er foretaket som har rett til å yte eiendomsmeglingstjenester. Samtidig er foretaket avhengig av konsesjon også på personnivå, idet foretaket må ha en fagansvarlig som har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller er jurist med tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd. Videre skal det for hvert oppdrag utpekes en ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2. Følgelig må foretaket ha en ansvarlig megler som kan utføre eiendomsmeglingsoppdragene. Ansvarlig megler må enten ha en personlig tillatelse fra Finanstilsynet i form av eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurister eller advokatbevilling. Frem til 2011 kunne også personer med en viss praksistid i bransjen, men som manglet formell kompetanse, få godkjennelse til å være ansvarlig megler (overgangsordningen). Ansvarlig megler skal selv utføre de vesentligste elementene i eiendomsmeglingsoppdraget. Dette er imidlertid ikke til hinder for at oppdrag utføres av eiendomsmeglerfullmektig under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget. Ansvarlig megler kan dessuten benytte seg av medhjelpere til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter. Også medhjelpere skal ha bestått godkjent eksamen, som er nærmere bestemte kurs i eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-4. Det er således et dobbelt konsesjonssystem. Arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper er nærmere regulert i eiendomsmeglingsforskriften. Reglene om arbeidsfordeling innebærer at alle faser av salgsoppdraget som partene velger å overlate til et eiendomsmeglingsforetak, skal utføres av enten eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig eller medhjelper.

Et eiendomsmeglingsforetak kan utkontraktere oppgjøret, men bare til et annet foretak som har konsesjon eller til en advokat eller rettshjelper som driver eiendomsmegling. Eiendomsmeglingsforetak som påtar seg oppgjør for andre, må benytte eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper til dette. For støttefunksjoner og generiske oppgaver, for eksempel markedsundersøkelser og kundesystemer, kan foretakene bruke andre yrkesgrupper så lenge de ikke tar over regulerte faser av enkeltoppdrag.

Et foretak kan også drive eiendomsmeglingsvirksomhet i én eller flere underliggende filialer, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-3 andre ledd. Filialen driver under foretakets tillatelse og har således ikke egen tillatelse. Filialen må derimot oppfylle krav til fast kontorsted og fagansvarlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-3 andre ledd. I tillegg må foretakets sikkerhetsstillelse dekke virksomhet ved filialer, uten at kravet til sikkerhetsstillelsens størrelse øker som følge av filialvirksomheten.

15.2.2 Advokater og rettshjelpere

Advokatenes rett til å drive eiendomsmegling avviker fra foretakssystemet ved at de kan drive i kraft av sin personlige advokatbevilling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2. Advokatvirksomhet er organisert i advokatselskap, men retten til å drive eiendomsmegling tilligger advokaten personlig etter eiendomsmeglingsloven. Det er derfor den enkelte advokat som er underlagt tilsyn, ikke selskapet vedkommende driver sin advokatvirksomhet i. Det innebærer videre at eiendomsmeglingsoppdraget inngås mellom oppdragsgiveren og advokaten personlig. Advokaten som har stilt sikkerhet for å drive eiendomsmegling, er ansvarlig megler på oppdraget og skal i utgangspunktet utføre oppdraget selv, men kan benytte seg av autorisert advokatfullmektig, medhjelpere og oppgjørsmedhjelpere. Et advokatselskap kan få tillatelse til å drive eiendomsmegling som eiendomsmeglingsforetak i medhold av eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 1, men det er mer vanlig at enkeltadvokater driver eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen.

Rettshjelpere kan også drive eiendomsmeglingsvirksomhet, dersom virksomheten er organisert i et enkeltpersonforetak og rettshjelperen har drevet slik virksomhet i minst tre år etter tillatelse fra Tilsynsrådet for advokatvirksomhet, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 første ledd.

Advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, er ikke underlagt forskrift om risikostyring og internkontroll. Det innebærer at det ikke er krav til risikovurdering av virksomheten og etablering av saksbehandlings- og kontrollrutiner for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives i kraft av advokatbevilling eller tillatelse for rettshjelpere. Advokater og rettshjelpere er heller ikke underlagt krav ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet, slik eiendomsmeglingsforetakene er.

15.2.3 Krav til foretaksform

Eiendomsmeglingsloven § 2-4 stiller krav til foretaksform, der utgangspunktet er et selskapsnøytralt system. Det vil si at det ikke stilles krav om en bestemt selskapsform. Den klart dominerende selskapsformen for å drive eiendomsmegling er aksjeselskap, men tillatelse kan også gis til allmennaksjeselskap, boligbyggelag, utenlandske foretak registrert i Foretaksregisteret og andre foretak som oppfyller nærmere krav til organisering og revisjonsplikt.

Et selskapsnøytralt konsesjonssystem er en forutsetning for oppfyllelse av Norges EØS-forpliktelser, nærmere bestemt tjenestedirektivet (direktiv 2006/123/EF). Direktivet er gjennomført i lov av 19. juni 2009 nr. 103 om tjenestevirksomhet (tjenesteloven). Det følger av tjenesteloven § 9 andre ledd bokstav b) at retten til å starte og utøve tjenestevirksomhet ikke kan gjøres betinget av krav som blant annet begrenser retten til å velge om etablering skal skje som hovedforretningssted eller som filial, agentur eller datterselskap. Det kan derfor ikke oppstilles krav om at det skal benyttes en bestemt foretaksform.

15.2.4 Krav til fast kontorsted

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-5 er hovedregelen at foretak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, skal ha fast kontorsted i Norge. Tilsvarende krav gjelder for et foretaks filialer. Kravet er begrunnet både i behovet for å kunne gjennomføre et effektivt tilsyn med virksomhetene og forbrukernes behov for å kunne møte eiendomsmegleren på et fast sted for å få en betryggende ramme rundt handelen, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 5.5.2 For å tilfredsstille Norges forpliktelser etter tjenestedirektivet er Finanstilsynet gitt hjemmel til i enkeltvedtak å gjøre unntak fra kravet til fast kontorsted, forutsatt at foretakets dokumenter som gjelder eiendomsmeglingsvirksomhet i Norge, oppbevares på et fast sted i riket på en ordnet og forsvarlig måte. Dokumentene skal være tilgjengelig og tilrettelagt for innsyn fra offentlig kontrollmyndighet og lovhjemlet innsyn ellers.

15.2.5 Krav til økonomi

Foretak som driver eiendomsmegling, må oppfylle kravene til økonomi i eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd. Det innebærer at foretaket må være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller (krav om likviditet), foretaket må ha en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen ved og omfanget av virksomheten i foretaket, ha eiendeler som har en verdi som overstiger foretakets samlede forpliktelser (krav om suffisiens) og ha en fullt innbetalt aksjekapital på søknadstidspunktet, dersom virksomheten er organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap. Advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, må kun oppfylle krav om likviditet, jf. § 2-6 andre ledd.

Kravene til økonomi er ment å forebygge økonomiske misligheter knyttet til klienters midler og å sikre tilliten til eiendomsmegler. Det er kostnadskrevende å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, og virksomhetenes inntjening kan endre seg raskt ved svingninger i eiendomsmarkedet. Videre er det i etableringsfasen en særlig risiko for at foretakets kapital brukes opp raskt. Samtidig forvalter eiendomsmeglingsvirksomhetene betydelige midler for sine klienter i forbindelse med gjennomføring av oppgjøret. I mange tilfeller er det hele husholdningens formue som blir overlatt i eiendomsmeglerens varetekt. I forarbeidene er kravene til økonomi begrunnet i behovet for å sikre den allmenne tilliten til eiendomsmegler. Det vil virke lite tillitvekkende om virksomheter som selv har økonomiske problemer, har tilgang til å forvalte privathusholdningers boligformue. Se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 24 (1998–1999) punkt 3.4 og Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 5.5.3.

15.2.6 Krav til sikkerhetsstillelse

Foretak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, skal i medhold av eiendomsmeglingsloven § 2-7 ha forsikring som dekker det ansvar de kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten. Nærmere regler om kravet til sikkerhetsstillelse er gitt i eiendomsmeglingsforskriften §§ 2-2 til 2-4.

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 2-2 at det kreves en generell sikkerhetsstillelse fra finansforetak på minst 45 millioner kroner. Sikkerheten stilles ved at finansforetaket deponerer en erklæring hos Finanstilsynet. Sikkerhetsstillers ansvar kan begrenses ved avtale til minimum 15 millioner kroner per formidling per skadelidt. Taket på sikkerhetsstillelsen på 45 millioner kroner gjelder uavhengig av virksomhetens størrelse og antall filialer. Finanstilsynet kan i enkelttilfeller bestemme at det skal stilles høyere sikkerhet. Det har blitt gjort ved én anledning.

Sikkerhetsstillelsen fungerer slik at skadelidte kan rette krav direkte mot finansforetaket uten å først rette krav mot eiendomsmeglingsforetaket, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-3 første ledd. Finansforetaket kan ikke gjøre gjeldende andre innsigelser enn de innsigelser eiendomsmeglingsforetaket selv har, jf. forskriften § 2-3 andre ledd. Sikkerhetsstillelsen skal også dekke kostnader ved avvikling av løpende oppdrag der retten til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet bortfaller som følge av vedtak om tilbakekall eller forbud, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-3 femte ledd.

15.2.7 Krav til foretakets eiere

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-8 skal eier av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Med betydelig eierandel menes direkte eller indirekte eierandel som representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen eller stemmene, eller som på annen måte gjør det mulig å utøve betydelig innflytelse over forvaltningen i selskapet. Aksjer som eies av nærstående som nevnt i verdipapirhandelloven § 2-5, regnes like med eiers egne aksjer.

Det skal sendes melding til Finanstilsynet før erverv av betydelig eierandel eller før eierandelen økes, slik at vedkommendes andel av aksjekapitalen eller stemmene når opp til eller overstiger 20 prosent, 33 prosent eller 50 prosent, jf. § 2-8 andre og tredje ledd. Nærmere bestemmelser om hva slik melding til Finanstilsynet skal inneholde, er gitt i eiendomsmeglingsforskriften § 2-5.

15.2.8 Krav til foretakets ledelse og fagansvarlig

Eiendomsmeglingsloven § 2-9 første ledd stiller krav til foretakets styremedlemmer og daglig leder, som skal ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, ha ført hederlig vandel og ellers ikke ha utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen eller vervet ikke vil kunne ivaretas på en forsvarlig måte.

Etter § 2-9 andre ledd skal foretaket ha en fagansvarlig person som enten har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler. Den fagansvarlige skal i tillegg være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Kravet til egnethet innebærer at det kreves noe mer for å kunne være fagansvarlig enn at personen har den påkrevde personlige konsesjonen. For eksempel kan lovbrudd og kritikkverdige forhold som ikke er nok til å tilbakekalle den personlige tillatelsen, likevel føre til at vedkommende ikke kan aksepteres som fagansvarlig.

Dersom foretaket har filialer, skal det være en fagansvarlig ved hver av disse. Etter eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd fjerde punktum, som trådte i kraft 1. juli 2010, kan Finanstilsynet likevel gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial. Det er ikke satt noen grense for hvor mange foretak eller filialer som kan ha samme fagansvarlig. Derimot er det i forarbeidene fastsatt hvilke momenter som vil være sentrale ved Finanstilsynets vurdering av om tillatelse til delt fagansvar skal gis, jf. Prop. 84 L (2009–2010) punkt 9.5.4. Sentrale momenter vil etter dette være antall ansatte, omfanget av omsetningen, den fagansvarliges og de ansattes kvalifikasjoner og erfaring, samt omfanget av den fagansvarliges tilstedeværelse og tilgjengelighet, herunder hvorvidt det er stor geografisk avstand mellom foretakene eller filialene.

Styremedlemmer (også varamedlemmer), daglig leder og fagansvarlig må fremlegge politiattest og fylle ut en egenerklæring om egnethet ved søknad om konsesjon til foretaket og ved etterfølgende endringer i disse rollene. Politiattesten skal være uttømmende, det vil si uten tidsbegrensning, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 tredje ledd og politiregisterloven § 41 nr. 1. Derimot skal politiattesten begrenses til å vise strafferettslige merknader for overtredelser av straffebestemmelser som er oppramset i eiendomsmeglingsforskriften § 2-7. Dette er de straffbare forholdene som antas å ha størst relevans for eiendomsmeglingsvirksomhet.

Endringer i styret, daglig ledelse og av fagansvarlig trenger ikke meldes på forhånd til Finanstilsynet, jf. § 2-9 fjerde ledd, i motsetning til for aksjonærer. Det var tidligere krav om at slik melding skulle gis før skiftet fant sted, men bestemmelsen ble endret i 2017 fordi forhåndsmelding var upraktisk ved skifte av styremedlemmer, som velges av en generalforsamling. Melding må imidlertid sendes innen 14 dager etter at skiftet har funnet sted. Dersom endringen innebærer delt fagansvar, må det imidlertid søkes Finanstilsynet om tillatelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd siste punktum.

Det er foretakets styre som har det formelle ansvaret for virksomheten som utøves i foretaket. I forarbeidene til gjeldende eiendomsmeglingslov ble det fremhevet at ansvaret for den eiendomsmeglingsfaglige kvaliteten i større grad skulle legges på foretakets ledelse og styre, enn det var etter tidligere regulering. I den forbindelse ble kravet om «faglig leder» i 1989-loven endret til krav om «fagansvarlig person» i foretaket. Det ble også innført et krav at styret i foretaket skal påse at det utarbeides rutiner for hvordan meglingen skal utføres og at disse oppdateres ved behov, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-3. Styret skal skriftlig bekrefte at dette er gjort. I praksis krever Finanstilsynet en slik bekreftelse fremlagt ved søknad om tillatelse til å drive eiendomsmegling.

Eiendomsmeglingsforetak er underlagt forskrift om risikostyring og internkontroll, jf. § 1. Etter forskriften § 3 skal styret i eiendomsmeglingsforetaket påse at foretaket har hensiktsmessige systemer for risikostyring og internkontroll. De viktigste elementene i et forsvarlig internkontrollsystem er risikovurdering av virksomheten med angivelse av konkrete risikoer, arbeidsrutiner for gjennomføring av eiendomsmeglingsoppdrag basert på risikovurderingen, et system for kontroll av at rutinene følges, samt dokumentasjon av dette. Advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, er derimot ikke underlagt forskrift om risikostyring og internkontroll, se punkt 15.2.2.

Etter forskrift om risikostyring og internkontroll § 4 er utgangspunktet at daglig leder har ansvaret for å etablere en forsvarlig risikostyring og internkontroll, på basis av en vurdering av aktuelle risikoer etter retningslinjer fastsatt av styret. I eiendomsmeglingsforetak er dette ansvaret derimot lagt på fagansvarlig for den eiendomsmeglingsfaglige delen av virksomheten, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-8 første ledd. Fagansvarlig er dermed ansvarlig for å utarbeide en risikovurdering med identifisering og vurdering av konkrete risikoer i foretakets eiendomsmeglingsvirksomhet, utarbeide arbeidsrutiner for å håndtere de identifiserte risikoer i oppdragsgjennomføringen, og å etablere et system for kontroll av at rutinene følges, samt dokumentasjon av dette. Fagansvarlig har også ansvaret for løpende å følge opp endringer i foretakets risikoer, og skal rapportere til styret om forhold som er av betydning for foretakets risikostyring og internkontroll, blant annet informasjon om nye risikoer. Avvik skal rapporteres til foretakets styre. Fagansvarlig har forslags-, møte- og talerett i foretakets styre, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-4.

Fagansvarlig har et særlig ansvar for klientmiddelbehandlingen i eiendomsmeglingsforetakene. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 er utgangspunktet at det kun er fagansvarlig som kan disponere klientkonto, men fagansvarlig kan gi disposisjonsfullmakt til andre. Slik fullmakt skal være basert på en risikovurdering og skal kun gis til personer som har et rettmessig behov og som tilfredsstiller krav til kompetanse for å gjennomføre oppgjør. Fagansvarlig skal føre løpende kontroll med klientmiddelbehandlingen og kontrollere månedlige klientmiddelavstemminger i samsvar med eiendomsmeglingsforskriften § 3-12. Kontrollen må dokumenteres som ledd i foretakets internkontrollsystem. Av eiendomsmeglingsforskriften § 2-8 andre og tredje ledd følger det videre at fagansvarlig plikter å føre løpende oversikt over ansattes utdanning og praksis samt etterutdanning, og å påse at krav til kompetanse og etterutdanning i lov og forskrift er oppfylt.

15.2.9 Tilknytning til klagenemnd

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-10 skal foretak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, være tilknyttet utenrettslig tvisteløsningsordning godkjent i medhold av lov. I medhold av eiendomsmeglingsloven § 8-8 og eiendomsmeglingsforskriften kapittel 8 er det etablert klageorgan for utenrettslig behandling av klager fra forbrukere som ønsker å få avgjort en tvist med et eiendomsmeglingsforetak eller advokat som driver eiendomsmegling. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra selgere, kjøpere og interessenter som opptrer i egenskap av forbruker.

I medhold av eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd stiller Finanstilsynet som vilkår ved utstedelse av tillatelse til å drive eiendomsmegling at foretaket dokumenterer tilknytning til klagenemnd innen tre uker fra vedtaket er mottatt. Tilsvarende krav stilles til advokat og rettshjelper ved oppstart av eiendomsmeglingsvirksomhet.

Selv om nemndsordningen gjelder tvister i forbrukerforhold, må også foretak, advokat og rettshjelper som kun driver næringsmegling, være tilknyttet ordningen. Dette skyldes at tillatelsen til å drive eiendomsmegling gjelder slik virksomhet generelt, og det følgelig ikke er noe til hinder for at en næringsmegler påtar seg boligmeglingsoppdrag.

15.3 Utenlandsk rett

Sverige

Den svenske eiendomsmeglingsloven gjelder for fysiske personers yrkesmessige formidling av eiendom. Hver eiendomsmegler må være registrert hos Fastighetsmäklarinspektionen. Registreringsplikten gjelder ikke for advokater og eiendomsmeglere som utelukkende driver kommunal leieformidling, vederlagsfri leieformidling til studenter og leieformidling til fritidsformål, lokaler eller rom der leietiden ikke overstiger to uker.

Det finnes to typer registrering: fullstendig registrering og registrering for leieformidlere. For fullstendig registrering stilles det blant annet krav til utdanning og praksis. For registrering som leieformidler gjelder kun praksiskrav.

Den svenske regjeringens forslag til ny eiendomsmeglingslov, som ble lagt frem 4. februar 2021, innebærer blant annet at eiendomsmeglingsforetak skal registreres og vil bli underlagt tilsyn. Som for personer skal det være flere registreringskategorier, avhengig av hvilken type eiendomsmeglingsvirksomhet foretaket skal drive. Advokatselskap og foretak som utelukkende skal drive slik leieformidling som ikke krever registrering for personer i dag, vil ikke være underlagt krav til registering. For å bli registrert må foretaket oppfylle krav til økonomi og ha ansvarsforsikring. For å tilfredsstille forpliktelser etter EUs hvitvaskingsdirektiver skal det også gjøres egnethetsvurderinger av eiere og personer i ledelsen i eiendomsmeglingsforetak.

Danmark

I Danmark er «ejendomsmægler» en beskyttet tittel, men det er ingen enerett til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet verken for foretak eller fysiske personer. Erhvervsstyrelsen fører register over godkjente eiendomsmeglere og advokater som oppfyller krav til sikkerhetstillelse, jf. ejendomsmæglerloven § 5. For å bli godkjent eiendomsmegler må søkeren blant annet oppfylle krav til utdanning og praksis, jf. ejendomsmæglerloven § 6. Det stilles ikke krav til registrering for foretak som driver eiendomsmegling, men foretaket må stille tilfredsstillende sikkerhet, jf. ejendomsmæglerloven § 19.

For hvert formidlingsoppdrag skal det utpekes en eiendomsmegler, det vil si en godkjent eiendomsmegler eller advokat som har stilt sikkerhetsstillelse, som er ansvarlig for de oppgaver som utføres i formidlingsoppdraget, jf. ejendomsmæglerloven § 28. Andre personer i eiendomsmeglingsvirksomheten kan også utføre oppgaver på oppdraget, under tilsyn av ansvarlig megler.

15.4 Utvalgets vurderinger

15.4.1 Innledning

Utvalget mener at det fortsatt bør stilles krav om tillatelse for å kunne drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Tillit til at omsetningen av eiendom skjer på en enkel og trygg måte, er viktig for forbrukervernet, som drøftet i kapittel 10. Eiendomsomsetning er etter omstendighetene en komplisert transaksjon, og det dreier seg om store verdier for de involverte. Partene vil ofte ha behov for profesjonell assistanse i bolighandelen. Etter utvalgets oppfatning er det viktig at regelverket legger til rette for at aktører som i yrkesmessig sammenheng skal yte bistand ved formidling av eiendom, er i stand til å ivareta behovet for kvalitet og trygghet i transaksjonen. Dette omfatter både krav til aktørenes faglige kompetanse og krav til hederlighet.

Krav om tillatelse har på den annen side betydning for konkurransesituasjonen i markedet. Dagens regulering innebærer at eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere har monopol på å yte eiendomsmeglingstjenester. Andre foretak og yrkesgrupper er dermed avskåret fra å yte tjenester innenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde. Det kan bidra til å begrense priskonkurransen på eiendomsmeglingstjenester. Kravene som stilles for å få tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, bør dermed ikke være strengere enn det som kan begrunnes i lovens formål om å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av eiendomsmegler skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt for at partene i handelen mottar upartisk bistand, med særlig hensyn til forbrukerens interesser.

Utvalget har vurdert om dagens system med tillatelse for både foretak og person bør videreføres, eller om det er hensiktsmessig å gå over til en ordning med tillatelser kun på personnivå. Dette behandles i punkt 15.4.2. Alternativet med kun foretaksbasert konsesjon har utvalget ikke vurdert. Ytterligere har utvalget vurdert om advokater fortsatt skal kunne drive eiendomsmeglingsvirksomhet alene i kraft av advokatbevillingen, slik utvalget også er bedt om i mandatet. Dette behandles i punkt 15.4.3.

Behovet for å beskytte forbrukerne er forskjellig for ulike former for eiendomsmegling, men utvalget har kommet til at disse forskjellene ikke begrunner å innskrenke lovens virkeområde, se punktene 14.4.3 til 14.4.8. Derimot mener utvalget at de ulike gradene i beskyttelsesbehov kan tale for lempning av konsesjonskravene for foretak som utelukkende skal operere innenfor områdene med et lavere beskyttelsesbehov. Utvalget har derfor vurdert om det bør innføres flere konsesjonstyper med differensierte krav avhengig av hvilken type eiendomsmeglingsoppdrag foretaket skal påta seg. Dette er behandlet i punkt 15.4.6.

15.4.2 Personbasert eller foretaksbasert konsesjonsordning

Utvalget har vurdert om det er grunnlag for å opprettholde lovens ordning med både foretakstillatelser og persontillatelser, eller om det bør innføres en ordning kun med tillatelser til fysiske personer. For en som skal selge boligen sin, vil valget av hvem som skal utføre oppdraget, kunne avhenge både av eiendomsmeglingsforetaket og av personen som skal utføre oppdraget. I noen tilfeller vil selgeren velge den ansvarlige megleren som gir det beste inntrykket på befaring og oppnår selgerens tillit, mens andre selgere vil basere seg på foretakets renommé og tilbud. Ansvarlig megler må for sin del gjøre en innsats for å finne en kjøper og skape tillit hos denne for å fullføre oppdraget. Eiendomsmeglingsoppdraget kan slik sett sies å ha et betydelig personlig innhold. Spørsmålet er om det av andre grunner er behov for å kreve at eiendomsmeglingsvirksomheten skal utøves i et foretak.

Spørsmålet om tillatelse til å drive eiendomsmegling bare skulle knyttes til fysiske personer, ble drøftet i NOU 2006: 1 punkt 6.5.2. Selv om Bråthen-utvalget fremhevet eiendomsmegling som et personlig oppdrag, konkluderte utvalget med at ordningen med foretakskonsesjoner burde opprettholdes. Det ble lagt vekt på at tidligere lovutvalg hadde forkastet en løsning med kun personlige konsesjoner under henvisning til viktigheten av at foretaket som sådan kan pålegges plikter etter loven. Videre la Bråthen-utvalget vekt på at overgang til utelukkende et personlig konsesjonssystem kunne påvirke organiseringen av bransjen, blant annet eierstruktur og kapitaltilførsel, og utvalget ønsket ikke å innføre en ordning som kunne motvirke de stordriftsfordeler som systemet med foretakskonsesjoner la til rette for. Bråthen-utvalget la også vekt på at det var ønskelig å kunne foreta egnethetsvurderinger av personer i ledende posisjoner i foretaket, samt å kunne legge ansvaret for risikostyring og internkontroll til foretakets ledelse. Finansdepartementet sluttet seg til Bråthen-utvalgets begrunnelse.

I likhet med tidligere utredninger er dette utvalget av den oppfatning at det er klare fordeler ved å knytte retten til å drive eiendomsmegling til foretak, fremfor til den enkelte person. Dagens system der retten til å drive eiendomsmegling gis til et foretak, sikrer at det kan stilles krav til foretaket om å ha personer og funksjoner som skal sikre den faglige kvaliteten og at regelverket overholdes, gjennom krav til fagansvarlig og krav til risikostyring og internkontroll. Eiendomsmeglingsnæringen domineres i dag av store eiendomsmeglingsforetak og kjedetilknytning. Ved å knytte konsesjonen til foretak er det mulig å utnytte selskapsledelse, styringsfunksjoner og interne rutiner på en måte som ikke kan oppnås gjennom kun personlige tillatelser. Videre ville overgang til en ordning med tillatelse til bare fysiske personer, innebære at hver enkelt eiendomsmegler måtte stille egen sikkerhet, som sannsynligvis ville være dyrere enn dagens ordning. Dagens konsesjonssystem sikrer også at klager på eiendomsmeglere kan rettes mot foretaket, fremfor den enkelte eiendomsmegler, som trolig er til fordel for forbrukeren. For Finanstilsynet er det også en klar fordel å kunne forholde seg til eiendomsmeglingsforetaket i tilsynsmessig sammenheng, blant annet med tanke på å kunne holde foretaket ansvarlig ved rutinemessig svikt og overtredelser av regelverket. Ytterligere et moment som taler for å beholde dagens ordning, er forpliktelser etter hvitvaskingsdirektiver fra EU/EØS og anbefalinger fra FATF, som blant annet innebærer plikt for tilsynsmyndigheten til å foreta egnethetsprøving av eiere og personer i ledende stillinger i foretak som driver eiendomsmegling. Utvalget vil derfor ikke foreslå endringer i dagens ordning der tillatelse til å drive eiendomsmegling knyttes til et foretak.

15.4.3 Advokater og rettshjelperes adgang til å drive eiendomsmegling

Advokatene står i dag i en særstilling ved at de har rett til å drive eiendomsmegling utelukkende i medhold av sin personlige advokatbevilling. I det øyeblikket en advokat har stilt sikkerhet for å drive eiendomsmegling, er vedkommende registrert i Finanstilsynets virksomhetsregister og kan starte meglingen. Dette innebærer at advokatene verken er underlagt krav til konsesjon eller egnethet, i motsetning til utdannede eiendomsmeglere, som er henvist til å drive eiendomsmegling i foretak med tillatelse fra Finanstilsynet. Ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomheten er advokater heller ikke underlagt samme krav som foretakene. Advokaten avslutter eiendomsmeglingsvirksomheten alene ved å si opp sikkerhetsstillelsen. Det blir ikke ført kontroll med om advokaten har gjenstående klientansvar eller klientmidler før sikkerhetsstillelsen avvikles. Advokatene er heller ikke omfattet av forskrift om risikostyring og internkontroll.

Bakgrunnen for advokatenes rett til å drive eiendomsmegling er i hovedsak historisk. Da den første eiendomsmeglingsloven ble vedtatt i 1931, ble advokaters eiendomsmegling holdt utenfor lovreguleringen. I eiendomsmeglingsloven av 1938 ble imidlertid advokatene tatt inn i loven og underlagt visse bestemmelser for å sikre publikum lik behandling, jf. NOU 1987: 14 punkt 2.1. Advokatenes rett til å drive eiendomsmegling har vært vurdert ved tidligere lovrevisjoner. Falkanger-utvalget uttalte:

«I kraft av sin generelle utdannelse må det antas at advokaten på forsvarlig vis kan skjøtte de oppgaver som eiendomsmegling innebærer. Eiendomsmegling byr ikke på større problemer enn dem advokaten forutsettes å kunne mestre på andre felter i kraft av sin utdannelse.» (NOU 1987: 14, punkt 3.3.7)

Bråthen-utvalget uttalte:

«I kraft av sin advokatbevilling kan advokaten utøve en lang rekke kompliserte funksjoner som er beskyttet av rettshjelpsmonopolet, og hvor det ikke stilles krav til formell tilleggsutdannelse. Det må legges til grunn at lovgiveren har vært av den oppfatning at de grunnleggende krav som stilles til advokatenes utdanning og praksis, gjør disse i stand til å tilegne seg de spesialkunnskaper som er nødvendige for å utøve mer spesialiserte deler av advokatprofesjonen. Utvalget kan ikke se at det er behov for å stille eiendomsmegling i noen annen stilling. Det kan tilføyes at advokatene gjennom sitt yrke får trening i å forhindre, håndtere og løse konflikter.» (NOU 2006: 1, punkt 6.11)

Advokater beskjeftiger seg i mindre grad med ordinære salgsoppdrag ved omsetning av bolig- og fritidseiendom enn eiendomsmeglingsforetakene. Hoveddelen av advokaters eiendomsmegling er oppgjørsoppdrag. Oppdrag som gjelder overdragelse av eiendomsaksjeselskaper og inngåelse og innløsning av festekontrakter, er også typiske for advokater. Enkelte oppgjørsoppdrag advokater påtar seg, ligger i grenseland mellom rettshjelpsvirksomhet og eiendomsmeglingsvirksomhet. Dette gjelder blant annet oppdrag som omfatter bistand ved omsetning av fast eiendom mellom to parter, men der selve eiendomsoverdragelsen egentlig er ledd i annen juridisk rådgivning, for eksempel i forbindelse med arveplanlegging og skifteoppgjør. Det avgjørende for om oppdraget er å anse som eiendomsmegling eller rettshjelpsvirksomhet, er hvorvidt advokaten bringer partene sammen og formidler transaksjonen (eiendomsmegling) eller utelukkende arbeider på vegne av sin oppdragsgiver som rådgiver (partsrepresentasjon).

I en høringsuttalelse av 1. desember 2015 til Advokatlovutvalgets forslag til nytt regelverk for advokater og andre som yter rettslig bistand, uttalte Finanstilsynet at:

«Basert på tilsynserfaring de senere årene er det Finanstilsynets vurdering at mange av advokatene som driver eiendomsmegling har blitt hengende etter når det gjelder de stadig skjerpede kravene, samt kvalitetsforbedringen som har funnet sted blant eiendomsmeglerne etter at det bl.a. ble innført krav til faglig kompetanse og internkontrollsystemer i eiendomsmeglingsforetakene.»

Utvalget deler langt på vei de vurderinger som Finanstilsynet la frem i sin høringsuttalelse. Etter utvalgets vurdering er det flere momenter som kan forklare kvalitetsforskjell mellom eiendomsmeglingsforetakene og advokatene. For det første viser utvalget til at advokatene mangler teoretisk grunnlag for eiendomsmegling. Jusutdanningen gir gode forutsetninger for å håndtere kompliserte rettslige problemstillinger, men den gir ikke opplæring i eiendomsmegling. Det gir heller ikke praksisen som advokatfullmektig. Advokatene må således tilegne seg de spesialkunnskaper som er nødvendige for å drive eiendomsmegling på eget initiativ. Det blir ikke ført kontroll med om advokaten har nødvendig kompetanse før oppstart av eiendomsmeglingsvirksomhet. Eiendomsmeglerne er derimot underlagt krav til spesialrettet utdanning og etterfølgende praksis som omfatter alle sider ved eiendomsmeglingsvirksomhet (inkludert særskilt krav til oppgjørspraksis), for å få eiendomsmeglerbrevet som kreves for å jobbe som ansvarlig megler.

For det andre driver de fleste advokatene som har stilt sikkerhet for å drive eiendomsmegling, meget begrenset eiendomsmeglingsvirksomhet. Basert på rapportering for 2020 hadde bare 82 advokater ti eller flere formidlinger/oppgjørsoppdrag i løpet av året, av de 976 som rapporterte. De fleste advokatene driver således eiendomsmegling som en tilleggstjeneste til den ordinære rettshjelpsvirksomheten. Det gjør at de færreste investerer i et eiendomsmeglingssystem. Slike systemer har funksjoner som sikrer at lovpålagte krav følges i alle oppdrag, blant annet gjennom sjekklister og stoppunkter. Det lave antallet oppdrag kan videre gjøre det uøkonomisk og vanskelig å opparbeide og opprettholde kompetanse på eiendomsmegling.

For det tredje er advokatene ikke underlagt forskrift om risikostyring og internkontroll, som stiller krav til risikovurdering av virksomheten og etablering av saksbehandlings- og kontrollrutiner, samt overvåking av internkontrollen. Manglende krav til risikostyring og internkontroll øker sannsynligheten for feil i oppdragsgjennomføringen.

Et fjerde moment er at det er grunnleggende forskjell på advokatenes rolle som partsrepresentant i advokatvirksomheten og nøytral formidler i eiendomsmeglingsvirksomheten. Det forutsetter at advokater som påtar seg eiendomsmeglingsoppdrag, er tilstrekkelig bevisst på rolleforskjellen og sørger for å tre ut av advokatrollen i eiendomsmeglingsoppdrag. Det kan være vanskelig, især når eiendomsmeglingsvirksomheten er begrenset og det går lang tid mellom hvert eiendomsmeglingsoppdrag.

Til sist vises det til at advokater med svært begrenset eiendomsmeglingsvirksomhet i praksis ikke er underlagt krav om etterutdanning. Etterutdanningskravet er innrettet slik at det nullstilles ved fravær fra bransjen i mer enn seks måneder. Advokater som har opphold på seks måneder eller mellom hvert eiendomsmeglingsoppdrag, er derfor ikke pålagt krav om etterutdanning. Det kan medføre at manglende teoretisk og praktisk kunnskap om eiendomsmegling ikke blir reparert gjennom etterutdanning.

Etter utvalgets vurdering taler disse momentene for at advokaters særrett til å drive eiendomsmegling i kraft av den personlige advokatbevillingen alene, bør oppheves. Utvalget har i vurderingen lagt vekt på at verken juristutdanningen eller ordinær rettshjelpspraksis gir opplæring i eiendomsmeglingsfaget. Utvalget ønsker imidlertid ikke å utelukke advokater fra å kunne drive eiendomsmegling, men mener det er behov for å høyne terskelen for advokater til å starte eiendomsmeglingsvirksomhet.

Bråthen-utvalget sondret mellom jurister og advokater når det kommer til deres kompetanse til å kunne drive eiendomsmegling:

«Selv om juristene mangler utdanningen innen blant annet markedsføring og salg, er juristutdannelsen etter utvalgets oppfatning et godt teoretisk utgangspunkt for å drive eiendomsmegling. Dette tilsier etter utvalgets oppfatning at også jurister uten advokatbevilling skal kunne drive eiendomsmegling.

Utvalget mener likevel at det er nødvendig med praktisk erfaring for at jurister skal kunne drive eiendomsmegling i enkeltpersonforetak eller opptre som fagansvarlig eller ansvarlig megler. Som for advokater bør praksisen utgjøre til sammen minst to år. Etter utvalgets oppfatning må innholdet av praksisen være tilsvarende som for statsautoriserte eiendomsmeglere, (…)» (NOU 2006: 1, punkt 6.12)

Dette utvalget mener derimot at praksis fra ordinær rettshjelpsvirksomhet som advokatfullmektig og advokat ikke gir reell erfaring med eiendomsmegling. Det som skiller advokater fra jurister, er at advokatene har gjennomført to års praksis som advokatfullmektig, dommerfullmektig eller annen godkjent praksis etter domstolloven § 220, at de har prosedyreerfaring og har gjennomført et advokatkurs. Dette gir utvilsomt advokater god juridisk erfaring og erfaring med å behandle klienter. Det gir derimot, i utgangspunktet, ikke mer eiendomsmeglingsfaglig kompetanse enn det øvrige jurister har. Personer som har tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler etter eiendomsmeglingsloven § 4-3, har gjennomført to års praksis i eiendomsmeglingsforetak eller hos advokat med tilstrekkelig omfattende eiendomsmeglingsvirksomhet. Praksisen skal dekke alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet, inkludert praksis med gjennomføring av oppgjør. Med den særordning advokatene har i dag, kan en advokat som til vanlig beskjeftiger seg med helt andre rettsområder, starte eiendomsmeglingsvirksomhet alene ved å stille sikkerhet eller påta seg ansvar som fagansvarlig i et eiendomsmeglingsforetak. Det stilles ingen krav om at advokaten har eiendomsmeglingsfaglig kompetanse i forkant.

For å oppnå kompetanseheving på advokaters eiendomsmeglingsvirksomhet foreslår utvalget to tiltak. For det første foreslår utvalget at advokatenes rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd nr. 2, oppheves. Forslaget vil også omfatte oppheving av rettshjelpernes adgang til å drive eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 tredje ledd. Se lovutkastet § 2-1. Forslaget innebærer at advokater som skal drive eiendomsmeglingsvirksomhet, må søke Finanstilsynet om tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i et foretak, på lik linje med eiendomsmeglere. Slik utvalget ser det, vil det være flere fordeler forbundet med dette. For det første blir advokatenes eiendomsmeglingsvirksomhet underlagt samme krav som ordinære eiendomsmeglingsforetak, blant annet krav til egenkapital, egnethetsprøving av eiere og personer i ledende stillinger, samt krav om at det utarbeides rutiner for meglingen, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-3. Videre blir advokatenes eiendomsmeglingsvirksomhet underlagt forskrift om risikostyring og internkontroll, som kan bidra til å sikre etterlevelse av regelverket. Internkontrollforskriften § 2 åpner for at det kan stilles mindre strenge krav til små foretak enn til store, som vil være relevant for advokater som vil organisere eiendomsmeglingsvirksomheten i mindre foretak eller enkeltpersonforetak. Uansett kreves det at foretaket foretar en risikovurdering av virksomheten og fastsetter rutiner og internkontroll i samsvar med risikovurderingen. Ytterligere en fordel er at advokatene til enhver tid vil være underlagt etterutdanningskravet, uavhengig av omfanget på eiendomsmeglingsvirksomheten. Når virksomheten drives i foretak, er advokaten underlagt etterutdanningskravet så lenge vedkommende jobber i foretaket eller har rolle som fagansvarlig, og vil ikke lenger nullstilles ved lengre opphold mellom hvert eiendomsmeglingsoppdrag. Det kan bidra til å sikre at advokater som skal drive eiendomsmegling, til enhver tid er faglig oppdaterte.

For å sikre at advokater også har tilstrekkelig kompetanse på eiendomsmegling før oppstart av slik virksomhet, foreslår utvalget videre at advokatbevilling alene ikke lenger skal kvalifisere til å kunne være fagansvarlig i eiendomsmeglingsvirksomhet. Utvalget foreslår at det innføres krav om at advokater som skal være fagansvarlig, på forhånd har opparbeidet eiendomsmeglingsfaglig kompetanse. Se lovutkastet § 2-9 andre ledd og § 4-1 første ledd. Dette vil forhindre at advokater kan starte egen eiendomsmeglingsvirksomhet eller påta seg fagansvar for andre foretak uten å ha kompetanse på eiendomsmegling. Den nærmere reguleringen av hva som skal kreves av kompetanse, mener utvalget det er mest hensiktsmessig å legge i eiendomsmeglingsforskriften. Det vil gjøre det mer fleksibelt med tanke på endringer og tilpasninger i kravet, dersom det etter noe tid skulle vise seg å være behov for det. Utvalget har derfor ikke fremmet et konkret forslag til hva «eiendomsmeglingsfaglig kompetanse» skal omfatte. Utvalget vil likevel understreke at kravene ikke bør gå utover det som er praktisk mulig å gjennomføre innenfor eller ved siden av en advokatpraksis, samtidig som det bør sikre nødvendig kompetanse. Etter utvalgets vurdering vil det for eksempel kunne være tilstrekkelig at advokaten har opparbeidet praktisk erfaring fra et visst antall eiendomsmeglingsoppdrag, inkludert gjennomføring av oppgjøret, eventuelt at advokaten har gjennomført et kurs som også inneholder en praktisk del der deltakerne skal gjennomføre et visst antall fingerte oppgjør (tilsvarende dagens oppgjørskurs, se punkt 17.4.2.3). I tillegg kommer krav til kurs for fagansvarlige, som utvalget behandler i punkt 15.4.7.1.

15.4.4 Egnethetskrav til foretakets eiere

Eier av betydelig eierandel i eiendomsmeglingsforetak skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. punkt 15.2.7. Denne bestemmelsen ble innført i eiendomsmeglingsloven 1989 med endringer som trådte i kraft 1. juni 2004. Kravet til aksjeeierstruktur var utformet etter den nå opphevede verdipapirhandelloven 1997, hvor det het at tillatelse kan nektes dersom aksjeeier med betydelig eierandel i selskapet ikke anses egnet til å sikre en god og fornuftig forvaltning av foretaket. Finansforetaksloven har også bestemmelser om kontroll med eiere for at finansforetak mv. skal få konsesjon og ved etterfølgende erverv av eierandeler. Eierprøving ved etterfølgende erverv av større eierandeler i finansforetak er totalharmonisert gjennom sekundærlovgivning i EU/EØS. Derimot er eiendomsmegling ikke underlagt særskilt EU/EØS-rett. Bestemmelsene om eierkontroll i eiendomsmeglingsloven må derfor vurderes på grunnlag av reglene om de fire friheter: etableringsretten, jf. EØS-avtalen artikkel 31, eller retten til fri bevegelighet av kapital, jf. EØS-avtalen artikkel 40. Det er etablert EØS-rett at reglene om de fire friheter ikke hindrer krav som skal sikre at eiere er egnet til å håndtere den innflytelse som følger med eierandelen. Vurderingen ville være en annen dersom kravene rettet seg mot eiersammensetning eller eierspredning i foretaket. Utvalget mener derfor at overskriften «aksjeeierstruktur» er lite dekkende for innholdet av § 2-8, og foreslår «Krav til eiere».

Egnethetsvurderingen inntrer ved en betydelig eierandel. Med betydelig eierandel menes direkte eller indirekte eierandel som representerer minst 10 prosent av aksjekapitalen eller stemmene, eller som på annen måte gjør det mulig å utøve betydelig innflytelse over forvaltningen i selskapet, jf. § 2-8 første ledd andre punktum. Ti prosent av aksjekapitalen eller stemmene gir imidlertid beskjeden innflytelse i aksjeselskaper eller allmennaksjeselskaper, kanskje med unntak for allmennaksjeselskap med spredt eierskap. For de fleste beslutninger gjelder alminnelig flertallskrav. En tredel av aksjekapitalen eller stemmene gir derimot mulighet til å blokkere vedtektsendringer. Utvalget har derfor vurdert om kravet til betydelig eierandel bør heves. Forpliktelser etter hvitvaskingsregelverket innebærer at det kun vil være mulig å heve kravet til eierskap eller stemmerettigheter til 25 prosent, noe som eventuelt innebærer at svært få eiere ville bli omfattet av forenklingen. På alle andre virksomhetsområder underlagt Finanstilsynet, inntrer krav til egnethetsvurdering ved 10 prosent eierskap. Utvalget foreslår at dagens bestemmelse videreføres.

15.4.5 Egnethetskrav til ledelse og ansatte

For styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig i eiendomsmeglingsforetak er det i dag krav om egnethet, herunder at disse skal legge frem uttømmende politiattest etter politiregisterloven § 41 nr. 1. Det vil si at politiattesten skal være uttømmende i tid, men begrenset til å vise strafferettslige merknader for overtredelser av nærmere angitte straffebestemmelser. Utvalget foreslår at kravene videreføres og i tillegg at det innføres egnethetsvurdering for eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper. Samme type politiattest skal fremlegges ved søknad om eiendomsmeglerbrev etter eiendomsmeglingsloven § 4-2, juristtillatelse etter eiendomsmeglingsloven § 4-3, og etter utvalgets forslag til ny § 4-4, for å kunne tiltre stilling som eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper. Dette omtales nærmere i punktene 17.4.2.1, 17.4.2.2, 17.4.4 og 17.4.5.

Hvilke straffebestemmelser som omfattes av politiattesten som kreves etter eiendomsmeglingsloven, reguleres i eiendomsmeglingsforskriften § 2-7. Utvalget fremmer ikke konkrete forslag til forskriftsregulering, men mener det som en del av forskriftsarbeidet bør gjøres en fornyet vurdering av kravene til innholdet i politiattesten. I den forbindelse bør det vurderes om straffebestemmelser knyttet til seksualforbrytelser skal tas inn i eiendomsmeglingsforskriften § 2-7, ettersom eiendomsmeglere regelmessig kommer hjem til folk i forbindelse med verdivurderinger, befaringer, visning o.l.

Et mindretall i utvalget, medlemmet Bergem, er av den oppfatning at også narkotikaforbrytelser bør omfattes av politiattesten. I denne forbindelse vises det til at befatning med narkotika fordrer involvering med kriminelle miljøer med dertil hørende risiko også for å bli eksponert for/involvert i økonomisk kriminalitet. Eiendomsmeglere har en rekke plikter etter hvitvaskingsloven og er ansett som sentrale i arbeidet mot hvitvasking. Det gir dårlig sammenheng i regelverket dersom eiendomsmegleren på den den ene side skal avdekke, undersøke og eventuelt rapportere forhold som indikerer «høy risiko» for hvitvasking (for eksempel narkotikakriminalitet), samtidig som eiendomsmegleren selv kan være dømt for tilsvarende. Videre vises det til at befatning med narkotika kan medføre økt risiko for tap av klientmidler som følge av trusselsituasjoner mot ansatte som er involvert i narkotikaforbrytelser. Uavhengig av eventuelle trusselsituasjoner mener mindretallet at personer med bakgrunn som nevnt, medfører en ikke holdbar risiko knyttet til tap av klientmidler.

15.4.6 Flere konsesjonstyper

Et hovedformål med konsesjonsreguleringen er å sikre særlig beskyttelse for forbrukere ved bruk av eiendomsmegler. Forbrukerbeskyttelsesbehovet er ikke det samme ved alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet. Behovet er nesten fraværende for næringsmegling, men også mindre for utleiemegling. I dag stilles det imidlertid like konsesjonskrav til alle foretak som skal drive eiendomsmegling, uavhengig av hvilken form for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives. Gevinstene ved strengere konsesjonskrav må veies mot kostnadene av å regulere mer. Når behovet for å verne brukerne av tjenesten er mindre ved enkelte former for eiendomsmeglingsvirksomhet, taler det etter utvalgets oppfatning for at det bør stilles mindre strenge konsesjonskrav til foretak som bare opererer innenfor disse områdene. Utvalget har derfor sett nærmere på muligheten for å innføre differensierte konsesjonskrav, avhengig av hvilken type virksomhet foretaket skal drive.

Som det også er drøftet i punkt 14.4.8, er utvalget av den oppfatning at behovet for forbrukerbeskyttelse ikke er mindre ved megling av eiendom utenfor Norge. Av hensyn til behovet for forbrukerbeskyttelse, er det etter utvalgets vurdering ikke naturlig å stille andre konsesjonskrav til foretak som skal drive utenlandsmegling, enn det som gjelder for ordinær boligmegling i Norge. For å gjøre det mulig for norske eiendomsmeglere å etterleve norsk eiendomsmeglingslov ved utenlandsmeglingsoppdrag, er det gitt adgang til å fravike enkeltbestemmelser i loven som regulerer krav til utøvelse av eiendomsmeglingen som ikke er tilpasset utenlandsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4 fjerde ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 1-4. I stedet for å innføre differensierte konsesjonskrav for utenlandsmegling mener utvalget det vil være en bedre løsning å åpne for å fravike flere bestemmelser i loven ved utenlandsmeglingsoppdrag. For eksempel bør muligheten for at norske eiendomsmeglere kan fraskrive seg ansvaret for gjennomføring av oppgjør og rettsvernsregistrering, vurderes i forbindelse med utarbeidelse av forskriftsbestemmelser.

15.4.6.1 Flertallets vurderinger

Et flertall i utvalget, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv, mener det er hensiktsmessig å regulere differensierte konsesjonskrav slik at det opereres med flere konsesjonstyper. I dag er det én konsesjon med like vilkår for alle typer eiendomsmeglingsvirksomhet, men med adgang til å fravike nærmere angitte bestemmelser i loven som regulerer krav til utøvelse av meglingen, ved næringsmegling, utleiemegling og utenlandsmegling. Flertallet mener imidlertid at det ikke er tilstrekkelig å regulere at nærmere bestemte konsesjonskrav skal være fravikelige for foretak som bare driver næringsmegling eller utleiemegling. For at publikum skal kunne orientere seg om hvilke typer eiendomsmeglingsoppdrag det enkelte foretak har adgang til å påta seg, og for at Finanstilsynet skal kunne føre kontroll med at konsesjonskravene til enhver tid er oppfylt, er det nødvendig med ulike konsesjonstyper. Ved tildeling av tillatelse til å drive eiendomsmegling skal det i tillatelsen fremgå hvilken type eiendomsmeglingsvirksomhet foretaket har adgang til å drive. Samtidig blir foretaket oppført i Finanstilsynets virksomhetsregister med aktuell konsesjonstype. Virksomhetsregisteret er tilgjengelig for publikum på Finanstilsynets nettsider.

Som nevnt i punkt 14.4.6, skiller næringsmegling seg vesentlig fra ordinær boligmegling. Med næringsmegling menes formidling av eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt som bolig- eller fritidsbolig, jf. lovutkastet § 1-4 tredje ledd. Blant annet preges markedet for næringseiendom av profesjonelle aktører. Samtidig finnes det også mindre profesjonelle aktører i dette markedet. Etter flertallets vurdering er det uansett rimelig å legge til grunn at personer som kjøper eller selger næringseiendom, handler som ledd i næringsvirksomhet, og må i større grad kunne forventes å være i stand til å ivareta sine egne interesser eller innhente profesjonell bistand, enn det som er tilfelle i boligmegling. Andre særtrekk ved næringsmegling er at transaksjonene i mange tilfeller skjer på en annen måte ved at eiendommen ligger i et selskap og det som omsettes egentlig er aksjer eller andeler i selskapet, samt at oppgjøret ofte skjer direkte mellom partene. Når utvalget i punkt 14.4.6 er kommet til at det ikke er ønskelig å ta næringsmegling ut av eiendomsmeglingslovens virkeområde, er det i hovedsak begrunnet i hensynet til de mindre profesjonelle aktørene i dette segmentet, samt at det uansett vil være påkrevet med en eller annen form for registreringsordning og egnethetskontroll hos Finanstilsynet for å oppfylle forpliktelser etter hvitvaskingsdirektiver fra EU/EØS og anbefalinger fra FATF. Imidlertid er det flertallets vurdering at de særtrekk ved næringsmegling som det er pekt på her, gir grunnlag for en vesentlig lempning av konsesjonskravene for denne type eiendomsmeglingsvirksomhet. Flertallet foreslår derfor at det innføres en egen konsesjonstype for foretak som utelukkende skal drive næringsmegling. De nærmere forslag til hvilke krav som skal stilles for tillatelse til å drive næringsmegling, er behandlet i punkt 15.4.7.2.

Som det fremgår av punkt 14.4.7, er også utleiemegling vesentlig forskjellig fra ordinær salgsmegling. Med utleiemegling menes eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til leiekontrakter til fast eiendom, jf. lovutkastet § 1-4 andre ledd. Oppdrag som gjelder formidling av leiekontrakt til bolig- eller fritidseiendom, er som hovedregel mindre omfattende og kompliserte enn ved overdragelse av eiendomsretten. Det er for det første ikke aktuelt med hjemmelsoverføring, og det er heller ikke samme behov for innhenting av opplysninger om utleieobjektet. Inngåelse av leiekontrakt medfører langt mindre risiko for partene enn ved avtale om eiendomsoverdragelse, ettersom de økonomiske konsekvensene er vesentlig mindre og det er langt enklere å komme seg ut av leiekontrakten for både utleier og leietaker. Videre er det mindre vanlig at utleiemeglere mottar klientmidler knyttet til utleiemeglingsoppdrag, og i den grad utleiemegleren håndterer klientmidler, er beløpene vesentlig lavere enn i et salgsmeglingsoppdrag. Etter flertallets vurdering taler dette for at det også for utleiemegling kan gjøres lempninger i konsesjonskravene. Flertallet foreslår derfor at det innføres en egen konsesjonstype for utleiemegling. De nærmere forslag til hvilke krav som skal stilles for tillatelse til å drive utleiemegling, er behandlet i punkt 15.4.7.3.

Flertallet foreslår med dette at det innføres egne konsesjonstyper for foretak som utelukkende skal drive næringsmegling eller utleiemegling. Det innebærer at vi får tre ulike konsesjonstyper, der konsesjonstype 1 gir rett til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet, herunder ordinær formidling av bolig- og fritidseiendom, konsesjonstype 2 gir rett til å utøve næringsmegling, og konsesjonstype 3 gir rett til å utøve utleiemegling. Foretak som ønsker mulighet til å kunne operere innenfor hele spekteret av eiendomsmeglingsvirksomhet, må oppfylle kravene for konsesjonstype 1, som stiller de strengeste kravene. Konsesjonstype 3 gir også rett til drive utleiemegling av næringseiendom. Etter flertallets oppfatning vil dette kunne gi en mer fleksibel og målrettet regulering, ved at de strengeste tiltakene rettes mot de virksomhetsområdene der behovet for vern er størst, mens det på andre områder kan bli enklere og billigere å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Flertallets forslag til hvilke krav som skal stilles for de ulike konsesjonstypene, vil bli nærmere behandlet i kommende punkter.

I tillegg kan det gjøres unntak fra bestemmelser i loven som stiller krav til utøvelse av meglingen, for næringsmegling, utleiemegling og utenlandsmegling. Etter flertallets oppfatning er det hensiktsmessig å regulere dette på samme måte som i dag, med en bestemmelse om fravikelighet utenfor forbrukerforhold i loven og bestemmelser om fravikelighet i næringsmegling, utleiemegling og utenlandsmegling i forskrift, jf. lovutkastet § 1-3 og § 1-4.

15.4.6.2 Vurderinger fra medlemmet Bergem

Utvalgets mindretall, medlemmet Bergem, er ikke mot innføring av graderte konsesjonstyper dersom lovgiver finner at det er et nødvendig grep for å sikre hensyn eiendomsmeglingsloven skal ivareta. I den hensikt å bidra til et best mulig beslutningsgrunnlag for departementet, finner dette medlem grunn til å kommentere momentene utvalgets flertall har fremhevet for å skulle endre konsesjonsregimet. Det skal også pekes på hvordan de samme hensynene etter dette medlemmets syn kan ivaretas gjennom dagens lovregulering og konsesjonsregime.

Dette medlem er ikke kjent med at verken eiendomsmeglingsbransjen, Finanstilsynet eller forbrukermyndighetene har etterspurt et system med graderte konsesjoner. Som generell kommentar vil dette medlemmet peke på at en ikke er kjent med dokumentasjon som underbygger at de ønskede effektene vil bli oppnådd gjennom graderte konsesjoner. En kan heller ikke se at det er gjort en reell vurdering av hvor langt de ønskede effekter kan oppnås gjennom endringer av rammebetingelsene for de ulike former for eiendomsmegling under dagens samlede konsesjonsregime. Dette medlem er enig i at flere av spørsmålene utvalget har behandlet om grensene mellom de ulike formene for eiendomsmegling, og de kvalitative kravene til ulike former for eiendomsmegling, bør vurderes justert gjennom denne lovreformen. Ifølge medlemmet er poenget i denne forbindelse at graderte konsesjonstyper ikke vil bidra til klargjøring av disse spørsmålene, de må fortsatt løses gjennom presisering eller endring av regulatoriske og materielle rettsregler.

Begrunnelsen for graderte konsesjonstyper

Følgende hensyn er fremhevet for å innføre graderte konsesjoner:

• Konkurransehensyn og priskonkurranse, i punkt 15.4.1

Forslaget om en «masterkonsesjon», konsesjonstype 1, betyr at det alt vesentlige av eiendomsmeglingsmarkedet (i antall transaksjoner) i praksis blir underlagt samme konsesjonsregime som i dag. Spørsmålet er med andre ord om graderte konsesjoner for næringsmegling og utleiemegling vil føre til flere etableringer enn situasjonen vil være med dagens konsesjonsregime. Det kan reises spørsmål ved om det bare er markedsgrunnlag for så spissede konsepter i de tre største byene, og der er den etablerte konkurransesituasjonen av eiendomsmeglere så stor at det er tvilsomt med ny og reell priskonkurranse gjennom denne tenkte lovendringen. For øvrig er dette medlems erfaring at andre forhold enn pris er tungtveiende for oppdragsgivers valg av eiendomsmegler i disse segmentene av markedet. Konkurransehensyn kan etter dette medlems syn ikke begrunne omlegging til graderte konsesjoner.

• Mer fleksibel og målrettet regulering, enklere og billigere å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, i punkt 15.4.6.1

Det relevante markedssegmentet er også her endringen for næringsmegling og utleiemegling. Den delen av eiendomsmeglingsbransjen som skal nyte godt av denne endringen, etterspør ikke endringen, og medlemmet Bergem et er ikke kjent med dokumentasjon for at noen andre gjør det. Skal de samme materielle reglene gjelde som i dag, blir det verken enklere eller billigere å drive med megling. Er det ønskelig å lempe på de regulatoriske rammene eller de materielle bestemmelsene, kan det gjøres akkurat like godt innenfor dagens konsesjonsregime.

• Gradering av konsesjonstypene er nødvendig for at publikum skal kunne orientere seg om hvilke typer eiendomsmeglingsoppdrag det enkelte foretak har adgang til å påta seg og for at Finanstilsynet skal kunne kontrollere at konsesjonskravene til enhver tid er oppfylt, i punkt 15.4.6.1

Utvalgets flertall mener at det ikke er tilstrekkelig å regulere at nærmere bestemte konsesjonskrav skal være fravikelige for foretak som bare driver næringsmegling eller utleiemegling. Dette argumentet bygger på en implisitt forutsetning om at det allerede i dag er et problem for publikum og Finanstilsynet å forholde seg til systemet med ulike innholdskrav under samme konsesjonsregime. Medlemmet Bergem er ikke kjent med noen dokumentasjon for at det er tilfelle. Det kan være grunn til å se nærmere på enkelte avgrensningsspørsmål mellom de ulike formene for megling, men den problemstillingen blir ikke borte med graderte konsesjoner. Tvert imot blir konsekvensene større av å bomme på denne grensen, med mindre man har «masterkonsesjon». Etter dette medlems vurdering kan ikke hensynet til klargjøring for publikum og Finanstilsynet begrunne omlegging til graderte konsesjoner. Snarere kan en se det slik at det er gradering av konsesjonstypene som vil gi en ny utfordring for publikum og Finanstilsynet, og skal man først innføre det, følger det med behov for nytt konsesjonsregister og nye informasjonsplikter mot publikum.

• Gradert konsesjon bidrar til skreddersydde kurs og utdanning, i punkt 15.4.7.2

Innenfor næringsmegling er det allerede i dag skreddersydde kurs gjennom aktører som Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og underorganisasjonen Forum For Næringsmegling, og flere av de store foretakene kjører interne kurs som er spisset mot dette segmentet. I tillegg kommer bransjekurs som er relevante for næringsmeglere, gjennom blant annet Estate og advokatkontorene i de største byene. Medlemmet Bergem kan ikke se at det er sannsynliggjort at dette bildet endrer seg av betydning med graderte konsesjoner. På samme måte tilbyr NEF kurs for utleiemeglere, og er det etterspørsel, vil NEF og andre markedsaktører tilby flere skreddersydde kurs uten at det er en egen konsesjonstype under loven. Dette medlem kan vanskelig se at hensynet til skreddersydd kurs og utdanning kan begrunne omlegging til graderte konsesjoner for næringsmeglerne.

Ivaretakelse av de anførte hensyn gjennom dagens lovregulering

Ønsker lovgiver mer fleksibel og målrettet regulering mot ulike konsesjonstyper, er det fullt mulig etter gjeldende rett. Eiendomsmeglingsloven skiller allerede mellom bolig- og fritidsboligmegling (som lovens hovedform), næringsmegling og utleiemegling. Eiendomsmeglingsloven § 1-2, jf. § 1-4 beskriver disse ulike formene for megling, i tillegg til å hjemle særregulering for boligbyggelag, utenlandsmegling og formidling av transportkontrakter. I tillegg er det særskilt lovregulering og rundskriv knyttet til oppgjørsoppdrag, og gjennom markedspraksis og rundskriv er det etablert særregulering for prosjektmegling. Forskriftshjemlene er benyttet i noe varierende grad for de tre foreslåtte konsesjonstypene, men gir fleksibilitet for rask og målrettet tilpasning av de regulatoriske rammene og det materielle innholdet i lovreguleringen gjennom forskrift om eiendomsmegling eller separate forskrifter. I tillegg vil Finanstilsynets rundskriv gi verdifull veiledning om hvordan slike lovendringer er ment å fungere. Øvrige sentrale rammebetingelser som risikostyring- og internkontrollforskriften og hvitvaskingslovgivningen, bygger på prinsipper om risikobasert tilnærming, og er slik sett skalerbare for tilpasning til den enkelte virksomhets risikoprofil. Det er sammenhengen mellom risikoens sannsynlighet, konsekvens og effekten av risikoreduserende tiltak som er avgjørende for de regulatoriske rammene for virksomheten. Denne fleksibiliteten er fullt ut tilgjengelig gjennom dagens konsesjonsregime, for eksempel der styret i et foretak velger å spisse sin virksomhet utelukkende mot næringsmegling.

Dersom lovgiver ønsker mer konkurranse og prisreduksjon innenfor næringsmegling og utleiemegling, er antakelig de mest effektive grepene å redusere de regulatoriske rammene som er kostnadskrevende for foretakene. Det er fullt ut tilgjengelig gjennom dagens konsesjonsregime, eksempelvis med unntaksbestemmelser i et separat ledd i den enkelte lov eller forskriftsbestemmelse og henvisning tilbake til lovbestemmelsen som definerer den form for megling det gjøres unntak fra. Som påpekt, er det imidlertid momenter som taler mot at det vil være lønnsomt å drive så spisset eiendomsmeglingsvirksomhet utenfor Oslo, Bergen eller Trondheim, og i disse byene er det allerede betydelig konkurranse mellom de etablerte næringsmeglingsforetakene. Medlemmet Bergem skal ikke utelukke at noe kan oppnås ved å lette ytterligere på de regulatoriske rammene for utleiemegling, men det bør være et minimum av rammer for å sikre etterlevelse av formålene eiendomsmeglingsloven skal sikre.

15.4.7 Forslag til konsesjonstyper

15.4.7.1 Konsesjonstype 1) Bolig- og fritidsmegling

Konsesjonstype 1 gir rett til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet. Foretak som skal drive ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet, herunder formidling av eiendom som er egnet til bolig- eller fritidsformål, må ha denne konsesjonstypen. Det samme gjelder formidling av eiendom til bolig- eller fritidsformål beliggende utenfor Norge. Konsesjonstype 1 gir imidlertid også rett til oppdrag under konsesjonstype 2 og 3.

Konsesjonstype 1 vil ha tilknyttet de strengeste vilkårene for tillatelse, mens det stilles mindre strenge krav for konsesjonstype 2 og 3. Utvalget har vurdert om det er behov for å gjøre endringer i dagens konsesjonskrav for konsesjonstype 1, og er kommet til at det er behov for å stille noe strengere krav til funksjonen som fagansvarlig. I dag er kravet at fagansvarlig har en personlig tillatelse i form av eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurister eller advokatbevilling. I tillegg skal vedkommende være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Utvalget har allerede foreslått at advokatbevilling i seg selv ikke lenger skal kvalifisere til å kunne være fagansvarlig, men at advokater som oppfyller krav til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse etter nærmere regulering i eiendomsmeglingsforskriften, kan være fagansvarlig. Dette er behandlet i punkt 15.4.3, og skal sikre at alle som påtar seg ansvar som fagansvarlig i eiendomsmeglingsvirksomhet, har eiendomsmeglingsfaglig kompetanse.

Rollen som fagansvarlig innebærer omfattende plikter knyttet til risikostyring og internkontroll og kontroll med klientmiddelbehandling. Ofte utpekes fagansvarlig også som hvitvaskingsansvarlig, med ansvar for å følge opp foretakets rutiner knyttet til anti-hvitvasking. Dette er oppgaver man ikke nødvendigvis får tilstrekkelig erfaring med i arbeidet som ansvarlig megler. I praksis er det likevel slik at en person som nettopp har fått personlig tillatelse, kan meldes inn som foretakets fagansvarlig. For å sikre at den som skal være fagansvarlig har den nødvendige rolleforståelse og innsikt på disse områdene, mener utvalget det bør innføres krav om kurs for personer som skal være fagansvarlig og som ikke tidligere har erfaring som fagansvarlig. Se lovutkastet § 2-9 andre ledd. Den nærmere regulering av innholdet i kurset og hvem som kan avholde slike kurs, bør fastsettes i forskrift, men utvalget mener at kurset i alle fall bør omfatte risikostyring og internkontroll, klientmiddelbehandling og anti-hvitvasking. Av hensyn til at dette skal fungere mest mulig kostnadseffektivt, mener utvalget det bør åpnes for at kurset gjennomføres som e-læringskurs. For å hindre at foretak plutselig blir stående uten fagansvarlig i akutte situasjoner, åpnes det for at kurset kan gjennomføres innen en kort frist etter at vedkommende har tiltrådt stillingen. Advokat som skal være fagansvarlig, må i tillegg oppfylle krav til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse.

Foretak som ønsker å ha samme person som fagansvarlig for flere filialer, må i dag søke Finanstilsynet om dispensasjon. Finanstilsynet har i dispensasjonspraksis lagt til grunn krav om regelmessig fysisk tilstedeværelse for å tillate delt fagansvar for flere virksomheter. Begrunnelsen for dette kravet har vært behov for tilgjengelighet for eiendomsmeglerne, tilsyn og kundene. Med ny teknologi har behovet for fysisk tilstedeværelse gradvis svekket seg betydelig. Dagens fagsystemer gjør det mulig for fagansvarlig å føre løpende kontroll med saksbehandlingen direkte i systemet. De enkelte foretak benytter samme fagsystem for alle filialer, og foretakets saksbehandlings- og kontrollrutiner vil dermed gjelde felles for alle filialer, noe som gjør det lite betenkelig at én person er fagansvarlig for flere filialer.

Et flertall i utvalget, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv mener foretakets styre er nærmest til å vurdere hvordan fagansvaret skal organiseres internt i foretaket og mener det derfor er unødvendig å kreve dispensasjon fra Finanstilsynet. Dersom Finanstilsynet i forbindelse med tilsynsarbeidet skulle komme til at en ordning med delt fagansvar for flere filialer i et foretak ikke er forsvarlig, vil Finanstilsynet uansett kunne pålegge foretaket å rette på forholdet i medhold av finanstilsynsloven § 4. Det benyttes også delt fagansvar mellom to eller flere foretak i samme kjede/franchise, men for disse foreslår flertallet at kravet om dispensasjon fra Finanstilsynet til delt fagansvar, opprettholdes. Begrunnelsen for dette er at det, i motsetning til internt i et foretak, ikke er gitt at separate foretak har felles internkontrollsystem eller bruker samme fagsystem, selv om det er tilfellet i mange kjeder. Flertallet mener derfor det fortsatt er behov for at Finanstilsynet skal foreta vurderingen av om delt fagansvar for to eller flere foretak anses forsvarlig. Se lovutkastet § 2-9 tredje ledd.

Et mindretall, medlemmet Bergem, er kritisk til å fravike utgangspunktet i gjeldende lov om at det skal være en fagansvarlig tilknyttet hver filial. Fagansvarlig har en viktig og sentral rolle for å sikre at den eiendomsmeglingsfaglige virksomheten i foretaket, eventuelt ved den filial man er fagansvarlig for, skjer i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.

For å oppfylle pliktene som ligger i fagansvaret på en god måte, er det nødvendig med en viss nærhet mellom den fagansvarlige og de ansatte i foretakene/filialene. Dette medlem er enig i at teknologisk utvikling åpner for nye muligheter for kontroll, og at dette har relevans i vurderingen av hva som er en forsvarlig organisering. Muligheten for digital kontroll av dokumenter og arbeidsprosesser kan imidlertid ikke erstatte verdien av tilstedeværelse. Kontrolloppgaver kan løses digitalt i større grad enn tidligere. Den fagansvarliges oppgaver er imidlertid ikke begrenset til dette, og eiendomsmeglerne har behov for nærhet til og mulighet for dialog med den fagansvarlige.

I forarbeidene til någjeldende lov ble spørsmålet drøftet, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 5.3.2. Som begrunnelse for at det burde være en fagansvarlig ved den enkelte filial ble det vektlagt som hensiktsmessig at en person med nær tilhørighet til filialen skulle ha et overordnet ansvar for kvaliteten på dens virksomhet. Etter dette medlems oppfatning har dette hensynet fortsatt relevans, og det bør tillegges betydelig vekt.

Økte krav og kompleksitet begrunner at kravene til fagansvarliges kompetanse forsterkes. Ved å endre på eksisterende lovs utgangspunkt med krav om en fagansvarlig per foretak eller filial, mener dette medlem at man risikerer å forringe kvaliteten i stedet for å løfte den.

Medlemmet Bergem anbefaler derfor at man beholder dagens krav om én fagansvarlig per foretak/filial, og at man fortsatt skal ha mulighet til å få dispensjon fra kravet ved å søke om delt fagansvar. Vurderingen av om dispensasjon bør gis, bør baseres på en bred skjønnsvurdering. Muligheter for digital kontroll er et moment som kan tale for delt fagansvar, og nettopp slike muligheter kan være et moment som taler for at det bør være noe større adgang til delt fagansvar i fremtiden enn hva som har blitt tillatt etter tidligere forvaltningspraksis. Antall kontorer, antall ansatte, de ansattes kompetanse og erfaring, omsetningsvolum, virksomhetens art, geografisk avstand/reisetid, den fagansvarliges kompetanse og erfaring, samt foretakets realistiske, alternative muligheter for tilsetting av fagansvarlig mv. er momenter som bør tillegges vekt i vurderingen av om delt fagansvar er forsvarlig.

For øvrig foreslår utvalget ingen endringer i § 2-4 om krav til foretaksform, § 2-5 om krav til fast kontorsted, § 2-6 om krav til økonomi, § 2-8 om krav til eiere, § 2-9 om egnethetsprøving av foretakets styre og daglig leder, politiattest og når melding om endring i ledelsen skal sendes Finanstilsynet, eller § 2-10 om tilknytning til klagenemnd.

15.4.7.2 Konsesjonstype 2) Næringsmegling

Denne konsesjonstypen gjelder foretak som utelukkende skal formidle eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål, jf. lovutkastet § 1-4 tredje ledd. Det vil si formidling av næringseiendom. Som det fremgår av punkt 15.4.6.1, mener et flertall i utvalget at det er grunnlag for en vesentlig lempning av vilkårene for denne konsesjonstypen, selv om det forekommer mindre profesjonelle selgere og kjøpere i dette markedet.

For det første mener flertallet at det ikke er behov for tilknytning til klagenemnd, ettersom nemnda uansett bare behandler klager fra forbrukere. Se lovutkastet § 2-10. Videre mener flertallet at det ikke er behov for et lovpålagt krav om sikkerhetsstillelse, men at det kan være frivillig å tegne ansvarsforsikring som dekker eventuelt ansvar eiendomsmeglingsvirksomheten pådrar seg. Se lovutkastet § 2-7. Ytterligere mener flertallet det ikke er behov for å stille krav til fagansvarlig. I næringsmegling kan det være vel så hensiktsmessig å legge det faglige ansvaret på ansatte med utdanning fra andre områder enn eiendomsmegling og juss, som for eksempel økonomi eller finans. Etablering av en egen konsesjonstype kan også bidra til introduksjon av skreddersydde kurs og utdanning innen næringsmegling. Flertallet forslår derfor at det ikke skal stilles krav til fagansvarlig for foretak i konsesjonstype 2. For disse foretakene vil det dermed være styret og daglig leder som sitter med det fulle ansvaret, tilsvarende systemet i risikostyrings- og internkontrollforskriften. Se lovutkastet § 2-9 andre ledd.

For øvrig foreslår flertallet at § 2-4 om krav til foretaksform, § 2-5 om krav til fast kontorsted, § 2-6 om krav til økonomi, § 2-8 om krav til eiere, § 2-9 om egnethetsprøving av foretakets styre og daglig leder, politiattest og når melding om endring i ledelsen skal sendes Finanstilsynet, skal gjelde for konsesjonstype 2.

I tillegg kan det i forbindelse med utarbeidelse av ny eiendomsmeglingsforskrift vurderes ytterligere unntak fra bestemmelser i loven som stiller krav til utøvelse av eiendomsmeglingsoppdrag.

15.4.7.3 Konsesjonstype 3) Utleiemegling

Denne konsesjonstypen gjelder foretak som utelukkende skal formidle leiekontrakter til fast eiendom, jf. lovutkastet § 1-4 andre ledd. Som nevnt i punkt 15.4.6.1, gir konsesjonstypen også rett til å drive utleiemeglingsvirksomhet av næringseiendom. Som det fremgår av punkt 15.4.6.1, mener et flertall i utvalget at det er grunnlag for lempning av konsesjonskravene for denne type eiendomsmeglingsvirksomhet.

For det første mener flertallet at det kan gjøres lempninger i kravet til sikkerhetsstillelse. Erstatningsbetingende feil fra eiendomsmegleren i arbeidet med å bringe to parter sammen i en leiekontrakt, vil normalt ikke kunne utgjøre store beløp. I tillegg oppbevarer foretak som driver utleiemegling klientmidler av et langt mer begrenset omfang enn ordinære eiendomsmeglingsforetak, jf. punkt 7.4. Klientmidler vil i denne sammenheng normalt være begrenset til oppbevaring av depositum inntil depositumskonto er etablert. Løpende forvaltning av leieforholdet er derimot ikke regnet som eiendomsmegling, men som tilleggsvirksomhet. Håndtering av husleieinnbetalinger i forbindelse med forvaltningsvirksomhet, er derfor ikke å regne som klientmidler i eiendomsmeglingslovens forstand, og dekkes heller ikke av den lovpålagte sikkerhetsstillelsen. Om det skal stilles krav til sikring av midler eiendomsmeglingsforetaket håndterer i forbindelse med utleieforvaltning, blir behandlet i punkt 18.3.2. Flertallet mener at det fortsatt bør stilles krav til sikkerhetsstillelse for virksomhet innenfor denne konsesjonstypen, men at kravet til sikkerhetsstillelsens størrelse kan settes langt lavere enn det som gjelder i dag. Den nærmere regulering av størrelsen på sikkerheten, bør ligge i eiendomsmeglingsforskriften, som i dag. Flertallet fremmer derfor ikke et konkret forslag til sikkerhetens størrelse for konsesjonstype 3, men mener dette bør vurderes i arbeidet med utarbeidelse av nye forskriftsbestemmelser.

Ettersom utleiemegling er vesentlig forskjellig fra ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet og mindre komplisert, foreslår flertallet for det andre at det stilles noe mindre strenge krav til fagansvarlig i foretak med konsesjonstype 3. For det første foreslår flertallet at kravet om kurs for fagansvarlige bare gjøres gjeldende for konsesjonstype 1. Videre mener utvalget at det er behov for å åpne for at også personer med bestått eiendomsmeglereksamen, master i rettsvitenskap eller juridisk embetseksamen, som har praktisk erfaring fra utleiemeglingsvirksomhet av en viss varighet, kan være fagansvarlig i foretak med konsesjonstype 3. Dagens krav til fagansvarlig og ansvarlig megler gjør det mindre attraktivt for nyutdannede eiendomsmeglere og jurister å begynne i utleiemeglingsforetak, fordi det uansett kreves praktisk erfaring fra salgsmegling for å få eiendomsmeglerbrev etter § 4-2 og tillatelse for jurister etter § 4-3. Etter flertallets vurdering er praksis fra salgsmegling av mindre betydning for å sikre faglig kvalitet i utleiemeglingsvirksomhet. Flertallet foreslår at minst ett års praktisk erfaring fra utleiemeglingsvirksomhet etter bestått eksamen skal kunne kvalifisere til å være fagansvarlig i foretak med konsesjonstype 3. Se lovutkastet § 2-9 andre ledd og § 4-1 første ledd. Om delt fagansvar for flere filialer vises det til punkt 15.4.7.1, som vil gjelde tilsvarende for konsesjonstype 3.

I tillegg er det etter flertallets vurdering også aktuelt å gjøre det mulig å fravike flere bestemmelser i loven som stiller krav til utføring av eiendomsmeglingsoppdraget, enn det som gjelder i dag. Dette gjelder blant annet kravet til kompetanse for ansvarlig megler. I utleiemegling kan det være vel så hensiktsmessig å legge ansvaret for det enkelte oppdrag på ansatte med utdanning fra andre områder enn eiendomsmegling og rettsvitenskap, som for eksempel økonomi og administrasjon. Etablering av en egen konsesjonstype kan også bidra til introduksjon av skreddersydde kurs og utdanning innen utleiemegling. Dette vil bli nærmere omtalt i punkt 17.4.2.4.

For øvrig foreslår flertallet at § 2-4 om krav til foretaksform, § 2-5 om krav til fast kontorsted, § 2-6 om krav til økonomi, § 2-8 om egnethetskrav til eiere, § 2-9 om egnethetsprøving av foretakets styre, daglig leder og fagansvarlig, politiattest og når melding om endring i ledelsen skal sendes Finanstilsynet, samt § 2-10 om tilknytning til klagenemnd, skal gjelde for konsesjonstype 3.

15.4.8 Krav for å kunne gjennomføre oppgjør

Oppgjørsfunksjonen har blitt stadig mer sentralisert og spesialisert. I dag er det mer regel enn unntak at oppgjørsvirksomhet er lagt til egne foretak eller filialer, som kun forestår oppgjør. Innenfor boligmegling er det derfor vanlig å snakke om salgsmeglingsforetak og oppgjørsforetak. Utvalget bruker i det videre betegnelsen meglingsforetak for å unngå at det forstås som utelukkende salgsmegling, når også kjøpsmegling er omfattet. Eiendomsmeglingsoppdraget inngås med meglingsforetaket, som utkontrakterer gjennomføring av oppgjøret til et oppgjørsforetak. Selv om oppgjøret utkontrakteres, er meglingsforetaket ansvarlig for gjennomføringen av oppgjøret overfor selger og kjøper, og bærer dermed risikoen for oppgjøret. Eiendomsmeglingsloven åpner kun for to typer eiendomsmeglingsoppdrag – fulle oppdrag og rene oppgjørsoppdrag. Ved oppgjørsoppdrag er foretakets bistand utelukkende knyttet til bistand etter at handel er kommet i stand. I fullstendige oppdrag bistår foretaket både før og etter at handel er kommet i stand. Bakgrunnen for dette er at eiendomsmeglingsloven § 6-8 og § 6-9 forplikter eiendomsmeglingsforetaket til å opprette skriftlig kjøpekontrakt og gjennomføre handelen, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet. Det innebærer at meglingsforetaket ikke kan fraskrive seg ansvaret for gjennomføring av oppgjøret i oppdragsavtalen med selger. Utkontraktering av oppgjøret til et eget oppgjørsselskap, endrer heller ikke på dette.

Korrekt gjennomføring av oppgjør og håndtering av klientmidler er en særlig viktig oppgave for eiendomsmeglingsforetaket. Gjennomføring av det økonomiske oppgjøret innebærer at eiendomsmegleren mottar kjøpesummen fra kjøper eller kjøpers långiver, og oppbevarer midlene på en klientkonto frem til overtagelse og hjemmelsoverføring er gjennomført. Etter at rettsvern for kjøpers erverv er etablert, kan kjøpesummen utbetales til selger eller selgers kreditorer, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd. Eiendomsmeglingsforetak som forestår oppgjør, forvalter jevnlig store klientmiddelbeholdninger. Som det er vist til i punkt 7.5, oppbevarer mange eiendomsmeglingsforetak klientmiddelbeholdninger som langt overstiger den lovpålagte sikkerhetsstillelsen. Dersom det skulle forekomme store tap av klientmidler, for eksempel som følge av underslag eller kriminelle angrep på eiendomsmeglingsforetakets klientkonto, innebærer dette at tapene ikke vil dekkes fullt ut av den lovpålagte sikkerhetsstillelsen.

Ettersom oppgjørsfunksjonen i dag for det meste er sentralisert og spesialisert i egne oppgjørsforetak, samt at eiendomsoppgjør på mange måter er et fagområde som skiller seg fra ren megling av eiendom, er det etter utvalgets oppfatning naturlig å også vurdere egen konsesjonstype for oppgjørsvirksomhet. En fordel kan være at det bidrar til ytterligere spesialisering og profesjonalisering av oppgjørsfunksjonen, som igjen kan gi mer effektiv ressursfordeling og økt effektivitet i oppgjørsgjennomføring. En annen fordel kan være at det kan åpne for at andre selskaper kan foreta eiendomsoppgjør, uten å måtte skille ut oppgjørsvirksomheten i et eget eiendomsmeglingsforetak. For eksempel kan banker som ikke driver eiendomsmegling påta seg eiendomsoppgjør, gitt at de oppfyller kravene, mens banker med eget eiendomsmeglingsforetak kan velge å legge oppgjørsvirksomhet til en annen juridisk enhet. En forutsetning er at det lempes på krav til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse i foretakets ledelse (styret) for oppgjørskonsesjon, samt at det åpnes for at oppgjørsvirksomhet kan kombineres med annen virksomhet enn eiendomsmegling. Fortsatt vil det være krav til fagansvarlig og sikkerhetsstillelse, samt at personer som skal gjennomføre oppgjør, skal ha oppgjørsmedhjelpereksamen eller personlig tillatelse.

I mange eiendomsmeglingsforetak er det i dag et stort misforhold mellom størrelsen på klientmiddelbeholdningene som oppbevares på vegne av kundene, og størrelsen på den lovpålagte sikkerhetsstillelsen. Utvalget har vurdert om egen oppgjørskonsesjon også kan bidra til bedre dekning av klientmidlene. Slik utvalget ser det, må det i så fall være fordi det da kan stilles særskilte konsesjonsvilkår og fastsettes egne virksomhetsregler som kan bidra til bedre sikring av klientmidlene. Det er imidlertid vanskelig å se hvilke konsesjonsvilkår og virksomhetsregler som kan være aktuelle, som ikke også kan stilles generelt til eiendomsmeglingsforetak. Økte kapitalkrav vil ikke løse problemet. Egen oppgjørskonsesjon vil derimot kunne innebære økt konsentrasjon av klientmidler, ettersom det må antas at færre foretak vil drive med dette, og klientmiddelbeholdningene dermed blir fordelt på et mindre antall foretak.

En ordning med egne konsesjonstyper for meglingsvirksomhet og oppgjørsvirksomhet forutsetter i utgangspunktet en oppsplitting av oppdraget mellom meglingsforetaket og oppgjørsforetaket. Meglingsforetaket påtar seg et oppdrag som omfatter all bistand før handel kommer i stand, i tillegg til å sette opp kjøpekontrakt, uten å ha ansvar for gjennomføring av oppgjøret eller klientmiddelbehandling. Oppgjørsforetaket påtar seg på den annen side all bistand etter kontraktsinngåelse. Det innebærer også plikter knyttet til gjennomføring av bruksovertagelse, herunder rådgivning knyttet til eventuelt tilbakehold av kjøpesum mv. I rene oppgjørsoppdrag vil det å sette opp skriftlig kjøpekontrakt også inngå i oppgjørsforetakets ansvarsområde. Ansvarsfordelingen mellom meglingsforetaket og oppgjørsforetaket kunne bli seende slik ut:

Meglingsforetaket har ansvaret for:

• all bistand før handel kommer i stand,

• å sette opp skriftlig kjøpekontrakt,

• klargjøring av dokumenter for tinglysing, og

• utferdigelse av konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l.

Oppgjørsforetaket har ansvaret for:

• mottak av kjøpesum og gjennomføring av bruksovertagelse, herunder rådgivning om tilbakehold,

• gjennomføring av rettsvernsakt, som tinglysing av skjøte og andre dokumenter som har sammenheng med handelen, f.eks. pantedokumenter,

• gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, og

• etterarbeid.

Dersom handel ikke er kommet i stand via et salgsmeglingsforetak, har oppgjørsforetaket også ansvar for (med mindre kjøper og selger ønsker noe annet):

• å sette opp skriftlig kjøpekontrakt,

• utferdigelse av skjøte og andre dokumenter som har sammenheng med handelen, og

• utferdigelse av konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l.

Ved en særskilt oppgjørskonsesjon er et viktig spørsmål om dette kan gjøre eiendomsmeglingsoppdraget mer komplisert for partene i handelen – det vil si for forbrukerne. Trolig ville en del foretak fortsatt tilby et fullstendig produkt med både megling og oppgjør, der oppdragsavtalen inkluderer oppgjøret, tilsvarende i dag. Det vil i tilfelle forutsette at de oppfyller kravene for begge konsesjonstyper. Andre meglingsforetak vil imidlertid måtte henvise kunden til å tegne et separat oppdrag for oppgjøret med et oppgjørsforetak, eventuelt ta forbehold om at kunden selv må finne et foretak som påtar seg oppgjøret. Følgelig blir det mer komplisert for forbrukerne å sette seg inn i hvilket produkt de har kjøpt fra eiendomsmegleren. Det gjelder ikke minst for kjøperen som normalt må forholde seg til flere boliger som er lagt ut for salg samtidig. Videre innebærer dette at en kjøper eller selger som mener at det er begått feil i oppdragsgjennomføringen, gitt at ikke annet er spesifisert i oppdragsavtalen, må forholde seg til ansvarsfordelingen mellom meglingsforetaket og oppgjørsforetaket. I dag er det slik at meglingsforetaket har ansvaret for hele oppdraget overfor kjøper og selger. Hvorvidt den erstatningsbetingende feilen egentlig ligger hos oppgjørsforetaket, trenger den skadelidte kjøper eller selger ikke å forholde seg til, men kan rette kravet til foretaket som har formidlet handelen.

Oppsplitting av eiendomsmeglingsoppdraget mellom megling og oppgjør vil medføre at den skadelidte kjøper eller selger i noen tilfeller må rette krav både mot meglingsforetaket og mot oppgjørsforetaket. I ytterste konsekvens kan man få situasjoner der meglingsforetaket og oppgjørsforetaket skylder på hverandre – der begge hevder forsømmelsen ligger under den andres ansvarsområde. Slik utvalget vurderer dette, vil oppsplitting av oppdraget dermed kunne innebære en svekkelse av forbrukervernet. Utvalget mener det er en forutsetning for å innføre egen konsesjonstype for oppgjørsvirksomhet, at det reguleres på en måte som ivaretar forbrukernes interesser. En mulig løsning er å regulere dette slik at meglingsforetaket fortsatt kan inngå fullstendige oppdrag som inkluderer oppgjøret, men at de ikke kan gjennomføre oppgjøret. Dette må gjøres av et foretak som har tillatelse til å drive oppgjørsvirksomhet. Meglingsforetaket kan i oppdragsavtalen forutsette at oppgjøret gjennomføres av et oppgjørsforetak som meglingsforetaket har en utkontrakteringsavtale med, eller kunden kan selv inngå oppgjørsoppdrag med et annet oppgjørsforetak. Dette er på mange måter slik det fungerer i dag. Kundene vil fortsatt kunne rette krav mot meglingsforetaket og dennes sikkerhetsstiller, selv om ansvaret egentlig ligger hos oppgjørsforetaket. Meglingsforetakets sikkerhetsstiller vil derimot kunne kreve regress mot oppgjørsforetaket og dets sikkerhetsstiller. Følgelig vil det ikke være aktuelt å redusere kravet til sikkerhetsstillelsens størrelse i nevneverdig grad for meglingsforetakene, noe som eventuelt kunne være en begrunnelse for endringen. Utvalget er etter dette kommet til at det ikke er ønskelig å foreslå en egen konsesjonstype for oppgjørsvirksomhet.

16 Krav til drift av virksomheten

16.1 Innledning

I eiendomsmeglingsloven kapittel 3 legges det enkelte overordnede føringer på hvordan eiendomsmeglingsvirksomhet skal innrettes og utøves, slik som krav til journalføring, forvaltning av klientmidler og taushetsplikt. Kapittel 3 kom inn i eiendomsmeglingsloven 2007 med overskriften «Nærmere krav til virksomheten», men er delvis en videreføring av ulike bestemmelser i 1989-loven. I dette kapitlet behandles reguleringen i eiendomsmeglingsloven kapittel 3 og i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 3. Bestemmelser som utvalget ikke foreslår endret og som utvalget heller ikke har sett grunn til å drøfte, nærmere bestemt eiendomsmeglingsloven § 3-3 om styrets ansvar for rutiner og § 3-7 om bruk av elektronisk kommunikasjon og medier, er omtalt kun under punkt 16.2.

16.2 Gjeldende rett

16.2.1 Journalføring

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-1 plikter foretak og advokat som driver eiendomsmegling å føre journal over mottatte og utførte oppdrag, etter forskrift fastsatt av departementet. I eiendomsmeglingsforskriften § 3-1 til § 3-6 er det gitt utfyllende regler for hvordan journalføringen skal innrettes og hvilke journaler som skal føres. Felles for samtlige journaler er et krav om betryggende innretning av journalføringen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-1. Det som er ført i journalene må ikke ved overstrykninger eller på annen måte gjøres uleselig. Dersom rettelser foretas i elektronisk journal skal tidligere registrerte opplysninger være sporbare, og det skal kunne tas ut en oversikt som viser alle endringer som er foretatt. Etter forskriften § 3-2, § 3-3, § 3-5 og § 3-6 skal eiendomsmeglingsforetaket føre oppdragsjournal, omsetningsjournal, budjournal og depotjournal. Det er i den enkelte bestemmelse gitt detaljerte krav til hvilke minimumsopplysninger journalene skal inneholde. Formålet med journalføringsplikten er å sikre at visse sentrale opplysninger om oppdraget blir nedtegnet og kan gjenfinnes, og slik danne et viktig grunnlag for tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet. Plikten til å føre oppdrags- og omsetningsjournal går tilbake til eiendomsmeglingsloven 1938. I eiendomsmeglingsloven 1989 ble plikten til å føre oppdrags- og omsetningsjournal videreført, men slik at den detaljerte reguleringen av hvilke opplysninger som skulle fremgå, ble lagt i eiendomsmeglingsforskriften. Plikten til å føre depotjournal kom inn med forskriftsendring i 2001, mens plikten til å føre budjournal ble innført i 2004.

16.2.2 Behandling av klientmidler

I eiendomsmeglingsloven § 3-2 er det gitt regler for forvaltning og behandling av klientmidler, med utfyllende regler i eiendomsmeglingsforskriften § 3-8 og § 3-10 til § 3-12. Bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 3-2 var opprinnelig bare en hjemmel til å i forskrift fastsette regler om klientmiddelbehandling. I 2014 ble bestemmelsen endret både ved at forskriftsregulering ble flyttet til loven, som gjelder første og andre ledd, og innføring av ny regulering i tredje og fjerde ledd. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 første ledd plikter foretak og advokater som driver eiendomsmegling, å holde klientmidler adskilt fra egne midler og midler som ikke tilhører klienter. I eiendomsmeglingsforskriften § 3-8 er det presisert at som klientmidler regnes både innbetalte midler fra klienter og verdidokumenter som aksjer, obligasjoner, pantedokumenter, gjelds-brev, skjøter e.l. som er overlevert eiendomsmegleren for oppbevaring. I eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd er det presisert at klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til foretaket eller advokaten, inntil de er brukt på den måten som er avtalt. Det betyr at eiendomsmegleren må ha et avtalegrunnlag for å disponere over klientmidler, og at avtalen også er styrende for hvem midlene til enhver tid blir oppbevart på vegne av. Ved omsetning etter avhendingslova er kjøpesummen normalt kjøpers midler frem til bruksovertagelsen, mens hjemmelsoverføringen er skjæringspunktet når omsetningen skjer etter bustadoppføringslova. I tredje ledd reguleres forholdet til partenes kreditorer. Første del av bestemmelsen samsvarer med dekningsloven § 2-2 slik at en kreditor kan ta dekning i midler som tilhører debitor på beslagstidspunktet. Andre del av bestemmelsen innebærer at selgers kreditorer likevel ikke kan ta beslag i kjøpesummen før betingelsene for frigivelse er oppfylt. Ved omsetning av bolig- og fritidseiendom innebærer det at selgers kreditorer normalt ikke kan ta beslag før det er etablert rettsvern for kjøpers erverv, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd.

Innbetalte midler som ikke straks utbetales, skal settes på særskilt eller felles klientkonto i eiendomsmeglingsforetakets navn i et finansforetak i Norge, som i kontoavtalen har forpliktet seg til å ikke gjøre motregning gjeldende og føre en viss kontroll med disponenter på klientkontoen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 første og andre ledd. Klientmidlene skal plasseres til høyest mulig rente. Rentebeløp som for den enkelte klient i samme oppdrag overstiger et halvt rettsgebyr, skal utbetales til klienten ved avslutning av oppdraget, eventuelt når rentene blir kreditert klientkontoen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje og fjerde ledd. Rentebeløp som ikke overstiger et halvt rettsgebyr, kan tilfalle eiendomsmeglingsforetaket. Rettsgebyret er fra 1. januar 2021 på 1 199 kroner.

Klientkonto kan bare disponeres av eiendomsmeglingsforetakets fagansvarlige eller person eller foretak fagansvarlig gir skriftlig fullmakt, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-11. Fullmakt til å disponere klientkonto bortfaller når den fagansvarlige som har gitt fullmakten ikke lenger har rett til å disponere kontoen, enten fordi vedkommende har fratrådt stillingen, ikke lenger oppfyller vilkårene som fagansvarlig, eller dersom foretakets tillatelse er opphørt eller tilbakekalt, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 andre og tredje ledd. Eiendomsmeglingsforetaket og fagansvarlig skal snarest underrette banken om at retten til å disponere klientkonto er bortfalt, mens banken plikter å registrere opphør av disposisjonsrett når slik melding mottas, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 fjerde ledd, jf. § 3-10 første ledd bokstav c).

Løpende bokføring skal til enhver tid vise behandlingen av klientmidlene, samt klientansvaret samlet og for det enkelte oppdrag. Avstemminger av klientkontoer og klientansvaret skal foretas hver måned og snarest mulig etter månedsskiftet, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-12.

16.2.3 Styrets ansvar for rutiner for meglingen

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-3 skal styret i eiendomsmeglingsforetaket påse at det utarbeides rutiner for hvordan meglingen skal utføres, og at disse oppdateres ved behov. Styret skal skriftlig bekrefte at dette er gjort. Med «rutiner» menes særlige retningslinjer for saksbehandling og klientmiddelhåndtering, jf. NOU 2006: 1 i merknadene til § 2-1 tiende ledd. Der fremgår det også at bekreftelsen skal komme fra styreleder eller annet styremedlem som har fullmakt til å opptre på vegne av styret. Bestemmelsen kom inn i eiendomsmeglingsloven 2007 i forbindelse med ønsket om å legge en større del av ansvaret for den faglige utførelsen av virksomheten på foretakets styre og ledelse.

16.2.4 Forslags-, møte- og talerett i styret

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-4 skal fagansvarlig og ansvarlig megler ha rett til å foreslå styrebehandling i eiendomsmeglingsforetakets styre i saker vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold. I slike saker har vedkommende møte- og talerett i styret og kan kreve sin oppfatning innført i protokollen, dersom vedkommende ikke er fornøyd med styrets beslutning. Bestemmelsen kom inn i eiendomsmeglingsloven 2007 fordi det ble ansett hensiktsmessig at fagansvarlig og ansvarlig megler kunne foreslå styrebehandling av eiendomsmeglingsfaglige spørsmål, selv om det ble lagt opp til at styret og daglig leder skulle ta en større del av ansvaret for den faglige kvaliteten.

16.2.5 Bruk av kontraktsmedhjelpere

I medhold av eiendomsmeglingsloven § 3-5 kan foretak og advokater som driver eiendomsmegling, benytte kontraktsmedhjelpere som selv har tillatelse til å drive eiendomsmegling. Det innebærer at oppgaver som faller inn under eiendomsmeglingslovens saklige virkeområde, ikke kan utkontrakteres til andre, jf. NOU 2006: 1 punkt 6.14.3. Bestemmelsen kom inn i eiendomsmeglingsloven 2007 som videreføring av ulovfestet rett. I vurderingen av om utkontraktering av slike oppgaver skulle lovreguleres, la Bråthen-utvalget vekt på at selv om utkontraktering kan bidra til mer effektiv og oversiktlig drift og økt innovasjon, så kan det også føre til en reell pulverisering av ansvaret og vanskeliggjøre tilsynsarbeid, og dermed bidra til å svekke oppfyllelsen av lovens krav. Bråthen-utvalget presiserte videre at selv om enkelte tjenester er utkontraktert, skal partene i handelen kunne forholde seg til det utkontrakterende foretaket. Dersom det skal benyttes kontraktsmedhjelpere, skal det opplyses i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 andre ledd, med angivelse av kontraktsmedhjelperens navn, adresse og organisasjonsnummer.

For formidling av eiendom beliggende utenfor Norge, er det et særlig unntak i eiendomsmeglingsforskriften § 1-4 andre ledd, som gir adgang til å benytte kontraktsmedhjelper som har rett til å utføre eiendomsmegling i det landet eiendommen befinner seg.

16.2.6 Taushetsplikt

Eiendomsmeglere får i sin virksomhetsutøvelse regelmessig opplysninger om personlige, økonomiske og forretningsmessige forhold som den det gjelder kan ha legitime interesser i at ikke skal gjøres kjent for andre. I medhold av eiendomsmeglingsloven § 3-6 er foretak og advokater som driver eiendomsmegling, ansatte og tillitsvalgte samt andre personer med tilknytning til slike virksomheter, pålagt å bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold. Taushetsplikten går tilbake til eiendomsmeglingsloven 1938 og gjeldende bestemmelse er i hovedsak videreføring av bestemmelsen i 1989-loven. I forarbeidene er det uttalt at den lovfestede taushetsplikten er en naturlig følge av den tillitsskapende funksjonen en offentlig autorisasjon gjerne har, jf. NOU 1987: 14 i merknadene til § 5-1.

Taushetsplikten gjelder overfor «uvedkommende». I Finanstilsynets rundskriv 9/2017 Samlokalisering og samdrift mellom eigedomsmeglingsføretak og bankar, er det i punkt 2 presisert at taushetsplikten også gjelder overfor samlokalisert bank og bankens ansatte. Eiendomsmeglerens opplysningsplikt om forhold av betydning for handelen etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, vil i enkelte tilfeller innebære at eiendomsmegleren har en plikt til å kommunisere opplysninger som kan regnes som personlig forhold til interessenter. I forarbeidene til bestemmelsen, i Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) i merknadene til § 3-6, er det uttalt at forvaltningslovens bestemmelser om taushetsplikt vil kunne anvendes som veiledning blant annet med hensyn til hvem som anses som «uvedkommende».

Det gjelder visse unntak fra eiendomsmeglerens taushetsplikt. For det første som følge av opplysningsplikt overfor Finanstilsynet i medhold av eiendomsmeglingsloven § 8-1 andre ledd. For det andre har foretak og advokater som driver eiendomsmegling rapporteringsplikt til Økokrim i medhold av hvitvaskingsloven § 26. Det følger av hvitvaskingsloven § 26 fjerde ledd at «oversendelse av opplysninger til Økokrim i god tro medfører ikke brudd på taushetsplikt og gir ikke grunnlag for erstatningsansvar eller straffansvar, med mindre det foreligger grov uaktsomhet». I Finanstilsynets rundskriv 11/2019 Veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet er det i punkt 14 presisert at «[k]ravet til «god tro» innebærer at man kan stilles til ansvar dersom man vet at rapporteringen til Økokrim er uriktig. Det samme gjelder dersom man opptrer grovt uaktsomt. Det er en høy terskel, og ansvarsfriheten rekker langt. Ansvarsfriheten gjelder alle opplysninger oversendt Økokrim i medhold av både rapporteringsplikten og plikten til å gi tilleggsopplysninger og nødvendige opplysninger.» For det tredje har foretak og advokat som driver eiendomsmegling opplysningsplikt overfor skattemyndighetene om sine kunder etter skatteforvaltningsloven § 10-2.

Foretak og advokater som driver eiendomsmegling er også pålagt en særlig taushetsplikt etter hvitvaskingsloven § 28 som innebærer at den rapporteringspliktige, herunder styremedlemmer, ledere, ansatte og andre som utfører oppdrag på vegne av rapporteringspliktige, har taushetsplikt overfor kunden og tredjepersoner om at 1) det foretas undersøkelser etter hvitvaskingsregelverket, 2) det er gitt opplysninger til Økokrim og 3) det er iverksatt etterforskning.

16.2.7 Bruk av elektronisk kommunikasjon, elektroniske medier mv.

Eiendomsmeglingsloven § 3-7 regulerer adgangen til å bruke elektroniske midler for kommunikasjon og avtaleinngåelse. Bestemmelsen kom inn i eiendomsmeglingsloven i 2017 som ledd i forenklingsarbeidet i staten, og er ment å gjøre eiendomsmeglingsloven teknologinøytral. Etter første ledd er krav i loven eller forskriften om at opplysninger eller meldinger skal gis skriftlig, ikke til hinder for at det brukes elektronisk kommunikasjon dersom mottakeren ønsker det. I forarbeidende til bestemmelsen er det presisert at det kreves uttrykkelig aksept fra mottakeren, jf. Prop. 158 L (2016–2017) punkt 3.3.4.

Etter andre ledd er krav i loven eller forskriften om at en avtale skal inngås skriftlig, ikke til hinder for at avtalen inngås ved hjelp av et elektronisk medium dersom avtalepartene ønsker dette og følgende forutsetninger er oppfylt: a) avtalens innhold i sin helhet er tilgjengelig ved avtaleinngåelsen og b) det er benyttet en betryggende måte for å autentisere avtaleinngåelsen, jf. andre ledd. I forarbeidende, i Prop. 158 L (2016–2017) punkt 3.3.4, er det presisert at bestemmelsen kun gjelder oppdragsavtalen og ikke kjøpekontrakten mellom partene. Adgangen til å utarbeide elektronisk kjøpekontrakt, er regulert i eiendomsmeglingsloven § 6-8 andre ledd.

16.3 Utvalgets vurderinger

Kapittel 3 i eiendomsmeglingsloven 2007 har overskriften «Nærmere krav til virksomheten». Utvalget foreslår at overskriften endres til «Drift av virksomheten», som klarere beskriver innholdet av kapitlet. Det gir en oversiktlig avgrensning til kapittel 2 som omhandler oppstart av virksomheten, med krav om tillatelse, foretaksform, organisering mv.

Journalføringen er et ledd i tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet, men sikrer også at sentrale opplysninger om oppdraget blir nedtegnet og kan gjenfinnes. Utvalget mener det fortsatt bør være krav til journalføring for foretak som driver eiendomsmegling, men ser behov for å gjøre enkelte endringer i § 3-1. For det første fjernes «advokat» fra bestemmelsen, som følge av utvalgets forslag om å oppheve advokatenes rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen. Dette er drøftet i punkt 15.4.3. For det andre foreslår utvalget at gjeldende ordlyd, som omhandler føring av journal «over mottatte og utførte oppdrag», endres til at eiendomsmeglingsforetak plikter å føre journaler i samsvar med krav i forskrift gitt av departementet. Eiendomsmeglingsforskriften regulerer også føring av depotjournal og budjournal, i tillegg til oppdrags- og meglingsjournal. Det er i dag usikkert om kravet til føring av depotjournal har tilstrekkelig hjemmel i lov, samt om hjemmelsgrunnlaget for kravet til føring av budjournal er § 3-1 eller § 6-10 i gjeldende eiendomsmeglingslov. Utvalget foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 3-1 endres slik at den gir et klart hjemmelsgrunnlag for all journalføring i eiendomsmeglingsvirksomheten, som det fastsettes nærmere regler for i forskrift.

I nær tilknytning til journalføringsplikten, har eiendomsmeglingsforetak også en arkiveringsplikt etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-7. Eiendomsmeglingsforetaket plikter å oppbevare ett eksemplar av alle kjøpekontrakter i original og ellers alle dokumenter som er mottatt eller utarbeidet i forbindelse med et oppdrag, samt journaler, i minst 10 år. Eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 synes imidlertid å mangle hjemmel i lov, noe som trolig skyldes en inkurie tilbake til vedtagelsen av eiendomsmeglingsloven 1989. Det har vært forskriftsregulering av eiendomsmegleres plikt til å oppbevare saksdokumenter og journaler siden eiendomsmeglingsforskriften 1990. Formålet med arkiveringsplikten er å sikre dokumentasjon, både med tanke på partene ved en etterfølgende tvist, internkontroll i eiendomsmeglingsforetaket og for offentlige myndigheters kontroll og tilsyn. Utvalget mener dette bør videreføres og foreslår at eiendomsmeglingsloven § 3-1 utvides til å omfatte arkivering, i tillegg til journalføring. Utvalget foreslår at overskriften endres til «Journalføring og arkivering» og at ordlyden endres til at eiendomsmeglingsforetak «plikter å føre journaler og oppbevare dokumenter etter forskrift fastsatt av departementet». Se lovutkastet § 3-1.

Utvalget har også vurdert om det er behov for å gjøre endringer i arkiveringsplikten for å muliggjøre helelektronisk arkivering. I dag er det slik at dokumentene kan lagres elektronisk med unntak av kjøpekontrakter som er signert på papir, som må oppbevares i papirform for å tilfredsstille kravet til «original», jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 første ledd. Kjøpekontrakter som er elektronisk signert, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8 andre ledd, kan oppbevares elektronisk. Det vil være en forenkling for eiendomsmeglingsforetakene å fjerne kravet til at kjøpekontrakten skal oppbevares i «original», slik at alt kan oppbevares elektronisk. Kjøpekontrakter som er signert på papir vil dermed kunne skannes og oppbevares elektronisk. Utvalget kan ikke se at dette vil innebære vesentlige ulemper for partene i handelen. I tilfeller der kunden etterspør en gammel kjøpekontrakt på papir, vil det være mulig å skrive ut et papireksemplar på grunnlag av elektroniske dokumenter. Utvalget antar slike henvendelser vil forekomme svært sjelden og i stadig mindre grad. Det bemerkes at kjøpekontrakten utferdiges i minst tre eksemplarer ved kontraktsinngåelsen – ett eksemplar til hver av partene i handelen og ett til eiendomsmeglingsforetaket. At partene har hvert sitt eksemplar i original, gjør det mindre betenkelig å åpne for at foretaket oppbevarer en digital versjon. Utvalget foreslår at den nærmere reguleringen av arkiveringsplikten fortsatt skal ligge i eiendomsmeglingsforskriften. Som det fremgår av kapittel 2 legger utvalget ikke frem forslag til regulering i forskrift, men utvalget anbefaler at kravet om at kjøpekontrakter skal oppbevares i original fjernes i forskriftsreguleringen av arkiveringsplikten. Videre anbefaler utvalget at kravet om at kjøpekontrakter skal arkiveres samlet i nummerorden fjernes, for å legge til rette for en hensiktsmessig elektronisk lagring. Utvalget mener det sikrer tilstrekkelig etterprøvbarhet at kjøpekontrakten lagres elektronisk på det enkelte oppdrag, sammen med øvrige dokumenter som er mottatt eller utarbeidet av foretaket i forbindelse med oppdraget.

I § 3-2 om forvaltning og behandling av klientmidler foreslår utvalget to endringer. For det første fjernes «advokat» fra bestemmelsen, som følge av utvalgets forslag om å oppheve advokatenes rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen, som er drøftet i punkt 15.4.3. For det andre foreslår utvalget at forskriftshjemmelen i fjerde ledd utvides til også å gjelde sikring av klientmidlene. Hensikten er å gjøre det enklere å senere innføre regulering som kan bidra til bedre sikring av klientmidlene gjennom krav til eiendomsmeglingsforetak som forvalter klientmidler. Se lovutkastet § 3-2.

Utvalget har vurdert om det er behov for endringer i § 3-4 om fagansvarlig og ansvarlig megleres forslags-, møte- og talerett i eiendomsmeglingsforetakets styre. Retten gjelder etter ordlyden saker vedrørende «eiendomsmeglingsfaglige spørsmål». Etter utvalgets oppfatning omfatter dette også forhold som reguleres av annen lovgivning foretaket er underlagt, i tillegg til det som direkte reguleres i eiendomsmeglingsloven, eksempelvis hvitvaskingsloven og personopplysningsloven. Etter utvalgets vurdering er gjeldende bestemmelse dermed tilstrekkelig til å sikre at fagansvarlig og ansvarlige meglere har innflytelse når faglige spørsmål behandles i eiendomsmeglingsforetakets styre, og foreslår derfor ingen endringer.

Som en konsekvens av utvalgets forslag om å oppheve advokatenes rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen, som er drøftet i punkt 15.4.3, fjernes «advokat» også fra § 3-5 og § 3-6.

Som nevnt i punkt 16.2.6, er forvaltningslovens bestemmelser om taushetsplikt retningsgivende for hvem som anses som uvedkommende etter eiendomsmeglingsloven § 3-6. Etter utvalgets vurdering er det særlig adgangen til å utlevere opplysninger uten hinder av taushetsplikt når den som har krav på taushet samtykker, jf. forvaltningsloven § 13 a nr. 1, som er relevant. Utvalget mener det er hensiktsmessig at dette fremgår direkte av lovteksten i eiendomsmeglingsloven, slik det blant annet også gjør i finansforetaksloven § 16-2. Utvalget foreslår at dette inntas i eiendomsmeglingsloven § 3-6 første ledd nytt andre punktum.

Utvalget har i punkt 12.6 foreslått at eiendomsmeglingsforetak gis tilgang til taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret, til bruk i forbindelse med gjennomføring av kundetiltak etter hvitvaskingsregelverket. Pålitelige opplysninger om familieforhold er viktig for å kunne identifisere nære familiemedlemmer til kunder, reelle rettighetshavere og kunders medkontrahenter. Utvalget foreslår at hjemmel for eiendomsmeglingsforetak til å få utlevert slike opplysninger fra Folkeregisteret legges i bestemmelsen om taushetsplikt, som får overskriften «Taushetsplikt og innhenting av opplysninger fra Folkeregisteret». Se lovutkastet § 3-6.

17 Kvalifikasjonskrav

17.1 Innledning

Kvalifikasjonskrav for å drive eiendomsmegling i ulike roller er regulert i eiendomsmeglingsloven kapittel 4. I dette kapitlet behandles kvalifikasjonskravene som stilles til fagansvarlig, ansvarlig megler og medhjelper til ansvarlig megler. Videre behandles regler om tittelbruk og krav til etterutdanning.

Med 2007-loven ble det innført flere nye utdannings- og kompetansekrav. En større del av oppgavene i et eiendomsmeglingsoppdrag ble forbeholdt eiendomsmeglere gjennom krav om ansvarlig megler for hvert oppdrag. I tillegg ble det innført utdanningskrav for medhjelpere og en ny personlig konsesjon for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler.

EUs yrkeskvalifikasjonsdirektiv kan ha betydning for lovreguleringen av yrker i Norge, spesielt utdannings- og kompetansekrav for å utøve visse yrker. Det er derfor nødvendig å vurdere om de krav som stilles for tilgang til eiendomsmegleryrket, er i samsvar med forpliktelser etter EØS-avtalen, herunder prinsippene om ikke-diskriminering og proporsjonalitet. Videre må eventuelle endringer som foreslås i kravene til utdanning og kompetanse, vurderes mot EU-regelverket. Yrkeskvalifikasjonsdirektivet med endringsdirektiv er gjennomført i norsk rett gjennom yrkeskvalifikasjonsloven og tilhørende forskrift. Videre gir direktivet om forholdsmessighetsprøving føringer for hva som må utredes før det innføres nye bestemmelser om regulering av yrker, eller gjøres endringer i eksisterende reguleringer. Det er under vurdering om direktivet fører til endring av norsk regelverk.

17.2 Gjeldende rett

17.2.1 Utdannings- og kompetansekrav

Det stilles krav til kvalifikasjoner for rollene som fagansvarlig, ansvarlig megler og medhjelpere til ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-1. I tillegg stilles det krav til kvalifikasjoner for personer som skal jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd, jf. § 4-5 andre ledd. Kvalifikasjonskrav til ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig og medhjelper til ansvarlig megler, ble innført med eiendomsmeglingsloven 2007, med ikrafttredelse fra 1. januar 2011. Før dette tidspunktet ble det ikke stilt krav til særskilt utdanning og praksis for andre enn eiendomsmeglingsforetakets faglige leder, og det var opp til foretaket å avgjøre hvem som fikk jobbe som eiendomsmegler på foretakets oppdrag.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-2 første ledd skal det utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag. Ansvarlig megler skal ha eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse for jurist etter § 4-3. I tillegg kan rettshjelpere og personer med særskilt tillatelse til å være ansvarlig megler etter forskrift om overgangsregler til gjeldende eiendomsmeglingslov, også opptre som ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 andre ledd og forskrift om overgangsregler til lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling (overgangsforskriften) § 5. Dette innebærer at det kun er to utdanninger som gir tilgang til rollene som fagansvarlig eller ansvarlig megler – eiendomsmeglerutdanning og rettsvitenskapelig utdanning.

Ansvarlig megler kan benytte seg av eiendomsmeglerfullmektig til å utføre oppdraget og medhjelpere til å utføre mindre vesentlige oppgaver. Oppgjøret kan gjennomføres av oppgjørsmedhjelper. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre og tredje ledd. Det er imidlertid ansvarlig megler som har ansvaret for alt arbeid som utføres av fullmektiger og medhjelpere på oppdraget. Etter avtale med oppdragsgiver kan utdannings- og kompetansekravet fravikes i næringsmeglingsoppdrag, som innebærer at oppdraget kan utføres av andre enn eiendomsmeglere.

Utdannings- og kompetansekravet innebærer at eiendomsmegler er et lovregulert yrke, jf. yrkeskvalifikasjonsloven § 2 og § 3. Adgang til å opptre som ansvarlig megler og benytte tittelen «eiendomsmegler», er avhengig av kvalifikasjonsbevis i form av en personlig tillatelse fra Finanstilsynet eller advokatbevilling, som igjen stiller krav til bestemte yrkeskvalifikasjoner. Vilkåret for å opptre som og benytte tittelen «eiendomsmeglerfullmektig» er bestått, lovregulert eksamen. Videre er adgang til å opptre som medhjelper og oppgjørsmedhjelper avhengig av bevis på bestått, lovregulert eksamen.

Bakgrunnen for at utdannings- og kompetansekravet ble innført, var at det ikke ble ansett som en tilstrekkelig ordning at faglig leder alene skulle sikre kvaliteten på meglertjenestene, ettersom faglig leder i mange foretak i liten grad var involvert i det enkelte oppdrag. Formålet med å kreve bestemt utdanning og praksis for å utøve bestemte oppgaver, var å legge en større del av det faglige ansvaret på den utøvende megleren og høyne kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene, særlig i kritiske faser av oppdraget.

17.2.2 Ansvarlig megler

17.2.2.1 Eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister

Eiendomsmeglerbrev og tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler for jurister, utstedes av Finanstilsynet. Kravene for å få eiendomsmeglerbrev er regulert i eiendomsmeglingsloven § 4-2, mens tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler for jurister, er regulert i eiendomsmeglingsloven § 4-3. Bestemmelsene oppstiller like krav til praksis etter endt utdanning, at søkeren er myndig, anses egnet og er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller. Det som skiller de to tillatelsene, er kravet til utdanning.

Utdanningskrav

For å få eiendomsmeglerbrev kreves det at søkeren har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 2. Som godkjent eiendomsmeglereksamen regnes eksamen fra utdanningsinstitusjon med studieplan, opptakskrav og eksamenskrav som Finanstilsynet har godkjent, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-1 første ledd. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 4-2 stilles det krav til at studieplanen for eiendomsmeglereksamen skal omfatte

• a) de lovbestemmelser og forskrifter som en utøver av eiendomsmegleryrket berøres av, og

• b) eiendomsmegling i praksis og dokumentbehandling, samt

• c) regnskapslære, økonomi og oppgjør ved omsetning av rettigheter i fast eiendom, herunder behandling av klientmidler.

Verken eiendomsmeglingsloven eller -forskriften stiller krav til at eiendomsmeglereksamen skal utgjøre et bestemt antall studiepoeng eller gi en bestemt grad. Finanstilsynet har hittil godkjent eiendomsmeglereksamen som utgjør 180 studiepoeng, som tilsvarer bachelorgrad. Det er i 2021 fem utdanningsinstitusjoner som tilbyr eiendomsmeglereksamen som er godkjent av Finanstilsynet.2 Finanstilsynet kan også godkjenne utenlandsk eksamen, i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 4-1 andre ledd, men bestemmelsen har hittil ikke vært benyttet. Om en utenlandsk eiendomsmeglereksamen kan godkjennes, vil trolig avhenge av i hvilken grad den tilsvarer den norske med tanke på omfang og innhold.

For at en jurist skal få tillatelse til å være ansvarlig megler, kreves det etter eiendomsmeglingsloven § 4-3 første ledd at søkeren har bestått juridisk embetseksamen, som i dag er erstattet av mastergrad i rettsvitenskap. Utdanningen er femårig, gir 300 studiepoeng og omfatter både privatrettslige og offentligrettslige emner, i tillegg til internasjonal rett. Av fagområder som er relevante for eiendomsmeglingsvirksomhet, inngår blant annet kontraktsrett, formuerett, selskapsrett, erstatningsrett og forvaltningsrett.

Finanstilsynet kan godta juridisk eksamen fra utlandet etter reglene i domstolloven § 241, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-3 fjerde ledd. En søker som er statsborger i en EØS-stat og har utdanning fra en annen EØS-stat enn Norge, kan få godkjent sin utenlandske eksamen i den utstrekning og på de vilkår som følger av yrkeskvalifikasjonsdirektivet, jf. advokatforskriften § 9-5. For andre søkere kan det i særlige tilfeller godtas tilsvarende juridisk eksamen fra utlandet, jf. domstolloven § 241 første ledd og advokatforskriften § 9-7. Praksisen er dermed mer restriktiv ved utdanning fra land utenfor EØS.

Praksiskrav

For både eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister, kreves det at søkeren har minst to års praktisk eiendomsmeglingsfaglig erfaring etter bestått eksamen, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 3 og § 4-3 første ledd nr. 2. Nærmere krav til praksisens innhold er regulert i eiendomsmeglingsforskriften. Som godkjent praktisk erfaring regnes etter forskriften § 4-4 første ledd, praksis som eiendomsmeglerfullmektig i eiendomsmeglingsforetak og hos advokat som driver tilstrekkelig omfattende eiendomsmeglingsvirksomhet. Praksisen må dekke alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet ved omsetning av rettigheter til fast eiendom i Norge.

Etter forskriften § 4-4 andre ledd kan Finanstilsynet godkjenne praksis fra oppgjørsvirksomhet, utleiemegling, utenlandsmegling og eiendomsmeglingsvirksomhet i utlandet, men søkeren må uansett kunne dokumentere minst ni måneders praktisk erfaring fra ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet ved omsetning av rettigheter til fast eiendom i Norge, eller å ha gjennomført minst 15 salgsoppdrag i Norge, jf. § 4-4 fjerde ledd.

Det stilles særskilt krav til praktisk erfaring med gjennomføring av oppgjør i § 4-4 tredje ledd. Det er i dag vanlig at oppgjøret i eiendomshandler gjennomføres av egne oppgjørsforetak eller filialer. Praksis som eiendomsmeglerfullmektig i foretak som driver ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet, omfatter dermed ikke nødvendigvis praksis med oppgjør. Dersom praksis etter forskriften § 4-4 første og andre ledd ikke har omfattet oppgjør, følger det av tredje ledd at søkeren enten må ha gjennomført minst tre måneders praksis i foretak eller filial som kun forestår oppgjør, ha gjennomført 30 oppgjør eller ha fullført oppgjørskurs som er godkjent av Finanstilsynet. Godkjente oppgjørskurs består av en teoretisk del og en praktisk del der kandidaten skal utføre fingerte oppgjør basert på reelle (historiske) handler. Finanstilsynet kan også godkjenne inntil ett års praktisk erfaring med oppgjørsvirksomhet som er avviklet før bestått eksamen, jf. forskriften § 4-4 femte ledd.

Krav til egnethet mv.

For både eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister kreves det at søkeren anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 1 og § 4-3 første ledd nr. 1. Søkeren må i den forbindelse fremlegge politiattest, jf. § 4-2 andre ledd og § 4-3 andre ledd. Politiattesten skal være såkalt begrenset uttømmende, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 tredje ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 2-7. Det betyr at politiattesten bare skal vise merknader om strafferettslige reaksjoner for overtredelse av nærmere angitte straffebestemmelser som anses relevante for eiendomsmeglingsvirksomhet, men slik at tidsbegrensningene i politiregisterloven ikke gjelder. Hvilke straffebestemmelser som omfattes følger av eiendomsmeglingsforskriften § 2-7.

Egnethetsvurderingen er skjønnsmessig. Det er særlige straffbare forhold som fremgår av politiattesten som kan gjøre en person uegnet, men det er ingen automatikk i at anmerkninger på politiattesten gjør en person uegnet. Det må gjøres en konkret vurdering der blant annet den straffbare handlingens karakter, hvor langt tilbake i tid forholdet ligger, samt om det dreier seg om én eller flere overtredelser, vil være relevant. Utover forhold på politiattesten kan det også legges vekt på eventuell konkurskarantene, at søkeren er ilagt tilleggsskatt eller forhold Finanstilsynet har blitt kjent med gjennom tilsynsarbeidet. Dette fremgår i Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 6.2.4 og følger også av Finanstilsynets rundskriv om vurdering av egnethetskrav. I søknadsskjemaet til Finanstilsynet blir søkeren bedt om å svare på spørsmål knyttet til vandel og økonomiske forhold.

Søkeren må være myndig på søknadstidspunktet, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 4 og § 4-3 første ledd nr. 3. Videre kreves det etter eiendomsmeglingsloven § 4-2 første ledd nr. 5 og § 4-3 første ledd nr. 4 at søkeren er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, det vil si at søkeren må være likvid. Finanstilsynet krever at søkeren ikke er under gjeldsforhandling eller konkurs. I tillegg til søkerens egenerklæring om økonomiske forhold, blir det foretatt kredittsjekk av alle søkere.

17.2.2.2 Søkere med yrkeskvalifikasjoner fra utlandet

En yrkesutøver med yrkeskvalifikasjoner som eiendomsmegler fra en annen stat, kan søke om eiendomsmeglerbrev for å kunne utøve yrket i Norge. Yrkeskvalifikasjonsloven og tilhørende forskrift gjelder for yrkesutøvere med statsborgerskap fra en EØS-stat eller Sveits, som vil utøve et lovregulert yrke i Norge, og som har ervervet sine yrkeskvalifikasjoner eller fått disse godkjent i en annen EØS-stat eller Sveits, jf. yrkeskvalifikasjonsloven § 2. Med visse begrensninger gjelder yrkeskvalifikasjonsloven også for statsborgere av en EØS-stat eller Sveits som har ervervet sine yrkeskvalifikasjoner i et tredjeland, og for tredjelandsborgere. Yrkeskvalifikasjonsloven og tilhørende forskrift gjennomfører EUs yrkeskvalifikasjonsdirektiv (EF) 2005/36 med endringsdirektiv (EU) 2013/55. Formålet med reguleringen er å legge til rette for at en yrkesutøver fra en annen EØS-stat kan utøve yrket sitt i Norge, på lik linje med en yrkesutøver som har ervervet sine yrkeskvalifikasjoner i Norge.

Krav til søkeren avhenger av om eiendomsmegler er et lovregulert yrke i den andre staten (slik som i Norge). For lovregulerte yrker må søkeren fremlegge kvalifikasjonsbevis fra ansvarlig myndighet som dokumenterer at søkeren besitter de nødvendige kvalifikasjoner. For yrker som ikke er lovregulert i den andre staten, kreves det at søkeren kan dokumentere å ha utøvd yrket i minst ett av de siste ti årene i én eller flere stater og fremlegge kvalifikasjonsbevis fra ansvarlig myndighet som bekrefter at vedkommende kan utøve yrket der. I alle tilfeller kan søkeren pålegges utligningstiltak i form av en egnethetsprøve, dersom innholdet i søkerens utdanning er vesentlig forskjellig fra den norske utdanningen eller yrket i Norge omfatter regulerte yrkesaktiviteter som ikke inngår i sammenlignbar form i søkerens hjemstat, og den norske utdanningen omfatter fag som er vesentlig forskjellig fra søkerens utdanning. Ettersom eiendomsmegling i Norge omfatter gjennomføring av oppgjøret, og oppgjør og klientmiddelbehandling derfor er fag som inngår i den norske utdanningen, noe som ikke er vanlig i andre land, vil det i praksis alltid være påkrevet med egnethetsprøve.

Yrkesutøvere med statsborgerskap fra en EØS-stat eller Sveits med kvalifikasjonsbevis utstedt i et tredjeland, har rett til å få sin søknad vurdert, forutsatt at søker har fått godkjent sine kvalifikasjoner i en annen EØS-stat og har minst tre års yrkeserfaring fra den andre staten. Yrkesutøvere med statsborgerskap fra tredjeland som omfattes av direktiv 2004/38/EF om fri personbevegelighet, for eksempel ektefelle av en EØS-statsborger, kan også bli vurdert dersom vedkommende har et kvalifikasjonsbevis som er utstedt i en EØS-stat. I april 2020 sendte Kunnskapsdepartementet på høring et forslag til endringer i yrkeskvalifikasjonsloven og forskrift om godkjenning av yrkeskvalifikasjoner, der enkelte av prinsippene i yrkeskvalifikasjonsloven også skal gjelde for personer med yrkeskvalifikasjoner fra tredjeland, inkludert norske statsborgere med yrkeskvalifikasjoner fra land utenfor EØS eller Sveits. Forslaget er fortsatt under behandling.

17.2.2.3 Advokatbevilling

Kravene for å få advokatbevilling er regulert i domstolloven § 220, som forutsetter mastergrad i rettsvitenskap (tilsvarer tidligere juridisk embetseksamen), etterfulgt av minst to års praksis som autorisert fullmektig hos advokat, dommer eller dommerfullmektig, i stilling ved påtalemyndigheten eller som universitetslærer i rettsvitenskap. Advokatbevilling utstedes av Tilsynsrådet for advokatvirksomhet. Tilsynsrådet er et norsk statlig organ, som ledes av et styre oppnevnt av Kongen i statsråd.

17.2.2.4 Tillatelse etter overgangsordningen

Ved innføring av kompetansekravene med eiendomsmeglingsloven 2007 ble det gitt overgangsregler som innebærer at personer uten formell kompetanse, men med tilstrekkelig lang praktisk erfaring fra bransjen, ble gitt anledning til å søke om særskilt tillatelse til å være ansvarlig megler. Adgangen til å søke om slik tillatelse gjaldt bare innenfor et overgangsvindu fra loven trådte i kraft 1. januar 2008 til og med 31. desember 2012. Tillatelsen ble gitt til søkere som kunne dokumentere minst tre års praktisk erfaring med eiendomsmegling, hvorav minst to år var opparbeidet de siste fem år før loven trådte i kraft, og som hadde bestått eksamen godkjent av Finanstilsynet. Søkerne måtte for øvrig være myndig og oppfylle krav til egnethet og personlig økonomi, tilsvarende kravene for eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister. Begrunnelsen for denne ordningen var å sikre eiendomsmeglingsforetakene tilstrekkelig tilgang til kvalifisert personell i forbindelse med innføring av kompetansekravet.

Personer med denne tillatelsen kan opptre som ansvarlig megler og benytte tittelen «eiendomsmegler», jf. overgangsforskriften § 5 andre og femte ledd, men kan ikke inneha rollen som eiendomsmeglingsforetakets fagansvarlige person, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd. Per mai 2021 er det 1480 eiendomsmeglere med tillatelse etter overgangsordningen.

17.2.3 Særlig om fagansvarlig

Alle eiendomsmeglingsforetak skal ha en fagansvarlig person, som enten har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse for jurister, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd. I medhold av eiendomsmeglingsforskriften innebærer rollen som fagansvarlig omfattende plikter knyttet til risikostyring- og internkontroll og kontroll med klientmiddelbehandling, jf. forskriften § 2-8 og § 3-11. Dette omfatter blant annet plikt til å sørge for at det etableres forsvarlig risikostyring og internkontroll, plikt til å informere styret om nye risikoer av betydning og plikt til å sørge for at internkontrollen blir dokumentert, gjennomført og overvåket, samt plikt til å rapportere avvik til styret. Fagansvarlig har forslags- møte- og talerett i eiendomsmeglingsforetakets styre i alle saker vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-4. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 er det i utgangspunktet bare fagansvarlig som kan disponere foretakets klientkonto, men kan gi fullmakt til andre basert på en risikovurdering. Ofte utpekes fagansvarlig også som hvitvaskingsansvarlig, med ansvar for å følge opp foretakets rutiner knyttet til anti-hvitvasking.

Det stilles ytterligere krav til egnethet for å være fagansvarlig, utover det som stilles for å få eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister, idet at fagansvarlig skal være en person som er egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. At egnethetskravet er strengere for fagansvarlig enn for ansvarlig megler, innebærer videre at lovbrudd og kritikkverdige forhold som ikke er nok til å tilbakekalle eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse til jurist, likevel kan føre til at vedkommende ikke kan aksepteres som fagansvarlig.

17.2.4 Eiendomsmeglerfullmektig

Ansvarlig megler kan benytte seg av eiendomsmeglerfullmektig til å utføre hele eller deler av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd. For å kunne jobbe som eiendomsmeglerfullmektig kreves det bestått eiendomsmeglereksamen eller mastergrad i rettsvitenskap, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd og § 4-5 andre ledd. Utenlandsk eksamen kan godkjennes etter eiendomsmeglingsloven § 4-3 fjerde ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 andre ledd.

For at arbeid som eiendomsmeglerfullmektig skal kvalifisere til utstedelse av eiendomsmeglerbrev eller tillatelse for jurister, må fullmektigen hovedsakelig ha utført arbeidsoppgavene selvstendig. Det forutsettes således at fullmektigen kan jobbe selvstendig på oppdraget, men under ansvarlig meglers tilsyn, jf. § 6-2 tredje ledd. Med unntak av å signere på oppdragsavtalen, som bare ansvarlig megler kan gjøre, kan eiendomsmeglerfullmektigen utføre alle oppgaver som inngår i oppdraget. Ansvarlig megler har ansvaret for arbeidet fullmektigen gjør og er også forpliktet til å være tilgjengelig for oppdragsgiveren og interessenter. Videre har eiendomsmeglingsforetaket og den enkelte ansvarlig megler et ansvar for å påse at eiendomsmeglerfullmektigen får forsvarlig opplæring og oppfølging. En uerfaren og nyutdannet eiendomsmeglerfullmektig trenger normalt en viss opplæringstid før vedkommende kan utføre vesentlige elementer i oppdraget alene, slik som befaring og budrunde.

Eiendomsmeglerfullmektiger er ikke underlagt krav til egnethet eller personlig økonomi. Videre er det ingen plikt til å søke om eiendomsmeglerbrev eller tillatelse for jurister, når praksiskravet er oppfylt. Regelverket er dermed ikke til hinder for at personer med straffbare forhold på politiattesten eller personer som har fått tilbakekalt eiendomsmeglerbrevet eller juristtillatelsen på grunn av grove eller gjentatte regelbrudd, kan jobbe som eiendomsmeglerfullmektig. Tilsvarende kan også tidligere advokater som har mistet advokatbevillingen, jobbe som eiendomsmeglerfullmektig.

17.2.5 Medhjelper og oppgjørsmedhjelper

For å kunne jobbe som medhjelper til ansvarlig megler, kreves det bestått eksamen godkjent av departementet, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-4 første ledd. Det er imidlertid adgang til å starte arbeid som medhjelper før eksamen er bestått, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-9 tredje ledd, gitt at eksamen avlegges innen seks måneder.

For å kunne jobbe som oppgjørsmedhjelper, kreves det en særskilt eksamen godkjent av departementet, som viser at vedkommende innehar de nødvendige kvalifikasjoner knyttet til gjennomføring av oppgjør, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-4 andre ledd.

Godkjenning av medhjelper- og oppgjørsmedhjelpereksamen er delegert til Finanstilsynet, og kravene er nærmere regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 4-9. Som godkjent medhjelper- og oppgjørsmedhjelpereksamen regnes bestått eksamen fra utdanningsinstitusjon eller bransjeforening med eksamenskrav og eksamensform som Finanstilsynet har godkjent. Finanstilsynet kan også godkjenne utenlandsk eksamen, jf. § 4-9 andre ledd. Finanstilsynet godkjenner bare eksamensordningen ved utdanningsinstitusjonen. Det er ingen individuell godkjenningsordning for medhjelpere og oppgjørsmedhjelpere, slik det er for eiendomsmeglerbrev og juristtillatelse. Følgelig er det heller ikke krav til egnethet eller vandelskrav for å kunne jobbe som medhjelper og oppgjørsmedhjelper.

17.2.6 Tittelbruk

Eiendomsmeglingsloven § 4-5 regulerer adgangen til å bruke titlene «eiendomsmegler» og «eiendomsmeglerfullmektig». Tittelen «eiendomsmegler» kan bare brukes av personer som har eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurister, advokatbevilling, tillatelse etter overgangsordningen og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, det vil si de som kan opptre som ansvarlig megler, jf. første ledd. Tittelen «eiendomsmeglerfullmektig» kan bare brukes av personer med bestått eiendomsmeglereksamen eller mastergrad i rettsvitenskap som er ansatt i et eiendomsmeglingsforetak eller hos advokat som driver eiendomsmegling, og som arbeider under tilsyn av ansvarlig megler, jf. andre ledd. Tilsvarende gjelder for personer som har fått godkjent eiendomsmeglereksamen eller juridisk eksamen fra utlandet, jf. tredje ledd.

Tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» kan ikke benyttes, jf. fjerde ledd. Dette var en beskyttet tittel etter eiendomsmeglingsloven 1989, men ble fjernet ved forrige lovrevisjon idet den var egnet til å gi inntrykk av et særlig tilknytningsforhold til staten.

17.2.7 Krav til etterutdanning

Personer som er engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet og som har enten eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurister eller tillatelse etter overgangsordningen, samt advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, er underlagt krav til etterutdanning, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-6 og eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 andre ledd. Kravet gjelder både for personer som utfører eiendomsmeglingsoppdrag, fagansvarlige, kvalitetssjefer og andre som har kontrollfunksjoner eller driver opplæring av ansatte som utøver eiendomsmegling. Formålet med etterutdanningskravet er å sikre at eiendomsmeglere er tilstrekkelig faglig oppdatert til å gjennomføre meglingen i samsvar med regelverket. Medhjelpere, oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger er derimot ikke underlagt etterutdanningskrav.

Innholdet i etterutdanningskravet er nærmere regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 4-10 og § 4-11. Det kreves at personer som driver eiendomsmegling skal kunne dokumentere minst 15 timer etterutdanning i løpet av de to foregående kalenderår. Som relevant etterutdanning regnes kurs i emner som inngår i studieplanen for eiendomsmeglerstudiet, som arrangeres av godkjent utdanningsinstitusjon og organisasjoner som representerer eiendomsmeglingsforetak, eiendomsmeglere, jurister eller advokater. Andre arrangører kan søke Finanstilsynet om å få godkjent enkeltkurs innenfor de samme emnene.

Etterutdanning må kunne dokumenteres fra og med det tredje året etter at vedkommende påbegynte sitt engasjement i eiendomsmegling. For en person som fikk utstedt eiendomsmeglerbrev i januar 2020, betyr det at vedkommende den 1. januar 2023 må kunne dokumentere minst 15 timer etterutdanning i årene 2021 og 2022. Kravet gjelder ved sammenhengende engasjement i eiendomsmeglingsvirksomhet i to år. Finanstilsynet har i rundskriv lagt til grunn at etterutdanningskravet «nullstilles» ved fravær som varer i minst seks sammenhengende måneder, for eksempel i forbindelse med fødselspermisjon eller der det går mer enn seks måneder fra en advokat slutter med et oppdrag til et nytt oppdrag inngås. Ny toårsperiode begynner å løpe fra årsskiftet etter at vedkommende igjen begynner i arbeid som eiendomsmegler.

17.3 Internasjonal og utenlandsk rett

17.3.1 Direktiv om forholdsmessighetsprøving før regulering av yrker

Retten til fritt yrkesvalg er en av de grunnleggende rettigheter i EU og EØS. Fri bevegelse for arbeidstakere, etableringsfriheten og friheten til å tilby tjenester er grunnleggende prinsipper for det indre marked. I 2013 ble direktiv 2005/36/EF om godkjenning av yrkeskvalifikasjoner endret ved direktiv 2013/55/EU. En av endringene var blant annet innføring av en forholdsmessighetsprøving for alle de regulerte yrkene som omfattes av direktivet i hvert av medlemslandene.

For å sikre at medlemslandene gjennomfører de nødvendige undersøkelser, la Europakommisjonen 10. januar 2017 frem et forslag til direktiv med krav om forholdsmessighetsprøving før vedtakelse av nye bestemmelser om regulering av yrker eller endringer av eksisterende reguleringer for regulerte yrker. Forholdsmessighetsprøving er en dokumentert vurdering av om det å regulere yrket er den beste løsningen for å oppnå ønsket effekt, inkludert utredning av uønskede konsekvenser. Direktiv (EU) 2018/958 om en forholdsmessighetsprøving før vedtakelse av nye bestemmelser om regulering av yrker ble vedtatt 28. juni 2018.

Direktivet påvirker ikke medlemsstatenes rett til å bestemme om og hvordan et yrke skal reguleres. Det er opp til landene å fastlegge det beskyttelsesnivå de ønsker i forhold til samfunnets interesser, og hvilket reguleringsnivå som er passende, men det må skje innenfor grensene av prinsippene for ikke-diskriminering og forholdsmessighet. Før innføring eller endring av lover, forskrifter eller administrative bestemmelser som begrenser adgangen til eller utøvelsen av et lovregulert yrke, skal landene vurdere om bestemmelsene er forholdsmessige. Det er landene som har bevisbyrden for begrunnelsen og forholdsmessighetsprøvingen. Forholdsmessighetsprøvingen skal være dokumentert og gjennomført på en objektiv og uavhengig måte.

Landene er pålagt å vurdere om de krav som settes er begrunnet i hensynet til samfunnets interesser. Det er gitt en ikke uttømmende liste over mulige hensyn som kan begrunne regulering av yrker, blant annet beskyttelse av forbrukere. Samtidig står det at rent økonomiske hensyn eller hensyn av rent administrativ karakter ikke er tvingende allmenne hensyn.

Det er også et krav at landene skal vurdere muligheten for å benytte mindre restriktive midler for å nå målet enn å regulere hvilken aktivitet som forbeholdes det enkelte yrke. Videre skal forholdsmessighetsprøvingen meldes inn, for Norges vedkommende til EFTAs overvåkningsorgan, ESA. Andre land og interessenter kan komme med merknader til den forholdsmessighetsprøvingen som er gjort.

Forholdsmessighetsprøvingsdirektivet er under vurdering i EØS-/EFTA-statene. I Norge er det gjennom utredningsinstruksen krav om en grundig vurdering ved alle større statlige tiltak, inkludert slike regelverksendringer. Det er derfor allerede en plikt i Norge til å vurdere mange av de kravene som stilles i direktivet, og det er under vurdering om rettsakten fører til endring av norsk regelverk.

17.3.2 Sverige

Kravene for å bli registret eiendomsmegler i Sverige, reguleres i fastighetsmäklarlagen av 2011 og fastighetsmäklarförordningen.

Det skilles mellom to typer registrering – full registrering og registrering for leieformidlere. For full registrering kreves det utdanning som tilsvarer 120 høyskolepoeng og omfatter visse fagområder. Det vil si at den svenske eiendomsmeglerutdanningen er ett år kortere enn den norske eiendomsmeglerutdanningen. For registrering som leieformidler stilles det ikke krav til utdanning. For begge registreringer kreves det 10 ukers praksis fra henholdsvis eiendomsmegler med full registrering eller eiendomsmegler med registrering for leieformidlere. Praksisen kan gjennomføres under eller etter utdanning.

Det er ikke lovregulert om alle deler av eiendomsmeglingsoppdraget skal utføres av en registrert eiendomsmegler eller om enkelte deler kan settes bort til en medhjelper. I forarbeidene til fastighetsmäklarlagen av 1995 er det likevel uttalt at arbeidsoppgaver som ikke er sentrale for formidlingsoppdraget kan overlates til en medhjelper, under visse forutsetninger. For det første må eiendomsmegleren ha delegert oppgaven i det enkelte tilfelle og gjort en vurdering av at medhjelperen er kompetent til å utføre oppgaven. Videre må eiendomsmegleren føre kontroll med medhjelperens arbeid. Uttalelsen er fortsatt gyldig.

17.3.3 Danmark

Kravene for å bli registrert eiendomsmegler i Danmark er regulert i ejendomsmæglerloven av 2014 med nærmere bestemmelser på forskriftsnivå i Bekendtgørelse om godkendelse og registrering af ejendomsmæglere og optagelse i Ejendomsmæglerregisteret. For å bli registrert stiller loven krav til teoretisk innsikt og praktisk erfaring. I forskriften er det nærmere presisert at det kreves bestått eiendomsmeglerutdanning eller tilsvarende utdanning. Utdanningen skal være avsluttet etter 1993. Fire ulike utdanningsløp er godkjent som eiendomsmeglerutdanning: bachelor i finans (3,5 år), finansøkonomutdanning på 2 år, akademiutdanning i finansiell rådgivning på deltid over 3 år (som utgjør 1 studieår) eller annen utdanning med tilleggsfag fra akademiutdanningen.

Praksiskravet gjelder ansettelse på full tid i minst to år hos en eiendomsmeglingsvirksomhet i Danmark som formidler eiendom til eller for forbrukere. Praksisen skal være opparbeidet innenfor de siste åtte år på tidspunktet for søknad om registrering, og kan opparbeides under utdanning. Innholdet i praksisen skal være relevant og kvalifisere til å jobbe som eiendomsmegler, og det stilles krav til konkrete arbeidsoppgaver som skal inngå. Det er også mulig å få godkjent annen praksis med inntil ett år, herunder blant annet praksis fra næringsmegling, prosjektsalg og eiendomsutvikling, arbeid som kunderådgiver i et finansforetak eller eiendomsmegling i utlandet.

17.4 Utvalgets vurderinger

17.4.1 Innledning

Utdannings- og kompetansenivå hos eiendomsmeglere har blitt høyere over det siste tiåret. Det skyldes i hovedsak kravet om ansvarlig megler som ble innført med 2007-loven. Eiendomsmeglingsloven 1989 hadde ingen bestemmelser om ansvarlig megler, og følgelig gjaldt ikke særskilte kvalifikasjonskrav til andre personer i eiendomsmeglingsforetaket enn til fagansvarlig. Endringene skjedde likevel mer gradvis. Kvalifikasjonskravene trådte i kraft 1. januar 2011, og det ble innført overgangsregler for personer som har hatt eiendomsmegling som sitt yrke, men uten de formelle kvalifikasjonene som loven krever. Flere tok eiendomsmeglerutdanning i påvente av de nye kravene. Samtidig gjorde overgangsordningen det mulig for erfarne eiendomsmeglere å få tillatelse til å være ansvarlig megler etter å ha avlagt en begrenset overgangseksamen, i stedet for å ta hele eiendomsmeglerutdanningen.

Kvalifikasjonskravene har bidratt til å styrke forbrukervernet, som drøftet i kapittel 10. Utvalget ser derfor ikke grunn til å vurdere omfattende endringer. Det er likevel noen spørsmål som krever nærmere vurdering: Advokater kan i dag gå inn i rollen som fagansvarlig uten forutgående eiendomsmeglingsfaglig kompetanse. For eiendomsmeglerfullmektiger, oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere skjer det ingen egnethetsvurdering, de kan ikke fratas muligheten til å utøve yrket, og de er heller ikke omfattet av krav til etterutdanning. Utvalget drøfter disse spørsmålene i det følgende, og gjennomgår også kvalifikasjonskrav til ansvarlig megler og fagansvarlig.

Utvalget er særlig bedt om å utrede hvilken betydning relevant internasjonal rett bør få for lovreguleringen i Norge, herunder EUs yrkeskvalifikasjonsdirektiv. Spørsmål i denne sammenheng er hvorvidt kvalifikasjonskravene som gjelder i dag retter seg mot formålet med reguleringen og er dimensjonert forholdsmessig, blant annet om kravene er mer restriktive enn det som kan begrunnes i behovet for å beskytte forbrukerne.

17.4.2 Krav til ansvarlig megler

Krav om ansvarlig megler kan i utgangspunktet synes overflødig ettersom det er eiendomsmeglingsforetaket som er ansvarlig overfor sine kunder, ikke den enkelte eiendomsmegler. Normalt stiller ikke myndighetene krav til hvordan foretak organiserer virksomheten internt, utover alminnelig krav til styre, regnskap mv. I eiendomstransaksjoner kan det begrunnes et særlig forbrukervern, men det følger av foretakskonsesjonen og begrunner ikke uten videre lovregulering av hvem som utfører ulike oppgaver i foretaket. Personlige konsesjoner gir riktignok myndighetene sanksjonsmuligheter direkte overfor eiendomsmegleren, ikke bare overfor foretaket. Ved tilbakekall av eiendomsmeglerbrev kan Finanstilsynet utelukke personer fra yrket, men tilbakekall brukes bare overfor grove eller gjentatte overtredelser av regelverket. Utvalget legger vekt på at det er et særskilt behov for forbrukervern i bolighandler, og mener det fortsatt skal være krav om en ansvarlig megler for hvert eiendomsmeglingsoppdrag. Ansvarlig megler gir selger og kjøper klarhet i hvem de skal forholde seg til gjennom salgsprosessen, samtidig som ansvaret for gjennomføringen av oppdraget blir plassert hos en person.

For å sikre at ansvarlig megler besitter tilstrekkelige kvalifikasjoner for å ivareta dette ansvaret, er det etter utvalgets oppfatning nødvendig å stille kvalifikasjonskrav til den som skal inneha denne rollen. Utvalget mener derfor det fortsatt bør gjelde kvalifikasjonskrav for å kunne være ansvarlig megler på eiendomsmeglingsoppdrag.

Utvalget har videre vurdert om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelpere skal videreføres slik den er i dag, der de vesentligste elementene skal utføres av ansvarlig megler, eller om dette bør endres. Dette er nærmere drøftet i punkt 19.3.3.

17.4.2.1 Eiendomsmeglerbrev

I praksis er eiendomsmeglerstudiet i dag et treårig bachelorstudium, uten at dette er forutsatt i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften. Eiendomsmeglingsforskriften § 4-2 setter relativt generelle krav til innholdet i eiendomsmeglereksamen. Utdanningen skal omfatte opplæring i de lovbestemmelser og forskrifter som en utøver av eiendomsmegleryrket berøres av, eiendomsmegling i praksis og dokumentbehandling, samt regnskapslære, økonomi og oppgjør, herunder klientmiddelbehandling. Utvalget oppfatter at kravene som stilles til utdanning og praksis for å få eiendomsmeglerbrev etter eiendomsmeglingsloven § 4-2, har fungert bra. Det er imidlertid viktig at innholdet i utdanningen følger utviklingen i boligmarkedet, eiendomsmeglingsyrket, digitale hjelpemidler og kundenes forventninger. Følgelig kan det være behov for å tilpasse læreplaner og åpne for nye fagkombinasjoner som kan føre frem til en eiendomsmeglerutdanning.

Utviklingen innenfor oppgjørsvirksomhet, som er blitt stadig mer sentralisert og spesialisert, gir grunn til å vurdere hvor omfattende eiendomsmeglerutdanningen bør være på dette området. De færreste som i dag jobber som ansvarlig megler på salgs- og kjøpsoppdrag, utfører oppgjør på egne oppdrag. Oppgjøret blir derimot gjennomført av en oppgjørsansvarlig i et eget oppgjørsforetak eller sentral oppgjørsavdeling. Videre er det etablert egne oppgjørsmedhjelpereksamener, som kvalifiserer til å kunne jobbe som oppgjørsansvarlig. Det er derfor grunn til å vurdere om det fortsatt er behov for å kreve at eiendomsmeglerstudiet skal omfatte opplæring i oppgjør og klientmiddelbehandling. Dersom oppgjør tas ut av eiendomsmeglerstudiet, kan det tilsvarende vurderes å redusere kravet om at praksis som eiendomsmeglerfullmektig skal omfatte oppgjørspraksis.

Innholdet i godkjent eiendomsmeglereksamen og innholdet i praksisen som eiendomsmeglerfullmektig, er regulert i eiendomsmeglingsforskriften. Det ville dermed ikke kreve endringer i eiendomsmeglingsloven, for å endre kravene til det konkrete innholdet i utdanning og praksis. Derimot vil en reduksjon i kravet til to års praksis forutsette endringer i eiendomsmeglingsloven § 4-2. Eventuelle endringer i innholdet til utdanning og praksis som her er nevnt, ville innebære at eiendomsmeglerbrev og juristtillatelse i seg selv ikke lenger kvalifiserer til å gjennomføre oppgjør eller til å være fagansvarlig i eiendomsmeglingsvirksomhet. I så fall ville personer med eiendomsmeglerbrev som ønsker å jobbe i oppgjørsforetak eller -filial, måtte supplere med å gjennomføre en oppgjørseksamen som bygger på dagens oppgjørsmedhjelpereksamen, men bør vurderes utvidet. Personer med eiendomsmeglerbrev som ønsker å være fagansvarlig, ville måtte supplere med både oppgjørseksamen og kurs for fagansvarlige, jf. punkt 15.4.7.1.

Selv om ansvarlig megler ikke selv gjennomfører oppgjøret, er det en forutsetning for en sikker og effektiv gjennomføring at ansvarlig megler har innsikt i hva oppgjøret innebærer og hva som kreves av forberedelser. Ansvarlig megler må allerede ved oppdragsinngåelsen kartlegge om det foreligger særlige forhold av betydning for oppgjøret. Hovedsakelig omfatter dette å kontrollere hva som er tinglyst av heftelser på eiendommen, men også andre forhold ved selgers økonomiske situasjon kan være av betydning for om salget lar seg gjennomføre med antatt salgssum (prisantydningen). Normalt tinglyser eiendomsmeglingsforetaket også en sikringsobligasjon med urådighetssperre på eiendommen. Påhviler det heftelser på eiendommen som overstiger antatt salgssum, regnes eiendommen som overbeheftet. I slike tilfeller må ansvarlig megler innhente samtykke fra selgers kreditorer til at eiendommen kan selges uten at kreditorene får full dekning for sine krav. Utdanning og praksis i oppgjør bidrar til å sikre at ansvarlig megler gjør de nødvendige forberedelser som kreves for at oppgjørsansvarlig skal kunne fullføre handelen uten unødig opphold og uten risiko for partene. Etter utvalgets vurdering bør det derfor være noe opplæring i oppgjør for alle som kan være ansvarlig meglere.

Det innebærer også at det fortsatt bør kreves noe erfaring med oppgjør som del av praksiskravet for å få eiendomsmeglerbrev og juristtillatelse.

Utdanningen i oppgjør i eiendomsmeglerstudiet består i dag av et kurs på 7,5 studiepoeng (¼ semester). Selv om det i tid utgjør en relativt liten del, er utdanningen i oppgjør en viktig del av eiendomsmeglerstudiet. Oppgjørspraksisen kan gjennomføres på ulike måter, som angitt i punkt 17.2.2.1. Det er blitt stadig mer vanlig at oppgjørspraksisen gjennomføres i form av oppgjørskurs, og for mange eiendomsmeglingsforetak og kjeder har Finanstilsynet godkjent interne oppgjørskurs. På den bakgrunn vil utvalget når det gjelder oppgjør, verken anbefale endringer i kravene til eiendomsmeglerutdanningen eller kravene til praksisens innhold, for å få eiendomsmeglerbrev.

For øvrig mener utvalget at det ikke er behov for å foreslå endringer i de øvrige kravene som stilles for å få eiendomsmeglerbrev, herunder krav om at søkeren må være myndig, anses egnet og være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller (likviditet). Utvalget foreslår heller ingen endringer i andre ledd om plikten til å fremlegge politiattest, men viser til punkt 15.4.5 der utvalget anbefaler at det i forskriftsarbeidet vurderes endringer i kravene til politiattestens innhold. Utvalget foreslår ingen endringer i § 4-2 tredje ledd som gir hjemmel til å fastsette i forskrift nærmere regler om kravene til eksamen og praksis, herunder gjøre unntak fra kravet til praksis.

I eiendomsmeglingsloven § 4-2 fjerde ledd foreslår utvalget at det inntas en henvisning til yrkeskvalifikasjonsloven. I dag er det i fjerde ledd gitt hjemmel til å fastsette bestemmelser om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land, i forskrift. Det er fastsatt bestemmelser om dette i eiendomsmeglingsforskriften § 4-5 (yrkeskvalifikasjoner fra annen EØS-stat) og § 4-6 (yrkeskvalifikasjoner fra stater utenfor EØS-området), samt i § 4-7 og § 4-8 om utlikningstiltak. Finanstilsynet har i høringsnotat av 1. april 2019 foreslått oppheving av eiendomsmeglingsforskriften § 4-5. Bakgrunnen for dette er at bestemmelsen ikke er i samsvar med yrkeskvalifikasjonsloven og tilhørende forskrift, samt at yrkeskvalifikasjonsloven og tilhørende forskrift fullt ut regulerer vilkårene for utstedelse av eiendomsmeglerbrev til søkere med yrkeskvalifikasjoner fra annen EØS-stat. Det er derfor ikke behov for særskilt regulering av dette i eiendomsmeglingsforskriften. Som nevnt i punkt 17.2.2.2, er det foreslått at enkelte av prinsippene i yrkeskvalifikasjonsloven også skal gjelde for personer med yrkeskvalifikasjoner fra tredjeland, inkludert norske statsborgere. Finanstilsynet har i sin høringsuttalelse lagt til grunn at forslaget ikke omfatter godkjenning av eiendomsmeglere, ettersom eiendomsmeglingsforskriften § 4-6 oppstiller krav til gjensidig godkjenningsavtale med tredjeland. Forslaget er fortsatt til behandling i Kunnskapsdepartementet. Utvalget foreslår at eiendomsmeglingsloven § 4-2 fjerde ledd endres slik at det inntas et nytt første punktum der det fremgår at eiendomsmeglerbrev utstedes til søkere med yrkeskvalifikasjoner fra annen EØS-stat og Sveits på de vilkår som følger av lov av 16. juni 2017 nr. 69 om godkjenning av yrkeskvalifikasjoner. Hjemmel til å fastsette bestemmelser om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land i forskrift, blir nytt andre punktum. Se lovutkastet § 4-2 fjerde ledd.

Ytterligere foreslår utvalget at gjeldende femte ledd om at søkeren kan kreve at eiendomsmeglerbrevet utstedes på papir, oppheves. Bestemmelsen er en videreføring fra eiendomsmeglingsloven 1989, som etter utvalgets vurdering nå er utdatert. Papirpost fases ut som kommunikasjonsform fra det offentlige. Hovedsakelig all utgående postforsendelse fra Finanstilsynet skjer via Altinn (til foretak) eller digitale postkasser som Digiboks og eBoks (privatpersoner). Dette gjelder også vedtak om tildeling av eiendomsmeglerbrev. I tillegg er utskrift fra Finanstilsynets register over konsesjoner/tillatelser, som er tilgjengelig på tilsynets nettside, tilstrekkelig som dokumentasjon på oppfyllelse av kvalifikasjonskrav.

17.4.2.2 Tillatelse for jurister

Eiendomsmeglingsloven § 4-3 gir personer med juridisk embetseksamen eller master i rettsvitenskap adgang til å få tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler i eiendomsmeglingsvirksomhet. Det er utvalgets vurdering at bestemmelsen fungerer bra. Jurister som kvalifiserer til å få denne tillatelsen har fullført to års praktisk opplæring i eiendomsmeglingsvirksomhet under tilsyn av ansvarlig megler og foretakets fagansvarlig. Kandidaten skal ha jobbet med alle sider av ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet, herunder praksis med gjennomføring av oppgjør. Jurister med denne tillatelsen har dermed gode forutsetninger for å kunne jobbe selvstendig som ansvarlig megler på egne oppdrag, samt inneha rollen som fagansvarlig. Det er per i dag 159 personer som har slik tillatelse fra Finanstilsynet. 27 av disse innehar rolle som fagansvarlig i eiendomsmeglingsforetak.

Etter utvalgets oppfatning kan § 4-3 i all hovedsak videreføres slik den er i dag. Utvalget foreslår en rent språklig endring i § 4-3 første ledd ved at det tilføyes at «mastergrad i rettsvitenskap», som er betegnelsen på jusstudiet i dag, kvalifiserer for tillatelse. Ordlyden blir etter dette at tillatelsen kan gis til personer som har bestått «norsk juridisk embetseksamen eller mastergrad i rettsvitenskap». Dette tilsvarer ordlyden i domstolloven, blant annet i § 220 og § 241. Ettersom utdanningen som jurist ikke gir særskilt opplæring i eiendomsoppgjør, er det et spørsmål om det bør stilles krav til oppgjørsutdanning for å få juristtillatelse, men utvalget har vurdert det som tilstrekkelig med praksis fra oppgjør, når man har mastergrad i rettsvitenskap.

Tilsvarende som for eiendomsmeglerbrev, vil utvalget ikke foreslå endringer i praksiskravet eller anbefale at det gjøres endringer i kravene til praksisens innhold i eiendomsmeglingsforskriften, slik det er drøftet i punkt 17.4.2.1. Videre mener utvalget at det ikke er behov for endringer i de øvrige kravene som stilles til at søkeren må være myndig, anses egnet og være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller (likviditet).

Tilsvarende som for eiendomsmeglerbrev foreslår utvalget ingen endringer i andre ledd om plikten til å fremlegge politiattest, men viser til omtale av politiattestens innhold i punkt 15.4.5. Utvalget foreslår heller ingen endringer i tredje ledd, som gir hjemmel til å fastsette i forskrift nærmere regler om kravene til eksamen og praksis, herunder gjøre unntak fra kravet til praksis, eller fjerde ledd som gir Finanstilsynet hjemmel til å godta juridisk eksamen fra utlandet etter reglene i domstolloven § 241. Derimot foreslår utvalget å oppheve femte ledd, om at søkeren kan kreve at eiendomsmeglerbrevet utstedes på papir, med samme begrunnelse som for eiendomsmeglerbrev i punkt 17.4.2.1.

17.4.2.3 Advokater

I dag er regelverket slik at det kreves enten teoretisk eller praktisk opplæring i eiendomsmegling, eller begge deler, for å kunne jobbe som ansvarlig megler, med unntak for advokater. Personer som har advokatbevilling kan jobbe som ansvarlig megler på eiendomsmeglingsoppdrag, uten at det stilles noen krav til kompetanse på eiendomsmegling spesifikt.

Advokatenes rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen alene er drøftet i punkt 15.4.3. Utvalget foreslår at advokater må søke om tillatelse til å drive eiendomsmegling i foretak, og at advokatbevilling alene ikke skal kvalifisere til å kunne være fagansvarlig. Advokater som kan dokumentere å ha eiendomsmeglingsfaglig kompetanse, kan være fagansvarlig. Hva som skal kreves av eiendomsmeglingsfaglig kompetanse vil det være hensiktsmessig å regulere i forskrift. Utvalget har derfor ikke fremmet et konkret forslag til hva som skal kreves av kompetanse, men antar det kan være tilstrekkelig at advokaten har opparbeidet praktisk erfaring fra et visst antall eiendomsmeglingsoppdrag, inkludert gjennomføring av oppgjøret, eventuelt at advokaten har gjennomført et kurs som også inneholder en praktisk del der deltakerne skal gjennomføre et visst antall fingerte oppgjør.

For at advokater kan jobbe som ansvarlig megler er det i dag ikke krav utover advokatbevillingen. Utvalget har vurdert om det skal stilles tilsvarende krav som til fagansvarlig, men er kommet til at det ikke er nødvendig. Eiendomsmeglingsforetaket og fagansvarlig, som ledd i et forsvarlig internkontrollsystem, har ansvar for å påse at alle ansatte besitter den nødvendige kompetanse for å kunne utføre sine oppgaver i samsvar med lov og forskrift. Et eiendomsmeglingsforetak som ansetter en advokat som ikke tidligere har jobbet som ansvarlig megler, må nødvendigvis forsikre seg om at vedkommende er skikket til å jobbe som ansvarlig megler og eventuelt sørge for opplæring, før vedkommende kan jobbe selvstendig. Utvalget foreslår derfor ingen endringer i advokaters adgang til å jobbe som ansvarlig megler. Se lovutkastet § 4-1.

17.4.2.4 Unntak fra kravet til ansvarlig megler

I dag er regelverket slik at kvalifikasjonskravene til ansvarlig megler gjelder for eiendomsmeglingsvirksomhet generelt, men det er gitt adgang til å fravike kravet i næringsmeglingsoppdrag, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 1-2. Dette innebærer at det skal utpekes en ansvarlig megler også for hvert næringsmeglingsoppdrag, men ansvarlig megler trenger ikke å ha personlig tillatelse. Utvalget mener dette bør videreføres og at reguleringen fortsatt bør ligge i eiendomsmeglingsforskriften. Det er ikke samme behov for å stille krav til utdanning og kompetanse for personer som skal utføre næringsmeglingsoppdrag. På denne type oppdrag kan det i mange tilfeller være mer hensiktsmessig med ansvarlig meglere med finansiell eller økonomisk utdanning eller særskilt kompetanse på forvaltning og omsetning av næringseiendom.

Etter utvalgets vurdering er det også gode grunner for å vurdere å gi samme adgang til å fravike kvalifikasjonskravet til ansvarlig megler i utleiemeglingsoppdrag, det vil si oppdrag som gjelder formidling av leiekontrakt til fast eiendom, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4 andre ledd. Slike oppdrag er som regel mye mindre kompliserte enn omsetning av eiendom, som kan tale for at det ikke er nødvendig å stille samme krav til kvalifikasjoner. I tillegg kommer at utleiemegling utgjør en mindre del av eiendomsmeglerstudiet og at det er vanskelig for ansatte i utleiemeglingsforetak å opparbeide slik praksis som kreves for å få eiendomsmeglerbrev eller tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler, ettersom det i eiendomsmeglingsforskriften stilles særlige krav til oppgjørspraksis og praksis med salgsmegling av et visst omfang, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-4 tredje og fjerde ledd. Dette innebærer at eiendomsmeglerfullmektiger i utleiemeglingsvirksomhet må hospitere i foretak med salgs- og oppgjørsoppdrag eller bytte jobb, for å kunne få slik tillatelse som kreves for å være ansvarlig megler. Regulering av et eventuelt unntak fra kvalifikasjonskravet for ansvarlig megler i utleiemeglingsoppdrag, bør i tilfelle gjøres i forskrift. Utvalget foreslår ingen endringer i praksiskravet for eiendomsmeglerbrev og juristtillatelse, slik det fremgår av punktene 17.4.2.1 og 17.4.2.2. Fullmektiger i utleiemeglingsvirksomhet som vil ha eiendomsmeglerbrev eller juristtillatelse, må derfor fortsatt opparbeide praksis fra salgsmegling og oppgjør i samsvar med kravene i eiendomsmeglingsforskriften § 4-4 tredje og fjerde ledd.

17.4.3 Krav til fagansvarlig

For personer som skal være fagansvarlig i foretak med tillatelse til å drive alle former for eiendomsmegling (konsesjonstype 1), foreslår utvalget at det stilles ekstra kvalifikasjonskrav, noe som er drøftet i punkt 15.4.7.1. Forslaget går ut på at personer som skal meldes inn som fagansvarlig må ha gjennomført et eget kurs for fagansvarlige. Kurset bør i alle fall omfatte opplæring i fagansvarliges plikter knyttet til risikostyring og internkontroll, samt klientmiddelbehandling. Utvalget foreslår at kurset også omfatter hvitvasking, ettersom det ofte er fagansvarlig som utpekes som eiendomsmeglingsforetakets hvitvaskingsansvarlig.

Advokatbevilling alene skal ikke lenger kvalifisere til å være fagansvarlig, se drøfting i punkt 15.4.3. Utvalget foreslår at advokater som har eiendomsmeglingsfaglig kompetanse, kan være fagansvarlig. Kurs for fagansvarlige kommer i tillegg til kompetansekravet for advokater under konsesjonstype 1.

For konsesjonstype 2 (næringsmegling) foreslår utvalget å oppheve kravet til fagansvarlig.

For konsesjonstype 3 (utleiemegling) vil personer som etter bestått eiendomsmeglereksamen eller norsk juridisk embetseksamen/master i rettsvitenskap har opparbeidet minst ett års praktisk erfaring fra utleiemeglingsvirksomhet, kunne kvalifisere til å være fagansvarlig. Personer som kan være fagansvarlig i foretak med konsesjonstype 1 vil uansett kvalifisere som fagansvarlig under konsesjonstype 3.

Se lovutkastet § 2-9 andre ledd og § 4-1 første ledd.

17.4.4 Krav til eiendomsmeglerfullmektig

Det i dag krav om to års praktisk erfaring fra eiendomsmeglingsvirksomhet etter bestått eksamen, for tildeling av eiendomsmeglerbrev og tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler for jurister. Utvalget foreslår å videreføre kravet om to års praksis. Det innebærer forutsetningsvis at ordningen med eiendomsmeglerfullmektiger også videreføres. Oppdraget skal dermed fortsatt kunne utføres av en eiendomsmeglerfullmektig under kontroll av ansvarlig megler på oppdraget. Eiendomsmeglerfullmektigen skal ha bestått godkjent eiendomsmeglereksamen, juridisk embetseksamen eller mastergrad i rettsvitenskap.

Stillingen som eiendomsmeglerfullmektig er i utgangspunktet ment å være midlertidig, og loven legger opp til at fullmektigen etter å ha opptjent tilstrekkelig praksis søker om eiendomsmeglerbrev eller tillatelse for jurister. Regelverket er ikke til hinder for at personer lar være å søke om personlig tillatelse, for eksempel på grunn av utilfredsstillende vandel, eller at personer som har fått sin personlige tillatelse tilbakekalt, fortsetter å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig. Derfor har det vært reist spørsmål om det bør innføres krav til politiattest og egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger, fra ulike hold ved flere anledninger. Blant annet ble Finanstilsynet i 2010 anmodet av Finansdepartementet om å gjøre en vurdering av dette. Finanstilsynet konkluderte med at det ville bli uforholdsmessig kostbart og ressurskrevende å administrere en ordning der alle eiendomsmeglerfullmektiger skal sende politiattest til Finanstilsynet. Tilsynet viste til at det uteksamineres omtrent 200–300 kandidater i året, samt at de fleste eiendomsmeglerfullmektiger søker om personlig tillatelse så snart kravet til praksis er opptjent. I søknaden må det fremlegges politiattest. Finanstilsynet vurderte også om det, som en mindre ressurskrevende løsning, burde innføres en kontroll- og sanksjonsmulighet overfor eiendomsmeglerfullmektiger. Konkret ville det innebære at Finanstilsynet fikk hjemmel til å forby eiendomsmeglerfullmektiger å jobbe med eiendomsmegling dersom det avdekkes forhold som tilsier at vedkommende ikke er egnet, kombinert med en hjemmel for Finanstilsynet til å kreve politiattest fra eiendomsmeglerfullmektiger i enkeltsaker. Finanstilsynet konkluderte med at problemet med uegnede eiendomsmeglerfullmektiger ikke var tilstrekkelig omfattende til å begrunne ytterligere kontroll- og sanksjonsordninger. Videre viste Finanstilsynet til at ansvarlig megler på oppdraget har ansvar for arbeid som utføres av eiendomsmeglerfullmektig og medhjelpere, og må foreta en forsvarlig utvelgelse av personer som skal jobbe på oppdraget.

Det er ikke mulig å observere om det faktisk forekommer at eiendomsmeglerfullmektiger unnlater å søke om personlig tillatelse på grunn av forhold på politiattesten. Hertil kommer også at de fleste eiendomsmeglerfullmektiger søker om personlig tillatelse så fort de har oppfylt praksiskravet på to år. Videre har eiendomsmeglingsforetakene også interesse av at ansatte eiendomsmeglerfullmektiger får tillatelsen som kreves for å kunne være ansvarlig megler. En person som ikke følger normal progresjon, ville derfor bli fulgt opp av ledelsen i foretaket, som ledd i internkontrollen. Utvalget mener likevel det er behov for politiattest for eiendomsmeglerfullmektiger, ettersom eiendomsmeglerfullmektig også kvalifiserer til å jobbe som oppgjørsansvarlig. Etter utvalgets vurdering er det uheldig at regelverket ikke hindrer personer med alvorlige forhold på politiattesten og kanskje også en kriminell tilknytning, å jobbe som oppgjørsansvarlig og håndtere klientmidler, selv om det trolig gjelder svært få personer. Til sammenlikning viser utvalget til at det gjelder vandelskrav og krav til politiattest for autorisasjon som advokatfullmektig, jf. domstolloven § 223 andre ledd. Uegnede eiendomsmeglerfullmektiger kan potensielt påføre kundene og samfunnet store tap. Selv om sannsynligheten er liten for et tap som ikke dekkes av eiendomsmeglingsforetaket eller forsikring, er utvalget kommet til at det bør innføres krav om politiattest og egnethetsvurdering for eiendomsmeglerfullmektiger. Spørsmålet blir deretter om egnethetsvurderingen skal foretas av Finanstilsynet eller foretaket som skal ansette vedkommende eiendomsmeglerfullmektig. Utvalget foreslår ikke at det innføres krav om tillatelse for å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, slik som kravet til autorisasjon for advokatfullmektig etter domstolloven § 223. Dette taler for at egnethetsvurderingen kan foretas av foretaket som skal ansette vedkommende, slik det også er for fremleggelse av politiattest i barnehage, grunn- eller videregående skole mv. Imidlertid er det Finanstilsynet som skal foreta den senere egnethetsvurderingen i forbindelse med søknad om eiendomsmeglerbrev. Dersom egnethetsvurderingen som eiendomsmeglerfullmektig skal foretas av det enkelte eiendomsmeglingsforetak, er det risiko for at det etableres uensartet praksis. Dette gjelder både mellom eiendomsmeglingsforetakene og i forholdet til Finanstilsynets praksis ved egnethetsvurdering for tildeling av eiendomsmeglerbrev og juristtillatelse. Finanstilsynet har kompetanse og etablert praksis for egnethetsvurdering av personer i eiendomsmeglingsvirksomhet. Det taler også mot en foretaksbasert ordning at bytte av arbeidsgiver ville utløse nytt krav til å innhente politiattest. Etter utvalgets oppfatning må det være tilstrekkelig at eiendomsmeglerfullmektiger innhenter politiattest og blir egnethetsvurdert før arbeidet som eiendomsmeglerfullmektig påbegynnes. Deretter vil det skje en ny egnethetsvurdering og vandelskontroll ved søknad om eiendomsmeglerbrev eller juristtillatelse. Av hensyn til å sikre kompetent vurdering og ensartet praksis og å unngå flere politiattester enn nødvendig, er utvalget kommet til at egnethetsvurderingen bør foretas av Finanstilsynet. En slik ordning forutsetter at eiendomsmeglerfullmektiger med godkjent egnethetsvurdering blir dokumentert ved oppføring i et register som er søkbart for publikum, slik som Finanstilsynets virksomhetsregister. Egnethetsvurderingen vil medføre noe merarbeid i politiet og Finanstilsynet. Utvalget foreslår at kravet innrettes slik at egnethetsvurderingen må foretas før vedkommende kan tiltre i stilling som eiendomsmeglerfullmektig. Se lovutkastet § 4-1 nytt tredje ledd og endringer i § 4-4.

I punkt 21.3.2.2 behandles spørsmålet om Finanstilsynet også skal gis hjemmel til å forby en person å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, dersom det avdekkes forhold som tilsier at vedkommende ikke er egnet.

17.4.5 Krav til oppgjørsmedhjelper

I dag stilles det krav til bestått eksamen som gir opplæring i gjennomføring av oppgjør for oppgjørsmedhjelpere, men ikke egnethetskrav. Utvalget har vurdert om det er behov for å endre kravene.

Bråthen-utvalget mente det ikke var behov for å stille krav til særskilt kompetanse for personer som hadde oppgjørsfunksjon i eiendomsmeglingsforetaket, fordi foretakene syntes å ha en betryggende og sikker håndtering av oppgjørsdelen. I høringen gikk Finanstilsynet imot Bråthen-utvalgets forslag, med henvisning til at lovforslaget kunne medføre en kompetansemessig nedprioritering av oppgjørsfunksjonen. I lys av at arbeid med oppgjør er en viktig og sentral del av eiendomsmeglingsoppdraget, mente Finanstilsynet at det burde stilles krav til både kompetanse og egnethet hos medarbeidere som arbeider med oppgjør. Finansdepartementet sluttet seg til dette og gikk inn for et krav til særskilt eksamen. Videre ble det i 2012 gjort endringer i eiendomsmeglingsloven og -forskriften, som åpnet for at oppgjørsmedhjelpere kan gjennomføre oppgjøret selvstendig.

Utvalget foreslår at oppgjørsmedhjelpere skal underlegges krav til egnethetsvurdering og krav til politiattest. Oppgjørsmedhjelpere utfører en av de viktigste oppgavene i eiendomsmeglingsoppdraget – å sørge for sikker utveksling av ytelsene – og har rett til å forestå fullt oppgjør og behandle klientmidler. Det er derfor et paradoks at oppgjørsmedhjelpere i dag ikke er underlagt egnethetskrav, når ansvarlige meglere og personer i ledelsen er det. Etter utvalgets vurdering kan oppgjørsmedhjelper ved uaktsom eller uhederlig opptreden kunne forårsake betydelig økonomisk tap ved gjennomføring av oppgjøret. Krav til politiattest og egnethetsvurdering for oppgjørsmedhjelpere vil kunne bidra til å redusere risikoen for tap av klientmidler. Tilsvarende som for eiendomsmeglerfullmektig, foreslår utvalget at egnethetsvurderingen skal gjøres av Finanstilsynet, som har kompetanse og etablert erfaring med egnethetsvurderinger av personer som skal jobbe i eiendomsmeglingsvirksomhet, samt at egnethetsvurderte oppgjørsmedhjelpere blir registrert i et offentlig tilgjengelig register. Tilsvarende som for eiendomsmeglerfullmektig, skal egnethetsvurderingen skje før vedkommende kan tiltre stilling som oppgjørsmedhjelper. Se lovutkastet § 4-1 femte ledd og endring i § 4-4.

I punkt 21.3.2.2 behandles spørsmålet om Finanstilsynet også skal gis hjemmel til å forby en person å jobbe som oppgjørsmedhjelper, dersom det avdekkes forhold som tilsier at vedkommende ikke er egnet.

17.4.6 Krav til medhjelper

For å kunne jobbe som vanlig medhjelper til ansvarlig megler, er det stilt krav til bestått eksamen etter loven § 4-4 første ledd. Medhjelperen kan i dag bare gjennomføre mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig karakter under kontroll av ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd. Kvalifikasjonskravene må vurderes ut fra hvilke oppgaver medhjelperen har rett til å utføre. Den videre drøftingen er basert på at regulering av arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelpere videreføres som i dag. Regulering av hvilke oppgaver medhjelper har rett til å utføre, og ansvarlig meglers ansvar overfor medhjelper, er behandlet i punkt 19.3.3.

Med det utgangspunkt at det fortsatt bare er begrensede oppgaver som kan overlates til en medhjelper, og at ansvarlig megler skal føre kontroll med arbeidet som utføres, kan det spørres om det i det hele tatt er behov for å stille kvalifikasjonskrav til medhjelpere. Bråthen-utvalget var delt i synet på behovet for å stille formelle krav til medhjelpernes kompetanse, jf. NOU 2006: 1 punkt 6.5.6. Flertallet gikk inn for å kreve formell kompetanse for å kunne jobbe som medhjelper, men var delt med tanke på hvilket nivå av kompetanse som skulle kreves. Flertallet foreslo en ordning med registrerte meglere der det skulle stilles krav til studium på rundt 400 timer som skulle kvalifisere til en særskilt tillatelse fra Finanstilsynet og beskyttet tittel. Flertallets forslag må sees i sammenheng med at flertallet i Bråthen-utvalget også la til grunn at medhjelperen skulle kunne utføre store deler av meglingen i et oppdrag. Et mindretall av de som mente det skulle stilles formelle krav, mente derimot det var tilstrekkelig å kreve en prøve som skulle sikre en kunnskapsmessig minimumskompetanse hos medhjelperen. Mindretallet i utvalget ønsket ikke å stille formelle krav til medhjelpernes kompetanse, og viste til at det ikke var ønskelig å detaljregulere den faglige kompetansen til personer som skal utføre forskjellige deler av et oppdrag, når det allerede var foreslått å innføre en ordning med en ansvarlig megler med kompetanse som skulle ha det overordnede ansvaret. Ytterligere viste mindretallet til at krav til eiendomsmeglingsfaglig utdanning for medhjelpere ville være et lite treffsikkert virkemiddel for å heve kvaliteten på eiendomsmeglingstjenester, idet flere av elementene i et eiendomsmeglingsoppdrag godt kan utføres av personer med annen kompetanse. Finansdepartementet gikk inn for at medhjelpere skulle ha en mindre omfattende rolle enn det Bråthen-utvalget foreslo, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 6.6.4. Som følge av at medhjelperen bare skulle kunne foreta oppgaver av rutinemessig og teknisk karakter, gikk departementet derfor inn for at det var tilstrekkelig å kreve en prøve som viser et bestemt kunnskapsnivå innenfor praktisk eiendomsmegling og eiendomsmeglingsjuss, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 6.5.4.

Helheten i eiendomsmeglingslovens ordning med utdannings- og kompetansekrav tilsier at det fortsatt bør stilles utdanningskrav til vanlige medhjelpere. Krav til kompetanse for alle som kan utføre oppgaver på et eiendomsmeglingsoppdrag, bidrar til å sikre tilliten til et faglig godt arbeid. Dagens krav til medhjelpereksamen er ikke omfattende og kan i tillegg gjennomføres i løpet av det første halvåret etter at medhjelperen er ansatt i eiendomsmeglingsforetaket. I den grad foretakene etterspør annen kompetanse til stillinger som medhjelper, vil de likevel ha nytte av at medhjelpere med annen utdanning tilegner seg et minimum av formell kompetanse også i eiendomsmeglingsfaget. Utvalget foreslår derfor å videreføre dagens krav til kompetanse for medhjelpere.

Et mindretall i utvalget, medlemmet Bergem, er av den oppfatning at det også bør stilles krav til egnethet for medhjelpere på linje med at det stilles krav til dette for oppgjørsmedhjelpere, som er behandlet i punkt 17.4.5. Selv om medhjelperens oppgaver er begrenset, så er det et faktum at bruken av medhjelper er utbredt. Slik dette medlemmet ser det, vil en medhjelper uten tilstrekkelig egnethet grunnet straffbare forhold, innebære en forhøyet risiko for at medhjelper benytter den kunnskap om personlige og økonomiske forhold som han rettmessig blir kjent med gjennom arbeidet, og misbruker den til å begå straffbare handlinger av ulik karakter. Det er store midler i omløp i et eiendomsmeglingsforetak, og utstrakt tilgang på personopplysninger mv. Personer som har begått straffbare handlinger av den karakter som fremgår på politiattesten, bør derfor underlegges egnethetsvurdering før de eventuelt kan få jobbe i eiendomsmeglingsvirksomhet.

I punkt 21.3.2.2 behandles spørsmålet om Finanstilsynet også skal gis hjemmel til å forby en person å jobbe som medhjelper, dersom det avdekkes forhold som tilsier at vedkommende ikke er egnet.

17.4.7 Forholdsmessighetsvurdering

Utdannings- og kompetansekrav som stilles for å kunne jobbe som ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig og medhjelpere i eiendomsmeglingsvirksomhet, må vurderes i sammenheng med EØS-rettslige forpliktelser, herunder yrkeskvalifikasjonsdirektivet (EF) 2005/36 og forholdsmessighetsprøvingsdirektivet (EU) 2018/958. Det er opp til den enkelte stat å bestemme om og hvordan et yrke skal reguleres, så lenge det skjer innenfor grensene av prinsippene for ikke-diskriminering og forholdsmessighet. Statene er derimot pålagt å vurdere om de krav som stilles er forholdsmessig begrunnet i hensynet til samfunnets interesser. Forholdsmessighetsprøvingen skal gjennomføres på en objektiv og uavhengig måte, og skal dokumenteres.

Det stilles verken i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften krav til nasjonalitet, bosted eller lignende som kan virke diskriminerende for personer med yrkeskvalifikasjoner fra andre stater, i første rekke stater innenfor EØS-området. Yrkeskvalifikasjonsdirektivet og endringsdirektivet er gjennomført i norsk lov gjennom yrkeskvalifikasjonsloven og tilhørende forskrift. Yrkeskvalifikasjonsloven gir statsborgere av en EØS-stat eller Sveits, som har yrkeskvalifikasjoner som eiendomsmegler fra en stat innenfor samme område, krav på å få utøve yrket i Norge på lik linje med yrkesutøvere som har ervervet sine yrkeskvalifikasjoner i Norge. Vertsstaten kan imidlertid kreve at søkeren gjennomfører utlikningstiltak, for å dekke opp for vesentlige forskjeller i utdanning og praksis mellom vertsstaten og søkerens hjemstat. Regelverket for dette fungerer. Finanstilsynet behandler jevnlig søknader om godkjenning av yrkeskvalifikasjoner fra andre stater. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 4-1 andre ledd har Finanstilsynet også hjemmel til å godkjenne utenlandsk eiendomsmeglereksamen, for tilgang til å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig.

Etter utvalgets vurdering er tiltak som kan bidra til høy kvalitet i megling særlig viktig for beskyttelsen av forbrukere i bolighandelen. Forbrukervernet følger først og fremst av foretakskonsesjonen. Det kan følgelig stilles spørsmål ved om det er forholdsmessig i tillegg å stille krav om yrkeskvalifikasjoner. For eksempel finansforetak er underlagt streng regulering, uten at myndighetene stiller yrkeskvalifikasjonskrav. Eiendomsmegling involverer kompliserte transaksjoner og det dreier seg om store verdier for partene i handelen. Regelverket som berører eiendomsmeglingsvirksomhet, blir stadig mer omfattende og eiendomsmeglere må daglig håndtere kompliserte juridiske problemstillinger. I Norge har man også den særlige ordningen der eiendomsmegleren gjennomfører oppgjøret, med håndtering av kjøpesum og etablering av rettsvern. Disse forhold tilsier at det må stilles strenge krav til faglig kompetanse for personer som skal utøve eiendomsmeglingsvirksomhet. Slik utvalget ser det, kan utdannings- og kompetansekravene i dag begrunnes i tvingende allmenne hensyn, men kravene må ikke praktiseres strengere enn det som er nødvendig ut fra teknologisk og faglig utvikling. Finanstilsynet bør i samarbeid med bransjen og utdanningsinstitusjonene løpende vurdere om det er behov for nye fagkombinasjoner og grunnlag for å tillate flere utdanningsveier for eiendomsmeglerbrev.

17.4.8 Tittelbruk

I bestemmelsen om tittelbruk fjernes alternativet «eller hos en advokat som driver eiendomsmegling etter § 2-1 først ledd nr. 2» i andre ledd, ettersom § 2-1 første ledd nr. 2 foreslås opphevet og advokater ikke lenger kan drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen. Dette er behandlet i punkt 15.4.3.

I tillegg foreslår utvalget å fjerne bestemmelsen om at det er forbudt å benytte tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» i fjerde ledd. Innehavere av eiendomsmeglerbrev hadde etter eiendomsmeglingsloven 1989 rett til å bruke tittelen «statsautorisert eiendomsmegler», men denne ble forbudt å bruke med vedtakelsen av eiendomsmeglingsloven 2007. Som nevnt i punkt 17.2.6 var endringen blant annet begrunnet i at tittelen kunne gi inntrykk av at slike eiendomsmeglere hadde en særlig tilknytning til staten som det ikke var reelt grunnlag for, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 6.10.4. Forbudet ble også vurdert opphevet i forbindelse med forenklinger i eiendomsmeglingsloven i 2017, jf. Prop. 158 L (2016–2017) punkt 3.4. Eiendom Norge hadde foreslått å oppheve forbudet fordi det var ansett som sikker rett at tittelen ikke skulle benyttes. Finanstilsynet, som utarbeidet høringsnotatet, gikk derimot imot å oppheve forbudet, med henvisning til at det nettopp var på grunn av den klare forbudsbestemmelsen at det var sikker rett. Finansdepartementet fremmet forslag i tråd med Finanstilsynet syn. Utvalget er kommet til at det ikke lenger er behov for et forbud mot å benytte denne tittelen. Forbudet har virket i 13 år og det har ikke vært noen problemer knyttet til bruk av tittelen de senere årene. Se lovutkastet § 4-5.

17.4.9 Etterutdanning

Jevnlig, faglig oppdatering er viktig for å sikre at de personer som skal utøve eiendomsmeglingen, er i stand til dette på en faglig god måte i samsvar med gjeldende regelverk. Dette gjelder særlig fagansvarlig, som har det overordnede faglige ansvaret i foretaket, og ansvarlig megler som har ansvaret for utførelsen av det enkelte oppdrag.

Etter § 4-6 i dagens eiendomsmeglingslov skal personer med personlig tillatelse og medhjelpere gjennomgå etterutdanning i samsvar med regler i forskrift. I forskriften er etterutdanningskravet bare gjort gjeldende for personer med personlig tillatelse, ikke for medhjelpere, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-10. Reguleringen av krav til etterutdanning kom inn i forskriften i 2010 og trådte i kraft 1. januar 2011. I 2012 ble eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd endret slik at oppgjør også kan utføres av medhjelper som har bestått oppgjørseksamen. Oppgjørsmedhjelperen kan gjennomføre oppgjøret selvstendig, men under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget eller av fagansvarlig i foretak eller filial som kun forestår oppgjør. Oppgjørsmedhjelper kan også gis disposisjonsrett over klientkonto og disponere klientmidler. Gjennomføring av oppgjøret i eiendomshandelen utgjør en sentral del av eiendomsmeglingsforetakets tjeneste, og en sikker, ordnet og effektiv oppgjørsfunksjon er et viktig element i forbrukervernet.

Personene som gjennomfører oppgjør bør i særlig grad være faglig oppdaterte, og utvalget mener det taler for at også disse underlegges krav til etterutdanning. Av hensyn til helheten i eiendomsmeglingslovens ordning med kvalifikasjonskrav, kan det være grunn til å vurdere om også vanlige medhjelpere bør underlegges krav til etterutdanning. Etterutdanningskrav for medhjelpere og oppgjørsmedhjelpere trenger derimot ikke nødvendigvis å utgjøre samme antall timer som for ansvarlig meglere. Som nevnt foran, åpner gjeldende § 4-6 i eiendomsmeglingsloven for at etterutdanningskravet kan gjelde for oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere. Flertallet i utvalget, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv mener det ikke er behov for å ta stilling til dette i lovarbeidet, men at spørsmålet om etterutdanning av oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere og eventuelle andre endringer i etterutdanningskravene, bør vurderes i arbeidet med utforming av forskriftsbestemmelser. Utvalgets mindretall, medlemmene Bergem og Nordskog-Inger, er av den oppfatning at eiendomsmeglingsloven § 4-6 bør endres slik at departementet ikke kan gjøre unntak for plikt til etterutdanning for oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere. For sistnevnte gruppe bør kravet først inntre etter en viss tid, gitt det faktum at flere arbeider som medhjelper under eiendomsmeglerstudiet. I tillegg er mindretallet av den oppfatning at lovens krav til etterutdanning også skal gjelde for eiendomsmeglerfullmektiger. Nærmere bestemmelser om dette kan fastsettes i forskrift.

18 Krav til uavhengighet

18.1 Innledning

Eiendomsmeglingsloven kapittel 5 regulerer krav til uavhengighet for foretak og advokater som driver eiendomsmegling, samt ansatte, eiere og tillitsvalgte i slike foretak. Reguleringen skal sikre at foretaket og de som driver med eiendomsmegling, ikke har utenforliggende interesser som kan påvirke oppdragsutførelsen og ivaretakelse av omsorgsplikten. Dette omfatter blant annet begrensninger i adgangen til å drive annen virksomhet enn eiendomsmegling, forbud mot egenhandel og regulering av forholdet til andre tjenesteytere som benyttes i gjennomføringen av eiendomsmeglingsoppdrag.

I dette kapitlet behandles bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven kapittel 5 og regulering i medhold av disse i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 5. I tillegg behandles enkelte bestemmelser om krav til eiendomsmeglerens uavhengighet som i dag ligger i andre kapitler i loven, men som utvalget foreslår at blir flyttet til kapittel 5. Utvalget har særlig vurdert behovet for endringer i adgangen for eiendomsmeglere til å formidle andre tjenester og produkter enn eiendomsmegling, herunder eiendomsforvaltning og andre rådgivningstjenester samt boliglån og forsikringer, slik det er bedt om i mandatet. Bestemmelser som utvalget ikke foreslår endret og som utvalget heller ikke har sett grunn til å drøfte, nærmere bestemt eiendomsmeglingsloven § 5-2 om ansattes adgang til å drive næringsvirksomhet, og § 5-4 om forholdet til andre tjenesteytere, er omtalt kun under punkt 18.2.

18.2 Gjeldende rett

18.2.1 Adgang til å drive annen næringsvirksomhet

Etter eiendomsmeglingsloven § 5-1 første ledd kan foretak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, i tillegg til eiendomsmegling, bare drive virksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Dette er ikke til hinder for at advokater og rettshjelpere kan drive rettshjelpsvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til deres integritet og uavhengighet, jf. andre ledd.

Bestemmelsen er langt på vei en videreføring av tidligere regulering, men oppstiller ikke et absolutt forbud mot å drive annen næringsvirksomhet, slik det var etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 2-6. Etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 5-1 må eiendomsmeglingsforetaket, advokaten eller rettshjelperen selv foreta en vurdering av om den enkelte virksomhet har naturlig sammenheng med eiendomsmegling og hvorvidt virksomheten er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, jf. Finanstilsynets rundskriv 34/2007 Nytt regelverk for eiendomsmeglingsvirksomhet.

Av virksomhet som ikke er i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 5-1, kommer i første rekke det å operere i eiendomsmarkedet for egen regning, herunder kjøp og salg av fast eiendom kun med øye for videresalg, eller å drive med eiendomsutvikling, jf. NOU 2006: 1 punkt 8.7.2.1. Slik virksomhet vil være klart egnet til å svekke tilliten til foretaket, advokaten eller rettshjelperens integritet og uavhengighet. Dette innebærer blant annet visse begrensninger på hvilke styreverv advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling kan påta seg. Blant annet vil styreverv i selskap som driver eiendomsutvikling ikke være forenlig med eiendomsmeglingsloven § 5-1 første ledd. Advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling ved siden av ordinær rettshjelpsvirksomhet, må foreta en konkret vurdering av om det enkelte rettshjelpsoppdrag vil kunne være egnet til å svekke tilliten til advokaten eller rettshjelperens integritet og uavhengighet. Finanstilsynet har i en tolkningsuttalelse sagt at det vil være klart i strid med eiendomsmeglingsloven § 5-1 andre ledd, dersom advokaten har formidlet en eiendom som eiendomsmegler, og deretter representerer den ene parten i handelen i en etterfølgende tvist om eiendommen, jf. Finanstilsynets brev av 9. januar 2017 (sak 16/13030).

I eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 er det angitt noen nærmere bestemte tillatte virksomheter, samt enkelte virksomheter som ikke kan kombineres med eiendomsmegling. Reguleringen er imidlertid ikke uttømmende. Tillatte virksomheter etter eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 første ledd er:

• a) forretningsførsel for gårdeiere og utleieforvaltning,

• b) taksering av fast eiendom som foretaket ikke har i oppdrag å formidle,

• c) bistand ved gjennomføring av seksjonering av eiendommer og stiftelse av borettslag,

• d) formidling av rengjørings- og flyttetjenester og strømprodukter,

• e) formidling av innbo- og villaforsikringer,

• f) virksomhet nevnt i eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd nr. 4, når omsetningen ikke hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom eller rettighet som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 1-2 nr. 1 til 3, og foretaket skriftlig gjør partene oppmerksomme på at virksomheten ikke er eiendomsmegling og at sikkerhetsstillelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7, ikke gjelder, og

• g) formidling av kreditt når den ikke krever tillatelse etter annen lovgivning.

Etter andre ledd tillates ikke virksomheter som:

• a) formidling av eierskifteforsikring mot vederlag, eller

• b) bistand som i det vesentligste omfatter annonsering eller annen markedsføring av fast eiendom, eller på annen måte opptre som representant for bare én part i forbindelse med omsetning av fast eiendom.

Dette innebærer at eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere som driver med eiendomsmegling, også kan drive blant annet eiendomsforvaltning i form av forretningsførsel for gårdeiere og forvaltning av utleieforhold. Forretningsførsel for gårdeiere var også tillatt etter eiendomsmeglingsforskriften 1990 § 8-1, mens en presisering om at utleieforvaltning er tillatt, kom inn i forskriften i 2007. Det var imidlertid også før dette vanlig at foretak som hadde spesialisert seg på utleiemegling, i forlengelsen av utleieoppdraget bistår med å forvalte utleieforholdet ved å ta hånd om korrespondansen mellom partene, innkreve husleie og følge opp mislighold fra leietakers side.

Eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 tillater videre at eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, kan formidle kreditt mot vederlag. Slik tilleggsvirksomhet var også tillatt etter eiendomsmeglingsforskriften 1990 § 8-1. Nytt i eiendomsmeglingsforskriften 2007 var imidlertid at det i § 5-2 er gitt særlige regler for slik kredittformidling. Etter § 5-2 første ledd kreves det at foretaket, advokaten eller rettshjelperen gir selger og kjøper skriftlig informasjon om at det mottas vederlag for kredittformidlingen, før handel sluttes. Videre skal vederlaget utbetales til eiendomsmeglingsforetaket, mens den enkelte ansatte ikke kan motta inntekter eller andre fordeler knyttet til kredittformidlingen, verken direkte fra kredittforetaket, eiendomsmeglingsforetaket eller andre, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-2 andre og tredje ledd. Det innebærer at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan utbetale bonus eller gi andre fordeler til sine ansatte i tilknytning til kredittformidlingen. Tilsvarende gjelder for ansatte hos advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling. Forbudet mot at det ytes vederlag til den enkelte ansatt for formidling av kreditt, er nærmere omtalt i Tore Bråthen, Lovlig og ulovlig «kobling» mellom eiendomsmegling og bank, Tidsskrift for eiendomsrett nr. 10, 2014, side 57–81. Artikkelen tar blant annet opp spørsmålet om hva som menes med «inntekter eller andre fordeler». Ifølge Bråthen er en nokså opplagt tolkning at forbudet ikke bare gjelder kontante utbetalinger, men også alt annet som har økonomisk verdi for eiendomsmegleren, for eksempel tildeling av oppdrag, avhengig av i hvor stor grad eiendomsmegleren har formidlet kreditt eller premier av enhver art, forutsatt at de har økonomisk verdi.

Eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, har adgang til å formidle boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) såfremt det ikke mottas vederlag for formidlingen. Bestemmelsen var ny i eiendomsmeglingsforskriften 2007, men samsvarer med Finanstilsynets dispensasjonspraksis før dette. Boligkjøperforsikring faller derimot ikke innenfor begrepet «eierskifteforsikring» i eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 annet ledd bokstav a, jf. uttalelse fra Finansdepartementet i brev av 14. oktober 2008 til Help Forsikring AS. Finansdepartementet bygget dette på at boligkjøperforsikringen er en ren rettshjelpsforsikring, ikke en skadeforsikring som dekker kjøpers eventuelle kontraktsrettslige forpliktelser overfor selger. Basert på Finansdepartementets uttalelse omfatter «eierskifteforsikring» i eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 andre ledd bokstav a) alle forsikringsprodukter som påvirker forholdet mellom partene i handelen gjennom forsikring av ansvar. Dette innebærer at eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, kan motta vederlag for formidling av boligkjøperforsikring, men ikke for boligselgerforsikring. Andre forsikringsprodukter som innbo- og villaforsikringer, kan også formidles mot vederlag, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 første ledd bokstav e). «Vederlag» omfatter enhver form for økonomisk fordel som ytes i forbindelse med formidling av boligselgerforsikring, også der vederlaget kanaliseres til et annet selskap enn det som utfører formidlingen, for eksempel en franchisegiver eller selskap innenfor samme konsernstruktur som eiendomsmeglingsforetaket, jf. Finanstilsynets brev av 24. oktober 2012 (sak 12/6392). Det er imidlertid adgang til at forsikringsselskapet kan dekke kostnader til opplæring som er nødvendig for at eiendomsmegleren skal kunne formidle produktet til sine kunder, jf. Finanstilsynets tilsynsmerknad av 21. februar 2013 til Protector Forsikring (sak 12/5794).

Med eiendomsmeglingsforskriften 2007 ble det forbudt for eiendomsmeglingsforetak å drive såkalt agentvirksomhet, det vil si bistand som i det vesentligste omfatter annonsering eller annen markedsføring av fast eiendom, eller på annen måte opptre som representant for bare én part i eiendomshandelen, jf. § 5-1 andre ledd bokstav b). Før dette hadde Finanstilsynet praksis for å gi dispensasjon til slik agentvirksomhet. I dispensasjonen ble det satt som vilkår under markedsføringen at interessenter skulle gjøres oppmerksom på at eiendomsmeglingsforetaket ikke drev eiendomsmegling i denne sammenheng, og at sikkerhetsstillelsen etter eiendomsmeglingsloven derfor ikke gjaldt. Bråthen-utvalget var delt i vurderingen av om eiendomsmeglingsforetak fortsatt skulle ha adgang til å opptre som agenter. Flertallet i utvalget mente eiendomsmeglingsforetak ikke burde ha adgang til å forestå ren markedsføring av eiendom, mens mindretallet mente det fremdeles burde være adgang til dette under de samme forutsetninger som Finanstilsynet stilte i dispensasjoner. I forslaget til eiendomsmeglingsforskrift la Finanstilsynet til grunn at slik agentvirksomhet er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, ettersom eiendomsmeglingsforetaket i realiteten opptrer som partsrepresentant for selger og har en helt annen rolle enn den foretaket har som mellompart i eiendomsmeglingsoppdrag. Finanstilsynet pekte på at selv om foretakene var forpliktet til å opplyse om at det ikke var ordinær eiendomsmeglingsvirksomhet og at sikkerhetsstillelsen ikke gjaldt, så oppfattet publikum ikke nødvendigvis forskjellen. Bestemmelsen er til hinder for at norske eiendomsmeglingsfortak markedsfører eiendommer uten å ha inngått oppdragsavtale med selger, som er vanlig praksis i flere europeiske land. Bestemmelsen er ikke begrenset til eiendommer i Norge, og medfører at eiendomsmeglingsforetakene heller ikke kan drive markedsføring av eiendommer beliggende i utlandet.

Eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd oppstiller forbud mot at ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, direkte eller indirekte kan drive handel med fast eiendom eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Forbudet gjelder bare for personer som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling. Renholdspersonale og IT-medarbeidere vil for eksempel ikke være omfattet, gitt at de ikke også har en rolle som medhjelper. Loven er ikke til hinder for at personer som omfattes av § 5-2 kan kjøpe bolig- eller fritidseiendom til eget bruk. Videre er det et visst rom for å spare langsiktig i fast eiendom, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.4.4. Slik langsiktig investering i fast eiendom er bare tillatt dersom virksomheten ikke er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsforetaket, advokaten eller rettshjelperens integritet og uavhengighet, etter en helhetlig vurdering. Hvilke momenter som skal inngå i vurderingen er nærmere omtalt i Finanstilsynets rundskriv 7/2015 Høvet til å gjere langsiktige investeringar i fast eigedom. Som ledd i dette er personer som omfattes av eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd, forpliktet til å holde foretaket eller advokaten vedkommende er tilknyttet, løpende informert om sine rettigheter i fast eiendom, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-3. Dette omfatter også andeler eller aksjer i selskap som ikke er børsnotert, hvor fast eiendom utgjør en vesentlig del av selskapets eiendeler, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-3 andre punktum. I tillegg er det i eiendomsmeglingsforskriften § 5-4 fastsatt plikt for eiendomsmeglingsforetak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, til å føre register over rettigheter som nevnt i forskriften § 5-3.

18.2.2 Forbud mot egenhandel og opplysningsplikt om egeninteresse

Eiendomsmeglingsloven § 5-3 oppstiller forbud mot egenhandel, og pålegger opplysningsplikt om annen egeninteresse. Egenhandelsforbudet retter seg mot foretaket, advokaten eller rettshjelperen som driver eiendomsmegling, deres ansatte, eiere og tillitsvalgte, men også mot familiemedlemmer til disse. Reguleringen tar sikte på å sikre eiendomsmeglerens uavhengighet, hindre uheldige og svikaktige disposisjoner, og generelt bidra til publikums tillit til at eiendomsmegleren ivaretar interessene til både oppdragsgiver og interessenter på en god måte, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.2.4.

Etter § 5-3 første ledd forbys ansatte og personer med tilsvarende tilknytning, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, å selge, kjøpe, leie ut eller leie eiendom gjennom den aktuelle virksomheten. Tilsvarende gjelder personer med slik tilknytning til advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling. Forbudet omfatter eiendom som den aktuelle virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle, jf. siste punktum. Dette er ment å forhindre omgåelse av egenhandelsforbudet ved at foretaket sier fra seg et oppdrag for at en person med tilknytning til foretaket skal kunne tre inn som part i transaksjonen, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.2.4. Dette er ikke ment å ramme alle eiendommer foretaket tidligere har formidlet, men tilfeller hvor det dreier seg om den pågående eiendomsoverdragelsen foretaket har hatt i oppdrag å formidle.

Etter andre ledd omfattes også kjøp eller salg for nærstående til personer som omfattes av første ledd, det vil si ektefelle, samboer, mindreårige barn (både egne og ektefelles/samboers barn som den ansatte bor med), samt foretak der personer etter første ledd eller nærstående etter andre ledd, har bestemmende innflytelse.

Tredje ledd forbyr eiendomsmeglingsforetak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, å formidle bud for personer eller foretak som omfattes av første og andre ledd, eller på annen måte opptre som mellommann ved transaksjoner der slike personer eller foretak er part.

Fjerde ledd forbyr foretak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling å kjøpe eller selge egen eiendom gjennom egen virksomhet.

Femte ledd forbyr foretak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, å motta oppdrag fra personer og foretak som nevnt i første og andre ledd, i tillegg til nærstående som går utover kretsen av nærstående etter andre ledd, og foretak der personer som nevnt i femte ledd har bestemmende innflytelse. Blant annet er foreldre, besteforeldre og søsken til ansatte omfattet av femte ledd, men ikke andre ledd. Det betyr at det legges større begrensninger på hvem eiendomsmeglingsforetaket kan motta oppdrag fra, enn hvem som kan kjøpe eiendom som eiendomsmeglingsforetaket har i oppdrag å formidle. Ansattes foreldre vil for eksempel være forhindret fra det første, men ikke det andre.

I sjette ledd gjøres det to unntak fra egenhandelsforbudet. For det første gjøres det unntak for ansatte i andre filialer enn den filialen som utfører oppdraget (filialunntaket). For det andre gjøres unntak for ansatte i filialer som kun forestår oppgjør (oppgjørsunntaket). Oppgjørsunntaket innebærer at ansatte i oppgjørsfilial likevel kan kjøpe eller selge eiendom gjennom andre filialer i foretaket, selv om oppgjørsfilialen gjennomfører oppgjøret og dermed «utfører oppdraget» eller deler av dette. Tilsvarende gjelder for ansatte i rene oppgjørsforetak, der oppgjørsforetaket utfører deler av oppdraget. Finanstilsynet har i sin praksis lagt til grunn at filialer som ikke er fysisk adskilt, i utgangspunktet skal anses som én filial i relasjon til filialunntaket, ut fra en formålstolkning av egenhandelsforbudet, jf. blant annet brev av 10. februar 2021 (sak 21/951). Dette innebærer at ansatte i en filial ikke kan selge eller kjøpe eiendom gjennom en samlokalisert filial, selv om den ansatte jobber i en filial som kun forestår oppgjør. Derimot er bestemmelsen ikke til hinder for at ansatte i en salgsfilial selger eller kjøper eiendom gjennom andre, ikke-samlokaliserte filialer, selv om oppgjøret gjennomføres av en samlokalisert oppgjørsfilial.

Etter sjuende ledd foreligger en opplysningsplikt overfor partene dersom foretak og personer som omfattes av første og andre ledd, i andre tilfeller har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder. For eksempel kan det foreligge opplysningsplikt i tilfeller der filialunntaket kommer til anvendelse eller der nærstående som ikke rammes av egenhandelsforbudet, kjøper eller selger eiendom. I «partene» inngår ikke bare selger og kjøper, men også interessenter, jf. NOU 2006: 1 merknader til § 2-12. Hvem opplysningsplikten påhviler fremgår ikke av eiendomsmeglingsloven. Forarbeidene tilsier imidlertid at ansvaret påhviler både ansvarlig megler og foretaket, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.2.2.

18.2.3 Forholdet til andre tjenesteytere

Etter eiendomsmeglingsloven § 5-4 kan eiendomsmeglingsforetak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, ikke motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utføringen av oppdraget, herunder fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av det. Tilsvarende gjelder for ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til eiendomsmeglingsforetak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmegling, samt eiere og tillitsvalgte i eiendomsmeglingsforetak som normalt deltar i den daglige driften. I forarbeidene er det vist til at det kan gi eiendomsmegler insentiv til å anbefale bruk av en tjenesteyter, uavhengig av kundens reelle behov, dersom eiendomsmegleren mottar inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i gjennomføringen av oppdrag. Forbrukeren vil være prisgitt eiendomsmeglers profesjonelle råd om bruk av tjenesteytere, og det kan ikke forventes at forbrukeren vil kunne avhjelpe potensielle og reelle uavhengighetsproblemer i kraft av sine valg, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.3.4. Forbud mot å motta returprovisjoner kom inn i 2007-loven. Eiendomsmeglingsloven av 1989 hadde ingen bestemmelser som etter sin ordlyd direkte rettet seg mot dette, men kravet til god meglerskikk og eiendomsmeglers omsorgsplikt satte grenser for adgangen til å motta slike inntekter og fordeler.

18.2.4 Forbud mot kobling

I eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd er det oppstilt et forbud mot at eiendomsmegleren kan inngå oppdragsavtale, dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling. Formålet er å sikre fritt valg av eiendomsmegler. Bestemmelsen skal beskytte oppdragsgiverne mot urimelige avtaler, og skal hindre at markedsposisjon på andre områder kan utnyttes til å skaffe kunder til eiendomsmeglingsvirksomheten. Forbudet innebærer for eksempel at eiendomsmegleren ikke kan inngå oppdrag der banken har satt som vilkår at låntakeren inngår oppdrag om salg av sin nåværende bolig hos en bestemt eiendomsmegler. Eiendomsmeglingsforetak som er eiet av eller har en form for kommersielt samarbeid med finansforetak, må ha rutiner for å sikre at eiendomsmeglingsoppdrag ikke inngås i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd, jf. Finanstilsynets brev av 7. mai 2020 til Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund. Foretaket må også ha rutiner for å kontrollere finansforetakets markedsføring og anbefaling av eiendomsmeglingsforetaket overfor en bestemt kunde, før eiendomsmeglingsoppdrag inngås med denne kunden. For øvrig er det også i strid med god forretningsskikk hvis en bank knytter vilkår om bruk av et bestemt eiendomsmeglingsforetak i forbindelse med långivning eller ved tilbud om andre banktjenester, jf. Finanstilsynets rundskriv 7/2016 (Prinsippet om fritt meglervalg – kobling mellom bank- og eiendomsmeglingstjenester).

Kobling den andre veien, der eiendomsmegleren stiller som vilkår at oppdragsgiveren inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget, er forbudt i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-3 fjerde ledd. Det innebærer at det til eiendomsmeglingsoppdraget ikke kan knyttes vilkår om bruk av en bestemt långiver, flyttebyrå, strømleverandør mv. Derimot er det ikke noe til hinder for at eiendomsmegleren informerer om slike tilbud. Innenfor rammene av god meglerskikk kan eiendomsmegleren sette vilkår som står i sammenheng med oppdraget, for eksempel krav om innhenting av tilstandsrapport, selv om det ikke er lovpålagt.

18.3 Utvalgets vurderinger

18.3.1 Adgang til å drive annen næringsvirksomhet

Foretak som driver eiendomsmegling, har i begrenset grad adgang til å drive annen virksomhet. Helt overordnet er det utvalgets vurdering at det fortsatt bør legges begrensninger på hvilken virksomhet eiendomsmeglingsforetak kan drive i tillegg til eiendomsmegling, for å sikre tilliten til eiendomsmeglerens uavhengighet. Videre er det utvalgets vurdering at reguleringen av dette fortsatt bør innrettes slik at loven angir rammene for annen virksomhet foretakene kan drive i tillegg til eiendomsmegling, mens det i forskriften gis nærmere regulering av enkelte typer virksomhet som tillates, og enkelte som ikke tillates. Listene over virksomheter i forskriften er ikke ment å være uttømmende, uten at dette kommer til uttrykk i forskriftsteksten. Utvalget mener en ikke uttømmende liste gir mest mulig målrettet og fleksibel regulering. Det kan med fordel presiseres i forskriftsteksten at listene ikke er uttømmende.

Etter eiendomsmeglingsloven § 5-1 første ledd kreves det at eventuell annen virksomhet både skal ha naturlig sammenheng med eiendomsmegling og ikke være egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Etter utvalgets vurdering er dette egnede og tilstrekkelige kriterier for å ivareta formålet, som er å sikre tilliten til eiendomsmeglerens uavhengighet. Utvalget er derfor kommet til det ikke er behov for endringer av disse kriteriene.

Som følge av utvalgets forslag om å oppheve advokaters rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen, slik det er behandlet i punkt 15.4.3, fjernes «advokater» fra § 5-1 første ledd. I andre ledd foreslår utvalget kun en mindre endring for å tilpasse bestemmelsen til at advokater i fremtiden må drive eiendomsmegling i foretak med tillatelse fra Finanstilsynet. For at advokatforetak skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, vil det fortsatt være behov for å gjøre unntak for rettshjelpsvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Eiendomsmeglingsforetaket må foreta en konkret vurdering av om det enkelte rettshjelpsoppdrag vil kunne være egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, der gjeldende forvaltningspraksis vil være retningsgivende. Se lovutkastet § 5-1 første og andre ledd. For noen advokatforetak vil det trolig være hensiktsmessig å skille ut eiendomsmeglingsvirksomheten i et eget foretak, ettersom begrensningen på hvilke rettshjelpsoppdrag advokatforetaket kan påta seg i tillegg til eiendomsmeglingsvirksomhet, vil gjelde hele advokatforetaket, ikke bare for de ansatte som utfører eiendomsmeglingen. Å legge eiendomsmeglingsvirksomheten i et eget foretak vil også redusere vanskelige grensedragninger knyttet til hvilke ansatte som omfattes av virksomhetsbegrensningene i eiendomsmeglingsloven § 5-2.

Nærmere regler om eiendomsmeglingsforetakenes adgang til å drive annen virksomhet er fastsatt i eiendomsmeglingsforskriften, herunder særlig adgangen til å drive eiendomsforvaltning og andre rådgivningstjenester, samt å formidle boliglån og forsikringer. Utvalget har vurdert disse bestemmelsene og gir mer generelle anbefalinger til regulering, men som omtalt i kapittel 2 legger utvalget ikke frem konkrete forslag til forskriftsbestemmelser.

18.3.2 Formidling og forvaltning av utleie

Eiendomsmeglingsforetak har adgang til å drive eiendomsforvaltning i form av forretningsførsel og utleieforvaltning, som omtalt i punkt 18.2.1. Bråthen-utvalget vurderte om eiendomsmeglingsforetak burde ha adgang til å drive utleieforvaltning i NOU 2006: 1 punkt 8.7.2.1. I utgangspunktet var det enighet om at dette i sin alminnelighet burde være tillatt, men det var uenighet om det burde være tillatt å forestå forvaltning i oppdrag der foretaket i forkant hadde formidlet leiekontrakten. Flertallet mente dette burde være tillatt, blant annet med henvisning til at utleiemegleren og leietakeren får personlig kontakt i forbindelse med inngåelse av leiekontrakten, noe som kan virke konfliktdempende ved eventuelt mislighold, samt at erfaringene var gode og det var lite klager på denne virksomheten. Flertallet kunne heller ikke se at slik bistand var egnet til å svekke tilliten til eiendomsmegleren. Mindretallet mente derimot det var prinsipielt uheldig at eiendomsmegleren går fra å være mellommann i utleiemeglingsoppdraget til partsrepresentant i forvaltningsoppdraget, og at det ikke er gitt at partene forstår hvor det første oppdraget slutter og det andre starter. Mindretallet argumenterte videre for at utsikten til et fremtidig forvaltningsoppdrag, kan ha innvirkning på utførelsen av formidlingsoppdraget. Mindretallet mente derfor det kunne være ødeleggende for tilliten til utleiemegleren og bransjen generelt, hvis utleiemegleren kunne tilby etterfølgende utleieforvaltning. Finansdepartementet tok ikke stilling til dette i proposisjonen til ny eiendomsmeglingslov, men utsatte vurderingen til forskriftsarbeidet, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.4.4. Finanstilsynet utarbeidet forskriftsforslag i tråd med flertallet i Bråthen-utvalget, som ble vedtatt av Finansdepartementet. Finanstilsynet la vekt på at det ikke forelå negative erfaringer med utleieforvaltningen og anså ikke slik virksomhet som egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, verken generelt eller i det enkelte utleieoppdrag.

Etter utvalgets vurdering må utleieforvaltning kunne sies å ha naturlig sammenheng med eiendomsmegling, især for foretak som har spesialisert seg på formidling i utleiemarkedet. Utvalget kan videre ikke se at forvaltningen er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, heller ikke i tilfeller der foretaket har formidlet leiekontrakten. Etter utvalgets oppfatning bidrar tvert imot eiendomsmeglingsforetakene til seriøse og robuste aktører i utleiemarkedet, i og med at eiendomsmeglingsforetakene er underlagt offentligrettslig regulering og tilsyn. Slik tilfellet også var ved forrige lovrevisjon, mottar Finanstilsynet nesten ingen klager på eiendomsmeglingsforetakenes utleieforvaltning. Utvalget kan derfor ikke se grunn til å fjerne eiendomsmeglingsforetakenes adgang til å drive slik virksomhet. Imidlertid mener utvalget at det er behov for å stille enkelte krav til eiendomsmeglingsforetak som skal drive utleieforvaltning som også omfatter håndtering av husleieinnbetalinger.

Midler som eiendomsmeglingsforetaket mottar fra leietaker i forbindelse med etablering av leieforholdet, typisk depositum, er klientmidler i eiendomsmeglingslovens forstand og dekkes av den lovpålagte sikkerhetsstillelsen. Leietakers løpende innbetaling av husleie til eiendomsmeglingsforetakets konto etter at leieforholdet er etablert, er imidlertid ikke å anse som klientmidler etter eiendomsmeglingsloven, og er derfor ikke dekket av sikkerhetsstillelsen. Forbrukerne vil ikke nødvendigvis oppfatte forskjellen mellom eiendomsmegling og eiendomsforvaltning, og tror kanskje at leieinnbetalingene er sikret. Slik utvalget ser det, vil det kunne svekke tilliten til hele eiendomsmeglingsbransjen, ikke bare til utleiemegling, dersom midler knyttet til forvaltningsvirksomhet går tapt og kundene taper penger. Utvalget mener derfor det bør kreves at eiendomsmeglingsforetak som skal drive utleieforvaltning som omfatter mottak av leieinnbetalinger, må ha formuesansvarsforsikring eller tilsvarende sikkerhet som omfatter disse midlene. Alternativt må virksomheten organiseres slik at leieinnbetalingene ikke går via eiendomsmeglingsforetakets konto, men direkte til utleiers konto.

Utleiemeglere kan yte kreditt i form av å garantere for rettidig leieinnbetaling overfor utleier uavhengig av om leietaker betaler i tide. Etter utvalgets vurdering er det en forutsetning at slik kredittyting kun gjøres med eiendomsmeglingsforetakets egne midler. Eiendomsmeglingsforetak som tilbyr utleieforvaltning gjennom samarbeidende utleieforvaltningsselskap, bør pålegges plikt til å påse at det samarbeidende forvaltningsforetaket sikrer klientenes løpende husleieinnbetalinger i samsvar med ovennevnte. Etter utvalgets vurdering kan dette reguleres i eiendomsmeglingsforskriften, i medhold av forskriftshjemmelen i eiendomsmeglingsloven § 5-1 tredje ledd. Det kan stilles spørsmål om utleieforvaltning, som utvalget oppfatter at i stor grad dreier seg om å kreve inn husleie fra leietakere og formidle videre til utleier, faller inn under konsesjonspliktig betalingsformidling etter finansforetaksloven § 2-10. Utvalget har ikke tatt stilling til dette, men vil påpeke at spørsmålet kan ha betydning for konkurransesituasjonen mellom eiendomsmeglingsforetak og andre aktører som tilbyr utleieforvaltning. Andre aktører vil ikke være underlagt tilsyn etter eiendomsmeglingsloven og samme krav til sikring av klientmidler.

18.3.3 Låneformidling

Eiendomsmeglingsforetak har adgang til å drive låneformidling mot vederlag. Låneformidling går ut på å knytte sammen og legge til rette for at låntaker og långiver kan inngå en låneavtale. Låneformidling er ikke konsesjonspliktig virksomhet, men det kreves at foretaket før oppstart av virksomheten gir Finanstilsynet melding etter lov av 10. april 2015 nr. 17 om finansforetak og finanskonsern § 2-18. Bråthen-utvalget vurderte om eiendomsmeglingsforetak burde kunne forestå kredittformidling i NOU 2006: 1 punkt 8.7.2.1, og var delt i synet på dette. Flertallet mente slik formidlingsvirksomhet kunne være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglerens uavhengighet og svekke bransjens anseelse. Begrunnelsen for dette var at låneformidlingen som regel skjedde før handel kom i stand, og slik at eiendomsmeglerens vederlag var betinget av at lånet ble aktualisert. Dette kunne påvirke eiendomsmeglerens rådgivning overfor selger under budgivningen. Selv om flertallet ikke anså dette for å være særlig praktisk, mente flertallet at tanken på det alene var egnet til å svekken tilliten til at eiendomsmegleren handler i begge partenes interesse. Flertallet viste også til at bankvirksomhet og eiendomsmeglingsvirksomhet bør holdes fra hverandre, samt at brukerne av eiendomsmeglingstjenester heller ikke har behov for at eiendomsmegleren formidler lån. Mindretallet viste derimot til at slik formidling ikke ville være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmegleren, dersom kundene gjøres skriftlig oppmerksom på at eiendomsmegleren mottar vederlag for formidlingen.

I høringen av NOU 2006: 1 stilte flere høringsinstanser seg negative til å forby eiendomsmeglingsforetakene å drive låneformidling. Konkurransetilsynet og daværende Fornyings- og administrasjonsdepartementet pekte på at et forbud kunne ha negative konkurransemessig konsekvenser, både for tilbudet av eiendomsmeglingstjenester og utlånsmarkedet til personkunder, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 7.4.3. Finansdepartementet tok ikke stilling til dette i proposisjonen til ny eiendomsmeglingslov. I sitt forslag til ny eiendomsmeglingsforskrift gikk Finanstilsynet inn for at ikke-konsesjonspliktig låneformidling mot vederlag fortsatt skulle være tillat, men under gitte forutsetninger som er ment å forhindre at eiendomsmegleren som utfører oppdraget, får uheldige insentiver. Finansdepartementet vedtok bestemmelsen slik den var foreslått, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-2.

Kjøp av eiendom blir for en stor del lånefinansiert med pant i eiendommen som omsettes. Etter utvalgets vurdering må formidling av lån i forbindelse med eiendomshandel derfor kunne sies å ha naturlig sammenheng med eiendomsmegling. Spørsmålet blir dermed om låneformidling mot vederlag er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, og i så fall ikke bør tillates. Gitt at kjøperen, som også er låntakeren, får informasjon om eventuell tilknytning mellom eiendomsmeglingsvirksomheten og långiveren, kan utvalget ikke se at tillitten til eiendomsmeglers uavhengighet vil bli svekket. For å sikre at boligkjøperne får den nødvendige informasjonen, foreslår utvalget en plikt for eiendomsmegler til å informere i salgsoppgaven om «samarbeid eller tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke valg av eiendomsmegler», blant annet bank, finansforetak, medieforetak mv. Se lovutkastet § 6-7 andre ledd nr. 15. Forslaget er nærmere beskrevet i punkt 19.3.6.3. Med en slik utvidelse av eiendomsmeglerens opplysningsplikt blir hensynet til eiendomsmeglerens uavhengighet etter utvalgets vurdering tilstrekkelig ivaretatt gjennom reguleringen i eiendomsmeglingsforskriften § 5-2. Vederlaget foretaket mottar vil også normalt være relativt beskjedent. Utvalget anbefaler at eiendomsmeglingsforetak fortsatt gis adgang til å formidle lån mot vederlag, og at reguleringen i eiendomsmeglingsforskriften § 5-2 videreføres. Utvalget presiserer at eiendomsmeglingsforetakenes kunder uansett skal sikres fritt valg av finansielle tjenester. Dette innebærer at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan sette vilkår om bruk av en bestemt långiver.

Som nevnt i punkt 18.2.1, gjelder det et forbud mot at den enkelte ansatte i eiendomsmeglingsforetaket mottar inntekter eller andre fordeler i forbindelse med låneformidling, både direkte fra banken eller fra eiendomsmeglingsforetaket. Utvalget mener det er grunn til å presisere hvor langt dette forbudet rekker. Etter utvalgets oppfatning innebærer forbudet også at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan fordele oppdrag som er resultat av tips fra banken, basert på hvor mange lån eller tips om lånekunder den enkelte eiendomsmegler har formidlet for den samme banken, når eiendomsmeglerne helt eller delvis har provisjonsbasert avlønning.

18.3.4 Formidling av forsikringer

Eiendomsmeglingsforetak har adgang til å formidle forsikringer, både forsikringer knyttet til eierskiftet, som boligselger- og boligkjøperforsikringer, men også innbo- og boligforsikringer. Det som har vært et spørsmål, er om formidlingen kan skje mot vederlag. I Bråthen-utvalget var det enighet om at eiendomsmeglingsforetak bør kunne formidle innbo- og boligforsikringer mot vederlag, som typisk formidles etter at handel er kommet i stand og hvor det ikke er fare for tilliten til eiendomsmeglerens uavhengighet, jf. NOU 2006: 1 punkt 8.7.2.1. Utvalget er enig i dette og ser ingen grunn til å drøfte adgangen til å formidle slike forsikringer nærmere.

Når det gjaldt formidling av boligselgerforsikring var det i utgangspunktet enighet i Bråthen-utvalget om at eiendomsmeglingsforetak burde kunne tilby og orientere om forsikringsproduktet, men det var uenighet om foretaket også skulle kunne motta vederlag for formidlingen. Flertallet mente at en slik forsikring har betydning for den informasjon om eiendommen som eiendomsmegleren har ansvaret for å frembringe, og at vederlag for hver forsikring som formidles vil kunne føre til at eiendomsmegleren ikke foretar en objektiv og upartisk orientering om produktet. Mindretallet mente derimot at det ikke ville være betenkelig at det mottas vederlag for formidlingen, så lenge kundene skriftlig blir gjort oppmerksom på at foretaket eller eiendomsmegleren mottar vederlag for formidlingen fra forsikringsselskapet. Mindretallet viste videre til at eiendomsmeglingsforetakene har bidratt til økt konkurranse på dette området, som har kommet forbrukerne til gode gjennom reduserte priser, samt at eiendomsmeglerne har hatt en ikke ubetydelig arbeidsbelastning knyttet til salg av produktet, noe mindretallet mente det er rimelig at eiendomsmegleren får kompensasjon for.

Finanstilsynets forslag til forskriftsregulering om forsikringsformidling var i tråd med Bråthen-utvalgets mindretall, og gikk ut på at eiendomsmeglingsforetak skulle kunne formidle eierskifteforsikring mot godtgjørelse, men med plikt til å gjøre partene skriftlig oppmerksom på dette før formidlingen. Finanstilsynet mente det var liten grunn til å anta at eiendomsmeglingsforetakets uavhengighet og rollen som nøytral mellommann ville være truet av at eiendomsmeglingsforetak mottar vederlag for slik formidling. Finanstilsynet pekte på at det eventuelle vederlaget normalt vil være av beskjeden størrelse, samt at det også var kommet et forsikringsprodukt for kjøperne på markedet (boligkjøperforsikringen). Forskriftsforslaget ble ikke tatt til følge av Finansdepartementet, som fastsatte forskriftsregulering i samsvar med synspunktet til flertallet i Bråthen-utvalget.

Etter utvalgets oppfatning må formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring kunne sies å ha naturlig sammenheng med eiendomsmegling. Det er nær tilknytning mellom gjennomføring av eiendomsmeglingsoppdraget og formidling av disse forsikringsproduktene. Det ligger innenfor eiendomsmeglerens rådgivningsplikt å gi selger og kjøper råd om dette, og formidling av slike forsikringer vil derfor i sin alminnelighet ikke kunne sies å være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsforetakets integritet og uavhengighet. Spørsmålet blir dermed om dette endres av at eiendomsmeglingsforetaket mottar et vederlag for formidling av forsikringen.

Etter utvalgets vurdering kan det stilles spørsmål ved den begrunnelsen som flertallet i Bråthen-utvalget la til grunn. Slik utvalget ser det vil formidling av boligselgerforsikring mot vederlag ikke endre eiendomsmeglerens plikter og ansvar etter eiendomsmeglingsloven. Eiendomsmegleren har selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt om alle forhold av betydning for avtalen, i tillegg til omsorgsplikt overfor kjøperen. Dersom forsikringsselskapet som tilbyr boligselgerforsikringen kommer i ansvar som følge av mangelfulle eller feilaktige opplysninger fra selgeren, løper eiendomsmeglingsforetaket risiko for regresskrav. Eventuell regress betinger at grunnlaget for erstatningen kan henføres til at eiendomsmegleren ikke har oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Et vederlag til eiendomsmegleren for formidling av boligselgerforsikring, som normalt vil være av beskjeden størrelse sammenliknet med vederlaget for meglingsoppdraget, vil neppe ha merkbar virkning på hvordan eiendomsmegleren utfører oppdraget.

Vedtatte endringer i avhendingslova, som blant annet innebærer at selger ikke gyldig kan ta «som den er»- forbehold, legger større risiko på selgeren for avvik mellom avtalt eller forventet tilstand og eiendommens faktiske tilstand. Denne risikoen vil selger ha en legitim interesse i å kunne forsikre. I Prop. 44 L (2018–2019) punkt 7.2.3.2 vises det også til viktigheten av boligselgerforsikring i tilknytningen til den økte risikoen for selger. Selgeren vil også kunne ha behov for rådgivning knyttet til objektive dekningsbegrensninger i det konkrete forsikringstilbudet, eksempelvis tidsmessige og beløpsmessige rammer, samt subjektive dekningsbegrensninger etter forsikringsavtaleloven kapittel 4. Dersom eiendomsmegleren bruker tid og ressurser på å forklare oppdragsgiveren risikoen for avkortning dersom opplysningsplikten misligholdes, vil det kunne bidra til å forsterke selgerens insentiver til å fremskaffe og formidle opplysninger om eiendommen, som igjen kan bidra til å sikre en trygg og forutsigbar bolighandel. For å kunne gjøre en god jobb, må eiendomsmegler ha god kjennskap til forsikringsproduktet som formidles, og eventuelle begrensninger i dette. Etter utvalgets vurdering er det ikke urimelig at oppdragstakeren skal kunne motta et rimelig vederlag for dette arbeidet.

Utvalget er derfor kommet til at det bør åpnes for at eiendomsmeglingsforetaket kan motta vederlag for formidling av boligselgerforsikring, under forutsetning av at kundene skriftlig blir gjort oppmerksom på at foretaket mottar slikt vederlag, og at vederlagets størrelse opplyses i salgsoppgaven. En slik forutsetning følger også av forsikringsformidlingsforskriften § 3-1, jf. forsikringsformidlingsloven § 7-7, jf. § 5-1. Utvalget presiserer at det må være tale om et rimelig vederlag som står i forhold til både eiendomsmeglerens ressursbruk og premien forsikringstaker skal betale for polisen. For å unngå tvil om insentivene til ansatte som utfører oppdraget, kan det knyttes tilsvarende vilkår til mottak av vederlag for boligselgerforsikring, som gjelder for vederlag for låneformidling etter eiendomsmeglingsforskriften § 5-2 andre og tredje ledd. Tilsvarende bør i tilfelle også gjelde for formidling av boligkjøperforsikring mot vederlag. Det vil innebære at vederlaget må utbetales til eiendomsmeglingsforetaket, som ikke kan utbetale noen form for bonus eller andre fordeler til ansatte som er knyttet til formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Utvalget presiserer at eiendomsmeglingsforetakenes kunder uansett skal sikres fritt valg av finansielle tjenester. Det innebærer at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan sette vilkår om kjøp av tjenester fra en bestemt forsikringstilbyder, slik at kunden kan velge en annen leverandør. Eiendomsmeglingsforetaket har derimot ikke plikt til å tilby forsikring fra flere leverandører.

En forutsetning for å kunne motta vederlag for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring, vil uansett være at eiendomsmeglingsforetaket oppfyller de krav som stilles til aksessorisk forsikringsagentvirksomhet etter lov av 10. juni 2005 nr. 41 om forsikringsformidling (forsikringsformidlingsloven). Dette innebærer blant annet krav til registrering i forsikringsforetakets agentregister, jf. forsikringsformidlingsloven § 7-9, samt krav til egnethet og kompetanse for daglig leder og ansatte som formidler forsikringene, jf. forskrift av 27. februar 2006 nr. 252 om aksessorisk forsikringsagentvirksomhet § 3 og § 4.

18.3.5 Produktplassering av møbler og interiør

Produktplassering av møbler og interiør i visningsboliger har fått et visst omfang. Spørsmålet er om eiendomsmeglingsforetak kan tilby produktplassering til leverandører av møbler og interiør, mot vederlag. Slik virksomhet vil være å anse som annen virksomhet enn eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-1.

Tjenesten vil ikke være å anse som en tjeneste som andre leverandører yter til oppdragsgiver i gjennomføringen av eiendomsmeglingsoppdraget, og vil derfor ikke omfattes av forbudet i § 5-4. Forbudet vil bare hindre slik aktivitet dersom produktplassering i form av møblering inngår i det avtalte eiendomsmeglingsoppdraget. I slike tilfeller vil det ikke være adgang til å motta inntekter fra andre enn oppdragsgiver, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd og § 5-4. Slike tjenester vil heller ikke rammes av forbudet i eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 andre ledd bokstav b, da det her ikke er tale om markedsføring av fast eiendom, eller annen opptreden som representant for bare én part i forbindelse med omsetning av fast eiendom.

Etter utvalgets vurdering må slik produktplassering av møbler og interiør anses for å ha naturlig sammenheng med eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-1. Adgangen til å yte slike tjenester vil følgelig bero på om tjenesten anses å være egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglers integritet og uavhengighet eller ikke, jf. eiendomsmeglingsloven § 5-1. Utvalget kan ikke se at slik produktplassering vil kunne være egnet til å svekke tilliten. Tjenesten tilbys ovenfor tredjeparter, og vil derfor ikke være egnet til å skape avhengighetsforhold til en av partene i handelen. Krav til god meglerskikk og markedsføringsskikk kan ivaretas ved at det opplyses i salgsoppgaven og på visningen at møbler og interiør er produktplassering. Det kan også tenkes andre tilfeller av produktplassering som vil ha en nær og naturlig sammenheng med eiendomsmeglingsoppdraget, og ikke vil være egnet til å svekke eiendomsmeglers integritet og uavhengighet. Utvalget foreslår at dette vurderes nærmere ved utarbeidelse av nye bestemmelser i eiendomsmeglingsforskriften.

18.3.6 Forbud mot egenhandel og opplysningsplikt om egeninteresse

Eiendomsmeglerens rolle som nøytral formidler er ikke forenelig med at eiendomsmegleren selv går inn i handelen som selger eller kjøper. I så fall kunne eiendomsmegleren utnytte et informasjonsovertak til egen fordel på bekostning av forbrukeren. Forbud mot egenhandel er nødvendig for å sikre tilliten til at selger og kjøpers interesser blir ivaretatt ved bruk av eiendomsmegler. Utvalget slutter seg til Bråthen-utvalgets standpunkt i NOU 2006: 1 punkt 8.5.2 om at selv om dette et stykke på vei kan utledes av kravet til god meglerskikk, bør det være regulering som uttrykkelig slår fast at det er lovstridig å innta en posisjon hvor eiendomsmeglers egeninteresse kan ha innflytelse på gjennomføring av oppdraget. Helt overordnet mener utvalget at egenhandel fortsatt bør være forbudt for eiendomsmeglere.

Egenhandelsforbudet skal forhindre ansatte og andre personer med tilknytning til eiendomsmeglingsforetaket fra å selge eller leie ut egen eiendom gjennom den aktuelle virksomheten. Disse personene kan heller ikke kjøpe eller leie eiendom som det aktuelle foretaket har eller har hatt i oppdrag å formidle. Kjøpsforbudet er tilbakevirkende for å hindre omgåelse ved at foretaket avslutter oppdraget. Etter eiendomsmeglingsloven 1989 forelå en slik omgåelsesmulighet, men dette ble innskjerpet med den etterfølgende loven. Utvalget mener forbudet mot egenhandel er godt begrunnet og at gjeldende bestemmelser bør videreføres.

Forbudet omfatter også ansattes nærstående. Hvem som er å anse som nærstående, avhenger av om det dreier seg om å inngå oppdrag med det aktuelle foretaket eller å kjøpe eller legge inn bud på eiendom som foretaket har i oppdrag å selge. Loven beskriver en videre krets av nærstående når det gjelder hvem eiendomsmeglingsforetaket kan motta oppdrag fra, ettersom det vil være i de tilfellene at risikoen for eventuell innflytelse på gjennomføringen av oppdraget er størst. Mer perifere nærstående som legger inn bud på en eiendom, har derimot mindre mulighet til å påvirke handelen. Utvalget mener bestemmelsene om nærstående bør videreføres og ser heller ikke behov for å gjøre endringer i kretsen av hvem som anses om nærstående.

Det gjelder to unntak fra egenhandelsforbudet – for ansatte i andre filialer enn den som gjennomfører oppdraget (filialunntaket) og ansatte i filialer og foretak som kun forestår oppgjør (oppgjørsunntaket). Det førstnevnte unntaket, for andre filialer, gjaldt også etter eiendomsmeglingsforskriften 1990 § 8-4. Bråthen-utvalget foreslo å videreføre unntaket direkte i lovbestemmelsen, jf. NOU 2006: 1 punkt 8.5.2. I behandlingen av lovforslaget var Finansdepartementet enig i videreføring av filialunntaket, samt at unntak fra egenhandelsforbudet i størst mulig grad bør fremgå av lovteksten, jf. Ot.prp. nr. (2006–2007) punkt 7.2.4. I tillegg foreslo Finansdepartementet å innføre et oppgjørsunntak, fordi det ellers ville være urimelig at ansatte i oppgjørsfilialer ikke skulle kunne handle noen av de eiendommer som formidles av foretakets andre filialer, og der foretaket selv tar oppgjøret.

Den organisatoriske avgrensningen av egenhandelsforbudet avhenger av hvor langt ut i selskapsstrukturen ansatte mv. antas å kunne påvirke transaksjoner som andre gjennomfører. Den ansattes innflytelse på gjennomføringen av oppdraget er mindre når oppdraget gjennomføres av en annen filial, og ansatte som kun jobber med oppgjør vil ha begrenset mulighet til å utøve noen innflytelse på salgsprosessen. Dersom eiendomsmegleren i den andre filialen som utfører oppdraget, har personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, følger det uansett en opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 5-3 syvende ledd. I tillegg bør virksomheten ikke behandles forskjellig ut fra hvordan den organiseres – som separate foretak i en kjede – eller som ett foretak med underliggende filialer. Dersom filialunntaket fjernes, kunne det fremstå som mindre attraktivt å være ansatt i kjede med filialstruktur enn i kjede med separate foretak. Disse argumentene støtter opp om avgrensningen av egenhandelsforbudet til filialen der personen er ansatt eller tilknyttet. Et unntak fra dette gjelder for foretakets eiere, tillitsvalgte, daglig leder og øverste ledelse som normalt deltar i den daglige driften, ettersom disse rollene anses å omfatte alle underliggende filialer og gir mulighet til å utøve slik innflytelse på oppdraget som egenhandelsforbudet skal forhindre. Personer i slike roller omfattes derfor ikke av filialunntaket. Utvalget foreslår at filialunntaket og oppgjørsunntaket videreføres.

Opplysningsplikten etter syvende ledd, om personlig eller økonomisk interesse i handelen, kommer ikke klart frem av lovteksten. Mottakeren er «partene», som gjerne oppfattes som selger og kjøper, men ikke nødvendigvis forbindes med andre interessenter. Utvalget foreslår at bestemmelsen endres slik at det i lovteksten ikke avgrenses hvem som skal motta opplysningene. Utvalget foreslår følgende ordlyd: «Dersom personer eller foretak som nevnt i første og annet ledd i andre tilfeller har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal det straks opplyses om dette.»

18.3.7 Forbud mot kobling

Utvalget har vurdert om det er behov for endringer i forbudet mot kobling av eiendomsmeglingstjenester og andre tjenester. Etter utvalgets vurdering er koblingsforbudet viktig både for å beskytte forbrukerne og for konkurransen i markedet for eiendomsmeglingstjenester. Utvalget slutter seg til Falkanger-utvalgets uttalelse om at forbudet mot kobling er en forutsetning for at finansforetak skal kunne eie eiendomsmeglingsforetak, jf. NOU 1987: 14 i merknadene til § 3-4. Utvalget foreslår derfor at koblingsforbudet og forbudet mot koblingssalg videreføres i ny lov.

Forbudet mot kobling er plassert i eiendomsmeglingsloven § 6-3 God meglerskikk. Slik utvalget ser det vil flytting til en egen bestemmelse gi forbudet en mer selvstendig betydning og bidra til å synliggjøre prinsippet om fritt meglervalg. Ettersom forbudet er ment å sikre eiendomsmeglerens uavhengighet fra andre aktører med tilknytning til bolighandelen, blant annet banker og forsikringsselskaper, synes utvalget også det er mer passende å plassere forbudet i lovens kapittel 5, som omhandler uavhengighet. Dette taler for å regulere koblingsforbudet i en egen bestemmelse i eiendomsmeglingsloven kapittel 5 med overskriften «Forbud mot kobling». Det vil også bidra til at eiendomsmeglingsloven § 6-3 blir en rendyrket bestemmelse om god meglerskikk. Utvalget foreslår videre en endring i ordlyden i bestemmelsen om forbud mot kobling av eiendomsmeglingstjenester, i den hensikt å få klarere frem at bestemmelsen dreier seg om kobling. Utvalget foreslår at ordlyden endres slik: «Oppdragstakeren skal ikke inngå oppdragsavtale dersom slik avtale er et resultat av kobling, ved at deter satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling.» Se lovutkastet § 5-5 første ledd. Forbudet mot at eiendomsmegleren driver koblingssalg av ytelser som ikke står i sammenheng med eiendomsmeglingsoppdraget, blir ny § 5-5 andre ledd.

19 Oppdraget og utførelsen av dette

19.1 Innledning

Eiendomsmegleren er pålagt en rekke oppgaver ved gjennomføring av eiendomsmeglingsoppdrag. Reglene om oppdraget og utførelsen av dette er samlet i kapittel 6 i gjeldende eiendomsmeglingslov. Pliktene som følger av kapittel 6 påhviler både oppdragstakere, det vil si eiendomsmeglingsforetak, advokat og rettshjelper som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, og den enkelte person som har kompetanse til å opptre som ansvarlig megler og eiendomsmeglerfullmektig, i deres virksomhetsutøvelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-1.

I punkt 19.2 er det redegjort for gjeldende rett med utgangspunkt i eiendomsmeglerens oppgaver og plikter knyttet til de ulike fasene som normalt inngår i et oppdrag om salg av bolig- eller fritidseiendom. Fasene i et typisk salgsoppdrag er nærmere beskrevet i punkt 14.2.3.

I punkt 19.3 kommer utvalgets vurdering av reguleringen av eiendomsmeglerens plikter ved gjennomføring av oppdraget etter eiendomsmeglingsloven. Arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig og medhjelpere behandles også, men ikke kvalifikasjonskravene for disse rollene, som er behandlet i kapittel 17. Forslagene om budgivning tar utgangspunkt i analysen og utvalgets vurderinger i kapittel 6. Eiendomsmegleres plikter etter hvitvaskingsregelverket, som også påvirker utførelsen av oppdraget, er behandlet i kapittel 12.

19.2 Gjeldende rett

19.2.1 Ansvarlig megler på hvert oppdrag

I medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-2 første ledd skal det utpekes en ansvarlig megler på hvert oppdrag. Ansvarlig megler skal ha eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler. I tillegg kan personer med tillatelse til å være ansvarlig megler etter overgangsordningen, også være ansvarlig megler, jf. overgangsforskriften § 5. Rettshjelpere som driver eiendomsmegling i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 2-1, kan opptre som ansvarlig megler på eiendomsmeglingsoppdrag som inngår i rettshjelpsvirksomheten. I medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd skal ansvarlig megler selv utføre de vesentligste elementene i meglingsoppdrag, men kan benytte seg av medhjelper som har bestått godkjent eksamen til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter. Dette er imidlertid ikke til hinder for at oppdrag utføres av eiendomsmeglerfullmektig under kontroll av ansvarlig megler for oppdraget, eller at oppgjør kan utføres av medhjelper som har bestått godkjent eksamen i oppgjør (oppgjørsmedhjelper), jf. tredje ledd.

I eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 er det gitt utfyllende regler for arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper, der sentrale oppgaver er forbeholdt ansvarlig megler. Etter første ledd er det bare ansvarlig megler som kan:

• inngå oppdragsavtale,

• besiktige og undersøke eiendommen,

• gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen og gjennomføringen av denne,

• avholde budrunde, samt

• avholde kontraktsmøte.

I andre ledd er det fastsatt at medhjelpere kan:

• innhente opplysninger til salgsoppgave og utforme utkast til denne,

• utforme utkast til salgsannonser og annen markedsføring,

• forestå visninger,

• utarbeide utkast til kjøpekontrakt,

• utarbeide og klargjøre dokumenter som skal tinglyses, og

• utarbeide utkast til særskilte avtaler, søknader eller andre dokumenter tilknyttet handelen oppdraget gjelder, herunder dokumenter vedrørende oppgjør.

Ansvarlig megler skal instruere, kontrollere og godkjenne medhjelpers arbeid, jf. tredje ledd.

Hele eller deler av oppdraget kan utføres av eiendomsmeglerfullmektig under kontroll av ansvarlig megler, med unntak av det å signere på oppdragsavtalen, som bare ansvarlig megler kan gjøre, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd. I tillegg kan oppgjøret gjennomføres av oppgjørsmedhjelper under kontroll av ansvarlig megler. Dersom oppgjøret gjennomføres i filial eller foretak som kun gjennomfører oppgjør, skal fagansvarlig i den aktuelle filialen eller foretaket føre kontroll med den som utfører oppgjøret, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 fjerde ledd.

19.2.2 God meglerskikk og eiendomsmeglers omsorgsplikt

I eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd er det nedfelt et grunnleggende krav til at eiendomsmegler skal utføre oppdraget «i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser». Kravet til god meglerskikk gjelder generelt, men bestemmelsen kommer først og fremst til anvendelse der eiendomsmeglingsloven ikke gir presise regler om eiendomsmeglers plikter overfor partene i handelen, og partene ikke har presisert dette i oppdragsavtalen. Bestemmelsen innebærer at eiendomsmegleren kan ha andre forpliktelser enn de som følger direkte av lovteksten, og har også rettskildemessig verdi ved tolkning av rekkevidden av andre bestemmelser i loven.

«God meglerskikk» blir beskrevet som en rettslig standard. Karakteristisk for rettslige standarder er at de ikke oppstiller bestemte og konkrete kriterier, men gir anvisning på en norm eller målestokk med utgangspunkt i hva som er vanlig praksis i bransjen. Normen vil kunne variere over tid og etter hvilken sitasjon man befinner seg i. I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven er det imidlertid lagt til grunn at god meglerskikk er noe mer. I Ot.prp. nr. 59 (1988–89) punkt 5.2 beskrives god meglerskikk som en «objektiv norm der hensynet til partene er det mest fremtredende». Bransjepraksis vil kun være et utgangspunkt ved fastleggelse av det nærmere innholdet. Det må også legges vekt på hva som følger av lovgivning, rettspraksis, myndighetspraksis og reelle hensyn. I NOU 2006: 1 punkt 10.2.1 er hensynet til betryggende omsetning av fast eiendom fremhevet som et reelt hensyn som bør vektlegges, i tillegg til hensynet til partene.

Normen for god meglerskikk er fleksibel i den forstand at det kan tas hensyn til momenter som eiendommens karakter, transaksjonens størrelse, hvem partene er og deres profesjonalitetsnivå. Dette innebærer at kravet til god meglerskikk vil kunne ha forskjellig innhold ved ulike former for eiendomsmegling, for eksempel boligmegling og næringsmegling. Hvorvidt kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk er overtrådt, må underlegges en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering.

Om uttrykket «omsorg» er det i forarbeidene vist til at eiendomsmegleren ikke påtar seg plikt til å oppnå et bestemt resultat, men å arbeide for å utføre oppdraget så godt som mulig, jf. NOU 1987: 14 i merknadene til § 3-1. At eiendomsmegler skal ha «omsorg for begge parters interesser» innebærer ikke et krav om at eiendomsmegler skal ivareta begge parters interesser i samme utstrekning på ethvert stadium av oppdraget. Eiendomsmegler har en lojalitetsplikt overfor sin oppdragsgiver som er kontraktsrettslig forankret gjennom oppdragsavtalen, og skal primært ha dennes interesser for øye. På den annen side har eiendomsmegler en plikt til å opptre nøytralt overfor interessenter og oppdragsgiverens kontraktsmotpart. Det er blant annet vist til at det bør være unødvendig for kontraktsmotparten å opptre med egen hjelper når det først er én eiendomsmegler inne i transaksjonen.

Eiendomsmeglers lojalitetsplikt overfor oppdragsgiveren må avveies mot plikten til å opptre nøytralt overfor interessenter og kontraktsmotparten, og vektingen vil være ulik i de forskjellige fasene av oppdraget. Ved oppdragsinngåelsen vil det normalt bare være lojalitetsplikten som gjelder. I arbeidet med å innhente informasjon om eiendommen og utarbeidelse av salgsoppgave, skal eiendomsmegler opptre nøytralt og har plikt til å gi fremtidig kjøper alle opplysninger av betydning for handelen. I salgsforhandlingene vil det være eiendomsmeglers oppgave å jobbe for at oppdragsgiveren oppnår best mulig pris, men samtidig sikre at kjøperen inngår avtale på bakgrunn av korrekt informasjon om eiendommen. Ved kontraktsutformingen skal eiendomsmegler sørge for at vilkårene gjengir bud og aksept korrekt og utfyllende, og for øvrig fremstår som balanserte. Ved gjennomføring av oppgjøret skal eiendomsmegler opptre nøytralt og sikre at partene ikke utsettes for fare for tap. Ved håndtering av eventuelle etterfølgende reklamasjoner skal eiendomsmegler også opptre nøytralt.

19.2.3 Inngåelse av eiendomsmeglingsoppdrag

Et salgsoppdrag starter normalt med at eiendomsmegleren blir kontaktet av selger, som ønsker eiendomsmeglers vurdering av markedspris og tilbud på oppdraget. Eiendomsmegleren befarer deretter eiendommen sammen med selger. Befaringen er ansett som en del av eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. At eiendomsmegleren skal befare eiendommen fysisk er ikke direkte regulert i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften. Falkanger-utvalget uttalte i NOU 1987: 24 i merknadene til § 3-7 om eiendomsmeglerens undersøkelsesplikt at «Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren. Megleren bør likevel ha en selvstendig plikt til å kontrollere og supplere selgerens opplysninger. (…) Megleren bør normalt undersøke eiendommens grunnboksblad og besiktige eiendommen (…)». Bråthen-utvalget viste til denne uttalelsen i NOU 2006: 1 i punkt 10.3.2.2. Befaringen spiller også en rolle i oppfyllelsen av eiendomsmeglerens opplysnings- og rådgivningsplikt overfor oppdragsgiver, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. En viktig del av eiendomsmeglerens fagkompetanse er innsikten i markedet, og det inngår i et eiendomsmeglingsoppdrag å gi selger veiledning og bistand vedrørende salgsstrategien. Dette omfatter blant annet om oppussingstiltak bør gjennomføres før salg, behovet for boligselgerforsikring, og fastsettelse av prisantydning og salgsstrategi.

I forvaltningspraksis har Finanstilsynet lagt til grunn at rekkevidden av plikten til å befare eiendommen er sammenfallende med rekkevidden av eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det innebærer at eiendomsmegleren bare kan unnlate å befare eiendommen dersom det foreligger forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd andre punktum. Hvis slike forhold foreligger og befaring ikke er gjennomført, skal det opplyses i salgsoppgaven hvorfor eiendomsmegleren ikke har befart eiendommen. Stor geografisk avstand mellom eiendomsmeglingsforetaket og eiendommen vil normalt ikke gjøre befaringen umulig eller urimelig ressurskrevende. Befaringen er ansett som så sentral at oppgaven skal utføres av ansvarlig megler selv, eventuelt av en eiendomsmeglerfullmektig, men kan ikke settes til en medhjelper, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 første ledd bokstav b. Befaringen kan utkontrakteres, men bare til kontraktsmedhjelper som selv har tillatelse til å drive eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-5. I likhet med andre oppgaver som utkontrakteres, beholder det utkontrakterende eiendomsmeglingsforetaket oppfyllelsesansvaret av undersøkelses- og opplysningsplikten overfor partene i handelen.

For å gi en verdivurdering vil eiendomsmegleren normalt gjennomgå tilgjengelig informasjon om boligen, hva boliger i nærområdet er solgt for og ta hensyn til utviklingen i markedet. Sammen med verdivurderingen foreslår eiendomsmegleren også en salgsstrategi med en konkret fremtidsplan, og gir et pristilbud på eiendomsmeglingsoppdraget. Dersom selgeren ønsker å akseptere tilbudet, inngås oppdragsavtale med eiendomsmegleren.

Oppdragsavtalen definerer hva eiendomsmeglers oppdrag går ut på og legger grunnlaget for eiendomsmeglerens arbeid. Det stilles detaljerte krav til oppdragsavtalen og hvilke opplysninger som minst skal fremgå av oppdragsavtalen i eiendomsmeglingsloven § 6-4. Oppdragsavtalen skal inngås skriftlig og signeres av oppdragsgiveren og den ansvarlige megler for oppdraget. Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom, men ikke lenger enn seks måneder, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5. Oppdraget kan forlenges med inntil seks måneder om gangen. Fornyelse av oppdraget skal skje skriftlig. Uten en skriftlig oppdragsavtale som er signert av oppdragsgiver og ansvarlig megler for oppdraget, har eiendomsmegleren ikke et gyldig oppdrag. Det er gjort unntak fra kravet til skriftlig oppdragsavtale utenfor forbrukerforhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-3, det vil si der oppdragsgiveren hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom oppdraget inngås ved fjernsalg eller utenfor faste forretningslokaler, kommer angrerettloven til anvendelse, som omtalt i punkt 13.3.11. Dette gjelder særlig digitale eiendomsmeglingstjenester der forbrukeren inngår oppdragsavtale via en nettside, samt tilfeller der oppdragsavtale inngås hjemme hos forbrukeren mens eiendomsmegleren er til stede, for eksempel i forbindelse med befaring.

Gjennom oppdragsavtalen kan oppdragsgiveren også bestille tilleggstjenester fra eksterne aktører som eiendomsmegleren formidler, slik som boligselgerforsikring, tilstandsrapport, fotograf, ekstra markedsføringstjenester og boligstyling. Dette er tjenester som ikke er nødvendige for at eiendomsmegleren skal kunne oppfylle sine lovpålagte plikter i oppdraget. Slike tjenester innebærer ekstra kostnader for oppdragsgiveren. Det er opp til oppdragsgiver å avtale tilleggstjenester. Et unntak gjelder for selgers adgang til å velge om det skal innhentes tilstandsrapport. Som nevnt i punkt 18.2.3, kan eiendomsmegleren stille vilkår om at oppdragsgiveren inngår avtaler om ytelser som står i sammenheng med oppdraget etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 fjerde ledd. Uansett vil det være en forventning i markedet om at selgeren fremlegger en tilstandsrapport. Og med endringene i avhendingslova som Stortinget vedtok 7. juni 2019, vil det når disse trer i kraft innebære stor risiko for selgeren ikke å fremlegge godkjent tilstandsrapport, slik det er omtalt i punkt 13.3.2.

Et eiendomsmeglingsoppdrag innebærer i seg selv ikke noen rett for eiendomsmegler til å binde oppdragsgiveren overfor tredjepart. Det krever særskilt fullmakt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-6. Det er vanlig å innta fullmakt til å bestille tjenester som tilstandsrapport og trykking av salgsoppgaver mv. i oppdragsavtalen, i tillegg til fullmakt til å innhente opplysninger om eiendommen fra kommune og ligningsmyndigheter, samt restsaldo på lån mv. Det følger også av bestemmelsen at oppdragsgiver kan gi eiendomsmegler fullmakt til å akseptere bud, men det har i praksis ikke vært vanlig. Eiendomsmegleren skal like fullt opptre upartisk, og må påse at fullmaktsavtalen ligger innenfor kravet til god meglerskikk. Mer vanlig er det at eiendomsmegleren får fullmakt av oppdragsgiveren til å avvise bud med kortere akseptfrist enn det som er rimelig for en forsvarlig avvikling av budrunden.

19.2.4 Innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger

Når oppdragsavtalen er inngått og nødvendige fullmakter til å innhente opplysninger om eiendommen er mottatt, kan eiendomsmegleren starte arbeidet med å klargjøre salget. I denne fasen foretar eiendomsmegleren undersøkelser av faktiske og rettslige forhold knyttet til eiendommen, bestiller tilstandsrapport, fotograf og eventuell boligstyling, tinglyser sikringsobligasjon, rydder i heftelser o.l.

For den som skal kjøpe eiendom, er det avgjørende å ha tilgang til alle relevante opplysninger om eiendommen av faktisk og rettslig karakter, for å kunne ha et best mulig grunnlag for å ta en beslutning om kjøp. Etter avhendingslova følger det ingen plikt for selgeren til å undersøke eiendommens tilstand før salget, men bare til å opplyse om forhold som denne kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette er indirekte regulert i avhendingslova § 3-7. På den annen side kan kjøperen, i samsvar med avhendingslova § 3-10, ikke påberope som mangel noe denne kjente eller burde kjent til da avtalen ble inngått, for eksempel fordi det er opplyst om forholdet i tilstandsrapport eller annen salgsdokumentasjon som er gjort tilgjengelig for kjøperen. En av de mest sentrale oppgavene for eiendomsmegler i et eiendomsmeglingsoppdrag er derfor å bringe til veie og videreformidle informasjon om eiendommen.

Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt er regulert i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Hovedregelen i først ledd pålegger eiendomsmegleren en generell plikt til å «sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for handelen». Dette innebærer at eiendomsmegleren har plikt til å innhente, kontrollere og formidle alle relevante opplysninger om eiendommen. I NOU 2006: 1 punkt 10.3.2.3 fremgår det at bestemmelsen er utformet med sikte på å pålegge eiendomsmegler en opplysningsplikt som nærmer seg selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova. Begrunnelsen for dette ligger i reglene om identifikasjon som primært følger av avhendingslova § 3-8, men gjelder tilsvarende for § 3-7, som innebærer at selger identifiseres med eiendomsmegler. Det vil si at selger har et mangelsansvar etter avhendingslova dersom eiendomsmegler har gitt uriktige eller manglende opplysninger om eiendommen, så lenge øvrige vilkår i avhendingslova § 3-7 og § 3-8 er oppfylt.

I enkelte tilfeller kan det foreligge forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for eiendomsmegleren å innhente eller kontrollere opplysninger som kjøperen i utgangspunktet har grunn til å regne med å få. Derfor åpner § 6-7 første ledd andre punktum for at eiendomsmegler i særlige tilfeller kan unnlate å innhente opplysninger. I slike tilfeller har eiendomsmegler en plikt til å opplyse skriftlig for kjøperen om grunnen til at opplysningene ikke er innhentet, før handel sluttes. Bestemmelsen er ment som en snever unntaksregel, noe som innebærer at den for eksempel ikke åpner for at eiendomsmegleren kan unnlate å innhente alle opplysninger i et oppdrag på grunn av tidsnød ved stor arbeidsmengde.

I eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd presiseres eiendomsmeglerens opplysningsplikt ved at det stilles krav til at eiendomsmegler, før handel sluttes, gir kjøperen en «skriftlig oppgave» som minst skal omfatte opplysninger som er angitt i andre til femte ledd. Dette er eiendomsmeglerens salgsoppgave. Bestemmelsen skal sikre at kjøperen gis en samlet fremstilling av sentrale opplysninger om eiendommen, som lovgiver har lagt til grunn som relevante for kjøper i alle oppdrag. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester har lagt til grunn at det er i strid med god meglerskikk å markedsføre en bolig for salg før lovpålagte opplysninger er innhentet og kontrollert. I tråd med dette har Finanstilsynet i sin praksis lagt til grunn at salgsoppgaven skal være utarbeidet før annonsering. Dette er også lagt til grunn i Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig.

Andre ledd angir gjennom 14 punkter minstekravene til opplysninger som skal fremgå av alle salgsoppgaver. I tredje til femte ledd stilles det ytterligere krav til opplysninger som skal være med ved formidling av visse typer eiendom og eierformer, som borettslagsandeler og eierseksjoner. I eiendomsmeglingsforskriften er det i § 1-5 stilt ytterligere krav til opplysninger i salgsoppgaven ved formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom, samt at det i § 6-2 stilles ytterligere krav til opplysninger om eiendomsmeglingsforetaket, den ansvarlige megleren på oppdraget, dekning av utgifter og fremgangsmåten ved budgivning.

Opplysningsplikten etter første ledd går imidlertid lenger enn de obligatoriske opplysningene som er angitt i andre til femte ledd. Eiendomsmegleren må i ethvert oppdrag foreta en vurdering av om det i tilknytning til salgsobjektet foreligger opplysninger som kjøpere normalt ville forvente å få, utover de obligatoriske opplysningene. I forarbeidene er det angitt noen typer opplysninger som ligger innenfor det kjøperen har grunn til å regne med å få, men som lovgiver likevel ikke ønsket å gjøre obligatoriske i alle oppdrag. Dette gjelder blant annet offentligrettslige pålegg, aktuelle nabovarsler, ikke endelige offentlige planer og ikke tinglyste heftelser, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.2.4, i den grad opplysningene kan få betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-7 første ledd.

Utover de obligatoriske opplysningene etter § 6-7 andre ledd er det ikke et eksplisitt krav om at opplysningene skal formidles skriftlig. Hensynet til en sikker og ordnet eiendomsomsetning taler imidlertid for at det gjelder et skriftlighetskrav også etter hovedregelen i § 6-7 første ledd første punktum, som vil omfatte alle opplysninger som kjøperen kan forvente å få fra eiendomsmegleren. Uansett bør eiendomsmegleren sørge for at alle opplysninger som formidles er etterprøvbare og kan kontrolleres, for å kunne dokumentere at opplysningsplikten er oppfylt.

Kjøperen har krav på å få alle relevante opplysninger om eiendommen, eventuelt opplysning om grunnen til at ikke alle relevante opplysninger er innhentet, «før handel sluttes». For å oppfylle formålet med bestemmelsen – å sikre kjøperen et best mulig informasjonsgrunnlag for å ta en beslutning om kjøp – betyr dette at opplysningene må formidles til kjøper før bud inngis. I praksis vil derfor eiendomsmegler normalt sørge for å formidle alle opplysninger før budrunden.

Eiendomsmeglerens viktigste kilder til informasjon om eiendommen er registerdata som hentes via fagsystemet, selgeren og eiendomsmeglers egen befaring av eiendommen. Videre gir normalt en tilstandsrapport viktige opplysninger om eiendommens tekniske tilstand. Utover dette innhenter eiendomsmegleren etter behov annen informasjon om eiendommen fra grunnboken, kommunen, boligbyggelag, energiverk, renovasjonsselskap, forretningsfører for sameier mv.

I praksis består salgsoppgaven som regel både av eiendomsmeglers opplysninger i tillegg til bilder av eiendommen og en rekke vedlegg, som tilstandsrapport, vedtekter, egenerklæring fra selger, kopi av tinglyste heftelser mv. Bruk av vedlegg kan være nyttig, men det fritar ikke eiendomsmegleren fra sin plikt til å trekke ut alle relevante opplysninger fra vedleggene og skrive disse inn i salgsoppgaven. Dette er i forarbeidene begrunnet med at det kan være vanskelig for interessenter å tilegne seg informasjonen i vedleggene, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.2.4. Eiendomsmegleren må, som profesjonell fagperson og formidler, bruke sin kompetanse til å finne all relevant informasjon og opplyse dette samlet i selve salgsoppgaven.

Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt etter § 6-7 suppleres av bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd, som pålegger eiendomsmegler en plikt til å «gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne». Eiendomsmegleren har dermed også en rådgivnings- og opplysningsplikt overfor selger og kjøper om andre forhold ved handelen enn selve eiendommen. Rådgivningsplikten gjelder gjennom hele salgsprosessen og omfatter for eksempel rådgivning om prisfastsetting og salgsstrategi, budgivning, grunnleggende skattespørsmål, hva konsesjonsplikt innebærer, forhold i kontrakten e.l.

Rådgivningsplikten innebærer at eiendomsmegleren skal informere partene om forhold av faktisk og rettslig karakter, som ut fra eiendomsmeglerens forsvarlige vurdering er viktig for partene i forbindelse med handelen. Det er imidlertid grenser for hva eiendomsmegleren kan forventes å gi råd om. Eiendomsmegleren kan for eksempel ikke forventes å være bygningskyndig rådgiver eller gi råd om kompliserte skattespørsmål. Eiendomsmeglingsloven oppstiller ikke krav til at rådgivningsplikten etter § 6-3 andre ledd skal oppfylles skriftlig, men i likhet med opplysningsplikten etter § 6-7 første ledd første punktum taler hensynet til sikker og ordnet eiendomsomsetning for at eiendomsmegleren må dokumentere at rådgivningsplikten er oppfylt. Eiendomsmegleren har også en egeninteresse i å sikre notoritet om hva som er gitt av opplysninger og råd. Opplysningene kan gis i salgsoppgaven eller direkte til den det gjelder.

Når det gjelder prisfastsettingen har eiendomsmegleren en viktig rådgivningsrolle. I bruktboligmarkedet er det vanlig å utby boligen til en prisantydning, med oppfordring om å gi bud. Ved salg av nye boliger er derimot fastpris dominerende. Det skal fremgå av eiendomsmeglerens salgsoppgave om boligen selges med fastpris eller prisantydning, samt opplyses totalpris inkludert andel fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 12 og 13. Prisantydningen gir et viktig signal til markedet og vil for de fleste kjøpere være avgjørende for interessen for en eiendom. Det er en del av eiendomsmeglerens oppdrag å gi selgeren råd om antatt markedsverdi på boligen. De senere årene har praksisen endret seg, slik at eiendomsmegleren i større grad vurderer markedsverdien alene, uten bruk av bygningssakkyndig. De fleste eiendomsmeglere bruker i dag e-takst, som er et verktøy for å fastsette eiendommens verdi basert på statistiske data for blant annet standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i nærområdet. Dataene sammenstilles med eiendomsmeglerens erfaring og kunnskap om boligmarkedet, og leder frem til en verdivurdering som indikerer hva boligen vil kunne bli solgt for. Samtidig har selgeren som regel visse prisforventninger, blant annet med tanke på hva andre boliger i nærområdet har blitt solgt for tidligere. Eiendomsmegleren må forsøke å avstemme disse størrelsene mot hverandre og veilede selgeren om hva det er realistisk å oppnå. I siste instans er det likevel selgeren som bestemmer prisantydningen. Eiendomsmegler kan ikke utby eiendommen med en prisantydning oppdragsgiveren ikke aksepterer. Bruk av såkalte lokkepriser, der eiendomsmegler bidrar til feilinformasjon om prisen på boligen i den hensikt å tiltrekke flere interessenter, er i strid med god meglerskikk. Den motsatte situasjonen – der eiendomsmegleren bidrar til feilinformasjon i den hensikt å sette en høy prisantydning som gir inntrykk av at boligen er mer attraktiv enn den egentlig er – har derimot fått mindre oppmerksomhet i spørsmål om god meglerskikk. Markedsføringsloven og Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig gir retningslinjer for eiendomsmeglerens prisfastsettelse, i tillegg til god meglerskikk.

I rådgivningsplikten ligger det også en forpliktelse for eiendomsmegleren til å gi råd til partene om forsikringsprodukter som tilbys, som i hovedsak er boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring. Begge forsikringsordningene er frivillige. Rådgivningen fra eiendomsmegler skal være balansert. Eiendomsmegleren kan følgelig ikke anbefale forsikringen uten samtidig å gjøre oppmerksom på eventuelle begrensninger ved produktet. I rådgivningen til selger omfatter dette blant annet å gjøre selgeren oppmerksom på at boligselgerforsikringen ikke utelukker at det blir rettet et krav direkte mot selger. Kjøperen kan velge å rette sitt krav mot forsikringsselskapet, selgeren eller begge. Videre bør selger gjøres oppmerksom på forsikringsselskapets adgang til å kreve regress ved grov uaktsomhet fra selgers side. Kjøperen må på den annen side ikke gis inntrykk av at selgers tegning av boligselgerforsikring gir større rettigheter overfor forsikringsselskapet enn kjøperen ellers ville hatt overfor selger.

19.2.5 Annonsering og visning

Når salgsoppgaven er utarbeidet, kan eiendomsmegleren starte markedsføringen av objektet, som regel ved annonsering på Finn.no og eventuelle andre annonsekanaler på internett. Tidligere var avisannonsering vanlig, men brukes i dag nesten bare for boliger i øvre prissjikt. De senere år har det blitt stadig vanligere å markedsføre eiendom også i sosiale medier, samt kjøpe annonseplass i nettaviser e.l.

Markedsføring av eiendommen er ikke direkte regulert i eiendomsmeglingsloven, men inngår gjerne i oppdragsavtalen. Eiendomsmegleren har likevel en plikt til å oppnå best mulig pris for oppdragsgiver, noe som innebærer at eiendomssalg som hovedregel skal skje ved annonsering og åpen markedsføring. I medhold av eiendomsmeglerens rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd, plikter eiendomsmegler å gi selger råd om hvordan eiendommen best kan annonseres, som for eksempel om avisannonsering er hensiktsmessig, tidspunktet for annonsering og lignende.

I enkelte tilfeller kan det dukke opp spørsmål om salg uten annonsering, såkalt «off market»-salg. Dette kan for eksempel være tilfelle hvis selger ønsker diskresjon rundt salget, eller hvis selger ønsker å gjøre et raskt salg. Eiendomsmegleren skal i slike tilfeller advare oppdragsgiver om at eiendommen kan bli solgt under markedspris. Samtidig må eiendomsmegleren vurdere om selgers særlige behov kan møtes på en annen måte. Dette er lagt til grunn i et brev fra Finanstilsynet av 14. mars 2018.

Markedsføringsloven inneholder bestemmelser som gjelder ved eiendomsmeglerens markedsføring av bolig, som omtalt i punkt 13.3.8. Forbrukertilsynet har utarbeidet en veileder for beste praksis for markedsføringen av boliger. Veilederen regulerer blant annet forholdet mellom eiendomsmeglers salgsoppgave og annen markedsføring, gir føringer for fremstilling av prisinformasjon, faktiske opplysninger om eiendommen, bruk av bilder og illustrasjoner o.l. i all markedsføring, annonsering i sosiale medier og direktemarkedsføring til forbrukere. Finanstilsynet har presisert at brudd på markedsføringsloven normalt vil være i strid med kravet til god meglerskikk, samt at grove brudd på markedsføringsloven kan medføre sanksjoner.

I salgsannonsen inviteres det gjerne til fellesvisninger på ett eller flere oppsatte visningstidspunkt. På visningen gis interessentene anledning til å gjøre seg fysisk kjent med eiendommen, gjøre egne undersøkelser og stille spørsmål til den som forestår visningen, som kan være eiendomsmegler, eiendomsmeglerfullmektig, medhjelper eller selger. Interessenter som ønsker det, kan ha med egen bygningskyndig på visningen. Det er vanlig at eiendomsmegleren tar seg av visningene, særlig de annonserte fellesvisningene. Å avholde visninger er ikke en oppgave eiendomsmeglere er pålagt ved lov, men en tjeneste eiendomsmegleren normalt tilbyr i oppdragsavtalen. Det er ikke noe i veien for å avtale at selgeren skal holde visninger selv, noe som kan redusere kostnadene for selger. De senere årene har det blitt etablert flere såkalte «hybridmeglingstjenester», der konseptet er at selgeren skal gjøre enkelte av de oppgavene eiendomsmegleren normalt utfører, mot å betale mindre for oppdraget. Det vanligste er at selgeren selv holder annonserte fellesvisninger. Private visninger som ikke er annonsert, er det uansett vanlig at selgeren tar seg av også utenfor hybridkonseptene. For øvrig er det ikke noe i veien for å unnlate visninger i sin helhet, men det er sjelden praktisk med tanke på å få i stand et salg. De færreste er villige til å kjøpe en bruktbolig usett. Det er imidlertid ikke utenkelig å selge også bruktboliger basert kun på digital visualisering, slik det er vanlig med nye boliger. Markedsføring er den av oppgavene i et salgsoppdrag der eiendomsmeglerne i størst grad bruker digital teknologi, se punkt 8.2 om bruk av ny teknologi.

19.2.6 Salgsforhandlinger, budgivning mv.

Håndtering av budgivningen er en sentral oppgave for eiendomsmegleren. Budgivningen oppleves som stressende for mange – både selgere og budgivere. Det er viktige beslutninger som skal tas, store verdier står på spill, og tempoet kan bli høyt. Både selger og budgivere vil normalt ha forventninger til at eiendomsmegleren skal håndtere budgivningen på en ryddig og profesjonell måte. Derimot er det ikke slik at eiendomsmegleren har en plikt til å opptre helt nøytralt i budgivningen. Eiendomsmeglingsoppdraget går ut på å bringe selger og kjøper sammen i en handel, og lojalitetsplikten overfor oppdragsgiver tilsier at eiendomsmegleren i et salgsoppdrag skal jobbe for å få flest mulig budgivere med, for å få best mulig pris for selger. Flere budgivere trekker i retning av høyere pris, som vist i punkt 6.3.2 på data fra budrunder. Eiendomsmegleren har imidlertid også et ansvar for å ivareta budgivernes interesser i budrunden. I samsvar med eiendomsmeglerens rådgivnings- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd, må eiendomsmegler også gi råd til budgiverne. Dette kan blant annet bestå i å gi råd om hvordan bud skal utformes, akseptable budfrister, hva det innebærer å ta forbehold o.l. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 tredje punktum har eiendomsmegleren plikt til å gi opplysninger om fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter også i salgsoppgaven.

I eiendomsmeglingsforskriften er det gitt regler for eiendomsmeglerens håndtering av budgivningen. Reglene er utformet med det siktemål å gi partene tilstrekkelig tid til å områ seg i budgivningen, samt å redusere antallet tvister knyttet til avtaleinngåelsen og kommunikasjonen i budrunden. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 at eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og avpasse tempoet slik at deltakerne sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Eiendomsmegleren skal fraråde budgivere å sette frister som er for korte for en forsvarlig avvikling av budrunden, samt informere og veilede budgivere og selger om konsekvensene av for kort frist. Eiendomsmegler skal også gi selger råd om å henvise til eiendomsmegler dersom det er budgivere som tar direkte kontakt. I forbrukerforhold skal eiendomsmegler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Det er også i eiendomsmeglerens egeninteresse å holde tempoet i budrunden på et slikt nivå at det er tid til å kontakte alle budgivere og interessenter mellom hvert bud og til å sjekke med banken om budgiverne har finansiering. Noen eiendomsmeglingsforetak og -kjeder har også valgt å sette en minste akseptfrist gjennom hele budrunden.

Hele budgivningsprosessen skal foregå skriftlig for å sikre etterprøvbarhet. Eiendomsmegleren kan bare formidle bud som er gitt skriftlig og der budgiveren har legitimert seg. Også avslag og aksept av bud må være skriftlig. Videre skal eiendomsmeglerens formidling av bud, avslag og aksept skje skriftlig, slik at kommunikasjonen fra eiendomsmegler til selger, budgivere og øvrige interessenter om innkomne bud og innholdet i budene, kan dokumenteres. I praksis foregår budgivning via elektroniske budgivningsplattformer, per epost, SMS eller bruk av eiendomsmeglingsforetakets budskjema. Ofte benyttes en kombinasjon av disse i samme budrunde.

Det følger av forskriften § 6-3 andre ledd siste punktum at eiendomsmegleren også skal bistå ved vurdering av bud. Dette omfatter blant annet en plikt til å veilede selger i vurdering av innkomne bud, for eksempel om hva budgiver har opplyst om finansiering. Basert på sin faglige vurdering av budet og selgerens interesser, skal eiendomsmegleren gi sin vurdering av om selgeren bør akseptere budet eller ikke, herunder forklare risikoen ved å akseptere eller avslå budet.

Budrunden er som hovedregel åpen, der eiendomsmegleren sørger for å informere alle interessenter, budgivere og selger om innkomne bud, budets størrelse og eventuelle forbehold. Det forekommer imidlertid at bud blir inngitt med forbehold om at budet ikke kan formidles til andre enn selger. Det innebærer at budet skal holdes hemmelig for øvrige budgivere og interessenter – både at det har kommet inn et bud og budets innhold. Eiendomsmegleren har ikke rett til å avvise et bud bare på grunnlag av at det er hemmelig. Det er imidlertid ikke noe i veien for at eiendomsmegleren kan få fullmakt fra selger i forbindelse med oppdragsinngåelsen, til å avvise bud som har forbehold om at det skal holdes hemmelig for andre interessenter. Det kan imidlertid tenkes at eiendomsmegleren, til tross for en slik avtale, kunne komme i ansvar for brudd på god meglerskikk, dersom eiendomsmegleren avviser et hemmelig bud som er særlig gunstig uten å konferere med selger først. Det er komplisert å håndtere hemmelige bud, og det gjør eiendomsmeglers rådgivning overfor selger krevende. Ved mottak av bud med forbehold om at det skal holdes hemmelig, bør eiendomsmegleren aller først ta kontakt med avgiveren og oppfordre denne til å fjerne forbeholdet. Dersom det ikke fører frem, må eiendomsmegleren formidle budet til selger og informere om konsekvensene av at budet ikke kan opplyses til de andre interessentene og budgiverne. Uansett må eiendomsmegleren gjøre en vurdering av budet og gi selger råd om det bør aksepteres eller avslås.

For en selger som vurderer å akseptere et bud, er det av stor betydning å vite om budgiveren kan finansiere kjøpet. Det er imidlertid et spørsmål om eiendomsmegleren har plikt til å sjekke budgivers finansiering. Noen slik plikt er ikke direkte regulert i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften, men det kan være forutsatt i oppdragsavtalen. I eldre rettspraksis har det flere ganger vært gitt uttrykk for at eiendomsmegler ikke har noen plikt til å kontrollere budgiverens finansiering, med mindre det er grunn til å tvile på budgiverens finansieringsplan. Bråthen-utvalget la derimot i NOU 2006: 1 punkt 10.3.3 til grunn at eiendomsmeglers omsorgsplikt tilsier at eiendomsmegler skal kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig, og viste til at arbeidsbyrden med å kontrollere dette ikke er stor i forhold til viktigheten. Videre uttalte Bråthen-utvalget at dersom eiendomsmegleren av forskjellige årsaker ikke har fått kontrollert finansieringen, eller budgiver ikke vil oppgi en finansieringsplan, skal selgeren gjøres oppmerksom på dette. I Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) tok Finansdepartementet ikke stilling til dette. Tilsvarende er det i en lagmannsrettsavgjørelse fra 2015 lagt til grunn at eiendomsmegleren har en plikt til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering og at opplysningene skal kontrolleres så langt det er mulig, jf. LE-2015-7588.

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester har også i flere eldre avgjørelser vist til at det følger av rettspraksis at eiendomsmegler ikke har en generell plikt til å sjekke finansiering. I en nyere avgjørelse fra 2019 uttaler nemnda derimot:

«Tradisjonelt har det vært antatt at megler ikke har noen alminnelig plikt til å undersøke kjøpers finansiering, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013), side 243. Nemnda mener imidlertid at det i dag følger av regler om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, at megler skal undersøke budgivers finansiering så langt det er praktisk mulig. Dette synes også å være bransjepraksis. Plikten til å sjekke kjøpers finansiering må under enhver omstendighet gjelde der det kan være grunn til å tvile på kjøperens evne til å finansiere kjøpet. Det er derfor viktig om kjøpers finansieringsplan for eksempel kan bekreftes av saksbehandler i bank. Dette er sentralt når megleren skal gi selger sin vurdering av budet og råd om hva selger bør gjøre videre. Hvis budgiverens finansiering ikke lar seg bekrefte, følger det av § 6-3 andre ledd at megleren må gjøre selgeren kjent med risikoen ved å akseptere et slikt bud.» (Klage nr. 2018200)

I budskjemaet og de elektroniske budgivningsplattformene blir budgiverne oppfordret til å oppgi en finansieringsplan. I den grad kjøpet skal lånefinansieres, blir budgiver bedt om å opplyse navnet på banken og kontaktinformasjon til saksbehandler i banken. Praksis i bransjen synes å være at eiendomsmegleren også tar kontakt med banken for å få finansieringen bekreftet.

Bråthen-utvalgets uttalelse, nyere rettspraksis og uttalelser fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, samt den praksis som synes å være etablert i bransjen, trekker alle i retning av at kravet til god meglerskikk i dag innebærer en forpliktelse for eiendomsmegleren til å kontrollere kjøpers finansiering så langt det er mulig, før eiendomsmegler gir sin vurdering av budet til selger. Dersom det ikke har vært mulig for eiendomsmegleren å kontrollere finansieringen, må eiendomsmegleren kommunisere dette til selgeren. Uansett vil eiendomsmegleren ha en egeninteresse i å kontrollere finansieringen, for å unngå erstatningskrav fra selger hvis kjøperen ikke kan gjøre opp for seg. Eiendomsmeglerens kontrollhandlinger knyttet til kjøpers finansiering er også et nødvendig tiltak etter hvitvaskingsregelverket, for å avklare om det foreligger mistenkelige forhold.

Et annet særlig spørsmål er om eiendomsmegleren har en frarådingsplikt overfor budgiver, dersom eiendomsmegler for eksempel blir kjent med at budgivers økonomi er svak. I rettspraksis er det lagt til grunn at eiendomsmegler ikke har noen generell frarådingsplikt overfor budgivere. Bråthen-utvalget vurderte hvorvidt det burde innføres en slik frarådingsplikt i eiendomsmeglingsloven, men kom til at det var overflødig ved siden av långivers frarådingsplikt etter finansavtaleloven § 47, jf. NOU 2006: 1 punkt 10.3.6. Selv om eiendomsmegler ikke har en generell frarådingsplikt overfor budgiver, har eiendomsmegler en generell plikt til å bistå ved vurdering av bud, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd siste punktum, og bør gjøre selgeren oppmerksom på eventuell tvil om budgiver er i stand til å finansiere kjøpet.

Det kan også være andre forhold som eiendomsmegleren må avklare under gjennomføring av budrunden og før inngåelse av bindende avtale. Blant annet er det mange budgivere som oppgir ønsket overtagelsestidspunkt i budet, og eiendomsmegleren må avklare dette med selger før budaksept.

Eiendomsmegleren har plikt til å føre budjournal på hvert oppdrag, der alle bud som mottas skal innføres snarest mulig, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Alle bud som kommer til eiendomsmegleren skal journalføres, også hemmelige bud og bud med akseptfrist i strid med formidlingsforbudet. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen selges med prisantydning eller fastpris. Budjournalen skal inneholde opplysninger om tidspunktet for når bud er mottatt, budgiverens navn, adresse eller telefonnummer, eventuelle forbehold og tidspunkt for eventuelt bortfall av forbehold, akseptfrist og tidspunkt for avslag eller aksept. Også tilbud fra selger, såkalt motbud, skal føres i budjournalen. Etter at handel er kommet i stand plikter eiendomsmegleren å gi kopi av budjournalen til kjøper og selger uoppfordret og uten ugrunnet opphold, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 første ledd. Hensikten er at partene skal gis anledning til å kontrollere eiendomsmeglers håndtering av budrunden, mens den fortsatt er friskt i minne. Andre budgivere har rett til å be om innsyn i anonymisert budjournal.

19.2.7 Kontraktsinngåelse

Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal eiendomsmegleren opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8. Partene kan bli enige om å opprette kjøpekontrakt uten eiendomsmeglers bistand, men det er ikke vanlig i oppdrag ved omsetning av boligeiendom. At kjøpekontrakten skal inneholde alle vesentlige vilkår for avtalen, innebærer at kontrakten må gjenspeile eventuelle vilkår som fremgår av salgsoppgaven og budgivningen, såfremt de er akseptert av den andre parten. Dette omfatter blant annet vilkår for det økonomiske oppgjøret. Loven er ikke til hinder for at partene i fellesskap kan avtale at kjøpekontrakten skal avvike fra det de ble enige om ved aksept av bud, med mindre ufravikelig lovgivning er til hinder for det. I avtaler som omfattes av bustadoppføringslova § 1 og avhendingslova § 1-2 er det ikke anledning til å avtale vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven.

Kjøpekontrakten kan utferdiges elektronisk dersom partene samtykker til det, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-8 annet ledd. Utferdiges kjøpekontrakten på papir, skal eiendomsmegleren sørge for at det blir laget minst tre eksemplarer – ett til hver av partene, mens det siste skal oppbevares i original av eiendomsmegleren i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 første og tredje ledd.

Ut fra eiendomsmeglerens rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd er det en alminnelig forståelse av at eiendomsmegleren skal gjennomgå kontrakten med partene og gi nødvendige forklaringer. I en lagmannsrettsavgjørelse fra 1992 er det uttalt at «(g)od meglerskikk tilsier opplesning eller i det minste oppfordring til gjennomlesning, idet megleren da etter behov kan utdype og forklare utkastet og forvisse seg om at partene har forstått de vesentlige avtalepunkter», jf. LE-1992-2078. Dette gjør eiendomsmegleren gjerne i et kontraktsmøte med partene, men det er ikke krav om å avholde et møte. På kontraktsmøtet sørger eiendomsmegleren også for at skjøtet blir klargjort for tinglysing, det vil si at selgeren skal signere på utfylt skjøte sammen med eventuelle vitner, jf. tinglysingsloven § 17 og tinglysingsforskriften § 3 tredje ledd. Det er ikke påkrevet at kontraktsmøtet blir avholdt i eiendomsmeglingsforetakets lokaler, og det kan gjennomføres digitalt.

19.2.8 Gjennomføring av handelen

Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet skal eiendomsmegleren, i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-9, gjennomføre handelen ved å sørge for:

• 1. utferdigelse og tinglysing av skjøte,

• 2. utferdigelse og eventuell tinglysing av andre dokumenter som har sammenheng med handelen,

• 3. utferdigelse av konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l. og

• 4. gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.

Bestemmelsen innebærer at eiendomsmegleren er forpliktet til å gjennomføre oppgjøret når partene ønsker det, samtidig som det ikke er noe i veien for at partene avtaler at det skal skje et direkteoppgjør. Det er imidlertid ikke vanlig med oppgjør utenom eiendomsmegler. I den grad kjøpet skal lånefinansieres, er det heller ikke praktisk å avtale direkteoppgjør, ettersom långiveren normalt vil forutsette at oppgjøret skal gjennomføres av en eiendomsmegler som innestår for at pantedokument blir tinglyst med rett prioritet.

Allerede ved oppdragsinngåelsen må eiendomsmegleren kartlegge om det foreligger særlige forhold av betydning for oppgjøret. Hovedsakelig omfatter dette å kontrollere hva som er tinglyst av heftelser på eiendommen, men også andre forhold om selgers økonomiske situasjon som eiendomsmegleren blir kjent med, med tanke på om salget lar seg gjennomføre til prisantydning. Påhviler det heftelser på eiendommen som overstiger prisantydning, regnes eiendommen som overbeheftet. I slike tilfeller må eiendomsmegleren innhente samtykke fra selgers kreditorer til at eiendommen kan selges uten at alle kreditorene får full dekning for sine krav.

Gjennomføring av det økonomiske oppgjøret innebærer at eiendomsmegleren mottar kjøpesummen til sin klientkonto og oppbevarer midlene til alle oppgjørsforutsetninger er oppfylt og kjøpesummen kan utbetales til selger eller selgers kreditorer. Eiendomsmegleren skal sørge for et korrekt oppgjør og sikre at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko. Hovedregelen er at ingen del av kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger før det er etablert rettsvern for kjøpers erverv, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd. I eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 er det gitt begrenset adgang til å fravike hovedregelen ved formidling av eiendom i utlandet, avtale om forskuddsbetaling mot forskuddsgaranti ved salg etter bustadoppføringslova, forhold på kjøpers side som hindrer etablering av rettsvern innen rimelig tid (for eksempel manglende konsesjon), samt der kjøper ønsker blancoskjøte (utinglyst skjøte som er signert av selger/hjemmelshaver, men der feltet for kjøper er blankt).

Før bruksovertagelsen skal eiendomsmegleren påse at kjøper har innbetalt den fulle kjøpesummen, inkludert omkostninger. Når bruksovertagelsen er gjennomført, sender eiendomsmegler skjøtet og eventuelle pantedokumenter til kjøpers långiver(e) til tinglysing. Etter at skjøtet og långivers pantedokumenter er tinglyst, kan eiendomsmegler foreta utbetaling av kjøpesummen til selgers kreditorer med pant i eiendommen og gjenstående beløp til selgers konto.

Straks oppgjøret er gjennomført, plikter eiendomsmegleren å sende kjøper og selger oppgjørsoppstilling, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-13. Oppgjørsoppstillingen er en slags kvittering for gjennomført oppgjør og skal vise alle transaksjoner som angår vedkommende. Transaksjonene skal være datert. Sammen med oppgjørsoppstillingen sender eiendomsmegleren også en regning til sin oppdragsgiver med spesifikasjon av hvor mye tid som er medgått til forskjellige faser av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd og eiendomsmeglingsforskriften § 7-2.

19.2.9 Særlige forhold i rene oppgjørsoppdrag

Oppgjørsoppdrag skiller seg fra salgsoppdrag ved at partene allerede har inngått bindende avtale uten bruk av eiendomsmegler, men trenger bistand fra en eiendomsmegler til å fullføre handelen. Som regel omfatter oppgjørsoppdraget både skriving av kontrakt og gjennomføring av oppgjøret, men kan også gjelde oppgjøret alene. Begge deler regnes som eiendomsmeglingsvirksomhet i lovens forstand, jf. § 1-2 annet ledd.

Et særlig spørsmål er om undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 gjelder ved oppgjørsoppdrag. Etter ordlyden i bestemmelsen gjelder forpliktelsen før handel sluttes, der hensikten er å gi kjøperen anledning til å vurdere opplysningene før beslutning om kjøp tas. I et oppgjørsoppdrag, der selger og kjøper allerede har inngått bindende avtale om kjøp, har kjøperen ikke samme behov for opplysningene som beslutningsgrunnlag. På bakgrunn av lovens ordlyd, uttalelser i forarbeidene i NOU 2006: 1 punkt 10.6.2, samt reelle hensyn, har Finanstilsynet uttalt følgende i brev 23. mars 2010 til eiendomsmeglingsbransjen:

«Megler kan naturlig nok i en slik situasjon verken ha ansvar for manglende eller feilaktige opplysninger gitt av selger, eller ha noen plikt til å utarbeide salgsoppgave etter at handel er inngått, noe som etter Finanstilsynets vurdering tilsier at § 6-7 ikke får direkte anvendelse ved oppgjørsoppdrag.»

Derimot vil eiendomsmegleren ha en generell undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd, til å undersøke forhold som har direkte betydning for en forsvarlig gjennomføring av det økonomiske oppgjøret. Dette vil først og fremst knytte seg til lovbestemte og praktiske forutsetninger for utveksling av ytelsene, slik som registerbetegnelse, eier-/festeforhold, tinglyste pengeheftelser, eventuelle konsesjonsforhold og andre forhold som har betydning for hjemmelsoverføringen, samt eventuelle restanser på betaling av fellesutgifter eller kommunale avgifter. Utover dette vil eiendomsmegleren også ha et ansvar for å gjøre kjøperen oppmerksom på eventuelle opplysninger av betydning for handelen som eiendomsmegler blir kjent med, som ikke er fremlagt av selger, samt påpeke eventuelle svakheter i avtalen. For eksempel at det foreligger tinglyste rådighetsbegrensninger som ikke har betydning for gjennomføring av handelen, men som vil kunne få betydning for kjøperens faktiske råderett. Der oppgjørsoppdraget gjelder bolig under oppføring må eiendomsmegleren dessuten forsikre seg om at selger har stilt nødvendig garanti etter bustadoppføringslova § 12, og at det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse som medfører at boligen lovlig kan tas i bruk. Garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12 må også kontrolleres ved salg av nyoppført bolig som selges innen seks måneder etter oppføring, når selger handler som ledd i næringsvirksomhet og kjøper er forbruker, jf. avhendingslova § 2-11. Der det er gjenstående arbeider (f.eks. ferdigstillelse av uteområder), må eiendomsmegleren gi råd til kjøper om adgangen til tilbakehold, samt gi råd ved beregning av eventuelt krav på dagmulkt.

19.2.10 Særlige forhold i kjøpsoppdrag

Som kjøpsoppdrag regnes oppdrag der oppdragsgiveren engasjerer eiendomsmegler med et ønske om å kjøpe eiendom. Oppdraget kan gjelde en konkret eiendom eller, mer vanlig, at kjøperen ønsker bistand fra eiendomsmegler til å søke etter aktuelle eiendommer ut fra gitte preferanser. Som redegjort i punkt 14.2.4, er ikke alle slike oppdrag nødvendigvis å regne som eiendomsmegling. Det avgjørende for om oppdraget er å anse som eiendomsmegling, vil som regel være hvor engasjert eiendomsmegleren er i å bringe partene sammen, samt om oppdraget inkluderer viktige faser av eiendomshandelen.

I utgangspunktet gjelder hele eiendomsmeglingsloven i et kjøpsoppdrag, men loven er primært skrevet med salgsoppdrag for øye, og det er ikke alle bestemmelser som passer like godt i kjøpsoppdrag. Hvilke oppgaver oppdragstakeren har i et kjøpsoppdrag, vil variere avhengig av om det allerede er engasjert en eiendomsmegler på selgersiden eller ikke. På tidspunktet for inngåelse av kjøpsoppdrag er det ofte ikke mulig å vite om det er en eiendomsmegler på selgersiden, og oppdragsavtalen bør derfor ta høyde for begge muligheter. Har selger ikke engasjert egen eiendomsmegler, vil eiendomsmegleren på kjøpsoppdraget være forpliktet til å undersøke, kontrollere og formidle relevante opplysninger om eiendommen til sin oppdragsgiver, etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Tilsvarende som ved salgsoppdrag, vil det være eiendomsmeglerens oppgave i et kjøpsoppdrag å jobbe for sin oppdragsgivers interesser i prisforhandlingene, men må likevel vise omsorg for den andre parten, som i dette tilfellet vil være selger. Dette kan for eksempel bestå i å sikre at selgeren gis tilstrekkelig tid til å områ seg og diskutere pris med eventuelle rådgivere. Videre skal eiendomsmegleren ved et kjøpsoppdrag bidra til å utforme en balansert kontrakt og gjennomføre oppgjøret på en nøytral måte.

19.2.11 Særlige forhold i leieformidlingsoppdrag

Leieformidlingsoppdrag er som regel mindre kompliserte enn salgs- og kjøpsoppdrag, særlig når det gjelder boligeiendom. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 1-3 kan enkelte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og -forskriften fravikes i leieformidlingsoppdrag. Det gjelder blant annet eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd om hvilke opplysninger eiendomsmegler plikter å formidle skriftlig til leier, ettersom en leier naturlig nok har behov for litt andre opplysninger enn en kjøper. Kun fem av de 14 punktene som er opplistet i § 6-7 annet ledd, gjelder i leieformidlingsoppdrag. Dette omfatter opplysninger om registerbetegnelse og adresse, eierforhold, eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og opplysninger om eiendomsmeglers vederlag. I eiendomsmeglingsforskriften § 1-3 andre ledd er det angitt andre opplysninger som i tillegg skal fremgå av eiendomsmeglerens skriftlige oppgave ved leieformidling, som opplysninger om arealer og antall rom, leiesum, leietid og oppsigelsesadgang, krav til depositum, vilkår om leierens vedlikeholdsplikt og adgang til fremleie.

Utover dette kan også bestemmelsene i eiendomsmeglingsforskriften om føring av budjournal, budgivning og innsyn i budjournal, fravikes i leieformidlingsoppdrag.

19.2.12 Særlige forhold ved utenlandsmegling

Som utenlandsmegling regnes oppdrag om omsetning av eiendom som ligger utenfor Norge, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4 fjerde ledd. For slike oppdrag er det etter eiendomsmeglingsforskriften § 1-4 gjort unntak for bestemmelsene i forskriften om opplysningsplikt om budgivning i salgsoppgaven, oppdragstakerens plikter ved budgivning og innsyn i budjournalen. I tillegg er det gjort unntak for bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd om «ytelse mot ytelse» i oppgjøret, noe som innebærer at det kan avtales forskuddsbetaling. Videre åpner eiendomsmeglingsforskriften § 1-4 andre ledd for at eiendomsmegleren kan benytte kontraktsmedhjelper som har rett til å utføre eiendomsmegling i det landet eiendommen befinner seg.

19.3 Utvalgets vurdering

19.3.1 Innledning

Mange av oppgavene eiendomsmeglerne utfører i et eiendomsmeglingsoppdrag, er regulert i lov eller forskrift. Enten gjennom konkrete bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften, eller som følge av mer generelle bestemmelser om krav til god meglerskikk og omsorgsplikt. I tillegg er det noen tjenester som eiendomsmeglerne normalt påtar seg i et eiendomsmeglingsoppdrag, som ikke er regulert i lov eller forskrift. Dette gjelder hovedsakelig markedsføring/annonsering og gjennomføring av visninger. Selv om dette ikke er lovpålagte plikter, vil eiendomsmegleren like fullt være pålagt å utføre tjenestene i samsvar med kravet til god meglerskikk og omsorgsplikten, samt regulering i andre lover, slik som markedsføringsloven.

Eiendomsmeglingsforetakene har et betydelig handlingsrom for hvordan de gjennomfører sentrale deler av et oppdrag. Det er i stor grad opp til foretaket selv å bestemme salgsform og opplegg for budgivning, selv om kravet til god meglerskikk setter visse skranker med tanke på hva som er gjengs praksis og forventninger i markedet. Blant annet er det ikke regulert at bruktboliger skal selges med åpen, stigende budgivning – selv om nesten alle bruktboligsalg med mer enn én budgiver skjer på denne måten. Det er også opp til foretaket å avtale med oppdragsgiveren hvordan annonsering og visninger legges opp. Foretaket kan sette vilkår i oppdragsavtalen som går utover lovbestemte adferdsregler, for eksempel krav til akseptfrist for bud eller at bud skal gå via eiendomsmegler, men også her vil kravet til god meglerskikk begrense handlingsrommet.

Reguleringen i eiendomsmeglingsloven og -forskriften er for flere av eiendomsmeglerens oppgaver særlig konkrete og detaljerte. Detaljnivået har en klar sammenheng med ønsket om å beskytte forbrukerne i bolighandelen, og regelverket har gradvis blitt mer detaljert ettersom oppmerksomheten om forbrukervern har økt i samfunnet. Detaljnivået er særlig tydelig i bestemmelsene om opplysninger i oppdragsavtalen i eiendomsmeglingsloven § 6-4 og i § 6-7 om eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og opplysninger i salgsoppgaven.

Regulering av eiendomsmegling ved bolighandel skiller seg fra annen tradisjonell forbrukerlovgivning ved eiendomsmeglerens rolle som uavhengig formidler overfor selger og kjøper, som begge oftest er forbrukere. For selger og kjøper er bolighandel avtaler de normalt inngår sjelden, men som har stor betydning både økonomisk og på andre måter. Dersom selger har valgt å benytte eiendomsmegler er det derfor helt sentralt både for selger og kjøper at eiendomsmeglerens bistand holder et tilstrekkelig høyt faglig nivå og at eiendomsmegleren opptrer uavhengig. Ved vurderingen av i hvilken utstrekning kravene til eiendomsmeglingsvirksomhet skal lovreguleres, er det også av vesentlig betydning at eiendomsmeglingsforetak forvalter store økonomiske verdier. Dette er forhold som etter utvalgets oppfatning tilsier at det fremdeles er nødvendig med en relativt detaljert regulering av oppdragsutførelsen.

19.3.2 Oppdragstakeren

Mange av pliktene som følger av kapittel 6 i loven påhviler «oppdragstakeren». Hvem som regnes som oppdragstaker, er definert i eiendomsmeglingsloven § 6-1 første ledd. I lys av utvalgets forslag om å oppheve advokaters rett til å drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, slik det er begrunnet i punkt 15.4.3, fjernes «og advokat» fra § 6-1 første ledd. Etter § 6-1 andre ledd påhviler oppdragstakerens plikter også den enkelte person med eiendomsmeglerbrev, jurist med tillatelse, eiendomsmeglerfullmektig og advokat som har rett til å drive eiendomsmegling, i deres virksomhetsutøvelse. Utvalget foreslår at andre ledd endres slik at det fremgår at pliktene som påhviler oppdragstakeren etter kapittel 6, også påhviler den enkelte person med «eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, jurist med tillatelse etter § 4-3, advokatbevilling og eiendomsmeglerfullmektig, jf. § 4-5 annet ledd, i deres virksomhetsutøvelse». Se lovutkastet § 6-1.

19.3.3 Arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper

Utvalget har vurdert om dagens regulering av arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelpere skal videreføres, der de vesentligste elementene skal utføres av ansvarlig megler, eller om loven bare bør regulere ansvarlig meglers ansvar for og kontroll med oppdraget. Som drøftet i punkt 17.4.2 mener utvalget at det fortsatt skal være krav om en ansvarlig megler for hvert eiendomsmeglingsoppdrag, og at det fortsatt skal gjelde utdannings- og kompetansekrav for å kunne være ansvarlig megler. Utvalget foreslår å videreføre kravet om at ansvarlig megler skal ha eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse for jurister etter eiendomsmeglingsloven § 4-3. I tillegg skal personer med tillatelse etter overgangsforskriften § 5 fortsatt kunne være ansvarlig megler.

Ulike faser av et eiendomsmeglingsoppdrag krever i større eller mindre grad faglig kompetanse som eiendomsmegler, og det vil være forskjeller fra et oppdrag til et annet. Bråthen-utvalget foreslo i utgangspunktet en mindre restriktiv arbeidsfordeling enn det som gjelder i dag, uten krav om at ansvarlig megler selv skulle stå for utførelsen av bestemte deler av eiendomsmeglingsoppdraget. Dette er behandlet i NOU 2006: 1 punkt 6.5.6. Flertallet mente at spørsmålet må underlegges en dynamisk tilnærming for å unngå samfunnsøkonomisk tap som følge av at oppgaver ikke kunne løses av de som faktisk har tilstrekkelig forutsetninger for det. Mindretallet foreslo heller ikke å lovregulere hvilke elementer som skal utføres av ansvarlig megler, men ønsket samtidig et system med «registrerte meglere» i tillegg til ansvarlig megler og ufaglærte medhjelpere. Mindretallet foreslo at kravene til den registrerte megleren skulle være på et slikt nivå at ansvarlig megler ikke trengte å bruke like mye tid på en slik utøvende meglers arbeid i forhold til en som ikke var utdannet. Finansdepartementet kom derimot til at det var behov for klarere retningslinjer for ansvarfordelingen, der de vesentligste elementene skulle håndteres av ansvarlig megler, og medhjelperne skulle ha en mindre omfattende rolle. Departementet mente dette var nødvendig for å oppnå reell kompetanseheving, mens Bråthen-utvalgets forslag i realiteten innebar at personer uten formell kompetanse fortsatt kunne utføre vesentlige deler av et oppdrag, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 6.6.4.

I årene etter at Bråthen-utvalget avga sin innstilling og de nye utdannings- og kompetansekravene trådte i kraft, har det skjedd betydelige endringer av innholdet i eiendomsmeglingsoppdrag og bruk av ny teknologi. Eiendomsmeglingsforetakene bruker i stadig større grad fagsystemer og digitale hjelpemidler som kan gi andre muligheter til å standardisere og automatisere oppgaver enn tidligere, og som kan redusere omfanget av oppgaver med skjønnsmessige vurderinger som krever inngående fagkunnskap. Konkrete eksempler på slike hjelpemidler er blant annet digitale informasjonstjenester som innhenter opplysninger til salgsoppgaven, samt auksjonsapper og budgivningsplattformer som sikrer transparens og etterprøvbarhet i budgivningen. Utvalget har vurdert om dette tilsier at det ikke lenger er behov for å kreve at ansvarlig megler selv skal utføre de vesentligste elementene i et oppdrag, slik at det kan åpnes for at ansvarlig megler i større grad kan bestemme hvilke oppgaver som kan overlates til medhjelpere. Den ansvarlige megleren ville i tilfelle fortsatt måtte ha en kontrollfunksjon overfor fordeling av oppgavene og kompetansen hos andre som eventuelt utfører deler av et oppdrag.

I spørsmålet om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper fortsatt skal være forskriftsregulert med hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd, har utvalgsmedlemmene forskjellige oppfatninger. Utvalgets flertall, medlemmene Bergem, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv foreslår at bestemmelsen videreføres uten endringer. Flertallet har i vurderingen lagt vekt på at kompetansekravene som ble iverksatt fra januar 2011, har fungert bra og har bidratt til et betydelig kompetanseløft i eiendomsmeglingsbransjen. Reguleringen av hvem som kan utføre de mest sentrale oppgavene i eiendomsmeglingsoppdraget er en viktig del av dette, og flertallet mener det vil være uheldig å gjør endringer i loven som kan rokke ved den kompetansehevingen som er oppnådd. Flertallet legger også vekt på at det til tross for automatisering av enkelte oppgaver og faser i oppdraget, fortsatt er behov for fagkunnskap for å utføre de vesentligste elementene i meglingen. Selv om informasjonsinnhentingen om eiendommen delvis har blitt automatisert, er det eiendomsmegleren som står for bearbeidingen av opplysningene og formidlingen av disse. Tilsvarende kan budgivningsplattformer og auksjonsapper sikre transparens og etterprøvbarhet, mens rådgivningen fortsatt må gjøres av eiendomsmegleren.

Utvalgets mindretall, medlemmene Moen, Anundsen og Edlund mener det bør åpnes for at ansvarlig megler kan overlate flere oppgaver enn i dag til medhjelpere, men at ansvarlig megler fortsatt skal ha det overordnede ansvaret og føre kontroll med gjennomføringen av oppdraget. Mindretallet legger i vurderingen vekt på at endringen vil gi eiendomsmeglingsforetakene større fleksibilitet i bruk av ulike yrkesgrupper som kan ha forskjellig grunnlag for bruk av ny teknologi og utvikling av nye forretningskonsepter. Medhjelpere er ikke bare en gruppe med kort utdanning i eiendomsmegling, men kan også være en inngang for personer med høyere utdanning i andre fag til å jobbe på deler av eiendomsmeglingsoppdrag. Ansvarlig megler bør med sin fagkunnskap og erfaring være i stand til å gjøre en selvstendig vurdering av hvordan oppdraget skal utføres og hvem som er best egnet til å utføre de enkelte oppgavene. I tillegg skal fagansvarlig sikre at foretaket har den nødvendige kompetansen og fordeler denne forsvarlig på ulike faser av oppdragene. Mindretallet foreslår at kravet i eiendomsmeglingsloven § 6-2 andre ledd om at ansvarlig megler selv skal utføre de vesentligste elementene i oppdraget, oppheves. Etter første ledd vil det fortsatt påligge ansvarlige meglere et uttrykkelig kontrollansvar enten de utfører oppgaven selv eller overlater den til andre, og dermed ansvar for å forsikre seg om at andre som skal jobbe på oppdraget har tilstrekkelig kompetanse til å utføre oppgavene som de blir tildelt. Det følger også av eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 tredje ledd at ansvarlig megler skal instruere, kontrollere, og godkjenne medhjelpers arbeid. Derimot må første og andre ledd oppheves eller justeres dersom mindretallets forslag skal følges opp, noe som eventuelt bør vurderes ved utarbeidelse av forskriftsbestemmelser.

Både flertallet og mindretallet foreslår videreføring av hjemmelen i fjerde ledd til å gi nærmere regler i forskrift om ansvarlig meglers rettigheter og plikter, arbeids- og ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere, samt oppdrag som utføres av eiendomsmeglerfullmektig. Etter mindretallets forslag vil imidlertid arbeidsfordelingen få en annen betydning enn i dag ved at ansvarlig meglere kan overlate også viktige elementer i meglingen til medhjelper, gitt tilfredsstillende kontroll med utførelsen. Utvalget foreslår imidlertid en språklig endring i fjerde ledd, ved at «tilsyn» erstattes med «kontroll». Endringen er ment å klargjøre forskjellen mellom tilsyn som utøves av Finanstilsynet, og den interne styringen i foretaket som har karakter av kontroll.

Utvalget foreslår ingen endringer i tredje ledd om at oppdraget kan utføres av eiendomsmeglerfullmektig og oppgjør gjennomføres av oppgjørsmedhjelper.

Se lovutkastet § 6-2.

19.3.4 God meglerskikk og eiendomsmeglerens omsorgsplikt

Etter utvalgets oppfatning er kravet til god meglerskikk som rettslig standard, godt innarbeidet i norsk rett. Utvalget foreslår å videreføre dagens henvisning til god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Utvalget har i punkt 14.4.2 foreslått å videreføre dagens ordning der eiendomsmegleren skal opptre som en formidler mellom selger og kjøper. Et aktuelt spørsmål i forlengelsen av dette er om eiendomsmeglerens plikt til å opptre med omsorg for begge parters interesser i sin virksomhetsutøvelse, også skal videreføres. Loven er ikke til hinder for at partene i handelen er representert med hver sin rådgiver, selv om det ikke er vanlig i praksis i bolighandel. Det er derimot mer vanlig ved omsetning av næringseiendom. Den norske ordningen der det er lovbestemt at eiendomsmegleren skal ivareta begge parters interesser gjennom oppdraget, skiller seg fra ordningen i mange andre land, herunder Danmark, som beskrevet i punkt 14.3.

Bråthen-utvalget vurderte om den norske ordningen burde erstattes av et system der hver av partene har sin egen profesjonelle medhjelper. Dette er behandlet i NOU 2006: 1 punkt 10.2.2. Bråthen-utvalget valgte ikke å foreslå en slik omlegging, med henvisning til at eiendomsmeglerne i praksis fulgte lovens intensjon om å ivareta begge parter, samt at å bruke mer enn én mellommann ville medføre økte transaksjonskostnader. I tillegg viste Bråthen-utvalget til at det ikke var gitt at en slik overgang ville redusere antallet tvister. Utvalget slutter seg til Bråthen-utvalgets vurdering av at den norske ordningen i praksis synes å fungere tilfredsstillende, og finner støtte for dette i den lave andelen klager på eiendomsmeglere til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og at formidlerrollen ikke synes å være fremtredende i sakene. Etter utvalgets vurdering støtter eiendomsmeglerens omsorgsplikt opp om det norske systemet der eiendomsmegler er en formidler som skal yte bistand til begge parter i handelen.

Eiendomsmeglers plikter som formidler er i dag uttrykt som «omsorg for begge parters interesser». Utvalget har vurdert om ordlyden i § 6-3 første ledd bør endres til for eksempel «ivareta begge parters interesser». Eiendomsmeglerens omsorgsplikt er imidlertid et godt etablert begrep, hvis innhold også er utførlig beskrevet i lovforarbeider, rettspraksis, avgjørelser fra Reklamasjonsnemnda og Finanstilsynet, samt i juridisk teori. Begrepet omsorgsplikt brukes også på andre områder. Advokater har plikt til å drive en sak med den omsorg og det tempo som god prosesskikk tilsier, jf. advokatforskriften kapittel 12 punkt 4.3. Kjøpsloven kapittel IX har regler om selgers og kjøpers plikt til «omsorg for tingen», og håndverkertjenesteloven § 47 regulerer tjenesteyterens omsorgsplikt ved forsinkelse på forbrukerens side. Utvalget kan etter dette ikke se at det er behov for å endre ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd første punktum.

Utvalget har vurdert om det er behov for å lovfeste krav til skriftlighet knyttet til eiendomsmeglerens rådgivningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. Som det fremgår av punkt 19.2.4, taler hensynet til sikker og ordnet eiendomsomsetning for at eiendomsmegleren må dokumentere oppfyllelse av rådgivningsplikten, slik at det allerede gjelder et ulovfestet krav til skriftlighet. Spørsmålet blir dermed om det er behov for at kravet til skriftlighet skal fremgå direkte av loven. På den ene side kan det være en fordel for boligselgere og -kjøpere at dette fremgår av lovens ordlyd, fordi det gjør det enklere for disse å orientere seg om sine rettigheter etter loven. På den annen side kan det å lovfeste krav til skriftlighet innebære ulemper, både for forbrukerne og eiendomsmeglingsbransjen, og kan medføre økte kostnader i bolighandler. Slik utvalget ser det, bør kravet til skriftlighet ikke gjelde all informasjon eiendomsmegleren gir til kjøper og selger, men være avgrenset til råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av den. Hva det omfatter, vil variere fra et oppdrag til et annet. Dersom skriftlighetskravet lovfestes, er det nærliggende å tro at eiendomsmeglerne vil utarbeide en rekke standarddokumenter med generell informasjon. Dette kan medføre at mengden dokumenter fra eiendomsmegleren som partene skal sette seg inn i, blir uforholdsmessig stor, med fare for at viktige opplysninger drukner i det som er mindre viktig. Dersom lovfesting av skriftlighetskravet fører til at eiendomsmeglerne begynner å gi all informasjon skriftlig uavhengig av om det er påkrevet i det enkelte oppdrag, vil det kunne øke kostnadene ved bolighandelen uten at selgere og kjøpere får dekket et reelt informasjonsbehov. Etter utvalgets oppfatning er det derfor stor usikkerhet knyttet til om man vil oppnå en fordel for forbrukerne ved å lovfeste krav til skriftlighet i eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. Som nevnt i punkt 19.2.4 anses det allerede for å være gjeldende rett at eiendomsmegleren har plikt til å dokumentere rådgivning om forhold av betydning for handelen. Videre vil eiendomsmegleren ha en egeninteresse i å sikre dokumentasjon av sentrale råd og opplysninger i det enkelte oppdrag, med tanke på å unngå klager og krav om erstatning eller vederlagsreduksjon. Utvalget ser det derfor ikke som hensiktsmessig å lovfeste et generelt krav om at eiendomsmeglerens rådgivning skal være skriftlig, men viser til punkt 19.3.6 om eiendomsmeglers opplysningsplikt. Brudd på god meglerskikk vil også kunne medføre ileggelse av overtredelsesgebyr. Dette er nærmere behandlet i punkt 21.3.2.3.

19.3.5 Eiendomsmeglerens plikter ved inngåelse av oppdrag og oppdragets varighet

Det er viktig for forbrukere som skal inngå oppdrag om kjøp av eiendomsmeglingstjenester, at regelverket legger til rette for trygghet i avtaleinngåelsen, med tilstrekkelig klarhet for begge parter omkring hva eiendomsmeglingsoppdraget omfatter. Utvalget foreslår derfor at bestemmelsene om oppdragsavtalen i eiendomsmeglingsloven § 6-4 videreføres uten endringer.

Når det gjelder regulering av oppdragets varighet, slutter utvalget seg til Bråten-utvalgets vurderinger i NOU 2006: 1 punkt 9.11.2, om at det kan være hensiktsmessig for både selger og eiendomsmegler å kunne vurdere oppdraget på nytt dersom eiendommen ikke er solgt etter seks måneder. Utvalget foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 6-5 videreføres uten endringer.

Utvalget ser videre ikke behov for endringer i eiendomsmeglingsloven § 6-6 om fullmakt, og foreslår derfor at denne videreføres som i dag.

Etter utvalgets vurdering bør det fortsatt være adgang til å fravike bestemmelsene om oppdragsavtale og oppdragets varighet i næringsmeglingsoppdrag. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.

19.3.6 Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

19.3.6.1 Alminnelig undersøkelses- og opplysningsplikt

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum regulerer eiendomsmeglerens alminnelige undersøkelses- og opplysningsplikt. Bestemmelsen er utformet med tanke på at det skal være samsvar mellom eiendomsmeglerens plikt etter eiendomsmeglingsloven og selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova, ettersom selgeren identifiseres med opplysninger som gis av eiendomsmegleren. Etter utvalgets vurdering er det ikke noe som taler for at dette bør endres, og utvalget foreslår at den alminnelig undersøkelses- og opplysningsplikten videreføres som i dag.

Det er i dag ikke lovfestet krav til skriftlighet knyttet til eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Som det fremgår av punkt 19.2.4, taler hensynet til sikker og ordnet eiendomsomsetning for at eiendomsmegleren må kunne dokumentere oppfyllelse av opplysningsplikten skriftlig, slik at det allerede gjelder et ulovfestet krav til skriftlighet. Etter utvalgets oppfatning vil det være en klar fordel for forbrukere at kravet til skriftlighet fremgår direkte av loven, slik at det blir enklere å orientere seg om eiendomsmeglerens plikter etter loven. Videre mener utvalget at det ikke er grunn til å frykte de samme ulempene som utvalget har pekt på i tilknytning til rådgivningsplikten, som er omtalt i punkt 19.3.4. Det vil ikke være mulig å utarbeide standarddokumenter med generell informasjon for å oppfylle opplysningsplikten knyttet til den enkelte, unike eiendom. Ettersom det dreier seg om kodifisering av ulovfestet rett, legger utvalget til grunn at det heller ikke vil innebære noen vesentlig kostnad for eiendomsmeglingsbransjen. Utvalget foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd endres slik at det fremgår av loven at eiendomsmegleren plikter å gi kjøperen alle opplysninger som denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for handelen, skriftlig. Se lovutkastet § 6-7 første ledd.

Utvalget ser videre ikke behov for endringer i første ledd andre punktum som oppstiller en særlig opplysningsplikt dersom eiendomsmegleren ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Bestemmelsen sikrer at undersøkelsesplikten kan fravikes hvis det foreligger forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for eiendomsmegleren å innhente eller kontrollere opplysninger som omfattes av første punktum.

Etter utvalgets vurdering bør det fortsatt være adgang til å fravike bestemmelsen om eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt i næringsmeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet ny § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.

19.3.6.2 Befaring av eiendommen

Det følger ikke direkte av loven om eiendomsmegleren har plikt til å befare eiendommen, som det fremgår av punkt 19.2.3. Basert på tolkning av en uttalelse fra Falkanger-utvalget i NOU 1987: 14 i merknadene til § 3-7 om eiendomsmeglerens opplysningsplikt, som det også er vist til i NOU 2006: 1 i punkt 10.3.2.2, har det likevel vært ansett som en del av eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt rådgivningsplikten overfor oppdragsgiveren, at eiendomsmegleren som hovedregel skal befare eiendommen. Finanstilsynet har i sin forvaltningspraksis lagt til grunn at befaring må skje fysisk på eiendommen og at digital befaring derfor ikke er tilstrekkelig. Som det pekes på i punkt 8.3 aktualiserer den teknologiske utviklingen en vurdering av om behovet for fysisk befaring er like sterkt i dag, eller om eiendomsmeglerens rådgivnings- og undersøkelses- og opplysningsplikt kan oppfylles gjennom digital befaring for visse typer eiendom. Man kunne for eksempel tenke seg at behovet for fysisk befaring er mindre for eierseksjons- og andelsleiligheter, enn for enebolig og rekkehus, og kanskje også mindre for nye boliger enn eldre.

På bakgrunn av at dagens praksis er ulovfestet og kan bli utfordret av ny teknologi, har utvalget vurdert om det er behov for endringer i loven knyttet til befaring av eiendommen. I den ene retningen kunne man tenke seg en lovfesting av krav til fysisk befaring av alle eiendommer, med et snevert unntak for tilfeller der befaring anses umulig eller urimelig ressurskrevende. I den andre retning kunne man tenke seg regulering som åpner for at ansvarlig megler i det enkelte oppdrag selv kan vurdere om det er behov for å befare eiendommen fysisk, eller om digital befaring er tilstrekkelig for eksempel når det foreligger tilstandsrapport.

For å opprettholde dagens rettstilstand om befaring er det ikke behov for å innføre ny regulering, ettersom det allerede er etablert et ulovfestet krav om at det som hovedregel skal gjennomføres fysisk befaring av eiendommen, og dette i praksis etterleves av eiendomsmeglingsforetakene. I tillegg har eiendomsmegleren en egeninteresse i å foreta fysisk befaring, ettersom det i praksis er vanlig å kombinere befaring med innsalg av eiendomsmeglingsoppdraget. Som nevnt i punkt 15.4.2 kan eiendomsmeglingsoppdraget sies å ha et betydelig personlig innhold. På befaringen har eiendomsmegleren en mulighet til å vise seg frem og legge frem sin strategi for salget, i den hensikt å få oppdraget. Eiendomsmeglerens befaring kan også være en kilde til informasjon om eiendommen utover det som kan formidles med digitale verktøy eller av bygningssakkyndig i en tilstandsrapport. Fysisk befaring er imidlertid kostnadskrevende ved at det medgår betydelig arbeidstid for eiendomsmegleren, særlig når reiseavstanden blir stor. Det kan også bli mange befaringer for hvert oppdrag som eiendomsmegleren oppnår. Kostnadsdrivende pålegg for eiendomsmegler bidrar til å øke prisen på tjenesten (meglervederlag), og dermed til at boligselgere kan spare mer ved ikke å bruke eiendomsmegler. I så fall vil en større del av boligsalgene skje helt uten eiendomsmeglerens fagkompetanse (unntatt oppgjøret). Det kan tilsi at reguleringen ikke bør hindre utvikling av alternative løsninger for eiendommer der dette kan være egnet.

Utvalget foreslår at dagens rettstilstand videreføres når det gjelder befaring. Det innebærer på den ene siden at det ikke innføres regler som inviterer til større fleksibilitet rundt gjennomføringen av befaring. På den andre siden kan det ikke utelukkes at den teknologiske utviklingen vil gjøre det forsvarlig å foreta en del av befaringene digitalt i fremtiden. Utvalget vil derfor heller ikke foreslå å lovfeste krav til fysisk befaring. Etter utvalgets oppfatning ligger det i dagens situasjon en tilstrekkelig fleksibilitet i at eiendomsmegleren i særlige tilfeller kan unnlate å befare eiendommen dersom det anses urimelig ressurskrevende eller umulig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd andre punktum. Dette kan for eksempel være tilfelle der eiendommen skal selges som «rivningsklar». Finanstilsynet har uttalt at stor geografisk avstand ikke er nok, og gitt dagens praksis er særlig stor reiseavstand ikke tilstrekkelig for å unnlate befaring, jf. artikkel i Eiendomsmegleren 2018 nr. 2.

19.3.6.3 Krav til salgsoppgaven

Hvilke minimumsopplysninger som skal fremgå av eiendomsmeglerens salgsoppgave er relativt detaljert fastsatt i § 6-7 andre ledd. Pliktene innebærer at eiendomsmegleren skal trekke ut alle relevante opplysninger av betydning for handelen fra en eventuell tilstandsrapport og andre dokumenter som er innhentet, og samle dette i salgsoppgaven. Formålet er å sikre at kjøperen gis et samlet og oversiktlig informasjonsgrunnlag for en eventuell kjøpsbeslutning. Utvalget har vurdert om kravene som stilles til salgsoppgaven er nødvendige, og om det kunne overlates til eiendomsmegleren å vurdere hvilke opplysninger som legges frem. Som nevnt i punkt 19.2.4, er det viktig for potensielle kjøpere å få tilstrekkelig informasjon om eiendommen til å kunne foreta en veloverveid kjøpsbeslutning, og listen over minimumsopplysninger i § 6-7 andre ledd er utformet med tanke på hvilke opplysninger som anses å være relevante for alle kjøpere. Med noen få unntak gjelder dette opplysninger om eiendommen av faktisk og rettslig karakter som ikke fremgår av en tilstandsrapport, og det er derfor særlig viktig at eiendomsmegleren sørger for å formidle disse til potensielle kjøpere Videre er det ikke påkrevet for selger å innhente tilstandsrapport, selv om endringene i avhendingslova som Stortinget vedtok 7. juni 2019, vil innebære økt risiko for selger ved ikke å gjøre det, når de trer i kraft. Ytterligere et argument mot en lempning på detaljreguleringen av opplysninger som skal fremgå av eiendomsmeglers salgsoppgave, er at det ville tillate et mindre oversiktlig og mindre tilgjengelig informasjonsgrunnlag for kjøper. Utvalget er således kommet til at ulempene for forbrukere i bolighandler ikke kan forsvare den eventuelle kostnadsreduksjonen som vil kunne oppnås ved ikke å lovfeste hvilke minimumsopplysninger salgsoppgaven skal omfatte.

Det skal i dag opplyses i salgsoppgaven hva som er avtalt om eiendomsmeglerens vederlag. Utvalget mener opplysningen om vederlaget angår selgeren og har liten informasjonsverdi for potensielle kjøpere. Forbrukernes behov for prisinformasjon sikres gjennom kravet om at eiendomsmeglingsforetak plikter å informere om sine priser, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1, i praksis å ha tilgjengelig prisinformasjon på sine nettsider. At eiendomsmegleren i tillegg er forpliktet til å opplyse om hva som er avtalt i det enkelte oppdrag, kan bidra til at foretaket i mindre grad lar seg presse på pris, ettersom opplysninger om avtalt pris med en selger kan skape forventninger hos andre potensielle oppdragsgivere. Videre kan skriftlige opplysninger om hvilken pris som blir avtalt, være egnet for å legge til rette for prissamarbeid. Utvalget foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 14 oppheves.

Enkelte generelle bestemmelser om eiendomsmeglerens opplysningsplikt ligger i dag i eiendomsmeglingsforskriften. Dette gjelder eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 som stiller krav til opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse, organisasjonsnummer, hvem som er ansvarlig megler på oppdraget, hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg, samt opplysninger om fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter. Etter utvalgets oppfatning vil det være en fordel å samle alle generelle krav til eiendomsmeglerens opplysningsplikt i loven, fordi det kan bidra til å gjøre regelverket mer oversiktlig både for forbrukere i bolighandelen og for eiendomsmeglingsbransjen. Særskilte krav og unntak fra lovens generelle regler kan derimot beholdes i forskrift, slik som krav til tilleggsopplysninger i utleiemeglingsoppdrag og nærmere regler for formidling av kontraktsposisjoner til fast eiendom, etter eiendomsmeglingsforskriften § 1-3 andre ledd og § 1-5. Med unntak av kravet til opplysninger om hva som er avtalt om eiendomsmeglerens rett til å kreve dekning av utlegg, foreslår utvalget at innholdet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 flyttes til loven, og blir nytt nummer 14, 16 og 17 i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Nytt nummer 17 gjelder informasjon til kjøperen om fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter. Selv om det er en videreføring av forskriftsbestemmelsen, vil utvalget presisere at det ikke ligger noen realitetsendring i å flytte bestemmelsen til loven. Bestemmelsen retter seg mot generell informasjon om hvilke regler som gjelder for budrunden med tanke på at bud er bindende, krav til skriftlighet, akseptfrister, innsyn i budjournal mv. Rådgivning om hvordan kjøper skal forholde seg til for eksempel prisantydningen eller legge opp budstrategier omfattes ikke.

Som omtalt i punkt 7.5, mener utvalget at det er en forutsetning for fritt meglervalg at kundene vet om eiendomsmeglingsforetaket har tilknytning til eller samarbeid med et finansforetak, medieforetak mv. Finansforetaksloven § 17-10 sikrer at eiendomsmeglingsforetak som inngår i finanskonsern skal ha navn eller et tillegg til navnet som synliggjør tilknytningen til morselskapet eller konsernet. Derimot er det ikke noe krav om å synliggjøre tilknytning til et finansforetak gjennom franchisesamarbeid. Tilknytning til andre typer foretak som kan påvirke eiendomsmeglerens rådgivning om tjenester som tilbys, blant annet medieforetak, er det heller ingen krav om å synliggjøre. For å sikre åpenhet om eiendomsmeglingsforetaks tilknytning til finansforetak, medieforetak mv. foreslår utvalget at det i nytt punkt 15 i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd, inntas en bestemmelse om at samarbeid eller tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning, skal fremgå av salgsoppgaven. Med «tilknytning» menes direkte eller indirekte eierskap i eiendomsmeglingsforetaket eller til franchisegiver.

For øvrig foreslår utvalget enkelte mindre endringer og presiseringer i nummer 7, 8 og 10. For det første foreslår utvalget at kravene etter punktene 7 og 8 bytter plass. Det innebærer at kravet til opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse blir nytt punkt 7. I gjeldende ordlyd mener utvalget at det ikke kommer tilstrekkelig klart frem at eiendomsmegleren må undersøke hva som foreligger av ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser, og sammenholde disse med eiendommens faktiske utforming og faktisk eller markedsført bruk. Det er ikke tilstrekkelig bare å opplyse om det foreligger ferdigattest eller ikke. Eventuelle avvik mellom den dokumentasjonen som oppdragstaker har mottatt fra kommunen, og eiendommens faktiske utforming og faktisk eller markedsført bruk, skal omtales i salgsoppgaven. Eiendomsmegleren må også foreta en vurdering av de konsekvenser avviket kan medføre og beskrive dette. Utvalget foreslår at lovteksten endres slik at det skal opplyses om «hva som foreligger av ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser, hvilke tiltak de gjelder og eventuelle avvik sammenholdt med faktisk eller markedsført bruk».

Krav til opplysninger om adgang til utleie av hele eller deler av eiendommen, blir nytt nummer 8. I gjeldende ordlyd mener utvalget at det ikke kommer tilstrekkelig klart frem at det skal opplyses om hvorvidt deler av eiendommen som benyttes til eller markedsføres for utleie, er godkjent til boligformål. Dette gjelder for eksempel eiendom som markedsføres med utleieenhet i kjeller, som er et gjentagende tvistetema. Ses bestemmelsene i nr. 7 og 8 i sammenheng, innebærer forslaget en presisering av eiendomsmeglerens plikt til å avklare antall boenheter som er dokumentert godkjent ved ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Korrekte opplysninger om areal som benyttes til utleie er godkjent til boligformål og om antallet boenheter er godkjent, har betydning for eiendommens verdi og er viktig for potensielle kjøpere. Utvalget foreslår at det i lovteksten presiseres at det skal opplyses «om rom som benyttes til eller er innredet og markedsført for utleie er godkjent til boligformål».

I nummer 10 foreslår utvalget at det tas inn en presisering av at plikten til å opplyse om konsesjonsplikt og odelsrett bare gjelder der det er relevant.

19.3.6.4 Skjæringstidspunkt for opplysningsplikten

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og andre ledd plikter eiendomsmegleren å gi kjøperen relevante opplysninger før handel sluttes. Formålet med eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt er både at kjøperen skal ha alle relevante opplysninger om eiendommen for å kunne foreta en informert kjøpsbeslutning, men også å sikre at selger oppfyller sin opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 og § 3-8. Ideelt sett bør kjøperen derfor ha mottatt og satt seg inn i opplysningene før bud inngis. Imidlertid vil ikke eiendomsmegleren i alle tilfeller kunne påvirke når bud blir gitt. Budet blir bindende for kjøper når eiendomsmegleren har formidlet budet til selger. Utvalget har derfor vurdert om skjæringstidspunktet for eiendomsmeglerens opplysningsplikt bør endres til før bud formidles. Utvalget er imidlertid kommet til at selv om før bud formidles er et mer logisk skjæringstidspunkt for eiendomsmeglerens opplysningsplikt, så kan det få uheldige konsekvenser å innføre et skjæringstidspunkt som avviker fra selgerens opplysningsplikt etter avhendingslova. For eksempel kan det innebære problemer for eiendomsmegleren i situasjoner der det foreligger opplysninger som kan være av betydning for handelen, men som er av sensitiv karakter og derfor ikke kan opplyses i salgsoppgaven. Dette kan for eksempel være opplysninger om tidligere hendelser på eiendommen som enkelte kan oppfatte som psykisk belastende. Praksis i dag er å formidle slike sensitive opplysninger til budgiver sammen med selgers aksept av bud, men slik at budgiver gis mulighet til å trekke seg. Utvalget foreslår derfor ingen endringer i skjæringstidspunktet for eiendomsmeglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og andre ledd.

Eiendomsmegleren skal i alle tilfelle fraråde interessenter å inngi bud før lovpålagte opplysninger om eiendommen er gjort tilgjengelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. Rådgivningen skal gjøres skriftlig, se punkt 19.3.4. Dersom det likevel kommer inn bud til eiendomsmegleren før lovpålagte opplysninger er gitt, vil det påhvile eiendomsmegleren en plikt til å sørge for at lovpålagte opplysninger blir gitt før budet formidles til selger, så langt det er mulig. Dersom det derimot ikke er praktisk mulig for eiendomsmegleren å oppfylle dette, for eksempel fordi bud inngis før eiendomsmegleren har fått innhentet og kontrollert slike opplysninger, må eiendomsmegleren sørge for å informere budgiveren skriftlig om dette og hva det innebærer. Ønsker budgiveren å fastholde budet til tross for dette, bør eiendomsmegleren sørge for å få det skriftlig dokumentert før budet formidles til selger. Overfor selgeren må eiendomsmegleren sørge for å gi råd om mangelsrisikoen forbundet med å akseptere bud før selger har oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingslova. Det kan være forhold ved eiendommen som ville kommet fram i en salgsoppgave, og som kan tenkes påberopt som en mangel etter overtagelse.

Videre er et spørsmål om det bør lovreguleres at salgsoppgaven skal være utarbeidet før annonsering kan starte. Det har vært bransjepraksis for dette siden 2014, da eiendomsmeglingsbransjen, Forbrukerrådet og daværende Forbrukerombudet sammen etablerte en bransjenorm for markedsføring av bolig. Bakgrunnen for at det ble etablert praksis for dette, var at bruk av såkalte «kommer for salg»-annonser av eiendomsmeglingsforetak er i konflikt med plikten til å sørge for at kjøper får alle relevante opplysninger om eiendommen før bindende avtale inngås. Annonser for eiendom som kommer for salg, har i enkelttilfeller ført til at interessenter tar kontakt med eiendomsmegleren eller selger direkte, i den hensikt å kuppe eiendommen før det annonseres fellesvisninger. I 2018 ble bransjenormen erstattet av Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig, der samme krav legges til grunn i punkt 3.1. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester har også lagt dette til grunn i flere avgjørelser, og det er fulgt opp av Finanstilsynet.

Slik utvalget ser det, kan markedsføring av at en eiendom kommer for salg, være egnet til å bidra til at eiendommen selges før lovpålagte opplysninger er innhentet og undersøkt, samt at eiendommen forsøkes kuppet. Dette gjelder særlig i områder der det er stort press i boligmarkedet. Etter utvalgets oppfatning bør det derfor fremgå klart av regelverket at eiendomsmegleren har en plikt til å sørge for at salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig før eiendommen markedsføres, når eiendomsmegleren først har en lovpålagt plikt til å sørge for at kjøper får alle relevante opplysninger om eiendommen før handel sluttes. Tidlig markedsføring i forbindelse med prosjektsalg, der interessenter gis mulighet til å sette seg på interessentliste, forholder seg annerledes, og utvalget mener dette ikke bør innskrenkes. Utvalget foreslår derfor at det inntas et nytt tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-7 der det fremgår at oppdragstakeren ikke kan starte markedsføring av eiendommen før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig, med unntak av salg i boligprosjekt. Med «boligprosjekt» menes salg som omfattes av bustadoppføringslova og avhendingslova § 2-11. På denne måten kan det sikres at selger oppfyller sin opplysningsplikt etter avhendingslova, samtidig som kjøper gis de nødvendige forutsetninger for en informert kjøpsbeslutning. Se lovutkastet § 6-7 tredje ledd.

19.3.7 Eiendomsmeglerens plikter knyttet til budgivningen

19.3.7.1 Overordnet om regulering av budgivningen

I dag er den eneste bestemmelsen om budgivning i eiendomsmeglingsloven en hjemmel til å fastsette nærmere regler om budgivning og innsyn i forskrift, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10. Etter utvalgets oppfatning legger regulering av budgivningen viktige premisser for salgsforhandlingene. Reguleringen retter seg i første rekke mot eiendomsmegleren, men legger indirekte føringer for hvordan potensielle kjøpere skal innrette seg i budgivningen. Etter utvalgets vurdering bør regulering av budgivningen i størst mulig grad ligge i loven av hensyn til tilgjengelighet for forbrukere. Tekniske detaljregler bør derimot beholdes i forskriften, særlig når det dreier seg om regler som det kan være aktuelt å endre relativt ofte. Utvalget foreslår derfor at de grunnleggende rammene for budgivningen, samt sentrale rettigheter og plikter for de involverte i budrunden, skal reguleres i eiendomsmeglingsloven. Konkret foreslår utvalget at regler om budgivning legges i ny § 6-8 i eiendomsmeglingsloven, slik at rekkefølgen på bestemmelsene i kapittel 6 følger tidslinjen i et vanlig eiendomsmeglingsoppdrag.

Det er et utbredt ønske om å sikre partene i eiendomshandelen bedre tid i budgivningen, noe som kom til uttrykk blant annet med Stortingets anmodningsvedtak 13. juni 2017 om å sikre boligkjøpernes behov for mer tid i bolighandelen. Spørsmålet må vurderes i sammenheng med annet regelverk, herunder avtaleloven og avhendingslova.

Innenfor eiendomsmeglingsloven foreslår utvalget at eiendomsmeglerens plikt til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, flyttes fra forskriften til loven, og blir nytt første ledd i § 6-8. Bestemmelsen vil få større oppmerksomhet ved at den fremkommer i lovteksten. Teksten kan imidlertid nedkortes uten å endre det materielle innholdet. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd skal oppdragstakeren «avpasse tempoet i budrunden til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg». Utvalget mener dette kan utgå av lovteksten, fordi det er omfattet av et krav til «forsvarlig avvikling». Se lovutkastet § 6-8 første ledd.

Tilsvarende foreslår utvalget at forskriftsbestemmelsen som er ment å motvirke bud direkte til selger, såkalt kupping, flyttes til lovteksten. I nytt andre ledd inntas at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å inngå avtale direkte med budgiver, men henvise til oppdragstaker. For å sikre at eiendomsmegleren kan ivareta sin omsorgsplikt overfor oppdragsgiver, foreslår utvalget også at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiveren til å konferere med eiendomsmegler, dersom oppdragsgiveren mottar bud direkte.

Hjemmel til å fastsette nærmere regler om budgivning i forskrift i eiendomsmeglingsloven § 6-8 åttende ledd, foreslår utvalget å videreføre.

Etter utvalgets vurdering bør det fortsatt være mulig å fravike bestemmelser om eiendomsmeglerens plikter ved budgivning i næringsmeglings- og utleiemeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.

19.3.7.2 Formidlingsforbudet

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd fastsetter et formidlingsforbud, som innebærer at eiendomsmegleren i forbrukerforhold ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som en virkedag. Formidlingsforbudet ble innført i 2006 som et tiltak for å motvirke høyt tempo i budrunden, men da med et forbud mot å formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning. Bakgrunnen var Bråthen-utvalgets delutredning om budgivning som ble lagt frem i mai 2005, der tiltak for å redusere eller styre tempoet ved budgivning ble vurdert. I delutredningen gikk flertallet inn for en skjønnsmessig bestemmelse som skulle synliggjøre eiendomsmeglerens plikter i forbindelse med budgivningen, herunder å legge til rette for forsvarlig avvikling av budrunden og legge til rette for at partene får rimelig tid til å områ seg. Mindretallet sluttet seg til forslaget om en skjønnsmessig regel, men mente at eiendomsmeglerens plikter måtte presiseres noe nærmere. Mindretallet gikk også inn for å kombinere dette med en absolutt regel om at eiendomsmegleren i forbrukerforhold ikke kan formidle bud med akseptfrist på mindre enn to timer. Etter behandling i Finansdepartementet ble det innført en skjønnsmessig bestemmelse, kombinert med en absolutt regel om at eiendomsmegleren i forbrukerforhold ikke kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning. 24-timersregelen hadde den utilsiktede virkning at mange budrunder foregikk på kveldstid utenfor bankenes åpningstid, som gjorde det vanskelig for eiendomsmegleren å kontrollere budgivers finansiering. For å unngå dette problemet ble reglene endret fra 1. juli 2010 til at eiendomsmegler ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning.

Formidlingsforbudet retter seg mot eiendomsmegleren og griper ikke inn i alminnelige avtalerettslige regler. Rettslig er det ikke noe i veien for at selger aksepterer bud med kortere akseptfrist enn forskriftens krav. Dette har resultert i at enkelte budgivere gir bud direkte til selger, gjerne før fellesvisninger er gjennomført. Dersom budet direkte til selger har en akseptfrist som er kortere enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning, kan eiendomsmegleren ikke formidle dette til øvrige interessenter. Dette gjør det vanskelig for eiendomsmegleren å ivareta interessene til selger og andre mulige budgivere. Eiendomsmegleren skal oppfordre oppdragsgiveren til ikke å ta imot bud direkte, men henvise budgivere til eiendomsmegleren. Dersom selger likevel mottar bud direkte, må eiendomsmegleren gi selger råd, herunder om risikoen for at selger oppnår en lavere pris for eiendommen enn gjennom en åpen budrunde etter at visninger er gjennomført, samt at eiendomsmegleren ikke har kontrollert budgiverens finansiering og eventuelle forbehold. Selv om avtale skulle bli inngått direkte mellom selger og kjøper, har eiendomsmegleren fortsatt plikt til å gjennomføre handelen på vanlig måte.

I boligsalg med annonsert visning setter formidlingsforbudet et tidligste tidspunkt for akseptfrist som budgiveren kan sette. Det er fullt mulig for selger å akseptere et bud tidligere, men de fleste selgere vil velge å vente til akseptfristens utløp nærmer seg, i tilfelle det skulle komme inn et høyere bud. Analysen av buddata som Samfunnsøkonomisk analyse utførte for utvalget, viser at de fleste budrunder blir avgjort den første eller andre timen etter kl. 12, men det er også en del selgere som aksepterer bud før dette, som omtalt i punkt 6.4.1. Reelt sett kan budrunden være avgjort lenge før kl. 12, men slik at selger kan avvente budaksept til like før kl. 12. Formidlingsforbudet forhindrer ikke at det kan være høyt tempo i budrunden både før og etter kl. 12. Etter kl. 12 stilles det ingen konkrete krav til akseptfristens lengde i loven eller forskriften, men eiendomsmeglerens plikt til å avpasse tempoet vil virke styrende. I tillegg er det en del eiendomsmeglingsforetak som har innført krav til minste akseptfrist i bud, som skal sikre eiendomsmegleren tid til å håndtere hvert enkelt bud forsvarlig og til beste for sin oppdragsgiver og eventuelle øvrige budgivere. Eiendomsmegleren skal jobbe for at oppdragsgiver oppnår den beste prisen i markedet og har et ansvar for å få med flest mulig i budrunden. Videre skal eiendomsmegleren så langt mulig sjekke at budgiverne har finansieringen i orden. Eiendomsmegleren trenger derfor tid til å kunne følge opp bud som kommer inn og formidle disse til alle interessenter.

I sitt forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven og -forskriften i 2015 fremmet Eiendom Norge forslag om å fjerne formidlingsforbudet. Eiendom Norge begrunnet dette dels med at det å forby eiendomsmegleren å formidle alle bud som kommer til eiendomsmegler, strider mot fundamentale elementer i eiendomsmegleroppdraget, nemlig at eiendomsmegleren skal ivareta oppdragsgiverens interesser på en best mulig måte. Videre ble det vist til at forbudet ikke er effektivt fordi det fortsatt er tillatt å fremsette bud direkte overfor oppdragsgiver.

Etter utvalgets oppfatning er formidlingsforbudet bare i begrenset grad egnet til å senke tempoet i budrunden. Bestemmelsen sikrer imidlertid at budaksept for budgivning som går via eiendomsmegler, i de fleste tilfeller tidligst vil foreligge kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Aktuelle boligkjøpere sikres slik sett noe tid fra den fysiske besiktigelsen av eiendommen frem til kjøpsbeslutningen må tas. Videre sikrer regelen en viss ryddighet og forutberegnelighet om når budrunden finner sted, og at de som ønsker å være med i budrunden som regel får anledning til å legge inn bud. Et argument mot formidlingsforbudet er at det hindrer eiendomsmegler i å formidle informasjon om kupp-bud til øvrige interessenter. Uten formidlingsforbudet kunne eiendomsmegleren ha startet budrunden straks det forelå et bud. Men «kupperen» vil normalt sette en kort akseptfrist, slik at selgeren ville stå overfor samme valgsituasjon som med kupp-bud i dag: Akseptere det første budet eller vente og se om det kommer til andre budgivere senere. Uten formidlingsforbudet er det fare for at de fleste bud fremsettes straks etter annonsering og med kort akseptfrist. Det ville i så fall undergrave auksjon som transaksjonsform i boligmarkedet. En større del av salgene ville trolig skje på grunnlag av forhandlinger mellom selger og én budgiver, ofte med korte frister dersom markedet er opphetet. Slik salgsprosessen normalt er lagt opp i Norge, ser utvalget ikke at det er grunnlag for å gå bort fra formidlingsforbudet.

For å videreføre auksjon som salgsform og i tråd med ønsket om å sikre partene i eiendomshandelen bedre tid i budgivningen, er utvalget kommet til at formidlingsforbudet bør opprettholdes. Det kan likevel være grunn til å se på om tidspunktet for tidligste akseptfrist bør endres. Etter utvalgets vurdering er det viktig at reguleringen legger til rette for at budrunden kan avvikles innenfor bankenes åpningstid, slik at eiendomsmegleren har mulighet til å kontrollere finansiering. Hensyn til arbeidsmiljø for eiendomsmeglere taler også for at budrunder bør avvikles innenfor normal arbeidstid. Imidlertid må tidspunktet for tidligste aksept ikke settes så tidlig at det undergraver bestemmelsens primære formål, som etter utvalgets oppfatning er å sikre budgiverne tid fra visningen til kjøpsbeslutning må tas. Utvalget har kommet til at det er best å beholde reguleringen av tidligste akseptfrist i eiendomsmeglingsforskriften, slik at det er enklere å endre fristen ved behov. I loven foreslår utvalget at det i nytt tredje ledd første punktum i eiendomsmeglingsloven § 6-8 tas inn at eiendomsmegleren ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn det som følger av bestemmelser gitt av departementet i forskrift. Spørsmålet om tidspunktet for tidligste akseptfrist fortsatt skal være kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning eller om fristen skal endres, bør vurderes ved utarbeidelse av forskriftsbestemmelser.

19.3.7.3 Minste akseptfrist

Tiltak som kan bidra til å senke tempoet i budrunder er drøftet i punkt 6.6, og utvalget konkluderer med at det i tillegg til formidlingsforbudet også er behov for å regulere minste akseptfrist i budrunder som fortsetter etter fristen. Det er usikkert om regulering av minste akseptfrist i seg selv er egnet til å senke tempoet i budrunden, når analysen av buddata viser at mange budgivere ikke synes å forholde seg til fristen i det ledende budet, men legger inn nytt bud raskt etter det foregående. Utvalget ønsker likevel å gå inn for en slik regulering, fordi det kan sikre eiendomsmegleren tid til å kunne håndtere hvert enkelt bud på forsvarlig vis. Det vil også være til hjelp for de av budgiverne som faktisk har behov for lenger tid. Innenfor akseptfristens utløp har eiendomsmegleren plikt til å bekrefte mottak av bud skriftlig overfor budgiver, formidle budet skriftlig til oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter, herunder med informasjon om budets størrelse, forbehold og frist, samt å bistå ved vurdering av bud. Analysen av buddata viser at en lengre akseptfrist har virkning opp til 30 minutter, men utover dette er det ikke flere som bruker ytterligere tid de har til rådighet. Utvalget mener dette virker som en fornuftig frist og tilstrekkelig til å ivareta formålet, samtidig som den er ikke er lengre enn at budrunden normalt kan gjennomføres innenfor ordinær arbeidstid og bankenes åpningstid. Det er mest hensiktsmessig at reguleringen av akseptfristens lengde bør ligge i forskriften, slik at det blir lettere å endre fristen ved behov. Utvalget fremmer derfor ikke et konkret forslag til minste akseptfrist, men vil anbefale at fristen settes til 30 minutter med begrunnelse i analysen av buddata og vurderingen over.

Forslaget til nytt tredje ledd første punktum i eiendomsmeglingsloven § 6-8, som er nevnt over, vil gjelde for både krav til tidligste akseptfrist (i dag kl. 12) og minste akseptfrist (30 minutter). Reguleringen av minste akseptfrist i bud gjelder som et tillegg til fristen for formidlingsforbudet. Dersom minste akseptfrist settes til 30 minutter, vil denne fristen i praksis få betydning for bud som gis etter kl. 11:30 første virkedag etter siste annonserte visning. Dersom det ikke er annonsert visning, vil minstefristen på 30 minutter gjelde for alle bud. Regulering av akseptfrist i eiendomsmeglingsloven og -forskriften vil selvsagt ikke være til hinder for at det enkelte eiendomsmeglingsforetak kan ha egne regler for budgivningen som involverer lengre akseptfrist enn forskriftens krav. Slik som i dag forutsetter dette at eiendomsmeglingsforetaket har avtalt dette i oppdragsavtalen, samt at det informeres om det i salgsoppgaven, jf. lovutkastet § 6-7 andre ledd nummer 17.

19.3.7.4 Hemmelig bud

Regulering som kan motvirke bruk av hemmelige bud er drøftet i punkt 6.6.3. Bruk av hemmelig bud i en ellers åpen og transparent budrunde kan gi de øvrige budgiverne inntrykk av at budrunden ikke har gått riktig for seg og er egnet til å skape mistillit til auksjon som transaksjonsform. Hemmelig bud setter også eiendomsmegleren i en skvis og vanskeliggjør eiendomsmeglerens oppgave i budrunden, som er å jobbe for at selgeren skal få den beste prisen i markedet.

Et forbud mot formidling av hemmelige bud vil gjøre det vanskeligere for potensielle kjøpere å legge inn hemmelig bud, men vil ikke kunne forhindre at budet i stedet rettes direkte til selgeren. I likhet med formidlingsforbudet vil et forbud mot å formidle hemmelig bud rette seg mot eiendomsmegleren, og griper ikke inn i avtalerettslige forhold. Det betyr at forbudet ikke er til hinder for at selger kan motta bud med forbehold om at det ikke skal formidles til andre budgivere og interessenter, og i noen tilfeller akseptere et slikt bud. Et forbud mot å formidle hemmelig bud til selger kan slik sett medføre at budgivere som ikke ønsker å delta i en åpen budrunde, heller retter et hemmelig bud direkte til selger, som vil være det samme som kupping. Forbud mot å formidle hemmelig bud kan således medføre økning i praksisen med å legge inn bud direkte til selger. Slik utvalget ser det, er det ikke mulig å iverksette effektive tiltak som kan forhindre kupping eller bud direkte til selger, uten å gripe inn i avtalerettslige forhold. Det vil si at tiltaket må gripe inn i selgers frihet til å akseptere bud som går utenom eiendomsmegleren som har oppdraget. Slike tiltak er det ikke mulig å regulere i eiendomsmeglingsloven, men må eventuelt gjøres i avhendingslova eller avtaleloven. Forslag til regulering i avhendingslova som skal gjøre det mindre attraktivt å forsøke på kupping, er drøftet i kapittel 22. Uavhengig av eventuell regulering i avhendingslova for å forhindre kupping, er det utvalgets vurdering at et forbud mot å formidle hemmelig bud i eiendomsmeglingsloven vil kunne ha en positiv effekt. Det sender et signal til markedet om at hemmelig bud ikke hører hjemme i et system med åpen budgivning, gjør det vanskeligere å bruke hemmelig bud og motvirker at eiendomsmegleren kan forholde seg passivt til en uheldig budpraksis. Utvalget foreslår derfor at det i § 6-8 tredje ledd andre punktum inntas et forbud mot å formidle hemmelig bud til selger. For å unngå tilpasninger i form av delvis hemmelig bud, foreslår utvalget at forbudet skal omfatte formidling av bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Forbudet mot å formidle hemmelig bud skal bare gjelde når eiendomsmegler har invitert til åpen budgivning. Det vil fortsatt være anledning for oppdragsgiver i samråd med eiendomsmegler til å velge andre salgsformer, som prisforlangende eller lukket budrunde. Utvalget har også vurdert om det kan tenkes situasjoner der en budgiver har legitime behov for å holde forbehold i et bud skjult for andre interessenter, men har ikke funnet eksempler på det. I budjournalen som andre budgivere enn kjøperen gis innsyn i, skal alle budgivere anonymiseres.

19.3.7.5 Krav til skriftlighet i budrunden

Krav til skriftlighet i budrunden følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd. Kravet er tilsynelatende godt etablert i bransjen og fungerer tilfredsstillende så langt utvalget har kunnet bringe på det rene. Bakgrunnen for kravet til skriftlighet var et økende antall klager fra boligkunder som ikke var trygge på at budrunden hadde vært håndtert korrekt, som førte til at Finanstilsynet foreslo å innføre et slikt krav. Formålet med skriftlighetskravet var derfor å sikre etterprøvbarhet i budrunden, med tanke på å unngå tvister.

Da skriftlighetskravet ble innført i 2014 var det til å begynne med enkelte utfordringer knyttet til å få på plass effektive og praktiske løsninger. Etter det utvalget erfarer synes disse problemene i dag å være løst. I høringen til forskriftsforslaget om å innføre krav til skriftlighet foreslo Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge å åpne for lydopptak som et alternativ til skriftlighet. I 2015 sendte Eiendom Norge også et forslag til Finansdepartementet om en rekke endringer i eiendomsmeglingsloven og -forskriften, der de gjentok forslaget om lydopptak som et alternativ til skriftlig dokumentasjon. Som bakgrunn ble det vist til at det hadde forekommet tilfeller av teknisk svikt som resulterte i at bud ikke ble registrert, og at slik svikt fortsatt ville kunne forekomme. Videre ble det vist til at kravet til skriftlighet gjør det vanskelig for kjøpergrupper som ikke kan bruke e-post, SMS eller digitale budgivningsplattformer, å delta i budrunden uten å måtte møte opp på eiendomsmeglerens kontor. Finanstilsynet ble bedt om å vurdere behovet for endringer i reglene om dokumentasjon av budrunder, og oversendte sin vurdering til Finansdepartementet i november 2015. Finanstilsynets vurdering ble gjort på bakgrunn av kontaktmøter med de største eiendomsmeglingsforetakene og -kjedene i de fire største byene, som ble gjennomført noe tid etter at de nye reglene trådte i kraft, i tillegg til erfaringer fra tilsyn. Finanstilsynet viste til at reglene om dokumentasjon av budgivning syntes å ha virket etter hensikten, men også medført visse utfordringer. En del av disse var blitt håndtert og løst av bransjen etter hvert, mens problemet med bud som ikke kommer frem fortsatt ville kunne være utfordrende, i tillegg til problemer med å innhente selgers skriftlige aksept innen fristen. Finanstilsynet konkluderte med at utfordringene imidlertid ikke var av en slik art eller omfang at det var behov for endringer i regelverket. Etter utvalgets oppfatning gjør Finanstilsynets vurdering fra 2015 seg gjeldende også i dag. Antallet klager til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester på eiendomsmeglerens håndtering av budrunden har alltid ligget lavt. Det synes ikke å være nevneverdige problemer med teknisk svikt som gjør at bud ikke blir registrert eller ikke kommer frem i tide. Bransjen synes å ha fått på plass velfungerende tekniske løsninger og gode rutiner for håndtering av budrunden. Utvalget ser derfor ikke behov for å åpne for ytterligere alternativer til dokumentasjon av budrunden i form av lydopptak eller på andre måter. Utvalget foreslår at gjeldende fjerde ledd i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 flyttes til eiendomsmeglingsloven og blir nytt fjerde ledd i § 6-8.

Utvalget foreslår videre at dagens krav etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje til femte punktum inntas som nytt femte ledd i § 6-8. Dette omfatter plikt for oppdragstakeren til så langt det er nødvendig og mulig å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Forskriftsteksten er omfattende, og utvalget mener den kan nedkortes ved å utelate at oppdragstakeren «skal legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg». Det følger allerede av plikten til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. lovutkastet § 6-8 første ledd. I tillegg omfatter lovteksten plikt til så snart som mulig å bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt, samt at oppdragstakeren også skal bistå ved vurdering av bud. Se lovutkastet § 6-8 femte ledd.

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 femte ledd gir en presisering av skriftlighetskravet. Det følger av bestemmelsen i femte ledd at kravet til skriftlighet i andre og fjerde ledd også omfatter elektronisk melding når informasjonen i denne er tilgjengelig også for ettertiden, og at slike meldinger skal oppbevares i samsvar med reglene om arkivering i forskriften § 3-7. Etter utvalgets vurdering er dette teknisk detaljregulering som det er mest hensiktsmessig å beholde i forskriften, og går derfor ikke inn for å flytte dette til loven.

19.3.7.6 Innsyn i budjournalen

Adgang til innsyn i budjournalen er regulert i eiendomsmeglingsforskriften. Prinsipielt bør regler som innebærer rettigheter eller plikter for borgerne, i størst mulig grad fremgå av loven. Etter utvalgets vurdering er det imidlertid tilstrekkelig at det i eiendomsmeglingsloven § 6-8 nytt syvende ledd inntas at kjøper og selger, samt øvrige budgivere, har rett til innsyn i budjournalen i samsvar med bestemmelser gitt av departementet i forskrift. Den nærmere regulering av når og hvordan innsyn skal gis, kan beholdes i forskriften.

Utvalget gjør ingen nærmere vurdering av om innholdet i innsynsretten bør videreføres slik det er fastsatt i eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 i dag, men oppfatter at reglene om innsyn synes å fungere godt. Det har riktignok forekommet tilfeller der opplysninger i budjournalen har blitt brukt til andre formål enn å gi informasjon til berørte parter i et oppdrag. Det har også forekommet at selgere har gitt eller solgt sin kopi av budjournalen til andre som skal selge i samme område. Omfanget av dette synes imidlertid å være så vidt lite at det ikke gir grunnlag for regulering. Utvalget presiserer at selger og kjøper, som får utlevert budjournal uten anonymisering av budgivere, ikke har anledning til å formidle journalen til andre, noe som ellers ville kunne være i strid med personvernlovgivning. Det kan i forskriftsarbeidet vurderes om det er behov for nærmere regulering av eiendomsmeglerens plikter ved utlevering av budjournalen til partene.

19.3.8 Eiendomsmeglerens plikter knyttet til kontroll av kjøpers finansiering

Eiendomsmeglingsloven regulerer ikke direkte eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere kjøpers finansiering før bindende avtale inngås. Som det er redegjort for i punkt 19.2.6, synes det likevel i dag å være sikker rett at eiendomsmegleren har en plikt til dette på bakgrunn av uttalelser fra Bråthen-utvalget, nyere rettspraksis og nemndspraksis, samt praksis i bransjen. Utvalget har vurdert om det er behov for å lovfeste et krav om at eiendomsmegleren plikter å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig før bindende avtale inngås, eventuelt at eiendomsmegleren plikter å informere selger skriftlig om bakgrunnen for at slik kontroll ikke er foretatt.

Bråthen-utvalget kom til at det ikke var behov for å lovfeste dette, ettersom det var utvalgets oppfatning at det allerede fulgte av eiendomsmeglerens omsorgsplikt at budgivers finansiering skal kontrolleres så langt det er mulig. Dette er behandlet i NOU 2006: 1 punkt 10.3.3.

For å sikre forbrukernes interesser kan det etter dette utvalgets vurdering være hensiktsmessig å lovfeste eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig før bindende avtale inngås. Lovfesting av kravet vil sikre lik praksis og bidra til å bevisstgjøre forbrukerselgere om hva som bør være avklart før bud aksepteres. Ettersom det allerede synes å være etablert praksis i bransjen å foreta slik kontroll, antas lovfesting av kravet ikke å innebære økte kostnader. Dersom eiendomsmegleren ikke har lykkes i å foreta slik kontroll, plikter eiendomsmegleren å informere selger skriftlig om bakgrunnen for dette. I tråd med eiendomsmeglerens rådgivningsplikt, må eiendomsmegleren også gi selger råd om hva det kan innebære at budgiverens finansiering ikke er kontrollert.

Utvalget har vurdert hvor omfattende eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere finansiering bør være, herunder om det bør foretas slik kontroll for hvert enkelt bud. I budrunder med mange budgivere og mange bud, kan kontroll for hvert bud bli veldig omfattende og ikke gjennomførbart innenfor akseptfristene. Som et minimum bør eiendomsmegleren foreta slik kontroll ved hvert første bud fra en budgiver, for å unngå at budgivere som kanskje ikke er reelle boligkjøpere, kommer med i budrunden og kan være med på å presse opp prisen. Uansett må eiendomsmegleren kontrollere finansiering ved siste bud, noe som innebærer at eiendomsmeglerne bør kontrollere finansiering for alle bud når de mener budrunden nærmer seg slutten. Etter utvalgets oppfatning er eiendomsmegler nærmest til å avgjøre hvor hyppig det er nødvendig å kontrollere finansiering i den enkelte budrunden, og utvalget finner det ikke hensiktsmessig med nærmere regler om kontroll av finansieringen i lovteksten eller forskrift. Se lovutkastet § 6-8 nytt sjette ledd.

Etter utvalgets oppfatning bør det åpnes for å kunne fravike denne plikten i næringsmeglings- og utleiemeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.

19.3.9 Eiendomsmeglerens plikter knyttet til gjennomføring av handelen

En skriftlig kjøpekontrakt mellom partene som inneholder alle vesentlige vilkår for avtalen, er viktig for å unngå etterfølgende tvister. Eiendomsmegleren kan her bruke sin ekspertise til å sikre at alle vesentlige vilkår inngår på klart og utvetydig vis i kontrakten. Etter utvalgets vurdering bør derfor eiendomsmeglerens plikter til å sette opp skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, som følger av § 6-8 i gjeldende eiendomsmeglingslov, videreføres. Ettersom regulering av budgivningen foreslås lagt i ny § 6-8, flyttes reguleringen av pliktene ved kontraktsslutningen til ny § 6-9. Eiendomsmeglerens plikt til å sette opp skriftlig kjøpekontrakt blir første ledd i ny § 6-9. Utvalget forslår videre at adgangen til å utferdige kjøpekontrakten elektronisk dersom partene uttrykkelig har godtatt dette etter § 6-8 andre ledd, videreføres, og blir ny § 6-9 andre ledd.

Utvalget har vurdert om det er behov for å innføre en plikt for eiendomsmegleren til å gjennomgå kontrakten med partene i et kontraktsmøte, som enten kan gjennomføres ved fysisk oppmøte eller digitalt. Som nevnt i punkt 19.2.7, tilsier eiendomsmeglerens rådgivningsplikt etter § 6-3 andre ledd at eiendomsmegleren skal gjennomgå kontrakten med partene og gi nødvendige forklaringer. Det er vanlig praksis at dette gjøres i et kontraktsmøte. En fordel ved å lovfeste plikt for eiendomsmegleren til å gjennomgå kontrakten vil være at det sikrer at slik gjennomgang blir gitt i alle oppdrag der partene først ønsker at eiendomsmegleren skal opprette kjøpekontrakten. Det kan bidra til ytterligere styrking av forbrukervernet i denne fasen av oppdraget. Unntak fra bestemmelsen om plikter ved kontraktsslutning gjelder allerede for næringsmeglingsoppdrag, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 1-2. Et argument mot regulering kan være at eiendomsmegleren og partene er nærmest til å avgjøre om det er behov for et kontraktsmøte. En lovfesting vil forplikte eiendomsmegleren til å gjennomføre kontraktsmøte også i oppdrag der det egentlig ikke er nødvendig, for eksempel fordi partene selv er i stand til å sette seg inn i kjøpekontrakten. Dette vil medføre ekstra kostnader. Utvalget foreslår derfor at det lovfestes at eiendomsmegleren som hovedregel plikter å gjennomgå og forklare kontrakten for partene, men at det kan unnlates for en part som ikke ønsker slik gjennomgang. Det åpner for at gjennomgang av kontrakten kan unnlates overfor den ene parten, men gjennomføres for den andre. Se lovutkastet § 6-9 tredje ledd.

Eiendomsmeglingsloven skal legge til rette for sikker, ordnet og effektiv eiendomsomsetning gjennom eiendomsmegler. I tråd med dette foreslår utvalget at eiendomsmeglerens plikt til å gjennomføre handelen etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd, herunder utferdigelse og tinglysing av skjøte og det økonomiske oppgjøret, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, videreføres i § 6-10 første ledd. Eiendomsmegleren opptrer som en uavhengig formidler, og kan i den rollen sikre at oppgjøret gjennomføres sikkert for begge parter. I den grad kjøpet skal lånefinansieres vil kjøpers långiver normalt forutsette at oppgjøret gjennomføres av eiendomsmegleren, som påtar seg å sørge for oppfyllelse av långiverens utbetalingsforutsetning om at långiveren skal sikres rett prioritet for sitt pant i eiendommen, før lånebeløpet disponeres til fordel for selger.

Eiendomsmegleren har ansvar for sikker utveksling av ytelsene og at ingen av partene eller deres kreditorer utsettes for økonomisk risiko ved gjennomføring av handelen. For å sikre kjøper mot konkurrerende rettsstiftelser i eiendommen, er det nødvendig å etablere rettsvern for kjøper. Av hensyn til kjøper og kjøpers kreditorer foreslår utvalget derfor ingen endringer i eiendomsmeglerens plikt til å sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Reguleringen flyttes til § 6-10 tredje ledd.

Utvalget foreslår heller ingen endringer i gjeldende § 6-9 andre ledd, som gjør eiendomsmegleren solidarisk ansvarlig med kjøper for betaling av dokumentavgift og andre gebyrer og renter knyttet til tinglysing av skjøte og andre dokumenter som har sammenheng med salget. Bestemmelsen flyttes imidlertid til § 6-10 andre ledd.

Etter utvalgets vurdering bør det fortsatt være adgang til å fravike bestemmelsene om kontraktsslutning og gjennomføring av handelen i næringsmeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.

20 Vederlag og utlegg

20.1 Innledning

Gjeldende eiendomsmeglingslov har i kapittel 7 bestemmelser som stiller krav til hvordan eiendomsmeglingsforetak skal informere om prisene på sine tjenester og utforme pristilbud, regler for hva som kan avtales om vederlaget, når eiendomsmegleren har krav på vederlag og dekning av utlegg, og når dette forfaller til betaling, samt regler for deling og nedsettelse av vederlag. I dette kapitlet behandles bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven kapittel 7 og tilhørende utfyllende bestemmelser i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 7. Utvalget har særlig vurdert behovet for klarere regler for eiendomsmeglerens vederlagsberegning og kostnadsspesifikasjon. Bestemmelser som utvalget ikke har sett grunn til å drøfte nærmere, eiendomsmeglingsloven § 7-1 om prisopplysninger, § 7-5 om dekning av utlegg og § 7-7 om nedsettelse av vederlag, er omtalt kun under punkt 20.2.

20.2 Gjeldende rett

Etter gjeldende rett er det i stor grad opp til partene i oppdragsavtalen å avtale hvordan eiendomsmeglerens vederlag skal beregnes, men det er visse begrensninger i oppdrag som gjelder eiendom til bolig- eller fritidsformål. Alle bestemmelser i eiendomsmeglingsloven kapittel 7 kan derimot fravikes i næringsmeglingsoppdrag, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 1-2. I tillegg kan flere bestemmelser fravikes utenfor forbrukerforhold, det vil si der oppdragsgiveren hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-3.

Den mest vanlige vederlagsformen i bolig- og fritidsmeglingsoppdrag er provisjon, det vil si at vederlaget utgjør en prosentsats av salgssummen. For tradisjonelle eiendomsmeglingsoppdrag er det mindre vanlig å avtale fastpris for hele tjenesten, mens det er en del av modellen for hybridmeglingstjenester at oppdragsgiver har ett fast beløp å forholde seg til. Tilleggstjenester blir normalt avtalt til fastpris. Med eiendomsmeglingsloven 2007 innførte lovgiver en rekke tiltak for å styrke forbrukervernet knyttet til vederlaget for eiendomsmeglingstjenester. Det mest inngripende tiltaket var innføring av forbud mot progressiv provisjon, det vil si avtale om at provisjonssatsen øker ved økende salgssum, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 første ledd. Bestemmelsen kan fravikes utenfor forbrukerforhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-3. Før 2007-loven var det avtalefrihet om eiendomsmeglerens vederlag innenfor rammen av alminnelig avtalerettslig ugyldighets- og lempningsregler. En særlig høy progressiv sats kunne imidlertid bli ansett som brudd på egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven 1989 § 2-12, etter praksis fra Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Bakgrunnen for forbudet var at progressiv provisjon ble vurdert som problematisk opp mot eiendomsmeglerens uavhengighet, ved at eiendomsmegler fikk for stor egeninteresse i salgssummen, og opp mot eiendomsmeglers prisvurdering, ved at eiendomsmegler fikk et insentiv til å sette prisantydningen for lavt, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 8.3.4.

Med eiendomsmeglingsloven 2007 ble det videre iverksatt flere tiltak for å øke forbrukernes prisbevissthet ved inngåelse av avtale om eiendomsmeglingstjenester. For det første ble det i eiendomsmeglingsloven § 7-1 innført krav om at eiendomsmeglingsforetak og advokater skal informere om prisene på sine tjenester slik at de lett kan finnes av kundene. Dette innebærer at eiendomsmeglingsforetaket må ha prisopplysninger tilgjengelig på sine nettsider og i sine lokaler. Det sentrale formålet er å legge til rette for at forbrukere får klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås, men også å gjøre det enklere for forbrukere å sammenligne priser fra ulike eiendomsmeglingsforetak. Eiendomsmeglingsloven § 7-1 kan fravikes utenfor forbrukerforhold, jf. § 1-3.

Før eiendomsmeglingsloven 2007 forelå også plikt for eiendomsmeglere til å ha prisopplysninger lett synlig, ettersom tilsvarende plikt fulgte av forskrift 28. november 1997 nr. 1382 om prisopplysning for tjenester (prisopplysningsforskriften), som var gitt med hjemmel i markedsføringsloven 1972. Som det fremgår av Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 8.3.4 antok Finansdepartementet at det kunne være behov for nærmere regler i eiendomsmeglingsforskriften om hvordan prisopplysningsforskriftens prinsipper skulle gjennomføres ved kjøp av eiendomsmeglingstjenester, og foreslo derfor å lovfeste slik plikt i eiendomsmeglingsloven med forskriftshjemmel. Det er per i dag ikke gitt nærmere regler om dette i eiendomsmeglingsforskriften. I dag følger plikten til å ha prisopplysninger lett synlig også av markedsføringsloven 2009 § 10 og forskrift 14. november 2012 nr. 1066 om prisopplysninger for varer og tjenester.

For det andre ble det innført krav om skriftlig tilbud basert på timepris i forbrukerforhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 annet ledd. Formålet var å synliggjøre alternativet om timepris på en klar måte for å gi forbrukere et mer reelt valg mellom provisjon og timebasert vederlag. Bestemmelsen kan fravikes utenfor forbrukerforhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-3. I eiendomsmeglingsforskriften § 7-1 er det gitt nærmere regler for hvilke opplysninger timepristilbudet skal inneholde. Det skal blant annet gis anslag over antall timer som vil medgå til spesifiserte deler av oppdraget, totalt anslått tidsbruk og samlet vederlag basert på oppgitt timepris og tidsbruk, i tillegg til enkeltvis og samlet overslag over størrelsen på utleggene. Dersom oppdragsgiveren velger timepris, er eiendomsmegleren forpliktet til å varsle oppdragsgiveren hvis medgått tid forventes å vesentlig overstige det som er angitt i overslaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd andre punktum.

Et tredje tiltak var strengere krav til prisopplysninger og spesifisering av eiendomsmeglingsoppdraget i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6. Dette innebærer at det skal gis et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og samlede utlegg for oppdragsgiveren. Bestemmelsen kan fravikes utenfor forbrukerforhold. Formålet var å gjøre det lettere for forbrukere å sammenlikne tilbud fra ulike eiendomsmeglingsforetak og sikre god konkurranse i markedet. Bakgrunnen for tiltaket er at det er vanlig at eiendomsmeglingsforetakene, i tillegg til avtalt provisjonssats eller fastpris, legger inn ulike «pakker» og «honorarer» i oppdragsavtalen som innehar et element av fortjeneste eller tap for eiendomsmeglingsforetaket, og som derfor ikke kan kreves dekket som et utlegg. Dette gjelder for eksempel markedsføringspakke, tilretteleggingshonorar og etableringshonorar. Det er også vanlig å ta særskilt betalt for avholdelse av visninger og gjennomføring av oppgjør, især der oppgjøret er utkontraktert til et annet foretak.

For det fjerde ble det innført plikt for eiendomsmegler til å skrive rekning etter at oppdraget er utført, der oppdragsgiver gis en spesifisert oversikt over antall timer som er medgått, uavhengig av avtalt vederlagsform, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. Det innebærer at eiendomsmeglingsforetaket må føre oversikt over timer som medgår underveis i oppdraget og sende regning etter at oppdraget er utført, selv om oppdragstakeren har valgt provisjon eller fastpris. Bestemmelsen kan fravikes utenfor forbrukerforhold. I Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 8.3.4 viser Finansdepartementet til at en slik regel følger av håndverkertjenesteloven § 36 også der det er avtalt fastpris, se nærmere drøfting i punkt 21.3.1.

Et femte tiltak finner vi i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 14, om at det i salgsoppgaven skal fremgå hva som er avtalt om eiendomsmeglers vederlag. Bestemmelsen kan fravikes i næringsmegling. I eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 er det tilføyet at det i salgsoppgaven også skal fremgå hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg.

Et sjette tiltak var å senke terskelen for å kreve nedsettelse av vederlaget. Etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 4-6 første ledd var vilkåret for vederlagsnedsettelse at foretaket vesentlig hadde tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger. Med eiendomsmeglingsloven 2007 ble dette endret til at oppdragsgiveren kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, jf. § 7-7. Finansdepartementet sluttet seg til Bråthen-utvalgets vurdering av at det er nok at eiendomsmeglerens plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 8.6.4. Bestemmelsen kan bare fravikes i næringsmegling.

Ytterligere ønsket departementet å bevisstgjøre forbrukerne om retten til å holde tilbake vederlaget som en praktisk sanksjonsmulighet ved mangelfull ytelse fra eiendomsmegleren. Dette ble gjort ved å lovfeste tilbakeholdsretten i eiendomsmeglingsloven § 7-4 andre ledd, samt innta en bestemmelse i tredje ledd om at eiendomsmegler bare kan dekke sitt krav på vederlag i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren, dersom oppdragsgiveren har samtykket til dette etter at handel er kommet i stand. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-4 andre ledd kan oppdragsgiveren holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer krav som følge av mislighold fra oppdragstakerens side. Etter første ledd forfaller imidlertid oppdragstakerens krav på vederlag til betaling når handel er kommet i stand. Det betyr at eiendomsmegleren har krav på å få dekket sitt krav på vederlag før oppdraget er fullført. Ettersom det i medhold av eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd ikke kan avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale oppdragstakerens vederlag, og oppdragstakeren i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd ikke kan disponere over kjøpesummen til fordel for selger før kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv, kan imidlertid ikke eiendomsmegleren dekke sitt krav på vederlag i klientmidler før hjemmel til eiendommen er overført. I tillegg skal oppdragsgiveren ha samtykket til at oppdragstakeren kan dekke kravet på vederlag i klientmidler etter at handel er kommet i stand. Slikt samtykke gis normalt ved kontraktsinngåelsen. Eiendomsmegleren kan derimot fakturere oppdragsgiveren for vederlaget etter at handel er kommet i stand, men før oppdraget er fullført. I slike tilfeller vil oppdragsgiverens tilbakeholdsrett være begrenset. Eiendomsmeglingsloven § 7-4 første og tredje ledd kan fravikes utenfor forbrukerforhold, jf. § 1-3.

De øvrige bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven kapittel 7 er i hovedsak videreføringer av tidligere regulering, herunder § 7-2 fjerde ledd om hvem som skal betale oppdragstakerens vederlag, § 7-3 om oppdragstakerens krav på vederlag, § 7-5 om dekning av utlegg og § 7-6 om oppdragstakerens adgang til å dele vederlaget med andre. Etter § 7-2 fjerde ledd er det ikke adgang til å avtale at andre enn oppdragsgiveren skal betale eiendomsmeglerens vederlag. Etter § 7-3 har eiendomsmegleren krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden, uavhengig av om det skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand, jf. første ledd. Etter andre ledd har oppdragstakeren også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute, med noen som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden eller som etter forespørsel har fått opplysning om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden. Bestemmelsen tar hovedsakelig sikte på oppdrag der det er avtalt provisjon eller fastpris, og reflekterer i liten grad timebetaling som en alternativ vederlagsform. Bestemmelsen kan fravikes ved avtale, jf. § 7-3 fjerde ledd, og det er således anledning til å avtale noe annet i oppdragsavtalen også i forbrukerforhold. Dersom oppdragstakeren i kjøpsoppdrag skal ha rett på vederlag når handel kommer i stand uten innsats fra oppdragstakeren eller innen tre måneder etter at oppdraget opphørte, må det avtales særskilt, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 tredje ledd.

I medhold av eiendomsmeglingsloven § 7-5 kan oppdragstakeren kreve utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen dekket etter hvert som de skal betales av oppdragstakeren. Det er vanlig at enkelte utlegg blir fakturert oppdragsgiveren direkte, slik som utgifter til bygningssakkyndig. Andre tjenester som eiendomsmeglingsforetaket formidler, er det vanlig at foretaket legger ut for og dekker inn ved gjennomføring av oppgjøret, etter hjemmelsoverføring. Bestemmelsen kan bare fravikes i næringsmegling. I bolig- og fritidsmegling vil det likevel være opp til partene å avtale i oppdragsavtalen hvilke utlegg som skal påløpe, med den begrensning som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 fjerde ledd, som er omtalt i punkt 19.2.2.

Etter eiendomsmeglingsloven § 7-6 kan eiendomsmeglingsforetaket ikke dele vederlaget med kjøper eller selger eller med noen som ikke selv har rett til å drive eiendomsmegling. Bestemmelsen kan bare fravikes i næringsmegling. Regelen stammer fra eiendomsmeglingsloven 1938, der slik deling ville være en måte å omgå lovens provisjonssatser. Selv om satsreguleringen er avskaffet, er bestemmelsen videreført med den begrunnelse at «deling av vederlaget med kjøper eller selger vil i realiteten være et avslag på eller tillegg til kjøpesummen og bør fremstå som dette. Deling med andre personer kan være ledd i klanderverdige transaksjoner (returkommisjoner e.l.)», jf. Falkanger-utvalget i NOU 1987: 14 i merknadene til § 4-5.

20.3 Utenlandsk rett

I Danmark er det som utgangspunkt avtalefrihet om eiendomsmeglerens vederlag. Avtalefriheten begrenses kun av den danske avtaleloven, ved at urimelige eller uredelig avtaler kan tilsidesettes helt eller delvis. Før ejendomsmæglerloven 2014 var det enkelte begrensninger på hvordan eiendomsmeglere kunne avtale vederlag, og det var kun tre vederlagsformer om var tillatt: resultatavhengig vederlag («no cure no pay»), timebasert vederlag eller en kombinasjon av disse to. Dette ble opphevet ved ny ejendomsmæglerlov, med den begrunnelse at vederlagsreglene var vanskelige å forstå, noe som resulterte i mange tvister, samt at reglene bidro til å begrense konkurransen og innovasjonen på området.

I Sverige er det også avtalefrihet om eiendomsmeglerens vederlag. De tre vanligste vederlagsformene er provisjon, provisjon med stigende sats og fastpris. I 2019 gjorde det svenske Mäklarsamfundet en undersøkelse blant sine medlemmer om hvilken vederlagsform deres kunder ønsket oftest. 51 prosent svarte ordinær provisjon, 21 prosent svarte provisjon med stigende sats og 6 prosent svarte fastpris.

20.4 Utvalgets vurderinger

20.4.1 Avtalefrihet og regulering av vederlag og utlegg

Dagens regulering lar det i stor grad være opp til partene å avtale hvordan eiendomsmeglerens vederlag skal beregnes. I likhet med Falkanger-utvalgets uttalelser i NOU 1987: 14 punkt 3.7.2.1 og Bråthen-utvalget uttalelser i NOU 2006: 1 punkt 9.5.2, er det utvalgets oppfatning at avtalefrihet bør være utgangspunktet ved vurdering av om avtaler om vederlag for eiendomsmeglingstjenester skal lovreguleres. Det må ligge tungtveiende hensyn til grunn for å begrense avtalefriheten, for eksempel av hensyn til forbrukervern eller konkurransemessige hensyn. Begrensningene bør heller ikke gå lenger enn det som er nødvendig for å ivareta slike hensyn.

I hovedsak foreligger tre alternativer for utforming av vederlaget: provisjon (dvs. andel av salgspris), fastpris eller timebetaling. De ulike alternativene medfører forskjellig fordeling av risiko mellom eiendomsmegleren og oppdragsgiveren. Det meste av risikoen ligger uansett på oppdragsgiveren som må ta hensyn til risiko ved både vederlaget og salgsprisen, mens eiendomsmegleren har risiko bare ved vederlaget. Fastpris fjerner risikoen for oppdragsgiver knyttet til vederlaget, men ikke til salgsprisen. Som beskrevet i punkt 5.4, er fastsetting av vederlaget et prinsipal-agent problem, der oppdragsgiveren ikke kan kontrollere handlingene til agenten, i dette tilfellet hvor stor innsats eiendomsmegleren legger i markedsføring og salgsprosessen. Provisjon gir eiendomsmegleren en gevinst av høyere pris, og dermed til en viss grad sammenfallende interesser med selgeren. Det er derfor ikke overraskende at de aller fleste boligselgere velger denne vederlagstypen. Men det er ikke slik at provisjon alltid er å foretrekke for boligselgeren. Noen boliger er lettsolgte, og i slike tilfeller kan oppdragsgiver ha fordel av timebetaling. Dersom salgsprisen er usikker, men potensielt høy, kan oppdragsgiver ha fordel av å velge fastpris (gitt at prisen faktisk blir høy). Men det motsatte kan også være tilfelle – at timebetaling sikrer stor innsats av eiendomsmegler for en bolig som er vanskelig å selge eller potensielt kan oppnå høy pris.

Det er ingen vederlagsmodell som alltid er den beste for forbrukeren enten som selger eller kjøper. Forbud mot en type vederlag vil eventuelt ramme en gruppe boligeiere ved at de blir forhindret fra å avtale den vederlagsformen som passer best for dem. Eiendomsmegleren kan ha et informasjonsovertak overfor oppdragsgiveren i fastsettelsen av vederlaget. Det er likevel slik at vederlaget som andel av salgsprisen har gått ned de siste årene, se nærmere drøfting i punkt 7.3. Utvalget foreslår derfor at det fortsatt bør være avtalefrihet om eiendomsmeglerens vederlag skal betales som provisjon, fastpris, timepris e.l. Derimot mener utvalget at utformingen av et provisjonsbasert vederlag bør reguleres, se punkt 20.4.3.

20.4.2 Betaling for tilleggstjenester

Det er vanlig at eiendomsmeglingsforetakene, i tillegg til avtalt provisjonssats eller fastpris, legger inn ulike «pakker» og «honorarer» i oppdragsavtalen som inngår i det totale vederlaget til eiendomsmegleren. Dette gjelder for eksempel markedsføringspakke. Det er også vanlig å ta særskilt betalt for avholdelse av visninger. De fleste eiendomsmeglingsforetakene har faste priser avhengig av hva pakkene inkluderer. For eksempel vil pris på markedspakken variere ut fra omfanget av markedsføring kunden ønsker, herunder om kunden ønsker annonsering i aviser og sosiale medier i tillegg til på Finn.no og eiendomsmeglingsforetakets nettside.

Oppstykking av vederlaget og tilleggstjenester gjør det vanskeligere for forbrukerne å sammenligne priser mellom ulike eiendomsmeglingsforetak. Bråthen-utvalget uttalte at en slik oppdeling neppe har noen annen forklaring enn at det å ta tjenester ut av det «ordinære» provisjonsvederlaget innebærer at provisjonssatsen kan settes lavt, noe som vil kunne ha betydning i konkurransen med andre foretak, men foreslo ikke begrensninger i adgangen til å dele opp vederlaget. Derimot foreslo utvalget krav om et samlet spesifisert kostnadsoverslag over summen av det totale vederlaget og de samlede utlegg i oppdragsavtalen, jf. NOU 2006: 1 punkt 9.8.2. Begrunnelsen for forslaget var at det skal være forutsigbart for oppdragsgiver hva de totale kostnadene blir. Forslaget ble tatt inn i loven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6.

Utvalget er av den oppfatning at det også er til forbrukernes fordel å selv kunne velge omfanget av tjenester utover lovpålagte oppgaver, og få et pristilbud som er tilpasset det kunden ønsker at skal inngå i oppdraget. Utvalget vil derfor ikke foreslå regulering som begrenser adgangen til å skalere oppdraget og tilby tilleggstjenester med forskjellig pris. Eventuelt ville det kreve regulering av hva som er et standard eiendomsmeglingsoppdrag og krav om å sette en referansepris. Som beskrevet i punkt 5.2, er boliger ikke ensartede og markedet varierer over tid og mellom ulike områder, og følgelig vil det være store forskjeller mellom ulike salgsoppdrag. Derfor vil en slik referansepris ha begrenset informasjonsverdi for forbrukerne. Kravet til at det i oppdragsavtalen skal gis et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 først ledd nr. 6, er etter utvalgets vurdering egnet til å gi forbrukerne en oversikt over pristilbudet og grunnlag for å forhandle priser.

20.4.3 Progressivt vederlag

Utvalget har videre vurdert om de begrensninger som dagens eiendomsmeglingslov legger på partenes avtalefrihet ved avtale om vederlag for eiendomsmeglingstjenester, er nødvendige for å beskytte tungtveiende hensyn. Herunder har utvalget vurdert om det er grunnlag for å opprettholde forbudet i § 7-2 første ledd mot å avtale progressiv provisjon i forbrukerforhold, som ble innført ved 2007-loven. Flertallet i Bråthen-utvalget foreslo opprinnelig ingen eksplisitt regulering av bruken av progressiv provisjon. Mindretallet foreslo et generelt forbud mot provisjonsbetaling i forbrukerforhold og tok ikke stilling til progressiv provisjon særskilt. Ved behandling av lovforslaget vurderte Finansdepartementet at progressiv provisjon kan være problematisk for eiendomsmeglerens uavhengige rolle, fordi det kan gi eiendomsmegleren en for stor interesse i salgssummen, samt at det kan skape problemer knyttet til verdifastsettelsen ved at eiendomsmegleren gis insentiver til å sette prisantydningen for lavt. Finansdepartementet uttalte videre at det ikke er rimelig å forvente at forbrukere vil kunne overprøve eiendomsmeglerens prisvurdering, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) punkt 8.3.4.

Provisjonssats som avhenger av salgssummen, bidrar på den ene siden til oppdragsgiverens kontroll med eiendomsmeglerens innsats, men kan på den andre siden reise spørsmål knyttet til eiendomsmeglerens uavhengige rolle og kan gi uheldige insentiver knyttet til fastsettelse av prisantydning. Også fast sats gir økt vederlag til økt salgspris, men som vist i punkt 6.5 vil tillegget være beskjedent for realistiske prosentsatser. Ytterligere innsats på et oppdrag vil også ha en kostnad for eiendomsmeglerne ved at det fortrenger tid som de kunne ha brukt til andre oppdrag. For selgeren kan det være en fordel å betale en høyere provisjonssats på den delen av salgssummen som kommer over referanseprisen, dersom det får eiendomsmegleren til å gjøre en ekstra innsats som får opp prisen. Derimot kan det være en ulempe for den enkelte budgiver at eiendomsmegleren går en runde til med andre interessenter. Samfunnsøkonomisk ligger det likevel en gevinst i at eiendomsmegleren finner kjøperen med høyest verdsetting av boligen. Progressive vederlag er imidlertid kompliserte, og eiendomsmegleren vil typisk ha et informasjonsovertak overfor oppdragsgiveren i utforming av avtalen. Resultatet kan bli større eiendomsmeglervederlag til en pris som boligen uansett hadde blitt solgt for, og erfaringer fra andre land uten slik regulering tyder på at relativt få selgere går inn i avtaler med progressivt vederlag. I enkelte markeder kan det likevel være en betydelig interesse for å bruke progressive vederlag, herunder i Norge før forbudet ble innført, og i Sverige som omtalt i punkt 20.3.

Det er eiendomsmeglerens oppgave å jobbe for best mulig pris for sin oppdragsgiver, men samtidig sikre at kjøperen inngår avtale på bakgrunn av korrekt informasjon, se omtale i punkt 19.2.2. Tilsidesettelse av kjøperens interesser vil være i strid med god meglerskikk. Videre vil for høy progressiv provisjon kunne være i strid med egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3, i tråd med praksisen fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester før forbudet ble innført. Det kan være et problem dersom innslagspunktet for den forhøyede provisjonssatsen knyttes til prisantydningen, og eiendomsmegleren derfor får insentiver til å sette prisantydning lavere enn realistisk markedsverdi. Et progressivt vederlag kan imidlertid kalkuleres på mange måter, og det ligger ingen automatikk i at innslagspunktet settes til prisantydningen. Mulighetene til å manipulere prisantydningen er mindre i dag enn da forbudet ble innført, som følge av bedre og lett tilgjengelig markedsinformasjon, og at eiendomsmeglingsbransjen i de senere år har arbeidet aktivt mot bruk av lokkepriser. Bruk av lokkepris er villedende markedsføring og i strid med både markedsføringsloven og god meglerskikk. Dette er også behandlet i Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig. Blant annet er det vanlig at eiendomsmeglingsforetakene, som ledd i sin risikostyring og internkontroll, måler avvik mellom prisantydning og salgspris. En fare ved å tillate progressiv provisjon er at eiendomsmeglerne etter hvert kan komme til å prioritere disse oppdragene, fremfor andre. Det kan føre til at enda flere oppdragsgivere velger progressiv provisjon – også de som ikke har kunnskaper eller forutsetning til å sette seg inn i så vidt kompliserte prisavtaler. Slik utvalget ser det er forbrukerinteressene ikke entydige i den ene eller andre retningen, og det er argumenter både for og mot å videreføre forbudet. Ut fra en samlet vurdering, med vekt på å unngå usikkerhet om at eiendomsmegleren skal opptre upartisk, anbefaler utvalget å videreføre forbudet mot progressiv provisjon i eiendomsmeglingsloven § 7-2 første ledd.

20.4.4 Timepristilbud og rekning over medgått tid

Eiendomsmegler er i dag pålagt å gi timepristilbud og å sende rekning på medgått tid i alle oppdrag, uavhengig av avtalt vederlagsform. Timepris har vist seg å være lite etterspurt av oppdragsgivere og har kun i meget begrenset grad vært benyttet siden lovens ikrafttredelse i 2008. Årsaken til det er trolig at det med timepris er mindre forutsigbart hva oppdraget faktisk vil koste enn ved fastpris og provisjon, og oppdragsgiveren blir sittende med risikoen dersom oppdraget trekker ut i tid. Bestemmelsen gjør ikke inngrep i partenes avtalefrihet. Derimot medfører det kostnader for eiendomsmeglingsforetaket å utarbeide tilbud på timepris i alle oppdrag, som foretaket dekker inn gjennom vederlaget. Når timeprisen likevel ikke blir brukt i de aller fleste oppdrag, medfører obligatorisk timepristilbud en unødvendig kostnad som trekker opp prisen på eiendomsmeglingstjenester. Utvalget foreslår derfor at bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd oppheves. Ettersom det er avtalefrihet om eiendomsmeglerens vederlag skal betales som provisjon, fastpris, timepris e.l., som behandlet i punkt 20.4.1, vil eiendomsmeglingsforetak som ønsker å tilby timepris fortsatt kunne gjøre det. Videre vil oppdragsgivere som ønsker å inngå oppdrag på timepris, kunne etterspørre slikt tilbud fra eiendomsmeglingsforetaket.

Plikten til å sende rekning over medgått tid i alle oppdrag, uavhengig av avtalt vederlagsform, ble innført med 2007-loven for å redusere kostnadene ved bruk av eiendomsmegler, gjennom å synliggjøre reell tidsbruk og kostnadene ved dette. Som støtte for innføring av bestemmelsen viste Finansdepartementet til at tilsvarende plikt til å sende rekning over medgått tid følger av håndverkertjenesteloven § 36, også der det er avtalt fastpris. Utvalget mener det er grunn til å stille spørsmål til om dette medfører riktighet. Utvalgets forståelse av ordlyden i håndverkertjenesteloven § 36 er at det ikke stilles noe ubetinget krav om at det skal føres timeregnskap der det er avtalt fastpris, som støttes av formuleringen «i den utstrekning tjenesten ikke er utført til fast pris» i andre punktum. Heller ikke forarbeidene til bestemmelsen gir anvisning på noe slikt ubetinget krav, jf. Ot.prp. nr. 29 (1988–89), hvor det i punkt 3.10.3 uttales følgende:

«Departementet slutter seg med noen omformuleringer i hovedsak til utvalgets forslag, jf lovutk § 36 (1). Også når det er avtalt fast pris, kan forbrukeren ha behov for å få spesifisert det utførte arbeidet og de materialer som er brukt, slik at han kan bedømme om tjenesten er utført i samsvar med oppdraget. Departementet har imidlertid presisert i lovteksten at i den utstrekning tjenesten er utført til fast pris, behøver det ikke gå fram hvordan prisen er beregnet. Videre har en tatt med en tilleggsregel om at pristillegg for tilleggsarbeid m.m skal særskilt angis. Departementet er ellers enig med utvalget i at det vil være å gå for langt å kreve i loven at tjenesteyteren uoppfordret skal skrive ut spesifisert regning. Ved mange småarbeider har forbrukeren ikke behov for det. For å begrense arbeidet med å sette opp spesifisert regning, bør den lovbestemte plikten derfor begrenses til tilfeller hvor forbrukeren ber om det.»

At bestemmelsen ikke kan forstås på en slik måte som er lagt til grunn i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, er også fremholdt i juridisk litteratur, jf. Bråthen: Om eiendomsmeglers plikt til å skrive rekning der vederlaget er avtalt provisjon eller fast pris, Eiendomsmegleren nr. 2 2008 side 16–17, og av Finanstilsynet i høringsnotat 30. september 2010 Forslag til endringer i eiendomsmeglingslov og -forskrift, punkt 5.3. Etter utvalgets vurdering er det videre grunn til å stille spørsmål om effekten av tiltaket. For det første fordi den reelle tidsbruken har liten betydning for vederlaget som skal betales i det aktuelle oppdraget når oppdraget er inngått på fastpris eller provisjon. Vederlagets størrelse og form avtales ved oppdragsinngåelsen og blir betalt før oppdragsgiveren mottar rekningen. For det andre har tidsbruken i ett oppdrag begrenset overføringsverdi til andre oppdrag. Tidsbruken på oppdrag vil variere, både ut fra type eiendom, prisklasse, beliggenhet mv., men også avhengig av svingninger i eiendomsmarkedet.

Etter utvalgets vurdering er kravet om å sende rekning over medgått tid i alle oppdrag, uavhengig av avtalt vederlagsform, et fordyrende element som ikke er egnet til å opplyse oppdragsgiveren. Når utvalget også har foreslått å oppheve kravet til obligatorisk timepristilbud, vil det gi liten mening å opprettholde kravet til rekning. Utvalget foreslår derfor at bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd oppheves.

20.4.5 Betaling av vederlag

Det er forbud mot å avtale at andre enn oppdragsgiveren skal dekke eiendomsmeglerens vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd. Bestemmelsen kom inn i eiendomsmeglingsloven 1989 av konkurransemessige hensyn. Falkanger-utvalget foreslo opprinnelig at det fritt skulle kunne avtales hvem som skal betale eiendomsmeglerens vederlag i det enkelte tilfelle, men slik at oppdragsgiveren var ansvarlig dersom annet ikke var avtalt. Etter innspill i høringen gikk Finansdepartementet inn for å innskrenke avtalefriheten med henvisning til at «(d)et er naturlig å anta at en oppdragsgiver som fullt ut må dekke meglerutgiftene vil være noe mer prisbevisst ved valg av meglertjenester og at dette derved vil fremme konkurransen mellom meglerne», jf. Ot.prp. nr. 59 (1988–89) punkt 6.3. Det kan stilles spørsmål ved dette argumentet. Utvalget ser likevel ikke grunn til å foreslå endringer i bestemmelsen. Dersom kjøper skal betale en del av vederlaget, vil det reelt sett fungere som et tillegg i prisen på eiendommen. I så fall vil det bli bragt inn ytterligere et forhold som budgivere må kalkulere inn i sine bud. Et tilsvarende forhold foreligger allerede for dokumentavgiften, ved at det er fri avtale mellom kjøper og selger om hvem som skal betale kostnadene ved tinglysing og dokumentavgift, men det er vanlig praksis at kjøper betaler disse kostnadene ved handelen. Deling av vederlaget mellom selger og kjøper ville gjøre det ytterligere komplisert for budgiverne, og trolig ville noen overse en eventuell vederlagskostnad i en hektisk budrunde. For å holde budrunden mest mulig oversiktlig og enkel, bør selger fortsatt dekke hele vederlaget til eiendomsmegleren. Utvalget foreslår at forbudet mot å avtale at andre enn oppdragsgiveren skal betale eiendomsmeglerens vederlag videreføres som nytt andre ledd i § 7-2.

For enkelte eiendomssalg kan det være grunn til at andre enn selgeren får anledning til å dekke hele eller deler av vederlaget. Ved overbeheftet eiendom innebærer kravet om at bare oppdragsgiveren kan dekke eiendomsmeglerens vederlag, i enkelte tilfeller en hindring mot at det kan gjennomføres et frivillig salg. At det må gjennomføres tvangssalg er lite lønnsomt både for selger og selgers kreditorer. Dersom det åpnes for at kreditor med tinglyst pant i eiendommen i slike tilfeller kan dekke eiendomsmeglerens vederlag, vil det i flere tilfeller være mulig å gjennomføre et frivillig salg, noe som også kan bidra til å redusere belastningen på domstolsapparatet. Utvalget foreslår at det gis hjemmel til å gjøre unntak fra bestemmelsen i forskrift, og at det åpnes for dette i forskriftsregulering.

I gjeldende femte ledd i § 7-2, som gir hjemmel til å fastsette nærmere regler i forskrift om plikten til å gi timepristilbud og til å skrive rekning, samt fastsette nærmere regler om eiendomsmeglerens vederlag dersom forholdene tilsier det, foreslås det mindre endringer som følge av at plikten til å gi obligatorisk timepristilbud og plikten til å skrive rekning oppheves. Rent redaksjonelt blir bestemmelsen nytt tredje ledd. Se lovutkastet § 7-2.

20.4.6 Oppdragstakerens krav på vederlag

Vilkårene for oppdragstakerens krav på vederlag fremgår av § 7-3 første ledd. Som nevnt i punkt 20.2 står partene fritt til å avtale noe annet i oppdragsavtalen enn det som følger av § 7-3 første og andre ledd, også i forbrukerforhold, jf. fjerde ledd. Slik utvalget ser det, er det eiendomsmeglerens oppgave å bringe selger og kjøper sammen i en eiendomshandel, og det er derfor også et naturlig utgangspunkt at eiendomsmegleren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand innenfor oppdragstiden, jf. § 7-3 første ledd første punktum. I tillegg kan partene velge å ikke benytte seg av eiendomsmegleren til kontraktsinngåelse og gjennomføring av handelen, jf. forslag til ny § 6-9 og ny § 6-10. Det vil dermed ikke være naturlig å knytte kravet på vederlag til gjennomføring av handelen.

At eiendomsmeglerne har krav på vederlag uavhengig av om det skyldes deres innsats at handel er kommet i stand, betyr i praksis at eiendomsmegleren har eneformidlingsrett i oppdragstiden. Etter utvalgets vurdering er dette rimelig, særlig med tanke på at eiendomsmeglingsoppdrag bare kan inngås for seks måneder om gangen i forbrukerforhold. Oppdragsgiveren vil som regel være tjent med at eiendomsmegleren kan yte full innsats i oppdragstiden i tillit til at kravet på vederlag ikke bortfaller dersom salget skulle bli ordnet av oppdragsgiveren selv eller annen tredjepart, slik Falkanger-utvalget også påpekte i NOU 1987: 14 i merknadene til § 4-2 punkt 3. Skulle oppdragsgiveren likevel ønske å engasjere flere eiendomsmeglingsforetak parallelt til samme handel, kan hovedregelen i § 7-3 første ledd andre punktum fravikes ved avtale.

Bestemmelsen i § 7-3 andre ledd setter en sperrefrist på tre måneder etter at eiendomsmeglingsoppdraget er opphørt, der oppdragstakerne fortsatt har krav på vederlag hvis handel kommer i stand som følge av deres innsats. Bestemmelsen ble innført ved eiendomsmeglingsloven 1989 for å forhindre at eiendomsmegleren blir utnyttet ved at selger og kjøper blir enige om å utsette den endelige avtaleinngåelsen til oppdragstiden er ute, i den hensikt å slippe å betale vederlag til eiendomsmegleren, jf. NOU 1987: 14 i merknadene til § 4-2 punkt 4. Etter utvalgets vurdering er det rimelig å sikre eiendomsmeglerens vederlag også noe tid etter at oppdraget er utløpt, når handelen skyldes eiendomsmeglerens innsats. Fristen på tre måneder synes også å være rimelig. Utvalget ser heller ingen grunn til endringer i tredje ledd som gjelder kjøpsoppdrag eller fjerde ledd om avtalefrihet. Utvalget foreslår derfor at § 7-3 videreføres uten endringer.

20.4.7 Tilbakeholdsrett og forfallstidspunkt

20.4.7.1 Forfallstidspunkt for krav på vederlag

Ved mislighold fra oppdragstakers side har oppdragsgiver en tilbakeholdsrett, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-4 andre ledd. Etter gjeldende rett kan imidlertid eiendomsmegleren kreve at vederlaget betales når handel er kommet i stand, det vil si før oppdraget er fullført, ved å fakturere oppdragsgiveren. I så fall skal dette være avtalt i oppdragsavtalen, men de fleste forbrukere vil neppe forstå betydningen av å avtale dette i oppdragsavtalen. Det kan imidlertid se ut som at Stortinget med 2007-loven egentlig mente å endre forfallstidspunktet for eiendomsmeglerens krav på vederlag til etter at oppdraget er utført, men at det ved en inkurie ble stående at det forfaller til betaling etter at handel er kommet i stand. I Innst.O. nr. 50 (2006–2007) punkt 8.2 uttalte flertallet i finanskomiteen at:

«Men for at dette skal være et effektivt sanksjonsmiddel, er det en forutsetning at vederlag ikke betales på forskudd. Regjeringens forslag har som hovedregel at forskuddsbetaling ikke skal finne sted, men åpner for at dette kan fravikes ved avtale, jf. lovforslaget § 7-4 første ledd. Flertallet viser til at den gjennomsnittlige forbruker stiller særdeles svakt ved avtaleinngåelsen i forhold til en profesjonell eiendomsmegler, som inngår slike avtaler ofte. Skal tilbakeholdsretten i lovforslaget § 7-4 annet ledd bli reell i forbrukeravtaleforhold vil det etter flertallets vurdering kreves at eiendomsmegler ikke kan kreve betaling før oppdraget er utført, og denne regelen bør ikke kunne fravikes til skade for en forbruker.»

Utvalget stiller seg bak uttalelsen fra finanskomiteen om at tilbakeholdsretten for oppdragsgiver er mindre reell når vederlaget kan kreves betalt før oppdraget er utført. Med tanke på å styrke tilbakeholdsretten som virkemiddel kan det være aktuelt å vurdere tre alternativer:

• Bestemmelsen i § 7-4 første ledd kunne gjøres fravikelig også i forbrukerforhold. Det ville åpne for at det kan avtales at vederlaget skal forfalle til betaling på et senere tidspunkt enn når handel er kommet i stand. Utvalget er imidlertid usikker på effekten av dette med tanke på å styrke forbrukervernet, ettersom det forutsetter at oppdragsgiveren er bevisst på muligheten til å avtale et senere tidspunkt enn utgangspunktet i eiendomsmeglingsforetakets standard oppdragsavtale, og selv tar initiativ til å forhandle om dette. Etter utvalgets oppfatning måtte det i alle fall settes begrensninger på adgangen til å avtale et tidligere tidspunkt enn når handel er kommet i stand, ettersom bestemmelsen om når oppdragstakeren har krav på vederlag også kan fravikes ved avtale.

• Forfallstidspunktet kunne endres til når oppdraget er utført, det vil si etter hjemmelsoverføring og oppgjør. Slik utvalget ser det ville dette innebære en klar styrking av forbrukervernet, idet tilbakeholdsretten blir et effektivt virkemiddel i alle oppdrag i forbrukerforhold. På den annen side innebærer dette en vesentlig større kredittrisiko for eiendomsmeglingsforetaket, dersom oppdraget av en eller annen grunn trekker ut i tid. Det kan for eksempel skyldes at partene avtaler overtagelse langt frem i tid eller at det oppstår tvist mellom partene. Eiendomsmeglingsforetaket vil kanskje risikere å måtte vente i ett år før vederlaget kan kreves dekket, uten at forsinkelsen skyldes forhold ved eiendomsmegleren. Det er i mindre grad til ugunst for bankeide enn andre eiendomsmeglingsforetak, ettersom de generelt har mer robust økonomi og en kapitalsterk eier i ryggen. En slik løsning kan derfor virke konkurransevridende. Etter det utvalget kjenner til, er det lite klager på eiendomsmeglerens innsats i forbindelse med overtagelse og oppgjør.

• En mellomløsning kunne være at 10 prosent av kjøpesummen sperres inntil overtagelse. Løsningen ville gjøre det mulig for eiendomsmeglingsforetaket å fakturere oppdragsgiveren for inntil 90 prosent av avtalt vederlag etter at handel er kommet i stand. Det resterende kan først faktureres ved overtagelsen og fungerer slik sett som sikring for oppdragsgiverens eventuelle krav som følge av mislighold fra oppdragstakerens side.

• En annen mellomløsning kunne være å knytte forfallstidspunktet opp mot overtagelsen, men med en tidsbegrensning. De fleste overtagelser blir gjennomført innenfor noen få måneder etter avtaleinngåelse. Ved en slik løsning vil derfor en grense på tre måneder etter avtaleinngåelsen vil være rimelig. I praksis vil det bety at vederlaget forfaller til betaling tre måneder etter at handel er kommet i stand eller ved overtagelsen dersom denne skjer tidligere.

Utvalgets flertall, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv er kommet til at mellomløsningen med tidsbegrensning balanser de ulike hensynene best mulig. Tilbakeholdsretten blir noe styrket, uten at det innebærer vesentlige ulemper for eiendomsmeglingsforetakene eller nevneverdig svekker konkurransen i markedet. Flertallet foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd endres slik at oppdragstakers krav på vederlag forfaller til betaling tre måneder etter at handel er kommet i stand eller ved overtagelsen dersom denne skjer tidligere. Dette innebærer ikke en rett for eiendomsmeglingsforetaket til å dekke kravet på vederlag i klientmidler, som i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd og § 7-4 tredje ledd først kan gjøres etter at det er etablert rettsvern for kjøpers erverv. Eiendomsmeglingsforetaket må dermed fakturere oppdragsgiveren ved overtagelse eller tre måneder etter handel kom i stand, eller vente til oppgjøret skal gjennomføres.

Se lovutkastet § 7-4 første ledd.

Et mindretall, medlemmene Bergem og Nordskog-Inger ser ikke at det er behov for å endre bestemmelsen knyttet til vederlagets forfallstidspunkt i § 7-4 første ledd. Disse medlemmene oppfatter at flertallets formål er å styrke oppdragsgivers tilbakeholdsrett. Mindretallet slutter seg ikke til flertallets forståelse av finanskomiteens uttalelser i Innst.O. nr. 50 (2006–2007) punkt 8.2 gjengitt over, og bemerker at formuleringen «før oppdraget er utført» like gjerne kan bero på en inkurie. Gjeldende § 7-4 første ledd innebærer at eiendomsmegler ikke kan oppkreve sitt vederlag forskuddsvis. Flertallet synes å legge til grunn at forfall «når handel er kommet i stand» representerer en forskuddsbetaling. Dette kan mindretallet ikke slutte seg til og bemerker i den forbindelse at vesentlige deler av oppdraget er utført når handel er kommet i stand.

Ifølge mindretallet kan en se for seg at eiendomsmegler i perioden fra oppdragsinngåelse til og med avtaleinngåelse (bud/aksept) forsømmer seg på en slik måte at oppdragsgiver er berettiget vederlagsnedsettelse i medhold av eiendomsmeglingsloven § 7-7. De forhold som eventuelt skulle begrunne oppdragsgivers tilbakeholdsrett er dermed forutsetningsvis kjent på det tidspunkt oppdragstaker vederlag oppkreves, slik at oppdragsgiver for disse tilfellene kan gjøre sin tilbakeholdsrett effektiv ved å unnlate å betale hele eller deler av vederlaget. Som påpekt av utvalget i tilknytning til «alternativ 2», så er det sjelden at det er klager knyttet til eiendomsmeglers håndtering av overtagelse og oppgjør (de deler av transaksjonen som gjenstår etter at handel er kommet i stand). Det foreligger ikke empiri på at dagens rettstilstand er ugunstig for forbrukeres rettigheter, et forhold som alene gjør det vanskelig å forstå rasjonale for flertallets forslag.

Mindretallet viser også til at i de tilfeller vederlaget oppkreves i forbindelse med oppgjøret gjennom dekning i klientmidler, kan dette ikke skje uten at oppdragsgiver har samtykket til dette etter at avtale er kommet i stand. Også her er oppdragsgivers tilbakeholdsrett i aller høyeste grad reell, all den tid oppdragsgiver kan unnlate å gi samtykke dersom denne mener at oppdraget er håndtert på en slik måte at oppdragstaker ikke er berettiget det avtalte vederlaget. Som påpekt av utvalget er oppdragsgiver berettiget til å instruere om tilbakehold også etter at slikt samtykket er gitt. Denne retten vil fremstå enda mer tydelig i kraft av forslaget om å presisere dette i § 7-4 tredje ledd, et forslag også mindretallet slutter seg til.

Mindretallet peker også på at endringen som flertallet foreslår, vil innebære en endring i en rettstilstand som har virket over årtier og som ikke har virket konflikt- eller prosesskapende. Mindretallet vil også peke på at en eventuell endring i rettstilstanden vil fordre kostnadsdrivende endringer i eiendomsmeglingsforetakenes lønnsmodeller og at endringen vil innebære endringer i eiendomsmeglingsforetakenes kreditt- og likviditetsrisiko. Mindretallet vil fremholde at dette er forhold som er relevant sett hen til administrative og økonomiske konsekvenser av en eventuell lovendring.

Mindretallet vil også uttrykke bekymring for den konkurransevridning som kan oppstå dersom § 7-4 første ledd blir endret i samsvar med flertallets syn, og viser også til utvalgets betraktninger under annet alternativ gjengitt over. I og med at en eventuell endring vil medføre endringer i likviditet- og kredittrisiko frykter mindretallet at en endring vil være til betraktelig mer ugunst for mindre foretak, endog også bidra til å motvirke nyetableringer i bransjen. Etter dette kan mindretallet ikke se at det er hensyn som taler for å foreta endringer i § 7-4 første ledd.

20.4.7.2 Lovfesting av tilbakeholdsretten og dekning i klientmidler

Tilbakeholdsretten er lovfestet i § 7-4 andre ledd. Utvalget foreslår at denne videreføres.

Etter § 7-4 tredje ledd kreves det også samtykke fra oppdragsgiveren etter at handel er kommet i stand, dersom eiendomsmegleren skal dekke sitt krav på vederlag i klientmidler. I praksis er dette normalt et punkt i kjøpekontrakten, slik at samtykke gis ved oppdragsgiverens signering på kontrakten. Det forutsetter at oppdragsgiveren, etter at samtykke er gitt, må instruere særskilt om tilbakehold, men det ville være lite praktisk for eiendomsmegleren å innhente samtykke til dette når oppgjøret foretas. Utvalget foreslår derfor at adgangen til å innhente samtykke etter at handel er kommet i stand videreføres, men at det i § 7-4 tredje ledd presiseres at oppdragsgiveren har rett til å instruere om tilbakehold etter dette og at oppdragstakeren har en plikt til å skriftlig opplyse oppdragsgiveren om slik instruksjonsrett samtidig som samtykke innhentes.

20.4.8 Deling av vederlag

Eiendomsmeglingsloven § 7-6 oppstiller forbud mot vederlagsdeling i tilknytning til bruk av såkalte «tipshonorar» – det vil si adgangen for eiendomsmegleren til å utbetale vederlag til tredjepersoner i forbindelse med tips om oppdrag. Utbetaling av tipshonorar har vært ansett for ikke å falle inn under forbudet i § 7-6 så lenge utbetalingen ikke gjøres avhengig av om eiendommen blir formidlet, men utløses av oppdragsinngåelsen. Dette er lagt til grunn av Finanstilsynet i flere tolkningsuttalelser, blant annet i sak 02/2186.

Utvalget stiller seg bak Falkanger-utvalgets begrunnelse for å videreføre forbudet mot vederlagsdeling, som er gjengitt i punkt 20.2 (siste avsnitt), og mener forbudet mot vederlagsdeling bør opprettholdes. Slik utvalget ser det, er den praksis som er ført i tilknytning til tipshonorar ikke i strid med forbudet i § 7-6 ettersom det forutsettes at honoraret ikke utløses av eiendomsmeglerens krav på vederlag etter § 7-3, men av inngåelse av eiendomsmeglingsoppdraget. Utvalget anser det ikke nødvendig å presisere dette særskilt i eiendomsmeglingsloven. Eiendomsmeglingsloven § 7-6 foreslås derfor videreført uten endringer.

21 Tilsyn, klageorgan og sanksjoner

21.1 Innledning

Dette kapitlet gir en vurdering av hvordan Finanstilsynets tilsyn med eiendomsmegling fungerer, og om det er behov for endringer i lovgrunnlag eller praksis for tilsynsvirksomheten.

Et sentralt spørsmål er hvordan reaksjonshjemlene i gjeldende eiendomsmeglingslov fungerer som virkemiddel og om reglene eventuelt bør endres, herunder tilbakekall av tillatelse. Utvalget har vurdert om det er behov for hjemmel til å forby personer å kunne jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller medhjelpere. Ytterligere har utvalget vurdert om det er behov for andre reaksjoner, herunder administrative sanksjoner eller andre forvaltningstiltak.

Klageordningen for eiendomsmeglingstjenester er også vurdert. Utvalget har spesielt sett på systemet for godkjenning av utenrettslige klageorganer.

21.2 Gjeldende rett

21.2.1 Tilsynsmyndighet

Tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet er både foretaksrettet og personrettet. I medhold av eiendomsmeglingsloven § 8-1 fører Finanstilsynet kontroll og tilsyn etter finanstilsynsloven med foretak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, samt personer med eiendomsmeglerbrev, jurister med tillatelse etter § 4-3, personer med tillatelse til å være ansvarlig megler etter overgangsforskriften og advokater som arbeider som fagansvarlig eller ansvarlig megler for foretak som driver eiendomsmegling eller advokat som driver eiendomsmegling.

Styret har det overordnede ansvaret for virksomheten i Finanstilsynet. Medlemmene og varamedlemmene blir oppnevnt av Finansdepartementet for en periode på fire år. Finanstilsynets hovedmål er å bidra til finansiell stabilitet og velfungerende markeder. Finanstilsynet skal se til at de foretak og personer det har tilsyn med, virker på en hensiktsmessig og betryggende måte i samsvar med lov og bestemmelser gitt i medhold av lov, samt ivaretar forbrukernes interesser og rettigheter, jf. finanstilsynsloven § 3 første ledd. Gjennom tilsynet med eiendomsmegling skal Finanstilsynet bidra til et velfungerende eiendomsmarked samt at brukerne av eiendomsmeglingstjenester kan ha tillit til at de får god og uavhengig bistand, og at eiendomsomsetningen skjer på en sikker og ordnet måte.

Gjennom finanstilsynsloven og eiendomsmeglingsloven kan Finanstilsynet bestemme i hvilken utstrekning og på hvilken måte kontrollen skal gjennomføres. Avdekkes det feil og regelbrudd hos virksomheter under tilsyn, kan Finanstilsynet reagere med pålegg om retting og tilbakekall av tillatelse. Etter finanstilsynsloven § 6 kan Finanstilsynet melde saker som gjelder overtredelse av bestemmelser som gjelder foretak under tilsyn til påtalemyndigheten. Finanstilsynet er finansiert fullt ut av virksomhetene under tilsyn i budsjettåret, jf. finanstilsynsloven § 9. Stortinget fastsetter Finanstilsynets budsjett som en del av det årlige statsbudsjettet. Finanstilsynets inntektsbudsjett omfatter en årlig tilsynsavgift, og gebyr for nærmere bestemte oppgaver. Tilsynsavgiften blir beregnet på grunnlag av omfanget av tilsynsarbeid med de ulike gruppene av tilsynsenheter. Hva det enkelte eiendomsmeglingsforetak betaler avhenger av tilsynskostnadene for hele næringen, og ikke av kostnaden ved tilsyn for det enkelte foretak.

Finanstilsynet foretar både stedlige og dokumentbaserte tilsyn i foretakene. Ved stedlige tilsyn blir blant annet foretakets risikostyring og internkontrollrutiner, etterlevelse av hvitvaskingsregelverket, saksbehandling i enkeltsaker, klientmiddelbehandling og regnskap gjennomgått. Det stedlige tilsynet kan også være begrenset til spesifikke tema. Dokumentbaserte tilsyn omfatter virksomhetenes rapportering til Finanstilsynet, både regelmessige og ad hoc rapporteringer, samt Finanstilsynets undersøkelser i enkeltsaker.

Foretak og personer under tilsyn plikter å gi Finanstilsynet de opplysninger som måtte bli krevd angående virksomheten. Dette omfatter blant annet utlevering av foretakets protokoller, regnskapsmateriale, dokumenter, datamaskiner og elektronisk lagret informasjon som angår eiendomsmeglingsvirksomheten, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-1 andre ledd og finanstilsynsloven § 3 andre ledd. Eiendomsmeglingsvirksomheter er pålagt å ha revisor. Revisoren har i medhold av finanstilsynsloven § 3a rapporteringsplikt til Finanstilsynet om ethvert forhold denne får kjennskap til under utøvelse av revisjonsvirksomheten som kan innebære overtredelse av bestemmelser som regulerer foretakets virksomhet dersom overtredelsen kan medføre tilbakekall av tillatelsen, skade den fortsatte drift eller medføre at regnskapene ikke godkjennes eller det tas forbehold.

I eiendomsmeglingsforskriften § 2-9 er det fastsatt at eiendomsmeglingsforetak skal rapportere halvårlig til Finanstilsynet. Rapporteringen omfatter omsetningstall og regnskap, samt rapportering om klientmiddelbehandling med revisors uttalelse. Advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, rapporterer omsetningstall og regnskap årlig.

Finanstilsynets tilsyn og kontroll etter eiendomsmeglingsloven § 8-1 gjelder også foretak og personer som er fratatt tillatelse til å drive eiendomsmegling etter § 8-2, er forbydd å drive eiendomsmegling etter § 8-3, har fått tilbakekalt sitt eiendomsmeglerbrev etter § 8-4, er fratatt sin tillatelse etter § 8-5, er forbydd å være fagansvarlig og ansvarlig megler etter § 8-6, eller som selv har frasagt seg en slik rettighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-1 tredje ledd. Dette innebærer at tilsyn kan skje også etter at tillatelsen er tilbakekalt eller etter at tilsynsenheten selv har frasagt seg rettigheten.

21.2.2 Pålegg, tilbakekall av tillatelse mv.

Finanstilsynet kan pålegge foretak under tilsyn å innrette virksomheten på nærmere angitte måter etter finanstilsynsloven § 4. Dette gjelder blant annet pålegg om å innrette revisjon og internkontroll på bestemt måte, pålegg om å sende inn oppgaver og opplysninger på bestemt måte, samt pålegg om å rette på forholdet dersom foretaket ikke har overholdt sine plikter i henhold til bestemmelser i lov eller gitt i medhold av lov, eller handlet i strid med konsesjonsvilkår. Finanstilsynet har også hjemmel til å pålegge stans av ulovlig virksomhet uten konsesjon etter finanstilsynsloven § 4a. Dersom pålegg fra Finanstilsynet ikke etterkommes, kan det ilegges løpende dagmulkt, jf. finanstilsynsloven § 10 andre ledd. Videre kan Finanstilsynet i medhold av hvitvaskingsloven § 47 gi rapporteringspliktige pålegg om opphør av forhold i strid med loven eller forskrift gitt i medhold av loven. Dersom pålegget ikke etterkommes, kan Finanstilsynet ilegge tvangsmulkt etter hvitvaskingsloven § 47 andre ledd

Med hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 8-2 kan Finanstilsynet kalle tilbake et foretaks tillatelse til å drive eiendomsmegling, dersom det finnes utilrådelig å la virksomheten drives videre fordi foretaket enten:

• blir tatt under konkursbehandling,

• ikke lenger oppfyller kravene som stilles for konsesjon (herunder krav til likviditet, sikkerhetsstillelse og egnethet i ledelsen),

• ikke lenger oppfyller fastsatte vilkår,

• ikke lenger har fagansvarlig og ansvarlig megler,

• har latt være å etterkomme pålegg,

• grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter,

• har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser, eller

• ikke oppfyller pålegg om tilslutning til klagenemnd innen fastsatt frist fra Finanstilsynet.

På tilsvarende måte kan Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 8-3 forby advokat å drive eiendomsmegling ved manglende advokatbevilling, illikviditet, unnlatelse av å etterkomme pålegg, grove eller gjentatte overtredelser av lover eller forskrifter, mislige forhold og manglende tilslutning til klagenemnd. Bestemmelsen gjelder også for rettshjelper som driver eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 andre ledd.

Finanstilsynet kan også stanse virksomheten i en filial, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-2 andre ledd, dersom filialen ikke lenger oppfyller krav til fast kontorsted, ikke lenger har fagansvarlig, har latt være å etterkomme pålegg, ved grove eller gjentatte overtredelser eller mislige forhold.

Det er et vilkår for tilbakekall av et foretaks tillatelse, samt for å forby advokat eller rettshjelper å drive eiendomsmegling, at det finnes utilrådelig å la virksomheten drives videre. Utilrådelighetskriteriet viser at bestemmelsen er ment å være fremoverskuende. Tilbakekall er verken straff eller en administrativ sanksjon med strafferettslig formål, men kun tilbakekall av en tillatelse med samfunnsbeskyttende formål. Særlig i saker som gjelder grove eller gjentatte overtredelser av plikter etter regelverket eller mislige forhold, innebærer utilrådelighetskriteriet at det må gjøres en vurdering av hvorvidt foretaket i fremtiden vil være egnet til å etterleve regelverket.

Personlige tillatelser som eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler samt tillatelse etter overgangsreglene, kan kalles tilbake dersom innehaver av slik tillatelse anses uegnet fordi vedkommende ikke lenger oppfyller kravene for å få tillatelse, har gjort seg skyldig i straffbar handling som må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller grovt eller gjentatte ganger har overtrådt plikter etter lov eller forskrift. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 8-4 og § 8-5, jf. overgangsforskriften § 5 andre ledd.

Etter eiendomsmeglingsloven § 8-6 kan Finanstilsynet forby advokater å være fagansvarlig og ansvarlig megler, ved manglende advokatbevilling eller dersom advokaten anses uegnet fordi vedkommende har gjort seg skyldig i straffbar handling som må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller grovt eller gjentatte ganger har overtrådt plikter etter lov eller forskrift.

Det er et vilkår for tilbakekall av personlige tillatelser, at vedkommende anses uegnet. Tilsvarende vilkår gjelder for å forby advokater å være fagansvarlig og ansvarlig megler, med unntak av der advokaten ikke lenger har advokatbevilling. Tilsvarende utilrådelighetskriteriet, viser vilkåret om egnethet at bestemmelsen er fremoverskuende, og forutsetter en vurdering av om vedkommende i fremtiden vil være egnet til å etterleve regelverket. Dersom et foretak, advokat eller rettshjelper som driver eiendomsmegling, er siktet for et forhold som kan medføre tilbakekall av tillatelsen, kan Finanstilsynet suspendere tillatelsen inntil straffesaken er avsluttet, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-7.

I perioden 2008–2020 har Finanstilsynet fattet 191 vedtak om tilbakekall av foretaks tillatelse til å drive eiendomsmegling. Av disse hadde 24 vedtak bakgrunn i grove eller gjentatte overtredelser av pliktene etter lov og forskrifter, blant annet i form av misligheter knyttet til behandling av klientmidler, sviktende risikostyring og internkontroll, grove saksbehandlings- og oppgjørsfeil, samt grove brudd på egenhandelsforbudet. 167 vedtak hadde bakgrunn i brudd på konsesjonskrav, slik som manglende sikkerhetsstillelse, manglende fagansvarlig og negativ egenkapital, eller manglende oppfyllelse av pålegg om innsendelse av halvårsoppgave. 76 av disse tilbakekallene skyldtes konkurser i en større eiendomsmeglerkjede i 2008.

I samme periode forbød Finanstilsynet 28 advokater å drive eiendomsmegling grunnet grove eller gjentatte overtredelser av regelverket, hovedsakelig i form av misligheter knyttet til håndtering av klientmidler og grove saksbehandlings- og oppgjørsfeil. I tillegg fikk 36 advokater forbud mot å drive eiendomsmegling som følge av manglende oppfyllelse av etterutdanning, i 2018. Ytterligere 12 advokater fikk forbud mot å drive eiendomsmegling grunnet manglende oppfyllelse av pålegg om innsendelse av årsoppgave, manglende advokatbevilling eller illikviditet.

I samme periode er det videre tilbakekalt 34 personlige tillatelser, hovedsakelig på bakgrunn av misligheter knyttet til håndtering av klientmidler, grove oppgjørsfeil, dokumentfalsk, egenhandel og handel med fast eiendom. I samme periode har to advokater fått forbud mot å være fagansvarlig og ansvarlig megler, på bakgrunn av manglende ivaretakelse av kontrollfunksjonen som fagansvarlig, mangelfull journalføring og uforsvarlig oppgjørsgjennomføring.

Etter hvitvaskingsloven kan Finanstilsynet ilegge overtredelsesgebyr overfor foretak og personer samt ledelseskarantene, for overtredelse av bestemmelser i hvitvaskingsloven eller forskrift gitt i medhold av loven, jf. hvitvaskingsloven § 48 og § 49. Finanstilsynet har fattet 13 vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr overfor eiendomsmeglingsforetak siden ny hvitvaskingslov trådte i kraft 15. oktober 2018. Gebyret har variert fra 50 000 kroner som det laveste, til 350 000 kroner som det høyeste.

21.2.3 Straff

Etter eiendomsmeglingsloven § 8-9 er forsettlig eller uaktsom overtredelse av visse bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og bestemmelser gitt i medhold av disse, straffbart. Dette gjelder:

• § 2-1 (krav om tillatelse for å drive eiendomsmegling)

• § 2-2 (melding om etablering av filial)

• § 3-1 (journalføring)

• § 3-2 (forvaltning og behandling av betrodde midler)

• § 3-6 (taushetsplikt)

• § 4-5 (tittel)

• § 5-1 (foretakets adgang til å drive annen næringsvirksomhet)

• § 5-2 (ansattes adgang til å drive næringsvirksomhet)

• § 5-3 (forbud mot egenhandel)

• § 6-3 tredje og fjerde ledd (koblingsforbudet og vilkår om tjenester som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget)

• § 7-2 første ledd (forbud mot progressiv provisjon)

• § 7-4 tredje ledd (krav til samtykke fra oppdragsgiveren etter at handel er kommet i stand, for å dekke krav på vederlag i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren)

• § 8-1 (tilsyn med eiendomsmegling og opplysningsplikt)

Det samme gjelder overtredelse av påbud, forbud eller vilkår gitt i medhold av nevnte bestemmelser. Strafferammen er bøter eller fengsel inntil tre år eller inntil seks år ved særlig skjerpende omstendigheter.

21.2.4 Klageordning

Det er obligatorisk for eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, å være tilsluttet utenrettslig tvisteløsningsordning godkjent i medhold av lov, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-10, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-1. Dette gjelder også foretak som utelukkende driver med næringsmegling, selv om klageordningen kun gjelder for forbrukere.

Nærmere regler for godkjenning av klageorgan er gitt i eiendomsmeglingsloven § 8-8 og i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 8. Klageorganet skal være opprettet ved avtale mellom én eller flere organisasjoner som representerer foretak eller advokater som driver eiendomsmegling på den ene siden, og på den annen side én eller flere organisasjoner som representerer aktører i eiendomsmarkedet, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-8. Klageorgan som er godkjent etter lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 3, og som i sine vedtekter har angitt hvilke kunder og institusjoner som kan bringe saker inn for klageorganet, anses som godkjent klageorgan uten forutgående søknad, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 8-1. Andre klageorganer kan godkjennes etter søknad til Finansdepartementet.

For tiden er det ett godkjent klageorgan – Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda ble opprettet i 2004 og var i drift fra 1. januar 2005. Nemnda er opprettet etter avtale mellom Forbrukerrådet, Eiendom Norge, Den Norske Advokatforening og Norges Eiendomsmeglerforbund. Nemnda er godkjent av Barne- og familiedepartementet etter godkjenningsloven § 3. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester oversender uttalelser om brudd på eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter til Finanstilsynet, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 8-3.

21.3 Utvalgets vurderinger

21.3.1 Tilsynsmyndighet

Finanstilsynet har ført tilsyn med eiendomsmegling siden 1989. I dag medgår 6 årsverk til tilsyn med eiendomsmegling. Det omfatter også forvaltnings-, utrednings- og informasjonsoppgaver knyttet til eiendomsmeglingslovgivningen. Oppfølging av forslagene fra utvalget vil kreve økte ressurser i Finanstilsynet. I en første periode vil det spesielt gjelde utarbeiding av forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften og arbeid med iverksetting av nye lovbestemmelser og forskriftsregler. På permanent basis vil nye krav kreve økte ressurser, blant annet egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, og tilsyn med eiendomsmeglingsforetakenes etterlevelse av minste akseptfrist og formidlingsforbudet mot hemmelig bud og oppfølging av uønsket atferd i budrunder (som kupping) mv.​ Ressursbehovet må vurderes nærmere i lys av hvordan de nye forskriftsbestemmelsene utformes konkret. Som et grovt anslag antar utvalget at Finanstilsynet på permanent basis vil ha behov for ett til to nye årsverk til kontroll og tilsyn med eiendomsmegling.

Plasseringen av tilsynet med eiendomsmegling i samme tilsynsmyndighet som for finansmarkedene har mange fordeler. For det første har eiendomsmegling mange kontaktflater til finansforetak, blant annet når det gjelder tiltak mot hvitvasking. For det andre kan en liten enhet trekke på fellesressurser og utnytte generell tilsynserfaring og -metodikk. Ordningen er vel etablert, og det er i dag ikke noe som tilsier en annen plassering av tilsynet med eiendomsmegling. Flytting av tilsynsansvaret eller etablering av et eget tilsynsorgan for eiendomsmegling ville åpenbart kreve økte ressurser for å opprettholde dagens tilsynsnivå. Utvalget går inn for å videreføre at Finanstilsynet fører tilsyn med foretak som driver eiendomsmegling i medhold av eiendomsmeglingsloven § 2-1, personer med eiendomsmeglerbrev etter § 4-2, jurister med tillatelse etter § 4-3, personer med tillatelse etter overgangsforskriften og advokater som arbeider som fagansvarlig eller ansvarlig megler i foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling.

Eiendomsmeglingsloven har i dag ingen bestemmelse om tilsynet med eiendomsmeglere som har tillatelse etter overgangsforskriften. Utvalget mener tilsynshjemmelen bør fremgå direkte av loven, og foreslår derfor at personer med tillatelse etter overgangsforskriften tas inn i 8-1 første ledd nytt nummer 5. Videre foreslår utvalget at eiendomsmeglerfullmektiger, oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere underlegges tilsyn. Bakgrunnen er flertallets forslag om å innføre egnethetskrav for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, jf. lovutkastet § 4-4, og å innføre hjemmel til å forby personer å være eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper, jf. lovutkastet § 8-5. Dette blir nærmere behandlet i punkt 17.4.4, 17.4.5 og 21.3.2.2. Som følge av at utvalget har foreslått å oppheve advokaters rett til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen etter § 2-1 første ledd nr. 2, er henvisningen til advokat som driver eiendomsmegling fjernet fra eiendomsmeglingsloven § 8-1 første ledd nr. 1 og 4, samt fra tredje ledd. Se lovutkastet § 8-1.

Tilsynet med eiendomsmeglingsforetakenes markedsføring er i dag lagt til Forbrukertilsynet. Når Finanstilsynet utøver tilsyn etter eiendomsmeglingsloven og hvitvaskingsloven, kunne det ligge til rette for også å inkludere markedsføring. I lys av at Finanstilsynet har tilsyn med en rekke næringer som i høy grad driver markedsføring, synes det imidlertid uaktuelt å overføre tilsynsoppgaver kun for eiendomsmegling. Etter utvalgets vurdering kan det også være flere ulemper forbundet med å fordele tilsynet med virksomhet etter markedsføringsloven, til flere organer, blant annet at regelverket kan bli anvendt forskjellig. Utvalget anbefaler heller et tettere samarbeid mellom Finanstilsynet og Forbrukertilsynet når det gjelder markedsføring og avtalevilkår i eiendomsmeglingsforetakene.

21.3.2 Reaksjonsmidler

21.3.2.1 Tilbakekall av tillatelse

Erfaringene med hjemmelen for Finanstilsynet til å tilbakekalle tillatelse fra foretak og personer, viser at dette er et effektivt virkemiddel i tilsynet med eiendomsmeglere. Utvalget mener derfor at tilbakekall av tillatelse som virkemiddel må videreføres, men at det er behov for visse justeringer.

Ettersom utvalget foreslår å oppheve advokaters rett til å drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, vil det ikke lenger være behov for hjemmel til å forby advokater å drive eiendomsmegling. Utvalget foreslår derfor at eiendomsmeglingsloven § 8-3 oppheves i sin helhet. Hjemmelen til å forby advokater å være fagansvarlig og ansvarlig megler i gjeldende § 8-6, foreslås derimot videreført, men blir ny § 8-4.

Etter gjeldende regelverk gjelder det vilkår om «utilrådelighet» eller «uegnethet» for å tilbakekalle en tillatelse, uavhengig av om grunnlaget for tilbakekall er at foretaket eller personen ikke lenger oppfyller vilkårene for tillatelsen, eller overtredelse av plikter etter lov og forskrifter. Vilkåret om utilrådelighet eller uegnethet viser at tilbakekall er et forvaltningsmessig, fremoverskuende tiltak, i motsetning til straff og administrativ sanksjon med et strafferettslig formål, som er tilbakeskuende. I vurderingen av om en tillatelse skal tilbakekalles fordi foretaket eller personen har overtrådt sine plikter etter lov og forskrift, er vilkåret om utilrådelighetet eller uegnethet viktig. Dersom denne vurderingen ikke hadde vært fremoverskuende, hadde tilbakekallet vært å anse som straff, ikke et forvaltningsmessig tiltak. Det stiller seg annerledes når grunnlaget for å tilbakekalle er at vilkårene for tillatelsen ikke lenger er oppfylt, for eksempel ved at foretaket har negativ egenkapital, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-6 ikke oppfyller kravet til sikkerhetsstillelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7, eller ikke lenger har en fagansvarlig person, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd. Kravet om tillatelse er begrunnet i behovet for kvalitet og trygghet ved omsetning av eiendom gjennom eiendomsmegler, både for den enkelte kunde og for samfunnet som helhet. De enkelte kravene som stilles for å få tillatelse til å drive eiendomsmegling, skal nettopp sikre at dette behovet blir ivaretatt. Det vil derfor i praksis aldri være tilrådelig å la et foretak drive eiendomsmeglingsvirksomheten videre hvis foretaket ikke lenger oppfyller kravene som stilles for tillatelsen. Utvalget foreslår derfor at bestemmelsene om tilbakekall endres slik at det ikke lenger skal gjelde vilkår om utilrådelighet eller uegnethet ved tilbakekall på grunnlag av at vilkårene for tillatelsen ikke lenger er oppfylt.

Ved overtredelse av plikter etter lov og forskrifter kreves det etter gjeldende regelverk at overtredelsene skal være «grove eller gjentatte», i tillegg til vilkåret om «utilrådelighet» eller «uegnethet», for å kunne kalle tilbake et foretaks eller en persons tillatelse. I vilkåret om utilrådelighet og uegnethet ligger det i seg selv et krav om at overtredelsen skal være av en viss alvorlighetsgrad. Som nevnt i punkt 21.2.2 forutsetter kravet om utilrådelighet og uegnethet at det gjøres en vurdering av hvorvidt foretaket eller personen vedtaket retter seg mot, vil være i stand til å etterleve regelverket i fremtiden. Overtredelsens karakter og eventuelle tidligere overtredelser, vil være sentrale momenter i denne vurderingen. Utvalget har derfor vurdert om det er behov for å ha vilkåret om «grovt eller gjentatte ganger», i tillegg til vilkår om utilrådelighet eller uegnethet. For andre enn jurister er det imidlertid ikke innlysende hva som ligger i kravet til utilrådelig og uegnet, og dersom «grovt eller gjentatte ganger» fjernes kan det fremstå som om enhver overtredelse kvalifiserer til tilbakekall av tillatelse. Utvalget vil derfor videreføre vilkåret om «grovt eller gjentatte ganger» i eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt andre ledd nr. 4 (tilbakekall av tillatelse for foretak), ny § 8-3 andre ledd nr. 2 (tilbakekall av personlige tillatelser) og ny § 8-4 nr. 2 (adgang til å forby advokat å være fagansvarlig og ansvarlig megler).

Endringene om tilbakekall som utvalget foreslår, kan gjøres slik at det i § 8-2 nytt første ledd fremgår at Finanstilsynet skal kalle tilbake et foretaks tillatelse til å drive eiendomsmegling dersom foretaket ikke lenger oppfyller kravene i §§ 2-4 til 2-10. I nytt andre ledd i § 8-2 skal det fremgå at Finanstilsynet også kan kalle tilbake et foretaks tillatelse til å drive eiendomsmegling dersom det finnes utilrådelig å la eiendomsmeglingsvirksomheten drives videre fordi foretaket

• 1. blir tatt under konkursbehandling,

• 2. ikke lenger oppfyller vilkår fastsatt for tillatelsen,

• 3. har latt være å etterkomme pålegg gitt av Finanstilsynet,

• 4. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov og forskrifter, eller

• 5. har gjort seg skyldig i mislige forhold som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser.

Når manglende oppfyllelse av kravet til en fagansvarlig person etter § 2-9 skal medføre tilbakekall av foretakets tillatelse etter forslaget til § 8-2 nytt første ledd, ser utvalget ikke behov for å videreføre manglende ansvarlig megler som grunnlag for tilbakekall etter § 8-2 nytt andre ledd. Bråthen-utvalget begrunnet dagens bestemmelse i § 8-2 første ledd nr. 3 med at vilkåret for tilbakekall ville være oppfylt dersom foretaket ikke har en ansvarlig megler i tillegg til en fagansvarlig som bare ivaretar rollen som kvalitetssjef uten å delta i selve meglingen. Etter utvalgets vurdering vil det imidlertid i praksis være vanskelig å konstatere at foretaket ikke har en ansvarlig megler når det har en fagansvarlig, ettersom fagansvarlig alltid oppfyller kravene til å være ansvarlig megler. I tillegg vil overtredelse av kravet til ansvarlig megler med kompetanse på hvert oppdrag etter § 6-2 første og andre ledd, også være omfattet av forslaget til § 8-2 andre ledd nr. 4. Utvalget foreslår derfor ikke å videreføre manglende ansvarlig megler som et grunnlag for tilbakekall av et foretaks tillatelse.

Manglende oppfyllelse av pålegg om å slutte seg til utenrettslig tvisteløsning innen fastsatt frist, jf. gjeldende § 8-2 første ledd nr. 8, ser utvalget heller ikke behov for å videreføre som et eget grunnlag for tilbakekall i § 8-2 nytt andre ledd. Tilslutning til klagenemnd etter § 2-10 er et krav for tillatelsen i medhold av § 2-3, og manglende tilslutning gir grunnlag for tilbakekall av tillatelsen etter § 8-2 første ledd. I tillegg vil manglende oppfyllelse av vilkår eller pålegg om tilslutning til klagenemnd, være omfattet av ny § 8-2 andre ledd nr. 2 eller 3.

Finanstilsynets adgang til å stanse virksomheten i en filial, gjeldende § 8-2 andre ledd, foreslår utvalget å videreføre som ny § 8-2 tredje ledd. I bestemmelsen i gjeldende § 8-2 tredje ledd om Finanstilsynets adgang til å oppnevne forvalter til å sluttføre oppdrag når et foretak får tilbakekalt tillatelsen til å drive eiendomsmegling, foreslår utvalget noen mindre endringer. Ettersom gjeldende første ledd etter lovutkastet blir delt i første og andre ledd, er det nødvendig å innta en henvisning også til andre ledd. I tillegg foreslår utvalget at det tas inn en henvisning til ny § 8-6 om suspensjon av retten til å drive eiendomsmegling. Bestemmelsen om suspensjon har hittil ikke vært benyttet, men i den grad suspensjon blir aktuelt, vil det kunne være behov for å oppnevne forvalter også i et slikt tilfelle. Bestemmelsen om suspensjon foreslås videreført uten endringer.

Se lovutkastet § 8-2 og § 8-6.

Vilkårene for tilbakekall av personlige tillatelser, det vil si eiendomsmeglerbrev, tillatelse til jurist og tillatelse etter overgangsforskriften, vil være identiske. Utvalget foreslår derfor en felles bestemmelse om tilbakekall av personlige tillatelser, som blir ny § 8-3, og at det gjøres tilsvarende endringer som for tilbakekall av tillatelse for foretak. Det vil i praksis si at det skal fremgå av ny § 8-3 første ledd at Finanstilsynet skal kalle tilbake eiendomsmeglerbrev, tillatelse til jurist eller tillatelse etter overgangsforskriften, dersom innehaver av slik tillatelse ikke lenger oppfyller vilkårene i § 4-2 første ledd nr. 5 eller § 4-3 første ledd nr. 4. Dette gjelder kravet om å være i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller. I nytt andre ledd skal det fremgå at Finanstilsynet kan kalle tilbake den personlige tillatelsen dersom innehaveren anses uegnet fordi vedkommende

• 1. har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller

• 2. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter.

Se lovutkastet § 8-3.

21.3.2.2 Forbud mot yrker uten krav om tillatelse

Finanstilsynet har etter gjeldende eiendomsmeglingslov ikke hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper, dersom det avdekkes forhold som tilsier at de ikke er egnede. Utvalget har vurdert om det er behov for å innføre en slik hjemmel, som kan komme til anvendelse for eksempel for alvorlige forhold som fører eller har ført til tilbakekall av eiendomsmeglerbrev eller tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler for jurister. Mens ansvarlig megler har et selvstendig, lovpålagt ansvar, jobber eiendomsmeglerfullmektiger, oppgjørsmedhjelpere og medhjelpere under kontroll av ansvarlig megler på oppdraget. Det er likevel slik at eiendomsmeglerfullmektiger i stor grad jobber selvstendig på oppdraget og også kan gjennomføre oppgjør og behandle klientmidler. For en person som har mistet sin personlige tillatelse (eiendomsmeglerbrev eller tillatelse for jurister) og fortsetter å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, vil arbeidsoppgavene i praksis være de samme som før. Det eneste en eiendomsmeglerfullmektig ikke kan gjøre, og som er forbeholdt ansvarlig megler, er å signere på oppdragsavtaler. Dette vil i mange tilfeller heller ikke være problematisk. Ettersom rollen som ansvarlig megler innebærer mer ansvar, er det naturlig at det stilles strengere egnethetskrav for å kunne være ansvarlig megler enn for eiendomsmeglerfullmektig. Tilsvarende vurderinger gjør seg gjeldende også for oppgjørsmedhjelpere, som kan gjennomføre oppgjøret selvstendig og har rett til å behandle klientmidler. Derimot kan vanlig medhjelper kun utføre oppgaver av rutinemessig og teknisk karakter. Et vedtak om forbud mot å jobbe som enten eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper vil i realiteten kunne innebære et yrkesforbud for personen det gjelder.

Medlemmene i utvalget har forskjellig syn på om det er behov for en forbudshjemmel og hvor vidtrekkende den eventuelt bør være. Utvalgets flertall, medlemmene Bergem, Edlund, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv mener det bør innføres hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper. Flertallet mener det i enkelte tilfeller, der personer har begått særlig grove overtredelser av regelverket, kan virke uheldig at de fortsetter å jobbe i disse yrkene. Etter flertallets vurdering er dette egnet til å undergrave tilliten til en sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel. Flertallet foreslår derfor at Finanstilsynet gis hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, dersom de har gjort seg skyldig i straffbar handling eller de har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrift, og dette må antas å alvorlig svekke den tillit som er nødvendig.

Flertallet vil påpeke at det ikke skal være automatikk i at forhold som medfører tilbakekall av personlig tillatelse skal virke diskvalifiserende for å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, ettersom det stilles strengere egnethetskrav for å være ansvarlig megler enn de krav utvalget foreslår for fullmektiger eller oppgjørsmedhjelper. Hvorvidt et forhold medfører at en person anses uegnet vil måtte bero på en konkret, skjønnsmessig vurdering i det enkelte tilfelle, der overtredelsens grovhet vil være et sentralt moment. Vilkåret om uegnethet forutsetter at det skal gjøres en vurdering av om yrkesforbud er nødvendig for å ivareta de hensyn kravene til kompetanse og egnethet skal ivareta (forholdsmessighetsvurdering). Vedtak om forbud mot å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper vil følge de alminnelige saksbehandlingsreglene for enkeltvedtak i forvaltningsloven – om forhåndsvarsling, dokumentinnsyn, begrunnelse, klageadgang, veiledningsplikt mv. – som skal sikre en forsvarlig saksbehandling. Vedtaket vil videre kunne påklages til departementet etter reglene om klager i forvaltningsloven, og deretter eventuelt til domstolene.

Et annet flertall, medlemmene Bergem, Edlund, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl og Skjelbostad, mener at det også kan være behov for å forby personer å jobbe som vanlig medhjelper, av hensyn til forbrukervern og tillit til eiendomsmegler. Partene i en eiendomshandel vil i liten grad ha verken innsikt i eller innvirkning på hvilke medhjelpere som utfører oppgaver på oppdraget. Ettersom medhjelper jobber under kontroll av ansvarlig megler og heller ikke kan gjennomføre vesentlige oppgaver på oppdraget, presiserer flertallet at denne reaksjonen bør være forbeholdt spesielt grove forhold. Vurderingene foran om forholdsmessighetsvurdering og hensynet til rettssikkerhet gjelder også overfor medhjelpere.

Se lovutkastet § 8-5.

Utvalgets mindretall, medlemmene Moen, Anundsen, Hauge og Kasland ser ikke behov for hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper. Mindretallet vil også påpeke at utvalget foreslår å innføre krav om egnethetsvurdering for å kunne jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper. I så fall må det for personer med disse yrkene være overtredelser etter ansettelse som skulle betinge et forbud mot å utøve yrket. Overtredelsene det dreier seg om, må antas å være av en slik alvorlighetsgrad at de utvilsomt omfattes av arbeidsgivers oppsigelsesrett. Når utvalget også foreslår at all eiendomsmegling må utøves gjennom foretak som har tillatelse, er det vanskelig å se hvilke overtredelser som ikke er fanget opp uten at Finanstilsynet får en yrkesforbudshjemmel. Det innebærer også at forbrukervernet er ivaretatt, ved at et eventuelt erstatningsansvar ligger på foretaket, og ikke på personene som har jobbet på oppdraget.

Ansvarlig megler har ansvar for alt arbeid som utføres av andre på oppdraget og må foreta en vurdering av om de som skal jobbe på oppdraget er egnet til å utføre de aktuelle oppgavene. I tillegg har foretakets fagansvarlig et ansvar for å sikre at de ansatte er tilstrekkelig egnet til å utføre oppgavene de blir satt til. Ansvarlig meglers kontrollansvar omfatter også gjennomføring av oppgjøret, når det gjennomføres lokalt. Dersom oppgjøret gjennomføres i egen oppgjørsavdeling eller i et særskilt oppgjørsforetak, overtas den løpende oppfølgingen av oppgjørsgjennomføringen av den som er fagansvarlig i avdelingen eller oppgjørsforetaket. Ansvarlig megler har fortsatt det overordnede ansvaret for oppdraget. Når det gjelder eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelperes adgang til å behandle klientmidler i forbindelse med gjennomføring av oppgjør, viser mindretallet til at fagansvarliges adgang til å gi andre disposisjonsrett på klientkonto, forutsetter at det er foretatt en risikovurdering. Disse medlemmer kjenner ikke til at det er presedens i norsk rett for administrativt å kunne forby personer å utøve et yrke som ikke krever tillatelse. Dersom det er behov for et personbasert tilsyn med eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, bør det eventuelt innføres krav om tillatelse for disse yrkene, noe mindretallet ikke ser behov for. Dette mindretallet foreslår derfor at det ikke innføres hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper, og følgelig at det ikke innføres ny § 8-5.

Et annet mindretall, medlemmene Moen, Anundsen, Hauge, Kasland og Tuv ser ikke behov for hjemmel til å forby personer å jobbe som vanlig medhjelper. Dette mindretallet viser til at vanlig medhjelper kun kan utføre oppgaver av rutinemessig og teknisk karakter og jobber under kontroll av ansvarlig megler. Ytterligere vises det til at utvalget ikke foreslår å innføre krav om egnethetsvurdering for medhjelpere. Dette mindretallet foreslår derfor at ny § 8-5 ikke skal omfatte vanlig medhjelper.

21.3.2.3 Overtredelsesgebyr

Finanstilsynet har i dag ikke mulighet til andre reaksjoner enn tilbakekall og forbud, samt pålegg. Overtredelsesgebyr er en administrativ sanksjon med et strafferettslig formål. Rent praktisk er et overtredelsesgebyr et pålegg om å betale et visst pengebeløp til det offentlige for overtredelse av lov eller bestemmelse gitt i medhold av lov. Overtredelsesgebyret skiller seg fra bøtestraff blant annet ved at det er forvaltningen som ilegger det. Forvaltningsloven § 44 åpner for at forvaltningen kan ilegge overtredelsesgebyr når det er fastsatt i lov. Bestemmelsen gir ikke selvstendig hjemmel for ileggelse av overtredelsesgebyr, men forutsetter hjemmel til dette i særlovgivningen. Rammene for ileggelse og utmåling av overtredelsesgebyr til foretak og fysiske personer, herunder hvilke momenter som kan vektlegges, reguleres i forvaltningsloven § 44 og § 46 andre ledd. Administrativ sanksjon overfor foretak kan ilegges selv om ingen enkeltperson har utvist skyld, jf. forvaltningsloven § 46 første ledd.

På Finanstilsynets område brukes i dag overtredelsesgebyr ved overtredelser av hvitvaskingsregelverket, jf. hvitvaskingsloven § 49, og ved overtredelse av visse bestemmelser i lov om verdipapirhandel, jf. § 21-4. I tillegg er det gitt hjemmel for Finanstilsynet til å ilegge overtredelsesgebyr i ny revisorlov, som trådte i kraft 1. januar 2021. Ytterligere er det sendt et lovforslag på høring der det foreslås å innføre hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr i lov om forsikringsvirksomhet, lov om forvaltning av alternative investeringsfond, lov om finansforetak og finanskonsern, forslag til ny lov om forsikringsformidling, forslag til ny lov om nøkkelinformasjon om sammensatte og forsikringsbaserte investeringsprodukter og forslag til ny lov om låneformidling, jf. høringsnotat av 19. desember 2019. Det samme er foreslått i et høringsnotat med forslag til ny inkassolov, jf. rapporten Gjennomgåelse av nærmere angitte problemstillinger om inkassoloven. I forslag til ny regnskapsførerlov har et mindretall i utvalget foreslått å innføre hjemmel til å ilegge statsautoriserte regnskapsførere og regnskapsforetak, overtredelsesgebyr, jf. NOU 2018: 9 punkt 9.1.3.

Justisdepartementet har i Prop. 62 L (2015–2016) punkt 7.4 gitt enkelte anbefalinger om hvilke lovbrudd som bør kunne sanksjoneres, og om det i tilfelle bør kunne sanksjoneres administrativt. Anbefalingene oppsummeres slik:

• Et mer inngripende virkemiddel bør ikke brukes hvis det samme målet kan nås med mindre inngripende tilgjengelige virkemidler. Dette gjelder både ved valget mellom bruk av sanksjoner og andre tiltak (for eksempel pålegg eller tvangsmulkt), og ved valget mellom straff og administrative sanksjoner.

• Om en lovovertredelse skal sanksjoneres, bør som utgangspunkt vurderes ut fra hver enkelt handlingsnorm.

• Det bør være en forutsetning for å gi hjemmel for å sanksjonere et lovbrudd, at lovbruddene i praksis blir søkt avdekket og håndhevet.

• Bruk av administrative sanksjoner må være rettssikkerhetsmessig forsvarlig.

I proposisjonen fremheves det at avveininger mellom hensynet til rettssikkerhet og effektivitet står sentralt ved vurderingen av om administrative sanksjoner bør innføres. Med rettssikkerhet siktes det her til beskyttelse mot overgrep og vilkårlighet fra det offentlige, muligheten til å kunne forutberegne sin rettsstilling og muligheten til å kunne forsvare sine rettslige interesser. Med effektivitet menes her størst mulig grad av måloppnåelse med minst mulig bruk av ressurser. Måloppnåelse er særlig knyttet til etterlevelse av lovgivningen. Ressursbruk gjelder i denne sammenhengen håndheving av lovgivningen gjennom bruk av ulike sanksjoner. Et helhetlig og fleksibelt sanksjonssystem med begrenset bruk av straff, kan være et virkemiddel som bidrar til å sikre etterlevelse av lovgivningen med minst mulig bruk av ressurser.

Det er en grunnleggende forutsetning for bruk av administrative sanksjoner at det er rettssikkerhetsmessig forsvarlig. Overfor fysiske personer bør administrative sanksjoner som utgangspunkt bare brukes ved mindre alvorlige lovbrudd. Ved alvorlige lovbrudd der det er tale om høye reaksjoner, tilsier rettssikkerhetshensyn at det reageres med strafferettslige reaksjoner i stedet. Ved brudd på offentligrettslig regulering av næringsvirksomhet, kan det imidlertid tenkes å ilegge større overtredelsesgebyr for alvorlige overtredelser også for fysiske personer, jf. Prop. 62 L (2015–2016) punkt 13.2.4. Overfor foretak er det større rom for bruk av administrative sanksjoner, men også her setter kravene til rettssikkerhet grenser. Selv om overtredelsesgebyr vil være en reaksjon som kan oppleves som strafferettslig, er det overordnede formålet med overtredelsesgebyr å sikre etterlevelse av regelverket for å bidra til å opprettholde et velordnet og effektivt marked med høy grad av tillit til aktørene. Bruk av overtredelsesgebyr vil også ha en viktig allmennpreventiv virkning, ved at manglende innrettelse etter regelverket får økonomiske konsekvenser som innebærer at eiendomsmeglingsforetaket ikke oppnår økonomiske fordeler av lovovertredelser.

Vedtak om administrative sanksjoner er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Slike saker følger de alminnelige saksbehandlingsreglene for enkeltvedtak i forvaltningsloven – om forhåndsvarsling, dokumentinnsyn, begrunnelse, klageadgang, veiledningsplikt mv. – som skal sikre en forsvarlig behandling. I tillegg kommer grunnleggende forvaltningsrettslige prinsipper om kontradiksjon og likebehandling. Vedtak om overtredelsesgebyr vil kunne påklages til departementet etter reglene om klager i forvaltningsloven. Det er også med utgangspunkt i Prop. 62 L (2015–2016) vedtatt særskilte regler i forvaltningsloven kapittel IX for saker om administrative sanksjoner, som vil gjelde for saker om overtredelsesgebyr. Blant annet er forvaltningens plikt til å orientere om vernet mot selvinkriminering lovfestet i forvaltningsloven § 48. Administrative sanksjoner anses som straff etter Den europeiske menneskerettighetskonvensjon (EMK), slik at de til enhver tid gjeldende rettssikkerhetsgarantier som følger av EMK for slike saker også vil gjelde, herunder forbudet mot dobbeltstraff. Videre kan vedtak om overtredelsesgebyr bringes inn for de alminnelige domstolene etter reglene i tvisteloven. Det er lovfestet i forvaltningsloven § 50 at domstolene kan prøve alle sider av saken der et vedtak om administrative sanksjoner bringes inn for domstolene, det vil si også forvaltningens skjønn. Nevnte regler taler for at rettssikkerhetshensyn ivaretas.

Etter utvalgets vurdering vil overtredelsesgebyr som sanksjon ved overtredelser av eiendomsmeglingsloven og bestemmelser gitt i medhold av den, kunne ha en preventiv effekt og bidra til bedre etterlevelse av regelverket. Slik utvalget ser det er dagens reaksjonsmidler ikke tilstrekkelige for å sikre etterlevelse av regelverket. Tilbakekall av tillatelse og straff er ikke aktuelt ved mindre alvorlige overtredelser av regelverket, og bruk av pålegg og dagmulkt er bare aktuelt så lenge overtredelsen pågår. Overtredelsesgebyr kan derimot være et egnet reaksjonsmiddel for at tilsynsmyndigheten kan reagere også på mindre alvorlige overtredelser som i det enkelte tilfelle ikke kvalifiserer til tilbakekall av tillatelse, for eksempel fordi utilrådelighetskriteriet ikke er oppfylt. Ved stedlige tilsyn avdekker Finanstilsynet ofte feil som i den enkelte sak ikke kvalifiserer til å kalle tillatelsen tilbake. Likevel, i sum kan slike gjentagende feil påvirke publikums tillit til en sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel gjennom eiendomsmegler. Det har vært svært få saker der overtredelser av bestemmelser i eiendomsmeglingsloven har resultert i strafferettslige reaksjoner. Overtredelsesgebyr kan bidra til at straffverdige handlinger i større grad blir sanksjonert. Hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr overfor foretak, kan slik sett være et effektivt sanksjonsmiddel for å sikre etterlevelse av regelverket. Videre kan adgang til å ilegge overtredelsesgebyr bidra til at oppfølgingen av regelbrudd blir mer fleksibel, slik at reaksjonene i større grad kan tilpasses overtredelsens art og alvorsgrad. Et overtredelsesgebyr i tilfeller der eiendomsmeglingsforetaket har hatt en økonomisk vinning, kan fremstå som en mer treffende reaksjon enn kun en offentlig kritikk.

Hensynet til en helhetlig regulering taler også for at det bør innføres adgang til å ilegge overtredelsesgebyr i eiendomsmeglingsloven, når slik hjemmel er innført eller foreslått innført på Finanstilsynets øvrige tilsynsområder. Samtidig synes det rimelig at alvorlige feil og mangler i et eiendomsmeglingsforetak kan sanksjoneres også når det gjelder andre forhold enn manglende etterlevelse av hvitvaskingsloven. Slik utvalget ser det, er hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr ikke i seg selv problematisk med tanke på rettssikkerhet. Rettssikkerhetshensyn bør imidlertid være styrende for utformingen av reglene, ved at det blant annet gis klare regler om hvilke pliktbrudd som omfattes, hvordan gebyret utmåles og regler om foreldelse.

En mulig motforestilling mot å innføre bruk av overtredelsesgebyr er hvorvidt det vil svekke muligheten til å drive et effektivt tilsyn. Tilsynsenhetene har opplysningsplikt overfor Finanstilsynet i medhold av eiendomsmeglingsloven § 8-1 andre ledd, men i saker der det er aktuelt med sanksjoner i form av overtredelsesgebyr, vil vernet mot selvinkriminering tre inn. Finanstilsynet vil i medhold av forvaltningsloven § 48 ha en plikt til å gjøre tilsynsenheten oppmerksom på at det kan foreligge en rett til ikke å svare på spørsmål eller utlevere dokumenter eller gjenstander når svaret eller utleveringen vil kunne utsette vedkommende for sanksjonering.

I hvitvaskingsloven er det gitt adgang til å ilegge overtredelsesgebyr overfor både foretak og person, jf. hvitvaskingsloven § 49. Overfor foretak kan overtredelsesgebyret ilegges ved ren objektiv overtredelse av hvitvaskingsregelverket, uavhengig av om noen enkeltperson har utvist skyld. Ileggelse av gebyr overfor person krever at vedkommende har utvist forsett eller grov uaktsomhet. I ny revisorlov er det gitt adgang til å benytte overtredelsesgebyr overfor revisjonsforetak og fysiske personer. For fysiske personer er skyldkravet forsett eller uaktsomhet. I forslaget til endringer i lov om forsikringsvirksomhet, lov om forvaltning av alternative investeringsfond, lov om finansforetak og finanskonsern, ny lov om forsikringsformidling, ny lov om nøkkelinformasjon om sammensatte og forsikringsbaserte investeringsprodukter og ny lov om låneformidling, er det foreslått hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr overfor både foretak og fysiske personer. For fysiske personer foreslås det krav til forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser. I forslaget til ny inkassolov er det derimot foreslått å gi hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr kun overfor foretak, ikke fysiske personer. Arbeidsgruppen begrunner dette i rettssikkerhetshensyn samt at det i praksis vil bli svært utfordrende for inkassoforetakene å finne egnede personer som vil påta seg ansvaret som fagansvarlig, dersom det skulle være adgang til å ilegge dem høye økonomiske sanksjoner.

Utvalget foreslår at det innføres hjemmel i eiendomsmeglingsloven for Finanstilsynet til å ilegge overtredelsesgebyr overfor foretak og fysiske personer ved overtredelser av nærmere angitte bestemmelser i lov og forskrift. Fysiske personer som kan ilegges overtredelsesgebyr vil være styremedlemmer, ledere, ansatte og andre som utfører oppgaver i eiendomsmeglingsoppdrag. Utvalget foreslår at skyldkravet for fysiske personer skal være forsett eller grov uaktsomhet. Graden av skyld vil være et moment i vurderingen av om gebyr skal ilegges og for utmåling av gebyret. For foretak kan overtredelsesgebyr derimot ilegges selv om ingen enkeltperson har utvist skyld, jf. forvaltningsloven § 46 første ledd, hvitvaskingsloven § 49 første ledd og revisorloven § 14-5 andre ledd. Høyesterett har i dom 15. april 2021(HR-2021-797-A) lagt til grunn at det objektive ansvaret for foretaksstraff som følger av straffeloven § 27 ikke er forenlig med straffebegrepet i EMK slik det er tolket av EMD. Videre konkluderte Høyesterett med at ordinær uaktsomhet er tilstrekkelig. Forvaltningsloven § 46 første ledd er utformet etter mønster av straffeloven § 27. Utvalget har ikke hatt anledning til å vurdere de nærmere implikasjonene av dommen for administrative sanksjoner, men legger til grunn at dette vil bli vurdert av departementet i den videre oppfølgingen av NOU’en.

Utvalget foreslår at det er overtredelser av følgende bestemmelser i eiendomsmeglingsloven samt bestemmelser i forskriften gitt i medhold av disse, som skal kunne føre til overtredelsesgebyr:

• § 3-1 (om journalføring)

• § 3-2 (om behandling av klientmidler)

• § 3-3 (om styrets ansvar for rutiner for meglingen)

• § 3-5 (bruk av kontraktsmedhjelpere)

• § 3-6 (om taushetsplikt)

• Kapittel 5 (om krav til uavhengighet)

• § 6-2 (om ansvarlig megler og arbeidsfordelingen på oppdraget)

• § 6-3 (om god meglerskikk)

• § 6-7 (om oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt)

• § 6-8 (om oppdragstakerens plikter ved budgivningen)

• § 6-10 (tredje ledd om gjennomføring av sikkert oppgjør)

• § 7-1 (om prisinformasjon)

• § 7-2 (om vederlaget)

• § 7-4 (tredje ledd om vilkår for å dekke krav på vederlag i klientmidler)

• § 7-6 (om deling av vederlag)

• § 8-1 andre og tredje ledd (om opplysningsplikt overfor Finanstilsynet)

I hovedsak omfatter dette vesentlige plikter eiendomsmeglingsforetaket har overfor sin oppdragsgiver, dennes motpart og øvrige interessenter. Dette gjelder særlig § 3-2 om klientmiddelbehandling, § 3-6 om taushetsplikt, kapittel 6 om krav til oppdraget og kapittel 7 om vederlag og utgifter. Overtredelse av disse bestemmelsene kan ha stor betydning for den som rammes, og sanksjonering vil fremheve viktigheten av at pliktene overholdes. Forslaget omfatter også bestemmelser som skal sikre eiendomsmeglerens uavhengighet, herunder kapittel 5 og koblingsbestemmelsene i loven § 6-3. Utvalget mener det er viktig å sikre eiendomsmeglerens uavhengighet, ikke bare av hensyn til den en eventuell overtredelse går utover, men også av samfunnsmessige hensyn. Ytterligere omfatter forslaget plikter knyttet til organisering av virksomheten og plikter overfor Finanstilsynet, herunder § 3-1 om journalføring, § 3-3 om styrets ansvar for rutiner for meglingen, § 3-5 om bruk av kontraktsmedhjelpere og § 8-1 andre og tredje ledd om opplysningsplikt overfor Finanstilsynet. Journalføringsplikten er sentral for å kunne etterprøve disposisjoner, både av hensyn til kundene og for at Finanstilsynet skal kunne føre et effektivt tilsyn. Styrets ansvar for å utarbeide rutiner er grunnleggende for en forsvarlig virksomhetsutøvelse. Bestemmelsen om bruk av kontraktsmedhjelpere anses sentral for å forhindre omgåelse av krav til tillatelse for å utøve eiendomsmeglingsvirksomhet og skal sikre kvalitet og trygghet i meglingsoppdraget. Overholdelse av opplysningsplikten etter § 8-1 andre og tredje ledd anses sentralt for at Finanstilsynet skal kunne føre effektivt tilsyn og kontroll med foretak og personer under tilsyn. Utvalget har også lagt vekt på at eiendomsmeglingsforetaket eller personen kan ha økonomisk gevinst av å bryte de aktuelle bestemmelsene, og at slike økonomiske insentiver reduseres ved økonomisk sanksjon.

Etter forvaltningsloven § 44 andre ledd første punktum kan overtredelsesgebyret ilegges etter faste satser eller utmåles individuelt. Utvalget foreslår at det legges opp til individuell utmåling. Slik utvalget ser det vil lovbruddene kunne være ulike i art og omfang, i tillegg til at aktørene er ulike med tanke på størrelse og økonomi, og at det derfor er en fordel med individuell utmåling. Justisdepartementets uttalelser i forarbeidene til forvaltningsloven § 44 i Prop. 62 L (2015–2016) punkt 13.3.4 og merknaden til § 44, støtter dette. Når det gjelder hvilke momenter som skal legges til grunn ved utmåling av overtredelsesgebyr, foreslår utvalget at listen over aktuelle momenter som er gitt i forvaltningsloven § 46 andre ledd, følges. Dette er:

• sanksjonens preventive virkning

• overtredelsens grovhet, og om noen som handler på vegne av foretaket, har utvist skyld

• om foretaket ved retningslinjer, instruksjon, opplæring, kontroll eller andre tiltak kunne ha forebygget overtredelsen

• om overtredelsen er begått for å fremme foretakets interesser

• om foretaket har hatt eller kunne oppnådd noen fordel ved overtredelsen

• om det foreligger gjentakelse

• foretakets økonomiske evne

• om andre reaksjoner som følge av lovbruddet blir ilagt foretaket eller noen som har handlet på vegne av det, blant annet om noen enkeltperson blir ilagt administrativ sanksjon eller straff

• om overenskomst med fremmed stat eller internasjonal organisasjon forutsetter bruk av administrativ foretakssanksjon eller foretaksstraff

Etter forvaltningsloven § 44 andre ledd første punktum må det fastsettes en øvre ramme for overtredelsesgebyret. Dette er først og fremst begrunnet i hensynet til forutberegnelighet, jf. Prop. 62 L (2015–2016) punkt 13.3.4. Maksimalbeløpet kan fremgå av loven selv eller av forskrift gitt med hjemmel i lov. I Prop. 62 L (2015–2016) punkt 13.3.4 er det uttalt at overtredelsesgebyr som utgangspunkt bør kunne settes så høyt at formålet med overtredelsesgebyret oppfylles. Overtredelsesgebyret bør derfor kunne settes så høyt at den individual- og allmennpreventive effekten oppnås. Dermed må det evneprinsippet som ligger til grunn for reglene i straffeloven § 53 annet ledd om utmåling av bot, også ha betydning ved utmålingen av overtredelsesgebyr. For overtredelser av hvitvaskingsregelverket er den øvre rammen for rapporteringspliktige på eiendomsmeglingsområdet, på ni millioner kroner. Dette gjelder også fysiske personer. Utvalget mener dette er for høyt for overtredelser av eiendomsmeglingslovgivningen. Det høye maksimalbeløpet i hvitvaskingsloven må ses i sammenheng med at hvitvaskingsloven gjennomfører EU-regelverk. I tillegg må overtredelser av regelverket som skal forhindre hvitvasking og terrorfinansiering, anses å være mer alvorlige enn overtredelser av eiendomsmeglingsloven og -forskriften. Arbeidsgruppen som har utredet inkassolovgivningen har i sitt forskriftsforslag foreslått at overtredelsesgebyret ikke kan overstige det høyeste beløpet av fem millioner kroner, det dobbelte av vinningen (dersom det kan beregnes) eller inntil fem prosent av foretakets omsetning i siste godkjente årsregnskap. I ny revisorlov er det lovfestet en øvre ramme for gebyr for juridiske personer på ti millioner kroner eller to prosent av foretakets samlede årsomsetning etter siste godkjente årsregnskap. For fysiske personer er det en øvre ramme på fem millioner kroner. På bakgrunn av dette foreslår utvalget at det i eiendomsmeglingsloven settes en øvre ramme for overtredelsesgebyr overfor foretak på inntil fem millioner kroner eller inntil fem prosent av foretakets årsomsetning etter siste godkjente årsregnskap. For fysiske personer mener utvalget det er riktig å sette et lavere maksimalgebyr, ettersom rettssikkerhetshensyn tilsier at det heller bør reageres med strafferettslige reaksjoner ved særlige alvorlige overtredelser. Alternativt kan Finanstilsynet også kalle tilbake personlige tillatelser ved særlig alvorlige overtredelser. Utvalget foreslår derfor en øvre ramme for overtredelsesgebyr for fysiske personer på to millioner kroner.

Utvalget foreslår at adgangen til å treffe vedtak om overtredelsesgebyr skal foreldes fem år etter at overtredelsen har opphørt. Fristen avbrytes ved at Finanstilsynet sender forhåndsvarsel eller treffer vedtak. Dette er i samsvar med revisorloven § 14-5 og arbeidsgruppens forslag til ny inkassolov (§ 46).

Se lovutkastet § 8-7.

Innføring av hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr som en administrativ sanksjon med et strafferettslig formål, vil i praksis kunne reise spørsmål om i hvilken grad ileggelse av overtredelsesgebyr kan kombineres med andre reaksjonsmidler. Dobbelstraffregelen i EMKs tilleggsprotokoll nr. 7 artikkel 4 forbyr gjentatt straffeforfølgning av samme forhold. Det betyr at dersom det skal reageres med overtredelsesgebyr og straff for samme forhold, forutsetter det parallell forfølgning. Det vil si at overtredelsesgebyr og straff må ilegges samtidig av forvaltningen og domstolene. Når det derimot gjelder kombinasjon av administrativ sanksjon med strafferettslig formål og andre forvaltningsmessige tiltak, uttaler Sanksjonslovutvalget i NOU 2003: 15 i punkt 10.7.2:

«Verken formålet med dobbeltstraffregelen eller de hensyn som taler for tilbakeholdenhet med bruk av straff, gjør seg gjeldende ved andre forvaltningstiltak, jf. punkt 9.4 om utvalgets terminologi. Et tiltak som ikke har et hovedsakelig eller vesentlig strafferettslig formål – så som tilbakekall av en bevilling på grunn av uskikkethet – må altså kunne anvendes i kombinasjon med straff eller administrativ sanksjon. Og de må kunne ilegges av forskjellige instanser, og til forskjellig tid. Derfor må for eksempel en uskikket fagmann kunne fratas lisensen av forvaltningen, i kombinasjon med at han på et senere eller tidligere tidspunkt straffes. Dette reiser ikke betenkeligheter knyttet til regelen om dobbeltstraff. Det samme gjelder om man i stedet for straff ilegger en administrativ sanksjon.»

Utvalget legger etter dette til grunn at det kan brukes overtredelsesgebyr og forvaltningsmessige tiltak for samme forhold, både samtidig og etterfølgende. Det vil si at vedtak om tilbakekall ikke utelukker etterfølgende ileggelse av overtredelsesgebyr for samme forhold, dersom tilbakekallsvedtaket for eksempel skulle bli omgjort ved klagebehandling. Det forutsettes at selvinkrimineringsvernet blir ivaretatt ved ileggelse av overtredelsesgebyr, jf. forvaltningsloven § 48.

21.3.2.4 Ledelseskarantene

Ledelseskarantene kan være en administrativ sanksjon med et strafferettslig formål, det vil si som et tilbakeskuende tiltak, eller det kan være et forvaltningsmessig, fremoverskuende tiltak (vilkår om at vedkommende anses uegnet). Regler om ledelseskarantene kan bidra til å ansvarliggjøre ledere i foretak under tilsyn på en tydeligere måte. Det kan virke preventivt og være et egnet tiltak overfor ledere og andre som kan holdes ansvarlige for en overtredelse. Videre kan det øke tilliten til foretakene og eiendomsmeglingsbransjen som sådan om de som er ansvarlige for en overtredelse kan ilegges forbud mot å ha ledelsesfunksjoner.

Det er i dag et krav om at personer i ledende stillinger skal anses egnet, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9. Egnethetsvurderingen forutsetter en fremoverrettet vurdering, som er nærmere omtalt i punkt 21.3.2.1. Egnethetsvurderingen etter § 2-9 gjøres når personen blir søkt inn i ledende stilling. Hjemmel til å ilegge ledelseskarantene kan i tillegg gi mulighet til å erklære en person uegnet i ledende stilling, uavhengig av om personen akkurat da har eller er tiltenkt å ha en ledende stilling. For eksempel i sammenheng med at en ansvarlig megler får tilbakekalt sin personlige tillatelse til å drive eiendomsmegling.

Det er innført eller foreslått å innføre hjemmel til å ilegge ledelseskarantene som et forvaltningsmessig, framoverskuende tiltak i en rekke andre lover på Finanstilsynets område. I ny revisorlov er det innført hjemmel til å ilegge ledelseskarantene som et forvaltningsmessig, fremoverskuende tiltak. Videre er det i lovforslaget som ble sendt på høring 21. april 2020 om overtredelsesgebyr og ledelseskarantene i finansforetaksloven mv., foreslått å innføre regler om ledelseskarantene i lov om verdipapirfond, lov om forvaltning av alternative investeringsfond, lov om finansforetak og finanskonsern, ny lov om forsikringsformidling, ny lov om nøkkelinformasjon om sammensatte og forsikringsbaserte investeringsprodukter og ny lov om låneformidling.

Eiendomsmeglingsloven har regler om egnethetsvurdering av styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig. Reglene er godt etablerte og kjente, og bør være tilstrekkelig for å sikre behovene for kompetanse og etterrettelighet hos personene i ledende stillinger i eiendomsmeglingsforetak. Utvalget vil derfor ikke foreslå å innføre hjemmel for Finanstilsynet til å ilegge ledelseskarantene.

21.3.2.5 Straff

Utvalgets forslag om hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr ved overtredelser av eiendomsmeglingslovgivningen, reiser spørsmålet om enkelte av bestemmelsene som i dag omfattes av straffebestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 8-9, kan avkriminaliseres. I sanksjonsutvalgets utredning i NOU 2003: 15 punkt 1.2 er det pekt på som en svakhet at altfor mange, til dels bagatellmessige regelbrudd er straffbare, og at en altfor stor del av straffebestemmelsene er tomme trusler i den forstand at de i liten grad – eller ikke i det hele tatt – blir håndhevet. Begge deler er samfunnsmessig uheldig og svekker respekten for straff. På mange områder er det dessuten grunn til å anta at andre sanksjoner enn straff både kan gi bedre etterlevelse av reglene og kreve færre ressurser. Sanksjonsutvalget peker i punkt 1.3 på at kriminalisering av brudd på særlovgivningen bør knyttes til følgende fem hensyn:

• nødvendighet: Det grunnleggende spørsmål er om det er nødvendig med en sanksjon ved overtredelse, og om denne i tilfelle må være straff.

• subsidiaritet: Det er normalt ikke grunn til å reagere med straff hvis tilstrekkelig grad av etterlevelse kan oppnås på annen måte, for eksempel med sanksjoner som ikke er straff, eller ved andre tiltak.

• de vernede interesser: De interesser bestemmelsen skal beskytte, bør i et samfunnsmessig perspektiv være så viktige at de forsvarer bruk av straff.

• alvorlighet: Normalt bør straff bare brukes ved alvorlige overtredelser.

• håndheving: Når en overtredelse gjøres straffbar, bør det være en forutsetning at straffbare handlinger i praksis vil bli søkt avdekket og straffetrusselen håndhevet.

Etter utvalgets vurdering bør overtredelser av eiendomsmeglingsregelverket følges opp av Finanstilsynet og Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, mens bruk av straff bør forbeholdes de særlig alvorlige lovbruddene. Overtredelsesgebyr vil være et mer egnet reaksjonsmiddel for å sikre etterlevelse av regelverket særlig overfor foretak, og samtidig mindre ressurskrevende. Behovet for bruk av straff vil trolig reduseres ved innføring av hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr. Imidlertid gjelder flere av bestemmelsene som er belagt med straff også plikter som påhviler personer i eiendomsmeglingsforetakene, herunder de enkelte ansvarlige meglerne, eiendomsmeglerfullmektigene, medhjelperne, samt personer i ledende stillinger. Som omtalt i punkt 21.3.2.3 bør administrative sanksjoner overfor fysiske personer som utgangspunkt bare brukes ved mindre alvorlige lovbrudd. Ved alvorlige lovbrudd der det er tale om høye reaksjoner, tilsier rettssikkerhetshensyn at det reageres med strafferettslige reaksjoner i stedet. På bakgrunn av dette ønsker utvalget ikke å foreslå avkriminalisering av noen bestemmelser. Utvalget mener det heller kan være hensiktsmessig å vurdere spørsmålet på nytt etter at bestemmelsen om overtredelsesgebyr har fått virke i noe tid. Utvalget foreslår derimot å innføre straffesanksjon for lovutkastet § 6-10 tredje ledd om eiendomsmeglerens plikt til å sørge for at kjøper får rettsvern før kjøpesummen disponeres til fordel for selger. En slik sanksjonsmulighet vil dekke de tilfeller der eiendomsmegleren legger til rette for at partene inngår avtale om oppgjør i strid med loven. Etter utvalgets vurdering er det sentralt for tilliten til en sikker oppgjørsfunksjon at eiendomsmegleren ikke medvirker til inngåelse av avtale som utsetter noen av partene for fare for tap.

Bestemmelsen i § 6-10 tredje ledd omfatter bare de tilfellene der eiendomsmegler foretar oppgjør i strid med kravet til hjemmelsoverføring. Andre tilfeller der eiendomsmegler disponerer klientmidler i strid med det som er avtalt, for eksempel i strid med inneståelseserklæring overfor finansforetak eller i strid med betalingsinstrukser fra partene i handelen, vil derfor ikke være omfattet. Eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd har riktignok en bestemmelse som regulerer eierforholdet til klientmidlene, men det mangler en uttrykkelig handlingsnorm som grunnlag for en strafferettslig sanksjon. For å kunne sanksjonere i andre tilfeller enn oppgjør i strid med kravet til hjemmelsoverføring, vil det være nødvendig å innta en uttrykkelig handlingsnorm i loven, for eksempel i § 3-2. Utvalget har ikke utredet en eventuell slik lovendring og foreslår at spørsmålet vurderes nærmere i høringen.

Utvalget foreslår å videreføre gjeldende skyldkrav om forsett eller uaktsomhet og gjeldende strafferamme på bøter eller fengsel inntil 3 år, eller inntil 6 år ved særlig skjerpende omstendigheter.

Se lovutkastet § 8-10.

21.3.3 Klageordning

Foretak som driver eiendomsmegling er pålagt å være tilsluttet en klageordning som enten er godkjent av Finansdepartementet eller etter lov om godkjenning av klageorganer i forbrukersaker, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-10, jf. § 8-8. Utvalget har i punkt 15.4.7.2 foreslått å innføre egen konsesjonstype for foretak som utelukkende driver næringsmegling, der det blant annet gjøres unntak for tilknytning til klagenemnd for denne konsesjonstypen.

Etter utvalgets oppfatning synes klageordningen å være velfungerende. Det virker som om forbrukerne er bevisst på klagemuligheten og benytter den. Videre blir nemndas avgjørelser i all hovedsak etterlevd. Finanstilsynet får også tilsendt alle avgjørelser der nemnda konkluderer med brudd på eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter, og kan følge opp videre overfor eiendomsmeglingsvirksomheten. Det synes derfor ikke å være noe som tilsier at det er behov for endringer i reguleringen av klageordningen.

Utvalget har imidlertid vurdert om det er behov for en tosporet godkjenningsordning der klageorgan enten kan godkjennes etter søknad til Finansdepartementet eller etter lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker, som skjer ved søknad til Barne- og familiedepartementet. Loven om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker trådte i kraft 1. juli 2016 og gjennomfører EU-rettsakter om alternativ tvisteløsning og nettbasert tvisteløsning i forbrukersaker. Loven regulerer blant annet kravene for godkjenning av klageorganer og krav til saksbehandlingen, og har særlige bestemmelser for klageorganer som er organisert som nemnd. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som er eneste godkjente klageorgan for eiendomsmegling i dag, er godkjent etter lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker. Etter utvalgets vurdering er det ikke nødvending å opprettholde en tosporet godkjenningsordning. Utvalget foreslår at § 8-8 endres slik at godkjent utenrettslig tvisteløsningsordning anses å være klageorgan som er godkjent etter lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker § 3, når klageorganet er opprettet ved avtale mellom én eller flere organisasjoner som representerer eiendomsmeglingsforetak eller advokater som er engasjert i eiendomsmegling på den ene siden, og på den annen side én eller flere organisasjoner som representerer aktører i eiendomsmarkedet. Forslaget innebærer at klageorgan ikke lenger kan godkjennes av Finansdepartementet. Forslaget inneholder videre en språklig endring knyttet til hvilke organisasjoner som skal være representert, i lys av at utvalget i punkt 15.3.3 har foreslått å oppheve advokaters rett til å drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling.

Utvalget foreslår at hjemmel for Finansdepartementet til i forskrift å gi bestemmelser om klageorganets virksomhet videreføres, men finner ikke behov for å beholde opplistingen som i dag ligger i § 8-8 bokstav a til e.

Se lovutkastet § 8-9.

21.3.4 Finanstilsynets adgang til å innhente opplysninger

Foretak og personer under tilsyn plikter å gi Finanstilsynet de opplysninger som kreves «angående virksomheten», jf. omtale i punkt 21.2.1. Etter finanstilsynsloven § 3 andre ledd plikter foretak under tilsyn når som helst å gi alle opplysninger som tilsynet måtte kreve og å la tilsynet få innsyn i, og i tilfelle få utlevert til kontroll, foretakets protokoller, registrerte regnskapsopplysninger, regnskapsmateriale, bøker, dokumenter, datamaskiner eller annet teknisk hjelpemiddel og materiale som er tilgjengelig ved bruk av slikt hjelpemiddel samt beholdninger av enhver art. Finanstilsynet har etter dette klar hjemmel til å kreve at en eiendomsmeglingsvirksomhet utleverer de opplysninger som Finanstilsynet anser nødvendige i tilsynet med den aktuelle virksomheten. I visse tilfeller kan tilsynsmyndigheten også ha behov for å få utlevert opplysninger fra andre enn foretaket selv. Dette kan være opplysninger fra franchisegiver, andre eiendomsmeglingsforetak og foretak som opererer på andre områder under tilsyn, for eksempel banker og forsikringsforetak.

Etter finanstilsynsloven § 1 andre ledd omfatter tilsyn med foretak som er del av et konsern, også tilsyn med andre foretak i konsernet. Franchiser, som er vanlig i eiendomsmeglingsbransjen, omfattes ikke av bestemmelsen. Franchisegivere til eiendomsmeglingsforetak er derfor ikke underlagt opplysningsplikt overfor Finanstilsynet. I tilsynet med eiendomsmeglingsforetak som er del av en franchise, kan Finanstilsynet ha behov for å innhente opplysninger fra franchisegiveren om blant annet rutiner, retningslinjer og vilkår som gjelder for franchisetakerne. Utvalget foreslår at det i nytt fjerde ledd i § 8-1 inntas at andre og tredje ledd gjelder tilsvarende for franchisegiver til foretak som omfattes av § 8-1 første ledd nr. 1.

I saker der Finanstilsynet mistenker underslag eller at ansatte driver ulovlig handel med fast eiendom, kan tilsynsmyndighetens typisk ha behov for opplysninger fra andre eiendomsmeglingsforetak og foretak som opererer på andre områder under tilsyn. Det kan også være aktuelt ved mistanke om brudd på taushetsplikten og koblingsbestemmelsene. Utvalget legger til grunn at Finanstilsynet i slike situasjoner har hjemmel til å innhente dokumenter og opplysninger fra andre tilsynsenheter etter finanstilsynsloven § 3. Det ville likevel vært en fordel om hjemmelen fremkom også i eiendomsmeglingsloven. Utvalget mener det er viktig at Finanstilsynet har tilstrekkelige virkemidler til å kunne undersøke og avdekke mulige misligheter i eiendomsmeglingsforetak under tilsyn. Det er sentralt at publikum kan ha tillit til at foretak som har tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet og deres ansatte, driver slik virksomhet på betryggende måte i samsvar med lover og forskrifter. Utvalget foreslår derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 8-1 nytt femte ledd inntas hjemmel for Finanstilsynet til å kreve utlevert opplysninger fra andre, ved mistanke om overtredelse av nærmere angitte bestemmelser i loven. Finanstilsynet er gitt lignende hjemmel i verdipapirhandelloven § 19-3 første ledd om opplysningsplikt ved mistanke om innsidehandel mv., men der er opplysningsplikten ikke begrenset til foretak under tilsyn, men gjelder for «enhver». Etter utvalgets vurdering er det imidlertid ikke behov for en så vid opplysningsplikt for tilsynet med eiendomsmegling. Utvalget foreslår derfor at opplysningsplikten skal gjelde for alle enheter under Finanstilsynets tilsyn, jf. finanstilsynsloven § 1. Utvalget foreslår videre at opplysningsplikten skal gjelde ved mistanke om overtredelse av eiendomsmeglingsloven kapittel 3 (klientmiddelbehandling, taushetsplikt mv.), 5 (krav til uavhengighet) og 6 (oppdraget og utførelsen av dette), eller bestemmelser gitt i medhold av disse.

I saker der Finanstilsynet mistenker brudd på egenhandelsforbudet eller at ansatte driver ulovlig handel med fast eiendom, kan Finanstilsynet også ha behov for å gjøre oppslag i registre som Folkeregisteret. Tilgangen til Folkeregisteret er imidlertid begrenset. Utvalget foreslår at det i eiendomsmeglingsloven inntas hjemmel for Finanstilsynet til å innhente opplysninger fra folkeregistermyndigheten som er nødvendige for å utføre oppgavene etter eiendomsmeglingsloven og finanstilsynsloven, uten hinder av taushetsplikt. Utvalget foreslår at dette tas inn i § 8-1 nytt sjette ledd.

Se lovutkastet § 8-1.

22 Mulige endringer i avhendingslova

22.1 Innledning

Selv om selgeren har inngått avtale om salg gjennom eiendomsmegler, forekommer det at selgeren aksepterer bud direkte fra en kjøper. Såkalt «kupping», er drøftet i kapittel 6. Det er ikke holdepunkter i analyser og data som utvalget har hatt tilgang til, for at dette for landet som helhet og over en lengre periode har et betydelig omfang. Over kortere perioder og i områder med et opphetet boligmarked er det imidlertid mye som tyder på at kupping utgjør et betydelig og muligens voksende problem. Herunder er utvalget i punkt 6.6.3 kommet til at det er ønskelig å motvirke kupping sterkere enn i dag.

Eiendomsmegleren skal så langt det er nødvendig og mulig formidle mottatte bud til selger, andre budgivere og interessenter, men kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning, verken til selger eller andre, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Formidlingsforbudet er ment å sikre tid før budrunden, men har samtidig den konsekvens at selgeren kan motta bud direkte med kortere akseptfrist og eventuelt akseptere dette, uten at eiendomsmegleren kan formidle direktebudet til andre interessenter. Bud og aksept direkte mellom selger og kjøper kan ikke reguleres i eiendomsmeglingsloven. Dette skyldes at loven utelukkende regulerer eiendomsmeglerens plikter, mens plikter som påhviler selger og kjøper i eiendomshandelen, reguleres i avhendingslova.

Avhendingslova regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper ved frivillig salg av fast eiendom og gir regler om innholdet i partenes forpliktelser, samt om virkningene av at forpliktelsene ikke oppfylles. Loven gjelder generelt for avhending av fast eiendom, uavhengig av om det benyttes eiendomsmegler ved salget. Den eneste reguleringen i avhendingslova som knyttes til bruk av eiendomsmegler, er § 2-6 som krever at den av partene som har engasjert eiendomsmegleren skal dekke kostnadene til denne, i samsvar med gjeldende bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd. Selve avtalebindingen mellom partene i handelen reguleres imidlertid ikke i avhendingslova, men av de alminnelige reglene i avtaleloven om sammenkobling av tilbud og aksept. Avtaleloven kan fravikes, og det er dermed mulig å gi særlige regler i avhendingslova for avtalebindingen ved avhending av fast eiendom. Det er gjort nærmere rede for avtaleloven og avhendingslova i punkt 13.3. Avhendingslova ble revidert i 2019, og Stortinget vedtok da en rekke endringer som skal bidra til en tryggere bolighandel, blant annet tiltak for å øke bruken av tilstandsrapporter.

22.2 Utvalgets vurderinger

Den norske bolighandelsmodellen med fri prisfastsettelse gjennom åpen budrunde administrert av eiendomsmegleren, er egnet til å sikre en effektiv boligomsetning, noe som er til gode for begge parter i handelen. Hertil kommer at denne modellen er egnet til å skape tillit til måten handelen er kommet i stand på, og at den sikrer både selger og kjøper rimelig tid til overveielse frem til avtaleinngåelse, med mulighet til å rådføre seg med eiendomsmegleren som en profesjonell formidler. Bud direkte til selgeren setter til side denne modellen, og kan hvis det blir utbredt, undergrave en effektiv boligomsetning.

Utvalget har i punkt 19.3.7 foreslått å innføre forbud mot at eiendomsmegler kan formidle hemmelige bud i en ellers åpen budrunde, og samtidig videreføre forbudet mot å formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Formidlingsforbudet bør opprettholdes blant annet fordi det bidrar til å sikre interessentene tid fra annonsering og visning frem til kjøpsbeslutningen må tas, noe som også er i tråd med Stortingets anmodningsvedtak fra 2017 om å sikre forbrukerne tid i bolighandelen. Forslaget om forbud mot å formidle hemmelige bud er begrunnet i at slike bud hindrer transparens og innebærer forskjellsbehandling av budgiverne, og dermed er egnet til å skape mistillit til åpen auksjon som transaksjonsform. Hvis eiendomsmegler ikke kan formidle hemmelige bud, kan det imidlertid for de som ønsker å komme utenom budkonkurransen, være et alternativ å gå direkte på selgeren. Isolert sett vil økt kupping være en uheldig sidevirkning, men utvalget vurderer at dette mer enn oppveies av gevinstene ved å fjerne hemmelige bud fra åpne budrunder. Sammenhengen understreker imidlertid behovet for å finne tiltak som kan begrense forekomsten av kupping.

Som omtalt i punkt 6.3.3, mener utvalget at det ikke er mulig å iverksette effektive tiltak mot kupping uten å gripe inn i friheten til å inngå avtaler med hvem man vil og sammen bestemme innholdet i en eventuell felles avtale. Slike tiltak som griper inn i avtalerettslige forhold, er det ikke mulig å regulere i eiendomsmeglingsloven, men må gjøres i avhendingslova eller avtaleloven. Eventuell særregulering av avtaleinngåelsen i eiendomshandler kan passe bedre i avhendingslova, som regulerer avhending av fast eiendom spesielt, fremfor den generelle avtaleloven.

Utvalgets flertall, medlemmene Moen, Bergem, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl og Tuv mener det bør vurderes endringer i avhendingslova som kan motvirke direktesalg som går utenom et avtalt eiendomsmeglingsoppdrag. Flertallet har derfor skissert en bestemmelse som gjør det mindre attraktivt for kjøper å inngå avtale direkte med selger, men vil ikke utelukke andre løsninger som kan ha en dempende effekt på omfanget av kupping. I praksis kunne dette reguleres slik at selgeren gis en tidsavgrenset angrerett ved aksept av direktebud, for eksempel til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning, som samsvarer med akseptfristen i formidlingsforbudet. Dette viser til den opprinnelige annonseringen, slik at selgeren ikke skal kunne strekke ut fristen ved å annonsere nye visninger. Selgere vil med en slik bestemmelse kunne gi en foreløpig aksept, men er ikke bundet før de enten vedstår seg aksepten eller angrefristen utløper. Hensikten med endringen er at selgeren må gjøre en ny vurdering etter den foreløpige aksepten for å bli endelig bundet. Det vil gi selgere som kan ha tatt forhastede beslutninger mulighet til å vurdere budet nærmere og med bedre tid, helst i samarbeid med eiendomsmegleren – i realiteten en angrefrist.

Med den skisserte regelen vil budgivere som forsøker å kuppe, være bundet idet budet er kommet frem til selgeren, mens selgere kan vente og se om det kommer andre bud før de binder seg endelig. For å unngå omgåelse kan reguleringen også inneholde en bestemmelse om at forbehold fra budgiver som har til formål eller virkning at selgerens tidsavgrensede angrerett settes ut av kraft, ikke har rettsvirkning. Ettersom kuppbud normalt har kort akseptfrist og dermed er omfattet av formidlingsforbudet, vil eiendomsmegleren normalt ikke kunne formidle selve kuppbudet til øvrige interessenter. Det må eventuelt presiseres at eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd ikke er til hinder for at eiendomsmegleren kan formidle selgerens foreløpige aksept av kuppbudet. Øvrige interessenter vil dermed få en klar oppfordring om å legge inn høyere bud før kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning, for å være med i budrunden.

Et spørsmål ved en tidsavgrenset angrefrist kun for parten på selgersiden, er om dette setter selgeren i en urimelig sterk posisjon i forhold til den potensielle kjøperen som forsøker å kuppe. Flertallet kan imidlertid ikke se at dette vil være urimelig overfor budgiveren som selv velger å gå utenom eiendomsmegleren. Det er budgiveren som initierer kuppingen – og som derved ikke vil innrette seg etter spillereglene for eiendomshandel gjennom eiendomsmegler. Budgiveren blir på ingen måte forhindret fra å delta i budkonkurransen om eiendommen, men må akseptere at også andre interessenter får informasjon som gir dem anledning til å være med. Dersom det ikke kommer mer attraktive bud innen kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning, vil trolig selgeren vedstå seg den foreløpige aksepten av kuppbudet. Dersom det derimot kommer mer attraktive bud og selgeren ikke vedstår seg den foreløpige aksepten, har den som avga kuppbudet fortsatt anledning til å delta i en budkonkurranse på lik linje med andre.

Dersom det skal gjøres endringer i avhendingslova for å begrense bud utenom eiendomsmegler direkte til selger, må det utredes nærmere hvordan dette best kan reguleres. I utredningen kan regelendringene som her er skissert, og eventuelt andre alternativer, vurderes nærmere. Utvalget har i punkt 6.6.3 foreslått enkelte tiltak for å begrense kupping som ikke krever lovendring, blant annet at eiendomsmeglingsforetakene skal rapportere salg basert på kuppbud. Et mindretall i utvalget, medlemmene Moen, Kasland, Pauriene og Tuv, mener disse tiltakene bør iverksettes og evalueres over en periode på for eksempel 2–3 år, før det eventuelt vurderes endringer i avhendingslova med det formål å begrense omfanget av kupping. I denne vurderingen bør det legges vekt på hvordan omfanget av kupping utvikler seg nasjonalt og regionalt. Den foreslåtte rapporteringsordningen vil her gi et forbedret informasjonsgrunnlag. Videre bør man vurdere eventuelle endringer i avhendingslova også ut fra andre virkninger de vil kunne ha.

Et annet mindretall, medlemmene Bergem, Nordskog-Inger og Pihl, er av den oppfatning at det allerede nå bør gjøres grep for å motvirke kupping gjennom den endring i avhendingslova som skissert over ved at «(…) selgeren gis en tidsavgrenset angrerett ved aksept av direktebud (…)». Det er viktig å ha med seg at dette i liten grad kan karakteriseres som en inngripen i selgers avtalefrihet, og at en slik regulering heller ikke får betydning for øvrige interessenter som velger å følge de spilleregler som loven legger opp til i dagens forskrift, jf. lovutkastet § 6-8. Kupping som fenomen er tilsynelatende tiltakende, og dette mindretallet ser med bekymring på at den norske bolighandelsmodellen utvannes, dersom fenomenet brer om seg. Subsidiært støtter dette mindretallet forslaget om å vurdere endringer i avhendingslova etter at mindre omfattende tiltak har vært prøvd over en periode på for eksempel 2–3 år.

Et tredje mindretall, medlemmene Anundsen, Edlund, Hauge og Skjelbostad, mener at det er betenkeligheter ved å gjøre begrensninger i den alminnelige avtalefriheten for å forhindre «kupping» i budrunder. Dette mindretallet viser til at undersøkelsene fra Samfunnsøkonomisk analyse ikke gir holdepunkter for at «kupping» på nasjonal basis skjer i betydelig omfang eller at det har en nevneverdig effekt på salgspris, se nærmere punkt 6.4. Aksept av et kuppbud innebærer også et forsikringselement for både kjøper og selger, slik det er beskrevet i punkt 6.4. Disse forhold tilsier etter dette mindretallets oppfatning at det er betenkeligheter ved å gripe inn i avtalefriheten.

En angrerett for selger, slik den er skissert, innebærer at det vil være lite attraktivt for en interessent å fremsette bud direkte overfor selger, noe som også må anses som tilsiktet ved en slik regulering. I praksis vil en slik regel trolig ha liknende implikasjoner som et direkte forbud. Sett fra selgernes ståsted innebærer det at de i gitte situasjoner vil kunne gå glipp av attraktive bud på eiendommen fordi selger ikke har adgang til å fraskrive seg en eventuell angrerett. En begrensning av avtalefriheten vil først og fremst være begrunnet i hensynet til andre interessenter til eiendommen og hensynet til å beskytte auksjonsmodellen som omsetningsform. Selv om kuppbud kan virke overrumplende for selger, er det ikke empiri for at det er et utstrakt problem at selgere aksepterer bud og i ettertid angrer. Den empiriske analysen gir heller ikke holdepunkter for å hevde at selger oppnår en lavere salgspris ved å akseptere et kuppbud. Etter dette mindretallets oppfatning bør man være varsom med å gjøre begrensninger i avtalefriheten som ikke først og fremst tar sikte på å beskytte selgeren.

Etter dette mindretallets oppfatning er det også en fare for at den skisserte reguleringen vil kunne virke prosesskapende. Regelen, slik den er skissert, vil for øvrig kunne omgås, for eksempel dersom selger i stedet for å akseptere et bud fremsetter et motbud overfor den som søker å «kuppe» eiendommen og som sistnevnte aksepterer. Innføring av en angrerett vil heller ikke være til hinder for at selger velger å trekke oppdraget som er gitt til eiendomsmegler, for deretter å akseptere budet. Til sist vil en slik regel på sikt kunne undergrave rollen til eiendomsmegleren i bolighandelen – spesielt i likvide og opphetede markeder – ved at selger selv forsøker å selge før vedkommende kontakter eiendomsmegler.

23 Merknader til de enkelte bestemmelser

Merknadene gir uttrykk for flertallets forslag. I kapitteloverskrifter foreslår utvalget enkelte endringer i den hensikt at overskriften skal være mer dekkende for innholdet i kapitlet, samt for å unngå bruk av punktum i overskriften. Kapittel 1 endres til «Innledende bestemmelser». Kapittel 2 endres til «Søknad om og vilkår for tillatelse til foretak». Kapittel 3 endres til «Krav til drift av virksomheten». Kapittel 4 endres til «Krav til kvalifikasjoner mv.». Kapittel 7 endres til «Vederlag og utlegg». Kapittel 8 endres til «Tilsyn, klageorgan og sanksjoner».

Gjennomgående foreslår utvalget å bruke «eiendomsmegler» eller «formidler» i stedet for «mellommann», av hensyn til bruk av kjønnsnøytrale begreper i lovgivningen. Videre foreslår utvalget å bruke «eiendomsmeglingsforetak» i stedet for «foretak som driver eiendomsmegling», samt at det ved henvisning til andre bestemmelser brukes «andre» i stedet for «annet» (ledd). Som følge av utvalgets forslag om å oppheve retten til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av advokatbevilling, fjernes «advokat» fra alle aktuelle bestemmelser og bestemmelser som regulerer advokater særskilt, nærmere bestemt § 2-6 andre ledd og § 8-3.

I lovutkastet er endringer og ny tekst markert som tekst i kursiv. Det gjelder ikke kapitteloverskrifter, der det ikke skilles mellom ny og tidligere tekst.

Til § 1-1. Lovens formål

Utvalget foreslår å videreføre formålsbestemmelsen, men med enkelte språklige endringer. Begrepet «uhildet» erstattes av «upartisk», for å gi bestemmelsen et klarere og mer tilgjengelig innhold. Begrepet «mellommann» erstattes av «eiendomsmegler». Utvalget foreslår også en tilføyelse som presiserer at loven særlig tar sikte på å sikre forbrukeres interesser. Det vises til punkt 14.4.2.

Til § 1-2. Lovens virkeområde

I andre ledd foreslår utvalget språklige endringer i definisjonen av eiendomsmegling, der «formidler» erstatter «mellommann» og «gjennomføre» erstatter «forestå» (oppgjør). Dette er ikke ment å endre det materielle innholdet i eiendomsmeglingsbegrepet.

I tredje ledd foreslår utvalget at «eiendomsmegling» brukes i stedet for mellommann.

I fjerde ledd foreslår utvalget at unntakene i gjeldende fjerde og femte ledd inntas som underpunkter. Gjeldende sjette ledd blir dermed nytt femte ledd.

Det vises til nærmere omtale i punkt 14.4.3–14.4.9.

Til § 1-4. Forskrifter om visse former for eiendomsmeglingsvirksomhet

Det foreslås inntatt en hjemmel til å fastsette nærmere regler i forskrift, herunder unntak fra loven, for kjøpsmeglingsoppdrag. Det vises til punkt 14.4.5.

Til § 2-1. Krav om tillatelse til å drive eiendomsmegling

I første ledd foreslår utvalget at adgang til å drive eiendomsmegling mot godtgjørelse, begrenses til foretak som har tillatelse til dette fra Finanstilsynet. Retten til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevilling, blir dermed opphevet. Som følge av dette oppheves også forskriftshjemmelen til å gi nærmere regler om rettshjelperes adgang til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i gjeldende tredje ledd. Det vises til punkt 15.4.3.

I andre ledd og nytt tredje ledd (gjeldende fjerde ledd) gjøres noen mindre språklige endringer.

Til § 2-3. Søknad om tillatelse

Utvalget foreslår at det innføres flere konsesjonstyper slik at eiendomsmeglingsforetak som utelukkende skal utøve næringsmegling eller utleiemegling, kan søke om særskilt tillatelse med mindre strenge konsesjonskrav. Dette er nærmere behandlet i punkt 15.4.6 og 15.4.7. I første ledd foreslår utvalget at det inntas at Finanstilsynet kan utstede tre forskjellige tillatelser til å drive eiendomsmegling, der den første gir rett til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet, den andre til å utøve næringsmegling og den tredje til å utøve utleiemegling.

I andre ledd foreslår utvalget å fastsette at vilkårene for alle konsesjonstyper, er oppfyllelse av kravene i § 2-4–§ 2-9. Unntak fra et konsesjonskrav for en konsesjonstype, fastsettes i den enkelte bestemmelse.

Til § 2-7. Krav til sikkerhetsstillelse

I første ledd foreslår utvalget at kravet til sikkerhetsstillelse gjøres gjeldende for eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet og utleiemegling. Eiendomsmeglingsforetak som har tillatelse til å utøve næringsmegling, er dermed ikke underlagt krav til sikkerhetsstillelse. Se for øvrig punkt 15.4.7. Utvalget foreslår også at «forsikring» i første og andre ledd erstattes av «sikkerhetsstillelse», for å unngå tvil om at det er en sikkerhetsstillelse som kreves.

Til § 2-9. Krav til ledelse, fagansvarlig mv.

I andre ledd foreslår utvalget at kravet til fagansvarlig skal gjelde for eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet og utleiemegling. Foretak som har tillatelse til å utøve næringsmegling, er dermed ikke underlagt krav til fagansvarlig. Dette er nærmere behandlet i punkt 15.4.7. I nytt tredje punktum foreslår utvalget at det stilles særskilt krav til fagansvarlig i eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet, i form av et kurs. I nytt fjerde punktum foreslår utvalget at det inntas hjemmel til å fastsette nærmere krav til kursets innhold i forskrift. Se for øvrig punkt 15.4.7.1.

I nytt tredje ledd første punktum foreslår utvalget at delt fagansvar for flere underliggende filialer i et eiendomsmeglingsforetak, ikke lenger krever tillatelse fra Finanstilsynet, men at eiendomsmelingsforetakets styre må vurdere om det finnes forsvarlig. Delt fagansvar for mer enn ett foretak, krever derimot fortsatt tillatelse fra Finanstilsynet etter nytt andre punktum. Dette er nærmere behandlet i punkt 15.4.7.1.

Til § 2-10. Tilslutning til utenrettslig tvisteløsningsordning

Utvalget foreslår at kravet om tilslutning til utenrettslig tvisteløsningsordning gjøres gjeldende for eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet og utleiemegling. Eiendomsmeglingsforetak som har tillatelse til å utøve næringsmegling, skal dermed ikke være underlagt dette kravet. Det vises til punkt 15.4.7.

Til § 3-1. Journalføring og arkivering

Utvalget foreslår å videreføre kravet til journalføring, men at bestemmelsen endres til å gi hjemmelsgrunnlag for all journalføring i eiendomsmeglingsvirksomheten, som det fastsettes nærmere regler for i forskrift. Utvalget foreslår videre at bestemmelsen utvides til å omfatte plikt til arkivering, for å gi et klart hjemmelsgrunnlag for forskriftsregulering av eiendomsmeglingsforetakenes plikt til å oppbevare dokumenter som er mottatt eller utarbeidet i det enkelte oppdrag, herunder kjøpekontrakter. Det vises til punkt 16.3.

Til § 3-2. Forvaltning og behandling av klientmidler

Utvalget foreslår at forskriftshjemmelen i fjerde ledd utvides til også å gjelde nærmere regler om sikring av klientmidler, for å gjøre det enklere å senere innføre regulering som kan bidra til bedre sikring av klientmidlene gjennom krav til foretak som forvalter klientmidler. Det vises til punkt 16.3.

Til § 3-6. Taushetsplikt og innhenting av opplysninger fra Folkeregisteret

Utvalget foreslår at det i første ledd nytt andre punktum presiseres at taushetsplikten ikke er til hinder for utlevering av opplysninger når den som har krav på taushet samtykker. Dette følger i dag av forvaltningslovens regler om taushetsplikt, som er retningsgivende for hvem som anses uvedkommende etter eiendomsmeglingsloven § 3-6. Utvalget mener det er hensiktsmessig at dette fremgår direkte av lovteksten i eiendomsmeglingsloven.

I andre ledd foreslår utvalget at det inntas hjemmel for eiendomsmeglingsforetak til å innhente taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret, til bruk i forbindelse med gjennomføring av kundetiltak etter hvitvaskingsregelverket.

Det vises til punkt 12.6 og 16.3.

Til § 4-1. Kvalifikasjonskrav

Utvalget foreslår at det fortsatt skal stilles krav til kvalifikasjoner for å kunne være fagansvarlig, ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig, medhjelper og oppgjørsmedhjelper. Utvalget foreslår at § 4-1 endres til å gi en samlet oversikt over de kvalifikasjonskrav som gjelder for den enkelte rolle. Bestemmelsen blir dermed utvidet til også å omfatte eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper.

I først ledd angis kvalifikasjonskravene som stilles til fagansvarlig. Utvalget foreslår at eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister etter § 4-3, fortsatt skal kvalifisere til å være fagansvarlig. I eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmeglingsvirksomhet, kreves det også at vedkommende har gjennomført kurs for fagansvarlige, som nevnt i § 2-9 andre ledd tredje punktum. For advokater foreslår utvalget at det ikke lenger skal være tilstrekkelig å ha advokatbevilling, men at advokater som oppfyller krav til eiendomsmeglingsfaglig kompetanse i samsvar med nærmere regler i forskrift, kan være fagansvarlig i eiendomsmeglingsvirksomhet. Dette er nærmere omtalt i punkt 15.4.3. I eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å utøve alle former for eiendomsmegling, kommer i tillegg krav til kurs for fagansvarlige som nevnt i § 2-9 andre ledd tredje punktum. For utleiemeglingsforetak foreslår utvalget at det i tredje punktum gjøres unntak fra kravet til kvalifikasjoner etter første og andre punktum, slik at det er tilstrekkelig at fagansvarlig har opparbeidet praksis fra utleiemegling av minst ett års varighet. Det vises til punkt 15.4.7.3 og 17.4.3 for nærmere omtale.

I andre ledd foreslår utvalget å videreføre kravene til kvalifikasjoner for ansvarlig megler. Det innebærer at eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling, tillatelse for jurister etter § 4-3 og tillatelse etter overgangsforskriften, fortsatt kvalifiserer til å være ansvarlig megler. Det vises til punkt 17.4.2.

I tredje til femte ledd videreføres kvalifikasjonskravene til eiendomsmeglerfullmektig, medhjelper og oppgjørsmedhjelper, men for eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper innføres det i tillegg krav til egnethet, som blir nærmere regulert i § 4-4. Dette er nærmere behandlet i punkt 17.4.4 til 17.4.6.

I sjette ledd videreføres hjemmel til å fastsette i forskrift nærmere krav til eksamen for medhjelper og oppgjørsmedhjelper, samt unntak fra kravet om at eksamen må være bestått på ansettelsestidspunktet.

Til § 4-2. Eiendomsmeglerbrev

Som følge av at yrkeskvalifikasjonsloven med tilhørende forskrift gjennomfører yrkeskvalifikasjonsdirektivet og fullt ut regulerer vilkårene for utstedelse av eiendomsmeglerbrev til søkere med yrkeskvalifikasjoner fra annen EØS-stat, foreslår utvalget at dagens forskriftshjemmel i fjerde ledd oppheves og at det heller tas inn en henvisning til yrkeskvalifikasjonsloven.

Som følge av overgangen til digital postforsendelse som kommunikasjonsform fra det offentlige, foreslås det å oppheve femte ledd som gir søker rett til å kreve at eiendomsmeglerbrevet utstedes på papir.

Det vises for øvrig til punkt 17.4.2.1.

Til § 4-3. Tillatelse for jurister

I likhet med § 4-2 foreslår utvalget å oppheve femte ledd som gir søker rett til å kreve at eiendomsmeglerbrevet utstedes på papir. Det vises til punkt 17.4.2.2.

Til § 4-4. Krav til egnethet for eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelpere

Utvalget foreslår at det innføres krav til egnethet for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, i tillegg til kvalifikasjonskravene som følger av § 4-1 tredje og femte ledd. Dette fastsettes i nytt første ledd i § 4-4.

I andre ledd fastsettes det at egnethetsvurderingen skal foretas av Finanstilsynet før vedkommende kan tiltre i stilling som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper.

Tredje ledd fastsetter krav til fremleggelse av politiattest.

I fjerde ledd foreslår utvalget at det inntas hjemmel til å gi nærmere regler i forskrift om egnethetsvurdering som nevnt i andre ledd.

Det vises for øvrig til punkt 17.4.4 og 17.4.5.

Til § 4-5. Tittel

Utvalget foreslår forenklinger i første og andre ledd som følge av at kvalifikasjonskravene til ansvarlig megler og eiendomsmeglerfullmektig er samlet i § 4-1 andre og tredje ledd.

Bestemmelsen i fjerde ledd som forbyr bruk av tittelen «statsautorisert eiendomsmegler», foreslås opphevet. Bakgrunnen er at forbudet ikke lenger anses nødvendig. Forbudet har virket siden 2007 og det har ikke vært noen problemer knyttet til dette de senere årene. Utvalgets forslag om å oppheve forbudet, er imidlertid ikke ment å åpne for at tittelen igjen kan tas i bruk.

Det vises til punkt 17.4.8.

Til § 4-6. Etterutdanning

Utvalget foreslår forenklinger i bestemmelsen som følge av at alle kvalifikasjonskrav er samlet i § 4-1. Krav til etterutdanning er nærmere behandlet i punkt 17.4.9.

Til § 5-3. Forbud mot egenhandel

Utvalget foreslår en presisering i syvende ledd av at opplysningsplikten ikke er begrenset til å gjelde overfor kjøper og selger, men gjelder for eksempel også overfor interessenter. Se punkt 18.3.6.

Til § 5-5. Forbud mot kobling

Utvalget foreslår å videreføre forbudene mot kobling og koblingssalg som i dag følger av § 6-3 om god meglerskikk, men slik at dette plasseres i en egen bestemmelse i eiendomsmeglingsloven kapittel 5. Hensikten er å gi koblingsforbudene en mer selvstendig betydning samt å rendyrke bestemmelsen om god meglerskikk. I tillegg foreslår utvalget endringer i ordlyden i bestemmelsen om forbud mot kobling av eiendomsmeglingstjenester, som plasseres i første ledd, for å synliggjøre at dette dreier seg om kobling. Dette er nærmere behandlet i punkt 18.3.7.

Til § 6-1. Oppdragstaker

I andre ledd foreslår utvalget en forenkling som følge av at kvalifikasjonskravene til rollene som fagansvarlig, ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper er samlet i § 4-1.

Til § 6-2. Ansvarlig megler

Utvalget foreslår å videreføre kravet til en ansvarlig megler på hvert oppdrag og at ansvarlig megler selv skal utføre de vesentligste elementene i meglingen. Ansvarlig megler kan fortsatt benytte seg av medhjelper til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter, i tillegg til at oppdraget kan utføres av eiendomsmeglerfullmektig og oppgjøret kan utføres av oppgjørsmedhjelper.

I tredje og fjerde ledd foreslår utvalget at «tilsyn» erstattes av «kontroll» for å klargjøre forskjellen mellom tilsynet som utøves av Finanstilsynet og den interne kontrollen i foretaket. Dette er nærmere omtalt i punkt 19.3.3.

Til § 6-3. God meglerskikk

Utvalget foreslår å videreføre kravet til god meglerskikk og omsorgsplikt i første ledd, samt eiendomsmeglers rådgivningsplikt i andre ledd. Tredje og fjerde ledd flyttes derimot til ny § 5-5.

Til § 6-7. Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Utvalget foreslår at det lovfestes krav til skriftlighet i første ledd første punktum, som regulerer eiendomsmeglerens alminnelige undersøkelses- og opplysningsplikt. Det anses allerede å gjelde et ulovfestet krav til skriftlighet, men utvalget mener det vil være en klar fordel for forbrukerne at kravet til skriftlighet fremgår direkte av loven. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.6.1.

I andre ledd foreslår utvalget i stor grad å videreføre gjeldende krav til minimumsopplysninger i salgsoppgaven, selv om utvalget også forslår å fjerne en opplysning og innta noen ytterligere opplysninger, samt enkelte språklige endringer og presiseringer. Kravene i nr. 7 og 8 bytter plass, slik at krav til opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse kommer før opplysninger om utleiedel er godkjent til boligformål. I nr. 7 foreslår utvalget også en presisering av at det ikke er tilstrekkelig å opplyse om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Eiendomsmegleren må kontrollere hvilke tiltak ferdigattesten/brukstillatelsen gjelder, sammenholde med faktisk eller markedsført bruk av eiendommen og opplyse om eventuelle avvik i salgsoppgaven. I nr. 8 foreslår utvalget endringer for å klargjøre at det skal opplyses om hvorvidt deler av eiendommen som benyttes til eller markedsføres for utleie, er godkjent til boligformål. Dette gjelder for eksempel eiendom som markedsføres med utleieenhet i underetasje. Bestemmelsene i nr. 7 og 8 må leses i sammenheng. Endringene innebærer en presisering av eiendomsmeglers plikt til å avklare om eiendommen faktisk har et annet antall boenheter enn det som er dokumentert godkjent ved ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I nr. 10, som gjelder krav til opplysninger om forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett, foreslår utvalget en tilføyelse som innebærer at konsesjonsplikt og odelsrett bare skal opplyses der det er relevant. Utvalget foreslår at kravet etter gjeldende nr. 14 om hva som er avtalt om eiendomsmeglerens vederlag, oppheves. Bakgrunnen er at utvalget mener opplysning om vederlaget angår selgeren og har liten informasjonsverdi for kjøperen. Forbrukernes behov for prisinformasjon sikres gjennom kravet i § 7-1 om at eiendomsmeglingsforetakene plikter å ha tilgjengelig prisinformasjon på sine nettsider. I stedet foreslår utvalget at det i nr. 14 inntas krav til opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer, som i dag er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 6-2. I nr. 15 foreslår utvalget at det inntas krav til opplysninger om samarbeid eller tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning, for å sikre åpenhet om eiendomsmeglingsforetaks tilknytning til finansforetak, medieforetak mv. I nr. 16 og 17 foreslår utvalget at det inntas ytterligere krav som i dag er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 6-2. Dette gjelder krav til opplysninger om hvem som er ansvarlig megler for oppdraget, som tas inn i nr. 16, og opplysninger om fremgangsmåten ved budgivning om budgivers rettigheter og plikter i nr. 17. Det vises til nærmere omtale i punkt 19.3.6.3.

I nytt tredje ledd foreslår utvalget at det lovfestes krav om at salgsoppgaven skal være ferdigstilt og tilgjengelig før oppdragstakeren kan markedsføre eiendommen for salg, med unntak for salg i boligprosjekt. Med boligprosjekt menes her salg av bolig under oppføring etter bustadoppføringslova og nyoppført bolig etter avhendingslova § 2-11. Det vises til nærmere omtale i punkt 19.3.6.4.

Gjeldende tredje til sjette ledd, videreføres i nytt fjerde til syvende ledd.

Til § 6-8. Oppdragstakerens plikter ved budgivningen

Hele bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende eiendomsmeglingslov, men innebærer i stor grad flytting av gjeldende rett fra eiendomsmeglingsforskriften til loven.

I første ledd foreslår utvalget å videreføre oppdragstakerens plikt til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, som i dag følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. Utvalget har imidlertid valgt å forkorte teksten noe i forhold til det som følger av forskriften, ettersom utvalget mener det allerede følger av kravet til «forsvarlig avvikling» at oppdragstakeren skal avpasse tempoet i budrunden til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.7.1.

I andre ledd foreslår utvalget å videreføre forskriftsbestemmelsen som skal motvirke kupping, men slik at det i loven inntas at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiver til ikke å inngå avtale direkte med budgiver, men henvise til oppdragstaker. Utvalget foreslår at det også inntas at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiveren til å konferere med eiendomsmegler, dersom oppdragsgiveren mottar bud direkte. Bakgrunnen er for å sikre at eiendomsmegleren kan ivareta sin omsorgsplikt overfor oppdragsgiveren. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.7.1.

I tredje ledd foreslår utvalget at det inntas forbud både mot å formidle bud med kortere akseptfrist enn det som følger av eiendomsmeglingsforskriften, og bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Utvalget anbefaler at det i eiendomsmeglingsforskriften videreføres regulering av tidligste akseptfrist, som gjeldende bestemmelse om kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg anbefaler utvalget at det i eiendomsmeglingsforskriften innføres krav til minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud, som i praksis vil få betydning for alle bud som gis etter kl 11:30 første virkedag etter siste annonserte visning. Hensikten er dels å sikre budgiverne tid fra besiktigelsen av eiendommen til kjøpsbeslutningen må tas og senke tempoet i budrunden, og dels å sikre eiendomsmegleren tid til å kunne håndtere hvert enkelt bud på forsvarlig vis. Hensikten med forbudet mot å formidle hemmelige bud, er å motvirke en uheldig budpraksis som er egnet til å skape mistillit til auksjonen som transaksjonsform. For å unngå omgåelser i form av delvis hemmelige bud, foreslår utvalget at forbudet både skal omfatte formidling av bud med forbehold om at budet i sin helhet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter eller at forbehold i budet skal holdes skjult. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.7.2 til 19.3.7.4.

I fjerde ledd foreslår utvalget å videreføre krav til skriftlighet i budrunden og innhenting av dokumentasjon på budgivers identitet, som i dag følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fjerde ledd. Dette er nærmere omtalt i punkt 19.3.7.5.

I femte ledd foreslår utvalget å videreføre at oppdragstakeren så langt det er nødvendig og mulig, skal orientere budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud og budets innhold, samt bekrefte skriftlig overfor budgivere at bud er mottatt, som i dag følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje til fjerde punktum. I tillegg videreføres oppdragstakerens plikt til å bistå ved vurdering av bud, som i dag følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd femte punktum. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.7.5.

I sjette ledd foreslår utvalget å lovfeste plikt for oppdragstakeren til å kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes, så langt det er mulig. Utvalget mener slik plikt allerede følger av ulovfestet rett, men at det vil være en fordel for forbrukerne at det fremgår av lovteksten. Utvalget foreslår videre at dersom oppdragstakeren ikke har hatt mulighet til å foreta slik kontroll, plikter oppdragstakeren å informere skriftlig om bakgrunnen for dette og konsekvensene, før handel sluttes. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.8.

I syvende ledd foreslås å videreføre rett til innsyn i budjournalen for kjøper og selger, samt øvrige budgivere, som i dag følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-4. Den nærmere regulering av når og hvordan innsyn skal gis, foreslår utvalget at fortsatt reguleres i forskrift. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.7.6.

I åttende ledd videreføres hjemmel til å fastsette nærmere regulering om budgivning i forskrift.

Til § 6-9. Oppdragstakerens plikter ved kontraktsslutningen

Bestemmelsen er i stor grad videreføring av gjeldende § 6-8, som blir ny § 6-9 som følge av at regulering av plikter ved budgivning foreslås inntatt i § 6-8. I tillegg foreslår utvalget at det i nytt tredje ledd lovfestes en plikt for oppdragstakeren til å gjennomgå kjøpekontrakten med partene, med mindre kjøper eller selger ønsker noe annet. Hensikten er å styrke forbrukervernet, gjennom å sikre at det blir gitt gjennomgang av kjøpekontrakten og nødvendige forklaringer i alle oppdrag. For å unngå unødvendige merkostnader, foreslår utvalget at slik gjennomgang kan unnlates for en part som ikke ønsker det. Dette er nærmere behandlet i punkt 19.3.9.

Til § 7-2. Generelt om vederlaget

I første ledd foreslår utvalget å videreføre forbudet mot progressiv provisjon. Dette er nærmere behandlet i punkt 20.4.3.

Utvalget foreslår derimot å oppheve kravet til obligatorisk timepristilbud i gjeldende andre ledd og plikten til å skrive rekning i gjeldende tredje ledd. Dette er nærmere behandlet i punkt 20.4.4.

Forbudet mot å avtale at andre enn oppdragsgiveren skal betale oppdragstakerens vederlag og utlegg i gjeldende fjerde ledd, foreslås videreført og blir dermed flyttet til andre ledd. Dette er nærmere behandlet i punkt 20.4.5.

Utvalget foreslår også å videreføre hjemmel til å fastsette nærmere regler om vederlag i forskrift, men foreslår å forenkle lovteksten noe. Dette blir nytt tredje ledd.

Til § 7-4. Betaling av vederlag

I første ledd foreslår utvalget endringer i forfallstidspunktet for oppdragstakerens krav på vederlag, i den hensikt å styrke forbrukervernet ved å gjøre tilbakeholdsretten mer effektiv. Utvalget foreslår at oppdragstakerens krav på vederlag først skal forfalle til betaling ved overtagelse, men ikke senere enn tre måneder etter at handel er kommet i stand. Dette medfører ingen endringer i reguleringen av når oppdragstakeren kan dekke sitt krav på vederlag i klientmidler, som foreslås videreført i tredje ledd. Vederlag som skal kreves dekket før rettsvern for kjøpers erverv er etablert, må dermed faktureres oppdragsgiveren. Dette er nærmere behandlet i punkt 20.4.7.1.

Presiseringen av kjøpers tilbakeholdsrett foreslås videreført i andre ledd. Se for øvrig punkt 20.4.7.2.

I tredje ledd videreføres gjeldende vilkår for dekning av meglervederlaget i klientmidler, som innebærer at klientmidlene både må tilhøre oppdragsgiveren og at oppdragsgiveren må ha samtykket etter at handel er kommet i stand. For å styrke forbrukernes bevissthet om tilbakeholdsretten, foreslår utvalget en tilføyelse om at oppdragstakeren plikter å informere oppdragsgiveren om retten til å instruere om tilbakehold etter at samtykke er gitt, samtidig som slikt samtykke innhentes. Dette er nærmere behandlet i punkt 20.4.7.2.

Til § 8-1. Tilsyn med eiendomsmegling

Utvalget foreslår å videreføre at Finanstilsynet skal føre tilsyn med eiendomsmeglingsforetak og personer som utøver eiendomsmegling. Utvalget foreslår at tilsynsområdet utvides til å gjelde flere personer engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet. I tillegg foreslår utvalget at Finanstilsynet gis utvidede hjemler til å innhente opplysninger til bruk i sitt tilsynsarbeide.

I første ledd foreslår utvalget at personer med tillatelse etter overgangsforskriften tas inn i opplistingen av personer som er underlagt tilsyn, i tillegg til også eiendomsmeglerfullmektiger, medhjelpere og oppgjørsmedhjelpere. Personer med tillatelse etter overgangsforskriften kan jobbe som ansvarlig megler og er i dag underlagt tilsyn i medhold av overgangsforskriften § 5 andre ledd, men utvalget mener det er hensiktsmessig å ha en komplett opplisting i loven. Eiendomsmeglerfullmektiger, medhjelpere og oppgjørsmedhjelpere foreslås underlagt tilsyn som følge av at utvalget også foreslår å innføre egnethetskrav til eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere i § 4-4, samt hjemmel til å forby personer å inneha alle tre roller i § 8-5. Dette er nærmere behandlet i punkt 21.3.1.

I fjerde ledd foreslår utvalget at franchisegiver til eiendomsmeglingsforetak under tilsyn, underlegges opplysningsplikt overfor Finanstilsynet. Dette er nærmere behandlet i punkt 21.3.4.

I femte ledd foreslår utvalget å innta hjemmel for Finanstilsynet til å pålegge andre foretak som nevnt i finanstilsynsloven § 1 å utlevere de opplysninger som måtte kreves, dersom Finanstilsynet mistenker overtredelse av kapitlene 3, 5 eller 6 i loven eller forskrifter gitt i medhold av disse. Dette er nærmere behandlet i punkt 21.3.4.

I sjette ledd foreslår utvalget å innta hjemmel for Finanstilsynet til å innhente taushetsbelagte opplysninger fra folkeregistermyndigheten som er nødvendige for å utføre oppgavene etter eiendomsmeglingsloven og finanstilsynsloven. Dette er nærmere behandlet i punkt 21.3.4.

Til § 8-2. Tilbakekall av tillatelse for foretak og vedtak om stans av virksomhet i filial

Utvalget foreslår å videreføre tilbakekall som sanksjonsmiddel for Finanstilsynet og foreslår hovedsakelig å videreføre gjeldende lovkriterier for tilbakekall, selv om det også foreslås enkelte justeringer i bestemmelsene.

I første ledd foreslår utvalget at Finanstilsynet skal kalle tilbake et foretaks tillatelse til å drive eiendomsmegling, dersom foretaket ikke lenger oppfyller kravene for å få slik tillatelse etter §§ 2-4 til 2-10. Det innebærer at det ikke lenger gjelder et vilkår om utilrådelighet for tilbakekall på dette grunnlaget. Bakgrunnen er at det aldri vil være tilrådelig å la et foretak som ikke oppfyller konsesjonskravene for eiendomsmeglingsvirksomhet, å drive slik virksomhet.

I andre ledd foreslår utvalget å videreføre hjemmel for Finanstilsynet til å kalle tilbake et foretaks tillatelse dersom det finnes utilrådelig å la virksomheten drives videre, fordi foretaket oppfyller ett eller flere av fem vilkår. Vilkårene er videreføringer fra gjeldende § 8-2 første ledd med enkelte unntak.

Det vises til nærmere behandling i punkt 21.3.2.1.

Til § 8-3. Tilbakekall av personlige tillatelser

Utvalget foreslår en felles bestemmelse om tilbakekall av alle personlige tillatelser, som omfatter eiendomsmeglerbrev, tillatelse for jurister etter § 4-3 og tillatelse etter overgangsforskriften.

Tilsvarende som for tilbakekall av foretakstillatelse, foreslår utvalget i første ledd at en personlig tillatelse skal kalles tilbake dersom innehaveren ikke lenger oppfyller kravet som stilles til personlig økonomi for tildeling av slik tillatelse etter § 4-2 første ledd nr. 5 eller § 4-3 første ledd nr. 4.

I andre ledd foreslår utvalget å videreføre hjemmelen til å kalle tilbake en personlig tillatelse dersom innehaver av slik tillatelse anses uegnet fordi vedkommende har gjort seg skyldig i en straffbar handling som antas å svekke tilliten som er nødvendig for yrkesutøvelsen eller vedkommende grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter.

Til § 8-5. Adgang til å forby eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper og medhjelper

Bestemmelsen er ny, men bygger på samme mønster som § 8-3 om tilbakekall av personlige tillatelser og § 8-4 om adgang til å forby advokat å være fagansvarlig og ansvarlig megler. Bakgrunnen for forslaget er at utvalget mener det kan være egnet til å undergrave tilliten til en sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel, dersom personer som har begått særlig grove overtredelser av regelverket får fortsette i rollen som eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper. Det vises til nærmere omtale i punkt 21.3.2.2.

Til § 8-7. Overtredelsesgebyr

Utvalget foreslår at det innføres hjemmel for Finanstilsynet til å ilegge overtredelsesgebyr overfor foretak og personer for overtredelse av angitt bestemmelser i loven. Dette er nærmere behandlet i punkt 21.3.2.3. Bakgrunnen er at utvalget mener overtredelsesgebyr kan være et effektivt sanksjonsmiddel for å sikre etterlevelse av regelverket og bidra til at oppfølgingen av regelbrudd blir mer fleksibel. Finanstilsynet har også adgang til å ilegge overtredelsesgebyr på flere virksomhetsområder. Bestemmelsen er bygget opp etter mønster fra hvitvaskingsloven § 49, revisorloven § 14-5 og forslaget til ny inkassolov § 46.

I første ledd fremgår det hvilke bestemmelser som kan utløse gebyr. Handlingsnormene som foreslås omfattet gjelder for en stor del vesentlige plikter eiendomsmeglingsmeglingsforetak har overfor sin oppdragsgiver, dennes kontraktsmotpart og øvrige interessenter.

I andre ledd fremgår det at skyldkravet for ileggelse av overtredelsesgebyr overfor fysiske personer er forsett eller grov uaktsomhet, mens det overfor foretak kan ilegges gebyr for rent objektive overtredelser av bestemmelsene angitt i første ledd, og således ubetinget av om noen enkeltperson har utvist skyld. Som omtalt i punkt 21.3.2.3, foreligger det ny rettspraksis fra Høyesterett som kan innebære behov for skyldkrav også ved ileggelse av gebyr overfor foretak.

Tredje og fjerde ledd angir maksimalgebyret for henholdsvis foretak og fysiske personer. Forslaget er basert på tilsvarende bestemmelser i hvitvaskingsloven, revisorloven og forslag til ny inkassolov.

I femte ledd foreslår utvalget at overtredelsesgebyr skal kunne ilegges inntil fem år etter at overtredelsen er opphørt.

I sjette ledd foreslår utvalget hjemmel til å fastsette i forskrift regler om renter ved forsinket betaling av overtredelsesgebyr.

Til § 8-8. Vurderingsmomenter ved ileggelse av overtredelsesgebyr

Bestemmelsen angir hvilke hensyn som blant annet skal vektlegges ved ileggelse og utmåling av overtredelsesgebyr. Bestemmelsen er basert på vurderingsmomentene angitt i forvaltningsloven § 46, samt tilsvarende bestemmelser i hvitvaskingsloven § 50 og revisorloven § 14-6. Det vises til nærmere omtale i punkt 21.3.2.3.

Til § 8-9. Behandling av tvister i klageorgan

Som følge av at kravet om tilslutning til utenrettslig tvisteordning i § 2-10 foreslås videreført som konsesjonskrav for tillatelse til å drive eiendomsmegling, med unntak for konsesjonstypen som gir rett til å utøve næringsmegling, foreslår utvalget å videreføre reguleringen av slik tvisteløsningsordning. Utvalget foreslår likevel noen endringer og forenklinger i bestemmelsen. Utvalget foreslår å lovfeste at klageorgan godkjent etter lov om klageorganer i forbrukersaker anses som godkjent klageorgan på eiendomsmeglingsområdet, når organet er opprettet ved avtale mellom en eller flere representanter for eiendomsmeglerne på den ene siden og forbrukerne på den andre siden. Dagens tosporede godkjenningsordning, der Finansdepartementet også kan godkjenne klageorgan, foreslås dermed opphevet. Utvalget foreslår videre å opprettholde hjemmel til å gi nærmere bestemmelser om klageorganets virksomhet i forskrift, men foreslår å fjerne opplistingen som ligger i dagens bestemmelse. Det vises for øvrig til punkt 21.3.3.

Til § 8-10. Straff

Utvalget foreslår å innføre straffesanksjon for § 6-10 tredje ledd om eiendomsmeglerens plikt til å sørge for sikkert oppgjør, «ytelse mot ytelse». Hensikten er å dekke også de tilfeller der eiendomsmegleren legger til rette for at partene inngår avtale om oppgjør i strid med loven. For nærmere omtale, vises det til punkt 21.3.2.5.