Del 2
Analyser

4 Boligmarkedet

4.1 Innledning

Boligmarkedet er viktig for norsk økonomi. Hvert år blir i størrelsesorden én av tjue boliger omsatt i markedet. Boligomsetningene flytter verdier for rundt 500 mrd. kroner hvert år mellom selgere og kjøpere. I 2019 utgjorde investeringer i egen bolig1 omtrent en fjerdedel av bruttoinvesteringer i fast realkapital og i overkant av seks prosent av bruttonasjonalproduktet i Fastlands-Norge. Svingninger i boliginvesteringene vil dermed kunne påvirke aktiviteten og sysselsettingen i norsk økonomi i betydelig grad. I forkant av finanskrisen argumenterte Leamer (2007) at boligmarkedet er den viktigste enkeltfaktoren for å forklare konjunkturforløpet, og Leamer (2015) finner at data fra USA bekrefter dette. Aastveit mfl. (2019) viser for 12 OECD-land i perioden 1960–2014 at boliginvesteringene gir en robust prediksjon av økonomiske tilbakeslag.

Kilde: Statistisk sentralbyrå.

Utviklingen i boligmarkedet kan også påvirke den finansielle stabiliteten. En betydelig del av husholdningenes etterspørsel er rettet mot kjøp, oppføring og oppussing av boliger. Det medfører at en stor andel av husholdningenes formue er knyttet til bolig. Mange husholdninger har lånefinansiert boligen, og flere har derfor høy gjeld. Økte boligpriser gir økt boligformue, som igjen gir mulighet til å ta opp mer lån med pant i bolig. Husholdninger med høy gjeld vil trolig måtte stramme inn på forbruket for å betjene gjelden i møte med renteøkninger, bortfall av inntekt eller kraftige fall i boligprisene. Mian mfl. (2013) viser at boligprisfallet i USA 2007–2009 førte til betydelig redusert etterspørsel fra husholdningene. Dersom mange strammer inn på forbruket samtidig, kan det skape et tilbakeslag i økonomien som reduserer bedriftenes inntjening og deres evne til å betjene gjeld, og kan dermed føre til tap i bankene på næringslån så vel som boliglån. Ved store tap kan bankenes evne til å gi nye lån til husholdninger og bedrifter svekkes, noe som kan bidra til å forsterke nedgangen. I tillegg består bankenes finansiering i vesentlig grad av obligasjoner med fortrinnsrett, som har sikkerhet i utlån med pant i bolig. Utviklingen i boligmarkedet vil derfor ha betydning for bankenes mulighet til å finansiere seg, og for risikoen for tap på utlån til husholdninger og foretak.

4.2 Boligomsetning og eierstatus

Omsetningen av eiendommer har vokst over det meste av 2000-tallet, med et større tilbakeslag bare etter finanskrisen fra 2008. Figur 4.1 viser antall omsetninger av boligeiendommer, fritidseiendommer og næringseiendommer. Andeler i borettslag er inkludert i boliger. I 2000 var det omtrent 180 000 omsetninger av fast eiendom og andelsleiligheter i alt, mens det i 2020 var over 250 000 omsetninger. Boliger og fritidseiendommer står for hele veksten over perioden, mens antall næringseiendommer som omsettes har vært ganske stabilt. I dag utgjør boliger og fritidseiendommer over 90 prosent av eiendomsomsetningene. Omtrent 70 prosent av boligeiendommene som skifter eier blir omsatt i fritt salg, mot bare 40 prosent av fritidseiendommene. Med fritt salg mener en her at eiendommen er omsatt til en pris som svarer til markedsverdien. Det er ikke noe krav at eiendommen er utlyst for salg på det åpne markedet. Andre omsetninger er blant annet gaveoverføringer, skifteoppgjør, uskiftebevilling og tvangssalg.

Eiendomsmeglingsforetak formidlet rundt 160 000 omsetninger av bolig- og fritidseiendom i 2020. Bolig- og fritidseiendommer står for omtrent 85 prosent av omsetningen fra eiendomsmeglingstjenester (meglervederlag), mens næringseiendom utgjør noe over 10 prosent Foretakenes oppdrag og inntjening avhenger dermed i stor grad av utviklingen i boligmarkedet. Eiendomsmegling som næring er nærmere omtalt i kapittel 7.

De fleste husholdninger i Norge eier egen bolig. Det henger blant annet sammen med boligpolitikken som ble satt i gang etter andre verdenskrig, inntektsutviklingen og skattepolitikken. Blant tiltakene som ble satt i gang de første etterkrigsårene var renteregulering og etableringen av Husbanken. I årene mellom 1950 og 1995 finansierte Husbanken omtrent to tredjedeler av alle nyoppførte boliger. I motsetning til de fleste andre vesteuropeiske land, herunder Sverige og Danmark, bygget Norge i liten grad opp store offentlige utleiesektorer. Skattepolitikken bidro også til at mange husholdninger investerte i egen bolig. Mens marginalskattesatsene på inntekt og formue var høye, var den reelle boligbeskatningen gunstig på grunn av høy prisvekst og fullt rentefradrag. Derimot har beskatningen av boligtransaksjoner vært mer på linje med andre land som det er naturlig å sammenlikne med. Ved omsetning av brukte boliger påløper det merverdiavgift på formidlingstjenestene og i de fleste tilfeller dokumentavgift på salgssummen. Avgifter på boligomsetning i Norge og andre nordiske land er nærmere beskrevet i boks 4.1.

Mange eier egen bolig i Norge sammenlignet med i andre land. Figur 4.2 viser andelen av husholdningene som eide egen bolig i utvalgte land i 2018. Eierandelen i Norge fremstår som høy når vi sammenligner med andre land i den nordlige delen av Europa, der bare Island, Polen og de baltiske landene har en høyere andel boligeiere. For et større utvalg fremkommer det flere land med høy andel boligeiere, herav ganske mange som ligger over Norge. En viktig forskjell er imidlertid at mange land som har høy andel boligeiere, samtidig har en lav andel belånte boliger. Norge har både en høy andel som eier boligen, og som har lån med pant i boligen.

Kilde: OECD.

I Norge var det i 2020 omtrent 82 prosent av personer og 76 prosent av husholdninger som eide boligen, mens henholdsvis omtrent 18 og 24 prosent leide. Eierandelen er typisk noe lavere i de store byene enn i resten av landet. I Oslo er det nesten én tredjedel av husholdningene som leier boligen. Andelen som eier egen bolig har vært relativt stabil siden begynnelsen av 1980-årene, men har gått noe ned de siste årene. Figur 4.3 viser eierstatus for husholdninger. Av de som eier boligen er de fleste selveiere, mens andels- og aksjeeiere utgjør bare én av fem husholdninger med egen bolig. Om det er selveierboliger eller andelsleiligheter som omsettes, har liten betydning for bruk av eiendomsmegler, mens utleie i liten grad formidles via eiendomsmegler.

Kilde: Statistisk sentralbyrå.

4.3 Boligbygging og boligstandard

I Norge bor mange i eneboliger. Dette er også den boligtypen der beboerne i størst grad eier egen bolig. I 2020 var det 84 prosent av husholdningene som bodde i enebolig som eide boligen, mot 71 prosent av de som bodde i blokk. Figur 4.4 viser at eneboligene utgjør knapt halvparten av boligmassen, målt etter antall boliger. Stolpen lengst til høyre i figuren viser boligmassen i 2021 fordelt etter bygningstype, mens stolpene fra venstre viser fordelingen av boligene som ble bygd i ulike perioder. Tidligere ble det bygd mest eneboliger, men andelen har falt de siste årene. 39 prosent av boligene som er bygget etter 2000 er i boligblokker. Fortsatt utgjør blokkleiligheter ikke mer enn 26 prosent av den totale boligmassen. Mens 60 prosent av husholdningene bodde i enebolig i 2003, var andelen i underkant av 49 prosent i 2019. Andelen som bor i boligblokk eller bygård har økt tilsvarende. Det er først og fremst utenfor de største byene at utbygging av boligblokker har endret sammensetningen av boligmassen de siste årene. I Oslo og andre store byer har fordelingen mellom eneboliger og blokkleiligheter holdt seg relativt stabil på 2000-tallet. Andelen av husholdningene som bor i boligblokk eller bygård er betydelig større i de store byene enn resten av landet, og størst i Oslo med over 72 prosent.

Kilde: Statistisk sentralbyrå.

Størrelsen på boligene som bygges har gått ned de siste tiårene. Færre personer i hver husholdning, og at flere bor i tettbygde strøk, kan forklare noe av nedgangen i størrelsen. I 2000 var gjennomsnittlig bruksareal for fullførte boliger omtrent 145 kvm, mens gjennomsnittet i 2020 var i underkant av 125 kvm. Nedgangen i størrelse skyldes også den økende andelen boligblokker siden 2000.

Boligstandarden i Norge er på nivå med mange andre høyinntektsland, men likevel noe under de som ligger høyest på aktuelle indikatorer. Et mål for boligstandard er antall rom per person i husholdningen, som er vist i figur 4.5 for de fleste av OECD-landene. I Norge var det i 2018 i gjennomsnitt knapt 2,5 rom per husholdningsmedlem, som er litt mindre enn i Danmark, men noe mer enn i de øvrige nordiske landene.

Kilde: OECD.

Samtidig som husholdningene har blitt mindre i størrelse, har det vært en betydelig befolkningsvekst de siste tiårene. Det har bidratt til at veksten i antall husholdninger har vært høyere enn økningen i antall nye boliger. Spesielt gjelder dette i sentrale områder, der boligbyggingen har vært lavest i forhold til befolkningsveksten.

4.4 Utviklingen i boligpriser

Boligprisene har steget kraftig over mange år og er på et høyt nivå sammenliknet med husholdningenes inntekter. Norge er blant de landene som har hatt høyest boligprisvekst på 2000-tallet, jf. figur 4.6. Mange land opplevde en langvarig priskorreksjon etter finanskrisen fra 2008. For gjennomsnittet av OECD-land tok det opp mot ti år før realboligprisene var tilbake på nivået før krisen. Prisfallet var særlig kraftig i land som hadde høy boligprisvekst i årene før krisen, slik figuren viser for Danmark og Storbritannia. I Norge tok det knapt to år før boligprisene var tilbake på førnivået. Med et moderat tilbakeslag fremstår Norge blant landene med høyest boligprisvekst siden 2000. Boligprisutviklingen har vært omtrent tilsvarende i andre land som klarte seg relativt bra gjennom finanskrisen, blant annet Australia, som er vist i figuren.

Kilde: OECD.

Prisveksten har over en lengre periode vært drevet blant annet av at boligbyggingen ikke har holdt følge med befolkningsveksten, relativt høy inntekstvekst og lavt rentenivå. I tillegg kan noe av boligprisveksten i Norge ha vært investeringsdrevet. En svært lang periode med vedvarende prisoppgang, kun avbrutt av kortvarige tilbakeslag, kan ha økt forventningene til fortsatt prisvekst på boliger, særlig i pressområder.

I 2016 var veksten i boligprisene særlig kraftig. Prisene steg med 13 prosent på landsbasis og hele 23 prosent i Oslo. Flere analyser viste at denne prisøkningen ikke gjenspeilet utviklingen i fundamentale forhold. IMF (2017) estimerte boligprisene i slutten av 2016 til å være overvurdert med mer enn 15 prosent Andre analyser har også pekt på økt investeringsetterspørsel som en faktor bak den kraftige prisveksten. Boliglånsforskriften ble innført i 2015, og strammet inn i 2017, som følge av sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene, se boks 4.2 Gjennom 2017 falt boligprisene. Avkjølingen i markedet i denne perioden må ses i sammenheng med den kraftige prisveksten i årene i forkant. Innstramningen i boliglånsforskriften kan også ha hatt en dempende effekt. I 2018 og 2019 var boligprisveksten moderat. Justert for generell prisvekst var boligprisene om lag uendret, og gikk ned relativt til husholdningenes inntekt.

I 2020 ble boligprisene preget av flere forhold knyttet til koronaepidemien og smitteverntiltakene som ble innført. Etter virusutbruddet falt boligprisene i mars og april, og aktiviteten i boligmarkedet gikk ned. Som en respons på tilbakeslaget i økonomien satte Norges Bank ned styringsrenten med 1,5 prosentenheter til null prosent, det laveste nivået noensinne. Fleksibilitetskvotene i boliglånsforskriften ble også økt i andre og tredje kvartal 2020. Aktiviteten i boligmarkedet tok seg deretter raskt opp, og fallet i boligprisene var allerede hentet inn igjen i mai. Siden har boligprisveksten vært svært høy. Den sterke prisveksten må ses i sammenheng med rekordlave utlånsrenter. Reduserte forbruksmuligheter og høy sparing i husholdningene har trolig også bidratt til prisoppgangen, og pandemien med utstrakt bruk av hjemmekontor kan ha økt betalingsviljen for bolig. Også andre land opplevde kraftig boligprisvekst i 2020, slik det fremgår av figur 4.6.

Det har vært store regionale forskjeller i boligprisutviklingen. Figur 4.7 viser at boligprisene i Oslo steg kraftig i 2015 og 2016, samtidig som prisene falt i regioner som var mer påvirket av aktivitetsnedgangen etter oljeprisfallet i 2014. Prisfallet på boliger var først tydelig i Stavanger, men etter hvert også i resten av Rogaland og Agder. Disse regionene hadde opplevd sterk prisvekst i årene før oljeprisfallet. Gjennom 2017 falt boligprisene markant i Oslo, mens nedgangen var mer moderat på landsbasis. I 2018 og 2019 var det relativt liten regional forskjell i boligprisutviklingen, mens i 2020 og inn i 2021 var prisveksten langt sterkere i Oslo enn resten av landet.

Kilde: Statistisk sentralbyrå.

4.5 Markedet for nye boliger

Det er en tett sammenheng mellom utviklingen i markedene for brukte og nye boliger. Når det legges ut boliger for salg i bruktboligmarkedet, må det sees i sammenheng med antall ferdigstilte boliger. Mange av de som kjøper ny bolig skal flytte fra og selge boligen de allerede eier. Utviklingen i bruktboligmarkedet påvirkes derfor i stor grad av salg og ferdigstillelse av nye boliger.

De siste årene har salget av nye boliger svingt stort sett mellom 25 000 og 30 000 boliger. Ettersom boliger har lang levetid, er markedet for nye boliger betydelig mindre enn bruktboligmarkedet. Tilgangen av nye boliger tilsvarer omtrent en femtedel av antall brukte boliger som omsettes årlig. Figur 4.8 viser utviklingen i salget av nye boliger fra 2011. Etter en topp i 2016 falt salget tilbake året etter, men var deretter relativt stabilt. Salget svekket seg i månedene etter at smitteverntiltak ble innført i mars 2020, men tok seg deretter opp igjen. Utviklingen i nyboligmarkedet har mindre betydning enn bruktboligmarkedet for etterspørselen etter eiendomsmeglingstjenester, både fordi det er færre omsetninger og en mindre andel går via eiendomsmegler. Mange utbyggere selger nyboliger direkte uten å bruke eiendomsmegler.

Kilde: Boligprodusentene.

Leiligheter utgjør rundt halvparten av det totale salget av nye boliger, mens eneboliger og småhus (rekkehus, tomannsboliger mv.) hver står for 20–25 prosent De siste årene har det vært en nedgang i salget av eneboliger, mens omsetningen av småhus har vært relativt stabil. Salget av leiligheter forklarer det meste av svingningene i nyboligsalget, med en salgstopp i 2016 og nedgang gjennom de to etterfølgende årene.

Prisen på nye boliger har økt nominelt med omtrent 30 prosent over en femårsperiode fra 2015. Figur 4.9 viser at prisutviklingen for nye boliger var tilnærmet som på brukte boliger over en lengre periode. Fra 2018 øke imidlertid prisene på nye boliger mer enn på brukte boliger, men dette ble utlignet med den kraftige prisveksten på brukte boliger mot slutten av 2020 og inn i 2021. I likhet med bruktboligmarkedet er det prisene på de mindre boligene som har hatt den sterkeste veksten. Over femårsperioden 2015–2020 steg prisene på nye eneboliger i gjennomsnitt litt under 20 prosent, mens andre boliger hadde en nominell prisvekst på omtrent 35 prosent.

Kilde: Statistisk sentralbyrå.

4.6 Boliglån og gjeldsgrad

Sterk vekst i boligprisene har ført til høy gjeld i norske husholdninger. Norske husholdningers gjeld har lenge vokst raskere enn inntektene, og som andel av disponibel inntekt er gjelden doblet i tjueårsperioden fra 2000, se figur 4.10. Den økte gjelden gjør at andelen av husholdningenes inntekter som går til å betjene renter og avdrag (gjeldsbetjeningsgrad) nå er høyere enn før bankkrisen i begynnelsen av 1990-årene og etter den internasjonale finanskrisen i 2008, til tross for det lave rentenivået. Norges Bank senket styringsrenten tre ganger våren 2020, til null prosent, som en respons på tilbakeslaget i økonomien under koronapandemien. Figuren viser også renteutgifter som andel av summen av disponibel inntekt og renteutgifter (rentebelastningen). Lavere renter reduserer rentebelastningen til en gitt inntekt, slik at husholdningene lettere kan betjene gjelden. Figur 4.11 viser at husholdningenes gjeld som andel av disponibel inntekt er svært høy, også sammenliknet med mange andre land. Realtivt høy gjeldsoppbygging er delvis en følge av at vi har et høyt inntektsnivå og stor andel offentlig finansiering av velferdstjenester, slik at en mindre andel av disponibel inntekt går med til å dekke andre nødvendige utgifter, blant annet mat, utdanning og helsetjenester. Det innebærer også at husholdningene sparer mye i bolig.

¹ Gjeldsbelastning (høyre akse) er lånegjeld som andel av disponibel inntekt (inntekt etter skatt og renteutgifter).

² Gjeldsbetjeningsgrad er renteutgifter og anslått avdrag på lånegjelden som andel av inntekt etter skatt.

³ Rentebelastning er renteutgifter som andel av inntekt etter skatt.

Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank.

Kilde: OECD.

Samtidig er husholdningenes høye gjeldsgrad en sårbarhet for norsk økonomi. I møte med renteøkninger, bortfall av inntekt eller kraftige fall i boligpriser, vil mange måtte stramme inn på forbruket for å betjene gjelden. Norske husholdninger er særlig sårbare for renteøkninger ettersom en svært høy andel av boliglånene har flytende rente. Mindre forbruk av varer og tjenester vil redusere bedriftenes inntjening, som kan føre til at aktiviteten i økonomien faller og arbeidsledigheten stiger. De siste årene har det blitt iverksatt flere tiltak for å bidra til en mer bærekraftig utvikling i boliglånsmarkedet og dempe sårbarheten i husholdningene. Bankenes utlånspraksis har vært regulert med sikte på å bidra til en bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld, se boks 4.2.

4.7 Fritidsboliger

I Norge finnes det noe over 440 000 hytter, sommerhus mv. Fritidsboliger utgjør rundt 15 prosent av det totale antallet boliger i Norge. Hytteeierne er i stor grad norske, jf. Bloch (2017b). Kun 2,5 prosent av hyttene i Norge er eid av utenlandske statsborgere. En fjerdedel av de utenlandske hytteeierne er svenske.

Hyttebyggingen har økt fra 1 600 i 1983 til nærmere 6 700 nye hytter i 2020. Hver fjerde kommune ga i perioden 2000–2017 igangsettingstillatelser til flere fritidsboliger enn helårsboliger. Fritidsboligene som bygges har blitt større over de siste tiårene. En gjennomsnittlig hytte som ble oppført i 1983, var på 62 kvm, mens den i 2020 var nærmere 90 kvm, jf. Statistisk sentralbyrå (2021).

Fritidsboligmarkedet er betydelig mindre enn markedet for helårsboliger, men i mange kommuner utgjør hyttemarkedet en stor del av det samlede eiendomsmarkedet. I mer enn hver tiende kommune er det flere hytter enn helårsboliger, jf. Bloch (2017a). Flest fritidsboliger finner vi i Trøndelag og Innlandet, mens den største konsentrasjonen av hytter, målt i hytter per kvadratkilometer, finner vi langs Oslofjorden.

Det omsettes årlig omtrent 30 000 fritidseiendommer.2 Men det er ikke fullt halvparten av fritidseiendommene som blir lagt ut for salg i markedet. Tidligere var det ganske vanlig å omsette fritidseiendommer direkte mellom selger og kjøper. I dag er det liten forskjell i bruken av eiendomsmegler mellom boliger og hytter som legges ut for salg, men det er fortsatt en langt større del av fritidsboligene som overføres gjennom arv og gave enn det som er tilfelle for boliger.

4.8 Markedet for næringseiendommer

Markedet for næringseiendom skiller seg fra boligmarkedet på flere måter. For det første er næringseiendommer ofte unike eller bygd for en bestemt anvendelse, mens det i boligmarkedet pleier å være mange nokså like objekter til salgs. For det andre tar det normalt lang tid å selge næringseiendommer, mens det ofte er høy omsetningshastighet i boligmarkedet. For det tredje er det mer vanlig med bare én aktuell kjøper og forhandlede salg av næringseiendommer, til forskjell fra normalt flere potensielle kjøpere og salg gjennom budkonkurranse i boligmarkedet. Auksjoner av næringseiendommer er som regel lukkede, slik at bud avgis uten informasjon om potensielt andre budgivere.

Priser på næringseiendom svinger med konjunkturene, jf. Hagen (2016). Prisene steg kraftig før bankkrisen i begynnelsen av 1990-årene og før finanskrisen i 2008. Det er få transaksjoner i markedet for næringseiendom, og prisen påvirkes av hvem som er leietaker og varigheten på leiekontrakter. Prisstatistikk for næringseiendom er derfor ikke basert på salgspriser, men beregnes som markedsleie over et avkastningskrav. Det er vanlig å se på data for kontorlokaler med attraktiv beliggenhet i Oslo, blant annet fordi statistikkgrunnlaget er best for denne delen av markedet. Etter finanskrisen fra 2008 har lavere avkastningskrav, som følge av fall i lange renter og risikopremier, bidratt til at statistikken viser en kraftig prisoppgang. De beregnede prisene flatet ut i 2018 og 2019. I første halvår av 2020 falt prisene på næringseiendom markert, men var allerede i tredje kvartal tilbake på nivåer fra før pandemien. Veksten fortsatte i fjerde kvartal, og prisene var da 11 prosent høyere enn tilsvarende kvartal året før.

4.9 Utvalgets vurderinger

Utviklingen i boligmarkedet er viktig for eiendomsmegling som næring. Megling av næringseiendommer utgjør noe over ti prosent og utleiemegling svært lite av foretakenes omsetning av eiendomsmeglingstjenester i alt. Eiendomsmeglingsforetakenes samlede omsetning og sysselsetting er derfor sterkt avhengig av boligsalget. Økt boligomsetning gir til sammen et større inntektsgrunnlag for eiendomsmeglere. Som figur 7.6 viser, har gjennomsnittlig pris for eiendomsmeglingstjenester per formidling ligget flatt i faste kroner. Følgelig ligger grunnlaget for vekst i næringen i det økte antallet boligomsetninger, og ikke i høyere pris på boligene som omsettes.

Regulering av eiendomsmegling kan tenkes å påvirke boligomsetningen på ulike måter, blant annet omfordeling av boligmassen, hvordan transaksjonen gjennomføres og kostnadene for husholdningene ved å bytte bolig. Trygg og effektiv bolighandel kan bidra til redusert risiko for uforutsette feil og mangler ved boligene, kortere omsetningstid og lavere transaksjonskostnader, og dermed til at flere velger å kjøpe egen bolig eller flytte oftere enn ellers. Flere deltakere i boligmarkedet trekker, alt annet likt, i retning av flere transaksjoner. Mer flytting fører til flere boliger i markedet til enhver tid, og kan derfor bidra til en mer effektiv bruk av boligmassen.

Transaksjonskostnader trekker i retning av at terskelen for å bytte bolig blir høyere, og markedet dermed mindre effektivt. Om selve transaksjonsformen også kan ha virkninger i boligmarkedet er mer usikkert, og det foreligger relativt få studier som kan belyse dette, noe som er drøftet i punkt 6.3. Av studiene som finnes peker flere mot at mer effektive transaksjonsformer, som auksjoner med mange budgivere, trekker i retning av at oppnådd pris blir høyere i gjennomsnitt, men at virkningene trolig er små. Boligprisveksten de siste tiårene må derfor i hovedsak forklares med andre forhold, og tiltak for å dempe boligprisveksten kan i liten grad sies å ha vært førende for reguleringen av eiendomsmegling.

Store svingninger i boligmarkedet er uheldig for både eiendomsmeglerne og den alminnelige forbruker. Når det skjer store endringer i markedsprisen over kort tid, er det krevende for eiendomsmegleren å sette riktig prisantydning. Det blir også vanskelig for potensielle kjøpere å avgjøre hva boligen er verdt for dem før de legger inn bud. Svingninger i antall omsetninger medfører også omstillingskostnader for eiendomsmeglingsforetakene og et uforutsigbart jobbmarked for eiendomsmeglere. En mer stabil utvikling av boligomsetningen bidrar både til forbrukervern og en sunn utvikling av næringen.

5 Økonomisk teori

5.1 Innledning

Eiendomsmegling dreier seg om økonomiske transaksjoner, og omsetning av eiendom og boliger utgjør store verdier. For eksempel ble det i 2020 omsatt boligeiendommer og boliger i borettslag for over 500 mrd. kroner i fritt salg. Meglingen i seg selv er også en økonomisk aktivitet som på den ene siden krever ressurser – arbeidskraft, kapital og teknologi – og på den andre siden kan bidra til en velfungerende økonomi ved å redusere transaksjonskostnader og øke velferden. Følgelig er det mange sider ved eiendomsmegling som kan belyses med økonomisk teori. Teorien kan brukes både deskriptivt – til å forklare observerte priser og handlinger – og normativt til utforming av virkemidler eller tiltak overfor aktørene.

Boligmarkedet har vært gjenstand for mye økonomisk forskning og modellutvikling i Norge og andre land, men studier av eiendomsmegling har ikke hatt en bred plass i denne forskningen. Det kan synes overraskende på bakgrunn av den økonomiske betydningen av eiendomsomsetning og at et flertall av bolighandler skjer gjennom eiendomsmegler. I økonomisk analyse er det vanlig å se på tilbud og etterspørsel som bestemt av selgere og kjøpere som finner hverandre til en pris som begge parter kan akseptere. Etter hvert har transaksjonskostnader blitt integrert i boligmarkedsmodeller – men uten å eksplisitt ha med en tredjepart som bringer selger og kjøper sammen. En annen grunn til at eiendomsmegling har vært lite studert av økonomer, kan være at boligomsetning tradisjonelt – og i mange land fortsatt – i stor grad skjer som en forhandling. I en forhandling er partenes handlinger skjult, slik at bud eller motbud (dvs. tilbud fra selger) sjelden blir registrert og oppbevart. Datagrunnlaget for kvantitativ analyse har derfor i mange land vært mangelfullt – noe som har begrenset muligheten for å anvende og teste ut økonomisk teori på eiendomsmegling.

Økonomisk teori og analyse kan gi innsikt i boligtransaksjoner, selv om det foreligger få studier av hvordan ulike salgsformer og regler påvirker pris, transaksjonstid mv. Fra boligøkonomi vet vi mye om hvordan boligmarkeder fungerer og særtrekk ved bolig som forbruk og investeringsobjekt. Med bruk av økonomisk velferdsteori som har generell forklaringskraft, er det mulig å sette opp kriterier for når myndighetene bør regulere et marked – det vil si påvirke aktørenes tilpasning utover det alminnelige rammeverket for en markedsøkonomi som ligger i kontraktsrett, selskapsrett mv. Hvordan oppdragsgiver kan styre oppdragstager er grunnlaget for prinsipal-agent-teori – der det er utviklet en rekke modeller som kan overføres på selger og eiendomsmegler i boligmarkedet. Auksjonsteori er et annet etablert og omfattende forskningsfelt innenfor økonomifaget. Fra ulike markeder foreligger det analyser av forskjellige auksjonsformer. Resultater fra andre markeder kan være relevante også for budkonkurranser i boligsalg, men som vi viser nedenfor, skiller bolig seg på flere måter fra andre omsetningsobjekter. Interessant nok har det de siste årene kommet et lite, men stigende tilfang av økonomiske analyser av salgsprosesser i boligmarkedet. Økonomisk analyse basert på observerte buddata, er omtalt i punkt 6.4.

5.2 Bolig som forbruk og investering

Boligøkonomi er et omfattende forskningsfelt. Opp gjennom årene har det blitt utviklet en rekke økonomiske modeller om boligmarkeder. I en første fase var formålet med modellene særlig å analysere bostedsmønstre for ulike befolkningsgrupper og fordelingsvirkninger av boligpolitiske virkemidler som subsidier og prisregulering. De siste årene har også makroøkonomiske virkninger av boligpriser og boliggjeld fått betydelig oppmerksomhet, ikke minst på bakgrunn av finanskrisen i 2008.

Boligmarkedene er kjennetegnet av mange selgere og kjøpere og lav terskel for å gå inn og ut av markedet både for selgere og kjøpere. Det har derfor vært nærliggende å se bort fra markedsmakt i boligmarkedene. Frem til 1980-årene var praktisk talt alle boligmarkedsmodeller basert på forutsetninger om perfekt konkurranse (Arnott, 2015). Dersom eiendomsmegling ble omtalt i analysen, var det heller som en begrunnelse for å forutsette perfekt konkurranse, enn som grunnlag for å analysere hvordan eiendomsmegleren påvirket salgsprosessen.

Boligmarkeder avviker på mange måter fra forutsetninger for perfekt konkurranse: Boliger kan ikke omsettes umiddelbart og kostnadsfritt mellom aktører som har full informasjon, eller handles i forsikrings- og fremtidsmarkeder. Fra å forutsette perfekt konkurranse har faget boligøkonomi utviklet seg i retning av å se på ulike former for markedssvikt som en sentral del av analysen og forklaring på adferd i boligmarkedet. Arnott (1987) peker blant annet på følgende forhold som man må ta i betraktning ved analyse av boligmarkeder:

• Stor økonomisk betydning både for den enkelte husholdning og hele økonomien.

• Boliger har normalt lang levetid, men det avhenger av godt vedlikehold.

• Uensartet og komplekst gode, som innebærer at de fleste boliger omsettes i smale markeder.

• Informasjonsskjevheter mellom selger og kjøper, og mellom profesjonelle aktører og forbrukere.

• Betydelige transaksjonskostnader i omsetningen.

Boliger er svært forskjellige og varierer etter en rekke ulike egenskaper, samtidig som det er et stort spenn i forbrukernes preferanser for egenskaper ved boligen. Det gjelder ikke bare selve boligen, men også omgivelsene og nærområdet. Bortsett fra noen spesielle unntak – blant annet å bo i bil eller båt – er boliger geografisk forankret. Å bo et sted medfører forbruk ikke bare av selve huset eller leiligheten, men også av lokaliseringen – kontakt med naboer, offentlig og privat tjenestetilbud i nærområdet, lokale skatteregler, transport, arbeidsreise, friluftsområder mv. Selv om det totale boligmarkedet er stort – vil markedet ofte være smalt for den boligen som den enkelte forbruker tilbyr eller etterspør.

Utviklingen i boligmarkedet har stor makroøkonomisk betydning. Nybygging eller bruksendring tar lang tid fra planlegging til innflytting. På kort sikt er boligmassen tilnærmet gitt. Derfor kan relativt små endringer i boligetterspørselen gi betydelige utslag i boligprisene på kort sikt, som igjen kan føre til store svingninger i boliginvesteringene. Utslagene kan forsterkes av at endringer i boligprisene påvirker husholdningenes formue og gjeld, som påvirker etterspørselen ikke bare etter boliger, men også etter andre varer og tjenester. På lang sikt vil nybygging og riving påvirke boligmassen, slik at prisutslagene av etterspørselsendringer blir mindre over tid, alt annet gitt. Hvor sterke prisutslagene blir på lang sikt avhenger blant annet av tilgjengelig areal (Saiz, 2010) og regulering av tilbudssiden (Gyourko mfl., 2008).

Forhold ved salgsprosessen kan også påvirke markedsprisen på boliger. Betydningen av transaksjonen følger av at det til enhver tid er en relativt liten del av boligmassen som ligger ute for salg, og at forbrukerne har ufullstendig informasjon. Følgelig har kjøperen kostnader med å finne riktig bolig til akseptabel pris, og færre boliger i markedet medfører økte søkekostnader. I en enkel modell flytter husholdningene når det oppstår et tilstrekkelig stort gap mellom boligpreferanse og eksisterende bolig. Transaksjonen har også en kostnad for selgerne som allerede har kjøpt en bolig, og dermed blir sittende med to boliger en periode. Høye søkekostnader trekker i retning av at boligkjøperne bruker lenger tid, slik at færre boliger legges ut for salg, og dermed til høyere markedspris på kort sikt, jf. Wheaton (1980). Et annet resultat er at husholdningene på egenhånd søker mindre enn det som er optimalt for samfunnet.

Boligmarkedsmodeller med transaksjonskostnader viser at små endringer i husholdningenes forventninger kan gi store utslag i markedsprisen på kort sikt. Virkningene kan også være selvforsterkende, og dermed føre til store svingninger i boligmarkedet. Moen mfl. (2019) argumenterer for at husholdningenes beslutning om å selge boligen eller kjøpe ny bolig først, ikke bare avhenger av utviklingen i markedspriser, men også påvirker prisutviklingen. Med stigende priser vil mange vente med å selge eksisterende bolig, som ytterligere forsterker prisveksten. Motsatt vil fallende priser få flere til å selge før de kjøper, og dermed forsterke prisfallet.

De aller fleste kjøper boliger med motiv om å bo i den selv eller sammen med egen familie – ikke som et investeringsobjekt. For de som bor i den, vil boligen løpende generere en rekke tjenester, og slik vil boligkjøpet være en forbruksbeslutning over en årrekke fremover i tid. Når man engang selger, vil en bolig som har vært godt vedlikeholdt, fortsatt ha betydelig verdi – kanskje mer enn det man kjøpte den for – og slik vil boligkjøpet også være en stor investering. Uansett hvilke motiver som lå til grunn for beslutningen, vil det å kjøpe en bolig være en investering i boligkapital, som igjen yter eieren og andre i husholdningen en strøm av tjenester over levetiden.

5.3 Markedssvikt

Økonomisk velferdsteori dreier seg om hvordan ressursene i en markedsøkonomi kan utnyttes best mulig. Under visse forutsetninger vil markedsaktørene selv ta valg som gir en best mulig ressursutnyttelse, og dermed så stor velferd som det er mulig å oppnå. Økonomer beskriver det som markedssvikt når én eller flere av disse forutsetningene ikke er oppfylt. Vanlige årsaker til markedssvikt, og som kan begrunne inngrep i form av regulering eller korreksjon av priser (avgift eller subsidie), er følgende:

• i) Fraværende eller mangelfulle markeder for noen goder, med miljø og helse som typiske eksempler.

• ii) Markedsmakt, det vil si at aktører er i stand til å påvirke markedsprisen.

• iii) Informasjonsskjevheter, som skyldes at aktørene har forskjellig tilgang til eller forutsetning for å gjøre seg nytte av informasjon.

Boligutbygging kan ha virkninger for andre aktører eller samfunnet som helhet som ikke er priset i et marked. For eksempel kan en bolig som oppføres i strandsonen, redusere naturverdier og være til hinder og sjenanse for friluftsliv i området. Et slikt gode (i dette tilfellet med negativ verdi) beskrives som en ekstern virkning fordi markedsaktørene ikke tar hensyn til hele verdien (her kostnaden) for samfunnet. Når virkningene av utbyggingen ikke er regulert eller priset vil det bygges mer i strandsonen, og boligen få høyere privat verdi enn verdien den har for samfunnet. Ved regulering eller avgift vil kostnadene av naturinngrep og forringet friluftsliv kunne inngå i utbyggerens private beslutninger – slik at de eksterne virkningene blir internalisert.

Eksterne virkninger av selve transaksjonen har vært lite belyst og analysert. Utvalget har festet seg ved en slik ekstern virkning: Når en aktuell kjøper i forkant av budrunden avtaler handelen direkte med selger, såkalt kupping, vil andre interessenter bli forhindret fra å legge inn bud på boligen. Kuppingen medfører at det ikke gjennomføres en budrunde som ville vist hvem som verdsetter boligen høyest, og har dermed en virkning som kupperen ikke tar hensyn til. I dette tilfellet kan den eksterne virkningen være negativ, null eller endog positiv, slik det er nærmere forklart i punkt 6.6.3. Coase (1960) viser at under visse vilkår, herunder fullkommen informasjon og at alle berørte aktører deltar i transaksjonen, vil partene selv finne frem til en effektiv løsning der den som forvolder skade, kompenserer de som blir påført skaden. Resultatet er ofte omtalt som Coase-teoremet. Essensen av kupping er å ikke trekke inn andre interessenter, og utelukker slik sett andre fra å delta i en forhandlingsløsning. Skal aktørene selv forhandle en form for kompensasjon til de som har vært utsatt for kupping (med negativt utfall), må det i tilfelle etableres en plikt til å trekke disse inn i transaksjonen.

Markedet for eiendomsmegling er preget av mange aktører og lave etableringskostnader. Det gir til vanlig grunnlag for virksom konkurranse i markedet. OECD (2007) peker på noen forhold ved eiendomsmegling som kan motvirke at prisen på tjenestene blir presset nedover gjennom konkurranse. Blant annet kan prisene være lite transparente siden rabatter sjelden annonseres eller legges frem i prislister mv., men må forhandles med eiendomsmegleren av den enkelte kunde.

Informasjonsskjevhet mellom selger og kjøper er vanlig ved bolighandler. Boliger er komplekse og svært forskjellige, som beskrevet i punkt 5.2. Videre avhenger verdien av mange andre forhold enn objektive egenskaper som boligens areal og tekniske stand, som lokalisering, byggestil og utforming. Selger har normalt bodd i boligen selv, sørget for vedlikehold, observert i det minste synlige mangler og har gjerne forberedt salget over en viss tid. Kjøper har derimot ofte bare lest salgspapirene og vært på en rask visning. Et forhold som forsterker skjevheten, er at selgerne bare har én bolig å forholde seg til, mens kjøperne ofte må gjennomgå mange salgsobjekter før de finner noe som kan passe for dem selv.

En situasjon der selgeren har mer informasjon om produktet enn kjøperen, finner vi i mange markeder. Akerlof (1970) forklarer hvordan informasjonsskjevhet kan føre til markedssvikt. I modellen forenkler han til to typer produkter – gode og dårlige, som han betegner med slangordene «peaches» og «lemons» for bruktbiler av henholdsvis god og dårlig kvalitet. Akerlof forutsetter at selgerne kjenner tilstanden til produktet de tilbyr, mens kjøperne ikke har informasjon om det er et godt eller dårlig produkt. Fordi kjøperne ikke kan skille mellom et godt og et dårlig produkt, kan selgerne ta samme pris for «lemons» som de tar for «peaches», men har heller ikke mulighet til å få bedre betalt for de gode produktene.

Markedssvikten som ifølge Akerlof oppstår i markeder med kvalitetsforskjeller og informasjonsskjevhet, skyldes ikke at noen blir lurt til å betale for mye for dårlige produkter, ettersom andre vil betale for lite for gode produkter. Det er en inntektsoverføring mellom heldige og uheldige kjøpere – og ikke et ressurstap for samfunnet. Det samfunnsøkonomiske problemet med informasjonsskjevhet er at markedet for de gode produktene etter hvert skrumper inn, fordi forhandlerne i lengden ikke kan selge med tap. Dette er et eksempel på «adverse selection» – det vil si at dårlige produkter eller kunder fortrenger de gode fra markedet.

Problemet med informasjonsskjevhet som Akerlof beskriver, har ført til to retninger i økonomisk litteratur. Noen mener at Akerlof tok feil og at problemet ikke eksisterer eller i hvert fall ikke er særlig omfattende. Hoffer og Pratt (1987) sammenlignet bruktbilkjøp i en amerikansk delstat som hadde innført et strengt forbrukervern, med nærliggende delstater uten dette. Studien fant ingen signifikant virkning av strengere forbrukervern. Det kan tyde på at forbrukerne har betydelig kunnskap om bruktbiler og gjør informerte valg før de bestemmer seg for et kjøp.

Akerlofs artikkel har ledet til mange studier av mulige løsninger på «lemons»-problemer. Som nevnt skyldes «lemons»-problemet at selgerne har mer informasjon om produktet enn kjøperne. Hvis kjøperne ikke vet om de får et godt eller dårlig produkt, vil de heller ikke være villige til å betale en høy pris, men heller noe imellom verdien de setter på et godt og et dårlig produkt. Utfordringen for selgeren av «peaches» er å overbevise uinformerte kjøpere om at de leverer et godt produkt, selv om kjøperen fortsatt er uinformert før handelen. Spence (1973) viser at den informerte parten kan formidle – som han betegner signalisere – informasjon til den uinformerte parten. Det foreligger to hovedalternativer: enten ex ante – det vil si før handelen – redusere muligheten for et dårlig utfall for den som kjøper et produkt eller ansetter en person, eller ex post – det vil si etter handelen – gi kjøperen mulighet til å omgjøre handelen eller kompensere tapet dersom produktet viser seg å være dårlig. Et eksempel på det første er utdanning, som signaliserer til mulige arbeidsgivere at personen er i stand til å gjøre en god jobb (eksemplet i Spence, 1973). Det andre alternativet kan være at selgeren tilbyr en utvidet angrefrist eller garanti med dekning utover bransjestandard. Selgere med gode produkter vet at de i liten grad vil få krav om kompensasjon eller å omgjøre handelen, og kan følgelig tilby en romslig angrefrist eller gunstig garantiordning for sine kunder. Det vil få kjøperne, selv om de ikke har informasjon om kvaliteten på produktet, til å velge disse selgerne i større grad enn andre.

Eiendomsmeglingsloven kan forstås som en form for ex ante-signalisering av eiendomsmegleren. De fleste som bruker eiendomsmegler, gjør det trolig med en forventning om at boligen vil gå til en høyere pris enn om de solgte privat, nettopp fordi bruk av eiendomsmegler signaliserer en trygg handel overfor potensielle kjøpere. Med bruk av eiendomsmegler binder selgeren seg til at all relevant informasjon om boligen kommer frem. Det bør gi kjøperen trygghet for at det ikke finnes skjulte mangler, feil eller heftelser, kanskje med unntak av boliger som selges som oppussings- eller renovasjonsobjekter. Utover kravene i eiendomsmeglingsloven kan eiendomsmeglingsforetakene bruke signalisering som en konkurransefaktor, og vi ser at noen foretak legger opp til en profil der de for det meste selger dyre boliger. Det er åpenbart med en forventning om at potensielle kjøpere vil forbinde foretaket med boliger av høy kvalitet, og følgelig være villige til å by høyt. Derimot legger eiendomsmeglingsloven ikke opp til ex post-signalisering. Bruk av eiendomsmegler gir verken angrefrist for kjøper eller rett til erstatning for mangler eller avvik utover reglene i avhendingslova, som gjelder mellom selger og kjøper uansett hvordan boligen selges.

5.4 Prinsipal-agent-teori

Forholdet mellom selger og eiendomsmegler kan analyseres ved hjelp av prinsipal-agent-teori. Boligselgeren (prinsipalen) er oppdragsgiver for eiendomsmegleren (agenten). Men det er ikke selvsagt at eiendomsmegleren har sammenfallende interesser med selgeren. Eiendomsmegleren kan for eksempel ha en annen oppfatning av hvor mye innsats (i hovedsak bruk av tid) det er verdt å nedlegge i forkant av budrunden. Selgeren har begrensede muligheter til løpende å kontrollere arbeidet som eiendomsmegleren utfører. Gjennom en kontrakt ønsker derfor prinsipalen å binde agenten til et best mulig utfall for seg selv.

Utformingen av kontrakter mellom en prinsipal og en agent er et omfattende tema i både økonomi og kontraktsrett. Det foreligger analyser av kontraktsutforming basert på prinsipal-agent-teori fra en rekke markeder og ulike prismodeller. Bruk av eiendomsmegler har også vært analysert med prinsipal-agent-teori. Mange av analysene er imidlertid fra land der eiendomsmegleren opptrer kun som salgsagent, og er basert på at prinsipalen ønsker så høy pris som mulig. Selv om eiendomsmeglingsloven legger opp til at eiendomsmegleren skal ivareta begge parters interesser, er forholdet mellom selger og eiendomsmegler i Norge likevel ikke så veldig forskjellig fra et slikt prinsipal-agent-forhold. Det er selger som inngår kontrakt om salgsoppdrag og dermed avtaler vederlagsutforming med eiendomsmegler. Ved oppdragsinngåelsen er den potensielle kjøperen normalt ukjent, og har følgelig ingen innflytelse på salgsoppdraget. I salgsforhandlinger er det eiendomsmeglerens oppgave å jobbe for best mulig pris for sin oppdragsgiver, som er selger – bortsett fra sjeldne tilfeller der eiendomsmegleren er engasjert av kjøperen.

Provisjonsbaserte vederlag er den vanligste måten å betale for eiendomsmeglingstjenester – både i Norge og andre land. Som regel innebærer provisjonsbasert pris at eiendomsmegleren får en avtalt prosent av salgssummen, forutsatt at eiendommen blir solgt innen en tidsfrist. Kostnaden med å selge en bolig er imidlertid ikke proporsjonal med salgsprisen. Normalt er eiendomsmeglerens kostnader i prosent av salgssummen høyere for boliger som selges til en lav pris, enn for kostbare boliger. Flere økonomer og jurister, der Owen og Grundfest (1977) er et tidlig bidrag, har forklart provisjonsbaserte vederlag som et uttrykk for prissamarbeid i bransjen, og derav argumentert for at myndighetene bør gripe inn med prisregulering.3 Carroll (1989) viser derimot, i en prinsipal-agent-modell, at provisjonsbaserte vederlag kan være den beste løsningen for boligselgerne, ettersom de ikke kan overvåke eiendomsmeglerens innsats løpende. Hvis de som selger boliger til høy pris, verdsetter eiendomsmeglerinnsats mer enn de som selger til lav pris, vil provisjonsbaserte vederlag gi eiendomsmeglerne insentiver til å tilpasse innsatsen etter boligselgernes ønsker.

Insentivkontrakter, som gir mer enn en fast prosentsats av salgssummen betinget av at agenten overoppfyller forhåndsfastsatte kriterier, er vanlig i mange markeder – men relativt sjeldne i eiendomsmegling. Geltner mfl. (1992) bruker prinsipal-agent-teori til å forklare hvorfor eiendomsmeglere sjelden bruker slike instentivkontrakter utover et provisjonsbasert vederlag. Det kan tenkes to hovedtyper:

• Tidsinsentivkontrakter, som gir eiendomsmegleren en høyere prosent dersom boligen selges innen en viss tidsfrist.

• Prisinsentivkontrakter, som gir eiendomsmegleren en lav prosentsats under «insentivprisen» (for eksempel prisantydning) og høy prosentsats over denne.

Gitt at selgeren har samme informasjon som eiendomsmegleren, vil selgeren normalt ha fordel av å inngå en insentivkontrakt. Da vil eiendomsmegleren, avhengig av kontraktsutformingen, legge inn en ekstra innsats som øker verdien for selgeren – enten det er et raskt salg eller høy pris. Det interessante tilfellet er med informasjonsskjevhet mellom eiendomsmegler og selger. Eiendomsmegleren kan bruke informasjonsovertaket til egen fordel, for eksempel selge hurtig til en lav pris dersom det er en tidsinsentivkontrakt, eller sette insentivprisen lavt dersom det er en prisinsentivkontrakt, slik at det med stor sannsynlighet blir høy sats på en stor del av salgssummen. Geltner mfl. viser at det med informasjonsovertak til eiendomsmegleren, kan være rasjonelt for selgeren å velge en vanlig kontrakt med fast prosent av salgssummen. Med mer tilgjengelig og pålitelig informasjon til forbrukerne om boligverdier, svekkes imidlertid argumentet om at eiendomsmegleren har et informasjonsovertak overfor selgeren. Men samtidig vil det, når «alle» kjenner boligens verdi, være krevende for eiendomsmegleren å selge boligen vesentlig over prisantydningen, selv med større innsats.

5.5 Auksjonsteori

De fleste boliger som selges i Norge, legges ut for salg gjennom en auksjonslignende budrunde. Alle potensielle kjøpere får anledning til å legge inn bud og være med i budrunden dersom det er flere som er interessert. Tidligere ble derimot de fleste boliger solgt gjennom en blanding av prisforlangende og forhandling mellom selger og kjøper – og i mange andre land er det fortsatt den vanligste salgsformen. Bruk av auksjon er best egnet når det er ufullkommen konkurranse i markedet – ellers kunne selgerne med en gang tilby boligen til markedsprisen, uten å bruke tid og penger på å gjennomføre en auksjon. Hensikten med en auksjon er nettopp å avdekke verdsettingen i markedet. Dersom budgiverne vet hvilken verdi boligen vil ha for dem selv og byr i tråd med dette – vil auksjoner fordele boliger mellom kjøperne på en måte som er samfunnsøkonomisk lønnsom.

I auksjonsteori blir ulike auksjonsformer studert under forskjellige forutsetninger om ufullkommen informasjon. En aktuell situasjon er når budgiveren kjenner sin egen verdsetting av objektet, og ikke tar hensyn til andres verdsetting i sin budgivning. Det beskrives som at auksjonsobjekt har privat verdi («privat value») for kjøperen. Hver deltager er villig til å by opp til det som gir mest igjen ut fra egen verdsetting av objektet, men aldri mer enn egen verdsetting. Forutsatt private verdier vil alle auksjonsformer under visse forutsetninger gi den samme vinneren. For ellers identiske deltagere går boligen til den potensielle kjøperen med høyest verdsetting. Forutsetningen om private verdier kan ofte være realistisk når budgiveren skal kjøpe et objekt for eget forbruk. Motsatt vil forutsetningen om private verdier ofte treffe dårlig for auksjon av et objekt som kjøpes som investering. Da vil verdien være bestemt av prisen ved et videresalg, slik at objektet har felles verdi («common value») for alle potensielle kjøpere.

I en engelsk auksjon får budgiverne løpende informasjon om alle andre bud. Når ingen andre byr høyere, står det igjen én vinner, som får kjøpe auksjonsobjektet.4 Selv om budgiverne i en engelsk auksjon får ny informasjon for hvert bud som andre legger inn, vil denne informasjonen ikke påvirke budrunden, gitt forutsetningen om private verdier. Når budgiveren kjenner sin egen verdsetting, er det i en engelsk auksjon ingen grunn til å trekke seg før budene er gått så høyt at gevinsten blir størst mulig, og heller ingen grunn til å by svært mye over andre bud når budrunden nærmer seg en avslutning. Vinneren betaler derfor normalt bare litt mer enn det nest høyeste budet. Vinnerbudet kan være mye lavere enn verdsettingen til vinneren, men det vil verken selgeren eller andre budgivere få vite.

I en lukket auksjon får budgiverne ingen informasjon om andre deltagere før budkonvoluttene åpnes, og auksjonen er avgjort. Tilsvarende gjelder hollandsk auksjon, der det eneste budet som blir avgitt, vil være vinnerbudet. For ellers identiske deltagere vil den med høyest verdsetting vinne, og betale så mye at gevinsten blir størst mulig.

Med risikoaversjon kan resultatet bli forskjellig for ulike auksjonsformer. En budgiver med risikoaversjon vil i større eller mindre grad være opptatt av å ikke tape auksjonen fremfor å få mest mulig igjen for kjøpet. I en engelsk auksjon vil vinneren fortsatt bli den som har høyest verdsetting, mens i de øvrige auksjonsformene kan risikoaversjon gi andre resultater. Risikoaversjon påvirker ikke budene i en engelsk auksjon, fordi deltagerne vet at de vil bli informert dersom andre legger inn et høyere bud. I en lukket eller hollandsk auksjon gir risikoaversjon derimot høyere tilslagspris enn med risikonøytrale budgivere. Fordi budgiverne er redde for å tape og bare kan legge inn ett bud, vil de ikke by så lavt som hvis de bare tok hensyn til verdsettingen. Det er derfor mulig at en potensiell kjøper med høy risikoaversjon vinner i stedet for den som har høyest verdsetting av boligen.

Når objektet har felles verdi for deltagerne i auksjonen, kan budgiverne bli påvirket av budgivningen fra andre, og dermed endre sin egen vurdering underveis i auksjonen, jf. Milgrom og Weber (1982). Boligen eller nærområdet kan ha egenskaper eller mangler som budgiverne i ulik grad er kjent med på auksjonstidspunktet, men som vil påføre en fremtidig eier en stor gevinst eller et stort tap uansett hvem som vinner auksjonen. For eksempel kan det være spørsmål om utbygging av ny infrastruktur som vil øke eiendommens verdi for alle budgiverne – eller med negativ verdi: etablering av anlegg som er uønsket i nærområdet.5 Med engelsk auksjon får deltagerne informasjon om andre bud underveis i budrunden. Informasjonen kan påvirke budgivningen, for eksempel at en aggressiv budgiver får flere andre budgivere til å anta at boligen har en høy felles verdi, og de andre dermed oppjusterer sine verdsettinger. Virkningen kan også være motsatt: Hvis det ikke kommer andre bud eller budene er lave, kan man forsøke et bud langt under det som er egen verdsetting av boligen. Derimot vil deltagerne ikke bli påvirket av andre budgivere i en hollandsk auksjon eller lukket budrunde.

«Vinnerens forbannelse» beskriver et resultat der salgsobjektet ex post har mindre verdi for vinnerne enn prisen de har betalt, jf. McAfee og McMillan (1987). Vinneren tok rett og slett feil, og bød for mye. Rent teoretisk er det ikke mulig å si at en auksjonsform utelukker vinnerens forbannelse, mens andre ikke gjør det. Det vi kan si, er at vinnerens forbannelse ofte er mer sannsynlig når auksjonen har innslag av felles verdier. Det kan særlig være tilfelle når boliger får mer karakter av investering, for eksempel i et opphetet marked der flere kjøper bolig i den hensikt å kunne selge videre. Med engelsk auksjon får budgivere informasjon om andres verdsetting under budrunden, slik at vinnende bud gis basert på et bedre informasjonsgrunnlag enn ved de andre auksjonsformene. Dette trekker i retning av at engelsk auksjon er å foretrekke ved fellesverdiauksjoner.

Andre argumenter enn de vi har drøftet foran, kan også rent teoretisk begrunne bruk av auksjon. Sammenlignet med forhandling er auksjoner en enkel omsetningsform som krever relativt begrensede forkunnskaper av deltagerne, og kan gjennomføres på kort tid. Til dette kan det innvendes at auksjoner oppfordrer til mangelfull forberedelse og til å gjøre for raske beslutninger. En annen viktig egenskap ved auksjoner er at de er transparente og etterprøvbare, gitt at budene journalføres. Auksjonsformen motvirker dermed at samarbeid mellom potensielle kjøpere kan påvirke utfallet og dermed salgssummen, og er mer tilgjengelig for kontroll og tilsyn enn salg gjennom forhandlinger. Med salg gjennom auksjon ligger det også bedre til rette for å innsamle data som kan gi grunnlag for statistikk og analyse.

5.6 Utvalgets vurderinger

Økonomisk teori – som annen teori – gir ikke et absolutt svar på hvordan regler skal utformes eller tilpasses. Før man trekker konklusjoner eller kommer med anbefalinger, må man sammenholde teorien med faktiske observasjoner og praktiske erfaringer. Det er imidlertid viktig å ha teori som kan forklare det man observerer, og gi grunnlag for hypoteser eller antagelser som kan testes på et faktabasert grunnlag.

Av særlig relevans for studier av eiendomsmegling er økonomisk teori og analyser om hvordan transaksjonskostnader påvirker boligmarkedene. Fra auksjonsteori, som er et etablert og omfattende felt innenfor økonomifaget, er det mulig å hente mange resultater som er direkte relevante for utforming av auksjoner og regler for budrunder. Studier av prisdannelsen i boligmarkedet, der man tar hensyn til markedsstrukturen på mikronivå, er også et lite, men raskt voksende forskningsfelt. Derimot er det mer sparsomt med forskning som ser på eiendomsmegling ut fra økonomisk reguleringsteori eller velferdsteori.

Mange trekk ved regulering av og praksis for eiendomsmegling i Norge kan forstås ved og finner støtte i økonomisk teori. Auksjonsformen er ikke regulert i Norge, men budrunder som ligner på engelsk auksjon, er vanlig i boligsalg. En åpen auksjon med stigende bud har solid støtte i økonomisk teori som en effektiv metode for å gjennomføre transaksjoner under ufullkommen konkurranse. Det kan imidlertid være grunn til å se nærmere på avvik fra en engelsk auksjon slik boligsalg i dag gjennomføres, for eksempel at budrunden kan bli avlyst på grunn av kupping, og at deltagerne, dersom budrunden avholdes, ikke er garantert å få fullstendig og løpende informasjon om andre bud. Selv om forslag må vurderes også ut fra observasjonsbaserte analyser og praktiske erfaringer, kan det på et rent teoretisk grunnlag stilles spørsmål ved enkelte regler eller fravær av regler i eiendomsmeglingsloven, for eksempel adgang til hemmelige bud.

Eiendomsmegling som næring har endret seg betydelig over de siste tiårene – blant annet når det gjelder selskapsform, eierstruktur, salgsform, bruk av ny digital teknologi, nye forretningsmodeller mv. For å forstå endringene og hva de innebærer for regulering av eiendomsmegling, er det nødvendig med analyse basert blant annet på økonomisk teori. Det er også viktig å forstå hvordan reguleringene kan påvirke transaksjoner, som igjen kan ha virkninger inn i boligmarkedet og for finansiell stabilitet. Selv om det er mange likhetstrekk, skiller reguleringen i Norge seg på viktige områder fra andre land. Utvalget mener det er et stort behov for å analysere regulering av eiendomsmegling og transaksjoner innenfor boligøkonomi og reguleringsøkonomi.

6 Bolighandel og budgivning

6.1 Innledning

Den delen av salgsprosessen som kobler selger og kjøper, er tema for kapittel 6. Dersom det er flere interessenter, er det i dag vanlig at boliger skifter eier gjennom en budkonkurranse som eiendomsmegler administrerer. Eiendomsmegleren har mange oppgaver frem til budrunden, og salget er ikke ferdig før det økonomiske oppgjøret er gjennomført og skjøte med ny eier er tinglyst. Prosessen før og etter budrunden er imidlertid ikke tema i dette kapitlet. Et spørsmål er om salgsformen som norske eiendomsmeglere i hovedsak bruker, fullt ut ivaretar egenskapene ved en åpen auksjon med stigende bud (engelsk auksjon), se punkt 5.5. Et annet spørsmål er om engelsk auksjon har gunstige egenskaper, eller om en annen salgsform kunne ha gitt bedre resultater. Det leder umiddelbart til et spørsmål om hva som er et gunstig utfall og for hvem.

Utvalget har fått gjennomført to prosjekter som gir bakgrunn for å drøfte salgsformen og utforming av budgivningen. Prosjektene ble utlyst av Finansdepartementet på den nasjonale kunngjøringsdatabasen for offentlige anskaffelser (Doffin) og tildelt etter åpen konkurranse. Samfunnsøkonomisk analyse (2020) har analysert data fra budrunder i Norge og sett på hva som har påvirket blant annet tidsfrister og realisert salgspris. Oslo Economics (2020) har lagd en komparativ analyse av eiendomsmegling i Norge og fire andre land, som omhandler blant annet hvordan salgsprosessen er lagt opp. Rapportene inngår som digitale vedlegg i utvalgets NOU. I tillegg har utvalget tatt utgangspunkt i andre rapporter og artikler om salgsformer og auksjonstyper i både Norge og andre land.

6.2 Handlingsrom for salgsform og budregler

For de fleste vil boligkjøpet være den største økonomiske handelen de gjør gjennom livet. I 2020 var gjennomsnittlig kjøpesum for en bolig omtrent 4 mill. kroner. Bolighandel er ikke den eneste beslutningen med stor økonomisk betydning for den enkelte. Andre valg som har stor betydning for livsløpsinntekten til de aller fleste er blant annet utdanning, jobb, familiesituasjon og pensjonssparing. Noen personer planlegger og vurderer konsekvenser på lang sikt før de tar beslutninger, mens andre lar seg styre mer av kortsiktige preferanser og innfall. Beslutninger om boligkjøp skiller seg i så måte lite fra andre viktige valg i livet. Men sett i sammenheng er det trekk ved beslutningssituasjonen som er spesiell for bolighandler: Boligkjøp avhenger av finansiering i forkant, skjer i lokale markeder der det i perioder kan være stor konkurranse på enten selgersiden eller kjøpersiden, og krever (hvis det er flere interessenter) raske beslutninger i en auksjonslignende situasjon. Selve beslutningssituasjonen kan derfor ha vesentlig betydning for bolighandelen og den finansielle situasjonen for husholdningene.

Eiendomsmeglingsloven gir eiendomsmeglerne et betydelig handlingsrom for hvordan de legger opp salgsprosessen og budgivningen. Det åpner for forskjellig praksis mellom ulike eiendomsmeglere, foretak eller landsdeler – men forskjellene har likevel vist seg å ikke være særlig store. For eksempel er det ikke lovfestet at boliger skal omsettes i en åpen auksjon med stigende budgivning. Eiendomsmeglerne bruker likevel denne auksjonstypen i nesten alle boligsalg med flere interessenter. Det er heller ikke regulert hvordan prisantydningen skal fastsettes, annet enn det som følger av god meglerskikk og forbud mot villedende markedsføring. De fleste eiendomsmeglere bruker e-takst som grunnlag for verdivurderingen, som igjen vil påvirke, men ikke nødvendigvis være lik prisantydningen.

Eiendomsmeglingsloven § 6-10 gir departementet hjemmel til å fastsette regler om budgivning og om innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Slike regler er fastsatt i eiendomsmeglingsforskriften. I hovedsak er dette regler som åpner for et betydelig skjønn fra eiendomsmeglers side. I oppdragsavtalen skal det gis opplysninger om fremgangsmåten ved budgivningen og budgivers rettigheter og plikter. Eiendomsmegleren skal oppfordre selgeren til ikke å ta imot bud direkte fra budgivere, men det er ikke noe direkte forbud mot at selgeren aksepterer et bud i forkant av budrunden eller utenom budrunden (såkalt kupping). Videre skal eiendomsmegleren orientere andre budgivere skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, bare «så langt det er nødvendig og mulig». I spesielle situasjoner gir det eiendomsmegleren et visst rom til å ikke formidle bud eller forbehold (såkalt hemmelig bud). Det er ingen bestemmelser som gir føringer for hvor høyt et bud kan gå over prisantydning eller forrige bud, noe som åpner for beløpsmessige sprang i budgivningen (såkalt kobrabud).

Forskriftsbestemmelsene er i noen grad utdypet i Forbrukerinformasjon om budgivning, sist oppdatert med virkning fra 1. januar 2014 av daværende Forbrukerombudet (nå Forbrukertilsynet), Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, daværende Eiendomsmeglerforetakenes Forening (nå Eiendom Norge) og Norges Eiendomsmeglerforbund. Forbrukerinformasjonen gir imidlertid ikke særlig mer tilgjengelige eller presise retningslinjer enn det som kan leses ut av bestemmelsene i eiendomsmeglingsforskriften. Snarere kan informasjonen oppfattes som en aksept av at det gjelder vide rammer for budgivningen, blant annet når det gis eksempler på aktuelle forbehold som kjøperne kan legge inn i sine bud. Retningslinjene for budadferden er vagt beskrevet, og for den vanlige boligkjøper er det for eksempel neppe opplagt hva som ligger i at det «bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere». Det er ingen eksplisitt omtale eller problematisering av kupping eller hemmelig bud, som utvalget drøfter i punkt 6.6.3. Norges Eiendomsmeglerforbund og noen av de større eiendomsmeglingsselskapene og -kjedene har imidlertid mer konkret informasjon om budgivning på sine nettsider.

Eiendomsmeglingsforskriften har enkelte bestemmelser om budgivningen som stiller presise krav til hvordan eiendomsmegler legger opp salget. Kun skriftlige bud, aksepter og avslag skal formidles av eiendomsmegler. Det er heller ikke anledning for eiendomsmegler til å formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning (formidlingsforbudet). Senere i budrunden er det imidlertid ingen lovfestet bindingstid. Eiendomsmegler er likevel forpliktet til å avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

Boligsalg i Norge skjer vanligvis gjennom åpen budgivning med stigende bud. Salgsformen er ikke lovfestet, men er i dag vanlig praksis for eiendomsmeglere når det er flere interessenter til en eiendom som er lagt ut for salg. Derimot er det lovfestet enkelte adferdsregler for gjennomføring av budrunder. Eiendomsmegleren skal kun formidle skriftlige bud. Muntlige bud via telefon var vanlig tidligere, men er ikke lenger tillatt. Budgiver må også legitimere seg overfor eiendomsmegler når første bud legges inn. Det kan gjøres ved å sende inn et bilde av et signert identifikasjonskort, eller for eksempel benytte en app med innlogging via Bank-ID. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud (dvs. bindende tilbud eller prisforlangende), aksept eller avslag fra selger. Eiendomsmegleren skal bekrefte at bud er mottatt, og løpende informere selgeren, budgiverne og andre som har meldt sin interesse, om utviklingen i budrunden. Også informasjonen fra eiendomsmegleren gjennom budrunden skal være skriftlig.

Bud som er avgitt, er juridisk bindende. Selgeren har anledning til å akseptere eller avslå ethvert bud, og må ikke nødvendigvis velge det høyeste budet. Når selgeren har akseptert et bud ved å informere eiendomsmegleren skriftlig, er det også bindende. Etter at budrunden er gjennomført har alle som deltok rett til å se en anonymisert budjournal, som gir oversikt over alle budene som ble lagt inn – av hvilken interessent, til hvilken tid og med hvilke forbehold. I tillegg har kjøper og selger rett til å få kopi av budjournalen, der budgivers navn og adresse eller telefonnummer skal være registrert.

6.3 Erfaringer med ulike salgsformer

Omsetningsformen i det norske boligmarkedet har endret seg over tid, jf. Eiendomsmeglingslovutvalget (2005) punkt 2.2. Før 1980 var det vanlig at salg gjennom eiendomsmeglere skjedde til såkalt prisforlangende etter forutgående avtale med selger. Det innebar at den første som var villig til å betale prisforlangende, normalt fikk tilslaget. Eiendomsmegleren var forventet å sette «korrekt» pris, og ikke at selgeren gradvis reduserte prisforlangende ned mot det som markedet var villig til å betale. Med stor aktivitet og stigende priser i boligmarkedet utover i 1980-årene, ble det krevende å forhåndsfastsette en pris som traff akkurat verdsettingen til den kjøperen som var villig til å betale mest. Eiendomsmeglerne gikk derfor bort fra å forplikte selger til en forhåndsbestemt pris, og det ble i stedet vanlig å bruke prisantydning, slik det er i dag. Når utbudsprisen ikke lenger var bindende for selger, var det nødvendig å bringe budgivningen inn i mer ordnede former. Til å begynne med ble både lukket bud og åpen, stigende budgivning benyttet. I noen boligsalg forekom begge formene for budgivning, slik at de første budene ble formidlet til andre interessenter, med mulighet til å by over, mens de som fortsatt ønsket å by når budrunden var nær en endelig pris, kom med i en avgjørende, lukket budrunde. Selgeren var ikke forpliktet til å velge det høyeste budet, men normalt fungerte lukkede budrunder som en førstepris auksjon. Etter hvert tok åpen, stigende budgivning over, og har blitt helt dominerende for boligsalg når det er flere interessenter. Lukket auksjon er derimot vanlig i salg av næringseiendommer.

Åpen, stigende budgivning har en del likhetstrekk enten auksjonen gjelder kunst, biler, boliger eller andre objekter – men det er også betydelig forskjeller mellom ulike objekter og land, og om budgivningen styres av en auksjonarius eller applikasjon. En viktig forskjell mellom auksjoner av boliger og de fleste andre objekter, er at det før en boligauksjon er kjent eller relativt lett å finne ut hvem som er selgeren, ettersom boliger vanskelig kan selges uten å oppgi adressen og avholde visning på stedet. Det gir potensielle kjøpere mulighet til å gi bud direkte til selgeren, såkalt kupping. For andre auksjonsobjekter er derimot selgeren som regel anonym, slik at interessentene bare kan forholde seg til auksjonshuset.

I mange auksjoner er det et krav at selger setter en minstepris (reservasjonspris), som gir auksjonarius rett til selge objektet. Hvor reservasjonsprisen settes blir ofte et forhandlingsspørsmål mellom auksjonsforetaket og selgeren, som kan ha motstridende interesser. Typisk tar selger større risiko enn auksjonarius dersom reservasjonsprisen settes lavt. Samtidig har auksjonarius et informasjonsovertak overfor budgiverne i fysiske auksjoner ved å kjenne reservasjonsprisen, jf. Ashenfelter (1989). Bud er bindende og følger normalt budintervaller satt av auksjonarius eller automatisk gjennom en budgivningsapplikasjon. I nettauksjoner forkommer det riktignok at bud kan trekkes i en tidlig fase, blant annet på eBay frem til 12 timer før auksjonsslutt. Selv om budene kommer raskt, vil det ta noe tid å komme oppover i pris, samtidig som vinneren er forhindret fra å by unødvendig mye over nest høyeste bud. På nettauksjoner er det også vanlig at budgiverne får informasjon om de andre budgivere i anonymisert form, og at budene økes i små steg. Selv om det er mulig å legge inn en øvre budgrense, vil applikasjonen høyne budet bare litt over det forrige. Mange forbrukere kan oppfatte auksjonsformen som utfordrende. Det kan være en årsak til at flere nettmarkedsplasser, etter en fase med stigende interesse for og bruk av auksjoner på internett, de siste årene har opplevd at selgerne i større grad setter en fast pris (prisforlangende) og i mindre grad velger auksjon, jf. Einav mfl. (2016).

I engelsktalende land blir de fleste boliger solgt gjennom forhandlinger, men samtidig har det vært mulig å selge på auksjon. Typisk er det eneboliger som auksjoneres, med oppmøte foran huset et annonsert klokkeslett og en eiendomsmegler som auksjonarius. Disse boligauksjonene har fulgt det vanlige oppsettet for engelsk auksjon, som beskrevet foran. De siste årene har det kommet til nettbaserte boligsalg, som også følger et vanlig oppsett for engelsk auksjon. Auksjonen starter normalt når boligen legges ut på nettsiden, og hvis det kommer bud på eller over reservasjonsprisen innenfor en frist, er selgeren forpliktet til å gjennomføre salget. Med salg gjennom auksjon, enten det er en tradisjonell eller nettbasert auksjon, vil resultatet som regel være endelig, og ikke gjenstand for forhandlinger i ettertid. Derimot er det vanlig at vinneren må betale et depositum (typisk 10 prosent) straks budrunden er avgjort. Selv om forhandlinger fortsatt er mest utbredt, har budrunder med åpen, stigende auksjon blitt mer vanlig, spesielt i opphetede boligmarkeder. Han og Strange (2014) finner at bruken av budkonkurranse («bidding wars») økte i USA før finanskrisen og deretter falt noe tilbake, men at det fortsatt er mer utbredt enn tidligere.

Når boliger selges både med auksjon og forhandling i samme marked, gir det mulighet til å analysere om salgsformen kan påvirke oppnådd pris. I Australia og New Zealand er det vanlig at eiendomsmeglerne bruker forhandlinger, men i enkelte storbyområder har selgerne mulighet til å velge åpen, stigende auksjon. Lusht (1996) fant for Australia at selger oppnår 3–15 prosent høyere pris med bruk av auksjon fremfor forhandling, noe som støttes av andre studier. Dotzour mfl. (1998) får et lignende resultat for New Zealand, der salg gjennom auksjoner gir 6–10 prosent høyere pris og er gunstig særlig for unike og dyre boliger. Studiene fra Australia og New Zealand har brukt metoder som forsøker å ta hensyn til at det er kvalitetsforskjeller mellom boliger som selges gjennom auksjon og forhandling. Mayer (1998) kritiserer disse studiene på grunnlag av at boligene i de to gruppene likevel kan ha egenskaper som dataene ikke fanger opp, slik at resultatene kan skyldes bakenforliggende sammenhenger. For å unngå slike feilkilder har Mayer sett på identiske boliger som har vært solgt flere ganger gjennom enten auksjon eller forhandling i noen områder i USA. Resultatene bekrefter tidligere studier fra USA, som viser at forhandlinger som hovedregel gir høyere pris enn auksjoner. Mayer forklarer resultatet med at boligmarkedene er lite likvide og det derfor er en negativ sammenheng mellom pris og hvor fort en bolig selges. Mens boliger som omsettes gjennom forhandlinger ofte ligger ute for salg i lang tid, foregår salg gjennom auksjoner relativt raskt i USA.

Boligsalg i Norge gjennomføres normalt med åpen, stigende auksjon når det er flere budgivere. Dette ligner mye på en engelsk auksjon, men det er også en del avvik fra vanlige auksjonsregler. For det første kan selgeren når som helst trekke eiendommen fra auksjonen, også etter at budgivningen har startet. Det skjer typisk ved at en kjøper tar kontakt og avtaler pris direkte med selgeren, som deretter ber eiendomsmegler trekke boligen fra markedet. Norske boligauksjoner har heller ingen reservasjonspris som forplikter selgeren. Selv om høyeste bud ligger på eller over prisantydningen, er selgeren ikke forpliktet til å akseptere budet. Videre er det opp til budgiverne å bestemme hvor mye de byr over forrige bud, mens det ved en engelsk auksjon pleier å være auksjonarius som i utgangspunktet setter prisen for neste mulige bud.

I budrunder forekommer det iblant hemmelig bud, det vil si bud med forbehold om at eiendomsmegler ikke informerer øvrige budgivere eller interessenter underveis i budrunden. Med hemmelig bud får andre interessenter ikke mulighet til å respondere – som kan ha likhetstrekk med forkjøpsrett til høyeste pris. Dermed kan et hemmelig bud vinne budrunden til en pris som er lavere enn det andre kunne ha vært villige til å betale dersom budet ble formidlet til dem. Normalt bør selgeren være interessert i åpen auksjon, der andre kan by over – og følgelig at oppdragsavtalen ikke tillater eiendomsmegler å motta hemmelig bud. Men selv om selgerne ville foretrekke åpne bud, kan de likevel akseptere at bud avgis hemmelig i frykt for at budet ellers trekkes. Først etter at auksjonen er avsluttet kan andre budgivere be om innsyn i budjournalen, og dermed få kunnskap i anonymisert form om eventuelt hemmelig bud eller forbehold. Aksept er imidlertid bindende, slik at selgeren ikke kan ombestemme seg eller ta imot andre bud når auksjonen er over.

Oslo Economics (2020) sammenligner boligomsetning og salgsformer i Norge med fire utvalgte land – Danmark, England, Nederland og Victoria, Australia. Salgsformen er sammenlignet langs tre dimensjoner: hvorvidt det er bruk av forhandling eller budrunder, hvorvidt budgivningen er åpen eller lukket og i hvilken grad budene er bindende. Selv om det er store forskjeller mellom landene i salgsformen, konkluderer Oslo Economics med at grenseflaten mellom auksjon og forhandlinger i praksis er flytende. En forhandlingsprosess kan ha auksjonslignende elementer ved seg, og omvendt. I alle de fire utvalgte landene brukes det i større eller mindre grad forhandlingsprosesser som innledes med det som er prinsippet i en lukket auksjon, det vil si at budgiveren ikke har informasjon om andre bud. I Norge kan budgivningsprosessen derimot karakteriseres som en åpen auksjon, med mulighet for innslag av forhandlinger mellom kjøper og selger. For Victoria, Australia, som bruker begge salgsformene, mener Oslo Economics at teoretiske og empiriske funn peker i retning av at valg av salgsform kan ha innvirkning på prisdannelsen, men slike effekter er imidlertid trolig små.

6.4 Analyse av norske boligsalg

6.4.1 Budgivning og budregler

Salgsform og regler for budgivning kan tenkes å påvirke utfallet av boligsalg. For å få et bedre grunnlag til å drøfte dette, valgte utvalget å få gjennomført en analyse basert på data fra norske budprosesser. Prosjektet ble utført av Samfunnsøkonomisk analyse. Gjennom prosjektet er det fremskaffet faktabasert kunnskap om hvordan boligsalg utformes og gjennomføres i Norge, og foretatt analyser av budprosesser på basis av dataene. Resultatene er en sentral del av grunnlaget for utvalgets vurderinger av boligomsetning og budgivning. Datagrunnlaget og klassifiseringen av boligsalg er kort beskrevet i boks 6.1.

En stor del av boligsalgene skjer etter en budrunde med bare én eller to budgivere. Figur 6.1 viser fordelingen av salg etter antall budgivere for landet som helhet. For omtrent 40 prosent av alle boliger som blir solgt, er det bare én budgiver. I slike tilfeller vil boligsalget reelt foregå som en forhandling mellom kjøper og selger om pris og eventuelt andre betingelser. Omtrent 30 prosent av budrundene har to budgivere. Bare 30 prosent av budrundene har mer enn to budgivere. Merk at eiendomsmeglingsforetakene ikke registrerer oppdrag med usolgte boliger. Derfor viser figuren ingen (forsøkte) salg med null budgivere.

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse (2020).

Andelen av budgivere som legger inn bare ett eller to bud, er en del mindre enn andelen av budrundene som bare har én eller to budgivere. Det skyldes at hver budgiver typisk gir flere bud når antallet budgivere øker. Figur 6.2 viser fordelingen av budgivere etter antall bud for landet som helhet. Noe over 30 prosent av budgiverne avgir bare ett bud, knapt 60 prosent ett eller to bud, og med inntil tre bud har vi dekket 77 prosent av budgiverne. Det kan komme et betydelig antall bud også i budrunder med bare to budgivere. Selv med bare én budgiver kan det forekomme mer enn ett bud, dersom selger avviser det første eller noen av de påfølgende budene. Boligsalg i mer sentrale områder tiltrekker seg generelt både flere budgivere og flere bud per budgiver enn i landet ellers.

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse (2020).

De fleste budrunder blir gjennomført i løpet av den første eller andre timen etter utløpet av den lovfestede akseptfristen for bud som kan formidles av eiendomsmegler. Ettersom eiendomsmegleren ikke har lov til å formidle bud med kortere akseptfrist, starter de fleste budrunder kl. 12 dagen etter siste annonserte visning. Figur 6.3 viser andelen av budrunder som avsluttes til ulike klokkeslett (15-minutters intervaller) gjennom den vanlige auksjonsdagen. Én time etter utløp av formidlingsforbudet er omtrent 45 prosent av budrundene avsluttet, og to timer etter fristen er nesten 65 prosent avsluttet. Gjennomsnittstiden for salg første auksjonsdag er 1 time og 40 minutter etter den tidligst mulige fristen for bud som formidles av eiendomsmegler.

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse (2020).

Omtrent 10 prosent av budrundene blir avgjort før akseptfristen tidligst kan være utløpt for bud som formidles av eiendomsmegler, da de fleste auksjoner kan forventes å starte. Før kl. 12 har eiendomsmegler ikke lov til å formidle bud med tidligere akseptfrist. Det er heller ikke noe som hindrer en budkonkurranse før kl. 12 (mellom bud som har akseptfrist til kl. 12 eller senere), men trolig er det mest boliger med bare én budgiver som blir solgt før formidlingsforbudet utløper. At selgerne tror det ikke vil komme flere bud, kan forklare at så vidt mange velger å avslutte budrunden før auksjonen egentlig har startet.

Noen budrunder trekker ut i tid. Mer enn 10 prosent av alle budrunder som avgjøres den første dagen, holder på utover normal arbeidstid, det vil si etter kl. 16. Merk at budrunder som strekker seg over mer enn én dag ikke er med i figuren, men det utgjør svært få salg.

Akseptfrist angir hvor lenge et bud er gyldig. Bud som er fremsatt, vil være bindende for budgiveren frem til fristen. Etter akseptfristen står budgiveren fritt til å trekke seg eller komme med et nytt bud. Selgerne risikerer å gå glipp av budet dersom de venter med å ta en beslutning til etter at akseptfristen har utløpt. Dersom selgeren aksepterer innen fristen, har budgiveren ikke anledning til å omgjøre budet eller trekke det tilbake. Aksept er bindende også for selgeren. Selgere som har akseptert et bud, har for eksempel ikke anledning til å ombestemme seg dersom de senere mottar et høyere bud. Det medfører også at andre budgivere må beslutte om de vil legge inn et høyere bud før akseptfristen utløper. Akseptfristen som en mulig kjøper setter på budet, tvinger dermed både selgeren og andre budgivere til å ta avgjørelser innenfor en avgrenset tidsperiode. Korte akseptfrister bidrar til at budrunder ikke trekker ut i tid, men kan samtidig gjøre budrunden stressende og føre til at enkelte (både kjøpere og selgere) tar forhastede beslutninger som de kan komme til å angre i ettertid. Lengden på en akseptfrist er ikke regulert annet enn ved at eiendomsmegleren skal avpasse tempoet til et nivå hvor selgeren og aktuelle budgivere kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, som også følger av god meglerskikk.

Av de tre omsetningsformene har forhandlinger gjennomgående de lengste akseptfristene, mens kompetitive auksjoner gir knappere frister enn auksjoner. Figur 6.4 viser fordelingen av akseptfrister etter omsetningsform. I forhandlinger har halvparten av budene akseptfrister nesten opp til én time. Det er omtrent det dobbelte av auksjoner og kompetitive auksjoner, der halvparten av akseptfristene utløper henholdsvis rett over og rett under 30 minutter. Ser vi på korte akseptfrister, har 10 prosent av budene i kompetitive auksjoner kortere akseptfrist enn 10 minutter, i auksjoner kortere enn 12 minutter og i forhandlinger kortere enn 15 minutter. For 25 prosent av budene er akseptfristene satt til henholdsvis 17 minutter, 20 minutter og 28 minutter eller mindre. Forskjellen mellom auksjoner og kompetitive auksjoner er ikke særlig stor opp til medianen. Utover 50 prosent er imidlertid akseptfristene vesentlig lengre for auksjoner enn kompetitive auksjoner. Med andre ord er det en omtrent like stor andel som setter korte akseptfrister enten det er to eller flere budgivere og bud per budgiver, mens en hektisk budrunde (kompetitive auksjoner) krymper akseptfristene først og fremst fra rundt 30 minutter og lengre. I sentrale områder blir bud gjennomgående avgitt med klart kortere akseptfrister enn ellers i landet. Det er også forskjeller mellom ulike storbyområder. Analysen av akseptfrister er basert på noe færre salg enn for antall budgivere og bud, ettersom en del atypiske observasjoner er tatt ut, men omfatter fortsatt en svært stor del av de samme eiendomssalgene gjennom DNB Eiendom.

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse (2020).

Akseptfristens lengde samvarierer med responstiden, det vil si hvor lenge andre budgivere venter med å legge inn et høyere bud. De fleste bud kommer likevel ganske raskt etter det forrige, selv om det er satt en relativt lang akseptfrist. Med andre ord er det mange budgivere som ikke utnytter akseptfristen fullt ut. Budgiverne kan ha gode grunner til å ikke vente helt til siste liten. Selgeren har ikke plikt til å vente til akseptfristen utløper med å ta en beslutning. Ved å vente lenge risikerer en potensiell budgiver at selgeren aksepterer budet som ligger der før fristen har gått ut, jf. Pihl (2018).

Responstiden når akseptfristen er henholdsvis 15 minutter, 30 minutter og 60 minutter, er vist i figur 6.5. Så lang akseptfrist som 60 minutter brukes sjelden. For å få et tilstrekkelig stort utvalg, er det tatt med ett minutt på hver side, slik at vi ser på responsen til akseptfrister innenfor intervaller på tre minutter. Med akseptfrist 15 minutter er 50 prosent av nye bud kommet inn i løpet av fem minutter. Når akseptfristen er 30 minutter går det ni minutter før det er lagt inn nytt bud i halvparten av budrundene. For akseptfrist 60 minutter har 50 prosent respondert i løpet av 16 minutter og 75 prosent i løpet av 33 minutter. Det viser at mange av budgiverne ikke benytter særlig mye av tiden de har til rådighet ved lange akseptfrister.

Forstørr bilde

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse (2020).

Budgivning i siste liten er påvirket av akseptfristens lengde, slik at andelen som gir bud tett opp mot akseptfristen er mindre for lengre akseptfrist, men utover 30 minutter synes virkningen å være beskjeden. Ved akseptfrist 15 minutter er det 16 prosent som legger inn bud de siste fem minuttene de har til rådighet, mens det ved 30 minutter er seks prosent av budgiverne. Derimot gir en enda lenger akseptfrist lite utslag på hvor mange som venter til siste liten. Med én time til rådighet er det fortsatt fem prosent som venter helt til siste fem minutter med å legge inn nytt bud.

Samfunnsøkonomisk analyse (2020) oppsummerer resultatene med at en stor del av beslutningene i budrunder tas innenfor korte tidsintervaller, og det kan se ut til at få trenger mer tid enn akseptfristene som andre budgivere legger inn. Selv om budgivere tar seg bedre tid når de har mer tid til rådighet, så legger de seg i liten grad tett på akseptfristen. Funnene har to mulige tolkninger – enten at budgivere følger en plan og ikke trenger betenkningstid, eller at de lar seg rive med og følgelig ikke tar seg betenkningstid. I begge tilfeller vil lengre akseptfrister trolig ikke ha en funksjon. Eventuelt kunne man vurdere å pålegge en minste betenkningstid mellom bud.

6.4.2 Prisvirkninger av salgsform og budstrategier

Selger og kjøper har åpenbart motstridende interesser når det gjelder prisen på boligen. Høy pris er et gunstig utfall for selger, mens lav pris er gunstig for kjøper. Samfunnsøkonomisk er imidlertid spørsmålet ikke om prisen er høy eller lav, men om boligen blir overført til den som har høyest verdsetting blant alle potensielle kjøpere. Normalt gir prisen man er villig til å betale, en god indikasjon på verdsettingen. Fra et samfunnsøkonomisk synspunkt er derfor spørsmålet ved omsetning av boliger om salgsformen kan skape en situasjon der kjøperne ser bort fra eller fraviker sin egentlige verdsetting. For eksempel tidspress eller påvirkning fra andre budgivere kan tenkes å få en budgiver til å fravike sin egentlige plan for boligkjøpet.

Hva som er den reelle verdsettingen av boliger som har blitt omsatt, kan ikke uten videre observeres fra buddata. Kjøperen kan ha vært villig til å betale mer enn det vinnende budet, men trengte ikke by opp til sin reservasjonspris ettersom det ikke kom høyere bud fra andre. Motsatt kan kjøpere ha lagt inn høyere bud enn reservasjonsprisen de hadde satt på forhånd. Det kan imidlertid være ulike karakteristika ved salgsformer som systematisk påvirker prisen, noe som er analysert av Samfunnsøkonomisk analyse.

I kompetitive auksjoner strekker deltagerne seg lenger enn i andre salgsformer. Andre auksjoner (to budgivere eller flere med maksimalt to bud hver) har igjen større avstand mellom laveste og høyeste bud enn forhandlinger. Også i forhandlinger (per definisjon bare én budgiver) er det mange omsetninger med budøkning, fordi selger ikke aksepterer første bud. Avstanden er målt for individuelle budgivere i det enkelte eiendomssalg – for henholdsvis vinnende budgiver og hver enkelt av de som ikke nådde opp. Samme budgiver kan ha deltatt i flere budrunder, og inngår i så fall i hvert av salgene. Figur 6.6 viser gjennomsnitt og median for avstanden mellom første og siste bud. Gjennomsnittet er gjennomgående høyere enn median, noe som viser at det for alle salgsformene forekommer enkelte salg med en spesielt stor prisøkning gjennom budrunden. I kompetitive auksjoner er distansen mellom laveste og høyeste bud per budgiver over 400 000 kroner i perioden 2010–2017. Det tilsvarer en økning fra første til siste bud på knapt 19 prosent. Halvparten av deltagerne økte sine bud med over 280 000 kroner i kompetitive auksjoner, over 210 000 kroner i auksjoner og over 120 000 kroner i forhandlinger. Tilsvarende fant en analyse av boligauksjoner i Stockholm i 2010, at flere budgivere trekker prisen opp, jf. Hungria-Gunnelin (2013).

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse (2020).

Det er ikke overraskende at prisen øker betydelig gjennom de fleste budrunder. Første bud ligger i gjennomsnitt seks prosent under prisantydningen, og bare 10 prosent av budrundene som fører frem til et salg, har et åpningsbud over prisantydningen. I mange budrunder har deltagerne åpenbart en forventning om at prisen vil bli høyere enn det første budet de legger inn. Mer interessant er det å se på om det er spesielle forhold ved enkelte budrunder som trekker prisen opp. Samfunnsøkonomisk analyse (2020) har sett på om salgsprisen påvirkes av at selger setter en lav prisantydning (lokkepris), og at budgiver setter en kort akseptfrist eller legger inn et uventet høyt bud (kobrabud). For å kunne analysere disse budstrategiene er det identifisert boliger som har vært solgt to ganger, og der nevnte opplysninger er registrert. Det medfører at analysen må gjøres på et relativt lite antall boligsalg.

Prisantydning er satt under takst i nær halvparten av salgene i perioden 2010–2017, mens svært få boliger ble lagt ut for salg med prisantydning over takst. Det indikerer at selgerne kan ha forventninger om at lav prisantydning bidrar til at boligen blir solgt til høyere pris. Ut fra økonomisk teori kan lav prisantydning ha to virkninger som trekker i hver sin retning: en flokkeffekt («herding») og en forankringseffekt («anchoring»). Flokkeffekten kan gi økte interesse for eiendommen og bidra til at flere deltar i budrunden, som kan trekke opp salgsprisen. Forankringseffekten kan knytte prisforventningene til den lave prisantydningen, og slik motvirke at prisen blir bydd noe særlig opp. Rent teoretisk er det ikke mulig å si hvilken virkning som vil dominere, og dermed hva som blir resultatet av å sette prisantydningen lavt.

Analysen av budrundedata indikerer at det ikke lønner seg å sette en prisantydning som er lavere enn takst. Boliger solgt to ganger har gjennomgående oppnådd høyere pris over takst når prisantydningen ble satt lik taksten, enn når prisantydningen ble satt lavere enn taksten. Dette resultatet er i tråd med Anundsen mfl. (2020), som viser at lave prisantydninger i norske boligsalg medfører større interesse og flere bud, men at budgivningen også starter lavere. Forankringseffekten synes å være sterkere enn flokkeffekten, slik at bruk av lokkepris, isolert sett, bidrar til lavere salgspris relativt til takst. Dersom prisantydningen er satt lavt i den hensikt å få til en budkonkurranse som leder til en høyere sluttpris, synes bruk av lokkepris å virke mot sin hensikt. For leiligheter som er solgt med åpen, stigende budgivning i Stockholm i 2010–2011, finner Hungria-Gunnelin (2018) også at flokkeffekten av lav prisantydning ikke er tilstrekkelig til å gi høyere pris, men påpeker at eiendomsmegleren kan ha interesse av å sette prisantydningen lavt for å oppnå et raskt salg. Det siste er trolig mer aktuelt i Sverige der bud ikke er bindende, slik at kjøperen kan trekke seg etter auksjonen dersom prisen oppleves som for høy.

I budrunder med korte akseptfrister er eiendommen jevnt over solgt til høyere pris over takst enn i budrunder med lange frister. Kort akseptfrist er da definert som under 30 minutter, og lang akseptfrist som over 60 minutter. Boliger som er solgt én gang med hovedvekt av lange frister og én gang med hovedvekt av korte frister, oppnår høyere priser når salgsprosessen er kjennetegnet av kortere frister. Men det synes ikke, som vist foran, å være slik at de korte tidsfristene binder, i den forstand at forholdsvis lite av den tilgjengelige tiden blir tatt i bruk før bud avgis. Det kan indikere at sammenhengen mellom akseptfrist og pris ikke skyldes tiden som er til rådighet, men andre underliggende forhold. Som vist i figur 6.4 fører flere budgivere til kortere akseptfrister. Høyere pris kan skyldes at det er flere budgivere, og ikke isolert sett at disse setter korte akseptfrister. Det kan for eksempel tenkes at budgiverne setter korte akseptfrister fordi de har en plan og klar oppfatning om at verdien er høyere enn taksten, ikke fordi de lar seg rive med av korte akseptfrister.

Et høyt åpningsbud eller kraftige budøkninger underveis kan påvirke budrunden slik at den endelige prisen ender høyere enn i budrunder med mer jevnt stigende bud. Motivasjonen for å åpne høyt eller by langt over forrige bud, vil typisk være å få andre interessenter til å tenke at denne budgiveren har så høy betalingsvillighet at det ikke nytter å by over. For å analysere virkningen av slik budgivning, legger Samfunnsøkonomisk analyse (2020) til grunn følgende definisjon (kobrabud):

• Budøkningen tilsvarer fem prosent eller mer av prisantydningen.

• Budbeløpet er over prisantydning.

Bud som tilfredsstiller begge kriterier forekommer i rundt 18 prosent av alle budrunder i utvalget. Denne budadferden med store sprang og over prisantydning, blir i rapporten betegnet som kobrabud. Det viser seg at ett av fire bud som tilfredsstiller definisjonen, er et vinnende bud, og at omtrent seks prosent av alle budrunder i utvalget er vunnet av et kobrabud. I tre av fire budrunder der kobrabudet vinner, er det det eneste budet, noe som indikerer at kobrastrategien er mer vellykket som åpningsbud enn senere i budrunden. Det er også klare indikasjoner på at kobrabud fører til høyere pris enn budrunder med kun gradvise bud.

Andre studier som bare ser på budøkning finner et tilsvarende resultat for budgivning i store sprang (såkalt hopp-bud). Sommervoll (2020) finner at hopp-bud trekker opp prisen, men har større sannsynlighet for å vinne budrunden enn bud i små steg. Det viser at hopp-bud fungerer som et troverdig signal om besluttsomhet. Khazal mfl. (2020) finner for boligsalg i Møre og Romsdal og Trøndelag i 2014–2016 at budrunder med hopp-bud kommer ut med noe høyere sluttpris enn når budene økes gradvis. For et høyt åpningsbud finner Sønstebø mfl. (2021) at det blir færre budgivere, men likevel noe høyere sluttpris enn i budrunder som starter fra et lavt prisnivå.

6.4.3 Bud direkte til selger

Situasjonen der en mulig boligkjøper går utenom eiendomsmegleren og direkte til boligselgeren med et bud på boligen, blir ofte betegnet som kupping. Normalt vil kjøperen som ønsker å kuppe, først be om en privatvisning og deretter legge inn et bud med kort akseptfrist. Selv om en bolig er annonsert for salg gjennom en eiendomsmegler, kan selger velge å akseptere bud direkte fra kjøperen. Kjøperen krever da gjerne at boligselger avlyser visningene og budrunden, selv om selgeren allerede har forpliktet seg til å betale et eiendomsmeglingsforetak for å gjennomføre en fullstendig salgsprosess. Eiendomsmegler har ikke anledning til å formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12 første hverdag etter sist annonserte visning, som utelukker at kuppbud formidles av eiendomsmegler. Men selger står fritt til å akseptere eller avslå forsøk på kupping, og har anledning til å rådføre seg med eiendomsmegleren om dette. For å få selger til å gi avkall på budrunden, vil kuppbud nesten alltid være høyere enn prisantydning.

Når handelen avtales direkte mellom selger og kjøper, blir det på mange måter et privat salg. Eiendomsmegleren vil normalt fullføre handelen med kontrakt, oppgjør og overtagelse. Likevel kan det ligger en risiko for begge parter i å avtale hendelen direkte. For selgerne blant annet i at eiendomsmegleren ikke har sjekket finansieringen, for kjøperne at de ikke har tilgang til eiendomsmeglerens rådgivning, for eksempel om forbehold, overtagelse, spesielle vilkår mv. Motivasjonen for kjøpere kan være å unngå en intens budrunde som fører til høy pris. På den annen side mister kjøperen muligheten til en lav pris dersom det i budrunden likevel skulle vise seg å være liten interesse for eiendommen. Selgerne sikrer seg mot at budrunden kan gi en pris som er lavere enn kupprisen, men gir avkall på en mulig høyere pris. For begge parter kan det ligge et forsikringselement i å avtale pris direkte seg imellom og unngå prisrisikoen som ligger i en auksjon. Men samtidig medfører kupping som nevnt, annen form for risiko i handelen.

Data om kupping kan ikke hentes rett ut av buddata. Eiendomsmegler registrerer en kuppet bolig som solgt, men ikke budet (som har gått direkte til selger). Det er likevel mulig å stille opp kriterier som kan gi en indikasjon på omfanget av kupping. Samfunnsøkonomisk analyse (2020) har identifisert kuppbud etter følgende avgrensning:

• Salget tok plass innen fem dager uten at den annonserte visningen ble avholdt, eller

• salget tok plass uten annonsert visning og med kun én budgiver, eller

• salget tok plass før første virkedag etter siste annonserte visning, og det ble avholdt én eller to visninger.

Totalt er det rundt fem prosent av boligsalgene som tilfredsstiller minst ett av kriteriene, og dermed kan antas å være kuppet. Analysen er basert på budrunder i Krogsveen over perioden 2010–2019. Det har vært betydelige svingninger i boligmarkedene over denne perioden, men jevnt over var det en periode med kraftig boligprisvekst. I perioder og markeder med lavere boligprisvekst kan man forvente mindre interesse for kupping. Ut fra landsgjennomsnittet er sentrale områder trolig noe overrepresentert. Resultatene bør derfor gi et rimelig bilde av omfanget av kupping som et gjennomsnitt – men det vil forekomme enkelte områder og enkelte perioder med et opphetet boligmarked og følgelig mer kupping enn gjennomsnittet indikerer. Motsatt vil det være andre områder og perioder med et kjøligere boligmarked og mindre kupping enn gjennomsnittet.

Resultatene indikerer at kuppede boliger i noe større grad går over prisantydning enn andre salg. Samtidig ser det ut til at kuppede boliger i noe mindre grad enn andre salg oppnår enten et svært høyt eller svært lavt prispåslag. Et mer gjennomsnittlig påslag over prisantydningen er konsistent med tilstedeværelsen av et forsikringselement. Det vil si at kjøper er villig til å gi avkall på muligheten til å oppnå en lavere pris enn kupprisen i en budrunde, mens selger er villig til å gi avkall på muligheten til å oppnå en enda høyere pris. Analysen har ikke sett på mulige systematiske forskjeller mellom boliger som kuppes og ordinære salg, og det fremkommer heller ingen stor forskjell i fordelingen av prispåslaget mellom kuppede og andre salg. Følgelig gir resultatene ikke grunnlag for å trekke konklusjoner om et eventuelt forsikringselement.

Det kan være interessant å se på når i salgsprossen kuppingen fant sted. Salg som tok plass før første virkedag etter siste annonserte visning, og det ble avholdt én eller to visninger, viser gjennomgående kupping senere i salgsprosessen enn dersom det ikke ble avholdt visning. Av salgene i alt som er identifisert som sannsynlig kupping, er det ett av fire salg som tilfredsstiller det siste kriteriet, det vil si at boligen ble kuppet etter at det var avholdt minst én visning. Dette resultatet kan indikere at det meste av kuppingen skjer tidlig i salgsprosessen og i forkant av annonserte visninger.

Ved inngangen til 2021 ble det meldt om svært mye kupping i Oslo. For å få et oppdatert bilde valgte utvalget å innhente data om annonserte boliger til salgs på Finn.no. Kupping er definert som boliger som ble solgt før første visningsdato eller fikk oppslag i annonsen som «avlyst», «beklager», «før visning», «solgt», «bud direkte», «bud gitt», «kuppet», «dessverre» mv. Det kan også være andre årsaker til å avlyse et annonsert salg enn at boligen har blitt kuppet, men tallene bør gi en god indikasjon på omfanget av kupping. Beregningene er basert på antall førstegangspubliserte annonser.

Kilde: Finn.no.

Beregningene basert på boligannonser på Finn.no indikerer et nivå på kupping rundt fem prosent for landet som helhet, som samsvarer godt med funnet i analysen fra Samfunnsøkonomisk analyse. Dataene fra Finn.no viser imidlertid at omfanget av kupping er vesentlig høyere i Oslo enn resten av landet. Andre større byer og kommuner ligner i hovedsak mer på resten av landet enn på Oslo. Det kan derfor være grunn til å hevde at kupping i stor grad er i hovedsak et Oslo-fenomen. For resten av landet er det de siste årene jevnt fire til fem prosent av salgene som kan ha vært kuppet, og forekomsten av kupping har svingt relativt lite. Oslo har derimot opplevd store svingninger. Det var spesielt mye kupping i Oslo andre halvår 2020, med en topp i januar 20216, da beregningene indikerer at ett av seks boligsalg kan ha vært kuppet. For mars 2021 indikerer tallene fra Finn.no at omfanget av kupping var tilbake på det som har vært vanlig de siste årene.

6.5 Pris på eiendomsmeglingstjenester

Salgsprosessen kan tenkes å bli påvirket ikke bare av budregler, men også av hvordan godtgjørelsen til eiendomsmeglingsforetaket (meglervederlag) beregnes. Det vanlige er at selger og eiendomsmegler avtaler en fast prosent av salgsprisen (provisjonsbasert vederlag). I tillegg er det gjerne noen elementer med fastpris, men disse utgjør normalt en mindre del av den samlede betalingen. Fastpriselementene kan likevel være viktige for å få opp salgsprisen, typisk tilleggstjenester som er ment å tiltrekke flere budgivere, som mer omfattende markedsføring eller ekstra visninger.

Gitt at eiendomsmegleren har bare ett oppdrag, vil selgeren og eiendomsmegleren ha felles interesse av at salgsprisen blir så høy som mulig. Dersom provisjonen er avtalt til to prosent inklusiv merverdiavgift, vil 500 000 kroner i økt pris på boligen gi selgeren 490 000 kroner mer og eiendomsmeglingsforetaket 8 000 kroner mer (2 000 kroner i merverdiavgift). Normalt vil imidlertid eiendomsmeglere ha flere oppdrag samtidig, eventuelt arbeide for å få flere nye oppdrag. Selgeren og eiendomsmegleren kan derfor ha motstridende interesser: Selgere ønsker normalt så høy pris som mulig, og opplever ikke noen timer eller få dager ekstra som en vesentlig kostnad for å få opp prisen. Eiendomsmegleren kan derimot være interessert i et raskt salg i den hensikt å komme i gang med et annet oppdrag, selv om mulighetene for å få opp prisen i det første oppdraget ikke er uttømt.

Boligselgere kan være interessert i å betale et større vederlag dersom det får eiendomsmegleren til å gjøre en ekstra innsats for få opp salgssummen. Beregnet på hele salgsprisen vil en høyere prosentsats koste mye for selgeren, men gi relativt lite igjen til eiendomsmegleren. Å øke satsen inklusiv merverdiavgift fra to til tre prosent, vil for eksempel medføre at selgeren betaler 50 000 kroner mer i vederlag for en bolig som selges til 5 mill. kroner. Dersom eiendomsmegleren får opp prisen til 5,5 mill. kroner sitter selgeren igjen med en gevinst på 485 000 kroner, mens eiendomsmeglingsforetaket får 12 000 kroner ekstra (merverdiavgift øker 3 000 kroner), og eiendomsmegleren selv enda mindre (fordi vederlaget deles mellom foretaket og eiendomsmegleren). Eksemplet illustrerer at økt prosentsats gir eiendomsmegleren svake insentiver til å øke innsatsen dersom satsen er den samme for hele salgssummen. Ofte vil eiendomsmegleren ha mer igjen for å selge ekstratjenester til fastpris enn å forhandle høyere prosentsats.

Høyere provisjon på marginen, det vil si på den økte salgsprisen av den siste innsatsen som eiendomsmegleren legger ned i boligsalget, kan være interessant både for selger og eiendomsmegler. For eksempel ved at eiendomsmegleren får ti prosent av salgssummen for den delen av prisen som går over prisantydningen eller en annen referansepris. Med 500 000 kroner ekstra for boligen vil selgeren fortsatt stå igjen med en gevinst på 450 000 kroner. Eiendomsmeglingsforetaket oppnår 40 000 kroner ekstra, som er 28 000 kroner mer enn med én prosent økt provisjon på hele salgssummen. Et annet spørsmål er om eiendomsmegleren faktisk vil nedlegge en reell ekstrainnsats for høyere vederlag på en marginal del av salgsprisen, eller om kjøperen bare betaler ekstra for den samme tjenesten. Selv om boligdata og verdiestimater har blitt bedre og mer tilgjengelige, har eiendomsmegleren normalt et informasjonsovertak overfor selgeren. Følgelig kan differensierte satser medføre at selgeren betaler et høyt meglervederlag uten å få tilbake en reell ekstrainnsats fra eiendomsmegleren.

Provisjonsbasert vederlag som en fast prosent av salgssummen, er den vanlige betalingsformen for eiendomsmeglingstjenester. I Norge er det ikke tillatt med provisjonssats som øker ved økende salgssum, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 første ledd. Også i andre land er det vanlig at eiendomsmeglertjenester blir betalt med en forhåndsavtalt andel av salgssummen, selv om vederlagsformen som hovedregel ikke er lovregulert. Provinsen Ontario i Canada har imidlertid forbud mot provisjonssats som øker med salgssummen, eller vederlag basert på differansen mellom en referansepris og salgspris, jf. RECO (2014). For øvrig kjenner ikke utvalget til andre jurisdiksjoner enn Norge som har forbud mot progressivt meglervederlag.

6.6 Utvalgets vurderinger

6.6.1 Generelt om regulering av budgivningen

Budprosessen kan ha stor betydning for hvordan både selger og kjøper kommer ut av en bolighandel. Ulike forbrukere har forskjellige forutsetninger for å ta raske handlingsvalg og gjøre en rasjonell vurdering under tidspress. Administrasjon av budprosessen er en vesentlig del av eiendomsmeglerens oppgaver og ansvar. Effektive bolighandler er også viktig for en best mulig utnyttelse av boligmassen, som utgjør en stor del av samfunnets ressurser. Reglene om budgivning og om innsyn i opplysninger om bud og budgivere er i dag fastsatt i eiendomsmeglingsforskriften. Ut fra betydningen av dette regelverket mener utvalget at sentrale og overordnede bestemmelser om budgivningen bør plasseres på lovnivå, og derfor flyttes til eiendomsmeglingsloven. Teknologi og markeder som påvirker forbrukernes adferd og forventninger i budprosessen, kan imidlertid endres raskt. Derfor kan det bli nødvendig å endre reglene i løpet av relativt kort tid. Et fleksibelt regelverk krever at mer detaljerte og avledede bestemmelser om budgivningen fortsatt ligger i eiendomsmeglingsforskriften.

Regelverket gir i dag et betydelig handlingsrom for hvordan eiendomsmegleren legger opp salgsprosessen og budgivningen. Det åpner for forskjellig praksis og tilpasning av tilbudet etter det lokale boligmarkedet, eiendommens karakter og kundens behov. Handlingsrommet gir også eiendomsmeglingsforetakene vide muligheter til å utprøve og introdusere ny teknologi og utvikle nye kundeløsninger og forretningsmodeller. Lovfesting av bestemte løsninger eller prosedyrer kan derimot motvirke produktutvikling og effektivisering i næringen. Slik utvalget ser det, bør handlingsrommet som loven gir, i hovedtrekk opprettholdes. Selv om de fleste boligsalg gjennom eiendomsmegler i dag legger opp til åpen, stigende budgivning, mener utvalget det ikke er behov for å lovfeste denne salgsformen. Eiendomsmegleren bør fortsatt stå fritt til å avtale salgsformen med selger – slik at blant annet prisforlangende eller en lukket budrunde fortsatt er mulige alternativer til åpen budgivning.

Det kan likevel være grunn til å vurdere enkelte sider ved gjennomføringen av budrunder, gitt at selgeren har valgt å bruke eiendomsmegler. Analysene som utvalget har fått utført, og boligannonser på Finn.no, indikerer at så mye som fem prosent av budrundene som et gjennomsnitt for hele landet og over en lengre periode må avlyses fordi budrunden blir kuppet av en kjøper. Muligheten til å legge inn hemmelig bud eller forbehold bidrar også til å redusere effektivitet i budprosessen.

6.6.2 Budadferd og gjennomføring av budrunder

Prisantydning er ikke bindende for selger i norske boligauksjoner, og fungerer derfor ikke som en reservasjonspris. Mange budgivere kan imidlertid ha en oppfatning av at bud over prisantydningen forplikter selgeren, og bli overrasket dersom selgeren ikke aksepterer et slikt bud. I de fleste auksjoner av andre typer objekter er selger derimot forpliktet til å selge til en forhåndsfastsatt reservasjonspris. Også boligauksjoner i andre land og nettbaserte auksjoner har ofte en bindende reservasjonspris. Utvalget har vurdert en lovfesting av reservasjonspris for boligauksjoner. Det ville forplikte selger til å stå inne for reservasjonsprisen og motvirke underprising av boliger som legges ut for salg (såkalt lokkepris). På den annen side er det fare for at mange selgere da setter reservasjonsprisen så høyt at det i realiteten blir et prisforlangende, slik det var vanlig å selge boliger frem til rundt 1980. Videre kan det forekomme budrunder der selger har god grunn til å ikke akseptere et bud, for eksempel ved seksjonering av en eiendom der selgeren selv skal bo videre i nabohuset. Utvalget kan se fordeler for budgiverne av en bindende reservasjonspris, men mener avtalefriheten bør veie tyngre. Følgelig mener utvalget at det ikke bør lovfestes en bindende reservasjonspris. Det er ikke i veien for at selgere kan velge å annonsere at de vil være villige til å selge til prisantydningen, eller at eiendomsmeglingsforetak tilbyr flere fremgangsmåter for å selge boliger der bindende reservasjonspris er ett av alternativene.

Enkelte budgivere kan by mye over forrige bud eller gå ut med et høyt åpningsbud, i den hensikt å avskrekke andre fra å delta eller fortsette i auksjonen. Analyser av slike kobrabud eller hopp-bud viser at slik budadferd kan bidra til at salgsprisen blir høyere enn når budene økes i mindre steg. Det er i dag ingen bestemmelser som gir føringer for hvor mye et bud kan gå over prisantydning eller forrige bud. En mulighet er å vurdere en regel om budintervaller, som eventuelt også kan omfatte åpningsbudet. For eksempel at bud ikke skal overstige to prosent av forrige bud eller prisantydning. Dersom forrige bud eller prisantydning er 5 mill. kroner, ville en 2-prosentregel innebære at budgiver kan gå inntil 100 000 kroner over. En slik regel vil også bidra til mer tid i budgivningen. På den annen side er det først og fremst budgiveren selv som eventuelt taper på å by mye over forrige bud eller prisantydningen. Riktignok kan det få andre til å avstå fra å legge inn bud (som må være formålet med et stort budintervall), men de som ikke når opp i budkonkurransen vil fortsatt ha anledning til å finne en annen bolig de kan legge inn bud på. Dessuten kan det med utvikling av applikasjoner og nettbaserte auksjoner bli mer vanlig med forhåndsbestemte budintervaller, slik det i dag er for mange andre auksjonsobjekter. Analyser av buddata viser at budgivning i store sprang fører til høyere pris, som først og fremst kan være et problem for budgiveren selv. Utvalget ser derfor ikke behov for å lovfeste budintervaller eller på andre måter regulere størrelsen av bud. Forbrukermyndighetene og bransjen bør imidlertid sørge for at budgivere har tilgang til generell og forståelig informasjon om budrunder, herunder om mulige konsekvenser ved ulike budstrategier. Slik utvalget ser det, vil rådgivning til kjøpere om hvor de kan hente informasjon om budgivning på et generelt grunnlag og som er allment tilgjengelig, og ikke som rådgivning til den enkelte budgiver, ikke utfordre eiendomsmeglers lojalitetsplikt overfor selger.

Utvalget har også vurdert om det bør lovfestes en minste akseptfrist gjennom hele budrunden. Eiendomsmegleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og avpasse tempoet i budgivningen, men det er ikke nærmere lovregulert hva som ligger i dette. Praksis i dag synes å variere mye, men enkelte eiendomsmeglere vil sjelden formidle bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter. En mulighet er å fastsette en slik frist i regelverket. Det kan være utfordrende for eiendomsmegleren å avvise et ellers gunstig bud, bare fordi akseptfristen er kort. Å kunne vise til en frist som er nedfelt i lov eller forskrift, ville være enklere for eiendomsmegleren og sikre ensartet praksis. Ut fra et samfunnsøkonomisk synspunkt er spørsmålet om lengden av akseptfristen påvirker budgiverne til å gå bort fra sin verdsetting eller undervurdere sitt finansielle handlingsrom.

Analysen av buddata som utvalget har fått utført, viser at selv med svært korte akseptfrister er det få budgivere som bruker opp mot hele tiden de har til rådighet. Det kan indikere at de fleste ville ha tatt samme beslutning innenfor enhver for praktiske formål mulig akseptfrist. Men det er også noen budgivere som venter til rett før akseptfristen utløper, og dermed risikerer at budet ikke kommer frem i tide. Det kan indikere at en del budgivere er i tidsskvis når de legger inn sine bud. Akseptfrist utover 30 minutter ser imidlertid ikke ut til å nevneverdig redusere hvor mange som venter til rett før fristen utløper. Om en regelbestemt akseptfristen vil redusere tidspresset eller bare utsette beslutningsvalget for de som trenger mer tid, er derfor usikkert. Også blant de som legger inn bud relativt tidlig kan det tenkes å være en del som er redd for å komme i tidsskvis hvis de venter lenger, og derfor gjør raske, men ikke nødvendigvis veloverveide valg. Lovregulering av budgivers akseptfrist vil ikke forhindre at selgeren kan velge å akseptere et bud før akseptfristen er utløpt. Budgiverne står dermed igjen med usikkerhet om når selgeren tar sin beslutning, og vil fortsatt kunne oppleve et press i retning av å respondere raskt etter forrige bud. Å holde god kontakt med eiendomsmegler kan bidra til å redusere usikkerheten, men vil ikke eliminere risikoen som budgivere tar dersom de velger å fullt ut bruke en akseptfrist selv om denne er lovregulert.

Eiendomsmegler skal fraråde budgiver å legge inn bud der akseptfristen er åpenbart for kort. Det er heller ikke noe til hinder for at eiendomsmeglingsforetak kan sette en minste akseptfrist i budreglene for sine salgsoppdrag. Utvalget har likevel kommet til at en regelbestemt akseptfrist kan bidra til mer tid i budrundene og mer ensartet praksis mellom eiendomsmeglere. På dette grunnlaget foreslår utvalget en hjemmel i eiendomsmeglingsloven til å fastsett minste akseptfrist, og at fristen fastsettes i forskrift. Utvalget fremmer ikke et konkret forslag til minste akseptfrist, men anbefaler at fristen settes til 30 minutter, se nærmere omtale i punkt 19.3.7.3.

6.6.3 Kupping av budrunder og hemmelig bud

Kupping av budrunder og hemmelig bud kan på hver sin måte være ødeleggende for en åpen auksjon. Dersom kjøperen avtaler salg direkte med en boligselger (kupping), vil det ikke bli avholdt budrunder som viser hva boligen er verdsatt til i markedet. Det kan tenkes at kupperen også er den som har høyest verdsetting, men det kan også være andre interessenter som ville ha bydd høyere i en auksjon. Hemmelig bud vil derimot ikke hindre at budrundene gjennomføres, men det vil være ett eller flere bud som er gitt med forbehold om at budet ikke formidles til andre budgivere. Både kupping og hemmelig bud medfører at handelen blir gjennomført på grunnlag av ufullstendig informasjon – det kan være andre som er villige til å by mer, men det vet ikke boligselgerne når de gir sin aksept. Kupping og hemmelig bud bidrar derfor til dårligere matching mellom boligselgere og boligkjøpere i den forstand at avstanden mellom pris og verdsetting av boligen blir større, og gir følgelig et tap for samfunnet sammenlignet med boligsalg gjennom åpen, stigende budgivning. Avviket fra en omfordeling av boligene i en åpen auksjon vil gi en dårligere anvendelse av boligressursene, og kan dermed beskrives som en ressurskostnad for samfunnet. I tillegg til den samfunnsøkonomiske kostnaden av at andre interessenter ikke får deltatt i auksjonen, eventuelt ikke deltatt på like vilkår, kan de ha pådratt seg kostnader med å reise til en avlyst visning, sette seg inn i salgsoppgaven, ordne finansiering, bruke tid på å gi bud mv. – til liten nytte. Søkekostnader andre har hatt for en bolig som trekkes fra et annonsert salg, vil være en form for sløsing med samfunnets og andre boligkjøperes ressurser.

Forekomst av kupping har kostnader for samfunnet og forbrukerne, men kan også medføre gevinster. I det å avtale prisen direkte mellom selger og en kjøper før det er gjennomført en auksjon med usikkert resultat, kan det tenkes å ligge et forsikringselement for begge parter. Kjøperen betaler kanskje en del mer enn forventet pris i budrunden, men sikrer seg boligen og at prisen ikke blir enda høyere. Selgeren frasier seg muligheten for en budkonkurranse som kan drive opp prisen, men får solgt boligen til en sikker, akseptabel pris. Utover en eventuell forsikringsgevinst, er det et spørsmål om kostnadene av kupping er så store at de kan anses som vesentlige.

Kupping kan, som nevnt, ha kostnader både ved dårligere utnyttelse av boligmassen (ressurskostnad) og unødvendig søking, men potensielt også en gevinst av reduserte søkekostnader. Virkninger av kupping er illustrert på en forenklet måte i tabell 6.1. Som vist i tabellen, avhenger virkningene av om det er kupperen eller andre potensielle kjøpere som verdsetter boligen høyest. Hvis kupperen uansett hadde vunnet budrunden, er det ingen kostnad av dårligere ressursbruk med å ikke gjennomføre budrunden, samtidig som avlyste visninger mv. innebærer sparte søkekostnader for samfunnet og alle parter. At kuppbud i noe større grad går over prisantydning enn andre vinnende bud, kan indikere at kupperen i en del tilfeller ville ha endt opp med boligen uansett. Hvis det derimot er andre potensielle kjøpere som har høyest verdsetting, innebærer kupping at disse har pådratt seg unødvendige kostnader ved å lese salgsoppgave, sikre finansiering, eventuelt gå på visning mv.

Utvalget har ikke grunnlag for å anslå hvor mange av de kuppede boligene som omsettes til riktig kjøper i den forstand at kupperen har høyest verdsetting, men vil understreke at det her ligger en gevinst som må trekkes fra når man vurderer den samlede kostnaden av kupping. Det som er mulig å si, er at søkekostnaden for andre interessenter avhenger av hvor langt ut i salgsprosessen kuppingen finner sted. Riktignok er det store forskjeller mellom boligkjøperne. Noen er tidlig ute med å lese seg opp på salgsoppgave, sikre finansiering og melde seg på visning. Andre bruker lite tid og ressurser på boligkjøpet frem til første annonserte visning. Uansett kan en del av forberedelsene være relevante også for å delta i kommende budrunder. Analysen av buddata indikerer at de fleste tilfeller av kupping skjer før første annonserte visning. Kupping tidlig i prosessen innebærer at i hvert fall en del interessenter sparer søkekostnader for en bolig der de uansett ikke ville ha nådd frem med høyeste bud. Det kan tilsi at det først og fremst er kupping under og etter annonserte visninger som bør begrenses eller unngås.

Kostnadene av kupping avhenger også av hvor utbredt fenomenet er. Et omfang rundt fem prosent av salgene og der det meste av kuppingen skjer tidlig i salgsprosessen, som avdekket i analysen fra Samfunnsøkonomisk analyse (2020), har neppe store konsekvenser. I et lokalt marked der kuppingen utgjør 10–20 prosent av salgene, slik det var i Oslo fra juli 2020 til januar 2021, kan imidlertid konsekvensene være betydelige. Dersom kupping skulle bli mer vanlig, kan det bli en utbredt oppfatning blant aktuelle kjøpere om at attraktive boliger ikke vil være tilgjengelige for salg etter første annonserte visning. I så fall kan det bli mange som kupper fordi de tror andre vil gjøre det, som ville undergrave en åpen, stigende budgivning som salgsform. Utvalget mener derfor det er ønskelig å motvirke kupping med sterkere virkemidler enn i dag.

Selger og kjøper står i dag fritt til å avtale et boligsalg, selv om selgeren har inngått en oppdragsavtale med eiendomsmegler. Avtale mellom selger og kjøper av boliger er regulert i avtaleloven og avhendingslova. Eventuelle innskrenkninger i avtalefriheten når det gjelder boligsalg i den hensikt å motvirke kupping, vil derfor kreve endringer i enten avtaleloven eller avhendingslova. Utvalget har drøftet dette i kapittel 22.

Bestemmelser i eiendomsmeglingsloven for å motvirke kupping må eventuelt rette seg mot oppdragsavtalen mellom eiendomsmegler og selger. Et direkte forbud i eiendomsmeglingsloven mot at selgeren inngår avtale utenom eiendomsmegler vil ikke være gjennomførbart, ettersom selgeren alltid vil ha mulighet til å gå ut av oppdragsavtalen mot en godtgjørelse til eiendomsmegler. Derimot kan det tenkes bestemmelser som retter seg mot eiendomsmeglingsoppdraget, men likevel innebærer at terskelen for å gå utenom eiendomsmegleren blir høyere for kjøperen eller selgeren. Her skisseres tre mulige tilnærminger: Anonymisert salg, forbud og kompensasjon.

Anonymisert salg. Dersom interessentene ikke vet hvem boligselgeren er, vil det ikke skje kupping. Slik fungerer tradisjonelle auksjoner av andre objekter, det vil si at budgiverne kun forholder seg til auksjonshuset, uten å vite hvem selgeren er.7 Men det er åpenbart mer krevende å anonymisere selgeren i boligauksjoner enn de fleste andre auksjoner. Beliggenhet og visning er viktig i boligsalg. I praksis vil det derfor ikke være mulig å anonymisere selgeren. Selv om selgerens navn ikke oppgis i annonsen og salgsoppgaven, vil en potensiell kupper på grunnlag av adressen og opplysninger som fanges opp på visningen, lett kunne finne frem til selgeren. Anonymisert salg er derfor ikke gjennomførbart for boliger.

Forbud mot at eiendomsmegler gjennomfører oppdrag basert på kuppbud. Et slikt forbud vil være det samme som en plikt for eiendomsmegler til å avslutte salgsoppdraget hvis selger inngår avtale direkte med kjøper. I praksis måtte det fremgå av oppdragsavtalen at oppdraget avsluttes dersom selgeren inngår avtale utenom eiendomsmegler, og hva oppdragstageren i så fall kan kreve i godtgjørelse. Selger som aksepterer et kuppbud, må da avslutte samarbeidet med eiendomsmegleren og gjøre opp for seg i henhold til oppdragsavtalen. Det vil ikke være til hinder for at selgeren kan sluttføre handelen som et oppgjørsoppdrag gjennom annen eiendomsmegler eller bank. Derved vil det være liten realitet i et forbud mot kupping.

Kompensasjon til andre interessenter dersom selger inngår avtale direkte med kjøper. De skadelidende ved kupping er andre som har brukt tid på å forberede seg til budrunden. Kuppingen medfører eksterne kostnader, og dersom kupperen kompenserer de som påføres skade vil det fjerne mye av grunnlaget for annen regulering, som forklart med Coase-teoremet i punkt 5.3. En mulighet kunne være å lovfeste en rett til kompensasjon, og overlate til eiendomsmeglingsforetakene hvordan de ordner dette, for eksempel ved et standardbeløp til de som har tegnet seg på budlister mv. med mulighet til ytterligere utbetaling for de som kan sannsynliggjøre store kostnader, for eksempel reise. Tvist om kompensasjon kunne omfattes av klageadgang til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. En slik kompensasjonsrett ville medføre usikkerhet for selger og eiendomsmegler, og kuppede salg der det er mange interessenter, kunne utløse kompliserte og omfattende prosesser rundt kompensasjonen. Men det er nettopp formålet at selger og eiendomsmegler skal ta inn over seg en slik mulighet, og derfor gjøre en ekstra innsats for å unngå kupping. Trolig vil kompensasjonen normalt dreie seg om små beløp, og det er derfor tvilsomt om en kompensasjonsordning vil redusere omfanget av kupping i særlig grad.

Kupping blir ikke registrert systematisk av eiendomsmeglingsforetakene, og det lages ikke statistikk over kupping i dag. Omfanget av boligsalg som er annonsert av eiendomsmegler, men likevel avtales direkte mellom selger og kjøper, er derfor usikkert. Samfunnsøkonomisk analyse (2020) er så vidt utvalget kjenner til, den eneste beregningen av omfanget av kupping som er gjort på et statistisk grunnlag. Publiseringer på Finn.no av boliger til salgs som enten blir solgt før første visningsdato eller får oppslag som kan indikere kupping, er også en aktuell kilde for å følge utviklingen over tid. For øvrig synes oppmerksomheten om kupping å være mye basert på medieoppslag og anekdotisk informasjon. Ut fra oppmerksomheten om kupping og betydning det kan ha for norske bolighandler og bruk av budrunder, mener utvalget det er behov for en systematisk kartlegging og utarbeidelse av statistikk. Utvalget foreslår at Finanstilsynet, i samarbeid med bransjen og forbrukermyndighetene, utarbeider klare definisjoner av kupping. På grunnlag av definisjonene bør antall formidlinger, meglervederlag og omsetningsverdi gjennom kupping inngå i eiendomsmeglingsforetakenes halvårlige rapportering til Finanstilsynet.

Hemmelig bud eller forbehold i boligauksjoner kan medføre et samfunnsøkonomisk tap. Hvis det ligger inne et hemmelig bud, vil andre interessenter ikke få informasjon om at de må by høyere for å fortsatt være med i budrunden. Bruk av hemmelig bud medfører at budprosessen får karakter av lukket auksjon. Motivasjonen fra kjøperen for å bruke hemmelig bud er i de fleste tilfeller nettopp å hindre informasjon til andre budgivere som kunne tenkes å by over. Selgeren kan ha motivasjon til å akseptere hemmelig bud ut fra et forsikringsmotiv, tilsvarende som for kupping. Budrunden gjennomføres med de andre interessentene, men selgeren har mulighet til å velge budet som er hemmelig, hvis det ikke kommer et høyere bud. Derimot får selgeren, dersom det hemmelige budet vinner, ikke informasjon om at andre kunne ha vært villige til å gå høyere. Med mulighet for og bruk av hemmelig bud kan det bre seg en oppfatning blant boligkjøpere om at eiendomsmegleren ikke formidler det ledende budet, og at det følgelig er nødvendig å by høyt over prisantydningen eller andre, kjente bud. Dette vil være en form for kobrabud, det vil si å legge inn et svært høyt eller overraskende bud ut fra en forventning om at det hindrer konkurrerende bud. Hvis mange nok legger inn hemmelig bud ut fra en forventning om at andre også gjør det, eventuelt byr høyere i frykt for at det ligger inne et hemmelig bud, kan systemet med åpen, stigende budgivning etter hvert undergraves. Et hemmelig bud reduserer uansett informasjonen til andre budgivere, noe som medfører at den med høyest verdsetting ikke nødvendigvis vinner frem i budrunder.

Nettbaserte auksjonsapplikasjoner kan vanskelig håndtere hemmelig bud eller kompliserte forbehold. Hvis slike applikasjoner blir vanlige, kan man se for seg at eiendomsmeglingsforetakene legger inn begrensninger slik at hemmelig bud og særskilte betingelser fra kjøper etter hvert forsvinner eller blir forbeholdt et mindre marked med unike og kostbare eiendommer. I så fall er dette problemer som ikke trenger regulering, og som markedet selv vil løse over tid. På den andre siden kan omfattende bruk av forbehold og hemmelig bud forsinke introduksjon av nettbaserte løsninger som kan være enklere for forbrukeren og bidra til mer effektive bolighandler. Å legge til rette for nettbaserte løsninger kan derfor være et argument for å regulere muligheten kjøper har til å legge inn forbehold og bruke hemmelig bud.

Eiendomsmeglingsloven har ikke noe uttrykkelig forbud mot bruk av hemmelig bud eller forbehold. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje punktum skal eiendomsmegleren «så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og andre interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.» Når en potensiell kjøper har valgt å legge inn bud på en eiendom som er annonsert for salg, ser utvalget ingen grunn til at bud og eventuelle forbehold skal holdes tilbake fra andre budgivere. Utvalget foreslår derfor en ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven om at eiendomsmegleren ikke kan formidle bud med forbehold om at budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter, til selger. Forslaget er nærmere omtalt i punkt 19.3.7.4.

7 Eiendomsmegling som næring

7.1 Innledning

Eiendomsmegling og boligomsetning er regulert med en rekke særregler i tillegg til det alminnelige regelverket for selskaper, forbrukerkjøp mv. Reguleringene stiller krav til hvem som kan drive eiendomsmegling, og innebærer en rekke plikter for eiendomsmegleren, samtidig som reglene definerer et marked som er forbeholdt foretak og advokater med tillatelse til å drive eiendomsmegling. Det tilsier at regelverksutviklingen har påvirket utviklingen og omfanget av næringen. Andre, mer fundamentale forhold påvirker også eiendomsmeglingsnæringen. Utviklingen i boligmarkedet, som i stor grad er styrende for etterspørselen etter eiendomsmeglingstjenester, er drøftet i kapittel 4 og gjentas ikke i dette kapitlet. Teknologisk utvikling er drøftet i kapittel 8 og det å selge selv som alternativ til å bruke eiendomsmegler, i kapittel 9.

Selskapsstruktur, eierskap og sysselsetting er gjennomgått i punkt 7.2. Inntjening, lønn og produktivitet er beskrevet i punkt 7.3. Virkningen på eiendomsmeglingsnæringen av finanskrisen fra 2008 og innføring av utdannings- og kompetansekravene fra 1. januar 2011 er drøftet spesielt. Med eiendomsmegling følger store klientmiddelbeholdninger, som er beskrevet i punkt 7.4. Kapitlet avsluttes med utvalgets vurderinger om eiendomsmegling som næring, se punkt 7.5.

7.2 Selskapsstruktur og sysselsetting

Foretak som skal drive eiendomsmegling må ha tillatelse fra Finanstilsynet. Virksomhetsregisteret og foretakenes rapportering til Finanstilsynet gir derfor en god oversikt over næringen. Figur 7.1 viser antall konsesjoner og antall årsverk i eiendomsmeglingsforetak (høyre akse). I årene rett før finanskrisen var det en betydelig foretaksetablering og tilsvarende sysselsettingsvekst i næringen. Antall eiendomsmeglingsforetak nådde en topp med 717 i 2007. Under finanskriseårene forsvant nesten 200 foretak. Prisfall og lenger formidlingstid førte til at mange eiendomsmeglingsforetak måtte avvikle virksomheten eller fikk tillatelsen trukket tilbake fordi foretaket ikke oppfylte krav til positiv egenkapital. Nesten halvparten av foretakene som ble avviklet, var franchisetakere i én eiendomsmeglingskjede. For øvrig var foretakene som ble nedlagt, i hovedsak blant de aller minste. Etter finanskrisen har antall foretakskonsesjoner ligget tilnærmet stabilt rundt 500 eller litt i overkant av dette. 2020 er det første året siden gjeninnhentingen etter finanskrisen, hvor det har vært en betydelig etablering av nye foretak. Ved utgangen av 2020 hadde Finanstilsynet registrert 527 foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling.

Kilde: Finanstilsynet.

Sysselsettingen i eiendomsmegling gikk betydelig tilbake under finanskrisen, men forholdsmessig mindre enn antall foretak. Fra 2009 var det en kraftig sysselsettingsvekst i næringen. Veksten var først en gjeninnhenting etter finanskrisen, men fortsatte deretter drevet av økt boligomsetning. Fra 2017 har imidlertid sysselsettingsveksten flatet ut. Dersom vi tar utgangspunkt i 2006, slik at vi ser bort fra virkningen av finanskrisen, var det en vekst med omtrent 1 200 årsverk frem til 2019. Det innebærer en gjennomsnittlig vekst med i underkant av to prosent per år, og over de tretten årene til sammen rundt 25 prosent. Sysselsettingsveksten var noe høyere i eiendomsmegling enn i økonomien som helhet, der årsverkene økte med knapt 20 prosent over samme periode. Men det som først og fremst skiller eiendomsmegling fra andre næringer, er større utslag av finanskrisen på sysselsettingen. Etter finanskrisen og frem til 2019 fulgte årsverkene i eiendomsmegling utviklingen i omsetninger av boligeiendommer, som er vist i figur 4.1. 2020 skiller seg fra foregående år ved en svak reduksjon i antall årsverk i eiendomsmegling, samtidig som veksten i boligomsetninger tiltok.

Et foretak kan også drive eiendomsmeglingsvirksomhet i én eller flere underliggende filialer. Filialen driver under foretakets tillatelse og har således ikke egen tillatelse. Ved utgangen av 2020 var det 97 eiendomsmeglingsforetak som hadde registrert underliggende filialer. Det totale antallet registrerte filialer var på samme tidspunkt 623.

Advokater og rettshjelpere kan få tillatelse til å drive eiendomsmegling uten å ha en foretakskonsesjon. Enkelte advokatselskap har likevel valgt å ha konsesjon som eiendomsmeglingsforetak. Ved utgangen av 2020 var det registrert fem foretak med ordinær foretakstillatelse til å drive eiendomsmegling som også driver advokatvirksomhet. Men det er mer vanlig at enkeltadvokater driver eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen, og det var registrert 880 advokater med sikkerhetsstillelse for å drive eiendomsmegling. I Finanstilsynets virksomhetsregister var det også registrert to rettshjelpere som driver eiendomsmeglingsvirksomhet.

Virksomheten som drives av advokater og rettshjelpere, kan være viktig for enkelte typer av oppdrag og nisjemarkeder, men utgjør relativt lite av eiendomsmegling totalt. Det kan være store svingninger fra år til år, ettersom eiendomsmegling normalt er en mindre del av den samlede virksomheten for advokater og rettshjelpere, samtidig som de iblant kan påta seg store oppdrag, typisk omsetning av næringseiendom. Advokater og rettshjelpere rapporterer ikke tiden de bruker på eiendomsmegling til Finanstilsynet. Inntektene som advokater har rapportert fra eiendomsmeglingsoppdrag, kan tyde på at de utfører fra 100 til 300 årsverk årlig. For rettshjelpere utgjør eiendomsmegling mindre enn ett årsverk i alt.

Ut fra størrelsen av næringen er det mange eiendomsmeglingsforetak. De aller fleste er små eller svært små foretak, med noen få mellomstore foretak. Over den siste tiårsperioden har foretakene blitt noe større, men ikke mer enn det som kan tilskrives omsetnings- og sysselsettingsveksten i næringen som helhet. I 2009 var det i gjennomsnitt noe under åtte årsverk per foretak, mens det i 2019 var omtrent 11 årsverk. Halvparten av foretakene hadde mindre enn fire årsverk i 2009, og ti år senere mindre enn fem årsverk. Det viser at de største foretakene har blitt en del større, mens de minste foretakene ikke har blitt særlig mye større etter antall årsverk.

I alle størrelsesgrupper fra fem årsverk og oppover har det blitt flere foretak fra 2009 til 2019. Figur 7.2 viser fordelingen av eiendomsmeglingsforetak i 2009 og 2019 målt etter antall årsverk i ulike størrelsesgrupper. Det er bare mikroforetak, definert som foretak med under fem ansatte, det har blitt færre av over tiårsperioden. Men fortsatt var 48 prosent av foretakene i næringen mikroforetak, mot 63 prosent i 2009. Mens det i 2009 var under fem prosent av foretakene som hadde 20 eller flere årsverk, var nærmere åtte prosent av foretakene kommet opp i denne størrelsen i 2019. Antall foretak med 100 eller flere årsverk var økt med to – fra fire til seks foretak – mens det var blitt 15 foretak med 50 eller flere årsverk i 2019, mot åtte foretak i denne størrelsesgruppen ti år tidligere.

Kilde: Finanstilsynet.

Mange eiendomsmeglingsforetak profilerer seg og har samarbeid gjennom tilknytning til en kjede. Selv om kjedetilknytning medfører at næringen er mer konsentrert enn antall foretak isolert sett kan gi inntrykk av, fremstår eierskap og selskapsstruktur som svært spredt sammenlignet med de fleste andre næringer.

Aksjeselskap er den helt dominerende selskapsformen blant eiendomsmeglingsforetakene. Per 1. mai 2021 var det i tillegg ti boligbyggelag, ett ansvarlig selskap og to enkeltpersonforetak. Derimot finnes ingen allmennaksjeselskap med konsesjon for eiendomsmegling.

Utenlandsk eierskap er lite utbredt i eiendomsmeglingsnæringen, når man ser på nærmeste ledd i konsernstrukturer. Gjennom bankeierskap har imidlertid utenlandske finanskonsern interesser blant annet i eiendomsmeglingsnæringen. Det finnes også eiendomsmeglingsforetak som er tilknyttet en utenlandsk eiendomsmeglingskjede, men det er lite utbredt.

7.3 Bank- og kjedetilknytning

En stor del av eiendomsmeglingsforetakene i Norge er tilknyttet en kjede eller bank. I hovedtrekk eier bankene de større foretakene, mens de mindre foretakene typisk er eid av privatpersoner eller ikke-finansielle investeringsselskaper. Det var særlig i en tiårsperiode fra midten av 1990-årene at bankene gjorde oppkjøp og ekspanderte i eiendomsmegling. Ifølge Kredittilsynet (2008) økte bankenes eierandel fra omkring 25 prosent i 1997 til 70 prosent i 2007. I 2009 var samtlige av eiendomsmeglingsforetakene med over 100 årsverk bankeide. Av de seks største foretakene i 2019 eide banker fem, mens ett var eid av en annen type finansforetak. Nesten halvparten av bankenes utlån gjelder boliglån i personmarkedet, jf. Norges Bank (2020).

Omfanget av kjedetilknytning og bankeierskap er betydelig endret også de siste årene. Tabell 7.1 viser eiendomsmeglingsforetak etter ulik kjede- eller banktilknytning i 2012 og 2020. Det har blitt vesentlig færre foretak uten noen form for bank- eller kjedetilknytning. Også antall banktilnyttede foretak har gått noe ned, mens det har blitt betydelig flere foretak med tilknytning til kjede uten bankvirksomhet. Ved utgangen av 2020 var det 182 uavhengige eiendomsmeglingsforetak som stod for omtrent 14 prosent av formidlingene og 10 prosent av omsetningen fra boligsalg. 172 foretak var tilknyttet en kjede uten bankvirksomhet, mens 150 foretak var tilknyttet en kjede med bankvirksomhet. De uavhengige foretakenes andel av total omsetning fra boligsalg er mer enn halvert siden 2012. Derimot har foretak med kjedetilknytning uten bankvirksomhet oppnådd en større andel av formidlingene og mer enn doblet andelen av total boligomsetning. Det skyldes at størrelsen av det gjennomsnittlige oppdraget har økt langt mer i kjeder uten bankvirksomhet enn i andre foretak. Foretak i kjeder med bankvirksomhet stod for omtrent 66 prosent av formidlingene og omsetningen i 2020. Av disse inngikk 144 foretak i en kjede med morbank, som stod for omtrent 60 prosent av formidlingene og omsetningen i alt. Mange foretak inngår i en kjede med bankvirksomhet, uten at banken er majoritetseier i foretaket. Ved utgangen av 2020 var det 47 foretak som var eid 50 prosent eller mer av en bank, og disse stod for omtrent 46 prosent av formidlingene og 42 prosent av omsetningen i alt.

Bankene bidrar til finansieringen av boligkjøp og er samtidig i mange tilfeller tilknyttet eiendomsmeglingsforetak gjennom eierskap eller franchisesamarbeid. Det er dermed nære forbindelser mellom finansieringsvirksomhet og eiendomsmeglingsvirksomhet, og det er i dag vanlig at eiendomsmeglingsforetak og banker markedsfører og anbefaler hverandre. Banker som driver eiendomsmegling, har organisert dette i egne aksjeselskap. Krav om selskapsmessig skille fra bankens øvrige virksomhet ble innført som hovedregel med 1989-loven. Banken kan likevel gi råd om valg av eiendomsmegler, og tilsvarende kan eiendomsmegleren gi råd om finansiering, gitt at det ikke stilles vilkår om bruk av et bestemt eiendomsmeglingsforetak. Foretak som inngår i et finanskonsern skal ha navn eller et tillegg til navnet som synliggjør tilknytningen til morselskapet eller konsernet, jf. finansforetaksloven § 17-10 første ledd. For franchisesamarbeid med banktilknytning er det derimot ikke krav om at bankens navn skal fremgå.

Mulige virkninger av bankeierskap på eiendomsmeglerens uavhengighet og konkurransen i markedet for eiendomsmeglingstjenester, har i liten grad vært gjenstand for utredning og analyser. Utvalget bygger derfor i stor grad sine vurderinger på Skoglund og Hammerstrøm (2020), som analyserte boligkjøp i Oslo, Bærum, Bergen og Stavanger fra januar 1993 til februar 2018. Dataene gir informasjon for hver handel om hvilket eiendomsmeglingsforetak som formidlet salget, og hvilken bank som finansierte kjøpet. Et hovedfunn er at boliger selges til én prosent lavere pris når kjøperen har finansiering fra den tilknyttede banken. Virkningen er signifikant, men liten, og gir ikke grunnlag for å trekke konklusjoner om eiertilknytning påvirker konkurransen i markedet for eiendomsmeglingstjenester. Resultatet kan skyldes bakenforliggende faktorer som ikke er med i analysen, selv om det er kontrollert for blant annet boligens størrelse, antall rom, beliggenhet mv. Når det gjelder ett selskap, viser analysen at seks prosentenheter flere bruker den tilknyttede banken enn de som kjøper bolig gjennom andre eiendomsmeglingsselskaper eller -kjeder. Dataene gir ikke grunnlag for å si om eiendomsmegleren påvirker boligkjøperne til å bytte bank, eller om de velger å kjøpe gjennom eiendomsmegler i det selskapet der de allerede er bankkunder.

7.4 Inntjening, lønn og produktivitet

Formidling av boligsalg står i dag for nesten 90 prosent av omsetningen i eiendomsmeglingsforetak. Megling av næringseiendom er også en betydelig inntektskilde, men betyr langt mindre for eiendomsmeglingsforetakene totalt nå enn for noen år tilbake. Utleiemegling utgjør relativt lite av den samlede omsetningen for næringen som helhet. Selskaper som tilbyr næringsmegling eller utleiemegling er imidlertid for en stor del spesialiserte, og for disse selskapene er formidling av næringseiendom eller utleie viktige markeder.

Figur 7.3 viser omsetningen av eiendomsmeglingstjenester fordelt på de fire hovedmarkedene: salg av boligeiendommer (inkl. fritidseiendommer), utleie av boliger, salg av næringseiendom og utleie av næringseiendom i perioden 2006–2020. I forkant av finanskrisen mistet eiendomsmeglingsforetakene en betydelig omsetning fra salg av næringseiendom. Dette tapet gjenfinnes ikke i omsetningen hos advokater med tillatelse til å drive med eiendomsmegling. En sannsynlig forklaring er at aktørene i markedet for næringseiendom i større grad enn tidligere selger og kjøper direkte seg imellom, og i mindre grad bruker eiendomsmegler som formidler. Samtidig kan corporate finance-tjenester ha tatt over mer av rådgivningen i forbindelse med kjøp og salg av næringseiendom. Utleie av næringseiendom har derimot vært et lite, stabilt marked for næringen over hele perioden. Boligutleie utgjør en svært liten del av den samlede omsetningen til eiendomsmeglingsforetak, omtrent én prosent av total omsetning av eiendomsmeglingstjenester.

Kilde: Finanstilsynet.

Siden innhentingen i etterkant av finanskrisen, har omsetningen av eiendomsmeglingstjenester per årsverk vært svært stabil – i gjennomsnitt rundt 1,8 mill. 2020-kroner per årsverk. Bare i finanskriseåret 2008 var den gjennomsnittlige omsetningen bak ett årsverk vesentlig mindre. Finanskrisen medførte et betydelig, men kortvarig tilbakeslag for næringen. Verdien av boligsalget som eiendomsmeglingsforetak formidlet, ble redusert med over 30 prosent. Men det tok ikke mer enn noe over ett år før omsetningen av eiendomsmeglingstjenester per årsverk nesten var tilbake på førkrisenivået. Stabiliteten i årene etter finanskrisen skyldes i stor grad at sysselsettingen har økt i takt med veksten i boligsalget. I 2020 gikk imidlertid sysselsettingen svakt tilbake, selv om boligsalget økte kraftig. Det resulterte i at omsetning per årsverk økte til nesten 2 mill. kroner. Figur 7.4 viser blant annet gjennomsnittlig omsetning av eiendomsmeglingstjenester (meglervederlag) og lønn per årsverk i eiendomsmeglingsforetak over perioden 2006–2020.

Kilde: Finanstilsynet, Statistisk sentralbyrå og Eiendomsmeglingsutvalget.

Lønnsveksten har vært relativt høy i eiendomsmegling de siste femten årene. Fra 2006 til 2020 har gjennomsnittlig månedslønn8 for heltidsansatte i eiendomsmegling økt fra i overkant av 50 000 kroner i 2020-verdi til nesten 75 000 kroner. Det utgjør en årlig reallønnsvekst på omtrent 2 ½ prosent. Lønnsveksten fordeler seg over hele perioden, men var særlig kraftig i årene 2010–2012. Økt lønn i eiendomsmeglingsnæringen må ses i sammenheng med stor lønnsvekst i hele økonomien. For alle lønnstagere var den gjennomsnittlige reallønnsveksten i samme periode omtrent 1 ½ prosent årlig. På bakgrunn av at en stor del av lønningene til eiendomsmeglere er provisjonsbasert, det vil si beregnes som prosent av oppdragets salgsverdi, kan det synes overraskende at gjennomsnittlig lønn var relativt stabil gjennom finanskriseårene. Mens foretakenes inntekter ble redusert i takt med fallet i boligpriser og antall handler, var det beskjeden reduksjon i lønnsnivået. Reduksjon i årsverkene kan delvis forklare at de som ble igjen i næringen, stort sett opprettholdt lønnsnivået gjennom finanskriseårene.

Betaling for eiendomsmeglingstjenester blir ofte betegnet «meglervederlag». Begrepsbruken er noe misvisende fordi omsetningen som foretaket tar inn, skal dekke mer enn lønn til de ansatte: utbytte til eierne og renter til långivere, arbeidsgiveravgift, pensjonsinnbetaling, sosiale ytelser, kjøregodtgjørelse, kontorleie, materiell og utstyr mv. samt selskapsskatt på overskuddet. Figuren viser at omtrent halvparten av omsetningen gikk til lønn i 2018 og 2019. Med kraftig omsetningsvekst i 2020, falt lønnsandelen tilbake til rundt 45 prosent. Når vi ser bort fra finanskriseåret 2008, var lønnsandelen vesentlig lavere – omtrent 40 prosent – frem til lønnsopptrappingen i årene rundt 2011. Disse årene var det et betydelig løft i lønningene i næringen. Lønnsøkningen kan delvis forklares med økt omsetning per årsverk og delvis med at mer av omsetningen gikk til lønn. Økt lønnsandel kan indikere at de ansatte leverte et bedre eiendomsmeglingsprodukt eller at foretakene måtte sette opp lønningene for å fylle behovet for ansatte med nødvendige kvalifikasjoner. Begge antagelsene kan forklares med at det var nettopp i denne perioden at utdannings- og kompetansenivået ble hevet for å møte de nye kravene fra 2011. En annen forklaring på økt lønnsandel kan være at eiendomsmeglerne har gått over fra å være eiere til ansatte, og dermed i større grad mottar lønn og i mindre grad utbytte, men det ligger for en stor del lenger tilbake i tid.

Lønnsomheten i eiendomsmeglingsforetakene er på nivå med annen kunnskaps- og arbeidsintensiv næringsvirksomhet i Norge. Et mål på lønnsomhet er driftsmargin, som viser driftsresultat i prosent av driftsinntekt. Det forteller hvor mye bedriften får igjen per omsatt krone før finanskostnader og skatt. I 2019 var gjennomsnittlig driftsmargin 9 prosent. Tallet er beregnet fra regnskapstall som eiendomsmeglingsforetakene rapporterer til Finanstilsynet. Totalkapitalrentabiliteten var noe under 16 prosent. Disse tallene indikerer at kapitalen som er investert i næringen gir solid avkastning, men bør tolkes med varsomhet ettersom en stor del av foretakene inngår i større konsern, slik at interne disposisjoner kan påvirke tallene. Figur 7.5 viser driftsmarginen og totalrentabilitet i eiendomsmegling og to næringer som det kan være naturlig å sammenligne med: faglig, vitenskapelig og teknisk tjenesteyting og forretningsmessig tjenesteyting. Dette er arbeidsintensive næringer med høyt utdanningsnivå, som tilbyr kunnskapsintensive tjenester, og har relativt lite kapital bundet i maskiner og anlegg. Slike likhetstrekk gir grunnlag for å sammenligne mål på lønnsomhet. Eiendomsmegling har hatt noe høyere driftsmargin og vesentlig høyere totalrentabilitet enn de to andre næringene over hele perioden. Høyere totalrentabilitet kan imidlertid skyldes at eiendomsmegling er mindre kapitalintensiv enn de to andre næringene. Jevnt over fremstår eiendomsmegling som en lønnsom og solid næring de siste årene.

Forstørr bilde

Kilde: Finanstilsynet og Statistisk sentralbyrå.

Pris på eiendomsmeglingstjenester som andel av salgssummen, har etter finanskrisen for det meste vært fallende. Høyre akse i figur 7.4 viser pris eksklusiv merverdiavgift i prosent av salgssum fra 2006 til 2020. Vederlagsandelen er beregnet som samlet betaling for eiendomsmeglingstjenester dividert med samlet salgsverdi. Dette er et gjennomsnittstall som også inkluderer boliger som ble solgt til fastpris, medgått kostnad (timepris) mv. Her inngår alle vederlag som eiendomsmeglerne tar inn, både provisjon basert på salgsprisen, fastpriselementer (grunnhonorar, inneståelseshonorar, oppgjørshonorar mv.) og betaling for tilleggstjenester som salgsoppgaver, visninger, markedspakke mv. Betaling for bygningssakkyndig, fotograf, annonsering i ulike medier, boligselgerforsikring mv. inngår derimot ikke. Vederlagsandelen som vi omtaler her, kan derfor ikke umiddelbart sammenlignes med provisjonssatsene som eiendomsmeglerne oppgir i sine prislister og kontrakter. Beregningen som er vist i figuren, viser likevel relativt presist utviklingen i gjennomsnittlig provisjonssats, ettersom hoveddelen av de aller fleste eiendomsmeglingsoppdrag blir betalt etter en avtalt prosent av oppnådd salgspris.

Pris på eiendomsmeglingstjenester som andel av slagssum gikk ned før og under finanskrisen, men straks markedet snudde i 2009, økte eiendomsmeglingsforetakene prisene på sine tjenester. Deretter gikk vedvarende vekst i boligomsetningen og boligprisene sammen med gradvis reduksjon av gjennomsnittlig vederlagsandel i flere år. Etter at boligprisveksten flatet ut fra 2017, lå den gjennomsnittlige betalingen relativt stabilt i noen år. Med den kraftige boligprisveksten i 2020 økte gjennomsnittlig vederlag til 1,75 prosent. Inklusiv merverdiavgift på 25 prosent betalte boligselgerne i gjennomsnitt 2,2 prosent av oppnådd salgspris til eiendomsmeglingsforetaket dette året.

Siden gjeninnhentingen etter finanskrisen og frem til 2019, er det ikke mulig, ut fra tilgjengelige data, å påvise produktivitetsvekst i eiendomsmeglingsnæringen. Sammenlignet med før finanskrisen var det færre formidlinger per årsverk, mens prisen per formidling hadde økt betydelig. Foretakene formidlet 29 boligsalg per årsverk i 2019 – omtrent det samme som ti år tidligere. Men i 2020 fremkommer det betydelig produktivitetsvekst i form av flere formidlinger per årsverk. Da var det i gjennomsnitt 33 formidlinger per årsverk, samtidig som kundene betalte noe mer for hvert salg. Figur 7.6 viser eiendomsmeglingsforetakenes omsetning per boligformidling i 2020-kroner og antall boligformidlinger per årsverk (høyre akse). Merk at formidling av utleie og næringseiendom er trukket fra i omsetningen og årsverkene. Frem til 2008 tok eiendomsmeglingsforetakene gjennomsnittlig omtrent 45 000 kroner i 2020-verdi per boligformidling. Dette er regnet eksklusiv merverdiavgift, det vil si omsetningen som foretaket sitter igjen med. Fra 2011 har vederlaget per boligformidling ligget relativt stabilt mellom 55 000 og 60 000 kroner. Når realprisene på boliger steg frem til 2017, mens vederlaget per formidling var stabilt, forklarer det at betalingen som andel av salgssummen gikk ned, slik det er vist i figur 7.4. At meglervederlaget ikke har fulgt prisveksten på boliger kan skyldes spredt eierskap og mange aktører i eiendomsmeglingsmarkedet, som gir grunnlag for virksom konkurranse. Det kan også være et resultat av mer prisbevisste kunder som innhenter tilbud fra flere av konkurrentene før de inngår en oppdragsavtale. For eksempel oppfordrer Huseierne til alltid å ta kontakt med flere eiendomsmeglere når man skal selge boligen, jf. Huseierne (2021). Boligprisveksten i 2020 ble imidlertid delvis tatt ut i økt pris per formidling.

Kilde: Finanstilsynet og Eiendomsmeglingsutvalget.

Skjerpede utdannings- og kompetansekrav fra 2011 kan ha bidratt til prisoppgangen på eiendomsmeglingstjenester i årene like før kravene ble innført. Under finanskrisen forsvant omtrent 700 årsverk fra eiendomsmeglingsnæringen. Trolig var avgangen størst blant de som ikke ville ha tilfredsstilt de skjerpede kravene, mens de nye eiendomsmeglerne som kom til etter hvert som aktiviteten tok seg opp etter finanskrisen, hadde mer utdanning enn de som gikk ut av næringen. Over treårsperioden med størst utskifting av eiendomsmeglere, økte prisen per boligformidling i faste 2020-kroner med nesten 15 000 kroner eksklusiv merverdiavgift. Innhenting etter finanskrisen kan neppe eller i liten grad forklare denne prisøkningen. Det er for så vidt ikke overraskende at prisen på eiendomsmeglingstjenestene gikk opp når boligsalget og boligprisene økte, men det kan ikke forklares som en innhenting når prisen ikke hadde gått nevneverdig ned før eller under finanskrisen.

Antall boligformidlinger per årsverk er et bedre mål på produktivitet enn foretakenes inntekter per formidling. Inntekten per formidling kan vanskelig tolkes som et produktivitetsmål – ettersom inntekten i stor grad avhenger av andre forhold, blant annet konkurransen i markedet. Nå har som nevnt, eiendomsmeglingsforetakene heller ikke økt prisen på sine tjenester i takt med boligprisveksten. Regelverksutvikling kan i noen grad forklare at foretakene i en periode ikke formidlet flere boligsalg per årsverk enn ti år tidligere – og vesentlig færre enn før finanskrisen. Blant annet fikk eiendomsmeglere fra 2008 plikt til å gi tilbud på timepris og plikt til å skrive regning uavhengig av avtalt vederlagsform. Hvitvaskingslovgivningen har også pålagt eiendomsmegler nye eller utvidede oppgaver, se omtale i kapittel 12. Samtidig har rapportering til myndighetene blitt enklere gjennom samordning og digitale løsninger. Videre har de fleste av eiendomsmeglingsforetakene tatt i bruk digital teknologi i fagsystemer, salgsoppfølging mv. som potensielt kan øke produksjon per årsverk. Frem til 2019 så det ikke ut til at næringen som helhet klarte å hente ut merkbare produktivitetsgevinster fra den nye teknologien, men produktivitetsveksten i 2020 kan indikere at bruk av ny teknologi begynner å få virkning. Bruk av ny teknologi i eiendomsmegling er nærmere omtalt i kapittel 8.

Kvaliteten av eiendomsmeglingsproduktet kan ha endret seg over tid, blant annet gjennom et sterkere forbrukervern. Antall formidlinger som produktivitetsmål vil ikke fange opp slike kvalitetsforbedringer. Dersom forbrukervernet har blitt styrket over tid, kan det likevel ha skjedd en produktivitetsforbedring, men det vil være krevende å måle dette. Indikatorer på forbrukervern er nærmere drøftet i punkt 10.6.

7.5 Klientmidler og sikkerhetsstillelse

Eiendomsmeglingsforetakene og advokater som driver eiendomsmegling, behandler og oppbevarer klientmidler i et betydelig omfang. Bortsett fra ved formidling av næringseiendom, har eiendomsmegler eller advokat ikke rett til å fraskrive seg ansvaret for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret. Derimot kan selger og kjøper sammen avtale at eiendomsmegleren ikke skal gjennomføre oppgjøret. Foretak og advokater som driver eiendomsmegling må ha sikkerhet som dekker det ansvar de kan pådra seg under utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomheten. Sikkerheten skal være minst 45 mill. kroner, uavhengig av hvor store klientmidler foretaket oppbevarer. Finanstilsynet kan i enkelttilfeller bestemme at det skal stilles høyere sikkerhet, men gjør for tiden ikke bruk av denne hjemmelen. Sikkerhetsstillelsen har vært tilstrekkelig til å dekke alle tap som har skjedd frem til i dag.

Det har vist seg at klientmiddelbeholdningen i en stor del av eiendomsmeglingsforetakene tidvis overstiger sikkerhetsstillelsen. Innestående på klientkonto inngår i foretakenes halvårlige rapportering til Finanstilsynet. Rapporteringene viser en klar trend i retning av at foretakene har stadig større klinetmiddelbeholdninger. Likevel var det per 31. desember 2020 ingen foretak som hadde stilt høyere sikkerhet enn minstekravet på 45 mill. kroner. Enkelte foretak, særlig av de større, har imidlertid tegnet egne kriminalitetsforsikringer.

Utleiemeglingsforetak har ikke samme behov for å oppbevare klientmidler som boligmeglingsforetak, men er underlagt de samme kravene. Det har ikke vært rapportert overskridelser av sikkerhetsstillelsen fra utleiemeglingsforetak.

På oppdrag fra Finansdepartementet nedsatte Finanstilsynet i februar 2016 en arbeidsgruppe for å gjennomgå dagens oppgjørsordning med sikte på å kartlegge risiko for tap av klientmidler, samt å utrede alternative måter for overføring av kjøpesummen. For øvrig hadde arbeidsgruppen medlemmer fra Finansdepartementet, Eiendom Norge, Norges Eiendomsmeglerforbund, Finans Norge, Forbrukerrådet og Forbrukerombudet (i dag Forbrukertilsynet). Arbeidsgruppens rapport Oppgjørsordningen i eiendomsmegling ble oversendt Finansdepartementet 27. juni 2016. Rapporten ble sendt på høring høsten 2016 og er fortsatt til behandling.

Arbeidsgruppen mente at oppgjør gjennom eiendomsmegler i hovedsak er trygt og sikkert. Det er likevel enkelte sårbarheter i måten dagens boligoppgjør gjennomføres på. Dette medfører en viss risiko for hendelser som har et så stort skadepotensial at sikkerhetsstillelsen ikke gir full dekning. Arbeidsgruppen har følgende beskrivelse av sårbarhetene:

«Arbeidsgruppen har kommet til at risikoen for økonomisk tap tilknyttet gjennomføringen av oppgjør i hovedsak vil kunne dreie seg om kriminelle handlinger fra personer som skaffer seg tilgang til pengestrømmen eller tekniske løsninger pengestrømmen går gjennom. I tillegg vil insolvens i bank kunne medføre tap av klientmidler. Oppgjørsfeil og rene feilutbetalinger fra klientkonto kan forekomme, men vil sjelden ha så stort skadepotensiale at det er fare for reelt tap for kunder, dvs. at gjeldende krav til sikkerhetsstillelse ikke dekker. Unntak kan tenkes ved store prosjektoppdrag, bl.a. ved følgefeil som kan forplante seg til mange enheter i prosjektet. Etter arbeidsgruppens vurdering kan slike feil i første rekke avhjelpes gjennom god faglig oppfølging og kontroll.» (Arbeidsgruppe nedsatt av Finanstilsynet, 2016, punkt 4.1)

Arbeidsgruppen antok at innføring av elektronisk tinglysing våren 2017 ville redusere oppgjørstiden og klientmiddelbeholdningene vesentlig, og dermed potensialet for økonomisk tap. I tillegg mente arbeidsgruppen at unntak for beløpsgrensen for innskuddsgarantien i samsvar med EUs innskuddsgarantidirektiv, kunne redusere risikoen for tap av klientmidler knyttet til insolvens i bank. Arbeidsgruppen vurderte alternativer til dagens ordning, blant annet nye forsikringsordninger, etablering av et sikringsfond, økning av kravet til sikkerhetsstillelse, og at kjøpesummen gjøres opp direkte mellom kjøper og selger. Ingen av alternativene fremsto som bedre enn dagens ordning. Derimot foreslo arbeidsgruppen enkelte regelendringer, herunder krav til vandelsattest for personer som skal disponere klientmidler, og krav til sikkerhetsfunksjoner i IKT-systemer som benyttes til disponering av klientmidler. Arbeidsgruppen foreslo også begrensninger i adgangen til å fravike ansvarsfordelingen mellom bank og eiendomsmeglingsforetak for klientkontoen etter finansavtaleloven § 35. En slik begrensning vil ikke forebygge feilutbetalinger eller kriminelle angrep mot klientmidlene, men arbeidsgruppen mente det kunne redusere risikoen for tap av klientmidler idet en større del av det økonomiske ansvaret flyttes over på bankene, som har betydelig større evne til å dekke store tap.

Kartverket begynte med elektronisk tinglysing våren 2017. Innrapportering til Finanstilsynet viser imidlertid ikke en reduksjon i klientmiddelbeholdningene slik arbeidsgruppen så for seg. Sett over året som helhet, har det vært en fortsatt, jevn vekst i beholdningene. Innskuddsgarantiordningen ble endret fra 1. januar 2019. Bankinnskudd knyttet til boligtransaksjoner dekkes nå av innskuddsgarantien uten beløpsbegrensning, og innebærer en vesentlig reduksjon av risikoen for at klientmidler skal gå tapt som følge av insolvens i banker.

7.6 Utvalgets vurderinger

Eiendomsmegling er viktig for samfunnet først og fremst gjennom trygg og effektiv omsetning av eiendommer – og reduserer dermed risiko for boligkjøpere og boligselgere og bidrar til at boligmassen utnyttes best mulig. Med omtrent 6 000 sysselsatte og en årlig omsetning av eiendomsmeglingstjenester på over 11 mrd. kroner i 2020 er næringen i seg selv også viktig for økonomien. Herav følger at evalueringen av eiendomsmeglingsloven og forslag til ny regulering ikke utelukkende ser på partene i handelen, men også hvordan reglene kan påvirke eiendomsmegling som næring. Det er spesielt viktig fordi det er mange særregler for eiendomsmegling som ikke har paralleller og anvendelse overfor næringsvirksomhet generelt eller andre næringer.

Over de siste femten årene har eiendomsmegling hatt en vekst som etter omsetning og sysselsetting, ligger over gjennomsnittet av næringer. Bortsett fra muligheten som advokater har til å påta seg eiendomsmeglingsoppdrag, sikrer reguleringene at eiendomsmeglingstjenestene ikke er utsatt for konkurranse fra andre næringer eller yrker. Regelverket er derimot ikke til hinder for å legge ut egen bolig for salg og selv ta hånd om handelen. For salg av boligeiendommer som annonseres i markedet, har eiendomsmeglingsforetakene en markedsandel på omtrent 98 prosent. Over 85 prosent av fritidsboligene som annonseres på Finn.no, er gjennom eiendomsmegler. Derimot har eiendomsmeglingsforetakene mistet mye av markedet for omsetning av næringseiendommer. Utleiemegling er fortsatt et nisjemarked, som utgjør lite av den samlede omsetningen i næringen, med formidling av næringsutleie vesentlig større enn boligutleie. Det økte antallet boligomsetninger forklarer dermed det meste av veksten i eiendomsmeglingsnæringen det siste tiåret. Frem til 2019 ser det derimot ikke ut til at næringen har tatt ut boligprisveksten i økt pris på meglingstjenestene, men i 2020 økte vederlagene noe som andel av salgssummen.

Eiendomsmeglingsforetakene tok i gjennomsnitt omtrent samme pris i faste kroner for en boligformidling i 2019 som ti år tidligere. I lys av at betalingen for de aller fleste salgsoppdrag i hovedsak er provisjonsbasert og boligprisene har økt kraftig, kan det synes overraskende at prisen på meglingstjenestene ikke har gått opp. Det innebærer at eiendomsmeglerne totalt sett har tilpasset seg og vært villige til å forhandle ned provisjonssatsen til et nivå som i realiteten langt på vei fungerer som en fastpris. At gjennomsnittsprisen på oppdragene frem til 2019 ikke fulgte prisstigningen på boliger, kan være en indikasjon på virksom konkurranse i markedet for eiendomsmeglingstjenester. I 2020 økte imidlertid vederlaget per formidling en god del. Dette var et spesielt år med nedstengning på grunn av koronasituasjonen, først boligprisfall og deretter kraftig boligprisvekst. Følgelig er det for tidlig å trekke konklusjoner ut fra prisøkningen på eiendomsmeglingstjenester dette året. Utvalget er av den oppfatning at det synes å være en rimelig grad av virksom konkurranse i markedet for eiendomsmeglingsoppdrag.

Nesten alle de større eiendomsmeglingsforetakene har tilknytning til banker gjennom eierskap eller franchisesamarbeid. Mye tyder på at banktilknytningen har bidratt positivt til arbeidsforhold, bruk av ny teknologi og profesjonalisering i næringen. Banktilknytningen ser heller ikke ut til å ha svekket konkurransen i markedet for eiendomsmegling. Det kan likevel være negative sider ved samarbeid mellom banker og eiendomsmeglingsforetak. Bankene har en sentral rolle i finansieringen av boligkjøp. Eiendomsmeglingsforetak skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling. Prinsippet om fritt valg av eiendomsmegler skal beskytte oppdragsgiverne mot urimelige avtaler, og skal hindre forsøk på å utnytte en markedsposisjon på andre områder enn eiendomsmegling, til å skaffe kunder til meglingsvirksomheten. For å ha et fritt valg av eiendomsmegler må kundene vite på forhånd om de velger samme bankforbindelse som eiendomsmeglingsforetak, eller en annen bank. Foretak som inngår i et finanskonsern skal ha navn eller et tillegg til navnet som synliggjør tilknytningen til morselskapet eller konsernet, jf. finansforetaksloven § 17-10 første ledd. Derimot er det ikke noe krav om å synliggjøre et franchisesamarbeid med et finansforetak. Derfor er det neppe alle forbrukere som er klar over tilknytningen når de eventuelt vurderer eiendomsmegler fra samme konsern som banken der de tar opp lån. Også andre foretak, for eksempel medieforetak som kontrollerer annonseplattformer og går inn som eiere i eiendomsmeglingsforetak, kan tenkes å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning og utførelse av oppdraget. Utvalget foreslår i punkt 19.3.6.3 en ny bestemmelse om at samarbeid eller annen tilknytning til foretak som kan være egnet til å påvirke eiendomsmeglerens rådgivning, skal fremgå av salgsoppgaven.

Produktivitetsutviklingen i eiendomsmeglingsnæringen fremkommer som relativt svak dersom man ikke korrigerer for mulige kvalitetsforbedringer. Det gjelder frem til 2019, mens det i 2020 ble formidlet betydelig flere boliger per årsverk enn i årene før. Eiendomsmeglingsforetakene har i stor grad tatt i bruk digital teknologi som skulle ha et betydelig potensial for å øke produksjonen per årsverk. Frem til 2019 så det ikke ut til at næringen som helhet klarte å hente ut målbare produktivitetsgevinster fra den nye teknologien. Det kan ha ulike forklaringer: Nye krav til meglingsoppdrag, blant annet tiltak mot hvitvasking, kan ha «spist» av produktivitetsforbedringer. Kvaliteten på eiendomsmeglingen kan ha økt på måter som ikke er klart målbare. Det kan også tenkes at eiendomsmeglere har brukt mer tid på å skaffe seg oppdrag enn de gjorde tidligere. I så fall vil hver gjennomført formidling kreve større innsats på markedsføring og kundebearbeiding av eiendomsmeglingsproduktet (og ikke av selve boligsalget). Det er også vanlig at det tar tid før introduksjon av ny teknologi gir seg utslag i produktivitetsgevinster, slik at mye av resultatene av den digitale teknologien fortsatt kan ligge frem i tid. Produktivitetsforbedringen i 2020 kan indikere at foretakene begynner å hente ut gevinster av den nye teknologien som de har investert i.

Oppbevaring av klientmidler utover sikkerhetsstillelsen medfører en risiko for tap for kjøpere av fast eiendom. Uavhengig av nye krav til sikkerhetsstillelse, som drøftes i det følgende, mener utvalget det bør vurderes andre tiltak som begrenser risikoen for tap av klientmidler. Arbeidsgruppen som Finanstilsynet nedsatte i 2016, hadde flere forslag om slike tiltak. Utvalget vil særlig peke på at e-tinglysing så langt ikke har medført den forventede reduksjon av oppgjørstiden. Det skyldes hovedsakelig at den digitale infrastrukturen som kreves for utbredt bruk, ikke i tilstrekkelig grad har kommet på plass. Elektronisk tinglysing avhenger av et felles system der bankene kan sende pantedokumenter som skal tinglyses i forbindelse med eiendomshandelen, digitalt til eiendomsmegleren, som skal besørge e-tinglysing av pantedokument og skjøte samtidig. Ved inngangen til 2020 foregikk nesten all tinglysing på papir, mens eiendomsmeglerne brukte e-tinglysing for omtrent 30 prosent av alle skjøtepakker (dvs. skjøter og pantedokument) i mai 2021. Det er forventet at andelen e-tinglysing vil øke raskt fremover. Altinn er nå etablert som kommunikasjonskanal mellom bank og eiendomsmeglingsforetak. Opp mot Altinn må imidlertid hver bank og hvert eiendomsmeglingsforetak tilpasse sine fagsystemer, og det er mange som ennå ikke har fått dette på plass. Utvalget mener det er viktig at dette arbeidet blir prioritert, slik at e-tinglysing kan gjennomføres fullt ut.

Etter utvalgets vurdering er det vanskelig å anslå den reelle risikoen for tap dersom sikkerhetsstillelsen ikke dekker klientmidlene fullt ut. Selv om det hittil ikke har vært noen slike hendelser, synes det å være sårbarheter i systemet som gjør at muligheten for at det kan skje, ikke kan utelukkes. Hjemmelen til å stille krav om sikkerhetsstillelse er eiendomsmeglingsloven § 2-7, mens de konkrete bestemmelsene ligger i forskriften. Den nærmere regulering av innholdet i kravet til sikkerhetsstillelse, bør gjøres i eiendomsmeglingsforskriften. Utvalget har derfor ikke foreslått endringer i § 2-7. Som begrunnet i kapittel 2, legger utvalget ikke frem forslag til forskriftsregulering i denne utredningen, og vil derfor heller ikke fremme et konkret forslag til regulering av kravet til sikkerhetsstillelse i eiendomsmeglingsforskriften. Egnethetsvurdering og krav til politiattest er derimot regulert i loven, og utvalget foreslår at alle personer som skal disponere klientkonto underlegges krav om dette, se punkt 18.4.5.

Utvalget flertall, medlemmene Moen, Anundsen, Bergem, Edlund, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl og Skjelbostad, mener sikkerhetsstillelsen bør stå i forhold til størrelsen av klientmidlene som foretaket oppbevarer, og hvor stor risiko det er knyttet til oppbevaringen. Det er ikke tilfelle i dag, ettersom alle eiendomsmeglingsforetak må stille en garanti på minst 45 mill. kroner. Foretak med mindre klientmiddelbeholdninger har ikke samme behov for sikkerhetsstillelse som de med større beholdninger. Videre er det mindre vanlig at utleiemeglere mottar klientmidler knyttet til utleiemeglingsoppdrag, og i den grad utleiemegleren håndterer klientmidler, er beløpene vesentlig lavere enn i et salgsmeglingsoppdrag. Etter flertallets vurdering taler dette for at det kan stilles lempeligere krav til sikkerhetsstillelse for mindre foretak og utleiemegling enn for større foretak og salgsmegling. Flertallet foreslår derfor at det innføres differensierte krav etter foretakets omsetning og risiko ved klientmiddelbehandlingen. Hvordan kravene konkret fastsettes må utredes nærmere, men flertallet antar det ikke er behov for en garanti som til enhver tid dekker de største klientmiddelbeholdningene fullt ut.

Utvalgets mindretall, medlemmene Hauge, Kasland og Tuv, ser annerledes på spørsmålet om sikring av klientmidlene. Selv om flertallets forslag gir betydelig bedre sikkerhet enn dagens ordning, bør risikoen for udekket klientmiddeltap ved oppgjør av bolig- og fritidseiendom i utgangspunktet fjernes helt. Mindretallet viser til at det i EUs innskuddsdirektiv er fastslått at visse typer av innskudd i bank skal være beskyttet ut over det ordinære garantinivået i løpet av en periode på minimum tre og maksimum 12 måneder. Formålet bak dette EU-kravet er å beskytte finansielle midler som vil kunne ha stor betydning og påvirkning for enkeltpersoners livssituasjon. Foruten innskudd knyttet til boligsalg, gjelder dette innskudd i forbindelse med visse sosiale formål, blant annet skilsmisse, arv og arbeidsforhold. Ettersom boligoppgjørene i andre europeiske stater i hovedsak foretas direkte mellom partenes bankforbindelser, er midlene fra bolighandlene sikret tilnærmet fullt ut. Dette er imidlertid ikke tilfelle for midlene som står på eiendomsmeglernes klientkontoer og som overstiger meglergarantiens maksimalbeløp, dersom det oppstår tap som ikke er bankens ansvar. Dermed har Norge et dårligere forbrukervern enn Europa ellers når det gjelder risikoen for tap av disse midlene.

Boligoppgjør hvor hele kjøpesummen mottas og utbetales av eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket, er en særnorsk ordning med lang tradisjon, og som har vist seg å være effektiv og velfungerende. Selv om det så langt ikke har vært hendelser med tap av klientmidler i så stort omfang at det ikke har vært dekket av sikkerhetsstillelsen, har det med den generelle digitale utviklingen i samfunnet, vokst frem nye former for kriminalitet, som etter mindretallets vurdering også har gjort eiendomsmeglingsforetakene mer sårbare. Disse medlemmene anerkjenner at eiendomsmeglerne ivaretar et trygt og sikkert oppgjør i den enkelte eiendomsformidling. Men siden ordningen medfører stadig større klientmiddelbeholdninger i et stort antall eiendomsmeglingsforetak, og sårbarheten har blitt større, kan det ikke ses bort fra at et klientmiddeltap som overstiger sikkerhetsstillelsen, vil kunne skje før eller senere. En hendelse som rammer bare én boligkunde, vil være uakseptabelt for denne. Men en hendelse vil lett kunne ramme et større antall boligkunder samtidig, og dermed være ødeleggende for eiendomsmeglingsbransjen. Mindretallet mener derfor at eiendomsmeglingsforetak som mottar klientmidler fra bolig- og fritidseiendomsformidling, må sikre disse fullt ut. Alternativt må oppgjøret overlates til et annet eiendomsmeglingsforetak, eller foretas direkte gjennom partenes bankforbindelser. Av hensyn til kostnadene kan det vurderes å fastsette et tak for den enkelte formidling, som begrenser ansvaret ved formidlingen av bolig- og fritidseiendommer i de aller høyeste prisklassene, slik det også er åpnet for i innskuddsgarantidirektivet.

Mindretallet antar finansbransjen vil kunne utvikle egnede forsikrings- eller garantiprodukter særskilt for dette formålet, som eventuelt kan gjelde ved siden av den eksisterende sikkerhetsstillelsen for det øvrige eiendomsmegleransvaret i lovens § 2-7. En særskilt klientmiddelgaranti bør i så fall reguleres i – eller med hjemmel i – lovens § 3-2 om forvaltning og behandling av klientmidler.

8 Teknologisk endring

8.1 Innledning

Eiendomsmegling består i å koble selgere og kjøpere av et komplekst produkt – en prosess som kan være svært forskjellig fra oppdrag til oppdrag. For å kunne gjennomføre en handel må eiendomsmegleren blant annet skaffe seg kunder med en bolig som de ønsker å selge, få informasjon om markedet og verdien på boligen, sørge for at interessenter får kjennskap til tilbudet og tilgang til relevante opplysninger, etablere en markedsplass for potensielle budgivere der selger og kjøper kommer frem til en avtale, og utveksle informasjon med banker og registre både underveis og når transaksjonen er sluttført. Selv om bolighandler kan være svært forskjellige, er det også mange oppgaver som gjentas fra handel til handel, og dermed kan standardiseres eller automatiseres. Både de mer repetitive og unike sidene av en bolighandel er kunnskaps- og informasjonstunge prosesser som legger til rette for bruk av digitale hjelpemidler og verktøy.

Bruk av digitale teknologier gjør det mulig å effektivisere mange av oppgavene som eiendomsmeglere utfører. Slik effektivisering kan bestå i kostnadsreduksjoner, kvalitetsheving av meglingsproduktet eller helt nye tjenester for å frembringe eller understøtte eiendomsomsetning. Mye av den samme teknologien tas i bruk både av eiendomsmeglingsforetakene, markedsplasser som publiserer annonser og tilbyr tilknyttede tjenester, og nye foretak som utfordrer de etablerte forretningsmodellene. Ny teknologi for eiendomsmegling blir i stor grad utviklet av leverandører og teknologimiljøer, men egenutvikling spiller også en rolle. Eiendomsmegling befinner seg i et skjæringsfelt mellom finansteknologi (fintech) og eiendomsteknologi (proptech) – og kan hente nye løsninger fra og bidra inn mot begge teknologiområdene. Kapittel 8 dreier seg om eiendomsmeglers bruk av ny teknologi. Oppgaver som kunden utfører på egenhånd, og selvhjelpstjenester som alternativ til bruk av eiendomsmegler, er drøftet i kapittel 9.

8.2 Undersøkelse om bruk av ny teknologi

8.2.1 Bakgrunn og utforming

Økt bruk av digital teknologi reiser flere spørsmål av betydning for en revisjon av eiendomsmeglingsloven:

• Er det nye løsninger som påvirker eiendomshandel og forbrukervern, men faller utenfor dagens regulering?

• Er det bestemmelser i eiendomsmeglingsloven som motvirker at ny teknologi tas i bruk eller blir fullt utnyttet?

• Sikrer eiendomsmeglingsloven likebehandling av ulike teknologier og typer aktører?

Som bakgrunn for slike vurderinger ønsket utvalget kunnskap om bruk av digital teknologi i eiendomsmeglingsforetakene, og om hvordan næringen ser for seg utviklingen fremover. Derfor utformet utvalget et spørreskjema som ble sendt til 19 selskaper eller kjeder innenfor eiendomsmegling. Utvalget omfattet de største selskapene eller kjedene, og dekker dermed en stor del av eiendomsmeglingsvirksomheten. I tillegg ble det tatt med noen selskaper eller kjeder med sterk markedsposisjon innenfor en region eller landsdel, og dessuten enkelte mindre selskaper eller kjeder som var antatt å ha særegne løsninger eller salgskonsepter. Selskaper som driver kun næringsmegling, utleiemegling eller oppgjør var ikke omfattet. Til sammen 14 selskaper besvarte undersøkelsen, noe som utgjør tre fjerdedeler av selskapene som fikk tilsendt spørreskjemaet. Undersøkelsen ble gjennomført i mai 2020.

Spørreskjemaet tok sikte på å få et bilde av situasjonen i dag og hvordan næringen forventer at digitale teknologier vil anvendes fremover. Respondentene ble spurt først om noen strukturelle kjennetegn ved selskapet. Hensikten var å kunne se om ulike deler av næringen tar i bruk ny teknologi i forskjellig grad eller på forskjellige måter. Deretter fulgte spørsmål om bruk av digital teknologi, hvor det var beskrevet ulike oppgaver9 som ofte er en del av et eiendomsmeglingsoppdrag. Respondentene skulle svare på om de for hver av disse oppgavene bruker digital teknologi av tre hovedtyper: Basis digitalisering, digital plattform eller kunstig intelligens, definert som i boks 8.1.

For å få et bilde av forventninger om utviklingen fremover, ble selskapene for hver av oppgavene spurt om bruk av digitale teknologier de neste to til tre årene. Respondentene fikk også anledning til å utdype om kundenes respons på digital teknologi, og om selskapet hadde tilpasset eller planlegger å tilpasse tjenestene til ny teknologi. Til slutt hadde selskapene anledning å kommentere eiendomsmeglingsloven og legge frem synspunkter på om det er behov for endringer i loven for å ivareta eller legge til rette for bruk av ny teknologi.

Undersøkelsen var rettet mot selskaper og kjeder som ligger langt fremme i bruk av ny teknologi, og var ikke basert på et representativt utvalg. Spesielt var mindre, uavhengige foretak ikke omfattet. Etter omsetning og antall formidlinger speiler imidlertid undersøkelsen langt på vei sammensetningen av næringen. Avviket er kanskje størst etter forretningsmodell, der integrerte selskaper, med to tredjedeler av svarene, synes å være overrepresentert, mot en tredjedel selskaper med franchisesamarbeid. Tre landsdekkende selskaper eller kjeder var omfattet, mens fem var representert i flere landsdeler eller regioner og seks i hovedsak i én region. Halvparten av selskapene var heleide av banker, mens den andre halvparten var helt eller delvis eid av personer eller ikke-finansielle selskaper. Fordelingen etter eierforhold stemmer godt med hele næringen. Figur 8.1 viser hvordan selskapene og kjedene som deltok i undersøkelsen, fordeler seg på forretningsmodell, geografisk dekning og eierskap.

Digital teknologi blir i dag i forskjellig grad brukt til ulike oppgaver i et eiendomsmeglingsoppdrag. Figurene i boks 8.2 viser hvordan svarene for hver oppgave fordelte seg for basis digitalisering, digital plattform, kunstig intelligens og egenutvikling. Så godt som alle oppgavene blir til vanlig utført med datamaskin, nettbrett eller mobiltelefon, og ved bruk av nettside, sosiale medier mv. Foretakene bruker også digitale plattformer for de fleste oppgavene – men det er ikke alle kundene som ønsker eller er fortrolige med bruk av teknologien. Minst grad av digitalisering finner vi for kontroll av finansiering og tiltak mot hvitvasking. Her gjenstår mye med hensyn til integrering av eiendomsmeglingsforetakenes fagsystemer mot bankene og registre. Fortsatt er det en del dokumenter som ikke kan tinglyses digitalt.

8.2.2 Innhenting av informasjon, kartlegging og befaring

Hovedkilden for innhenting av markedsinformasjon er Eiendomsverdi, som følger og registrerer aktiviteten i det norske boligmarkedet på daglig basis. Alle landets tinglyste eiendomssalg er registrert i databasene, og Eiendomsverdi lager kontinuerlig et sanntidsbilde av prisene i alle landets boligmarkeder ned på et svært detaljert nivå. Eiendomsmeglerne kan også bestille statistikk tilpasset eget behov. Noen eiendomsmeglingsforetak bruker også andre kilder til markedsinformasjon, blant annet Prognosesenteret, Finn.no eller informasjon som brukerne legger igjen på selskapets hjemmeside. Forventningene til hvordan bruken av digitale teknologier for innhenting av markedsinformasjon vil utvikle seg de neste to til tre årene, er noe blandede. Rundt halvparten av selskapene eller kjedene er svært aktive brukere av digitale løsninger og melder at de har tilgang til store mengder data. For disse vil neste steg være å utvikle eller kjøpe nye og bedre verktøy til å analysere datatilfanget. Enkelte av disse trekker frem nye løsninger med kunstig intelligens som kan modellere utviklingen i boligmarkedet. Den andre halvparten av selskapene fremstår som mer avventende – enten vil de se an om leverandører utvikler noe som de kan bruke, eller mener de at mulighetene allerede er uttømt på dette området.

Forstørr bilde

Kilde: Eiendomsmeglingsutvalget.

Digital teknologi blir brukt på bred basis for å kartlegge potensielle kunder og for kontakt med kundene frem til inngåelse av en oppdragsavtale (eller til det er avklart å ikke bli et oppdrag). De aller fleste av selskapene har teknologien på plass, men det er ikke i alle sammenhenger eller for enhver kunde de ser digitale verktøy som egnet. Derfor er det få selskaper som baserer all kundekontakt på digitale plattformer, og et flertall bruker digitale plattformer iblant og ved siden av tradisjonell kundeoppfølging. Et mål med bruk av digitale plattformer er å kunne kommunisere med kunden allerede før befaringen. Kundekartlegging er det området der eiendomsmeglingsselskapene eller -kjedene i størst grad oppgir at de har utviklet egen teknologi. Over halvparten av selskapene bruker egenutviklede løsninger. Selskapene har imidlertid valgt forskjellige løsninger for integrasjon av kundeoppfølging med andre faser av salgsprosessen. For eksempel er det ett selskap som har et egenutviklet produkt som markedsfører eiendommer og tjenester til utvalgte målgrupper med den hensikt å selge boliger, men også å få nye kunder. Selskapet oppgir at systemet bruker kunstig intelligens og blir stadig mer presist. Enkelte andre selskap har derimot valgt å integrere kundekartlegging med et befaringsverktøy.

Nesten alle selskapene eller kjedene har forventninger til at det vil bli utviklet bedre digitale teknologier for kundekartlegging og -oppfølging. Bare ett av selskapene som har svart på undersøkelsen, tviler på at det er mer å hente her. Gjennomgående venter selskapene økt integrasjon mellom ulike plattformer og sosiale medier, bruk av kunstig intelligens som gir mulighet til automatisering og mer toveiskommunikasjon, i større grad kundetilpassede løsninger og at stadig flere oppgaver utføres av kunden selv. For eksempel planlegger ett selskap å kartlegge kundenes adferd i større grad og bruke kunstig intelligens til å komme i kontakt med dem i en tidligere fase, mens det i dag er kundene som kontakter selskapet når de vurderer salg. Ett annet selskap påpeker imidlertid at kravet til samtykke fra den enkelte, som følger av EUs personvernforordning, GDPR (General Data Protection Regulation), begrenser muligheten til digital kundekartlegging.

Det er vanlig at eiendomsmeglerne bruker nettbrett på befaringen, og flere har løsninger som kan samhandle med fagsystemet (kjernesystemet) i selskapet. Synspunkter på utviklingen fremover henger sammen med hvor langt selskapene eller kjedene har kommet i digitaliseringen. Enkelte selskaper vurderer fortsatt om digitale befaringsverktøy er noe de ønsker å ta i bruk. De som allerede har digitale befaringsverktøy venter etter hvert bedre integrering mot fagsystemene, mer automatisering og oppdateringer i sanntid. Tre av selskapene ser for seg at virtuell befaring vil være i bruk innen to til tre år. Disse beskriver en rekke muligheter – blant annet at visualiseringsverktøy kan bli brukt til å vise muligheter ved boligen, kobles til sensorer i smarthus for å skaffe og beriktige data om eiendommen, og brukes som et måleverktøy for mer korrekte plantegninger og data om boligen. Ett selskap ser et stort potensial for effektivisering og økt kundeverdi ved «fjernbefaring» dersom eiendomsmegler kan bruke det i stedet for fysisk befaring. Ett annet mener digitale befaringer uten fysisk oppmøte kan bli et alternativ i ekstraordinære situasjoner, noe erfaringene med pandemien viste i 2020.

8.2.3 Inngåelse av oppdrag og informasjon til aktuelle kjøpere

Digital signering av oppdragsskjema tilbys av samtlige selskaper eller kjeder som har besvart undersøkelsen. De fleste av selskapene forventer en videre utvikling og modernisering av prosessen med oppdragsinngåelse. Med løsninger som er forståelige og enkle for forbrukerne, vil det etter hvert bli flere kunder som inngår oppdrag fra digitale plattformer. Noen selskaper ser for seg større fleksibilitet, men samtidig forhåndsbestemte alternativer med avkrysningsvalg for oppdragsgiver. Utviklingen går i retning av samhandlingsplattformer som håndterer både eiendomsmegleropplysninger, kommunikasjon med kundene, signering og arkivering av dokumenter. Oppdragsavtalene, slik de er i dag, vil dermed forsvinne. Mer kommunikasjon tidlig i prosessen sparer også eiendomsmegleren for unødvendige befaringer – ved at potensielle oppdragsgivere i større grad har bestemt seg før eiendomsmegler kommer ut til boligen. Ett selskap nevner at digitaliseringen vil gjøre det enklere for eiendomsmegleren å sjekke registre som skal hindre hvitvasking eller terrorfinansiering, under oppdragsinngåelsen.

Boks 8.2 Bruk av digitale teknologier

Innhenting og håndtering av markedsinformasjon

Digitaliseringen har kommet langt når det gjelder grunnleggende bruk, mens selskapene i mer varierende grad har integrert dette på en digital plattform. Bare ett selskap oppgir at det iblant bruker løsninger med kunstig intelligens, mens det er to selskaper som har delvis egenutviklet teknologi. Gjennomgående henter selskapene det meste av markedsinformasjonen fra Eiendomsverdi. Andre kilder er blant annet Prognosesenteret, Finn.no eller informasjon som brukerne legger igjen på selskapets hjemmeside.

Kartlegging av potensielle kunder og kundekontakt før oppdrag

De fleste av selskapene har teknologi på plass for kundekontakt, men det er ikke i alle sammenhenger eller for enhver kunde de ser digitale verktøy som egnet. Et flertall bruker digitale plattformer iblant og ved siden av tradisjonell kundeoppfølging. Mange av selskapene har verktøy for å innhente og sortere «leads» (dvs. basis kontaktinformasjon) fra nettsider, sosiale medier mv. En del gjør nytte av kunstig intelligens for kartlegging av potensielle kunder. Mye av teknologien er delvis egenutviklet.

Befaring av boliger og eiendommer

Nettbrett er vanlig på befaringen, og flere selskaper har løsninger som kan samhandle med fagsystemet (kjernesystemet). Noen har tatt dette videre med et innkjøpt eller egenutviklet befaringsverktøy, for presentasjoner, dokumentutskrift, matching, signering mv. Per i dag involverer slike befaringsverktøy ikke bruk av kunstig intelligens. Fortsatt er det noen selskaper som normalt foretrekker papirskjema, og ett selskap opplyser at det verken bruker eller ønsker digitale teknologier på befaring av eiendommer.

Inngåelse av oppdrag

Samtlige selskaper tilbyr digital signering av oppdragsskjema. Over 70 pst. av selskapene har integrert e-signering med en digital plattform, men en betydelig del av kundene bruker ikke plattformene. Flere selskaper gir kunder som ønsker det, mulighet til å signere på papir. Systemene har ofte automatisk lagring av dokumenter. Kunstig intelligens inngår derimot ikke i selve oppdragsinngåelsen. En tredjedel av selskapene har helt eller delvis utviklet egne digitale løsninger.

Innhenting og klargjøring av informasjon om eiendommen

Digital teknologi blir i stor grad brukt til innhenting og klargjøring av informasjonen om boligen eller eiendommen. To tredjedeler av selskapene bruker alltid basis digitale teknologier, mens en tredjedel gjør det iblant. Rundt 85 pst. legger all eller noe informasjon inn i digitale plattformer, typisk fagsystemer. Teknologiutviklingen ligger først og fremt hos leverandørene, og bare to selskap oppgir å ha tatt i bruk delvis egenutviklede løsninger.

Salgsoppgave

Nesten alle eiendomsmeglere tilbyr digital salgsoppgave, og innholdet blir i stor grad utarbeidet ved hjelp av digital teknologi. To tredjedeler av selskapene bruker alltid basis digitale teknologier, mens en tredjedel gjør det iblant. Av selskapene som besvarte undersøkelsen er det to tredjedeler som henter og bearbeider informasjonen til salgsoppgaven helt eller delvis på digitale plattformer. Typisk blir informasjon om eiendommen hentet ut av fagsystemet og lagt inn i salgsoppgaven.

Markedsføring av bolig eller eiendom

Markedsføring er den oppgaven i et salgsoppdrag der digitaliseringen har kommet lengst. Fire av fem selskaper bruker alltid digitale plattformer, og kunstig intelligens inngår ofte. Selv om det er flere eksterne leverandører av markedsføringsverktøy og annonseplattformer tilbyr mange tjenester, oppgir så mange som halvparten av eiendomsmeglingsselskapene eller -kjedene at de bruker helt eller delvis egenutviklet teknologi.

Visning

Eiendomsmeglerne bruker i stor grad digital teknologi, selv om selve visningen innebærer fysisk tilstedeværelse. Påmeldingen pleier å være digital, og det samme gjelder visningslistene. Listene er ofte synkronisert direkte opp mot fagsystemet i selskapet. Noen selskaper tilbyr i tillegg kundene digitale visningsverktøy. Ingen selskaper oppgir at de har visningsteknologi som bruker kunstig intelligens. Derimot er det en betydelig andel av selskapene som har delvis egenutviklet teknologi.

Budgivning

Nesten alle selskapene/kjedene har digitale løsninger for budgivning. De fleste oppfordrer kundene til å gi bud via en nettside eller portal. Noen selskaper har fortsatt tilbud om budgivning på papirskjema. To tredjedeler av selskapene bruker alltid digitale basisteknologier og plattformer, og den resterende tredjedelen bruker dette iblant, så nær som ett selskap uten digital plattform. Ett selskap bruker i noen grad kunstig intelligens. Nesten 30 pst. av selskapene oppgir å ha delvis egenutviklet teknologi.

Kontroll av finansiering

Eiendomsmeglers kontroll av kjøpers finansiering er i liten grad digitalisert. Omtrent 70 pst. av selskapene har basis digitalisering i større eller mindre grad, mens i overkant av 20 pst. bruker en digital plattform. Ett selskap oppgir kunstig intelligens, mens ingen har egenutviklet teknologi. For å bekrefte finansieringen må eiendomsmegler for hvert enkelt bud kontakte budgivers bank per telefon. Bits AS arbeider gjennom prosjektet Digital samhandling ved Eiendomhandel med digitale løsninger for all dialog mellom bank og eiendomsmegler.

Kontraktsinngåelse

Samtlige selskaper tilbyr digital signering av kontrakten. Nesten 80 pst. har integrert e-signering med en digital plattform, men bruker ikke alltid dette. Noen av selskapene tilbyr fortsatt signering på papir som et alternativ for kunden, hvorav ett selskap bemerker at koronasituasjonen har økt bruken av elektronisk signering. Ett selskap bruker kunstig intelligens ved oppdragsinngåelsen for å tilby kunden praktiske løsninger og tilleggstjenester. Rundt 20 pst. av selskapene har delvis utviklet egne digitale løsninger.

Overtagelse

Samtlige selskaper tilbyr digital overtagelsesprotokoll, og noen selskaper har integrasjon mot bank via fagsystemet. Bruken av digital overtagelsesprotokoll avhenger av kundene. I halvparten av selskapene skjer overtagelsen fullstendig digitalt.

Oppgjør

Oppgjørsfunksjoner er integrert i fagsystemet, og oppgjøret gjennomføres digital i den grad systemet samhandler med banken. Overfor inkassoforetak, forretningsførere og kommuner må mye gjøres manuelt. Enkelte selskaper bruker kunstig intelligens til blant annet hvitvaskingsindikatorer. I en tredjedel av selskapene er oppgjørsfunksjonen delvis egenutviklet.

Tinglysing

Alle selskapene er i gang med elektronisk tinglysing. Frem til våren 2020 var det i hovedsak sikringsobligasjoner som kunne tinglyses digitalt, mens de fleste skjøter fortsatt var på papir og ble sendt i posten. Utviklingen avhenger av eksterne leverandører (i hovedsak Ambita) og Kartverket som mottaker. Det er ingen bruk av kunstig intelligens. Svarene ble avgitt før Kartverket lanserte nye digitale eiendomstjenester høsten 2020.

Tiltak mot hvitvasking

Mange selskaper har elektroniske skjema der de krever egenerklæringer fra kundene. Likevel er det fortsatt en stor del av oppslagene som gjøres manuelt. Noen selskaper har etablert sjekklister for hvitvasking i fagsystemene, hvorav ett delvis bruker kunstig intelligens. I to av selskapene er hvitvaskingskontrollen helt eller delvis egenutviklet.

Kilde: Utvalgets spørreundersøkelse til eiendomsmeglingsselskaper og -kjeder.

For informasjon om boligen eller eiendommen blir digital teknologi i stor grad brukt av eiendomsmeglerne. Selskapene og kjedene ble spurt om henholdsvis innhenting og klargjøring av informasjonen. Svarene viste at det er stort sett den samme teknologien som brukes og utvikles til begge oppgavene. Gjennomgående innhenter selskapene eiendomsinformasjon fra Infoland, som er basert på et digitalt register over alle landets eiendommer, og er en tjeneste fra Ambita. I Infoland kan eiendomsmegleren søke opp eiendommen og bestille ønsket informasjon. Søket gir også tilgang til data fra grunnboken, som er et offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler. Norkart, som er mer rettet mot geografisk informasjon og plandata, er annen viktig informasjonskilde. Andre informasjonskilder må ofte behandles mer manuelt, men noen selskaper har digitale løsninger også mot kommuner og større forretningsførere. Flere selskaper og kjeder har fagsystemer med integrerte bestillingsløsninger og sjekklister for eiendomsmegleren, og i noen selskaper er mye av informasjonsinnhentingen automatisert.

Fremover venter selskapene og kjedene at enda flere informasjonskilder blir integrert mot fagsystemene, og at mer av informasjonen blir innhentet og fremstilt automatisk. For eksempel er det ett selskap som antar det vil komme løsninger der all lovpålagt informasjon blir innhentet automatisk til rett tid i oppdragsprosessen, men tror det ligger lenger frem i tid enn to til tre år. Drivkrefter som nevnes er priskonkurranse, forenklinger og samspill mellom ulike verktøy. Flere selskaper ser for seg at kunstig intelligens i økende grad vil styre hvilken informasjon som innhentes og hvordan denne klargjøres. Videre kan kunstig intelligens brukes til å hente ut avvik eller mangler. Egenutvikling spiller en mindre rolle for eiendomsinformasjon enn for kundekartlegging. Det er først og fremst leverandørene som driver teknologiutviklingen når det gjelder systemer for eiendomsinformasjon. Men enkelte eiendomsmeglingsselskaper har inntatt en mer aktiv rolle, blant annet ett selskap som utvikler egne løsninger mot standardoppgaver, parallelt med at det har et samarbeid med leverandører og teknologiselskaper om mer avansert automatisering.

Nesten alle eiendomsmeglere tilbyr en digital salgsoppgave. De aller fleste bruker innkjøpt programvare til å lage salgsoppgaven. Standardoppsett av programvare for publisering og markedsføring, tilbys fra flere leverandører. Bare to selskap oppgir at de i noen grad bruker egenutviklet teknologi. De fleste selskapene venter at utviklingen fortsetter i retning av mer digitalisering både i kontakten med selger og utarbeidelsen av salgsoppgaven. Noen tror salgsoppgaver på papir forsvinner helt – og har forventninger om at et digitalt format vil nå flere kjøpere. Flere ser for seg bedre integrasjon av systemer og kilder til innholdet i salgsoppgaven, og at det digitale innholdet etter hvert får et mer kompakt og tilgjengelig format. Nesten alle selskapene tror produksjonen blir mer automatisert, for eksempel med bruk av tekstrobot. Noen ser for seg at salgsoppgaven vil bli utarbeidet på en digital plattform med toveiskommunikasjon mellom eiendomsmegler og selger. Det bør nevnes at noen få selskaper mener så vidt mye av informasjonen allerede flettes automatisk inn i salgsoppgaven, at de ikke ser nevneverdig potensial for ytterligere bruk av digital teknologi. Selv om det er bare ett selskap som delvis bruker kunstig intelligens i dag, er det relativt mange som mener kunstig intelligens om noen år kan bli viktig for utarbeidelse av salgsoppgaver. Ett selskap mener salgsoppgaven vil erstattes eller suppleres av digital visning og visualiseringsverktøy for å utforske muligheter ved boligen, innredning mv. Med automatiske kalkulasjoner blir det også mulig å tilby informasjon som i dag normalt ikke følger med eiendomsmeglingsoppdraget, for eksempel kostnadsanslag for vedlikeholdsbehov, utbedringer, oppgradering mv.

8.2.4 Markedsføring, visning og budgivning

Markedsføring av bolig eller eiendom fremstår som den av oppgavene i et salgsoppdrag der digitaliseringen har kommet lengst. Det er vanlig at eiendomsmeglere annonserer boliger til salgs gjennom Finn.no, egne hjemmesider, nettaviser og sosiale medier. Selskapene bruker i stor grad kunstig intelligens til å målrette markedsføringen, spesielt til å plassere annonsene der de treffer flest mulig potensielle kjøpere. Kunstig intelligens kan blant annet brukes til å predikere kjøpsinteresse basert på tidligere søkeadferd, og kommer særlig til anvendelse for plassering av annonser på sosiale medier. Selskapene er ganske samstemte i at markedsføringen i årene fremover vil bli ytterligere automatisert og målrettet. Mange ser muligheter i økt bruk av kunstig intelligens for å finne aktuelle boligkjøpere. Det forventes at leverandører og teknologimiljøer vil komme med forbedringer, samtidig som en del av eiendomsmeglingsselskapene mener egenutviklet teknologi fortsatt er viktig utviklingen av markedsføringen. En algoritmebasert markedsføring vil også, som ett selskap påpeker, gi mulighet til å varsle registrerte kunder om boliger som kommer for salg før de blir annonsert. Dermed kan det bli enklere for kjøper å avtale salget direkte med selger, se utvalgets vurdering av kupping i punkt 6.6.3. Ett annet selskap opplyser at det ikke er sikkert Finn.no vil opprettholde posisjonen som dominerende plattform for markedsføring av boliger, og forventer derfor at eiendomsmeglingsselskapene eller -kjedene tar sterkere eierskap til salgsoppgaven i årene fremover.

For visninger bruker selskapene digital teknologi til påmelding, ofte med en link fra boligannonsen eller hjemmesiden. Det er vanlig med digitale visningslister, der interesserte kan tegne seg. Tilbakemelding til kunden er i stor grad automatisert, og enkelte systemer kan også generere anbefalinger avhengig av kundens respons. Noen selskaper tilbyr i tillegg digitale visningsverktøy for kundene, med informasjon som budgiveren eller kjøperen bør kjenne til, sjekklister om forhold som bør undersøkes, og huskeliste for observasjoner og vurderinger som kjøperen gjør på visningen. Om utviklingen fremover er selskapene nesten samstemte i at det i hovedsak dreier seg om utvikling og bruk av verktøy for virtuelle visninger. Det innebærer at kunden, hjemme hos seg selv eller hvor som helst, kan utforske boligen til salgs gjennom en videovisning i 3D som har interaktive valgmuligheter. Ett selskap tenker, utover det rent visuelle, å kunne legge til informasjon og dokumentasjon for kjøperen. Ett annet selskap er opptatt av at kunden gjennom visualiseringen kan «drømme» seg til å se potensialet i boligen. Mens ett selskap ser for seg at virtuelle visninger kanskje kan utvikles til å være et fullgodt beslutningsgrunnlag for boligkjøperen, er det andre som understreker at virtuelle visninger bare er et supplement og ikke kan erstatte fysisk tilstedeværelse ved kjøp av brukte boliger.

Budgivningen skjer i dag for det meste digitalt med BankID i egen kundeportal, som er direkte integrert mot fagsystemet. Bud- og interessenthåndtering i selve fagsystemet er derimot manuell. Fremover venter de fleste selskapene at elektronisk budgivning utvikles videre, med forenklinger for kundene og enda bedre integrering mot fagsystemene. Flere ser for seg løsninger som gir budgiverne mer informasjon om prosessen og håndterer toveiskommunikasjon, slik at eiendomsmegler kan løse utfordringer for kunden proaktivt. Derimot er det få selskaper som ser for seg at budene vil håndteres automatisk i stedet for manuelt av eiendomsmegleren. Det er likevel enkelte selskaper som mener det kan være mulig å automatisere deler av budprosessen, hvor vurderinger kan gjøres mer effektivt og korrekt av regelbasert automatikk. Ingen selskaper eller kjeder oppgir at de i dag bruker budapplikasjoner, det vil si programvare som automatisk håndterer budgivningen og utpeker vinnende bud, men ett selskap oppgir at budapplikasjoner eller lignende kan bli aktuelt.

8.2.5 Kontroll av finansiering, kontraktsinngåelse og overtagelse

For kontroll av finansieringen må eiendomsmegler kontakte budgivers bank, og denne kontakten går i dag per telefon. Digitalisering av bankens bekreftelse kan derfor gi stor tidsbesparelse både for eiendomsmeglerne og bankene. Bits AS, som er bank- og finansnæringens infrastrukturselskap, jobber gjennom prosjektet Digital Samhandling ved Eiendomhandel blant annet med en automatisk bekreftelse av finansiering under budrunder. Målet er at bekreftelse på budgivers finansering skal kunne gå enten helautomatisk eller med en digital tilbakemelding etter en manuell vurdering fra banken. Svarene i undersøkelsen viser at digitalisering av kontakten med bankene har høy prioritet fra eiendomsmeglingsnæringen. Ett selskap oppgir at det ser for seg en automatisk sjekk av finanseringsbevis ved innsending av bud.

For kontraktsinngåelse er teknologiutviklingen mye parallell til oppdragsavtaler. Det er de samme systemene som håndterer dokumentene i de to fasene. Selskapene og kjedene har stort sett digitale løsninger på plass, men i noen bolighandler kan det være mer praktisk at eiendomsmegler innkaller til et fysisk kontraktsmøte med begge parter. Svarene er relativt samstemte i at digital signering vil øke, og noen ser for seg heldigitale kontraktsmøter der kjøper og selger får tildelt og signerer all nødvendig dokumentasjon uten å møtes fysisk. Samtidig vil e-signeringen bli mer fleksibel med utfylling eller avkrysningsvalg i dokumentet. Ett selskap påpeker at med utvikling av bedre digitale løsninger, må selskapene definere klarere hvilke fysiske treffpunkt de ønsker med kundene versus digital kontakt.

Elektroniske overtagelsesprotokoller er i bruk for bruktboligsalg i alle selskapene som svarte på undersøkelsen. For nye boliger og ved tvangssalg er overtagelsen ikke digitalisert, og noen selskaper nevner det som en aktuell utvikling at også slike salg blir digitalisert.

8.2.6 Oppgjør, tinglysing og tiltak mot hvitvasking

Digitalisering av oppgjøret og tinglysingen avhenger både av eiendomsmeglingsforetakene og de som skal motta dokumentene, først og fremst bankene og Kartverket. Stadig flere banker og eiendomsmeglingsforetak har systemer på plass som kan håndtere digital tinglysing og samhandling ved et boligkjøp. Frem til våren 2020 var det i hovedsak sikringsobligasjoner som kunne tinglyses digitalt, og de fleste skjøter var fortsatt på papir og ble sendt i posten. Ambita står for en stor del av teknologiutviklingen og samarbeider med en rekke aktører for å kunne tilby tjenester for digital samhandling. Status ved inngangen til 2021 er at de fleste eiendomsmeglingsforetak og banker har elektronisk tinglysing tilgjengelig i sine fagsystemer. Det er et uttrykt ønske fra eiendomsmeglere, banker og advokater at tinglysingsprosessene skal gå så fort som mulig. Tjenesten eTinglysing fra Ambita effektiviserer disse prosessene. Dette er programvare som gir raskere tinglysing og eiendomsoppgjør, kvalitetskontroll ved innsending og enklere samhandling mellom partene i oppgjøret.

Kartverket lanserte høsten 2020 nye digitale eiendomstjenester, med mulighet til å tinglyse enkelte dokumenttyper, bestille, se egne saker eller gjøre oppslag på eiendommer. «Eiendomstjenester» er en samling tjenester for elektronisk tinglysing. Tinglysing blir enklere, og skjema som oppfyller kravene får umiddelbar prioritet i grunnboken. Tjenesten er i første omgang tilgjengelig for virksomheter, og med et begrenset sett med dokumenter som kan sendes inn. Etter hvert vil tjenesten utvikles med flere dokumenttyper, og gjøres tilgjengelig for private brukere.

For kontroll med hvitvasking forventer selskapene at det etter hvert kommer løsninger med automatiske oppslag mot registre og sjekk av politisk eksponert person (PEP), reell rettighetshaver mv. Utviklingen avhenger mye av leverandørene. Ett selskap mener kunstig intelligens kan være egnet til å risikovurdere og flagge mistenkelige kunder, transaksjoner og eiendommer, men det kan ta mer enn to til tre år før slike løsninger tas i bruk. Ett annet selskap påpeker at eiendomsmegler for å få tilgang til alle opplysninger, mangler hjemmel etter folkeregisterloven.

8.2.7 Tilpasning av tjenestene til digital teknologi

Digital teknologi påvirker hvordan selskapene og kjedene utfører eiendomsmegling, slik svarene om bruk av ny teknologi viser. Det kan også tenkes at teknologien vil påvirke hvilke tjenester eiendomsmegleren vil tilby i fremtiden. Utvalget stilte derfor spørsmål til selskapene om de på grunn av ny teknologi har tilpasset eller planlegger å tilpasse tjenestene som de tilbyr. For eksempel kan det hende at selskapet lar kunden utføre enkelte oppgaver som tidligere ble utført av eiendomsmegler, eller tilbyr kunden nye tjenester i tilknytning til boligkjøpet.

Nesten alle selskapene og kjedene som besvarte undersøkelsen melder at digital teknologi fører til effektivisering av interne prosesser som saksbehandling, salgsforberedelse, oppgjør og økonomi. I tillegg er selskapene relativt samstemte om at digitale plattformer tar over mer av kontakten med kundene, mens det blir mindre dokumenter på papir og færre fysiske møter. Flere peker på at erfaringer fra pandemien har fremskyndet utviklingen og etablert nye vaner. Selskapene oppfatter at de fleste kundene etterspør mer av digitale løsninger og ønsker å bruke disse så lenge det ikke går utover trygghet i eiendomshandelen. Noen utsagn i svarene til spørreundersøkelsen eller i møter med utvalget er gjengitt i boks 8.3.

En mindre del av selskapene og kjedene ser for seg tilpasninger som går lenger enn det bredden av næringen melder. For noen selskaper er det aktuelt å tilby mer kundetilpassede løsninger og bedre kundeoppfølging, slik at eiendomsmegler blir mer proaktiv og tilbyr tjenester før kunden kommer med sin bestilling. Et annet utviklingstrekk er at kunden kommer til å forvente mer, og enkelte selskaper vil tilby tjenester utover det eiendomsmegler gjør i dag, men gjerne med hjelp fra tredjeparter. Med andre ord at eiendomsmegleren tilbyr en større verdikjede for boligbytte. Det er også noen selskaper som ønsker å tilby mer fleksible løsninger for kunder som ønsker å håndtere deler av boligsalget selv, og i den sammenheng tilby andre prismodeller.

Selskapene ble også spurt om det er bestemmelser i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften som motvirker bruk av ny teknologi eller medfører at gevinstene blir mindre enn de ellers kunne ha vært. Bare halvparten av selskapene som bevarte undersøkelsen, hadde synspunkter på eiendomsmeglingsloven. Av disse var befaringsplikten det kravet som de fleste trakk frem som et problem med gjeldende regulering. Som hovedregel gjennomfører eiendomsmegleren en befaring av eiendommen ved fysisk tilstedeværelse, selv om dette ikke er direkte regulert i eiendomsmeglingsloven. Befaringen har vært ansett som en del av eiendomsmeglerens undersøkelsesplikt, noe det er redegjort nærmere for i punkt 19.2.3. Teknologien for videooverføring og visualisering har blitt stadig bedre egnet til å formidle et realistisk inntrykk, og enklere i bruk. Slik noen av selskapene påpekte, kan det også være unntakssituasjoner som vanskeliggjør fysiske befaringer, med pandemier som et aktuelt eksempel. Men det er også selskaper som forsvarer befaringsplikten, med den begrunnelse at befaringen vil stå igjen som det eneste fysiske møtet mellom selger og eiendomsmegler dersom alt annet blir digitalisert.

Flere selskaper trakk frem behov for regulering av selvhjelpstjenester. Eiendomsmeglerne begrunnet dette med at trygg bolighandel krever samme lovverk for private salg som salg via eiendomsmegler. Dersom flere selger boligen selv ved bruk av selvhjelpstjenester, bør det gjenspeiles i felles lovverk på flere områder.

Noen selskaper påpekte også at arkiveringsplikten hindrer digitalisering av papirdokumenter. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 første ledd at eiendomsmeglingsforetaket skal oppbevare minst ett eksemplar av kjøpekontrakter i original. Bestemmelsen er derfor ikke til hinder for digital oppbevaring av elektronisk signerte kjøpekontrakter. For kjøpekontrakt inngått på papir har imidlertid Finanstilsynet uttrykt at det ikke er tilstrekkelig at dokumentet skannes og lagres digitalt.

8.3 Utvalgets vurderinger

Selskapene og kjedene bruker i betydelig grad digital teknologi for alle oppgaver i et eiendomsmeglingsoppdrag – om enn i ulik grad. På grunnlag av svarene til utvalgets spørreundersøkelse kan selskapene eller kjedene karakteriseres i tre grupper:

• Innovative utprøver nye salgskonsepter og utvikler i betydelig grad egne løsninger og tilpasser programvaren.

• Følgere vurderer nye løsninger fra leverandører og teknologimiljøer, og tar i bruk det som skaper en merverdi uten nevneverdig endring av konseptet.

• Tradisjonelle er tilbakeholdne med bruk av ny teknologi og holder i hovedsak fast ved dagens forretningsmodell.

En hoveddel av selskapene og kjedene som besvarte spørreskjemaet faller i gruppen følgere, mens det bare er noen få av selskapene som kan beskrives som innovative. Det er også få selskaper som kan karakteriseres som tradisjonelle blant de som deltok i undersøkelsen. Respondentene var imidlertid ikke representative for hele eiendomsmeglingsnæringen. Ettersom spørreskjemaet ble sendt først og fremst til selskaper og kjeder som var antatt å ligge langt fremme i bruk av digital teknologi, er det grunn til å tro at de innovative selskapene er overrepresentert. Selskapene som kan karakteriseres som følgere eller tradisjonelle er trolig underrepresentert, både fordi en mindre andel ble tilsendt spørreskjemaet, og fordi de som ikke svarte, mest sannsynlig er i disse gruppene.

Etter kjennetegnene forretningsmodell, geografisk dekning og eierskap fremkom det ikke store forskjeller i svarene, men likevel en tendens til at bankeide selskaper har større grad av egenutviklet teknologi. Det kan skyldes at bankeide eiendomsmeglingsselskaper inngår i større konsern som driver en betydelig grad av egenutvikling av teknologi, mens andre selskaper og kjeder i større grad er avhengig av eksterne leverandører og teknologimiljøer.

Undersøkelsen viser at eiendomsmeglingsloven ikke har vært til hinder for en omfattende digitalisering av næringen. For de oppgavene der digitaliseringen har kommet relativt kort, som kontroll av finansiering og oppgjør, er det samhandling mellom systemer i ulike selskaper som har forsinket utviklingen. På andre områder har selskapene gjennomgående et tilbud til kundene om tjenester på digitale plattformer, men bruken begrenses av at det er en del kunder som ikke er fortrolige med eller ønsker å bruke denne teknologien ved en eiendomshandel. Det at eiendomshandel er noe de fleste forbrukere gjør sjelden og at det er store verdier som står på spill, kan bidra til at relativt mange fortsatt foretrekker papirdokumenter og fysisk kontakt med eiendomsmegler.

Digital teknologi er sentralt i nye forretningskonsepter der kunden utfører oppgaver som inngår i et tradisjonelt eiendomsmeglingsoppdrag. Modellen som vi har sett i Norge, og som også finnes i flere andre land, er at kontakt med kunden foregår på en digital plattform, oppdraget har fast pris, og selgeren selv står for visningen. For øvrig gjennomfører eiendomsmeglingsforetaket salgsoppdraget på tradisjonell måte. Ofte omtales et slikt forretningskonsept som hybridmegling. Gjennomføring av visning er ikke regulert utover det som følger av god meglerskikk og at eiendomsmegleren skal ivareta begge parters interesser i handelen, og derfor utfordrer denne modellen ikke eiendomsmeglingsloven.

Svarene i spørreundersøkelsen viser at andre faser av eiendomsmeglingsoppdraget enn visningen kan bli automatisert eller i hvert fall vesentlig forenklet i årene fremover. Blant annet er det minst ett selskap som konkret vurderer å tilby budgivning over en budapplikasjon. Med en applikasjon vinner automatisk høyeste bud innen en tidsfrist eller etter utløpt akseptfrist for forrige bud. En slik budapplikasjon vil sikre transparens og utelukke at bud kan avgis hemmelig. Derimot vil det være kompliserende, men ikke utenkelig, å håndtere forbehold gjennom budgivning på en applikasjon. Å overlate budrunden helt til programvaren vil også kreve en eller annen form for forhåndsgodkjenning av finansieringen før budrunden, noe flere selskaper har vært inne på i svarene til spørreundersøkelsen.

Digitaliseringen kan ha virkninger som trekker i ulik retning – til at oppgaver flyttes ut til kunden, men også til kostnadsreduksjon og kvalitetsforbedring for tjenester innenfor foretaket. Informasjon blir mer tilgjengelig og samhandling enklere, slik at mange kunder vil være i stand til å gjøre oppgaver som tradisjonelt har vært utført av eiendomsmegleren. Men hvis oppgaven først er automatisert, ligger kostnadene for selskapet først og fremst i IT-utstyr og ingeniører, og mindre i eiendomsmeglerens arbeidstimer. Desto mer automatisert oppgaven er, desto mindre er det grunn til å tro at selskapet kan spare på å overlate oppgaven til kunden. Kostnaden av å utvikle og drifte programvaren vil ligge i selskapet uansett om det er eiendomsmegleren eller kunden som bruker denne. Selskapet vil derfor spare lite på å overføre en automatisert oppgave til kunden. Dersom kundene ikke får et vesentlig prisavslag for å utføre oppgaver selv, er det vanskelig å se hvorfor de skulle foretrekke dette fremfor et fullstendig eiendomsmeglingsoppdrag. For utvikling av nye eiendomsmeglingskonsepter, kan det kostnadsmessig ligge mest til rette for at kunden overtar arbeidsintensive oppgaver fremfor oppgaver som kan automatiseres. Svarene i spørreundersøkelsen indikerer også dette – flere selskaper nevner spesielt at de ønsker å fjerne kravet til fysisk befaring ved eiendomsmegler. Fysisk befaring kan være en betydelig kostnad for eiendomsmegleren, spesielt når befaringen krever en lang reise.

Arbeidsfordeling og behov for ulike yrker innenfor eiendomsmeglingsforetakene kan bli påvirket av digitaliseringen. Muligheten som digital teknologi gir til å automatisere og forenkle arbeidet, kan medføre at flere oppgaver får en mer rutinemessig og teknisk karakter. I så fall kan det være grunnlag for å vurdere om mer av oppdraget kan overlates til medhjelper under ansvarlig meglers rettledning og kontroll. Utvalget har drøftet arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper i punkt 19.3.3.

Digitale løsninger som tas i bruk i eiendomsmegling er for en stor del utviklet i eller for tilgrensende næringsvirksomhet, som eiendomsforetak og finansinstitusjoner. Proptech er kilde til en stor del av ny teknologi som tas i bruk i eiendomsmegling. I bunn og grunn handler det om bruk av informasjonsteknologi i eiendomsnæringen. Anvendelse og tilpasning av denne teknologien i eiendomsmegling har bidratt til en konkurransedyktig næring og til at forbrukerne nyter godt av billigere og bedre meglingstjenester. Eiendomsmegling i Norge er i en særstilling sammenlignet med andre land ved at næringen reguleres som en tilbyder av finansielle tjenester. Det gir næringen og leverandører tilgang til den regulatoriske sandkassen for fintech. I samspillet mellom proptech og fintech kan det ligge betydelige muligheter for utvikling av mer effektive og trygge eiendomshandler. Utvalget mener den regulatoriske sandkassen gir muligheter for utprøving av nye løsninger innenfor det regulatoriske rammeverket, noe som eiendomsmeglingsforetak og leverandører kan gjøre nytte av.

9 Om å selge bolig selv

9.1 Innledning

Det er mulig å selge sin egen bolig uten å bruke eiendomsmegler, og tidligere var dette ganske vanlig. I dag er det derimot svært få som foretar salget på egenhånd, selv om boligselgeren kan spare utgifter til eiendomsmegler. Det kan være flere grunner til at få velger å selge boligen på egenhånd. Boligsalgsprosessen er komplisert og involverer store verdier for den enkelte. En boligeier som selger selv kan ikke overlate markedsføring, salgsoppgave, budrunde, kontraktsinngåelse mv. til eiendomsmegleren, og vil generelt ikke ha en profesjonell tredjepart til å rådføre seg med. Om det er lønnsomt å selge selv avhenger også av om salgsprisen påvirkes av at boligen selges utenom eiendomsmegler. Det kan være krevende å finne kjøpere som er villige til å avtale handelen direkte med selgeren.

De siste årene har det blitt lansert ulike tjenester som retter seg mot boligselgere som selv utfører én eller flere av oppgavene som eiendomsmegler ellers tar seg av. Noen tjenester er utformet slik at deler av et oppdrag som utføres av eiendomsmegler, blir overlatt til selgeren selv – mens andre tjenester ikke involverer eiendomsmegling, og dermed faller utenfor eiendomsmeglingsloven. I punkt 9.2 er det gitt en overordnet beskrivelse av tjenestene og hvordan bruken av dem har utviklet seg. Utvalget har i punkt 9.3 vurdert om det er ønskelig å regulere tilbyderne av de nye tjenestene som faller utenfor eiendomsmeglingsloven, og om slik regulering eventuelt krever et eget regelverk eller kan komme inn under eiendomsmeglingsloven.

9.2 Ulike tjenester som tilrettelegger for å selge selv

Det vanlige i boligsalg er enten at eiendomsmegleren påtar seg et fullstendig oppdrag, eller at partene ordner alt selv uten profesjonell bistand annet enn for oppgjøret. De siste årene har det imidlertid kommet flere tilbud, delvis inspirert av modeller i andre land, som tilrettelegger for at forbrukerne kan gjøre mer eller alt av bolighandelen selv, men samtidig få profesjonell bistand i ulike former eller faser av salgsprosessen. Ulike måter å gjøre hele eller deler av boligsalget selv, innebærer at selgeren påtar seg større grad av risiko enn dersom eiendomsmegler gjennomfører alle faser av salget. De ulike tjenestene er basert på helt forskjellige opplegg for hva selgeren gjør selv. Det foreligger i dag i hovedsak fire alternativer:

• Fastprissalg foregår ved at et eiendomsselskap gir et kontanttilbud og ordner overdragelsen av boligen for selgeren i løpet av få dager.

• Hybridmegling er et salgsoppdrag der eiendomsmegleren, innenfor rammen av eiendomsmeglingsloven, overlater flere av oppgavene til selgeren.

• Kommer-for-salg tjenester er annonseplattformer der potensielle selgere kan legge ut boligen og få en indikasjon på kjøperinteressen.

• Selvhjelpstjenester gir tilgang til digitale hjelpemidler og informasjonsinnhenting som leder selgeren gjennom salgsprosessen frem til oppgjøret.

Forretningsmodellene er på mange måter forskjellige, men har også noen likhetstrekk. Felles for disse alternativene er at tjenestene i stor grad er nettbaserte og legger opp til kundekontakt gjennom digitale portaler. I mange tilfeller er det lagt til rette for automatiserte løsninger og forhåndsbestemte handlingsalternativer. Et annet fellestrekk er at kunden får tilbud om fast pris enten for enkeltelementer, hele tjenesten eller på boligen.

Fastprissalg er nylig etablert som salgsform i Norge, og det er for tidlig å vurdere hvor stor interesse dette kan ha i det norske boligmarkedet. Salgsformen oppstod i USA, der den har fått et visst omfang de siste årene.10 Forretningsmodellen består av en digital plattform både for salg og kjøp av brukte boliger til fast pris. Selger legger inn informasjon om boligen, og selskapet gir over plattformen tilbud om kjøp til en fast pris. Befaring er ikke vanlig, men selgeren må sende inn en video av boligen. Dersom selgeren aksepterer pristilbudet, ordner selskapet i løpet av få dager alt med overdragelsen og betaling. Samtidig har selskapet bruktboliger til salgs, også til fast pris, med videovisning og mulig overtagelse i løpet av få dager. Fastprisselskapene i USA tilbyr også annonseplattformer og selvhjelpstjenester for de som foretrekker å selge boligen selv i markedet, inklusiv rådgivning som i Norge trolig ville ha vært omfattet av eiendomsmeglingsloven. I Norge ser det ut til at selskapene bruker befaring av bygningssakkyndig som grunnlag for å gi et pristilbud.

Med fastprissalg er det salgssummen som er fast, selv om tilbudet kan være fremstilt som markedspris minus et tjenestegebyr. Forbrukeren selger boligen selv, men direkte til en «oppkjøper» som overtar ansvaret for videresalg og eventuell oppussing av boligen. Den profesjonelle parten tar hele risikoen, mens selgeren oppnår et raskt salg til en sikker, men som oftest lavere pris enn dersom boligen ble solgt i markedet. Når selskapet kjøper direkte fra forbrukeren, uten formidling gjennom eiendomsmegler, vil det være en betydelig informasjonsskjevhet mellom partene i handelen.

Hybridmegling er, som navnet indikerer, en mellomløsning mellom å overlate alt til eiendomsmegleren og å gjøre alt selv – eiendomsmegler har samme ansvar som i andre eiendomsmeglingsoppdrag, men enkelte oppgaver utføres av boligselgeren selv, typisk å avholde visning. Slike salgsoppdrag er underlagt eiendomsmeglingsloven, og skiller seg fra annen eiendomsmegling bare ved at selgeren gjør mer av jobben. Resten av salgsarbeidet gjør eiendomsmegleren, tilsvarende som i andre eiendomsmeglingsoppdrag, herunder å innhente opplysninger om eiendommen, gjennomføre budrunde og oppgjør. For eiendomsmeglingstjenestene tar selskapet en fast pris uavhengig av hva boligen blir solgt for. Dersom boligen ikke blir solgt betaler kunden ikke noe. Knyttet til vederlaget vil selgeren ta mindre risiko enn med et provisjonsbasert oppdrag. På den annen side gjør selgeren mer selv, som innebærer risiko for et betydelig merarbeid og tvist om informasjonen som selgeren kan ha gitt blant annet på visningen. Eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt vil imidlertid gjelde selv om selgeren kan ha holdt tilbake eller gitt misvisende informasjon.

Kommer-for-salg-tjenester ligner mye på selvhjelpstjenester, men har et mer begrenset formål ved at det ikke er mulig å skrive kontrakt gjennom plattformen. I utgangspunktet er en kommer-for-salg tjeneste en ren annonseportal, men uten at boligeieren uttrykkelig varsler et kommende salg. Annonseringen kan imidlertid raskt komme over i et salg dersom det melder seg interessenter. I portalen kan det også være mulig å kjøpe markedsinformasjon og verdsetting av egen bolig – tjenester som går en god vei i retning av å sette i gang et salg. Umiddelbart kan en uforpliktende annonsering fremstå som ganske risikofritt. Selgeren tar imidlertid risiko ved å legge ut informasjon basert på egen vurdering, ofte uten å ha innhentet en tilstandsrapport. En automatisk generert verdivurdering kan gi en indikasjon på markedsprisen, men kan ikke fange opp særtilfeller og kvaliteter som en eiendomsmegler vil kunne vurdere. Selv om selgeren går videre med salget gjennom eiendomsmegler, kan førannonseringen påvirke det endelige salget. Verdivurdering og presentasjon av boligen kan ha både en flokkeffekt og forankringseffekt, tilsvarende som med bruk av lokkepris, se nærmere drøfting i punkt 6.4.2. For ulike eiendommer kan resultatet bli forskjellig, både positivt og negativt sett fra selgeren. I dag tilbyr kommer-for-salg-tjenester ikke verktøy for en fullstendig salgsprosess, men i den grad det legges til flere tjenester vil slike portaler nærme seg selvhjelpstjenester. Spørsmålet om regulering av kommer-for-salg-tjenester er derfor mye det samme som for selvhjelpstjenester.

Selvhjelpstjenester er nettbaserte verktøy som hjelper boligselger å håndtere boligsalget. Tjenestene retter seg mot forbrukere som ønsker å selge boligen selv, uten bruk av eiendomsmegler. Forretningsmodellen fungerer som en nettbutikk der kundene velger hvilke forhåndsdefinerte tjenester og produkter de ønsker å kjøpe. Selskapet tilbyr systemer for å hente inn informasjon om boligen, lage annonse, salgsoppgave, salgskontrakt mv. Når brukerne for eksempel utformer annonse og salgsoppgave, får de standardisert og automatisk huskeliste og eksempler på hva som bør opplyses i teksten. Selvhjelpstjenester kan ha systemer som, dersom kunden ønsker det, gir anbefalinger om bygningssakkyndig, fotograf, boligselgerforsikring mv. Hvis budgivning inngår i tjenesten, vil den foregå via en digital budportal, der selger selv administrerer budrunden. Oppgjør kan derimot ikke inngå tjenesten, ellers ville den være eiendomsmegling. Det innebærer at brukerne enten må kjøpe oppgjøret fra en eiendomsmegler med tilknytning til tilbyderen av selvhjelpstjenesten, eller ordne oppgjøret på annen måte. Tilbyderne av selvhjelpstjenester kan ikke bistå med rådgivning til partene i handelen, men kun med teknisk assistanse til bruk av systemene. Med bruk av selvhjelpstjenester tar forbrukerne all risiko ved å avtale og gjennomføre handelen uten å involvere en profesjonell tredjepart.

I Norge kan alle boliger som er til salgs, annonseres på ulike nettportaler, der Finn.no er dominerende. Privatpersoner fikk fra 1. januar 2010 tilgang til nettportaler for boligannonser. Følgelig vil det på portalen være en blanding av annonser for eiendommer som selges gjennom eiendomsmegler, og av eiendommer som selges direkte av privatpersoner, helt privat eller med oppsett som er generert i en selvhjelpstjeneste. Brukeren på Finn.no kan imidlertid sortere oppslaget mellom «megler» og «privat». Selvhjelpstjenester kommer under «privat», sammen med de som gjør salget helt på egenhånd. I de fleste land har de som selger boligen selv, ikke tilgang til samme portal som eiendomsmeglere, men er henvist til å annonsere på andre portaler. Det er vanlig at disse portalene tilbyr flere tjenester enn annonsering. For eksempel i Frankrike tilbyr portalene blant annet standardkontrakter og juridiske veiledere, jf. Larceneux mfl. (2015). Tilbudet i Norge om automatiserte tjenester som støtter alle faser av salgsprosessen frem til oppgjøret, fremstår som mer omfattende enn det man i andre land finner på digitale plattformer for å selge selv.

Selvhjelpstjenester står for en svært liten del av boligsalget. For fritidsboligene er andelen noe høyere, men også her relativt liten. I begge markedene er det langt flere som selger helt på egenhånd enn som benytter selvhjelpstjenester til å annonsere boligen. Figur 9.1 viser andelen annonsert av selger for boliger som legges ut for salg på Finn.no. Privatpersoner stod for rundt to prosent av boligannonsene i 2020, hvorav en fjerdedel var gjennom selvhjelpstjenester. De siste årene har andelen private boligannonser vært svakt økende, samtidig som selvhjelpstjenester har økt sin andel av privatannonsene. Det kan indikere at selvhjelpstjenester brukes vel så mye av de som uansett hadde kommet til å selge privat, som av de som ellers ville ha solgt gjennom eiendomsmegler. Fortsatt står eiendomsmeglingsforetakene for rundt 98 prosent av boligannonsene. Andelen privatannonser er normalt høyere i sommermånedene når eiendomsmeglerne selger relativt mindre, slik at nedgangen som figuren viser i første kvartal 2021, trolig ikke er reell for hele året.

Kilde: Finn.no.

For fritidsboliger er det en langt større andel som selger selv, enn for boliger. Figur 9.2 viser andelen annonsert av selger for fritidsboliger som legges ut for salg på Finn.no. Private salg stod for noe over 13 prosent av fritidsboligannonsene i 2020. Andelen av de private annonsene gjennom selvhjelpstjenester, er mindre for hytter enn for boliger, bare rundt 10 prosent. Etter en tilbakegang i noen år, har andelen privatannonser av fritidsboliger etter 2018 økt for hvert år. Tilsvarende som for boliger, vil andelen over hele året trolig bli høyere enn første kvartal 2021.

Kilde: Finn.no.

9.3 Utvalgets vurderinger

9.3.1 Risiko ved å selge selv

Ulike tjenester som overlater deler av eller hele boligsalget til forbrukeren selv, kan være omfattet av eiendomsmeglingsloven eller falle utenfor. Dersom innholdet i tjenesten omfattes av lovens definisjon på eiendomsmegling, vil tjenesten være konsesjonspliktig og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Tjenester innenfor og utenfor eiendomsmeglingsloven kan imidlertid langt på vei fremstå som sammenfallende for forbrukerne. Alle de nye tjenestene som overlater mer av salgsprosessen til forbrukeren, er i større eller mindre grad basert på digitale portaler, automatisert informasjonsinnhenting og oppslag eller selvbetjening fra kunden. Forskjellen ligger først og fremt i at det innenfor eiendomsmeglingsloven er mulig å tilby rådgivning og skreddersøm som er tilpasset det enkelte oppdrag, og inkludere faglig kompetanse og erfaring av en eiendomsmegler. Videre er selvhjelpstjenester tilrettelagt ensidig for å bistå selgeren. Innenfor eiendomsmeglingsloven vil derimot eiendomsmegler ha plikt til å gi råd og veiledning til både selgere og kjøpere, som følger av eiendomsmeglerens omsorgsplikt, etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, men kommer til uttrykk også gjennom undersøkelses- og opplysningsplikten.

Hybridmegling omfatter alle faser av et ordinært eiendomsmeglingsoppdrag, med unntak av visningen. Derimot inngår befaring, innhenting og kontroll av informasjon, utarbeidelse av salgsoppgave, annonsering, budrunden, kontraktsinngåelse og oppgjør. Tjenesten kan tilbys innenfor eiendomsmeglingsloven med innsats og rådgivning av en eiendomsmegler fordi visningen ikke er lov- eller forskriftsregulert. Eiendomsmeglingsloven setter imidlertid grenser for hvilke oppgaver som kan overlates til selgeren innenfor forretningsmodellen. Blant annet mener utvalget at fysisk befaring fortsatt skal være en del av oppdraget, men vil ikke utelukke at den teknologiske utviklingen vil gjøre det forsvarlig å foreta en del av befaringene digitalt i fremtiden. Dette er drøftet i punkt 19.3.6.2.

Fastprissalg er basert på at eiendomsselskapet kjøper boligen og videreselger for egen regning. Den opprinnelige selgeren får den avtalte kjøpesummen selv om eiendomsmeglingsselskapet ikke får videresolgt eiendommen eller må selge til lavere pris. For videresalg av boligen kan eiendomsselskapet velge ulike modeller, enten selge via eiendomsmegler eller selv stå for salget. Eiendomsselskapet vil etter eiendomsmeglingsloven ikke regnes som eiendomsmegler. En boligeier har alltid mulighet til å selge uten å bruke eiendomsmegler og vil aldri selv kunne blir regnet som eiendomsmegler. Dersom eiendomsselskapet selv tar seg av videresalget, får vi handel med brukte boliger som ikke er omfattet av eiendomsmeglingsloven overfor verken selger eller kjøper. Forbrukervernet ligger i så fall hovedsakelig i avhendingslova, markedsføringsloven og domstolene, samt oppfølging fra forbrukermyndighetene. Oppgjøret i handelen når eiendomsselskapet videreselger, vil normalt foretas av eiendomsmegler eller bank, slik at forbrukeren vil ha en beskyttelse i oppgjørsgjennomføringen.

Om fastprissalg er til gunst for forbrukerne avhenger av om eiendomsselskapet kan operere på en lavere margin enn eiendomsmeglere, noe som ikke er opplagt. Eiendomsselskapet må gjennomføre to transaksjoner for å overføre boligen fra en selger til en kjøper, mens eiendomsmegleren er formidler i bare én transaksjon. Fastpris og et raskt oppgjør gjør at modellen uansett kan fremstå som attraktiv for en del forbrukere både for å selge og kjøpe bolig. Med et profesjonelt eiendomsselskap i midten som inngår handler med forbrukere på både selger- og kjøpersiden, vil det være en stor informasjonsskjevhet i boligtransaksjonene. Ettersom modellen nylig er etablert i Norge, er det ikke grunnlag for å ta stilling til om og eventuelt hvordan eiendomsselskaper som opererer på denne måten bør reguleres, men utvalget vil peke på at slik regulering uansett ikke synes å passe inn i eiendomsmeglingsloven.

En forbruker som benytter en selvhjelpstjeneste til å selge boligen, vil nødvendigvis ta større risiko enn med bruk av eiendomsmegler. Det er likevel slik at den som skal selge bolig står fritt til å gjennomføre handelen uten bistand verken fra eiendomsmegler eller selvhjelpstjenester. For de som uansett foretrekker å selge boligen selv, vil en selvhjelpstjeneste kunne bidra til å redusere risiko ved at de blir minnet om hva de må gjøre gjennom ulike faser av handelen, automatisert uttrekk av informasjon i registre, tilgang til maler for salgsoppgave og kontrakt mv. Sammenlignet med bruk av eiendomsmegler vil imidlertid forbrukeren ta større risiko ved at tilbyderen av en selvhjelpstjeneste ikke har en undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøperen. Selgeren får derfor alt ansvar for informasjon om boligen som kjøperen kan ha krav på etter avhendingslova, og for at informasjonen er korrekt. Selgeren selv vil også ha et svakere vern ved at det ikke er en profesjonell part som bistår med å sjekke kjøpers finansiering. Det kan synes rimelig ettersom selgeren frivillig har valgt ikke å bruke eiendomsmegler. Selv om forbrukerne objektivt sett tar større risiko ved å gjennomføre handelen via en selvhjelpstjeneste fremfor eiendomsmegler, trenger ikke det medføre et høyere konfliktnivå.

Hvis alternativet er at selgeren gjør alt selv, kan en selvhjelpstjeneste bidra til å styrke forbrukervernet ved å hjelpe selgeren med å fremskaffe og formidle opplysninger om eiendommen. En reell styrking av forbrukervernet krever imidlertid at alle relevante opplysninger blir hentet inn, og formidles på en forståelig og korrekt måte til kjøper. Selv om systemet automatisk innhenter mange opplysninger om eiendommen, vil det fortsatt være selgeren som må avgjøre hvilke opplysninger som trekkes frem og vektlegges i annonsen og salgsoppgaven. Hvis selgeren bruker bygningssakkyndig, vil også opplysninger fra tilstandsrapporten inkluderes automatisk, men også da er det opp til selgeren å tilpasse og vektlegge ulik informasjon. Utvalget vil trekke frem at automatisk innhenting av opplysninger er et gode. Det er likevel ingen automatikk i at det er de relevante opplysningene om boligen som kommuniseres til kjøper, eller i at opplysningene formidles korrekt og balansert.

9.3.2 Regulering av selvhjelpstjenester

Funksjonaliteten i fagsystemene som eiendomsmeglingsselskaper og -kjeder bruker, har blitt utviklet mot stadig mer automatiserte prosesser. Flere og flere dokumenter har blitt digitale, slik at informasjonen i stor grad legges inn og tas ut automatisk. Etter hvert vil det, slik utvalget ser det, bli mindre og mindre manuell innmating og bearbeiding av informasjon gjennom fagsystemene i eiendomsmeglingsforetakene. Merverdien av tjenesten som eiendomsmeglere tilbyr blir derfor i stadig større grad den kvalitative vurderingen og rådgivningen som ikke kan automatiseres. Selvhjelpsverktøy inneholder i stor grad de samme systemene for informasjonsinnhenting og generering av dokumenter som brukes av eiendomsmeglingsforetakene. I den grad systemene blir mer automatiserte og tar i bruk maskinlæring og kunstig intelligens, vil produktene kunne bli stadig likere. For eksempel har fagsystemene, programvare for dokumentgjennomlesing. Trolig vil selvhjelpstjenestene også ta i bruk slike systemer, som kan hjelpe boligselgere til å skrive tekster i salgsoppgavene som både fremmer salget, og har med de «riktige» juridiske uttrykkene. Vi vil da kunne få en situasjon der både eiendomsmeglere og selvhjelpsportaler bruker samme teknologi og stort sett tilbyr de samme tekster, dokumenter og kontrakter – mens førstnevnte er regulert innenfor eiendomsmeglingsloven og sistnevnte faller utenfor. Slik utvalget ser det, må en selvhjelpstjeneste ha anledning til å bistå selgeren med å oppstille skjema, informasjonsinnhenting, automatisk utfylling mv., mens aktiv innsats for å bringe partene sammen i en handel, samt rådgivning til boligselgeren og boligkjøperen fortsatt må være regulert som eiendomsmegling. Følgelig er det nødvendig å avgrense selvhjelpstjenester fra eiendomsmegling, og å ta stilling til hvordan selvhjelpstjenester skal reguleres.

Finanstilsynet kom i en konkret sak frem til at den aktuelle selvhjelpstjenesten ikke var omfattet av eiendomsmeglingsloven. Begrunnelsen gir momenter for å vurdere andre selvhjelpstjenester, men betyr ikke at alle lignende tjenester uten videre faller utenfor eiendomsmeglingsloven. I brev 5. oktober 2016 begrunner Finanstilsynet dette med at:

«Bistanden er begrenset til mekanisk tilrettelegging for salg og avtaleinngåelse. [Foretaket] spiller ikke en aktiv rolle i å bringe partene sammen. Det vises til at foretaket ikke har noen rolle ved gjennomføring av visninger, forhandlinger med interessenter, bistand i forbindelse med finansiering, budgivning, utforming av kjøpekontrakt eller gjennomføring av oppgjør. Det er Finanstilsynets vurdering at en tjeneste begrenset til dette ikke er eiendomsmegling.»

Selvhjelpstjenester som faller utenfor eiendomsmeglingsloven, er ikke særskilt lovregulert. Noen generelle forbrukerrettslige lovreguleringer vil ha betydning, herunder markedsføringsloven, angrerettloven og avtaleloven. Etter avtaleloven § 36 kan en avtale helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det vil gjelde avtalen mellom tilbyder og bruker av selvhjelpstjenesten, mens avhendingslova regulerer avtalen om boligsalg som har fremkommet ved bruk av en selvhjelpstjeneste. Eventuelle tvister gjeldende det kontraktsrettslige forholdet mellom tilbyderen av tjenesten og forbrukeren må løses med utgangspunkt i avtalen mellom partene, supplert med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, som vil kunne gi grunnlag for ulike misligholdsbeføyelser mot tjenestetilbyder dersom det er mangler ved tjenesten. Det foreligger per i dag et høringsnotat fra Justis- og beredskapsdepartementet fra desember 2020 med forslag til ny lov om levering av digitale ytelser til forbrukere. Lovforslaget tar sikte på å gjennomføre EUs direktiv om visse aspekter ved avtaler om levering av digitalt innhold og digitale tjenester, direktiv (EU) 2019/770, men regulerer også noen flere spørsmål enn det direktivet krever. På bakgrunn av direktivets artikkel 3 nr. 1 og lovforslaget § 1 andre ledd, må det antas at digitale selvhjelpstjenester i alle fall delvis vil falle inn under den nye lovens virkeområde. Lovforslaget er ikke særskilt tilpasset den aktuelle avtaletypen, men vil i en viss utstrekning kunne bidra til at brukere av selvhjelpstjenester får et sterkere forbrukervern.

Kjøpere må antas å legge inn bud via en selvhjelpstjeneste ut fra interesse for en bestemt eiendom, eller en oppfatning om at det kan være mulig å gjøre et godt kjøp. Hvis det er slik at det er færre budgivere på selvhjelpsportaler, kan budkonkurransen bli svakere og plattformen være et attraktivt sted å kjøpe bolig. På den annen side får kjøperen et svakere forbrukervern ved at salget skjer utenfor eiendomsmeglingsloven og tvister mellom partene må føres for domstolene, ettersom tjenester utenfor eiendomsmeglingsloven ikke er underlagt et klageorgan. Selger som bruker en selvhjelpstjeneste har imidlertid anledning til å tegne boligselgerforsikring, og får en anbefaling om dette gjennom tjenesten. I forbindelse med kontraktsinngåelse kan kjøper velge å tegne boligkjøperforsikring, som dekker juridisk bistand i reklamasjonssaker etter avhendingslova mot selger.

For vern av forbrukerkjøperen er det avgjørende at fraværet av en profesjonell formidler kommer klart frem allerede på markedsføringstidspunktet. Markedsføringsloven stiller krav til næringsdrivende om at markedsføringen skal være korrekt på markedsføringstidspunktet – det vil si når markedsføringen blir tilgjengelig for forbruker. Dette gjelder all markedsføring fra tilbyderen og i alle kanaler. Det kan stilles spørsmål ved om fraværet av en profesjonell formidler alltid kommer klart frem for boliger som annonseres for salg via en selvhjelpstjeneste. Tvert imot fremstår annonsene som tilnærmet identiske med annonser for salg gjennom eiendomsmeglingsforetak. Det samme kan sies om salgsoppgavene, som også er tilnærmet identiske med de fra eiendomsmeglingsforetak. For så vidt er det positivt at annonser og salgsoppgaver er gjenkjennelige, men etter omstendighetene kan det også, ut fra dagens krav i markedsføringsloven være villedende eller utilstrekkelig veiledende dersom det ikke fremkommer at boligeier selv står for salget. At dette uttrykkelig skal fremgå, er også forutsatt i Finanstilsynets brev av 5. oktober 2016. Dersom markedsføringen av salget innrettes slik at det er egnet til å gi inntrykk av at salget håndteres et eiendomsmeglingsforetak, vil det kunne være brudd på markedsføringsloven.

Om salg på digitale markedsplasser er fra næringsdrivende eller private vil i større grad bli tydeliggjort med direktiv (EU) 2019/2161 (moderniseringsdirektivet). EUs medlemsland skal vedta regler i tråd med direktivet innen 28. november 2021, og de skal tre i kraft innen 28. mai 2022. Det tas sikte på å følge de samme fristene i gjennomføringen av moderniseringsdirektivet i norsk rett. I direktivet fremkommer det at nettbaserte markedsplasser der forbruker kan bestille varer og tjenester (f.eks. Finn.no), må opplyse klart om selger er næringsdrivende eller forbruker. Markedsplassene må også opplyse om at forbrukervernreglene ikke gjelder når forbruker handler fra en privatperson, og beskrive hvordan ansvaret for å oppfylle avtalen er regulert mellom markedsplassen og selgerne. Det er grunn til å tro at disse presiseringene vil gjøre næringsdrivende, her typisk både tilbydere av selvhjelpstjenester og markedsplasser slik som Finn.no, mer oppmerksomme på deres plikter til å tydelig sondre mellom selgere og hvilke konsekvenser dette har for forbrukervernet. Videre kan det forventes at gjennomføringen vil bidra til å gjøre forbrukere mer oppmerksom på skillet mellom salg og kjøp fra næringsdrivende og private, og ulike rettigheter ved kjøp fra private.

Utvalget ser to hovedalternativer for regulering av selvhjelpstjenester:

• Skillet mellom eiendomsmegling og selvhjelpstjenester presiseres, slik utvalget har skissert i punkt 14.4.10. Eiendomsmegling vil fortsatt være regulert i eiendomsmeglingsloven, mens selvhjelpstjenester kommer inn under generell forbrukerrettslig lovgivning. Uklare eller utilstrekkelige opplysninger om salgsvilkårene i markedsføringen, må eventuelt håndteres først og fremst gjennom markedsføringsloven.

• Eiendomsmeglingslovens virkeområde utvides til å omfatte selvhjelpstjenester. Loven tilføyes et nytt kapittel Krav til tilbyder av selvhjelpstjenester, og navnet på loven endres slik at det omfatter selvhjelpstjenester. Alternativt kan det innføres en egen lov om tilbud av selvhjelpstjenester for bolighandel.

Det er ulike syn i utvalget på hvilket av alternativene som er å foretrekke. Et samlet utvalg vil imidlertid understreke viktigheten av at tilsynsmyndighetene holder seg orientert om og følger opp tilbydere av selvhjelpstjenester og innholdet av tjenestene. For det første gjelder det markedsføringen mot forbrukere gjennom både annonser og salgsoppgaver. For det andre gjelder det innholdet av tjenestene. Dersom det avdekkes at en selvhjelpstjeneste har elementer som kommer innenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde, må dette enten tas ut av tjenesten eller tilbyderen søke om tillatelse til å drive eiendomsmegling.

Utvalgets flertall, medlemmene Moen, Anundsen, Bergem, Edlund, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Skjelbostad og Tuv, mener det vil være uheldig å utvide eiendomsmeglingsloven til å omfatte tjenester som ikke anses å være eiendomsmegling. Boligsalg gjennom selvhjelpstjenester har et svært begrensede omfang, rundt en halv prosent av salget i alt. Det er heller ikke påvist at boligsalg gjennom selvhjelpstjenester fører til flere tvister enn salg gjennom eiendomsmegler. Tilbudet av selvhjelpstjenester er viktig ikke minst for forbrukere som uansett velger å selge privat, og som ellers ville ha vært henvist til å gjennomføre salget helt på egenhånd. Flertallet understreker at det ikke bør innføres ny regulering uten at det er påvist vesentlige negative konsekvenser av dagens rettstilstand, og sannsynliggjort at reguleringsforslaget vil avbøte eventuelle problemer.

I punkt 14.4.10 har utvalget skissert tre kriterier for avgrensning mot selvhjelpstjenester: Fullstendighet, involvering og fremstilling. Flertallet har tiltro til at Finanstilsynet gjennom praksis og eventuelt ytterligere presiseringer vil kunne håndtere en slik avgrensning. Avgrensningsspørsmålet løses heller ikke ved å ta selvhjelpstjenester inn i samme lov som eiendomsmegling. Det er vanskelig å se annen hensikt med et eget kapittel for selvhjelpstjenester, enn at disse skulle undergis lempeligere regler enn eiendomsmegling, men samtidig strengere regler enn tjenester helt utenfor en kombinert eiendomsmeglings- og selvhjelpstjenestelov. Fortsatt vil det være nødvendig å definere skillet mellom eiendomsmegling og selvhjelpstjenester. I tillegg må det defineres en ny avgrensning, mellom selvhjelpstjenester innenfor den nye loven og andre tjenester som ikke er særskilt regulert. Flertallet ser dette som en unødvendig komplisering av lovverket.

Utvalgets mindretall, medlemmene Pauriene og Pihl, ønsker at selvhjelpstjenester blir omfattet av samme lov som eiendomsmegling, eventuelt regulert i egen lov. Mindretallet mener at bolighandel er så viktig at tilbydere av tjenester som hjelper til med boligomsetning, må kunne forventes å oppfylle et minimumskrav av regler. Disse reglene må blant annet omfatte hvilken rådgivning en boligselger kan forvente – og ikke forvente – å få ved bruk av en slik tjeneste. Reglene må også gi boligkjøpere klart vern ved handel av bolig gjennom slike tjenester.

Selvhjelpstjenester er omfattet av noen ulike regler i dag, som generell avtalerett, markedsføringslov mv. Men dette er regler spredt rundt i lovverket. Slik mindretallet ser det, er bolighandel et så viktig område at reglene for salgsplattformer bør være samlet.

Mindretallet foreslår at det stilles følgende krav til tilbyder av selvhjelpstjenester for omsetning av fast eiendom og boretter:

• Krav til registrering av foretak som tilbyr selvhjelpstjenester for omsetning av fast eiendom og omsetning av borettslagsandel mv. (Registreringsplikt)

• Krav om fagansvarlig, ellers ingen andre krav om utdanning og kompetanse i foretaket. Fagansvarlig har i hovedsak samme krav til utdanning, praksis og egnethet som for eiendomsmeglingsforetak, med andre ord erfaring som eiendomsmegler. Også eiendomsmeglere etter overgangsordningen bør kunne være fagansvarlig i en selvhjelpstjeneste, siden de har personlig konsesjon etter å ha bestått særskilt eksamen og opparbeidet praksis. Dette begrunnes med at systemene skal håndtere de samme dokumenter og opplysninger som i et eiendomsmeglingsoppdrag. Videre er det nødvendig med oppdatering og justeringer over tid ut fra systemutvikling, kundenes tilbakemeldinger, utvikling i eiendomsmarkedene og av reguleringer. Det er ikke tilstrekkelig at foretaket kjøper inn eller utvikler et system som er godt nok på ett tidspunkt – programvaren må utvikles og tilpasses over tid, noe som krever eiendomsmeglingsfaglig kompetanse i foretaket. (Kvalifikasjonskrav)

• Plikt til å føre journal over aktivitet på plattformen, med tilsvarende krav til arkivering som for eiendomsmeglingsforetak. Arkiveringsplikten muliggjør oppfølging ved mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering, men rapporteringsplikten må ligge i hvitvaskingsloven. (Arkiveringsplikt)

• Plikt til å tilrettelegge for at selger gir tilsvarende opplysninger som kreves i eiendomsmeglingsloven § 6-7. (Tilretteleggingsplikt)

• Plikt til å informere selger om opplysningsplikten overfor kjøper om mangelsansvar etter avhendingslova, og om kjøpers undersøkelsesplikt. Kan oppfylles ved digital informasjon og automatiserte oppslag i systemet. (Informasjonsplikt)

• Krav om tilslutning til klageorgan.

• Tilsyn av Finanstilsynet. Aktuelle sanksjoner kan være overtredelsesgebyr og tilbakekall av tillatelse for fagansvarlig.

Bestemmelsene må også inneholde en avgrensing mot rene annonseplattformer som faller utenfor regelverket om selvhjelpstjenester. Mindretallet kommenterer også at det ville være uheldig og villedende om selvhjelpstjenester fremstod som eiendomsmegling. Ved en utvidelse av virkeområdet til selvhjelpstjenester bør lovens navn endres slik at det tydelig fremkommer at loven omfatter mer enn eiendomsmegling. En mulighet er å ta eiendomsmegling ut av lovens navn, og for eksempel kalle den Lov om formidling av fast eiendom mv. (eiendomsformidlingsloven). Loven kan da omfatte annen formidling enn gjennom eiendomsmegler, nærmere bestemt tilrettelegging gjennom selvhjelpstjenester. Dersom det er et ønske om å beholde eiendomsmegling i navnet, kan et alternativ være Lov om eiendomsmegling og selvhjelpstjenester for bolighandel (eiendomsmeglingsloven).

10 Forbrukervern i bolighandler

10.1 Innledning

Forbrukervernet er særlig viktig i bolighandler. Omsetningen dreier seg om store verdier både for samfunnet og den enkelte boligkjøper og boligselger. Størsteparten av husholdningenes formue er i bolig, og stadig flere eier også fritidsbolig eller sekundærbolig. Nesten 90 prosent av husholdningenes gjeld er lånt med pant i bolig. Kjøp og salg av bolig har derfor stor betydning for husholdningenes økonomi. Tillit til at omsetningen av eiendom skjer på en enkel og trygg måte, er sentralt for et velfungerende boligmarked og effektiv ressursutnyttelse i økonomien.

Eiendomsmeglingsloven gjelder all eiendomsmegling som utøves i Norge, uavhengig av om partene i handelen er forbrukere eller næringsdrivende, om det som skal omsettes er bolig-, fritids- eller næringseiendom, og om oppdraget går ut på salg, kjøp, utleie eller leie, og om boligen ligger i Norge eller ikke. Loven er imidlertid i stor grad rettet inn mot å sikre forbrukernes interesser, selv om det ikke kommer direkte til uttrykk i formålsbestemmelsen. Vektlegging av forbrukervernet kommer blant annet til syne i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, samt ved at en rekke bestemmelser er gjort fravikelige utenfor forbrukerforhold eller ved megling av næringseiendom.

I norsk rett regnes forbruker som en «fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet», jf. blant annet forbrukerkjøpsloven § 1 tredje ledd og eiendomsmeglingsloven § 1-3 andre punktum. I en bolighandel vil det normalt være en forbruker både på selgersiden og kjøpersiden. Formålet med de fleste boligsalg er å finansiere en ny bolig – ikke å drive næring – og boligselgeren er gjerne ikke mer profesjonell enn boligkjøperen. Etter avhendingslova § 1-2 tredje ledd defineres «kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd» som et forbrukerkjøp. Det innebærer at en bolighandel regnes som et forbrukerkjøp når kjøperen opptrer som forbruker, uavhengig av om selger opptrer i næring eller som forbruker. Det står i motsetning til hvordan forbrukerkjøp er definert for handel med andre varer og tjenester, der det er et vilkår at selgeren opptrer i næringsvirksomhet, jf. forbrukerkjøpsloven § 1 andre ledd.

Når både kjøper og selger er forbrukere, er partene i bolighandelen i prinsippet å anse som likeverdige. Et unntak er salg av bolig under oppføring, som for en stor del skjer fra entreprenør til forbrukerkjøper. Handel med næringseiendom skjer normalt mellom to profesjonelle aktører. I leiemarkedet er det mer varierende, med både en stor andel profesjonelle utleiere av eiendom til boligformål, og forbrukere som driver utleie i liten skala av egen bolig, rom i boligen, sekundærboliger eller fritidsboliger.

Det er redegjort for betydningen av forbrukervernet, herunder alternative virkemidler, i punkt 10.2. I punkt 10.3 er det en omtale av partenes ansvar ved bolighandler, som i hovedsak følger av avhendingslova. Markedsføring av bolig for salg og forbrukervern etter markedsføringsloven er omtalt i punkt 10.4. Forbrukervern etter eiendomsmeglingsloven kommer i punkt 10.5. Indikatorer på forbrukervern er drøftet i punkt 10.6. Utvalgets drøfting av forbrukervern står til slutt i punkt 10.7.

10.2 Betydningen av forbrukervernet

Å kjøpe og selge fast eiendom er noe de fleste gjør gjennom livet, men normalt gjelder det få og sjeldne handler. Selv om mange arver eller kommer til å arve en bolig, vil de fleste ha andre og skiftende boligbehov gjennom ulike livsfaser. Å leie bolig kan være et alternativ, men i Norge er det et utbredt ønske om å komme inn i boligmarkedet i relativt ung alder. Boligkjøp er etter omstendighetene en komplisert handling, og det dreier seg om store verdier for de involverte. For en forbruker som skal ut i boligmarkedet er det mye å sette seg inn i, både bygningstekniske og prismessige opplysninger om mulige kjøpsobjekter, men også lånesøknadsprosesser, forsikringer mv. Mange har også salgsprosessen av sin nåværende bolig å tenke på samtidig som de skal kjøpe ny bolig. På grunn av handelens størrelse og usikkerhet vil både kjøper og selger ofte ønske en risikoavlastning.

Risiko ved en bolighandel kan være av ulik art. Handelen kan gi et annet resultat enn det en eller begge parter forventet eller hadde satt seg som mål. Salgssummen kan bli høyere eller lavere enn prisforventningen. Alternativt eller i tillegg kan det i ettertid fremkomme feil eller mangler som ikke var kjent før handelen. Forbrukervern dreier seg om å redusere slike avvik for den ene eller begge parter – og dermed om å redusere risiko. I utgangspunktet foreligger flere alternativer for å redusere risiko ved en handel:

• Plikt for selgeren til å rette eller erstatte mangler vil redusere risikoen for kjøper, men medfører på den annen side økt risiko for selger, som kan bli stilt overfor krav om erstatning eller retting i ettertid.

• Mulighet til å omgjøre handelen i ettertid vil redusere risiko for ubetenksomme og forhastede beslutninger, ved at partene får mer tid før de bestemmer seg endelig. På den annen side innebærer en angrefrist risiko for at handelen omgjøres, og er på sett og vis bare en utsettelse av beslutningstidspunktet.

• Forsikringsordninger vil redusere risikoen for den enkelte selger eller kjøper. Kostnaden ved å rette opp uforutsette utfall vil da bli fordelt på alle som tegner forsikringen, gitt at det ugunstige utfallet er dekket av forsikringsvilkårene.

• Bedre informasjon på forhånd om boligens tilstand, markedsverdien og hvordan handelen gjennomføres, kan redusere risikoen som den ene eller begge parter står overfor.

• Bruk av profesjonell tredjepart til å gjennomføre handelen reduserer risiko overfor motparten, men medfører samtidig en ny risiko ved å trekke inn en part med informasjonsovertak vis-à-vis forbrukere. Eiendomsmegleren har en slik rolle som upartisk formidler, og påtar seg et ansvar for informasjon til begge parter og for gjennomføring av salget og oppgjøret.

Å skaffe seg egen bolig innebærer flere risikoer. Usikkerhet ved selve omsetningen er bare én av risikoene som en boligkjøper påtar seg. Boligen er den største investeringen gjennom livet for de fleste. Selv om handelen er gjennomført uten problemer og boligen fullt ut svarer til forventningene, står de fleste boligkjøpere igjen med en vesentlig finansiell risiko. En stor del av kjøpet er normalt finansiert med pant i boligen. Stigende boligpriser gjennom lange perioder har gitt grunnlag for økt opplåning i husholdningene. Men i en nedgangskonjunktur kan boligverdiene synke og dermed belåningsgraden stige. Mange har for tiden mulighet til å betjene lån som er store relativt til inntekten, fordi rentenivået er historisk lavt. Det er ikke gitt at dette vil vedvare, og boligeiere med store lån til flytende rente tar derfor en betydelig finansiell risiko. Andelen boliglån med fast rente er svært lav i Norge.

Kunnskap om en bolig som legges ut for salg, er normalt forskjellig mellom selger og kjøper, slik at det foreligger en informasjonsskjevhet mellom partene. Selger bør i utgangspunktet være nærmest til å kjenne boligens utforming og tilstand, mens kjøpers muligheter for å undersøke boligen før overtagelse ofte vil være begrenset. Men det er ikke gitt at alle selgere har kompetanse til å oppdage feil eller fastslå utbedringsbehov i egen bolig. Manglene ved en bolig kan også være av en slik art at de fremkommer først etter overtagelsen, såkalte skjulte mangler. Selger kan bli holdt ansvarlig for mangler ved boligen, i inntil fem år etter overtagelsen, jf. avhendingslova § 4-19 andre ledd. Men det kan være krevende å klarlegge hva selger kjente til om manglene og om de faktisk forelå ved overdragelsen av boligen.

Når det gjelder kunnskap om boligmarkedet og prisdannelsen, er det ikke opplagt hvem av selgeren eller kjøperen som har best informasjon. I utgangspunktet bør selger og kjøper ha de samme forutsetninger for å sette seg inn i prisbildet og salgsprosessen. Det utelukker ikke at en av partene kan ha tilegnet seg særlig kompetanse om markedet og bolighandler, og at det dermed foreligger en informasjonsskjevhet også om markedspris, budrunder mv. For den aktuelle boligen vil selger komme tidligere inn i handelen med bistand og rådgivning fra eiendomsmegleren, som kan gi selger en informasjonsfordel også om markedsprisen og salgsprosessen. Men det er mange kjøpere som forbereder seg grundig, slik at informasjonen om markedet ofte vil være mer jevnt fordelt mellom selger og kjøper enn om boligens tilstand.

Med angrerett eller forsikring er det mulig å redusere sjansen for negative utfall eller størrelsen av et tap – vel å merke for den parten som krever handelen omgjort eller erstatning for mangler. For den andre parten er det motsatt, sjansen for et negativt utfall øker. Kjøperne ønsker en best mulig bolig til lavest mulig pris, og vil neppe gjøre bruk av en angrerett dersom boligen er av bedre kvalitet enn forventet. Med angrerett risikerer selgeren å gå glipp av en god handel, og må i det minste ta kostnaden av en ny salgsrunde. På den annen side er det gunstig for selgeren med en angrerett som gjør det mulig å komme ut av avtalen dersom det dukker opp et høyere bud etter handelen (men før angrefristen). Forsikringsordninger reduserer risiko som en angrerett medfører for motparten, ved at kostnadene av potensielle erstatninger fordeles på alle som har tegnet forsikringen. Med boligselgerforsikring kan selgeren fjerne det meste av risikoen for krav fra kjøper begrunnet i mangler og skjulte feil ved boligen. Derimot foreligger det ikke et forsikringsprodukt som dekker selgerens tap ved å selge til for lav pris. Etter å ha akseptert et bud har selger ikke angrerett uansett hvordan budet er fremsatt og prisen fremstår i ettertid. I kapittel 22 drøfter imidlertid utvalget en begrenset angrerett for selger som har akseptert bud direkte fra kjøper (såkalt kupping).

Informasjon reduserer utfallsrommet i både positiv og negativ retning, og legger dermed til rette for opplyste valg og mer realistiske forventninger. I den forstand er informasjonen symmetrisk for begge parter, vel å merke når begge har tilgang til informasjonen. Dette i motsetning til angrerett eller forsikring, som reduserer risiko for negative utfall bare sett fra den parten som påberoper seg rettigheten. For eksempel vil en tilstandsrapport som viser at boligen er av høy kvalitet og godt vedlikeholdt, trekke prisforventningene opp hos både selger og potensielle kjøpere, og motsatt dersom tilstandsrapporten viser mangler og dårlig vedlikehold.

En måte å redusere risikoen for selger og kjøper er å benytte en profesjonell tredjepart til å gjennomføre handelen. De fleste forbrukere engasjerer i dag en eiendomsmegler når de skal selge fast eiendom, selv om det ikke er lovpålagt og medfører en kostnad for selgeren. Derimot er det sjelden at kjøperen engasjerer egen eiendomsmegler (kjøpsoppdrag). I møte med den profesjonelle eiendomsmegleren vil selgere, kjøpere og øvrige interessenter som handler i kraft av å være forbrukere, være å anse som den svakere part, med behov for særlig beskyttelse. Behovet for beskyttelse arter seg naturligvis nokså forskjellig for selger og kjøper. For kjøperen er det særlig i prosessen med å tilegne seg informasjon om eiendommen for å kunne ta en kjøpsbeslutning, samt i salgsforhandlingene med budgivning og kontraktsinngåelse, at det er viktig å kunne ha tillit til at eiendomsmegleren opptrer som uavhengig tredjepart. Boligselgeren, som normalt er oppdragsgiver, har på den annen side særlige behov i forbindelse med oppdragsinngåelsen med informasjon om eiendomsmeglingstjenestens innhold og pris, samt at eiendomsmegleren i salgsfasen jobber for et best mulig resultat for sin oppdragsgiver, først og fremst høy pris, men også at det ikke oppstår tvister og erstatningskrav i ettertid. Felles for partene er behovet for beskyttelse i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret, med sikker utveksling av eiendommen og betalingen for denne. I tillegg har både selger, kjøper og andre interessenter behov for beskyttelse overfor feil eller forsømmelser fra eiendomsmegleren.

Eiendomsmegleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser. Det innebærer imidlertid ikke at eiendomsmegler skal ivareta begge parters interesser i samme utstrekning på ethvert stadium av en eiendomsomsetning. I utgangspunktet er eiendomsmegleren engasjert av den ene parten i handelen, som regel selger, og vil ha en kontraktsmessig lojalitetsplikt overfor oppdragsgiveren, som også er den som betaler eiendomsmeglers vederlag. Samtidig skal eiendomsmegleren ivareta også oppdragsgiverens avtalemotpart og øvrige interessenter ved «å legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand», jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1. I et salgsoppdrag må eiendomsmegleren derfor avveie lojalitetsplikten overfor selger mot plikten til å opptre nøytralt overfor kjøper og interessenter, og denne avveiningen vil variere gjennom de ulike fasene i oppdraget. For eksempel skal eiendomsmegleren opptre nøytralt i forbindelse med arbeidet med å innhente, kontrollere og formidle informasjon om eiendommen, og må formidle alle opplysninger om eiendommen uansett om de er til selgerens fordel eller ikke. I salgsforhandlingene vil det være eiendomsmeglers oppgave å jobbe for at selger oppnår best mulig pris, men samtidig sikre at kjøper inngår avtale på bakgrunn av dekkende og riktig informasjon om eiendommen.

Gjennom regulering av eiendomsmeglingsvirksomhet har lovgiver søkt å legge til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom, der begge parter i handelen får god og uavhengig bistand, samtidig som omsetningen av fast eiendom og den offentlige reguleringen av eiendomsmeglingsvirksomhet skjer på en effektiv måte. Eiendomsmeglingsloven regulerer forholdet mellom oppdragsgiveren (normalt selger) og eiendomsmegleren på den ene siden, og forholdet mellom eiendomsmegleren og oppdragsgiverens motpart (normalt kjøper), samt øvrige interessenter, på den andre siden. Derimot griper eiendomsmeglingsloven ikke inn i forholdet mellom selger og kjøper som kontraktsparter, som er regulert først og fremst i avhendingslova. Pliktene som eiendomsmeglingsloven pålegger eiendomsmegleren vil likevel påvirke valgene som selger og kjøper tar gjennom salgsprosessen og budgivningen, og dermed den endelige salgsavtalen.

10.3 Partenes ansvar ved bolighandler

Det rettslige forholdet mellom selger og kjøper ved frivillig salg av fast eiendom er i hovedsak regulert i avhendingslova. Avhendingslova gir regler om innholdet i partenes forpliktelser og om virkningene dersom forpliktelsene ikke oppfylles (misligholdsbeføyelser). Avhendingslova kan i utgangspunktet fravikes ved avtale, men viktige bestemmelser er gjort ufravikelige i forbrukerkjøp, blant annet mangelsbestemmelser som gjelder ved utilstrekkelige eller uriktige opplysninger om eiendommen, og kjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side. At loven ikke kan fravikes betyr at selger ikke kan avtale et svakere vern for kjøper enn det som følger av lovens bestemmelser.

Virkeområdet for avhendingslova begrenses av bustadoppføringslova, som regulerer bolig som ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Avhendingslova er derimot gjort ufravikelig i forbrukerkjøp av nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet, når selgeren opptrer som ledd i næringsvirksomhet, jf. avhendingslova § 1-2 andre ledd. Bestemmelsen tar sikte på å verne kjøperen i de tilfeller der selger oppfører en bolig for salg, men hvor boligen er ferdig på avtaletidspunktet.

Boligselgeren er ansvarlig for alle kostnadene med å gjøre boligen ferdig for salg, jf. avhendingslova § 2-6. Dersom det brukes eiendomsmegler for å gjennomføre salget, skal betaling for eiendomsmeglingstjenester bæres av den som har gitt eiendomsmegleren oppdraget. I de aller fleste boligsalg er det selgeren som engasjerer en eiendomsmegler, og som dermed skal dekke vederlaget til eiendomsmegleren. Dersom kjøperen velger å bruke egen eiendomsmegler, er det imidlertid kjøperen som må betale for denne tjenesten.

En avtale om boligsalg er bindende for både selger og kjøper. Den som legger ut en bolig for salg, er imidlertid ikke forpliktet til å inngå en avtale, selv om boligen har vært annonsert og interesserte kjøpere har lagt inn bud. Dette gjelder tilsvarende som for andre salg gjennom faste forretningslokaler. Angrerettloven oppstiller en angrerett ved forbrukerkjøp som skjer som fjernsalg eller salg utenom faste forretningslokaler, men kjøp av fast eiendom er unntatt, jf. angrerettloven § 2 bokstav b. Det er likevel slik at kjøp av eiendomsmeglingstjenester er underlagt angrerettloven, det vil si at forbrukeren kan ha en angrerett for oppdragsavtalen når den er inngått med eiendomsmegler ved fjernsalg eller utenfor faste forretningslokaler.

Avhendingslova gir boligkjøper rett til å gjøre ulike beføyelser gjeldende dersom det foreligger mangler ved boligen. Mangel kan både være at tilstanden viser seg å være dårligere enn avtalt ved overtagelsestidspunktet, eller at selger har gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger om boligen. For eksempel kan selgeren ha oppgitt større areal enn det boligen faktisk har. Selger kan også holdes ansvarlig for skjulte feil og mangler inntil fem år etter at ny eier overtok boligen. Boligkjøpere har imidlertid en undersøkelsesplikt og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til når avtalen ble inngått, eller som kjøper burde ha vært kjent med ved besiktigelse av eiendommen.

Boligselger kan tegne boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) for å dekke et eventuelt ansvar for feil og mangler. Det er frivillig for selger å tegne boligselgerforsikring. Boligselgerforsikring tilbys i dag kun ved salg gjennom eiendomsmeglingsvirksomhet eller selvhjelpstjenester. Forbrukere som selger boligen på egenhånd uten bruk av selvhjelpstjeneste, har i dag ikke mulighet til å tegne boligselgerforsikring.

Det har vært vanlig å selge fast eiendom «som den er» – det vil si slik boligen fremstår i besiktiget stand. Når selger og kjøper har avtalt et slikt forbehold, heves terskelen for at kjøper kan kreve misligholdsbeføyelser som retting, heving, erstatning og prisavslag, idet det oppstilles et krav om «vesentlighet» for at et forhold kan gjøres gjeldende som mangel. Selv om risikoen ved et «som den er»-salg i noen grad føres over på kjøperen, har selgeren likevel et ansvar dersom det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger og dette har virket inn på avtalen, eller der eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdende ellers. Også i standard kjøpekontrakter på bolig som formidles av eiendomsmeglere, er det vanlig å oppgi at man kjøper boligen som den er.

Ved behandlingen av Prop. 44 L (2018–2019) Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel), har Stortinget vedtatt endringer i avhendingslova som er ment å gi selgere kontraktsrettslige insentiver til å legge frem all informasjon om eiendommen som er relevant for handelen, herunder tilstandsrapport. Formålet er å gjøre bolighandelen tryggere og redusere tvistenivået. Endringene innebærer blant annet at selger ikke gyldig skal kunne ta «som den er»-forbehold overfor en forbrukerkjøper. Det er samtidig vedtatt presiseringer i mangelsbegrepet og kjøpers undersøkelsesplikt, innført egenandel ved mangelskrav og en egen bestemmelse om innendørs arealavvik. Loven inneholder en hjemmel til å gi forskrifter med krav til innholdet i tilstandsrapporter og til kvalifikasjoner hos de bygningssakkyndige som skal lage rapportene, herunder om offentlig godkjenningsordning. Forslag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet til forskrift om krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendingslova, har vært på høring, men er ikke ferdigbehandlet. Per mai 2021 var det ikke besluttet når endringene i avhendingslova skal tre i kraft.

10.4 Markedsføring av bolig for salg

Markedsføringen av boliger som legges ut for salg er regulert i markedsføringsloven, mens det ikke er bestemmelser om markedsføring i eiendomsmeglingsloven. Markedsføringsloven gjelder både forholdet mellom næringsdrivende og forbruker, men også forholdet næringsdrivende imellom. Alle næringsdrivende som markedsfører boliger og fritidsboliger omfattes av loven, også tilbydere av selvhjelpstjenester.

Selger og eiendomsmegler bør i utgangspunktet ha en sammenfallende interesse i å nå bredt ut til potensielle kjøpere, gitt at vederlaget til eiendomsmegler er knyttet til oppnådd pris. Som drøftet i punkt 5.5, viser auksjonsteori at flere budgivere normalt fører til høyere pris. Det er likevel ikke gitt at interessene er sammenfallende når det gjelder omfanget av annonsering. Eiendomsmeglingsforetak som priser markedsføring som en tilleggstjeneste, kan ønske å selge kundene mer annonsering enn det som strengt tatt er nødvendig for å få opp salgsprisen. Alternativt kan annonsering inngå i eiendomsmeglingstjenesten (meglervederlaget), og noen eiendomsmeglingsforetak tilbyr standardiserte boligmarkedsføringspakker. Det vanlige er imidlertid at foretakene fakturerer per annonsering i ulike medier. Generelt er det betydelig variasjon mellom foretakene i priser for markedsføring og hva som er inkludert i ulike markedsføringspakker.

Markedsføringsloven retter seg mot næringsdrivendes markedsføring i vid forstand, og beskytter blant annet forbrukernes økonomiske interesser. Loven bygger på direktiv 2005/29/EF om urimelig handelspraksis, som er et totalharmoniseringsdirektiv. Forbrukertilsynet har, med utgangspunkt i markedsføringslovens bestemmelser, utarbeidet en veileder for markedsføring av bolig og fritidsbolig i profesjonell sammenheng. Veilederen kan også være til hjelp for privatpersoner som skal selge boligen. Formålet med veiledningen er å sikre at alle former for markedsføring, som annonser og salgsoppgaver, gir en balansert, veiledende og korrekt fremstilling av den aktuelle boligen. Målet er at alle vesentlige forhold ved boligen kommer frem på en klar og tydelig måte, slik at forbrukeren ikke blir villedet. Veilederen slår fast, i tråd med etablert praksis i eiendomsmeglingsbransjen, at salgsoppgaven skal være tilgjengelig når markedsføringen av boligen starter.

Forbrukertilsynet fører tilsyn med villedende markedsføring og urimelige avtalevilkår, og kan også mekle i tvister mellom forbrukere og næringsdrivende. Klager på Forbrukertilsynets vedtak kan bringes inn for Markedsrådet. Ved brudd på markedsføringslovens bestemmelser kan Forbrukertilsynet og Markedsrådet fatte enkeltvedtak med forbud, påbud, tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. Blant annet kan markedsføring gjort som ledd i eiendomsmeglingsvirksomhet, sanksjoneres etter disse reglene. I tillegg innebærer det ulovfestede lovstridsprinsippet at brudd på annen ufravikelig forbrukervernlovgivning, her eiendomsmeglingsloven, også vil kunne være i strid med markedsføringsloven, slik at Forbrukertilsynet og Markedsrådet kan sanksjonere lovbruddet. Det vil si at de brudd på eiendomsmeglingsloven som i tillegg må anses for å bryte med markedsføringslovens bestemmelser, kan håndheves og sanksjoneres av Forbrukertilsynet og Markedsrådet med de sanksjonsmuligheter som følger av markedsføringsloven.

10.5 Forbrukervern i eiendomsmeglingsloven

10.5.1 Krav til tillatelse og offentlig tilsyn

Forbrukervernet gjennom eiendomsmeglingsloven er i stor grad forebyggende, det vil si at bestemmelsene tar sikte på å hindre uheldige utfall for kjøper eller selger – og i mindre grad å rette opp eller kompensere avvik i ettertid. Det forebyggende ligger først og fremst i krav til tillatelse og offentlig tilsyn med eiendomsmeglingsvirksomhet, som er tillagt Finanstilsynet. Krav om autorisasjon for eiendomsmeglere ble innført allerede ved lov 19. juni 1931 nr. 7 om eiendomsmeglere, og er videreført i de senere eiendomsmeglingslovene av 1938, 1987 og 2007.

Etter gjeldende eiendomsmeglingslov kan eiendomsmeglingsvirksomhet kun drives av foretak som har tillatelse fra Finanstilsynet eller i kraft av advokatbevilling når advokaten har stilt sikkerhet for slik virksomhet. For få tillatelse til å drive eiendomsmegling må et foretak tilfredsstille krav til økonomi og sikkerhetsstillelse, ha eiere og ledelse som er egnede, og være tilknyttet godkjent klagenemnd. I forarbeidene er det fremhevet at de grunnleggende formålene med konsesjonskravene er å sikre partenes behov for profesjonell og nøytral assistanse, sikker behandling av klientmidler og dekning for krav ved brudd på eiendomsmeglers plikter, i tillegg til samfunnets interesse i velordnede eiendomshandler. Tillatelsen gjelder eiendomsmeglingsvirksomhet generelt, og foretak som kun skal drive næringsmegling, utleiemegling eller utenlandsmegling, har samme konsesjonskrav som foretak som driver boligmegling.

Finanstilsynet fører kontroll og tilsyn med foretak og personer som driver eiendomsmegling. Formålet er at foretak og personer under tilsyn virker på en hensiktsmessig og betryggende måte i samsvar med lover og regler. Finanstilsynet skal også særskilt se til at foretakene og personene under tilsyn, i sin virksomhet ivaretar forbrukernes interesser og rettigheter. I tillegg til å utstede tillatelser til foretak og eiendomsmeglerbrev til personer, fører Finanstilsynet kontroll gjennom stedlige og dokumentbaserte tilsyn. Finanstilsynet behandler ikke klager fra publikum på eiendomsmeglingsforetak eller eiendomsmeglere, men mottar ofte tips og henvendelser om mulige lovbrudd i bransjen. Sammen med data som innrapporteres fra næringen, danner dette grunnlag for en risikobasert prioritering av tilsynsarbeidet.

Med hjemmel i finanstilsynsloven og eiendomsmeglingsloven har Finanstilsynet flere sanksjonsmidler for brudd på ulike bestemmelser, som gjør det mulig å kunne drive et effektivt tilsyn. I eiendomsmeglingsloven er Finanstilsynet blant annet gitt hjemmel til å kalle tilbake tillatelser fra både foretak og eiendomsmeglere, samt til å forby advokater å drive eiendomsmegling eller opptre som fagansvarlig eller ansvarlig megler. Finanstilsynet kan også gi foretak under tilsyn pålegg om å innrette virksomheten på en bestemt måte. Videre kan Finanstilsynet pålegge stans av ulovlig virksomhet, det vil si virksomhet uten tillatelse som tilbyr tjenester som kommer inn under lovens definisjon av eiendomsmegling. Pålegg som ikke etterkommes, kan følges opp med løpende dagmulkt.

10.5.2 Kvalifikasjonskrav

Med gjeldende eiendomsmeglingslov ble det innført krav til utdanning og praksis for å kunne være ansvarlig megler på et eiendomsmeglingsoppdrag. Kompetansekravet trådte i kraft 1. januar 2011. Tidligere ble det ikke stilt krav til utdanning og kompetanse for andre enn eiendomsmeglingsforetakets faglige leder, og i prinsippet «hvem som helst» kunne jobbe som eiendomsmegler på foretakets oppdrag. Kompetansekravet innebærer at det for hvert oppdrag skal utpekes en ansvarlig megler som skal ha eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse for jurister etter § 4-3. For både eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister, kreves det at søkeren anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Søkeren må i den forbindelse fremlegge politiattest. Tidligere fremkom et slik krav bare indirekte, ved at eiendoms-meglerbrevet kunne inndras.

For både eiendomsmeglerbrev og tillatelse for jurister etter § 4-3 kreves det at søkeren har minst to års praktisk erfaring fra eiendomsmeglingsvirksomhet etter bestått eksamen, henholdsvis godkjent eiendomsmeglereksamen eller norsk juridisk embetseksamen. I tillegg kan personer med særskilt tillatelse være ansvarlig megler etter en overgangsordning. Ordningen var rettet mot personer med lang erfaring som eiendomsmegler før kompetansekravene ble vedtatt, men uten formell utdanning som eiendomsmegler. Etter 31. desember 2012 er det ikke mulig å søke om tillatelse etter overgangsordningen.

Ansvarlig megler kan benytte seg av eiendomsmeglerfullmektig (bestått eiendomsmeglereksamen eller mastergrad i rettsvitenskap, men ingen praksiskrav) til å utføre oppdraget og medhjelpere (bestått medhjelpereksamen) til å utføre mindre vesentlige oppgaver. Oppgjøret kan gjennomføres av oppgjørsmedhjelper, som krever bestått eksamen i oppgjør. Ansvarlig megler skal selv utføre vesentlige elementer av et eiendomsmeglingsoppdrag, men kan overlate de fleste av oppgavene til en eiendomsmeglerfullmektig. Navn på eiendomsmeglerfullmektigen skal fremgå i oppdragsavtalen, og bruk av fullmektig fratar ikke ansvarlig megler ansvaret for hele oppdraget. Medhjelper kan derimot bare utføre mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig karakter under kontroll av ansvarlig megler. I eiendomsmeglingsforskriften er det gitt utfyllende regler for arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper, der sentrale oppgaver som inngåelse av oppdragsavtale, besiktigelse av eiendommen, råd og veiledning til partene og øvrige interessenter, gjennomføring av budrunde og kontraktsmøte, er forbeholdt ansvarlig megler.

Med 2007-loven ble det også innført krav til etterutdanning. I forarbeidene er det vist til at etterutdanningskravet vil bidra til at kjøper og selger i større grad forholder seg til en person som kjenner gjeldende regler og normer. Etterutdanningskravet gjelder personer med eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling, tillatelse for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler og tillatelse til å være ansvarlig megler etter overgangsforskriften, når disse er engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet.

10.5.3 Krav til uavhengighet

Eiendomsmegleren har normalt et informasjonsovertak overfor kundene, ikke minst fordi eiendomsmegleren ofte gjennomfører handler, mens de fleste forbrukere sjelden er involvert i kjøp og salg av eiendommer. Selv om få eiendomsmeglere faktisk vil utnytte et informasjonsovertak til ugunst for kunden, kan muligheten for at det kan forekomme misbruk bidra til å svekke tilliten til næringen og bruk av eiendomsmegler. Forbrukeren må være trygg på at eiendomsmegleren opptrer som en nøytral formidler og ikke selv tar del eller har en egeninteresse i handelen. Eiendomsmeglingsloven har derfor en rekke regler som skal sikre eiendomsmeglerens uavhengighet.

For de fleste forbrukere avhenger boligkjøp av tilgang til banklån, og eiendomsmegleren har derfor en særlig kritisk rolle som formidler av informasjon om mulige långivere. Også selger, som normalt skal finansiere ny bolig, vil være en aktuell lånekunde for banken. Eiendomsmeglingsforskriften har regler om vederlag for å drive låneformidling i tilknytning til eiendomshandler. Foretak og advokater kan motta inntekter eller andre fordeler i forbindelse med formidling av lån, så lenge selger og kjøper gis skriftlig informasjon om dette før handel sluttes. Derimot kan den enkelte ansatte ikke motta inntekter eller andre fordeler knyttet til låneformidlingen, verken direkte fra finansforetaket, eiendomsmeglingsforetaket eller andre. Det innebærer at eiendomsmeglingsforetaket ikke kan utbetale bonus eller gi andre fordeler til sine ansatte som avhenger av låneformidlingen.

Det er forbudt for eiendomsmeglingsforetak å inngå oppdragsavtaler dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling. For eksempel innebærer det at en bank ikke kan stille som vilkår for å innvilge boliglån, at låntageren inngår oppdrag om salg av sin nåværende bolig hos bankens tilknyttede eiendomsmeglingsforetak. Bestemmelsen skal beskytte oppdragsgiverne mot urimelige avtaler, og skal hindre forsøk på å utnytte en markedsposisjon på andre områder enn eiendomsmegling til å skaffe kunder til meglingsvirksomheten. Eventuell kobling den andre veien, der eiendomsmegleren stiller som vilkår at oppdragsgiveren inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget, er også forbudt etter eiendomsmeglingsloven. Det innebærer at det ikke kan knyttes vilkår til eiendomsmeglingsoppdraget om bruk av bestemt långiver, flyttebyrå, strømleverandør mv. Eiendomsmegleren står derimot fritt til å sette vilkår som står i sammenheng med oppdraget, for eksempel krav om innhenting av tilstandsrapport, selv om det ikke er lovpålagt.

Eiendomsmeglerens uavhengighet er også sikret gjennom forbud mot å drive annen næringsvirksomhet, forbud mot egenhandel og forbud mot returprovisjoner. I tillegg til foretaket er alle ansatte som utfører eiendomsmeglingsfaglige oppgaver i foretaket omfattet av forbudet mot å drive annen virksomhet, som i større foretak vil omfatte flere ansatte enn eiendomsmegleren. Noe virksomhet kan ansatte likevel drive ved siden av jobben i eiendomsmeglingsforetaket, ved at forbudet bare omfatter handel med fast eiendom og annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Forbudet mot egenhandel skal hindre uheldige og svikaktige disposisjoner og generelt bidra til publikums tillit til at eiendomsmegler ivaretar interessene til både oppdragsgivere og interessenter på en god måte. Behov for å verne forbrukeren begrunner også forbudet mot returprovisjoner. Inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver kan gi eiendomsmegler insentiv til å anbefale bruk av en bestemt tjenesteyter, uavhengig av kundens reelle behov. Eiendomsmeglerens råd om bruk av tjenesteytere vil veie tungt for mange forbrukere, og det kan ikke forventes at den jevne forbrukeren vil kunne avhjelpe potensielle og reelle uavhengighetsproblemer i kraft av sine valg. Forbud mot at ansatte kan motta returprovisjoner kom inn i 2007-loven. Eiendomsmeglingsloven av 1989 hadde ikke noen bestemmelser som etter sin ordlyd direkte rettet seg mot dette, men kravet om god meglerskikk og eiendomsmeglers omsorgsplikt satte grenser for adgangen til å motta slike inntekter og fordeler.

Eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling i medhold av egen advokatbevilling, kan bare drive annen næringsvirksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. En konsekvens av forbudet er at nesten all eiendomsmeglingsvirksomhet (unntatt advokater) er organisert som egne aksjeforetak. Foretaket er imidlertid, i motsetning til ansatte, ikke forhindret fra å motta inntekter for formidling av lån eller returprovisjon for andre, tillatte tjenester. Ett unntak er formidling av boligselgerforsikringer, der verken foretaket eller ansatte kan motta noen form for inntekt eller motytelse. Dette har vært begrunnet med at boligselgerforsikring innebærer endringer i den risiko selger påtar seg ved en rettighetsoverdragelse, ved at forsikringsselskapet overtar deler av risikoen for mangelsansvar etter avhendingslova. Forsikringen kan dermed ha betydning for den informasjon som selger har ansvar for å bringe frem om eiendommen, noe som igjen kan ha betydning for eiendomsmeglers utøvelse av oppdraget. Formidling av boligselgerforsikringen mot vederlag, dersom det var tillatt, kunne dermed være egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet. Derimot kan eiendomsmeglingsforetakene motta vederlag for formidling av boligkjøperforsikring. Utvalget drøfter formidling av forsikringer i punkt 18.3.4.

10.5.4 Vederlag og prisinformasjon

Med eiendomsmeglingsloven 2007 ble det innført flere regler som tok sikte på å styrke forbrukervernet knyttet til vederlag for eiendomsmeglingstjenester. Motivasjonen bak de fleste av lovendringene var å øke forbrukernes prisbevissthet. I tillegg ble det gjeninnført en form for prisregulering av meglervederlaget. Frem til 1990 var eiendomsmeglerens vederlag prisregulert ved at departementet fastsatte prosentsatser av salgssummen og et minstebeløp. Med andre ord var det bare tillatt med provisjonsbasert vederlag (over minstebeløpet). Satsene var avtagende med høyere salgssum, det vil si at vederlaget var degressivt.

Med eiendomsmeglingsloven 1989 ble det innført avtalefrihet om eiendomsmeglers vederlag innenfor rammen av alminnelige avtalerettslige regler. Dette er videreført ved at eiendomsmegler og forbruker fortsatt står fritt til å avtale forskjellige vederlagsformer, som provisjonsbasert vederlag, fastpris eller timepris. Men fra 2008 har det vært forbudt for eiendomsmegler å avtale progressiv provisjon i forbrukerforhold, det vil si avtale om at provisjonssatsen øker ved økende salgssum. I forarbeidene til 2007-loven ble progressiv provisjon vurdert som problematisk opp mot eiendomsmeglers uavhengighet, ved at eiendomsmegler fikk for stor egeninteresse i salgssummen, og opp mot eiendomsmeglers prisvurdering, ved at eiendomsmegler fikk et insentiv til å sette prisantydningen lavere enn markedsprisen. Derimot er andre former for insentivkontrakter ikke regulert, for eksempel kan eiendomsmegler avtale høyere provisjonssats betinget av raskt salg.

De nye bestemmelsene som kom med 2007-loven, er først og fremst ment å sikre informasjon til forbrukeren om pris på og kostnader av oppdraget. For det første ble det innført krav om at eiendomsmeglingsforetak eller advokater skal informere om prisene på sine tjenester slik at de lett kan ses av kundene. For det andre ble det innført krav om skriftlig tilbud basert på timepris i forbrukerforhold. For det tredje ble det stilt strengere krav til prisopplysninger og spesifisering av eiendomsmeglingsoppdraget i oppdragsavtalen, noe som også følger av markedsføringsloven § 10 med tilhørende forskrift. For det fjerde ble det presisert at det skal fremgå av salgsoppgaven hva som er avtalt om eiendomsmeglers vederlag. For det femte ble det innført plikt for eiendomsmegler til å skrive rekning etter at oppdraget er utført, der oppdragsgiver gis en spesifisert oversikt over antall timer som er medgått, uavhengig av avtalt vederlagsform. Endringene har det til felles at de tok sikte på å sette forbrukeren i stand til å vurdere og sammenligne vederlagsformer og pristilbud. Det har imidlertid vist seg at svært få forbrukere velger en avtale med timepris, selv om de får et slikt tilbud.

Ytterligere tok 2007-loven sikte på å bevisstgjøre forbrukerne om retten til å holde tilbake eiendomsmeglers vederlag som en praktisk sanksjonsmulighet ved mangelfull ytelse fra eiendomsmegler. Dette ble gjort ved for det første å lovfeste tilbakeholdsretten i eiendomsmeglingsloven. For det andre ble det inntatt en bestemmelse om at eiendomsmegler bare kan dekke sitt krav på vederlag i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren, dersom oppdragsgiveren har samtykket til dette etter at handel er kommet i stand.

10.5.5 Informasjon til boligkjøperen

For forbrukere som vurderer boligkjøp, er det viktig å få tilgang til alle relevante opplysninger om eiendommen for å ha et godt beslutningsgrunnlag om å legge inn bud. Eiendomsmegleren som har påtatt seg salgsoppdraget – som profesjonell, uavhengig formidler – fungerer som garantist for at kjøper får disse opplysningene. Etter eiendomsmeglingsloven har kjøperen krav på å få relevante opplysninger fra eiendomsmegleren som kan ha betydning for avtalen, før handel sluttes. Eiendomsmeglingsloven har en bestemmelse som lister opp visse minimumsopplysninger som skal fremstilles i en skriftlig oppgave (salgsoppgave). I denne bestemmelsen ligger det viktig forbrukervern, særlig for forbrukerkjøperen, men også for forbrukerselger, som har et ansvar etter avhendingslova for å legge frem opplysninger.

Salgsoppgaven skal fremstille den aktuelle boligen på en slik måte at forbrukeren ikke blir villedet, noe som også følger av markedsføringsloven, slik det er beskrevet i punkt 10.4. Selv om det ikke fremkommer eksplisitt i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften, er det etablert praksis i eiendomsmeglingsbransjen at salgsoppgaven skal være tilgjengelig når markedsføringen av boligen starter.

Eiendomsmeglingsloven gir eiendomsmegler adgang til å unnlate å innhente og kontrollere alle opplysninger kjøperen har krav på å få, men det er kun ment som en snever unntaksregel der det foreligger forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for eiendomsmegler å innhente opplysningene. I slike tilfeller skal eiendomsmegler skriftlig orientere kjøper om grunnen til at opplysningene ikke er lagt frem og, så langt det er mulig, gi slik orientering før bud inngis.

For forbrukerselger ligger det en trygghet i at eiendomsmegler, som profesjonell formidler, påtar seg oppgaven med å innhente, kontrollere og formidle alle relevante opplysninger til interessenter, med tanke på å unngå et etterfølgende mangelskrav fra kjøper. Dersom eiendomsmegler gir uriktige eller ufullstendige opplysninger om eiendommen, vil selger riktignok bli identifisert med eiendomsmeglers feil og kan bli møtte med mangelskrav fra kjøperen. Imidlertid vil selger (ev. kjøper og øvrige interessenter) kunne kreve dekning under eiendomsmeglingsforetakets eller advokatens sikkerhetsstillelse, for eventuelt økonomisk tap som følge av at eiendomsmegleren ikke har oppfylt sine plikter.

Det er vanlig at boligselgere legger frem en tilstandsrapport, og mange eiendomsmeglere krever dette for å påta seg et oppdrag. Selv om eiendomsmegleren normalt bruker informasjon fra tilstandsrapporten i salgsoppgaven og tilstandsrapporten gir viktig informasjon til potensielle kjøpere, er det ikke et krav om tilstandsrapport etter eiendomsmeglingsloven. Et slikt krav ble vurdert i NOU 2006: 1. Riktignok mente flertallet i Bråthen-utvalget at opplysninger om tekniske forhold lå utenfor mandatet, men et mindretall var av en annen oppfatning. Mindretallet mente at eiendomsmegler vanskelig kan ivareta sine omsorgsoppgaver uten at det innhentes informasjon i form av en tilstandsrapport, og foreslo derfor at det ved formidling av boliger som hovedregel skal innhentes en tilstandsrapport (boligsalgsrapport). Flertallet viste derimot til at bruk av takst tradisjonelt har vært ansett som et forhold mellom selger og takstmann, og la til grunn at eiendomsmegleren ikke skal identifiseres med takstmannen. Etter flertallets oppfatning var det ikke rimelig å kreve at alle oppdragsgivere må innhente en boligsalgsrapport dersom de ønsker å benytte eiendomsmegler. Finansdepartementet sluttet seg til flertallets konklusjon og viste til at innføring av et slikt krav i eiendomsmeglingsloven bare ville gjøre tilstandsrapport obligatorisk når eiendom selges via eiendomsmegler, ikke ved direktesalg mellom kjøper og selger.

Spørsmålet om økt bruk av tilstandsrapporter ble tatt opp igjen av takstlovutvalget, som var bedt om blant annet å vurdere en lovpålagt plikt i avhendingslova og alternativer til dette, jf. NOU 2009: 6 spesielt kapittel 3. Utvalget var delt i synet på hvilke virkemidler som er mest hensiktsmessige for å øke bruken av tilstandsrapporter. Noen utvalgsmedlemmer anbefalte at det utelukkende skal knyttes kontraktsrettslige virkninger til bruk eller ikke-bruk av tilstandsrapport. Tanken er at disse virkningene skal gi insentiv for selger til å fremlegge rapport. En sentral kontraktsrettslig virkning som ble foreslått lovfestet, er at selger som ikke legger frem tilstandsrapport, ved mangelsvurderingen likevel skal anses å kjenne til opplysninger som ville ha kommet frem i en tilstandsrapport. Det innebærer en utvidelse av selgers opplysningsplikt. Enkelte av de samme utvalgsmedlemmene foreslo at disse reglene kombineres med en angrerett for kjøperen hvor tilstandsrapport ikke fremlegges. Forslagene ble vurdert i Prop. 44 L (2018–2019), der Justis- og beredskapsdepartementet gikk inn for å knytte kontraktsrettslige virkninger til bruk av tilstandsrapport, men avviste forslaget om angrerett, jf. punkt 7.3.3:

«Til forslaget om å innføre en angrerett tilføyer departementet at en angrerett potensielt vil påføre selgeren så store ulemper at det i praksis kan likestilles med en plikt til å fremlegge tilstandsrapport. Ikke minst gjelder dette når selgeren benytter megler: I og med at meglere gjerne har en egeninteresse i at salg gjennomføres raskt og uten komplikasjoner, må det antas at meglerne vil legge et sterkt press på selgere til å innhente tilstandsrapport ved alle salg. Dette er ikke nødvendigvis ønskelig, selv om det er et generelt mål med lovforslaget å øke bruken av tilstandsrapporter. … [det kan] tenkes flere situasjoner hvor det vil være unødvendig og lite ressurseffektivt å innhente en tilstandsrapport. En angrerett vil slik sett bli et lite fleksibelt virkemiddel med mindre det samtidig gis en rekke skjønnsmessige unntak. Denne typen reguleringer kan imidlertid svekke forutberegneligheten og virke prosessdrivende … [Ved] vurderingen av hvor inngripende virkemidler som skal velges, må [man] ta høyde for at bruken av tilstandsrapporter har økt betydelig siden utredningen ble avgitt i 2009. Dette er også et argument imot å innføre en angrerett, siden et slikt tiltak kan få betydelige og til dels utilsiktede konsekvenser for boligmarkedet. Departementet kan etter dette ikke se at de mulige fordelene med en angrerett oppveier de potensielle ulempene.»

Ved behandling av Prop. 44 L (2018–2019) vedtok Stortinget endringer i avhendingslova for blant annet å øke bruken av tilstandsrapporter som i hovedsak er i tråd med forslagene i proposisjonen. Endringene er nærmere beskrevet i punkt 10.3.

10.5.6 Budgivning og oppgjør

Avtaleslutningen mellom selger og kjøper i en bolighandel reguleres ikke av eiendomsmeglingsloven, men følger alminnelige avtalerettslige regler og prinsipper. Hovedregelen i avtaleloven er at rettslig bindende avtale er inngått når et tilbud er akseptert innen en fastsatt akseptfrist. Salg av bruktbolig gjennom eiendomsmegler gjennomføres normalt ved at boligen utbys til en prisantydning, med oppfordring til å gi bud. Dersom flere er interessert i å kjøpe boligen, legges det opp til en åpen auksjon med stigende bud, der eiendomsmegler løpende underretter deltagerne om andre bud, slik at disse gis anledning til å høyne sine egne bud. Normalt vinner det høyeste budet, det vil si at selgeren aksepterer dette budet. Selger har imidlertid ingen plikt til å velge det høyeste budet. Forhold som kan gjøre det mer attraktivt for selger å velge et lavere bud, kan for eksempel være overtakelsestidspunktet, forbehold om finansiering, salg av egen bolig, kjøpers planer for disponering av eiendommen mv.

Utover de mer overordnede bestemmelsene om god meglerskikk og eiendomsmeglers plikt til å gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen, inneholder ikke eiendomsmeglingsloven bestemmelser som spesifikt regulerer budgivningen. Derimot er departementet gitt hjemmel til å fastsette regler i forskrift om budgivning og om innsyn i opplysninger om bud i forskrift. I eiendomsmeglingsforskriften er det regler om eiendomsmeglers plikter ved budgivning, om innsyn i budjournal, og om føring av budjournal.

I reglene om budgivningsprosessen etter eiendomsmeglingsforskriften, ligger det et viktig forbrukervern. Eiendomsmegleren kan bare formidle bud, aksept og avslag som er gitt skriftlig, og der budgiveren har legitimert seg. Elektronisk budgivning tilfredsstiller kravet til skriftlighet dersom innholdet i den elektroniske budmeldingen er tilgjengelig også for ettertiden. Kravet til skriftlighet sikrer etterprøvbarhet om kommunikasjonen i budrunden. I tillegg høynes terskelen for å legge inn fiktive bud, gjennom et krav om at budgiveren må legitimere seg. Gjennom dette legger regelverket til rette for sikker, ordnet og effektiv eiendomshandel ved bruk av eiendomsmegler. Kravet til skriftlighet ble tatt inn i forskriften i 2013 som følge av at Finanstilsynet hadde mottatt et økende antall klager på budprosessen med påstander om blant annet fiktive bud fra selger eller eiendomsmegler, og at eiendomsmeglere unnlot å opplyse om forbehold i konkurrerende bud for å presse opp prisen. Ettersom kommunikasjonen i budrunden foregikk muntlig, var det i slike saker vanskelig å etterprøve informasjonsutvekslingen.

Det er også gitt regler i eiendomsmeglingsforskriften som skal sikre at de involverte gis tilstrekkelig tid til å områ seg i budgivningen. For en stor del dreier det seg om generelt utformede regler som gir rom for et betydelig skjønn. Eiendomsmegleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet slik at selger og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Videre skal eiendomsmegleren fraråde selger å ta imot bud direkte, men henvise budgivere til eiendomsmegler. I forbrukerforhold skal eiendomsmegler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning (formidlingsforbudet). Utover dette stilles det ikke krav til akseptfristens lengde.

Eiendomsmegleren skal snarest mulig føre alle bud inn i en budjournal med informasjon om når budet er mottatt, budgiverens navn, adresse og telefonnummer, budets størrelse, akseptfrist, eventuelle forbehold og tidspunkt for eventuelt bortfall av forbehold og tidspunkt for avslag eller aksept. Etter at budrunden er gjennomført skal eiendomsmegleren uoppfordret gi en kopi av budjournalen til selger og kjøper uten ugrunnet opphold. Andre som har deltatt i budrunden kan kreve å få kopi av budjournalen i anonymisert form. Formålet med innsyn i budjournalen er å sikre publikums tillit til eiendomsmeglernes uavhengighet gjennom åpenhet om deres håndtering av oppdrag.

Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, plikter eiendomsmegleren å sette opp skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen, og sørge for gjennomføring av det økonomiske oppgjøret. I oppgjøret spiller eiendomsmegleren en særlig viktig rolle. Eiendomsmegleren skal sørge for sikker utveksling av ytelsene og sikre at ingen av partene eller deres kreditorer utsettes for økonomisk risiko. Hovedregelen er at ingen del av kjøpesummen kan disponeres til fordel for selger før det er etablert rettsvern for kjøpers erverv. Dette gjelder også innfrielse av selgers lån og inndekning av eiendomsmeglers vederlag og utlegg. Bestemmelsen kom inn i eiendomsmeglingsloven i 2014, og innebærer at eiendomsmegler ved salg etter avhendingslova ikke kan legge til rette for avtale om at kjøper skal betale forskudd på kjøpesummen, noe som var utbredt tidligere. Formålet er å beskytte kjøper mot konkurrerende rettsstiftelser i eiendommen.

Hvordan kontrakten utformes er ikke regulert i eiendomsmeglingsloven, men følger av avtaleloven og avhendingslova. Det har vært vanlig å selge boliger «som den er», se nærmere omtale av avhendingslova i punkt 13.3.2.

10.5.7 Adgang til klagebehandling

Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, er pålagt å være tilsluttet en godkjent klageordning. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra selgere, kjøpere og interessenter som opptrer i egenskap som forbruker. Forbrukere som ønsker å få avgjort en tvist med et eiendomsmeglingsforetak eller advokat som driver eiendomsmegling, har dermed mulighet til utenrettslig behandling av saken. Formålet er å gjøre rettshåndhevelsen lettere for alminnelige forbrukere, siden klagenemndsbehandling som regel er enklere, billigere og raskere enn ordinær domstolsbehandling. I dag er klagebehandlingen gratis for forbrukeren.

10.6 Indikatorer på forbrukervern

Virkninger på forbrukervernet er sentralt i en evaluering av eiendomsmeglingsloven. For å kunne si noe om virkningene er det nødvendig å kunne måle, kartlegge eller observere adferd i bolighandler eller oppfatninger om eiendomsmegleren som kan tenkes å være påvirket av reglene. Det er imidlertid ingen enkelt statistikk eller tallstørrelse som fanger opp forbrukervern rett frem eller i sin fulle bredde. I tillegg kommer det forhold at eiendomsmeglingsloven ikke virker alene, men sammen med annen lovgivning som har til formål å beskytte forbrukeren, som beskrevet i kapittel 13.

Det foreligger en del data som kan tenkes å si noe om hvordan forbrukere tilpasser seg eller oppfatter eiendomsmeglingstjenestene som de benytter. Spesielt interessant er det å se på data i form av tidsserier. Selv om det kan være vanskelig å tolke et visst nivå på en indikator som mye eller lite forbrukervern, kan endringer over tid si noe om retningen. Når det på et tidspunkt har skjedd endringer i regelverket som har til formål å beskytte forbrukere, er det interessant å undersøke om adferden eller meningene etter regelendringen skiller seg fra den før, eventuelt om det ikke er mulig å spore noen virkning. Adferdsendringer og meningsdannelse tar tid og påvirkes av mange forhold som ligger utenfor eiendomsmeglingsloven. Selv om det kan observeres virkninger som tilsynelatende gir en forståelig tidslinje – først regelendringen og deretter adferdsendringer – bør man være forsiktig med å tolke inn årsakssammenhenger.

Ulike data som kan belyse virkninger av eiendomsmegling, har forskjellige begrensinger som mål på forbrukervern. Det er likevel noen kilder som utpeker seg som mer relevante og etterrettelige om hvordan forbrukere tilpasser seg eller oppfatter eiendomsmegling:

• Spørreundersøkelser til forbrukere som kartlegger erfaringer og oppfatninger basert på kjøp av en vare eller tjeneste.

• Statistikk over skadehenvendelser kan si noe om konfliktnivået mellom to parter der den ene har forsikret seg mot krav om erstatning fra den andre parten.

• Saker til klageorgan viser i hvilken grad innklagede ikke har oppfylt lovpålagte eller avtalebaserte plikter.

Norsk Kundebarometer er en indeks på kundetilfredshet og kundelojalitet i ulike selskaper og bransjer. Indeksen er basert på en spørreundersøkelse der forbrukere vurderer selskapene på grunnlag av sine erfaringer med kjøp av varer eller tjenester. For eiendomsmegling blir forbrukerne spurt om de har solgt bolig i løpet av de to siste årene. De som har solgt bolig gjennom selskaper eller kjeder som er med i undersøkelsen, svarer på hvor fornøyde de er totalt sett, hvordan de oppfatter tjenesten ut fra det ideelle, i hvilken grad forventningene ble innfridd, og hvor attraktiv de opplever selskapet eller kjeden sammenlignet med konkurrentene. I tillegg svarer forbrukerne på hvor sannsynlig det er at de bruker samme selskap eller kjede ved neste boligsalg. I undersøkelsen måles kundetilfredshet og lojalitet på en skala fra 0 til 100, der 0 er dårligst og 100 er best. Bedrifter som får mindre enn 60 kundetilfredshetspoeng, har klart misfornøyde kunder. Bedrifter som oppnår mer enn 80 kundetilfredshetspoeng, lykkes med å begeistre kundene sine. Figur 10.1 viser kundetilfredshet og kundelojalitet i eiendomsmegling i perioden 2002–2020.

Kilde: Barcode Intelligence og Handelshøyskolen BI.

Kundetilfredsheten med eiendomsmeglere økte fra begynnelsen av 2000-tallet frem til 2014, og har deretter ligget på omtrent samme nivå. Hovedbildet er at eiendomsmegling har gått fra relativt lav til relativt høy kundetilfredshet over den siste tjueårsperioden. I 2020 fikk eiendomsmegling åttende høyest score for kundetilfredshet av til sammen 33 bransjer. Undersøkelsen av eiendomsmegling omfatter imidlertid bare de tre til fire største selskapene eller kjedene hvert år, og er derfor ikke representativ for hele bransjen. Dessuten måler undersøkelsen bare selgertilfredshet, og spør ikke om boligkjøp. De fleste boligselgere vil imidlertid ha erfaring også som boligkjøpere. Selv om boligkjøpet ikke nødvendigvis var gjennom samme selskap eller kjede som boligsalget, er det grunn til å tro at erfaringen som kjøper i det minste i noen grad kan ha påvirket resultatene.

Kundelojaliteten til eiendomsmeglere er svært lav, selv om den også har økt betydelig over perioden. I 2020 kom eiendomsmegling ut med klart lavest score for kundelojalitet av samtlige bransjer. Liten kundelojalitet kan kanskje til en viss grad forklares med at boligsalg skjer sjelden, og forbrukeren derfor i mindre grad har en oppfatning om hvilken eiendomsmegler de skal bruke neste gang. En slik antagelse underbygges av at bilforhandlere også fremkommer med en kombinasjon av relativt høy kundetilfredshet og relativt lav kundelojalitet, men spriket er langt fra så stort som for eiendomsmegling. En annen forklaring kan være at eiendomsmeglingsselskaper og -kjeder i relativt liten grad har klart å bygge egne merkevarer. Lojalitet er forstått som bruk av samme selskap eller kjede ved neste salg, og det er ikke spurt om generell lojalitet til bruk av eiendomsmegler.

Forbrukernes erfaringer som boligkjøpere blir ikke løpende kartlagt, men det foreligger noen spørreundersøkelser. Undersøkelsene har brukt ulike utvalg, metoder og spørsmål, og er gjennomført med flere års mellomrom. Det er derfor vanskelig å si noe om utviklingen over tid på grunnlag av disse undersøkelsene. I Schjøll og Holth Thorjussen (2019) ble omtrent 2 000 forbrukere som hadde kjøpt eller solgt bolig de tre siste årene, spurt om regelverket for salgsprosessen og sine erfaringer med bolighandelen. Det fremkom at både kjøpere og selgere synes å ha dårlig oversikt over regelverket som regulerer salgsprosessen av brukte boliger. Videre svarte én av fem boligkjøpere at de var misfornøyde. Av boligkjøperne som var misfornøyde, endte rundt en tredjedel opp med faktisk å klage. De fleste av klagene ble først meldt til boligkjøperforsikringen, deretter eiendomsmegler, fulgt av boligselgerforsikringen, men færre direkte til selger. Rundt halvparten av de som klagde, opplevde at de fikk helt eller delvis medhold.

Skadehenvendelser på boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) kan si noe om konfliktnivå mellom boligkjøper og boligselger, og indirekte om eiendomsmegler har sørget for at kjøperne har fått relevant og tilstrekkelig informasjon om boligens tilstand. For de fleste henvendelser om feil eller mangler ved boligen, finner forsikringsselskapet en løsning, enten det er et avslag eller et tilbud om retting eller erstatning, som partene aksepterer. Protector Forsikring (2017) mener egentlige konflikter bare er de avgjørelsene fra forsikringsselskapet som minst én av partene ikke aksepterer. Ut fra en slik forståelse er det bare én av fem skadehenvendelser som kan oppfattes som egentlig konflikt, og i så fall snakker man om et konfliktnivå på to til tre prosent av boligsalgene. Mer interessant enn å diskutere hva som skal betraktes som egentlige konflikter, er å se på utviklingen over tid i de hendelsene som forsikringsselskapene faktisk rapporterer. Gitt at selskapene har brukt de samme kriteriene over tid, kan tidsseriene si noe om i hvilken retning forbrukervernet har utviklet seg.

Bruken av boligselgerforsikring har økt over tid, og det er i dag rundt 90 prosent av selgerne som forsikrer seg helt eller delvis mot mulige erstatningskrav fra kjøperen. Det foreligger ingen samlet statistikk over skadehenvendelser, og vi er derfor avhengig av å bruke tall for porteføljen til det enkelte selskap. Figur 10.2 viser andel av boligselgerforsikringene med skadehenvendelser for porteføljene til henholdsvis Protector Forsikring i årgangene 2004–2015 og Söderberg & Partners 2010–2018. Dette har vært de største aktørene i markedet, slik at tallene bør være rimelig representative. Sammenholdt viser tidsseriene en viss nedgang i andelen skadehenvendelser frem til 2013, mens det deretter var først en utflating og de siste årene en viss økning. Merk at for de siste årgangene er skadehenvendelsene ikke uttømt. Forsikringen gjelder i fem år, og er sammenfallende med kjøpers rettigheter etter avhendingslova. Følgelig vil det komme inn noen flere skadehenvendelser på de siste årgangene frem til kravmuligheten er uttømt etter fem år. Det gjelder også porteføljen til Protector Forsikring, der tallene viser henvendelser per 2017. For øvrig har rapporteringen vært noe forskjellig i de to selskapene. Söderberg & Partners teller alle skadehenvendelser, også de som ikke resulterer i reell saksbehandling som følge av mangelfull dokumentasjon mv. Protector Forsikring gikk derimot over til å rapportere kun henvendelser med reell saksbehandling, noe som delvis forklarer reduksjonen i skadehenvendelser fra de første årgangene i Protectors portefølje.

Kilde: Protector Forsikring (2017) og Söderberg & Partners.

Saker til klageorgan viser omfanget av konflikter der minst én av partene mener at eiendomsmegleren har gjort feil eller ikke oppfylt sine plikter, og saken ikke har blitt løst direkte med eiendomsmeglingsforetaket. Utviklingen i klagesaker til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester bør derfor gi et temmelig direkte bilde av forbrukernes oppfatninger om feil eller forsømmelser fra eiendomsmeglerens side. Figur 10.3 viser antall klagesaker som er registrert for årene 2007–2020, og hvor stor andel disse utgjør av boligformidlingene. Normalt vil forbrukeren ta opp saken først med eiendomsmeglingsforetaket, og mange saker løses direkte mellom eiendomsmegler og kunden. Følgelig vil de sakene som går videre til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester ofte gjelde boligsalg noe tilbake i tid. Utvalget har derfor beregnet andelen av boligformidlinger som førte til klagesaker (klagefrekvensen) basert på antall formidlinger foregående år, for eksempel registrerte klager i 2020 dividert med formidlinger i 2019.

Kilde: Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og Finanstilsynet.

Klager på eiendomsmegler som blir registrert i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, ligger på et svært lavt nivå. Fra 2009 til 2016 var det en positiv trend, der en stadig mindre andel av formidlingene førte til klager på eiendomsmegler. På det laveste, med andre ord der forbrukervernet fungerte best, formidlet eiendomsmeglingsforetakene nesten 1 000 boliger for hver registrert klagesak. Deretter har utviklingen gått i feil retning, og i 2020 var det ikke mer enn 400 formidlinger per klagesak. Fortsatt må det kunne beskrives som et lavt klageomfang.

Den økte tilbøyeligheten til å klage de siste årene har ingen umiddelbar forklaring. Behandlingen i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester viser at det ikke er useriøse klager som trekker opp tallene. Riktignok er det en større andel av klagene som avvises enn tidligere. De fleste sakene som blir avvist av nemnda skyldes at sakene reiser bevisspørsmål som ikke kan avgjøres under skriftlig behandling. På den annen side er det i de sakene som har blitt behandlet, en større andel av klagerne som har fått helt eller delvis medhold, jf. Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (2021).

Opplysningssvikt fra eiendomsmegleren har de siste årene kommet opp som den viktigste årsaken, med omtrent 40 prosent av de behandlede sakene. Dernest kommer misnøye med eiendomsmeglers saksbehandling, som utgjør omtrent 25 prosent. Motsatt har det blitt en lavere andel av saker som gjelder budgivning eller eiendomsmeglers vederlag og utlegg, som hver står for rundt 10 prosent av sakene. Fordelingen av sakstyper viser at det for en stor del er boligkjøperne som klager på eiendomsmegler. Boligselger vil typisk klage på vederlag eller utlegg, som har utgjort en stadig mindre andel av sakene de siste årene.

10.7 Utvalgets vurderinger

En stor del av reguleringen i eiendomsmeglingsloven er motivert ut fra ønsket om å beskytte forbrukerne, samtidig som det skal legges til rette for effektiv omsetning av fast eiendom gjennom eiendomsmegler. Slik utvalget ser det, er kravene om tillatelse og offentlig tilsyn, kvalifikasjonskravene, eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt, krav til budgivning og prinsippet om «ytelse mot ytelse» i oppgjøret, særlig viktige forbrukervernregler i dagens regulering av eiendomsmeglingsvirksomhet. Betydningen av eiendomsmeglingsloven for forbrukervernet, er ikke klart uttrykt i lovens formålsbestemmelser. Utvalget drøfter lovens formål i punkt 14.4.2, og forslår at det tas inn en tilføyelse i formålsbestemmelsen om at reguleringen særlig tar sikte på å sikre forbrukeres interesser.

Det kan tenkes forskjellige tilnærminger til forbrukervern i bolighandel. I punkt 10.2 er det beskrevet fem alternativer: mangelsansvar, angrefrist, forsikring, informasjon og profesjonell tredjepart. Bolighandel mellom forbrukere er omfattet av flere av disse tilnærmingene: Mangelsansvar og informasjonskrav for selger følger av avhendingslova, og gjelder alle bolighandler mellom forbrukere. Bruk av forsikring eller eiendomsmegler kommer i tillegg hvis den enkelte boligselger ønsker å gjøre bruk av det, og gir i så fall et ytterligere forbrukervern for begge parter i handelen. Ikke minst blir selgerne beskyttet mot erstatningsansvar som følge av feil de kan gjøre i gjennomføring av boligsalget. Derimot er angrefrist, i motsetning til i mange andre land, ikke en del av forbrukervernet ved bolighandler i Norge. Når bud eller aksept er avgitt, er dette bindende.

Markedsføringen av boliger gjennom annonser og salgsoppgaven er sentrale kilder til informasjon for de som vurderer boligkjøp. Derfor er regulering etter markedsføringsloven og Forbrukertilsynets tilsyn og veiledning en viktig del av forbrukervernet ved bolighandler. Utvalget har i punkt 21.3.1 vurdert om Finanstilsynet bør føre tilsyn også med markedsføring gjennom eiendomsmeglingsforetak, og anbefaler et tettere samarbeid om tilsynsarbeidet mellom Finanstilsynet og Forbrukertilsynet.

Forbrukervernet gjennom eiendomsmeglingsloven er i stor grad forebyggende, ved krav til tillatelse og tilsyn for både foretak og person, og til innholdet i et eiendomsmeglingsoppdrag. Det er ikke åpenbart at å innføre angrefrist i en eller annen form i tillegg, ville styrket forbrukervernet. Slik det er forklart i punkt 10.2, vil angrefrist redusere risiko ved egne avgjørelser (ved at de kan omgjøres), men samtidig øke risikoen for at den andre parten velger å gå ut av avtalen. Angrefrist kan gi partene mer tid til å områ seg og gjennomgå avtalen (som da blir å regne som foreløpig), men vil på mange måter bare være en utsettelse av beslutningstidspunktet. Bruk av angrefrist medfører ekstra kostnader i bolighandelen, ikke minst for andre interessenter som legger inn bud mot en vinner som kanskje ikke vedstår seg sitt høyeste bud. For selgeren kan det bli nødvendig å gå i gang med et nytt salg dersom vinneren går tilbake på budet. Slik sett åpner angrefrist for fiktive eller useriøse bud, som kan undergrave salg gjennom auksjon som omsetningsform. Usikkerheten som angrerett skaper, har også den virkning at det bringer inn ytterligere et moment i en allerede krevende budrunde. Angreretten er en opsjon som begge parter må ta høyde for at den andre kan komme til å utøve. En rasjonell selger vil da vurdere bud ikke bare etter pris, men også etter sannsynlighet for at budgiveren vil vedstå seg budet. Opsjonsrisikoen trekker i retning av at flere budgivere kan oppleve at de ikke får tilslag selv om de legger inn det høyeste budet. Det kan tenkes ordninger som avbøter uheldige virkninger av angrefrist, for eksempel krav om depositum fra kjøper. Slik utvalget ser det, vil det være bedre å bygge videre på gjeldende eiendomsmeglingslov, og eventuelt styrke aktuelle bestemmelser som retter seg mot forbrukervern, fremfor å innlemme helt nye tilnærminger i rettstilstanden. Det kan imidlertid tenkes problemer ved gjennomføringen av budrunder der en snever form for angrefrist likevel kan vurderes, noe utvalget har drøftet i kapittel 22 om mulige endringer i avhendingslova.

Ettersom en vesentlig del av bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven er motivert ut fra hensyn til å beskytte forbrukeren, er det få regler som kan fjernes eller gjøres mer lempelige uten at det svekker forbrukervernet. Loven med forskriftsbestemmelser setter strenge rammer for innholdet i et eiendomsmeglingsoppdrag og hvem som kan utføre ulike oppgaver, og det er begrenset hvilke elementer oppdragsgiverne kan velge bort fra oppdraget. Forbrukervernet har også en kostnadsside – både ved at forbrukerens avtalefrihet begrenses innenfor et eiendomsmeglingsoppdrag, ved at noen forbrukere betaler for mer omfattende eiendomsmeglingstjenester enn de ønsker, og ved at ansvarlig megler selv må utføre vesentlige deler av oppdraget og dermed har begrensede muligheter til å overlate oppgaver til medhjelper (mens eiendomsmeglerfullmektiger kan utføre de fleste oppgaver under kontroll av ansvarlig megler). Gjeldende rett gir imidlertid et visst handlingsrom. For eksempel tilbyr flere eiendomsmeglingsselskaper eller -kjeder såkalt hybridmegling, der oppdragsgiveren står for oppgaver som det ellers er vanlig at eiendomsmeglingsforetaket utfører. Eksistensen av slike tilbud viser at gjeldende eiendomsmeglingslov gir selskapene fleksibilitet til å differensiere eiendomsmeglingsproduktet og tilby kundene flere alternativer med ulik grad av egeninnsats. Som beskrevet i kapittel 8, har eiendomsmeglingsloven heller ikke hindret selskapene i å ta i bruk ny teknologi i stor grad. Utvalget mener derfor at handlingsrommet som ligger i gjeldende lov er tilstrekkelig, og har ikke funnet grunnlag for å foreslå mer fleksible lov- og forskriftsrammer for innholdet av et eiendomsmeglingsoppdrag.

Eiendomsmeglingsloven med forskrift har detaljerte regler for de fleste trinn i et salgsoppdrag til forbruker, men gir eiendomsmegleren relativt stor fleksibilitet i hvordan budprosessen legges opp. Riktignok er det oppstilt en rekke formkrav, blant annet at eiendomsmegler kun kan formidle skriftlige bud, aksepter og avslag, og om innsyn i budjournalen. Derimot er det få konkrete regler om gjennomføring av budprosessen. Et unntak, der loven griper direkte inn i gjennomføringen, er det såkalte formidlingsforbudet, som sier at eiendomsmegleren ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Formidlingsforbudet ble innført for å gi partene bedre tid frem til budrunden starter, men det er fortsatt en utbredt oppfatning om at partene får for dårlig tid i selve budrunden. For å undersøke slike påstander og skaffe et bedre beslutningsgrunnlag, har utvalget fått gjennomført en analyse av norske buddata. Rapporten fra Samfunnsøkonomisk analyse AS er digitalt vedlegg til utredningen, og et utdrag er gjengitt i punkt 6.4. Selv om analysen ikke gir et entydig resultat om budgiverne trenger mer tid eller ikke, har utvalget vurdert det som sannsynlig at en regelbestemt akseptfrist kan bidra til mer tid i budrundene og mer ensartet praksis mellom eiendomsmeglere. På dette grunnlaget foreslår utvalget at det innføres krav til minste akseptfrist, og anbefaler at fristen settes til 30 minutter. Forslaget er nærmere drøftet og beskrevet i punkt 6.6.2 og punkt 19.3.7.3.

I noen boligsalg som er annonsert gjennom eiendomsmegler, forekommer det at interessenter forsøker å omgå en åpen budrunde ved enten å ta kontakt direkte med selgeren (kupping) eller gi bud med forbehold om at det ikke skal formidles til andre budgivere (hemmelig bud). Selv om det er forbrukere som tror de oppnår en fordel av slik adferd – ellers ville det ikke ha forekommet – bidrar slik kupping og hemmelige bud til å svekke forbrukervernet totalt sett. Muligheten av slik adferd innebærer en risiko for øvrige forbrukere om at boligen trekkes før budrunden starter eller at de i budrunden ikke får informasjon om alle bud som ligger inne. Kupping og hemmelig bud bringer dermed inn ytterligere usikkerhet og informasjonssvikt for det store flertallet av forbrukere som følger de alminnelig spillereglene i budprosessen. Ulike tiltak som kan begrense eller fjerne kupping og hemmelig bud er drøftet i punkt 6.6.3. Nærmere drøfting av regelverket og forslag om at eiendomsmegler ikke skal kunne formidle hemmelig bud, står i punkt 19.3.7.4. Samtidig foreslår utvalget at Finanstilsynet ber foretakene rapportere hvor mange formidlinger som skjer på grunnlag av kupping. Mulige endringer i avhendingslova som kan motvirke kupping, er drøftet i kapittel 22.

Virkninger på forbrukervernet er sentralt ved evaluering av eiendomsmeglingsloven. Ettersom loven i stor grad er rettet inn mot å beskytte forbrukeren, må forbrukervern inngå som en hovedfaktor på nyttesiden i vurdering av virkninger av reguleringen. Endringene som har blitt innført med 2007-loven for å styrke forbrukervernet, er først og fremst utdannings- og kompetansekravene, som er nærmere beskrevet i punkt 17.2.1. Bakgrunnen for å innføre de nye kravene, var at det etter 1989-loven tillå faglig leder alene å skulle sikre kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. Det ble ansett å ikke være tilstrekkelig, ettersom faglig leder i mange foretak i liten grad var involvert i det enkelte oppdrag. Formålet med å kreve bestemt utdanning og kompetanse for å utøve bestemte oppgaver, som innebærer et yrkeskrav, var å legge en større del av det faglige ansvaret på den utøvende eiendomsmegleren og høyne kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene, særlig i kritiske faser av oppdraget.

Utdannings- og kompetansekravene og kravet til etterutdanning som ble innført med 2007-loven, trådte i kraft 1. januar 2011. Endringene skjedde likevel mer gradvis. Flere tok eiendomsmeglerutdanning i påvente av de nye kravene skulle tre i kraft. Samtidig ble det innført en overgangsordning, som har gjort det mulig for erfarne eiendomsmeglere å fortsette uten å måtte ta hele utdanningen etter de nye kravene, dersom de avla en langt mer begrenset overgangseksamen. Det er likevel mulig å skjelne mellom en førsituasjon med lavere krav og en nåsituasjon med høyere krav til utdannings- og kompetansenivå. I utgangspunktet bør det gi grunnlag for å vurdere om kravene har virket etter intensjonen, herunder om det har høynet kvaliteten og effektiviteten av meglingen.

Det er ingen enkelt statistikk eller tallstørrelse som fanger opp forbrukervern rett frem eller i sin fulle bredde. Reglene om forbrukervern i bolighandler følger heller ikke bare av eiendomsmeglingsloven, men også av andre lover, der avhendingslova og markedsføringsloven er særlig viktige. I tillegg kommer det forhold at det kan ha skjedd endringer i boligmarkedet som påvirker forbrukervernet. Utvalget mener det likevel er mulig å si noe om virkninger av utdannings- og kompetansekravene ut fra foreliggende indikatorer, som er drøftet i punkt 10.6.

Kundetilfredshet med eiendomsmegling har vært jevnt stigende helt siden begynnelsen av 2000-tallet. Indikatorer som kan si noe om konfliktnivå viste også lenge en positiv utvikling, men synes å ha snudd i negativ retning fra rundt 2016. Antagelsen om et økende konfliktnivå understøttes av at skadehenvendelser og klagesaker har vist samme utvikling. Utvalget vil likevel understreke at konfliktnivået fortsatt fremstår som relativt lavt. Det kan umiddelbart fremstå som motstridende at kundetilfredsheten fortsatt utvikler seg positivt, samtidig som konfliktnivået har snudd i uønsket retning de siste årene. En nærliggende forklaring kan være at målingen av kundetilfredshet viser subjektive oppfatning for et tilfeldig utvalg av alle boligselgerne, mens indikatorer på konfliktnivå bygger på negative opplevelser fra et lite antall kjøpere. Det er fullt mulig at boligkjøperne jevnt over har blitt stadig mer fornøyde, samtidig som kjøpere med negative erfaringer vokser fra et lite til et litt større antall. Uansett viser forekomsten av negative kjøpererfaringer i boligmarkedet betydningen av lett tilgjengelige ordninger som kan rette opp eller kompensere feil, som forsikringer og klageorgan.

Forbrukervernet i bolighandler er omfattende og vel etablert med ordninger som bør videreføres. Utvalget mener likevel at det kan og bør gjøres forbedringer. Endringene i avhendingslova som skal gi insentiver til økt bruk av tilstandsrapporter og utdannings- og kompetansekrav til de som skal utarbeide rapportene, bør iverksettes så snart som mulig. I tillegg foreslår utvalget tiltak som styrker forbrukervernet etter eiendomsmeglingsloven, blant annet at all eiendomsmegling skal skje gjennom foretak med tillatelse, fagansvarlig må gjennomgå et ekstra kurs, det innføres egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, eiendomsmegler ikke lenger kan formidle hemmelig bud, og at foretakene må begynne å rapportere kuppformidlinger til Finanstilsynet.

11 Forenkling

11.1 Innledning

Forenkling krever at regelverket må være målrettet, klart formulert og forståelig for brukerne, samtidig som reglene ikke pålegger brukerne eller andre berørte unødvendige byrder. Slike føringer har alltid ligget til grunn for lovarbeid, men først mot slutten av 1990-årene ble det satt i gang et mer systematisk arbeid med å forenkle regelverk og redusere administrative byrder. Med programmet Et enklere Norge, som Regjeringen Bondevik I la frem høsten 1998, ble innsatsen samordnet og forenkling skjøvet opp på den politiske dagsorden. Senere regjeringer har fulgt opp med handlingsplaner mv. og gjennomført en rekke forenklingstiltak. Ved innføring av nye tiltak eller reformer har også utredningsinstruksen vært viktig for regelforenkling. Instruksen ble fastsatt første gang ved kongelig resolusjon 18. februar 2000 og er revidert i 2005 og 2016. Konsekvensutredning før beslutninger om statlige tiltak, herunder av regelendringer, har vært et krav siden utredningsinstruksen ble etablert første gang.

Utvalget har i sin gjennomgang av eiendomsmeglingsloven og drøfting av forslag til regelverksendringer, fortløpende vurdert mulige forenklinger. Ved vurdering av nye forenklingstiltak er det også viktig å se på hva som har vært gjort tidligere. Tidligere forenklingstiltak av betydning for eiendomsmegling er kort beskrevet i punkt 11.2. Det ble gjennomført en større kartlegging av administrative kostnader av finansmarkedsregelverket, herunder eiendomsmegling, i 2007. Resultater av kartleggingen og relevans for eiendomsmegling i dag, er beskrevet i punkt 11.3. Utvalgets vurderinger og forslag er gjengitt i punkt 11.4. Her er det beskrevet forslag som kan bidra til forenkling, men også mulige forenklingstiltak som utvalget ikke anbefaler.

11.2 Tidligere forenklingstiltak

Eiendomsmegling er omfattet av en del forenklingstiltak som gjelder næringsvirksomhet generelt, men det har også vært brede forenklingstiltak der eiendomsmegling har vært unntatt. Det har i relativt liten grad vært gjort endringer i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften med et forenklingsformål. Bråthen-utvalget har i NOU 2006: 1 ingen uttalte forslag eller vurderinger om forenkling annet enn når det gjelder tittelbruk, men forenkling var heller ikke en del av utvalgets mandat.

Av generelle forenklingstiltak er det særlig tiltak rettet mot små foretak, som kan ha betydning for eiendomsmegling. Som beskrevet i punkt 7.2, er det en stor andel små og mikroforetak i næringen. Det har blitt betydelig enklere å etablere selskaper. Tidsbruk og kostnader er redusert ved innføring av elektroniske løsninger i Foretaksregisteret og omfattende innsending og veiledning gjennom portalen Altinn. Ved mange selskapsetableringer er behovet for bruk av ekstern støtte redusert. Eiendomsmegling er ikke omfattet av at kapitalkravet for aksjeselskaper er senket fra 100 000 til 30 000 kroner samtidig som etableringskostnader er tatt inn i kravet. Eiendomsmeglingsloven stiller krav til at foretaket har en egenkapital som er forsvarlig ut fra risikoen og omfanget av virksomheten, for å få konsesjon. Normalt krever Finanstilsynet fullt innbetalt aksjekapital på minst 100 000 kroner for nystiftede foretak som søker om tillatelse til å drive eiendomsmegling.

Gjennomføringen av teknologinøytralitet i aksjeloven fra 1. juli 2017 åpner for økt bruk av elektroniske løsninger, og gjør at selskapet kan sende meldinger digitalt til aksjeeiere. All dokumentasjon som kreves utarbeidet i medhold av aksjeloven og allmennaksjeloven, kan nå utarbeides og oppbevares elektronisk. Det har også blitt enklere å holde generalforsamling for eksempel på telefon eller gjennom elektronisk kommunikasjon, dersom alle aksjeeiere er enige om en slik behandlingsmåte.

Næringslivets rapportering til myndighetene har blitt enklere gjennom samordning og digitale løsninger. Frem til 2015 måtte alle som utbetaler lønn, pensjon og andre ytelser, rapportere lønns- og ansettelsesforhold på fem forskjellige skjemaer til tre ulike etater. Nå rapporterer alle arbeidsgivere disse opplysningene elektronisk i en felles månedlig melding (A-melding). Videre er Samordnet registermelding, som tidligere var på ni papirsider, bygget om til en fullt ut elektronisk løsning. Bedriftene benytter meldingen for å rapportere til myndighetene om en rekke forhold, blant annet endringer i styre, skifte av revisor, adresseendringer, kapitalendringer, fusjon, fisjon mv. Samordnet registermelding benyttes også til registrering i sju registre, herunder Enhetsregisteret, Foretaksregisteret og Merverdiavgiftregisteret.

Det er gjort en rekke lettelser i krav til bokføring, regnskap og bruk av revisor. Den administrative byrden for næringslivet ved oppbevaring av regnskapsdokumentasjon er redusert blant annet ved at adgangen til elektronisk oppbevaring ble utvidet fra 2012, og ved at minstekravet til oppbevaringstid for de fleste former for primærdokumentasjon i 2015 ble satt ned til fem år etter regnskapsårets slutt, fra tidligere 10 år. Videre kan regnskapspliktige enkeltpersonforetak og ansvarlige selskaper som er «små foretak», fra 2018 utarbeide årsregnskap etter en regel om begrenset regnskapsplikt. Det innebærer at fremstillingen av informasjon til regnskapsformål vil være tilnærmet kostnadsfri for den regnskapspliktige, da den bygger på det arbeidet som er gjort for å oppfylle pliktene etter bokførings- og skatteregelverket. I tillegg er kravet om å utarbeide årsberetning opphevet for små foretak. Mange små aksjeselskap har siden 1. mai 2011 hatt anledning til å velge bort revisjon av årsregnskapet, men det omfatter blant annet ikke eiendomsmeglingsforetakene, som har revisjonsplikt.

Elektronisk tinglysing, som Kartverket startet våren 2017, er et digitaliseringsprosjekt av stor betydning for omsetning av eiendom – både for å redusere administrative byrder og hindre feilregistreringer. Systemet gir eiendomsmeglere, banker og andre profesjonelle brukere av systemet mulighet for fullelektronisk tinglysing av rettsstiftelser. Dette kan skje automatisk 24 timer i døgnet, bekreftes på sekunder og registreres umiddelbart i grunnboken. Elektronisk tinglysing medfører spart tid og spart porto for blant annet eiendomsmeglere og sparte kostnader til mellomfinansiering for boligkjøpere. Det har imidlertid tatt tid å etablere infrastruktur for utbredt bruk e-tinglysing, se nærmere omtale i punkt 7.6.

Enkelte forenklinger i eiendomsmeglingsregelverket ble gjennomført med virkning fra 1. januar 2018, jf. Prop. 158 L (2016–2017). Forenklingene gikk ut på å fjerne kravet om tillatelse fra Finanstilsynet for å etablere filial, endring av plikten til å sende melding til Finanstilsynet om endringer i eiendomsmeglingsforetakets ledelse, til 14 dager etter at skifte har funnet sted, utvidet adgang til å bruke elektronisk kommunikasjon med kundene og elektronisk avtaleinngåelse, samt forenklede regler om tittelbruk.

Høsten 2018 ble det gjort forenklinger i boligannonsene på Finn.no. Bakgrunnen var undersøkelser som blant annet Forbrukerrådet hadde utført, som viste at få kjøpere setter seg grundig inn i salgsoppgaven. Samtidig påpekte Forbrukertilsynet at gjeldende praksis med tilsynelatende komplett og tidvis ubalansert tekst i boligannonsene, var i strid med markedsføringsloven. Endringene bestod blant annet i at boligannonsene fikk en mer begrenset tekstdel med balansert informasjon om eiendommen, tydelig tekst om at annonsen ikke gir komplett informasjon om eiendommen, tydelig link til komplett informasjon på eiendomsmeglingsforetakets side, og mulighet til å lese digital salgsoppgave uten å legge igjen kontaktinformasjon. Målet var å gjøre boligannonsen mer oversiktlig slik at et raskt overblikk er tilstrekkelig for å avgjøre om eiendommen er interessant, samtidig som det skal være tydelig hvor man finner komplett informasjon om boligen.

11.3 Kartlegging av administrative kostnader

Bondevik II-regjeringen satte i 2005 et mål om at næringslivets administrative kostnader ved etterlevelse av regelverk skulle reduseres vesentlig innen utgangen av 2012. For å kunne etterprøve målet og utforme tiltak, ble det de etterfølgende årene gjennomført en rekke målinger av administrative kostnader av regelverk på ulike områder. I 2006 engasjerte Nærings- og fiskeridepartementet konsulentselskapene Rambøll Management AS (heretter Rambøll) og KPMG til å kartlegge de administrative kostnadene for næringslivet ved etterlevelse av finansmarkedslovgivningen. Kartleggingen ble gjennomført fra september 2006 til oktober 2007, og var basert på den såkalte standardkostnadsmodellen. Dette er en metode for å identifisere informasjonskrav i regelverket og kartlegge de administrative kostnadene næringslivet har ved å fremskaffe og eventuelt rapportere opplysninger til det offentlige eller til en tredjepart.

Ved bruk av standardkostnadsmodellen blir først regelverket gjennomgått for å identifisere informasjonskrav. Videre gjøres et utvalg av foretak som antas å ha effektive, oppdaterte rutiner og arbeidsmetoder. I disse foretakene kartlegges de løpende kostnadene med å etterleve informasjonskravene. Kostnadene for disse «standard» foretakene legges til grunn for hele bransjen eller de bedriftene som er underlagt samme regelverk.

Anslag over administrative kostnader med standardkostnadsmodellen kan være både for lave og for høye. Informasjonskrav omfatter normalt en stor del av, men ikke alle de administrative kostnadene ved lov- og forskriftskrav. Standardkostnadsmodellen kartlegger bare driftskostnader, og ikke investeringskostnader. Resultatene viser kostnaden av å videreføre gjeldende regler for effektive foretak, som kan være vesentlig mindre enn for gjennomsnittsforetaket, og sier heller ikke noe om kostnadene av å innføre nye regler. På den annen side omfatter informasjonskrav også oppgaver som foretaket har en egeninteresse av å utføre, og som følgelig ikke er å anse som en byrde.

Funnene fra kartleggingen av finansmarkedsregelverket er presentert i Rambøll og KPMG (2008). Rapporten viser de administrative kostnadene ved å etterleve regelverket, uten å foreta nyttevurderinger av bestemmelsene. Med andre ord er gevinsten av regelverket for den enkelte virksomhet eller forbrukerne ikke drøftet, og det var heller ikke formålet med undersøkelsen. Eiendomsmegling var omfattet av kartleggingen under regelområdet rådgivning. Merk at kartleggingen ble foretatt på bakgrunn av eiendomsmeglingsloven 1989 og tilhørende forskrift, og ikke dagens lov, som trådte i kraft 1. januar 2008.

Ifølge kartleggingen medførte 1989-loven 257,4 mill. kroner i årlige administrative kostnader, mens det fulgte kostnader på 72,5 mill. kroner av eiendomsmeglingsforskriften 1990. Til sammen tilsvarer det omtrent seks prosent av omsetningen av eiendomsmeglingstjenester da kartlegging ble foretatt. Eiendomsmeglerens plikt til å gi kjøper opplysninger om eiendommen, fremsto med 254,7 mill. kroner som den regelen som medførte de største kostnadene. Gjennomsnittlig lønn i eiendomsmegling har økt med omtrent 95 prosent nominelt fra kartleggingstidspunktet frem til 2020. Legger vi til denne lønnsveksten, uten å ta hensyn til omsetningsvekst eller produktivitetsvekst – som trekker i hver sin retning – kommer vi til en kostnad på omtrent 500 mill. kroner i 2020. Ettersom 2007-loven utvidet kravene til hvilke opplysninger eiendomsmeglere plikter å undersøke og opplyse om, er det grunn til å anta at dette informasjonskravet medfører enda større kostnader i dag.

Eiendomsmeglers plikt til å sende oppgjørsoppstilling til partene, medførte ifølge kartleggingen kostnader på 40,9 mill. kroner. Det tilsvarer omtrent 80 mill. kroner i 2020, igjen uten å ta hensyn til økt omsetning og produktivitet. Denne plikten ble videreført i eiendomsmeglingsloven 2007.

Den tredje største kostnaden ble funnet å være plikten for eiendomsmeglere til å arkivere alle dokumenter som er mottatt eller utarbeidet i forbindelse med et oppdrag, anslått til 19,4 mill. kroner. Som den fjerde største kostnaden kom plikten for eiendomsmeglingsforetak til å rapportere halvårlig oppgave for eiendomsmegling til Finanstilsynet, som ble beregnet til 10,1 mill. kroner. Også disse pliktene er videreført i regelverket.

11.4 Utvalgets vurderinger

11.4.1 Generelt om forenkling av eiendomsmegling

Tiltak av svært forskjellig art og omfang kan bidra til forenkling. Det avspeiler at forenklingsarbeidet spenner over et bredt virkemiddelregister, og retter seg mot ulike målgrupper – både næringsvirksomhet og forbrukere. Utvalget kjenner ikke til noen presis eller utfyllende definisjon av hva som kvalifiserer som forenkling. Ut fra forenklingsarbeidet både i Norge og internasjonalt er det likevel mulig å danne seg et bilde av hva slags tiltak som kan bidra til forenklinger. Omsatt til eiendomsmegling, kan en ikke uttømmende liste over mulige forenklinger inneholde følgende:

• Lovteknisk opprydding og språklige endringer i regelverket som gjør det mer forståelig og tilgjengelig for både eiendomsmeglere og publikum.

• Endringer i rettigheter og plikter for foretak og eiendomsmeglere, for eksempel forenklinger i pålagte oppgaver som gir tids- eller kostnadsbesparelser, eller i formelle krav for å etablere og drive eiendomsmeglingsvirksomhet.

• Digitalisering og tilrettelegging av offentlig registrering og informasjon for eiendomsmeglere og andre brukere i eiendomsmarkedet.

Formålet med lov- og forskriftsreguleringen av eiendomsmegling, er å sikre at omsetningen av boliger og andre eiendommer gjennom eiendomsmegler skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt å legge til rette for at partene får profesjonell og upartisk bistand med særlig hensyn til forbrukernes interesser, slik det kommer til uttrykk i lovutkastet § 1-1. Forbrukerhensyn bør derfor veie tungt ved vurdering av eventuelle endringer i regelverket, samtidig som eiendomsmeglingen skal foregå slik at omsetningen skjer kostnadseffektivt.

Virkningsfulle forenklingstiltak vil gjennomgående bidra til en mer kostnadseffektiv eiendomsomsetning. Det betyr ikke at alle tiltak som reduserer kostnader, er samfunnsøkonomisk lønnsomme. Å fjerne eller nedskalere reguleringer kan også medføre et nyttetap, for eksempel ved at forbrukervernet reduseres. Skal et tiltak være samfunnsøkonomisk lønnsomt, må nyttetapet ikke være større enn kostnadsreduksjonen, summert over både forbrukere, foretak og myndigheter. I mange tilfeller er det imidlertid vanskelig eller umulig å tallfeste nyttevirkninger av regelendringer, og man er henvist til mer kvalitative avveininger. Det man i hvert fall kan si er at et tiltak som reduserer kostnader uten å svekke formålet med regelverket, vil være samfunnsøkonomisk lønnsomme.

Utvalget er bedt om å særlig vurdere forenklinger overfor boligselger og -kjøper og tiltak som kan bidra til en trygg og forutsigbar omsetning av privatboliger. Eiendomsmeglingsloven regulerer eiendomsmeglingsvirksomheten og setter minimumskrav til tjenestene overfor boligselger og -kjøper. Ansvaret for å tilby trygge og enkle tjenester til forbrukeren ligger imidlertid først og fremst på eiendomsmegleren, og kan i begrenset grad lovreguleres utover visse minimumskrav. Lovgiver kan for eksempel fjerne krav til dokumentasjon på papir, men det er opp til eiendomsmeglingsforetakene å utvikle enkle og forståelige digitale løsninger overfor forbrukeren. Samarbeid mellom myndighetene og bransjen kan legge til rette for trygge og enkle tjenester overfor forbrukeren. Et eksempel er endringene i boligannonsene på Finn.no fra høsten 2018. Etter anbefaling fra Eiendom Norge og i samråd med Forbrukertilsynet, ble boligannonsene endret slik at det skilles tydelig mellom annonse og komplett salgsinformasjon, som heretter finnes på eiendomsmeglingsforetakenes hjemmeside. Formålet var at det skulle bli mer oversiktlig for forbrukerne å avklare om eiendommen er interessant, samtidig som det skal være tydelig hvor man finner komplett informasjon om boligen.

De aller fleste bestemmelser i eiendomsmeglingsloven er fastsatt med et formål om å beskytte forbrukeren. Det medfører, slik utvalget ser det, et relativt begrenset rom for å fjerne eller nedskalere bestemmelser i eiendomsmeglingsloven. Ved vurdering av mulige forenklinger i regelverket for eiendomsmegling, må det foretas avveininger mellom kostnadsreduksjon og forbrukervern.

11.4.2 Konkrete forslag til forenklinger

Lovteknisk forenkling og språklig modernisering

Lovtekster som regulerer forhold av betydning særlig for forbrukere og små foretak, slik eiendomsmeglingsloven gjør, bør være oversiktlige og enkle å sette seg inn i for brukeren. Utvalget har ikke funnet behov for å gjøre store endringer i eiendomsmeglingsloven, men foreslår å flytte enkelte bestemmelser fra forskrift til lov eller innenfor loven. Spesielt foreslår utvalget å flytte sentrale bestemmelser om budgivningen fra forskrift til lov. Samtidig foreslår utvalget en språklig modernisering av loven ved å bruke «eiendomsmegler» eller «formidler» i stedet for «mellommann», og «upartisk» i stedet for «uhildet». Som følge av utvalgets forslag om å oppheve retten til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av advokatbevilling, fjernes «advokat» fra alle aktuelle bestemmelser og bestemmelser som regulerer advokater særskilt, som gjør lovteksten enklere og mer sammenhengende. Til sammen medfører utvalgets forslag at loven blir mer oversiktlig og tilgjengelig for den alminnelige bruker.

Fjerne krav om timepristilbud

Eiendomsmegler har plikt til å gi tilbud på timepris, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd. Plikten gjelder uavhengig av om boligselgere ønsker at oppdraget blir fakturert etter timepris, og de fleste oppdrag inngås med enten fastpris eller provisjonsbasert vederlag. Utarbeidelse av timepristilbud er neppe særlig kostnadskrevende for salg av en normal bolig, men kan kreve større innsats for unike og kompliserte salgsoppdrag. Formålet har vært å gjøre kundene mer prisbevisste, men har neppe hatt den tilsiktede virkningen når de aller fleste likevel velger fastpris eller provisjonsbasert vederlag. Utvalget foreslår derfor at plikten til å gi timepristilbud oppheves, se punkt 20.4.4. Etter forslaget vil eiendomsmegleren og kunden stå fritt til å avtale om det skal gis timepristilbud.

Fjerne krav til å skrive rekning på medgått tid

I alle salg skal eiendomsmegleren skrive rekning som viser antall timer medgått i de enkelte faser av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. Formålet har vært å få ned prisen på eiendomsmeglingstjenestene ved å synliggjøre reell tidsbruk og kostnadene ved dette. Det er imidlertid usikkert om plikten til å skrive rekning har noen virkning på vederlaget. For det første avtales vederlagets størrelse og form ved oppdragsinngåelsen, og det blir betalt før oppdragsgiveren mottar rekningen. For det andre går det for de fleste boligselgere lang tid fra et boligsalg til det neste, slik at tidsbruken i ett oppdrag har begrenset overføringsverdi til det neste. I punkt 20.4.4 er det anført flere argumenter, og utvalget foreslår at kravet om å skrive rekning på medgått tid, utgår.

Fjerne krav om prisopplysninger i salgsoppgaven

Eiendomsmeglingsvirksomhetene er forpliktet til å opplyse om hva som er avtalt om vederlaget i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 14. Ettersom dette er opplysninger som allerede foreligger, er kostnaden av kravet for selve oppgaven med å lage salgsoppgaven svært liten. Ut fra andre hensyn, som er drøftet i punkt 19.3.6.3, mener utvalget at kravet bør fjernes. Forslaget om å fjerne kravet innebærer likevel en forenkling av salgsoppgaven.

Lempninger i konsesjonskrav til næringsmegling og utleiemegling

Foretak som skal drive eiendomsmegling må i dag ha en konsesjon som er den samme for alle typer eiendomsmeglingsvirksomhet, men med adgang til å fravike nærmere angitte bestemmelser i loven som regulerer krav til utøvelse av meglingen, ved næringsmegling, utleiemegling og utenlandsmegling. Et flertall i utvalget, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv, mener det er hensiktsmessig å regulere differensierte konsesjonskrav slik at det opereres med flere konsesjonstyper. Flertallet foreslår lempninger i kravene til næringsmegling og utleiemegling, som vil innebære forenklinger ut fra gjeldende bestemmelser. For næringsmegling mener flertallet at det ikke er behov for tilknytning til klagenemnd, for lovpålagt krav om sikkerhetsstillelse, eller for å stille krav til fagansvarlig. For uteleiemegling mener flertallet at det kan gjøres lempninger i kravet til sikkerhetsstillelse, stilles noe mindre strenge krav til fagansvarlig, og ha større fleksibilitet til utføring av eiendomsmeglingsoppdraget, herunder kvalifikasjonskravene for ansvarlig megler. Utvalgets mindretall, medlemmet Bergem, er derimot kritisk til å gjøre endringer med utgangspunkt i differensierte konsesjonsklasser. Mulige forenklinger av krav til næringsmegling og utleiemegling og nærmere begrunnelse av ulike syn i utvalget på differensierte konsesjonsklasser, fremkommer i punkt 15.4.6.

Fjerne krav om tillatelse for delt fagansvar innenfor foretak

For at samme person skal være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, er det krav om tillatelse fra Finanstilsynet, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 andre ledd siste punktum. Et flertall i utvalget, medlemmene Moen, Anundsen, Edlund, Hauge, Kasland, Nordskog-Inger, Pauriene, Pihl, Skjelbostad og Tuv, mener styret i det aktuelle foretaket er nærmest til å vurdere hva som er forsvarlig innretting av fagansvaret. Flertallets forslag gjelder kun forenklingen av delt fagansvar for flere filialer innenfor samme foretak, og ikke mellom ulike foretak. Et mindretall, medlemmet Bergem, mener kravet om tillatelse for delt fagansvar, bør videreføres uten endringer. Mulig forenkling av tillatelse for delt fagansvar og ulike syn i utvalget, er nærmere drøftet i punkt 15.4.7.1.

Tillate digital oppbevaring av kjøpekontrakter med «original» på papir

Eiendomsmeglingsforetaket plikter å oppbevare ett eksemplar av kjøpekontrakten i original, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7. Formålet er å sikre dokumentasjon, både med tanke på partene ved en etterfølgende tvist, og for kontroll og tilsyn ved offentlige myndigheter. Dokumentene kan lagres elektronisk med unntak av kjøpekontrakter som er signert på papir, som må oppbevares i papirform for å tilfredsstille kravet til «original». Det vil være en forenkling å fjerne kravet til at kjøpekontrakten skal oppbevares i «original», slik at alt kan oppbevares elektronisk. Utvalget foreslår at den nærmere reguleringen av arkiveringsplikten fortsatt skal ligge i eiendomsmeglingsforskriften. Selv om det ikke legges frem konkrete forslag til forskriftsbestemmelser, anbefaler utvalget at det blir tillatt å oppbevare alle kjøpekontrakter digitalt. Endringer i arkiveringsplikten er drøftet i punkt 16.3.

11.4.3 Ikke anbefalte tiltak

I sin drøfting av mulige forenklingstiltak, har utvalget også sett på tiltak som det ikke anbefaler å gå videre med. Noen tiltak ville svekke forbrukervernet så vidt mye, at utvalget mener de vil kunne gi et samfunnsøkonomisk tap, og derfor må avvises. Andre tiltak er blitt overflødige på grunn av digitalisering og utvikling av dataregistre, slik at kostnadsbesparelsen av å fjerne informasjonskravet ville være ubetydelig. Følgende omfatter forenklingstiltak som utvalget oppfatter at har blitt foreslått eller påpekt i ulike sammenhenger, men er ikke nødvendigvis uttømmende:

Eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Kartleggingen som ble foretatt av Rambøll og KPMG, identifiserte eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt som den klart største administrative kostnaden for eiendomsmeglingsbransjen. Undersøkelses- og opplysningsplikten følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Plikten er delvis av generell karakter, ved at eiendomsmegleren skal sørge for at kjøperen får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I tillegg er det en detaljert opplisting av minimumsopplysninger som skal fremkomme av salgsoppgaven.

Informasjonen som eiendomsmegleren plikter å gi i salgsoppgaven, er opplysninger om eiendommen av rettslig og faktisk karakter som ikke dekkes av den bygningstekniske tilstandsrapporten. Samtidig er det viktig for potensielle kjøpere å få tilgang til alle relevante opplysninger, slik at de har et godt informasjonsgrunnlag for beslutningen om å legge inn et bud eller ikke på eiendommen. Det kan vanskelig gjøres forenklinger i kravene til eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, uten at det vil svekke forbrukervernet. Samtidig har bruk av digital teknologi og utvikling av dataregistre siden kartleggingen i 2007, vesentlig redusert kostnadene med å innhente informasjonen. Arbeidet med innhenting av lovpålagt informasjon er nå for en stor del automatisert gjennom fagsystemene som eiendomsmeglerne bruker. Dertil kommer det forhold at eiendomsmegleren har adgang til å bruke elektronisk kommunikasjon til å formidle den skriftlige oppgaven, dersom mottakeren ønsker det, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-7 første ledd. Utvalget ser det derfor ikke som aktuelt med forenklinger i eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

Prisopplysninger

Eiendomsmeglingsforetak, advokater og rettshjelpere som driver eiendomsmegling, har plikt til å informere om prisene på sine tjenester slik at de lett kan ses av kundene, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1. Virksomhetene har neppe kostnader av betydning med å gi prisinformasjon. Men det kan stilles spørsmål ved om kravet har reell betydning for prisen på oppdragene, og derfor kunne fjernes som et forenklingstiltak. Med unntak av mer standardiserte tjenester som markedsføringspakker og rene oppgjørsoppdrag, vil en veiledende prisliste gi liten informasjon om prisen kunden faktisk har mulighet til å oppnå. Det er vanlig at vederlaget til eiendomsmeglingsforetak fastsettes i forhandlinger ved inngåelse av oppdragsavtale, der oppdragsgiver kan ha innhentet tilbud fra flere eiendomsmeglingsforetak.

Selv om prisinformasjonen kan ha liten betydning for den endelige prisen, gir kravet om enkel og tilgjengelig prisinformasjon forbrukeren et visst utgangspunkt for å sammenligne priser mellom eiendomsmeglingsforetak og ta en veloverveid beslutning om hvem som skal få oppdraget. Eiendomsmeglingsforetak har uansett plikt til å gi prisopplysning ved lett synlig prisoppslag eller ved prisliste lagt frem på det stedet tjenesten vanligvis bestilles, jf. prisopplysningsforskriften § 11 første ledd. Å fjerne bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven vil derfor ikke innebære noen reell forenkling for eiendomsmeglingsvirksomheten. Utvalget mener det fortsatt vil være hensiktsmessig at eiendomsmegler blir informert om plikten til å gi prisopplysninger også i eiendomsmeglingsloven, og foreslår derfor å videreføre eiendomsmeglingsloven § 7-1.

Oppgjørsoppstilling

Etter at oppgjøret er gjennomført, har eiendomsmegleren plikt til å sende oppgjørsoppstilling til partene. Dette er en slags kvittering for gjennomført oppgjør, og har vært begrunnet med at partene skal kunne føre kontroll med at eiendomsmegleren har gjennomført oppgjøret korrekt. Kravet er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 3-13. Ifølge KPMG og Rambøll (2008), var plikten til å sende oppgjørsoppstilling den nest mest kostnadskrevende informasjonsplikten for eiendomsmeglere. I dag genereres oppgjørsoppstillingen automatisk i foretakenes fagsystemer, på bakgrunn av data fra oppgjørsdelen i systemet. Utsendelse til partene kan gjøres elektronisk. Det er derfor lite som taler for at det er rom for forenklinger, utover å fjerne kravet om oppgjørsoppstilling i sin helhet. Fjerning av kravet vil imidlertid svekke forbrukervernet, og utvalget anbefaler ikke å vurdere dette tiltaket nærmere.

Arkiveringsplikten

Eiendomsmegler har plikt til å oppbevare kontrakter, dokumenter og journaler i minst ti år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 tredje ledd. For oppbevaring av regnskapsmateriale er kravet fem år, og en mulig forenkling ville være å innføre tilsvarende oppvaringskrav for materiale fra eiendomsmeglingsoppdrag. KPMG og Rambøll (2008) påpekte at reduksjon av oppbevaringstiden kunne gi en vesentlig kostnadsreduksjon. Muligheten for digital arkivering er imidlertid forbedret og kostnadene vesentlig redusert siden kartleggingen.

De fleste tvister i bolighandelen vil oppstå innen fem år, da hovedregelen i avhendingslova § 4-19 tredje ledd er en absolutt reklamasjonsfrist på fem år. Det finnes imidlertid to praktisk viktige unntak fra dette. Reklamasjonsfristen kan være lengre der dette er avtalt mellom partene, samt i de tilfellene der boligselger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. I disse tilfellene vil det gjelde en reklamasjonsrett selv når tvisten oppstår senere enn fem år etter overtagelse av boligen. Utvalget anbefaler at det blir tillatt å oppbevare alle kjøpekontrakter digitalt, slik det er begrunnet i punkt 16.3. Dersom eiendomsmeglingsforskriften endres på dette punktet, vil alle kontrakter, dokumenter og journaler kunne oppbevares digitalt. I så fall vil det ikke ligge noen nevneverdig kostnadsbesparelse for foretakene i å nedkorte arkiveringstiden fra ti til fem år. Utvalget mener derfor at det ikke er grunn til å vurdere nedkorting av den pliktige arkiveringstiden.

Rapportering til Finanstilsynet

Eiendomsmeglingsvirksomhetenes plikt til å rapportere til Finanstilsynet, er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 2-9. Foretakene rapporterer halvårlig, mens advokater og rettshjelpere rapporterer én gang i året.

KPMG og Rambøll (2008) pekte på at rapporteringen burde være tilgjengelig i Altinn, slik at revisor kan logge seg inn og sende oppgaven. Siden 2012 har rapporteringen blitt gjort i Altinn, men slik at foretaket og revisor fyller ut hver sin del. I rapporten ble det også foreslått at det for foretak som har utkontraktert utfylling av rapporteringen til regnskapsfører, burde være tilstrekkelig at regnskapsfører fyller ut revisors del av oppgaven. Finanstilsynet har lagt det opp slik i dag at foretaket skal fylle ut hele oppgaven med unntak av ett punkt, som skal fylles ut og signeres av revisor, der revisor bekrefter at klientmiddelbehandlingen er i samsvar med lov og forskrift. Når det gjelder klientmiddelbehandling, har revisor en viktig kontrollfunksjon, og det er av stor betydning for Finanstilsynets mulighet til å føre tilsyn med eiendomsmeglingsforetakenes klientmiddelbehandling at revisor gir sin vurdering av denne i forbindelse med rapporteringen. Utvalget vil understreke at Finanstilsynet jevnlig vurderer om rapporteringskravene er rimelige ut fra reelle behov for tilsyn og kontroll, men ser ikke grunnlag for å anbefale endringer som et forenklingstiltak. Derimot foreslår utvalget at virksomhetene begynner å rapportere utenlandsmegling og omfanget av kupping, som er drøftet i punkt 14.4.8 og punkt 6.6.3.

12 Tiltak mot hvitvasking

12.1 Innledning

Eiendomsmeglere har vært underlagt plikter i hvitvaskingsregelverket siden 1. januar 2004, da hvitvaskingsloven 2003 trådte i kraft og utvidet regelverkets anvendelsesområde til en rekke nye aktører, herunder eiendomsmeglere. Tilsvarende er advokater underlagt hvitvaskingsloven blant annet når de driver eiendomsmeglingsvirksomhet.

I korte trekk stiller regelverket krav om intern tilrettelegging i form av en identifisering og vurdering av virksomhetens risikoer for å bli brukt til hvitvasking eller terrorfinansiering, etablering av interne rutiner for å håndtere risiko og sikre etterlevelse av regelverket, samt en plikt til å gi ansatte nødvendig opplæring. Videre skal eiendomsmegler iverksette ulike kundetiltak i oppdragsgjennomføringen og foreta nærmere undersøkelser der mistenkelige forhold avdekkes – eventuelt rapportere disse til Økokrim.

Finanstilsynet har utarbeidet veiledning om hvitvaskingsloven som retter seg spesielt mot eiendomsmeglere, jf. rundskriv 11/2019 Veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet. Også den generelle veiledningen fra Finanstilsynet til rapporteringspliktige om hvitvaskingsloven kan være til hjelp for eiendomsmeglere, jf. rundskriv 8/2019 Veileder til hvitvaskingsloven. I tillegg la Økokrim i mai 2020 frem en særskilt veiledning til eiendomsmeglere og advokater som driver eiendomsmegling vedrørende rapportering av mistenkelige forhold etter hvitvaskingsloven § 26.

I dette kapitlet er det først en gjennomgang av de konkrete risikoforholdene som tilsier at det iverksettes tiltak overfor eiendomsmeglingsvirksomhet. Deretter er det redegjort for internasjonale føringer som krever at antihvitvaskingsregelverket gjøres gjeldende for eiendomsmeglere. Videre blir det redegjort for de overordnede rammene for eiendomsmeglingsvirksomhet under hvitvaskingsregelverket, og hvilke krav som stilles til tilsyn og kontroll med etterlevelsen. Herav følger pliktene som eiendomsmeglerne er underlagt, som blir kort gjennomgått. Til slutt kommer utvalgets vurdering av tiltak mot hvitvasking.

12.2 Hvitvasking med tilknytning til eiendomsmeglingstjenester

Hvitvasking omfatter å sikre utbyttet fra straffbare handlinger. Formålet med hvitvaskingen er både å få utbyttet til å fremstå ervervet på lovlig måte, samtidig som dets illegale opphav skjules. I straffeloven § 337 første og andre ledd er følgende bestemt:

«For hvitvasking straffes den som

• a) yter bistand til å sikre utbyttet av en straffbar handling for en annen ved for eksempel å innkreve, oppbevare, skjule, transportere, sende, overføre, konvertere, avhende, pantsette eller investere det, eller

• b) gjennom konvertering eller overføring av formuesgoder eller på annen måte skjuler eller tilslører hvor utbyttet av en straffbar handling han selv har begått, befinner seg, stammer fra, hvem som har rådigheten over det, dets bevegelser, eller rettigheter som er knyttet til det.

Likestilt med utbyttet er gjenstand, fordring eller tjeneste som trer i stedet for det.»

En uttalelse fra Hvitvaskingslovutvalget i NOU 2016: 27 kan også være av interesse. Omtalen gjelder forståelsen av hva «hvitvasking» skal omfatte i hvitvaskingslovens forstand (punkt 2.3.4.2):

«Om en handling omfattes av disse modalitetene og dermed er hvitvasking, er ofte ikke vanskelig å ta stilling til. Likevel er det på det rene at det i visse tilfeller kan være tvil om en handling omfattes av angivelsen ovenfor eller ikke. Det er ikke meningen at rapporteringspliktige skal skaffe seg inngående juridisk kunnskap om hva som anses som heleri og hvitvasking i strafferettslig henseende, herunder de mer subtile grensedragninger mot andre straffebud. Ved praktiseringen av hvitvaskingsloven kan rapporteringspliktige for alle praktiske tilfeller legge til grunn at all befatning med midler som er utbytte av straffbar handling vil være «hvitvasking» i lovens forstand. Det er ikke krav om at den straffbare handlingen utbyttet stammer fra kan konkretiseres. Det er heller ikke noe krav om at det må konkretiseres hvilken type lovbrudd utbyttet stammer fra, f.eks. narkotikakriminalitet. (…)»

Den strafferettslige definisjonen av «hvitvasking» og lovens vilkår kan fremstå tungt tilgjengelig for rapporteringspliktige som ikke er jurister. Følgelig kan det kreve betydelig innsats og mye tid for rapporteringspliktige å vurdere om lovens vilkår for hvitvasking er oppfylt, noe som kan medføre risiko for underrapportering og at regelverket fremstår som vanskelig. Det er derfor viktig å presisere at enhver befatning med utbytte fra straffbar handling vil omfattes av hvitvaskingsloven, slik Hvitvaskingslovutvalget ga uttrykk for, jf. sitatet foran.

Hvitvasking beskrives ofte som en prosess i tre trinn, selv om det i praksis også vil være andre varianter og fremgangsmåter. Første trinn kalles «plasseringsfasen», der utbyttet «plasseres» i finanssystemet. Et klassisk eksempel er eiendom som pusses opp med svarte midler. Andre trinn kalles «tilsløringsfasen», der utbyttet typisk flyttes på, slik at den direkte koblingen til opphavet fjernes og blir vanskeligere å avdekke. Typiske eksempler er å splitte opp en pengesum i mindre overføringer til mange bankkontoer, eller formidle penger via eiendomsmeglerens klientkonto. Det tredje trinnet kalles «integreringsfasen», der utbyttet eller midlene har fått skapt et tilsynelatende legitimt grunnlag, og dermed er tilgjengelig for den kriminelle og kan disponeres fritt. For eksempel der nettoprovenyet som selger har mottatt fra eiendomsmegler benyttes til forbruk eller investeringer. Fast eiendom kan være egnet i alle trinn, og flere trinn kan være representert i én og samme transaksjon.

På bakgrunn av en lang periode med stigende realpriser i mange boligmarkeder, som beskrevet i punkt 4.4, kan fast eiendom fremstå som en trygg plassering. I lys av dette, og i tillegg at Norge generelt er ansett som stabilt både økonomisk og politisk, kan det norske eiendomsmarkedet fremstå som en aktuell endestasjon for en hvitvaskingsoperasjon.

Både nasjonalt og internasjonalt er det en utbredt oppfatning at hvitvasking gjennom eiendom er både velegnet og mye benyttet. FNs kontor for narkotika og kriminalitet (UNODC) anslo i 2011 at andelen hvitvaskede midler totalt beløper seg til 2–5 prosent av global verdiskaping. Blant medlemsland i den internasjonale samarbeidsgruppen Financial Action Task Force (FATF) utgjorde fast eiendom opp mot 30 prosent av totalt inndratte midler i perioden 2011–2013, jf. FATF (2013).

I en rapport fra juli 2019 har Finanstilsynet gitt uttrykk for sine vurderinger av risikoen for hvitvasking og terrorfinansiering, jf. Finanstilsynet (2019). Her er viktige vurderinger fra rapporten tilknyttet eiendomsmeglere og advokater som driver eiendomsmegling:

• Siden fast eiendom er kapitalintensiv, kan store beløp hvitvaskes på én gang. Det er også relativt liten risiko for verditap ved senere salg eller utleie.

• Både tjenester knyttet til eiendomsoverdragelser og utleie, herunder oppgjør av kjøpesummer og utbetaling av leieinntekter, er tjenester som kan benyttes av kriminelle til hvitvasking. Det samme gjelder verdivurderinger.

• Finanstilsynet antar at salg av fast eiendom er mer attraktivt for hvitvasking enn utleiemegling. Oppgjøret i seg selv medfører muligheter for hvitvasking ved gjennomføringen av transaksjonene, og bidrar derfor til høyere risiko. Som følge av antatt lavere kunnskap om partene i transaksjonen, anser tilsynet rene oppgjørsoppdrag for å ha høyest iboende risiko. Videre antas at det er større risikoer ved formidling av næringseiendommer, der eiendommen inngår i «oppussingsmarkedet», samt i den delen av boligmeglingen som omfatter boliger under oppføring, og ved salg av kontraktsposisjoner.

• Bruk av stråmenn og skallselskaper kan bidra til å vanskeliggjøre identifiseringen av den reelle kjøperen eller selgeren av eiendommen. Det bidrar til å gjøre det vanskeligere å knytte utbyttet til de(n) kriminelle. Blankoskjøter kan også misbrukes til å skjule bakmenn.

Når det gjelder risikoen for terrorfinansiering, viser Finanstilsynet til at det kan være en mulighet for at midler som utbetales fra eiendomsmeglers klientkonto kan brukes til å finansiere terror. Vurderinger knyttet til misbruk av klientkonto for hvitvasking gjør seg derfor også gjeldende for terrorfinansiering.

I Finanstilsynet (2019) er det nevnt noen konkrete fremgangsmåter:

• Plassering av utbytte ved kontant betaling er upraktisk der eiendomsmegler forestår oppgjøret. Der deler av oppgjøret gjøres opp direkte mellom partene, øker imidlertid risikoen.

• Overføring av illegale midler til klientkonto eller fra klientkonto til finansinstitusjon.

• Utbetalinger fra eller innbetalinger til klientkonto fra personer eller foretak som ikke er part i handelen, med tilsvarende begrenset kunnskap om dem fra eiendomsmeglers side.

• Oppussing av eiendom, der betaling for oppussingen gjøres med illegale midler. Verdistigningen til eiendommen representerer hvitvasket utbytte. Det samme gjelder der den oppussede eiendommen leies ut.

• Falske eller manipulerte verdivurderinger. Disse kan brukes til å gjøre større kjøpesummer tilsynelatende legitime.

• Lånebedrageri – eiendomsmegler kan motta utbyttet (lånet) på klientkonto for overføring. For høy takst, falske leiekontrakter og annet kan også være del av lånebedrageriet. Eiendomsmegler kan også avgi uriktige bekrefteler på at egenkapital er oppgjort (siden det fortsatt er lånet som er utbyttet).

Risikobildet er forskjellig i ulike markedssegmenter. Finanstilsynet anser næringsmegling for å ha noe høyere risiko enn annen eiendomsmegling. For det første er det mulig å bruke kompliserte selskapsstrukturer eller utenlandske eiere, som gjør det vanskelig for eiendomsmeglingsvirksomheten å identifisere eller bekrefte de reelle partene. For det andre er verdivurderingene ofte mer uklare innen næringsmegling, som dermed i større grad gjør det mulig å manipulere verdien (f.eks. ved falske leiekontrakter). Det er forskjell på store og små foretak. Store foretak har større omsetning mv., som i utgangspunktet gir en større risikoeksponering. Mindre foretak har på sin side gjennomgående svakere kontrollsystemer og rutiner for etterlevelse, som bidrar til høyere risiko for hvitvasking og terrorfinansiering. Ordinær boligmegling anses å ha en noe lavere risiko enn næringsmegling, med unntak av objekter som kjøpes med sikte på oppussing og salg. Finanstilsynet nevner også markedet for kjøp av boliger under oppføring, der selger er juridiske personer og hvor det kan gjennomføres videresalg før ferdigstillelse, med potensiale for skatteunndragelser.

Økokrim trekker også frem eiendomstransaksjoner i sine trusselvurderinger. I Økokrim (2020) fremgår blant annet følgende under punktet Hvitvasking via eiendomsmarkedet:

«En annen fremgangsmåte er manipulasjon av eiendomsverdier. Eiendommer stiger raskt i verdi og omsettes igjen uten å ha vært lagt ut på det åpne markedet, gjerne kort tid etter at de ble kjøpt. Vi har også sett at profesjonelle aktører, som meglere og advokater, medvirker med fiktive verdivurderinger og tilrettelegger for såkalt svingdørsalg, hvor samme eiendom omsettes hyppig og gjerne med unormal prissetting. Noen av aktørene i slike svingdørsalg er kjent for politiet for blant annet organisert kriminalitet. (…)

Antall rapporteringer om mistenkelige transaksjoner fra eiendomsmeglere økte fra 45 i 2015 til 886 i 2019. Det er mulig økningen i antall rapporter om mistenkelige transaksjoner fra eiendomsmeglere skyldes økt bevisstgjøring om etterlevelse av hvitvaskingsregler, men økningen kan også speile en reell utvikling siden bransjen er attraktiv å investere utbytte fra kriminalitet i.»

12.3 Internasjonale rammer

12.3.1 Innledning

Norsk hvitvaskingslovgivning bygger i vesentlig utstrekning på EUs hvitvaskingsdirektiver og føringer i FATF-standarder. FATF (Financial Action Task Force) ble opprettet i 1989 som et G7-initiativ for å utvikle tiltak for å bekjempe hvitvaskingen av utbytte fra narkotikakriminalitet. Siden da er FATF blitt videreført som en internasjonal samarbeidsgruppe. Mandatet er etter hvert utvidet til å omfatte flere typer forbrytelser enn narkotikakriminalitet, samt til tiltak mot terrorfinansiering og finansiering av spredning av masseødeleggelsesvåpen. Norge sluttet seg til FATF i 1991, og i mars 2021 er det totalt 39 medlemmer (37 land og 2 mellomstatlige organisasjoner – EU og Gulfens samarbeidsråd) samt ett land med observatørstatus.

FATF er i dag den internasjonale standardsetteren for tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering. Foruten å fastsette internasjonale anbefalinger for slike tiltak, evaluerer også FATF hvordan medlemslandene følger opp anbefalingene, herunder effektiviteten i tiltakene. Norge ble gjennomgått av FATF i 2014, med en femårsoppfølging i 2019.

Norge har en folkerettslig forpliktelse til å implementere regler og krav i EUs hvitvaskingsdirektiv etter hvert som disse er tatt inn i EØS-avtalen. Fjerde hvitvaskingsdirektiv, direktiv (EU) 2015/849, er inntatt i EØS-avtalen, mens EUs femte hvitvaskingsdirektiv, direktiv (EU) 2018/843, er tatt inn med forbehold om Stortingets samtykke. Beslutningen er dermed ikke trådt i kraft, og det er per april 2021 ikke avklart når saken kommer til behandling.

Det er en rekke andre relevante internasjonale konvensjoner som gjelder bekjempelse av hvitvasking, direkte eller indirekte. Disse medfører ikke forpliktelser overfor eiendomsmegling utover det som følger av hvitvaskingsdirektivet og FATF-standardene, og er følgelig ikke nærmere omtalt.

12.3.2 EØS – fjerde og femte hvitvaskingsdirektiv

Fjerde hvitvaskingsdirektiv bestemmer at eiendomsmeglere er dekket av direktivet, jf. artikkel 2 nr. 1 (3) bokstav d. Det er ikke gitt en nærmere definisjon eller avgrensning av eiendomsmeglingsvirksomhet som er omfattet. I femte hvitvaskingsdirektiv ble det imidlertid tatt inn en presisering av utleiemegling, uthevet med kursiv (dansk oversettelse):

«(…) Dette direktiv gælder for følgende forpligtede enheder:

(…)

• 3) følgende fysiske eller juridiske personer under udøvelsen af deres erhverv:

(…)

• d) ejendomsmæglere, herunder når de optræder som mellemmænd i forbindelse med udlejning af fast ejendom, men kun i relation til transaktioner, for hvilke den månedlige leje beløber sig til 10 000 EUR eller derover»

Direktivet inneholder ikke særlige regler eller omtale av eiendomsmeglere. Følgelig er det opp til norske myndigheter å presisere hvordan reglene skal gjennomføres overfor eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsvirksomhet.

Når det gjelder tilsyn og kontroll med virksomhetene, bestemmer artikkel 47 nr. 3 at «vedkommende myndigheter» skal treffe «de nødvendige tiltak» for å hindre at kriminelle som er dømt innenfor relevante områder, eller deres medvirkende, kan ha en ledende stilling eller være reelle rettighetshavere. Reelle rettighetshavere er definert som enhver fysisk person som i siste instans eier eller utøver kontroll over kunden og/eller den eller de fysiske personer på hvis vegne en transaksjon eller virksomhet utføres. Definisjonen av «reell rettighetshaver» er etter sin ordlyd tilpasset situasjonen der rapporteringspliktige gjennomfører kundetiltak (derav henvisningen til «kunde» og «transaksjon»), men definisjonen er likevel lagt til grunn mer generelt når det er tale om reelle rettighetshavere i andre sammenhenger i direktivet. Det inkluderer artikkel 47 nr. 3, nevnt foran.

I artikkel 48 nr. 1 er det bestemt at statene skal kreve at «vedkommende myndigheter effektivt overvåker og treffer de nødvendige tiltak for å sikre overholdelsen av dette direktiv». I Norge er tilsyn med etterlevelsen av hvitvaskingsregelverket for blant annet eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak samt advokater som bistår ved kjøp og salg av fast eiendom, lagt til Finanstilsynet. Videre følger det av nr. 2 at disse myndighetene «har tilstrekkelig myndighet, herunder myndighet til å kreve fremlagt alle opplysninger som er relevante for å overvåke overholdelsen av regelverket og utføre kontroller». Videre skal det kunne ilegges sanksjoner for brudd på regler som gjennomfører direktivet, jf. artiklene 58 til 62.

12.3.3 FATFs anbefalinger

FATF anbefaler at det pålegges plikter overfor nærmere definert næringsvirksomhet. Hvilke ikke-finansielle virksomheter som er omfattet, fremgår av anbefaling 22 og anbefaling 23. I anbefaling 22 er det blant annet bestemt at eiendomsmeglere skal være underlagt visse plikter når de på vegne av klienten er involvert i transaksjoner som gjelder kjøp og salg av fast eiendom. I tolkningsnoten til anbefaling 22 fremgår det at eiendomsmeglere skal etterleve kravene i anbefaling 10 både når det gjelder kjøper og selger av eiendommen. Anbefaling 10 er den grunnleggende anbefalingen om gjennomføring av kundetiltak i FATFs anbefalinger, herunder identitetsbekreftelse (se punkt 12.5.3).

For øvrig stiller også FATF-anbefaling 28 krav om at det føres en form for tilsyn eller oppsyn («monitoring»), og at det føres en form for kontroll med om kriminelle eller deres bekjente («associates») innehar ledelsesposisjoner eller har kontrollerende eierandeler i relevante foretak. Anbefalingen krever også at det kan ilegges tilstrekkelige sanksjoner for brudd på relevante plikter. Dette gir føringer for egnethetskrav til eiere, som utvalget har drøftet i punkt 15.4.4.

12.4 Gjeldende norsk regelverk

Hvitvaskingsloven gjelder blant annet for eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak, jf. hvitvaskingsloven § 4 andre ledd bokstav d. Hvem som er underlagt loven, følger dermed implisitt av hvem som er underlagt konsesjonsplikt mv. i eiendomsmeglingsloven, herunder uteleiemegling. I tillegg omfatter hvitvaskingsloven blant annet advokater som for en klient utfører eller bistår ved eiendomstransaksjoner, jf. § 4 andre ledd bokstav c. Hvitvaskingsloven er for øvrig supplert med en forskrift som gir nærmere regler om enkelte emner.

Hvitvaskingsloven § 4 bestemmer at loven gjelder for blant annet eiendomsmeglere «i utøvelsen av deres yrke». Dette er forstått slik at det ikke bare gjelder ved de tjenestene som anses å være eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven, men også ved utførelse av tjenester som ikke er direkte tilknyttet eiendomsmeglingsoppdrag, som for eksempel utarbeidelse av enkeltstående eller periodiske verdivurderinger.

Hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd stiller krav om at nærmere bestemte regler om kundetiltak skal følges overfor oppdragsgivers motpart, normalt boligkjøper. I Prop. 40 L (2017–2018) punkt 5.4.3 og punkt 5.4.6.6 er det uttrykkelig vist til forklarende note til FATF-anbefaling 22 i omtalen av lovforslaget.

Kravene til tillatelses- eller registreringsregime, eierkontroll og tilsyn er gjennomført til dels i hvitvaskingsloven, til dels i eiendomsmeglingsloven og til dels i finanstilsynsloven. FATF har i evalueringer av Norge ansett konsesjonssystemet for eiendomsmegling som tilstrekkelig til å gjennomføre kravene til lisensiering eller registrering.

Etter eiendomsmeglingsloven § 2-8 skal eier av betydelig eierandel være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, og etter § 2-9 skal ledelsen være tilsvarende egnet. Disse reglene og Finanstilsynets oppfølging, gjennomfører kravene til å forhindre at kriminelle innehar visse posisjoner i eiendomsmeglingsforetak.

Finanstilsynsloven inneholder generelle regler om gjennomføring av tilsyn. Også eiendomsmeglingsloven gir regler om tilsyn, jf. § 8-1. Det gjelder blant annet plikt til å gi Finanstilsynet de opplysninger som måtte bli krevd angående virksomheten, som er del av det hvitvaskingsdirektivet uttrykkelig stiller krav om at tilsynsmyndigheter skal kunne kreve av tilsynsobjektene.

Hvitvaskingsloven og eiendomsmeglingsloven gir hjemler for administrative reaksjoner og straff for brudd på hvitvaskingsregelverket. I hvitvaskingsloven omfatter dette pålegg og tvangsmulkt, forbud mot å ha ledelsesfunksjon, overtredelsesgebyr og straff (hvitvaskingsloven §§ 47 til 49, § 51), mens i eiendomsmeglingsloven §§ 8-2 til 8-5 er det gitt regler om tilbakekall av konsesjon og forbud mot å drive eiendomsmegling for advokater mv.

12.5 Nærmere om oppgaver som følger av hvitvaskingsregelverket

Hvitvaskingsloven inneholder fem kapitler med plikter rettet mot blant annet eiendomsmeglere. Kapitlene gjelder

• i) overordnede krav til å gjennomføre en risikovurdering for virksomheten og utarbeide rutiner,

• ii) gjennomføring av kundetiltak og løpende oppfølging,

• iii) undersøkelsesplikt om mistenkelige transaksjoner og rapportering til Økokrim,

• iv) behandling av personopplysninger, herunder plikt til lagring av opplysninger, og

• v) diverse plikter knyttet til organisering av virksomheten.

Finanstilsynet har i rundskriv 11/2019 gitt detaljert veiledning til oppfølging av disse pliktene.

12.5.1 Risikovurdering

Alle som er underlagt hvitvaskingsloven (rapporteringspliktige), herunder eiendomsmeglere, skal gjennomføre en «virksomhetsinnrettet risikovurdering» for hvitvasking og terrorfinansiering, jf. hvitvaskingsloven § 7. Risikovurderingen skal omfatte egen virksomhet, produkter/tjenester og kundeforhold, typer kunder og kundegrupper, samt geografiske forhold. I tillegg skal risikoen for å bli brukt til terrorfinansiering vurderes. Risikovurderingen danner grunnlaget for rutinene i virksomheten og må utarbeides individuelt og konkret for virksomheten. Videre skal risikovurderingen dokumenteres og holdes oppdatert.

12.5.2 Rutiner, organisering og opplæring

Rapporteringspliktige må utarbeide rutiner for å håndtere identifiserte risikoer og etterlevelsen av lovens plikter. Rutinene skal være tilpasset virksomhetens art og omfang. Dersom virksomheten har kjøpt inn rutiner fra andre, må det sikres at de er konkret tilpasset virksomheten. Det skal være tydelig sammenheng mellom virksomhetens risikovurdering og rutinene. Rutinene må omfatte kontrollrutiner som er egnet til å avdekke manglende etterlevelse av hvitvaskingsregelverket ved oppdragsgjennomføringen. Rutinene må dokumenteres og holdes oppdatert.

Hvitvaskingsloven stiller uttrykkelig krav til at rutinene fastsettes på øverste nivå i virksomheten. Kravene til organisering omfatter videre utpeking av en person i ledelsen med særskilt ansvar for å følge opp rutinene, krav til opplæring av ansatte og gjennomføring av internkontroll. Det er som regel fagansvarlig i foretaket som innehar denne rollen. Hvitvaskingsansvarlig har også ansvar for rapportering til Økokrim. Det er gitt en særskilt regel som krever at virksomhetene skal kunne besvare henvendelser fra myndighetene om virksomheten har, eller i løpet av de siste fem årene har hatt, kundeforhold til konkrete personer og om kundeforholdets art, jf. hvitvaskingsloven § 30 tredje ledd.

Virksomheten er pålagt å sikre at ansatte og andre som utfører oppdrag for foretaket gis tilstrekkelig og jevnlig opplæring, slik at de er kjent med forpliktelsene etter loven og i stand til å gjenkjenne forhold som kan indikere hvitvasking og terrorfinansiering.

12.5.3 Kundetiltak

Kundekontakt og oppfølging er avgjørende for å kunne avdekke og hindre forsøk på hvitvasking. Et grunnleggende prinsipp i antihvitvaskingsarbeidet er «kjenn din kunde»11. Det kommer til uttrykk ved at plikter og tilsyn retter seg mot virksomhet som er av en slik karakter at kundene kan utnytte en ellers lovlig tjeneste til hvitvasking eller terrorfinansiering.

Kundetiltak består i innhenting og bekreftelse av en rekke opplysninger i forbindelse med opprettelse av kundeforhold. Det gjelder opplysninger om identitet, herunder identiteten til reelle rettighetshavere, og opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art, samt avklaring av kundens status som politisk eksponert person. For eiendomsmeglere er det bestemt at kundetiltak også skal gjennomføres overfor oppdragsgiverens motpart (normalt kjøperen). Dersom kunden bruker fullmektig, skal det gjennomføres identitetskontroll av vedkommende.

Risikoen må være konkret vurdert og tilstrekkelig tatt hensyn til ved omfanget og intensiteten av kundetiltakene. Kundetiltakene skal dokumenteres. De innhentede opplysningene skal med andre ord lagres, og for identitetsbekreftelsen skal det lagres kopi av legitimasjonsdokumentet som er benyttet. Det skal også fremgå hvem som har foretatt identitetsbekreftelsen, og på hvilket tidspunkt.

I hvitvaskingsloven er det gitt regler om både forenklede og forsterkede kundetiltak. Forenklede åpner for å gjøre mindre omfattende tiltak i tilfeller der man mener det foreligger en lav risiko for hvitvasking og terrorfinansiering. Derimot skal det gjennomføres forsterkede kundetiltak der det er høyere risiko for hvitvasking og terrorfinansiering.

Når det gjelder opprinnelsen til midlene som inngår i kundeforholdet, anbefaler Finanstilsynet i rundskriv 8/2019 at det innhentes opplysninger om dette også i oppdrag med normal og lav risiko. Det er påkrevd med innhenting av opplysninger i tilfeller der kunden er en politisk eksponert person eller nært familiemedlem til eller kjent medarbeider av politisk eksponert person.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal eiendomsmegleren avvise kunden, eventuelt avslutte kundeforholdet (hvis det allerede er opprettet). Er det som følge av den andre parten at det ikke kan gjennomføres kundetiltak, skal ikke transaksjonen gjennomføres. I veiledningen til hvitvaskingsregelverket for eiendomsmeglere har Finanstilsynet derfor anbefalt eiendomsmeglerne å sørge for nødvendige regler om dette i oppdragsavtale og salgsoppgave, og dessuten sørge for å ha rutiner for hvordan dette skal håndteres i forholdet mellom partene.

12.5.4 Undersøkelses- og rapporteringsplikt

Hvitvaskingsloven krever at blant annet eiendomsmeglere gjør nærmere undersøkelser av forhold som kan indikere at midler har tilknytning til hvitvasking eller terrorfinansiering, jf. hvitvaskingsloven § 25 første ledd. I andre ledd er det bestemt at nærmere undersøkelser alltid skal gjennomføres der det avdekkes forhold som avviker fra den rapporteringspliktiges kjennskap til kunden, kundeforholdets formål og tilsiktede art, eller en transaksjon

• a) synes å mangle et legitimt formål,

• b) er usedvanlig stor eller kompleks,

• c) er uvanlig ut fra kundens kjente forretningsmessige eller personlige mønster av transaksjoner,

• d) foretas til eller fra person i et land eller område som ikke har tilfredsstillende tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, eller

• e) på annen måte har uvanlig karakter.

Undersøkelsesplikten kan medføre at kundetiltak skal gjennomføres på nytt, for eksempel der eiendomsmegler antar at innhentede opplysninger er blitt utdaterte. Nasjonalt tverretatlig etterretnings- og analysesenter (NTAES) har utarbeidet lister over indikatorer som skal tas i betraktning av eiendomsmeglere ved vurdering av om det foreligger forhold som utløser undersøkelsesplikt. Disse er ikke offentlig tilgjengelige, men rapporteringspliktige kan få tilgang til disse via bransjeorganisasjoner eller fra Finanstilsynet.

Dokumentasjonskravene i hvitvaskingsloven omfatter også gjennomføringen av undersøkelser. Dersom det etter gjennomføring av nærmere undersøkelser foreligger forhold som gir grunnlag for mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering, har eiendomsmegleren rapporteringsplikt til Økokrim. Mistankegrunnlaget er satt lavt, og det kreves ikke sannsynlighetsovervekt. Rapporteringen skal inneholde utfyllende opplysninger om grunnlaget for mistanken, i tillegg til en del påkrevde opplysninger (bl.a. navn). Eiendomsmegleren har videre plikt til å oversende andre nødvendige opplysninger til Økokrim etter forespørsel derfra, uavhengig av om det er rapportert fra eiendomsmegleren på forhånd.

Oversendelse av opplysninger til Økokrim i god tro medfører ikke brudd på taushetsplikt og kan ikke gi grunnlag for erstatningsansvar eller straffansvar. Kravet til «god tro» medfører at det først er ved grov uaktsomhet det kan foreligge et ansvar for brudd på taushetsplikten.

12.6 Utvalgets vurderinger

Norsk regelverk om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er i stor grad styrt av internasjonale føringer. Det reduserer handlingsrommet i retning av eventuelt å svekke de krav om antihvitvasking som gjelder overfor eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak i dag. Samtidig er det valgmuligheter på enkelte punkter. Utvalget har lagt til grunn mandatets punkt om antihvitvasking, som i utgangspunktet synes å være begrenset til å sørge for at det ikke foreslås regler som går på tvers av krav i EUs fjerde og femte hvitvaskingsdirektiv.

Plikter om tiltak mot hvitvasking fremkommer i dag ikke eksplisitt i eiendomsmeglingsloven, men følger av annet lovverk. Derimot legger loven gjennom konsesjonskravene til rette for at slike plikter kan følges opp av eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak og kontrolleres av myndighetene. Utvalget ser tre hovedspørsmål knyttet til denne situasjonen:

• 1. Bør tiltak mot hvitvasking fremgå eksplisitt av eiendomsmeglingsloven?

• 2. Er det regler i eiendomsmeglingsloven som i dag implementerer folkerettslige forpliktelser (EØS-avtalen) eller krav i internasjonale standarder, som legger begrensninger på de forslagene som kan eller bør fremmes?

• 3. Bør eiendomstransaksjoner som faller utenfor eiendomsmeglingsloven, reguleres slik at tiltak mot hvitvasking fanges opp også for disse?

Utvalget har vurdert om tiltak mot hvitvasking burde tas inn som et formål i eiendomsmeglingsloven. Det ville eventuelt tydeliggjøre pliktene som eiendomsmegler og eiendomsmeglingsforetak har når de påtar seg oppdrag. Utvalget har likevel kommet til at formålet i loven ikke bør utvides til å omfatte antihvitvasking. Hvitvaskingsregelverket er et sektoroverskridende regelverk basert på direktivforpliktelser (som er gjenstand for stadige revisjoner), og det er uhensiktsmessig og unødvendig å gjenta forpliktelsene i sektorlovgivningen. Når plikter overfor hvitvasking er samlet i hvitvaskingsloven, signaliserer det likebehandling av ulike aktører og at tiltakene settes inn der de har størst effekt.

Til det andre spørsmålet bemerker utvalget at det i dag er krav om konsesjon for å drive eiendomsmegling. Som det fremgår i punkt 12.3, er det ikke uttrykkelig påkrevd i verken hvitvaskingsdirektivet eller FATFs anbefalinger å ha en konsesjonsordning. Samtidig er det nødvendig å være oppmerksom på at både EUs hvitvaskingsdirektiv og FATF-anbefalingene krever at det føres en form for tilsyn («monitoring» eller «supervision»). Det kan argumenteres for at et reelt tilsyn i det minste gjør det nødvendig med en notifiserings- eller registreringsplikt hos tilsynsmyndigheten. Videre er myndighetene pålagt å sikre at ledelsesfunksjoner eller status som reelle rettighetshavere i enhetene som skal forpliktes etter direktivet (herunder eiendomsmeglingsforetak), ikke innehas av personer som er dømt for relevante lovbrudd, eller disse personenes «associates». Definisjonen av reell rettighetshaver i hvitvaskingsloven § 2 knytter seg til fysiske personer, og ved identifiseringen (som det er gitt kriterier for i hvitvaskingsloven § 14) benyttes det i utgangspunktet en terskelverdi på eierskap eller stemmerettigheter på mer enn 25 prosent. Egnethetskriteriet kan derfor anføres å være snevrere enn det eiendomsmeglingsloven i dag legger opp til med eierandel på minst 10 prosent, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-8. Utvalget har drøftet egnethetskriteriene for eiere i punkt 15.4.4, og kommet til at disse bør videreføres.

Når det gjelder egnethetsvurdering av foretakets ledelse, ser utvalget det som uaktuelt å endre krav til styremedlemmer og daglig leder, men foreslår lempninger i krav til fagansvarlig i foretak som driver kun næringsmegling eller kun utleiemegling, se punkt 15.4.5. Ettersom krav til eiere, styremedlemmer og daglig leder videreføres uten endringer, mener utvalget at kravene i FATFs anbefalinger og EUs hvitvaskingsdirektiver om at det skal gjennomføres kontroll med egnetheten til relevante personer i foretakene, i alle tilfeller er oppfylt.

Det tredje spørsmålet gjelder omsetning av fast eiendom direkte mellom selger og kjøper. Slik omsetning faller utenfor eiendomsmeglingsloven, og følgelig utenfor de kravene til eiendomsmeglingsforetak som muliggjør tiltak mot hvitvasking. Tilbud av selvhjelpstjenester som gjør det enklere å selge egen bolig uten bruk av eiendomsmegler, kan dermed utfordre antihvitvaskingsarbeidet. I tillegg medfører tiltak mot hvitvasking en ekstra kostnad for eiendomsmeglingsforetak, som kan virke konkurransevridende dersom det skulle bli et stort omfang av transaksjoner som ikke underlegges samme krav til å forebygge hvitvasking. Spørsmål nummer 3 foran aktualiseres av tjenester som tilrettelegger for omsetning direkte mellom selger og kjøper. Om slike tjenester skal være omfattet av tiltak mot hvitvasking, kan være et moment i vurdering av virkeområdet for eiendomsmeglingsloven. Innføring av konsesjonsplikt for tilbydere av selvhjelpstjenester ville muliggjøre å ilegge også tilbydere av selvhjelpstjenester konkrete plikter. Utvalget har vurdert dette spørsmålet i punkt 9.3.2.

Foruten de tre spørsmålene som er angitt over, har utvalget gjort seg enkelte ytterligere refleksjoner om betydningen av å underlegge eiendomsmeglingsvirksomheter plikter i hvitvaskingsregelverket. Bankene er sentrale i økonomiske transaksjoner, herunder i forbindelse med omsetning av fast eiendom, og har derfor en viktig rolle i arbeidet med å bekjempe hvitvasking og terrorfinansiering. Samtidig er det utvalgets oppfatning at eiendomsmeglernes rolle har som formidler innebærer et godt utgangspunkt for å kunne avdekke transaksjoner som involverer utbytte fra straffbare handlinger. Eiendomsmegleren opptrer på vegne av både selger og kjøper, og blir dermed godt kjent med begge parter i transaksjonen, og følger til vanlig hele transaksjonen fra før avtale med selger blir inngått, frem til gjennomføring av selve transaksjonen ved oppgjøret. Dersom transaksjonen dreier seg om hvitvasking der hele oppgjøret skal gjøres opp kontant, uten låneopptak, vil en bank normalt kun være involvert i den avsluttende delen, i motsetning til vanlige eiendomstransaksjoner der kjøper pleier å ta kontakt på forhånd for å sikre finansiering eller allerede er kunde i banken. Både eiendomsmeglere og banker har sentrale roller, og utvalget er av den oppfatning at effektiv bekjempelse av hvitvasking og terrorfinansiering gjennom transaksjoner med fast eiendom, fordrer at opplysninger – innenfor personopplysningslovens rammer – i større grad deles mellom bank og eiendomsmegler. Slik informasjonsutveksling bør inngå som ledd i kundetiltak og undersøkelser som utføres i medhold av hvitvaskingsloven.

Større adgang til informasjonsdeling reiser flere spørsmål. En problemstilling er i hvilken grad eiendomsmeglere skal kunne få informasjon om reelle eiere av kontoer som er involvert i en transaksjon. Slik informasjon er en nødvendig forutsetning for at eiendomsmegler skal kunne avgjøre om oppgjøret i transaksjonen foretas til eller fra kontoer med tilknytning til selger og kjøper. Behovet for slik informasjon oppstår uavhengig av om eiendomsmegler for øvrig har tilknytninger til aktuelle banker. Utvalget er kjent med at det pågår et arbeid med å gjøre det mulig for eiendomsmeglere å få tilgang til Bits’ Konto og adresseringsregister (KAR), men bemerker at det for øvrig kan være behov for en endring av finansforetakslovens regler om finansforetaks taushetsplikt for å gi slik tilgang. Det skyldes at ikke alle banker som opererer i det norske markedet, er del av KAR.

I tillegg gir hvitvaskingsloven § 31 en regel om informasjonsdeling innad i konsern, med utfyllende regler i hvitvaskingsforskriften § 6-5. Hvitvaskingsloven § 31 er i dag avgrenset til å omfatte en del rapporteringspliktige i typisk «finansiell sektor». Eiendomsmeglere er ikke nevnt blant disse, og denne avgrensningen er det blitt stilt spørsmålstegn ved, særlig sett i lys av utbredelsen av banktilknyttede eiendomsmeglere i Norge. En eventuell utvidelse av hvitvaskingsloven § 31 reiser flere spørsmål som bør vurderes nærmere, herunder hensynet til personvern. En slik vurdering faller utenfor rammen av denne utredningen, men utvalget oppfordrer relevante myndigheter til på egnet måte å komme tilbake til spørsmålet om finansforetaks mulighet til å dele opplysninger med eiendomsmeglere under finansforetaksloven.

En tredje problemstilling utvalget ønsker å fremheve, gjelder eiendomsmegleres mulighet til å få utlevert taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret. Finansforetak har i dag en slik adgang etter finansforetaksloven § 16-2 syvende ledd, som eneste gruppe rapporteringspliktige etter hvitvaskingsregelverket. Det kan være grunn til å vurdere om også eiendomsmeglere og andre rapporteringspliktige bør få slik adgang.

Utlevering av taushetsbelagte opplysninger fra Folkeregisteret krever hjemmel i aktuell sektorlovgivning. I dag har finansforetak en slik hjemmel i finansforetaksloven. Utvalget foreslår at det innføres en tilsvarende bestemmelse for eiendomsmeglingsforetak i eiendomsmeglingsloven. En slik bestemmelse vil ha betydning for eiendomsmeglerens muligheter til å innhente troverdige opplysninger om for eksempel familieforhold i forbindelse med gjennomføring av kundetiltak, både når det gjelder å identifisere reelle rettighetshavere, og når det gjelder å avgjøre om personer er nære familiemedlemmer eller kjente medarbeidere av politisk eksponerte personer. Utvalget legger vekt på at opplysningene kan være mer pålitelige eller i det minste underbygge opplysninger som oppgis fra kunden. I finansforetaksloven § 16-2 syvende ledd første punktum er de taushetsbelagte opplysningene som kan utleveres angitt slik: «(…) opplysninger om ektefelle, barn, foreldre, foreldreansvar og kontaktopplysninger for dødsbo. (…)». For å avdekke hvitvasking knyttet til eiendomstransaksjoner vil det ikke være behov for å få utlevert opplysninger om foreldreansvar og kontaktopplysninger for dødsbo. På dette grunnlaget foreslår utvalget følgende ordlyd for nytt andre ledd i § 3-6:

Eiendomsmeglingsforetak kan begjære utlevert fra Folkeregisteret opplysning om ektefelle, barn og foreldre til partene i handelen. Folkeregistermyndigheten kan, uten hinder av taushetsplikt,​ utlevere opplysningen når det er nødvendig for utførelsen av foretakets plikter eller oppgaver hjemlet i lov.

En fjerde problemstilling utvalget ser grunn til å ta opp, gjelder muligheten for eiendomsmegleren til å innhente pålitelige og uavhengige opplysninger om inntekts- og formuesforhold i forbindelse med bolighandelen, uten å gi seg selv til kjenne. Kjøp av eiendom til en pris som ikke fremstår rimelig sett i forhold til kjøpers inntekts- og formuesforhold, kan indikere at transaksjonen involverer midler som stammer fra straffbare handlinger. I dag må eiendomsmeglere gjennomføre eventuelle søk i skattelistene som personlige brukere via internett. Opplysninger om søket, herunder personlig informasjon om den som har gjort søket, vil være tilgjengelig for den det er søkt opp opplysninger om. Dette følger av endringene i reglene rundt skattelistene som ble gjort i 2014. Formålet med endringene var først og fremst å styrke rettssikkerheten for skattytere. En slik tilgjengeliggjøring av opplysninger om at det er søkt på skattyter kan, dersom det er gjort som ledd i undersøkelser etter hvitvaskingsloven § 25, være underlagt avsløringsforbudet i hvitvaskingsloven § 28. I dag er det bare pressen og offentlig myndighet som kan få utlevert opplysninger fra skattelistene uten at skattyter blir kjent med at det er foretatt et søk på vedkommende, jf. skatteforvaltningsloven § 9-7.

En mulighet til å gjøre anonymiserte søk på de offentlig tilgjengelige skattelistene, vil styrke eiendomsmeglernes praktiske muligheter til å avdekke tilfeller av hvitvasking. Det kan være grunn til å vurdere om eiendomsmeglere bør omfattes av reglene om utlevering av diverse skattemessige opplysninger fra skattemyndighetene til finansforetak, forsikringsvirksomhet og kredittopplysningsvirksomhet, jf. skatteforvaltningsloven § 3-4. En slik vurdering må ta utgangspunkt i opplysningenes relevans for å avdekke hvitvasking gjennom eiendomshandel, og om tilgangen kan ha uønskede sideeffekter for eiendomsmeglerens rolle. Et annet spørsmål er om tilgangen til opplysninger bør knyttes til bestemte personer i foretaket i forbindelse med spesifikke oppgaver, eller om det bør knyttes til foretaket som sådan.

Etter utvalgets oppfatning kan det være grunn til å vurdere eiendomsmeglernes tilgang til skattemessige opplysninger i en bredere sammenheng etter hvitvaskingsregelverket, der det også sees hen til hvilke opplysninger andre rapporteringspliktige har tilgang til. En slik bredere gjennomgang muliggjør også mer inngående vurderinger av blant annet de personvernmessige konsekvensene av eventuelt å endre regelverket. Også de andre potensielle endringene i hvitvaskingsregelverket som utvalget har drøftet, tilsier at det gjøres en mer samlet og helhetlig vurdering av informasjonstilgangen for eiendomsmeglere. Utvalget anbefaler at Finansdepartementet tar initiativ til en slik vurdering.