2 Dagens boligmarked - en beskrivelse

Boligmassens omfang, verdi og eierstruktur

I følge folke- og boligtellingen var det i Norge i underkant av 2 mill. boliger i 2001, dvs. en økning på 12 pst. siden 1990. Antall bosatte pr. bolig har i samme periode sunket fra 2,4 til 2,3. Kvaliteten på norske boliger er jevnt over meget god. I gjennomsnitt har hver nordmann 52 kvm boligareal til disposisjon, som er en økning på 16 kvm over de siste 20 årene. Gjennomsnittsboligen er nå på 114 kvm, som er blant det høyeste i Europa. Boligmassen er jevnt over godt vedlikeholdt. Dette indikerer at nordmenn prioriterer boligen sin høyt.

Verdien av alle norske boliger ble beregnet til 1 665 mrd. kroner ved utgangen av 2002 (SSB), og utgjorde da 84 pst. av husholdningenes samlede formue. Samme år ble det investert for 52 mrd. kroner i boliger, som er 18 pst. av de samlede investeringene i landet dette året. Rundt 2/3 av investeringene går til bygging av nye boliger og 1/3 til rehabilitering. Det ble igangsatt 23 000 og ferdigstilt 21 700 nye boliger i 2002. Bygge- og anleggsbransjen sysselsatte 157 000 personer ved utgangen av 2002, som er 7 pst. av arbeidsstokken.

77 pst. av husholdningene eier sin bolig, enten som selveier (63 pst.) eller som andelseier (14 pst.). Det har vært en bevisst politikk siden 1945 at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig, enten som selveier eller sammen med andre som andelseier.

Tilsvarende leier 23 pst. av husholdningene. I de store byene er det flere leiere, som i Oslo der 30 pst. av boligene er utleieboliger. Antall utleieboliger har økt noe det siste tiåret, etter å ha blitt redusert siden 1920-årene, jf. tabell 2.1.

Også de fleste utleieboligene eies av private. Hele 96 pst. av de norske boligene eies av private. Flesteparten av de resterende 4 pst. av boligene som eies av det offentlige, eies av kommunene og disponeres til sosiale utleieboliger til eldre og vanskeligstilte personer.

Bokostnader og boligpriser

For de fleste eiere har bokostnadene vært negative de senere år som følge av den store prisøkningen på boliger. Verdistigningen på boligen har dermed vært større enn utgifter til renter på lån og egenkapital og utgifter til drift- og vedlikehold. Bokostnadene for leiere, som i hovedsak er det samme som husleien, har økt betydelig, og sterkere i Oslo enn i resten av landet. I det siste har imidlertid veksten i leien flatet ut, og til og med blitt redusert i noen områder.

Boutgiftene, som i motsetning til bokostnadene ikke tar hensyn til endringer i verdien på boligen, økte med 13 pst. fra 1997 til 2001. Boutgiftene har økt med rundt 30 pst. for yngre, mens par i aldersgruppen 45-66 år uten barn hadde en liten nedgang i boutgiftene. Boutgiftsbelastningen, dvs. forholdet mellom boutgifter og inntekter, er størst for unge, enslige og enslige forsørgere, for de som bor i pressområder og for dem som leier. Minst belastning har eldre og par med og uten barn, som bor i eid bolig i distriktene.

Boligprisene for både nye og brukte boliger har steget betydelig i perioden 1993 til 2002. Det meste av prisstigningen på nye boliger kan tilskrives den generelle prisstigningen og økt standard på boligene. Produktivitetsutviklingen i byggebransjen har imidlertid vært lav. De økte boligprisene er en utfordring, da disse kan føre til at tallet på dem som ikke har økonomisk evne til å komme inn i markedet øker og til at boligbyggingen reduseres.

Mangel på egnede arealer til boligbygging kan være et hovedproblem, og vil da medføre høye tomtepriser. En velfungerende, langsiktig, effektiv og offensiv kommunal planlegging er avgjørende for å sikre tilgang på et tilstrekkelig antall gode og rimelige tomter. Finansiering av sosial infrastruktur, som skoler og barnehager, er en annen utfordring. I flere pressområder der det benyttes utbyggingsavtaler er kommunene på den ene siden og utbyggerne og boligkjøperne på den andre siden uenige om hvem som skal dekke disse kostnadene ved gjennomføring av nye boligprosjekter.

Storbyenes utfordringer

Det er i de store byene de boligpolitiske utfordringene er størst. Dette fordi det er mange som ønsker å bo, studere og arbeide der, og spesielt i de sentrumsnære områdene. De urbane, kulturelle og historiske verdier som disse områdene kan tilby har steget i verdi. At mange vil bo i storbyene krever mange nye boliger, og spesielt i sentrum. Boligbyggingen har ikke kunnet tilfredsstille den økende etterspørselen. Dette har resultert i høye boligpriser. Noe av årsaken til det er kompliserte grunneierforhold og planprosesser i disse områdene, blant annet fordi eiendommene kan ha kulturhistorisk verdi. Den store etterspørselen og det knappe ferdigregulerte arealet har resultert i stigende tomtepriser. De høye boligprisene er i seg selv en viktig årsak til at mange blir vanskeligstilte på boligmarkedet i storbyene. Standarden på de eksisterende boligene er dårligere i byene enn i resten av landet. Omtrent dobbelt så mange oppgir at de har problemer med innemiljøet i de største byene enn i landet for øvrig. Og fortsatt gjenstår det i de tre storbyene Oslo, Bergen og Trondheim omtrent 8 000 boliger som ikke har wc i leiligheten og minst 12 000 boliger med mangler ved brannsikkerheten. Det er også mange vanskeligstilte som velger å bosette seg i storbyene. Dette har for eksempel resultert i at det er i storbyene det finnes flest bostedsløse. Også innvandrerne som er en risikoutsatt gruppe i boligmarkedet, ønsker ofte å bosette seg i storbyene.

Vanskeligstilte på boligmarkedet

Økte boligpriser gjennom 1990-årene har isolert sett medført at det i dag er vanskeligere enn for ti år siden å etablere seg i egen bolig for folk som har liten egenkapital og lav eller usikker inntekt. Ungdom har i økende grad usikker inntekt, blant annet fordi de studerer lenger. Arbeidsløshet blant ungdom og vanskeligstilte er en av regjeringens største utfordringer, også på boligmarkedet og for boligpolitikken. Unge har også lavere egenkapital enn eldre, bl.a. som følge av at de studerer lengre, og dermed opptar lån, og fordi de i liten grad eier egen bolig, jf. fig. 2.1. Undersøkelser viser at ungdom ikke flytter senere fra oppveksthjemmet enn tidligere og at de fleste ikke har høyere boutgifter enn hva som kan forventes i en etableringsfase. Deler av de unges etableringsproblem kan tilskrives at mange ønsker å bo i sentrum av de store byene der boligprisene er høyest. Noen unge førstegangsetablerende får hjelp av sine foreldre til boligetablering. Dette gjør inngangen til boligmarkedet enklere for mange.

Også personer som skal reetablere seg, for eksempel etter brudd i parforhold, etter at de har mistet jobben og har måttet flytte eller etter at de har blitt syke, kan ha lav egenkapital og lav eller usikker inntekt.

Kilde: SSB.

Antall bostedsløse ble i 1997 anslått til om lag 6 200. 35 pst. av de bostedsløse er midlertidig bostedsløse, hvilket indikerer stor gjennomstrømning. Mange av de langvarige bostedsløse har tilleggsproblemer som rus og psykiske lidelser. 60 pst. av de bostedsløse er rusmisbrukere. 58 pst. av de bostedsløse befinner seg i de tre største byene. En tredjedel av de bostedsløse har først og fremst et boligproblem, og kan klare seg i en egen bolig straks. De resterende trenger oppfølging, og i noen tilfeller også behandling for et rusmiddelproblem og/eller psykisk lidelse. Omfanget av bostedsløshet skal nå kartlegges på nytt, og resultatet vil være klart i 2004.

Flyktninger og innvandrere har dårligere levekår enn nordmenn flest. Flere innvandrere leier bolig enn etniske nordmenn og flere bor i storbyene. Årlig mottar Norge rundt 7 000 flyktinger som skal bosettes. De fleste innvandrere etablerer seg i boligmarkedet uten offentlig hjelp. Selv om de fleste innvandrere har dårlig økonomi, får de hjelp av familie og venner til boligetablering. I tillegg til svak økonomi behersker mange innvandrere norsk dårlig og har lite kunnskaper om det norske boligmarkedet. Andelen innvandrere blant bostedsløse er økende. Diskriminering på etnisk grunnlag forekommer i noe omfang i boligmarkedene, og da særlig i leiemarkedet.

Antall eldre vil dobles frem mot 2050, og flere vil dermed ha nedsatt funksjonsevne. For at disse gruppene skal kunne bo lengst mulig hjemme og være mest mulig selvhjulpne, trenger de en bolig som er tilgjengelig. Også andre med nedsatt funksjonsevne bør kunne velge bolig og bevege seg mest mulig fritt. Tilbudet av tilgjengelige og universelt utformede boliger dekker ikke det voksende behovet. I den eksisterende boligmassen kan en som bruker rullestol komme inn i 17 pst. av boligene ved egen hjelp, men bare 7 pst. av boligene er både tilgjengelig og egnet som bolig for en rullestolbruker.

Mange mennesker med alvorlige psykiske lidelser har en svært dårlig boligstandard. Dette er i seg selv et alvorlig hinder for at denne gruppen skal kunne bli i stand til å mestre eget liv. Boligbehovet for denne gruppen er anslått til 3 400 boliger. Om lag 2 400 voksne personer med utviklingshemming bor fortsatt hos sine pårørende. Mange av disse ønsker å flytte til egen bolig.

Bærekraftig samfunnsutvikling og miljøvennlige boliger

Bolig- og byggesektoren står for 40 pst. av energibruken og materialbruken i samfunnet og 40 pst. av avfallet til deponi er byggavfall. Sektoren legger også beslag på betydelige landarealer. Målet om en bærekraftig samfunnsutvikling, er forankret i både Kyoto-avtalen og flere EU-direktiv, og tilsier at miljøbelastningene fra boligsektoren må dempes. Det høye og voksende boligkonsumet representerer en utfordring med hensyn til å nå miljømål.