1 Proposisjonens hovedinnhold

Kommunal- og moderniseringsdepartementet legger med dette frem forslag til ny eierseksjonslov. Loven skal avløse lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner. Departementet har forsøkt å lage en mer moderne, brukervennlig og systematisk lov. Forslaget viderefører dagens regler på de fleste punkter, men inneholder også noen nyskapninger og endringer sammenlignet med gjeldende rett.

I proposisjonens kapittel 2 har departementet funnet det hensiktsmessig å gi en historisk gjennomgang av hvordan eierseksjonsmodellen vokste frem, og den første rettslige reguleringen av denne. Formålet med gjennomgangen er å gi leseren en bedre bakgrunn for å forstå de lovforslagene denne proposisjonen omfatter.

I kapittel 3 har departementet redegjort nærmere for hva som er bakgrunnen for denne lovproposisjonen. Lovforslaget bygger på NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven, men avviker på flere og viktige punkter fra utvalgets forslag.

I kapittel 4 oppsummeres hvordan departementet har arbeidet med lovproposisjonen. Som det fremgår der, har lovarbeidet munnet ut i en helt ny lov fremfor å revidere den gamle. Departementet har arbeidet mye med å gjøre lovspråket klart.

I kapittel 5 er det redegjort for bakgrunnen for at departementet har valgt å foreslå at loven – i motsetning til 1997-loven – får både en formålsparagraf og en paragraf som definerer sentrale ord og begreper. I samme kapittel redegjør departementet for hvorfor eierseksjonsloven bør gjelde på Svalbard. I praksis anvendes allerede loven på Svalbard, og praksisen får etter lovforslaget et tydelig lovgrunnlag.

Reglene om leiers kjøperett til bolig i eiendom som skal seksjoneres, foreslås opphevet i kapittel 6. Som det fremgår i kapittelet, er behovet for kjøperetten både etter utvalgets og departementets oppfatning i dag såpass marginal at argumentene for å fjerne den langt oppveier argumentene for å beholde den.

Departementet foreslår å videreføre forbudet mot å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie (den såkalte «ervervsbegrensningen»). Som det fremgår i kapittel 7, er departementet i utgangspunktet, på et prinsipielt grunnlag, kritisk til å begrense privates rettslige og økonomiske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmarked. Departementet ser imidlertid at hensynet til beboerdemokratiet og bomiljøet trekker i motsatt retning. Departementet erkjenner også at det å fjerne regelen i dagens boligmarked, vil kunne bidra til uønsket prisvekst.

I kapittel 8 foreslår departementet enklere krav til oppmålingsforretning for utearealer som skal inngå som del av en eierseksjon. Departementet foreslår imidlertid at slike uteareal fortsatt skal føres i matrikkelen. Uten slik registrering vil verdien av matrikkelen som kilde til informasjon om eierseksjoner, bli vesentlig svekket.

I kapittel 9 drøfter departementet flere viktige problemstillinger som kan sorteres under overskriften «eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven og matrikkellova». Hoveddelen av kapittelet omhandler forholdet mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Departementet foreslår blant annet å lage en tettere «kobling» mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Det foreslås blant annet en regel som stenger muligheten til å opprette boligseksjoner etter eierseksjonsloven dersom de ikke lovlig kan brukes som selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven. Departementet mener at forbrukerinteresser og andre samfunnsmessige hensyn med stor tyngde taler for en slik regel.

I kapittel 10 foreslår departementet en helt ny regel som gir en sameier med bruksrett til bolig i et sameie som ikke er seksjonert, rett til åkreve seksjonering. Departementet mener at de finansieringsproblemene som kan oppstå for den enkelte sameier i et boligsameie som ikke er seksjonert, er såpass store at det er behov for lovendringer som legger til rette for at boligsameier kan bli gjort om til eierseksjonssameier. Å løse problemene for de som ønsker seksjonering kan, slik departementet ser det, forsvare den beskjedne «tvangen» mulige seksjoneringsmotstandere blir utsatt for. I et større bilde er det et argument for å gi en rett til å kreve seksjonering, at variantene av sameie i boliger blir færre og boligmarkedet følgelig mer oversiktlig for forbrukerne. Lovforslaget er utformet med tanke på så langt som mulig også å ivareta interessene til sameiere som ikke ønsker å seksjonere.

I kapittel 11 foreslår departementet å flytte det tidligste tidspunktet for når en seksjonering kan skje fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse. Forslaget imøtekommer utbyggers behov for tidlig pantefinansiering og fleksibilitet. Departementet slutter seg i hovedtrekk til utvalgets argumenter. Til tross for de innvendingene som kan fremsettes mot å tillate seksjonering allerede ved rammetillatelse, vurderer departementet fordelene ved å flytte seksjoneringstidspunktet til å veie tyngre enn ulempene.

Departementet foreslår i kapittel 12 at kommunen får hjemmel til å pålegge hjemmelshaver å reseksjonere når det er blitt avvik av betydning mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir bygget, og dette skyldes det tidlige seksjoneringstidspunktet som er omtalt i kapittel 11.

Eierseksjonsloven setter ikke frister for kommunenes behandling av seksjoneringssaker. I kapittel 13 redegjør departementet for forslaget om å innføre tidsfrister for kommunens behandling av seksjoneringssøknaden. Departementet er enig med utvalget i at det ikke kan aksepteres at sakene ligger ubehandlet hos kommunen i flere måneder. Dette fører til unødvendige merkostnader for utbygger som veltes over på kjøperne, og det skaper uforutsigbarhet i prosjektet.

Departementet foreslår i kapittel 14 nye regler om saksbehandlingsgebyr. Departementet mener at det er rimelig å anta at kommunene ikke vil nedprioritere oppgaven med å behandle seksjoneringssøknader dersom de får mulighet til å kreve gebyrer som dekker de faktiske kostnadene, og foreslår derfor å innføre selvkostprinsippet i eierseksjonsloven.

I kapittel 15 foreslår departementet nye regler som fordeler vedlikeholdsplikten mellom sameiet og seksjonseierne på en bedre og tydeligere måte enn dagens lov. Slike regler har vært etterspurt.

I kapittel 16 foreslår departementet å innføre regler om erstatningsansvar for seksjonseiere og sameier som bryter vedlikeholdsplikten. Departementet foreslår å innføre kontrollansvaret som ansvarsgrunnlag.

Departementet foreslår i kapittel 17 en liten prosessuell endring i reglene om salgspålegg og utkastelse i sameier som bare består av to seksjoner. Etter dagens regler må både salgspålegg og utkastelse besluttes av styret. Dette kravet kan hindre en seksjonseier i å fremme krav om utkastelse eller pålegg om salg overfor den andre seksjonseieren. For å løse denne umulige situasjonen for enkeltseksjonseiere i de minste eierseksjonssameiene, foreslår departementet å fjerne kravet om at de nevnte sanksjonene må besluttes av styret.

Departementet redegjør i kapittel 18 for forslaget om å videreføre dagens regler om beslutningsmyndighet, samt et forslag om å innføre en ny regel om særlige bomiljøtiltak. Departementet har arbeidet mye med å gjøre reglene mer forståelige enn det dagens regler er, noe som blant annet har resultert i at beslutningsmyndighetsreglene er delt i tre paragrafer i dette lovforslaget.

I kapittel 19 foreslår departementet å endre grensene mellom hva som skal være store og små sameier i relasjon til reglene om plikt til å føre regnskap og til å ha revisor i eierseksjonssameier. Departementet foreslår også å avskaffe de kompliserte reglene om «mellomstore» sameier. Departementet drøfter også om det bør innføres krav om driftsbudsjett i eierseksjonssameier, men konkluderer – i likhet med utvalget – med at det behovet som tilsa tvingende regler om driftsbudsjett i borettslag, ikke eksisterer i eierseksjonssameier.

En liten endring i regelen om habilitet på årsmøtet foreslås i kapittel 20. I 1997-loven var en seksjonseier inhabil til å delta på avstemming om «avtale med seg selv». Denne regelen foreslås fjernet. Regelen er liberalisert i tråd med tilsvarende regler i aksjeloven og bustadbyggjelagslova.

I kapittel 21 redegjør departementet, for det første, for forslaget om å gi styret rett til å gjøre gjeldende seksjonseiernes krav mot utbyggeren som gjelder mangler ved fellesarealer eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer. For det andre beskriver departementet forslaget om å gi eierseksjonssameier som er registret i Foretaksregisteret mulighet til å stå oppført som hjemmelshaver i grunnboken og andre realregistre.

I kapittel 22 redegjør departementet for hvordan departementet mener det er mulig å forenkle den tidkrevende og kompliserte prosessen med å slå sammen to eierseksjonssameier til ett. Departementet foreslår både en lovendring og noen systemtekniske forenklinger.

Kompetansefordelingen mellom Kartverket og kommunene er omtalt i kapittel 23. Departementet er enig med utvalget i at dagens kompetansefordeling fungerer tilfredsstillende, og at det ikke er grunnlag for å foreslå lovendringer om oppgavefordelingen i seksjoneringssaker. Hovedtrekkene i kompetanse- og oppgavefordelingen er imidlertid beskrevet mer presist i dette lovforslaget.

I kapittel 24 omtaler departementet en del av de forslagene som er innkommet i høringen, men som ikke relaterer seg direkte til noen av utvalgets forslag.

I kapittel 25 redegjør departementet for to problemstillinger som ikke er løst i dette lovforslaget. Den første problemstillingen er om eierseksjonsloven bør ha særregler for beslutningsprosesser i de minste sameiene. Departementet er enig med utvalget i at det er ønskelig å gjøre en grundig vurdering av om eierseksjonsloven passer for små sameier, men mener det vil være naturlig å undersøke nærmere hvor stort problemet er før et eventuelt forslag kan sendes på høring. Den andre problemstillingen gjelder at utbyggere har etterspurt regler som kan bidra til å forenkle gjennomføringen av større utbyggingsprosjekter. Departementet fremhever i kapittelet at organisering av eiendom ved store utbyggingsprosjekter reiser kompliserte rettslige spørsmål. Departementet vil derfor på et senere tidspunkt opprette et ekspertutvalg som kan tenke helhetlig rundt utbygging som går over tid med tanke på å avskaffe hindre for effektiv og god eiendomsdannelse.

I kapittel 26 redegjør departementet for de økonomiske og administrative konsekvensene av dette lovforslaget.

Spesielle merknader til de enkelte paragrafene i lovforslaget er tatt inn i kapittel 27. Som redegjort for i punkt 4.3, har departementet valgt å foreslå en helt ny lov til erstatning for dagens lov selv om det materielle innholdet i stor grad videreføres. Departementet har vært noe i tvil om hvor detaljerte spesialmerknadene til de reglene som innebærer en videreføring av dagens rettstilstand burde være, men har valgt å skrive alle merknadene på nytt fra grunnen av. Et slikt grep gjør loven mer brukervennlig.