1 Proposisjonens hovedinnhold

1.1 Innledning

Finansdepartementet fremmer i denne proposisjonen forslag til ny lov om eiendomsmegling. Lovforslaget bygger på utkast til lovendringer som foreslått av Eiendomsmeglingslovutvalget i NOU 2006: 1 Eiendomsmegling og innspill som har kommet i høringen av lovutvalgets utredning.

Eiendomsmeglere utøver en samfunnsmessig viktig funksjon, og de fleste mennesker kommer i kontakt med en eiendomsmegler en eller flere ganger i løpet av livet. Eiendomstransaksjoner omfatter gjerne store økonomiske verdier, og for mange er kjøp eller salg av bolig den største enkelttransaksjon de noensinne vil foreta. Samtidig er overdragelse av fast eiendom etter omstendighetene en komplisert transaksjon, som i mange tilfeller krever kvalifisert rådgivning.

Dette utgangspunktet krever at lovgivningen om eiendomsmegling legger til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. Videre bør loven legge til rette for at begge parter i en transaksjon får god og uavhengig bistand. Samtidig bør omsetningen av fast eiendom og den offentlige reguleringen av eiendomsmeglervirksomhet skje på en mest mulig effektiv måte. Disse hensyn søkes ivaretatt i denne lovproposisjonen.

1.2 Sammendrag

Det foreslås å lovfeste lovens formål , jf. lovforslaget § 1-1. Lovens formål skal være å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte. I tillegg bør det fremgå av formålsbestemmelsen at loven skal legge til rette for at begge parter i en eiendomstransaksjon mottar uhildet bistand. Det vises til nærmere omtale i kapittel 3.

Det legges videre opp til å videreføre de sentrale elementene i lovens virkeområde . Loven vil gjelde for mellommannsvirksomhet ved nærmere angitte transaksjoner. Det har vært reist spørsmål ved om lovens virkeområde bør snevres inn på enkelte punkter i forhold til gjeldende rett. Dette gjelder blant annet mellommannsvirksomhet som skjer i tilknytning til inngåelse og overdragelse av feste- eller leiekontrakt, formidling av næringseiendommer og formidling av eiendommer beliggende i utlandet. Departementet har etter en helhetsvurdering av aktuelle hensyn ikke funnet grunnlag for å foreslå at slike mellommannsoppdrag tas ut av eiendomsmeglingslovens virkeområde. Det foreslås imidlertid en hjemmel for at det i forskrift gis særregler for denne og enkelte andre typer oppdrag. Det vises til nærmere omtale i kapittel 4.

Det foreslås å videreføre hovedtrekkene i konsesjonssystemet og krav til organiseringen av eiendomsmeglingsvirksomheten , se nærmere omtale i kapittel 5 . Dette innebærer at eiendomsmegling bare kan drives i medhold av konsesjon. I dag gjelder imidlertid viktige unntak fra konsesjonsplikten. Lovforslaget legger opp til å oppheve enkelte av disse unntakene, blant annet for å styrke forbrukerbeskyttelsen i slike situasjoner. Dette gjelder blant annet unntaket for megling i enkelttilfeller (såkalt aksessorisk megling) og et unntak som innebærer at boligbyggelag uten konsesjon kan drive eiendomsmegling ved omsetning av andeler i tilknyttede borettslag som boligbyggelaget er forretningsfører for.

Spørsmålet om det skal stilles særskilte krav til organisasjonsform som vilkår for å få konsesjon, drøftes i tilknytning til organiseringen av eiendomsmeglingsvirksomheten. Etter gjeldende rett kan bevilling til å drive eiendomsmegling som hovedregel gis til enkeltpersoner som har eiendomsmeglerbrev, ansvarlig selskap, aksjeselskap og allmennaksjeselskap. I denne proposisjonen foreslås en rekke tiltak med sikte på å øke tryggheten for forbrukere og andre i tilknytning til eiendomsomsetning. I denne forbindelse legges det i større grad enn tidligere vekt på å ansvarliggjøre foretakenes styrer og daglige ledelse i forhold til kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. Disse tiltakene er ikke treffsikre hvis ikke innehaveren av tillatelsen har den organisasjonsform som tiltakene baserer seg på. Det foreslås på denne bakgrunn at tillatelse til å drive eiendomsmegling skal kunne gis til aksjeselskap, allmennaksjeselskap, boligbyggelag, samt andre foretaksformer som oppfyller nærmere krav til organisering og revisjonsplikt fastsatt i forskrift gitt av departementet. Videre foreslås av hensyn til blant annet våre internasjonale forpliktelser at utenlandske foretak som er registrert i Foretaksregisteret på lignende vilkår fastsatt i forskrift skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.

I samsvar med gjeldende rett foreslås at advokater med særskilt sikkerhet fortsatt skal kunne drive eiendomsmegling uten særskilt konsesjon etter eiendomsmeglingsloven. Det foreslås også en forskrift som åpner for at rettshjelpere kan drive eiendomsmegling. Videre foreslås det at jurister skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven. Denne tillatelsen vil på samme måte som et eiendomsmeglerbrev og en advokatbevilling gi innehaveren mulighet til å være fagansvarlig i foretaket og ansvarlig megler for oppdrag foretaket har påtatt seg.

Dersom et foretak ønsker konsesjon til å drive eiendomsmegling, må foretaket i dag ha en faglig leder som har eiendomsmeglerbrev eller en advokat. Denne ordningen, sammen med svakheter i sanskjonssystemet som nå foreslås utbedret, kan synes å ha ført til at foretakenes styrer og daglige ledelse i mindre grad har fått ansvar for å sikre kvaliteten på eiendomsmeglingsvirksomheten. Dette representerer etter departementets vurdering en svakhet ved gjeldende lov. Det foreslås på denne bakgrunn enkelte tiltak for å skjerpe styrets ansvar for den faglige utførelsen av virksomhet. Blant annet foreslås at styret skal ha plikt til å påse at det blir utarbeidet og til skriftlig å bekrefte at det er utarbeidet rutiner for meglingen. Det foreslås også at det innføres krav til egnethet for personer i foretakets daglige ledelse og i styret. Utvalget har foreslått at ansvaret for å sikre kvaliteten på meglertjenestene også bør skjerpes for de som håndterer de enkelte oppdrag. Departementet slutter seg til denne vurderingen. Det foreslås derfor at det for hvert oppdrag skal utpekes en ansvarlig megler som selv skal utføre de vesentlige elementene i oppdraget. Som vilkår for å være ansvarlig megler foreslås blant annet at vedkommende skal være advokat, ha eiendomsmeglerbrev eller være jurist med særskilt tillatelse til å drive eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven. Ordningen med at en person skal ha den overordnede kontrollen med kvaliteten på tjenestene som utføres foreslås likevel videreført. For å synliggjøre forskjellen med hensyn til ansvarsfordelingen i foretaket, foreslås at stillingen i stedet for «faglig leder» skal betegnes som «fagansvarlig». Vedkommende må etter forslaget inneha de samme kvalifikasjoner som kreves for å være ansvarlig megler. De øvrige virksomhetsreglene for eiendomsmeglingsforetak foreslås videreført, herunder blant annet krav til foretakets økonomi.

Utdannelses- og kvalifikasjonskrav til ansatte mv. i eiendomsmeglerforetak er omtalt i kapittel 6. Samme sted omtales forslag om at ansvarlig megler til en viss grad skal kunne benytte seg av medhjelpere, men at også disse skal inneha visse kvalifikasjoner.

Forslaget inneholder en rekke endringer som vil innebære en styrking av det overordnede kravet til meglers uavhengighet . For det første gjelder det forbudet mot egenhandel. På dette punktet er det foreslått endringer som tar sikte på å gjøre forbudet mer målrettet i forhold til situasjoner som kan true hensynet til meglers uavhengighet og tilliten til bransjen. For det andre er det foreslått et forbud mot at megler kan motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføringen av meglingen, typisk takstmenn, interiørrådgivere og fotografer. I tillegg inneholder forslaget presiseringer og endringer i gjeldende forbud mot at eiendomsmeglerforetak og personer med tilknytning til slike driver annen virksomhet. Advokater er etter gjeldende rett ikke omfattet av forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet, herunder handel i fast eiendom. Dette foreslås endret slik at advokater og personer med tilknytning til en advokatvirksomhet likestilles med eiendomsmeglingsforetak og personer med tilknytning til slik virksomhet. Advokater skal imidlertid fortsatt kunne drive rettshjelpsvirksomhet som ikke er egnet til å svekke tilliten til deres integritet og uavhengighet. Endringene er omtalt i kapittel 7.

Når det gjelder forholdet mellom oppdragsgiver og eiendomsmegler , innebærer forslaget en styrking av oppdragsgivers rettigheter. For det første foreslås det en styrking av prinsippet om fritt meglervalg og forbud mot koblingssalg i tilstøtende bransjer. For det andre foreslås det en styrking av oppdragsgivers adgang til å holde tilbake midler dersom megler ikke har utført oppdraget i samsvar med oppdragsavtalen. For det tredje innebærer forslaget et forbud mot at det i forbrukerforhold inngås avtaler om progressivt provisjonsbasert vederlag for eiendomsmeglertjenester. Etter departementets syn innebærer en slik provisjonsstruktur en særlig trussel mot meglerens uavhengige rolle. Det foreslås ikke et generelt forbud mot provisjon, men det foreslås tiltak som skal legge til rette for økt prisbevissthet blant forbrukerne og økt konkurranse eiendomsmeglerforetakene i mellom. Blant annet foreslås krav om at forbrukere alltid skal få tilbud fra eiendomsmegler basert på timepris. For det fjerde går departementet i forslaget inn for en utvidelse av kravene til de opplysninger som må fremgå av oppdragsavtalen. Dette gjelder i første rekke prisinformasjon om meglers vederlag og de utlegg som megler vil ha under utførelsen av oppdraget. Endringene er nærmere omtalt i kapittel 8.

Eiendomsmeglers plikter ved gjennomføring av oppdrag behandles i kapittel 9. Departementet går i forslaget inn for en presisering av kravet til god meglerskikk. Dette innebærer både en utvidelse av lovens bestemmelse om kravet til god meglerskikk, og andre endringer og innskjerpinger i meglers øvrige plikter. Dette omfatter særlig kravene til meglers uavhengighet, men også meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Når det gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, foreslås det vesentlige endringer i retning av å styrke potensielle kjøperes krav til beslutningsnyttig informasjon. Det er derfor foreslått endringer både i meglers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt og kravene til de opplysninger som må fremgå av salgsoppgaven. Etter departementets syn bør det uavhengig av disse innstramningene vurderes innført regler som legger til rette for økt bruk av tilstandsrapporter (boligsalgsrapporter), dvs. rapporter som i mer detalj gjør rede for eiendommens tekniske tilstand. Dette bør imidlertid vurderes i forhold til reglene i avhendingslova, og ikke eiendomsmeglingsloven.

Det foreslås å videreføre gjeldende regler om meglers erstatningsansvar i kapittel 10.

I kapittel 11 foreslås viktige endringer i reglene om tilsyn, sanksjoner og klageordninger . For å styrke og effektivisere tilsyns- og sanksjonssystemet i eiendomsmeglingsloven, foreslår departementet at Kredittilsynet skal kunne tilbakekalle tillatelsen til en filial uten at det får følger for hele eiendomsmeglingsforetaket. Departementet foreslår også at Kredittilsynet skal kunne frata en advokat retten til å være fagansvarlig og ansvarlig megler i et eiendomsmeglingsforetak dersom vedkommende ikke lenger oppfyller lovens vilkår for å inneha en slik stilling. Videre foreslås det at Kredittilsynet skal kunne kalle tilbake tillatelse som en jurist har fått til å drive eiendomsmegling. Det foreslås en viss utvidelse av hvilke overtredelser av eiendomsmeglingsloven som skal være straffbare, slik at også brudd på egenhandelsforbudet og brudd på forbudet mot kobling foreslås straffesanksjonert. Brudd på enkelte av de nye bestemmelsene om vederlaget foreslås også omfattet av straffebestemmelsen.

Departementet foreslår i tillegg at alle som driver eiendomsmegling skal måtte slutte seg til en offentlig godkjent klagenemnd for eiendomsmeglingstjenester, dersom det finnes en slik nemnd som er relevant for virksomheten. Formålet med forslaget er å legge til rette for en rimelig og effektiv klagebehandling, først og fremst for forbrukere.

Det har vært reist kritikk mot at gjeldende lov ikke er tilstrekkelig presis mht. hvem som er underlagt lovens ulike pliktbestemmelser. Det har blant annet vært reist spørsmål om «eiendomsmegler» bare omfatter personer med eiendomsmeglerbrev, eller også omfatter andre personer som driver eiendomsmegling. Departementet har i lovteksten klargjort dette ved å benytte begrepet «oppdragstakeren», samtidig som en, hvor dette er aktuelt, har klargjort at de aktuelle pliktene også påhviler de enkelte personer som utfører de aktuelle oppgavene. I omtalen av de aktuelle bestemmelsene i proposisjonen her, benyttes imidlertid også begrepene «megler» og/eller «eiendomsmegler».