2 Generelle motiver til lovutkastet

2.1 Alminnelige bestemmelser

2.1.1 Innledning

Virkeområdet for utvalgets lovutkast er husleieavtalene. Tradisjonelt har avtaler om leie av ting blitt oppfattet som en egen avtaletype på linje med for eksempel kjøp, og blant tingsleieavtalene har husleieforholdet vært det viktigste. I utkastet heter det at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, og dette svarer til den vanlige oppfatningen av husleiebegrepet.

På samme måte som någjeldende husleielov regulerer utkastet avtaleforholdet mellom utleier og leier. Bruksrettens stilling i forhold til andre rettigheter i eiendommen reguleres av andre regler, i første rekke tinglysningslovens bestemmelser. Det har vært meningen å gi en mest mulig fullstendig regulering av forholdet mellom utleier og leier. Dette gjelder også med hensyn til vederlagets størrelse, og utvalgets flertall foreslår at den någjeldende husleiereguleringslov oppheves etter en overgangsperiode på 10 år.

Husleielovgivningen har gjennom årene hatt noe varierende geografisk virkeområde. I dag gjelder husleieloven for hele landet, mens husleiereguleringsloven bare gjelder i visse kommuner, og da med noe ulikt virkeområde for de enkelte bestemmelser. Bakgrunnen for avgrensningen i det geografiske virkeområde har vært at markedsforholdene for leie av husrom har vært forskjellig i de enkelte kommuner, og at behovet for regulering derfor har vært oppfattet som ulikt.

Utvalget mener at ny husleielov bør gjelde for hele landet. De fleste av bestemmelsene i utkastet har generell karakter og bør gjelde uavhengig av markedsforholdene. Utvalget foreslår at partene som hovedregel fritt skal kunne avtale husleiens størrelse, og det er da ikke nødvendig med en geografisk differensiering av hensyn til prisreguleringen. Bestemmelsene om oppsigelsesvern er – som i gjeldende lov – utformet slik at det kan legges vekt leierens muligheter for å skaffe seg annet husrom etter en oppsigelse, og dermed får markedsforholdene indirekte betydning for vernet, men dette berører ikke spørsmålet om lovens virkeområde.

2.1.2 Boligleieavtaler og andre leieavtaler

Utvalget foreslår at en ny lov skal gjelde både for leie av bolig og leie av annet husrom (lokale). Dette er regelen også i gjeldende husleielov, mens husleiereguleringsloven bare gjelder leie av bolig.

De grunnleggende spørsmål er de samme både for boligleie og leie av lokale, men det er også vesentlige ulikheter mellom de to formene for husleie. Boligleieavtalene er typiske forbrukeravtaler; det er avtaler som inngås for å dekke personlige behov for leieren og hans nærmeste. Leierne av lokaler er næringsdrivende, offentlige etater, organisasjoner m.m. Det synes være alminnelig enighet om at det på boligområdet bør gjelde visse regler til vern for leieren og hans familie. Dette er også i pakt med den utvikling som har foregått med hensyn til en rekke andre avtaletyper.

Spørsmålet er hvor langt en bør gå i å lovregulere leieavtaler om annet enn bolig. Det er også et spørsmål om hvordan reguleringen skal gjennomføres – i egen lov, i en felles lov sammen med reguleringen av boligleieforholdene, eventuelt i egne bestemmelser eller kapittler.

Utvalget mener at en ny lov bør omfatte både boliger og lokaler. De fleste bestemmelser i en lov av det slaget det her er tale om, er etter sin karakter felles for alle typer av husleie. Det gjelder for eksempel de fleste bestemmelser om avtaleinngåelsen, overlevering av husrommet, krav til tilstand og formålstjenelighet, vedlikehold, risikoen for hendelig skade, tilbakelevering av leieobjektet o.s.v.

Selv om partene ved leie av lokale normalt vil være i stand til å utforme de nærmere vilkår for avtalen, er det hensiktsmessig at lovgivningen gir en generell regulering av avtaletypen. Dette gjør det mulig for partene å nøye seg med mindre detaljerte avtaler i det enkelte tilfelle, og loven vil også tjene til utfylling av avtaler som av andre grunner er ufullstendige.

På enkelte punkter er det behov for bestemmelser som er spesielle for boligleieforhold, og disse bør ikke gjøres gjeldende for lokaler. Tilsvarende bør det gis særbestemmelser som bare skal gjelde for lokaler. Utvalget har vurdert å plassere alle bestemmelser om leie av lokaler i et eget kapittel, eventuelt slik at det i dette kapittelet henvises til hvilke av de øvrige bestemmelser i loven som skal gjelde for lokaler. Dette er en løsning som er valgt i enkelte andre lands lovgivning, for eksempel i den svenske og den finske husleielov. En slik samling av bestemmelsene for lokale kunne gi en bedre oversikt over regelverket. På den annen side måtte henvisningene til reglene om boligleie bli omfattende, og dette kan også oppfattes som en komplisert lovgivningsteknikk. Utvalget er blitt stående ved at lovens bestemmelser skal gjelde både for boligleie og lokalleie hvor ikke annet går fram av sammenhengen. Utvalget har likevel lagt vekt på å vurdere de særlige behov som gjør seg gjeldende for boliger og lokaler i forhold til hver enkelt av bestemmelsene.

Det er videre et spørsmål i hvilken grad bestemmelsene om leie av lokale skal kunne fravikes ved avtale. For boligleie må hovedregelen være at loven ikke kan fravikes til skade for leieren, jf. nedenfor under 2.1.6. Dette er i samsvar med det som gjelder for annen forbrukerlovgivning. For andre leieforhold er problemstillingen mer sammensatt. Det er avtalefriheten som må være utgangspunktet, og det er innføringen av ufravikelige bestemmelser som krever begrunnelse. På de fleste områder er avtalelovgivningen fravikelig i forholdet mellom andre enn forbrukere. I husleieforhold har utgangspunktet vært det motsatte, ved at en lang rekke av husleielovens bestemmelser ikke kan fravikes til skade for leier av lokale. Dette må ses i sammenheng med den situasjon som skapes når et leieforhold er inngått og husrommet tatt i bruk. Leieren har ofte investert i de leide lokaler, og han har pådratt seg utgifter i tillit til at virksomheten kan drives fra dette stedet. En flytting vil i seg selv medføre store kostnader i mange tilfelle, og i tillegg kan forretningen miste en opparbeidet kundekrets. Etter at et leieforhold er etablert på denne måten, står ikke partene lenger overfor hverandre som jevnbyrdige aktører på et marked. Leierens etablering i lokalene har normalt skapt et avhengighetsforhold sett fra leierens side. Det kan derfor forsvares å gi ufravikelige bestemmelser om for eksempel oppsigelsesvern og vern mot urimelige leiekrav fra utleiers side. Også enkelte andre bestemmelser kan med fordel være ufravikelige av samme grunn.

Utvalget vil videre peke på at det kan være misvisende å oppfatte alle leiere av lokaler som profesjonelle. For det første kan en rekke av disse leierne være foreninger, institusjoner o.l. som økonomisk ikke stiller vesentlig sterkere enn vanlige boligleiere. Det samme gjelder for mange mindre næringsdrivende. For det annet er de færreste forretningsdrivende profesjonelle når det gjelder leie av husrom. Det må kreves at de har kunnskaper om den virksomhet de skal drive, men for de fleste vil inngåelse av leieavtale være en sjelden foreteelse som ikke inngår i deres ordinære virksomhet.

Utvalget er kommet til at prinsippet om ufravikelighet i hovedsak bør være det samme ved leie av lokale som for boligleie, men det vil være større adgang til å avtale andre løsninger for leie av lokale enn for leie av bolig.

2.1.3 Særlig om bruk av bolig som ledd i arbeidsavtaler

I utkastet er det, som i någjeldende husleielov, foreslått spesielle bestemmelser for avtaler hvor bruk av bolig er knyttet til et arbeidsforhold. Etter någjeldende lov er arbeidstakerens bruk av bolig i enkelte tilfelle betraktet som et ledd i arbeidsforholdet, uten at det foreligger en leieavtale som reguleres av husleieloven. Resultatet av dette har vært at brukeren ikke engang har hatt det reduserte vern for sin bruksrett som husleieloven gir ved opphør av arbeidsforholdet.

Grensedragningen mellom tilfelle hvor bruksretten utelukkende har vært betraktet som et ledd i arbeidsforholdet og tilfelle hvor det har vært godtatt at det foreligger et leieforhold i tilknytning til arbeidsforholdet, har vært uklar, og dette har skapt usikkerhet for denne gruppen av brukere. Spørsmålet ble i sin tid drøftet av tjenesteboligutvalget (NOU: 1980: 35), og et flertall i det utvalget gikk inn for å la loven få anvendelse på ethvert forhold der arbeidsgiveren stiller bolig til disposisjon for en arbeidstaker. Dette forslaget førte ikke fram til en lovendring.

Den usikkerhet som foreligger på dette området, anser utvalget som uheldig. Det foreligger eksempler på at domstolene har gått langt i å anta at en bruksrett utelukkende er et ledd i et arbeidsforhold, slik at husleieloven ikke gjelder. Utvalget vil peke på at de spesielle hensyn som gjør seg gjeldende der bolig er stilt til disposisjon i tilknytning til et arbeidsforhold, må ivaretas gjennom de spesialbestemmelsene som gis for slike leieforhold i utkastet. Det er da ikke nødvendig med en todeling av området, hvor enkelte av forholdene faller utenfor husleieloven, mens de andre går inn under spesialbestemmelsene. Utvalget foreslår at loven skal gjelde selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Dette framstår som et unntak fra den generelle regelen om at loven ikke gjelder hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

2.1.4 Leieforhold som loven ikke skal gjelde for

Dagens husleielov gjelder ikke i forholdet mellom hoteller m.m. og deres gjester. Utvalget har med et liknende forbehold i utkastet til ny lov. Det dreier sg her om avtaleforhold som riktignok gjelder bruk av husrom mot vederlag, men som for øvrig har en annen karakter enn de avtaleforholdene som vanligvis omtales som husleieforhold.

Det har derimot vært antatt at leie av hytter, landsteder o.l. er omfattet av husleieloven, selv om det gjelder leie av husrom for fritidsformål. Utvalget er kommet til at mange av bestemmelsene om permanent leie av bolig passer mindre godt for leie av fritidsbolig. Det vil dessuten kunne by på vansker å skille mellom den helt kortvarige leie av campinghytter o.l. som klart bør holdes utenfor den nye husleielovens virkeområde, og på den annen side hytteutleie for noen uker eller noen måneder, som i tilfelle måtte bli et viktig område for anvendelse av loven på fritidsboliger. Behovet for en lovregulering av avtaler om leie av fritidsboliger er neppe stort, ihvertfall ikke når det gjelder det løpende rettsforholdet mellom partene. Inntrykket er at behovet for å verne forbrukeren i første rekke knytter seg til formidlings- og oppgjørsfasen, og dette er spørsmål som vanskelig kan reguleres i en husleielov. Utvalget foreslår derfor at husleieloven ikke skal gjelde for avtale om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Utvalget nevner for ordens skyld at leie av fritidsboliger for videreutleie må regnes som leie av lokale, og avtalene omfattes derfor av lovens regler.

2.1.5 Enkelte spesielle boligleieforhold

Utvalget foreslår at særbestemmelser for enkelte spesielle boligleieforhold samles i et eget kapittel i den nye loven. Det gjelder utleie av boliger for grupper med spesielle boligbehov av varig karakter, utleie av gjennomgangsboliger, utleie av tjenesteboliger og utleie av utleiers egen bolig. Disse særbestemmelsene omtales nærmere under 2.12 nedenfor.

2.1.6 Adgangen til å fravike loven ved avtale

Etter utvalgets forslag skal hovedregelen være at lovens bestemmelser ikke skal kunne fravikes ved avtale til skade for leieren. Som nevnt under 2.1.2. overfor, er dette i samsvar med forbrukerlovgivningen på andre områder. Det er også grunn til å peke på den avhengighet som leieforholdet skaper sett fra leierens side; denne avhengighet gjør seg gjeldende i like stor grad i boligleieforhold som ved leie av lokale. Dette er et hensyn som kommer i tillegg er alminnelige begrunnelse for forbrukervern.

Det kan innvendes at prinsippet om ufravikelighet skaper lite fleksible regler og få muligheter for tilpasning til behovet i det enkelte tilfelle. Det kan også være at eiere av husrom til en viss grad avstår fra utleie fordi lovgivningen gir leieren for vidtgående rettigheter.

Det kan videre pekes på at utleieren slett ikke alltid er den sterke part i avtaleforholdet, og at de ufravikelige reglene om vern for leieren kan komme til å gi urimelige utslag i det enkelte tilfellet.

Utvalget mener at de nevnte innvendingene ikke bør føre til at lovgivningen gjøres fravikelig, men at det heller bør legges vekt på å tilpasse reglene for særlige tilfelle, for eksempel for utleie av spesialboliger og utleie av egen bolig.

Ved leie av lokale vil utgangspunktet formelt være det samme som for boliger, nemlig at loven ikke kan fravikes til skade for leieren. Imidlertid går det fram av de enkelte bestemmelser at de fleste av dem kan fravikes ved avtale om leie av lokale. Dette gjelder likevel ikke for enkelte sentrale bestemmelser om for eksempel oppsigelsesvern og om adgang til å deponere omtvistet leie.

2.1.7 Avtaleform og standardvilkår i husleieforhold

Utvalget foreslår i § 1-5 at husleieavtalene, på samme måte som de fleste andre formuerettslige avtaler, kan inngås såvel skriftlig som muntlig. Dersom en av partene krever det, skal avtalen allikevel formaliseres skriftlig. På dette punkt er utvalgets forslag i samsvar med tilsvarende bestemmelser i både den någjeldende husleielov og i avhendingsloven av 1992.

Til tross for hovedregelen om ufravikelighet i § 1-3 åpner lovutkastet i betydelig utstrekning for avvikende avtalemessige ordninger. Dette gjelder særlig ved leie av lokale. Utvalget har på denne bakgrunn utformet en særlig bestemmelse i § 1-4 med sikte på tilfelle der leieavtalen er inngått på grunnlag av, eller inneholder henvisning til, standardvilkår for leie av husrom utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne. I så fall skal det opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra de aktuelle standardvilkårene. Denne orienteringen må gis senest ved avtaleinngåelsen. Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene. Forslaget må ses på bakgrunn av at slike forhandlede vilkår må antas å representere et hensiktsmessig og balansert kompomiss mellom de brytende hensyn som gjør seg gjeldende på området. Avvik fra det som organisasjonene i fellesskap er kommet fram til, vil ofte kunne representere en ubegrunnet favorisering av den ene part. Så langt det gjelder leie av lokale er den foreslåtte bestemmelse fullstendig preseptiv, mens leier av bolig kan påberope seg individuelle avvik i hans favør som ikke er markert.

2.2 Overlevering og krav til husrommet

2.2.1 Innledning

I kontraktsforhold som går ut på å overføre eiendomsrett til ting eller rettigheter fra en avhender til en erverver, er det av stor betydning å fastsette på hvilket tidspunkt den kontraherte ytelse skal leveres, og hvilke egenskaper ytelsen skal ha. I slike kontraktsforhold vil det som oftest være knyttet en serie rettsvirkninger til overleveringen, både internt mellom partene og eksternt i forhold til tredjemann. Når det gjelder forholdet mellom partene går for eksempel risikoen for tingens hendelige undergang som hovedregel over på erververen ved levering, og mangelsbedømmelsen skal som regel foretas på grunnlag av forholdene slik de er på dette tidspunkt. Eksternt vil leveringen blant annet ha betydning når det gjelder eieransvaret overfor tredjemann og skatte- og avgiftsansvar knyttet til det overførte formuesgode.

Husleieforholdet atskiller seg på viktige punkter fra kontraktsforhold der det skjer en overføring av eiendomsrett. Husleie karakteriseres blant annet ved at det bare skjer en tidsbegrenset adskillelse mellom eierposisjonen og den faktiske rådigheten over husrommet. Her er utgangspunktet at utleieren også etter overleveringen til leieren har alle de eierbeføyelser som ikke er overlatt leieren (eller andre begrensede rettighetshavere). Utleieren har således fortsatt risikoen for husrommets hendelige undergang, han bærer eieransvaret utad o.s.v. Denne grunnleggende forskjell gjør at problemstillingene knyttet til kontraktsbrudd fra utleiers side ikke alltid vil stå i sentrum for oppmerksomheten. Det kan for eksempel være lite interessant å vurdere om en forsinkelse fra utleiers side gir leieren hevingsrett dersom leieren kan si opp avtalen med kort varsel.

Til tross for at problemene knyttet til tidspunktet for overlevering og husrommets tilstand på denne tiden ikke alltid vil stå i sentrum for oppmerksomheten, er det utvilsomt behov for en lovregulering. Bestemmelser om hvilke rettigheter og plikter partene har overfor hverandre i overleveringsfasen hører naturlig hjemme i en husleielov, og spørsmålene ligger etter sin karakter til rette for generell lovregulering. Det er heller ikke tvil om at spørsmålet om det foreligger kontraktsbrudd fra utleiers side, og hvilke følger dette eventuelt skal trekke med seg, vil stå sentralt i mange tilfelle.

I den någjeldende husleielov er problemene knyttet til kontraktsbrudd fra utleiers side ved leieforholdets begynnelse regulert i lovens kapittel 2 om utleiers plikter. Reguleringen er på flere punkter ufullstendig, og den reiser vanskelige tolkingsspørsmål.

Det framgår av husleielovens § 13 første ledd at utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon til avtalt tid. Hvilke konsekvenser det har at husrommet ikke stilles til disposisjon i rett tid, er bare i begrenset utstrekning regulert i loven. Skyldes forsinkelsen at en tidligere leieboer fortsatt har besittelsen av husrommet, følger det av § 15 at leieren har krav på avkorting i husleien så lenge forsinkelsen varer. Leieren kan videre – på visse vilkår – heve leieavtalen, og han kan kreve erstatning for økonomisk tap med mindre utleieren godtgjør at han er uten skyld i forsinkelsen. Skyldes forsinkelsen andre omstendigheter enn at den tidligere leieboer fortsatt bruker husrommet, inneholder loven ingen uttrykkelige bestemmelser om hvilke sanksjoner som står til leierens disposisjon.

Husleieloven inneholder få bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved overleveringen. I lovens § 13 første og annet ledd kreves det at visse nærmere angitte forhold ved husrommet skal være i ordentlig stand ved overleveringen; dette gjelder blant annet vindusrutene og elektrisitetsanlegget. Bestemmelsene i første og annet ledd innebærer i realiteten bare et krav om at at husrommet skal være i vanlig god stand. Til tross for at reglene i § 13 første og annet ledd kan fravikes i avtale, er det i tredje og fjerde ledd gjort enkelte unntak fra bestemmelsene.

Er husrommet i dårligere stand enn leieren kan kreve på grunnlag av bestemmelsene i husleielovens § 13 eller leieavtalen, inneholder husleielovens § 14 ufravikelige bestemmelser om hvilke sanksjoner leieren kan gjøre gjeldende. Hovedregelen er at utleieren plikter å rette manglene for egen regning.

Dersom leierens bruk hindres av privatrettslige rettigheter i husrommet (vanhjemmel) eller av bestemmelser i lov, forskrift eller offentligrettslig vedtak (rådighetsinnskrenkinger), regnes dette som en særlig kategori mangler.

Bestemmelsene om forsinkelse og mangler suppleres av flere særegne reklamasjonsregler i § 14 annet og tredje ledd og § 17 femte ledd; leieren må som hovedregel reklamere innen 14 dager etter at mangelen er eller burde ha vært oppdaget.

I utkastet kapittel 2 foreslås det en samlet regulering av de spørsmål som knytter seg til forsinket overlevering av og mangler ved husrommet.

Reguleringen i utkastet kapittel 2 faller innholdsmessig i to deler; dels er det bestemmelser om hvilke plikter utleieren har overfor leieren, dels er det regler om hvilke konsekvenser det har om pliktene misligholdes.

Reguleringen av hvilke virkninger et kontraktsbrudd fører med seg, er i store trekk felles for mangels- og forsinkelsestilfellene. På andre lovregulerte områder har man valgt en systematikk der en skiller nokså skarpt mellom mangler og forsinkelse; dette gjelder for eksempel i kjøpsloven av 1988 og lov om håndverkertjenester m.m. for forbrukere av 1989. Bakgrunnen for at utvalget ikke foreslår en tilsvarende systematikk basert på kontraktsbruddets art, er først og fremst at en fellesregulering kan bidra til å forenkle reglene, og på den måten gjøre dem lettere tilgjengelig. Utvalget kan heller ikke se noe særlig behov for en mer rendyrket systematikk; selv om det nok er klare ulikheter mellom de to formene for kontraktsbrudd, er forskjellene neppe så grunnleggende at det er nødvendig med en inndeling i to ulike kapitler, eller eventuelt to ulike avsnitt i ett kapittel.

Utleiers hovedforpliktelse i overleveringsfasen er å sørge for at husrommet stilles til leierens disposisjon til riktig tid og i kontraktsmessig stand. Reglene i utkastet gjelder direkte bare for disse hovedforpliktelsene. I tillegg til hovedforpliktelsene, kan utleieren eksplisitt eller implisitt ha påtatt seg ulike sideforpliktelser overfor leieren. Det kan for eksempel tenkes at utleieren etter avtalen skal bistå leieren i forbindelse med innflyttingen, eller gi råd og veiledning i tilknytning til endringsarbeider som er nødvendige for å tilpasse husrommet til leierens spesielle behov. Skal leieavtalen tinglyses på eiendommens blad i grunnboken, må utleieren likeledes medvirke ved å signere på de aktuelle dokumentene. I enkelte lover på kontraktsrettens område er det gitt generelle bestemmelser om hvilke følger det får om en part ikke oppfyller slike sideforpliktelser. Bestemmelser av denne art finner en blant annet i kjøpsloven § 55, jf. § 50 og avhendingsloven § 5-3 annet ledd, jf. § 5-2 annet ledd. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå tilsvarende generelle regler om virkningene av brudd på sideforpliktelser. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er at pliktene kan være meget varierende i art og omfang, og derfor dårlig egnet til å undergis generell lovregulering. Hvilke virkninger brudd på sideforpliktelser fører med seg, må derfor vurderes konkret, men ofte bør lovens regler for hovedforpliktelsene kunne anvendes tilsvarende på sideforpliktelsene.

Utvalget foreslår at reglene i kapittel 2 skal kunne fravikes i avtale om leie av lokale, jf. § 2-18. Bakgrunnen for dette standpunkt er først og fremst at det kan være behov for mer fleksible løsninger ved leie av lokale enn det utkastet gir anvisning på. Utvalget har også lagt vekt på at de tilsvarende reglene i kjøpsloven og avhendingsloven kan fravikes i avtale utenfor forbrukerforhold.

2.2.2 Generelle regler om hva som er en mangel ved leie av husrom

Den någjeldende husleielov inneholder bare noen få regler som behandler spørsmålet om når husrommet har en mangel. Etter gjeldende rett må en således i stor utstrekning falle tilbake på en tolking og utfylling av leieavtalen. Avtalen kan i enkelte tilfelle gi gode holdepunkter for hvilke krav leieren med rimelighet kan stille til husrommets egenskaper, mens den i andre tilfelle gir liten eller ingen veiledning i så måte. Særlig med tanke på de sistnevnte tilfelle, har utvalget vurdert om det er hensiktsmessig å gi generelle bestemmelser om hva som representerer en mangel ved leie av husrom.

Som utgangspunkt er det grunn til å understreke at husrom innbyrdes er høyst ulike når det gjelder egenskaper som alder, areal, beliggenhet, nåværende og tidligere bruk, konstruksjon, byggematerialer o.s.v. På samme måte kan leierens formål med avtalen variere. Sett i et slikt perspektiv kan det synes vanskelig å oppstille allmenne regler om hva som er mangler ved ulike typer husrom. For det første er det fare for at generelle regler om hva som er mangler blir så vage at de gir liten veiledning i konkrete tilfelle. For det annet er det fare for at slike generelle regler vil passe dårlig i mindre typiske tilfelle.

Til tross for vanskelighetene forbundet med å gi generelle bestemmelser om hva som er å anse som mangler ved en ytelse, har lovgiveren de senere år gitt mer eller mindre utførlige legaldefinisjoner av mangelsbegrepet for andre kontraktstyper, blant annet i kjøpsloven og avhendingsloven. Mangelsdefinisjonene i disse lovene viser først og fremst tilbake på partenes avtale; tingen skal være i samsvar med det som er avtalt. Videre stilles det blant annet krav om at ytelsen skal være egnet til visse bestemte formål. For det første må tingen være egnet til det formål slike ting normalt nyttes til, og for det annet må tingen være egnet til et spesielt formål som kjøperen akter å nytte tingen til – forutsatt at selgeren måtte være kjent med dette spesielle formålet.

Utvalget mener at den nye husleieloven bør gi visse allmenne holdepunkter for hva som er en mangel ved leie av husrom. I utkastet her er det i §§ 2-2 til 2-5, jf. §§ 2-16 og 2-17 foreslått visse generelle regler om hva som er å anse som mangler ved leie av husrom.

Formålet med de foreslåtte bestemmelsene er bare å klargjøre mangelsbegrepet på visse sentrale punkter. Det er derfor grunn til å understreke at de foreslåtte bestemmelsene ikke er ment å skulle være uttømmende. Hvorvidt et bestemt forhold representerer en relevant mangel, må som utgangspunkt og hovedregel avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av leieavtalen. I mange tilfelle vil bestemmelsene i utkastet således gi liten eller ingen veiledning ved den konkrete vurdering.

Det framgår av utkastet § 2-2 første ledd at husrommet ved overleveringen skal være i samsvar med det som følger av leieavtalen. Dette innebærer at det i første rekke er opp til partene å bestemme i leieavtalen hvilke egenskaper husrommet skal ha. Bestemmelsen har ikke selvstendig rettslig betydning; meningen er bare å framheve at mangelsbedømmelsen skal skje på grunnlag av partenes avtale.

I § 2-2 annet ledd er det fastsatt visse supplerende bestemmelser om hva som representerer mangler. Husrommet skal etter denne bestemmelsen være ryddet, rengjort og ellers i vanlig god stand. Hva som er vanlig god stand vil ofte gi opphav til tvilsspørsmål fordi husrommene innbyrdes er så ulike.

I § 2-2 tredje ledd er det gitt enkelte bestemmelser om formålstjenlighet. Bestemmelsen medfører at utleieren bærer risikoen for at husrommet kan nyttes i samsvar med det som er vanlig for denne type husrom, og i samsvar med det som er avtalt mellom partene.

Gir utleieren eller noen han svarer for uriktige opplysninger om husrommets egenskaper eller bruk, kan det oppstå vanskelige problemer.

Er de uriktige opplysningene en integrert del av partenes avtale, er det helt på det rene at opplysningene kan tillegges vekt ved mangelsvurderingen. Dette følger allerede av utkastet § 2-2 første ledd om at husrommet skal være i samsvar med det som følger av avtalen.

Selv om de aktuelle opplysningene ikke er en del av partenes avtale, men bare har tilflytt leieren på annet vis, er det etter utvalgets oppfatning naturlig å tillegge dem vekt ved mangelsvurderingen. Normalt vil det være i begge parters interesse at leieren uten videre kan bygge på foreliggende opplysninger om husrommet som stammer fra utleieren. En annen løsning kunne føre til at leieren måtte iverksette kanskje tidkrevende og kostbare undersøkelser for å kontrollere om opplysningene er riktige, noe som også kunne bidra til å svekke tillitsforholdet mellom partene. En løsning der uriktige opplysninger kan tillegges relevans ved mangelsvurderingen, kan videre ha en viss preventiv effekt, ved at den gjør det mindre fristende å komme med unøyaktige eller svakt funderte uttalelser. Videre er det grunn til å understreke at utleieren til vanlig står nærmest til å bære risikoen for eventuelle uriktigheter; opplysningene stammer fra ham og de er gitt i hans interesse. I utkastet § 2-3 er det foreslått en generell bestemmelse om virkningen av at det er gitt uriktige opplysninger: Husrommet har en mangel dersom det ikke er i samsvar med opplysninger utleieren eller noen han svarer for har gitt om det, under forutsetning av at de uriktige opplysningene har satt sitt preg på avtalen.

Har utleieren holdt tilbake informasjon av betydning om husrommet, er dette noe som etter vanlig oppfatning kan tillegges relevans ved en mangelsvurdering. I utkastet § 2-4 er det foreslått en bestemmelse om denne form for opplysningssvikt; har utleieren holdt tilbake opplysninger som leieren hadde grunn til å regne med å få foreligger det en mangel ved husrommet, med mindre en må gå ut i fra at unnlatelsen ikke har hatt noen betydning for avtalen. Den foreslåtte bestemmelse må i store trekk antas å være i overensstemmelse med ulovfestede prinsipper, og tilsvarende regler finnes blant annet i håndverkertjenesteloven § 19.

Bestemmelsene i utkastet §§ 2-3 og 2-4 kan suppleres med lovfestede og ulovfestede regler om avtalerettslig ugyldighet. I mange av de situasjonene som fanges opp av bestemmelsene, kan leieren, dersom han finner det hensiktsmessig, kreve avtalen kjent ugyldig i stedet for å gjøre mangelssanksjoner gjeldende.

Det er ikke uvanlig at husrom leies som det er, i besiktiget stand eller med liknende generelt forbehold. Utvalget foreslår en generell bestemmelse i utkastet § 2-5 med sikte på slike avtaleklausuler. For det første er det her bestemt at en slik klausul ikke rokker ved utleiers plikter etter §§ 2-3 og 2-4. Videre er det fastsatt at husrommet har en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med. Det finnes tilsvarende bestemmelser i blant annet kjøpsloven § 19 og avhendingsloven § 3-10.

Det forekommer i noen tilfelle at leieren ikke får bruke husrommet som forutsatt i avtalen fordi tredjemanns rett i husrommet er til hinder for dette. Foreligger det en rettsmangel som hinder leieren i å utøve den avtalte bruk, skal dette etter utkastet § 2-16 betraktes på lik linje med faktiske mangler. Den foreslåtte bestemmelse er en videreføring av gjeldende husleielov § 17. En situasjon som etter utvalgets oppfatning også bør behandles i den nye husleieloven, er i hvilken grad det foreligger en rettsmangel dersom tredjemann gjør krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, men hvor dette bestrides av utleieren. I sin alminnelighet er det ikke rimelig å kreve at leieren skal ta en prosess med tredjemann for å få fastslått sin rett til å bruke husrommet, eller eventuelt avvente utfallet av en tvist mellom utleieren og tredjemann. I en rekke tilfelle der tredjemann framsetter påstand om at leieren bruk er uforenlig med hans rett i husrommet, bør leieren ha adgang til å gjøre mangelssanksjoner gjeldende som om tredjemanns rett var ubestridelig. Det må imidlertid være en forutsetning at tredjemanns påstand ikke er klart ugrunnet.

Hvorvidt det foreligger en relevant mangel ved husrommet, skal som hovedregel avgjøres på grunnlag av forholdene slik de er ved overleveringen til leieren.

I husleieforhold beholder utleieren den rettslige råderetten over eiendommen også etter at overlevering til leieren har funnet sted, og dette skaper spesielle problemer forså vidt angår rettsmangler. Det kan her tenkes at senere etablerte rettigheter stiller seg i veien for den avtalte bruk. Som eksempel kan nevnes tilfelle der en langvarig tidsbestemt leieavtale faller bort på tvangsauksjon begjært på grunnlag av krav som nevnt i panteloven av 8. februar 1980 nr. 2 § 6-1. Det kan også tenkes at rettigheter som hvilte på eiendommen på overleveringstidspunktet, mot formodning, senere viser seg å være til hinder for den avtalte bruk. Som eksempel kan nevnes tilfelle der en tidsbestemt leieavtale faller bort som udekket på tvangsauksjon begjært av en bedre prioritert panthaver. Er tredjemanns rett er påheftet eiendommen etter at leieavtalen er bindende, reguleres forholdet av reglene i kapittel 5, og er tredjemanns rett påheftet før avtaleinngåelsen reguleres forholdet av § 2-16. Den eneste ulikheten ligger i erstatningsreglene; det er ikke noe objektivt ansvar for etterfølgende rettsmangler.

I utkastet § 2-17 er det fastsatt at offentligrettslige rådighetsbegrensninger skal betraktes på linje med faktiske mangler. I dette ligger at utleieren som utgangspunkt har risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det avtalte formål. Bakgrunnen for bestemmelsen er først og fremst at utleieren står nærmest til å bære denne risikoen. Han kan riktignok være aktsomt uvitende om en relevant rådighetsinnskrenking, men hans muligheter for kontrollere dette på forhånd er i alminnelighet større enn leierens muligheter. Det er også grunn til å understreke at den foreslåtte løsning er i overensstemmelse med någjeldende husleielov § 17.

2.2.3 Forundersøkelse av husrommet

Som oftest vil leieren foreta en besiktigelse av husrommet før avtalen sluttes. Besiktigelsen gir leieren muligheter for å gjøre seg opp en mening om husrommets egnethet sett på bakgrunn av hans behov.

I utkastet § 2-6 er det foreslått en bestemmelse om hvilken betydning det har at leieren har undersøkt husrommet før avtaleinngåelsen. Hovedinnholdet i bestemmelsen er at leieren ikke kan påberope seg som mangler forhold ved husrommet som han kjente til eller burde oppdaget ved besiktigelsen. Forhold som leieren burde oppdaget ved undersøkelsen representerer således ikke en relevant mangel ved husrommet, og det selv om utleieren burde kjent til den aktuelle omstendigheten. Oppdager leieren feil, må han påberope seg dem. Gjør han ikke det, må han antas å ha godtatt husrommet slik det er. Den foreslåtte bestemmelse gjelder tilsvarende dersom leieren uten rimelig grunn har unnlatt å etterkomme en oppfordring fra utleieren om å foreta en undersøkelse.

Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom partene har avtalt at besiktigelse skal skje, eller dersom utleieren har oppfordret leieren til å undersøke. Bestemmelsen pålegger med andre ord ikke leieren noen undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen. Videre forutsetter bestemmelsen at undersøkelsen blir gjennomført eller leieren oppfordret til å undersøke husrommet før leieavtalen inngås. En besiktigelse som foretas etter avtaleinngåelsen får derfor bare betydning for leierens reklamasjonsplikt.

Leieren må foreta en forsvarlig besiktigelse av eiendommen. Hvilke krav som kan stilles til undersøkelsens omfang og grundighet, må avgjøres konkret. Det vil i mange tilfelle være naturlig å skjerpe kravene noe dersom det under besiktigelsen avdekkes forhold som kan indikere at bestemte mangler foreligger.

Har utleieren holdt tilbake viktig informasjon om husrommet vil leieren ikke tape sin rett til å påberope seg forholdet, og det selv om han har utvist uaktsomhet ved undersøkelsen. Dette er søkt presisert i § 2-6 siste ledd, der det heter at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjør noen innskrenking i rekkevidden av § 2-4. I dette ligger at utleiers opplysningsplikt slår igjennom overfor leierens plikt til å undersøke.

2.2.4 Reklamasjonsplikt og reklamasjonsfrist

De alminnelige prinsipper om lojalitet i kontraktsforhold gjør seg gjeldende også i tilfelle der kontrakten ikke oppfylles som forutsatt. Dette har gitt seg utslag i at en på mange rettsområder har uttrykkelige lovregler om plikt til å reklamere dersom den annen part gjør seg skyldig i kontraktsbrudd. Selv uten uttrykkelige lovregler vil en ofte måtte legge til grunn at den krenkede part har plikt til å reklamere dersom den annen part gjør seg skyldig i kontraktsbrudd. Det er altså tale om et negativt vilkår for å gjøre sanksjoner gjeldende; reklameres det ikke i tide, faller eventuelle krav bort. Reglene om plikt til å reklamere ved kontraktsbrudd bæres oppe av flere rettspolitiske hensyn.

I mangelstilfellene er begrunnelsen at jo tidligere utleieren blir kjent med mangelen, jo lettere vil det være å avhjelpe den eller begrense dens skadevirkninger. Er mangelen er av en slik art at husrommet kan ta skade dersom den ikke utbedres, er dette et selvstendig argument for å pålegge leieren en reklamasjonsplikt. Videre er det grunn til å peke på hensynet til sikring av bevis. Ettersom tiden går vil det bli vanskelig å avgjøre om mangelen forelå allerede ved overleveringen, eller om den er oppstått senere. Det er også grunn til å understreke at utleieren kan få en begrunnet forventning om at eventuelle krav er frafalt dersom leieren forholder seg passiv i lengre tid etter at en mangel har vist seg. En reklamasjon fra leierens side kan således bidra til å skape klarhet over den oppståtte situasjon. Etter utvalgets oppfatning bør leieren på denne bakgrunn pålegges å reklamere overfor utleieren dersom det viser seg å være mangler ved husrommet.

Det første spørsmål som knytter seg til en reklamasjonsregel, er tidspunktet for når fristen starter å dreie. Utvalget har her valgt den ordning som etterhvert er blitt vanlig på de fleste rettsområder, nemlig at fristen begynner å løpe idet leieren burde blitt oppmerksom på forholdet. En slik regel åpner for en nyansert helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle.

Når en likestiller tidspunktet hvor manglene burde vært oppdaget med tidspunktet hvor manglene faktisk er konstatert, er det dels for å lette bevisvurderingen, dels hensynet til utleiers interesser. Uten et aktsomhetskrav kunne fristene lett hales ut av leieren.

Ved fastsettelsen av reklamasjonsfristens lengde, har utvalget valgt den ordning som gjelder på de fleste områder, nemlig at leieren må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget. Ved avgjørelsen av om leieren har reklamert i tide, må det legges vekt på alle relevante omstendigheter. Var mangelen ikke synbar på det tidspunkt leieren overtok bruken av husrommet, vil fristen begynne å løpe etter at den er blitt synbar, og leieren i tillegg burde oppdaget den. Er det vanskelig å få klarhet i mangelens art eller omfang, må leieren gis anledning til å undersøke om mangelen er av en slik karakter og omfang at den gir opphav til krav mot utleieren.

Utvalget har også vurdert om det er grunn til å innføre en absolutt reklamasjonsfrist, slik at leieren blir avskåret fra å påberope seg at det foreligger mangler for eksempel to eller fem år etter overleveringen.

I kontraktsforhold som går ut på å overføre eiendomsrett fra en avhender til en erverver, finner en ofte regler som avskjærer alle reklamasjonskrav etter utløpet av en bestemt frist. Som eksempel på regler av denne art kan nevnes kjøpsloven § 32 annet ledd der fristen er to år, og avhendingsloven § 4-19 annet ledd der fristen er fem år.

Utvalget finner ikke grunn til å foreslå tilsvarende regler i utkastet her. Bakgrunnen for at lovgiveren i enkelte tilfelle har satt en absolutt frist for å reklamere over mangler, er først og fremst at selgeren har behov for med sikkerhet å kunne regne forholdet som opp- og avgjort når det er gått lang tid siden kontraktsgjenstanden ble overlevert. I husleieforhold slår ikke dette synspunktet til; utleieren er fortsatt eier av husrommet, og han må stadig være forberedt på at det vil påløpe kostnader m.m. forbundet med det å stå som eier. Utleieren kan, i motsetning til en selger, ikke regne forholdet til leieren som avsluttet før denne har flyttet fra husrommet.

Videre er det grunn til å tro at en absolutt reklamasjonsfrist ville fått liten praktisk betydning i husleieforhold. Skulle en innført en slik regel, ville være nærliggende å velge en frist av samme lengde som i avhendingsloven fra 1992, altså fem år. Det er på det rene at mange leieforhold varer i kortere tid enn det.

Det er også grunn til å understreke at en absolutt reklamasjonsfrist kunne virke urimelig overfor leieren. Den någjeldende husleielov inneholder heller ikke regler om lengstefrist for reklamasjon.

Leierens krav kan imidlertid falle bort etter reglene om foreldelse av fordringer. Den alminnelige foreldelsesfrist for krav som oppstår ved mislighold er tre år, regnet fra den dag misligholdet inntrer, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 3.

Det stilles ikke spesielle krav til reklamasjonens form; den kan være skriftlig eller muntlig. Av hensyn til sikring av bevis, bør den allikevel utformes skriftlig. Når det gjelder reklamasjonens innhold, er det et krav at leieren redegjør for hva slags mangel det er tale om. En helt uspesifisert klage kan således ikke godtas som reklamasjon.

Det kreves ikke at leieren opplyser om hvilke krav han vil gjøre gjeldende som følge av kontraktsbruddet. I motsetning til det som gjelder på flere andre lovregulerte områder, kreves det heller ikke at reklamasjonen følges opp med en spesifisert reklamasjon dersom det framsettes krav om heving. Etter utkastet er det tilstrekkelig med en enkelt reklamasjon – også når det er aktuelt med heving.

Ved forsinkelse vil utleieren til vanlig være klar over at det er inntrådt kontraktsbrudd fra hans side. Det skulle derfor ikke være behov for noen reklamasjon fra leierens side. Utkastet er i samsvar med dette. Ved forsinkelse kan leieren således heve leieavtalen, og eventuelt kreve erstatning for økonomisk tap uten å måtte reklamere innen en bestemt frist. Leierens krav på erstatning kan allikevel falle bort på grunnlag av ulovfestede regler om rettstap som følge av passivitet. Utgangspunktet i utkastet er at leieavtalen faller bort ved forsinkelse fra utleiers side. Dette framgår av utkastet § 2-9 annet ledd, der det er fastsatt at leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom han venter urimelig lenge med å fremme kravet. Den foreslåtte bestemmelse er ikke en reklamasjonsregel i egentlig forstand, og er derfor ikke plassert i § 2-8 om reklamasjonsplikt.

2.2.5 Leierens stilling ved kontraktsbrudd fra utleiers side

2.2.5.1 Innledning

Misligholdsbeføyelsene ved kontraktsbrudd skal fylle flere ulike funksjoner. For det første er det en målsetting med reglene å stimulere utleieren til å oppfylle kontraktmessig. Sanksjonene ved kontraktsbrudd bør da utformes på en slik måte at de oppmuntrer utleieren til å gjøre hva han kan for å oppfylle i samsvar med lov og avtale. For det annet er det en målsetting å sikre leierens interesser, og å hindre at han påføres tap – dersom utleieren allikevel ikke oppfyller sine plikter. Leieren skal altså holdes skadesløs gjennom sanksjonsreglene.

Misligholder utleieren sine plikter, vil leieren til vanlig være interessert i fortsatt å holde seg til kontrakten. Husrommet skal normalt fylle bestemte behov hos leieren, og han vil derfor være dårlig tjent med utelukkende å gjøre økonomiske sanksjoner gjeldende mot utleieren som følge av kontraktsbruddet. Retten til å kreve avtalen oppfylt er egentlig ikke en misligholdssanksjon, men bare en konsekvens av at avtalen er bindende. Retten til å kreve oppfyllelse er nærmere omtalt nedenfor under punkt 2.

De øvrige sanksjonene som står til leierens disposisjon, tar først og fremst sikte på å holde leieren økonomisk skadesløs på tross av kontraksbruddet fra utleiers side.

For det første kan leieren gjøre gjensidighetsbeføyelser gjeldende mot utleieren, det vil si at at han fritas helt eller delvis, midlertidig eller permanent fra å oppfylle sine egne plikter etter avtalen. I denne kategorien faller avslag i leien etter bestemmelsen i utkastet § 2-11, heving etter § 2-12 og retten til å holde tilbake avtalt leie etter § 2-15. Gjensidighetsbeføyelsene bidrar preventivt til å legge et oppfyllelsespress på utleieren, samtidig som de i større eller mindre utstrekning gir basis for skadesløsholdelse slik at behovet for annen erstatning ikke gjør seg gjeldende. Siktepunktet med gjensidighetsbeføyelsene er primært å opprettholde balanseforholdet mellom partenes ytelser. Disse sanksjonene er i utgangspunktet av objektiv karakter. Når husrommet ikke overleveres i rett tid eller har mangler, bør leieren kunne endre eller holde tilbake sin egen ytelse uten hensyn til om utleieren har gjort seg skyldig i feil eller forsømmelse.

I misligholdstilfellene vil leieren ofte bli påført et større eller mindre økonomisk tap, og utkastet §§ 2-13, 2-14 og 2-16 annet ledd inneholder regler om utleiers erstatningsansvar. Reglene er i det store trekk en videreføring av bestemmelsene i gjeldende husleielov.

2.2.5.2 Rett til å kreve avtalen oppfylt

Stilles ikke husrommet til disposisjon til riktig tid, kan leieren etter gjeldende rett holde fast ved avtalen og kreve at utleieren oppfyller sine plikter.

Den någjeldende husleielov inneholder ingen uttrykkelige bestemmelser om hvor langt leierens rett til å kreve oppfyllelse ved forsinkelse går. Riktignok framgår det av husleielovens § 13 sjette ledd at leieavtalen faller bort dersom husrommet ødelegges ved brann eller annen ulykke, men denne bestemmelsen gir begrenset veiledning når det er spørsmål om hvor langt utleiers plikter rekker.

Etter utvalgets mening bør den nye husleieloven inneholde bestemmelser om hvilke unntak som gjelder fra retten til å kreve oppfyllelse in natura ved forsinkelse fra utleiers side. Etter utvalgets oppfatning er det ikke tilstrekkelig at begrensningene i retten til å kreve oppfyllelse utelukkende beror på reglene om tvangsfullbyrding av krav; innskrenkingene bør også framgå av husleieloven. En bestemmelse i husleieloven om hvor langt retten til å kreve naturaloppfyllelse går, kan utformes under hensynstagen til de kryssende interesser som gjør seg gjeldende. De generelle bestemmelsene om tvangsfullbyrding av krav åpner ikke i tilstrekkelig grad for en nyansert helhetsvurdering.

Begrensningene i retten til å kreve oppfyllelse bør utformes som en interesseavveining mellom partene, der man på den ene side tar hensyn til de kostnader og ulemper som oppfyllelse vil medføre for utleieren, og på den annen side leierens interesse i å få husrommet stilt til disposisjon.

Er oppfyllelse umulig, er det åpenbart at utleiers plikt til å oppfylle avtalen må falle bort. Videre bør utleieren fritas for plikten til å oppfylle dersom dette vil medføre urimelige omkostninger eller ulemper. Noe annet ville være strengt overfor utleieren, og ville også kunne medføre et samfunnsøkonomisk uheldig spill av verdier. I slike tilfelle er det en mer hensiktsmessig løsning at leieren faller tilbake på de øvrige sanksjonene som står til hans disposisjon.

I utkastet § 2-9 er det – i tråd med synspunktene her – foreslått en bestemmelse som regulerer leierens rett til å kreve avtalen oppfylt i forsinkelsestilfellene.

Det er grunn til å understreke at den foreslåtte bestemmelse kun regulerer spørsmålet om utleiers plikt til å oppfylle leieavtalen in natura. Spørsmålet om utleieren plikter å betale erstatning for økonomisk tap som følge av forsinkelsen, reguleres ikke av bestemmelsen her, men av § 2-13. Etter disse reglene kan det godt tenkes at utleieren fritas fra å oppfylle leieavtalen in natura, samtidig som han må erstatte det tap leieren er påført som følge av forsinkelsen.

Slik bestemmelsen er utformet, er årsaken til forsinkelsen – for eksempel utleiers eventuelle skyld – som utgangspunkt uten betydning. Helt irrelevant bør utleiers forhold til hindringen ikke være. Ved bedømmelsen av om de ofre utleieren må bære for å stille husrommet til leierens disposisjon er urimelige, bør en kunne stille strengere krav dersom hindringen ligger innenfor rammen av det utleieren er herre over.

Lider husrommet av mangler, vil leierens hovedinteresse normalt være å få disse fjernet. I den någjeldende husleielov § 14 første og fjerde ledd er retting av påviste mangler den primære sanksjon. Etter disse bestemmelsene har utleieren plikt til å utbedre mangler ved husrommet for egen regning dersom leieren krever det. Husleielovens § 14 fjerde ledd forutsetter tilsynelatende at utleieren plikter å utbedre alle mangler som etter sin art kan fjernes.

Hvorvidt leieren på eget initiativ kan utbedre mangler for utleiers regning i de tilfelle der utleieren forsømmer sin retteplikt, har vært noe omtvistet i den juridiske teori. På flere andre rettsområder har en positive lovregler som pålegger den misligholdende part å utbedre kvalitative mangler ved en ytelse. Innholdsmessig er reglene jevnt over nokså like; til vanlig har den misligholdende part plikt til å rette mangler ved ytelsen dersom dette kan skje uten å volde ham urimelig kostnad eller ulempe, samtidig som han har rett til mangelsretting dersom dette kan skje uten å volde den annen part urimelig ulempe. Mangelsretting skal alltid skje på misligholderens egen regning. Oppfylles ikke plikten til å foreta retting, kan den annen part som oftest selv gjennomføre det nødvendige, og deretter kreve sine utlegg m.m. refundert. Som eksempel på slike regler kan nevnes kjøpsloven § 34 og 36, håndverkertjenesteloven § 24 og avhendingsloven § 4-10.

I utkastet § 2-10 første ledd foreslås det at utleieren som hovedregel har plikt til å rette påviste feil og mangler dersom leieren setter fram krav om det. Vil leieren påberope seg en mangel, kan utleieren etter annet ledd som hovedregel kreve å få rette mangelen.

Utvalget anser en rett og plikt for utleieren til å utbedre påviste mangler for å være i begge parters interesse. Leieren ønsker i de fleste tilfelle å få bruksrett til et husrom som kan tilfredsstille hans behov – ikke avslag i leien, heving eller erstatning for økonomisk tap. Utleieren på sin side ønsker å opptjene det avtalte vederlag, og samtidig vil utbedringstiltaket som oftest – men ikke alltid – høyne husrommets leie- eller omsetningsverdi.

Dersom misligholdet skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side, følger det av bestemmelsene om erstatningsansvar i § 2-13 at utleieren plikter å dekke omkostningene ved retting. Det er imidlertid grunn til å understreke at utleieren skal dekke kostnadene ved mangelsretting uten hensyn til om han kan bebreides for misligholdet. Dette fordi leierens krav om utbedring av mangler er et oppfyllelseskrav, og ikke et erstatningskrav. Som utgangspunkt er det bare de utgifter som påløper i forbindelse med selve utbedringsarbeidene som utleieren skal dekke på objektivt grunnlag. Andre utgifter og tap som leieren får som følge av misligholdet, for eksempel utgifter med å skaffe annet husrom mens rettingen pågår, skal derimot vurderes på grunnlag av reglene i § 2-13.

Blir mangelen ikke blir rettet i et tilfelle der utleieren har plikt til det, vil leieren ofte ha et ønske om selv å utføre det nødvendige. Etter utvalgets oppfatning er det behov for en bestemmelse som gir leieren adgang til selv å gjennomføre retting for utleiers regning.

I utkastet § 2-10 fjerde ledd første punktum er det fastsatt at leieren på visse vilkår kan gjennomføre mangelsretting. Er vilkårene i første punktum innfridd, kan leieren utføre rettingen uten hensyn til om utleieren misliker dette, eller direkte motsetter seg tiltaket. For det første kreves det at leieren eller utleieren har framsatt krav om retting etter bestemmelsene i første og annet ledd. For det annet kreves det at utleieren ikke gjør det nødvendige innen rimelig tid. Er vilkårene innfridd, kan leieren kreve erstattet samtlige utgifter med å få mangelen rettet – under forutsetning av at disse er forsvarlige. Det er tale om en objektiv ansvarsregel; ansvar inntrer uten hensyn til om utleieren kan bebreides for den uteblitte eller mangelfullt utførte rettingen.

Det kan tenkes at leieren utbedrer en mangel ved husrommet, uten først å gi utleieren muligheter for å benytte retten til utbedring etter første og annet ledd. Utgangspunktet i utkastet er at leieren først må reklamere over mangelen, og dernest gi utleieren en rimelig mulighet for å rydde den av veien. I noen tilfelle vil det være urimelig å kreve at leieren skal gå frem på denne måten. Det kan være behov for å foreta retting mer eller mindre umiddelbart, for eksempel der en vannledning er sprunget lekk, eller det kan være vanskelig å komme i kontakt med utleieren fordi denne er fraværende. I slike tilfelle forutsetter utvalget at leieren skal kunne gjennomføre det som er nødvendig uten å reklamere m.m. overfor utleieren først. Dersom det foreligger en ekstraordinær situasjon som gjør det urimelig å kreve at leieren følger den vanlige prosedyre som utkastet legger opp til, kan leieren iverksette tiltaket uten å underrette utleieren på forhånd. I § 6-5 er leieren pålagt en plikt til å opptre aktivt for å berge verdier for utleieren dersom det oppstår en skade som må utbedres uten opphold. Det er grunn til å understreke at leierens rett til å gjennomføre retting uten forutgående reklamasjon m.m., går lenger enn hans plikt til å iverksette redningstiltak etter bestemmelsen i § 6-5. Selv om skaden ikke er så kvalifisert at den omfattes av § 6-5, kan det tenkes at leieren kan foreta mangelsretting uten å reklamere først.

Det er grunn til å understreke at omkostningene også i slike tilfelle må være forsvarlige; det er bare kravet om at utleieren skal underrettes og gis muligheter for selv å utbedre mangelen det kan gjøres unntak fra ut fra en skjønnsmessig helhetsvurdering.

2.2.5.3 Avslag i leie ved forsinkelse og mangler

Etter gjeldende husleielov kan leieren kreve et forholdsmessig avslag i leien dersom husrommet eller deler av det ikke stilles til disposisjon til riktig tid. Det samme gjelder dersom husrommet har vesentlige mangler.

I utkastet § 2-11 er det foreslått en regel om at leieren kan kreve avslag i leien både i forsinkelses- og mangelstilfellene. Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon i det hele tatt, plikter ikke leieren å betale noe i den tid forsinkelsen varer. I andre tilfelle skal avslaget i leien være forholdsmessig.

Prinsippet om forholdsmessig avslag innebærer at man skal redusere den avtalte leie i samme forhold som forsinkelsen eller mangelen reduserer husrommets verdi. Gjennomføringen av kravet forutsetter altså en verdsettelse av (hele) husrommet prinsipielt uavhengig av leiens størrelse, og deretter en fiksering av mangelen eller forsinkelsens betydning i prosent av denne verdien. Faller for eksempel 25 % av leieverdien på den del av husrommet som ikke stilles til leierens disposisjon, eller reduserer mangelen leieverdien med 25 % skal avslaget også være 25 %. Har leieren fått husrommet til under markedsverdi vil han få et prisavslag som er mindre enn verdireduksjonen. Omvendt vil en leier som betaler mer enn husrommet er verdt få et avslag i leien som overstiger verdireduksjonen.

Det ligger i sakens natur at det kan være vanskelig å foreta den beregning som utkastet legger opp til. En ordning med forholdsmessig prisavslag er i realiteten en sanksjon som passer best ved engrosomsetning av av råvarer – hvor det enkelt å finne både ytelsens verdi og mangelens betydning for verdien. Utvalget har på den bakgrunn vurdert om det er mulig å finne en ordning som er lettere å praktisere.

Et mulig alternativ er å gi leieren et avslag i leien svarende til den verdireduksjon mangelen eller forsinkelsen fører med seg. En fordel ved en slik ordning er at en slipper å beregne husrommets leieverdi; man kan nøye seg med å fastsette verdien av den uteblitte del av husrommet, eventuelt mangelen. Når utvalget ikke finner grunn til å foreslå en slik ordning henger det for det første sammen med at ordningen med forholdsmessig prisavslag er innarbeidet i praksis. En har også lagt vekt på at en ordning med avslag svarende til verdireduksjonen kan føre til urimelige resultater for utleieren hvis leien ligger betydelig under markedsleie.

Et annet alternativ utvalget har vurdert er å sette leien til det en må anta at leieren ville betalt for husrommet om han hadde kjent til mangelen eller forsinkelsen på avtaletidspunktet. En slik ordning må imidlertid forkastes av rettstekniske hensyn; det vil være uråd å foreta en slik fastsetting i etterhånd.

Forså vidt angår mangelstilfellene har utvalget vurdert å gi leieren et krav på avslag i leien svarende til hva det vil koste leieren å få mangelen utbedret. Med en slik løsning ville det vært forholdsvis enkelt å fastsette størrelsen på avslaget; hva det vil koste å fjerne en mangel vil som oftest være greit å fastslå. En slik regel kan også knyttes sammen med reglene om retting av mangler. En trenger da ikke operere med to forskjellige sanksjoner – avslag i leie og erstatning for kostnadene forbundet med retting

• fordi reglene fører til samme økonomiske resultat. Ytterligere en fordel ved en slik løsning er at det er uten betydning om leieren faktisk velger å gjennomføre retting eller ikke; han får et bestemt beløp til disposisjon som kan nyttes enten til å utbedre mangelen eller til andre formål. Heller ikke denne løsning kan brukes i husleieforhold – fordi husrommet eies av utleieren. Når en åpner for at leieren kan kreve erstatning for sine forsvarlige kostnader til å rette mangler, jf. § 2-10 siste ledd, henger det blant annet sammen med at tiltakene utføres på utleiers eiendom og at tiltakene normalt høyner husrommets leieverdi. Skulle leieren kunne kreve prisavslag tilsvarende rettekostnadene kunne han si opp leieavtalen idet avslaget var i ferd med å bli brukt opp. Resultatet ville da kunne bli at leieren brukte husrommet i lengre tid uten å betale leie overhodet, og det synes ikke akseptabelt.

På andre lovregulerte områder av kontraktsretten er prisavslag gjerne en subsidiær sanksjon; prisavslag kommer først på tale dersom mangelen ikke blir rettet. Etter bestemmelsen i § 2-11 kan det alltid kreves avslag i leien i det tidsrom forsinkelsen varer, eventuelt det tidsrom husrommet lider av en mangel. Selv om forsinkelsen bringes til opphør, eller mangelen utbedres av en av partene, kan det altså kreves prisavslag i tiden fram til misligholdet opphører. Avslag i leien kan også kombineres med de øvrige sanksjonene som står til leierens disposisjon. Det er for eksempel ingenting til hinder for å kombinere et krav om heving og et krav om avslag i leie i tiden frem til hevingskravet blir gjort gjeldende. På samme måte kan leieren kreve både avslag i leie og erstatning for økonomisk tap. Dette forutsetter imidlertid at leieren ikke allerede gjennom kravet om avslag i leie har fått full kompensasjon for det aktuelle tapet.

Krever leieren avslag i leien, kan utleieren ikke møte dette kravet med et forlangende om at leieavtalen skal falle bort på grunn av bristende forutsetninger e.l. Leieren har krav på prisavslag dersom vilkårene først er innfridd. Den eneste modifikasjonen i dette finner en i utkastet § 2-11 annet ledd annet punktum; leieren kan ikke kreve avslag etter at han uberettiget har avslått leierens tilbud om mangelsretting.

Særlige problemer oppstår dersom leieren uberettiget avslår et tilbud om retting som nødvendigvis ville tatt tid. Er det klart at arbeidene ville tatt for eksempel tre måneder -

dersom leieren hadde godtatt tilbudet – bør leieren ha krav på avslag i leien i tiden frem til mangelen sannsynligvis ville vært ryddet av veien. Utkastet inneholder ingen særregler med sikte på slike tilfelle, men utvalget legger til grunn at bestemmelsen vil bli praktisert i overensstemmelse med utvalgets syn.

2.2.5.4 Rett til å heve leieavtalen ved forsinkelse og mangler

Heving innebærer dels at leieren fraber seg oppfyllelse fra utleiers side på grunn av misligholdet, dels at han erklærer ikke å ville oppfylle sin egen plikt til å yte i samsvar med avtalen. Et krav om heving gjelder således hovedforpliktelsen etter avtalen, og kan derfor ikke kombineres med krav om oppfylling etter utkastet §§ 2-9 eller 2-10. For øvrig kan leieren kumulere heving med de øvrige sanksjoner som står til disposisjon.

Hovedregelen i norsk rett er at en kontraktspart får rett til å heve en avtale dersom medkontrahenten gjør seg skyldig i vesentlig mislighold. I den någjeldende husleielov kommer dette til uttrykk blant annet i §§ 14 fjerde ledd, 15 og 17 første og tredje ledd. I utkastet § 2-12 er det foreslått en bestemmelse om at leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen er av vesentlig betydning. Dette svarer til det allmenne vilkåret for heving – vesentlig mislighold – som gjelder ellers i kontraktsretten.

Ved vurderingen av om det foreligger hevingsrett, må en ta utgangspunkt i avviket fra korrekt oppfyllelse. Vesentlighetskravet innebærer at avviket fra korrekt oppfyllelse ikke kan være helt ubetydelig. Det er fastslått i en omfattende rettspraksis at heving bare kommer på tale der dette alle forhold tatt i betraktning er en rimelig reaksjon på det aktuelle misligholdet. Ved denne vurdering står en fritt til å legge vekt på andre momenter, som eksistensen og graden av skyld, verdien av andre beføyelser som står til leierens disposisjon o.s.v. Utkastet innebærer ingen endringer i dette; hvorvidt hevingskravet fører fram, vil fortsatt måtte bero på en totalvurdering. Problemstillingen vil være om misligholdet er vesentlig for leieren.

Når hevingsretten beror på en konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle, ligger det i sakens natur at det kan være vanskelig å forutsi utfallet av en tvist på forhånd. Denne mangel på forutberegnelighet over rettsstillingen må betraktes som en ulempe, og utvalget har vurdert om en kan bøte på dette gjennom supplerende regler.

For det første har en vurdert om rett til heving – i tillegg til vesentlighetskravet – bør gjøres betinget av at leieren har framsatt krav om oppfylling av avtalen innen en bestemt angitt frist. Et forutgående krav om oppfylling av leieavtalen ville i så tilfelle være en betingelse for hevingsrett.

En regel av denne karakter finner en i panteloven av 8. februar 1980 nr. 2 § 1-9 annet ledd. Vil panthaveren kreve innfrielse av et pantelån før ordinær forfallstid for eksempel fordi pantsetteren i vesentlig grad misbruker sin råderett over pantet, må panthaveren normalt gi pantsetteren varsel med en rimelig frist til å rette på forholdet før betaling kan kreves. Avskjæres leieren fra å heve avtalen i tiden fram til oppfyllingskravet er framsatt og utleieren dessuten er gitt rimelige muligheter for å oppfylle, ville dette kunne fjerne mye av den usikkerheten som knytter seg til vesentlighetskravet.

Et annet – og mindre vidtgående – alternativ med sikte på å høyne forutberegneligheten, er å gi leieren adgang til å sette en (tilleggs) frist for oppfylling. Oversitter utleieren den fristen leieren har satt for oppfylling, vil leieren kunne heve avtalen under forutsetning av at fristen er rimelig. Dette er en løsning som er valgt på flere lovregulerte områder, blant annet i kjøpsloven av 1988 § 25 annet og tredje ledd.

Utvalget finner ikke grunn til å foreslå tilsvarende regler i den nye husleieloven.

Forså vidt angår mangelstilfellene vil leieren til vanlig være tilstrekkelig hjulpet ved at han kan foreta mangelsretting for utleiers regning etter utkastet § 2-10 siste ledd.

I forsinkelsestilfellene kunne en regel om adgang for leieren til å sette en tilleggsfrist ha større berettigelse, men også her kunne en slik regel føre til urimelige resultater i mer atypiske tilfelle. Det er allikevel ingenting i veien for at leieren setter en bestemt frist for oppfylling. Oversitter utleieren en rimelig frist for oppfylling som leieren har satt, vil en vil en ofte måtte konstatere at misligholdet er av vesentlig betydning.

I gjeldende husleielov § 14 fjerde ledd annet punktum er leieren gitt en ubetinget adgang til å heve avtalen dersom utleieren har utvist svik. I utkastet er det ikke foreslått en tilsvarende bestemmelse. Bakgrunnen for dette er for det første at det kan være vanskelig å ta stilling til om utleieren har gjort seg skyldig i svik. For det annet vil heller ikke alltid være rimelig om leieren har en ubetinget adgang til å heve på grunn av svik fra utleiers side. Det er liten grunn til å ha regler om ubetinget hevingsrett dersom sviken for eksempel refererer seg til et forhold av uvesentlig betydning for leieren. Foreligger det svik eller liknende klanderverdig forhold på utleiers side, vil dette imidlertid så godt som alltid komme inn med tyngde når retten tar stilling til om misligholdet er vesentlig.

Det forekommer ved leie av lokale at utleieren oppfører husrommet etter at leieavtalen er inngått og i overensstemmelse med leierens anvisninger med hensyn til utforming, innredning, byggematerialer m.v. I slike tilfelle kan det tenkes at husrommet er så sterkt preget av leierens særegne ønsker og behov at det vanskelig kan leies bort til andre på fornuftige vilkår. Dersom leieren hever avtalen under henvisning til mislighold fra utleiers side, kan hevingen ramme utleieren særdeles hardt. Utvalget har på denne bakgrunn vurdert om det er behov for å begrense leierens rett til heving i tilfelle som dette.

På enkelte lovregulerte områder har en særregler som begrenser retten til å heve en avtale dersom kontraktsgjenstanden er spesielt tilpasset bestillerens behov på en slik måte at den ikke kan overlates til andre på akseptable vilkår. Som eksempel på slike regler kan nevnes kjøpsloven § 26 som gjelder kjøpers hevingsrett ved forsinkelse i tilvirkingskjøp der tingen ikke kan disponeres av selger på annen måte uten vesentlig tap. Hevingsrett forutsetter her at kjøperens formål med kjøpet blir vesentlig forfeilet.

Utvalget finner ikke grunn til å foreslå en særregel som begrenser leierens rett til å heve avtalen i tilfelle som dette. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er at den totalvurdering som vesentlighetskriteriet i praksis gir anvisning på, må antas å åpne for den fleksibilitet som er påkrevd.

I kontraktsretten kan en part til vanlig gjøre sanksjoner gjeldende mot medkontrahenten ikke bare når det foreligger et konstatert mislighold, men også dersom det forut for oppfyllelsestidspunktet foreligger klare og sterke indikasjoner på at den annen part vil misligholde. Den någjeldende husleielov inneholder imidlertid ingen uttrykkelige bestemmelser som regulerer leierens adgang til å gjøre sanksjoner gjeldende under henvisning til ventet kontraktsbrudd fra utleiers side.

Leierens stilling ved ventet kontraktsbrudd fra utleiers side er en problemstilling av generell rekkevidde. I utkastet har en innskrenket seg til å lovregulere det praktisk viktigste spørsmålet, nemlig leierens rett til å heve leieavtalen. I utkastet § 2-12 annet ledd er det foreslått en bestemmelse om at leieren kan heve avtalen dersom det før avtalt overleveringsdag er klart at utleieren vil misligholde på en måte som vil gi hevingsrett. Den foreslåtte bestemmelse er på linje med tilsvarende regler i blant annet kjøpsloven og håndverkertjenesteloven. Det følger ellers av ulovfestede prinsipper at leieren kan gjøre gjeldende andre sanksjoner enn heving, for eksempel holde tilbake den avtalte leie dersom det foreligger tilstrekkelig kvalifiserte holdepunkter for at utleieren vil misligholde sine plikter etter avtalen.

På bakgrunn av den usikkerhet som knytter seg til spørsmålet om mislighold vil inntre, foreslås det i § 2-12 annet ledd annet punktum at utleier skal kunne avverge heving på grunn av ventet mislighold ved å stille betryggende sikkehet for at avtalen vil bli oppfylt. Tilsvarende bestemmelser finnes i kjøpsloven § 62 første ledd og avhendingsloven § 6-2.

Den någjeldende husleieloven angir bare vilkårene for hevingsrett. Loven inneholder således ingen bestemmelser om hvilke virkninger hevingserklæringen trekker med seg, eller hvordan hevingen praktisk skal gjennomføres. På andre lovregulerte områder har lovgiveren gitt mer eller mindre utførlige regler om hvilke virkninger heving har. Slik regulering finnes blant annet i kjøpsloven kapittel IX og avhendingsloven § 4-4, jf. §§ 4-13 og 5-3.

Utvalget har overveiet om det er behov for regler om virkningene av heving i den nye husleieloven. Bestemmelser om virkninger av heving vil først og fremst ha en opplysningsverdi for partene. Til vanlig vil det ikke være rettslig tvil om hvilke virkninger hevingen har.Videre vil utvalget peke på at heving i husleieforhold normalt skjer med virkning for framtiden; leierens bruk av husrommet kan etter sin art ikke restitueres. For tiden fram til heving gjøres gjeldende, må leieren nøye seg med å gjøre gjeldende avslag i leien, og eventuelt kreve erstatning for økonomisk tap. Siden det som alt overveiende hovedregel ikke skal foretas noe restitusjonsoppgjør mellom partene, er behovet for regler om virkninger av heving ikke så framtredende. På denne bakgrunn finner utvalget ikke grunn til å foreslå regler om virkningen av heving.

I utkastet § 2-12 tredje ledd er det fastsatt visse innskrenkinger i leierens hevingsrett. Er det mangler ved husrommet kan leieren ikke heve under henvisning til disse dersom de blir rettet etter bestemmelsene i § 2-10. Bestemmelsen må antas å ha liten selvstendig betydning; en mangel kan vanskelig tenkes å være av vesentlig betydning dersom den blir rettet for utleiers regning innen rimelig tid etter at leieren påberopte seg denne. Videre er det fastsatt at en forsinkelse ikke kan begrunne heving dersom leieren overtar bruken av husrommet. Også denne bestemmelsen må antas å ha liten selvstendig betydning; overtar leieren husrommet til tross for forsinkelsen, må dette til vanlig regnes som et avkall på retten til å kreve heving. De øvrige sanksjonene som står til leierens disposisjon, kan derimot fortsatt påberopes.

2.2.5.5 Rett til å kreve erstatning for økonomisk tap

I mange tilfelle vil ikke leieren bli påført noe økonomisk tap ved mislighold fra utleiers side. De sanksjoner som står til leierens disposisjon – retten til å kreve oppfylling og retten til å gjøre gjensidighetsbeføyelser gjeldende – vil ofte lede fram til full tapskompensasjon.

Dette slår allikevel ikke alltid til; misligholdet kan medføre økonomisk tap som ikke blir kompensert ved at leieren får avtalen oppfylt, eller fritas – helt eller delvis – fra å yte i samsvar avtalen.

På samme måte som for andre kontraktstyperbør det gis bestemmelser i husleieloven om erstatningsplikt ved kontraktsbrudd. Erstatningen bør som utgangspunkt utmåles slik at den annen part økonomisk sett kommer i samme stilling som om kontrakten var riktig oppfylt. Erstatningen kan da ses på som et økonomisk surrogat for kontraktsmessig oppfyllelse.

I de senere år er spørsmålet om erstatning ved mislighold av kontrakt vurdert av lovgiveren på bredt grunnlag. Dette har resultert i at en på sentrale rettsområder har fått en ny ansvarsform som går på tvers av de tradisjonelle ansvarsgrunnlagene, såkalt kontrollansvar. Dette gjelder blant annet i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og lov om avhending av fast eiendom. Den nye ansvarsformen kan også gjenfinnes utenfor den tradisjonelle kontraktsretten, for eksempel i den nye tvangsfullbyrdingsloven.

Utgangspunktet i disse lovene er at en kontraktspart er ansvarlig for økonomisk tap som følge av mislighold, med mindre han godtgjør at dette skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden, og som han heller ikke kunne unngå eller overvinne følgene av. Skal misligholderen gå fri ansvar, må han godtgjøre at alle disse fire kumulative vilkårene er innfridd.

Dette ansvarsgrunnlaget – som er karakterisert som en mellomting mellom culpaansvar og objektivt ansvar – omfatter ikke alle de tapsposter som etter de tradisjonelle ansvarsgrunnlag er erstatningsmessige. Når det gjelder ansvarets rekkevidde, skiller en mellom såkalt direkte og indirekte tap. Med direkte tapsposter er ment slikt som prisforskjell ved dekningstransaksjon, utgifter og utlegg som følge av misligholdet o.l. Mer eller mindre fjerntliggende følgeskader som til vanlig er vanskelig kalkulerbare på forhånd, regnes derimot som indirekte tap.

Etter kjøpsloven er misligholderen bare ansvarlig for indirekte tap som følge av mangel dersom det foreligger culpa eller tilsikring, jf. § 40 tredje ledd, cfr. annet ledd. Ved forsinkelse er selger ansvarlig for indirekte tap bare dersom det foreligger culpa, jf. § 27 femte ledd, cfr. fjerde ledd. Etter håndverkertjenesteloven gjelder kontrollansvaret for både direkte og indirekte tap som følge av mangel eller forsinkelse, jf. § 28 første ledd. Det gjelder to unntak fra dette: For det første gjelder det et skyldansvar med omvendt bevisbyrde for skade på annet enn den ting eller eiendomsdel tjenesten gjelder eller på annet enn noe som har nær og direkte sammenheng med det tingen eller eiendomsdelen forutsettes brukt til, jf. § 28 tredje ledd. For det annet omfatter ansvaret etter håndverkertjenesteloven ikke tap i næring, jf. § 30 fjerde ledd.

Bakgrunnen for den nye ansvarsformen er først og fremst at en har funnet den tradisjonelle oppdeling mellom ulike ansvarsgrunnlag basert på kontraktsgjenstandens art, for skjematisk. Kontrollansvaret gir grunnlag for mer nyanserte løsninger, blir det hevdet.

Utvalget har vurdert hvilken ansvarsform som må antas å være den mest hensiktsmessige i den nye husleieloven.

Etter utvalgets oppfatning kan det neppe være aktuelt å pålegge utleieren ansvar for forsinkelse og mangler på objektivt grunnlag, eventuelt med reservasjon for force majeure. En slik ansvarsregel ville være urimelig tyngende for utleieren. Det er i denne forbindelse grunn til å understreke at ansvarsreglene skal være ufravikelige i boligleieforhold, jf. § 1-3. En slik ordning ville heller ikke være i samsvar med tradisjonelle prinsipper for erstatningsansvar ved kontraktsbrudd.

Når det gjelder kontrollansvarsmodellen, er denne etter utvalgets oppfatning mindre tjenlig i husleieforhold. Utvalget legger til grunn at tap som etter kjøpsloven ville bli regnet som direkte tap, etter utkastet her i stor utstrekning blir dekket ved retting, avslag i leie eller gjennom et hevingsoppgjør. Det ville således skape en lite oversiktlig regulering dersom en skulle innføre et kontrollansvar for direkte tap som i stor utstrekning allerede er dekket gjennom disse objektive reglene. På samme måte ville loven bli lite oversiktelig med et kontrollansvar for indirekte tap dersom en samtidig gjorde unntak for de viktigste tilfellene av indirekte tap, slik som i håndverkertjenesteloven.

Utvalget vil også peke på at kontrollansvaret, slik det er utformet på andre områder, kan oppfattes som innfløkt og vanskelig praktiserbart. Dette gjelder ikke bare vilkårene for ansvar, men også grensedragningen mellom direkte og indirekte tap. Det er grunn til å tro at innføring av kontrollansvar kunne føre til en lengre periode med tvil og usikkerhet om rekkevidden av erstatningsansvaret.

En er oppmerksom på at det kan ha en viss egenverdi at ansvarsgrunnlaget er det samme for de forskjellige avtaletypene, og at dette er et argument for å innføre kontrollansvar. Det er også slik at denne ansvarsformen har fått utbredelse internasjonalt, i første rekke med bakgrunn i FN konvensjonen om internasjonale løsørekjøp. Utvalget er likevel av den oppfatning at disse hensyn må vike dersom en regulering på grunnlag av avtaletypens egenart gir enklere regler, og i hovedsak de samme løsninger.

Etter utvalgets oppfatning bør erstatningsansvar som hovedregel bare pålegges dersom utleieren eller hans folk kan lastes for misligholdet eller tapet. Utvalget finner imidlertid at utleieren bør ha bevisbyrden for at han ikke kan lastes dersom det er tvil om dette. Det medfører at utleieren blir holdt ansvarlig dersom han ikke godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hans side. Utvalget vil her peke på at det kan være vesentlig vanskeligere for leieren enn for utleieren å finne årsaken til misligholdet.

Den foreslåtte ansvarsform er i stor utstrekning en videreføring av reglene i gjeldende husleielov. Ansvarsformen er vel kjent, og må forutsettes å skape få vansker i praksis.

Dersom husrommet på avtaletidspunktet avviker fra det som er tilsikret fra utleiers side, bør utleieren være ansvarlig uten hensyn til skyld for tap som følge av at den tilsikrede egenskap viser seg ikke å være til stede. Her er det naturlig å legge til grunn at utleieren har påtatt seg en videregående risiko for at kontrakten kan oppfylles på dette punkt. Konsekvensen bør da være at utleieren underkastes et strengere ansvar enn det som ellers gjelder. Utkastet er i overensstemmelse med dette, jf. § 2-13 annet ledd. Hvorvidt utleieren har tilsikret at det foreligger visse egenskaper ved husrommet, er først og fremst et spørsmål om tolking av leieavtalen. Det er en forutsetning for ansvar at husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret av utleieren. Utleieren blir ikke ansvarlig dersom husrommet etter avtaleslutningen blir påført en skade slik at det ved overleveringen ikke er i samsvar med tilsikringen. I tilfelle som dette, kan ansvar allikevel bli aktuelt etter bestemmelsen i § 2-13 første ledd.

I utkastet § 2-16 annet ledd er det foreslått en regel om objektivt ansvar for økonomisk tap som følge av at den avtalte bruk hindres av tredjemanns rett i husrommet som forelå ved avtaleinngåelsen (vanhjemmel). Den foreslåtte bestemmelse er i overensstemmelse med et alminnelig prinsipp i norsk rett om objektivt erstatningsansvar ved vanhjemmel. Bakgrunnen for prinsippet, som blant annet kommer til uttrykk i gjeldende husleielov § 17, er først og fremst at den som hevder å ha rett til å disponere på en bestemt måte, står nærmest til å bære tapet dersom dette viser seg ikke å være riktig.

De foreslåtte bestemmelsene om ansvar i utkastet her må suppleres med ulovfestede prinsipper om objektivt ansvar. Dersom et kontraktsbrudd kan føres tilbake til finansieringssvikt hos utleieren, vil denne i praksis hefte uten hensyn til skyld. Det samme gjelder i stor utstrekning dersom kontraktsbruddet skyldes at utleieren har tatt feil med hensyn til egne plikter etter avtalen. Også i andre tilfelle kan utleieren tenkes å hefte for tap leieren lider uten hensyn til om utleieren kan lastes.

Den någjeldende husleielov inneholder ingen regler om erstatningsutmålingen ved mislighold. Hvor langt utleiers ansvar rekker, beror derfor på ulovfestede prinsipper. Utgangspunktet er at utleieren hefter for ethvert tap som kan føres tilbake til det erstatningsbetingende mislighold, forutsatt at den aktuelle tapsposten ikke er en for fjern eller upåregnelig følge. Leieren må imidlertid iverksette rimelige tiltak for å begrense omfanget av sitt tap. Forsømmer han dette, må han selv bære de tapsposter som burde vært unngått.

Utvalget foreslår i utkastet § 2-14 første og annet ledd å lovfeste de sentrale prinsippene for erstatningsutmåling.

Etter utvalgets oppfatning er det nyttig av flere grunner at hovedprinsippene for erstatningsutmålingen lovfestes. For det første kan dette bidra til å gjøre reglene mer tilgjengelige for brukerene av loven. Videre kan slike bestemmelser bidra til å avklare tvil om reglenes innhold. Det er ellers grunn til å understreke at lovgiveren på flere andre lovregulerte områder har gitt mer eller mindre utførlige regler om erstatningsutmålingen ved kontraktsbrudd.

Videre finner utvalget grunn til å foreslå en regel om lemping av utleiers ansvar i utkastet § 2-14 tredje ledd. Den foreslåtte bestemmelsen, som tar sikte på tilfelle der ansvaret vil virke urimelig tyngende for utleieren, må betraktes som en nydannelse sammenliknet med gjeldende husleielov. Lemping av ansvaret blir bare aktuelt i den utstrekning erstatningen ikke begrenses av andre regler, for eksempel reglene om leierens tapsbegrensningsplikt i annet ledd. Den foreslåtte bestemmelse er i overensstemmelse med tilsvarende regler i blant annet kjøpsloven og håndverkertjenesteloven, og representerer således ikke noe prinsipielt nytt i norsk kontraktsrett.

2.2.5.6 Rett til å holde leie tilbake

I de fleste gjensidig bebyrdene kontraktsforhold er det akseptert at en part i en viss utstrekning kan holde tilbake sin egen ytelse dersom den forventede motytelse uteblir eller har mangler. I utkastet § 2-15 er det foreslått en bestemmelse som gir leieren rett til å holde tilbake leie i den utstrekning det er nødvendig for å sikre de krav leieren har mot utleieren som følge kontraktsbrudd.

Denne bestemmelsen vil supplere de øvrige sanksjonsreglene i utkastet. Leierens krav på omkostningsdekning m.m. ved ved retting etter § 2-10 fjerde ledd, krav på avslag i leie etter § 2-11, samt krav på erstatning kan sikres gjennom denne bestemmelsen.

Bestemmelsen må videre ses i sammenheng med reglene om motregning ved pengeforpliktelser. Når de alminnelige vilkår for motregning er innfridd, kan leieren motregne overfor utleiers krav på leie. Utleieren kan ikke – uten særlig hjemmel – motsette seg at leieren betaler skyldig leie gjennom motregning. Det er heller ikke noe vilkår at motkravet har tilknytning til leieforholdet; et hvilket som helst motkrav kan nyttes til motregning dersom de alminnelige vilkår foreligger. Bestemmelsen her forutsetter imidlertid at det krav som skal sikres, springer ut av leieforholdet.

Dersom leieren tar feil når det gjelder motkravets eksistens eller omfang, kan det tenkes at utleieren på sin side vil gjøre misligholdssanksjoner gjeldende mot leieren. Utgangspunktet er at leieren bærer risikoen for såvel motkravets eksistens som omfang. Holder han tilbake mer enn han har krav på, foreligger det betalingsmislighold. Utleieren kan allikevel ikke bringe leieavtalen til opphør på grunn av betalingsmislighold dersom leieren har deponert den omtvistede del av leien i samsvar med bestemmelsene i § 3-9.

2.3 Leie og andre ytelser

2.3.1 Innledning

Det er karakteristisk for husleie at leieren må betale vederlag for sin bruksrett til utleiers husrom. I praksis er det ikke uvanlig at leieren har påtatt seg å betale forskjellige kapitalytelser til utleieren. I tillegg til selve leien kan det være avtalt at leieren skal dekke (deler av) de utgifter utleieren pådrar seg ved eiendommens forvaltning eller drift. Videre er det vanlig å avtale at leieren skal stille sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen – som oftest i form av depositum eller garanti. I enkelte tilfelle setter utleieren som vilkår for å inngå leieavtale at leieren yter et pengelån.

I gjeldende husleielov finnes en rekke bestemmelser om ytelsene fra leierens side. Så langt det gjelder leie av bolig, er utgangspunktet at leieren ikke kan avkreves andre pengeytelser enn de som positivt er hjemlet i loven, jf. husleielovens § 11 sjette ledd.

Det er ikke sagt noe i loven om hvilken leie som skal betales dersom partene har forsømt å treffe avtale om det. Tidligere var regelen helst at leieren måtte betale det utleieren forlangte, om dette ikke var urimelig. I de senere år er det skjedd en utvikling i kontraktslovgivningen i retning av en regel om gjengs pris i slike tilfelle.

Når det gjelder forfallstidspunktet for leien, framgår det av husleielovens § 11 tredje ledd første punktum at leien forfaller forskuddsvis hver termin. Det er imidlertid begrensninger i adgangen til å avtale forfallstid; det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn tre måneder, jf. husleielovens § 11 tredje ledd annet punktum. Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag eller på den 1. eller 17. mai, følger det av husleielovens § 11 første ledd at forfallstidspunktet utskytes til den nærmest påfølgende virkedag. Det framgår videre av lovens § 11 annet ledd at leien som hovedregel skal betales på det sted utleieren har anvist. I husleielovens § 11 annet ledd er det fastsatt at leieren alltid har rett til å gjøre opp ved betaling gjennom postverk eller bank. Betaler leieren på denne måten, anses betaling skjedd den dagen beløpet innbetales til postverk eller bank.

Bestemmelsene om leiebetaling i § 11 suppleres av § 39 annet ledd om deponering av omtvistet leie. Deponeringsadgangen står bare åpen dersom leieren har reist søksmål mot utleieren med krav om leienedsettelse etter husleielovens § 35. I så tilfelle kan leieren deponere (deler av) leien i namsretten. Deponerer leieren i samsvar med disse reglene, regnes det som betaling.

Gjeldende husleielov begrenser som utgangspunkt ikke partenes frihet til å avtale at leieren skal betale en andel i de utgiftene som utleieren pådrar seg i forbindelse med eiendommens forvaltning eller drift. Lovens § 12 inneholder enkelte bestemmelser med sikte på leieforhold der det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til omkostningene ved oppvarming og varmt vann. Leierne kan i så fall kreve innsyn i regnskapet over den del av leien som medgår til dekning av omkostningene, og de kan videre – på visse vilkår -

kreve innstallert apparater for måling av den enkeltes forbruk.

Når det gjelder adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen, tillater husleieloven avtale om depositum. I husleielovens § 11 fjerde og femte ledd har en nærmere bestemmelser om dette. Videre åpner § 11 sjette ledd annet punktum for avtale om at leieren skal stille garanti for oppfyllelsen av sine plikter etter avtalen.

Må leier av bolig må yte et pengelån som vilkår for leieretten, kommer reglene i husleielovens kapittel 9 om bortleie av boliger mot lån til anvendelse. Et slikt lån kan bare nyttes til bestemte formål, jf. § 42, og loven har utførlige bestemmelser om hvordan låne- og leieavtalen skal være. Leieforhold som går inn under lovens kapittel 9, skiller seg fra vanlige leieforhold ved at leieren får en sterkere posisjon enn det som ellers gjelder. Det framgår av lovens § 48 at leieren skal tilstås en uoppsigelig leierett for minst fem år, og i § 49 er det bestemt at leieren, så lenge leieavtalen er uoppsigelig, både kan framutleie og overdra leieretten til andre med godkjenning fra utleier. I mange tilfelle har leieren på grunnlag av bestemmelser i leieavtalen en gunstigere stilling enn det som følger av reglene i loven.

Når man skal ta stilling til om disse reglene skal anvendes på avtalen, er det ikke tilstrekkelig å se på hvordan partene i avtalen har klassifisert beløpet. Pengeytelser fra leierens side som skal tilbakebetales til leieren, og som ikke er hjemlet i lovens § 11, går som utgangspunkt inn under kapittel 9. I en HRD inntatt i Rt. 1979 s. 1153 fant Høyesterett at et beløp som etter leieavtalen skulle hefte for eventuell skyldig leie og beskadigelse av eiendommen i realiteten virket som en kredittytelse fra leier til utleier slik at reglene i kapittel 9 kom til anvendelse. Beløpet ble først plassert på utleiers bankkonto, og senere oppbevart i utleiers bankboks. Førstevoterende, som rettens øvrige medlemmer sluttet seg til, gav blant annet uttrykk for følgende:

Skal loven virke som et vern for leietakeren, kan det ikke være avgjørende hva partene i avtalen har kalt en innbetaling fra leietakeren hvis det først er på det rene at den er en kredittytelse. Dersom den innbetaling som skjer har samme kredittvirkning som et lån, antar jeg således at den i alminnelighet må anses som et lån etter § 42 første ledd som bevirker at de preseptoriske regler i husleielovens kapittel 9 gjelder, med virkninger blant annet som nevnt. Dette må etter min mening gjelde også når avtalen fra utleiers side ikke er motivert av ønsket om å skaffe seg kreditt fra leietakeren. Å legge til grunn en regel hvoretter motivene skulle være avgjørende, og ikke avtalens virkninger, ville være å bytte ut et forholdsvis klart og praktikabelt kjennemerke med et vanskelig tilgjengelig kriterium, som ville være vanskelig å anvende i praksis og som ville innby til mange rettstvister.

Bestemmelsene i kapittel 9 gjelder ikke ved leie av lokale. I slike leieforhold er det adgang til å avtale at leieren skal yte andre kapitalytelser enn nevnt i § 11, herunder også lån til utleieren. At denne muligheten står åpen, innebærer at reglene i § 11 om leieforskudd og depositum får redusert betydning ved leie av lokale.

I utkastet kapittel 3 foreslås det en samlet regulering av de spørsmål som knytter seg til betaling av leie og andre ytelser.

For det første foreslås det i §§ 3-1 til 3-4 regler om betaling m.m. av avtalt leie. Disse reglene er i all hovedsak en videreføring av de tilsvarende bestemmelser i gjeldende husleielov. Videre foreslås det i §§ 3-6 til 3-8 innskrenkninger i adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. Det kan avtales depositum og garantisikring innenfor en ramme på seks måneders husleie, men andre kapitalytelser kan ikke avtales. I dette ligger også at det settes forbud mot bortleie av bolig mot lån, jf. husleielovens kapittel 9. Eksisterende obligasjonsleiligheter berøres ikke av forslaget. I utkastet § 3-9 er det foreslått en generell bestemmelse om deponering av omtvistet leie. Utvalget foreslår at reglene i dette kapittel skal kunne fravikes i avtale om leie av lokale. Dette gjelder allikevel ikke bestemmelsene om deponering av omtvistet leie.

2.3.2 Betaling m.m. av leie

Etter utvalgets oppfatning er det i en ny husleielov behov for bestemmelser om leiebetaling. Klare regler om forhold som tid og sted for betaling av leie, betaling gjennom bank eller postverk, leiens størrelse når ingenting er avtalt m.m. kan bidra til å forhindre at det oppstår tvister og uenighet partene imellom. Slike regler gjør det også mulig for partene å nøye seg med mindre detaljerte avtaler i det enkelte tilfelle, noe som må regnes som en fordel. De alminnelige reglene om oppgjør av pengeforpliktelser passer heller ikke alltid i husleieforhold, og reglene er dessuten ikke er utformet med tanke på oppgjør gjennom bank eller postverk.

Spørsmålet om den avtalte leie er ulovlig høy, faller utenfor rammen av dette kapittel, jf. kapittel 4 om leieprisvern.

Ved utformingen av reglene, må en rekke hensyn tillegges vekt.

For det første er det grunn til å peke på at leien gjerne betales terminvis gjennom en årrekke. Denne ordningen medfører at leieren har behov for å gjøre opp skyldig leie på annen måte enn ved kontant betaling på utleiers bopel eller forretningssted. Loven må derfor ha regler som gir leieren rett til å gjøre opp gjennom postverk eller bank. I tilfelle der leien betales gjennom post eller bank, bør en ha regler som fastsetter på hvilket tidspunkt betaling skal anses for å være skjedd. Det er her mange forskjellige tidspunkt som kan tenkes aktuelle som skjæringspunkt, og reglene bør utformes slik at leieren ikke bærer risikoen for stans og forsinkelser i betalingsformidlingen.

Videre må leieren gis adgang til å deponere omtvistet leie dersom partene er uenige om hvilket beløp som skal betales. Deponeringsordningen må utformes slik at leieren ikke risikerer at utleieren bringer leieavtalen til opphør som følge av betalingsmislighold hvis det viser seg at leierens betalingsvegring i større eller mindre utstrekning var uberettiget. På den annen side må en ta hensyn til den likviditetsbelastning deponeringen kan medføre for utleieren.

Den någjeldende husleielov krever ikke at partene har avtalt noe om leiens art eller størrelse før bruken tiltres. Det kan da oppstå vansker dersom utleieren setter fram et vederlagskrav som leieren ikke finner å kunne godta. I utkastet § 3-1 er det for det første bestemt at leien skal være fastsatt til et bestemt kronebeløp. Denne bestemmelsen er ikke til hinder for avtale om at leieren i tillegg skal betale en forholdsmessig del av utleiers utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen. Videre er det bestemt at utleieren kan kreve at leieren betaler markedsleie dersom leiens størrelse allikevel ikke er avtalt. Denne løsningen vil som oftest være i samsvar med partenes intensjoner. Utvalget har også lagt en viss vekt på at noenlunde tilsvarende bestemmelser finnes i dansk husleielov § 4, jfr § 47 og svensk husleielov § 19.

I norsk pengekravslovgivning er hovedregelen at forfallsdag utskytes til den nærmest påfølgende virkedag dersom den faller på en lørdag eller søndag, en helligdag eller den 1. eller 17.mai. Dette gjelder også i husleieforhold, jf. husleielovens § 11 første ledd. Denne ordningen foreslås videreført i utkastet § 3-2 annet ledd. Er det andre forhold som er til hinder for rettidig betaling, foreligger det som hovedregel mislighold fra leierens side, under forutsetning av at hindringen ikke kan føres tilbake til forhold utleieren bærer risikoen for. Terminbetaling innebærer en ikke ubetydelig risiko for at betalingen – før eller siden – vil kunne hindres av forhold som ligger utenfor leierens kontroll. Er misligholdet vesentlig, kan utleieren bringe leieavtalen til opphør ved heving eller gjennom oppsigelse som ikke kan settes til side, jf. § 10-9. Etter utvalgets oppfatning er det på denne bakgrunn behov for regler som innebærer at forfallstidspunktet utskytes så lenge betalingen hindres av forhold utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kan forventes å overvinne.

I utkastet § 3-2 tredje ledd er det foreslått en regel om utskutt forfall når betaling hindres av forhold utenfor leierens kontroll. Bestemmelsen innebærer at den forsinkelse som oppstår som følge av slike forhold ikke i noen relasjon regnes som mislighold. Etter utvalgets oppfatning vil ikke utleiers interesser lide nevneverdig skade ved den foreslåtte ordning. Det er i denne forbindelse grunn til å understreke at vilkårene bestemmelsen gir anvisning på er forholdsvis strenge, og at det under enhver omstendighet vil være tale om heller korte tidsrom. Tilsvarende bestemmelser finnes blant annet i kjøpsloven § 52 første ledd og avhendingsloven § 5-2 første ledd.

Når det gjelder stedet for betaling av leien, foreslår utvalget i § 3-3 regler som i hovedsak svarer til det som gjelder ellers i pengekravsforhold.

I utkastet § 3-4 første ledd er det bestemt at leieren alltid har rett til å gjøre opp gjennom bank eller postverk.

Det kan være både vanskelig og kostbart for leieren å overføre leie til utlandet, og utvalget foreslår en særregel med sikte på dette; leieren plikter etter utkastet ikke å overføre leie til utlandet.En tilsvarende regel finnes i dansk husleielov § 32 første punktum.

Når oppgjør skjer på annen måte enn ved overlevering av kontanter, oppstår spørsmål om på hvilket tidspunkt betalingen skal anses skjedd. Utvalget har her valgt å videreføre ordningen i gjeldende husleielov § 11, og betaling anses skjedd idet beløpet eller betalingsoppdraget er avgitt til postverk eller bank her i riket.

Bestemmelsene om leie og leiebetaling kan fravikes i avtale om leie av lokale, jf. bestemmelsen i § 3-10.

2.3.3 Dekning av utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning eller drift

Som nevnt i avsnitt 2.3.1. er det vanlig å avtale at leieren skal dekke en større eller mindre del av de utgiftene som utleieren pådrar seg ved eiendommens forvaltning eller drift. De utgiftene det gjelder, kan være av forskjellig art og omfang.

For det første kan det være avtalt at leieren skal dekke utgifter utleieren pådrar seg ved å stille bestemte ytelser til disposisjon for leieren, for eksempel utgiftene til elektrisitet eller brensel. For det annet kan det være avtalt at leieren skal dekke utgifter som ikke refererer seg til bestemte ytelser fra utleiers side. Som eksempel kan nevnes avtale om at leierne skal dekke eiendomsskatter og offentlige avgifter.

Bakgrunnen for slike avtalebestemmelser kan være at utgiftene er forbruksavhengige, og derfor ikke lar seg beregne eksakt på forhånd. Et annet formål kan være å velte risikoen for framtidige endringer i utgiftene over på leierne, og et tredje formål kan være å kamuflere leiens reelle størrelse.

Etter utvalgets oppfatning bør adgangen til å avtale at leieren skal dekke bestemte utgifter utenom leien begrenses. Den normale ordning bør være at alle utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning eller drift dekkes gjennom den ordinære leie. Dette er en løsning som kan bidra til å lette oversikten for leieren. En ordning som innebærer at utgiftene direkte kan utliknes påleierne, gir ikke utleieren noe insitament til rasjonalisering og effektiv drift. Dersom alle utgiftene dekkes gjennom den ordinære leie, vil det også kunne stimulere priskonkurransen på leiemarkedet – fordi det blir lettere å sammenlikne leienivået i andre, tilsvarende leieforhold. Utvalget kan heller ikke se at en slik løsning medfører nevneverdige ulemper for utleieren.

Det er ikke grunn til å foreslå et unntaksfritt forbud mot at leieren dekker bestemte utgifter utenom leien. I den utstrekning utleiers utgifter avhenger av leiernes forbruk, bør det være en viss adgang til å avtale at leieren skal dekke utgiftene, jfr § 3-5.

Ved leie av lokale bør partene etter utvalgets oppfatning stå fritt til å avtale at leieren skal dekke bestemte utgifter utenom leien. Bakgrunnen for dette standpunkt er dels at denne gruppen av leiere må forutsettes å kunne ivareta sine interesser selv. Videre er behovet for avtale om utgiftsdeling større ved leie av lokale – fordi de aktuelle utgiftspostene kan være mer komplekse og omfattende enn i boligleieforhold. I slike leieforhold kan avtale om utgiftsdeling mellom leier og utleier således klart ha sin berettigelse, og det er grunn til å tro at innskrenkninger i avtalefriheten ville innebære et følbart inngrep i tilvante forhold.

2.3.4 Forskuddsbetaling

Det er i dag forholdsvis vanlig at leien betales på forskudd for kortere eller lengre tid. Den deklaratoriske hovedregel i husleieloven § 11 er, som tidligere nevnt, at utleieren kan kreve leien betalt på forskudd for inntil en måned om gangen. Er betalingsterminen kortere enn en måned, må utleieren nøye seg med forskuddsbetaling for den enkelte termin. Videre åpner husleielovens § 11 annet ledd annet punktum for avtale om forskuddsbetaling, men bare for inntil tre måneder.

Det er først og fremst utleieren som har fordeler av en ordning med forskuddsbetaling av leie. Forskuddsbetaling vil alltid innebære en en likviditetsfordel for utleieren, og gir også en viss sikkerhet mot tap som følge av at leieren misligholder sin plikt til å betale leie. Forskuddsbetaling har således islett både av kredittyting og sikkerhetsstillelse.

For leieren kan forskuddsbetaling være forbundet med klare ulemper. Den likviditetsfordel utleieren oppnår ved forskuddsbetaling, korresponderer med en tilsvarende belastning for leieren. Denne belastning kan være tung å bære dersom leien betales på forskudd for lengre tid.

Er det betalt forskudd kan leieren risikere å lide tap i konkurranse med konkurrerende erververe dersom utleieren disponerer over eiendommen til fordel for godtroende omsetningserverver eller dersom utleieren blir utsatt for kreditorforfølgning. Leieren har i forhold til utleieren rett til å bruke husrommet i det tidsrom leien allerede er (forskudds)betalt. Det følger da av tinglysingslovens § 22 nr. 3 sammenholdt med utkastet § 10-10 at leieren vil ha rettsvern for sin bruksrett uten tinglysing i inntil fire måneder. Skal leieren ha rettsvern for forskuddsbetalingen i større utstrekning enn hva som følger av tinglysingsloven, må opplysning om forskuddsbetalingen tinglyses. Ved lang tids forskuddsbetaling kan derfor leieren, når ingenting er tinglyst, risikere å måtte betale leie på ny.

Selv om leieren har vern i forhold til godtroende omsetningserververe og kreditorbeslag, kan forskuddsbetaling medføre fare for tap dersom utleieren misligholder sine plikter etter avtalen. Forskuddsbetaling kan undergrave den rett leieren har til å holde tilbake leie til sikkerhet for misligholdskrav mot utleieren, og kan likedan avskjære leieren fra motregningsrett. Sier leieren opp eller hever han leieavtalen, vil han være henvist til å søke forskuddet tilbakebetalt på vanlig måte. Er utleieren ikke søkegod, blir det leierens tap.

Det er også grunn til å peke på at lang tids forskuddsbetaling gjør at forholdet får preg av rullerende kreditt fra leierens side. Etter utvalgets oppfatning er det grunn til å vise tilbakeholdenhet med å tillate kopling mellom låne- og leieavtaler, jf. § 3-8 og merknadene til denne.

I flere fremmede lands husleielovgivning har en særlige bestemmelser om forskuddsbetaling av leie.

I dansk husleielov § 33 første ledd er det fastsatt at leien kan kreves betalt på forskudd for inntil en måned. Er betalingsterminen kortere enn en måned, kan utleieren kreve forskuddsbetaling hver termin. Når det gjelder leie av bolig, framgår det av husleielovens § 34 at det som hovedregel ikke kan avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn seks måneder.

I svensk husleielov § 20 første ledd er hovedregelen at leien skal betales forskuddsvis hver måned. Er betalingsterminen kortere enn en måned, skal hver termin betales på forskudd. Ved leie av bolig er det ikke adgang til å avtale forskuddsbetaling for lengre tid enn en måned, jf. § 20 første ledd siste punktum.

Det framgår av finsk husleielov § 39 første ledd at avtale om forskuddsbetaling bare kan inngås samtidig med selve leieavtalen. Bestemmelsen åpner bare for avtale om forskuddsbetaling en enkelt gang, og når forskuddet er oppbrukt gjelder de vanlige reglene om betaling av leie. Adgangen til å avtale forskuddsbetaling er også ellers begrenset. Slik avtale forutsetter for det første at det foreligger særskilte grunner, for eksempel at forskuddet skal brukes til å finansiere en forbedring av husrommet. Videre framgår det av lovens § 39 annet ledd at det i boligleieforhold ikke kan avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn en enkelt betalingstermin.

Etter utvalgets oppfatning er det grunn til å begrense adgangen til å avtale forskuddsbetaling. På den annen side må en ta hensyn til at utleieren har en aktverdig interesse i forhindre tap som følge av manglende leiebetaling. Forskuddsbetaling er en enkel måte å sikre leiekravet på, og i den utstrekning forskuddsbetalingen har rettsvern løper leieren heller liten risiko for å lide tap. På denne bakgrunn foreslår utvalget å videreføre de regler som finnes i gjeldende husleielov. Etter utvalgets oppfatning representerer disse reglene et hensiktsmessig kompromiss mellom de motstridende hensyn som gjør seg gjeldende.

Når det gjelder leie av lokale, ligger forholdene annerledes an. Utvalgets generelle oppfatning er at det ved leie av lokale i stor grad må være opp til partene selv å bestemme avtalens innhold. Leiere av lokale må forutsettes å besitte den innsikt og de ressurser som er påkrevd for selv å sikre sine interesser. Videre er det grunn til å understreke at det på dette området kan være behov for en høy grad av fleksibilitet når det gjelder spørsmål om sikring av utestående pengekrav. På denne bakgrunn foreslår utvalget at partene skal stå fritt til å treffe avtale om forskuddsbetaling innenfor de grenser som følger av alminnelige avtalerettslige regler, jf. § 3-10. Formelt er dette en endring sammenliknet med gjeldende husleielov. Reelt sett innebærer forslaget allikevel ikke noe radikalt nytt. Ved leie av lokale er det etter gjeldende rett fri adgang til å avtale at leieren skal yte utleieren et lån som vilkår for leieretten. Er lån avtalt, vil alminnelige motregningsregler føre til at utleieren oppnår sikkerhet tilsvarende lånets størrelse for sine krav etter leieavtalen. Skulle en begrense adgangen til å avtale forskuddsbetaling ved leie av lokale, måtte en eventuelt supplere bestemmelsen med et forbud mot lån som vilkår for leieretten. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå en slik ordning.

Etter utkastet § 3-2 første ledd ledd første punktum kan utleieren, når ikke annet er avtalt, kreve leien betalt på forskudd hver måned eller annen fastsatt betalingstermin. Ved leie av bolig kan det ikke avtales forskudd for lengre tid enn tre måneder.

Bestemmelsene om forskuddsbetaling i utkastet skal forstås på samme måte som de tilsvarende bestemmelser i gjeldende husleielov. I den utstrekning leieren har betalt på forskudd, har han rett til å bo opp beløpet, det vil si at han mot slutten av leieforholdet kan motregne avtalt leie i forskuddsbeløpet. Det er også mulig at avtalen må tolkes dithen at utleieren er avskåret fra å si opp leieren til fraflytting før forskuddet er oppbrukt – avtale om forskuddsbetaling får i så fall betydning for oppsigelsesfristens lengde.

Et viktig spørsmål i tilknytning til forskuddsbetaling, er hvilke krav som er sikret ved forskuddet. Formålet med leieforskuddet er å gi utleieren sikkerhet for riktig betaling av den avtalte leie, og dette formålet setter grenser for utleiers adgang til å motregne andre krav mot leieren i forskuddet.

Så lenge leieforholdet varer kan utleieren ikke motregne andre krav enn leiekravet i forskuddet med den konsekvens at leieren kommer i mora med hensyn til leiebetalingen. Andre krav enn leiekravet, for eksempel erstatningskrav som følge av skade på husrommet, kan i boligleieforhold bare sikres ved depositum, garanti, pant eller tilbakeholdsrett. I boligleieforhold er det heller ikke adgang til avtale at leieforskuddet skal sikre andre krav enn skyldig leie. I så fall ville forskuddet fått preg av å være et irregulært depot, noe utkastet ikke åpner for.

Ved leieforholdets opphør, blir situasjonen en annen. Dersom leieren flytter fra husrommet før forskuddet er bodd opp, har han krav på tilbakebetaling av (deler) av forskuddet. I denne situasjonen kan utleieren motregne også andre krav enn leiekravet i forskuddet, for eksempel erstatningskrav som reiser seg av leieavtalen. Hjemmelen er her alminnelige ulovfestede regler om motregning.

2.3.5 Depositum

Det er ikke uvanlig at leieren må deponere et beløp til sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. Opprinnelig hadde husleieloven ikke bestemmelser om depositum, men det var alminnelig antatt at partene kunne avtale slik sikkerhet. Denne rettstilstanden gjorde det vanskelig å trekke klare grenser mellom på den ene siden depositum, og på den annen side lån som vilkår for leieretten, jf. husleielovens kapittel 9. Ved endringslov av 14. juni 1985 nr. 75. ble det gitt bestemmelser om depositum i husleielovens § 11 fjerde og femte ledd.

Etter sin ordlyd gjelder depositumsreglene både ved leie av bolig og ved leie av lokale. Så lenge partene ved leie av lokale står fritt til å avtale andre kapitalytelser som vilkår for leieretten, herunder lån, får reglene allikevel nokså underordnet betydning.

I utenlandsk husleielovgivning finner en bestemmelser om adgangen til å avtale at leieren skal stille sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen.

I dansk husleielov skiller en mellom leie av bolig og leie av lokale når det gjelder adgangen til å avtale slik sikkerhet. I boligleieforhold kan partene avtale de kapitalytelser de finner hensiktsmessige – som innskudd, depositum lån m.m. På et viktig punkt er avtalefriheten allikevel begrenset: Sammenlagt kan sikkerhetene ikke overstige summen av seks måneders husleie, jf. dansk husleielov § 34 første ledd tredje punktum. I dansk lov ser en således utelukkende på omfanget av ytelsene, noe som på mange måter forenkler vurderingen. Bestemmelsen i § 34 suppleres av lovens § 6 som setter forbud mot at boligleieren avkreves ytelser som ikke er et ledd i leieavtalen. Ved leie av lokale, står partene fritt til å avtale omfanget av kapitalytelsene fra leieren.

I finsk husleielov § 101 er det bestemt at partene kan treffe avtale om at leieren skal stille sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. Sikkerheten skal være av rimelig omfang, men for øvrig stilles ikke bestemte krav. Det er ingenting til hinder for at partene avtaler at leieren som sikkerhet skal deponere et pengebeløp hos utleieren. Det er i så fall ikke noe krav at det avtalte beløp plasseres på særskilt konto. Finsk husleielov inneholder ikke bestemmelser om framgangsmåten ved dekning.

I tysk rett finner en bestemmelser om blant annet sikkerhetsstillelse og depositum i boligleieforhold i BGB § 550 b. Depositumet, som ikke kan overstige summen av tre måneders husleie, skal settes inn på en rentebærende konto i bank atskilt fra utleiers midler. Heller ikke i tysk lov er det gitt uttrykkelige bestemmelser om framgangsmåten ved dekningssøkning. Ved leie av lokale er det i tysk rett fri adgang til å avtale at leieren skal stille sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen.

Etter utvalgets oppfatning bør det også for framtiden være adgang til å sikre krav som reiser seg av leieavtalen ved depositum. Utvalget vil her peke på at utleieren har et beskyttelsesverdig behov for sikkerhet mot sviktende betalingsevne på leierens side. Etter leieforholdets opphør kan det lett tenkes at utleieren sitter igjen med betydelige uomtvistede krav mot en insolvent debitor. Videre har utleieren også behov for vern mot sviktende betalingsvilje hos leieren. Når leieforholdet går mot slutten kan det tenkes at leieren bevisst misligholder sine plikter etter avtalen, blant annet fordi trussel om utkasting ikke lenger har effekt; leieren skal jo under enhver omstendighet flytte fra husrommet.

Etter utvalgets oppfatning bør de ufravikelige reglene om depositum bare gjelde ved leie av bolig. Ved leie av lokale skal partene etter utkastet stå fritt til å avtale de sikkerhetsretter som finnes hensiktsmessige, jf. § 3-10.

Ved utformingen av reglene om depositum må flere hensyn tillegges vekt.

For det første må det kunne avtales et depositum av rimelig omfang, hensett til begge parters interesser. Blir det vanlig å avtale depositum av betydelig omfang, kan det bli vanskelig for mindre velstilte leiesøkende å skaffe seg husrom. Også for økonomisk velstilte leiere kan et depositum av noe omfang representere en ikke ubetydelig likviditetsbelastning. Er depositumet for lite, kan på den annen side utleieren bli påført et økonomisk tap ved mislighold fra leierens side. Et slikt tap på utleiers hånd vil i det lange løp måtte dekkes av de andre leierne i eiendommen – gjennom økninger i husleien. Utvalget foreslår på denne bakgrunn å videreføre ordningen i gjeldende husleielov om at depositumet ikke kan overstige summen av seks måneders husleie. Dette er bare en øvre grense for depositumet; det er intet til hinder for at det avtales et mindre omfattende depositum.

En annen viktig målsetting med reglene må være å forhindre at leierne lider økonomisk tap, enten ved urettmessige disposisjoner fra utleiers side, eller ved at utleiers kreditorer tar beslag i beløpet. På samme måte må utleieren ha vern mot urettmessige disposisjoner og kreditorbeslag på leierens side. Utvalget foreslår derfor å videreføre ordningen i gjeldende husleielov slik at midlene må plasseres på en særskilt konto i finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket. Så lenge leieforholdet varer, skal begge parter være avskåret fra å ta ut (deler av) innskuddet på egen hånd; beløpet skal bare kunne disponeres av partene i fellesskap. Når midlene er plassert på denne måten, har begge parter vern for sin rett til beløpet.

Utvalget har vurdert å lovfeste et krav om at kontoen skal være rentebærende. Er kontoen rentebærende, er det på det rene at rentene tilfaller leieren. Utvalget finner ikke grunn til å lovfeste et slikt krav; dette bør være opp til partene å treffe avtale om. Utvalget vil i denne forbindelse peke på at ikke alle finansinstitusjoner til enhver tid gir renter på alle kontotyper. Utvalget foreslår imidlertid å lovfeste at leieren skal kunne kreve renter utbetalt fra institusjonen i den utstrekning kontoen er rentebærende.

Når det gjelder spørsmålet om hvilke krav som kan sikres ved depositumet, foreslår utvalget å videreføre ordningen i gjeldende husleielov; bare krav som reiser seg av leieavtalen, kan sikres. Hvorvidt et bestemt krav reiser seg av leieavtalen vil til vanlig være forholdsvis kurant å ta stilling til, men det kan oppstå vanskelige grensetilfelle. For å lette vurderingen på dette punkt er enkelte kravstyper nevnt i lovteksten, nemlig krav på skyldig leie, erstatningskrav som følge av skade på husrommet, samt utgifter ved fraviking. Oppregningen er ikke uttømmende; den er ment som en eksemplifisering av krav som typisk reiser seg av leieavtalen.

Hvilke krav som er sikret ved depositumet i det enkelte tilfelle, må i prinsippet avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av leieavtalen. Bestemmelsen i § 3-6 angir bare hvilke krav som kan sikres ved depositum. Har en ikke holdepunkter for annet i partenes avtale, vil det etter utvalgets oppfatning være naturlig å legge til grunn at alle krav som reiser seg av leieavtalen er sikret ved depositumet.

Det er først etter leieforholdets opphør at leieren og utleieren kan rå over beløpet på egen hånd. De største problemene oppstår når utleieren framsetter krav om dekning av (påståtte) krav som reiser seg av leieavtalen.

Det oppstår ingen problemer dersom leieren samtykker i at innskuddet utbetales til utleieren. Spørsmålet er om, og eventuelt i hvilken utstrekning, utleieren skal kunne søke dekning i depotet uten tvangsgrunnlag og uten bistand av namsmyndighetene dersom leieren bestrider kravets eksistens eller omfang.

Etter gjeldende rett kan utleieren kreve utbetaling fra institusjonen uten tvangsgrunnlag så langt det gjelder krav på skyldig leie, samt utgifter leieren skylder for rydding og rengjøring. Krever utleieren andre typer krav dekket, for eksempel erstatningskrav som følge av skade på husrommet, må leieren enten samtykke i at kontoen belastes, eller så må utleieren få dom for kravet.

Utvalget vil her peke på at formålet med et depositum er å skaffe utleieren sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. I realiteten har depositumet preg av å være avtalt panterett i kontante penger. Ved panterett i penger skjer dekning ved namsmyndighetenes mellomkomst, og forutsetter at panthaveren har tvangsgrunnlag for kravet, jf. tvangsfyllbyrdingsloven av 1992 kapittel 10. Det kunne derfor være nærliggende å legge til grunn i en ny husleielov at finansinstitusjonen bare skulle kunne utbetale fra kontoen i den utstrekning det foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag for et omstridt krav. Formålet med depositumet rekker ikke så langt at utleieren skal kunne forsyne seg fritt av depotet, og overlate til leieren å reise søksmål for å få pengene tilbake.

På den annen side må det erkjennes at utleieren ikke bare har behov for sikkerhet for at kravet vil bli betalt. Utleieren har også behov for rask og problemfri tilgang til det deponerte beløp, blant annet av likviditetsgrunner. Videre er det slik at de krav som reiser seg av leieavtalen ofte er så vidt beskjedne at det ikke er rimelig å kreve at utleieren går til sak mot leieren for å få fastslått sin rett til å søke dekning i beløpet. Det er også grunn til å peke på parallellen til motregning; har leieren et krav mot utleieren, kan sistnevnte tvangsinndrive sitt krav på egen hånd gjennom motregning uten tvangsgrunnlag, og på den måten velte søksmålsbyrden over på leieren.

Etter utvalgets oppfatning representerer dagens ordning et hensiktsmessig kompromiss mellom de motstridende hensyn. De krav som til vanlig er kurante og uomstridte – krav på leie og krav på dekning av rydde- og rengjøringsutgifter – skal etter utkastet kunne kreves dekket i depositumet uten tvangsgrunnlag. Andre krav enn dette vil som oftest være mer uklare og omstridte. Slike krav kan bare kreves dekket i den utstrekning utleieren har dom eller annet tvangsgrunnlag for kravet.

Leieren på sin side skal kunne få utbetalt beløpet to måneder etter leieforholdets opphør. Leierens krav på tilbakebetaling er undergitt to begrensninger: For det første kan leieren bare kreve utbetalt beløpet i den utstrekning innskuddet overstiger utleiers krav på forfalt leie og rydde- og rengjøringsutgifter. For det annet er finansinstitusjonen avskåret fra å utbetale pengene dersom institusjonen har mottatt underretning fra utleieren om at denne har reist sak mot leieren i anledning leieforholdet. I så tilfelle er det klart at utleieren gjør krav på (deler av) beløpet, og det er da naturlig at beløpet fryses i påvente av utfallet i saken.

2.3.6 Garantisikring

Det er ikke uvanlig at pengekrav sikres gjennom garantier. Gjennom garantistillelse kan utleieren oppnå sikkerhet mot såvel sviktende betalingsevne som sviktende betalingsvilje på leierens side. Den någjeldende husleieloven setter ingen skranker for adgangen til å garantisikre de krav som utleieren har mot leieren og som reiser seg av leieavtalen, jf. husleielovens § 11 sjette ledd annet punktum.

Hvilke krav som er sikret ved en garanti, beror i prinsippet på en tolking og utfylling av garantierklæringen, og det samme gjelder spørsmålet om hva som skal til for å aktualisere garantistens ansvar. Det vanlige er at ordinære kredittinstitusjoner står som garantist, men det er ingenting til hinder for at andre, for eksempel leierens arbeidsgiver eller slektninger, opptrer som garantister.

For leieren kan garantisikring være forbundet med minst like store ulemper som forskuddsbetaling og depositum. Er det en profesjonell kredittyter som står som garantist, vil leieren normalt måtte betale provisjon som vederlag for garantien. Størrelsen på provisjonen avhenger blant annet av garantibeløpets størrelse, og for leieren kan garantisikring gjennom slike institusjoner således bli kostbart. En annen innvending mot garantisikring av krav i husleieforhold, er at garantister flest legger vekt på leierens inntekts- og formuesforhold med tanke på eventuelle regresskrav dersom garantien skulle bli aktuell. En mindre velstillet leier kan derfor få vansker med å skaffe husrom dersom utleieren krever garanti for riktig oppfyllelse av pliktene etter avtalen.

Også sammenhengen med reglene om depositum taler for å sette grenser for adgangen til å avtale garantisikring. Som nevnt under punkt 2.3.5. skal depositumet, som ikke kan overstige summen av seks måneders husleie, settes inn på en særskilt konto. Det ville være forholdsvis enkelt å omgå reglene om depositum gjennom avtale om at leieren til sikkerhet for sitt eventuelle regressansvar overfor garantisten skulle yte denne et lån tilsvarende garantibeløpet.

Er det avtalt at leieren skal stille garanti for sine plikter etter leieavtalen, er dette således en ordning som først og fremst er til fordel for utleieren. Utleieren vil riktignok ikke oppnå noen likviditetsfordel gjennom garantisikringen, bare sikkerhet for riktig oppfyllelse av pliktene etter avtalen. Det må imidlertid erkjennes at garantisikring av krav som reiser seg av leieavtalen kan være en hensiktsmessig ordning i en del tilfelle. Særlig er det grunn til å peke på at garanti ikke medfører den samme umiddelbare likviditetsbelastning som forskuddsbetaling eller depositum.

Ut fra disse synspunktene mener utvalget at det bør settes grenser for adgangen til å avtale at leieren skal stille sikkerhet for riktig oppfyllelse av sine plikter etter leieavtalen. I utkastet § 3-7 er det fastsatt at det ikke kan avtales at leieren skal stille garanti for større beløp enn summen av seks måneders husleie. Er det avtalt depositum etter § 3-6 reduserer dette mulighetene for å avtale garantisikring i tillegg; garantibeløpet kan, sammen med depositumet, ikke overstige summen av seks måneders husleie. Tilsvarer depositumet seks måneders husleie, er det ikke adgang til å avtale garantisikring overhodet.

Disse reglene bør kunne fravikes om leie av lokale, jf. § 3-10. I slike leieforhold kan det stå store verdier på spill, og partene bør selv ha hovedansvaret for å fastlegge rettsforholdet seg imellom. Det er dessuten grunn til å peke på at garantisikring ikke er uvanlig ved leie av lokale, og at innskrenkinger i avtalefriheten ville kunne representere et følbart inngrep i tilvante forhold.

2.3.7 Konsekvenser av overtredelse

Utkastet inneholder vidtgående begrensninger i adgangen til å avtale at leier av bolig skal yte utleieren pengeytelser som vilkår for leieretten. Utgangspunktet er at boligleieren ikke kan avkreves andre eller større pengebeløp enn de som positivt er hjemlet i utkastet, jf. § 3-8 første ledd.

Så langt det gjelder leie av bolig, representerer dette en tilstramming sammenliknet med gjeldende rett på tre punkter. For det første innsnevres adgangen til å avtale at leieren skal dekke utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning og drift. For det annet er det en nydannelse når en setter grenser for adgangen til å avtale sikkerhet i form av garanti. For det tredje innebærer utkastet et forbud mot etablering av nye obligasjonsleiligheter etter reglene i husleielovens kapittel 9. Bakgrunnen for de foreslåtte begrensningene i avtalefriheten i boligleieforhold, er hensynet til leierens interesser. Uten effektive verneregler kunne en oppleve at utleiersiden ville avkreve leierne ytelser som ikke har noen tilknytning til leieforholdet mellom partene. Slike krav ville leierne ofte hatt små muligheter for å motsette seg. En innskrenking i avtalefriheten er nødvendig dersom bestemmelsene om forskuddsbetaling, depositum og garanti skal bli effektive.

Utvalget foreslår i utkastet § 3-8 annet ledd første punktum at boligleieren skal kunne kreve tilbakebetalt ethvert beløp som måtte være betalt i strid med bestemmelsene i kapitlet her. Bestemmelsen omfatter for det første tilfelle der leieren har betalt beløp som utkastet ikke inneholder regler om, for eksempel pengelån. For det annet omfatter bestemmelsen tilfelle der leieren har betalt større beløp enn utkastet åpner for. Utvalget legger til grunn at leieren ikke under noen omstendighet kan tape eller frafalle kravet på tilbakebetaling. Det er meningen at leieren skal kunne kreve tilbakebetaling uten hensyn til partenes subjektive forhold. Selv om leieren kjente til at ytelsen var ulovlig og utleieren på sin side var i aktsom god tro, kan leieren kreve tilbakebetaling. Etter utvalgets oppfatning er det påkrevd med så strenge regler for å sikre at reglene etterleves.

Dersom leieren krever tilbakebetaling av en bestemt ytelse, kan det tenkes at utleieren på sin side ønsker å fragå avtalen under henvisning til bristende forutsetninger eller liknende. Hefter det en ugyldighetsgrunn ved avtalen, kan dette naturligvis gjøres gjeldende av utleieren på vanlig måte. I andre tilfelle må løsningen være at utleieren ikke kan fragå avtalen med den begrunnelse at han må tilbakebetale en ulovlig ytelse. Dette er kommet til uttrykk i annet ledd siste punktum, der det heter at avtalen for øvrig står ved lag selv om tilbakebetaling blir krevd. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er behovet for å verne om leierens interesser. Skulle utleieren kunne fragå avtalen under henvisning til at ytelsen må restitueres, ville det kunne redusere reglenes effektivitet. Nekter utleieren på sin side å etterkomme leierens krav om tilbakebetaling, må dette regnes som mislighold. Trekker det ut med tilbakebetalingen, kan det således ikke utelukkes at leieren får rett til å heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side.

Det er videre bestemt at leierens krav på tilbakebetaling skal forrentes etter den sats som er fastsatt med hjemmel i morarenteloven § 3 (pr. desember 1992 18% p.a.). Kravet skal være rentebærende fra den dag beløpet ble betalt. Utvalget er oppmerksom på at denne løsning kan virke hard for utleieren i enkelte tilfelle, men antar at det er påkrevd med så strenge sanksjoner for å hindre overtredelser. Skulle leieren måtte nøye seg med et rent tilbakebetalingskrav, ville utleieren bli sittende igjen med det han lovlig kunne oppnå, og forsøk på omgåelser ville ikke innebære noen risiko. Utvalget vil også peke på at utleieren til vanlig vil ha hatt fordeler av å oppebære den ulovlige ytelse i tiden fram til tilbakebetaling skjer. Er leieren i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen, har han allikevel ikke krav på morarente, men hovedstolen kan alltid kreves refundert.

2.3.8 Forbud mot bortleie av boliger mot lån

Det forekommer i en viss utstrekning at leieren må yte utleieren et lån som vilkår for leieretten. Slike kombinerte avtaler forekommer både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Før husleielovens ble vedtatt, hersket det avtalefrihet på området, og det ble ofte avtalt at leieren skulle bidra til finansieringen av husrommet. Gjennom praksis dannet det seg etter hvert visse mønstre for kontraktenes normalinnhold; blant annet ble det vanlig å avtale at leieren skulle ha en uoppsigelig leierett for 10 år eller mer.

Husleieloven av 1939 inneholdt opprinnelig bare spredte bestemmelser med sikte på denne avtaletypen.

I lovens § 13 ble det fastsatt at utleiers plikter ved innflytting bare skulle gjelde ved første gangs utleie av bolig dersom leieren var sikret en uoppsigelig leierett for minst 10 år. Et liknende unntak ble gjort i § 18 femte ledd med sikte på utleiers vedlikeholdsplikt; er leieren sikret en uoppsigelig leierett for minst 10 år, gjelder ikke reglene i første ledd annet og tredje punktum som pålegger utleieren den indre vedlikeholdsplikt. I husleielovens § 5 ble departementet gitt myndighet til å fastsette trykte normalkontrakter. Med hjemmel i denne bestemmelse ble det i 1942 fastsatt en normalkontrakt for avtale om bortleie av bolig mot lån. I normalkontrakten ble det blant annet bestemt at leieretten skulle være uoppsigelig i minst 10 år, og ellers så lenge lånet ikke var tilbakebetalt. Leieren ble også gitt en begrenset adgang til overføring av leieretten.

Borettslovkomiteen, som hadde som mandat å utrede spørsmålet om behov for lovbestemmelser når leier av bolig har deltatt i finansieringen ved innskudd eller lån, avgav sin innstilling 10. november 1955. Innstillingen inneholdt blant annet utkast til lov om boligbyggelag, lov om borettslag og utkast til lov om bortleie av boliger mot obligasjonsinnskudd.

Flertallet i komiteen foreslo i § 1 i utkastet til lov om bortleie av bolig mot obligasjonsinnskudd et alminnelig forbud mot at en eier kunne betinge seg lån fra boligleierne som vilkår for leierett. Flertallet begrunnet blant annet sitt syn slik:

Det bør etter flertallets mening ikke forekomme at tomteeiere kan oppføre millionbygg som de blir eneeiere av, mens leieboerne må bære en vesentlig del av risikoen ved byggeforetagendet uten å få annet igjen enn en leierett. Flertallet deler ikke mindretallets frykt for at et slikt forbud vil medføre vanskeligheter ved finansieringen av nybygg. Leieboerne har i praksis måttet skaffe til veie det vesentlige av egenkapitalen. Den del av denne som gårdeieren har skaffet har ofte vært beskjeden. Dessuten finner komiteflertallet det prinsipielt galt at det i det hele tatt er adgang til med utgangspunkt i en boligknapphet å oppnå leieboerlån som det ikke kan gis pantesikkerhet for innen normale pantegrenser.

Mindretallet, som ikke ønsket et alminnelig forbud mot slike kombinerte avtaler, gav blant annet uttrykk for følgende:

Etter mindretallets mening innebærer lovutkastet så strenge regler og sikre kauteler mot misbruk av den finansieringsform som loven tilsikter å regulere, at det ikke er grunn til å innskrenke denne form for finansiering slik som foreslått i denne paragraf. Mindretallet er enig i at det kan anføres visse grunner for at denne finansieringsform prinsipielt sett er uheldig og at den derfor bør søkes begrenset og så vidt mulig avløst av andre former for leieboerfinansiering. Det må imidlertid etter mindretallets mening antas at et så vidtgående forbud mot denne finansieringsform som foreslått av flertallet kan medføre vanskeligheter ved finansieringen av nybygg.

I Ot. prp. nr. 35 (1967-68) ble det fremmet forslag til regler om bortleie av boliger mot lån. I proposisjonen side 67 gav departementet gav blant annet uttrykk for følgende:

Departementet er enig med flertallet i at det er ønskelig at borettslagsformen blir nyttet i størst mulig utstrekning der hvor leieboerne skal delta i finansieringen av bygget. Imidlertid forekommer det tilfelle hvor denne organisasjonsform ikke er anvendelig, og det vil forekomme tilfelle hvor andre organisasjonsformer er mer formålstjenlig. Det er etter departementets mening ønskelig å ha et mer variert mønster av byggeformer enn det flertallet i borettslovkomiteen synes å ha tatt sikte på. Særlig i tider med et stramt lånemarked kan det være gunstig at en del av boligbyggingen blir finansiert ved midler direkte fra leierne, og det må være på det rene at obligasjonsinnskuddene har tilført boligbyggingen en ikke uvesentlig kapital. Departementet vil derfor ikke gå inn for å lovfeste et alminnelig forbud mot avtaler om ervervelse av leierett og ytelse av lån fra leierens side, når ervervelse av leierett står i sammenheng med at lånet ytes. Derimot mener en at erfaring har vist at det er nødvendig å underlegge disse forhold regulerende bestemmelser.

Etter dette fremmet departementet utkast til et nytt kapittel 9 i husleieloven om bortleie av boliger mot lån. Departementets forslag ble, med noen mindre endringer, enstemmig vedtatt i Stortinget.

Etter utvalgets oppfatning har erfaring vist at denne avtaletypen er beheftet med svakheter. Utvalgets innvendinger går i første rekke på at det ofte oppstår tvister og uklarheter i forbindelse med overdragelse og pantsetting av disse leierettene. Disse tvistene, som etter hvert er blitt nokså tallrike, oppstår ikke mellom utleier og leier, men mellom partene i overdragelses- eller pantsettingsavtalen.

I noen tilfelle har boligsøkende har kjøpt en obligasjonsbolig i den tro at det var en andelsleilighet (aksje- eller borettsbolig). Dersom utleieren krever å få innfri obligasjonen (som kan lyde på et beskjedent beløp) sitter leieren med en ordinær leierett – om ikke annet følger av leieavtalen. I slike tilfelle blir det ofte tvist mellom partene fordi kjøperen krever omgjøring av handelen. I andre tilfelle har kjøperen satt fram krav om tilbakebetaling av deler av kjøpesummen når misforståelsen er blitt avklart. Også ved kredittgivning mot pant i adkomstdokumenter, har det oppstått uklarheter og tvil.

Utvalget er ellers enig med borettslovkomiteens flertall i at ordningen med lån som vilkår for leieretten kan oppleves som lite rimelig for leierene. I praksis kan det tenkes at leierne skaffer til veie storparten av egenkapitalen uten å få annet igjen for sin innsats enn leierett til bolig som bare er uoppsigelig i et forholdsvis kort tidsrom. Det er også et problem at lånene gjennomgående har dårlig sikkerhet.

Hovedbegrunnelsen for å opprettholde adgangen til å avtale lån som vilkår for leierett ved lovendringen i 1969 – til tross for de svakheter ordningen er beheftet med – var at dette kunne bidra til øket innsats i boligbyggingen. Utvalget vil her peke på at denne finansieringsform nesten ikke nyttes ved ordinære nybygg. Ordningen er riktignok brukt i enkelte tilfelle av rehabilitering, men heller ikke dette er utbredt.

På denne bakgrunn foreslår utvalget å sette forbud mot etablering av nye obligasjonsboliger. Dette kommer til uttrykk i utkastet § 3-8 der det er fastsatt at det i boligleieforhold ikke kan avtales andre pengeytelser som vilkår for leieretten enn de som er hjemlet i kapittel 3. De bestående obligasjonsboliger berøres ikke av utvalgets forslag. Reglene i husleielovens kapittel 9 skal således gjelde på vanlig måte for allerede inngåtte avtaler.

2.3.9 Deponering av omtvistet leie

Det forekommer at partene i husleieforhold strides om hvilket beløp leieren plikter å betale i leie. Uenigheten partene imellom kan ha de forskjelligste årsaker.

Når det oppstår uenighet om leiebetalingen, kommer leieren i en vanskelig situasjon. Nekter leieren å betale det beløp utleieren krever, gjør han det på egen risiko; viser det seg at leierens betalingsvegring var uberettiget, har han misligholdt sin plikt til å betale leie. Utleieren kan da gjøre vanlige følger av betalingsmislighold gjeldende mot leieren. Velger leieren på den annen side å bøye seg for utleiers krav i tilfelle der betalingsvergringen viser seg å være berettiget, kan det by på problemer å få beløpet refundert fra utleieren. Denne kan være uten vilje eller evne til å betale tilbake. Riktignok kan leieren motregne sitt krav på tilbakebetaling i framtidige leieterminer, men denne muligheten vil være stengt dersom leieforholdet er opphørt. Det synes på denne bakgrunn klart at det er behov for regler om adgang til å deponere omtvistet leie.

I den någjeldende husleielov § 39 annet ledd er det gitt regler om rett til deponering av leie. Bestemmelsen forutsetter at leieren har reist sak mot utleieren med krav om nedsettelse av husleien etter lovens § 35. Uleieren kan kreve at den uomtvistede del av leien blir betalt på vanlig måte, og retten kan etter begjæring fra utleieren kreve at den omtvistede delen blir deponert i namsretten. Leieren har også rett til – på eget initiativ – å deponere leien i namsretten. Det er uttrykkelig bestemt at deponering etter disse reglene regnes som betaling.

Etter utvalgets oppfatning er disse reglene ikke tilfredsstillende sett på bakgrunn av dagens behov.

Utvalget betrakter det som en svakhet ved reglene i gjeldende lov at deponeringsadgangen bare står åpen dersom det er reist søksmål til nedsetting av husleien. Slik utvalget ser det bør loven ha regler om adgang til deponering også i tilfelle der leieren ikke krever nedsetting av den avtalte leie.

En annen svakhet ved de någjeldende reglene er at deponering av leien regnes som betaling. Dette er en ordning som kan føre til urimelige resultater for utleieren. For det første vil renter som opptjenes på det deponerte beløp, tilfalle leieren, og det selv om depotet i sin helhet tilfaller utleieren (fordi leierens betalingsvegring var uberettiget). Denne effekten av deponeringen kan neppe være tilsiktet, men den har stor betydning med nåtidens rentenivå. For det annet stimulerer ikke ordningen leieren til å vurdere holdbarheten av sine innsigelser mot utleiers krav. Det kan derfor lett tenkes at leieren krever å få deponere et urealistisk stort beløp i namsretten. Det likviditetsgap som derved oppstår, må gjerne dekkes gjennom kortsiktige lån, noe som kan falle dyrt for utleieren.

I utkastet § 3-9 foreslår utvalget en regel om rett til deponering av omtvistet leie. Det er her bestemt at leieren alltid kan deponere den del av leien som er omtvistet. Det kreves således ikke at leieren har tatt noen rettslige skritt mot utleieren i anledning tvisten – det er tilstrekkelig at partene er uenige om hvilken leie som skal betales. Bestemmelsen skal gjelde tilsvarende dersom utleieren motsetter seg at leieren gjør opp gjennom motregning med et (angivelig) konnekst motkrav.

Deponeringen skjer ved at beløpet settes inn på en særskilt konto i finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket. Beløpet, herunder renter, kan bare disponeres av partene i fellesskap. Institusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har samme virkning.

Virkningen av at leien blir deponert er at utleieren ikke kan bringe leieavtalen til opphør ved oppsigelse eller heving – under henvisning til betalingsmislighold fra leierens side.

Dersom leierens betalingsvegring er berettiget, eller dersom vilkårene for motregning foreligger, tilfaller depotet, herunder rentene, ham. I så tilfelle foreligger det ikke betalingsmislighold.

Var vegringen derimot helt eller delvis uberettiget, har leieren misligholdt sin betalingsplikt selv om beløpet er deponert. På den annen side er utleieren avskåret fra å bringe leieavtalen til opphør på grunn av betalingsmislighold. Det ligger i dette at leieren må betale morarente etter bestemmelsene i morarenteloven på den del av depotet som tilfaller utleieren. På den annen side vil rentene på depotet tilfalle leieren, det vil i praksis si gå til fradrag i utleiers krav på morarente. Utleieren får på denne måten erstatning for avsavn av skyldig leie, samtidig som leieren ikke vil deponere et større beløp enn det som er reellt omtvistet. Etter utvalgets oppfatning representerer den foreslåtte ordning et hensiktsmessig kompromiss mellom de motstridende hensyn som gjør seg gjeldende.

2.4 Leieprisvern

2.4.1 Innledning

Det er reglene om leieprisvernet som er opphavet til den moderne husleielovgivningen. I årene like før og i begynnelsen av den første verdenskrig steg husleiene sterkt, og den 17. desember 1915 ble de første bestemmelsene om leieregulering gitt i form av provosorisk anordning. Det visste seg temmelig raskt at reguleringsbestemmelsene ikke kunne bli effektive uten regler om oppsigelsesvern for leieren, og slike regler ble første gang innført i februar 1916. Disse bestemmelsene ble senere avløst av lov av 12. juni 1918 om regulering av boligforholdene. Denne loven gav kommunestyret adgang til å bestemme at husleiepålegg ikke måtte skje uten samtykke av en kommunal husleienemnd. Nemndene hadde også adgang til å påby nedsetting av en avtalt husleie. Denne loven, som omfattet mer enn bare husleiereguleringsbestemmelser, ble gradvis avviklet i tiden fra 1926 til 1935.

Husleieloven fra 1939 fikk i § 35 en bestemmelse om domstolssensur av avtalt leie; retten kunne sette leien ned til et rimelig nivå hvis avtalt leie stod i misforhold til husrommets verdi. Bestemmelsen fikk imidlertid ikke den betydning som lovkonsipistene hadde tenkt seg; den kom raskt i skyggen av den strenge prisreguleringen som ble innført i forbindelse med utbruddet av den annen verdenskrig. Den 1. september 1939 ble det innført generell prisstopp i Norge, og prisstoppen omfattet også husleiene. Senere ble det gitt spesielle reguleringsbestemmelser med sikte på husleieforhold. Krigstidens omfattende prisregulering fortsatte i tiden etter 1945. Fordi husleie ble ansett som et sentralt og relativt stabilt reguleringsfelt, ble husleiereguleringen videreført i særlover, den siste fra 1967.

Det er i dag tre ulike systemer for fastsettelse av husleie. Ett system som gjelder for hele landet, ett som gjelder for et fåtall kommuner, og ett som gjelder for visse boliger i Oslo og Trondheim.

Den reguleringen som har hatt størst betydning i etterkrigstiden er nå å finne i husleiereguleringsloven av 7. juli 1967 nr. 13. I denne loven finner en de husleiereguleringsbestemmelsene som ikke gjelder for hele landet. Loven, som bare gjelder for utleie av bolig fra private, inneholder i kapittel II og III to ulike systemer for fastsettingen av husleie.

Lovens kapittel II, som inneholder regler om direkte regulering av leien, gjelder bare for boliger i Oslo og Trondheim som er oppført før 8. april 1940. Reguleringen gjelder ikke ethvert leieforhold i slike hus. Det er gjort unntak for utleie fra borettslag og boligaksjeselskaper, utleie av møblerte boliger og for utleie av del av bolig som utleieren selv bor i. Det er også gjort unntak for utleie av bolig i hus med en eller to boliger. Det typiske leieforholdet som blir regulert av kapittel II er en privateid førkrigs leiegård i Oslo eller Trondheim. På grunnlag av de undersøkelser som er gjort, antar utvalget at reguleringen omfatter anslagsvis 12. 000 boliger i Oslo og 1. 800 i Trondheim.

Den direkte reguleringen går ut på at det i prinsippet alltid finnes en høyeste lovlig leie for de aktuelle boligene. Høyeste lovlige leie er fastsatt enten ut fra et historisk utgangspunkt med senere tillegg, eller direkte fastsatt av husleienemnda. Den høyeste lovlige leie kan forhøyes ved allmenn leieøkning fastsatt i forskrifter. Husleienemnda kan øke høyeste lovlige leie ved enkeltvedtak, noe som særlig forekommer i forbindelse med utbedringsarbeider. I tillegg til høyeste lovlige leie, kan utleieren utlikne utgifter til indre og ytre vedlikehold.

Reguleringsbestemmelsene i lovens kapittel III, som en finner i §§ 15 og 16, gjelder for utleie av alle private boliger i Bergen, Bodø, Drammen og Stavanger, samt for private boliger i Oslo og Trondheim som faller utenfor reguleringen i lovens kapittel II.

Denne reguleringen går ut på at husleienemnda kan fastsette en høyeste lovlige leie for boligen, noe som i praksis innebærer at høyeste lovlige leie bare blir fastsatt dersom leieren tar spørsmålet opp med nemnda. Ved leiefastsettingen skal nemnda gå ut fra det som antas å være gjengs leie på stedet for tilsvarende bolig bygget til samme tid.

Fastsetting av høyeste lovlige leie etter husleiereguleringsloven blir gjort av kommunale husleienemnder. Vedtakene kan påklages til vedkommende distriktskontor for Statens pristilsyn; fra husleienemnda i Oslo går klagen til prisdirektoratet.

Overtredelse av husleiereguleringsloven kan etter lovens § 26 straffes med bøter eller fengsel i inntil ett år, og lovens § 27 gir hjemmel for inndraging av ulovlig vederlag, men det forekommer ikke ofte at disse bestemmelsene nyttes. Den som har betalt ulovlig vederlag kan, på samme måte som etter prislovens § 59, kreve tilbakebetaling av den ulovlige delen av leien, med mindre han i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Utenfor området for husleiereguleringsloven er den store hovedregelen at partene står fritt til å avtale leiens størrelse. Er den avtalte leie urimelig, kan den kreves nedsatt med hjemmel i husleielovens § 35. Krav om leienedsettelse på grunnlag av § 35 kan bare fremmes for domstolene, og eventuell nedsetting skjer ved dom.

Utvalget foreslår en vesentlig forenkling og opprydding i bestemmelsene om fastsetting av husleie.

Utvalget tar som utgangspunkt at det er behov for egne bestemmelser om leieprisvern i den nye husleieloven. Spørsmålet om hva som er lovlig leie, endringer i denne, tilbakebetaling av ulovlig leie m.m., vil stå sentralt i ethvert leieforhold, og disse problemene ligger etter sin karakter til rette for varig lovgivning. Husleieloven regulerer rettigheter og plikter i husleieforhold, og regler om leieprisvern hører naturlig hjemme i denne lov. Også med sikte på å få reglene om leiefastsetting så klare og oversiktelige som mulig, er det hensiktsmessig å samle alle bestemmelser om dette i en lov. Utvalget betrakter det som en svakhet ved de någjeldende reglene at de er spredt over flere forskjellige lover.

Videre bør bestemmelsene være mest mulig ensartet for hele landet. Riktignok er det slik at behovet for lovbestemmelser om leiefastsetting kan variere med husrommets art og beliggenhet, markedssituasjonen på stedet m.v., men dette er etter utvalget oppfatning ikke tilstrekkelig til å begrunne begrensninger i lovgivningens saklige eller geografiske virkeområde.

Hovedbestemmelsen i forslaget til regler om leieprisvern er § 4-1 som setter forbud mot å avtale en urimelig høy husleie. Bestemmelsen går neppe lenger enn det som følger av avtalelovens § 36 eller prislovens § 18. Forbudet er ment som en avtalerettslig sensurbestemmelse, og utkastet inneholder ikke bestemmelser om straff eller inndraging av vinning ved overtredelse.

Hva som er urimelig høy husleie, skal avgjøres på grunnlag av en sammenligning med markedsleien, det vil si det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

I det lange løp er markedet – forholdet mellom tilbud og etterspørsel – godt egnet til å skape den nødvendige balanse på utleiemarkedet. Er prisfastsettingen fri, vil det i prinsippet alltid foreligge et visst samsvar mellom leieprisene og byggeprisene. Er leieprisene høye, lønner det seg å bygge for utleie, og blir nyproduksjonen for høy, faller leieprisene, med den konsekvens at nybyggingen reduseres. Dersom lovgiveren griper inn med regulering av leiene, kan det påvirke nyproduksjonen av husrom. På den annen side kan en ikke uten videre gå ut i fra at etterspørselen etter husrom og behovet for husrom er identiske størrelser. Blir leieprisene for høye, vil etterspørselen nok avta, men det er ikke dermed sagt at de leiesøkende har fått dekket sitt behov for husrom. Leieregulering kan brukes for å holde leieprisene på et nivå som er overkommelig for storparten av leietakerene.

Leiefastsetting på grunnlag av forholdet mellom tilbud og etterspørsel vil etter utvalgets oppfatning i det lange løp også gi den mest effektive utnytting av landets bygningsmasse, ved at leierne ikke vil sitte med større husrom enn de har et reellt behov for. En regulering kan medføre at mange blir sittende med husrom som er uhensiktsmessig store fordi leien ikke reflekterer husrommets leieverdi.

I mer atypiske tilfelle kan en ikke tillate at markedskreftene får råde grunnen alene. Dette er særlig aktuelt dersom store deler av bygningsmassen går tapt som følge av naturkatastofer o. l., men også i mindre dramatiske situasjoner kan det være påkrevd med direkte inngrep i leiefastsettingen. Med tanke på ekstraordinære situasjoner er det i utkastets § 4-6 foreslått en bestemmelse som gir Kongen adgang til å fastsette forskrifter om leieregulering m.m.

I langvarige kontraktsforhold er det behov for bestemmelser om revisjon av det opprinnelig avtalte vederlag. Etterhvert som tiden går, kan inflasjonen og endringer i markedsforholdene m.v. medføre at den balanse som opprinnelig forelå mellom verdien av partenes ytelser forrykkes. Behovet for revisjonsbestemmelser av denne art er kanskje særlig framtredende i kontraktsforhold som særpreges ved at den ene parten blir avhengig av den annens ytelse. Husleieavtalene er et eksempel i så måte.

I utkastets § 4-2 er det foreslått bestemmelser om årlig indeksregulering av den opprinnelig avtalte leie. Hver av partene kan hvert år forlange den avtalte leie justert i takt med den offisielle konsumprisindeksen. Indeksreguleringen sikrer at den opprinnelige balanse mellom verdien av partenes ytelser ikke forrykkes. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 2.4.2.

Det tredje hovedelementet i utvalgets forslag er § 4-3 om leietilpassing hvert femte år. Her er begge parter på visse vilkår gitt adgang til å kreve den avtalte leie satt til gjengs leie. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 2.4.3.

Utvalget har vurdert om bestemmelsene om indeksregulering og leietilpassing i §§ 4-2 og 4-3, bør kunne fravikes i avtale. Utvalgets generelle innstilling er at loven i stor grad bør være ufravikelig i boligleieforhold, mens det ved leie av lokale synes riktig å ta det motsatte utgangspunkt.

Ved vurderingen har en ellers lagt vekt på at bestemmelsene ikke innebærer noen ensidig favorisering av verken leieren eller utleieren. Utvalgets siktemålet har vært å skape en balansert ordning som kan fungere på en tilfredsstillende måte uten direkte offentlig styring med leiefastsettingen. I de fleste tilfelle skulle det ikke være behov for en avvikende avtalemessig regulering. En må også ta hensyn til at det finnes aktører på leiemarkedet som ikke har de ressurser og den innsikt som er påkrevd for å sikre sine interesser, og at det er en lovgiveroppgave å beskytte disse mot urimelige avtalevilkår.

I en del tilfelle er det behov for større bevegelsesfrihet enn det utkastet åpner for. Behovet for mer skreddersydde løsninger er kanskje særlig framtredende når det inngås langsiktige leieavtaler om lokale. Begge parter kan her ha behov for oversikt over den fremtidige inntekts- og utgiftsstrømmen av hensyn til finansieringen av bygget, den fremtidig budsjettering m.v. Ved leie av bolig er det vanskelig å se et tilsvarende behov for avvikende avtalemessige ordninger.

På denne bakgrunn foreslår utvalget at reglene i §§ 4-2 og 4-3 skal kunne fravikes i avtale om leie av lokale, jf. utkastets § 4-7. De øvrige bestemmelsene i kapittel 4 bør derimot være ufravikelige også ved leie av lokale.

2.4.2 Indeksregulering av leien m.m.

Husleieavtalene er ofte langvarige, og dette aktualiserer flere spørsmål. En sentral problemstilling knytter seg til endringer i pengeverdien. Endringer i pengeverdien kan medføre at det oppstår et misforhold mellom ytelse og motytelse i kontraktsforholdet. Jo mer langvarig kontraktsforholdet er, jo mer alvorlig kan konsekvensene bli. Problemet er stort sett det samme, hva enten pengeverdien går opp eller ned.

Utgangspunktet i norsk rett er at en krone er en krone, uansett dens kjøpekraft. I dette såkalte nominalistiske prinsipp ligger blant annet at ingen av partene i en gjensidig tyngende avtale – uten særskilt hjemmel – kan kreve det avtalte vederlag justert med den begrunnelse at pengeverdien har endret seg siden avtaleinngåelsen.

Bakgrunnen for prinsippet er sammensatt. Det er vanlig å peke på at prinsippet er enkelt å praktisere, og at det gir sikkerhet for pengekravenes omfang nå og i fremtiden. ønsket om klarhet og forutberegnelighet i kontraktsforholdet tilsier derfor en slik løsning. En alminnelig adgang til å kreve et avtalt løpende vederlag endret i takt med endringer i pengeverdien kan også bidra til å svekke myndighetenes styring med prisutviklingen, og kan muliggjøre omgåelser av prisreguleringstiltak. Et slikt utgangspunkt støter på den annen side an mot en annen målsetting i kontraktsretten, ønsket om å skape balanserte løsninger der mer eller mindre uforutsette begivenheter griper inn i kontraktens fordeling av byrder og risiki. Det kan fremstå som urimelig at en av partene skal ha en uventet og ugrunnet gevinst som følge av tilfeldige omstendigheter som ingen av partene overskuet på avtaletidspunktet.

Det nominalistiske utgangspunkt er på enkelte rettsområder fraveket av lovgiveren. Det finnes en rekke positive lovregler som åpner for indeksregulering av løpende terminer i langvarige pengekravsforhold. På kontraktsrettens område finner en få bestemmelser av denne art, men det er grunn til å fremheve bestemmelsene i tomtefesteloven § 14 som gir hver av partene rett til å kreve tomtefesteavgift justert hvert tiende år.

Verken husleieloven fra 1939 eller husleiereguleringsloven fra 1967 har bestemmelser som gir partene adgang til å kreve endring av leien som følge av endringer i kroneverdien.

Er det tale om en tidsubestemt leieavtale, kan hver av partene si opp avtalen på vanlig måte og i den forbindelse sette frem tilbud om ny leieavtale på endrede prisvilkår.

Er avtalen inngått for bestemt tid, står ikke denne muligheten åpen; leien ligger fast i den avtalte leieperiode. I en dom inntatt i Rt. 1990 side 500 krevde saksøkeren med hjemmel i avtaleloven § 36 indeksregulering av en leie som var fast avtalt for en periode på 60 år, men kravet første ikke fram.

I praksis er det ikke uvanlig at partene avtaler indeksregulering av leien. Avtalene er innholdsmessig temmelig forskjellige, men formålet er i hovedsak det samme; å opprettholde balanseforholdet mellom partenes ytelser til tross for endringene i pengeverdien. Det mest vanlige reguleringsgrunnlag er den offisielle konsumprisindeksen, men det forekommer også andre.

I utenlandsk husleielovgivning finner en ikke bestemmelser som åpner for indeksregulering av den opprinnelig avtalte leie.

I utkastets § 4-2 foreslås det en ordning der begge parter hvert år kan kreve den avtalte leie endret i takt med konsumprisindeksen. Bestemmelsen gjelder både ved tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. Når det gjelder de sistnevnte, er det et poeng at begge parter kan kreve indeksregulering uten å gå til oppsigelse først. Det er grunn til å tro at den modellen som foreslås, ligger nær opp til det som i dag ofte avtales.

For utleieren innebærer en ordning med årlige indeksreguleringer klare fordeler. For det første opprettholdes den kjøpekraft den avtalte leie representerer; utleieren opplever ikke at fortjenestemarginen skrumper inn. Videre er det ofte slik at utleieren må pådra seg utgifter for å oppfylle sine plikter etter avtalen, og disse utgiftene vil endre seg når pengeverdien endres. Når loven direkte hjemler justering av vederlaget i takt med konsumprisindeksen, skulle det derfor heller ikke være fare for at avtalen blir mer tyngende for ham enn opprinnelig forutsatt.

Ordningen innebærer også fordeler for leieren. Når det gjelder de tidsubestemte leieforhold unngår en oppsigelse med krav om høyere leie. Dernest unngår en at spørsmålet om endringens omfang blir forhandlingstema; det vil være uproblematisk å fastlegge endringsbeløpet fra år til år. Skulle indeksen gå ned, er det bare leieren som vil ha fordel av indeksreguleringen. Videre kan ordningen tenkes å gi en noe lavere leie i det lange løp; indeksregulering kan være et alternativ til å sette leien så vidt høyt at både inflasjonen, samt ventede og uventede utgifter m.m. er dekket inn i beløpet. Når usikkerheten knyttet til den fremtidige kroneverdien er eliminert, vil det således bli færre usikkerhetsmomenter å kalkulere med, og på den måten kan utleiers behov for en viss sikkerhetsmargin reduseres.

Å knytte bestemmelsene om indeksregulering direkte til konsumprisindeksen, er beheftet med svakheter.

Indeksen er et veiet gjennomsnitt av mange faktorer som er tillagt ulik innbyrdes vekt. Det kan derfor tenkes at det ikke er samsvar mellom endringene i leieprisene og endringene i indeksen. Situasjonen på leiemarkedet de senere år viser dette; leieprisene har falt, samtidig som konsumprisindeksen er gått opp flere poeng årlig.

Til tross for de svakheter som knytter seg til konsumprisindeksen som justeringsgrunnlag, vil utvalget peke på at det ikke finnes noen offisiell indeks som avspeiler endringene i leieprisene. Videre er det konsumprisindeksen som mest generelt gir uttrykk for endringer i pengeverdien, og indeksen er dessuten relevant for flere av utleiers kostnader. Utvalget vil også peke på betydningen av bestemmelsene om leietilpassing i § 4-3; i den utstrekning de årlige endringene medfører at det oppstår et gap mellom gjengs leie og indeksregulert leie, er det bare et spørsmål om tid før forholdet igjen er brakt i balanse.

Et annet problem knyttet til indeksreguleringen, er omfanget av de årlige endringer. Utkastet bygger på at hver av partene kan kreve leien justert helt i takt med indeksen. Sett fra en økonomisk synsvinkel, kan det rettes innvendinger mot det. Det mest naturlige ville kanskje være bare å indeksregulere den del av leien som går med til å dekke driftsutgiftene. Endringene i pengeverdien innebærer jo også at husrommets verdi målt i penger endrer seg i samme takt, og det er derfor ikke korrekt å gi full kompensasjon for endringer i pengeverdien. Lovteknisk er det i og for seg enkelt å ta hensyn til dette; en kan fastsette de årlige endringer til en viss prosent (lavere enn 100) av indeksen. Ved fastsettingen av prosentsatsen må en ta utgangspunkt i hvor stor del av leien som i gjennomsnitt går med til å dekke driftsutgiftene.

Utvalget finner allikevel at de beste grunner taler for å gi full kompensasjon for endringer i pengeverdien. For det første vil utvalget peke på at det kan være vanskelig å fastsette den korrekte prosentsatsen for indeksreguleringen; det måtte i tilfelle bli en sjablonregel. Videre kan partene ta hensyn til at leien kan kreves justert fullt ut i takt med indeksen når leien blir fastlagt første gang. I den utstrekning utleieren får overdekning som følge av indeksreguleringen, kan dette kompenseres gjennom en noe lavere basisleie. Etter utvalgets oppfatning er det viktigste å eliminere den usikkerhet som knytter seg til den fremtidige utviklingen i kroneverdien, og på den måten redusere det presset for å oppnå leiejustering som endringer i pengeverdien kan medføre.

Utvalget har videre vurdert med hvilke mellomrom leien bør indeksreguleres. ønsket om stabilitet og forutberegnelighet i leieforhold tilsier at justeringene ikke kommer for hyppig, samtidig som en helst bør unngå at endringene i pengeverdien medfører at kontrakten får et annet preg enn opprinnelig forutsatt. Utvalget er blitt stående ved at regulering tidligst kan kreves ett år etter siste leiefastsetting. En har i denne forbindelse lagt vekt på at årlige justeringer er nokså vanlig i leieforhold der det er avtalt indeksregulering.

Etter at husrommet er tatt i bruk av leieren, oppstår det et avhengighetsforhold sett fra leierens synsvinkel. Er det tale om boligleie kan leieren ha funnet seg arbeid i nærheten, barna går på den lokale skolen o.s.v.. Er det tale om leie av lokale kan leieren ha investert større beløp i innredning og utstyr, opparbeidet en kundekrets på stedet, markedsføringen gjelder et bestemt lokale o.s.v. En flytting vil i seg selv ofte medføre ikke uvesentlige kostnader og bryderi for leieren. Dette avhengighetsforholdet kan utnyttes av utleieren fordi leieren kan være villig til å betale mer enn hva utleieren kan oppnå ved ny utleie på det åpne marked. En bør derfor være meget tilbakeholden med å godta en betinget oppsigelse fra utleiers side dersom utleieren krever leieøkning ut over det som er hjemlet i utkastets § 4-2. Hovedsynspunktet er at utleieren kan kreve indeksregulering, men heller ikke mer. Betingede oppsigelser der utleieren krever en større leieøkning enn det som er hjemlet i utkastet bør som regel ikke godtas med mindre utleieren har forbedret husrommet i ikke uvesentlig grad eller påtatt seg nye og tyngende plikter overfor leieren.

2.4.3 Tilpassing til gjengs leie hvert femte år

Det er ikke bare endringer i pengeverdien som kan medføre at det oppstår et misforhold mellom verdien av partenes ytelser. Selv om den opprinnelig avtalte leie blir justert i takt med indeksen, kan leieprisene utvikle seg i en annen retning enn indeksen. Leieprisene kan falle til tross for at indeksen går opp, og det kan også skje at leieprisene går opp uten at indeksen gjør det. Bestemmelser om indeksregulering av vederlaget, er derfor ikke tilstrekkelig til å unngå at det oppstår et misforhold mellom verdien av partenes ytelser. Faller leieprisene i en periode der indeksen går opp, kan indeksregulering i seg selv medføre at misforholdet mellom verdien av partenes ytelser øker. Sett i et slikt perspektiv, er det ønskelig at leien med visse mellomrom tilpasses gjengs leie, det vil si det beløp som som vanligvis betales for liknende husrom på liknende avtalevilkår på det tidspunkt krav om tilpassing framsettes. Indeksregulering alene, uten jevnlige tilpassinger til gjengs leie, vil over tid kunne føre til at avtalen får en helt annen karakter enn hva partene opprinnelig kalkulerte med. For å unngå urimelige og utilsiktede konsekvenser, må derfor reglene om indeksregulering suppleres med regler om periodiske tilpassinger til gjengs leie. Bestemmelser om tilpassing til gjengs leie er ikke bare en (nødvendig) konsekvens av indeksreguleringen; selv uten noen form for regulering av det opprinnelig avtalte vederlag, vil det være behov for en slik bestemmelse.

I utenlandsk husleielovgivning finner en bestemmelser som gir partene adgang til å kreve leien endret dersom det er oppstått et misforhold mellom verdien av partenes ytelser. I de fleste land skiller en nokså skarpt mellom leie av bolig og leie av lokale når det gjelder vederlagsrevisjon. Et annet særtrekk er at bestemmelsene gjerne finnes dels i den alminnelige leielovgivningen, dels i særlovgivningen. Hva som er bakgrunnen for at misforholdet er oppstått, tillegges som oftest liten eller ingen vekt.

I dansk rett finner en hovedreglene om leiefastsetting for boliger i den alminnelige husleielov. Utgangspunktet er at partene står fritt til å avtale hvilken leie som skal betales – innenfor den ramme som følger av avtalelovgivningen. Etter at leieforholdet er etablert, kan begge parter på nærmere vilkår kreve at leien settes til et beløp som er rimelig.

Utleieren kan med hjemmel i husleielovens § 47, jf. § 48 kreve leieøkning dersom den avtalte leie er vesentlig lavere enn verdien av husrommet. Leieøkning kan kreves med tre måneders varsel, og det uten hensyn til om avtalen er uoppsigelig, forutsatt at utleieren har tatt forbehold om leieregulering. Den avtalte leien skal forhøyes til et beløp som er rimelig; det skal her foretas en sammenligning med den leie som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrom med hensyn til beliggenhet, art størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Leieøkning kan tidligst kreves to år etter at leieforholdet tok til, eller eventuelt to år etter siste leieøkning med hjemmel i leielovens § 47.

Er det leieren som mener at leien er vesentlig høyere enn verdien av husrommet, kan han etter lovens § 49 kreve leien nedsatt til et beløp som er rimelig. Hva som er rimelig leie, skal avgjøres på samme måte som der utleieren krever leieøkning. Leieren kan kreve leienedsettelse når som helst – det er ingen karenstid på to år, slik som når utleieren krever leieøkning etter bestemmelsen i § 47.

Når det gjelder leie av lokale, har en i dansk rett en særlig regulering i lov om leieregulering i ervervslokale av 5. februar 1992 nr. 90. Også her er utgangspunktet at partene står fritt til å avtale hva som skal betales i leie, samtidig som begge parter på nærmere vilkår kan kreve det avtalte vederlaget endret.

Dersom leien ligger vesentlig lavere enn husrommets verdi, kan utleieren etter § 3 første ledd forlange at leien forhøyes til et beløp som er rimelig. Utleieren må etter § 3 fjerde ledd dokumentere at den leie som forlanges svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenliknelige.... Leieøkning kan kreves med tre måneders varsel, og det uten hensyn til om avtalen er uoppsigelig, forutsatt at utleieren har tatt forbehold om leieregulering. Leieregulering kan tidligst settes i verk fire år etter leieforholdet tok til, eller eventuelt fire år etter siste leieforhøyelse med hjemmel i § 3 fant sted.

Er det leieren som mener at leien er vesentlig høyere enn husrommets verdi, kan leieren etter § 5 forlange at leien blir satt ned til et beløp som er rimelig. Her er det leieren som må dokumentere at den leie han er villig til å betale svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenliknelige....

Leiereduksjonen kan tidligst settes i verk fire år etter at leieforholdet tok til, eller eventuelt fire år etter at siste leiereduksjon fant sted. Kommer ikke partene til enighet om vilkårsendringen, treffes avgjørelsen av boligretten.

Bestemmelsene om vilkårsendringer i §§ 3 og 5 kan bare i begrenset utstrekning fravikes ved avtale. I lovens § 9 annet ledd er det fastsatt at partene gjensidig kan fraskrive seg adgangen til å kreve leien regulert etter reglene i §§ 3 og 5 i ytterligere åtte år (i tillegg til minimumsperioden på fire år). Det framgår videre av § 9 tredje ledd at bestemmelsene kan fravikes dersom eiendommen er oppført etter at leieavtalen er inngått og etter leierens anvisninger med hensyn til innretning og utforming. Tredje ledd tar sikte på tilfelle der leieren bestiller et bygg som er tilpasset hans særlige ønsker og behov; leieavtalen har i så fall visse islett av finansieringsavtale, og det kan da være naturlig å gi partene et noe friere spillerom enn ellers.

I tillegg til de reglene som er omtalt ovenfor, er det særlige bestemmelser i lov om midlertidig regulering av boligforholdene. Denne loven gjelder for utleie av bolig i ca 140 av landets 275 kommuner.

På samme måte som dansk rett, skiller en i svensk rett mellom leie av bolig og leie av lokale når det gjelder leiefastsetting.

Når det gjelder leie av bolig, har en et tosporet system med regler dels i den alminnelige husleielov, dels i leieforhandlingsloven fra 1978. Utgangspunktet er også her at partene står fritt til å avtale leiens størrelse, men at leien på nærmere vilkår kan endres dersom det er oppstått et misforhold mellom verdien av partenes ytelser. I den alminnelige husleieloven er hovedregelen at hyresnämnden kan sette ned leien dersom denne er vesentlig høyere enn i boliger som er sammenlignbare når det gjelder bruksverdien, jf. § 55 første ledd. Ved fastleggingen av boligens bruksverdi, skal en etter § 55 annet ledd i første rekke ta i betraktning leien i allmennyttiga bostadsforetag. De allmennyttige bostadsforetagene er en form for halvoffentlige boligselskaper som ikke har økonomisk vinning som formål.

I leieforhandlingsloven er det etablert et forhandlingssystem, der organisasjoner for henholdsvis utleier- og leiersiden forhandler om leien for eiendommen på grunnlag av en formalisert forhandlingsordning. Har leieavtalene en såkalt forhandlingsklausul, blir forhandlingsresultatet bindende for den enkelte leietaker, og det selv om han ikke er medlem av leieboerorganisasjonen. Også ved slike forhandlinger, må partene se hen til hva leien er i tilsvarende hus som forvaltes av allmennyttige bostadsforetag. Dette fordi hyresnämnden treffer avgjørelsen dersom forhandlingene mellom organisasjonene ikke fører frem.

Når det gjelder leie av lokale, har en i svensk rett ingen eksplisitte regler om leieregulering; prisnivået reguleres bare av den alminnelige avtalelovgivningen. I forhold til det indirekte oppsigelsesvernet i husleielovens §§ 56 flg. kan det imidlertid være avgjørende om utleieren har krevd en urimelig høy leie; leieren kan i så fall kreve erstatning for det tap han lider som følge av at avtalen opphører (fordi leieren ikke finner å kunne godta utleiers prisforlangende).

I finsk husleielov skiller en mellom leie av bolig og leie av lokale når det gjelder reglene om leiefastsetting. De materielle bestemmelsene på området er samlet i husleieloven fra 1987.

I boligleieforhold er utgangspunktet at leiens størrelse fastsettes i leieavtalen. Avtalefriheten er imidlertid forholdsvis snever. Ved første gangs utleie er hovedregelen i lovens § 25 at leien skal være rimelig hensett til det beløp som i alminnelighet betales for slike boliger. Med hjemmel i lovens § 26 kan regjeringen vedta allmenne anvisninger om leienivå og leieforhøyelser. Disse anvisningene har blant annet til formål å gi veiledning om hva som ligger i kriteriet rimelig leie i § 25. Ved annen gangs eller senere utleie, er det som hovedregel ikke fri adgang til å avtale leiens størrelse. Det kan da ikke avtales en høyere leie enn det den foregående leieren hadde måttet betale om dette leieforholdet hadde fortsatt, jf. § 28. Den leie som er avtalt ved første gangs utleie, setter med andre ord grenser for avtalefriheten senere. Overstiger den avtalte leie rimelig nivå, kan den kreves nedsatt med hjemmel i lovens § 32, med mindre avviket er ubetydelig. Etter at leieforholdet er etablert, kan utleieren kreve leieøkning dersom de allmenne anvisningene som regjeringen utferdiger med hjemmel i § 26 gir rom for det, jf. § 28. Motsetter leieren seg slik leieøkning, ligger initiativet hos ham: Han må reise sak for boligretten etter bestemmelsene i § 32. Krever utleieren større leieøkning enn anvisningene fra regjeringen gir rom for, må utleieren etter § 30 bringe saken inn for boligdomstolen dersom leieren motsetter seg endringen. Krever utleieren leieøkning, får leieren etter § 31 en ekstraordinær adgang til å si opp leieavtalen. I husleielovens § 27 er regjeringen gitt myndighet til på visse vilkår å beslutte nedslag i de husleiene som er avtalt. Denne fullmakten er gitt med sikte på ekstraordinære situasjoner; beslutter regjeringen å redusere de avtalte leier, skal Riksdagen underrettes uten opphold. Bestemmelsene om leieregulering kan ikke fravikes i avtale til skade for leieren.

Ved leie av lokale, gjelder det ingen spesielle innskrenkinger i avtalefriheten. I lovens § 112 er det fastsatt at retten kan sette ned den avtalte leie dersom denne ligger vesentlig høyere enn den gjengse leien på stedet for lokale med tilsvarende leieverdi og som nyttes til tilsvarende formål. Regjeringen kan videre etter lovens § 111 komme med rekommendationer om justering av den avtalte leie, men disse er ikke bindende for partene på leiemarkedet.

Også i tysk husleielov skiller en mellom leie av bolig og leie av lokale når det gjelder leiefastsetting.

Så langt det gjelder leie av bolig, har en særregler om leieregulering for flere typer boliger; de viktigste reglene finner en i lov om husleiereguleringer av 18. desember 1974. Det loven regulerer er først og fremst adgangen til, og fremgangsmåten ved, endringer i den opprinnelig avtalte leie.

I lovens § 1 er det fastsatt at betingede oppsigelser med krav om høyere leie som hovedregel er utelukket. Lovens § 2 gir imidlertid utleieren adgang til å kreve leieøkning dersom leien har vært uforandret i minst ett år, og den leien som forlanges ikke overstiger den leie som har vært vanlig avtalt i kommunen de siste tre år. Utleieren kan videre etter § 3 kreve leieøkning på visse vilkår dersom han har forbedret husrommet ved bygningsmessige tiltak. Både leieren og utleieren kan etter §§ 4 og 5 kreve leieendring dersom driftsutgiftene eller kapitalkostnadene knyttet til eiendommen endrer seg. Krever utleieren leieøkning på grunnlag av bestemmelsene i loven, får leieren etter § 9 en ekstraordinær adgang til å si opp leieavtalen. Bestemmelsene i loven kan bare i begrenset utstrekning fravikes til skade for leieren.

Når det gjelder leie av lokale, finnes det ikke særlige bestemmelser om leiefastsettingen; det er opp til partene å avtale leiens størrelse innenfor den ramme som følger av de alminnelige reglene om åger.

I utkastet her foreslås det i § 4-3 at hver av partene kan kreve at leien blir satt til gjengs leie hvert femte år. Slik leietilpassing skjer etter utkastet ikke automatisk; begge parter kan fremsette krav om det. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale, men når det gjelder lokale er det etter utkastets § 4-7 adgang til å avtale at reglene ikke skal gjelde.

Bakgrunnen for utvalgets forslag er sammensatt.

I forgrunnen står et ønske om å forhindre at det oppstår et misforhold mellom verdien av partenes ytelser. Det er uheldig at den ene av partene i et gjensidig bebyrdende kontraktsforhold i lang tid skal profitere på at utviklingen tar en helt annen retning enn begge partene forutsatte på avtaletidspunktet. Jevnlige tilpassinger til gjengs leie er en forholdsvis enkel måte å forhindre slike urimeligheter på.

Til dette kan en imidlertid innvende at regler som gir begge parter rett til å kreve leien justert med fem års mellomrom reduserer forutberegneligheten i kontraktsforholdet. Både utleier og leier kan ha et mer eller mindre sterkt behov for å kunne overskue de økonomiske konsekvensene av inngåtte avtaler. For utleieren kan jevnlige leieendringer legge vansker i veien når det gjelder finansiering av nybygg eller kjøp av eiendom med sikte på utleie, og begge partene har behov for å ha sikre tall å kalkulere med i sine budsjetter.

Etter utvalgets oppfatning vil ikke forslaget i særlig grad skape vansker for partene. For det første er det grunn til å understreke at etter gjeldende rett kan begge parter kreve vederlagsrevisjon med hjemmel i avtalelovens § 36, og leieren kan kreve leienedslag med hjemmel i husleielovens § 35 og prislovens § 18, jf. § 59. Disse bestemmelsene gir rom for et temmelig fritt dommerskjønn og det er nærmest ugjørlig å forutsi resultatet av en tvist på forhånd. Det er riktignok så at lemping av inngåtte avtaler med hjemmel i de nevnte bestemmelser ikke er kurant, men det kan ikke være tvil om at bestemmelsene skaper en ikke ubetydelig mangel på klarhet og forutberegnelighet. Det er for det første knyttet usikkerhet til vilkårene for vederlagsrevisjon; hvor stor må diskrepansen mellom avtalt leie og rimelig leie være før revisjon blir aktuelt? Videre er det knyttet usikkerhet til omfanget av endringen; hva skal leien settes til i det enkelte tilfelle?

Graden av forutberegnelighet henger også nær sammen med kontraktstypen. Er avtalen inngått på oppsigelse, kan begge parter normalt si opp avtalen, og eventuelt sette frem tilbud om ny avtale på endrede prisvilkår. Forså vidt angår disse kontraktene vil forslaget ikke medføre noen øket usikkerhet for partene. Er avtalen inngått for en bestemt tid, står ikke denne muligheten for vederlagsrevisjon åpen. Opplysninger utvalget har innhentet tyder imidlertid på at tidsbestemte leieavtaler ofte inngås for nettopp 5 år eller kortere tid. Ved fornying av leieavtalen – eller ved nyutleie – vil utleieren i dag få nettopp det markedet er villig til å gi.

I mer langvarige tidsbestemte leieforhold kan derimot tilpassing til gjengs leie være et usikkerhetsmoment av betydning for partene. Dette er en del av bakgrunnen for at bestemmelsene foreslås gjort fravikelige ved leie av lokale. I slike leieforhold kan en ubetinget adgang til å kreve leien tilpasset gjengs leie, sett i et forhåndsperspektiv, fremstå som en ulempe for begge parter.

En fordel ved den foreslåtte ordning med tilpassing til gjengs leie, er at reglene er lettere å praktisere enn bestemmelsene om vederlagsrevisjon i gjeldende rett. Tilpassing til gjengs leie kan kreves til bestemte tider, nemlig med fem års mellomrom, men ikke ellers. Utkastet stiller ikke andre krav enn at leieforholdet har vart i fem år uten annen justering av leien enn indeksregulering. En trenger derfor ikke ta stilling til om leien er (blitt) urimelig, slik som etter gjeldende rett, og dette må anses som betydningsfull forenkling av selve vurderingstemaet.

Hva leien skal settes til, vil heller ikke medføre nevneverdige vansker; gjengs leie er en gitt størrelse som en i prinsippet alltid kan finne. Det kan riktignok være vanskelig å fastlegge gjengs leie i det enkelte tilfelle, men bevisproblemene vil neppe være større på dette området enn på andre rettsområder.

Det er også grunn til å tro at de foreslåtte reglene vil redusere antallet tvister mellom partene i husleieforhold. Det eneste tvistespørsmålet som står tilbake, er hva som er gjengs leie for det aktuelle husrommet. Om det er grunnlag for revisjon i det enkelte tilfelle, og eventuelt etter hvilke retningslinjer revisjonen skal skje, kan vanskelig gi opphav til tvister.

Ytterligere en fordel knyttet til de foreslåtte reglene, er at de kan avdempe virkningen av svingningene i eiendomsmarkedet. Etter gjeldende rett er det i og for seg tenkelig at den avtalte leie i de aller fleste leieforhold på et gitt tidspunkt kan kreves revidert fordi den er urimelig, for eksempel dersom markedsforholdene har endret seg på en dramatisk måte på kort tid. En slik revisjonsbølge ville etter alt å dømme aksellere og forsterke svingningene i eiendomsmarkedet. De reglene om leietilpassing som foreslås i utkastet, kan bidra til å sikre en mer stabil og balansert utvikling. Denne effekten oppnår en av to grunner.

For det første skal leien settes til gjengs leie, det vil si det beløp som gjennomsnittlig betales for liknende husrom på liknende avtalevilkår på det tidspunkt krav om tilpassing settes fram. Ved avgjørelsen skal en således finne tyngdepunktet i det etablerte leienivået på stedet; siktemålet er å finne fram til et representativt gjennomsnittstall. Når leien tilpasses det som gjennomsnittlig betales, innebærer det at leieprisene ved nyutleie ikke er avgjørende. Viser leieprisene ved nyutleie en oppadgående tendens, vil dette trekke tyngdepunktet i markedet oppover, og det motsatte gjelder om tendensen er nedadgående. Når leien skal settes til det som antas å utgjøre tyngdepunktet i markedet, medfører det at leien ikke slavisk følger markedssvingningene, og dette vil i seg selv bidra til en stabilisering av leieprisene.

For det annet er det bare (anslagsvis) en femtedel av alle leieforhold blir tilpasset gjengs leie årlig. Utviklingen vil da gå sakte i bølger, og en risikerer ikke lenger brå omkalfatringer i markedet. Riktignok er det slik at antallet inngåtte leieforhold, særlig når det gjelder lokale, varierer en del fra år til år i takt med konjunkturene nasjonalt og internasjonalt, men dette vil etter utvalgets oppfatning neppe ha effekt.

2.4.4 Nedsetting og tilbakebetaling av ulovlig husleie

Har leieren betalt høyere vederlag enn lovlig, kan han etter gjeldende rett kreve leien nedsatt til lovlig nivå, og etter nærmere regler kreve det overskytende tilbakebetalt fra utleieren. De reglene en i dag har om nedsetting av leie og tilbakebetaling av overskytende leie, er innbyrdes forskjellige, noe som har uheldige konsekvenser.

Blir leien satt ned på grunnlag av bestemmelsene i husleielovens § 35 er utgangspunktet at dommen bare får virkning for fremtiden. Leien settes ned, men det skjer ikke noe etteroppgjør mellom partene. Det framgår av § 35 annet ledd første punktum at retten kan bestemme at leieren skal ha tilbakebetalt den ulovlige delen av leien som er betalt i tiden forut for dommen. I § 35 annet ledd annet punktum er det fastsatt at retten ikke kan pålegge utleieren å tilbakebetale leie som er betalt mer enn ett år før saksanlegget.

Overstiger leien høyeste lovlige leie fastsatt etter husleiereguleringsloven § 4 har leieren krav på tilbakebetaling av overprisen med mindre han i vesentlig grad har medvirket til overtredelsen, jf. § 29, men leieren må ha dom på kravet for å kunne drive det inn. Det samme gjelder dersom den avtalte leie er i strid med bestemmelsene i prislovens § 18, jf. § 59.

Fastsettes det en høyeste lovlige leie i medhold av husleiereguleringslovens §§ 15 eller 16 følger det av lovens § 23 at vedtaket bare får virkning for fremtiden. Noe tilbakebetalingskrav oppstår ikke her – med mindre leieren kan påberope seg bestemmelsene i prisloven § 18, jf. § 59 eller husleieloven § 35.

I andre lands husleielovgivning har en ofte bestemmelser om tilbakebetaling av overprisen dersom leien settes ned.

I den danske husleielov § 49 tredje ledd er det fastsatt at dersom leien settes ned etter krav fra leieren har denne krav på tilbakebetaling av overprisen. Denne bestemmelsen gjelder både ved leie av lokale og ved leie av bolig.

I den svenske husleieloven § 55 a er det på samme måte fastsatt at leier av bolig kan kreve tilbakebetaling av den ulovlige delen av leien dersom denne settes ned av hyresnämnden eller bostadsdomstolen.

I Finland har man en annen ordning: Hvorvidt leieren har krav på tilbakebetaling skal som hovedregel avgjøres på grunnlag av en skjønnsmessig helhetsvurdering, men utleieren kan ikke pålegges å tilbakebetale den del av leien som er mer enn to år før saksanlegget, jf. husleieloven §§ 34 første ledd og 107.

I utkastet skiller en mellom nedslag i husleien med virkning for fremtiden på den ene side, og tilbakebetaling av ulovlig betalt husleie på den annen.

Er forbudet i utkastets § 4-1 overtrådt, kan leieren kreve leien nedsatt til lovlig nivå for tiden fremover. Dette gjelder uten hensyn til om leieren har medvirket til overprisen, for eksempel ved bevisst å lokke med en ulovlig høy leie.

Bestemmelsen i utkastets § 4-4, som supplerer § 4-1, gjelder spørsmålet om leieren kan kreve tilbakebetalt den del av leien som overstiger lovlig nivå. Her foreslås det at leieren som hovedregel skal ha krav på tilbakebetaling av den ulovlige del av leien. Får leieren først medhold i sitt krav om leienedslag, er det etter utvalgets oppfatning naturlig at den overskytende delen tilbakebetales; en annen ordning ville blant annet kunnet friste til en trenering av saken.

Leierens krav på tilbakebetaling av ulovlig leie skal forrentes etter morarentelovens satser fra den dag beløpet ble betalt, jf. § 4-4 annet ledd. Etter utvalgets oppfatning er det nødvendig med så strenge sanksjoner for å hindre overtredelser.

Utkastet inneholder ingen regler som pålegger leieren å reklamere overfor utleieren innenfor en bestemt frist. Leierens krav er som utgangspunkt bare undergitt de vanlige reglene om foreldelse av fordringer. Selv om det ikke er uttrykkelig sagt i utkastet, forutsetter utvalget allikevel at leierens krav på tilbakebetaling kan falle bort på grunnlag av ulovfestede prinsipper om rettstap som følge av passivitet.

En fordel knyttet til omlegningen er at leieren ikke lenger behøver å påberope seg andre mulige grunnlag for tilbakebetalingskravet enn utkastets § 4-4, som prislovens § 18 eller avtalelovens § 36.

Det forekommer i en del tilfelle at leieren bevisst medvirker til at leien blir ulovlig høy. Med sikte på dette er det i § 4-4 fastsatt at leieren ikke kan kreve tilbakebetaling dersom han i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Slikt medansvar hos leieren fører etter denne bestemmelse som hovedregel til at tilbakebetaling av ulovlig vederlag er utelukket. Utkastet har samme ordlyd som husleiereguleringsloven § 29 og prislovens § 59, og skal forstås på noenlunde samme måte. Den rettspraksis som knytter seg til disse bestemmelsene, har derfor en viss betydning.

Slik bestemmelsen er formulert, vil tilbakesøkningskravet stå sterkt i alle tilfelle hvor det ikke med rimelighet kunne forventes at leieren skulle ta spørsmålet om leiens lovlighet opp til diskusjon før han betalte. De særlige forhold ved leie av husrom – hvor leieren kan være mer eller mindre avhengig av utleiers godvilje i hele avtalens løpetid – setter husleieforhold i en noe annen stilling enn de fleste andre gjensidig bebyrdende kontraktsforhold. Er det boligmangel, står leieren svakt rustet til å forhandle om leiens størrelse. Før leieforholdet er etablert kan utleiers vederlagskrav ha preg av et ultimatum, og etter at avtalen er etablert kan leieren ha begrunnede motforestillinger mot å ta en tvist med motparten. Det kan på denne bakgrunn være grunn til å vise tilbakeholdenhet med å statuere vesentlig medansvar.

Får leieren medhold i sitt krav om nedslag i leien, kan det tenkes at utleieren på sin side vil fragå leieavtalen. Denne problemstillingen er aktuell hva enten leieren får medhold i sitt krav om tilbakebetaling eller ikke. Det framgår av § 4-4 første ledd annet punktum at avtalen er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. En annen ordning ville kunne gjøre vernebestemmelsene ineffektive, og kunne også virke urimelig mot leieren. En nedregulering av leien er derfor ikke å anse som en bristende forutsetning for avtalen, og avtalebestemmelser om at leieavtalen bortfaller ved nedregulering, er uten rettsvirkning. Leieregulering er heller ikke saklig grunn for oppsigelse etter bestemmelsene i utkastets kapittel 10. Er det sammenheng mellom en nedregulering av leien og en kontraktsmessig oppsigelse, kan oppsigelsen måtte anses som så klart ulovlig at leieren ikke trenger å protestere mot oppsigelsen etter reglene i kapittel 10 for å verne leieretten, jf. HRKj inntatt i Rt. 1980 side 894. Velger leieren å protestere mot oppsigelsen, må den normalt anses som usaklig eller urimelig.

2.4.5 Oppheving av husleiereguleringsloven

Någjeldende lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.v. for boliger er en direkte fortsettelse av den prisreguleringen som ble innført i 1939. Virkeområdet for reguleringen er etter hvert blitt mindre, og som tidligere nevnt gjelder den strenge reguleringen etter kapittel II i dag bare for private utleiegårder i Oslo og Trondheim som er oppført før 8. april 1940.

Reguleringen etter kapittel II går ut på at det for de aktuelle boligene i prinsippet alltid finnes en høyeste lovlige leie, enten fastsatt ut fra et historisk utgangspunkt med senere tillegg, eller fastsatt av husleienemnda. Denne høyeste lovlige leien kan økes ved alminnelig leieforhøyelse, fastsatt i forskrift. Husleienemnda kan endre den høyeste lovlige leien for det enkelte leieforhold, i praksis viktigst ved leieøkning på grunn av utbedringstiltak. I tillegg til høyeste lovlige leie kan utleier etter nærmere regler kreve utligning av utgifter til indre og ytre vedlikehold.

For alle private boliger i Bergen, Bodø, Drammen og Stavanger og for alle private boliger i Oslo og Trondheim som ikke er omfattet av kapittel II, gjelder den mildere leiereguleringen i kapittel III (§§ 15 og 16). Denne reguleringen går ut på at husleienemnda kan fastsette en høyeste lovlige leie for boligen; i praksis betyr det at høyeste lovlige leie ikke blir fastsatt uten at leieren tar opp spørsmålet. Ved leiefastsettelsen skal husleienemnda legge til grunn gjengs leie på stedet for tilsvarende bolig bygget til samme tid; dessuten er det nevnt noen omstendigheter som nemnda skal ta omsyn til i det enkelte tilfelle.

Husleiereguleringen ble i sin tid vurdert av Husleiereguleringsutvalget, som avga sin innstilling i 1969. Utvalget foreslo å avvikle den forvaltningsmessige leiereguleringen og erstatte den med nye regler i husleieloven og prisloven med adgang til domstolsprøving av leiene. For nyere hus foreslo utvalget regler om at leien ikke måtte være høyere enn rimelig i forhold til driftskostnadene og leienivået i sammenlignbare hus i distriktet. For eldre hus skulle reguleringen erstattes med et bruksverdisystem for beregning av leiene. Innstillingen førte ikke til lovgivning.

I Sverige ble husleiereguleringen som hadde vart fra 1942, gradvis avviklet i tidsrommet 1968-75 og erstattet dels av bestemmelser i hyreslagen om bruksverdileie, dels av et forhandlingssystem. De svenske reglene er omtalt under 2.4.3.

I Danmark kan lov 1979:238 om midlertidig regulering av boligforholdene ses som en videreføring og utbygging av den reguleringen som ble innført i 1939. Reguleringen har et videre virkeområde enn den norske.

Norges Byggforskningsinstitutt har gjennomført en undersøkelse for Kommunaldepartementet etter ønske fra utvalget. Undersøkelsen omfattet boliger i Oslo som er omfattet av reguleringen i kapittel II. Resultatet av undersøkelsen er tatt inn som vedlegg til utvalgets innstilling; her skal bare noen av resultatene refereres.

Det ble gjennomført en spørreundersøkelse med intervju av 521 husholdninger i 92 i bygårder i flere bydeler. Det ble innhentet supplerende opplysninger fra utleierne.

Antallet boliger som omfattes av kapittel II i Oslo, anslås til 12 000 (som nevnt antas reguleringen i tillegg å gjelde 2 000 boliger i Trondheim). Boligene er forholdsvis små, og standarden er gjennomgående beskjeden. Det er 21 pst. av boligene som er mangelfullt utstyrt med bad og WC, mens tilsvarende tall på landsbasis er 10 pst.

Gjennomsnittsalderen for beboerne er lav. Aldersgruppen 20-29 år er markert overrepresentert i forhold til befolkningen i Oslo totalt. Mange av beboerne er studenter. Vel halvparten av husholdningene består av aleneboende, og det er svært få familier med barn i leiegårdene. Aldersgruppene over 35 år er underrepresentert i kapittel II-boligene; det gjelder også aldersgruppen over 67 år.

Studentene hadde en gjennomsnittlig brutto inntekt for 1991 på kr 56 000 (utenom studielån) for hver person på 18 år eller mer, mens det tilsvarende tallet for pensjonistene var kr 86 000. For gruppen i heldags lønnet arbeid var gjennomsnittlig årslønn i 1991 kr 179 000 pr. person. Av disse har 9 pst. mindre enn kr 100 000 og 13 pst. mer enn kr 250 000. Gjennomsnittlig inntekt for alle gruppene i disse boligene ligger under de tidligere oppgitte gjennomsnittstall for resten av landet.

Gjennomsnittlig boutgift (husleie, lys og varme) er oppgitt til kr 2 500 pr. måned.

Vel halvparten av leilighetene er leid umøblert med standard leiekontrakt, mens en tredjedel har tidsbestemt kontrakt. Møblerte leieforhold utgjør 11 pst.

Det ble også gjennomført en taksering av boligene med sikte på å finne ut hva markedsleien ville utgjøre, dvs. en fri leiefastsettelse ved ny utleie. Takseringen ble utført av medlemmer av Norges Takseringsforbund. Takstmennene skulle ikke ta hensyn til eventuelle effekter av økt samlet tilbud av uregulerte utleieboliger. Det skulle ses bort fra påkostninger utført av leier.

Takseringen omfattet 112 leiligheter i 37 gårder. Alle gårdene var også med i den tidligere nevnte intervjuundersøkelsen. Av de takserte boligene var 34 leid ut på vilkår som gjorde at de var unntatt fra reguleringen i kapittel II (for det meste møblert utleie).

I gjennomsnitt ville leien for kapittel II-boligene øke fra 1682 kroner pr. måned til 3418 kroner pr. måned, et tillegg på 103,2 pst. For de 34 boligene som falt utenom kapittel II, ville leien øke i gjennomsnitt fra 2209 kroner til 2868 kroner (29,8 pst.). For pensjonistgruppen, som utelukkende bodde i boliger omfattet av kapittel II, ville leien øke fra 1536 kroner til 3365 kroner, et tillegg på 119,1 pst.

Det ble også undersøkt hvor stor den prosentvise økningen ville bli for hver enkelt av de takserte boligene. Deretter ble det beregnet et gjennomsnitt av disse prosenttallene. Gjennomsnittet av prosenttallene for økning er høyere enn prosenten for gjennomsnittlig økning i kroner. Forklaringen på dette er at de minste og billigste boligene får høyest prosentvis økning. Gjennomsnittet av prosenttallene for økning er på 140 pst. for boligene som omfattes av kapittel II, mens det tilsvarende tallet for de 34 boligene som ikke omfattes av den strenge reguleringen, er 53 pst.

Undersøkelsen gir ingen forklaring på hvorfor markedsleien er høyere enn nåværende leie for de boligene som ikke omfattes av kapittel II. Noe av årsaken kan ligge i at det er fastsatt en høyeste lovlige leie etter kapittel III (det er det ikke opplyst om). Det kan også være at det gjelder leieforhold mellom slektninger m.m., og at leien derfor er satt lavt. Det kan heller ikke utelukkes at markedsleien er satt i høyeste laget ved takseringen.

Utvalget vil peke på at det alltid vil finnes grupper som ikke ved egen hjelp vil være i stand til å dekke de mest grunnleggende boligbehov på markedets vilkår. I mange land finnes det en skjermet boligsektor hvor leiene kan holdes lavere enn markedsleien, og hvor det ikke stilles krav om normal forrentning av den kapital som er lagt ned i boligene. Utvalget mener at det også hos oss er behov for slike rimelige boliger av nøktern men likevel forsvarlig standard, gjerne i offentlig eie eller organisert i allmennyttige foretak. Utvalget tilrår at mulighetene for å etablere ordninger for rimelige boliger i offentlig eller privat regi utredes.

Når det gjelder husleiereguleringsloven, foreslår hele utvalget at reguleringen i kapittel III (den milde reguleringen) oppheves. Reguleringen i kapittel III har hatt begrenset bedtydning i praksis. Bestemmelsene i utvalgets forslag til ny husleielov vil etter utvalgets oppfatning lang på vei gjøre reguleringen i kapittel III overflødig, og hensynet til forenkling av reglene tilsier at bestemmelsene om fastsettelse av leien for disse boligene samles i den nye husleieloven.

Det er dissens i utvalget når det gjelder reguleringen i kapittel II. Medlemmene Frigland, Kilset, Lilleholt og Magler mener at reguleringen bør oppheves etter en overgangsperiode. Det er flere grunner som taler for en slik opphevelse, og disse medlemmer legger innbyrdes noe forskjellig vekt på disse grunnene.

Utgangspunktet for en lovregulering må i dag være at det er markedet som avgjør hva som er riktig leie. Dette er i samsvar med prinsippet om avtalefrihet; det er eventuell begrensing av avtalefriheten som må begrunnes. I det lange løp er det også markedslovene som skal sørge for balanse på utleiemarkedet. Er leiefastsettelsen fri, vil det i prinsippet være en sammenheng mellom leieprisene og tomte- og byggeprisene. Er leieprisene høye, lønner det seg å bygge for utleie, og for brukerne lønner det seg å eie i stedet for å leie. Blir nyproduksjonen for høy, faller leieprisene, og nybyggingen avtar. Disse medlemmer er klar over at slike enkle sammenhenger modifiseres av flere faktorer når det gjelder et gode som bolig, men de grunnleggende trekkene i markedet vil gjenfinnes også her.

Det kan hevdes at fri leiefastsettelse gir den beste utnyttelsen av den eksisterende boligmassen ved at leierne vil sørge for ikke å sitte med dyrere boliger enn nødvendig. Leieregulering kan medføre at mange har større og dyrere husrom enn de trenger, fordi leien ikke avspeiler verdien av leieobjektet.

Generelt hevdes det at fri konkurranse i lengden kan gi de laveste prisene, og at en offentlig regulering kan føre til at prisnivået blir liggende høyere enn det ellers ville gjøre. Utvalget har ikke grunnlag for å si noe om hvorvidt slike sammenhenger gjør seg gjeldende for husleiereguleringen.

Det er ikke aktuelt i dag å innføre en regulering for alle utleieboliger. En begrenset regulering, som etter kapittel II, skaper omgåelsespress og kontrollproblemer. Videre representerer dagens regulering en økonomisk fordel for de leiere som oppnår å få leie til regulert leie, men det finnes ingen fordelingskriterier for dette godet. Tilfeldighetene og utleiernes vilkårlige valg avgjør hvem som får nyte godt av reguleringen. En annen effekt av den begrensede reguleringen er at enkelte leiere, særlig gjennom bytteretten, henter ut den økonomiske fordelen ved den regulerte leien i forbindelse med at leieretten blir overført til ny leier.

Etter manges oppfatning har leiereguleringen bidratt til bygningsmessig forfall ved at leieinntektene ikke har gitt rom for nødvendig vedlikehold, og videre at reguleringen har ført til en reduksjon av leiemarkedet ved seksjonering m.m.

Det kan også oppfattes som urimelig at et liten gruppe private eiere rammes av leiereguleringen. At offentlig eide boliger ikke omfattes av reguleringen, kan forsterke inntrykket av urimelighet. Det skal finnes eksempler på at det offentlige tar ut en høyere leie enn det som ville ha vært tillatt hvis eiendommen var privat.

Disse medlemmer er klar over at mange av de nåværende beboerne i de regulerte leilighetene ville få problemer ved en øyeblikkelig opphevelse av reguleringen. Opplysningene fra de undersøkelser som er foretatt for utvalget, tyder på at leienivået ville fordobles, og at økningen for de mindre boligene ville øke enda mer. Rent bortsett fra at mange av beboerne ikke har økonomisk evne til å mestre en slik brå leieforhøyelse, ville en slik gjennomføring stride mot berettigede forventninger om forutberegnelighet og stabilitet i et langvarig avtaleforhold.

Disse medlemmer foreslår derfor at reguleringen avvikles over en periode på inntil ti år for de eksisterende leieforholdene. Utvalget forutsetter at høyeste lovlige leie økes gradvis ved de alminnelige leieforhøyelser etter husl.regl. § 7. Utvalget anbefaler at leien før utlikning av vedlikehold og tilleggsytelser økes med 10 pst. årlig, i tillegg til den justering som utviklingen av pengeverdien måtte tilsi. På den måten vil høyeste lovlige leie for de fleste av leieforholdene ha nådd nivået for gjengs leie i god tid før oppheving av reguleringen, forutsatt at forholdet mellom regulert leie og markedsleie ikke forrykkes vesentlig i perioden.

Disse medlemmer forutsetter også at den mulighet som stortingets bostøttevedtak gir for utvidelse til boliger som omfattes av husleiereguleringen, benyttes.

Disse medlemmers forslag til overgangsregler omtales nærmere i de spesielle motiver.

Medlemmene Magistad og Stabelfelt foreslår at reguleringen i husleiereguleringslovens kapittel II beholdes i sin nåværende form.

Disse medlemmer viser til at hele utvalget framhever behovet for å skjerme en del av boligsektoren. Disse medlemmer vil framheve at dagens husleieregulering har svakheter, ikke minst fordi antall boliger som ofattes er begrenset og fordi fordelingen av boligene beror på tilfeldigheter.Disse svakheter er ikke tilstrekkelige til å forsvare konsekvensene av full opphevelse av reguleringen så lenge en ikke har noe å sette i stedet. Utvalgets undersøkelser viser at bl. a. utsatte grupper og husstander med behov for enkle midlertidige boliger, er leiere i den regulerte boligmasse. Oppheves reguleringen uten at noe annet settes i stedet, vil disse leierne få sin husleie mer enn fordoblet. Disse medlemmer antar at en slik opphevelse vil ha som konsekvens at mennesker mister sine boliger uten at kommunene har ressurser til å fange opp de problemer som derved oppstår. I de kommuner som i dag har husleieregulering, har man også husløse.

Disse medlemmer vil framheve at bolien er et sentralt velferdsgode hvor også andre hensyn enn de økonomiske spiller inn. Barn kan være knyttet til bomiljøet og skoletilbudet, de voksne til arbeidsplasser og familien til det sosiale nettverk nærområdet representerer. Markedssynspunkter og avtalefrihet har aldri vært gjennomført fullt ut på boligsektoren.

Disse medlemmer vil framheve at de regulerte leiene, med de muligheter som gis for utlikning av utgifter, muliggjør vedlikehold hvis utleierne ønsker det. At eiendommen i enkelte tilfelle er kjøpt for en pris som er høyere enn det leienivået skulle tilsi, er en annen sak, og ikke noe argument for å oppheve reguleringen.

De nåværende regulerte boligene i Oslo og Trondheim utgjør et viktig tilbud til grupper som ikke er i stand til å betale markedspris for boligen. Så lenge det ikke er etablert andre former for prisskjermede boliger, og så lenge de eksisterende støtteordninger ikke er tilstrekkelige til å sikre alternative boliger, vil det etter disse medlemmers syn være betenkelig å gjennomføre en sterk leieforhøyelse for flere tusen boliger. Dette gjør seg særlig gjeldende nå da mange er utsatt for inntektsbortfall på grunn av arbeidsledighet.

Disse medlememr mener at de regulerte leiene med de muligheter som gis for utligning av utgifter, muliggjør nødvendig vedlikehold hvis eierne ønsker det. At eiendommen i enkelte tilfelle er kjøpt for en pris som er høyere enn det leienivået skulle tilsi, er en annen sak og ikke noe argument for å oppheve reguleringen.

Disse medlemmer vil også peke på at reguleringen har vært stabil i mer enn femti år. En opphevelse av reguleringen vil medføre en tilfeldig formueøkning for dem som nå eier de aktuelle eiendommen – en formueøkning som betales av leiere som har leid boligene i tillit til reguleringen.

Disse medlemmene slutter seg til utvalgets anbefaling ovenfor vedrørende utredning av mulighetene for å etablere rimelige boliger i offentlig eller privat regi. Når alternativ til dagens regulering foreligger, bør husleiereguleringen tas opp til ny drøftelse.

2.4.6 Håndhevingen av bestemmelsene om prisvern

Det ideelle krav til en lov som regulerer forholdet mellom to avtaleparter, er at den påvirker partenes handlemåte slik at risikoen for at det skal oppstå tvister mellom dem reduseres til et minimum, samt at partene selv kan finne løsninger når det allikevel oppstår uenighet, uten å måtte søke bistand hos advokat eller de rettshåndhevende myndigheter. Dette forutsetter at man i loven går konkret til verks, og at bestemmelsene så vidt mulig gir klare løsninger på praktiske spørsmål.

I utkastet her er det flere bestemmelser som gir anvisning på en skjønnspreget vurdering. En slik lovgivningsteknikk – med bruk av rettslige standarder – har mange fortrinn framfor mer eksakte regler. Bestemmelsene er blant annet utviklingsdyktige, og de legger forholdene til rette for en nyansert vurdering i hvert enkelt tilfelle. Det er imidlertid ikke i alle forhold at slike bestemmelser er et egnet virkemiddel til å oppnå konkret rettferdighet. En ulempe ved denne type regler er at de bare kan gi en effektiv regulering dersom de rettshåndhevende myndigheter er lett tilgjengelige for nødvendig presisering av standardens betydning i konkrete tilfelle. Utvalget har på denne bakgrunn vurdert hvilke organer som er best skikket til å håndheve bestemmelsene om leieprisvern i den nye husleieloven.

Utvalget tar som utgangspunkt at tvister mellom kontraktsparter naturlig hører under de ordinære domstoler. Skal en annen ordning velges, må det kreves gode grunner. Denne løsningen er også forholdsvis enkel å gjennomføre; man kan bygge på en organisasjon som allerede eksisterer. Videre er det grunn til å understreke at de alminnelige domstoler har allmenn tillit som konfliktløsere i i saker hvor det gjelder å finne en juridisk riktig løsning.

Så langt det gjelder leie av lokale, er ikke utvalget i tvil om at tvister i tilknytning til leiefastsettingen, på samme måte som i dag, bør avgjøres av de alminnelige domstolene.

Spørsmålet om hvem som skal håndheve bestemmelsene om leieprisvern er noe mer sammensatt i boligleieforhold. Etter gjeldende rett er kompetansen til å håndheve bestemmelsene delt mellom prismyndighetene og domstolene. Selv om husleiereguleringen foreslås opphevet, er det ikke uten videre gitt at håndhevingen av reglene bør overføres til domstolene alene.

Ved leie av bolig kan ofte tvistene i tilknytning til leiefastsettingen gjelde mindre økonomiske verdier. Slike krav kommer sjelden for domstolene i dag; partene finner det ikke bryet og pengene verdt å få tvisten avgjort etter de vanlige rettergangsregler.

På enkelte rettsområder har lovgiveren tatt konsekvensen av at vanlig rettergang kan være for tidkrevende og kostbart for partene, og gitt regler om forenklet tvistebehandling. Et særlig viktig eksempel i så måte er forbrukertvistutvalget, som er hjemlet i lov om behandling av forbrukertvister av 28. april 1978 nr. 18. Utvalget tar årlig stilling til et stort antall tvister mellom forbrukere og næringsdrivende på vare- og tjenesteområdet. Andre eksempler på slike organer er trygderetten og prisrådet.

I mange bransjer ser en også at bransjens egne folk har opprettet klagenemnder m.m. av forskjellig slag som avgir uttalelser om rettsspørsmål eller tar stilling til tvister mellom forhandler og kunde. Også her er formålet å forenkle håndhevingen av privatrettslige rettigheter og plikter i kontraktsforholdet. Noen av disse nemndene er regulert i lovgivningen, for eksempel forsikringsklagenemnda, jf. lov om forsikringsavtaler av 16. juni 1989 nr. 69. § 20-1.

Det kan innvendes at domstolsbehandling er både tidkrevende og kostbart for partene. En ordning med for eksempel husleienemnder på fylkes- eller kommuneplan, kan gi en langt raskere saksbehandling, og med mindre kostnader for partene. Videre kan administrative organer – på grunn av det store sakstilfanget – opparbeide seg en kompetanse på området som domstolene ikke besitter.

Til dette vil utvalget bemerke at ordinær rettergang er tidkrevende blant annet fordi det stilles strenge krav til saksbehandlingen. Dette gir en garanti for at avgjørelsene er materielt riktige og basert på grundige overveielser. De avgjørelser det her er tale om, er så viktige for partene at rettsikkerhetshensynet må veie tyngre enn ønsket om rask saksbehandling. Når det gjelder kostnadsaspektet, vil utvalget peke på at også en administrativ håndheving av prisbestemmelsene kan innebære betydelige kostnader sett fra en samfunnsøkonomisk synsvinkel, og det selv om partene blir fritatt fra å betale de direkte kostnadene. Å bygge opp og drive et administrativt apparat, vil utvilsomt kreve ikke ubetydelige uttellinger.

Videre er det en viss fare for at administrative organer ikke foretar en så individuell og nyansert vurdering som de rettslige standarder gir anvisning på. Det kan lett skje at det regelverk som skal anvendes, erstattes med temmelig håndfaste regler for vurderingen. Det kan etter utvalgets oppfatning ikke være grunnet tvil om at rettslige standarder best håndteres av domstolene.

Ofte vil tvist om leiefastsettingen også knytte seg til andre sider ved kontraktsforholdet. Leieren hevder for eksempel at leien er for høy fordi han har vedlikeholdsplikt ut over det som er hjemlet i § 6-2, mens utleieren bestrider leierens påstand om at hans plikter går ut over det som er fastsatt i loven. Den som skal ta stilling til tvisten mellom partene vedrørende leiefastsettingen, må her først ta stilling til spørsmålet om vedlikeholdspliktens omfang. Det lar seg derfor vanskelig gjøre å skille ut nettopp leiens størrelse som et eget avgjørelsestema.

Spørsmålet om hvem som skal håndheve bestemmelsene i loven, knytter seg ikke bare til leieprisbestemmelsene. Problemstillingen er den samme når det gjelder andre sider ved husleieforholdet, for eksempel bestemmelsene om oppsigelsesvern. Det er ikke noen grunn til at akkurat prisbestemmelsene – men ikke de øvrige regler som gjelder i husleieforhold – skal håndheves av andre organer enn domstolene. Bestemmelsene i lovens kapittel 5 ligger etter sin karakter ikke spesielt godt til rette for administrativ håndheving.

På denne bakgrunn mener utvalget at bestemmelsene i lovens kapittel om leieprisvern bør håndheves av domstolene. En modifikasjon i dette finner en i utkastets bestemmelser om tilpassing til markedsleie i § 4-3, jf. § 13-2. Her foreslås det at avgjørelsen av hva som er gjengs leie, i tilfelle av tvist mellom partene, i første omgang skal treffes av en oppmann. Bakgrunnen for forslaget er dels at akkurat dette tvistespørsmålet vil oppstå med jevne mellomrom i de fleste leieforhold, og at en vanlig rettergang er for tid- og ressurskrevende både for partene og for rettsapparatet. Videre har en lagt vekt på at avgjørelsen forutsetter både innsikt i markedsforholdene på stedet, og en viss bygningsteknisk kyndighet, og mer enn rent juridiske kvalifikasjoner.

2.5 Utleiers plikter i leietiden

2.5.1 Innledning

I den någjeldende husleielov finnes det ikke noen utømmende regulering av hvilke plikter utleieren har mens leieforholdet består. De fleste bestemmelsene om dette er inntatt i §§ 17 og 18. Denne reguleringen er imidlertid mangelfull på flere punkter, og gir opphav til flere tvilsspørsmål.

Utleiers viktigste plikt etter leieavtalen er å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Utleieren skal holde bruken åpen for leieren, slik at formålet med avtalen kan realiseres. Husleieloven inneholder imidlertid ingen bestemmelse der denne sentrale utleierplikt kommer klart til uttrykk.

En side ved utleiers plikt til å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen, er at utleieren skal sørge for at det hersker vanlig ro og orden i eiendommen. Denne siden av plikten til å stille husrommet til leierens disposisjon, kommer til uttrykk i husleielovens § 18 syvende ledd. Bestemmelsen i § 18 sjette ledd, der det er fastsatt at utleieren skal sørge for belysning og renhold av fellesarealene i og utenfor husrommet, kan ses under samme synsvinkel.

I løpet av en leieperiode av noen varighet vil husrommet forringes, dels fordi det blir eldre, dels fordi det i videste forstand slites. Et viktig spørsmål blir derfor hvilken av partene som skal ha plikt til å gjenopprette faktiske mangler som oppstår. I den någjeldende husleielov er dette nærmere regulert i § 18 om utleiers vedlikeholdsplikt. Hovedregelen i § 18 første ledd er at utleieren plikter å vedlikeholde husrommet innvendig og utvendig så lenge leieforholdet varer. Denne hovedregelen er ikke unntaksfri. For det første er leieren etter § 19 første ledd pålagt en begrenset vedlikeholdsplikt; leieren skal etter denne bestemmelse vedlikeholde visse positivt oppregnede gjenstander. For det annet framgår det av § 18 annet ledd at hovedregelen ikke gjelder ved leie av lokale eller ved leie av bolig der leieren er sikret en uoppsigelig leierett for minst 10 år. Hovedregelen gjelder heller ved utleie fra kredittinstitusjoner som har overtatt husrommet fordi leieren har misligholdt sine forpliktelser. Det er noe uklart hvilken av partene som plikter å vedlikeholde husrommet i disse tilfellene – dersom partene har forsømt å treffe nærmere avtale om det.

Oppfyller ikke utleieren de plikter som her er nevnt, har loven en noe fragmentarisk regulering av hvilke virkninger dette trekker med seg.

Hindres leierens bruk av tredjemanns rett i husrommet, eller strider bruken mot bestemmelser i lovgivningen framgår det av husleielovens § 17 første ledd at leieren kan heve leieavtalen, kreve avslag i leien og skadeerstatning. De påfølgende ledd inneholder visse modifikasjoner i hovedregelen. Hindres bruken av bestemmelser i lovgivningen framgår det av annet ledd at skadeerstatning bare kreves dersom utleieren har utvist uaktsomhet. Videre er det i tredje ledd fastsatt at uvesentlige innskrenkinger i bruken ikke gir hevingsrett. Denne bestemmelsen er bare en presisering av at hevingsrett forutsetter vesentlig mislighold fra utleiers side. Oppfyller ikke utleieren sin vedlikeholdsplikt etter at leieren har framsatt krav om det, kan leieren etter § 18 tredje ledd, jf. § 14 fjerde og syvende ledd heve leieavtalen, kreve avslag i leien og skadeerstatning. Leieren har allikevel ikke krav på erstatning dersom utleieren godtgjør at misligholdet ikke kan tilregnes ham.

I utkastet kapittel 5 foreslås det bestemmelser om utleiers plikter mens leieforholdet består. Reguleringen faller i to deler. For det første foreslås det i § 5-1 regler om hvilke plikter utleieren har mens leieforholdet består. Det er grunn til å understreke at den foreslåtte reguleringen er ikke uttømmende – flere bestemmelser som pålegger utleieren bestemte plikter mens leieforholdet består er inntatt andre steder i utkastet. Som eksempel på slike bestemmmelser kan nevnes reglene om tilbakebetaling av ulovlige kapitalytelser i §§ 3-8 og 4-4. Videre kan utleieren i avtalen ha påtatt seg andre plikter enn de som er angitt i bestemmelsen. For det annet foreslås det i § 5-2 regler om hvilke virkninger det har om utleieren ikke oppfyller sine plikter etter bestemmelsene i § 5-1. Her har utvalget funnet det mest rasjonelt å gi reglene i kapittel 2 tilsvarende anvendelse i den utstrekning de passer. Etter utvalgets oppfatning bør bestemmelsene i dette kapittel kunne fravikes i avtale.

2.5.2 Utleiers plikter i leietiden

At utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen kommer, som nevnt i avsnitt 2.5.1, bare forutsetningsvis til uttrykk i den någjeldende husleielov.

I utenlandsk husleielovgivning er det nokså vanlig å framheve på en klar måte i loven at utleieren skal stille husrommet til leierens rådighet i samsvar med avtalen. I dansk husleielov § 9 første ledd heter det at utleieren plikter å stille husrommet til leierens rådighet i god og forsvarlig stand fra det avtalte tidspunkt for leieforholdets begynnelse og i hele leieperioden. En noenlunde tilsvarende regel finnes finnes i BGB § 535.

Etter utvalgets oppfatning bør det i en ny husleielov komme klart fram at utleieren plikter å stille husrommet til leierens rådighet i samsvar med avtalen gjennom hele leieperioden.

En slik bestemmelse er nyttig av flere grunner. For det første er det naturlig å framheve i loven hva som er utleiers viktigste plikt etter leieavtalen. Videre foreslås det i utkastet § 5-2 en generell regulering av mangelsspørsmålene i leieperioden. En bestemmelse om at utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen i leieperioden, kan ses på som et naturlig utgangspunkt for denne mangelsreguleringen.

Etter gjeldende husleielov er det som hovedregel utleiers oppgave å vedlikeholde husrommet i leietiden, jf. § 18 første ledd. Utvalget foreslår denne ordning videreført i utkastet § 5-2 annet ledd. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er nærmere omtalt under punkt 2.6.3. Etter utkastet skal leieren fortsatt ha en viss vedlikeholdsplikt, jf. § 6-2. Bestemmelsen i § 18 annet ledd, der det blant annet er fastsatt at hovedregelen ikke gjelder ved leie av lokale leie ved leie av bolig der leieren er sikret en uoppsigelig leierett for minst 10 år, foreslås ikke videreført i den nye husleieloven. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er at loven bør ha en fravikelig hovedregel om et så vidt sentralt spørsmål som dette.

En side ved plikten til å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen, er at utleieren plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Forekommer det husbråk eller andre ordensforstyrrelser i eiendommen, kan dette i vesentlig grad redusere husrommets verdi for leieren. Utvalget foreslår derfor videreført bestemmelsene i gjeldende rett om at utleieren plikter å opprettholde ro og orden i eiendommen.

2.5.3 Leierens stilling ved kontraktsbrudd fra utleiers side

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter bestemmelsene i utkastet § 5-1, blir det spørsmålet om hvilke sanksjoner som skal stå til leierens disposisjon.

I utkastet kapittel 2 er det foreslått en utførlig regulering av problemstillingene knyttet til mislighold fra utleiers side i overleveringsfasen. Reguleringen i utkastet kapittel 2 omfatter både forsinkelses- og mangelstilfellene. Etter at husrommet er overlevert til leieren, er det stort sett de samme problemer som oppstår. Visse forskjeller er det allikevel. For det første blir det ikke lenger spørsmål om virkninger av forsinkelse fra utleiers side; reguleringen i kapittel 5 knytter seg derfor bare til tilfelle der det oppstår mangler i leietiden. For det annet kan det her tenkes at mangelen er oppstått som følge av forhold på leierens side, og dette reiser spesielle problemer som ikke har noen paralell i kapittel 2.

Hovedregelen i utvalgets forslag er inntatt i § 5-2 første ledd. Oppstår det mangler ved husrommet i leietiden kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, heving etter § 2-12, erstatning for økonomisk tap etter §§ 2-13 og 2-14, samt holde leie tilbake etter § 2-15.

Forutsetningen for å gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren etter første ledd er at det er oppstått en mangel som ikke beror på leieren.

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter § 5-1 foreligger det etter utkastet en mangel ved husrommet. Etter § 5-1 første ledd skal utleieren stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Bestemmelsen i første ledd innebærer at manglende oppfyllelse fra utleiers side av pliktene etter husleieloven eller leieavtalen regnes som en mangel ved husrommet. Videre foreligger det en mangel dersom utleieren ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter annet ledd. Det vil etter tredje ledd være en mangel om det forekommer ordensforstyrrelser ut over det som er vanlig i slike leieforhold.

Beror mangelen på forhold på leierens side, faller tilfellet utenfor regelen i § 5-2 første ledd. Uttrykket beror på leieren gir anvisning på en konkret vurdering av om mangelen ligger innenfor leierens risikosfære. Er mangelen voldt på erstatningsbetingende måte av leieren selv eller noen han svarer for, beror mangelen på forhold på leierens side. Det samme gjelder dersom mangelen kan tilbakeføres til forhold som leieren står nærmest til å bære risikoen for. Er mangelen oppstått som følge av tilfeldige begivenheter eller som følge av forhold på utleiers side, beror mangelen derimot ikke på forhold på leierens side.

Beror mangelen på forhold på leierens side, er det i annet ledd bestemt at utleieren bare plikter å rette mangelen etter bestemmelsene i § 2-10. I disse tilfellene gir ikke mangelen opphav til andre krav på leierens hånd. Er leieren erstatningsansvarlig for skaden, jfr § 6-6, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter skaden først. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det kan virke støtende dersom utleieren må rette mangler som leieren har forvoldt på erstatningsbetingende måte uten å få erstatning først.

Utvalgets medlem Kåre Lilleholt mener at kapitlet her bør ha en bestemmelse (§ 5-3) som gir kommunen adgang til å oppfylle utleiers vedlikeholdsplikt hvis en eller flere leiere ber om det. Forslaget, som er alternativt i forhold til flertallets forslag til § 7-4, er nærmere kommentert i de spesielle merknadene til kapittel 5.

2.6 Leierens bruk av husrommet m.m.

2.6.1 Innledning

Den någjeldende husleielov har en rekke regler som knytter seg til leierens bruk av husrommet; langt de fleste av disse er inntatt i lovens kapittel 3.

Hovedbestemmelsen om leierens bruk av husrommet finnes i lovens § 20 der det heter at leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Bestemmelsen i § 20 suppleres av § 24 første ledd som fastsetter at leieren er avskåret fra å bruke husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt.

Loven har flere bestemmelser med sikte på situasjoner der husrommet rammes av skader i leietiden. Det framgår av § 21 første ledd at leieren plikter å varsle utleieren om skader som rammer husrommet, og etter § 19 annet ledd plikter leieren i i en viss utstrekning å opptre aktivt for å berge verdier for utleieren. Den sistnevnte bestemmelsen ligger nær opp til ulovfestede prinsipper om uanmodet forretningsførsel. Endelig framgår det av § 20 første ledd annet punktum at leieren plikter å erstatte skade på husrommet som han selv, husstandsmedlemmer, framleiere eller visse andre personer volder forsettlig eller uaktsomt.

I lovens § 19 er leieren pålagt en begrenset vedlikeholdsplikt; som hovedregel skal leieren vedlikeholde visse bestemt angitte gjenstander; dette gjelder blant annet badekar, vannklosetter og elektriske komfyrer. Bestemmelsen i § 19 er uttømmende på den måten at leieren ikke plikter å vedlikeholde andre gjenstander enn den som er positivt angitt i oppregningen.

Det forekommer ikke sjelden at utleieren eller leieren ønsker å foreta endringer i husrommet mens leieforholdet varer. I den någjeldende husleielov er leieren som hovedregel avskåret fra å foreta endringer på eget initiativ, mens utleieren derimot står heller fritt til å iverksette vedlikehold- og endringsarbeider. Disse problemstillingene er nærmere omtalt under punkt 2.6.4 og 2.6.6.

2.6.2 Leierens bruk av husrommet m.m.

Hva slags bruk leieren er berettiget til i forhold til utleieren må i prinsippet avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av leieavtalen. I en generell husleielov lar det seg ikke gjøre å utforme detaljerte regler om hva slags bruk leieren er berettiget til, og i utkastet her er det først og fremst regler om hvilke skranker som gjelder for bruken. Ved utformingen av disse reglene har utvalget vist en viss tilbakeholdenhet – reglene er lite detaljerte og bygger på det hovedsynspunkt at det bør være opp til partene å fastsette nærmere retningslinjer for leierens bruk.

Mens leieforholdet varer er det leieren som har besittelsen av husrommet. Leieavtalen vil etablere en plikt for leieren til å ta hensyn til utleiers interesser: Han har en omsorgsplikt. Det lar seg vanskelig gjøre å gi uttømmende regler om hvor langt leierens plikter i så måte strekker seg. Flere av enkeltreglene i utkastet kan imidlertid betraktes som fragmentariske utslag av den generelle omsorgsplikten som leieavtalen aktualiserer. Den generelle omsorgsplikten kommer for øvrig inn som et supplement til både bestemmelsene i leieavtalen og bestemmelsene i husleieloven.

Det viktigste ledd i leierens omsorgsplikt, er at han plikter å bruke husrommet på en vanlig aktsom måte slik at det ikke oppstår skade. Han kan således ikke – uten noenlunde klar hjemmel i leieavtalen – utsette husrommet for større skaderisiki enn det som er vanlig i denne type leieforhold. Denne side ved omsorgsplikten kommer til uttrykk i utkastet § 6-1 første ledd.Her er det fastsatt at leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med avtalen.

Etter gjeldende husleielov er leieren avskåret fra ta husrommet i bruk til andre formål enn avtalt, jf. § 24 første ledd. Bakgrunnen for denne regelen er dels hensynet til utleiers interesser, dels hensynet til andre leiere i eiendommen.

Når det gjelder leie av lokale, har utvalget vurdert om det er behov for mer fleksible regler. Bakgrunnen for utvalgets overveielser er at endringene i næringslivet skjer i hurtig tempo. Raske endringer gjør det nødvendig med regler som gir leieren en viss adgang til å gå i gang med ny virksomhet i leide lokaler. Gjeldende husleielov legger etter utvalgets oppfatning unødvendige hindringer i veien for omstillinger og rasjonaliseringer. På den annen side må det erkjennes at utleieren kan ha gode grunner til å motsette seg at leieren går i gang med ny virksomhet, og dette må en ta hensyn til ved utformingen av reglene.

Utvalget foreslår på denne bakgrunn i utkastet § 6-1 annet ledd annet punktum en bestemmelse om at leier av lokale innen visse grenser kan endre bruken av husrommet. Leieren kan etter denne bestemmelse gå i gang med annen beslektet virksomhet i lokalet under forutsetning av at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller andre brukere av eiendommen. Etter utvalgets oppfatning ivaretar denne ordning både leierens og utleiers interesser på en rimelig måte. Utvalget har også lagt en viss vekt på at den svenske husleielov § 23 annet ledd på samme måte åpner for driftsomlegninger ved leie av lokale.

Utvalget har vurdert om det er behov for regler om plikt for leieren til å bruke husrommet – i den forstand at vedvarende ikke-bruk anses som mislighold. Utvalget legger til grunn at det som hovedregel bør være opp til leieren selv om denne velger å la husrommet stå unyttet. Riktignok kan det innvendes at det er sløsing med ressurser om husrom står unyttet, men dette er i seg selv ikke tilstrekkelig til å pålegge leieren en regulær bruksplikt. Utvalget foreslår allikevel at leier av lokale i visse tilfelle plikter å holde sin virksomhet åpen og i vanlig daglig drift. Dette gjelder etter utkastet § 6-1 tredje ledd ved leie av lokale som nyttes til butikk eller serveringssted. Den foreslåtte bestemmelse er en videreføring av gjeldende husleielov § 30.

En side ved leierens bruk av husromet, er at denne i rimelig utstrekning må medvirke til at det hersker vanlig ro og orden i eiendommen. En side ved denne plikt er at leieren må respektere de regler og påbud utleieren gir for å opprettholde god husorden, jf. utkastet § 6-3. Han må videre påse at slike regler blir fulgt av husstandsmedlemmer, framleiere og gjester. Leierens plikter rekker imidlertid lenger enn som så; han må også ellers i rimelig utstrekning medvirke til at det hersker ro og orden i eiendommen. Leieren kan således ikke bruke husrommet på en måte som unødig er til ulempe for utleieren eller andre brukere av eiendommen.

Erfaring har vist at husordensregler som setter et generelt forbud mot dyrehold i boligeiendommer ofte skaper problemer. Overtrer leieren et slikt forbud, vil det ofte bli betraktet som vesentlig mislighold uten hensyn til om dyreholdet medfører påviselige ulemper eller skadevirkninger for utleieren eller andre beboere, jf. HRD inntatt i Rt. 1977 side 97. For mange leiere kan forbud mot dyrehold oppleves som en urimelig innskrenking i handlefriheten, ihvertfall når dyreholdet ikke medfører konkrete ulemper. På den annen side må en ta hensyn til utleiers interesse i at de øvrige brukere av eiendommen ikke utsettes for ulemper som følge av dyrehold. Utvalget foreslår på denne bakgrunn en fleksibel regel på dette punkt. Leieren kan etter § 6-3 annet punktum neglisjere et forbud mot dyrehold i den utstrekning gode grunner taler for å holde dyr, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Etter utvalgets oppfatning ivaretar denne ordning både leierens og utleiers interesser på en rimelig måte.

2.6.3 Leierens vedlikeholdsplikt

Hovedregelen i den någjeldende husleielov § 18 første ledd er at utleieren skal vedlikeholde husrommet både innvendig og utvendig. Lovens § 19 første ledd inneholder et unntak fra hovedregelen : Etter denne bestemmelsen skal leieren vedlikeholde visse positivt oppregnede gjenstander innenfor husrommet, blant annet vannklosetter, komfyrer og varmtvannsbeholdere. Oppregningen i lovens § 19 antas å være uttømmende; andre gjenstander enn de som uttrykkelig er nevnt i oppregningen, skal

vedlikeholdes av utleieren.

Utvalget har vurdert om det er grunn til å foreslå endringer i disse reglene.

For det første har en vurdert om leieren som hovedregel bør pålegges hele eller deler av det ytre vedlikehold. I enkelte typer leieforhold kunne dette være en hensiktsmessig ordning, blant annet ved leie av lokale. I de aller fleste tilfelle ville en slik ordning allikevel passe dårlig, og utvalget finner ikke grunn til å fremme forslag om det. Etter utvalgets oppfatning bør eieren sørge for det ytre vedlikehold. På den annen side bør loven være fravikelig på dette punkt, slik at partene står fritt til å avtale en annen ordning.

Utvalget har ellers vurdert om leieren bør ha den indre vedlikeholdsplikt, det vil si om leieren skal pålegges å vedlikeholde de deler av husrommet som han etter avtalen har eksklusiv bruksrett til.

Ved leie av lokale er det blitt nokså vanlig å avtale at leieren skal utføre innvendig vedlikehold. De standardkontrakter som finnes på dette område, plasserer som oftest vedlikeholdsplikten på leieren. Ved leie av bolig er bildet noe mer sammensatt. Så langt det gjelder leie av innskuddsboliger (borettslagsboliger, aksjeboliger og obligasjonsboliger) er det i dag vanlig å avtale at leieren skal ha den indre vedlikeholdsplikt. Tilsvarende ordninger kan forekomme i vanlige leieforhold, men her mangler en opplysninger om hva som er vanlig.

Dersom en som fravikelig hovedregel pålegger leieren den indre vedlikeholdsplikt kan dette bidra til å skjerpe leierens aktsomhet ved bruken av husrommet. Skjerpet aktsomhet fra leierens side kan i sin tur muligens føre til redusert behov for indre vedlikehold. Videre er det grunn til å understreke at husrommet er leierens daglige arbeids- eller oppholdssted. Har leieren det indre vedlikehold, kan dette bidra til å fremme trivsel og velferd for leieren – ved at husrommet til en viss grad formes i samsvar med hans interesser og behov.

På den annen side er det betenkeligheter knyttet til en hovedregel om at leieren har den indre vedlikeholdsplikt. For det første kan det ikke utelukkes at en slik omlegning vil føre til bygningsmessig forfall, dels fordi leierne ikke vil oppfylle sin vedlikeholdsplikt, dels fordi vedlikeholdet ikke alltid vil bli utført på en faglig tilfredsstillende måte. En slik ordning kan også framstå som urimelig overfor leierne; disse får liten glede av sine utlegg og sin arbeidsinnsats dersom avtalen bringes til opphør. Det kan heller ikke være tvil om at en slik ordning vil passe dårlig i mange leieforhold, blant annet ved utleie av egen bolig. De rettstekniske hensyn taler mot en omlegning av det nåværende system for deling av vedlikeholdsplikten. Skal leieren ha den indre vedlikeholdsplikt, må en trekke en grense mellom ytre og indre vedlikehold. Utvalget har funnet det vanskelig å finne klare og lett praktiserbare kriterier på dette punkt.

I utenlandsk husleielovgivning er det vanskelig å finne eksempler på at leieren helt ut er pålagt den indre vedlikeholdsplikt. I dansk husleielov finner en bestemmelser om vedlikehold i husleielovens §§ 19 og 20. Reguleringen ligger nær opp til den någjeldende norske husleielov der leieren har en begrenset indre vedlikeholdsplikt. Den svenske husleielov § 15 legger alt vedlikehold, både innvendig og utvendig, på utleieren. Det samme gjelder i finsk og tysk rett, jf. finsk husleielov § 8 annet ledd og BGB § 536.

Utvalget foreslår å videreføre den ordning en har i husleielovens §§ 18 og 19. I utkastet § 5-1 annet ledd er utleieren pålagt å vedlikeholde husrommet og eiendommen for øvrig innvendig og utvendig i hele leieperioden. Denne hovedregelen modifiseres av bestemmelsen om leierens vedlikeholdsplikt i § 6-2. Her er leieren pålagt å vedlikeholde bestemt angitte deler av den faste eiendom, blant annet dørlåser, kraner og deler av det elektriske anlegget. Videre skal leieren vedlikeholde annet inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendom.

Leierens vedlikeholdsplikt har en annen – og snevrere – karakter enn utleiers vedlikeholdsplikt etter § 5-1 annet ledd. Utleiers vedlikeholdsplikt er et ledd i hans plikt til å stille husrommet til leierens disposisjon. Leierens vedlikeholdsplikt innebærer bare at leieren må gjenopprette den slitasje hans bruk av husrommet fører med seg. En første konsekvens av dette er at leieren ikke plikter å forestå eller bekoste utskifting av de gjenstander som er nevnt i § 6-2. En annen konsekvens er at leieren ikke plikter å gjenopprette tilfeldige skader på husrommet. Begge disse begrensningene kommer til uttrykk i lovteksten.

Etter utvalgets oppfatning bør reglene om vedlikeholdsplikt kunne fravikes i avtale. I mange tilfelle kan en annen fordeling av vedlikeholdsplikten være hensiktsmessig, og det er liten grunn til å begrense partenes handlefrihet på dette punkt.

2.6.4 Leierens plikt til å gi utleieren adgang til husrommet

Et sentralt spørsmål mens leieforholdet løper er i hvilken utstrekning leieren plikter å gi utleieren eller hans folk adgang til husrommet. Den underliggende problemstilling vil gjerne være hvilke tiltak utleieren kan sette i verk mens leieren har besittelsen av husrommet; når utleieren krever adgang til husrommet, er det som oftest fordi han vil sette i verk bestemte tiltak.

Etter gjeldende lov plikter leieren å gi utleieren adgang til husrommet i visse nærmere angitte tilfelle.

Etter lovens § 25 første ledd plikter leieren å gi utleieren adgang til husrommet dersom forholdene krever det. Utleieren kan med hjemmel i denne bestemmelse kreve adgang til husrommet når skade skal besiktiges eller repareres, for visning til potensielle kjøpere av eiendommen, for alminnelig inspeksjon m.m. Videre framgår det av lovens § 26 at utleieren kan kreve adgang til husrommet dersom det er nødvendig for enten å utføre alminnelig vedlikehold eller for å strekke elektriske ledninger eller vannrør gjennom husrommet. Endelig framgår det av § 27 første ledd at leieren må gi utleieren adgang til husrommet dersom denne vil foreta forandringer der. Medfører selve arbeidene ulempe, eller vil arbeidene føre til at husrommets leieverdi reduseres, har leieren krav på varsel med frist en tilsvarende oppsigelsesfristens lengde før arbeidene settes i verk. Bestemmelsen i første ledd gjelder bare i tidsubestemte leieforhold. Er det tale om et tidsbestemt leieforhold, kan leieren etter § 27 annet ledd motsette seg at utleieren foretar forandringer i husrommet.

I utenlandsk husleielovgivning finner en ofte bestemmelser som gir utleieren rett til å kreve adgang til husrommet i leietiden.

I den danske husleielov § 54 er det bestemt at utleieren kan kreve adgang til husrommet dersom forholdene krever det. Etter lovens § 55 første ledd kan utleieren med seks ukers varsel sette i verk arbeider i husrommet. Medfører arbeidene ulempe for leieren, har han etter § 55 annet ledd krav på tre måneders varsel. Leieren kan imidlertid ikke motsette seg arbeider som utleieren ønsker å sette i verk. I dansk juridisk teori (Karnov side 2114) er det gitt uttrykk for tvil om utleieren kan sette i verk arbeider som medfører at husrommets identitet endres.

Svensk husleielov har i § 25 bestemmelser om hvor langt leieren plikter å gi utleieren adgang til husrommet. Det framgår av første ledd at utleieren kan kreve adgang til husrommet for tilsyn. Videre kan han etter første ledd kreve adgang for å utføre vedlikeholds- og forbedringsarbeider som ikke kan utsettes uten å utsette husrommet for skade. Utleieren kan etter § 25 annet ledd med en måneds varsel sette i verk mindre forbedringsarbeider. Andre endringer enn forbedringer kan ikke settes i verk så lenge leieforholdet varer. Det er videre et krav at arbeidene ikke legger vesentlige hindringer i veien for leierens bruk av husrommet. Forbedringsarbeider som går ut over denne ramme, enten fordi de er av betydelig omfang eller fordi de medfører en vesentlig hindring for leierens bruk, kan utleieren sette i verk med varsel tilsvarende oppsigelsesfristens lengde. Slike arbeider gir imidlertid leieren en ekstraordinær adgang til å si opp leieavtalen. Det framgår videre av § 25 tredje ledd at leieren alltid kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av utleiers vedlikeholds- og forbedringsarbeider.

Det framgår av den finske husleieloven § 17 første ledd at utleieren kan kreve adgang til husrommet for nødvendig tilsyn med leierens bruk. Vil utleieren utføre reparasjons- eller endringsarbeider i husrommet, kan arbeidene etter lovens § 18 første ledd tidligst settes i verk seks måneder etter at leieren har mottatt varsel om det påtenkte tiltaket. Leieren får etter annet ledd rett til å heve leieavtalen innen en frist på fjorten dager regnet fra den dag meldingen er mottatt. Hever leieren avtalen, må han flytte ved utløpet av fristen på seks måneder etter første ledd. Disse bestemmelsene gjelder allikevel ikke dersom arbeidene ikke medfører vesentlige ulemper eller forstyrrelser for leieren. I så fall har leieren bare krav på fjorten dagers varsel. Fristene på henholdsvis fjorten dager og seks måneder gjelder ikke dersom leieren må foreta reparasjoner som ikke kan vente uten å utsette husrommet for skade, jf. § 19. Reglene i §§ 17 og 18 suppleres av bestemmelsen i § 20. Etter sistnevnte bestemmelse kan leieren kreve nedslag i husleien, samt erstatning for økonomisk tap dersom vedlikeholds- eller endringsarbeider medfører ulempe for leieren. Har leieren voldt skaden på erstatningsbetingende måte, er leieren allikevel avskåret fra å kreve nedslag i leien eller erstatning.

I den tyske sivile lovboken (BGB) § 541 a er det fastsatt at leieren må finne seg i de inngrep fra utleiers side som er nødvendige for å vedlikeholde husrommet. Utleiers adgang til å sette i verk forandringer i leietiden er nokså snever; Leieren plikter etter BGB § 541 b første ledd bare å finne seg i forbedringer av husrommet, og dette bare i den utstrekning tiltaket ikke medfører en belastning for leieren eller hans familie. Selv om arbeidene ligger innenfor den ramme som er trukket opp i bestemmelsens første ledd, får leieren etter annet ledd som hovedregel en ekstraordinær oppsigelsesadgang som følge av tiltaket.

I utkastet § 6-4 foreslås det regler om leierens plikt til å gi utleieren eller hans folk adgang til husrommet i leietiden.

I første ledd er det fastsatt at leieren i rimelig utstrekning plikter å gi utleieren adgang for tilsyn.

I annet ledd første punktum er det bestemt at leieren plikter å gi utleieren eller hans folk adgang til husrommet i den utstrekning det er nødvendig for å utføre pliktig vedlikehold eller andre arbeider som ikke kan utstå uten å utsette husrommet for skade.

Utføring av vedlikehold m.m. kan medføre ulemper og økonomisk tap for leieren, og utleieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å minimalisere ulempene for leieren. Utvalget har på denne bakgrunn vurdert å foreslå regler om hvordan vedlikeholdet skal utføres. Man har imidlertid funnet det mest hensiktsmessig ikke å gi slike regler. Etter utkastet § 6-4 annet ledd annet punktum kan leieren i stedet kreve avslag i leien dersom arbeidene medfører ulemper for ham. På denne måten vil utleieren i egen interesse søke å minimalisere ulempene for leieren. Utvalget vil også peke på at denne ordningen bidrar til å opprettholde balanseforholdet mellom partenes ytelser; er husrommets leieverdi redusert som følge av arbeider utleieren setter i verk, bør dette også få virkning for leierens plikter etter avtalen.

Beror mangelen på forhold på leierens side, bør leieren etter utvalgets oppfatning ikke kunne kreve nedslag i leien selv om rettingen medfører ulemper. I så tilfelle gir ikke mangelen opphav til andre krav på leierens hånd enn retting, jf. utkastet § 5-2 annet ledd. Når mangelen ikke gir opphav til krav på leierens hånd, bør heller ikke de ulemper som følger med rettingen gi opphav til krav. Bestemmelsen i utkastet § 6-4 annet ledd tredje punktum er i samsvar med dette.

Utvalget har vurdert om utleieren bør kunne utføre endringer i husrommet mens leieforholdet varer dersom leieren setter seg i mot det. Utgangspunktet må tas i at utleieren frivillig har disponert over husrommet til fordel for leieren. Leieavtalen er en gjensidig tyngende avtale som gir leieren krav på å få bruke husrommet uforstyrret i leietiden. Det ville harmonere dårlig med grunnleggende kontraktsrettslige prinsipper om utleieren sto fritt til å beskjære leierens rettigheter etter avtalen – ved å iverksette endringer. Det er ellers grunn til å påpeke at husrommet ikke vil bli utsatt for skade dersom utleieren avskjæres fra å foreta forandringer. Dette er tiltak som etter sin art ikke er påkrevd for å hindre at husrommet forringes.

På den annen side må det erkjennes at utleieren kan ha gode grunner for å foreta forandringer i husrommet. Det synes klart at endringsarbeider i mange tilfelle kan bidra til å høyne standarden på landets bygningsmasse – noe både utleieren og leierne i sin alminnelighet er tjent med. Det kan også tenkes at det blir tvingende nødvendig å foreta endringer; utleieren får for eksempel pålegg fra brannvesenet om å forbedre nødutgangene i eiendommen. Utvalget finner på denne bakgrunn ikke grunn til å avskjære utleieren fra å foreta forandringer i utleid husrom

Utvalget har dernest vurdert å begrense utleiers kompetanse dithen at han bare kan sette i verk forbedringer – slik som i svensk og tysk rett. Utvalget finner det ikke tilrådelig å foreslå en slik begrensning; om et tiltak representerer en forbedring eller ikke vil ofte være svært vanskelig å avgjøre. Svaret vil også avhenge av om ser det fra utleiers eller leierens synsvinkel.

Utvalget foreslår på denne bakgrunn at utleieren innen visse rammer kan foreta forandringer i husrommet mens leieforholdet består, jf. utkastet § 6-4 tredje ledd. Leierens interesser er ivaretatt på to måter. For det første er det et vilkår at arbeidene ikke er til nevneverdig ulempe for leieren og heller ikke reduserer husrommets verdi for ham. Forandringer som går ut over denne ramme, kan bare settes i verk med leierens samtykke. For det annet er det et vilkår at leieren får varsel med en frist tilsvarende oppsigelsesfristens lengde før arbeidene kan settes i verk.

2.6.5 Leierens erstatningsansvar ved mislighold

Utvalget har vurdert hvilken ansvarsform som må antas å være mest hensiktsmessig i den nye husleieloven når det gjelder leierens ansvar etter bestemmelsene i lovens kapittel 6. Etter gjeldende lov forutsetter ansvar for leieren at misligholdet er voldt ved forsett eller uaktsomhet av leieren personlig eller noen han svarer for.

Problemstillingen er først og fremst om det er grunn til innføre kontrollansvar i den nye husleieloven etter mønster fra kjøpsloven og avhendingsloven. Utvalget er imidlertid blitt stående ved at de eksisterende reglene bør videreføres også i den nye loven. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er sammensatt.

For det første ville innføring av kontrollansvar innebære en skjerping av leierens erstatningsansvar for skader sammenliknet med gjeldende husleielov – noe utvalget ikke finner påkrevd. Når det gjelder utleiers ansvar etter reglene i utkastet kapittel 2 og 5 har utvalget – av flere grunner – forkastet kontrollansvarsmodellen som ansvarsform i den nye loven. Det ville da føre til en en asymmetrisk løsning om en innførte kontrollansvar for leierens vedkommende ved brudd på pliktene etter reglene i dette kapittel.

Noen av de grunner som under punkt 2.2.5.5. er anført mot kontrollansvar for utleieren, har gyldighet også når det gjelder leierens erstatningsansvar. Kontrollansvarsreglene kan oppfattes som innfløkte og synes vanskelige å praktisere. Videre er det er grunn til å tro at innføring av kontrollansvar kunne føre til en lengre periode med tvil og usikkerhet om rekkevidden av erstatningsansvaret.

Utvalget foreslår at leieren som hovedregel bare skal være ansvarlig for tap som følge av mislighold dersom det foreligger feil eller forsømmelse på leierens side, jf. § 6-6. Det følger av ulovfestede prinsipper om kontraktsrettslig identifikasjon at leieren vil hefte for økonomisk tap dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse hos husstandsmedlemmer, framleiere eller folk i leierens tjeneste.

I dette ligger for det første at tap som følge av tilfeldige begivenheter, og tap som følge av forhold på utleiers side ikke pådrar leieren ansvar. For det annet innebærer bestemmelsen at utleieren må sannsynliggjøre at leieren eller noen han svarer for kan klandres for misligholdet.

Når det gjelder skader på husrommet, foreslår utvalget en culparegel med omvendt bevisbyrde; leieren vil være ansvarlig for økonomisk tap som følge av skade på husrommet med mindre leieren godtgjør at skaden ikke kan legges ham eller noen han svarer for til last. Utvalget antar at bestemmelsen i stor utstrekning svarer til gjeldende rett.

2.6.6 Leierens adgang til å foreta endringer i husrommet

Leieren vil ofte ha et ønske om å foreta større eller mindre endringer i husrommet. Bakgrunnen for et slikt ønske er vanligvis at husrommet ikke lenger tilfredsstiller leierens smak eller hans behov. Problemstillingen blir da om utleieren kan motsette seg at leieren for egen regning foretar endringer i husrommet.

I gjeldende husleielov er hovedregelen at utleiers samtykke må innhentes før leieren kan iverksette endringer i husrommet, jf. § 23 første ledd. I § 23 annet ledd og i § 28 er det visse mindre vesentlige unntak fra den nevnte hovedregel.

I enkelte andre lands husleielovgivning finnes bestemmelser som gir leieren adgang til å foreta endringer i husrommet. Som oftest er det nokså beskjedne tiltak leieren kan sette i verk uten leierens samtykke.

I dansk husleielov § 28 er det fastsatt at leieren som hovedregel ikke kan gjøre noen forandringer i husrommet uten å innhente utleiers samtykke på forhånd. Det finnes imidlertid visse unntak fra hovedregelen. Etter § 29 kan leieren foreta sedvanlige installasjoner i husrommet med mindre utleieren godtgjør at eiendommens el- og avløpskapasitet ikke er tilstrekkelig til installasjonen. I lovens § 29 annet ledd finnes en spesialregel om antenner; utleieren kan bare motsette seg oppsetting av antenne dersom den vil være til ulempe for eiendommen. Utleieren kan imidlertid alltid kreve at det settes opp et fellesantenneanlegg for hele eiendommen.Dansk husleielov § 30 har ellers en regel tilsvarende norsk husleielov § 28 om at leier av lokale kan sette opp skilter m.m. på eiendommen.

I svensk rett har leier av bolig etter husleielovens § 24 a rett til for egen regning å foreta maling, tapetsering og liknende tiltak i husrommet. Reduseres husrommets verdi som følge av tiltaket, har utleieren krav på erstatning for økonomisk tap.

Etter utvalgets oppfatning har hovedregelen i den någjeldende husleielov § 23 første ledd gode grunner for seg. Gjennomfører leieren endringer i husrommet, vil dette i mange tilfelle kunne redusere husrommets verdi for utleieren. Selv om endringene ikke medfører at husrommet reduseres i verdi, synes det allikevel klart at utleieren har en berettiget interesse i å beholde husrommet i den stand det er ved overlevering til leieren. Utleieren er fortsatt eier av eiendommen, og det bør være han som tar avgjørelse om eventuelle endringer.

På den annen side må det erkjennes at leieren kan ha et godt begrunnet ønske om å foreta endringer i husrommet. Det er i denne forbindelse grunn til å understreke at husrommet er leierens daglige arbeids- eller oppholdssted, og han bør innen visse rammer kunne utforme dette miljø i samsvar med egne behov og egen smak. Skal det å leie husrom være et alternativ til det å eie, må leieren ha en viss frihet i så måte.

På denne bakgrunn foreslår utvalget i § 6-7 første ledd at leieren som hovedregel ikke kan foreta endringer i husrommet uten utleiers samtykke.

I annet ledd foreslås det at leier av bolig med utleiers fodkjenning kan foreta visse endringer. For det første er det foreslått at leieren skal kunne sette opp vanlige antenner på eiendommen. Dette omfatter radioantenner av enhver art og vanlige fjernsynsantenner. Utvalget legger til grunn at større parabolantenner faller utenfor regelen i annet ledd. For det annet foreslås det at leieren skal kunne sette i verk tiltak som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemning. Med hjemmel i denne bestemmelsen kan leieren foreta de endringer, innvendig og utvendig, som er nødvendige for å tilpasse husrommet til den funksjonshemmedes særlige behov.

Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger en saklig grunn for det. Utleieren må således foreta en forsvarlig individuell vurdering av hver enkelt søknad.

Utvalget foreslår ikke videreført regelen om at leieren kan foreta endringer med bygningsrådets, eventuelt forliksrådets tillatelse. Så vidt utvalget kjenner til, blir dagens regel i praksis ikke benyttet.

I tredje ledd foreslår utvalget å videreføre bestemmelsen i § 28 om at leier av lokale med utleiers godkjenning kan sette opp skilter, markiser o.l. Godkjenningnekting forutsetter også her at det foreligger en saklig grunn.

2.7 Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold

2.7.1 Innledning

Den någjeldende husleieloven har ingen regler som gir leierens medbestemmelsesrett over eiendommens forvaltning eller drift. Utleieren eier eiendommen, og han treffer alle beslutninger på dette området, dog med den begrensning som ligger i at han må respektere de heftelser, herunder leieavtalene, som hviler på eiendommen. Dette gjelder selv om leierne har bidratt til finansieringen av eiendommen ved å yte lån til utleieren etter reglene i husleielovens kapittel 9.

I borettslag og boligaksjeselskaper er det annerledes; gjennom lagets organer har andelseierne bestemmende myndighet når det gjelder forvaltning og drift av eiendommen.

I svensk og dansk husleielov har en bestemmelser om medbestemmelserett for leierne i vanlige utleieeiendommer.

I Sverige har boligleierne for det første innflytelse på leiefastsettingen. Hyresforhandlingslagen av 1978 etablerer en ordning der organisasjoner for henholdsvis leier- og utleiersiden fører forhandlinger med sikte på avtale om leiefastsettingen. Strander forhandlingene mellom partene (organisasjonene), framgår det av lovens § 24 at begge parter kan bringe saken inn for hyresnämnden til avgjørelse. Det framgår videre av leieforhandlingslovens § 5 annet ledd at begge parter kan kreve forhandlinger i spørsmål som gjelder vedlikehold av eiendommen og andre forhold som berører alle leierne i en eiendom.

I dansk rett har en regler om beboerrepresentasjon i husleielovens kapittel XI. Beboerrepresentasjon kan besluttes opprettet ved flertallsvedtak blant boligleierne i eiendom med mer enn fem boliger for utleie. Er det mer enn 12 boligleieforhold i eiendommen skal det velges tre beboerrepresentanter, mens det i andre tilfelle skal velges bare en representant. Beboerrepresentantenes kompetanse er nærmere fastlagt i husleielovens §§ 65, 66 og 67. Hovedregelen i § 65 er at representantene kan kreve å få drøfte ethvert spørsmål av betydning for eiendommens drift med utleieren. Bestemmelsen inneholder en opplisting av de rettigheter en beboerrepresentant har overfor utleieren. Representantene kan etter denne bestemmelse kreve en rekke informasjoner om eiendommens drift, herunder innsyn i regnskapet og driftsbudsjettet. Det framgår av § 66 at utleieren som hovedregel ikke kan sette fram krav om leieforhøyelse eller iverksette forbedringer som vil gi grunnlag for å kreve leieforhøyelse, før beboerrepresentantene er varslet med en frist på tre uker til å uttale seg. Boligleierne har bare avgjørelsesmyndighet i to spørsmål. For det første framgår av § 67 at beboerne i møte kan vedta husordensregler for eiendommen. Vil utleieren motsette seg ordensregler vedtatt av leierne, kreves det tungtveiende grunner. Videre er det i § 37 annet og tredje ledd bestemmelser som gir leierne en begrenset adgang til å fastsette endringer i fordelingsnøkkelen for utgifter til oppvarming og varmt vann.

Etter utvalgets oppfatning bør det i en ny husleielov være regler som sikrer beboerne en viss innflytelse på eiendommens forvaltning og drift. Bestemmelsene i utkastet kapittel 7 legger opp til at beboerne i utleieeiendommer skal kunne velge en tillitsmann til å ivareta leiernes interesser overfor utleieren. Representanten er ment å skulle ha en rådgivende funksjon; den bestemmende myndighet skal, på samme måte som før, ligge hos utleieren.

Formålet med representasjonsreglene er først og fremst å forbedre bomiljøet i utleieeiendommer, og å gi leierne større innflytelse over egen bosituasjon. I dette ligger også at leie av lokale i sin helhet faller utenfor rammen av disse reglene.

Reglene om beboerrepresentasjon er nærmere omtalt under punkt 2.7.2.

I svensk og dansk husleielov har en etablert spesielle ordninger med sikte på tilfelle der utleieren misligholder sine plikter etter lov eller avtale på en grov måte. I så tilfelle kan utleieren på visse vilkår fratas retten til på egen hånd å forvalte eiendommen for en viss tid. Bestemmelsene gjelder bare i boligleieforhold.

Reglene om tvungen forvaltning m.m. av utleieeiendommer bygger for det første på at vanlige kontraktsrettslige sanksjoner som prisavslag, heving og erstatning ikke er tilstrekkelig til å ivareta boligleiernes interesser i alle tilfelle. Leierne vil i misligholdstilfelle normalt være interessert i å oppnå naturaloppfylling av sine krav etter leieavtalen, og oppfylling forutsetter til en viss grad at utleieren medvirker aktivt. Reglene hviler også på den betraktning at det er en oppgave for offentlige myndigheter å forhindre at utleieren lar utleid boligeiendom forfalle til skade for leierne.

Dersom utleieren ikke skjøtter utleid boligeiendom på en forsvarlig måte, framgår det av den svenske bostads-forvaltningslagen at utleieren på visse vilkår kan fratas retten til å forvalte eiendommen for inntil 5 år. I så fall skal eiendommen forvaltes av en forvalter som oppnevnes av hyresnämnden.

Den danske husleieloven har i §§ 113 a og 113 b særlige regler om tvangsadministrasjon av utleieboliger. Etter disse bestemmelsene kan en utleier på visse vilkår ved dom fratas retten til å administrere eiendommen eller retten til å bestemme hvem som skal administrere den. Vilkårene for å fradømme utleieren retten til å administrere eiendommen er imidlertid strenge.

Etter § 113 a nr. 1 og 2 kreves det at utleieren minst to ganger er straffedømt på grunn av grove forsømmelser av pliktene etter husleieloven, husleiereguleringsloven eller byggeloven.

Etter § 113 a nr. 3 kan leieren fradømmes retten til å administrere eiendommen dersom han minst to ganger har vært under tvungen administrasjon etter reglene i lov om tvungen administrasjon av utleieeiendommer av 12. desember 1984. Betingelsene for å sette eiendommen under tvungen administrasjon etter reglene i den loven er at eiendommen er mangelfull, og at pålagte vedlikeholdsarbeider ikke er utført. Dersom utleieren blir fradømt retten til å forvalte eindommen på egen hånd, eller dersom eieren fratas retten til å forvalte eiendommen etter reglene i tvangsadministrasjonsloven fra 1984, skal eiendommen forvaltes av grunneierenes investeringsfond.

Utvalget har vurdert å foreslå liknende regler i den nye husleieloven med sikte på tilfelle der utleieren forsømmer sin vedlikeholdsplikt etter lov eller avtale. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå regler som gir kommunen eller andre offentlige organer rett til å gripe inn overfor en forsømmelig utleier. Etter utvalgets oppfatning er det en mer hensiktsmessig løsning å overlate initiativet til leierne i fellesskap; etter utkastet kan leierne ved enstemmig vedtak beslutte iverksatt vedlikehold for utleiers regning. Leiernes regresskrav mot utleieren er sikret med lovbestemt panterett i eiendommen. Enkelthetene i ordningen er nærmere omtalt under punkt 2.7.3.

2.7.2 Beboerrepresentasjon

Utvalget er ikke i tvil om at den nye husleieloven bør inneholde regler som sikrer boligleierne en viss innflytelse på eiendommens forvaltning og drift. Dette kan mest hensiktsmessig skje ved at beboerne velger en representant til å ivareta deres interesser overfor utleieren.

Utvalget vil her peke på at en ordning med en valgt beboerrepresentant kan bidra til en forbedring av bomiljøet i en eiendom. Gjennom en løpende dialog mellom representanten og utleieren, kan leierne på en enkel måte nå fram med blant annet klagemål og forslag til forbedring av bomiljøet. Dett er noe begge parter i alminnelighet vil være tjent med.

I den utstrekning beboerne gis innflytelse på driften av eiendommen, er dette noe som også kan bidra til å forhindre at det oppstår konflikter mellom partene. Partene kan i så fall drøfte spørsmål i tilknytning til driften av eiendommen gjennom en formalisert ordning, og på den måten vil utleieren få kjennskap til leiernes syn på saken.

Utvalget vil også peke på at en ordning med medinnflytelse for leierne er i tråd med utviklingen på andre rettsfelter. Et eksempel i så måte finner en i arbeidslivet; her er de ansatte, gjennom bestemmelser i selskapslovgivningen, sikret representasjon i bedriftenes bestemmende organer. Det er således ikke noen ny tanke at også andre enn eieren har et rettsmessig krav på å bli hørt før beslutninger treffes.

Reglene om representasjon må på den annen side ikke gå så langt at utleieren i betydelig utstrekning fratas retten til selv å bestemme over sin eiendom. Går en for langt i å gi leierne medbestemmelsesrett, kan det blant annet reise visse konstitusjonelle spørsmål.

Utvalget foreslår på denne bakgrunn en ordning hvor boligleierne kan velge en tillitsmann til å ivareta deres interesser overfor utleieren. Hovedinnholdet i forslaget er at representanten skal ha rett til å drøfte alle spørsmål vedrørende driften av eiendommen med utleieren.

Skal ordningen med beboerrepresentasjon fungere i praksis, må tillitsmannen få tilgang til informasjon om driften av eiendommen. Dette er det nærmere regler om i utkastet § 7-3. Utleieren plikter etter denne bestemmelse å gi tillitsmannen innsyn i regnskapet og budsjettet for eiendommen. Videre skal tillitsmannen har varsel om større vedlikeholdsarbider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne i eiendommen. Slike tiltak kan tidligst settes i verk 30 dager etter at utleieren har sendt underretning til tillitsmannen. På denne måten vil en oppnå at leierne får anledning til å tilkjennegi sitt syn på det påtenkte tiltaket. Skifter eiendommen eier, skal tillitsmannen underrettes umiddelbart.

Det er videre foreslått regler om valg av tillitsmann, vervets varighet, bortfall av vervet m.m. Ved utformingen av reglene har utvalget lagt vekt på å få gjøre reglene oversiktlige og enkle å praktisere.

Ordningen med beboerrepresentasjon bør etter utvalgets oppfatning være begrenset til eiendommer av noen størrelse. Utvalget har satt grensen ved hus som inneholder minst fem utleieboliger. I mindre hus er forholdene så så vidt små og gjennomsiktige at det ikke skulle være påkrevd med en egen representasjonsordning.

2.7.3 Manglende vedlikehold fra utleieren

Oppfyller ikke utleieren sin vedlikeholdsplikt, kan hver enkelt av leierne etter reglene i § 5-2, jf. § 2-10 selv utføre vedlikehold for utleiers regning. I en del tilfelle vil disse reglene ikke være tilstrekkelige til å ivareta leiernes interesser på en tilfredsstillende måte. Dette vil særlig være tilfelle dersom det er nødvendig med større vedlikeholdstiltak, for eksempel taktekking eller utbedring av omfattende skader. Slike tiltak kan fordre betydelige økonomiske uttellinger, og leierens rett til å motregne kravet i den løpende husleie etter § 5-2, jf. § 2-10 er ikke alltid nok til å oppnå full dekning av store utlegg.

Utvalget har vurdert å foreslå regler som gir kommunen adgang til å utføre vedlikehold for utleiers regning i den utstrekning leierne framsetter begjæring om det det. Utvalget finner det imidlertid ikke tilrådelig å foreslå en slik ordning; det er ikke en oppgave for kommunen å forestå tvangsoppfylling av kontraktsrettslige krav.

I eiendommer der det er etablert ordning med felles representasjon overfor utleieren, ligger forholdene til rette for at leierne i fellesskap beslutter gjennomført vedlikehold for utleiers regning. Selv om vedlikeholdstiltaket er så ressurskrevende at den enkelte leier rent praktisk er avskåret fra å utføre det, kan leierne i fellesskap reise de nødvendige ressurser.

Leierne kan ved enstemmig vedtak i møte beslutte å utføre pliktig vedlikehold for utleiers regning dersom denne ikke oppfyller sin plikt innen rimelig tid etter at tillitsmannen har framsatt krav om det.

Utvalget legger til grunn at leierne selv i første omgang skal dekke kostnadene som påløper ved oppfylling av utleiers vedlikeholdsplikt. Det må derfor kreves enstemmighet blant alle boligleierne før slike fellestiltak kan settes i verk.

Til sikkerhet for sine regresskrav mot utleieren, får leierne lovbestemt panterett i eiendommen. I den utstrekning vedlikeholdsarbeidene har bidratt til å bevare husrommets verdi, går panteretten foran alle andre heftelser i eiendommen, og har rettsvern uten tinglysing. På denne måten vil leierne oppnå en god sikkerhet for sine regresskrav mot utleieren.

Etter utvalgets oppfatning vil denne ordningen være forholdsvis enkel å praktisere. Utvalget vil også peke på at den i rimelig utstrekning ivaretar både utleiers og andre rettighetshaveres interesser.

2.8 Framutleie og opptak i husstand

2.8.1 Innledning

Framutleie foreligger der leieren overlater retten etter leieavtalen, helt eller delvis, til tredjemann uten at leieren gjør slutt på avtalen mellom seg og utleieren. Framutleieavtalen en er en underkontrakt der framleierens stilling avhenger av både framutleieavtalen og hovedleieavtalen. Framleieren har med andre ord normalt ingen avtale med utleieren, og han har heller ikke overtatt fremutleiers posisjon som avtalepart. Avtalen mellom utleieren og første leier omtales som hovedleieavtalen, og avtalen mellom første leier og framleieren omtales som framutleieavtalen.

Etter gjeldende husleielov er leieren som utgangspunkt avskåret fra å framutleie, jf. § 24 annet ledd første punktum. Hovedregelen avviker fra det som ellers er utgangspunktet i formueretten, nemlig at formuerettigheter kan overføres til andre. Bakgrunnen for regelen er først og framst at leierens person er viktig når det gjelder den faktiske oppfyllingen av leierpliktene, ihvertfall den del av pliktene som består i aktsom bruk og tilsyn med husrommet. Videre kan den faktiske situasjon for utleieren endre seg når det etableres et framutleieforhold, noe en ser særlig tydelig i boligleieforhold. For utleieren er leierens personlige egenskaper her av særlig stor betydning.

Visse unntak fra hovedregelen finnes i dagens husleielov § 49 femte ledd og i borettslagslovens § 34 a. Disse unntaksreglene må ses på bakgrunn av at leieren her har betalt et innskudd for å oppnå leieretten. Det forekommer også at adgang til framutleie er hjemlet i avtalen mellom utleier og første leier (hovedleieavtalen).

Utvalget finner at de beste grunner taler for å videreføre hovedregelen i den nye loven, jf. utkastets § 8-1. Den har i det store og hele virket tilfredsstillende, og den kan ikke sies å ha ført til urimelige resultater i praksis. En har videre lagt vekt på at regelen har lang tradisjon i norsk rett, og at hovedregelen er den samme i både dansk, svensk, finsk og tysk husleielov.

Selv om hovedregelen foreslås opprettholdt, finner utvalget grunn til å foreslå enkelte regler som gir leieren en viss adgang til framutleie. En slik adgang kan gi en mer effektiv utnytting av bygningsmassen; et alternativ til framutleie er at husrommet helt eller delvis står ledig. Videre har leieren ofte et sterkt og legitimt behov for å framleie. Skal det å leie husrom være et alternativ til å eie, må leieren, etter utvalgets oppfatning, ha en viss adgang til framutleie. For utleieren vil en begrenset adgang til framutleie neppe innebære store ulemper. Framleieren må godkjennes av utleieren, og denne kan nekte å gi sin godkjenning når det er saklig grunn til det. Framleieinntektene vil videre styrke hovedleierens økonomi, noe som reduserer faren for betalingsmislighold i hovedleieforholdet. En har også lagt en viss vekt på at noenlunde tilsvarende unntak fra hovedregelen finnes i dansk, svensk og finsk husleielov.

I utkastet skilles det mellom leie av bolig og leie av lokale. Ved leie av lokale er adgangen til framutleie nokså snever; bare der avtalen er inngått for et bestemt tidsrom, og det gjenstår mer enn ett år av leieperioden, er det en viss adgang til framutleie, jf. utkastets § 8-4. Dette må en se i sammenheng med at bruksretten til lokale etter utkastets § 9-5 skal kunne overføres sammem med virksomheten. Det er derfor ikke det samme behov for framutleie ved leie av lokale som ved leie av bolig. Det kan riktignok tenkes tilfelle der leieren er avskåret fra selv å drive virksomheten en viss tid, uten at overdragelse framstår som et aktuelt alternativ, men utvalget mener at spørsmålet om framutleie i så fall bør reguleres i partenes avtale. For boliger foreslår utvalget en adgang til å framutleie i inntil to år ved midlertidig fravær, jf. utkastets § 8-3.

I utkastet skilles det videre mellom total og partiell framutleie. Ved leie av lokale skal det ikke være adgang til partiell framutleie, mens det i boligleieforhold foreslås en generell adgang til framutleie hvor leieren selv skal bli boende i boligen. Bakgrunnen for den vide adgangen til partiell framutleie er at hovedleieren fører et kontinuerlig tilsyn med framleierens bruk av husrommet. Utvalget har også lagt vekt på at det i utenlandsk rett er vanlig å skille klart mellom total og partiell framutleie, og da slik at adgangen til framutleie går lenger ved partiell framutleie. En har også lagt en viss vekt på reglene om opptak av husstandsmedlemmer i § 8-6. Leieren er her gitt rett til å ta opp i sin husstand personer som han ikke har noen familiemessig tilknytning til. I det enkelte tilfelle kan det være vanskelig for utleieren å avgjøre om det foreligger et reelt opptak av husstandsmedlem eller partiell framutleie – hvis partene på leiersiden først ønsker å holde forholdet skjult.

Reglene om opptak av husstandsmedlemmer i utkastets § 8-6 svarer, med enkelte mindre modifikasjoner, til gjeldende lovs § 24 annet ledd annet til fjerde punktum. Utvalget finner at reglene slik de er, stort sett har virket tilfredsstillende, men at det er behov for visse mindre endringer. Den viktigste endringen er her at leierens samboer blir likestilt med leierens ektefelle. Bestemmelsen om overbefolkning i gjeldende lovs § 24 annet ledd siste punktum er videreført i utkastets § 8-7. Endelig er det i § 8-8 foreslått en bestemmelse om hvilke virkninger det får dersom utleieren ikke reagerer på en søknad om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 8-2 til 8-6. Svarer ikke utleieren på søknaden innen 30 dager etter at den er mottatt, skal det regnes som nekting av godkjenning.

2.8.2 Utleiers godkjenning

Når hovedregelen i utkastets § 8-1 er at framutleie krever utleiers samtykke, innebærer det at utleieren fritt kan motsette seg framutleie. Samtykke kan nektes vilkårlig, og utleieren plikter ikke å begrunne et avslag på en samtykkesøknad.

I de reglene som hjemler rett til framutleie og opptak av husstandsmedlemmer heter det at framleieren (eventuelt husstandsmedlemmet) må godkjennes av utleieren. I dette ligger at hovedleieren har en betinget rett til å framutleie.

Slik reglene i utkastet er formulert er det klart at bare omstendigheter ved framleieren (husstandsmedlemmet) eller hans virksomhet kan gi grunnlag for godkjenningsnekting. Dette kommer til uttrykk ved at det er framleieren som skal godkjennes, og ikke framutleien som sådan.

Det kan tenkes at utleieren ønsker å motsette seg framutleie eller opptak av husstandsmedlemmer fordi han selv har behov for å disponere husrommet. Det kan også tenkes at utleieren ikke trenger husrommet for egne formål, men at han ønsker å overlate det til noen som står han nær, for eksempel slektninger. Slike forhold er ikke saklig grunn for å nekte godkjenning. Bakgrunnen for dette er at retten til å framutleie eller til å ta opp husstandsmedlemmer lett ville bli illusorisk om utleieren kunne nekte godkjenning under henvisning til egne eller nærståendes behov for husrom. ønsker utleieren å få disposisjonsretten over husrommet, oppnår han ikke dette ved å nekte godkjenning av framutleie eller opptak av husstandsmedlemmer. Nektes hovedleieren dette, er det ikke dermed sagt at leieavtalen blir sagt opp fra hans side. Utleiers behov for selv å disponere over husrommet er ivaretatt gjennom opphørsreglene; utleieren får enten si opp eller, ved tidsbestemte avtaler, vente til kontrakten utløper.

Det kan spørres om utleieren ikke bør ha adgang til å nekte godkjenning hvis det kommer fram at leieren krever ulovlig høyt vederlag i framutleieforholdet. Utvalget antar at det skapes de klareste linjer ved at framleieren selv må ivareta sine interesser i denne sammenhengen, og at vederlagets størrelse ikke bør godtas som saklig grunn for godkjenningsnekting.

Spørsmålet blir dernest hvilke omstendigheter med tilknytning til framleieren som gir saklig grunnlag for godkjenningsnekting. Som utgangspunkt må hvert enkelt tilfelle bedømmes individuelt, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde.

At framleieren (husstandsmedlemmet) har dårlig økonomi, kan i normaltilfellene ikke være saklig grunn for å nekte godkjenning. Dette fordi hovedleieren fortsatt hefter for oppfyllingen av leierpliktene overfor utleieren. Selv om framleieren er insolvent, innebærer dette normalt ingen økning av risikoen for betalingsmislighold i hovedleieforholdet

I andre tilfelle kan det bli spørsmål om framleierens (husstandsmedlemmets) tidligere oppførsel er relevant, særlig i boligleieforhold. Har framleieren tidligere vist seg som en dårlig leier ved husbråk, skadeverk på eiendommen eller annet grovt mislighold, kan dette være grunnlag for godkjenningsnekting. Her må det foretas en konkret vurdering der en blant annet bør legge vekt på hvor alvorlig forholdet er og hvor langt tilbake i tid det ligger. Gjelder det derimot forhold som ikke har noe med framleierens kvalifikasjoner som beboer å gjøre, for eksempel at framleieren ikke er norsk statsborger, bør dette betraktes som irrelevant.

Det er ikke bare omstendigheter knyttet til framleierens person som kan gi saklig grunn for nekting; også omstendigheter knyttet til hans virksomhet kan være nektingsgrunn. Dette er aktuelt ved leie av lokale.

Utleieren kan utvilsomt nekte godkjenning dersom framleieren vil bruke lokalet til andre formål enn hovedleieavtalen tillater, og det selv om framleieren har et aldri så godt renommé. Dette kan begrunnes med at hovedleieren ikke kan gi framleieren en større rett enn han selv har i forhold til utleieren. På den annen side bør utleieren ikke kunne nekte godkjenning med den begrunnelse at framleie vil føre til en mer intens bruk av husrommet, så sant bruken fortsatt ligger innenfor avtalens rammer.

Videre kan nevnes tilfelle der utleieren nekter å godkjenne framutleie av lokale fordi han ønsker å skjerme seg selv eller de øvrige leierne i eiendommen mot konkurranse, eller fordi han ønsker å fremme en viss sammensetning og strukturering av forretnings-virksomheten i eiendommen. Her må utleieren kunne nekte godkjenning selv om det isolert sett ikke er noe å si på framleieren som sådan. Hovedleieren kan ikke framutleie til formål som han selv ikke lovlig kan gå i gang med i lokalet.

Når framleie eller opptak av husstandsmedlem forutsetter godkjenning fra utleieren, ligger det i det at framutleie (opptak av husstandsmedlem) ikke kan skje før godkjenning faktisk er gitt. Nekter utleieren uberettiget å gi sin godkjenning er leieren henvist til å gå til sak, men han kan etter omstendighetene begjære midlertidig forføyning for å sikre framleieren (husstandsmedlemmet) bruksrett inntil det foreligger dom i saken. I utkastet § 13-3 er det også en spesialregel med sikte på nektingstilfelle; etter denne bestemmelse kan retten tilkjenne den som søkes godkjent midlertidig bruksrett inntil det foreligger dom i saken. Framgår det av dommen at utleiers vegring var uberettiget, kan denne måtte betale erstatning for det tap leieren er påført som følge av nektingen. Dette gjelder som utgangspunkt selv om utleieren på sin side gikk ut i fra at gokjenningsnektingen var berettiget.

Skjer framutleie eller opptak av husstandsmedlem uten at nødvendig godkjenning er innhentet på forhånd, må dette betraktes som mislighold. Dette gjelder selv om det ikke foreligger noen saklig grunn for å nekte godkjenning. Utleieren kan i så fall kreve dom for at forholdet skal bringes til opphør. Videre kan utleieren kreve framleieren (husstandsmedlemmet) utkastet med hjemmel i tvangsfullbyrdingsloven av 1992 § 13-2 tredje ledd litra (e). Den ulovlige framleien (opptaket) kan videre gi grunnlag for heving og den kan være oppsigelsegrunn. Er det åpenbart at utleieren ikke hadde saklig grunn til å motsette seg framutleie (opptaket), bør forholdet allikevel ikke betraktes som vesentlig mislighold, iallefall hvis hovedleieren har søkt om godkjenning. Utleieren kan også kreve erstatning av hovedleieren og av framleieren (husstandsmedlemmet) hvis sistnevnte forsettelig eller uaktsomt volder skade på husrommet. Utleieren kan videre ha krav på et rimelig vederlag fra framutleieren for den bevisst ulovlige bruk av husrommet, jf. HRD inntatt i Rt. 1981 s. 1215.

2.8.3 Forholdet mellom partene ved framutleie

I forholdet mellom utleieren og hovedleieren gjelder husleielovens regler på vanlig måte. At det etableres et framutleieforhold får ingen direkte virkning for leieavtalen mellom disse.

I forholdet mellom hovedleieren og framleieren gjelder husleieloven fullt ut – når det først foreligger en husleieavtale mellom dem. Avtalen disse to imellom hviler på – er avledet fra – avtalen mellom utleieren og hovedleieren. Hvis leieren tilstår tredjemann en vederlagsfri bruksrett, foreligger det ikke en husleieavtale mellom disse to, jf. definisjonen i § 1-1 første ledd, som forutsetter at brukeren betaler vederlag. At en slik vederlagsfri bruksrett allikevel regnes som likt med framutleie i forhold til utleieren, følger av ordlyden i utkastets § 8-1. Grunnen til dette er at utleiers interesse i å føre kontroll med hvem som bruker husrommet stort sett er den samme, uten hensyn til om tredjemann betaler vederlag eller ikke.

Tradisjonelt har det vært lagt stor vekt på at det ikke eksisterer noen avtale mellom utleieren og framleieren, og i någjeldende lov har en ingen regler om forholdet mellom dem.

Når det gjelder forholdet mellom utleieren og framleieren er det flere sentrale problemområder.

Så lenge begge de to avtalene løper, er det spørsmål om utleieren og framleieren kan gjøre gjeldende mot hverandre de krav de har mot hovedleieren på grunnlag av kontrakten med ham, eventuelt om og i hvilken grad hovedleierens krav kan gjøres gjeldende av utleier eller framleier. I husleieforhold blir det dels spørsmål om utleier og framleier kan framme misligholdskrav mot hverandre, dels spørsmål om de kan framme oppfyllingskrav mot hverandre. I utkastet har en ingen uttrykkelige regler om dette, og spørsmålet må løses på grunnlag av de alminnelige ulovfestede regler om direktekrav ( springende regress).

Et annet sentralt spørsmål er om og eventuelt i hvilken utstrekning framutleieavtalen innebærer at hovedleieren er avskåret fra å inngå endringsavtaler med utleieren, for eksempel om hovedleieren kan frita utleieren fra hans avtalefestede vedlikeholdsplikt. Også på dette punkt må løsningen finnes i de alminnelige ulovfestede regler. Spørsmålene må vurderes konkret, og er lite egnet for generell lovgivning.

Et tredje sentralt problem knytter seg til bortfall av hovedleieavtalen. På dette punktet inneholder utkastet en regel i § 8-5. Utgangspunktet er at framutleieavtalen faller bort samtidig med hovedleieavtalen; framleierens bruksrett til husrommet står og faller med at hovedleieavtalen opprettholdes. Faller hovedleiekontrakten bort, kan framleieren heller ikke kreve å tre inn i hovedleierens sted som kontraktspart. Ordningen er den samme både i dansk og svensk rett, men i finsk rett har man en annen ordning her. I en rekke tilfelle har framleieren rett til å tre inn i hovedleierens posisjon som part, for eksempel der hovedleieavtalen bortfaller etter oppsigelse eller heving, eller som følge av hovedleierens konkurs, jf. finsk husleielov § 74 . Utvalget har ikke funnet grunn til å foreslå tilsvarende regler i utkastet her. Hvem som skal ha rett til å tre inn i en avtale, og eventuelt på hvilke vilkår, er uttømmende regulert i kapittel 9 om personskifte. Her er det foretatt en avveining av de kryssende hensyn som gjør seg gjeldende når det er spørsmål om hvem som kan kreve å tre inn i en løpende leieavtale, og det ville på denne bakgrunn ikke være naturlig å gi alle framleiere en mer eller mindre generell adgang til å tre inn i hovedleierens posisjon ved bortfall av hovedleieavtalen.

Det var tidligere noe usikkert om framleieren kunne reise husleiesak mot utleieren dersom denne rettet en oppsigelse til hovedleieren. I en HRKj inntatt i Rt 1981 side 687 ble et søksmål fra framleieren avvist i et slikt tilfelle under henvisning til ordlyden i husleielovens § 38 første ledd. Utvalget mener at framleieren bør gis rett til å protestere mot en oppsigelse etter bestemmelsene i § 10-12. En har her lagt vekt på at framleieren ofte er den reelle bærer av leierinteressene, og at en annen regel kan friste til proformatransaksjoner. Avskjærer man framleieren fra å protestere, er dette en enkel måte å eliminere leierens oppsigelsesvern på.

Utvalget har i denne forbindelse også vurdert å pålegge utleieren å varsle framleieren om en oppsigelse i hovedleieforholdet.

Medlemmene Lilleholt, Frigland og Magler finner ikke grunn til å foreslå en slik regel. For det første kan det tenkes at utleieren ikke har kjennskap til framutleieforholdet, noe som kan være aktuelt når retten til framutleie er hjemlet i hovedleieavtalen. Videre har disse medlemmene lagt vekt på at det tross alt ikke foreligger noen avtale mellom utleieren og framleieren, og at en slik plikt kan påføre utleieren ikke uvesentlig bryderi. Godtar hovedleieren oppsigelsen, kan han pådra seg erstatningsansvar overfor framleieren, og dette er tilstrekkelig til å ivareta framleierens interesser.

Medlemmene Kilset, Magistad og Stabelfelt finner heller ikke grunn til å pålegge utleieren en generell varslingsplikt ovenfor framleieren. Har utleieren skriftlig godkjent framleieren, foreslår disse medlemene allikevel å pålegge utleieren en plikt til å sende en gjenpart av oppsigelsen til framleieren. På denne måten får framleieren kjennskap til oppsigelsen, og dessuten en rimelig mulighet for selv å ivareta sine interesser. Disse medlemmene kan heller ikke se at en slik regel medfører nevneverdige ulemper for utleieren.

Utkastets § 8-5 sier ingenting om hovedleierens adgang til å si opp hovedleieavtalen. I forhold til framleieren har ikke hovedleieren rett til å si opp hovedleieforholdet før framutleieforholdet er falt bort på lovlig måte. På den annen side har utleieren behov for et visst vern i denne situasjonen; hovedleieren må derfor i en viss utstrekning være legitimert til å avgi en oppsigelse. Hvorvidt utleieren kan bygge rett på en oppsigelse fra framutleieren i tilfelle der dette er i strid med framleierens rett, må avgjøres på grunnlag av de generelle reglene om kolliderende rettigheter i samme formuesgode. Er utleieren aktsomt uvitende om at oppsigelsen representerer et rettsbrudd overfor framleieren, kan han bygge på oppsigelsen. Kjenner utleieren til, eller bør han kjenne til at oppsigelsen representerer et rettsbrudd overfor framleieren, kan han derimot som utgangspunkt ikke bygge noen rett på den.

2.9 Personskifte

2.9.1 Innledning

Det som reguleres i kapittel 9 er overføring av rettigheter og plikter etter husleieavtalen til andre. Husleieavtalene er som oftest langvarige, og spørsmålet om adgangen til, og eventuelt virkningene av, en partsendring på utleier- eller leiersiden er derfor viktige. Utkastet inneholder først og framst regler om partsendringer på leiersiden, men noen spørsmål i tilknytning til partsendringer på utleiersiden er også regulert.

For overføring av rettigheter og plikter på leiersiden, kreves det hjemmel i lov eller avtale. Så langt det gjelder pliktene etter avtalen, er dette i samsvar med den alminnelige regel om at en skyldner ikke kan komme fri sine forpliktelser ved å sette en ny skyldner i sitt sted. Som nevnt under punkt 2.8.1. ovenfor har det videre vært lagt til grunn at leierens rettigheter etter avtalen er av personlig karakter, og at de ikke uten videre kan overføres til andre.

Leieren har i en rekke tilfelle et legitimt behov for å kunne overføre bruksretten til andre, og gjeldende husleielov gir rett til overføring i bestemt angitte situasjoner, blant annet ved dødsfall, skilsmisse og ved opphør av husstandsfelleskap. Retten til overføring gjelder stort sett bare i boligleieforhold.

Visse unntak fra hovedregelen finnes også i dagens husleielov § 49 og i borettslagslovens §§ 15 flg, men disse unntaksreglene må ses på bakgrunn av at leieren har betalt et innskudd for å oppnå bruksretten.

Det forekommer at rett til overføring er hjemlet i selve leieavtalen.

Overføring av utleiers rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre er ikke regulert i gjeldende husleielov. Noen av de problemene som oppstår i forbindelse med en overføring av utleid fast eiendom, er drøftet i punkt 2.9.4.

Når det gjelder overføring på leiersiden, skilles det i utkastet mellom leie av bolig og leie av lokale.

Ved leie av bolig finner utvalget at de beste grunner taler for å videreføre hovedregelen i den nye loven, jf. utkastets § 9-1 der det er fastsatt at overføring av rettigheter eller plikter etter leieavtalen krever hjemmel i lov, avtale eller samtykke. En har i denne forbindelse særlig lagt vekt på at en overføring av bruksretten innebærer at leieren går fri ansvaret for oppfyllingen av avtalen etter at leierskiftet er gjennomført. Det er all grunn til å begrense en kontraktspart rett til å sette en ny skyldner i sitt sted uten samtykke fra den annen part (kreditor). Utvalget har også lagt en viss vekt på at hovedregelen er den samme i både dansk, svensk, finsk og tysk husleielov.

De unntakene fra hovedregelen som finnes i gjeldende husleielov, foreslås, med enkelte mindre endringer, opprettholdt i den nye loven. Skal det å leie bolig være et alternativ til å eie, må leieren, etter utvalgets oppfatning, ha en viss rett til å overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre.

Utleiers interesser er i utkastet ivaretatt ved at han i enkelte tilfelle skal godkjenne leierskiftet, og at han kan motsette seg overføringen hvis det er saklig begrunnet i den nye leierens forhold.

Ved leie av lokale skal leieren med utleiers godkjenning ha rett til å overføre bruksretten til andre i forbindelse med en overføring av virksomheten jf. utkastets § 9-5 første ledd. Bakgrunnen for at hovedregelen her er en annen, er først og fremst at behovet for overføring er vesentlig større ved leie av lokale enn ved leie av bolig. Skal leieren ha noen muligheter for å overdra sin virksomhet til andre, må bruksretten være overførbar. Det er videre nokså vanlig at leieren foretar endringer og ombygninger i leide lokaler. Ved en overføring kan han da selge disse påkostningene til en fornuftig pris. En rett til overføring kan derfor også være i utleiers interesse, fordi en unngår at leieren framsetter et berikelseskrav mot utleieren med hjemmel i utkastet §§ 11-6 og 11-7. Utvalget har også lagt vekt på at det som oftest er den virksomhet leieren driver i lokalet, og ikke hans person som er det sentrale sett med utleiers øyne. Slitasjen på husrommet, ulempene ved bruken for utleieren og andre m.v. avhenger først og framst av virksomhetens art og omfang, ikke av leierens person. Utvalget har også lagt vekt på at det allerede i dag er vanlig å avtale at leieren skal ha en viss overføringsrett, og forslaget innebærer derfor neppe noe radikalt nytt ved leie av lokale. En har også lagt en viss vekt på at hovedregelen – når det gjelder leie av lokale – er den samme etter svensk husleielov § 36 og finsk husleielov § 113.

Utleiers interesser er ivaretatt dels ved at den nye leieren må godkjennes av utleieren på vanlig måte, dels ved at regelen kan fravikes i avtale, jf. § 9-9.

2.9.2 Godkjenning av leierskifte

Når hovedregelen i utkastets § 9-1 er at overføring av leierens rettigheter eller plikter krever utleiers samtykke, innebærer det at utleieren fritt kan motsette seg overføring. Samtykke kan nektes vilkårlig, og utleieren plikter ikke å begrunne et avslag på en samtykkesøknad.

I de tilfellene der rett til overføring er hjemlet i utkastet er ordningen annerledes.

I noen av tilfellene trengs det verken samtykke eller godkjenning fra utleieren. Dette gjelder overføring som skjer etter dødsfall med hjemmel i § 9-2, og overføring som skjer etter skilsmisse m.m. med hjemmel i § 9-3. Når en her tillater overføring uten samtykke eller godkjenning, henger det sammen med at den berettigede allerede bodde i husrommet sammen med den nå avdøde eller utflyttede leieren. En lovlig godkjenningsnekting ville her innebære at husstandsmedlemmet måtte flytte fra det husrommet som kanskje har vært vedkommendes hjem i lang tid. Husstandsmedlemmets interesse i å bli boende er funnet så tungtveiende at utleiers interesse i å føre en viss kontroll ved å godkjenne den nye leieren, må vike. Utkastet er på dette punkt i overensstemmelse med gjeldende husleielov.

I andre tilfelle må leieren innhente utleiers godkjenning før leierskiftet gjennomføres. Dette gjelder både ved bytte av bolig etter § 9-4 og ved overføring av bruksretten til lokale med hjemmel i § 9-5. I godkjenningskravet ligger at leieren har en betinget rett til overføring.

Slik reglene i utkastet er formulert er det klart at bare omstendigheter med tilknytning til den nye leieren kan gi grunnlag for godkjenningsnekting. Dette kommer til uttrykk ved at det er den nye leieren som skal godkjennes, og ikke overføringen som sådan.

Det kan tenkes at utleieren nekter godkjenning fordi han selv har behov for å disponere husrommet, eller det kan tenkes at han ønsker å overlate det til noen som står ham nær, for eksempel slektninger. Slike forhold gir ikke saklig grunn til å nekte godkjenning. Bakgrunnen for dette er at retten til overføring lett ville bli illusorisk om utleieren kunne nekte godkjenning under henvisning til egne eller nærståendes behov for husrom, jf. de tilsvarende synspunkter i forbindelse med framutleie under punkt 2.8.2. ønsker utleieren å få disposisjonsretten over husrommet, oppnår han ikke det ved å nekte godkjenning; nektes leieren å overføre bruksretten, er det ikke dermed sagt at leieavtalen blir sagt opp fra hans side. Utleiers behov for selv å disponere over husrommet er ivaretatt gjennom opphørsreglene; utleieren får enten si opp eller, ved tidsbestemte avtaler, vente til leietiden utløper.

Det er ingenting i veien for at leieren krever et vederlag fra medkontrahenten ved bytte etter § 9-4 eller ved annen overføring. Det kan derfor spørres om ikke utleieren bør ha adgang til å nekte godkjenning hvis det kommer fram at leieren har betinget seg et ulovlig høyt vederlag for bruksretten. Utvalget antar at det skapes de klareste linjer ved at medkontrahenten selv må ivareta sine interesser i denne sammenhengen, og at vederlagets størrelse ikke bør godtas som saklig grunn for godkjenningsnekting, jf. de tilsvarende synspunkter i forbindelse med framleie under punkt 2.8.2.

Det kan også tenkes at utleieren nekter å gi sin godkjenning med den begrunnelse at den nye leieren ikke vil gå med på en vilkårsendring, for eksempel en forhøyelse av leien eller en forkortelse av oppsigelsesfristen. Når leieren har en betinget rett til å overføre bruksretten til andre, innebærer det at den nye leieren kan kreve å tre inn på de vilkår den tidligere leieren hadde. Det er således ikke en saklig grunn for nekting at den nye leieren motsetter seg en vilkårsendring.

Spørsmålet blir dernest hvilke omstendigheter med tilknytning til den nye leieren som som gir saklig grunnlag for godkjenningsnekting. Som utgangspunkt må hvert enkelt tilfelle bedømmes individuelt, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde.

Den sentrale nektingsgrunn vil være at den nye leieren har så vidt dårlig økonomi at han ikke kan oppfylle pliktene etter leieavtalen. Overføringen innebærer, som tidligere nevnt, at den tidligere leieren ikke hefter for krav som forfaller etter at leierskiftet er gjennomført, og det er derfor på det rene at utleieren må kunne nekte godkjenning dersom det er sannsynlig at den nye leieren vil misligholde sine plikter etter avtalen.

I andre tilfelle kan det bli spørsmål om den nye leierens tidligere oppførsel er relevant, særlig i boligleieforhold. Har denne tidligere vist seg som en dårlig leier ved husbråk, skadeverk på eiendommen eller annet grovt mislighold, kan dette være grunnlag for godkjenningsnekting. Her må det foretas en konkret vurdering der en blant annet bør legge vekt på hvor alvorlig forholdet er og hvor langt tilbake i tid det ligger. Gjelder det derimot forhold som ikke har noe med den nye leierens kvalifikasjoner som beboer å gjøre, bør dette betraktes som irrelevant.

Når overføring forutsetter godkjenning fra utleieren, innebærer det at den nye leieren ikke kan ta husrommet i bruk før godkjenning faktisk er gitt. Nekter utleieren uberettiget å gi sin godkjenning er leieren henvist til å gå til sak, men han kan etter omstendighetene begjære midlertidig forføyning for å sikre medkontrahenten bruksrett inntil det foreligger dom i saken. Etter bestemmelsen i § 13-3 kan retten tilkjenne den som kreves godkjent som ny leier midlertidig bruksrett inntil det foreligger dom i saken. Framgår det av dommen at utleiers vegring var uberettiget, kan denne måtte betale erstatning for det tap leieren er påført som følge av nektingen. Dette gjelder som utgangspunkt uten hensyn til om utleieren var i god tro eller ikke.

Overfører leieren bruksretten til en medkontrahent som tar husrommet i bruk – uten å innhente nødvendig godkjenning først – må dette betraktes som mislighold. Dette gjelder selv om det ikke foreligger noen saklig grunn for å nekte godkjenning. Utleieren kan i så fall kreve medkontrahenten utkastet med hjemmel i tvangsfullbyrdingsloven av 1992 § 13-2 tredje ledd litra (e). Den ulovlige overføringen kan videre gi grunnlag for heving hvis misligholdet er vesentlig, og den kan være oppsigelsesgrunn. Er det åpenbart at utleieren ikke hadde saklig grunn for nekting, bør forholdet allikevel ikke betraktes som vesentlig mislighold, iallefall hvis leieren har søkt om godkjenning.

Volder medkontrahenten forsettlig eller uaktsomt skade på husrommet etter en ulovlig overføring, vil leieren og medkontrahenten være solidarisk ansvarlige overfor utleieren. Medkontrahenten vil være personlig ansvarlig for leie påløpt i det tidsrom han har utøvet leierettighetene selv om godkjenning ikke er innhentet; han kan ikke utøve disse rettighetene uten å stå ansvarlig for pliktene i det samme tidsrom. Heller ikke leieren vil gå fri ansvaret overfor utleieren i og med den ulovlige overføringen, noe som innebærer at de to blir solidarisk ansvarlige.

Hvis utleieren nekter å godkjenne leierskiftet, kan dette få virkninger for avtalen mellom leieren og tredjemann. Problemet oppstår både når godkjenningsnektingen er saklig begrunnet og der den ikke er det. Utkastet inneholder ingen regler om hvilken virkning godkjenningsnektingen får i forholdet mellom leieren og tredjemann, og løsningen beror i prinsippet på en tolkning av overføringsavtalen. Gir avtalen ingen konkrete holdepunkter, bør en i normaltilfellene legge til grunn at overføringsavtalen er betinget av at nødvendig godkjenning blir gitt. Blir godkjenning nektet, vil i så fall begge parter få rett til å gå fra avtalen.

2.9.3 Nærmere om ansvarsovergangen ved leierskifte

Det er nevnt tidligere at retten til overføring innebærer en rett til å sette en ny debitor i sitt sted, og dette reiser en rekke problemer.

For det første må en fiksere det nøyaktige tidspunkt for ansvarsovergangen fra gammel til ny debitor, og dette er gjort i utkastets § 9-7 første ledd.

Et annet sentralt spørsmål i denne forbindelse er i hvilken utstrekning den nye debitor hefter for krav som springer ut av leieforholdet. I utkastet skiller en mellom krav som er forfalt, og krav som ikke er forfalt på tidspunktet for ansvarsovergang.

Når det gjelder krav som forfaller etterskuddsvis, men som helt eller delvis er opptjent på utleiers hånd forut for ansvarsovergangen, vil tidligere og ny leier normalt legge opptjeningstidspunktet til grunn for sitt interne oppgjør. Den tidligere leieren skal som oftest dekke slike utgifter i tiden fram til overtakelsen, mens den nye leieren skal dekke krav som gjelder tiden etter dette. Det kan synes rasjonelt å legge det samme til grunn når det gjelder ansvaret overfor utleieren, men tungtveiende praktiske grunner taler for å la forfallstidspunktet være avgjørende. For utleieren er det uhensiktsmessig å ha to debitorer som bare hefter proratarisk for hver sin del av den aktuelle posten, dels fordi den tidligere leieren kan være vanskelig å nå, dels fordi det kan være vanskelig å fastlegge kravets omfang nøyaktig. For den nye leieren skaper det små problemer om han blir ansvarlig overfor utleieren når det gjelder slike poster som dette; denslags utgifter må han være forberedt på, og det er i alminnelighet tale om beskjedne beløp. Utkastets § 9-7 annet ledd første punktum bygger derfor på at den nye leieren – og bare han – hefter overfor utleieren for krav som forfaller etter ansvarsovergangen.

Vesentlig større problemer knytter seg til krav etter leieavtalen som er forfalt – men ikke betalt – på tidspunktet for ansvarsovergang (restanser). Det er helt på det rene at den tidligere leieren er personlig ansvarlig for slike misligholdte krav. Spørsmålet er derfor om den nye leieren skal ha et medansvar for restanser – ved siden av den gamle leieren – overfor utleieren.

I prinsippet bør utleiers stilling være uberørt av leierskiftet; han bør verken vinne eller tape noe på det. Så lenge den tidligere leieren fortsatt er personlig ansvarlig for restansene, er utleiers stilling i prinsippet den samme som før – selv om den nye leieren ikke er personlig ansvarlig.

Det er også på det rene at den nye leieren kan få en ubehagelig overraskelse hvis han blir gjort personlig ansvarlig for kanskje omfattende uopplyste restanser. Skulle en pålegge leieren et personlig ansvar for restansene, måtte en i det minste kreve at utleieren gjorde den nye leieren uttrykkelig oppmerksom på restansenes omfang forut for ansvarsovergangen.

Blir leieren gjort ansvarlig for restansene, innebærer dette rent faktisk en betydelig innskrenkning i overføringsadgangen; er restansene av noe omfang, vil leieren ofte være helt avskåret fra å tre inn i leieretten.

Det er også grunn til å framheve at det kan framstå som en tilfeldig fordel for utleieren om den nye leieren blir gjort personlig ansvarlig for restansene. Finnes det ingen som vil overta etter den gamle leieren må utleieren nøye seg med en enkelt debitor -

nemlig den gamle leieren – og da bør det heller ikke spille noen rolle om det tilfeldigvis finnes noen som ønsker å overta.

Er bruksretten mer eller mindre fritt overførbar, kommer hensynet til den tidligere leierens kreditorer inn med full tyngde, noe som særlig er aktuelt ved leie av lokale. Blir den som erverver bruksretten personlig ansvarlig for eventuelle restanser, innebærer det at utleieren får en fortrinnsrett til å søke dekning i den verdi leieretten representerer – en fortrinnsrett som har beste prioritet uten hensyn til tinglysning. I så fall ville en byder ved tvangssalg trekke fra restansebeløpet før han avgav sitt bud; jo større restansene er, jo mindre ville budet bli. Bruksretten ville i så fall bli et temmelig usikkert utleggsobjekt, og de samme betenkeligheter gjør seg gjeldende i forhold til avtalepanthavere i bruksretten. Ihvertfall så langt det gjelder leie av lokale, er det utilrådelig å gjøre den nye leier ansvarlig for restanser.

På den annen side mister utleieren sitt mest effektive innkassomiddel i det øyeblikk leieren flytter. Leieren vil betale leien i rett tid blant annet fordi han vet at han risikerer utkastelse ved betalingsmislighold. Hvis den nye leieren ikke er personlig ansvarlig for restanser, kan en oppleve at den tidligere leieren bevisst spekulerer i dette ved å misligholde betalingsplikten den siste tiden før leierskiftet skal gjennomføres. Etter at han er flyttet, er han riktignok fortsatt personlig ansvarlig for beløpet, men betalingsviljen kan være liten.

På denne bakgrunn foreslår utvalget at utleieren kan stille som vilkår for å godkjenne leierskiftet at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt i de siste seks måneder forut for det tidspunkt utleieren mottok godkjenningssøknaden jf. § 9-7 annet ledd annet punktum. Avgrensningen til seks måneder er gjort på bakgrunn av de hensyn som er nevnt ovenfor. Utleieren bør i egen interesse reagere forholdsvis raskt på betalingsmislighold fra leierens side.

Bestemmelsen i annet ledd annet punktum gjelder bare i de tilfellene der utleiers godkjenning er nødvendig, det vil si ved overføring etter §§ 9-4 eller 9-5. Kan bruksretten overføres uten utleiers godkjenning, er utleieren avskåret fra å stille slike vilkår for å godta leierskiftet.

Den nye leieren kan heller ikke overraskes av uopplyste restanser slik regelen er utformet. Den nye leieren blir bare personlig ansvarlig for restanser dersom utleieren har stilt dette som vilkår for godkjenning. Utleieren må gjøre leieren oppmerksom på restansene, og han må stille som vilkår for å godta leierskiftet at den nye leieren påtar seg personlig ansvar. Den nye leieren får et tilbud som han enten kan forkaste eller godta. Har utleieren har gitt sin godkjenning uten å stille noen vilkår, er bare den gamle leieren ansvarlig for tidligere forfalte krav. I forhold til panthavere i bruksretten og i forhold til personalkreditorne gir ordningen en oversiktelig begrensning av utleiers fortrinnsrett.

Utvalget foreslår at reglene om ansvarsovergang skal kunne fravikes i avtale om leie av lokale.

Dersom den fraflyttende leieren har et pengekrav mot utleieren, samtidig som leieren har misligholdt sin plikt til å betale leie, kan utleieren få restansene dekket gjennom motregning. Har den fraflyttende leieren overført sitt krav mot utleieren til den nye leieren, kan utleieren også motregne overfor den nye leieren. Det følger av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper at erververen av et krav (den nye leieren) som hovedregel ikke får en bedre stilling enn avhenderen (den gamle leieren) hadde. Disse alminnelige reglene om rett til motregning berøres ikke av utkastet.

2.9.4 Personskifte på utleiersiden

Ved personskifte på utleiersiden er utgangspunktet i gjeldende rett at utleiers rettigheter etter leieavtalen fritt kan overføres til andre, og det synes rimelig klart at utleieren stort sett kan overlate til andre å oppfylle de pliktene han har etter avtalen. Dette følger av alminnelige obligasjonsrettlige prinsipper. Det er derimot usikkert om utleieren kan fri seg fra sitt ansvar for mangelfull oppfyllelse (fra erververens side) ved å overføre eiendomsretten til husrommet til andre.

Hovedregelen i norsk rett er, som tidligere nevnt, at en ikke kan fri seg fra sine forpliktelser ved å sette en ny skyldner i sitt sted – med mindre kreditor samtykker.

Det er her grunn til å understreke at leieren etter leieavtalen står i en kreditorposisjon overfor utleieren. For det første vil leieren ha krav på oppfylling av selve hovedforpliktelsen etter avtalen, nemlig plikten til å stille husrommet til disposisjon i leietiden. Videre har leieren krav på oppfylling av vedlikeholdsplikten og andre sideplikter. I mange tilfelle vil leieren også ha pengekrav mot utleieren som utspringer av leieforholdet, for eksempel krav på tilbakebetaling av innskudd, lån, depositum eller erstatningskrav som følge av kontraktsbrudd fra utleiers side. For leieren er det naturligvis av sentral betydning hvem som er skyldner etter avtalen.

Så langt det gjelder tvangssalg av fast eiendom finnes det en bestemmelse om ansvarsovergang i tvangsfullbyrdelsesloven fra 1992 § 11-22 som lyder slik:

Har saksøkte personlig ansvar for en heftelse som fortsatt skal bestå, blir også kjøperen personlig ansvarlig. Når fordringshaveren godkjenner kjøperen som ny skyldner, blir saksøkte fri sitt ansvar i samme omfang.

I Ot. prp. nr. 65 1990-91 side 225 gir departementet uttrykk for at det vil føre for langt å frita saksøkte automatisk fra ansvar fra det tidspunkt kjøperen blir ansvarlig. Derimot finner departementet det ubetenkelig å følge forslaget fra utk 1979 om at den opprinnelige skyldneren blir fri når fordringshaveren godkjenner kjøperen som ny skyldner.

Ved eierskifte har utleieren et sterkt behov for å bli kvitt sitt ansvar overfor leieren. Leieavtalen kan være meget langvarig, og den alminnelige hovedregel kan innebære et betydelig usikkerhetsmoment for den tidligere eieren. Han vil være ansvarlig for mangelfull oppfyllelse fra den nye eierens side helt fram til det tidspunkt da de avtaler der han selv er part, opphører. Etter at overføringen er skjedd, har ikke den tidligere eieren noen innvirkning på hvordan utleierpliktene blir oppfylt, og – når en ser bort fra plikten til å tilbakebetale penger – kan den tidligere eieren vanskelig avverge mislighold ved selv å oppfylle.

I noen fremmede land har en lovregler om ansvarsovergang i forbindelse med overdragelse av utleid fast eiendom.

I den svenske jordabalken kapittel 7 §§ 17 og 20 er det fastsatt at ansvaret for oppfyllingen av avtalen går over på erververen, men leieren kan forhindre ansvarsovergang dersom han melder fra til avhenderen (utleieren) om at han fortsatt holder denne ansvarlig. Slik melding må sendes senest seks måneder etter at leieren fikk kjennskap til eierskiftet.

I den tyske sivile lovboken § 571 er det fastsatt at ansvaret for mangelfull oppfyllelse går over på erververen, men dersom denne misligholder sine plikter etter leieavtalen, hefter avhenderen som en selvskyldnerkausjonist overfor leieren. Avhenderen kan fri seg fra dette ansvaret gjennom å sende en melding til leieren, men en slik melding gir leieren på sin side rett til å si opp straks.

Verken svensk eller tysk rett pålegger avhenderen (utleieren) å oppfylle avtalen in natura ved mislighold fra erververens side; han plikter bare å betale erstatning for dokumenterte økonomiske tap som følge av erververens mislighold.

På flere områder har en i norsk lovgivning søkt å legge forholdene til rette for skyldovertakelse, blant annet ved overdragelse av andel i ansvarlige selskaper og ved overdragelse av pantsatte realregistrerbare aktiva, jf. selskapsloven av 1985 § 2-30 og panteloven av 1980 § 2-7. Disse reglene må ses på bakgrunn av at den alminnelige lære om skyldovertakelse skaper betydelig usikkerhet for de impliserte parter. Det er allikevel grunn til å understreke at disse reglene ikke åpner for skyldnerskifte dersom kreditor direkte motsetter seg det.

Ut fra en samlet vurdering mener utvalget at utleieren bør gis adgang til å overføre også ansvaret for mangelfull oppfyllelse til den nye eieren, jf. utkastets § 9-8.

Leierens interesser er til en viss grad ivaretatt ved at denne kan motsette seg ansvarsovergang dersom den nye eierens forhold gir saklig grunn til det. Skal leieren forhindre ansvarsovergang der avhender og erverver har avtalt dette, ligger initiativet hos ham; han må protestere innen en frist på seks måneder regnet fra det tidspunkt han fikk kjennskap til overføringen. Protesterer han innenfor fristen blir virkningen at utleieren blir ansvarlig for det tap leieren lider ved erververens mislighold av leieavtalen. Leieren kan bare protestere dersom erververens forhold gir saklig grunn til det. Leieren har slik saklig grunn dersom risikoen for mislighold blir ikke uvesentlig større som følge av eierskiftet. Utleieren kan imidlertid alltid komme ut av forholdet ved å stille sikkerhet for manglende oppfyllelse.

Bestemmelsene i § 9-8kan fravikes i avtale om leie av lokale, jf. utkastet § 9-9.

2.10 Opphør

2.10.1 Innledning

Reglene om bortfall av retten etter en husleieavtale er blant de viktigste i utkastet. I utkastet kapittel 10 er de fleste, men ikke alle, reglene om opphør av leieavtalen inntatt. For det første er det enkelte opphørsregler på andre steder i lovutkastet, for eksempel § 11-4 om bortfall ved oppgivelse av leieforholdet. Bortfall kan også skje på grunnlag av regler som ikke er inntatt i utkastet; lovutkastet gir altså ikke en uttømmende regulering av når en husleieavtale faller bort. Problemstillingene knyttet til opphør som følge av mer ekstraordinære grunner som ikke er særegne for husleieavtalen, som leierens eller utleiers konkurs, bristende forutsetninger for leieavtalen m.m. er ikke regulert i utkastet. Slike spørsmål må løses ut i fra vanlige obligasjonsrettslige, konkursrettslige eller andre regler som gjelder for den situasjon som er oppstått.

Etter gjeldende rett er det bare adgang til å avtale to opphørsmåter i husleieforhold; avtalen kan enten være oppsigelig eller den kan være inngått for et bestemt tidsrom.

Er avtalen inngått for et bestemt tidsrom, opphører den på et forhåndsfastsatt tidspunkt uten oppsigelse. De tidsbestemte leieavtalene innebærer både fordeler og ulemper for begge parter, og noen av de problemer avtaletypen reiser er nærmere omtalt under punkt 2.10.2.

Den viktigste opphørsmåte for husleieavtalen er oppsigelse. Med mindre avtalen er inngått for et bestemt tidsrom, står begge parter fritt til å si opp en husleieavtale; det kreves i prinsippet ikke at det foreligger bestemte grunner for oppsigelsen.

Når det gjelder oppsigelse fra leierens side, stiller husleieloven ingen krav til oppsigelsens form eller innhold, og utleieren har ikke noe vern mot en slik oppsigelse.

Er det utleieren som sier opp, stiller husleielovens § 7 annet til fjerde ledd en rekke krav til oppsigelsens form og innhold. Formålet med disse formkravene er dels å gi leieren et entydig varsel om at utleieren vil ha slutt på avtalen, dels å informere leieren om hans rettigheter etter husleieloven. I husleielovens § 38 første ledd er retten gitt en skjønnsmessig adgang til å tilsidesette en oppsigelse, forutsatt at oppsigelsen enten er usaklig begrunnet eller antas å ville virke urimelig. Det er disse bestemmelsene om oppsigelsesvern, sammen med bestemmelsene om nedsettelse av urimelig husleie, som har gitt husleieloven preget av sosial vernelov. Bakgrunnen har vært ønsket om å skape trygghet for det hjem eller den virksomhet som leieren har etablert i husrommet.

Det finnes en rekke unntak fra hovedreglene om oppsigelsesvern i §§ 7 og 38.

Noen av unntaksreglene er til leierens gunst, for eksempel særreglene vedrørende innskuddsboliger i borettslagslovens § 36 og husleielovens § 48. Etter disse reglene kan leieavtalen normalt bare sies opp fra utleiers side dersom leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold. De fleste unntaksreglene går imidlertid i leierens disfavør. Unntakene fra oppsigelsesvernet er nærmere omtalt nedenfor under punkt 2.10.2.

Utvalget er ikke i tvil om at det også i dag er behov for regler om oppsigelsesvern for leieren. Behovet er særlig tydelig for boliger. Boligen er rammen for leierens og familiens hjem, og trygghet for boligen er en grunnleggende forutsetning for trivsel og velferd. Leieren må gis et vern mot vilkårlige oppsigelser, men også mot oppsigelser som er saklig begrunnet fra utleiers side. Hensynet til vern om leierens bolig er av en slik karakter at utleiers interesse i å disponere annerledes over husrommet ikke alltid kan gis gjennomslagskraft, selv om avtalen mellom partene isolert sett skulle åpne for det. Det vil alltid finnes leiere som ut fra markedsforholdene, manglende innsikt eller svak økonomi er ute av stand til å sikre sin rett til bolig på grunnlag av avtalefriheten alene. I et moderne samfunn er det heller ikke noe uvanlig i at lovgivningen ut fra samfunnshensyn fastlegger de nærmere vilkår for disposisjoner over fast eiendom, i dette tilfelle utleie av bolig.

I noen grad gjør de samme hensyn seg gjeldende ved utleie av lokale, jf. nedenfor.

På den annen side må reglene om oppsigelsesvern utformes med tilbørlig hensyn til utleiers interesser. Utvalget legger til grunn at privat utleie av boliger også heretter skal være en del av det totale boligmarkedet, og da må utleien være lønnsom for utleieren. Dette betyr for det første at leieren ikke kan gis noen ubetinget eller varig vern for retten til husrommet uten å oppfylle sine forpliktelser etter avtalen. For det annet må utleieren innen visse rammer gis mulighet for å bringe leieforholdet til opphør som ledd i omdisponeringer av bruken av husrommet. Særlig når det gjelder husrom som ikke skal leies ut permanent, for eksempel ved midlertidig utleie av egen bolig eller deler av den, må det antas at reglene om oppsigelsesvern har stor betydning for valget mellom utleie og annen bruk av husrommet.

En svakhet ved de någjeldende reglene, er at mye er overlatt til dommerens skjønn. Når vurderingstemaet er om en oppsigelse vil virke urimelig i det konkrete tilfelle, ligger det i sakens natur at utfallet på forhånd kan framstå som usikkert. Denne mangel på forutberegnelighet over rettsstillingen må betraktes som en ulempe, og utvalget har vurdert om en kan bøte på dette ved å begrense utleiers adgang til å si opp til bare å gjelde bestemt angitte oppsigelsesgrunner. Begrenser en utleiers frihet til å si opp tidsubestemte leieavtaler, vil det ikke bare høyne forutberegneligheten; en slik oppregning kan også bidra til en styrking av leierens vern mot oppsigelse.

For det første har utvalget vurdert å foreslå at utleieren som hovedregel bare kan si opp dersom leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold. Når det gjelder innskuddsboliger følger det, som tidligere nevnt, av borettslagslovens § 36 og husleielovens § 48 at utleieren bare kan si opp dersom leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold. Når det gjelder husrom bestemt til varig utleie, for eksempel leiegårder og mange forretningslokaler, ser utvalget i og for seg ingen spesielle betenkeligheter knyttet til en slik ordning. Er det derimot tale om husrom som leies ut midlertidig, som utleie av egen bolig eller utleie av sokkelboliger, er det grunn til å tro at en slik ordning ville passe heller dårlig. Videre er det grunn til å understreke at særreglene i borettslagslovens § 36 og husleielovens § 48 må ses på bakgrunn av at leieren har deltatt i finansieringen av bygget; den uoppsigelige leieretten kan til en viss grad ses på som en gjenytelse for innskuddet. I leieforhold der leieren ikke har deltatt i finansieringen på noen måte, kan en tilsvarende ordning synes mindre velgrunnet. I utenlandsk husleielovgivning finnes heller ikke så restriktive regler i vanlige leieforhold; som oftest kan utleieren si opp i en rekke forskjellige typetilfelle. På denne bakgrunn finner ikke utvalget grunn til å foreslå en ordning som nevnt.

Dernest har utvalget vurdert å begrense utleiers adgang til å si opp til bare å gjelde bestemt angitte oppsigelsesgrunner.

En slik ordning kan være forbundet med visse ulemper; lovteksten kan bli uoversiktelig, og selv med en positiv oppregning av lovlige oppsigelsesgrunner vil det stå tilbake et ikke ubetydelig element av skjønn. Dette dels fordi oppsigelsesgrunnene ikke kan angis helt eksakt, dels fordi oppsigelsen må kunne settes til side ut fra en interesseavveining selv om oppsigelsesgrunnen i og for seg er lovlig.

I flere land har en regler der det er regnet opp hva som er lovlig grunn for oppsigelse. I den danske husleielov § 83, jf. § 84 er det fastsatt en rekke lovlige oppsigelsesgrunner, blant annet at utleieren selv har behov for husrommet som egen bolig, riving, og (ikke vesentlig) mislighold fra leierens side. Denne positive oppregning avsluttes med en oppsamlingsbestemmelse der det er fastsatt at oppsigelse kan gis når det er særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Når det gjelder leie av bolig, finner en liknende regler i svensk husleielov §§ 45 og 46, finsk husleielov § 53 og i den tyske sivile lovboken § 564 b.

Ut i fra en helhetsvurdering har utvalget funnet at de beste grunner taler for å innføre regler som begrenser utleiers frihet til å si opp leieavtale om bolig, jf. utkastets § 10-5 første ledd. Når det gjelder leie av lokale, finner utvalget at de beste grunner taler for å beholde det nåværende system, slik at det ikke kreves bestemte grunner for å gå til oppsigelse. Slik reglene er utformet, antar utvalget at begge parters interesser er ivaretatt på en betryggende måte.

Utvalget har videre vurdert et skille mellom boliger og lokaler når det gjelder selve oppsigelsesvernet. Det kan sies at behovet for oppsigelsesvern ikke er det samme for lokaler som for boliger; de sosiale hensyn som begrunner vernet om boligen, gjør seg ikke gjeldende på samme vis for lokale. På den annen side vil en oppsigelse av leieforholdet virke hardt for en næringsdrivende som har investert i husrommet og lagt ned arbeid og kapital i en virksomhet som ikke uten skade kan flyttes til et annet lokale. Også her kan det forsvares å gi leierens interesser et visst vern i forhold til utleieren. På samme måte som ved leie av bolig vil det alltid være leiere av lokaler som av forskjellige grunner ikke er i stand til å oppnå et tilstrekkelig vern bare gjennom avtaler.

Oppsigelsesvernet har antakelig ikke stor direkte betydning ved leie av lokaler i dag; de fleste leieavtaler inngås for en bestemt tid. Indirekte er oppsigelsesvernet likevel viktig ved at leiere i alle fall sikres trygghet for en viss minste leietid. Uten reglene om oppsigelsesvern kunne det, særlig i perioder med mangel på lokaler, bli inngått avtaler som gav utleierne adgang til å bringe leieforholdet til opphør på kort varsel, uten mulighet for overprøving.

Utvalget har vurdert å foreslå et indirekte oppsigelsesvern for lokaler etter svensk mønster. Etter de svenske reglene kan en oppsigelse av leieavtale for lokale ikke settes til side i den forstand at leieforholdet kan fortsette, men hvis oppsigelsen er urimelig, kan leieren kreve erstatning for det tap han lider. Liknende regler finnes i finsk rett.

Utvalget har funnet at de beste grunner taler for å beholde det nåværende enhetlige system. En har her særlig lagt vekt på at det nåværende system er godt innarbeidet i praksis, og at det ikke er framkommet særlig kritikk mot reglene slik de er i dag. Utvalget har også lagt vekt på at en omlegning til et økonomisk oppsigelsesvern ville være vanskelig å gjennomføre lovteknisk.

Det følger av ulovfestede regler at en husleieavtale kan heves dersom den annen part gjør seg skyldig i vesentlig mislighold. Oppsigelse og heving skiller seg fra hverandre både når det gjelder vilkår og virkninger. Leieavtalen kan sies opp uten at det foreligger noen særlig grunn, men leieretten står ved lag fram til utløpet av oppsigelsesfristen. Heving forutsetter at det foreligger vesentlig mislighold, og heving innebærer som utgangspunkt at leieretten bortfaller umiddelbart. Gjeldende husleielov inneholder ingen eksplisitte regler om utleiers hevingsrett, men det finnes en rekke kasuistisk pregede regler om leierens hevingsrett ved mislighold fra utleiers side. Bakgrunnen for at gjeldende lov ikke inneholder regler om utleiers rett til å heve leieavtalen, er i første rekke at en oppsigelse ikke kan settes til side dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, jf. gjeldende husleielov § 38 fjerde ledd nr. 2. Siden utleieren i de fleste tilfelle allerede har stilt husrommet til leierens disposisjon når misligholdet inntrer, har utleieren som oftest lite å vinne på å heve leieavtalen; til vanlig vil det for utleieren være like hensiktsmessig å gå til oppsigelse. Denne ordningen foreslås videreført i utkastet her; utvalget foreslår en del spesielle regler om leierens rett til å heve leieavtalen ved vesentlig mislighold fra utleiers side, men har ikke funnet grunn til å foreslå eksplisitte regler om utleiers rett til å heve avtalen ved mislighold fra leierens side.

Selv om utvalget ikke foreslår regler om utleiers hevingsrett ved vesentlig mislighold fra leierens side, finner en likevel grunn til å lovfeste i § 10-9 av hva som regnes som vesentlig mislighold fra leierens side.

2.10.2 Unntak fra oppsigelsesvernet

Som nevnt under punkt 2.10.1. finnes det en rekke unntak fra hovedreglene om oppsigelsesvern. Går leieforholdet inn under en av unntaksreglene, kan en oppsigelse ikke settes til side etter hovedregelen i husleielovens § 38 første ledd. Når det gjelder de unntakene fra oppsigelsesvernet som er basert på husrommets art, gjelder heller ikke formreglene i husleielovens § 7 tredje og fjerde ledd.

Utvalget er av den oppfatning at noen av disse unntakene er legislativt dårlig begrunnet, og det foreslås derfor enkelte endringer.

2.10.2.1 Tidsbestemte leieavtaler

De tidsbestemte leieavtalene representerer etter alt å dømme det viktigste unntaket fra oppsigelsesvernet. Det karakteristiske for disse er nettopp at de opphører uten oppsigelse når den avtalte leietid er utløpt.

Det er enighet i utvalget om at det ikke er grunn til å forby tidsbestemte leieavtaler i sin alminnelighet. Etter utvalgets oppfatning er det et reelt behov for å kunne opprette slike avtaler, både når det gjelder leie av bolig og når det gjelder leie av lokale. Utvalget vil her særlig peke på at en tidsbestemt leieavtale er uoppsigelig i den avtalte periode, noe som gir begge parter sikkerhet mot en uventet og ubeleilig oppsigelse. Videre er det grunn til å understreke at dersom en av partene skal foreta innredningsarbeider m.v. i husrommet, kan det av hensyn til finansieringen være nødvendig å kunne inngå langsiktige leieavtaler som er uoppsigelige i en viss tid. Det samme er tilfellet ved nybygging; skal et nybygg lånefinansieres, vil långiverne ofte kreve at det er inngått langsiktige leieavtaler vedrørende bygget. Utvalget vil også peke på at utleieren i en rekke tilfelle har et legitimt behov for selv å disponere husrommet på et bestemt framtidig tidspunkt, og en tidsbestemt leieavtale kan gi utleieren en sikkerhet for at husrommet virkelig er ledig på denne tiden.

På den annen side synes det klart at oppsigelsesvernet i loven lett kan uthules ved bruk av tidsbestemte leieavtaler. Det har liten hensikt å gi ufravikelige regler om oppsigelsesvern for leieren dersom partene står fritt til å avtale at reglene ikke skal gjelde.

Dengang husleieloven ble vedtatt, var lovgiveren oppmerksom på at lovens regler om oppsigelsesvern lett kunne omgås ved bruk av tidsbestemte leieavtaler. Behovet for å beskytte leieren mot omgåelser ble søkt ivaretatt gjennom en spesialregel i husleielovens § 38 annet ledd som gir retten adgang til å fastsette at en tidsbestemt leieavtale som er inngått for inntil tre år, skal anses som oppsigelig. Forutsetningen for å sette tidsavgrensningen til side med hjemmel i denne bestemmelsen er at retten finner at avtalen kan likestilles med leieforhold som løper på oppsigelse. Det er en kjensgjerning at bestemmelsen ikke har virket etter sin hensikt. Dette skyldes i første rekke at søksmål må reises senest seks måneder før leieavtalen utløper. I en HRD inntatt i Rt. 1991 side 147 ble det fastslått at en tidsavgrensning i leieavtalen kunne tilsidesettes med hjemmel i avtalelovens § 36 også i tilfelle der leieren i prinsippet kunne benyttet seg av spesialregelen i husleielovens § 38 annet ledd.

I utenlandsk husleielovgivning finner en ofte regler som tilsikter å gi leieren en viss beskyttelse mot opphør når leieavtalen er inngått for en bestemt tid.

I den svenske husleielovens § 3 annet ledd er det fastsatt at tidsbestemte leieavtaler må sies opp på vanlig måte dersom leieforholdet har vart i mer enn ni måneder. En slik ordning innebærer nærmest at en likestiller de tidsbestemte leieavtalene med de vanlig oppsigelige avtalene når det gjelder vernet mot opphør. Et flertall i den husleielovkomiteen som ble nedsatt i 1956 foreslo å innføre en tilsvarende ordning i norsk rett. Departementet, som var enig med komiteens mindretall, fant ikke grunn til å framme dette forslaget for Stortinget. Under behandlingen i Stortinget ble forslaget fra husleielovkomiteens flertall tatt opp, men forslaget falt under voteringen. Også et flertall i tjenesteboligutvalget foreslo i sin innstilling, NOU 1980 : 35, at tidsbestemte leieavtaler måtte sies opp på vanlig måte, men innstillingen fra dette utvalget førte ikke til lovgivningstiltak.

Utvalget finner det ikke tilrådelig å innføre regler som gjør at også tidsbestemte leieavtaler må sies opp. Utvalget har her lagt vekt på at det ville innebære et sterkt inngrep i gjeldende ordning, og at det i stor grad kan vanskeliggjøre utleiers disposisjoner over egen eiendom. Videre har en lagt vekt på at en slik omlegning kan redusere det samlede utbud av husrom.

I den danske husleielov § 80 tredje ledd er det fastsatt at en tidsbegrensning i en leieavtale kan tilsidesettes dersom den ikke anses tilstrekkelig begrunnet i utleiers forhold. Kan ikke utleieren påvise en plausibel begrunnelse for tidsavgrensningen utover det å frata leieren oppsigelsesvernet, kan tidsavgrensningen bli tilsidesatt og avtalen løper deretter på oppsigelse. Utvalget finner det utilrådelig å foreslå en tilsvarende ordning i norsk rett, blant annet fordi avgjørelsen blir så uforutsigbar.

Etter utvalgets oppfatning er det i boligleieforhold behov begrensninger i adgangen til å inngå leieavtale for bestemt tid. Riktignok er det fastslått i rettspraksis at leieren kan påberope seg sensurbestemmelsen i avtalelovens § 36, men utvalget er av den oppfatning at dette ikke er tilstrekkelig som vern for leierens interesser. Dette dels fordi bestemmelsen i avtalelovens § 36 er vanskelig å praktisere, dels fordi den gir en meget dårlig forutberegnelighet, og dels fordi det vurderingstemaet bestemmelsen gir anvisning på, ikke alltid passer helt på den problemstilling som her er aktuell.

I utkastet § 10-3 foreslås det et forbud mot tidsbestemte leieavtaler av kortere varighet enn fem år i boligleieforhold. Denne hovedregelen gjelder ikke dersom utleieren skal bruke boligen som bolig for seg selv eller husstandsmedlemmer eller dersom han har en annen saklig grunn for å inngå en tidsbestemt leieavtale, og leieren i tillegg er gjort skriftlig kjent med denne hensikt. Utvalgets flertall, alle medlemmene unntatt Kåre Lilleholt og Vigdis Magistad foreslår at hovedregelen ikke skal gjelde ved utleie av lofts- eller sokkelbolig i eneboliger eller ved utleie av bolig i tomannsbolig. Etter flertallets oppfatning vil de unntak som er gjort fra hovedregelen ivareta utleiers interesser på en rimelig måte; den foreslåtte ordning er godt egnet til å ramme de tilfellene der avtalen i realiteten løper på ubestemt tid, samtidig som de typiske tilfellene av uprofesjonell utleie er unntatt fra hovedregelen.

Begrensningene i adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler gjelder bare i boligleieforhold. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er dels at leiere av lokale ikke har det samme behov for vern som boligleiere har, dels at disse må forutsettes i større grad å kunne ivareta sine interesser selv. Det er ikke med dette sagt at leieren av lokale aldri kan få tilsidesatt en tidsbegrensning i leieavtalen, men dette må i tilfelle skje på grunnlag av avtalelovens § 36 eller annet konkret grunnlag.

2.10.2.2 Unntak fra oppsigelsesvernet basert på husrommets art

1 Møblerte boliger

Det framgår av husleielovens § 38 tredje ledd at helt møblert enkelt beboelsesrom, helt møblert leilighet eller del av slik leilighet er unntatt fra oppsigelsesvernet.

Dette unntaket fra oppsigelsesvernet ble foreslått av husleielovkomiteen i Innst. III fra 1938. Om begrunnelsen for unntaket uttalte komiteen på side 56:

Man antar nemlig at tilbudet på boligmarkedet av disse bekvemmeligheter regelmessig vil være tilstrekkelig, så en beskyttelse for leieren mot oppsigelse må anses unødvendig.

Husleielovkomiteen av 1956 var oppmerksom på at dette unntaket åpnet for omgåelser av oppsigelsesvernet, men fant ikke grunn til å foreslå endringer. Komiteen uttalte på side 40 i sin Innst:

Og når det gjelder utleie av møblerte leiligheter foreligger det så spesielle forhold mellom utleier og leietaker at komiteen ikke har funnet, på tross av faren for omgåelser som utvilsomt foreligger, å ville foreslå noen forandring i bestemmelsen for så vidt.

Et flertall i tjenesteboligutvalget foreslo i sin innstilling, NOU 1980: 35, at unntaket ble opphevet, dog med reservasjon for de tilfellene der eieren leier ut sin egen bolig. Flertallet fant at møbleringen i seg selv har liten betydning ved vurderingen av om leieren bør ha oppsigelsesvern eller ikke.

Unntaket fra oppsigelsesvernet får betydning blant annet i tilfelle der eieren, i forbindelse med et midlertidig fravær, leier ut sin egen fullt møblerte bolig. Slike leieforhold vil som oftest ha preg av å være et tillitsforhold mellom partene, og innboet forutsettes behandlet med stor varsomhet. Oppfylles ikke denne forutsetning, har utleieren et berettiget behov for å bringe leieforholdet til opphør på en kurant måte. Er det derimot tale om et vanlig leieforhold, der utleieren stiller annet husrom enn sin egen bolig til leierens disposisjon, foreligger det etter utvalgets oppfatning ikke noe spesielt forhold mellom partene selv om boligen er møblert.

Møbleringen i seg selv synes ikke gi grunn til å unnta leieforholdet fra oppsigelsesvernet. Møblene må betraktes som en tilleggsytelse som leieren betaler for på vanlig måte. At utleieren stiller også andre formuesgoder enn bare husrom til disposisjon for leieren, bør i prinsippet ikke påvirke utformingen av oppsigelsesvernet så lenge hovedformålet med avtalen er å skaffe leieren husrom. I den utstrekning det er tale om utleie av eierens egen bolig, bør det riktignok gjøres unntak fra oppsigelsesvernet, men dette bør skje på grunnlag av andre og mer hensiktsmessige kriterier enn om boligen er møblert. I utkastet § 12-4 foreslås det spesialregler med sikte på utleie av egen bolig – slike leieforhold er er i stor utstrekning unntatt fra reglene i dette kapittel.

Gjennom rettspraksis er det fastslått at unntaksregelen bare kommer til anvendelse dersom boligen er fullstendig møblert. Må leieren supplere møbleringen med eget utstyr, har leieren vanlig oppsigelsesvern. Det kan meget lett oppstå tvil hvor omfattende møbleringen må være for at unntaksregelen skal komme til anvendelse, og det kan likeledes oppstå tvil om hvor omfattende møbleringen faktisk var da leieforholdet tok til. Dette er noe som må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. ønsket om ha klare og lett praktiserbare regler på dette området taler derfor i høy grad for å oppheve unntaket.

Utvalget har også lagt en viss vekt på at det i utenlandsk husleielovgivning ikke synes å være vanlig å legge vekt på om boligen er møblert eller ikke. Et unntak fra oppsigelsesvernet for møblerte leiligheter i tidligere dansk lovgivning er opphevet.

Det er nok en viss risiko for at utbudet av husrom vil bli redusert dersom en opphever unntaket for møblerte leieforhold, men utvalget finner at hensynet til leierens behov for vern veier så vidt tungt at unntaket foreslås opphevet. Unntaket åpner, som påpekt av husleielovkomiteen av 1956, store muligheter for omgåelser. Det er ikke urimelig å anta at et av de viktigste motiv med å leie ut møblert, bortsett fra tilfellene med utleie av egen bolig, nettopp er å frata leieren hans oppsigelsesvern.

2 Enkelt beboelsesrom med tilgang til en annens bolig

Det framgår av husleielovens § 38 tredje ledd at enkelt beboelsesrom der leieren ifølge leieavtalen har adgang til en annens leilighet, er unntatt fra oppsigelsesvernet. Bestemmelsen fikk sin nåværende ordlyd ved endringslov av 14. februar 1969 nr. 10. Tidligere var slike rom i sin helhet unntatt fra oppsigelsesvernet, uten hensyn til om leieren hadde tilgang til en annens leilighet eller ikke.

Uttrykket enkelt beboelsesrom omfatter bare boliger som består av ett enkelt rom. For at unntaksregelen skal komme til anvendelse kreves det i tillegg at leieren etter leieavtalen har rett til å nytte rom som ligger i en annens bolig.

Husleielovkomiteen av 1956 gav i sin Innst. en utførlig begrunnelse for unntaket på side 42 spalte 2 :

For det første framhever komiteen at:

... de leieforhold det her dreier seg om, for den vesentligste dels vedkommende er framutleieforhold og utleie av enkeltrom i eneboliger. Det er leieforhold innenfor den enkelte beboelsesleilighet, hvor utleieren av økonomiske eller andre grunner ser seg tjent med å leie bort ett enkelt rom eller flere enkelte rom. Den omstendighet at det er en del av et hjem som leies bort setter åpenbart disse leieforhold i en helt annen stilling enn ordinære leieforhold.

Videre framhever komiteen at:

Det sier seg selv at man her har å gjøre med leieforhold av en helt annen karakter enn når det gjelder leieforhold som omhandler store eller små leiligheter. Det som særlig må framheves i denne forbindelse er at ulempene for en utleier ved å måtte fortsette et slikt leieforhold etter at han av en eller annen grunn har ønsket å bringe det til opphør, f. eks. på grunn av uoverensstemmelser med den annen part, er av en vesentlig annen karakter enn når det gjelder vanlige leieforhold.

Disse synspunktene kan utvalget slutte seg til. I leieforhold som dette kommer partene så tett inn på hverandre at det kan føre til uholdbare tilstander om utleieren ikke kan si opp leieren med bindende virkning. Forøvrig finner utvalget grunn til å framheve at disse utleierne er uprofesjonelle. Innfører man et oppsigelsesvern i slike leieforhold, er det rimelig å tenke seg at dette vil kunne redusere utbudet på leiemarkedet.

3 Forretningslokaler som blir leid bort pr. dag, garasjer og boder

Disse leieforholdene er unntatt fra reglene om oppsigelsesvern i §§ 7 og 38. Uttrykket forretningslokale som blir leid bort pr. dag omfatter helt kortvarige leieforhold til ulike formål, som utstillinger, møter, selskaper, konserter m.v, under forutsetning av at leien skal beregnes pr. dag. Dette unntaket fra oppsigelsesvernet ble foreslått av husleielovkomiteen i Innst. III fra 1938. Om begrunnelsen for unntaket uttalte komiteen på side 56:

Man antar nemlig at tilbudet på leiemarkedet av disse bekvemmeligheter regelmessig vil være tilstrekkelig, så en beskyttelse for leieren mot oppsigelse må anses unødvendig.

Husleielovkomiteen av 1956 fant ikke grunn til å foreslå noen endringer på dette på dette punkt.

Unntaket for leie av garasje eller bod kom inn i loven i forbindelse med endringsloven av 14. februar 1969 nr. 10. Begrunnelsen for det nye unntaket var at det ikke var behov for oppsigelsesvern i denne type leieforhold.

Utvalget finner ikke grunn til å foreslå noen av disse unntakene opphevet, men vil foreta enkelte presiseringer når det gjelder unntaket for garasjer og boder. Unntaket omfatter, slik den er oppfattet i praksis, bare selvstendige leieavtaler om en enkelt garasje eller en enkelt bod.

2.10.2.3 Unntak fra oppsigelsesvernet basert på oppsigelsesgrunnen

1 Nedriving

Det følger av husleielovens § 38 fjerde ledd nr. 1. at en oppsigelse ikke kan settes til side dersom den er begrunnet i en nedriving som nødvendiggjør at leieren fraviker eiendommen.

For at unntaksregelen skal komme til anvendelse må to vilkår være innfridd. Retten må for det første vurdere om det foreligger reelle rivingsplaner, det vil si om rivingsplanene kan gjennomføres og kommer til å bli gjennomført innen rimelig tid. Domstolene har tolket unntaket dithen at det bare kommer til anvendelse dersom utleieren har fått nødvendig rivetillatelse. For det annet må retten vurdere om rivingen er så vidt omfattende at den nødvendiggjør at leieren fraviker eiendommen.

Opprinnelig gikk dette unntaket noe lenger enn i dag; oppsigelsen kunne ikke settes til side :

1. Når nedriving eller ombygging fører med sig at utleid leilighet eller rum må fravikes.

Unntaket ble begrunnet slik i Innst. III (1938) side 56 :

I disse tilfellene har man antatt at hensynet til de enkelte leieres interesse i å beholde sine leiligheter må vike for den samfundsmessige interesse som knytter sig til at en regulering gjennemføres, et nybygg iverksettes eller en eldre bebyggelse moderniseres.

Videre heter det samme sted :

Det kan naturligvis ofte være hårdt for leieboere å tvinges til fraflytting i tilfelle av husets nedriving eller ombygging. Men den samfunnsmessige interesse i øket nybygging eller rydding av sunnhetsskadelige boliger må etter flertallets mening gå foran hensynet til de enkelte. Bestemmelsen er derfor i utkastet formet således at retten i intet tilfelle vil kunne tilsidesette en opsigelse som er nødvendiggjort ved eiendommens nedriving eller ombygging.

Et flertall i husleielovkomiteen av 1956 foreslo å oppheve unntaket for ombyggingstilfellene. Kommunaldepartementet mente at forslaget gikk for langt, og foreslo, med sikte på ombyggingstilfellene, at en oppsigelse bare kunne tilsidesettes dersom særlige grunner gjorde det rimelig.

Kommunaldepartementet begrunnet dette slik i Ot. prp. nr. 35. (1967-1968) side 32 :

... det kan være betenkelig å innføre lovregler på dette området som kan hemme ombyggingsarbeider planlagt i utviklingens tjeneste.

Stortinget var enig i dette, slik at oppsigelser begrunnet med ombygging bare kunne settes til side dersom særlige grunner gjorde det rimelig. Det absolutte unntak for nedrivingstilfellene ble opprettholdt uforandret.

Unntaket for ombyggingstilfellene ble i sin helhet opphevet ved en endringslov av 24. februar 1989 nr. 5. Bakgrunnen var at ombygging og rehabilitering av eldre bygårder hadde tiltatt kraftig etter at eierseksjonsloven av 4. mars 1983. nr 7. ble satt i kraft, og det var derfor behov for en bedring av leierens oppsigelsesvern.

Utvalget foreslår å oppheve unntaket for nedriving av eiendommen. Utvalget vil i denne forbindelse særlig peke på at det mellom utleier og leier foreligger en gjensidig forpliktende avtale der utleiers hovedforpliktelse er å stille husrommet til leierens disposisjon. Det er til en viss grad i strid med grunnleggende avtalerettslige prinsipper om utleieren står fritt til å frata leieren hans avtalte bruksrett bare ved å beslutte riving.

Utvalget antar videre at en slik endring ikke i nevneverdig grad vil vanskeliggjøre sanering av nedslitte husrom, eller stille seg i veien for en planmessig byfornyelse. I denne forbindelse er det grunn til å påpeke betydningen av visse regler i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77. Som tidligere nevnt kommer unntaket for nedriving bare til anvendelse dersom utleieren har fått nødvendig rivetillatelse. Det framgår av plan- og bygningsloven § 91 a første ledd bokstav (b) at kommunestyret ved vedtekt kan bestemme at det må foreligge tillatelse fra bygningsrådet for å rive bygning som inneholder bolig. I lovens § 91 a annet ledd annet punktum er det uttrykkelig fastsatt at det kan stilles som vilkår for rivetillatelse at berørte beboere skaffes erstatningsbolig. Dette innebærer rent praktisk at i de kommuner som har innført slik vedtekt, er leier av bolig rimelig godt sikret mot å bli husvill som følge av riving. Inntil tillatelse er gitt, blir oppsigelsen vurdert på grunnlag av hovedregelen i husleielovens § 38 første ledd, og blir tillatelse gitt, stiller bygningsrådet regelmessig som vilkår at utleieren skaffer erstatningsbolig til beboerene. Endringsforslaget vil derfor bare få nevneverdig praktisk betydning i kommuner som ikke har innført vedtekt med hjemmel i plan- og bygningsloven § 91 a. Leiere av lokale er ikke omfattet av bestemmelsene i plan- og bygningsloven § 91 a, men langt de fleste av disse leieforholdene er inngått for en bestemt tid og da kan riving i alle fall først gjennomføres når leietiden er ute, eller leieforholdet er avviklet etter avtale med leieren.

2 Vesentlig mislighold

Det følger av husleielovens § 38 fjerde ledd nr. 2. at en oppsigelse ikke kan settes til side dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Dette unntaket fra oppsigelsesvernet ble vedtatt i 1939, og har siden dengang ikke vært foreslått endret eller opphevet. Hvorvidt det foreligger mislighold, må avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av husleieloven, supplert med partenes avtale. Utgangspunktet er at ethvert pliktbrudd fra leierens side er mislighold, med mindre pliktbruddet har sin bakgrunn i forhold utleieren selv bærer risikoen for. Mislighold er i seg selv ikke tilstrekkelig til at unntaksregelen kommer til anvendelse; misligholdet må være vesentlig.

Det kan ikke forlanges at utleieren skal måtte fortsette leieforholdet hvor leieren vesentlig misligholder sine forpliktelser. Utvalget er klar over at behovet for vern for bolig eller lokale kan føles sterkest nettopp i de tilfelle hvor leieren ikke makter å oppfylle sine økonomiske forpliktelser, og at de ufrivillige fraflytninger som er sosialt mest tyngende, gjerne skjer etter manglende betaling av leie. Dette er likevel problemer som ikke kan finne sin løsning innen rammen av det private leieforholdet, bortsett fra at det ikke kan stå utleieren fritt å kreve en urimelig leie. Hvilken trygghet den enkelte skal ha mot inntektsbortfall og reduksjon av levestandard, må avhenge av sosiallovgivningen til enhver tid.

Utvalget foreslår på denne bakgrunn at dette unntaket fra oppsigelsesvernet videreføres i den nye loven. Med sikte på å forenkle vesentlighetsvurderingen og høyne forutberegneligheten foreslås det i utkastet § 10-9 en positiv oppregning av hva som er å anse som vesentlig mislighold fra leierens side. Faller misligholdet utenfor den positive oppregning, skal en oppsigelse begrunnet med mislighold vurderes på grunnlag av de vanlige reglene om oppsigelsesvern.

3 Fiktive bytter

Det framgår av husleielovens § 38 fjerde ledd nr. 3 at en oppsigelse ikke kan settes til side når leieren er lovlig oppsagt etter § 32 a sjette ledd. Unntaket, som ble innført i forbindelse med innføringen av bytteretten i 1977, tar sikte på tilfelle der et bytte er kommet i stand ved at utleieren er gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger i forbindelse med byttetransaksjonen. Vilkårne for å nytte bestemmelsen at den nye leieren burde kjent til at de aktuelle opplysningene var uriktige eller ufullstendige, og at oppsigelse gis senest ett år etter godkjenning ble gitt.

Medlemmene Lilleholt, Frigland, Kilset og Magler vil ikke videreføre reglene om bytterett i den nye husleieloven. Medlemmene Stabelfelt og Magistad, som ønsker å opprettholde bytteretten, vil ha en noe enklere regel som ikke inneholder spesielle bestemmelser om oppsigelse på grunn av uriktige eller ufullstendige opplysninger. En viser her til motivene til utkastets § 10-4. Som en konsekvens av dette, foreslås unntaket opphevet.

4 Leierens død

Det framgår av husleielovens § 31 første ledd at dersom leieren avgår ved døden, har såvel utleieren som leierens dødsbo adgang til å si opp leieavtalen med vanlig varsel, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist. Er leieretten overførbar, følger det av § 31 annet ledd at utleieren ikke kan si opp som følge av dødsfallet. Det framgår videre av § 31 fjerde ledd at reglene i husleielovens §§ 7 og 38 ikke gjelder for oppsigelser som skjer med hjemmel i første ledd. Er leieretten, med hjemmel i lov eller i partenes avtale overførbar, har utleieren ingen ekstraordinær adgang til å si opp som følge av dødsfallet, jf. husleielovens § 31 annet ledd.

Disse reglene gir, etter utvalgets oppfatning, en praktisk og hensiktsmessig ordning av leieforholdet i dødsfallstilfellene, og de foreslås derfor videreført i utkastets § 10-13. Leierens dødsbo har i normaltilfellene ingen interesse av å holde fast ved leieavtalen, og det er heller ingen grunn til å gi dødsboet noe oppsigelsesvern. Etterlater leieren seg husstandsmedlemmer som ønsker å overta leieforholdet etter reglene i § 9-2, skaper heller ikke dette spesielle problemer. Som nevnt i tilknytning til § 9-2 anses melding fra en berettiget om at vedkommende ønsker å tre inn i leieavtalen, som en protest mot oppsigelsen etter regelen i utkastets § 10-12.

5 Tjenesteboliger

Det framgår av husleielovens § 38 femte ledd at en oppsigelse bare kan settes til side dersom særlige grunner gjør det rimelig når leieren har leid leilighet eller rom i egenskap av arbeidstaker hos utleieren, men skal tre ut av tjenesten eller bli forflyttet. I annet punktum er det fastsatt at det samme gjelder dersom leieren har fått fortsette leieforholdet etter arbeidsforholdets opphør, eller i stedet har fått leid annen bolig av arbeidsgiveren (retrettbolig). Dette unntaket fra oppsigelsesvernet er nærmere omtalt i tilknytning til utkastet § 12-3.

2.10.3 Hvem skal reise søksmål ?

Etter gjeldende husleielov må leieren selv reise sak dersom han vil holde fast ved leieavtalen etter en oppsigelse fra utleiers side, og saken må reises innen 30 dager etter at leieren har mottatt en oppsigelse som fyller formkravene i husleielovens § 7. Det ligger i dette at en oppsigelse fra utleiers side er i seg selv virksom uten noen godkjennelse, men den kan settes til side av retten ut fra en interesseavveining. Det er altså leieren som må ta initiativet dersom han vil få oppsigelsen tilsidesatt, og det til tross for at det er utleieren som har tatt skritt for å oppnå endringer i kontraktsforholdet.

Spørsmålet om hvem som skal stå som saksøker, ble i sin tid drøftet av husleielovkomiteen av 1956. Komiteen pekte på at spørsmålet både har praktiske og prinsipielle sider, og fant at de beste grunner talte for å beholde dagens system der leieren må gå til sak om han vil ha oppsigelsen tilsidesatt. Komiteen la her særlig vekt på at den eksisterende ordning var vel innarbeidet og at den neppe medførte vesentlige ulemper i praksis. Videre la komiteen en viss vekt på at en omlegning kunne øke sakstilfanget i domstolene.

I flere andre lands rett er hovedregelen som den motsatte; det er her utleieren som må gå til sak dersom leieren vil fortsette leieforholdet.

Det framgår av dansk husleielov § 87 annet ledd at leieren kan protestere skriftlig til utleieren mot en oppsigelse. Slik protest må sendes innen en frist på seks uker etter at oppsigelsen er kommet fram til leieren. Protesterer leieren, går initiativet over på utleieren; denne må reise sak senest seks uker etter oppsigelsesfristens utløp hvis han fastholder oppsigelsen. En liknende ordning finnes i svensk husleielov § 49 når det gjelder boligleieforhold. Motsetter leieren seg oppsigelsen, må utleieren senest en måned etter oppsigelsesfristens utløp bringe oppsigelsen inn for hyresnemnden. I finsk husleielov § 58 er systemet det samme; boligleieren kan protestere mot en oppsigelse innen en frist på 14 dager regnet fra mottakelsen, og gjør han det må utleieren reise sak for domstolen innen en frist på tre måneder om han på sin side fastholder oppsigelsen.

Utvalget foreslår at det innføres en nyordning på dette området. Kjernepunktet i forslaget er at leieren kan protestere skriftlig mot utleiers oppsigelse innen en frist på 30 dager regnet fra mottakelsen, jf. utkastets § 10-12 første ledd. Protesterer leieren, går initiativet deretter over på utleieren; denne må gå til sak mot leieren innen tre måneder etter utløpet av leierens frist for å protestere. Oversitter utleieren fristen, faller oppsigelsen bort og utleieren må eventuelt sende en ny oppsigelse.

Bakgrunnen for utvalgets forslag er sammensatt. For det første er det grunn til å understreke at det er utleieren som vil ha en endring i kontraktsforholdet når han går til oppsigelse av leieren. Motsetter leieren seg endringen, er det også naturlig å pålegge utleieren byrden med å reise søksmål. Videre har en lagt vekt på at en slik omlegning reduserer faren for rettstap ved at leieren oversitter den preklusive fristen for å reise søksmål. Etter utvalgets forslag kan utleieren når som helst sende leieren en ny oppsigelse dersom han oversitter den fristen som er satt for å reise søksmål. Videre har utvalget lagt vekt på at utleierne gjennomgående vil ha sterkere økonomisk bakgrunn og større erfaring når det gjelder å foreta de skritt som er nødvendige. En har også lagt en viss vekt på at en har tilsvarende regler i både Sverige, Danmark og Finland.

2.11 Leierens fraflytting m.m.

2.11.1 Innledning

I den någjeldende husleielov finnes det ikke noen samlet og uttømmende regulering av de spørsmål som oppstår i tilknytning til leieforholdets avvikling. De bestemmelsene som finnes er spredt på flere steder i loven, og flere sentrale spørsmål er ikke lovregulert.

I husleielovens § 25 annet ledd er det fastsatt at leieren i tiden før flytting plikter å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet. Det fremgår videre av lovens § 33 at leieren ved leieforholdets opphør plikter å stille husrommet til utleiers disposisjon i den samme stand som ved overtakelsen. Leieren plikter allikevel ikke å utbedre forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, eller mangler som kan tilbakeføres til sviktende vedlikehold fra utleiers side. Bestemmelsen inneholder også enkelte regler om frist for utleieren til å reklamere over påståtte mangler. I husleielovens § 34 er det fastsatt at leieren ikke kan fjerne fast inventar som han selv har installert i husrommet, med mindre han utbedrer de skader fjerningen medfører. De bestemmelsene som her er nevnt kommer til anvendelse uansett hva som er bakgrunnen for leieavtalens opphør.

I tillegg til disse generelle bestemmelsene, gir reglene i lovens § 38 sjette og syvende ledd leieren krav på vederlag fra utleieren dersom leieren enten har foretatt påkostninger på husrommet, eller dersom en næringsdrivende leietaker har opparbeidet en kundekrets som utleieren kan oppnå fordel av. Disse bestemmelsene har et forholdsvis snevert anvendelsesområde; de kommer bare til anvendelse dersom utleieren har sagt opp leieavtalen, og når det gjelder vederlag for forbedringer, forutsettes det at utleieren har samtykket i det tiltaket som begrunner kravet.

I utkastets kapittel 11 foreslås en samlet regulering av de spørsmål som oppstår i forbindelse med avviklingen av leieforholdet. De foreslåtte bestemmelsene er på flere punkter en videreføring og presisering av gjeldende rett, men det foreslås visse nydannelser.

2.11.2 Tilbakelevering av husrommet

Det første spørsmål som oppstår i tilknytning til leieforholdets avslutning, er på hvilket tidspunkt leieren må stille husrommet til utleiers disposisjon.

Det framgår av gjeldende husleielov § 33 at leieren skal stille husrommet til leierens disposisjon den dagen leieforholdet er slutt. Hvilken dag dette er, beror på hva som er opphørsgrunn for avtalen. Er leieavtalen inngått for en viss tid, vil det fremgå av avtalen hvilken dag leieforholdet er slutt, og er avtalen brakt til opphør ved oppsigelse er leieforholdet slutt ved utløpet av den avtalte eller lovbestemte oppsigelsesfrist. Er leieavtalen hevet som følge av vesentlig mislighold, er leieforholdet slutt idet hevingserklæringen kommer frem til den annen part. Leieren må stille husrommet til utleiers disposisjon senest ved midnatt denne dag.

I enkelte lands husleielovgivning har en mer detaljerte bestemmelser om når husrommet skal være stilt til utleiers disposisjon.

I dansk husleielov § 98 første ledd er det fastsatt at husrommet skal være stilt til utleiers disposisjon senest kl. 12.00 på opphørsdagen. I finsk husleielov §§ 67 flg. har en bestemmelser som gir boligleieren en viss rett til å kreve utsetting med flyttingen dersom han har store vansker med å skaffe seg annen bolig.

Utvalget har ikke funnet grunn til å foreslå tilsvarende regler i utkastet her, og i § 11-2 første ledd foreslås de gjeldende reglene videreført.

Er ikke annet avtalt skal tilbakelevering anses skjedd idet utleieren har fått nøkler og ellers uhindret adgang til husrommet, jf. utkastet § 11-2 første ledd annet punktum.

I hvilken utstrekning utleieren kan kreve erstatning ved forsinket tilbakelevering, er ikke regulert i den någjeldende husleielov. I utenlandsk husleielovgivningfinner en ofte regler om leierens erstatningsansvar ved forsinket tilbakelevering.

I den tyske sivile lovboken § 557 er det fastsatt at utleieren alltid kan forlange den avtalte leie som erstatning så lenge forsinkelsen varer. Bestemmelsen er ikke til hinder for at utleieren krever ytterligere erstatning på annet grunnlag.

I finsk husleielov har en, som tidligere nevnt, bestemmelser som gir leier av bolig adgang til å kreve utsetting av flyttingen. Får leieren utsetting, er det fastsatt i husleieloven §§ 68 og 69 at leieforholdet fortsetter på samme vilkår som før.

I utkastets § 11-3 første ledd er det fastsatt at utleieren kan kreve at leieren betaler den tidligere avtalte leie dersom hans bruk fortsetter i tiden etter opphørsdag. Regelen kan ses på som en normaltapsregel; utleieren kan kreve slikt vederlag uten hensyn til om han lider noe konkret påviselig tap. Det kreves heller ikke at leieren kan klandres for forsinkelsen; det er tale om en objektiv regel.

Det viktigste spørsmål i tilknytning til leieforholdets avslutning, er hvilken tilstand husrommet skal være i. Etter gjeldende husleielov skal husrommet være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes elde, alminnelig slit og mangler som det påhviler utleieren å utbedre. Utvalget foreslår å videreføre den nevnte hovedregelen i gjeldende husleielov, jf. § 11-2 annet ledd. Regelen har i det store og hele virket tilfredsstillende, og det er ikke fremkommet kritikk mot den. På den annen side finner en grunn til å gjøre visse presiseringer i, og enkelte unntak fra, hovedregelen. Presiseringen består i at leieren uttrykkelig er pålagt å rydde og rengjøre husrommet før tilbakeleveringen til utleier. Unntakene fra hovedregelen gjelder tilfelle der leieren har gjort endringer i husrommet. Reglene, som framgår av §§ 11-2 tredje og fjerde ledd, er nærmere omtalt under punkt 2.11.3.

Er husrommet i dårligere stand enn hva utleieren har rett til å vente etter § 11-2, kan utleieren etter § 11-3 annet ledd kreve dekket nødvendige utgifter til retting. Utleieren kan kreve dekket slike utgifter uten hensyn til om leieren kan klandres for misligholdet. Det er mer andre ord tale om en objektiv ansvarsregel.

I utkastets § 11-3 tredje ledd foreslås det en skyldregel med sikte på annet tap enn nevnt i første og annet ledd. Utleieren må i så tilfelle godtgjøre at han lider et tap som følge av leierens mislighold, og at leieren har gjort seg skyldig i erstatningsbetingende uaktsomhet. Denne regelen kommer til anvendelse på enhver tapspost som faller utenfor rammen av de objektive reglene i første og annet ledd.

2.11.3 Endringer og forbedringer

Som nevnt under punkt 2.11.1. forekommer det ofte at leieren gjør forandringer i husrommet. Leieren kan ha rett til å iverksette endringene med hjemmel i husleieloven eller avtalen, men det kan også tenkes at arbeidene er utført uten at leieren hadde rett til det i forhold til utleieren. Som oftest vil de endringer leieren setter i verk, være kombinert med påkostninger av forskjellig slag; leieren inkorporerer løsøreting som han selv eier i husrommet på en slik måte at de blir en integrert del av det.

Det første spørsmål som melder seg ved slike forandringer, er om leieren plikter å sette husrommet tilbake i den stand det var ved leieforholdets begynnelse.

Utgangspunktet i den någjeldende husleielov § 33 er, som nevnt overfor, at husrommet skal stilles til utleiers disposisjon i samme stand som ved overtakelsen, og dette innbærer at leieren plikter å sette det tilbake i opprinnelig stand. Dette gjelder, ihverfall som utgangspunkt, ubetinget dersom leieren har gjennomført endringsarbeidene uten å innhente utleiers samtykke på forhånd.

I utenlandsk husleielovgiving finner en få bestemmelser om i hvilken utstrekning utleieren kan kreve gjenoppretting av den tidligere tilstand dersom leieren har foretatt endringsarbeider.

Utvalget vil peke på at en gjenoppretting av den tidligere tilstand kan være kostnadskrevende for leieren. Selv om kostnadene forbundet med en gjenoppretting i noen tilfelle kan være ubetydelige, må en også legge vekt på det verditapet som kan oppstå; både husrommet og inkorporerte løsøregjenstander kan synke i verdi ved utskilling. Videre er det grunn til å understreke at utleiers interesse i å kreve gjenoppretting varierer med omstendighetene. Har endringene redusert husrommets verdi, har han en legitim interesse i å kreve gjenoppretting, mens situasjonen kan være en annen dersom husrommets verdi er uforandret eller tvertimot har økt. Er verdien uforandret eller har den økt som følge av endringene, vil det som oftest medføre et samfunnsøkonomisk uheldig spill av verdier om leieren må gjenoppprette den tidligere tilstand.

På denne bakgrunn foreslår utvalget at leieren ikke plikter å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å foreta, jf. utkastets § 11-2 tredje ledd første punktum. Bestemmelsen er ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal gjenopprette den tidligere tilstand, og dette kommer til uttrykk i formuleringen uten særlig avtale.

Har leieren – uten å ha rett til det – foretatt endringsarbeider, kan utleieren som utgangspunkt kreve at husrommet settes tilbake i den stand det var ved leieforholdets begynnelse. Det samme gjelder dersom partene direkte har avtalt at gjenoppretting skal skje. I utkastets § 11-2 tredje ledd annet punktum, er dette utgangspunkt modifisert. Her er det fastsatt at utleieren ikke i noe tilfelle kreve gjenoppretting dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. I dette ligger at det må være en viss forholdsmessighet mellom utleiers interesse i tilbakeføring og de utgiftene og det tap som vil oppstå. Vil summen av utgifter og tap ved gjenoppretting overstige verdireduksjonen på utleiers eiendom, må utleieren nøye seg med å få erstattet verdireduksjonen. Så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre, kan utleieren bare kreve erstatning i de tilfellene der leieren i prinsippet hadde plikt til gjenoppretting – fordi partene hadde avtalt det. Slik regelen er utformet, vil utleieren ikke lide noe økonomisk tap som følge av endringene. Antakelig er det også etter gjeldende rett visse begrensninger i utleiers rett til å kreve husrommet tilbakeført til opprinnelig stand.

Det neste spørsmål som oppstår ved slike endringsarbeider, er om leieren kan ta med seg løsøreting som tilhører ham, men som er mer eller mindre fast inkorporert i husrommet.

I den någjeldende husleielov § 34 første ledd er det fastsatt at leieren kan ta med seg de ting som han har inkorporert i husrommet, forutsatt at han setter husrommet i samme stand som ved overtakelsen. Dersom leieren utbedrer de skader som oppstår i forbindelse med fjerningen av løsøret, har han altså rett til utskilling. Dette gjelder uten hensyn til om det tap og de omkostninger som påløper i forbindelse med fjerningen, overstiger løsørets verdi.

Regelen i § 34 første ledd harmonerer dårlig med det som gjelder på de fleste andre rettsområder. Den vanlige ordning i norsk rett er at retten til skille ut en ting som er sammenføyet med en hovedting faller bort dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Bakgrunnen for prinsippet er først og fremst et ønske om å unngå at verdier går til spille. Prinsippet kommer til uttrykk flere steder i lovverket, og i sin mest generelle form i lov om hendelege eigedomshøve av 10. april 1969 nr. 10 § 8 som lyder slik:

Når lausøyreting er bruka til bygging på framand grunn, får grunneigaren retten til alt som lyt reknast for oppbruka eller som ikke kan skiljast ifrå att utan for stor skade og kostnad. Det same gjeld planter, frø, gjødsel, jord, sand og liknande som er bruka på eigedommen.

Utvalget finner at de beste grunner taler for å innføre tilsvarende regler i den nye husleieloven. I utkastets § 11-2 fjerde ledd er det fastsatt at utleieren får eiendomsretten til løsøreting som leieren har inkorporert i husrommet dersom utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

I den utstrekning leieren nytter seg av sin rett til utskilling, må han utbedre de skader som husrommet påføres ved fjerningen. Dette følger av § 11-2 annet ledd om at husrommet ved tilbakeleveringen skal være i samme stand som ved overleveringen til leieren.

Det neste spørsmål er om leieren har krav på vederlag fra utleieren for de forbedringer han har gjort i husrommet. I den någjeldende husleielov § 38 sjette ledd er det fastsatt at leieren i visse tilfelle kan kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringer leieren har gjort i husrommet. Det leieren kan kreve, er at utleieren fralegger seg den berikelse han oppnår. Vilkårene for å bli tilkjent slikt vederlag, er temmelig strenge. For det første kreves det at utleieren har sagt opp leieforholdet. I dette ligger at de tidsbestemte leieforholdene faller utenfor regelens rekkevidde, og det samme gjelder dersom utleieren hever avtalen fordi leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Er det leieren som bringer leieforholdet til opphør ved oppsigelse, har han ikke krav på vederlag. Hever leieren avtalen på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side, kan han ikke påberope seg regelen i § 38 sjette ledd, men han kan kreve erstatning for økonomisk tap dersom utleieren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Utleieren må i så tilfelle erstatte leieren hans økonomiske tap, ikke bare betale vederlag for den berikelse utleieren oppnår ved opphøret. Videre kreves det at forbedringene er vesentlige, og at utleieren har samtykket i de tiltak som begrunner leierens krav.

I utenlandsk husleielovgivning finnes det få bestemmelser om vederlag for forbedringer. I svensk og finsk rett har en riktignok visse bestemmelser som gir leieren av lokale krav på vederlag for forbedringer, men disse reglene har som sitt primære formål å gi leieren vern mot bortfall av leieretten.

I lov om hendelege eiegedomshøve av 10. april 1969 nr. 17. finnes det generelle regler om rett til vederlag for forbedringer, og disse går lenger enn spesialreglene i husleielovens § 38 sjette ledd. I lovens § 10 første punktum er det fastsatt at den som mister eiendomsretten til løsøreting som inkorporeres i en fast eiendom som utgangspunkt kan kreve vederlag tilsvarende den verdi den faste eiendom er tilført. Vederlagskravet kan imidlertid reduseres eller falle bort dersom tiltakshaveren kan lastes for at sammenføyningen fant sted. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå så vidtgående regler som dette i utkastet.

I utkastets § 11-6 foreslås reglene i i gjeldende husleielov videreført, men utvalget finner grunn til å foreslå enkelte endringer. Ved utformingen av reglene har utvalget lagt vekt på flere, delvis motstridende, hensyn.

For det første er det grunn til å understreke at utleieren kan få etter måten stor nytte av de forbedringer leieren foretar i husrommet. Forbedringene vil kunne høyne eiendommens verdi, både som salgs- og utleieobjekt. Det kan da virke urimelig om utleieren uten videre skal kunne innkassere denne verdiøkningen som skyldes leierens innsats.

På den annen side må det tas hensyn til utleiers interesser; reglene må utformes slik at utleieren har muligheter for å forhindre at det oppstår et vederlagskrav på leierens hånd. For utleieren kan et vederlagskrav av noe omfang komme som en ubehagelig overraskelse.

Utvalget foreslår at anvendelsesområdet for vederlagsreglene utvides betydelig; etter utkastet er det uten betydning hva som er opphørsgrunn for leieavtalen, og reglene gjelder både for tidsbestemte og tidsubestemte avtaler.

Utleiers interesser er ivaretatt på to forskjellige måter.

For det første kreves det at utleieren har samtykket i det tiltaket som begrunner leierens vederlagskrav. Det er her særlig grunn til å understeke at det ikke er tilstrekkelig at leieren har rett til å iverksette det tiltaket som begrunner kravet. Hvorvidt samtykke er gitt eller ikke må avgjøres på grunnlag av de konkrete omstendigheter, og i tvilstilfelle kan være grunn til å stille forholdsvis strenge krav.

For det annet er det etter utkastet adgang til å avtale at leieren ikke skal ha vederlag for de forbedringer utleieren samtykker i. De tilsvarende reglene i den någjeldende husleielov kan ikke fravikes i avtale. Etter utvalgets oppfatning er det hensiktsmessig å gi partene full avtalefrihet på dette området; gjør en reglene ufravikelige, kan det tenkes at utleierne blir mer tilbakeholdne med å gi samtykke til fornuftige tiltak som begge parter vil ha nytte av. Videre er det grunn til å understreke at reglenes anvendelsesområde foreslås utvidet, og det er ikke uten videre gitt at reglene passer like godt i alle tilfelle der leieren forbedrer husrommet.

Etter gjeldende rett kan leieren bare kreve at utleieren fralegger seg den berikelse han oppnår ved opphøret. Utvalget har vurdert å foreslå andre løsninger, men en finner det betenkelig å pålegge utleieren å betale mer enn den oppnådde berikelse. Skulle utleieren betale et høyere beløp enn den oppnådde berikelse, for eksempel dekke en større eller mindre del av utleiers utgifter, er det grunn til å tro at utleierne ville bli meget tilbakeholdne med å gi samtykke til forbedringer.

2.11.4 Andre bestemmelser

Etter husleieloven § 38 syvende ledd har oppsagt leier av lokale i visse tilfelle krav på vederlag for en opparbeidet kundekrets. Bestemelsen forutsetter at leieren går til søksmål mot leieren innen fristen på 30 dager, og at oppsigelsen ikke settes til side av retten. Vederlaget skal beregnes på grunnlag av den fordel utleieren kan forventes å oppnå som følge av den opparbeide kundekrets. Disse reglene foreslås videreført stort sett forandret i utkastet § 11-7. Bestemmelsene om vederlag for kundekrets har hittil hatt beskjeden praktisk betydning, men i enkelte tilfelle kan reglene fylle et behov.

Utvalget foreslår ellers å lovregulere spørsmål som erfaringsmessig ofte oppstår i forbindelse med leierens fraflytting.

Et spørsmål er hvordan utleieren skal forholde seg dersom leieren forlater husrommet på en måte som viser at han har oppgitt leieforholdet. Denne problemstillingen er ikke regulert i den någjeldende husleielov. Etter utvalgets oppfatning bør utleieren i så fall gis adgang til straks å overta husrommet for egne formål. Det er grunn til å understreke at det har liten hensikt å pålegge utleieren å sende en skriftlig oppsigelse til leieren i disse tilfellene – fordi leieren forutsetningsvis ikke kan nås. Det synes også unødvendig å pålegge utleieren å heve leieavtalen på vanlig måte. En slik regel vil også, sett i sammenheng med utleiers generelle tapsbegrensningsplikt, være i leierens interesse.

Dersom leieren ikke fjerner løsøreting som tilhører ham ved fraflyttingen, blir det spørsmål om i hvilken utstrekning utleieren plikter å ta hånd om dette inntil videre. Den någjeldende lov inneholder ingen regler om problemstillingen.

I de fleste tilfelle vil etterlatt løsøre ha minimal økonomisk verdi, men dette slår ikke alltid til. I tilfelle der gjenstandene har nevneverdig økonomisk verdi, eller eventuelt en affeksjonsverdi for leieren, kan en ikke uten videre tillate at utleieren kaster eller tilegner seg løsøret.

I andre sammenhenger der en kontraktspart får hånd om verdier som tilhører medkontrahenten, er det vanlig å pålegge vedkommende part en omsorgsplikt. Etter utvalgets oppfatning bør en i den nye husleieloven ha regler som bygger på de samme synsmåter.

Utvalget foreslår i utkastet § 11-5 at utleieren som hovedregel skal ha en plikt til å ta hånd om etterlatt løsøre for leierens regning. Rent skrot kan allikevel kastes umiddelbart, på samme måte som ved tvungen fraviking av husrom iverksatt av namsmyndigheten, jf. tvangsfullbyrdingsloven av 1992 § 13-11 annet ledd i.f. Utleieren skal etter utkastet oppfordre leieren om å hente løsøret, og kan holde det tilbake som sikkerhet for de krav utleieren har som følge av oppbevaringen. Blir kostnadene eller ulempene med oppbevaringen urimelige, eller venter leieren urimelig lenge med å hente løsøret, har utleieren etter utkastet adgang til å selge det for leierens regning.

2.12 Særlige bestemmelser for visse boligleieforhold

2.12.1 Innledning

Kapittel 12 inneholder særbestemmelser for visse boligleieforhold. Det gjelder leieforhold for personer med spesielle boligbehov av varig eller forbigående karakter, som for eksempel funksjonshemmede, eldre, studenter og innvandrere. Dessuten har kapitlet særlige bestemmelser for utleie av egen bolig og for utleie av tjenesteboliger. Særreguleringen går ut på at det gjøres unntak fra eller tilpasninger til enkelte av lovens generelle bestemmelser.

Utvalget har søkt å utforme en husleielov som er tilpasset en situasjon der leiebolig kan være en av flere former for permanent bolig. Lovgivningen om boligleie bør gi leieren rettigheter som skaper grunnlag for nødvendig trygghet for leierens og familiens hjem, samtidig som det må tas hensyn til at en annen part, utleieren, har vesentlige økonomiske interesser knyttet til boligen.

I visse spesielle leieforhold blir avveiningen mellom leiers og utleiers interesser en annen enn i de ordinære boligleieforholdene. Utvalget har sett det som en fordel å gi særlige bestemmelser for visse boligleieforhold framfor å utforme de generelle bestemmelsene slik at det også tas høyde for særtilfellene. Også någjeldende husleielov gjør unntak for enkelte typer av boligleieforhold; først og fremst er det omfattende unntak i husleieloven § 41 for leie av boliger som er beregnet på nærmere oppregnede grupper. For disse leieforholdene gjelder ikke adgangen til å ta opp i husstanden ektefelle og slektninger, og husstandsmedlemmer har ikke rett til å overta leieforholdet ved leierens død. En ektefelle kan ikke bli værende i boligen hvis leieren forlater den, og bytteretten skal ikke gjelde.

Utvalget har ønsket å gjøre de særlige bestemmelsene mer nyanserte enn i dagens lov og har i den sammenhengen prøvd å dele inn de spesielle boligleieforholdene etter kriterier som gjør det mulig å begrense særreguleringen til det som synes nødvendig. Inndelingen blir derfor en annen enn etter gjeldende rett.

Lovteknisk byr det på fordeler å skille ut de viktigste av særreglene i et eget kapittel. På den måten kan oppbyggingen av de generelle bestemmelsene bli enklere; en slipper å ta inn unntaksbestemmelsene i de enkelte paragrafer. Utskillingen i eget kapittel kan også gi bedre oversikt over hvilke regler som gjelder for de spesielle typene av boligleieforhold ved at unntaksbestemmelsene kan finnes samlet.

2.12.2 Spesialboliger

Enkelte grupper har spesielle boligbehov av varig karakter på grunn av alder, sykdom eller fysisk eller psykisk funksjonshemning. Behovene kan variere mye. Det kan gjelde nødvendige bygningsmessige tilpasninger, for eksempel slik at boligen er tilpasset rullestolbrukere. I andre tilfelle kan det gjelde spesielle hjelpemidler som må installeres i boligen. Det kan også være nødvendig med spesielle fellesrom, og for noen boliger er det aktuelt med tilknyttede tjenester i form av pleie og tilsyn.

Husleieloven skal ikke gjelde for de egentlige institusjoner. Rettsforholdet mellom pasient og sykehus er ikke et husleieforhold. Den nærmere avgrensingen av husleielovens virkeområde vil i enkelte tilfelle måtte by tvil, slik det også er etter gjeldende rett. Det synes vanskelig å stille opp allmenngyldige definisjoner som skiller institusjonene fra spesialboligene; helhetspreget for de enkelte typer av boforhold må bli avgjørende. Ved at det tas inn særbestemmelser om spesialboligene, får den nærmere grensedragningen mindre betydning fordi enkelte av de bestemmelsene i loven som ellers ville skape problemer i forhold til spesialboligenes formål, ikke skal gjelde.

De eldres boligsituasjon er nylig drøftet av et offentlig utvalg som ledd i en utredning i tilknytning til den ventede endring av befolkningens alderssammensetning (NOU 1992:1). I utredningen er det bl.a. uttalt at det bør satses på boliger som alternativ til instituasjoner (s. 240):

«Mange mennesker får i kortere eller lengre tid behov for å motta heldøgns omsorgstjenester. I slike perioder er det viktig for både mottakere og ytere av omsorgstjenester at tjenestene kan gis i best mulige omgivelser. Utvalget er av den oppfatning at en i størst mulig grad bør komme bort fra de store institusjonene som som regel har lite karakter av hjem. Når en skal skaffe til veie nye tilbud til personer med behov for heldøgns omsorgstjenester, bør en satse på boliger som et alternativ til institusjoner. Slike boliger bør lokaliseres med en viss konsentrasjon uten at det dermed skal bygges segregert.

Utvalget tilrår at en i stedet for å bygge store institusjoner med sykehuspreg bør bygge boliger der det er mulig å gi omsorgstjenester om nødvendig på heldøgns basis. Slike boliger kan gjerne være samlet i bofellesskap.»

Videre peker det nevnte utvalget på at beboerne som hovedregel bør eie boligene, men at det må regnes med en utstrakt leie av slike boliger. Utvalget mener at det bør skilles mellom boligen og det tjenestetilbudet som ytes.

Det nevnte utvalget mener det er behov for å se nærmere på hvilket regelverk de forskellige boligtyper faller inn under (NOU 1992:1 s. 234-235). Etter utvalgets oppfatning faller aldershjem og sykehjem utenfor husleieloven, men det nevner som tvilstilfelle boliger hvor boligprosjektet er så likt et behandlingsopplegg at prosjektet funksjonelt sett likner mer [på en] institusjon enn på et boligprosjekt. Valget av løsning har betydning for kommunens bruk av boligene og for beboernes rettssikkerhet og kan påvirke finansieringsmåte, kostnader og statlige støtteordninger.

Utvalget her mener som nevnt ovenfor at det ville være vanskelig å gjennomføre en grensedragning etter enkle kriterier mellom boliger som regulereres av husleieloven og andre boliger, men at betydningen av grensedragningen dempes noe ved de unntakene som foreslås.

Overgang fra institusjoner til egne boliger har vært et viktig ledd i reformen av helsevernet for psykisk utviklingshemmede som er gjennomført de senere årene.

Økonomiske vansker skal i forhold til lovutkastet ikke oppfattes som spesielle boligbehov. Flere kommuner har en eiendomsmasse som i første rekke forbeholdes økonomisk svaktstilte boligsøkere. Boligene er ofte rimelige, og de fordeles på grunnlag av sosiale kriterier, eventuelt kombinert med søkeransiennitet. Personene det gjelder har økonomiske vanskeligheter, ikke spesialbehov i forhold til boligen og dens utrustning og omgivelser.

Når det gjelder spørsmålet om hvilke særregler som bør innføres for spesialboligene, har utvalget tatt som utgangspunkt at leierne av disse boligene lengst mulig bør ha de samme rettigheter som andre leiere. Noe av formålet med å tilby spesialboliger i stedet for institusjoner må nettopp være å oppnå en bosituasjon som ligger nær den som leiere av andre boliger har. Etter utvalgets oppfatning bør det ikke gjøres vesentlige unntak fra de bestemmelsene som i først rekke angår forholdet mellom utleieren og den enkelte beboer med spesialbehov. Dette gjelder for eksempel regulering av mangelsspørsmål, leiebetaling og oppsigelsesvern. Unntak fra lovens alminnelige regler må være begrunnet i formålet med spesialboligen – og da først og fremst for å hindre at boligen tas i bruk av personer som ikke har de særlige boligbehov som skal ivaretas. På den bakgrunn bør det gjøres unntak for de bestemmelsene som gir leieren en (riktig nok begrenset) rett til framleie, og adgangen til opptak av husstandsmedlemmer bør innskrenkes noe. Derimot bør de personer som først er blitt medlemmer av leierens husstand gis et vern mot å måtte flytte som følge av leierens dødsfall. De nærmere detaljer skal kommenteres i merknadene til § 12-1.

2.12.3 Gjennomgangsboliger

Gjennomgangsboligene er beregnet på personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Typiske eksempler er boliger for studenter, innvandrere, enkelte grupper av behandlingstrengende osv. Det karakteristiske ved situasjonen er at de aktuelle personene trenger en bolig for et avgrenset tidsrom, ofte på et geografisk sted hvor det ikke er meningen at de skal bo permanent. Det kan også være at de har behov for å bo i spesialtilpassede boliger, som ved behandlings- eller rekonvalesensopphold. Den viktige forskjellen i forhold til spesialboligene er at boligbehovet ikke er av varig karakter, og at boligen derfor ikke framstår som et varig botilbud. På samme måte som for de tidligere omtalte spesialboligene trengs det regler som kan hindre at disse boligene blir brukt i strid med formålet – dvs. av personer de ikke er beregnet for. I tillegg er det behov for regler som sikrer at leieforholdet kan avsluttes når de spesielle behovene ikke lenger er tilstede, f.eks. når studiet er fullført eller behandlingen avsluttet.

Etter dagens husleielov vil de fleste av disse boligene være omfattet av unntaksbestemmelsene i § 41, som bl.a. nevner flyktninger, asylsøkende, skoleelever og studenter. Unntaksbestemmelsen i § 41 innebærer begrensninger når det gjelder adgangen til å ta inn husstandsmedlemmer, husstandsmedlemmers adgang til å overta leieforholdet ved dødsfall, bytteretten og dessuten enkelte av særreglene for bortleie mot lån. Derimot er det ikke gitt særlige bestemmelser om tidsbegrensning og oppsigelsesvern som gjør det mulig å knytte leietiden til det midlertidige behovet for bolig.

I utvalgets utkast åpnes det for avtale om at leieavtalen, etter utløpet av en minste leietid, skal falle bort ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i avtalen. Dette er et avvik fra de generelle reglene om at bortfall av leieavtalen bare kan knyttes til oppsigelse eller et bestemt framtidig tidspunkt. Ellers forslår utvalget unntak fra den adgangen til framutleie som følger av de alminnelige bestemmelsene. Leieren skal heller ikke ha noen rett til bytte.

Forøvrig legger utvalget til grunn at unntaksbestemmelsene for gjennomgangsboligene, på samme måte som for spesialboligene, ikke bør være mer omfattende enn det som er nødvendig for å oppfylle formålet med boligene.

De nærmere detaljer gjennomgås i spesialmerknadene til § 12-2.

2.12.4 Tjenesteboliger

Gjeldende husleielov har særlige bestemmelser om boliger som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker hos utleieren. Opphører arbeidsforholdet, eller skal arbeidstakeren forflyttes, gjelder et begrenset oppsigelsesvern for leieforholdet. En oppsigelse kan i disse tilfellene bare settes til side av retten hvis særlige grunner gjør det rimelig. Det gjelder dessuten innskrenkninger for husstandsmedlemmers adgang til å fortsette leieforholdet etter leierens dødsfall. Som nevnt i punkt 2.1.3 har det til dels vært lagt til grunn at husleieloven i det hele tatt ikke gjelder hvor bruken av bolig anses som et ledd i arbeidsavtalen.

De boligene det gjelder, og som her omtales under fellesbetegnelsen tjenesteboliger, er av forskjellige slag. I noen tilfelle er boligen knyttet til arbeidsforholdet fordi arbeidsoppgavene krever at arbeidstakeren er tilgjengelig store deler av døgnet. I denne kategorien faller enkelte vaktmesterboliger, vokterboliger m.m. For andre grupper av tjenesteboliger har sammenknytningen mellom arbeid og bolig vært mest tradisjonelt bestemt, selv om sammenknytningen i sin tid hadde klare praktiske begrunnelser. Dette gjelder mange av de offentlige embetsboligene, som prestegårder, sorenskriverboliger og (tidligere) distriktslegeboliger. I stor utstrekning har tjenesteboligene vært ordinære boliger som arbeidsgivere har stilt til disposisjon for arbeidstakerne fordi det har vært mangel på andre boliger. Private og offentlige arbeidsgivere har stått for en ikke ubetydelig boligforsyning, særlig hvor bedrifter, skoler og institusjoner er etablert utenfor byene. I perioder har tjenesteboligene vært brukt aktivt i konkurranse om arbeidskraften.

Tjenesteboligene, og dermed de særlige leierettslige reglene om tjenesteboliger, har vært omdiskutert. Det har vært pekt på at boligene har skapt et uheldig avhengighetsforhold til arbeidsgiveren, noe som selvsagt er særlig påtakelig i situasjoner med boligmangel. Lovgiveren grep allerede tidlig inn for å hindre at oppsigelser av boligleieforholdet ble brukt som middel i arbeidskamp. Men også i andre situasjoner har sammenknytningen mellom bolig og arbeidsforhold kunnet være en hindring for bytte av arbeidsplass.

På den annen side har det vært erkjent at arbeidsgiverens framskaffing av boliger i mange situasjoner har vært verdifull og endog helt nødvendig. For den enkelte arbeidstaker kan tjenesteboligen ha vært et gunstig tilbud, og noen ganger kan tjenestebolig knyttet til tidligere stilling (i stedet for egen bolig) eller til ny stilling ha gjort det lettere for arbeidstakere å ta nytt arbeid andre steder.

Spørsmålet om lovreguleringen av tjenesteboliger ble utførlig vurdert av tjenesteboligutvalget i NOU 1980:35. Et flertall i det utvalget foreslo en styrking av oppsigelsesvernet for tjenesteboliger. Innstillingen fra tjenesteboligutvalget har også omfattende bakgrunnsopplysninger om tjenesteboligene.

Tjenesteboligutvalgets forslag førte ikke til lovgivning (jf. St.meld. 61 (1981-82) s. 23-25 og Innst. S. nr. 286 (1981-82 (s. 46). Utvalget her har ikke funnet grunn til på nytt å gjennomføre en fullstendig drøftelse av de spørsmålene som tjenesteboligene reiser. Utvalget har forøvrig inntrykk av at antallet tjenesteboliger har vært nedadgående, bl.a. som følge av at mange bedrifter har overdratt boligene til beboerne. De statistiske opplysningene om tjenesteboliger har alltid vært noe usikre; i NOU 1980:35 ble tallet anslått til 60 000-100 000.

Utvalget vil etter dette ikke forslå endringer i reglene om tjenesteboliger, bortsett fra at det, som nevnt i punkt 2.1.3, gjøres klart at bruksforholdet omfattes av husleieloven selv om bruken av boligen er ledd i arbeidsavtalen. , De særbestemmelsene det er behov for, synes å være de som finnes i dagens lov, nemlig innskrenkninger i oppsigelsesvernet og i adgangen til å fortsette leieforholdet etter dødsfall, og eventuelt også i bytteretten. Disse unntakene videreføres derfor i § 12-3.

2.12.5 Utleie av egen bolig

Ved bortleie av bolig som utleieren selv har brukt og også senere skal bruke som egen bolig, kan det oppstå konflikter mellom leierens krav på beskyttelse i boligforholdet på den ene siden og på den annen side utleiers interesser, som i dette tilfellet knytter seg både til det økonomiske og til det å kunne flytte inn i igjen i boligen. Avveiningen av leierens og utleiers interesser vil opplagt måtte bli en annen i disse forholdene enn i ordinære leieforhold.

For den som leier ut egen bolig, er det viktig å kunne flytte inn igjen til forutsatt tid, og dette medfører et behov for unntaksregler med hensyn til oppsigelsesvernet. Ofte blir boligen utleid møblert, og da er det i tillegg viktig for utleieren å ha en viss kontroll med behandlingen av boligen og inventaret. Dette kan tilsi en videre adgang til oppsigelse enn i ordinære leieforhold, og dessuten bør utleieren ha en sterkere kontroll med hvem som kan bruke husrommet.

Någjeldende husleielov unntar utleie av helt møblerte boliger fra oppsigelsesvernet, og et slikt unntak ivaretar til en viss grad de særlige hensynene som gjør seg gjeldende ved utleie av egen bolig. Samtidig har unntaket, fordi det er knyttet til kriteriet møblering, gjort det mulig å unnta også andre leieforhold fra oppsigelsesvernet ved å leie ut boligen møblert. Utvalget ønsker ikke å videreføre unntaksreglene for møblerte boliger. Det kan ikke antas å være behov for slike særregler i tillegg til de reglene som gis om utleie av egen bolig.

Utvalget foreslår at bestemmelsene i kapittel 10 om opphør av leieforholdet (bortsett fra § 10-13 om leiers død) ikke skal gjelde. Dette betyr at en oppsigelse ikke kan settes til side av retten, og videre at begrensningene i adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig ikke skal gjelde. Det avgjørende blir dermed partenes avtale om oppsigelsesfrister eller tidsbegrensning. I mangel av annen avtale vil lovens oppsigelsesfrister gjelder. I enkelte tilfelle kan det være hensiktsmessig å inngå en oppsigelig avtale. Leieren må da være forberedt på å flytte etter oppsigelse med avtalt varsel. Dette kan føre til at leieforholdet blir usikkert for leieren, og at utleieren av den grunn oppnår en lavere leie enn han ellers ville ha gjort. Andre ganger kan utleiers fravær fra boligen være klart avgrenset i tid, og da kan det være ønskelig for begge parter å inngå en tidsbestemt avtale som ikke kan sies opp i leietiden. I det sistnevnte tilfellet vil leieren ha fullgodt vern mot å måtte flytte før leietiden er ute (med mindre avtalen skulle bli vesentlig misligholdt fra hans side), men han vil ikke ha noe vern mot å måtte flytte ved leietidens utløp.

Utvalget forslår at bestemmelsene i kapittel 8 som gir leier av bolig en viss adgang til framutleie, ikke skal gjelde ved utleie av egen bolig. Bakgrunnen er at utleieren som nevnt bør ha kontrollen med hvem som skal bruke boligen og eventuelt de utleide møblene. Utvalget har likevel ikke villet gå så langt at også retten til å ta inn husstandsmedlemmer er avskåret. Dette ville innebære en for sterk innskrenkning i leierens muligheter til et normalt familieliv i boligen.

Utvalget foreslår at bestemmelsene om bytterett ikke skal gjelde ved utleie av egen bolig.

Det er ikke nødvendig å gjøre unntak fra bestemmelsene i kapittel 7 om beboerrepresentasjon. Disse bestemmelsene vil bare komme inn hvor utleieren leier ut minst fem boliger, og da bør det være uten betydning hvorvidt den ene av boligene er utleiers egen bolig.

Utvalget foreslår at de særlige bestemmelsene om utleie av egen bolig bare skal gjelde ved midlertidig fravær. Har utleieren ikke til hensikt å ta boligen i bruk igjen, gjelder det ikke midlertidig fravær, og unntaksbestemmelsen får i så fall ikke anvendelse. Utvalget har også funnet det nødvendig å sette en lengste frist for hva som kan regnes som midlertidig fravær. Skulle unntaksreglene også gjelde ved meget langvare fravær, ville det bli lett å omgå oppsigelsesvernet. Utvalget er kommet til at grensen bør settes ved fem år. Det må antas at en slik periode vil være tilstrekkelig til å fange opp de aller fleste tilfelle av midlertidig fravær. Er utleieren borte fra boligen i mer enn fem år, vil en også ofte se det slik at han har etablert et varig boforhold andre steder.

Unntaksbestemmelsen omtales nærmere i de spesielle merknadene til § 12-4.

2.13 Prosessuelle bestemmelser

2.13.1 Innledning

Tvister mellom partene i husleieforhold er i dag undergitt en rekke særlige prosessuelle regler.

En særegenhet er at visse typer av tvistespørsmål avgjøres av administrative organer, og ikke av domstolene. Så langt det gjelder tvister om leiefastsettingen, er det i visse tilfelle de lokale husleienemndene som tar stilling til tvister. Dette er nærmere omtalt under punkt 2.4.1. I andre tilfelle er det bygningsrådet i kommunen som tar stilling til tvister. Dette gjelder dersom en av partene motsetter seg bygningsmessige forandringer som nevnt i §§ 23, 27 og 28.

En annen særegenhet er at husleielovens § 52 gir Kongen kompetanse til å opprette kommunale husleiedomstoler etter søknad fra vedkommende kommunestyre. I dag har ingen av landets kommuner slik særdomstol. Den siste av husleierettene, Oslo husleierett, ble etter vedtak fra kommunestyret i Oslo nedlagt fra 1. mai 1989.

I dag hører således de aller fleste tvistesaker i husleieforhold under de ordinære domstoler. Det gjelder imidlertid enkelte prosessuelle særregler for slike saker. Formålet med reglene er først og fremst å påskynde saksbehandlingen mest mulig.

Noen av de prosessuelle særreglene knytter seg til oppsigelsessaker etter husleielovens § 38. Det framgår av § 38 første ledd at det ikke skal foretas forliksmekling i oppsigelsessaker. I stedet skal dommeren innkalle partene til mekling under saksforberedelsen. Går dommen i utleiers favør, kan den etter husleielovens § 39 tredje ledd tillegges foregrepet tvangskraft. I oppsigelsessaker er det også særlige regler om saksomkostninger til motparten; etter § 51 femte ledd kan den tapende part ilegges saksomkostninger i den utstrekning det finnes rimelig.

Husleielovens § 32 a femte ledd og § 49 fjerde ledd gir retten adgang til ved kjennelse å gi en byttepartner eller en erverver av obligasjonsleilighet midlertidig bruksrett til husrommet i påvente av dom etter at det er reist sak om utleiers godkjenningsnekting er berettiget.

Ankefristen i alle husleiesaker er etter § 51 første ledd fjorten dager, og ikke to måneder slik som ellers i sivile saker, jf. tvistemålsloven § 360. I husleiesaker kan det heller ikke inngås forhåndsavtale om voldgiftsbehandling av tvister, jfr § 51 tredje ledd. Endelig er behandlingen av saker etter husleieloven gebyrfrie, jf. husleieloven § 51 fjerde ledd og rettsgebyrlovens § 10 nr. 14.

Utvalget har på bredt grunnlag vurdert hvordan reglene om tvisteløsning i husleieforhold bør være. Dette er nærmere omtalt under punkt 2.13.2. Spørsmålet om det er påkrevd med særlige prosessuelle regler i den nye husleieloven er nærmere omtalt under punkt 2.13.3.

2.13.2 Tvisteløsning i husleieforhold.

Det viktigste spørsmål i tilknytning til tvisteløsning er hvilke organer som skal ta stilling til tvisten mellom partene. Utvalget har vurdert om det vil være hensiktsmessig med andre ordninger for konfliktløsning i husleieforhold enn ordinær rettergang for domstolene.

Skal samfunnet tilby ordninger for avgjørelse av private tvister ved juridisk utdannet personale etter en betryggende opplysning av saksforholdet, er domstolsapparatet velegnet. Skal en annen ordning velges, må det kreves gode grunner.

Det har vært anført at tvisteløsning ved de ordinære domstoler kan være tidkrevende og kostbar. Utvalget vil i den sammenheng peke på at prosesslovgivningen har bestemmelser om forenklet rettergang (tvistemålsloven § 322 til 322 c) som tillater en en enklere behandling for by- og herredsrett, og som også begrenser ankeadgangen. Disse reglene passer godt for tvister om små verdier. Partene kan opptre uten prosessfullmektig også for de ordinære domstoler. I mer kompliserte saker vil partene ha behov for juridisk bistand enten tvisten skal løses for domstolene eller for andre tvisteløsningsorganer.

Det er etablert en rekke bransjenemnder som tar standpunkt til tvister mellom forbrukere og næringsdrivende. Det er ikke noe i veien for at organisasjonene på husleieområdet etablerer bransjenemnder som tilbyr tvisteløsning utenom domstolene, men partene bør fortsatt ha muligheter for å gå til de ordinære domstoler.

Etter utvalgets oppfatning er det ikke aktuelt å legge husleietvister til forbrukertvistutvalget. Mange av tvistene, for eksempel tvister om leiefastsettelse, om oppsigelse og fravikelse og om vederlag for påkostninger egner seg dårlig for skriftlig behandling ved et sentralt organ. Det ville også være uheldig å legge enkelte av tvistene til forbrukertvistutvalget, mens andre måtte behandles ved de ordinære domstolene. I mange saker foreligger flere omtvistede forhold samtidig.

Et alternativ kunne være å innføre en særdomstol i husleiesaker. Det synes klart at en slik domstol kunne opparbeide seg spesialinnsikt på området. En særdomstol kunne derfor gjennomføre en raskere behandling av sakene, og en ville etter alt å dømme få mer ensartede avgjørelser sett under ett. Utvalget vil i denne forbindelse peke på at erfaringene med husleieretten i Oslo gjennomgåendevar positive.

Utvalget finner allikevel ikke grunn til å foreslå en slik ordning. En har her lagt vekt på at det kan oppstå vanskelige avgrensningsspørsmål når det gjelder domstolens kompetanse i forhold til de alminnelige domstoler. Videre har en lagt vekt på at oppretting av særdomstoler kan stenge for en forening av saker som ellers ville være hensiktsmessig. En særdomstol ville også få store distrikter, slik at en i større utstrekning enn ellers ville måtte nytte seg av middelbar bevisførsel. Det er også grunn til å peke på at særdomstolens avgjørelser vil måtte ankes til en vanlig domstol. Utvalget har allikevel utformet en bestemmelse i § 13-5 med sikte på tilfelle der Kongen med hjemmel i domstolsloven § 20 har vedtatt å legge husleiesakene til en egen avdeling som styres selvstendig av en eller flere av dommerne. I så fall skal saksorberedelsen være muntlig. Bakgrunnen for denne bestemmelsen er at muntlig saksforberedelse tidligere har vist seg fordelaktig i husleiesaker.

Et annet alternativ som utvalget har vurdert, er å opprette nemnder i hvert fylke til å ta seg av tvister i første omgang. Nemndene måtte i tilfelle ha myndighet til å avsi bindende avgjørelser – etter mønster av forbrukertvistutvalget.

I Sverige har en etablert en ordning med hyresnämnder i hvert fylke. Hyresnämnden har etter svensk husleielov § 69 til oppgave å mekle i tvister mellom utleier og leier og å avgjøre tvister mellom partene. Nämnden kan også opptre som voldgiftsnemnd i tvistesaker. Nämndens organisasjon, arbeidsmåte m.m. er nærmere regulert i en særlov. Nämnden er et forvaltningsorgan, men de avgjørelser som treffes er tillagt virkning som rettskraftig dom dersom avgjørelsen ikke bringes inn for boligdomstolen innen en frist på tre uker.

Utvalget finner ikke grunn til å foreslå en liknende ordning i den nye husleieloven. Etter utvalgets oppfatning bør tvister i husleieforhold i all hovedsak avgjøres av domstolene.

For å redusere tidsforbruket i husleiesaker foreslår utvalget et unntak fra kravet om forliksmekling. Begge parter kan etter utkastet bringe husleiesaker inn for retten ved stevning.

Utvalget foreslår visse modifikasjoner i prinsippet om at tvister i husleieforhold skal avgjøres av domstolene.

Kommer partene ikke til enighet om hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3, kan begge parter kreve at tvisten avgjøres av en oppmann, jf. utkastet § 13-2. Oppmannens avgjørelse får virkning som rettskraftig dom dersom den ikke bringes inn for herreds- eller byretten innen 30 dager etter at vedkommende part har mottatt oppmannens skriftlige avgjørelse. Kommer partene heller ikke til enighet om valg av oppmann, kan begge parter kreve at denne oppnevnes av herreds- eller byretten.

Forslaget om oppmannsordning bygger på flere hensyn. For det første har utvalget lagt vekt på at denne type tvister kan tenkes å oppstå med jevne mellomrom i mange leieforhold. Ordningen kan således bidra til å avlaste domstolene for arbeid. Utvalget antar at oppmannens avgjørelse i de aller fleste tilfelle vil bli godtatt av partene. En slik uformell framgangsmåte vil videre resultere i en rask avgjørelse, med beskjedne kostnader for partene. Videre har en lagt vekt på at avgjørelsestemaet er forholdsvis presist angitt; det er spørsmål om å finne fram til en bestemt angitt størrelse. Denne avgjørelsen forutsetter innsikt i markedsforholdene på stedet og til en viss grad også bygningsteknisk innsikt. Det er her i mindre grad tale om rettslige spørsmål.

Videre forslår utvalget å lempe på forbudet i den någjeldende husleielov mot forhåndsavtale om voldgift i husleiesaker, jf. § 13-1. Etter utkastet kan partene ved leie av lokale inngå avtale om voldgiftsbehandling av framtidige tvister. Etter utvalgets oppfatning er det liten grunn til å opprettholde dette forbudet.

Så langt det gjelder leie av bolig har utvalget lagt den motsatte løsning til grunn; her er det ikke adgang til å avtale voldgiftsbehandling av framtidige tvister. Bakgrunnen for forbudet er først og fremst at voldgift kan falle dyrt for partene. Utvalgets forslag er i tråd med det standpunkt lovgiver tidligere har inntatt i andre sammenhenger på forbrukerområdet. Utvalget viser her til bestemmelsene i kredittkjøpsloven av 1985 § 2 annet ledd.

2.13.3 Særlige prosessregler i husleiesaker

Etter utvalgets oppfatning bør den nye husleieloven ikke inneholde særlige prosessuelle regler med mindre dette er påkrevd. Husleiesaker bør således følge de prosessregler som ellers gjelder i sivile saker.

Utvalget foreslår at ankefristen i husleiesaker skal være den samme som i andre sivile saker, altså to måneder, jf. tvistemålsloven § 360. Utvalget har her også lagt vekt på at det kan by på tvil å avgjøre hvilke tvistesaker som er omfattet av regelen om 14 dagers ankefrist i någjeldende husleielov § 51 første ledd. Denne særlige ankefristen har neppe bidratt særlig til å forkorte saksbehandlingstiden i husleiesaker, slik som forutsatt av lovgiveren i 1939. Derimot er det på det rene at en del ankesaker er blitt avvist fra domstolene fordi den ankende part ikke var kjent med den særlige ankefristen.

Etter utvalgets oppfatning er det gode grunner som taler for å sette den alminnelige ankefrist i sivile saker til en måned. Dette spørsmål ligger imidlertid utenfor utvalgets mandat.

Utvalget foreslår å videreføre og videreutvikle bestemmelsene om midlertidig bruksrett i husleielovens § 32 a femte ledd og § 49 fjerde ledd i den nye husleieloven. I utkastet § 13-3 er det nærmere bestemmelser om det. Etter at det er reist søksmål om godkjenning av framutleie, opptak i husstand eller overføring, kan retten ved kjennelse beslutte at den som kreves godkjent skal ha bruksrett inntil saken er rettskraftig avgjort.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at den personen som kreves godkjent ikke kan ta husrommet i bruk før utleiers godkjenning faktisk foreligger. Dette gjelder selv om godkjenningsnektingen må antas å være uberettiget. Det ville etter utvalgets oppfatning være uheldig dersom utleiers godkjenningsnekting alltid skulle være avgjørende inntil det er avsagt dom i saken. Er det sannsynlighetsovervekt for at utleiers godkjenningsnekting er uberettiget, bør også den som kreves godkjent, få bruksrett inntil saken er endelig avgjort. Utvalget antar at bestemmelsene i tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 15 om midlertidig forføyning ikke er tilstrekkelig til å ivareta leierens interesser i denne sammenhengen.Vilkårene i lovens § 15-2 er, etter utvalgets oppfatning, i strengeste laget.

Videre foreslår utvalget i § 13-4 en bestemmelse om foregrepet tvangskraft i oppsigelsessaker etter § 10-13 der retten ikke har satt utleiers oppsigelse til side. Etter denne bestemmelse kan retten ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres straks dommen er avsagt uten å avvente ankefristens utløp. Utvalget antar at det i særlige tilfelle vil kunne være behov for en slik adgang.

2.14 Ikrafttredelse, overgangsregler m.m.

2.14.1 Ikrafttredelse, forholdet til eldre avtaler

Utvalget foreslår at den nye husleieloven skal tre i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer. Det vil være behov for informasjon om de nye bestemmelsene, og spesielt for endringene i husleiereguleringsloven vil det kreves forberedelse innen administrasjonen. Loven bør kunne tre i kraft et halvt års tid etter endelig lovvedtak.

For avtaler som inngås etter at loven er satt i kraft, bør de nye reglene uten videre gjelde. Spørsmålet er mer komplisert for avtaler som er inngått tidligere, men som fortsatt løper.

Det alminnelige utgangspunkt vil være at et avtaleforhold reguleres av de rettsregler som gjaldt da avtalen ble inngått. Dette har da også vært regelen ved innføringen av for eksempel ny kjøpslov, ny eiendomsmeglingslov og lov om håndverkertjenester. Disse lovene regulerer avtaleforhold som er relativt kortvarige. Husleieforholdet er derimot ofte langvarig, og skal loven utelukkende gjelde for nye avtaler, vil det oppstå en meget lang overgangsperiode der mange husleieforhold – i flere år framover de fleste husleieforhold – er regulert av den opphevede lovgivningen. En slik ordning kan bli uoversiktlig, og det vil oppstå forskjeller i reguleringen av leieforhold som ellers er av samme karakter.

For tidligere husleielovgivning er forskjellige løsninger valgt. Da någjeldende husleielov ble satt i kraft i 1939, ble det gitt overgangsregler for bestemmelsene om leienedsettelse og oppsigelsesvern. Leienedsettelse etter § 35 kunne bare settes i verk fra den tid leieforholdet kunne sies opp til (dette var en løsning Høyesterett hadde godtatt i forhold til den tidligere husleiereguleringen, jf. Rt. 1918 I.497). Bestemmelsene om oppsigelsesvern skulle gjelde for oppsigelser som ble gitt etter at loven trådte i kraft (når det gjaldt særbestemmelsene om tilsidesettelse av tidsbegrensning, skulle disse gjelde for avtaler som ble inngått etter at loven trådte i kraft). For øvrig var det ikke gitt overgangsregler, og forutsetningen var at den nye loven skulle gjelde så langt grunnlovens forbud mot tilbakevirkning tillot det. Liknende overgangsbestemmelser ble gitt ved den omfattende revisjonen av husleieloven i 1969. Den gangen ble det ikke gitt egne overgangsbestemmelser for det nye kapittel 9 om bortleie av bolig mot lån, noe som har ført til atskillig usikkerhet med hensyn til bruken av nye regler på eldre obligasjonsleieforhold. Da bytteretten ble innført i 1977, ble det uttrykkelig bestemt at den også skulle gjelde for leieavtaler inngått før ikrafttredelsen.

Ved andre revisjoner av lovreguleringen for langvarige avtaleforhold er forskjellige løsninger valgt. Da forpaktingsloven ble vedtatt i 1965, ble det bestemt at den ikke skulle gjelde for avtaler inngått før loven trådte i kraft. Også panteloven fra 1980 skulle i hovedsak gjelde for panterettigheter stiftet etter at loven trådte i kraft, men fullbyrdelse av eldre panterettigheter skal skje etter de regler som til enhver tid gjelder. For tomtefesteloven fra 1975 og forsikringsavtaleloven fra 1989 er utgangspunktet at de gjelder også for eldre avtaler, men det er gjort flere unntak fra dette utgangspunktet. For tomtefesteloven er overgangsreglene særlig detaljerte.

Som nevnt ovenfor er det lite ønskelig med en lang overgangsperiode der gammel og ny husleielov skal gjelde ved siden av hverandre. På den annen side må det utvises varsomhet med å øke plikter eller redusere rettigheter i allerede etablerte avtaleforhold. De absolutte grenser for tlbakevirkning settes av grunnlovens § 97, men utvalget antar at tilbakevirkningen bør gjøres mindre inngripende enn grunnloven i og for seg tillater.

For nye ufravikelige bestemmelser om leienedsettelse har det som nevnt vært lagt til grunn at de kan gjennomføres fra det tidspunkt leieren kunne ha sagt opp avtalen til. Synspunktet er at utleieren hadde måttet finne seg i en oppsigelse fra leieren, og ny utleie ville måtte skje etter nye bestemmelser. I noen grad kan de samme synspunktene gjøres gjeldende for andre ufravikelige bestemmelser.

For noen ufravikelige bestemmelser og de fleste fravikelige er situasjonen imidlertid en annen. Da er spørsmålet ikke bare om vedkommende avtalepart ville måtte finne seg i at den annen sier opp, men også om ny utleie ville skje på samme vilkår. Vedkommende avtalepart ville kanskje ha valgt en annen avtalemodell, hvor enkelte av lovens bestemmelser ville ha vært fraveket, og hvor kanskje noen av de ufravikelige bestemmelsene ikke var aktuelle. I denne situasjonen synes det mer nærliggende å spørre om vedkommende avtalepart selv har mulighet til å avslutte avtaleforholdet og eventuelt tilby et nytt på andre vilkår.

Det kan innvendes at utleieren også for oppsigelige avtaler bare har en begrenset adgang til å komme ut av avtaleforholdet. Men kan en eventuell urimelig tilbakevirkning tas hensyn til ved rettens prøving av en oppsigelse. Hvis de nye bestemmelsene slår skjevt ut, og leieren ikke er villig til å godta en ny avtale med nødvendig justering av andre avtalevilkår, kan resultatet bli at en oppsigelse fra utleieren må godtas.

Ut fra dette bør regelen være at en avtalepart bør ha vern mot å få redusert sine rettigheter for det tidsrom avtalen er uoppsigelig fra medkontrahentens side, men samtidig bør parten også ha vern mot å bli pålagt nye plikter mens han selv er bundet av avtalen. Nye regler bør derfor kunne innføres – med visse modifikasjoner – fra utløpet av oppsigelsesfristen for den av partene som har lengst oppsigelsesfrist.

For avtaler som er uoppsigelige for et bestemt tidsrom for en eller begge av partene, bør nye regler først innføres fra det tidspunkt begge parter har anledning til å komme ut av avtaleforholdet.

Hvor den ene parten har en ubetinget rett til forlengelse eller fornyelser av en tidsbestemt avtale, er realiteten at avtalen er uoppsigelig for hele perioden, forlengelsen medregnet, for den annen part. Heller ikke her bør de nye reglene gjelde før begge parter har mulighet til å avslutte avtaleforholdet. I enkelte tilfelle kan det være vanskelig å avgjøre om en part har noen egentlig rett til forlengelse, eller om det bare dreier seg om en fortrinnsrett, eventuelt en rett til forlengelse på visse vilkår, osv. Det avgjørende må her være om den annen part hadde en reell mulighet til å få avsluttet avtaleforholdet.

Det hender at oppsigelsesadgangen er betinget, mest praktisk slik at utleieren bare kan si opp avtalen i tilfelle av vesentlig mislighold fra leiers side. Regelen bør her være at disse avtalene regnes som uoppsigelige. Et unntak bør likevel gjøres for borettslagsforhold, hvor den lovfestede ordning er at andelseieren bare kan sies opp i tilfelle av vesentlig mislighold. Her er leieforholdet inngått mellom den enkelte andelseier og fellesskapet av andelseiere, og det er ubetenkelig å innføre de nye bestemmelsen fra utløpet av leierens oppsigelsesfrist, som er på seks måneder.

Ved bortleie av bolig mot lån (obligasjonsleiligheter) vil situasjonen normalt være at avtalen ikke kan sies opp av utleieren så lenge lånet ikke er innfridd. I denne perioden bør nye bestemmelser ikke innføres. Er derimot lånet innfridd, og avtalt eller lovbestemt minste leietid er utløpt, slik at avtalen kan sies opp av begge parter, bør de nye reglene gjelde.

Særlige spørsmål oppstår for de bestemmelsene som kan fravikes ved avtale. Som eksempel kan nevnes den retten en leier av lokale gis til å overføre leieretten sammen med virksomheten (utkastet § 9-5). Denne bestemmelsen kan fravikes ved avtale. En oppsigelig eldre avtale som loven gjøres gjeldende for, vil ofte ikke inneholde noe om en slik overføringsrett. Det kan da ikke sies at overføringsretten er fraveket i avtalen, og leieren må kunne holde seg til lovbestemmelsen. I andre tilfelle vil avtalen inneholde en positiv regulering som innebærer avvik fra lovens fravikelige bestemmelser, og da blir avtalen avgjørende. Utvalget er klar over at det på dette punkt kan oppstå vanskelige grensetilfelle, men antar at dette er uunngåelig hvis overgangsperioden ikke skal bli altfor lang (jf. ovenfor).

I tillegg til de hovedlinjene som nå er skissert, må det gis enkelte særbestemmelser for bruken av nye regler på eldre avtaler.

Bestemmelsene om avtaleinngåelsen kan ikke anvendes på eldre avtaler. Det er det unødvendig å si i lovteksten. Bestemmelsene i kapittel 2 om overlevering og krav til husrommet er ikke aktuelle hvor overlevering først er skjedd. Derimot bør bestemmelsene gjelde hvis overlevering unntaksvis ikke er skjedd på det tidspunkt loven gjøres gjeldende for avtaler som er inngått før lovens ikrafttreden. På samme måte bør mangelsbestemmelsene innføres for eldre oppsigelige avtaler.

De fleste av bestemmelsene i kapittel 3 om leie og andre ytelser kan innføres for eldre oppsigelige avtaler. Et unntak må likevel gjøres for bestemmelsene som innebærer en begrensning i adgangen til å utlikne eiendommens utgifter på brukerne. Utlikningen kan ikke tas bort uten en tilsvarende endring av leien. Begrensningen i utlikningsadgangen bør derfor bare kunne gjøres gjeldende fra ny fastsettelse av leie på grunnlag av avtale eller lovbestemmelse.

Bestemmelsene i kapittel 4 om leieprisvern kan gjennomføres for eldre oppsigelige avtaler. Det innebærer blant annet at avvikende reguleringsklausuler ikke lenger skal gjelde i boligleieforhold. For lokaler vil avtalte reguleringsklausuler fortsatt gjelde fordi loven her er fravikelig, men er ingenting avtalt om regulering av leien, vil bestemmelsene i kapittel 4 gjelde.

Bestemmelsene i kapitlene 5 og 6 bør uten større problemer kunne innføres for eldre oppsigelige avtaler. Det samme gjelder bestemmelsene i kapittel 7, selv om de er nye i forhold til dagens lov. Den legalpanteretten som foreslås i flertallets § 7-4 og mindretallets § 5-3, innebærer nok en tilbakevirkning i forhold til panthaverne, men dette bør godtas i og med at legalpanteretten har beste prioritet bare så langt eiendommens verdi forhøyes eller bevares.

I kapitlene 8 og 9 er det enkelte bestemmelser som medfører endring i leiers favør sammenliknet med gjeldende rett, men disse bør kunne gjennomføres for eldre oppsigelige avtaler. Et flertallet foreslår at leiers bytterett oppheves, men heller ikke denne retten bør ha noen beskyttet status i avtaler som er oppsigelige.

Av bestemmelsene i kapittel 10 om opphør er det enkelte som ikke kan komme til anvendelse på eldre avtaler, som begrensningene i adgangen til inngå tidsbestemte avtaler. Dette følger allerede av de hovedreglene som ble angitt ovenfor. For øvrig bør bestemmelsene kunne innføres for eldre oppsigelige forhold. Oppsigelsesvern for helt møblerte boliger er nytt, men eventuelle urimelige konsekvenser her kan det tas hensyn til i en oppsigelsessak.

Utvalget mener at reglene i kapittel 10 bør gjelde for enhver oppsigelse fra utleiers side som gis etter at loven er trådt i kraft, også hvor den nye loven ellers ikke gjelder for avtalen, for eksempel fordi avtalen er uoppsigelig fra leiers side for et lengre tidsrom. Det er spesielt viktig at reglene om formkrav og om hvem som skal reise søksmål, blir entydige, og to regelsett for utleiers oppsigelse bør unngås.

For kapittel 11 om leierens fraflytting m.m. bør det tas inn en særlig overgangsregel for § 11-6 om vederlag for forbedringer. Her bør de nye reglene bare gjelde hvis utleiers samtykke til forbedringer er gitt etter at loven trådte i kraft. Er samtykket gitt før, må leierens krav på vederlag bygges på någjeldende husleielov § 38 sjette ledd, som på enkelte punkter går kortere enn den nye bestemmelsen. De andre bestemmelsene i kapittel 11 bør kunne anvendes på eldre oppsigelige avtaler.

Bestemmelsene i kapittel 12 bør ikke gjøres gjeldende for eldre avtaler, med unntak for § 12-3 som er en ren videreføring av gjeldende bestemmelser om tjenesteboliger. De andre bestemmelsene i kapitlet forutsetter at det fra avtaleinngåelsen er gjort klart for leier hva slags leieforhold han går inn i.

Av bestemmelsene i kapittel 13 er § 13-1 uaktuell for eldre avtaler. Etter bestemmelsen er voldgiftsavtaler ugyldige i boligleieforhold, mens slike avtaler etter gjeldende rett er ugyldige også i andre leieforhold. En voldgiftsavtale som var ugyldig da den ble inngått, bør ikke gjøres gyldig ved den nye loven.

Oppmannsavgjørelse etter § 13-2 bør kunne kreves etter at loven er gjort gjeldende for eldre oppsigelige avtaler.

Bestemmelsene i § 13-3 om midlertidig bruksrett og § 13-5 om muntlig saksforberedelse bør gjelde for alle leieforhold forutsatt at søksmål er reist etter at loven trådte i kraft. Bestemmelsen i § 13-4 om foregrepet tvangskraft bør tilsvarende gjøres gjeldende hvor dommen er avsagt etter at loven trådte i kraft.

Utvalget foreslår at særregelen om fjorten dagers ankefrist i husleiesaker oppheves. Her må det gis en overgangsregel som gjør den ordinære ankefristen gjeldende for alle dommer som er forkynt etter at loven trådte i kraft.

Den nye loven vil etter dette bli gjort gjeldende også for eldre oppsigelige leieavtaler som omfattes av reguleringen i husleiereguleringsloven kapittel II. Utvalget foreslår her at gjengs leie bør kunne fatsettes før det er gått fire år og seks måneder fra forrige endring. Disse leieforholdene er ofte basert på at leien kan justeres i takt med høyeste lovlige leie til enhver tid, og leieendringene er da hyppigere men mindre enn det som er vanlig i andre leieforhold. Det bør gis adgang til regulering oftere enn hvert femte år så lenge utleieren på grunn av reguleringen ikke kan oppnå tilpassing til gjengs leie. Dette gjelder både for flertallets forslag som innebærer avvikling av kapittel II, og for mindretallets forslag som betyr en videreføring av reguleringen.

Utvalget foreslår at utleiers adgang til å kreve forhøyelse av leien i takt med høyeste lovlige leie gjøres betinget av at det er fastsatt en gjengs leie for avtalen. Dette er nødvendig for at det kan etableres et avtalerettslig tak for leieforhøyelser på grunnlag av utviklingen i høyeste lovlige leie. Utvalget foreslår videre at denne første fastsettelsen av gjengs leie skal foretas av kommunen (husleienemnda). Dette vil være en økonomisk rimelig avgjørelse for partene, og det sikrer likebehandling av leieforholdene og en ordnet overgang til nye bestemmelser.

Et flertall i utvalget foreslår lovfestet en opphevelse av husleiereguleringsloven ti år etter at ny husleielov er trådt i kraft, og forutsetter at basisleien forhøyes med 10 pst. årlig (etter justering for endring i pengeverdien). Den siste forutsetning vil ikke framgå av lovteksten. Etter mindretallets forslag skal det ikke lovfestes noen opphevelse av husleiereguleringsloven, og det forutsettes ingen endring av retningslinjene for alminnelige leieforhøyelser.

2.15 Administrative og økonomiske konsekvenser

Utvalget skal etter mandatet utrede de administrative og økonomiske konsekvenser for staten av utvalgets forslag.

Det er ikke foreslått opprettet nye offentlige organer eller nye stillinger i eksisterende organer.

Forslagene som gjelder husleiereguleringsloven har konsekvenser for det offentlige.

Flertallet foreslår at reguleringen etter husleiereguleringsloven kapittel III skal avvikles straks en ny husleielov trer i kraft, og at reguleringen etter kapittel II skal avvikles over en tiårsperiode. Dette innebærer at de kommunale husleienemndene i Bergen, Bodø, Drammen og Stavanger kan nedlegges med en gang. Kommunale organ for håndheving av reguleringen i kapittel II må opprettholdes i Oslo og Trondheim i hele avviklingsperioden.

Etter flertallets forslag skal overgangsperioden bare gjelde for eksisterende leieforhold. Etter hvert som det inngås nye leieavtaler for de aktuelle boligene, innskrenkes virkeområdet for reguleringen. Det er et ikke ubetydelig innslag av tidsbestemte avtaler i den regulerte massen; undersøkelsen som Byggforsk utførte for utvalget tyder på at en tredjedel av leieforholdene er tidsbestemte. Mange av leierne er dessuten unge mennesker som neppe anser de regulerte boligene som en varig løsning. Byggforsks undersøkelse viste at 42 pst. av husholdningene hadde flyttet inn i løpet av de to siste årene. Antallet regulerte leieforhold vil sannsynligvis være halvert etter få år.

Flertallets forslag forutsetter videre at basisdelen av høyeste lovlige leie skal økes med 10 pst. årlig (i faste kroner). Hvis det ikke skjer store endringer i forholdet mellom regulert leienivå og uregulert leienivå, vil høyeste lovlige leie for flere av boligene ha nådd det uregulerte nivået og dermed i praksis være unntatt fra reguleringen i god tid før avviklingsperioden er ute.

På denne bakgrunnen antar utvalget at aktiviteten ved de kommunale håndhevingsorganene i Oslo og Trondheim vil bli vesentlig redusert allerede etter få år.

Statens pristilsyn er klageorgan for saker som er avgjort av husleienemndene utenfor Oslo, mens klager fra husleienemnda i Oslo går til Prisdirektoratet. Saker fra husleienemndene utenfor Oslo blir likevel i enkelte tilfelle forelagt Prisdirektoratet, og Administrasjonsdepartementet behandler prinsippsaker. Avviklingen av husleienemndene i Bergen, Bodø, Drammen og Stavanger og reduksjonen av aktiviteten i Oslo og Trondheim vil gi færre saker også for disse statlige organene. I den første tiden kan iverksettelsen av nye regler likevel medføre noe ekstraarbeid med tolkingsspørsmål, informasjon m.m.

Flertallets forslag til overgangsbestemmelser innebærer at kommunen (husleienemnda) skal fastsette gjengs leie først gang for leieforholdene som omfattes av reguleringen i kapittel II. Dette skal være en betingelse for at utleieren kan kreve høyeste lovlige leie til enhver tid inntil gjengs leie er nådd. I praksis betyr dette at kommunen må fastsette gjengs leie for de fleste av de regulerte boligene i løpet av de første månedene etter at den nye husleieloven trer i kraft. Utvalget antar at dette lar seg gjennomføre innen rammen av eksisterende organisasjon; det minnes om at arbeidet med reguleringen etter kapittel III bortfaller straks. I og med at gjengs leie trolig vil ligge betydelig over den leie som kan innkreves de første årene, er det ikke sannsynlig at vedtakene blir påklaget i særlig stor utstrekning.

Flertallet foreslår at leiere som omfattes av reguleringen i kapittel II ved iverksettelsen av de nye reglene, kan komme inn under bostøtteordningen. Den aktuelle gruppen av leiere vil bli redusert etter hvert som nye leieforhold inngås. Mange av leierne har dessuten antakelig inntekter som ligger over grensene for bostøtte. De undersøkelsene som Byggforsk har utført for utvalget, kan gi visse holdepunkter for å fastslå hvilket omfang en utvidelse av bostøtteordningen kan få, men tallene er såpass usikre at utvalget ikke vil gi detaljerte anslag. Med utgangspunkt i det lave totalantallet av regulerte leiligheter kan det legges til grunn at det maksimalt kan gjelde noen få tusen boliger. Utvalget antar at en slik utvidelse av bostøtteordningen kan innpasses i gjeldende systemer med beskjedne tilleggskostnader. Utvalget har ikke grunnlag for å beregne størrelsen av bostøtteutbetalingene.

Avviklingen av husleiereguleringen kan føre til at flere får behov for sosialhjelp på grunn av høye bokostnader. Dette fører i så fall til en utgiftsøkning for Oslo og Trondheim kommuner.

Utvalget nevner at høyere leier også kan gi seg utslag i økt skattegrunnlag for eierne og dermed økte skatteinntekter for det offentlige. Heller ikke på dette punkt er det grunn til å tro at det dreier seg om betydelige summer.

Mindretallet foreslår reguleringen i husl.regl. kapittel II beholdes, men at reguleringen i kapittel III oppheves. Innsparingene ved nedleggelse av husleienemndene i Bergen, Bodø, Drammen og Stavanger blir de samme som etter flertallets forslag. Dessuten vil oppgavene for husleienemndene i Oslo og Trondheim bli noe redusert, men ikke i samme omfang som etter flertallets forslag. Tilsvarende gjelder for husleiesakene i Statens pristilsyn, Prisdirektoratet og Administrasjonsdepartementet.

Mindretallets forslag forutsetter ingen utvidelse av bostøtteordningen. Oppheving av reguleringen i kapittel III kan føre til en viss økning av leiene, men neppe så mye at det gir seg merkbare utslag i sosialbudsjettene.

Utvalget foreslår at det er utleieren som skal reise sak hvis han vil gjennomføre en oppsigelse mot leierens protest. Etter dagens ordning er det leieren som må reise sak hvis oppsigelsen ikke godtas. Det lar seg ikke entydig fastslå på forhånd hvor vidt dette vil føre til flere eller færre saksanlegg. Det kan hevdes at det for leieren er lettere å protestere mot en oppsigelse enn å reise sak, og at det vil bli reist sak i flere tilfelle hvor det ikke er grunnlag for å sette oppsigelsen til side. På den annen side kan en slik regel også føre til at utleiere er mer tilbakeholdne med å si opp leieavtalen i situasjoner hvor oppsigelsen ikke vil føre fram. I dag forlikes mange oppsigelsessaker, og en grunn kan være at leieren er nødt til å reise sak innen 30-dagersfristen for i det hele tatt å være i forhandlingsposisjon etter fristens utløp. Med en ordning hvor det er utleieren som må reise sak, er konsekvensene av å fortsette forhandlingene ut over en søksmålsfrist mindre dramatiske; utleieren kan når som helst si opp avtalen på nytt. At utleiers søksmålsfrist foreslås satt til tre måneder, legges også forholdene til rette for minnelige ordninger uten forutgående saksanlegg.

Hvilke økonomiske virkninger forslaget vil få for staten somleier og utleier, avhenger av de kontrakter som blir inngått under den nye loven. Utvalget har ikke sett seg i stand til å komme med antakelser om disse virkningene. Det nevnes for ordens skyld at dagens husleiereguleringslov ikke gjelder for utleie fra det offentlige.

Forslaget vil ha økonomiske virkninger for private. Flertallets forslag om avvikling av husleieloven er viktigst i så måte. De private førkrigs leiegårdene i Oslo og Trondheim vil stige i verdi som følge av adgangen til å ta høyere leie. Motstykket er at leierne i disse gårdene mister fordelen ved den lave regulerte leien.

Andre deler av lovforslaget vil også ha virkninger for det økonomiske forholdet mellom partene, men her er bildet mer sammensatt, og det lar seg vanskelig gjøre å peke på en samlet forskyvning til fordel for leiere eller utleiere. Store deler av lovutkastet er en videreføring av gjeldende rett. Utvalget har søkt å finne fram til regler som gir grunnlag for et balansert avtaleforhold, selv om utkastet på samme måte som någjeldende lovgivning har klare innslag av forbrukervern for boligleiere.