Forpakting

Kommunens hovedoppgave er å bistå avtalepartene slik at den frivillige avtalen blir i tråd med preseptoriske lovregler. Både kommunen og Fylkesmannen er tillagt enkelte forvaltningsoppgaver etter loven. 

Hva er forpakting?

For at leieforholdet skal omfattes av reglene i forpaktingsloven, må formålet med leieavtalen være å nytte eiendommen til jordbruks- eller skogbruksproduksjon, jf. § 1.

Forpakting er å regne som en total bruksrett, karakterisert ved at det er en tidsbegrenset overføring av rådigheten fra utleier til leietageren. En rettighet er total når rettighetshaveren har besittelsen av den faste eiendommen.

Det er bare tale om forpakting i lovens forstand når jordbruksareal leies sammen med hus, dvs. leie av gårdsbruk med bolig eller driftsbygning som hører sammen med - og som skal brukes ved - drift av eiendommen. Ordinære jordleieforhold uten at noen av husene følger med faller dermed utenfor lovens virkeområde.

Bestemmelsene i loven kan ikke fravikes ved avtale, med mindre det er klart sagt i loven, jf. § 2.En forpaktingsavtale skal være skriftlig, jf. § 3, og grunneieren skal sende avtalen til kommunen innen 1 måned etter at forpaktinga er tiltrådt, jf. § 4.Det er i utgangspunktet overlatt til partene å avtale forpaktingsavgiften, men forpaktingsavgiften må fastsettes i penger, jf. § 6. Forpaktingstida skal som hovedregel ikke settes kortere enn 5 år, jf. § 7. 

Kommunens oppgaver

Kommunen er pålagt enkelte oppgaver i henhold til forpaktingsloven. Kommunens avgjørelser etter loven kan ha stor betydning for partene, og anses som enkeltvedtak. Forvaltningslovens regler kommer dermed til anvendelse. Dette gjelder vedtak hvor kommunen endrer avtalen (§ 4), kommunen avgjør forpaktingsavgiften, fordi partene ikke blir enige (§ 6), kommunen samtykker i kortere forpaktingstid enn 5 år (§ 7), kommunen samtykker i større forbedringstiltak (§ 17), og hvor kommunen godkjenner en avtale der forpakteren forplikter seg til arbeid eller levere naturalia mot avregning i forpaktingsavgiften (§ 25). 

Vedtak kommunen treffer etter §§ 4, 6, 7, 17 og 25 kan påklages av partene og andre med rettslig klageinteresse innen 3 uker. Forvaltningsloven § 28 andre ledd legges til grunn ved eventuelle klager over kommunens vedtak. 

Det er ikke kommunenes oppgave å avgjøre rettslige tvister som har oppstått i forpaktingsforholdet. Rettslige tvister mellom partene om hvordan forpaktingsavtalen skal forstås, hører under domstolene. 

Tiltredelses- og fratredelsesskjønn

Ved avtalens opphør kan det være nødvendig med et økonomisk oppgjør mellom partene Grunneieren kan for eksempel kreve vederlag når forpakteren ikke har oppfylt sin plikt til å drive og vedlikeholde eiendommen forsvarlig. Hvorvidt grunneier eller forpakter har krav på vederlag, beror da på en sammenligning av eiendommens tilstand på tiltredelses- og fratredelsestidspunktet. Det skal derfor avholdes skjønn til opplysning av hva slags tilstand eiendommen er i når forpaktinga blir tiltrådt og når den blir fratrådt, jf. § 11. 

Skjønn ved tiltredelse og fratredelse skal etter loven avholdes. Skjønnet har til oppgave å konstatere, beskrive og taksere. Partene kan avtale hvem som skal holde skjønnet. De kan avtale at skjønnet skal holdes ved voldgift. Skjønnsspørsmålet blir da bindende avgjort av en eller flere personer som partene selv velger. Voldgiftsavgjørelser kan ikke påklages til Fylkesmannen. Dette gjelder selv om kommunen har vært behjelpelig med å oppnevne voldgiftsmedlemmene. 

Dersom partene ikke velger voldgiftsalternativet, skal skjønnet holdes av et utvalg på tre personer, jf. § 11. Utvalgsmedlemmene blir valgt av kommunestyret. I forarbeidene sies det at skjønnsmennene så langt råd er bør være de samme ved tiltredelsen og fratredelsen. Det bør velges noen som har en rimelig grad av kunnskap om landbrukseiendommer og landbruksredskap. Skjønn som blir holdt av dette utvalget kan etter forpaktingslovens egne regler klages til Fylkesmannen.