T-2/01 Om arealplanlegging og golfbaner

Tidligere rundskriv fra Landbruksdepartementet, M-143/89 ”Behandling av golfbanesaker”, samt veiledning knyttet til nevnte skriv erstattes av dette rundskriv.

Forord

I den senere tid er det blitt reist en rekke problemstillinger knyttet til planlegging av golfbaner både fra kommunene, regionale myndigheter og private initiativtakere. Miljøverndepartementet og Landbruksdepartementet har derfor i fellesskap utarbeidet dette rundskrivet for å tydeliggjøre nasjonale mål i arealpolitikken som kan ha betydning i forhold til lokalisering av golfbaner, og gi anbefalinger om hvordan banene bør håndteres i plansammenheng.

Golfbaner er arealkrevende og vil berøre ulike arealbruksinteresser. Hensynet til landbruk, kulturminner og kulturmiljøer, friluftsliv og biologisk mangfold, samt fremtidige arealbehov er blant de forhold som må avveies når en vurderer lokalisering og detaljplanlegging av golfbaner.

En felles målsetting for myndigheter og private aktører bør være å finne områder som er lite konfliktfylte ut fra en helhetlig avveining. Gode planprosesser med bred deltagelse vil kunne legge til rette for en bred alternativ vurdering slik at de mest konfliktfylte forslagene kan legges til side som uaktuelle på et tidlig stadium. Når man har funnet fram til samfunnsmessig fornuftige lokaliteter gjennom overordnet planlegging, kan senere detaljplanlegging også sikre at andre arealinteresser blir ivaretatt gjennom reguleringsplaner.

Departementene ønsker på denne måten å gi et konstruktivt bidrag til lokale og regionale planmyndigheter. Informasjonen om planprosesser og håndtering av ulike arealinteresser er også tilsiktet allmennheten, interesseorganisasjoner, golfklubber og andre aktører som er engasjert i planlegging av golfbaner.

Oslo, juni 2001

Miljøvernminister

Landbruksminister

Lokalisering og avveining

Et av hovedformålene ved planlegging etter plan- og bygningsloven er å legge til rette for at arealbruken blir til størst mulig gavn for den enkelte og samfunnet. Gjennom fysisk planlegging sikres arealer for ulike typer friluftsaktiviteter og idrettsgrener, herunder golfbaner. Å avveie arealbehov og sikre hensiktsmessige arealer for fritidsaktiviteter ut fra befolkningens varierte interesser, også i skiftende livsfaser, er en del av den totale samfunnsplanleggingen. Det er et mål å skape et spekter av tilbud innen de rammer som arealer og ressurser for øvrig setter i de enkelte kommuner og regioner.

Regionale planprosesser

Den faktiske arealsituasjonen i de områdene der det planlegges golfbaner bør danne utgangspunkt for hvordan lokalisering av banene tas opp i den regionale og kommunale planleggingen.

Lokalisering av golfbaner vil i de fleste kommuner kunne avveies og avklares gjennom den ordinære kommuneplanleggingen. I henhold til plan- og bygningsloven har regionale plan- og fagmyndigheter et generelt ansvar for å ivareta og formidle nasjonale og regionale interesser og gi veiledning og råd i planarbeidet. Rundskrivet gir nærmere anbefalinger når det gjelder lokalisering av golfbaner i kommuneplanleggingen.

I pressområder eller områder der konkurrerende arealbruksinteresser gjør seg særlig sterkt gjeldende, er det i økende grad behov for å avklare lokalisering av golfbaner gjennom regionale prosesser. Dette kan være regionale utredninger eller arealvurderinger, eller formelle fylkesplaner eller fylkesdelplaner. Det er opp til regional planmyndighet å bestemme hvordan retningslinjene bør utarbeides og hvilke kommuner som bør inngå i et slikt samarbeid. Slike retningslinjer eller planer vil være retningsgivende når det gjelder lokalisering ut fra regionale perspektiver.

Regionale planprosesser bør gjennomføres i nært samarbeid mellom kommunene, regionale myndigheter og aktuelle organisasjoner. Fylkeskommunen vil med sitt ansvar for fylkesplanleggingen ha et særlig ansvar for å initiere og samordne arbeidet.

Gjennom arealanalyser og konfliktavklaringer i forhold til ulike arealinteresser kan en finne fram til egnede lokaliteter for golfbaner med lavest mulig konfliktgrad. En del av en slik analyse kan være vurderinger av hvor mange golfbaner som ut fra arealsituasjonen kan etableres i en kommune eller en region som helhet. I denne sammenheng vises til momenter for lokalisering i dette rundskriv, særlig punkt 1.2 og kapittel 2.

For mange temaer finnes mye kartfestet kunnskap om arealbruk og miljøverdier. Kartdata, som også delvis er tilgjengelig i digital form, vil være et sentralt verktøy ved gjennomføring av arealanalyser. Det vises i denne sammenheng til AREALIS, som er et nasjonalt prosjekt for å gjøre areal-, miljø- og planinformasjon tilgjengelig i kommuner og fylker. Tema-opplysningene koblet til kartdata gir muligheter til å sammenligne arealverdier, analysere arealkonflikter og formidle dette på en lettfattelig måte.

Ut fra faktisk situasjon og behov, vil det være opp til planmyndigheten i det enkelte fylke å avgjøre hvilke planprosesser som vil være mest hensiktsmessig for å avklare lokalisering av golfbaner i regional sammenheng. Formell fylkesplan eller fylkesdelplan er omhandlet i plan- og bygningsloven kapittel V. En viser spesielt til § 19–1, der det blant annet heter :

”I planen fastlegges også retningslinjer for bruken av arealer og naturressurser i fylket når det gjelder spørsmål som får vesentlige virkninger ut over grensene for en kommune eller som den enkelte kommune ikke kan løse innenfor sitt område og som må ses i sammenheng for flere kommuner i fylket. Når det er hensiktsmessig, kan det utarbeides fylkesplan for bestemte virksomhetsområder eller grupper av tiltak fylkesplanleggingen omfatter og for deler av fylket.”

Behovet for overordnet lokalisering i arealdelen til kommuneplanen

Golf er en fritidsaktivitet og idrett, hvis arealbehov bør vurderes gjennom overordnet kommunal planlegging, jf regelverket i plan- og bygningsloven (pbl). Planleggingsaktiviteten i den enkelte kommune vil variere bl.a. ut fra bredden i eksisterende aktivitetstilbud, befolkningens interesser, tilgjengelige arealressurser og eventuelt konkurrerende arealbruksinteresser.

Gjennom planarbeidet skal kommunen avveie ulike areal- og samfunnsinteresser, og bl.a. påse at det tas tilstrekkelig hensyn til nasjonale eller viktige regionale interesser. Golfbaner beslaglegger relativt store områder, og bør derfor sees i sammenheng med kommunens øvrige arealbehov på lang sikt. Av samme grunn vil golfbaner også berøre eller komme i konflikt med andre arealinteresser. På denne bakgrunn anbefales at golfbaner lokaliseres gjennom kommuneplanprosessen. Fordelene ved lokalisering på dette plannivå er flere;

• Det gir mulighet til å foreta overordnet søk etter arealer i områdetyper som er best egnet og minst konfliktfylt.

• Det gir mulighet til å vurdere om et foreslått område heller bør anvendes til andre formål, eventuelt reserveres et fremtidig bruksformål.

• Det gir mulighet for å identifisere områder som trenger ”reparasjon” i forhold til tidligere inngrep, eller som gjennom en omforming kan komme i aktiv bruk.

• Det gir anledning til å vurdere behovet for banene ut fra hvilken bredde av utendørs fritidstilbud kommunen ønsker å tilby sine innbyggere, sett ut fra ulike interesser og ulike livsfaser.

• Det gir anledning til å vurdere baneutbygging i forhold til behov for å styrke ulike bedriftslokaliseringer eller for å bygge opp under eksisterende reiselivsnæring.

• Det gir anledning til å sette opp en analyse/datagrunnlag for hver lokalitet som er foreslått, slik at flere alternativer kan vurderes opp mot hverandre, med sikte på å prioritere de lokaliteter som samlet sett anses best egnet.

• Det kan bidra til at særlig konfliktfylte forslag utelukkes fra videre privat prosjektplanlegging og offentlige planprosesser på et tidlig stadium.

• En overordnet arealanalyse gir et godt grunnlag for fagmyndigheter, grunneiere, bruker- og interessegrupper til å medvirke og diskutere bruk og forvaltning av arealressursene.

• Prosessen kan avdekke at det er vanskelig å finne egnede lokaliteter innenfor kommunen, noe som kan utløse behov for regionale prosesser.

For at allmennheten og høringsinstansene skal få et tilstrekkelig grunnlag for å sammenligne forslagene, bør ulike interesser og konsekvenser knyttet til de reelle lokaliseringsalternativene synliggjøres.

Regionale myndigheter har ansvar for å gi generell veiledning ut fra sitt ansvarsområde, og konkret veiledning i forhold til de alternative lokalitetene som kommunen vurderer disponert til golf. Det vises til plan- og bygningsloven kapittel II og III, samt § 20-2 og § 20-5.

Private initiativ og forslag om golfbaner

Kommunen styrer kommuneplanprosessen, jf pbl. § 20-2. Kommunen tar stilling til:

• Hvordan prosessen skal organiseres, herunder program for planarbeidet.

• Hvilket beslutningsgrunnlag som bør foreligge, bl.a. detaljeringsnivået for konsekvensvurderingene.

• Hvilke alternative lokaliteter som skal legges ut til offentlig ettersyn.

• Hvilke lokaliteter som skal fremmes overfor politiske organer, eventuelt som alternative løsninger med anbefalt prioritet.

En antar at de fleste lokaliseringsforslag vil være private henvendelser fra golfklubber, profesjonelle golf-utviklingsselskaper eller grunneiere. Det kan foreligge flere initiativ innenfor et relativt avgrenset område. Kommunene bør sikre at en har et system som fanger opp og eventuelt forhåndsvurderer enkeltstående innspill. De antatt beste alternativene bør vurderes nærmere ved rullering av kommuneplanen.

Private initiativtakere bør alltid henvende seg til kommunen på et tidlig stadium for å få råd vedrørende videre prosjektplanlegging. I henhold til plan- og bygningsloven § 30 andre ledd, har det faste utvalg for plansaker myndighet til å beslutte at private reguleringsforslag skal avvises, avventes for lokalisering i kommuneplan eller bearbeides og legges ut til offentlig ettersyn. Kommunen kan anmode om ytterligere opplysninger til bruk for forhåndsvurdering eller senere planarbeid. For å bidra til myndighetenes vurdering og analysegrunnlag kan private initiativtakere innhente opplysninger og foreta egenvurdering av sitt forslag til lokalisering.

Initiativtaker kan i visse tilfeller kreve at spørsmål om regulering forelegges kommunestyret, jf pbl. § 30 annet ledd, tredje punktum. Også kommunestyret kan i den sammenheng vedta at reguleringsspørsmålet skal avventes inntil området er vurdert gjennom kommuneplanprosessen, eller regionale prosesser som eventuelt vil bli igangsatt.

Arealdata og arealvurderinger knyttet til ulike lokaliseringsforslag

Relevante arealopplysninger og konsekvenser knyttet til hver enkelt lokalitet bør trekkes inn i prosessen tidligst mulig. Det vil tidlig kunne synliggjøre hvilke lokaliteter som er mindre egnet, og således bidra til å unngå videre prosesskostnader knyttet til slike. Underveis kan en bruke informasjonen for å få politiske prinsippavklaringer og føringer for utarbeidelse av planutkast og for hvilke alternativer som bør vurderes nærmere. Slik informasjon vil dessuten gi et godt grunnlag for medvirkning og innspill i høringsprosessen, og redusere usikkerhet blant lokalbefolkning og andre høringsinstanser når det gjelder virkninger av forslaget. Kommunen velger selv hvilken detaljeringsgrad som synes nødvendig og ønskelig, avhengig av:

• eksisterende områdekvaliteter / arealbruk

• plantype; kommuneplan eller reguleringsplan

• kompleksitet i gjeldende arealbruk

• konfliktnivå i forhold til ulike interesser

• tilgjengelighet til relevant arealinformasjon

Denne type informasjon kan også brukes aktivt ved:

• forhåndsvurdering av innkomne forslag

• drøfting med aktuelle myndigheter og andre aktører i en tidlig planfase

• avveininger og prioriteringer i sluttfasen av planprosessen.

Også forslagsstillere kan bidra med informasjon som anvendes i ulike faser.

En sjekkliste over opplysninger /konsekvensvurderinger som kan være relevant for lokaliseringsvurderinger eller detaljplanlegging av golfbaner, følger rundskrivet som vedlegg 1.

Nasjonale mål og arealinteresser

Den nasjonale areal- og landbrukspolitikken er bl.a. nedfelt i St. meld. nr. 29 (1996-97) Regional planlegging og arealpolitikk og St. meld. nr. 19 (1999-2000) Om norsk landbruk og matproduksjon. Også St. meld. nr. 24 (2000-2001) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, angir nasjonale målsettinger.

Golfbaneanlegg skiller seg til dels fra andre arealbruksformål som gjerne fremstår tydeligere enten som en form for vern eller utbyggingstiltak i betydningen nedbygging. Som tiltakstype er derfor golfbaner ikke like lett å plassere i forhold til nasjonale mål og retningslinjer, som ofte uttrykkes ved hjelp av de tradisjonelle samlebegrepene ”utbygging” og ”vern”.

Utvalget av arealinteresser som er omtalt nedenfor er ikke ment å være uttømmende. Avhengig av lokaliseringen, vil interessene kunne bli berørt i større eller mindre grad. I lokaliseringsvurderingen bør en søke etter områder som, etter en helhetlig avveining av ulike interesser, synes godt egnet og som representerer lavest mulig konfliktgrad. I avveiningen skal det tas hensyn til nasjonale og viktige regionale interesser, herunder vurderes hvordan andre interesser bør ivaretas i totalprosjektet. Arealinteressene er derfor også omtalt ut fra en slik målsetting.

Landbruk

I Norge er arealer for matproduksjon en meget knapp og ikke-fornybar ressurs. Det er kun ca 3 % av Norges landareal som er dyrket mark. På grunn av at jordkvalitet og klima begrenser produksjonspotensialet er bare en tredel av det dyrkede arealet egnet for matkornproduksjon.

Det er viktig at de produktive arealene prioriteres brukt til jordbruksdrift, og at verdifulle landbruksarealer ikke omdisponeres til andre formål. Det er på de mest produktive jordbruksområdene dagens og framtidens landbruksnæring har de beste vilkårene for å produsere mat i Norge. Disse arealene har også det største potensialet for en kostnadseffektiv produksjon, dvs at arealene gir større avlinger til lavere kostnader enn mer marginale landbruksarealer. De mest produktive landbruksarealene nasjonalt og regionalt er viktige for å ivareta et aktivt og robust landbruk på kort og lang sikt. Det er særlig viktig å opprettholde selvforsyningsgraden for matkorn. En løpende matproduksjon og bruk av ressursene er også avgjørende for å sikre den nødvendige kompetanse og infrastruktur i landbruket.

Etablering av golfbaner på produktive arealer kan føre til varige arealbeslag til bygninger, parkeringsplasser og veier. Ved anleggelse av golfbaner skjer det også terrenginngrep og masseforflytninger i forbindelse med opparbeidelse av infrastruktur, utslagsteder, greener og kunstige hindere. Slike inngrep innvirker på kvaliteten på jorda og arealenes egnethet for jordbruksproduksjon i framtida.

I et nasjonalt perspektiv er det viktig å legge særlig vekt på å unngå etablering av golfbaner på jordbruksarealer som ut fra klima og jordkvalitet er egnet til matkornproduksjon. Det er et landbrukspolitisk mål å ha et aktivt landbruk i hele landet og det er derfor viktig i et regionalt perspektiv å prioritere de mest produktive arealene til jordbruksdrift. Derfor er det i regional sammenheng uheldig å lokalisere golfbaner på jordbruksarealer i drift med høy jordkvalitet og i de beste klimasonene.

Dersom golfbaner skal etableres på dyrka og dyrkbare arealer, er det sentralt hvilke inngrep som gjøres i planområdet. Mulighetene for å bruke arealene til framtidig jordbruksproduksjon avhenger av hvordan disse inngrepene lokaliseres og utformes. Det vil teknisk sett være mulig å tilbakeføre store deler av en golfbane til landbruk. På arealer hvor det er gjort større inngrep og foretatt betydelige investeringer, vil tilbakeføring imidlertid være lite sannsynlig bortsett fra i krisesituasjoner. Krisesituasjoner i denne sammenheng vil dreie seg om krig, blokade eller en miljøkatastrofe. De inngrep som foretas på dyrka og dyrkbare arealer må følgelig gjennomføres med tanke på at det skal være mulig å bruke arealene til jordbruksproduksjon ikke bare i en krisesituasjon, men også hvis driften av golfbanen opphører av andre årsaker.

I forhold til vern av jordressursene er det viktig å være oppmerksom på eventuelle ringvirkninger av at det etableres et golfanlegg. Med ringvirkninger tenkes det her på den betydningen etablering av en golfbane har for framtidig disponering av omkringliggende landbruksarealer. En golfbane kan for eksempel være en attraktiv lokaliseringsfaktor for boliger eller annen næringsvirksomhet. Slike ringvirkninger kan spesielt få negative konsekvenser for jordressursen ved etableringer sentralt i større sammenhengende jordbruksområder, og på de mest produktive arealene. I tillegg vil lokalisering av en golfbane på et større sammenhengende jordbruksområde, med sin infrastruktur og aktivitet, kunne dele opp området på en uheldig måte. En slik lokalisering er ikke ønskelig. I forhold til ringvirkninger må også eventuelle driftsulemper for tilgrensende landbruksarealer vurderes. Ved å ta tilstrekkelig hensyn til ulike arealinteresser kan derimot lokalisering av et golfanlegg være et viktig bidrag til utviklingen av et område.

Fastsetting av arealets produksjonspotensiale baseres på klimasone og jordkvalitet. Dette er forhold som må vurderes ved lokalisering av golfbaner til produktive arealer. I tillegg må forhold som arrondering, arealforbruk og faktiske inngrep ligge til grunn for de landbruksfaglige vurderinger som gjøres. Ved lokalisering til mer marginale landbruksområder vil konflikten i forhold til nasjonale og regionale landbruksinteresser være mindre. I slike områder vil tapet av den landbruksmessige produksjonen være mindre enn i gode landbruksområder, og den økonomiske differansen mellom å leie ut arealet til golfspill kontra fortsatt landbruksproduksjon tilsvarende større. I distrikter der etablering av en golfbane kan tillegges betydning for bosetting og sysselsetting, vil dette være hensyn det kan legges vekt på i forhold til lokalisering på produktive arealer. En bør imidlertid også her vurdere alternative lokaliteter og tilstrebe lokalisering på de mindre produktive landbruksarealene.

Friluftsliv

Det er et nasjonalt mål at alle skal ha muligheten til å drive friluftsliv som helsefremmende, trivselsskapende og miljøvennlig aktivitet i nærmiljøet og i naturen for øvrig. Spesielt ved boligtette områder, skoler og barnehager skal det være god adgang til områder for lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur med gode forbindelser til omkringliggende naturområder.

Markaområdene og grønnstrukturen i tilknytning til byer og tettsteder utgjør de viktigste områdene for friluftsliv. Disse naturområdene er dessuten viktige for å oppleve planter og dyr i byer og tettsteder. Kulturlandskapet eller jordbrukslandskapet ved tettsteder fungerer også ofte som viktige turområder, spesielt i tettsteder som er omkranset av landbruksområder. Andre steder utgjør kulturlandskapet overgangsområder mellom byen /tettstedet og marka.

Grønnstrukturen i bebygde områder inneholder turvegdrag, stier og snarveger for korte og lange turer og utgjør forbindelser til marka, kulturlandskap eller mot sjø- og vassdragsområder.

På denne bakgrunn vil de største konfliktene normalt oppstå hvis golfbanen foreslås lokalisert til:

• Nærturområder for bydeler og boligområder.

• Tradisjonelle utfartsområder og inngangsporter til marka.

• Naturområder generelt der det er mangel på friluftsområder.

• Egenartede, spesielt innholdsrike og varierte kulturlandskap med god tilgjengelighet som har spesiell regional eller nasjonal betydning.

• Verneverdige kulturlandskap med stor opplevelsesverdi og god tilgjengelighet.

En golfbane der allmennhetens tilgjengelighet sikres via eksisterende eller nye turveger, ridestier, skiløyper og lignende, vil i enkelte tilfeller kunne bidra til å styrke friluftslivet. Andre ganger vil en golfbane kunne fortrenge viktige nærturområder eller avskjære viktige forbindelseslinjer til marka og andre viktige friluftsområder.

En bør forhindre at en golfbane danner en uheldig barriere mellom bebyggelse og bakenforliggende friluftsområder ved å sikre gjennomgående turveger. Turveger langs randsonen av banen og i turvegkorridorer som på en betryggende måte ivaretar krysningsbehov, kan også bidra til at andre turområder blir mer tilgjengelig enn før. Når forholdene ligger til rette for det, kan en ved etablering av en golfbane også bidra til at marginale friluftsarealer revitaliseres, gjøres tilgjengelig og brukes i større grad enn tidligere. Muligheten for å sikre turveger og øke bruksfrekvensen av et område bør derfor vurderes allerede ved lokalisering på overordnet plannivå. Planområdets størrelse vil bl.a. ha betydning for muligheten til å tilrettelegge planområdet med hensiktsmessige ferdselskorridorer for allmennheten.

Markaområder, herunder nærturområder er en særlig viktig ressurs for byene og tettstedene. Lokalisering av golfbaner i slike områder vil ofte være spesielt konfliktfylt. Dersom en slik lokalitet likevel vurderes er det av avgjørende betydning at allmennhetens ferdselsrett vies spesiell oppmerksomhet, slik at golfbanen ikke fremtrer som en vesentlig barriere.

For øvrig vises til St.meld.nr. 39 (2000-2001) om Friluftsliv.

Biologisk mangfold – naturmiljø

Naturen skal forvaltes slik at arter som finnes naturlig sikres i levedyktige bestander, og slik at variasjonen av naturtyper og landskap opprettholdes og gjør det mulig å sikre fortsatte utviklingsmuligheter for det biologiske mangfoldet.

Ved byer og tettsteder er det viktig å sikre folk muligheten til å oppleve et variert naturmiljø med planter og dyr i sine nære omgivelser. Planter og dyr stiller ulike krav til sine leveområder. Når naturmiljøet endres, endres også livsvilkårene for dyr og planter. De største konfliktene vil gjerne oppstå hvis lokaliteten er leveområde for sjeldne eller truede arter. En bør unngå golfaktivitet i områder der det er kartlagt verdifullt biologisk mangfold.

Generelt bør en ved planlegging av golfbaner unngå eller skjerme enkeltområder som inneholder store naturmiljøverdier. Dette kan være belter langs vassdrag og sjø, bekkedrag, myrer og våtmarksområder, gamle hager osv. For å sikre naturmiljøverdier kan man benytte særskilte reguleringsformål med tilhørende bestemmelser. En kan også gi bestemmelser for tilgrensende områder, dersom det vil ha vesentlig betydning for det området som skal skjermes, for eksempel forbud mot bestemte inngrep som påvirker naturlig drenering i forhold til verneområdet. For øvrig vises til at det i følge vannressursloven § 11 er forbudt å fjerne kantvegetasjon langs ethvert vassdrag – også langs bekker.

I de tilfeller en golfbane lokaliseres til områder der naturmiljøverdier tidligere er ødelagt eller redusert, kan utbyggingen bidra til å gjenopprette eller på nytt etablere gode forhold for naturmiljøet. Det kan gjelde områder der bekker er kanalisert eller gjenfylt, der det har skjedd uttak av løsmasser osv. Selv om en enkelte ganger vil kunne sikre artsrike og viktige biotoper, vil golfaktiviteten andre ganger, enten i seg selv eller på grunn av nødvendige landskapsinngrep, kunne være uforenelig med ivaretakelse av naturmiljøet.

Områder som er vernet etter naturvernloven vil bare helt unntaksvis være aktuelt å kombinere med et golfanlegg. Det kan likevel ikke utelukkes at et naturminne eller et lite naturreservat kan innpasses i et golfområde. Større verneområder som landskapsvernområder, nasjonalparker og større naturreservat kan vanskelig kombineres med en golfbane uten at det vil være i strid med verneformålet.

For øvrig vises til St.meld. nr. 42 (2000-2001) om Biologisk mangfold.

Kulturminner, kulturmiljø og kulturlandskap

Det er et nasjonalt mål å minimere tap av kulturminner og kulturmiljøer som følge av fjerning, ødeleggelse, forfall eller skjemming. Videre skal kulturlandskapet forvaltes slik at kulturhistoriske og estetiske verdier, biologisk mangfold og tilgjengelighet opprettholdes.

Hensynet til kulturminner som er fredet (automatisk fredet og vedtaksfredet), andre kulturminner, særskilte kulturmiljø og kulturlandskap er således en viktig del av vurderingsgrunnlaget ved lokalisering, dimensjonering og utforming av golfbaner.

Bevaringsverdige kulturminner, kulturmiljø og kulturlandskap av særlig viktig regional eller nasjonal betydning, kan vanskelig kombineres med golfanlegg dersom verneinteressene, herunder historisk sammenheng og tilgjengelighet for allmennheten, reduseres i vesentlig grad.

Lokalhistorisk identitet har ofte sammenheng med at enkelte større områder med rik variasjon av historiske spor ikke forandrer karakter og bruk over generasjoner. En bør derfor unngå å lokalisere golfbaner til de vakreste og mest egenartede kulturlandskap i en kommune, selv om bevaringsverdien er av lokal betydning.

Gjennom spesielle reguleringsformål med tilhørende planbestemmelser, knyttet til delområder, kan kulturmiljø og objekter gis nærmere vern. Mest aktuelt vil dette være for automatisk fredete kulturminner; for eksempel gravhauger, bergkunst og lignende, eller vedtaksfredete bygninger eller anlegg. Ved planlegging av golfbanen og dens infrastruktur bør en generelt søke å ivareta kulturhistoriske og landskapsmessige verdier som ikke er undergitt fredning eller vern. For eksempel vil steingjerder og rydningsrøyser som ikke er automatisk fredet kunne gi golfbanen lokalt særpreg og høyne opplevelsesverdien for spillerne. Både kulturminner og kulturmiljøer innenfor planområdet kan sikres ved bruk av reguleringsformålet spesialområde bevaring.

Selve reguleringsprosessen og endret arealbruk gir ofte økt bevissthet om landskaps- og kulturhistoriske verdier, noe som også vil kunne utløse at kulturminner blir istandsatt og bevart. Dersom allmennheten også sikres tilgang til området via turveger, kan slik skjøtsel føre til økt tilgjengelighet, og derved økt opplevelse og kunnskap om kulturminner og kulturmiljøer fra ulike tidsperioder.

Infrastruktur og transport

I utgangspunktet kan det være positivt at en golfbane lokaliseres i nærheten av befolkningstette områder eller i kort avstand til slike. Det vil også være en fordel om eksisterende veger kan utnyttes, og om det er kollektive transportmuligheter til golfbanen. I plansammenheng regnes likevel ikke en golfbane som særlig trafikkskapende virksomhet, sammenliknet for eksempel med større arbeidsplasser, butikk- og servicesentre. Av den grunn vil ”nærhetsargumentet” for en valgt lokalisering ofte tillegges mindre vekt enn ellers, dersom lokaliteten utløser negative effekter i forhold til andre viktige arealbruksinteresser.

Planformål og planbestemmelser

Kommuneplan

Golfbaner regnes normalt ikke som et tiltak innenfor arealbrukskategorien landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) i kommuneplanens arealdel, jf pbl. § 20-4 første ledd nr. 2. En golfbane bør angis som ”Byggeområde; underformål golfbane (eventuelt idrettsanlegg)”, jf pbl. § 20-4 nr. 1. Det kan også tenkes at området allerede er formelt båndlagt for regulering til golfbane, jf pbl. § 20-4 nr. 4.

Når kategorien byggeområde benyttes, har kommunen anledning til å vedta utfyllende og juridisk bindende bestemmelser til planområdet, som for eksempel rekkefølge for opparbeiding og utbygging, grad av utnytting, styring av anleggets form osv., jf pbl. § 20-4 annet ledd, bokstav b og d. Underformålet bestemmes med hjemmel i § 20-4 annet ledd, bokstav b) siste punktum. Bestemmelsen åpner for at man som underformål til byggeområde kan kombinere ulike utbyggingsformål for eksempel boliger og golfbane. Med henvisning til § 20-4 bokstav a, jf også § 23 første ledd, bør det vedtas en bestemmelse om at området ikke kan opparbeides eller bebygges før det er utarbeidet reguleringsplan.

Det kan ellers være aktuelt at en i kommuneplanvedtaket, inntar en særskilt bestemmelse om at bestemmelsene i jordloven § 9 (bruk av dyrka og dyrkbar jord) og /eller § 12 (deling av landbrukseiendom), fortsatt skal gjelde inntil reguleringsplan er vedtatt eller gjennomført. Hjemmelen for å vedta slik bestemmelse er jordloven § 2 annet ledd, som det i så fall skal henvises til.

Dersom båndleggingsformålet nyttes, kan det ikke knyttes planbestemmelser til dette formål. Det kan heller ikke vedtas alternativ arealbruk innenfor samme område. Det må utarbeides en reguleringsplan innen 4 år etter at kommuneplanen har fått rettsvirkning, jf pbl. § 20-6 annet ledd. Etter søknad fra kommunen kan fylkesmannen eventuelt forlenge fristen med inntil 2 år. Er reguleringsplan ikke vedtatt etter nevnte frister, mister planen rettsvirkning for det aktuelle arealet, og det vil fremstå som udisponert i kommuneplanen, jf pbl. § 20-6 annet ledd.

For øvrig viser en til Miljøverndepartementets generelle veileder om kommuneplanens arealdel ( T-1225) som er utlagt på Internett.

Reguleringsplikt og ulike planformål

Golfbaner anses for å være ”større bygge- og anleggsarbeider” og vil derfor utløse reguleringsplikt etter pbl. § 23. Summen av søknadspliktige tiltak jf pbl. § 93, (som for eksempel parkeringsplass, vei, bygging av klubbhus, bruksendring av bygning, større terrengplaneringer osv.), sammen med virkningen av selve golfbanen, danner grunnlaget for vurdering av reguleringsplikten etter § 23. Det er således den totale arealdisponeringen og mulige konsekvenser for det konkrete området og nærliggende omgivelser, som samlet sett avgjør om tiltaket faller inn under begrepet ”større bygge- og anleggsarbeider”.

Når arealet er avsatt til byggeområde/golf i kommuneplan med tilhørende bestemmelse med krav om reguleringsplan, jf pbl. § 20-4 annet ledd bokstav a, eller er båndlagt med sikte på regulering til golf, jf pbl. § 20-6 annet ledd, følger reguleringsplikten direkte av loven.

Forslag til reguleringsplan skal bl.a. forelegges regional kulturminnemyndighet som skal undersøke om planforslaget er i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jf kulturminneloven (kml) § 9. Er arealbruken i konflikt med slike kulturminner sendes saken normalt til Riksantikvaren som kan avgjøre om inngrep kan tillates, eventuelt etter vilkår. Ofte vil det bli satt krav om å gjennomføre arkeologisk utgraving for å sikre kildeverdien. Dette bekostes av tiltakshaver, jf kml § 10. Krav om utgraving tas inn i reguleringsbestemmelsene. Tiltak i samsvar med vedtatt reguleringsplan kan derfor normalt gjennomføres uten at det må søkes om særskilt dispensasjon fra den automatiske fredningen, jf kml § 8 fjerde ledd, første punktum.

Ved regulering av golfanlegg kan ”spesialområde” med underformål golfbane brukes, jf pbl. § 25 nr. 6. Reguleringsformål ”byggeområde” med underformål golfbane kan også brukes. Regulering til ”friområde” med underformål golfbane er bare aktuelt dersom golfbanen skal eies og drives av kommunen og være åpen for allmennheten.

Innenfor planområdet, også innenfor selve baneområdet, kan det dessuten nyttes ulike andre reguleringsformål, for eksempel:

• Golfbane, underformål spesialområde bevaring av………..; (områdetypen spesifiseres, for eksempel kulturminner, naturbiotoper, landskapselementer etc.)
• Golfbane, underformål spesialområde kulturlandskap
• Spesialområde; naturvernområde, friluftsområde, landskapsvern, vernesone vassdrag eller lignende (gjelder landskap som ikke skal brukes som spilleområde).
• Spesialområde; privat veg
• Offentlig trafikkområde; underformål vei, parkeringsplass, gangvei
• Friområde; underformål turveg
• Spesialområde; parkeringsplass (privat)

For øvrig vises til Miljøverndepartementets generelle veileder om reguleringsplan/ bebyggelsesplan ( T-1226) som er utlagt på Internett.

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser fastsettes med hjemmel i pbl. § 26. Bestemmelser brukes i utgangspunktet for å fastlegge med bindende virkning forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankartet. En kan ved hjelp av bestemmelser nyansere reguleringsformålene, men det må ikke være direkte motstrid mellom arealbruksangivelse etter § 25 og bestemmelser etter § 26. Følgende forhold vil det kunne være aktuelt å vurdere i forbindelse med reguleringsbestemmelser:

• Sikring av kantvegetasjon mot uønskede inngrep.

• Forbud mot nærmere angitte inngrep som forringer verdien av vernede områder, våtmarksområder, kulturminner og mindre kulturmiljøer.

• Sikring av områder rundt fredete objekter og vernede områder.

• Om arkeologisk utgraving av automatisk fredete kulturminner.

• Veger, stier, parkeringsplasser – bredde, dekke, stigningsforhold etc.

• Ferdselssoner som sikrer allmennheten ferdsel gjennom sikre områder.

• Om terreng og bestående vegetasjon, eventuelt oppføring av skjermende vegetasjon av sikkerhetsmessige hensyn. Området og vegetasjon skal vises på plankartet.

• Skilting av turveger, godkjenning av gjerder (eventuelt forbud mot gjerder), buffersoner m.v.

• Om annen arealbruk om vinteren; for eksempel til friluftsområde med markering av løypetraseer for allmennheten.

• Om tidspunkt for start og slutt på golfsesongen i forhold til vinterbruk.

• Om bruk - eventuelt flerbruk - av bygninger og anlegg innenfor området.

• Om enkelte soner i planområdet skal anses som regulert til landbruk, dersom golfvirksomheten opphører, jf pbl. § 25 annet ledd, siste punktum.

• Om jordloven § 12 om delingssamtykke skal gjelde innenfor bestemte soner av planområdet, av hensyn til eventuell senere landbruksdrift jf jordloven § 2 annet ledd.

• Om forsvarlig behandling av løsmassene i anleggsperioden for å hindre at produksjonspotensialet forringes.

• Om forbud mot at matjord fraktes bort fra planområdet av hensyn til mulighet for landbruksvirksomhet i en fremtidig krisesituasjon.

• Utforming og bruk av ubebygde arealer, herunder terrengplanering.

• Fullmaktshjemmel for beredskapsmyndighet til å beslutte midlertidig omdisponering til jordbruk dersom det oppstår en krisesituasjon og matvaresituasjonen tilsier det.

• Byggegrenser, grad av utnytting, plassering av byggverk, deres utforming, materialvalg, fargebruk og lignende.

• Om vannuttak, dreneringsanlegg, kunstige dammer.

• Tiltak for å hindre erosjon og uheldig tilsig til vassdrag.

• Vilkår som sikrer tilfredsstillende hensyntagen til landskap, vassdrag, naturbiotoper, eller kulturminner i anleggsperioden.

Reguleringsbestemmelsene knyttes opp mot ulike delformål i planen. Hvert reguleringsformål angis med hjemmelsparagraf, herunder nummerhenvisning. Bestemmelser kan eventuelt begrenses til bestemte soner inntegnet på kartet, innenfor et reguleringsformål. Reguleringsplanen bør være så detaljert at det blir unødvendig å vedta bestemmelse som krever bebyggelsesplan.

Konsekvensutredninger knyttet til golfbaner

Generelt om konsekvensutredninger av golfbaner

Etablering av golfbaner kan utløse krav om konsekvensutredning etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven kap. VII-a, jf forskrift om konsekvensutredninger av 21. mai 1999.

Forutsetningen for at det kreves konsekvensutredning av en golfbane er:

• at golfbanen er på 9 hull eller mer, og

• at den aktuelle golfbanen faller inn under et eller flere av kriteriene listet opp i forskriftens § 4.

Begge de ovennevnte kriteriene må være oppfylt før utredningsplikten utløses. En golfbane på 9 hull vil ikke automatisk utløse utredningsplikt.

Det er planmyndigheten som er ansvarlig myndighet for golftiltak etter bestemmelsene om konsekvensutredninger. Dette vil i de fleste tilfeller bety den enkelte kommune, men fylkeskommunen vil kunne være ansvarlig myndighet, bl.a. der det planlegges tiltak som medfører arealbeslag i to kommuner. Det er ansvarlig myndighet som skal ta endelig stilling til om et golftiltak er utredningspliktig. Som del av denne avgjørelsen skal ansvarlig myndighet vurdere om tiltaket faller inn under ett eller flere av kriteriene i forskriftens § 4. I denne prosessen skal kommunen innhentet uttalelse fra miljøvernmyndighetene, jf forskriftens §§ 6 og 8 fjerde ledd.

Utredningsplikten vil utløses selv om tiltakshaver forutsetter at golfaktiviteten skal være tidsbegrenset.

Avgjørelser som treffes etter regelverket om konsekvensutredninger er prosessledende, og regnes ikke som enkeltvedtak i forvaltningslovens forstand, jf forskriftens § 1, se også rundskriv T-2/2000 punkt 2.9. Avgjørelsene kan derfor ikke påklages. Dette innebærer at ansvarlig myndighets vurdering av utredningsplikten er endelig, og kan ikke påklages eller bringes inn for Miljøverndepartementet for overprøving. En eventuell feil ved vurderingen av KU-plikt kan innebære en saksbehandlingsfeil som kan gi grunnlag for klage på planvedtaket.

Tiltakshaver har ansvaret for å utarbeide melding og konsekvensutredning for et utredningspliktig tiltak. Det er kommunen som ansvarlig myndighet som fastsetter utredningsprogrammet på bakgrunn av meldingen og høringen av denne. Kommunen skal forelegge et utkast til utredningsprogram for Miljøverndepartementet før endelig program vedtas, jf forskriftens § 7. Det er også kommunen som godkjenner konsekvensutredningen.

Nærmere om forskriftens § 4 nr. 3 bokstav h om varig beslag av jordbruksarealer

Det henvises til forskriftens § 4 for en nærmere beskrivelse av hvilke forhold som vil kunne utløse utredningsplikt for golftiltak. I forhold til forskriftens § 4 nr. 3 bokstav h, vil en imidlertid presisere følgende: Etter dette punkt i forskriften vil det utløse utredningsplikt dersom et tiltak er tenkt lokalisert i et LNF-område og medfører varig beslag av ulike kvaliteter av jordbruksarealer og skogarealer over en viss størrelse. Miljøverndepartementet og Landbruksdepartementet legger imidlertid til grunn at anleggelse av golfbaner normalt ikke vil medføre varig beslag etter denne bestemmelsen. Golfbaner vil kunne tilbakeføres til landbruksformål, selv om dette i praksis kun vil skje i spesielle tilfeller. I samsvar med dette vil ikke golfbaner utløse utredningsplikt etter forskriftens § 4 nr. 3 h. Derimot vil utbygging av tilhørende infrastruktur som klubbhus, parkeringsplass, veier og lignende utløse utredningsplikt etter denne bestemmelsen dersom de medfører arealbeslag som overstiger de arealgrensene som angis i § 4 nr. 3 h.

Om unntak fra hovedregelen om at utredningsplikten skal oppfylles på første plannivå som omhandler tiltaket

For å legge til rette for at spørsmålet om utbygging av golfbaner blir gjenstand for overordnede samfunnsmessige vurderinger, er det viktig å unngå at det legges ned for mye ressurser i detaljutredninger og -planlegging uten at alternative lokaliseringer og arealers egnethet blir vurdert. Miljøverndepartementet legger derfor til grunn at det for golfbaner ikke er nødvendig med konsekvensutredninger på kommuneplannivået, men at behandlingen etter bestemmelsene om konsekvensutredninger gjennomføres på reguleringsplannivået.

Prinsippet om at konsekvensutredningsplikt normalt skal oppfylles forut for det første planvedtak som eksplisitt omhandler tiltaket (jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/2000, pkt. 3.4) vil dermed ikke gjelde for planlegging og utbygging av golfbaner.

Dette betyr at det i kommuneplanen kan foretas juridisk bindende disponering til golfformål uten at det gjennomføres konsekvensutredning selv om det skulle foreligge et utredningspliktig tiltak. Slik arealdisponering i kommuneplanen, vil i enkelte tilfeller medføre at konsekvensutredningsplikten også vil falle bort på reguleringsplannivået, fordi kommunen ved arealdisponeringen gir arealet et annet formål enn det som i utgangspunktet ville utløst utredningsplikt. Dette vil for eksempel skje dersom et område som allerede er regulert til friområde etter pbl. § 25 nr. 4 (sml. § 4 nr. 3 a. i forskrift om konsekvensutredninger) gjennom vedtak av kommuneplanen disponeres til byggeområde golf. Når området senere reguleres for å realisere et golfanlegg utløses ikke konsekvensutredningsplikten.

For øvrige arealer som disponeres til golfformål i kommuneplanen vil det utløses utredningsplikt på reguleringsplannivå dersom tiltaket kommer i konflikt med ett eller flere av kriteriene i forskriftens § 4.

For å sikre en god kommuneplanprosess anbefales det at det gjennomføres en programfase med medvirkning fra berørte myndigheter og befolkningen. I programfasen utarbeides det et planprogram der det klarlegges hvilke hovedspørsmål planarbeidet reiser, hvilke premisser som bør legges til grunn for planarbeidet, og hvordan planarbeidet skal gjennomføres på en effektiv måte slik at de viktigste hensyn blir ivaretatt og at konsekvensene av planen blir tilstrekkelig belyst.

Om konsekvensutredninger av golfanlegg i tilknytning til reguleringsplanprosessen

Det anbefales at detaljplanleggingen av golftiltak foretas gjennom reguleringsplanprosessen. Her gjennomføres konsekvensutredning dersom tiltaket kommer i konflikt med ett eller flere av kriteriene i forskriftens § 4. Konsekvensutredningen skal være gjennomført og godkjent før planvedtak kan fattes, jf pbl § 33-7. På reguleringsplannivået vil det også tas endelig stilling til hvorvidt, og på hvilke vilkår, det enkelte golftiltak kan tillates gjennomført.

Dersom det fremmes forslag om etablering av golfanlegg innenfor et område som er disponert til golf i arealdelen til kommuneplanen, vil det normalt ikke være grunnlag for å kreve at tiltakshaver skal utrede alternative lokaliteter.

Fremmes det forslag om etablering av golfanlegg på et annet område enn et av dem som er disponert til golf i kommuneplanen, vil det være mer naturlig å kreve at alternative lokaliteter blir vurdert. Herunder kan tiltakshaver bes om å utrede konsekvensene ved lokalisering til et areal som i kommuneplanprosessen er funnet egnet til golfformål. Det vil også være mer naturlig å kreve alternativutredninger dersom det fremmes forslag om reguleringsplan og kommunen ikke har gjennomført en overordnet arealvurdering på kommuneplannivå.

Innspillene fra miljøvernmyndighetene og andre høringsinstanser ved vurderingen av de ulike arealene i kommuneplanarbeidet vil være et viktig utgangspunkt for utforming av utredningsprogram når det skal lages konsekvensutredning på reguleringsplannivå.

Mindre treningsfelt

Når det gjelder saksbehandling knyttet til mindre områder der en ønsker en enkel og midlertidig tilrettelegging for golfspill, vil en henvise til en mer utfyllende gjennomgang i heftet ” Planjuss” nr. 1 / 2000, sak 1a og 1b. Dette er tidligere sendt til alle kommuner og fylker, og er også tilgjengelig på Miljøverndepartementets hjemmeside på Internett. I det følgende gjengis kun enkelte forhold knyttet til plan- og bygningsloven, jordloven, skogsbruksloven og kulturminneloven.

Forholdet til plan- og bygningsloven

Som utgangspunkt vil bruk av et område til golf være i strid med arealbrukskategorien landbruks-, natur- og friluftsområder. Unntak kan tenkes hvis aktuell arealbruk ikke innebærer tiltak eller inngrep som krever søknad etter plan- og bygningsloven § 93, og heller ikke er til vesentlig ulempe for landbruks-, natur- eller friluftsinteresser. Dersom et golfanlegg er i strid med kommunal arealplan, er arealbruken ulovlig uavhengig av om det er gitt tillatelse etter jordloven.

Søknad om dispensasjon fra plan reguleres etter pbl. § 7. Et nødvendig vilkår for at det kan innvilges dispensasjon er at det foreligger ”særlige grunner”. Utgangspunktet for denne vurderingen er de offentlige hensyn som ligger til grunn for vedtatt arealbruk sett i relasjon til den konkrete søknaden. En dispensasjon kan gjøres tidsbegrenset, og bør gis på spesielle vilkår. At det ”bare” anlegges en bane med 6 hull kontra 9 hull er i seg selv ikke et moment som bør tillegges vesentlig betydning. Etterspørselen etter golfbaner synes ikke å ha en midlertidig karakter, og det vil i praksis ofte være mer sannsynlig at slike baner etter en viss tid ønskes oppgradert og utvidet, enn at banene legges ned.

Et eventuelt dispensasjonsvedtak må uttrykkelig nevne hvert enkelt av de tiltak det innvilges dispensasjon for, samt hvilke særlige grunner som vektlegges. Selv om det er gitt nødvendige tillatelser etter andre lover, skal forholdet til gjeldende arealplaner vurderes.

Forholdet til jordloven og skogbruksloven

Ved behandling av søknad om omdisponering av areal etter jordloven § 9 og skogbruksloven § 50, vil blant annet følgende vurderingsmomenter være aktuelle i golfbanesaker:

• Allmenne jordvernhensyn, jf jordloven § 9 og skogbruksloven § 50.

• Jordvernhensyn i relasjon til vedkommende eiendom(mer) og det aktuelle området.

• Arronderings-, drifts- og miljømessige hensyn for vedkommende eiendom(mer) og det aktuelle området.

• Driftsøkonomiske hensyn for landbruk på resten av eiendommen(e) som avgir areal til golfbane.

Salg eller feste for lengre tid enn 10 år av deler av eiendommen utløser delingssak etter jordloven, jf jordloven § 12. Det vil dessuten være nødvendig å søke konsesjon, jf konsesjonsloven § 2.

Om omdisponering og deling etter jordloven §§ 9 og 12 vises til Landbruksdepartementets rundskriv M-34/95.

Forholdet til kulturminneloven

Når et tiltak er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, må forholdet til kulturminneloven (kml) avklares. Forholdet til automatisk fredete kulturminner er normalt ikke avklart gjennom behandling av arealdelen. Kulturminnelovens bestemmelser om fredning går derfor foran kommuneplanens arealdel. Dersom arealbruken vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner kreves det tillatelse etter kml § 8 første ledd. Gis det tillatelse til inngrep i kulturminnene, vil det normalt bli stilt krav om arkeologisk utgraving. Tiltakshaver må dekke slike kostnader jf kml. § 10.

Søknadsplikt og byggesak

Byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven hører inn under Kommunal- og regionaldepartementets ansvarsområde.

Som nevnt i punkt 3.2 over vil tiltak i tilknytning til golfbanen kunne være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven § 93, og tillatelse kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan, jf pbl § 23. Søknadspliktige tiltak kan f.eks. være oppføring av klubbhus, bruksendring og reparasjon av bygning, anlegging av vei og parkeringsplass og vesentlige terrenginngrep. Det siste vil antakelig være sentralt i forbindelse med et golfanlegg.

Vesentlige terrenginngrep

I utgangspunktet er det søknadsplikt for vesentlige terrenginngrep, jf pbl. § 93 første ledd, bokstav i). Eksempler på vesentlige terrenginngrep er steinbrudd, masseuttak og fylling. Planering av terreng, som ofte vil være aktuelt i forbindelse med anlegging av golfbane, anses som en form for masseuttak/fylling.

Hva som er et vesentlig terrenginngrep må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. I vurderingen legges det bl. a. vekt på om uttak av - eller sprenging av stein, har et visst omfang. Videre kan det f. eks. være større grunn til å konkludere med vesentlig terrenginngrep der inngrepet skjer i 100-metersbeltet langs sjøen, eller andre typer områder som er særlig verneverdige. Det kan også være av betydning at sprengingsarbeid skal utføres, selv om dette ikke blir spesielt synlig etter at arbeidet er ferdig.

Videre må bygningsmyndighetene kunne gripe inn dersom mindre arbeider over lengre tid samlet sett fører til vesentlige inngrep i terrenget.

Det er gjort unntak fra søknads- og meldeplikt for mindre tiltak utendørs i tilknytning til terrenginngrep, jf forskrift til pbl. om saksbehandling og kontroll av 22.01.97 nr. 34 (SAK § 7 nr. 3 g). Etter denne bestemmelsen gjelder det unntak for:

”fylling eller planering av terreng når tiltaket ikke fører til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk. I tettbygd strøk unntas fylling eller planering når tiltaket ikke fører til mer enn 1,5 m avvik. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. i tett bebyggelse må ikke avviket være mer enn 0,5 m.”

En forutsetning for å unnta tiltaket fra søknads- og meldeplikt er at det ”ikke fører til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser”, jf SAK § 7 første ledd. Søknadskravet i pbl § 7 om dispensasjon gjelder dessuten uavkortet, slik at de nevnte unntak ikke gjelder for tiltak som krever dispensasjon.

Videre ligger det i uttrykket ”mindre tiltak” at ikke ethvert omfang av terrenginngrep omfattes av unntaksbestemmelsen, selv om terrengavviket ligger innenfor grensene i unntaksbestemmelsen. Departementet har i en sak uttalt at inngrep som strekker seg over et område på over tre dekar neppe kan anses som et mindre tiltak.

Formålet med planeringen, f. eks. vei og parkeringsplass, kan være en årsak til at søknadsplikten inntrer uansett omfang av inngrepet. Anlegg av vei og parkeringsplass er i utgangspunktet søknadspliktige tiltak etter pbl. § 93. Det er imidlertid gjort unntak for ”biloppstillingsplasser for eiendommens bruk, hvis annet ikke fremgår av vedtekter eller plan”, jf SAK § 7 nr. 3 j.

Tiltak i forbindelse med byggverk

Dersom det i forbindelse med golfbanen skal føres opp bygning eller settes i gang annet arbeid som nevnt i pbl. § 93, så som vesentlig reparasjon av bygning eller påbygging og tilbygging, må det søkes om tillatelse. Det er i forskrift til pbl., SAK § 7 gitt bestemmelser om unntak for enkelte tiltak, for eksempel frittliggende bygning på inntil 15 m ² >. Videre er det i SAK § 2 bestemmelser om meldeplikt for mindre byggearbeid som for eksempel oppføring av frittliggende bygning inntil 50 m ²>, hvor ett av vilkårene er at bygningen ikke skal nyttes til næringsdrift. Tiltak kan likevel ikke være i strid med gjeldende arealplaner og tilhørende bestemmelser, se SAK § 4.

Det kan også nevnes at oppføring av skilt og reklameinnretninger i utgangspunktet omfattes av søknadsplikten. Også her er det gjort unntak i SAK § 7 som omfatter ”reklameskilt som monteres flatt på vegg og som har størrelse inntil 1,0 m ²>. Dersom det for kommunen er gitt vedtekt til pbl. § 107 og denne setter andre krav til størrelse på reklameskilt, gjelder vedtektens begrensning foran første punktum”.

Bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift omfattes av søknadsplikten. Sentralt i vurderingen er om det foretas en forandring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål pbl. skal tjene.

Det vil alltid være bruksendring å gå fra ett reguleringsformål til et annet. Det kan også være en søknadspliktig bruksendring å gå fra en type virksomhet til en annen innen samme reguleringsformål jf Rt. 1982 s. 1017 (kontor/utstilling til renseri) og Rt. 1983 s. 1067 (butikk med bilrekvisita og sports- og campingutstyr til matsenter).

Hensynet bak bestemmelsen er bl.a. å gi myndighetene hjemmel til å foreta en vurdering av den påtenkte bruk i forhold til gjeldende regler når bruken er endret i forhold til tidligere tillatelse.

Plassering av midlertidige eller transportable bygninger, konstruksjoner eller anlegg vil kunne være aktuelt i forbindelse med et golfanlegg. Plassering eller etablering av slike tiltak skal i følge pbl. § 85 på forhånd meldes til kommunen. Om tiltaket er tenkt å vare for et lengre tidsrom enn tre måneder, krever dette samtykke fra kommunen. Plassering ut over to til tre år skal behandles som permanente tiltak etter pbl. § 93.

Forhåndskonferanse

Forhåndskonferanse er regulert i pbl. § 93 a, som lyder: ”For nærmere avklaring av rammer og innhold i tiltaket kan det holdes forhåndskonferanse mellom tiltakshaver, kommunen og andre berørte parter og organer. Forhåndskonferanse kan kreves av tiltakshaver eller plan- og bygningsmyndighetene. Det skal føres referat fra forhåndskonferansen. Referatet skal dokumentere de forutsetninger som er lagt til grunn og danner grunnlag for videre behandling i saken”. Det anbefales at det avholdes forhåndskonferanse for å avklare forholdet til plan- og byggesaksbestemmelser, andre forutsetninger og søknader som er nødvendige for gjennomføring av prosjektet.

Sjekkliste – arealopplysninger og konsekvenser m.m.

Forhold knyttet til landbruk

• Hva er forbruket av henholdsvis jordbruksareal og skogareal?

• Hvilken jordkvalitet / bonitet har ulike delområder? ( jf landbrukets klassifiseringssystem).

• Hvilke klimadata foreligger for området?

• Hva er eksisterende produksjon/arealbruk?

• Hvordan er arronderingsforholdene for gårdsbruk innenfor planområdet?

• Hvor mange bruk og hvor mange grunneiere er det innen planområdet?

• Er det behov for – eventuelt mulighet for å sikre landbruksveier og -ferdsel innenfor planområdet av hensyn til effektiv drift av tilgrensende gårdsbruk?

• Hvordan er planområdet arrondert i forhold til tilgrensende områder?

• Er tiltakshaver interessert i å anlegge en helt enkel bane med regulerte begrensninger knyttet til landskapsinngrep?

• Er planområdet i hovedsak naturlig avgrenset gjennom eksisterende veinett, ferdselsstier, vassdrag eller friluftsområder?

• Er det nødvendig å ta i bruk verdifulle jordbruksarealer til bygging av klubbhus, parkeringsplasser eller lignende?

Forhold knyttet til friluftsliv

• Er arealet et viktig nærturområde ved et tettbygd strøk?

• Utgjør området et viktig potensiale for fremtidig friluftsliv, for eksempel knyttet til nye bydeler/boligområder?

• Er området først og fremst preget av enkelte turveger, eller er området først og fremst brukt som ”tomleplass” for barn fra et større boligfelt?

• Kan nødvendige sammenhenger for friluftslivet sikres, eventuelt ved omlegging av turstier, gjennom detaljplanleggingen av banen?

• Kan området bli oppgradert, mer brukt eller bedre tilgjengelig gjennom golfaktivitet?

• Kan anlegg av nye turveger gjøre tilgrensende turområder lettere tilgjengelig enn før?

• Kan området tilrettelegges bedre enn før, for eksempel gjennom alternativ bruk vinters tid, eksempelvis skileikområder, skiarenaer og nye skiløyper?

• Er det aktuelt å anlegge offentlig parkeringsplass som også kan ivareta et behov i forbindelse med turgåing eller andre friluftsaktiviteter i nærheten?

• Vil anlegget hindre allmennhetens tilgang til strandsonens 100-meters belte?

Forhold knyttet til biologisk mangfold

• Er området vernet eller verneverdig?

• Er det vernede vassdrag i området?

• Er deler av området svært viktig eller viktig for biologisk mangfold (naturmiljøet)?

• Vil golfaktiviteten forstyrre truede, sjeldne eller sårbare arter?

• Kan eventuelt mindre områder med spesielt verdifullt biologisk mangfold sikres tilfredsstillende innenfor planområdet?

• Kan det etableres større variasjon og grunnlag for artsmangfold i et tidligere ensartet område?

• Kan bekker, dammer, kantsoner osv. gjenetableres?

• Berører anlegget viktige trekkområder for vilt?

Forhold knyttet til kulturminner og kulturmiljø

• Er det kjente automatisk fredete kulturminner i området?

• Er det foretatt tilstrekkelige registreringer av kulturminner, eller må det foretas nærmere undersøkelser, jf kulturminneloven?

• Vil baneanlegget virke negativt i forhold til historisk forståelse og opplevelse av kulturminner og kulturmiljøer i området?

• Vil baneanlegget innvirke positivt i forhold til kulturminner og kulturmiljøer, for eksempel gjennom regulert bevaring, forsterket skjøtsel, bedre tilgjengelighet ellerpå annen måte?

Andre forhold

• Er det et tiltak som fyller kriteriene for plikt til konsekvensutredninger?

• Er aktuelle initiativtakere berettiget til å søke offentlige idrettsmidler eller skal banen drives på forretningsmessig basis med utbetaling av utbytte/overskudd?

• Er det en mesterskapsbane som kan brukes i offisielle turneringer ?

• Hvor mange potensielle spillere bor innenfor en bestemt radius, eller innenfor en ^2 times kjøring?

• Har nærliggende golfbaner ledig kapasitet?

• Kan eksisterende infrastruktur tas i bruk?

• Er det kollektivbaserte tilkomstmuligheter?

• Er det aktuelt med flerbruk av klubbhus eller parkeringsareal?

• Er tiltakshaver innstilt på å utarbeide forslag til reguleringsplan, eventuelt bidra økonomisk til opparbeidelse av ferdselsveier for allmennheten gjennom bruk av utbyggingsavtale?

• Er området stort nok til nødvendig vern av spesielle biotoper, anlegging av ferdselsveier, nødvendige sikkerhetssoner i forhold til turveger og tilgrensende områder?

• Hvilke vannkilder skal anvendes?

• Er grunneierne positive til tiltaket?

• Er grunnforholdene spesielt godt egnet til golf, for eksempel sandjord?