Svar på spørsmål om tilstandsrapporters gyldighet - forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 1-6

Vi viser til e-post av 18. august 2023, som ble oversendt til departementet fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) 11. september 2023. Du ber om veiledning knyttet til rutinene for tilstandsrapporters gyldighet, jf. forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 1-6.

Departementet gjør innledningsvis oppmerksom på at vårt svar gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

Kravet til tilstandsrapporters varighet følger av forskrift til avhendingslova § 1-6, der det står:

«Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen»

Bestemmelsen er nærmere omtalt i høringsnotatet til forskriften:

«Jo nærmere opp til salget rapporten er utarbeidet, jo sikrere kan man være på at opplysningene er dekkende for boligens tilstand. Ved fastsettelsen av lengden må det tas hensyn til at ikke alle boliger er like lett omsettelige. Hvis rapportens levetid blir for kort, kan det føre til at selger må innhente flere rapporter før boligen blir solgt. Vi mener at ett år er en passende lengde på rapportens gyldighet. Med ett års varighet tas det høyde for at noen boliger kan ta lang tid å selge uten at det går nevneverdig på akkord med «ferskvareprinsippet».
Selgeren vil likevel kunne ha opplysningsplikt om viktige forhold som viser seg etter at tilstandsrapporten er utarbeidet. «Ferskvareproblematikken» vil derfor uansett begrense seg til nye skjulte mangler som inntrer innen et år og som samtidig kunne ha vært oppdaget ved en undersøkelse i tråd med forskriften.»

Både forskriftsbestemmelsens ordlyd og omtalen i høringsnotatet tilsier at intensjonen har vært å sikre at innholdet i tilstandsrapporten er så oppdatert som mulig og er dekkende for boligens tilstand på salgstidspunktet. På bakgrunn av dettte er det et absolutt krav at
tilstandsrapporten ikke kan være eldre enn ett år.

Dersom selger fortsatt ønsker å selge med tilstandsrapport, må det derfor hentes inn en ny tilstandsrapport når den opprinnelige er eldre enn ett år.(1) Alle punktene i tilstandsrapporten må vurderes på nytt av den bygningssakkyndige.

Det er i dag ikke et krav at tilstandsrapporten opplyser om kravet i forskriftens § 1-6. Etter departementets oppfatning følger det likevel forutsetningsvis av bestemmelsen at tilstandsrapporten må være datert.

Vi takker for innspillene dine og vil ta dem med oss i det videre arbeidet med forskriften.

 

Kopi
Direktoratet for byggkvalitet

 

(1) Fra Direktoratet for byggkvalitet sin veiledningsside om forskriften: «Selgeren av en bolig har ikke plikt til å innhente en tilstandsrapport. Hvis selgeren velger å ikke innhente en tilstandsrapport, vil kjøperen være kjent med færre forhold ved boligen. Konsekvensen av å ikke innhente en tilstandsrapport er derfor at selgeren lettere kan komme i ansvar for mangler.»