§ 1-1 - Svar på spørsmål om husleielovens virkeområde

Vi viser til din e-post av 19. november 2021 om husleielovens virkeområde.

I din e-post skriver du at OBOS tilbyr en Deleie-modell, som i korte trekk innebærer at kunden kjøper minst halvparten av en bolig, mens OBOS står som eier av resten av boligen. Det etableres altså et sameie. Til nå har OBOS inngått en "leieavtale" med kjøper for den (ideelle) delen av boligen som OBOS eier, og – slik departementet har forstått det - frafaller OBOS sin bruksrett til boligen.

Dere ønsker imidlertid en uttalelse på om en slik avtale faller inn under husleielovens virkeområde. 

For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at departementet ikke tar stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven. Ditt spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Etter husleieloven § 1-1 første ledd fremgår det at loven gjelder «avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag». For at loven skal komme til anvendelse må det altså være inngått en avtale mellom partene om retten til å benytte seg av husrom, og det må betales vederlag for denne bruken.

I forarbeidene (Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 147 flg. er det presisert at dersom:

«…brukeren [er] medeier i objektet for bruksretten, faller forholdet som utgangspunkt utenfor husleieloven. En sameier har bruksrett til sameietingen direkte i kraft av sin eierposisjon, og husleieloven regulerer derfor ikke rettsforholdet mellom en seksjonseier og sameiet, jf. eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr. 7. I andre sameieforhold må en legge til grunn at det ikke foreligger noe husleieforhold så lenge eierens bruk rent kvantitativt ligger innenfor rammen av hans part, jf. sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6 § 3 annet ledd. Det kan allikevel tenkes at sameierne har avtalt at forholdet dem imellom skal reguleres av husleieloven, jf. HRD inntatt i Rt. 1965 side 1199 og 1973 side 766. Er sameierens bruksrett kvantitativt mer omfattende enn hans part i sameiet, vil det ofte foreligge en leieavtale for så vidt angår den overskytende del av arealet. Bruksretten til denne del av arealet grunner seg nemlig ikke på sameierens medeiendomsrett. »

I Norsk lovkommentar på rettsdata.no skriver Christian Fr. Wyller i en merknad til § 1-1- at:

«Ved sameie i bygning som ikke reguleres av eierseksjonsloven, vil sameierens bruksrett også falle utenfor husleieloven – i hvert fall så langt det areal han har bruksrett til svarer til sameiebrøken, jf. lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige (sameieloven eller saml.) § 3 annet ledd.»

Ifølge forarbeidene og juridisk teori vil altså ikke husleieloven komme direkte til anvendelse i de tilfeller en person allerede har bruksrett over boligen i kraft av å være sameier, og bruken ligger innenfor vedkommende sin rett etter sameieforholdet

Etter sameieloven § 3 andre ledd kan ikke sameieren bruke boligen (sameietingen) «i større mon enn det som svarar til [hans] part». Dette gjelder så langt ikke annet er avtalt mellom partene, jf. sameieloven § 1 andre ledd.

Når to parter eier en bolig sammen, vil i utgangspunktet begge parter ha bruksrett til hele boligen i kraft av sin eierposisjon som sameier. Hver enkelt sameier kan utøve rådighet som en eneeier normalt ville ha hatt, med den begrensing at bruken ikke kan være strid med den andre sameiers rett.

Slik departementet har forstått sameieforholdet i herværende tilfelle, avstår imidlertid den ene sameieren (her: selger) sin bruksrett til boligen gjennom avtale, og den andre sameieren (kjøper) vil dermed ha en eksklusiv bruksrett til boligen. Man kan da se det slik at det er selgers avståelse fra bruksretten kjøper i realiteten betaler vederlag for. Ettersom kjøper allerede etter sameieavtalen har en eksklusiv bruksrett til boligen, vil det etter departementets vurdering ikke være tale om et leieforhold som omfattes av husleielovens virkeområde. Departementet påpeker at partene likevel kan avtale at hele eller deler av husleielovens bestemmelser kommer til anvendelse på avtaleforholdet.

Departementet understreker avslutningsvis at det vil være opp til domstolen å avgjøre hvorvidt husleieloven kommer til anvendelse i den enkelte situasjon.