Svar på spørsmål om forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 1-5 og betydningen av selgers egenerklæring

Vi viser til din henvendelse, som ble oversendt til oss fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) i e-post av 19. oktober 2023. Du spør om en tilstandsrapport er å regne som gyldig etter forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 1-5 når selgers egenerklæring ikke er
innhentet og fremlagt for den bygningssakkyndige (takstmannen).

Departementet gjør innledningsvis oppmerksom på at vår uttalelse gis på generelt grunnlag. 

Departementets svar

Etter forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 1-5 regnes en tilstandsrapport som godkjent «hvis den oppfyller kravene i denne forskriften». Egenerklæring er ikke omtalt i forskriften.

I høringsnotatet til forskriften (publisert på regjeringen.no) er selgers egenerklæring omtalt i punkt 7.7:

«Selger har opplysningsplikt etter avhendingslova, men loven krever ikke at selger fyller ut noe egenerklæringsskjema. Siden eierskifteforsikringsselskapene krever at selger fyller ut slikt skjema, er det imidlertid mye brukt.

Ifølge standarden NS 3600: 2018 skal det forut for tilstandsanalysen foreligge en egenerklæring fra eier. Standard Norge har laget et standard egenerklæringsskjema, som revideres hvert år. Spørsmålet er om bruk av egenerklæring skal reguleres i forskriften. Forskriften kunne i så 
fall fastsette både at selger må fylle ut egenerklæring og etablere en plikt for den bygningssakkyndige til å gjøre seg kjent med opplysningene i forkant av undersøkelsen.

Selger kjenner boligen best og hans opplysninger kan gi en pekepinn på hva den bygningssakkyndige bør se etter. Vi ser derfor at det kan argumenteres med at den bygningssakkyndiges undersøkelser vil få bedre kvalitet hvis han først har mottatt og satt seg inn i selgers egenerklæring. Til dette kan det imidlertid innvendes at det kan oppstå en viss fare for at den bygningssakkyndige passivt forholder seg til selgers opplysninger, og dermed selv foretar en mindre grundig undersøkelse av boligen.

Noen selgere bruker verken megler eller tegner forsikring. Disse vil ikke nødvendigvis legge frem en egenerklæring hvis den ikke gjøres til en del av tilstandsrapporten. Dette kan tale for at forskriften bør fastsette at egenerklæring skal inngå i tilstandsrapporten. 

Vi er imidlertid kommet til å legge størst vekt på at det vil kunne oppstå vanskelige juridiske grensedragninger mellom feil i rapporten og opplysningssvikt fra selgeren. Vi har også lagt vekt på at det etter avhendingslova ikke er noen plikt for selger til å fylle ut egenerklæring (loven kjenner ikke begrepet), og at det derfor virker noe «konstruert» å legge inn krav om dette i en forskrift.» (vår utheving)

Det følger av vurderingene ovenfor at det etter forskriften ikke er en plikt for selger til å fylle ut egenerklæring eller for den bygningssakkyndige til å gjøre seg kjent med opplysningene i en slik erklæring i forkant av undersøkelsen.

Svaret på ditt spørsmål blir derfor at en tilstandsrapport regnes som godkjent etter forskriften selv om det ikke foreligger noen egenerklæring fra selger.

 

Kopi: 

Direktoratet for byggkvalitet