Svar på henvendelse vedrørende søknadsplikt for avvikling av heis

Vi viser til kommunens brev datert 29.07.2022, samt etterfølgende e-post 05.08.2022 med svar på oppfølgingsspørsmål fra departementet. Saken gjelder hvorvidt avviklingen av en heis i et toetasjers bygg er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

Vi gjør innledningsvis oppmerksom på at vi ikke tar stilling til konkrete enkeltsaker. Vår uttalelse er gitt på generelt grunnlag.

Kort gjengivelse av henvendelsen

Som bakgrunn for spørsmålet viser Trondheim kommune til et bolighus / leilighetsbygg fra 1996 i to etasjer, med 8 boenheter. Boenheter i første etasje har inngang fra terreng, og boenheter i andre etasje har inngang fra svalgang. Adkomst til svalgang i andre etasje er en utvendig trapp og et heisbygg. Heisbygget er separat fra boligbygningen, på den andre siden av svalgangen.

Boligene ble i sin tid oppført for eldre, og alle boenheter ble da utført som tilgjengelige boenheter, hvor alle har trinnfri adkomst. Det er spesifisert i kommunens godkjenningsvedtak at det er godkjent 8 tilgjengelige boenheter. 

Siden boligen er i to etasjer, er det ikke krav om heis hverken etter någjeldende regler eller reglene som gjaldt når boligene ble oppført.

Nåværende eier av bygget leier leilighetene uten eldre som spesifikk brukergruppe. Det opplyses om at heisen ikke brukes, og eier ønsker derfor å avvikle heisen for å spare kostnader og vedlikehold.

Trondheim kommune spør om avviklingen av heis er søknadspliktig. Kommunen viser til at avvikling av heisen vil gjøre at boligene i 2. etasje ikke lenger har trinnfri adkomst. Byggetillatelsen gjelder «tilgjengelige boliger», noe som ikke lenger vil være tilfelle.

Kommunen spør videre om man ved en eventuell søknadsbehandling må gi dispensasjon fra et krav om tilgjengelighet som var forutsett i tillatelsen, men som ikke følger av byggteknisk forskrift (TEK17).

Departementet legger i det følgende til grunn at kommunen med avvikling mener avstengning.

Departementets vurderinger

1. Er avstengning av heis søknadspliktig i seg selv

Heis er en bygningsteknisk installasjon. Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 bokstav f at «oppføring, endring eller reparasjon av bygningsteknisk installasjon» er et tiltak etter byggesaksbestemmelsene i loven. Slike arbeider er da søknadspliktige med mindre de er særskilt unntatt fra søknadsplikt.

Departementet bemerker først at det å rive heis og heisbygning, eller fjerne en slik installasjon fra en bygning, er et tiltak som uansett vil være søknadspliktig,.

Det sentrale spørsmålet, slik vi ser det, er om det å stenge  av en heis er en «endring» som gjør at det blir et søknadspliktig tiltak, hvis det bare er snakk om å ta heisen ut av drift ved å stenge den. Hva som ligger i begrepet «endring» er ikke definert i lov, forskrift eller forarbeider. En viss veiledning er gitt i  temaveileder HO-2/2008 Endring og reparasjon av heis og rulletrapp, se kapittel 1.1: «Søknadspliktig endring eller reparasjon av løfteinnretninger vil være endring eller reparasjon som påvirker bygningskonstruksjon eller tekniske bestemmelser.»

Ut fra dette vil ikke en ren avstengning av heisen være en «endring» som utløser søknadsplikt. Etter departementets mening er dette en riktig forståelse. Krav i pbl. § 29-9 og TEK17 kapittel 15 retter seg mot installasjon og drift av heis og løfteinnretning. Det stilles ikke konkrete tekniske krav for å ta en heis ut av drift. TEK17 krever bare eier melder fra til kommunen og nasjonalt installasjonsregister og når installasjonen tas permanent ut av drift, jf. § 16-1. For øvrig kreves det bare at heisen og sjakten er forsvarlig avstengt, slik at ingen kan komme inn på en enkel eller utilsiktet måte. Det må også settes opp informasjon på et egnet sted om at heisen er satt ut av drift, slik at den ikke tas i bruk igjen uten nødvendig kontroll.

Ut fra dette anser departementet at det å ta en heis ut av drift ikke medfører arbeider som er underlagt søknadsplikt.

2. Er avvikling av heis søknadspliktig endring som følge av at byggetillatelsen forutsetter tilgjengelige boliger

Et annet spørsmål er om det å stenge av heisen innebærer en søknadspliktig endring i bygningens funksjonalitet.

Bruksendring eller vesentlig endring av bygning er et søknadspliktig tiltak, jf. bl.a. pbl. § 20-1 bokstav c. Byggesaksforskriften (SAK10) § 2-1 slår fast at bruksendring er søknadspliktig dersom «byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk». Det er en lav terskel for når søknad om bruksendring kan kreves. Det er bl.a. ikke krav om at det må foretas fysiske arbeider.

For bygninger som er oppført med heis som følge av krav i TEK17 vil det etter departementets vurdering være søknadspliktig bruksendring å stenge av heisen. Heis vil da ha vært en forutsetning for et lovlig bygg, og dermed for at bygningen er tilgjengelig slik regelverket forutsetter.

Svaret er ikke like åpenbart for bygninger er oppført med heis uten at det var krav om det etter TEK17. Uten at departementet tar stilling til lovligheten, kan byggetillatelser være gitt under forutsetning om at bygningen skal oppfylle strengere krav til tilgjengelighet enn det som fulgte av dagjeldende regelverk. Det er imidlertid kommunen selv som er nærmest til å vurdere om og i hvilken grad heisen var en forutsetning for tillatelsen, basert på historikken i saken.

Departementet anser at det er enkelte forhold som kan tale for at det er søknadsplikt for å ta en heis ut av drift. Dersom forutsetningen var og kanskje fortsatt er at bygningen skal være tilgjengelig, vil avstengning av heisen i praksis innebære at bygningen og tilgangen til boenhetene blir mindre tilgjengelig. Dette kan tilsi at det er grunnlag for at kommunen får anledning til å vurdere spørsmålet gjennom søknad. Dette gjelder også fordi kommunen bør ha mulighet for å oppdatere eiendomsopplysninger i sine arkiv og kart. Vi viser også til at Stortinget i Innst. O nr. 50 (2008-2009) uttalte: 

«Komiteen mener at i saker om bruksendring er det viktig å skille mellom vurderingen av om det kreves søknad for endringen, og dernest om kommunen har grunnlag for å nekte eller stille vilkår i bruksendringstillatelsen. Ved vurdering av om det kreves søknad om bruksendringstillatelse sammenlignes eksisterende lovlig bruk med den ønskede nye bruken. Eksisterende lovlig bruk vurderes ut fra reguleringen da tillatelsen ble gitt og innholdet i tillatelsen selv. Det sentrale punktet er altså ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men om kommunen bør vurdere om den skal komme med innvendinger eller stille vilkår.»

Etter departementets mening bør det ut fra dette være lav terskel for å kreve søknad for å ta en heis ut av drift. For å kunne avslå, må imidlertid kommunen kunne vise til hjemmel enten i lov, forskrift eller arealplan.

3. Behov for dispensasjon fra vilkår i byggetillatelse

Kommunen spør avslutningsvis om forutsetningen i byggetillatelsen innebærer at det er nødvendig med dispensasjon fra denne forutsetningen hvis kommunen skal tillate at en heis som ikke er påkrevet etter bygningsteknisk forskrift tas ut av drift.

Det følger av pbl. § 19-2 første ledd at «(k)ommunen kan gi … dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Dette viser til lovbestemmelser og forskrifter, herunder bindende planbestemmelser. Vilkår i byggetillatelse omfattes ikke med mindre de følger opp slike krav.

Departementet legger til grunn at det ikke kan dispenseres fra et vilkår i en tidligere tillatelse for å tillate at vilkåret ikke lenger oppfylles.

Der det søkes om et tiltak som nevnt i pbl. § 20-1 bokstav c, kan kommunen gi et positivt svar på søknaden.

Hvis kommunen anser at et vilkår i en tidligere tillatelse må endres for å akseptere en ny funksjonalitet i bygningen, er det uansett mer hensiktsmessig å omgjøre det tidligere vedtaket enn å dispensere fra vilkåret. Vi viser til Sivilombudets uttalelse i sak 2015/2090.