Svar på henvendelse om lovlig etablert bruk ved seksjonering av boenhet

Vi viser til e-post av 31. august 2017 hvor du bl.a. ber om presisering av hvordan man dokumenterer lovlig etablert bruk ved søknad om seksjonering av boenhet. Departementet beklager sen tilbakemelding.

Bakgrunnen for henvendelsen er innføringen av koblingsregelen mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven^[1]. Koblingsregelen innebærer at ved søknad om seksjonering av boenhet må den som søker kunne dokumentere at boenheten er lovlig etter plan- og bygningsloven. Slik vi forstår e-posten din ønsker du avklaringer knyttet til hvordan man vurderer om langvarig bruk er lovlig, og i hvilken grad det kan stilles krav om oppgradering av bygningstekniske forhold.

Vi gjør innledningsvis oppmerksom på at vår uttalelse er gitt på generelt grunnlag.

1.     Langvarig bruk er ikke ensbetydende med lovlig bruk

Spørsmål om lovligheten av gamle byggverk, herunder også opprettede boenheter^[2], er en problemstilling som tidvis dukker opp. Det er i denne forbindelse viktig å være oppmerksom på at etablert (langvarig) bruk ikke er ensbetydende med at bruken er lovlig, og som eier/bruker kan kreve å videreføre.

Det avgjørende for om en etablert bruk kan anses som lovlig, er om bruken er i samsvar med de tillatelser som ble gitt og planene som den gang gjaldt. Dette er også lagt til grunn både av forvaltningen og domstolene. Vi viser i den forbindelse bl.a. til en tidligere uttalelse fra departementet - sak 94/4176 B^[3]. Departementet uttalte her følgende:

"Som klagegrunn anføres bl a at det ikke er hjemmel for å stille vilkår om å fremskaffe parkeringsplasser og pålegget om stenging av innkjøringen til parkeringsplassene i Marnaveien x. Dette begrunnes nærmere med at det ikke foreligger bruksendring i plan- og bygningslovens forstand. Det hevdes at langvarig bruk må tillegges vekt, selv om bruken ikke samsvarer med bruken da byggetillatelse ble gitt.

Etter departementets syn må bestemmelsen i pbl § 93, 2. ledd forstås slik at dersom bruk endres i forhold til tidligere byggetillatelse, kreves det tillatelse for endringen. Når det i andre alternativ vises til annet formål enn bygningen har tjent, siktes det til de tilfeller der det eksisterer en bruk fra den tid da det ikke var krav om byggetillatelse." (vår understreking)

Av rettspraksis kan det bl.a. vises til en lagmannsrettsdom - RG-1973-258 - som gjaldt en eiendom rekvirert av Utenriksdepartementet til bruk for utenlandske diplomater til bolig eller kontorer. Den aktuelle eiendommen var regulert til til åpen boligbebyggelse. Den tsjekkiske Handelsdelegasjon brukte eiendommen til kontorer i 14 år før et reklamebyrå kjøpte den. Oslo bygningsråd utferdiget forelegg overfor byrået fordi dette ikke hadde etterkommet pålegg om å bringe kontorbruken til opphør. Reklamebyrået anførte at bruken var etablert på lovlig måte ved Utenriksdepartementets rekvisisjon «til fordel for fremmede diplomater», og anså at de var berettiget til å fortsette bruken av eiendommen til kontorer. Lagmannsretten kom imidlertid til at tsjekkernes bruk av eiendommen ikke ga etterfølgerne rett til bruk av eiendommen i strid med reguleringsplanen.

2.      Boenheter må være lovlig etablert  

Ved vurderingen av om det foreligger lovlig etablert bruk er det viktig å bringe på det rene

1)     når boenheten ble etablert og

2)     hvilken lovgivning som gjaldt på tidspunktet, herunder om det forelå kommunale vedtekter.

Dette er viktig for å klarlegge om det aktuelle tiltaket var søknadspliktig eller ikke^[4]. Det kan opplyses om at etablering av boenhet var avhengig av tillatelse både etter bygningsloven av 1924 og 1965. Dette er lagt til grunn av departementet og domstolene, se hhv. departementet uttalelse i sak 17/3118 og Drammen tingrett (07-104151TVI-DRAM) og RG-1981-935. Kopi av departementets uttalelse er lagt ved.

For ordens skyld gjør vi videre oppmerksom på at Bergen, Trondheim og Oslo (Christiania) hadde egne lover om bygningsvesenet forut for bygningsloven av 1924.

Etter vår vurdering bør det normalt være uproblematisk å fremlegge dokumentasjon for at det foreligger en godkjent boenhet. Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av eksempelvis approbasjon eller tillatelse etter plan- og bygningsloven, og bør normalt være mulig å gjenfinne i kommunens arkiver.

Du har i e-posten brukt boenheter som ble etablert (innredet) for 30 – 40 år siden, som eksempel. Som nevnt under punkt 1 ovenfor er ikke langvarig bruk i seg selv ensbetydende med at bruken er lovlig. Det forhold at det er gått lang tid betyr heller ikke at det nødvendigvis er vanskelig å fremskaffe dokumentasjon i kommunens arkiver. Et godt eksempel på dette er en sak fra Oslo. En bakgårdsbygning ble omsøkt som stall i 1897. Tillatelsen fra 1897 viste at bygningen var godkjent som stall. Kommunen hadde ikke senere mottatt søknad om endring fra stall til bolig. I 1978 ble bygningen (ulovlig) tatt i bruk som bolig. Bygningsmyndighetene ble i 2011 gjort oppmerksomme på bruken, og eier fikk pålegg om opphør av bruk. Eieren av den aktuelle boenheten påklagde pålegget, og anførte at siden enheten var seksjonert, så var bruken lovlig. Fylkesmannen ga i sitt vedtak uttrykk for at seksjoneringen ikke har betydning for hvilken bruk som er godkjent eller lovlig etter plan- og bygningsloven.

 
3.     Lovlig etablert bruk kan i visse tilfeller basere seg på faktisk bruk

Den grunnleggende forutsetning og utgangspunkt er at boenheten må være lovlig etablert uten tillatelse, for eksempel fordi det ikke var nødvendig med tillatelse da den ble etablert, se bl.a. Sandvik, Pedersen m.fl. Plan- og bygningsrett (2. utg.), side 551.

Dette kan særlig være tilfelle i følgende situasjoner:

1)     boenheter etablert før bygningsloven av 1924 alternativt

2)     boenheter etablert etter innføringen av bygningsloven av 1924, men i en kommune hvor denne loven ikke gjaldt^[5].

I disse tilfellene vil det være den faktiske bruken som danner utgangspunktet for vurderingen av om boenheten kan sies å være lovlig. Dette fulgte for øvrig av § 93 tredje ledd i bygningsloven av 1965^[6].

Det er i denne forbindelse viktig å være oppmerksom på at eventuelt opphør i bruken, vil kunne få betydning for vurderingen av lovligheten. Vi viser her til uttalelse fra Miljøverndepartementet, publisert i planjuss nr 1 - 2005, se side 15. I den aktuelle saken hadde det vært langvarig opphold i bruken (15 år), og området var i denne perioden undergitt ny planbehandling. Etter departementets vurdering ville gjenopptagelse av virksomheten/bruken måtte vurderes som et nytt tiltak som krever søknad og tillatelse, herunder avklaring i henhold til plan.

Tilsvarende synspunkter er også lagt til grunn av Sivilombudsmannen, se SOMB-2007-292.

4.     Betydningen av folkeregistrert adresse

Du har i e-posten spurt om folkeregistrert adresse vil kunne inngå i vurderingen av om det foreligger lovlig etablert bruk.

Folkeregistrert adresse vil i første rekke kunne vise om bruken er etablert, men ikke nødvendigvis om den er lovlig etablert. 

 Departementet utelukker ikke at i tilfeller som nevnt under punkt 3 ovenfor, dvs. hvor boenheten er lovlig etablert uten tillatelse, vil folkeregistrert adresse kunne inngå i en konkret helhetsvurdering.  

5.     Adgangen til å stille krav om oppgradering av bygningstekniske forhold

Du har i e-posten stilt spørsmål om det er hjemmel til å pålegge boenheter som anses som lovlig etablert etter lang tid, å oppfylle nye krav til bl.a. brannsikkerhet og lydisolering.

Nye og strengere krav i plan- og bygningsloven eller nye arealplaner får i utgangspunktet ikke betydning for lovlig etablerte boenheter. Dersom det gjennomføres eventuelle nye tiltak i eksisterende byggverk, som f.eks. bruksendring, hovedombygging, vesentlig reparasjon el.l., må derimot disse være i samsvar med gjeldende krav i plan- og bygningsloven, herunder plan.

Dersom det derimot er på det rene at boenheten ikke er lovlig etablert, jf. eksempelet fra Oslo i punkt 2 ovenfor, vil dette innebære at eier må søke om etterfølgende tillatelse, og boenheten må da oppfylle gjeldende krav i plan- og bygningsloven, herunder byggteknisk forskrift.