Spørsmål om forholdet mellom forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-20 og NS 3940

Departementet har den siste tiden mottatt flere henvendelser fra aktører i takst-, finans- og eiendomsbransjene som ønsker en avklaring av hvordan forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-20 skal forstås, etter at ny NS 3940:2023 er publisert. Departementet ønsker å avklare tolkningstvil og samtidig orientere direktoratet som ansvarlig for veiledning til forskriftens kapittel 2. Vår uttalelse gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

Etter ordlyden i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-20 må den bygningssakkyndige i tilstandsrapporten oppgi både fordelingen av areal etter de nye begrepene i NS 3940:2023 og fordelingen mellom P-ROM og S-ROM i boligen, inntil eventuelle endringer i forskriftsbestemmelsen er på plass.

Departementets vurdering og nærmere begrunnelse

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-20 regulerer hvordan den bygningssakkyndige skal måle opp boligens areal. Bestemmelsen lyder:

«Den bygningssakkyndige skal måle boligens bruksareal (BRA), i samsvar med den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for areal- og volumberegning av bygninger. Den bygningssakkyndige skal oppgi det totale bruksarealet, og fordelingen mellom primærdel (P-ROM) og sekundærdel (S-ROM).»

Bestemmelsen oppstiller to krav til den bygningssakkyndiges oppmåling av areal. For det første skal den bygningssakkyndige måle boligens bruksareal (BRA) «i samsvar med den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for areal- og volumberegning av bygninger» (første setning). For det andre skal den bygningssakkyndige både oppgi det totale bruksarealet og fordelingen mellom boligens P-ROM og S-ROM (andre setning).

Da forskriften trådte i kraft 1. januar 2022, var NS 3940:2012 Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger «gjeldende bransjestandard» etter forskriften § 2-20. Begrepene P-ROM og S-ROM fremgår av veiledningen til denne standarden.^[1] Der står det blant annet:

«Areal av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet av innvendige vegger mellom disse. Når areal oppgis ved annonsering i papirbasert medium skal totalt bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boligen/fritidsboligen framkomme. […] Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) […]»

En ny bransjestandard, NS 3940:2023, ble utgitt 1. november 2023. Standarden opererer ikke lenger med begrepene P-ROM og S-ROM, men inneholder i stedet definisjoner for ulike typer bruksareal i boliger.

Spørsmålet departementet har fått fra flere bransjeaktører er derfor hvordan bygningssakkyndige skal forholde seg til at forskriften fortsatt krever at fordelingen mellom P-ROM og S-ROM skal oppgis i tilstandsrapporten.

Departementet er også kjent med at Forbrukertilsynet, i Veiledning for markedsføring av bolig, har uttalt følgende om ny NS 3940:

«Oppdateringen av NS 3940 innebærer nye begreper for arealmåling av boliger. De nye begrepene for arealmål skal brukes i all markedsføring av bolig fra og med 1. januar 2024. Bruk av gamle arealbegreper etter 1. januar 2024, vil fort være villedende etter markedsføringsloven. I de tilfeller hvor oppdraget er inngått før 1. januar og det ikke er utarbeidet tilstandsrapport med nye arealbegreper, kan arealopplysninger i henhold til gammel standard fortsatt benyttes så lenge oppdraget løper. Ved fornyelse av oppdraget etter 1. juli 2024 må nye arealbegreper benyttes.»

Etter departementets oppfatning må ordlyden i forskriften § 2-20 likevel forstås slik at den bygningssakkyndige både må følge NS 3940:2023 og oppgi P-ROM og S-ROM. Bestemmelsen oppstiller som nevnt to selvstendige krav til oppmåling av areal. Det vil si at den bygningssakkyndige må oppgi P-ROM og S-ROM uavhengig av hva som følger av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden.

Siden den nye standarden ikke lenger opererer med begrepene P-ROM og S-ROM, må fordelingen av P-ROM og S-ROM ta utgangspunkt i definisjonene som fremgår av veiledningen til NS 3940:2012.

I praksis betyr dette at tilstandsrapportene både skal inneholde fordelingen av areal etter de nye arealbegrepene i NS 3940:2023 og fordelingen mellom P-ROM og S-ROM etter veiledningen til NS 3940:2012. Det er altså opplysninger forbruker har krav på å få oppgitt i tilstandsrapporten. Vi gjør imidlertid oppmerksom på at etter Forbrukertilsynets vurdering vil det fort være villedende å opplyse om begge standardene i selve markedsføringen av boligen.

Etter departementets oppfatning er det uheldig at forskriftens § 2-20, slik den er formulert i dag, skaper usikkerhet i bransjen. Departementet vil sette i gang arbeid med å utrede behovet for endringer i forskriftsbestemmelsen. Inntil eventuelle endringer er på plass, må den bygningssakkyndige oppfylle kravene i bestemmelsen i tråd med denne uttalelsen.

Vi ber om at direktoratet videreformidler innholdet i denne uttalelsen til aktørene i næringen.

 

 

^[1] Departementet er også kjent med at begrepene også er omtalt i Takstbransjens retningslinjer for arealmåling (2014), men det er ikke henvist til disse retningslinjene i forskriften, og de gir følgelig ikke veiledning for hvordan forskriftsbestemmelsen skal forstås.