Rundskriv H-24/01

2.1 Innleiing

Ein viktig grunn til at det er opna for alternative tvisteløysingsorgan er at det både kan ta lang tid og at det kan bli kostbart å få ei løysing på tvisten ved å gå til domstolane. Lovgjevar har difor sett det som viktig å finne alternative måtar å løyse enkelte tvistar på. Ein har særleg vore oppteken av å finne enkle måtar å løyse tvistar om leige og nokre andre tvistar om økonomiske tilhøve mellom partane. Under dette hovudpunktet skal vi gje eit oversyn over føresegnene som gjeld leige, leigeauke og nokre andre føresegner som dei alternative tvisteorgana kan ta stilling til. Under punkt 3, 4 og 5 skal vi seie meir om dei enkelte tvisteløysingsorgana og kva slags tvistar dei kan løyse og korleis dei arbeider.

2.2 Kva husleigelov gjeld?

Før ein kan ta stilling til ein tvist i eit husleigeforhold, må ein først finne ut om det er husleigelova frå 1939 eller lova frå 1999 som gjeld for leigeforholdet. Når ein skal fastsetje dette, må ein ta utgangspunkt i når den nye husleigelova tok til å gjelde – nemleg 1. januar 2000. Alle husleigeavtalar som blir inngått etter dette tidspunktet skal regulerast av den nye lova, jf. husleigelova § 13-2 første ledd. For avtalar som er inngått før dette tidspunktet, må vi skilje mellom dei tidsbestemte og tidsubestemte avtalane. Er ikkje opphøyrstidspunktet fastsett i husleigeavtalen, er den tidsubestemt, jf. husleigelova § 9-1.

For tidsubestemte avtalar som er inngått før 1. januar 2000 vil den nye lova gjelde etter utløpet av den lengste oppseiingsfristen, rekna frå 1. januar 2000, jf. husleigelova § 13-2 andre ledd. Fram til dette tidspunktet skal den gamle lova gjelde, med visse unntak som går fram av husleigelova § 13-2 andre ledd. Er det til dømes i husleigeavtalen fastsett ein gjengsidig oppseiingsfrist på tre månader, vil lova gjelde frå 1. april 2000. Er leigeavtalen inngått for ubestemt tid, men utan at det er avtalt nokon bestemt oppseiingsfrist, må ein sjå på oppseiingsfristane i husleigelova frå 1939. Etter § 8 i denne lova er oppseiingsfristen 30 dagar for toroms- og mindre bustader. For slike bustader tok den nye husleigelova difor til å gjelde 1. februar 2000. For større bustader var oppseiingsfristen 4 månader etter husleigelova frå 1939. For desse bustadene tok den nye lova difor til å gjelde 1. mai 2000.

Som tidsubestemt avtale reknar ein med leigeavtalar mellom burettslag eller bustadaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett (andelseigar eller aksjonær), jf. husleigelova § 13-2 tredje ledd. For slike avtaler tok den nye lova til å gjelde 1. juli 2000.

For tidsbestemte avtaler som er inngått før 1. januar 2000 vil den gamle lova gjelde - med visse unntak - så lenge leigeavtalen varer, jf. husleigelova § 13-2 fjerde ledd. Dersom avtalen blir fornya, eller erstatta av ein ny husleigeavtale etter 1. januar 2000, vil den nye lova gjelde. Tidsubestemt må truleg avtalen også vere i forhold til overgangsreglane der partane i avtalen har ein gjensidig oppseiingsrett - jamvel om avtalen elles er tidsbestemt. Men dette spørsmålet er ikkje direkte avklart i § 13-2 fjerde ledd. Ordlyden i første punktum seier berre at kapitla 1 til 11 ikkje skal gjelde for ”tidsbestemt leieavtale” som er inngått før lova tok til å gjelde. Denne formuleringa harmoniserer ikkje like godt med resten av leddet i § 13-2. I tredje punktum heiter det at ein leigeavtale som berre kan seiast opp av ein av partane, skal reknast som tidsbestemt i forhold til overgangsreglane. Ut frå denne formuleringa er det mogeleg å slutte at dersom begge partane har ein oppseiingsrett, er avtalen for tidsubestemt å rekne. I alle høve vil partane då den lengste fristen er komen, kunne frigjere seg frå avtalen. Ved ei slik tolking vil flest mogeleg husleigeforhold gå over til å bli regulert av den nye lova utan å kome i strid med forbodet mot å gi lover tilbakeverkande kraft, og det er ei slik vurdering som ligg til grunn for utforminga av lova. Det går fram både av NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler og Ot. prp. Nr. 82 (1997-98).

2.3 Leigefastsetjing etter husleigelova frå 1999

2.3.1 Marknadsleige etter § 3-1

Partane i eit husleigeforhold kan ha inngått ein husleigeavtale utan å ha teke stilling til kor mykje leigaren skal betale i leige. Dette kan til dømes skje fordi ein ikkje har klart å bli samd om kor mykje leigaren skal betale jamvel om ein elles har kome til semje om resten. Dersom den nye husleigelova gjeld for leigeavtalen, jf. omtala under punkt 2.2, har takstnemnda og husleigenemnda kompetanse til å fastsetje leiga, jf. høvesvis husleigelova § 12-2 første ledd og husleigereguleringslova § 15 første ledd femte punktum. Husleigenemnda har berre kompetanse til å fastsetje marknadsleige ved bustadforhold. Dette gjeld også husleigetvistutvalet, jf. HTU-forskrifta § 1.

Normalt skal partane kome fram til ein bestemt leigesum, jf. husleigelova § 3-1 første ledd første punktum. Det vil seie at leiga ikkje skal vere fastsett prosentvis eller variere frå månad til månad. Det kan ikkje vere fastsett ei grunnleige, med mange tillegg. Unntak er likevel gjord slik at partane skal kunne avtale at dei utgiftene utleigaren har til forbruk av elektrisitet og brensel, skal fordelast etter faktisk forbruk mellom brukarane av eigedommen, jf. §§ 3-1 første ledd andre punktum og 3-4. Her vil sjølvsagt summen kunne variere.

I lokalleigeforhold har partane høve til å avvike frå desse reglane, jf. husleigelova § 1-2 andre ledd. I slike forhold vil partane til dømes kunne avtale at leigaren skal betale ein prosentvis del av omsetninga til den verksemda som held til i det leigde lokalet.

Tvisteløysingsorgana vil kunne fastsetje kor stor leigesummen skal vere i husleigeforholdet. Kva som skal vere vurderingstemaet, går fram av husleigelova § 3-1. Her heiter at dersom storleiken på leiga ikkje er avtalt, kan utleigaren krevje ei leige som ”svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår”. Det vil seie at organa skal kome fram til kva som er marknadsleiga.

Marknadsleige er det som vanlegvis blir oppnådd ved ny utleige. Det avgjerande må her vere kva potensielle leigarar er villig til å betale som ikkje er særleg knytt til eller særleg interessert i husrommet. Det er ikkje relevant her å samanlikne med enkelte leigarar som av ulike grunnar har eit særleg behov for husrom, og som av den grunn er villig til å betale høgare leige enn vanleg.

Det er marknadsleiga på avtaletidspunktet som er avgjerande. I utgangspunktet er det ikkje av interesse kva ein har betalt for liknande leigeforhold tidlegare. Og har marknadsleiga gått opp eller ned etter at avtalen blei inngått, skal heller ikkje dette takast med i vurderinga.

Vidare er det marknadsleiga ved ny utleige av liknande husrom ein skal finne fram til. Her må organa særleg leggje vekt på i kva strøk husrommet ligg. Tvisteorgana må dernest leggje vekt på kva stand husrommet er i. Relevante moment her er standard, storleik, planløysing, vedlikehald osv. Alle moment som det til vanleg blir lagt vekt på ved forhandlingar om storleiken på leiga, er relevante. I det enkelte tilfellet må ein likevel justere for individuelle tilfelle, sidan to husrom sjeldan er heilt like. Det vil også vere grunn til å leggje vekt på takstar som er arbeidd ut av røynde takstmenn.

Tvisteløysingsorgana skal også ha som utgangspunkt at husrommet blir leigd ut på liknande avtalevilkår. Vilkåra i den konkrete husleigeavtalen vil kunne påverke leigenivået både oppover og nedover. Er det eit stort avvik i vilkåra samanlikna med det som er vanleg, vil dette kunne avspegle seg i det ein kan oppnå ved ny utleige. Dette vil særleg vere aktuelt der partane har teke på seg særlege plikter overfor kvarandre. Har utleigaren teke på seg særlege plikter, talar det for høgare leige. Er det leigaren som har omfattande plikter overfor utleigaren, trekkjer det i retning av at leiga skal vere lågare. Leigaren kan til dømes ha teke på seg ei omfattande vedlikehaldsplikt eller forplikta seg til mindre oppgåver som til dømes å slå plenen, måke snø m.m.

Ovanfor er det nemnd dei momenta som tvisteløysingsorgana skal leggje vekt på. Men det er ein del omstende som organa ikkje skal leggje vekt på. Mellom anna skal ein ikkje leggje vekt på kva det har kosta å byggje eigedommen husrommet ligg i. Ein skal også sjå bort frå kva det ville koste å byggje tilsvarande husrom i dag. Ein skal heller ikkje leggje vekt på kapital- og driftskostnadene som utleigaren har. Det same må gjelde i forhold til utleigarens forteneste.

Takstnemndene (ikkje husleigenemnda eller husleigetvistutvalet) kan også ta stilling til korleis den prosentvise leiga skal vere i eit lokalleigeforhold. Dersom leiga er sett til 5 % av omsetninga – og bedrifta går godt –, kan nemndene då setje leiga ned dersom kronebeløpet blir høgt samanlikna med normalleige? Neppe dersom prosentsatsen synest rimeleg. Ved å fastsetje leiga på denne måten tek begge partar ein større sjanse for uviklinga. Då synest det lite rimelig om tvisteorganet kan sensurere avtalen fordi verksemda går godt. Som utgangspunkt skal vurderinga vere den same som når nemndene fastset leigeprisen til ein bestemt sum. Men ein må godta at leiga blir høgare som følgje av at verksemda går godt. Derimot kan nemndene ikkje ta stilling til kor mykje leigaren skal betale for forbruk av elektrisitet og brensel, men nemndene må ta omsyn til om det samla vederlaget inkluderer slike utgifter.

Heller ikkje kan nemndene ta stilling til kva som skal vere rimeleg leige etter husleigelova § 4-1. Denne kompetansen er det berre domstolane og husleigetvistutvalet som har.

2.3.2 Gjengs leige etter § 4-3

Dersom den nye husleigelova gjeld for leigeavtalen, jf. omtalen under punkt 2.2, kan partane – utan å måtte gå til oppseiing – setje fram krav om at leiga skal bli justert i samsvar med ”gjengs leige” kvart tredje år, jf. § 4-3 i den nye husleigelova. Dette gjeld likevel ikkje bustader som er omfatta av den strenge reguleringa i husleigereguleringslova kapittel II, jf. omtalen nedanfor i dette punktet.

Føresetnaden i lova er at partane sjølve skal forhandle seg fram til kor stor endringa i leigeprisen skal vere. Men om partane ikkje blir samde om kor stor endringa skal vere, og partane heller ikkje blir samde om at den gamle leigeprisen skal gjelde framover, kan kvar av partane krevje at eit av tvisteløysingsorgana skal ta stilling til kva som skal vere ”gjengs leige”. Derimot har ikkje husleigetvistutvalet eller husleigenemnda kompetanse til å avgjere dette når det gjeld lokalleigeforhold.

Gjengs leige er i § 4-3 første ledd fastsett til å vere ein leigesum som svarar til leiga ved utleige av liknande husrom på liknande avtalevilkår på det tidspunktet justeringa skal setjast i verk, jf. § 4-3 andre ledd. I førearbeida er gjengs leige sagt å vere eit representativt gjennomsnitt av det leigenivået som alt eretablert på staden ved leige av liknande husrom på liknande leigevilkår. I § 4-3 første ledd andre punktum er det ein regel om at ein skal sjå bort frå den del av leigeverdien som skuldast forbetringar og innsats som leigaren har gjort med husrommet. Dette vil gjelde alle endringar som er eigna til å auke verdien på husrommet. Leigaren skal slik sleppe å betale leige for utkomet av eigen innsats. Når det gjeld kva slags vurderingstema som skal drøftast og kva det skal vere relevant å leggje vekt på, viser vi til punkt 2.3.1 ovanfor om marknadsleige. Omsyna er her samanfallande.

Ettersom uttrykket gjengs leige refererer seg til det etablerte leigenivået, fører dette til at endringane av leigenivået skjer seinare enn endringa av marknadsleiga. Gjengs leige knyter seg såleis til det etablerte leigeprisnivå, mens marknadsleiga er knytt til gjennomsnittsleige for nye leigeforhold.

Kravet om endring av leiga til gjengs leige kan ein setje fram etter at det er gått to år og seks månader etter at den siste endringa av leiga blei gjort. Unntak er her gjort for endring som har skjedd i samsvar med § 4-2 (årleg regulering av leiga i samsvar med endringane i konsumprisindeksen) eller på tilsvarande måte då den gamle lova gjaldt. Det er ikkje nødvendig at det har gått to år og seks månader - etter at den nye lova tok til å gjelde (1. januar 2000) før ein kan justere leiga. Det avgjerande her er siste gongen då endring av leigeprisen fann stad ut over indeksregulering - jamvel om dette skjedde før 1. januar 2000.

Utleigaren eller leigaren kan krevje justert leige tidlegast seks månader etter at krav om justering i samsvar med gjengs leige blei sett fram av ein av partane, og tidlegast eitt år etter at tidlegare endring av leiga blei sett i verk, jf. § 4-3 andre ledd.

Departementet tolkar § 4-3 slik at organa først har kompetansen til å nytte denne føresegna for å løyse ein tvist etter at det er gått to år og seks månader, og partane i tillegg har mislykkast med å kome fram til kva som skal vere gjengs leige. Derimot har organa denne kompetansen dersom husleigeforholdet er eit strengt regulert forhold, og partane ønskjer å få fastsett kva som skal vere gjengs leige. I husleigereguleringslova § 4a tredje punktum er det gjort unntak frå den generelle regelen. Her heiter det at gjengs leige kan fastsetjast jamvel om det har gått kortare tid enn to år og seks månader sidan leigeavtalen blei inngått eller leiga endra. Dette kan rett nok berre gjerast ein gong.

Jamvel om partane i eit strengt regulert husleigeforhold har kome fram til kva som skal vere gjengs leige, eller eit tvisteorgan har kome fram til dette, kan ikkje den gjengse leiga utan vidare leggjast til grunn mellom partane. Her må ein samanlikne den gjengse leiga med den strengt regulerte leiga; det vil seie det høgste lovlege vederlaget, jf. husleigereguleringslova § 4a andre punktum. Er gjengs leige lik eller lågare enn den regulerte leiga, er det den gjengse leiga som skal leggjast til grunn. Er den gjengse leiga høgare, skal leigaren ikkje betale meir enn den høgste lovlege leiga. Teoretisk kan ein tenkje seg at leiga vil svinge frå høgste lovlege vederlag til gjengs leige – og tilbake igjen. Men det er mindre sannsynleg at dette vil skje. Viss det skjer, vil partane i et slik tilfelle på nytt kunne vende seg til husleigenemnda for å få denne til å fastsetje kva som skal vere gjengs leige i forholdet.

Det er ikkje nemndene som skal gjere samanlikninga mellom den gjengse leiga og det høgste lovlege vederlaget; det må partane gjere sjølv. Heller ikkje er det mogeleg å klage over husleigenemnda sitt vedtak til Konkurransetilsynet då husleigereguleringslova § 20 ikkje gjeld når husleigenemnda fastset leige med heimel i husleigelova § 4-3, jf. husleigereguleringslova § 15.

2.3.3 Tilbakebetaling av ulovleg leige etter § 4-4

Den som har betalt høgare leige enn det som er lovleg etter den nye husleigelova, kan krevje tilbakebetalt skilnaden mellom det som er betalt og lovleg leige, med mindre betalaren i vesentleg grad er medansvarleg for den ulovlege betalinga, jf. § 4-4. Den som har krav på tilbakebetaling kan også krevje renter for kravet frå den dag beløpet skulle vore betalt etter lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinka betaling § 3.

Takstnemnd og husleigenemnd har ikkje kompetanse til å avgjere spørsmål om tilbakebetaling etter husleigelova § 4-4. Krev til dømes leigaren tilbakebetaling etter at nemndene har fastsett kva som skal vere gjengs leige, må leigaren gå til husleigetvistutvalet eller domstolane for å få ei avgjerd om utleigaren ikkje betalar frivillig.

2.3.4 Omtvista leige og deponering etter § 3-8

Er partane ikkje samde om kva leige som skal betalast, kan leigeavtalen ikkje seiast opp eller hevast på grunn av manglande leigebetaling om leigaren deponerar den omtvista delen av leiga i samsvar med føresegnene i § 3-8. Leigaren kan deponere den omtvista delen av leiga utan medverknad frå noko tvisteorgan. Dette er nytt i forhold til den gamle husleigelova, jf. omtalen under punkt 2.4.4.

Husleigetvistutvalet kan ta stilling til alle tvistar om deponert leige som gjeld bustader i Oslo, men takstnemnder og husleigenemndene kan berre ta stilling til dette dersom tvisten gjeld marknadsleige etter § 3-1 eller gjengs leige etter § 4-3. Ei avgjerd av slike tvistar frå kompetent tvisteorgan har verknad som dom. Finansinstitusjon som har motteke pengane kan difor utbetale den omtvista summen til den som vinn saka når avgjerda er blitt rettskraftig, jf. den nye husleigelova § 3-8 andre ledd.

2.4 Leigefastsetjing etter husleigelova frå 1939

2.4.1 Utgangspunkt

Dersom den gamle husleigelova gjeld for leigeavtalen, jf. omtalen under punkt 2.2, kan tvisteløysingsorgana setje ned ei leige som er urimeleg eller har auka for brått og for mykje i samsvar med § 35 høvesvis første og tredje ledd. Det går fram av husleigereguleringslova § 30 - og av §§ 14 og 15 første ledd første punktum - at tvisteorgana likevel ikkje har kompetanse til å ta stilling til tvistar etter den gamle husleigelova § 35 dersom husleigeforholdet er regulert av den strenge reguleringa i kapittel II i husleigereguleringslova.

2.4.2 Setje ned urimeleg leige etter § 35 første ledd

I samsvar med § 35 første ledd kan leigaren krevje at urimelig høg leige blir sett ned. Med leige meiner ein her alle ytingar av økonomisk verdi som leigaren yter utleigaren som vederlag for bruksretten. Kva namn som partane har sett på ytinga, er vanlegvis utan interesse. Har partane avtalt at leigaren skal dekkje visse utgifter knytt til eigedommen og forvaltninga av den, som til dømes eigedomsskatt og offentlege avgifter, vil slike summar normalt måtte bli tekne med som ein del av leiga, utan omsyn til kva namn partane har sett på denne ytinga. På same måte vil særskilt betaling for oppvarming og varmt vatn bli rekna som ein del av leiga, jf. den gamle husleigelova § 12.

Etter at ein har kome fram til kva som blir betalt i leige, skal tvisteløysingsorgana samanlikne denne totalsummen med verdien av husrommet. Kva som er verdien på husrommet, er det sentrale spørsmålet ved bruken av § 35. Kjem organa fram til at det er eit misforhold mellom verdien av husrommet og leiga, må organa ut frå ei skjønnsmessig vurdering fastsetje ei ny leige for bustaden. I § 35 første ledd er det gitt visse retningsliner for denne skjønnsmessige vurderinga. Her er det nemnd tre grupper av moment som organa må leggje vekt på.

Organa skal for det første ta omsyn til ”eiendommens, leilighetens eller rummets beliggenhet, vedlikehold og utstyr samt til den bruk som skal gjøres av leiligheten eller rummet.” For det andre står det at ein skal ta omsyn til ”svingninger i det almindelige prisnivå”, og for det tredje at ein skal søkje rettleiing i ”hvad den antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk”.

Dei to første momenta vil vere sentrale også ved fastsetjinga av ei marknadsleige. Det vil seie den leiga ein oppnår ved ny utleige av tilsvarande leigeobjekt. Spørsmålet vidare er om føresegna gir tilvising på ei leige som etter omstenda kan avvike frå denne marknadsleiga. I forhold til utleige av lokale er det i rettspraksis utvikla ei norm som slår fast at det er marknadsleiga ein skal samanlikne med. Det vil seie den leiga som ein kan få ved ny utleige. Også ved leige av bustad må ein ta utgangspunkt i marknadsleiga.

Etter at tvisteløysingsorgana har fastlagt storleiken på leiga og verdien på husrommet, skal ein vurdere om det er til stades eit misforhold mellom desse to storleikane. For det er ikkje slik at alle skilnader mellom marknadsleige og den avtalte leiga gir grunnlag for å setje ned leiga i samsvar med § 35. Det er det urimelege nemnda skal gjere noko med.

Er utleigarens framsette krav i samsvar med det som vanlegvis blir oppnådd ved ny utleige på handsamingstidspunktet, vil det ikkje vere til stades eit misforhold. Så lenge utleigaren held seg innanfor ramma av kva ein reknar for å vere marknadsleige for bustaden, skulle det ikkje vere noko å innvende til at husleiga blir auka. I slike tilfelle vil det berre vere grunnlag for å redusere leiga dersom utleigaren har auka leiga for brått. Som vi skal sjå nedanfor må då utleigaren endre leiga stegvis, jf. punkt 2.4.2.

Kva som konkret skal til for at det er blitt etablert eit misforhold mellom leigekravet og marknadsleiga, er vanskeleg å svare på generelt. Der skilnaden er heilt uvesentleg, er det i alle høve ikkje grunnlag for nedsetjing.

2.4.3 Setje ned leige ved brå og stor auke etter § 35 tredje ledd

Sjølv om utgangspunktet for tvisteløysingsorgana må vere at leigaren skal betale marknadsleige, skal organa også utøve ein viss sensur ved brå og store endringar. Etter § 35 tredje ledd har organa heimel til å setje ned leiga jamvel om den ikkje kan gjere det etter § 35 første ledd. Føresegna gjeld berre ved leige av bustad, ikkje ved leige av lokale. Føremålet med føresegna er å verne leigarar av bustad mot brå endringar i leigenivået.

Etter krav frå leigaren kan leige som er sett opp etter 1. juli 1999 setjast ned til eit nivå som svarar til den tidlegare leiga, justert med endring i konsumprisindeksen sidan leiga blei fastsett eller endra førre gongen – men då lagt til 25 prosent. Har auka vore større enn dette, kan den i hovudregelen setjast ned. Var leiga sist regulert 1. januar 1998 til 4000 kroner og så sett opp til 8000 kroner 1. januar 2000, kan leiga setjast ned etter § 35 tredje ledd. Frå 1. januar 1998 til 1. januar 2000 steig konsumprisindeksen med 5,3 prosent. Leiga kan difor aukast 5,3 + 25 prosent – totalt 28,3 prosent. I dette tilfellet kan leiga då endrast frå 4000 til 5132 kroner.

Viser det seg at den nedjusterte leiga framleis er svært låg i forhold til marknadsleiga, vil organa ha kompetanse til å tillate større auke i leiga når ”særlege grunnar” talar for det, jf. § 35 tredje ledd. Her må organa gjere ei individuell vurdering av det enkelte husleigeforholdet, og det kan vere grunn til også å leggje vekt på kor stor auken er målt i kroner. Om til dømes leiga har vore på 1 500 kroner og marknadsleiga er 8 000 kroner, burde nemnda kunne auke leiga noko meir enn 25 %.

Noko permanent krav på at husleiga skal vere låg eller auke lite har leigaren ikkje. Difor har han berre ein gong adgang til å få leiga sett ned med heimel i § 35 tredje ledd. Seinare kan leigenivået årleg indeksregulerast i samsvar med den nye husleigelova § 4-2 og kvart tredje år justerast i samsvar med den nye husleigelova § 4-3, om gjengs leige.

2.4.4 Tilbakebetaling av ulovleg leige etter § 35 første og andre ledd

Samtidig med at leiga blir sett ned fordi den er urimeleg etter § 35 første ledd, kan leigaren setje fram krav overfor tvisteløysingsorgana om å få tilbakebetalt frå utleigaren det leigaren har betalt for mykje. Det same vil gjelde dersom organa har sett ned leiga på grunn av at auken har vore for stor og brå etter § 35 tredje ledd. Leigaren kan krevje tilbake differansen mellom det som faktisk er betalt og det som skulle ha vore ytt. Alle tvisteorgana kan avgjere spørsmål om tilbakebetaling etter disse føresegnene, jf. husleigereguleringslova §§ 14 og 15 og HTU-forskrifta § 1.

Ved fastsetjing av tilbakebetalingsbeløpet må tvisteløysingsorgana avgjere frå kva tid utleigaren skal betale attende ulovleg leige. Ulovleg leige som er betalt etter at saka er komen inn til organa og fram til endeleg avgjerd er teken, skal takast med ved utmålinga, jf. § 35 andre ledd og husleigereguleringslova §§ 14 og 15 første ledd andre punktum. Ulovleg leige som er betalt før saka kom inn til tvisteorganet, kan maksimalt tilbakebetalast for eitt år, jf. den gamle husleigelova § 35 andre ledd. Det går vidare fram av § 35 første ledd sjuande punktum at leige som er opptent før 1. april 2000 berre kan setjast ned i den monn dette kunne gjerast etter dågjeldande reglar. Føresegna i § 35 første ledd, som gjeld sjølve rimeleg-vurderinga, er uendra. Ulovleg leige etter denne føresegna kan derfor krevjast tilbakebetalt inntil eitt år.

Den 31. mars 2000 blei § 35 endra ved at føresegnene om leigenedsetjing ved stor og brå auke blei lagt inn i § 35 tredje ledd. Denne føresegna tok til å gjelde 1. april 2000. Leigereduksjon med grunnlag i denne føresegna gjev difor i utgangspunktet ikkje rett til tilbakebetaling frå tida før 1. april 2000.

Det står likevel attende eit vanskeleg spørsmål, nemleg om § 35 første ledd gir grunnlag for tilsvarande leigereduksjon ved store og brå leigeauke, og om leigaren difor likevel kan krevje refusjon i disse tilfella etter andre ledd, jf. første ledd sjuande punktum. Lovavdelinga i Justisdepartementet har hevda at § 35 første ledd ikkje kan brukast på dette viset, og at det ville vere i strid med Grunnlova § 97 å gi refusjon for slike krav. Dette førte også til at sjuande punktum blei lagt til i § 35 første ledd. Kommunal- og regionaldepartementet og professor dr.jur. Kåre Lilleholt har helde fram at § 35 første ledd i nokre tilfelle også kan gi grunnlag for leigereduksjon der leigeauka har våre for stor og brå, og at føresegna i så fall også kan gi grunnlag for refusjonskrav i inntil eit år før saka blei teken inn for eit tvisteorgan. Då det er vanskeleg å gi eit eintydig svar på dette spørsmålet, meiner departementet at tvisteløysingsorgana sjølve må finne fram til om ein vil gi slik refusjon.

2.4.5 Omtvista leige og deponering etter § 39

Det går fram av den gamle husleigelova § 39 andre ledd at eit søksmål om nedsetjing av leiga etter § 35 i den same lova hindrar utkasting på grunn av manglande betaling av leige som skulle ha vore betalt etter at saka blei reist. I slike tilfelle kan retten – når utleigaren krev det – setje som vilkår at uomtvista leige blir betalt og – dersom retten finn det rimeleg – at resten av leiga blir deponert hos namsretten. Både takstnemnd, husleigenemnd og husleigetvistutval kan ta stilling til betaling og deponering av uomtvista leige, jf. husleigereguleringslova §§ 14, 15 og HTU-forskrifta § 1. Ei avgjerd om betaling og deponering i desse tilfella er endeleg. Det vil seie at det ikkje er mogeleg å påklage avgjerda.

Alternativt til at nemndene tek stilling til deponering, har leigaren sjølv rett til å deponere den omtvista leiga i samband med sak om leigereduksjon etter § 35 i den gamle husleigelova, jf. § 39 andre ledd femte punktum.

2.5 Vederlag for forbetringar etter husleigelova frå 1999

Har leigaren med samtykkje frå utleigaren gjort vesentlege forbetringar i husrommet, kan leigaren krevje vederlag for den fordel utleigaren oppnår som følgje av forbetringa, med mindre partane avtala noko anna då samtykket blei gitt. Dette følgjer av § 10-5 i den nye husleigelova. Vi gjer merksam på at føresegna berre gjeld for husleigeavtalar som er inngått etter at den nye lova tok til å gjelde.

Det er berre takstnemnda og husleigetvistutvalet som har kompetanse til å fastsetje vederlag for forbetringar. Husleigetvistutvalets kompetanse er heimla i HTU-forskrifa § 1 – husleigetvistutvalet kan avgjere alle tvistar etter ny og gammal husleigelov. Takstnemndas kompetanse er heimla i husleigelova § 12-2.

Kvar av partane kan krevje at ei takstnemnd eller husleigetvistutvalet finn fram til kva slags økonomisk kompensasjon leigaren skal ha dersom vilkåra i § 10-5 er oppfylt. For det første er det ein føresetnad at leigaren først har sett fram eit krav overfor utleigaren om eit vederlag. Med leigar her meiner ein den som er leigar når husleigeavtalen fell bort. Men det er ikkje noko vilkår at det er denne leigaren som har utført forbetringa. Har ein tidlegare leigar overført leigeretten til ein ny leigar, vil vederlagskravet også normalt vere overført til den nye leigaren. Noko anna kan likevel vere avtalt, og då kan det tenkjast at kravet ikkje er gått over. Her må tvisteorganet gjere ei konkret vurdering av kva som har skjedd. Sidan vederlagskravet først forfell etter at husleigeavtalen er falle bort, talar dette for at kravet er blitt overført. Vederlagskravet kan også setjast fram av leigarens dødsbu dersom ingen av arvingane har adgang til, eller ønskjer å gå inn i husleigeforholdet. Er forbetringane gjort av ein framleigar, må han rette kravet sitt mot hovudleigaren, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 208. Hovudleigaren kan eventuelt krevje vederlaget betalt av utleigaren når hovudleigeforholdet fell bort.

For det andre må leigaren faktisk ha gjort forbetringar i husrommet. Med forbetringar meiner vi her fysiske tiltak som har sett husrommet i betre stand enn det var då leigaren overtok det. Det kan til dømes tenkjast at leigaren installerer utstyr i rommet som det ikkje hadde før, som til dømes VVS-utstyr. Leigaren kan også ha modernisert det utstyret som alt finst i husrommet, som til dømes å setje opp nytt elektrisk anlegg. Vedlikehald fell i utgangspunktet utanfor uttrykket forbetringar; leigaren har derfor ikkje krav på refusjon for vedlikehald, med mindre partane også har blitt einige om dette. Det må det trekkjast opp ei skjønnsmessig grense mellom forbetringar og vedlikehald. Ei god rettesnor kan vere at vedlikehald normalt vil vere arbeid som har som føremål å oppretthalde den standarden som husrommet hadde då leigaren overtok det – tiltak som går ut over dette vil vanlegvis vere forbetringar.

For det tredje må dei forbetringane som leigaren har gjort, vere vesentlege. Med dette meiner vi at tvisteorganet ikkje skal vurdere vederlagskrav der leigarens innsats har vore svært liten. I førearbeida er det nemnt at kravet om at forbetringane skal vere vesentlege er ein bevisbyrderegel. Det vil seie at dersom det ut frå utleigarens ståstad er grunn til å tvile på om husrommet er forbetra, har leigaren ikkje krav på vederlag. Leigaren må såleis vise til endringar som er råd å registrere om han skal få medhald, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 208. Vilkåret om at forbetringa skal vere vesentleg, er knytt til den konkrete endringa, ikkje til kva det har kosta leigaren. Følgjeleg kan endringa ha kosta leigaren mykje, men den har ikkje gjort husrommet vesentleg betre.

I § 10-5 er det eit vilkår om at utleigaren skal ha gitt samtykke til at det er blitt gjort forbetringar. Har utleigaren ikkje gitt sitt samtykke, anten skriftleg, munnleg eller i handling, har leigaren ikkje nokon krav. Samtykket skal i regelen vere gitt før leigaren set i gang med forbetringa, men samtykket kan også vere gitt etter at endringane er gjorde. Her må ein tolke konkret om utleigaren meinte å gi samtykkje. I førearbeida går det fram at dersom utleigaren var ukjent med at leigaren seinare kunne setje fram eit krav på vederlag, kan det vere grunn til å tolke utsegna slik at utleigaren med samtykket berre har fråfalle retten til å krevje at rommet blir sett tilbake slik det var ved innflytting, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 208.

For det femte må ein ta omsyn til om partane i husleigeavtalen har avtalt noko om vederlagsutmålinga. Har partane avtalt at leigaren ikkje skal ha noko vederlag, er saka grei. Men det kan også tenkjast at partane – kanskje særleg ved lokalleige – har kome fram til at vederlaget skal vere lågare enn det som følgjer av vilkåra i § 10-5. Dette må i så fall nemnda rette seg etter. Og det kan også hende at partane i avtalen har fastsett storleiken på vederlaget.

Er vilkåra oppfylt, må organa fastsetje storleiken på vederlaget. Storleiken skal fastsetjast på grunn av den fordel utleigaren må reknast for å kunne oppnå som ein følgje av endringane som er gjort i husrommet. Leigarens kostnader er, som nemnd, utan interesse for vurderinga. Det tvisteorganet skal vurdere er kva økonomisk fordel utleigaren etter ei rimeleg vurdering kan tenkjast å oppnå som følgje av dei arbeida som leigaren har utført. I prinsippet er det ingenting som hindrar nemnda i å setje vederlaget høgare enn dei kostnadene som leigaren har hatt med det som er gjord.

Det er utleigarens framtidige økonomiske fordel det er tale om. Om det er til stades ein slik fordel, skal ein likevel vurdere på grunnlag av tilhøva slik dei var då utleigaren igjen fekk råderetten over husrommet. Om leigaren gjorde endringane ei tid før dette tidspunktet, hadde leigaren sjølv fordel av forbetringane. Og ein må også ta omsyn til ei normal avskrivingstakt for slikt arbeid. Følgjeleg treng det ikkje vere til stades nokon økonomisk fordel dersom det er gått lang tid sidan endringa fann stad.

Kva slags norm nemnda skal nytte ved utrekninga, har først og fremst å gjere med kva slags bruk utleigaren seinare skal gjere av husrommet. Utleigaren kan tenkjast å vinne inn fordelen på ulike måtar. Dette kan skje ved ny utleige eller gjennom eigen bruk. Det kan også vere at han kan selje husrommet for ein høgare pris enn han elles ville ha fått. Skal utleigaren halde fram med å leige ut, bør nemnda leggje hovudvekta på kor mykje arbeida har auka leigeverdien. Skal utleigaren selje, vil det vere naturleg å leggje hovudvekta på kor mykje forbetringa har auka salsverdien. Skal utleigaren nytte husrommet sjølv, er det naturleg å ta utgangspunkt i den auka bruksverdien forbetringa har ført til.

3. Tvisteløysing i takstnemnd

3.1 Innleiing

Ei takstnemnd er ei nemnd på tre personar som blir oppnemnd og sett saman av ein herads- eller byrett med det føremål å løyse ein konkret tvist i eit husleigeforhold. Nemnda går frå kvarandre når den har kome fram til ei løysing på tvisten. Oppstår det seinare ein ny tvist i husleigeforholdet, blir det oppnemnd ei ny takstnemnd. Det vil seie at herads- og byrettane vil kunne oppnemne nemnder etter behov. Dette gjer ordninga fleksibel og effektiv.

Bakgrunnen for ordninga spring ut av eit framlegg i NOU 1993:4. Lovutvalet meinte at det i den nye husleigelova burde vere ein anna måte å løyse tvistar om leigeprisen på enn ved bruk av domstolane. Det blei gjort framlegg om at tvistar om leigeprisen, gjengs leige og vederlag for forbetringar skulle avgjerast av ein oppmann. Ein meinte at dette var ein uformell og snøgg måte å avgjere tvisten på, og ordninga kunne vere med på å avlaste domstolane.

Ved utarbeidinga av Ot.prp. nr. 82 (1997-98) kom departementet fram til at ein ville føre vidare framlegget til utvalet. Departementet ønskte likevel å utvide ordninga med to personar, og såleis kalle det ei takstnemnd etter modell av ordninga i eigarseksjonslova. I eigarseksjonslova § 16 er det heimel for å nytte ei takstnemnd til å ta stilling til kva som skal vere kjøpesummen dersom ein leigar ønskjer å kjøpe ved seksjonering av eigedommen.

3.2 Saksområdet til takstnemnda (materiell kompetanse)

3.2.1 Oversyn

For å avgjere kva slags tvistar takstnemnda kan handsame, må nemnda først gjere visse avgrensingar i tid. Nemnda må skilje mellom husleigeforhold som fell inn under den gamle husleigelova og forhold som fell inn under den nye. Overgangsreglane som regulerer dette skiljet er presentert ovanfor under punkt 2.2.

Gjeld den nye husleigelova for leigeforholdet, har nemnda kompetanse til å løyse tvistar med grunnlag i husleigelova § 12-2 første ledd. Etter føresegna kan nemnda avgjere kva som er marknadsleige etter § 3-1, gjengs leige etter § 4-3 og vederlag for forbetringar som leigaren har gjort på husrommet, jf. husleigeloven § 10-5. Desse føresegnene er omtala under punkt 2.3.1, 2.3.2 og 2.5; vi viser derfor til omtala der.

Gjeld den gamle lova for leigeforholdet, har takstnemnda kompetanse til å avgjere tvistar med grunnlag i husleigereguleringslova § 14 første ledd. I samsvar med føresegna kan takstnemnda setje ned leiga etter husleigelova av § 35 første ledd dersom den er urimeleg. Vidare har nemnda høve til å setje ned leige som er auka for brått og for mykje i samsvar med § 35 tredje ledd. Har takstnemnda sett leiga ned etter § 35, kan takstnemnda etter krav frå leigaren vedta at utleigaren skal betale ulovleg leige attende til leigaren, jf. føresegna i § 35 andre ledd. I samband med sak etter § 35 kan takstnemnda også treffe avgjerd om betaling av uomtvista leige og deponering av omtvista leige etter § 39 andre ledd i den gamle husleigelova. Det går fram av § 14 første ledd første punktum at takstnemnda likevel ikkje har kompetanse til å ta stilling til tvistar etter den gamle husleigelova § 35 dersom husleigeforholdet er regulert av den strenge reguleringa i kapittel II i husleigereguleringslova. Denne reservasjonen gjeld både om leigeprisen er urimeleg, eller om endringar i leiga har vore for brå og stor. Heller ikkje kan nemnda ta stilling til spørsmålet om tilbakebetaling eller betaling av uomtvista leige/deponering i tilfeller der leiga er omfatta av den strenge reguleringa. Punkt 2.4 inneheld ein nærare omtale av desse føresegnene.

Gjeld den gamle lova for leigeforholdet, har takstnemnda i hovudregelen ikkje kompetanse til løyse tvistar med grunnlag i den nye husleigelova. Det er likevel eit unntak for det tilfellet at eit tvisteløysingsorgan eller ein domstol i førevegen har sett ned leiga i medhald av den gamle husleigelova § 35 tredje ledd (leigeauka har vore for stor). I siste punktum i dette leddet heiter det at dersom leiga er blitt sett ned, gjeld kapittel 4 i den nye lova jamvel om denne lova elles ikkje gjeld. I dette tilfellet kan takstnemnda ta stilling til kva som skal vere gjengs leige. Den prosessuelle kompetansen vil gå fram av husleigelova § 13-2 fjerde ledd første punktum og husleigereguleringslova § 14 andre ledd.

3.2.2 Partanes handleevne

Kven av partane som kjem med kravsmål og kva partane har avtalt, avgrensar også takstnemndas kompetanse. Hovudregelen er at begge partane i eit husleigeforhold kan krevje ein tvist løyst av takstnemnda. Det er også grunn til å framheve at staten, fylkeskommunen eller kommunen kan vere part i slike tvistar.

Det er likevel tre unntak frå hovudregelen om at kvar av partane kan be om ei avgjerd av takstnemnda: For det første er det berre leigar av bustad som kan krevje at leiga kan bli sett ned etter den gamle husleigelova § 35. Såleis blir det avgrensa mot utleigarar i bustadleigeforhold og for partar i lokalleigeforhold.

For det andre kan partane ha avtalt at ein ikkje skal kunne nytte takstnemnda for å løyse tvisten. Dette er det adgang til i lokalleigeforhold. Husleigelova § 1-2 andre ledd er ikkje til hinder for dette. Partane kan i staden avtale at tvisten skal løysast ved skilsdom e.l. Ved bustadleige er det ikkje mogeleg å avtale at leigaren ikkje skal kunne krevje tvisten løyst ved bruk av takstnemnd. Ein slik avtaleklausul ville vere i strid med husleigelova § 1-2 første ledd. Leigaren ville kome dårlegare ut enn han elles ville etter lova. Derimot kan utleigaren seie frå seg denne retten til å få tvisten løyst ved takstnemnd.

For det tredje kan ein av partane ha teke saka inn for eit anna tvisteløysingsorgan eller for retten. Takstnemnda vil då ikkje ha kompetanse til å handsame tvisten.

3.3 Framgangsmåten i ei sak (prossesuell kompetanse)

3.3.1 Kravsmål til retten. Førebuing av saka

Ei sak tek til ved at ein av partane i husleigeforholdet vender seg til herads- eller byretten med eit kravsmål (begjæring) om at ein tvist skal avgjerast av ei takstnemnd. Det er ikkje noko i vegen for at partane kan sende inn eit samla krav. Heller ikkje er det noko i vegen for at partane sender inn ulike krav.

Kravsmålet må rettast til herads- eller byretten i den rettskrinsen eigedommen ligg. Dette skal samsvare med det tvungne særlege vernetinget for fast eigedom som ein har i sivile saker, jf. tvistemålslova § 22. Oppstår det tvilsspørsmål, bør tvistemålslova kunne nyttast analogisk. Dette medfører at kravsmålet ikkje kan setjast fram i den rettskrinsen som utleigaren bur om det er ein annan krins eigedommen ligg.

Det er i lova ikkje noko krav om at kravsmålet skal vere skriftleg; men vi vil tilrå det. Kravet kan likevel parten setje fram munnleg, og retten må då medverke til at kravet blir formulert skriftleg. Etter departementets meining bør retten her følgje den same praksisen som ved stemning i sivile søksmål, jf. tvistemålslova §§ 119 og 299. Brukar parten advokat, bør kravsmålet etter departementets meining vere skriftleg, sml. tvistemålslova § 119 tredje ledd.

Det går fram av førearbeida til husleigelova at retten ikkje bør stille større krav til utforminga av kravsmålet enn at tvisten, partane, eigedomen og husrommet kan bli individualisert, jf. Ot.prp. nr. 82 1997-98 side 215. Dette tilleggsvilkåret er ikkje formalisert i sjølve lovteksten, og i førearbeida er det brukt formuleringa ”bør”. Følgjeleg må retten etter ei konkret vurdering kome fram til om ein vil godta kravsmålet slik det er. Det er ikkje noko krav om at motparten kjem med eit munnleg eller skriftleg tilsvar. Motparten avgjer sjølv om han vil ta til motmæle. Ønskjer motparten dette, kan retten ikkje nekte å ta mot motsegner, motpåstand og bevismiddel.

3.3.2 Krav om trygd (sikkerhet)

Retten kan krevje at det blir stilt trygd før ei takstnemnd blir oppnemnd. Det er parten som krev ei tvist avgjort ved takstnemnd som må stille trygda. Føremålet med dette kravet er å sikre at medlemmene i tvistenemnda får godtgjersle for arbeidet sitt, jf. § 12-2 fjerde ledd andre punktum. Medlemmene i takstnemnda vil ha eit rettsleg krav på godtgjersle etter at det er brukt tid på saka. Ein av partane vil bli forplikta til å dekkje denne kostnaden etter at retten har fastsett storleiken, jf. 3.3.5.

På førehand kan det vere vanskeleg å vite kor store kostnadene vil bli. I det enkelte tilfellet må retten etter skjønn fastsetje ein sum. Denne summen skal føresetnadsvis betalast inn på forskot – normalt inn til ein eigen konto som retten sjølv har for dette føremålet. Slik er det også i sivile saker: Rettsgebyr og sideutgifter skal som hovudregel betalast inn forskotsvis, jf. tvistemålslova § 170 og rettsgebyrlova § 3.

Retten må også setje ein frist for betaling. Blir ikkje summen betalt, meiner departementet at retten må rekne kravsmålet for ikkje å ha kome inn, sml. tvistemålslova § 170 andre ledd andre punktum. Men retten står fritt til å avgjere om ein vil stille eit krav om trygd. Er parten eit offentleg organ, vil det normalt ikkje vere nødvendig å krevje inn ein sum på forskot.

Er kravsmålet frå begge partar, blir dei etter departementets meining solidarisk ansvarleg for å betale inn forskot, sml. tvistemålslova § 169 første ledd.

3.3.3 Oppnemning av ei takstnemnd

Retten er forplikta til å oppnemne ei takstnemnd dersom dei formelle vilkåra for dette er oppfylt. Er vilkåra ikkje oppfylt, skal retten sende kravsmålet tilbake til parten om feilen ikkje let seg rette. Det er berre herads- eller byretten i den rettskrinsen der eigedomen ligg som har kompetanse til å oppnemne ei takstnemnd, jf. § 12-2 andre ledd første punktum. Sideordna eller overordna rettar har ikkje denne kompetansen. Heller ikkje stat eller kommune.

Vedtaket om oppnemning av ei takstnemnd er eit simpelt vedtak (beslutning), jf. tvistemålslova § 165. Den enkelte dommar har adgang til å ta avgjerda åleine. Det er ikkje påbode å gi ei grunngiving for vedtaket, men ved avslag eller avvising bør avgjera vere grunngitt.

Etter at nemnda er oppnemnd, bør retten gi nemnda under eitt eller enkeltvis orientering om det vidare arbeidet i nemnda og om godtgjersle m.m. Det kan vere tenleg å utarbeide eit standardskriv til dette føremålet.

Retten har ikkje adgang til å nemne opp ei fast nemnd som skal handsame alle saker som kjem inn. Føresetnaden er at den enkelte nemnda skal vere tilpassa den enkelte saka. Husleigelova § 12-2 stiller ikkje krav til kven som kan vere medlem.

I førearbeida er det sagt at det ikkje skal stillast krav til medlemmenes kvalifikasjonar, men at ein føreset at retten vanlegvis vil oppnemne takstfolk med lang røynsle, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 134. Vidare er det i førearbeida sagt at sakene etter § 12-2 gjeld saker om ein konkret økonomisk verdi. Dette føreset at dei som blir oppnemnd har innsikt i marknadstilhøva på staden og til ein viss grad bygningsteknisk innsikt, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 133. I alle høve vil det vere opp til rettens frie vurdering kven ein vil ha med. Når det gjeld den praktiske gjennomføringa, kan retten til dømes nytte framgangsmåten som blir brukt når lensmenn, som skjønnsmenn, ber herads- eller byretten om å oppnemne skjønnsmenn etter skjønnsprosesslova § 12. I andre ledd i denne føresegna heiter det at ein skal oppnemne skjønnsmenn som har ”kyndighet i det skjønnet gjelder”.

I førearbeida er det sagt at retten ikkje bør motsette seg at dei medlemmene som partane i fellesskap kjem fram til skal brukast, blir oppnemnd, med mindre det er til stades særlege innvendingar til dette. Sidan dette tilleggsvilkåret ikkje er lovfesta, er retten ikkje forplikta til å følgje det.

Retten – og nemnda sjølv – må ta omsyn til føresegnene om habilitet. I § 12-2 andre ledd andre punktum heiter det at reglane i domstolslova §§ 106 og 108 skal gjelde for ei takstnemnd så langt føresegnene passar. Viser det seg at retten har oppnemnd eit medlem i ei takstnemnd som står i slikt forhold til partane i husleigeforholdet som føresegnene nemnder, vil ei avgjerd kunne vere ugyldig.

3.3.4 Handsaming i nemnda

Etter at takstnemnda har blitt oppnemnd, bør nemnda etter departementets meining kome saman og bli samde om kva slags framgangsmåte som skal veljast i saka. Nemnda bør ta stilling til fleire ting: For det første bør ein vurdere om det skal haldast synfaring eller om nemnda vil kunne ta stilling til spørsmåla utan. Normalt vil det vere vanskeleg å avgjere desse tvistane utan synfaring, men unntaksvis kan dette likevel vere forsvarleg. Det er viktig at partane får høve til å uttale seg slik at nemnda til dømes får kjennskap til om leigaren har gjort installeringar som det skal gjerast frådrag for ved fastsetjing av gjengs leige. For det andre bør nemnda vurdere om det er nødvendig å be partane uttale seg - og om eventuelt andre skal gjere det. For det tredje må nemnda vurdere om det er nødvendig å innhente opplysningar som ikkje er tilgjengeleggjort av partane.

Etter at førearbeidet er gjort ferdig må nemnda kome fram til ein klar og eintydig konklusjon, og denne avgjerda må vere skriftleg og grunngitt, jf. § 12-2 tredje ledd andre punktum. I førearbeida er det sagt at nemnda skal grunngi avgjerda på ein slik måte at det klart går fram av vedtaket kva som skal vere leiga framover og kva slags vederlag som skal betalast. Nemnda skal nemne kva slags moment som er teke med og vektlagt i vurderinga, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 215.

Nemnda bør kome fram til ei løysing så fort som råd er. Partane kan krevje domstolshandsaming dersom avgjerda ikkje føreligg seinast to månader etter oppnemning. Dersom nemnda brukar lengre tid, kan kvar av partane ta tvisten direkte inn for herads- eller byretten, jf. § 12-2 tredje ledd tredje punktum. Denne fristen har som føremål å leggje eit press på nemnda, for at den skal gjere seg ferdig innan rimeleg tid, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 215.

Avgjerda må avslutningsvis sendast til retten, som skal ta stilling til kor mykje medlemmene i nemnda skal ha i godtgjersle - og forkynne resultatet for partane.

3.3.5 Godtgjersle til medlemmene

Retten skal etter § 12-2 fjerde ledd første punktum fastsetje den godtgjersla som medlemmene skal ha for arbeidet. I lova er det ikkje fastsett når dette skal gjerast, men det normale vil her vere at medlemmene leverer inn til retten ei kostnadsoppgåve på same måte som ved bruk av alminneleg eller spesielt meddomsutval i sivile saker, jf. domstollova §§ 71 og 72. Vi viser kort til domstolslova § 105a og forskrift 15. februar 1983 nr 86.

Etter at retten har fått oversyn over kostnadene, skal retten krevje summen inn hos den av partane som skal dekkje desse. Etter § 12-2 fjerde ledd tredje punktum skal utleigaren dekkje kostnadene dersom takstnemnda kjem fram til ein lågare sum enn det utleigaren har kravd i leige. Det vil seie den leiga som utleigaren har kravd før tvisten oppstod. Utleigaren skal også dekkje kostnadene dersom nemnda har kome til at vederlaget for forbetringane skal setjast høgare enn det utleigaren før har vore villig til å betale. I alle andre tilfelle er det leigaren som skal betale kostnadene med saka, jf. § 12-2 fjerde ledd fjerde punktum. Leigaren skal mellom anna dekkje kostnadene dersom nemnda kjem framt til at leiga skal vere lik eller høgare enn det utleigaren har kravd. Det same gjeld dersom nemnda kjem fram til at kostnadene for forbetringa blir sett likt eller lågare enn det utleigaren har bode seg til å betale.

Retten må grunngi avgjerda, som skal ha form som ein orskurd (kjennelse), jf. § 12-2 fjerde ledd femte punktum og sml tvistemålslova § 164. Orskurden må retten forkynne til partane, jf. tvistemålslova § 164 andre ledd. Er partane misnøgd med orskurden, er det adgang til å påkjære den til lagmannsretten. Det går fram av § 12-2 fjerde ledd sjette punktum at partane kan påkjære orskurden innan ein månad, sml. tvistemålslova § 398. Fristen skal reknast ut med utgangspunkt i domstolslova §§ 146, 148 og 149, jf. husleigelova § 1-6.

Partane treng ikkje påkjære orskurden dersom sjølve tvisten blir teken inn for herads- eller byretten for ny prøving. I dette tilfellet er det mogeleg å få kostnadsavgjerda prøvd på nytt når retten likevel skal ta stilling til tvisten og til kostnadsspørsmålet i retten. Når retten i eit slikt tilfelle tek stilling til kostnadsspørsmålet, vil retten stå fritt til å avgjere spørsmålet i samsvar med føresegnene om sakskostnader etter tvistemålslova kapittel 13, jf. husleigelova § 12-2 siste ledd. Retten kan ta stilling til spørsmålet etter krav frå partane eller fordi ein sjølv finn grunn til å endre den tidlegare avgjerda, til dømes fordi retten har kome fram til eit anna resultat i tvisten, jf. punkt 3.3.7.

3.3.6 Forholdet til andre organ m.m.

Det går fram av husleigereguleringslova § 14 tredje ledd at dersom ei sak er teken inn for ei husleigenemnd eller for domstolane, kan partane ikkje krevje saka avgjort av ei takstnemnd. Det same må gjelde i forhold til husleigetvistutvalet, jf. HTU-forskrifta § 13.

Føresegna i husleigereguleringslova § 14 tredje ledd må gjelde i forhold til alle tvistar som takstnemnda har kompetanse til å ta stilling til, jamvel om dette ikkje går direkte fram av korkje husleigelova § 12-2 eller husleigereguleringslova § 14.

Her viser vi elles til punkt 1.4.

3.3.7 Rettsleg prøving

Partane kan i to tilfelle krevje at retten tek stilling til tvisten jamvel om takstnemnda har fått den til handsaming. For det første kan partane krevje domstolshandsaming dersom nemnda ikkje har kome fram til ei avgjerd etter at det er gått to månader etter at nemnda blei oppnemnd, jf. § 12-2 tredje ledd tredje punktum. For det andre kan ein part krevje at retten tek stilling til tvisten jamvel om takstnemnda har kome fram til ei avgjerd. Den parten som er misnøgd med resultatet må gjere dette ved stemning. Det er her ikkje nødvendig å gå vegen om forliksrådet, jf. tvistemålslova § 274 nr 9, jf. § 275. Stemninga må vere komen inn til retten innan to månader etter at avgjerda er motteken av parten, jf. § 12-2 tredje ledd andre punktum.

Kjem stemninga inn for seint, kan retten gje oppreising, jf. § 12-2 tredje ledd femte punktum. Føresegnene i domstolslova § 153 flg. vil då gjelde tilsvarande så langt dei passar. Det vil seie at sjølv om ein part oversit fristen på to månader, har han likevel rett til å ta saka inn for retten dersom han kan gjere sannsynleg at forsømminga ikkje er sjølvvalda. Ein part kan også få oppreising dersom det er til stades særlege omstende som talar for oppreising. Det er då eit vilkår at forsømminga er forsettleg, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-98) side 216.

Ein dom i herads- eller byretten kan ankast til lagmannsretten, om vilkåra for dette er oppfylt, jf. tvistemålslova § 355 flg.

Når det gjeld kostnadsspørsmålet, viser vi til punkt 3.3.5.

3.3.8 Rettsverknader

Blir avgjerda til takstnemnda ikkje teken inn for retten, har avgjerda same verknad som ein rettskraftig dom, jf. § 12-2 tredje ledd fjerde punktum. Det vil mellom anna seie at avgjerda er bindande for partane framover. Såleis har avgjerda både ein positiv og negativ funksjon. Avgjerda har her ein negativ funksjon på den måten at kjem spørsmålet opp på nytt, skal retten/nemnda avvise saka, jf. tvistemålslova § 163 første ledd. Avgjerda har også ein positiv funksjon på den måten at den utan vidare skal leggjast til grunn i andre saker, jf. tvistemålslova § 162.

Ei avgjerd som fastset kor mykje leigaren skal ha i vederlag for forbetringar, vil vere bindande for partane framover utan avgrensing. Dette er ein sum som skal fastsetjast ein gong for alle i og med at husleigeforholdet blir avslutta. Det same vil gjelde ved fastsetjing av kva som skal vere leigeprisen mellom partane etter § 3-1. Når leigeprisen er fastsett, vil det ikkje vere nødvendig å fastsetje den ein gong til – berre eventuelt justere den på ei seinare tidspunkt. Ein part vil derimot ikkje vere avskoren frå seinare å krevje å få fastsett gjengs leige etter § 4-3 på nytt når det har gått to og seks månader.

Dersom takstnemnda har fastsett kva som skal vere rimeleg leige etter den gamle husleigelova § 35 første ledd, kan leiga seinare justerast i samsvar med denne føresegna når vilkåra for dette elles er til stades. Normalt vil det vere slik når utleigaren meiner at det på nytt er grunnlag for å auke leiga, og utleigaren har heimel i avtalen for å setje fram krav om endring. I tillegg må leigaren kunne krevje leiga sett ned dersom leigeprisen har gått ned mykje fordi leigemarknaden har endra seg. Skjer endringa like etter at vedtaket er gjort, er det såleis ikkje noko i vegen for at nemnda kan ta stilling til spørsmålet ein gong til.

Har nemnda sett ned leigeprisen i samsvar med den gamle husleigelova § 35 tredje ledd, vil partane seinare berre ha adgang til å justere leiga i samsvar med kapittel 4 i den nye husleigelova; det vil seie justering i samsvar med konsumprisindeks og gjengs leige. Oppstår det mellom partane usemje om kva som skal vere gjengs leige, vil ein ha adgang til å be nemnda om å få fastsett denne - når vilkåra elles er oppfylde.

Har takstnemnda justert leiga etter den gamle husleigelova § 35 tredje ledd i eit tidsbestemt husleigeforhold, vil det gjelde to regelsett for forholdet: Den gamle lova skal gjelde saman med kapittel 4 i den nye lova. For eit tilsvarande forhold, der takstnemnda ikkje har justert leiga etter § 35 tredje ledd, vil berre den gamle husleigelova gjelde. I dette forholdet vil utleigaren framleis kunne krevje leiga endra om avtalen gir heimel for kravet. Skal dette forholdet kome inn under den nye lova, så langt det gjeld leigeprisvernet i kapittel 4, må leigaren krevje endringa justert av eit tvisteløysingsorgan eller ein domstol. Endrar utleigaren leiga årleg mindre enn 25 %, er resultatet usikkert.

Når det gjeld den subjektive rettskrafta, vil avgjerda som hovudregel berre gjelde partane i husleigeforholdet. Med det kan oppstå spørsmål om kva verknader avgjerda har for ein tredjemann – typisk ved overføring av leigeretten eller eigarskifte. Etter at avgjerda er teken, er tredjemann etter sikker rett bunden av den. Skjer endringa i partsforholdet under sakshandsaminga, viser vi her kort til tvistemålslova § 65 og til teorien.

4. Tvisteløysing I husleigenemnd