Rundskriv H-08/02

I dette rundskrivet ønskjer departementet å fokusere på kommunale husleigeforhold. Departementet ønskjer å informere om korleis kommunen kan skaffe bustader for utleige og gi ein nærare presentasjon av reglane som regulerer vanlege husleigeavtalar. Vi vil også framstille dei særlege husleigeavtalane som kommunen kan inngå ved utleige av spesial-, gjennomgangs- og tenestebustader.

Føreord

I rundskriv H-32/99 gav departementet nærare informasjon om den nye husleigelova av 26. mars 1999 nr. 17, som tok til å gjelde 1. januar 2000. I rundskrivet blei det også informert om endringane i husleigereguleringslova av 7. juli 1967 nr. 13 og om adgangen til å få bustønad.

I rundskriv H-24/01 har vi informert om dei nye reglane som gjeld for tvisteløysing i husleigeforhold. Dette gjeld løysing av tvist om leigepris m.m. i takstnemnd, husleigenemnd og husleigetvistutval. Reglane finst i den nye husleigelova. I tillegg har det kome inn nye føresegner i husleigereguleringslova kapittel II og den gamle husleigelova av 1939 § 35. Dessutan er det blitt vedteke ei mellombels forskrift om husleigetvistutval – som gjeld i Oslo for ein prøveperiode på tre år. Husleigetvistutvalet tok til å fungere frå 1. mars 2001.

I dette rundskrivet ønskjer departementet å fokusere på kommunale husleigeforhold. Departementet ønskjer å informere om korleis kommunen kan skaffe bustader for utleige og gi ein nærare presentasjon av reglane som regulerer vanlege husleigeavtalar. Vi vil også framstille dei særlege husleigeavtalane som kommunen kan inngå ved utleige av spesial-, gjennomgangs- og tenestebustader.

 

Med helsing

 

Inger Lindgren (e.f.)
ekspedisjonssjef

 

Bjørn J. Pedersen
avdelingsdirektør

1. Innleiing

 

Kommunane har ansvar for å skaffe bustader til innbyggjarar som ikkje er i stand til å gjere dette sjølv. Særleg har kommunen ansvar for å skaffe tenlege bustader for vanskelegstilte grupper. Mellom anna vil dette gjelde bustadlause, flyktningar og personar med pleie- og omsorgsbehov. Ein kommune har etter lov om sosiale tenester (sosialtenestelova) § 3-4 plikt til å medverke til å skaffe bustader til personar som ikkje sjølv kan ta vare på sine interesser på bustadmarknaden. Dette gjeld også i forhold til å skaffe bustader som er særskilt tilpassa og som eventuelt har tilknytt hjelpe- og vernetiltak for dei som treng det på grunn av alder, funksjonshemming eller av andre grunnar. Føresegna må sjåast i samanheng med sosialtenestelova § 4-5, som seier at sosialtenesta i kommunen er forplikta til å finne mellombels husvære til dei som ikkje klarar dette sjølv.

Ansvaret som kommunane har etter sosialtenestelova kan oppfyllast på fleire måtar. Kommunen kan byggje eller kjøpe bustadeigedommar for vidare sal eller til bruk for utleige på same måten som andre aktørar i bustadmarknaden. Både bygging og kjøp kan finansierast i Husbanken. Banken prioriterer høgt søknad frå kommunar med bustadløysingar for bustadlause, flyktningar og personar med pleie- og omsorgsbehov. I dette rundskrivet vil ikkje desse sidene av verksemda til kommunane bli omtalt nærare.

I dette rundskrivet vil vi først omtale dei særlege juridiske verktøya kommunen har for å skaffe bustader for utleige. Etterpå vil vi presentere dei viktigaste reglane som regulerer ein vanleg husleigeavtale. Til slutt vil vi omtale dei reglane som gir kommunen adgang til å inngå særlege husleigeavtalar. Dette kan gjelde utleige til personar med spesielle bustadbehov av varig  eller mellombels karakter. Det er også ei eiga føresegn som kan nyttast ved utleige av tenestebustader. Etter den gamle husleigelova § 41 var det særlege unntak for visse leigeforhold. I den nye husleigelova kapittel 11 er visse særvilkår ytterlegare presisert.

Leige av lokale vil ikkje bli nærare omtalt. Her skal vi berre nemne at ved utleige av lokale står ein friare til å gjere avvik frå reglane i husleigelova, jf husleigelova § 1-2 andre ledd. Mellom anna er det mogeleg å ha eigne reglar for korleis leiga skal justerast.

2         Skaffe bustader for utleige

2.1        Byggje og kjøpe bustader

Er det ikkje passande bustader å få kjøpt, kan kommunen byggje nytt. Husbankens låne- og tilskotsordningar kan nyttast til å få finansiert slik nybygging. Banken prioriterer høgt søknader frå kommunar om prosjekt og bustadløysingar for både bustadlause, flyktningar og personar med pleie- og omsorgsbehov. Kommunen kan også finne det føremålsteneleg å byggje nytt for å kunne leige ut til eigne tilsette. Dette kan nyttast som eit verkemiddel for å trekkje til kommunen kvalifisert arbeidskraft. Kommunen kan sjølv eige tomta. I andre tilfelle må kommunen kjøpe tomtegrunn eller skaffe den på annan måte, til dømes gjennom oreigning eller bruk av avtalefesta forkjøpsrett.[1]  

I staden for å byggje kan kommunen kjøpe ein bustadeigedom som passar til føremålet. Dette kan vere ein einebustad, eit rekkjehus eller ein heil leigegard. Slike kjøp blir ikkje nærare omtalt her, med unntak av at vi under neste punkt skal omtale bruk av forkjøpsrett til leigegardar.

2.2        Forkjøpsrett til leigegard 

Kommunen kan skaffe bustader gjennom bruk av forkjøpsrett. Forkjøpsrett kan kommunen ha sikra seg gjennom avtale i samband med bortfeste av eigedommar eller gjennom avhending av kommunal tomtegrunn. Lovfesta forkjøpsrett har kommunen med heimel i lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leigegardar (leigegardslova).

Ein kommune har forkjøpsrett etter denne lova når eigedomsretten til ein leigegard i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommune der eigedommen ligg, jf leigegardslova § 2 første ledd første punktum. Denne retten har kommunen likevel ikkje ved overføringar ved arv, skifte eller oreigning, jf leigegardslova § 2 første ledd andre punktum.

 

Retten kan også gjerast gjeldande ved overføring av eigedomsrett ved erverv av aksjar, sameigeandelar eller andelar i eit leigegardsselskap, jf § 2 andre ledd. For at forkjøpsretten skal gjelde, må ervervaren bli innehavar av minst femti prosent av alle aksjar, sameigeandelar eller partar i leigegardsselskapet, eller få rett til å røyste for minst femti prosent av aksjeskapitalen. Kommunen kan også gjere gjeldande forkjøpsrett når to eller fleire anten kvar for seg eller i fellesskap etter tidlegare avtale ervervar aksjar, sameigeandelar eller andelar som alt nemnd, i eit slikt tal at dei til saman blir innehavarar av minst femti prosent av aksjar, sameigeandelar eller andelar i leigegardsselskapet. Saman med ervervarens aksjar, sameigeandelar eller andelar reknar ein også tilsvarande som høyrer til ektefelle, barn, foreldre eller søsken.

 

Kommunens forkjøpsrett er avgrensa av definisjonen av kva ein leigegard er. Det heiter i leigegardslova § 1 første ledd at med leigegard blir det meint ein utleigeeigedom der meir enn halvparten av bruksarealet er innreidd til å bu i og som inneheld minst fem bustader. Her må ein først slå fast kva som skal vere ein del av bruksarealet, og dernest må ein definere kor stor del av dette arealet igjen som skal reknast for å vere ”innredet til beboelse”. Leiegard er i alle høve ikkje eigedomen når kravsmål om oppdeling av eigedommen i seksjonar er tinglyst, jf leigegardslova § 1 andre ledd første punktum. Ein samleseksjon for bustader som elles oppfyller krava, skal likevel reknast for å vere ein leigegard.

            Forkjøpsretten etter § 3 kan gjerast gjeldande på vegner av leigarane i eigedommen som ønskjer å overta leigegarden som burettslag eller eit eigarseksjonssameige. Vidare kan retten gjerast gjeldande på vegner av eit selskap som blir styrd og kontrollert av kommune eller stat – eller på vegner av ein studentsamskipnad. Dessutan kan retten nyttast av kommunen til eigne føremål. Har kommunen gjort vedtak om å gjere bruk av forkjøpsretten til eige bruk, går kommunen i hovudregelen inn i ervervarens rettar og plikter, jf leigegardslova § 7 første ledd. Etter at kommunen har overteke eigedomsretten, må kommunen respektere dei husleigeavtalane som alt er inngått. Men etter kvart som bustadene blir ledige, kan kommunen nytte bustadene i eigedommen til det som er det tiltenkte utleigeføremålet.

2.3        Kjøpe bustader i eigarseksjonssameige, burettslag og bustadaksjeselskap

2.3.1        Seksjon i eigarseksjonssameige

I staden for å erverve eigedomsretten til heile eigedommen, kan kommunen kjøpe andelar i ein bustadeigedom som er eigd av fleire. Nedanfor skal vi presentere kjøp av andelar i burettslag og kjøp av aksjar i bustadaksjeselskap. Her skal vi presentere erverv av seksjonar i eit eigarseksjonssameige.

            Kommunen kan kome inn som eigar av seksjonar alt når eigarseksjonssameiget blir oppretta. Eigaren av eigedommen kan til dømes gå inn i eit samarbeid med kommunen om lån og oppføring, eventuelt i samarbeid med Husbanken. I desse tilfella kan kommunen kome inn og påverke korleis vedtektene skal vere utforma, mellom anna at kommunen skal ha rett til å erverve ein viss del av seksjonane og ha forkjøpsrett ved avhending av ein seksjon. Særlege reglar om utleige vil det også vere mogeleg å fastsette i vedtektene.[2]

            Kommunen kan elles ønskje å kjøpe ein eller fleire seksjonar i eit alt oppretta sameige. Når kommunen har funne ein seksjon som ein ønskjer å kjøpe, må kommunen som hovudregel by på seksjonen som andre. Unntak vil det vere om det er ein heil samleseksjon med bustader som blir seld – då kan ein gjere bruk av lovheimla forkjøpsrett, jf leigegardslova § 1 andre ledd andre punktum og punkt 2.2 ovanfor. Unntak vil det dessutan vere om det i vedtektene er fastsett at kommunen skal ha forkjøpsrett, jf eigarseksjonslova § 22 andre ledd. Sidan ein seksjonseigar rår som ein eigar over seksjonen, vil eigaren også kunne hefte på sin eigen seksjon ein forkjøpsrett til fordel for kommunen, jf eigarseksjonslova § 22 første ledd.

Når kommunen har funne seksjonar ein vil kjøpe, kan det vere andre hindringar i vegen enn at nokon byr høgare. Eit hinder er at eigarseksjonsameiget i vedtektene har sett forbod mot at juridiske personar skal ha adgang til å erverve seksjonar i sameiget. Her vil eigarseksjonslova § 22 fjerde ledd vere til hjelp. Her heiter det at jamvel om det er lagt ned forbod mot at juridiske personar skal kunne erverve seksjonar, eller at det er sett grenser for kor mange seksjonar nokon kan eige, skal visse juridiske personar likevel til saman kunne erverve inntil ti prosent, men likevel minst ein seksjon, i alle eigarseksjonsameige som er samansett av fem eller fleire seksjonar. Kommunen er her nemnt som ein slik juridisk person, jf eigarseksjonslova § 22 fjerde ledd bokstav c. Det same gjeld for selskap som har til føremål å skaffe bustader og som framleis blir styrd og kontrollert av staten, av ein fylkeskommune eller ein kommune, jf bokstav d. Likeeins er det med stiftingar som har til føremål å skaffe bustader og som er oppretta av staten, ein fylkeskommune eller kommune, jf bokstav e.

I tillegg til at det er eit krav om at sameiget skal vere samansett av fem eller fleire seksjonar, ligg det også ein reservasjon i eigarseksjonslovas § 22 fjerde ledd andre punktum. Her heiter det at om eit sameige er samansett av fleire fråskilde bygningar, skal adgangen til å erverve til saman inntil ti prosent eller minst ein seksjon, berre gjelde og reknast ut frå dei bygningar som har fem eller fleire seksjonar.

Er det i vedtektene til eit eigarseksjonssameige ikkje lagt ned noko forbod mot at juridiske personar skal kunne erverve seksjonar i sameiget, står kommunen fritt til å kjøpe. Avgrensinga i eigarseksjonslova § 22 tredje ledd første punktum er heller ikkje noko hinder om kommunen ønskjer å kjøpe fleire enn to seksjonar. Hovudregelen er her at ingen skal kunne erverve meir enn to bustadseksjonar. Unntak er likevel blitt gjort for staten, fylkeskommunane og kommunane. Desse juridiske personane kan kjøpe fleire seksjonar i same sameige om dette er ønskjeleg. Det same gjeld for selskap og organisasjonar som blir eigd eller styrd av staten, fylkeskommunen eller kommunen og som har som føremål å skaffe bustader, jf eigarseksjonslova § 22 tredje ledd tredje punktum. Unntak er også gjord for nokre særlege typar av erverv. Dette er oreigning, arv, forskot på arv eller for tilfelle der kreditor ervervar seksjonar for å redde sitt krav som er sikra med pant i seksjonen, jf eigarseksjonslova § 22 tredje ledd andre punktum.

Stortinget har 17. juni 2002 vedteke å utvide krinsen av kven som kan erverve inntil ti prosent. [3] Den nye gruppa vil vere selskap, stiftingar eller andre som har inngått ein samarbeidsavtale med staten, ein fylkeskommune eller ein kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte. Føremålet med denne endringa er å leggje til rette for at det kan bli skaffa fleire bustader til bustadlause og andre vanskelegstilte. Nokre frivillige organisasjonar har signalisert vilje til å gå tyngre inn i dette arbeidet. Endringa – som gjeld frå 1. juli 2002 - er meint å skulle medverke til ei slik utvikling.

Jamvel om kommunen har fått kjøpe ein eller fleire seksjonar i eit sameige, kan det oppstå vanskar ved utleige. Føresetnaden for kjøpet er normalt at bustaden skal leigast ut. Men i eit sameige kan det i vedtektene vere sett forbod mot utleige eller det kan vere sett snevre grenser for i kva tilfelle utleige kan finne stad. Sjølv om det ikkje er direkte regulert i lova, må det likevel vere slik at ein juridisk person skal kunne leige ut jamvel om adgangen til utleige er avgrensa i vedtektene. Sameiget kan ikkje setje forbod mot dette, men sameiget må likevel i vedtektene kunne krevje at styret skal godkjenne den som det skal leigast ut til. Slik godkjenning kan då berre nektast dersom det føreligg sakleg grunn, jf eigarseksjonslova § 22 andre ledd andre punktum. Vurderinga her vil vere den same som ved godkjenning av framleigar av bustad i burettslag, jf punkt 2.3.2.

2.3.2        Andel i burettslag

Kommunen kan ha ønskje om å kjøpe ein andel, eller fleire, i eit burettslag, men det kan ikkje kommunen utan vidare gjere.[4] Juridiske personar kan som hovudregel ikkje vere andelseigarar. Det går fram av burettslagslova § 13 første ledd bokstav a og b at berre fysiske personar kan vere andelseigarar, og ingen kan eige meir enn ein andel, og ein andelseigar skal som hovudregel sjølv bu i bustaden, jf burettslagslova § 33.

            Nokre juridiske personar vil likevel på visse vilkår kunne bli andelseigar. Adgangen kan vere heimla i vedtektene i laget. Burettslaget kan fastsetje at staten, ein kommune, eit bustadbyggjelag eller ein annan institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål til saman skal kunne eige inntil tretti prosent av andelane. Det same gjeld for ein arbeidsgivar som skal framleige bustadene til sine tilsette, jf burettslagslova § 13 fjerde ledd første punktum. Så lenge denne ”kvoten” ikkje er brukt opp, vil såleis kommunen kunne erverve ein eller fleire andelar.

            I nokre burettslag er også ”kvoten” utvida. Med heimel i burettslagslova § 13 fjerde ledd andre punktum kan departementet gi sitt samtykke til at meir enn tretti prosent av andelane skal kunne tilhøyre dei nemnde juridiske personane. Om til dømes ein kommune har medverka til at eit nytt burettslag er blitt oppretta, kan kommunen på denne måten sikre seg for ein kortare eller lengre periode, til dømes at førti prosent av andelane i laget blir nytta til særskilde grupper.

            Eit burettslag vil ikkje vere forplikta i vedtektene til å opne for at visse juridiske personar skal kunne kjøpe seg inn i laget. Likevel vil kommunen med heimel i lova kunne kjøpe inntil ti prosent av andelane – og minst ein andel – i burettslag som er samansett av fem eller fleire andelar, jf burettslagslova § 13 femte ledd. Det same gjeld også for selskap som har til føremål å skaffe bustader og som blir styrt og kontrollert av staten, ein fylkeskommune eller ein kommune. Det same gjeld også for kommunale stiftingar som har til føremål å skaffe bustader. Er burettslaget sett saman av fleire bygningar, skal adgangen til å kjøpe til saman ti prosent og minst ein andel gjelde og reknast ut frå dei andelane som gir leigerett til bustad i bygningar som har fem eller fleire bustader.

Det er denne regelen som blir omtala som ”tiprosentregelen” i ulike samanhengar. Regelen er etter departementets meining eit viktig bustadpolitisk verkemiddel for ein kommune. Når kommunen på denne måten kan kjøpe andelar i forskjellige burettslag, vil dette kunne medverke til at integreringa av særlege grupper i samfunnet går lettare.

Stortinget har 17. juni 2002 vedteke å utvide krinsen av kven som kan erverve inntil ti prosent. [5] Den nye gruppa vil vere selskap, stiftingar eller andre som har inngått ein samarbeidsavtale med staten, ein fylkeskommune eller ein kommune om å skaffe bustader til vanskelegstilte. Føremålet med dette endringa er å leggje til rette for at det kan bli skaffa fleire bustader til bustadlause og andre vanskelegstilte. Nokre frivillige organisasjonar har signalisert vilje til å gå tyngre inn i dette arbeidet. Endringa – som gjeld frå 1. juli 2002 - er meint å skulle medverke til ei slik utvikling.

 

Eit særleg spørsmål er kor mange prosent av andelane ein kommune kan erverve i burettslag som i vedtektene har opna for at visse juridiske personar skal kunne erverve inntil tretti prosent.  Kommunen kan til dømes alt ha erverva tretti prosent, og spørsmålet blir då om kommunen i tillegg skal kunne bruke tiprosentregelen, slik at kommunen til saman eig førti prosent av andelane i burettslaget, eller om tiprosentregelen må reknast inn som ein del av den opninga som laget i vedtektene har gitt for at visse juridiske personar skal kunne erverve andelar.  Ordlyden i burettslagslova § 13 femte ledd skulle tilseie at kommunen med fleire fritt skulle kunne erverve inntil 10 prosent av andelane uavhengig av kva som elles skulle vere fastsett i vedtektene. Men førearbeida tilseier ei noko snevrare tolking, jf Ot prp nr 69 1997-98. Her heiter det at retten til å overta ti prosent av andelane for staten, fylkeskommunen eller kommunen etter den nye føresegna skal gjelde uavhengig av om vedtektene opnar for at andre juridiske personar kan eige andelar i laget. Men dersom staten, fylkeskommunen eller kommunen alt har rett til å eige ti prosent eller fleire av andelane, skal ikkje den nye føresegna føre til rett til å utvide denne eigarandelen med ytterlegare ti prosent. På same måte skal ikkje kommunen få rett til å overta andelar dersom andre av dei som har rett etter den nye lovføresegna, til dømes staten, alt eig ti prosent eller fleire av partane i laget.  Det vil seie at dersom nokon av dei nemnde juridiske personane har fylt opp ”kvoten”, vil ikkje andre kunne kome inn og gjere krav på å få erverve fleire andelar. Men det skal ikkje takast omsyn til andelar som andre juridiske personar eig i burettslaget. Det vil seie at om til dømes eit aksjeselskap med heimel i vedtektene har erverva tretti prosent av andelane, kan framleis dei offentlege organa erverve inntil ti prosent. 

 

Kjøper kommunen ein andel - eller fleire - i eit burettslag som er tilknytt eit bustadbyggjelag, må kommunen også vere andelseigar i bustadbyggjelaget, jf burettslagslova § 13 sjuande ledd. Bustadbyggjelaget kan ikkje i sine vedtekter setje forbod mot at kommunen og andre nemnd i burettslagslova § 13 femte ledd skal kunne vere andelseigarar i bustadbyggjelaget, jf bustadbyggjelagslova § 10  fjerde ledd tredje punktum.

Jamvel om kommunen vil ha rett til å vere andelseigar i eit lag anten med heimel i vedtektene eller i lova, gir dette likevel ikkje kommunen nokon forkjøpsrett. Om kommunen i tillegg skal ha ein forkjøpsrett til dei andelane som blir lagt ut for sal og liknande, må kommunen frå før vere andelseigar og adgangen regulert i vedtektene, jf burettslagslova § 22 andre ledd nr 1. I vedtektene kan også kommunen ha ein rett til å peike ut ein bustadsøkjar som skal kunne gjere bruk av ein forkjøpsrett, jf burettslagslova § 22 andre ledd bokstav 5. Ut over dette må kommunen – som andre som kjøper andel – respektere forkjøpsretten i laget.

For kommunen som juridisk person vil føresetnaden vere å framleige bustaden. Det oppstår då spørsmålet om kva adgang kommunen har til det. Det går fram av burettslagslova § 34 første og andre ledd at husleigelova delvis skal gjelde for forholdet mellom andelseigaren og burettslaget. Mellom anna skal hovudregelen for framleie gjelde, jf burettslagslova § 34 andre ledd. Hovudregelen står i husleigelova § 7-2. Her heiter det at leigaren ikkje har adgang til å framleige eller på annan måte overlate bruksretten til andre utan samtykke frå utleigaren, med mindre noko anna følgjer av avtale eller lovføresegn.

Det går fram av burettslagslova § 34a andre ledd at styret i laget berre kan nekte ein juridisk person å framleige dersom tilhøve ved framleigaren sjølv gir sakleg grunn til dette. Burettslaget kan såleis ikkje hindre framleige av ein bustad som kommunen har leigerett til. Men kommunen på si side må respektere den retten styret har til å vurdere den personen som kommunen ønskjer å framleige til. Kommunen kan følgjeleg ikkje la framleigaren flytte inn før styret har gitt sitt samtykke. Derimot vil det ikkje vere noko i vegen for at kommunen inngår ein avtale med burettslaget om eit generelt samtykke for alle som kommunen vil leige ut til, eller at framgangsmåten for å gi samtykke blir gjort enklare.

 

Burettslagslova § 90 avgrensar bruken av § 13. I denne føresegna heiter det i fjerde ledd at § 13 ikkje gjeld for burettslag som er stifta før burettslagslova tok til å gjelde. Unntak er likevel gjort for eigedomsforhold som er oppretta etter at lova har teke til å gjelde; her gjeld § 13 siste ledd. Det har vore reist spørsmål om verknaden av denne overgangsføresegna er at kommunen ikkje kan gjere gjeldande sine krav etter til dømes femte ledd i § 13 mot eldre burettslag. Lova tok til å gjelde 1. juli 1960 og har sidan vore endra ei rekkje gonger. I følgje teorien har ein meint at unntaka i føresetnaden bak § 90 berre gjeld den lova som blei vedteken i 1960,  jf Wyller: Oppløsning og forkjøpsrett i Borettslag frå 1979 side 59-63. Føresetnadene i denne paragrafen har difor  ingen verknad for dei seinare endringslovene som til dels har eigne føresetnader om når dei skal settast i verk.

2.3.3        Aksje i eit bustadaksjeselskap

Nokre bustadeigedommar er organisert som eit aksjeselskap. Om kommunen ønskjer å kjøpe seg inn i ein slik eigedom, er det ein aksje med ein tilhøyrande leigerett som blir erverva. Aksjeforholdet er regulert av aksjelovene og leigeforholdet er regulert av burettslagslova kapittel 6 og dei delane av husleigelova som gjeld for burettslag, jf burettslagslova § 1 første ledd andre og tredje punktum.

            Sidan resten av burettslagslova ikkje gjeld, vil det heller ikkje vere noka lovfastsett forbod mot at juridiske personar kan erverve aksjar i selskapet. Om ikkje anna er fastsett i vedtektene, vil adgangen til å erverve aksjar vere open. Vedtektene kan innehalde føresegner som avgrensar ein juridisk persons adgang til å erverve aksjar, til dømes tretti prosent. Kommunen må respektere denne avgrensinga, og kommunen må respektere eit forbod mot at juridiske personar skal kunne vere aksjeeigar. Her er det ikkje – som for burettslag – heimla noka eiga føresegn i lova som likevel gir rett til erverv på inntil ti prosent. Her finst det ikkje nokon ”tiprosentregel” som kan hjelpe. Kommunen har såleis i bustadaksjeselskap noko dårlegare sjansar til å få kjøpt seg inn, enn kommunen har i eit burettslag.

Når det gjeld spørsmålet om det i selskapet kan vere avgrensingar i kommunens adgang til å framleige bustaden, vil også her hovudregelen vere å finne i husleigelova § 7-2, jf punkt 2.3.2 ovanfor. I burettslag kan styret berre nekte å godkjenne framleie når forhold ved framleigaren gir sakleg grunnlag for det, jf burettslagslova § 34a. Denne føresegna gjeld ved framleige frå bustader eigd av juridiske personar nemnd i burettslagslova § 13 tredje, fjerde og femte ledd, jf punkt 2.3.2 ovanfor. Etter departements meining talar gode grunnar for at denne regel analogisk bør gjelde når ein juridisk person ønskjer å framleige i eit bustadaksjeselskap. Kan den juridiske personen ikkje leige ut, vil aksjen heller ikkje vere til noko nytte. Difor kan det etter departementets syn ikkje vere sett ned forbod mot framleige i vedtektene til bustadaksjeselskapet.

2.3.4                    Samarbeidsutval

Om eit bustadbyggjelag krev det, er ein kommune – og andre som er nemnde i burettslagslova § 13 femte ledd -  forplikta til å opprette eit eige samarbeidsutval ved kjøp av ein eller fleire andelar i eit tilknytt burettslag, jf bustadbyggjelagslova § 10 fjerde ledd fjerde punktum. I dette utvalet skal ein behandle saker som gjeld erverv av andelar og forvaltning av framleigeforhold, men det vil også vere mogeleg å behandle andre saker som måtte kome opp. Utvalet kan til dømes nyttast til å ordne opp i misforhold mellom kommunen som andelseigar og hovudleigar så langt dette gjeld forholdet til burettslaget som kommunen er andelseigar i. På denne måten vil ein kunne hindre at burettslaget gjer bruk av sanksjonar mot kommunen, til dømes oppseiing av leigeavtalen eller heving av denne, jf burettslagslova §§ 36 og 37.

2.4        Leige for framleige

I staden for å kjøpe kan kommunen leige ein bustad for sidan å framleige denne til personar det er ønskjeleg å leige ut til. Dette blir også kalla for ”innleige”.[6] Hovudregelen ved framleige er at leigaren ikkje har adgang til å framleige eller på annan måte overlate bruken av bustaden til andre utan samtykke frå utleigaren, med mindre noko anna følgjer av avtalen eller ei lovføresegn, jf husleigelova § 7-2. Det vil seie det same som at utleigaren kan nekte kommunen å framleige om han skulle ønskje det, om ikkje kommunen har sikra seg ein rett til framleige i husleigeavtalen.

Sidan kommunen er ein juridisk person, er det føresett at kommunen vil framleige bustaden, om det ikkje skulle vere haldepunkt for noko anna. Som utgangspunkt må nok framleigeadgangen likevel sikrast gjennom avtale – uttrykkjeleg eller føresetnadsvis. Utan konkrete haldepunkt for noko anna vil det likevel vere nærliggjande å tolke inngåinga av leigeavtalen med kommunen som eit samtidig samtykke til framleige, men her må ein vurdere konkret kva som er føresetnaden. Ofte vil nok utleigaren ha ønskje om å godkjenne den som kommunen vil framleige til, men kommunen kan ved avtale sikre seg fri adgang til framleige. Kommunen bør likevel sende eit kort brev til utleigaren med informasjon om kven som skal flytte inn; dette vil kunne hindre konfliktar mellom utleigaren og framleigaren.

2.5        Tildelingsrett

Kommunen kan også skaffe seg bustad til særlege grupper gjennom å sikre seg ein tildelingsrett. Det vil seie ein rett til å peike ut kven som eventuelt skal få kjøpe eller leige ein bustad. Kommunen kan ha sikra seg dette i samband med klausulering av omsorgsbustader – der Husbanken har gitt tilskot, ved salet av tomter  eller på ein annan liknande måte. Retten kan også vere tinglyst som eit hefte på eigedommen.

Rett til å peike ut kven som skal kjøpe ein seksjon i eit sameige må kommunen ha sikra seg med heimel i vedtektene. I vedtektene kan det vere fastsett vilkår for å vere eigar av ein seksjon, til dømes at vedkomande er over ein viss alder eller liknande. Skjønnskriteria kan også vere utforma slik at det berre er menneske med spesielle behov som skal få kjøpe. Kommunen kan då vere den som har kompetansen til å avgjere kven dette er.

            Kommunen kan også i eit burettslag eller eit bustadaksjeselskap ha ein tildelingsrett som i eit eigarseksjonssameige. Det kan i vedtektene til eit burettslag vere fastsett vilkår for å vere andelseigar når særlege grunnar er til stades. Desse vilkåra skal først vere godkjende av departementet for å kunne vere gyldige, jf burettslagslova § 13 åttande ledd. Kommunen kan her vere gitt adgang til å fastsetje kven som skal kunne kjøpe andel. I vedtektene til eit burettslag kan det vere fastsett at den bustadsøkjande som kommunen peikar ut, skal ha forkjøpsrett, jf burettslagslova § 22 andre ledd nr 5.

Eig kommunen ein seksjon i eit sameige, ein andel i eit burettslag eller aksje i eit bustadaksjeselskap, vil det sjølvsagt vere kommunen som avgjer kven som skal bruke bustaden, føresett at den kommunen peikar ut blir godkjent anten som leigar eller framleigar. Her følgjer tildelingsretten av eigedomsretten.

Kommunen kan inngå ein eigen avtale med ein utleigar om at det er kommunen som skal fastsette kven utleigaren skal leige ut til. Når ein bustad blir ledig i til dømes ein leigegard, vil det då vere kommunen som finn fram til den nye leigaren, mens sjølve husleigeforholdet er mellom eigaren av eigedommen og den som er plukka ut. Det vil ikkje vere noko i vegen for at bustaden også blir øyremerkt, slik at dei særlege reglane i husleigelova kapittel 11 kan blir brukt, jf punkt 4.2.

2.6        Vidareformidling

Kommunen kan formidle kontakt mellom private utleigarar og personar som har bruk for ein utleigebustad. Her går ikkje kommunen inn som eigar eller leigar. Husleigeavtalen blir gjort direkte mellom utleigaren og leigaren. Kommunen har heller ikkje tildelingsrett. Kommunen formidlar kontakt, men kan eventuelt hjelpe leigaren med å stille depositum eller garanti. Om ikkje kommunen stiller kommunal garanti, vil ikkje kommunen ha noko bindande ansvar overfor utleigaren. Likevel vil det nok kunne lønne seg å ha ein viss kontakt med partane i leigeforholdet og gi desse nødvendig hjelp for å løyse forskjellige situasjonar og mogelege konfliktar. Dette vil kunne gjere det enklare å halde fram med å formidle leigarar til denne utleigaren.

            Vidareformidling kan skje ved at kommunen sjølv prøver å kome i kontakt med utleigar gjennom å annonsere i aviser. Det er også mogeleg å gå gjennom dei utleigeannonsane som er i avisene og prøve å kome i kontakt med utleigarar på den måten, eller ein kan finne fram til utleigefirma i telefonkatalogen eller på Internett.

3         Vanleg husleigeavtale

3.1         Skilje mellom vanlege og særlege husleigeavtalar

Det kan vere føremålstenleg å skilje mellom vanlege husleigeavtalar og dei ein kan kalle særlege husleigeavtalar. Med vanlege husleigeavtalar meiner vi avtalar som blir regulert av dei generelle føresegnene i husleigelova. Med særlege husleigeavtalar tenkjer vi på husleigeavtalar for personar med spesielle bustadbehov av varig eller mellombels karakter, tenestebustad og utleige av eigen bustad. Desse avtalane blir i det store og heile regulert av dei generelle føresegnene, men blir også regulert av særlege føresegner i husleigelova og andre lover. Desse føresegnene gir adgang til å fråvike nokre av dei generelle føresegnene.

Eit skilje mellom vanlege og særlege avtalar var det også etter den gamle husleigelova. Unntaka frå dei generelle føresegnene var regulert i lova § 41. For avtalar som skal regulerast av den gamle lova er det framleis denne føresegna som gir grunnlaget for særreguleringa.

3.2        Grenser for kva partane kan avtale

Føresetnaden er her at kommunen som utleigar skal inngå ein husleigeavtale om bustad. Husleigelova set visse grenser for kva partane kan avtale. I husleigelova § 1-2 første ledd heiter det at det ikkje kan avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er mindre gunstige for leigaren enn det som følgjer av føresegnene i lova. Avtalelova og andre lover vil også setje grenser for kva vilkår som kan avtalast. Mellom anna vil ein kunne nytte avtalelova § 36. Denne føresegna seier i første ledd at ein avtale heilt eller delvis kan setjast til sides eller endrast så langt den vil verke urimeleg eller det vil vere i strid med god forretningsskikk å gjere den gjeldande.

            Når det gjeld dei fråvikelege føresegnene i husleigelova, kan partane i husleigeavtalen velje å utforme vilkåra i avtalen i samsvar med desse - eller kort vise til at husleigelova gjeld så lenge noko anna ikkje er fastsett i avtalen. Det er også mogeleg å avtale noko anna enn det som står i dei fråvikelege føresegnene

            Når det gjeld spørsmål som ikkje i det heile er regulert eller omtalt i husleigelova eller andre lover, er det opp til partane sjølve å regulere desse. Til dømes kan ein i avtalen ta med ein klausul om barnepass eller snømåking. Dette er ikkje direkte omtalt i lova, men husleigelova § 1-1 tredje ledd opnar indirekte opp for at vederlaget for leiga kan fastsetjast i anna enn pengar.

            Det er heller ikkje nødvendig å inngå ein skriftleg husleigeavtale, men om ein av partane krev det, skal avtalen setjast opp skriftleg, jf husleigelova § 1-4.

3.3        Oversyn over husleigelova

Det sentrale rettsgrunnlaget i eit husleigeforhold er først husleigeavtalen og sidan husleigelova. Nedanfor skal vi gi eit kort oversyn over den nye husleigelova.

 

Den 26. mars 1999 nr. 17 blei det i Stortinget vedteke ei ny lov om husleigeavtalar, som tok til å gjelde 1. januar 2000. Samtidig blei det gjort endringar i husleigereguleringslova. Meir informasjon om den nye husleigelova, opphevinga av husleigereguleringslova og adgangen til å få bustønad kan ein finne i rundskriv H-32/99. Førearbeida til husleigelova kan også vere av interesse. Dei viktigaste er NOU 1993:4, Ot.prp. nr. 82 1997-98 og Innst. O. Nr. 43 1998-99. Vi viser også til teoretiske framstillinger som Wyller: Boligrett (fjerde reviderte utgåve) frå 2000 og Kobbe, Løken, Berle og Pind: Kobbes kommentarer til husleieloven frå 2000. Vi viser også til vårt rundskriv (H-24/01) om husleigenemder, takstnemnder og husleigetvistutval. Dette rundskrivet inneheld ei grundig framstilling av adgangen til å justere leigeprisen.

 

På same måte som den tidlegare husleigelova har den nye lova som formål å regulere rettane og pliktene mellom partane i et husleigeforhold. Den er blitt noko meir omfattande enn den gamle lova. Dette gjelder blant anna kva krav leigaren og utleigaren kan stille ved inngåinga av husleigeavtalen. Samtidig er lova blitt lettare tilgjengeleg og meir oversiktleg  utforma.

Lova gjeld både leige av lokale og bustadleige. Etter den nye lova er det ikkje lenger adgang til å inngå husleigeavtalar mot lån (obligasjonsbustader), men tidlegare inngåtte leigeavtalar vil framleis vere gyldige. Det er likevel gjort eit viktig unntak ved utleige av spesialbustader, jf punkt 5 nedanfor. Det er heller ikkje adgang for leigarar til å bytte bustad med ein annan leigar, men det er blitt lettare å framleige bustaden. Det er også lettare med dyrehald, og tilpasse bustaden og eigedomen slik at ein funksjonshemma bebuar får lettare tilkomst. I eigedommar der ein utleigar har meir enn  fire leigeforhold er det adgang til å velje ein representant for leigarane. Denne representanten skal ha kontakt med utleigaren.

Det er innført eit generelt leigeprisvern i den nye lova. For det første er det ulovleg å krevje ein urimeleg høg leigepris. For det andre kan partane justere leigeprisen kvart år i samsvar med konsumprisindeksen. For det tredje kan partane justere leigeprisen i forhold til kva som i området blir rekna for å vere gjengs leige. Gjengs leige er eit representativt gjennomsnitt av det leigenivået som alt er etablert på staden ved leige av liknande husrom på liknande leigevilkår. Denne justeringa kan ein gjere kvart tredje år. Blir partane ikkje samde om kva som er gjengs leige, kan partane be ei takstnemnd om å avgjere spørsmålet.

I Oslo blei det frå 1. mars 2001 innført ei prøveordning med eit husleigetvistutval som kan avgjøre mellom anna tvistar om leigepris. I Oslo og Trondheim kan også kommunale husleigenemnder avgjerde spørsmålet, men ikkje dersom kommunen er part i avtalen. Også i andre kommunar kan det etter samtykkje frå Kongen etablerast kommunale husleigenemnder til å avgjerde slike tvistar.

Vidare er det kome inn fleire viktige endringar i samband med opphøyret av den gamle husleigelova. Mellom anna har skiljet mellom møblerte og umøblerte bustader falle bort. Det blir skilt klarare mellom tidsbestemte og tidsubestemte (oppseielege) husleigeavtalar. Dei tidsbestemte husleigeavtalane må ein no som hovudregel inngå for minst tre år. Det er likevel gjort unntak for lofts- og sokkelbustader, eller tomannsbustad, der eigaren bur i same hus. Her er minstetida eitt år. Det er også gjort unntak for dei tilfella der utleigaren har ein sakleg grunn for å inngå avtale av kort tidslengde, eller utleigaren skal nytte bustaden som bustad for seg sjølv eller nokon i husstanden

Leigarens generelle vern mot å bli sagt opp blir ført vidare og styrkt i den nye lova. Utleigaren kan berre seie opp ein tidsubestemt leigeavtale om bustad når dei lovfastsette grunnane er til stades. Dersom leigaren ikkje godtek oppseiinga, og protesterer skriftleg til utleigaren innan ein fastsett frist, må utleigaren gå til søksmål for å få rettens godkjenning til at husleigeforholdet kan avsluttast. Retten kan prøve om oppseiinga er i samsvar med lova og om den er rimeleg. Finn retten oppseiinga urimeleg, kan den setje oppseiinga til side. Unntak er gjort for dei tilfella der leigaren på ein vesentleg måte har brote vilkåra i husleigeavtalen. Her vil utleigaren alternativt kunne heve husleigeavtalen, jf punkt 3.7.

3.4        Ny lov på gammal husleigeavtale?

Føresetnaden er her at kommunen er part i eit husleigeforhold som er etablert før 1. januar 2000. Spørsmålet blir då om det er den nye eller den gamle husleigelova som regulerer husleigeavtalen. Men før ein i det heile prøver å gi svar på dette spørsmålet, er det nødvendig å undersøkje om husleigelova gjeld på forholdet.

For å fastslå om husleigeforholdet fell inn under husleigelova, må husleigeavtalen gjelde bruksrett til husrom mot vederlag, jf husleigelova § 1-1. Omgrepet husrom er ikkje nærare definert i lova, men leieobjektet må i det minste ha varig tilknyting til ein fast eigedom. Husrommet må også tilfredsstille visse fysiske minimumskrav. Men det blir ikkje kravd at husrommet må vere ein bygning i tradisjonell meining. Utanfor fell likevel utleige av campingvogner og telt. I følgje  føresegnas fjerde ledd gjeld ikkje lova for hotell, pensjonatar og likande overnattingsstader. Hospits har mykje til felles med denne gruppa – det er i utgangspunktet ikkje meint å vere tilhaldstad for ein lengre periode og ein opererer i praksis med ein døgnpris. Det kan likevel tenkjast tilfelle der opphald på  lågterskeltilbod kan måtte  likestillast  med ei vanleg husleigeavtale. Det vil vere nødvendig med ei konkret vurdering der det må leggjast stor vekt på kor lenge vedkommande har budd der, og om det er andre ting som gjer det meir likt ein vanleg husleigeavtale.

Husleigeavtalen må også vere slik utforma at leigaren har ein tilnærma einerett over bustaden, og leigeretten må kvile på ein skriftleg eller ein munnleg avtale.[7] Ein rett som til dømes byggjer på eit oreigningsvedtak fell utanfor. Derimot gjeld lova der leigeretten har grunnlag i ein arbeidsavtale, og den gjeld også der vederlaget for leiga er fastsett heilt eller delvis i anna enn pengar, til dømes om bruk av bustaden mot at leigaren pussar den opp. Men det er eit vilkår at ein må yte vederlag; bortlån utan gjenyting fell utanfor. Heller ikkje gjeld lova ved leige av husrom til ferie- og fritidsbruk.

For å avgjere om husleigeforholdet likevel skal regulerast av den gamle husleigelova, må ein ta utgangspunkt i overgangsreglane i den nye lova. Her er det avgjerande tidspunktet når lova tok til å gjelde, det vil seie 1. januar 2000. Alle husleigeavtalar som blir inngått etter dette tidspunktet blir regulert av den nye lova, jf husleigelova § 13-2 første ledd. For husleigeavtalar som er inngått før dette tidspunktet, må ein skilje mellom dei tidsbestemte og dei tidsubestemte avtalane. Ein avtale der opphøyrstidspunktet ikkje er fastsett ved avtalelinngåinga, er tidsubestemt.

Den nye husleigelova vil gjelde for eit tidsubestemt husleigeforhold frå det tidspunktet då den lengste oppseiingsfristen etter husleigeavtalen er  oppfylt, rekna frå 1. januar 2000, jf husleigelova § 13-2 andre ledd. Føreset ein at den lengste fristen er på tre månader, vil den nye lova gjelde frå 1. april 2000. Fram til dette tidspunktet skal den gamle lova gjelde. Det er visse mindre unntak frå denne føresegna. Desse går fram av husleigelova § 13-2 andre ledd.

Vi kan også nemne at den gamle husleigelova kapittel 9 framleis vil gjelde for obligasjonsleilegheiter, jf husleigelova § 13-2 femte ledd. I forhold til husleigeavtalar i burettslag eller eit bustadaksjeselskap skal avtalen reknast som tidsubestemt, jf husleigelova § 13-2 tredje ledd.

For dei tidsbestemte husleigeforholda er hovudregelen at den nye husleigelova ikkje skal gjelde, jf husleigelova § 13-2 fjerde ledd. I tredje punktum blir det slått fast at ”tidsbestemt avtale” skal tolkast snevrare i denne paragrafen enn andre stader i lova. Det er gjort unntak for visse prosessuelle føresegner, mellom anna om adgangen til å bruke takstnemnd der partane ikkje kjem til semje om leigeprisen. Husleigelova av 1939 vil såleis gjelde for mange husleigeforhold i ein del år framover.

Skiljet mellom avtalar som er inngått før og inngått etter at lova har teke til å gjelde, og skiljet mellom tidsbestemte og tidsubestemte avtalar, gjeld også husleigeavtalar underlagt regulering i husleigereguleringslova. Det vil seie at både den gamle og nye husleigelova, i tillegg til husleigereguleringslova, vil kunne gjelde for husleigeforholdet. Er føresetnaden at den nye husleigelova gjeld, er det fleire føresegner og reguleringar som partane i eit husleigeforhold bør merke seg.

Vi skal gjennomgå nokre her, som har relevans i forhold til kapittel 11, som gjeld særreglar for visse bustadleigeforhold. Elles viser vi til rundskriv H-32/99.

3.5        Fastsetje og regulere leigeprisen

Eit sentralt spørsmål i eit husleigeforhold er kva som skal vere leigeprisen. Spørsmålet kan oppstå når partane skal forhandle seg fram til ein bindande avtale, eller seinare når ein av partane ønskjer å få justert leiga.

Vanlegvis vil partane ved inngåinga av leigeavtalen bli samde om kva leige som leigaren skal betale. Har partane ikkje fastsett ein leigepris, kan utleigaren etter husleigelova § 3-1 andre ledd krevje ei leige som svarar til det som vanlegvis blir oppnådd på avtaletidspunktet ved ny utleige av liknande bustad på liknande avtalevilkår. Blir partane framleis ikkje samde, har begge adgang til å vende seg til tingsretten for å be om at det blir oppnemnd ei takstnemnd til å fastsetje prisen, jf husleigelova § 12-2. Husleigetvistutvalet kan også handsame slike tvistar, jf husleigelova § 12-5. I Oslo og Trondheim kan også husleigenemnda avgjerde slike tvistar, jf husleigereguleringslova § 15.

            Det er viktig å merke seg at leiga skal fastsetjast til eit bestemt beløp. Partane kan ikkje avtale at leiga skal fastsetjast som ein prosentsats, jf husleigelova § 3-1 første ledd. Det er heller ikkje høve til å krevje tilleggsbetaling for ytingar som høyrer med som ein del av husleigeforholdet. Dette vil til dømes gjelde vaktmeistertenester av ymse slag. Derimot må andre sjølvstendige tenester som ikkje direkte har noko å gjere med husleigeforholdet, kunne dekkjast inn ved sidan av leiga. Til dømes kan dette gjelde utgifter til heimehjelp.

            Er det avtalt at leigaren skal medverke særskilt til utleigaranes utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eigedommen, kan det likevel avtalast at utleigaranes utgifter skal delast forholdsmessig mellom brukarane av eigedommen, jf husleigelova § 3-1 første ledd andre punktum. Leigaren kan då krevje at utleigaren kvart år legg fram rekneskap som viser storleiken på kostnadene og deling av desse på husromma i eigedommen, jf husleigelova § 3-4 første ledd.

Partane kan avtale tidspunktet for når leiga skal vere betalt. Men viss noko anna ikkje er avtalt, kan utleigaren etter § 3-2 første ledd krevje at leiga blir betalt forskotsvis kvar månad - eller i samsvar med annan avtalt betalingstermin. Men partane kan likevel ikkje avtale betaling på forskot for lengre tid enn ein månad. Sjølv om utleigaren kan gi tilvising på måten leiga skal bli overført på, har leigaren alltid rett til å betale leiga gjennom bank, jf husleigelova § 3-3.

Leigaren treng ikkje å godta ein urimeleg leigepris. Partane kan etter husleigelova § 4-1 ikkje avtale ei leige som er urimeleg i forhold til det som vanlegvis blir oppnådd på avtaletidspunktet ved ny utleige av liknande bustad på liknande avtalevilkår. Leigeprisen kan også justerast i samsvar med konsumprisindeksen, jf husleigelova § 4-2. Ein slik justering kan partane krevje utan oppseiing av husleigeforholdet, og endringa kan tidlegast bli sett i verk eitt år etter at den siste fastsetjinga blei gjort.

Det kan etter kvart oppstå eit ytterlegare behov for å få justert leigeprisen. Det kan hende at leigemarknaden har brote saman, slik at leigaren meiner at han betaler for mye i leige. Det kan også hende at utleigaren meiner leigeprisen er for låg i forhold til det andre utleigarar får for utleige av likande bustader.

I § 4-3 heiter det at dersom eit leigeforhold har vart i minst to år og seks månader utan annan endring av leigeprisen enn det som er gjort etter § 4-2 (justering i samsvar med konsumprisindeksen), kan begge partar utan oppseiing setje fram krav om justering. Dei kan krevje at leigeprisen blir sett til gjengs leige på tidspunktet for iverksetjing. Gjengs leige er som tidlegare nemnt eit representativt gjennomsnitt av det leigenivået som alt er etablert på staden ved leige av likande husrom på liknande leigevilkår. Blir partane ikkje samde om kva ein slik gjengs leige skal vere, har dei høve til å be ei takstnemnd om å finne fram til riktig leigepris, jf husleigelova § 12-2. I Oslo vil også husleigetvistutvalet handsame slike sakar. I Oslo og Trondheim kan også husleigenemnda avgjerde slike tvistar, jf husleigereguleringslova § 15.

Det er viktig å merke seg at utleigaren og leigaren ikkje kan avtale at leigaren skal betale andre eller større pengebeløp enn det som er nemnd i lova. Har leigaren likevel gjort dette, kan han krevje denne summen tilbakebetalt, jf husleigelova § 3-7. Men det kan avtalast at leigaren heilt eller delvis skal gjere opp for seg i form av naturalytingar. Forbodet i husleigelova §§ 3-1 og 3-7 gjeld berre andre ”pengebeløp”.

 

Eit særleg spørsmål er om kommunen kan krevje inn ein mindre sum enn den som er avtalt mellom partane. Dette kan til dømes vere gjort for å lette overgangen mellom ny og gammal leige. Ny leige blir fastsett i samsvar med kva som er ”gjengs leige”, men kommunen krev inn mindre i ein overgangsperiode. Etter departementets vurdering må det vere opp til kommunen som utleigar om ein vil krevje inn mindre enn det ein har rett på etter husleigeavtalen. Det vil vere opp til kommunestyret om ein godtek at leigeinntektene blir lågare enn det ein rettsleg kan krevje. Husleigelova § 1-2 setter berre grenser mot at leigaren får dårlegare vilkår enn det som følgjer av lovas hovudreglar.

 

I Rundskriv H-20/01 blei det av departementet framheva at det kan vere lite målretta at fleire kommunar generelt har ei generell subsidiering av husleiga i kommunale utleigebustader. Departementet har difor tilrådd at kommunane nyttar kostnadsdekkjande husleige. Det vil seie at kommunane skal rekne ut ei husleige som skal dekkje dei kostnadene kommunen faktisk har i samband med i tilbodet. Fordelane ved kostnadsdekkjande husleige kan vere fleire, mellom anna at kommunen blir meir medviten om dei reelle kostnadene knytt til butilbodet og kostnadene blir meir synleggjort. Dessutan vil dei auka inntektene kunne nyttast til målretta butiltak som til dømes kommunal bustønad. Men den kostnadsdekkjande husleiga kan ikkje vere høgare enn rimeleg husleige, husleigelova § 4-1. Leiga kan heller ikkje justerast høgare enn det som er gjengs leige, jf husleigelova § 4-3.

3.6        Depositum eller garanti

Mange utleigarar ønskjer seg trygd (sikkerhet) mot tap fordi  leigaren til dømes skadar bustaden utan å gjere opp for seg eller let vere å betale husleiga. Når ein avtale blir inngått, krev difor mange utleigarar ulike former for trygd. Normalt vil dette vere eit depositum. Det vil seie at  leigaren til trygd deponerer ein sum avgrensa oppover til summen av seks månaders leige. Denne summen skal stå deponert til trygd for skyldig leie, skade på husrommet, utgifter ved fråviking - og for andre krav som reiser seg av husleigeavtalen, jf husleigelova § 3-5.

Leigaren må setje den deponerte summen inn på ein særskilt konto, med vanlege rentevilkår, i ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Dette vil normalt seie ein bank. Og i denne banken skal midla stå så lenge husleigeforholdet varer. Ingen av partane kan på eiga hand disponere over summen, men leigar kan likevel krevje å få betalt ut opptente renter.

Utbetaling av det deponerte beløpet skjer berre når visse vilkår er oppfylt. Etter at husleigeforholdet er avslutta, kan banken med frigjerande verknad utbetale skyldig leige til utleigaren dersom partane på førehand skriftleg har avtalt at leiga skal godskrivast annan konto i den same finansinstitusjonen. Dessutan må utleigaren ha dokumentert tidspunktet for når betalingsplikta oppstod og fall bort.

Utbetaling kan elles berre skje når den andre parten samtykkjer skriftleg til dette. Alternativt må det vere til stades ein rettskraftig dom eller ei anna avgjerd som har verknad som ein rettskraftig dom til dømes rettsforlik eller avgjerd i Husleigetvistutvalet. Dersom leigaren krev av banken utbetaling av summen ut over opptente renter, skal banken varsle utleigaren skriftleg. Banken skal samtidig opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leigaren dersom utleigaren ikkje innan ein månad etter at varselet blei motteke, har kome med krav om skyldig leige - eller at utleigaren kan dokumentere å ha reist søksmål mot leigaren. Dersom banken ikkje har teke mot eit slikt krav eller ein slik dokumentasjon innan fristen, og leigaren samtidig ikkje har trekt dette kravet om få pengane utbetalt tilbake, skal banken betale ut summen til leigaren. Etter at banken har betalt leigaren, har banken ikkje lenger ansvar for pengane.

Nokre utleigarar krev at leigaren skal stille garanti i staden for å deponere eit beløp i ein bank. Nokre leigarar ønskjer sjølv å nytte seg av denne trygdforma då leigaren då ikkje treng å ha eit like stort kontantbeløp tilgjengeleg. Om partane vil, kan dei velje denne trygdforma. Partane kan avtale at leigaren stiller garanti for skyldig leige, skade på husrommet, utgifter ved fråviking og for andre krav som reiser seg av husleigeavtalen. Men heller ikkje her skal summen – eventuelt saman med eit depositum –  overstige seks månaders leige, jf husleigelova § 3-6.

Det har fleire gonger vore reist spørsmål om kven som skal dekkje gebyra ved etablering av depositumskonto eller garanti. Husleigelova § 3-7 fastsett at ein utleigar ikkje kan krevje andre eller større ”pengebeløp” enn kva som går fram av §§ 3-1 og 3-4.

Departementet har lagt til grunn at det går fram av husleigelova at gebyr ved etablering av ein depositumskonto skal dekkjast av utleigaren. Dette samsvarer med Ot. prp. nr. 82 1997-98 side 172 kor departementet har gitt følgjande presisering av korleis § 3-7 skal tolkast: ”Bestemmelsen må også forstås slik at det ikke vil være adgang til å belaste leier med omkostninger i forbindelse med opprettelse av leiekontrakt eller depositum.” Når det gjeld kven som skal dekkje gebyret ved ei garantistifting, er det i same proposisjon uttalt følgjande: ”En garantistillelse er en tilleggsavtale til leieavtalen og er et rettsforhold mellom garantisten og utleieren, selv om garantistillelsen også får virkninger for leieren i form av at han kan måtte betale provisjon.”. Her er det altså leigaren som må dekkje gebyret.

Føremålet med husleigelova § 3-7 er å gjere leigarens utgifter føreseielege og faste. Det kan såleis  ikkje avtalast at leigaren skal dekkje utgifter som kjem på i samband med eigedomens forvaltning og drift. Det er berre høve til å avtale at utgifter til straum og brensel skal dekkjast utover fastsett leige.

3.7        Tidsbestemte husleigeavtalar

Husleigeavtalar kan anten vere tidsbestemte eller tidsubestemte. Er ikkje opphøyrstidspunktet fastsett i avtalen, er den tidsubestemt, jf husleigelova § 9-1. Den tidsbestemte avtalen er kjenneteikna ved at den opphøyrer utan oppseiing ved utgangen av den avtalte leigetida, jf husleigelova § 9-2. Sjølv om ein tidsbestemt avtale i hovudregelen er uoppseieleg, kan partane avtale at den skal kunne seiast opp av ein eller begge partar i samsvar med føresegnene i lova.

Det er i hovudregelen ikkje adgang til å inngå tidsbestemte leigeavtalar for bustad for kortare periode enn tre år, jf husleigelova § 9-3. Denne minstetida kan likevel setjast til eitt år dersom avtalen gjeld utleige av lofts- eller sokkelbustad i einebustad – eller bustad i tomannsbustad og utleigaren bur i same hus. Minstetida kan heilt fråvikast dersom bustaden seinare skal brukast som bustad av utleigaren sjølv eller nokon som høyrer til husstanden hans. Det same gjelde der utleigaren har ein annan sakleg grunn for tidsavgrensinga, som til dømes at bygningen skal rivast.

3.8        Oppseiingsvern – tidsubestemte husleigeavtalar

Dei tidsubestemte husleigeavtalene går fram til dei blir sagt opp eller heva. Leigaren kan etter lova fritt seie opp ein slik husleigeavtale dersom han ønskjer å flytte, jf husleigelova § 9-4. Utleigaren kan ikkje utan vidare seie opp avtalen om bustad, men utleigaren kan heve leigeavtalen dersom leigaren har gjort seg skyldig i vesentleg mishald av husleigeavtalen, jf husleigelova § 9-9. Det vanlegaste er likevel at utleigaren seier opp, og då må det vere til stades visse grunnar for dette.

Ein tidsubestemt husleigeavtale om bustad kan seiast opp av utleigaren viss bustaden skal brukast som bustad av utleigaren sjølv eller nokon som høyrer til husstanden, jf husleigelova § 9-5. Utleigaren kan også seie opp avtalen der bygningen skal rivast eller byggjast om så mykje at leigaren må flytte. Oppseiinga kan alternativt setjast fram der leigaren har mishalde husleigeavtalen eller der det er til stades ein annan sakleg grunn for å avslutte leigeforholdet.

Jamvel om utleigaren har ein lovleg grunn for å seie opp avtalen, er det ikkje sikkert at oppseiinga kan gjerast gjeldande overfor leigaren. For det første blir det stilt visse formelle krav til oppseiinga. Den generelle fristen for oppseiing på tre månader, dersom anna ikkje er avtala, må vere oppfylt, og oppseiinga må vere skriftleg og grunngitt. Oppseiinga skal også opplyse om at leigaren kan protestere skriftleg til utleigaren innan ein månad etter at oppseiinga er motteken, jf § 9-7. Utleigaren må i tillegg opplyse om at dersom leigaren ikkje protesterer, taper han retten til å hevde at oppseiinga er i strid med krava i lova. Oppfyller ikkje utleigaren desse formelle krava, kan oppseiinga ikkje gjerast gjeldande mot leigaren.

Domstolane kan prøve om oppseiinga er ulovleg eller om den verkar urimeleg, jf husleigelova § 9-8. Søksmålsbyrda er snudd i forhold til regelen etter den gamle husleigelova. Etter den nye lova er det no utleigaren – og ikkje leigaren – som må gå til søksmål for å få oppseiinga prøvd. Innan tre månader etter at leigarens protestfrist mot oppseiinga har gått ut, må utleigaren reise søksmål mot leigaren. Lar han dette vere, må han gå til ny oppseiing om han vil ha leigaren ut. Jamvel om oppseiinga er lovleg, kan retten komme fram til at den ikkje kan gjerast gjeldande. Retten har då vurdert begge partanes forhold og funne ut at opphøyret av husleigeavtalen er urimeleg. Kva som skal reknast for å vere urimeleg, må byggjast på ei konkret vurdering. Men retten kan ikkje gjere ei slik rimeleg prøving dersom den har kome fram til at leigaren har gjort seg skyldig i eit vesentleg brot på avtalen.

Dei nemnde reglane ovanfor gjeld ikkje fullt ut ved utleige av alle hyblar. For hyblar som består av eit enkelt bustadrom og der leigaren etter husleigeavtalen har adgang til ein annans bustad gjeld nokre særreglar. Mellom anna er fristen for oppseiing sett til ein månad, og hybelleigaren har ikkje det same oppseiingsvernet som andre leigarar av bustad. For større hyblar eller hyblar der leigaren ikkje har tilgang til delar av ein annans bustad gjeld dei vanlege reglane, jf omtalen ovanfor.

Den utvida adgangen som utleigarar har til å seie opp leigarar i fullt møblerte bustader etter den gamle husleigelova § 38, fell bort etter den nye lova.

3.9        Generelle reglar om framleige

Dersom kommunen ikkje har sikra seg ein avtaleklausul om fri rett til framleige utan samtykke, blir det spørsmål om kommunen kan gjere bruk av nokre av unntaka i husleigelova. Vi viser her til punkt 2.3.3, der hovudregelen blir nærare presentert.

            Det første unntaket står i husleigelova § 7-3 og gjeld framleige av del av bustad. Det andre unntaket er teke med i § 7-4 og gjeld framleige av bustad ved mellombels fråvere. I og med at kommunen er ein juridisk person, vil desse to unntaka ikkje ha relevans her. Heller ikkje unntaket i § 7-5 vil utan vidare ha relevans når kommunen er leigar. I denne føresegna heiter det at dersom leigeavtalen er inngått for ei bestemt tid, kan leigaren framleige for resten av leigetida med godkjenning frå utleigaren. Blir godkjenning nekta utan at framleigarens forhold gir sakleg grunn til det, kan leigaren seie opp med varsel som nemnd i husleigelova § 9-7. Denne føresegna er av mindre interesse i dei tilfella der hovudavtalen er tidsbestemt og framleigaren flytter før tida. Her må ein ta som føresetnad at kommunen må kunne framleige ut leigeperioden dersom ein først har fått samtykke til å framleige.

            Er føresetnaden at utleigaren skal godkjenne framleigaren, er regelen slik at dersom utleigaren ikkje svarar på ein skriftleg søknad om godkjenning etter føresegnene §§ 7-1 til 7-5 innan ein månad etter at søknadene er motteke, skal dette reknast som godkjenning, jf husleigelova § 7-6.

            Derimot vil dei nemnde føresegnene om framleige ha relevans i framleigeforholdet; det vil seie i leigeforholdet mellom kommunen og den kommunen ønskjer å leige ut til. Reglane har også relevans når kommunen sjølv står som utleigar i ein bustad som kommunen sjølv eig - eller ved utleige av ein seksjon i eit sameige.    

Det kan også vere grunn å merke seg den prosessuelle føresegna i husleigelova § 7-7. Her heiter det i første ledd at dersom utleigaren seier opp hovudleigeavtalen, har hovudleigaren, eventuelt kommunen, overfor framleigaren plikt til å protestere etter husleigelova § 9-8. Hovudleigaren har likevel ikkje plikt til å protestere dersom hovudleigaren gir melding til framleigaren om oppseiinga seinast femten dagar før fristen for å protestere etter reglane i § 9-8 går ut. Departementet meiner likevel at kommunen bør protestere jamvel om ein ikkje har plikt til det i dei tilfella der utleigaren urettkome seier opp hovudleigeavtalen. Iallfall bør kommunen protestere når ein veit at framleigaren ikkje vil vere i stand til å ta vare på eigne interesser.

            I alle høve har framleigaren ein sjølvstendig rett til å protestere mot oppseiinga etter husleigelova § 9-8 innan den same fristen som gjeld for hovudleigaren, jf husleigelova § 7-7 andre ledd. I dei tilfella der utleigaren har godkjent framleigaren, skal utleigaren samtidig sende gjenpart av oppseiinga til framleigaren. Oppseiinga skal då opplyse om at framleigaren kan protestere mot oppseiinga innan ein månad etter at hovudleigaren har motteke den. Har framleigaren protestert innan fristen, skal eit eventuelt søksmål rettast også mot hovudleigaren (kommunen). Dersom desse reglane ikkje er følgd, er oppseiinga ugyldig.

            Dessutan er det viktig for kommunen som hovudleigar å merke seg at ein framleigar vil ha rett til å krevje skadebot av hovudleigaren for det økonomiske tapet som er ein følgje av bortfallet av hovudleigeavtalen, jf husleigelova § 7-7 tredje ledd. Dette gjeld likevel ikkje så langt hovudleigaren kan leggje fram dokumentasjon på at bortfallet eller tapet skyldast tilhøve utanfor hovudleigarens kontroll, som hovudleigaren ikkje etter ei rimeleg vurdering kunne ventast å ha teke med i vurderinga då framleigeavtalen blei inngått, eller unngå eller overvinne følgjene av, jf også husleigelova §§ 2-13 andre til femte ledd og 2-14.

3.10    Opptak i husstanden

Ein leigar kan ønskje å ta opp fleire i husstanden. Hovudregelen går fram av husleigelova § 7-1. Her heiter det at leigaren har rett til å ta opp i sin husstand ektefellen eller sambuaren, sine eigne, ektefellens eller sambuarens slektningar i rett opp- eller nedstigande linje og fosterbarn. Opptak av andre personar krev godkjenning frå utleigaren. Godkjenning kan berre nektast dersom vedkomande persons forhold gir sakleg grunn til det. Svarar ikkje kommunen som utleigar eller hovudleigar på ein skriftleg søknad om godkjenning, innan ein månad etter at søknaden er motteke, skal dette reknast som godkjenning, jf husleigelova § 7-6

            Om kommunen ønskjer ei ytterlegare avgrensing av adgangen til opptak i husstand, må dei særlege reglane i kapittel 11 følgjast. Det skal vi kome attende til under punkta 5.4 og 6.4.

4         Fellesvilkår ved bruk av særlege husleigeavtalar

4.1        Utgangspunkt

Føresegnene om særreglar for visse bustadleigeforhold er samla i fire paragrafar i kapittel 11 i den nye husleigelova.[8] Føresegnene i husleigelova §§ 11-1, 11-2 og 11-3 er utforma med tanke på å gi utleigar adgang til å fråvike lova på nokre punkt for at avtalen skal kunne oppfylle sitt føremål. Det vil i praksis seie at leigaren får færre rettar enn han elles ville ha hatt etter husleigelova.

            Det er viktig å merke seg at jamvel om partane har adgang til å gjere bruk av ein særleg husleigeavtale, er ein ikkje forplikta til dette. Om ein kommune som utleigar har adgang til å setje forbod mot framleige av ein del av ein omsorgsbustad etter § 7-3, treng kommunen ikkje setje eit slikt forbod i avtalen. Er det ikkje bruk for å gjere særlege unntak, kan kommunen like gjerne nytte ein vanleg husleigeavtale.

To kumulative vilkår må vere oppfylt dersom særreglane i §§ 11-1 og 11-2 skal kunne brukast på husleigeavtalar om utleige av spesialbustader eller gjennomgangs-bustader. Desse skal vi presentere under punkt 4.2 og 4.3. 

4.2        Vedtak om øyremerking

Skal særreglane i husleigelova §§ 11-1 og 11-2 kunne brukast på husleigeavtalar om utleige av spesialbustader eller gjennomgangsbustader, må det vere gjort eit vedtak om at bustaden skal brukast til dette føremålet. I vedtaket skal det stå at bustaden ”skal brukast av personar med spesielle bustadbehov av varig eller mellombels karakter”. Dette vil vere å øyremerke (klausulere) bruken av bustaden.

Husleigelova stiller ikkje noko krav om at avgjerda skal vere eit enkeltvedtak. Følgjeleg vil dette vere eit administrativt vedtak. I utgangspunktet er det kommunen som har fått kompetanse til å gjere vedtak om øyremerking. Kommunestyret vil då vere det organet som skal ta avgjerda. Men kommunestyret kan delegere denne kompetansen til dømes til bustadetaten eller til den avdelinga/det kontoret som har ansvaret for utleige. Det vil også vere mogeleg å delegere kompetansen til ein tilsett. Det er heller ikkje i lova sagt noko nærare om korleis framgangsmåten for øyremerkinga skal vere. Her vil dei generelle reglane i forvaltningslova gjelde, jf forvaltningslova kapittel I, II og III. Delegasjonen vil normalt følgje administrative tilhøve. Truleg vil dei fleste vedtaka om øyremerking bli gjort av kommunale bustadetatar - eller kontor som har slik funksjon. I tillegg til kommunen vil staten og fylkeskommunen ha kompetanse til å gjere vedtak om øyremerking.

Derimot er det ikkje noko vilkår i lova at bustaden treng vere eigd av nokre av desse offentlege organa. Men dersom ein ikkje eig bustaden, vil disposisjonsretten normalt vere på andre hender. Her må føresetnaden vere at ein ikkje har adgang til å øyremerke bustader ein ikkje har disposisjonsrett over. Om ein ikkje har eigedomsretten, må ein ha ein annan form for disposisjonsrett. Det vanlege vil vere her at ein alt har ein leigerett og har adgang til å framleige. Alternativt kan den som har eigedomsretten ønskje å få bustaden øyremerkt for å kunne gjere bruk av ein særleg husleigeavtale.

Det er heller ikkje noko vilkår om at staten, fylkeskommunen eller kommunen sjølv treng å vere part i husleigeavtalen. Dersom ein privatperson ønskjer å drive utleigeverksemd andsynes studentar, er det ikkje noko i vegen for at bustadene hans kan bli øyremerkt til dette føremålet. Såleis kan kommunen både gjere vedtak om øyremerking og sjølv vere leigar som sidan skal framleige.[9] Er først ein bustad øyremerkt, vil også ein framleigeavtale kunne vere ein særleg husleigeavtale.

Når det gjeld innhaldet i eit øyremerkingsvedtak, blir det i lovteksten ikkje kravd anna enn at det skal stå at bustaden skal brukast av personar med spesielle bustadbehov av varig eller mellombels karakter. Ut frå lovteksten er det truleg ikkje noko i vegen for at ein i eitt vedtak kan dobbeltklausulere bustaden dersom ein reknar med at bustaden ikkje heile tida skal brukast til det eine føremålet. Vedtaket om øyremerking kan også gjerast samtidig med at ein bustad blir tildelt i medhald av sosialtenestelova § 4-5, jf § 8-1. Det er ikkje noko vilkår om at øyremerkinga skjer før det blir gjort eit eventuelt tildelingsvedtak og sjølve avtalen blir inngått.

Ordlyden i husleigelova §§ 11-1 og 11-2 skulle tilseie at det ikkje ville vere adgang til å leige ut bustaden til andre enn dei som kjem inn under kategorien personar med spesielle bustadbehov av varig eller mellombels karakter. Men det har ikkje vore meininga. Dette går mellom anna fram av Ot. prp. nr. 82 1997-98 side 211 at om bustaden ikkje er leigd ut til den som ikkje har dei spesielle bustadbehova, vil det likevel vere høve til å gjere bruk av ein særleg husleigeavtale. Følgjeleg vil det ikkje vere noka plikt til å leige ut bustaden til særlege grupper om det ikkje er behov for slik utleige. Unntaksvis kan personar utan særleg bustadbehov leige. Det går fram av førearbeida at det vil vere i strid med føresetnaden i lova om bustaden blir leigd utan at det er til stades heilt spesielle grunnar for dette. Sidan øyremerkinga på denne måten ikkje er noko hefte på bustaden, vil det ikkje vere nødvendig å tinglyse vedtaket jamvel om det ikkje er noko i vegen for at dette blir gjort for å sikre notoritet og publisitet.

4.3        Opplysningsplikt

Det andre kumulative vilkåret i husleigelova §§ 11-1 og 11-2 er at ein har opplysningsplikt overfor leigaren. Det er krav at opplysninga skal bli gitt skriftleg. I lova er det ikkje noko krav om at utleigaren må gi desse opplysningane, men det vil vere utleigarens risiko  at det blir informert i framkant eller samtidig med at sjølve avtalen blir inngått. Følgjeleg er det naturleg at det er utleigaren som gjer dette. Informasjonen kan bli gitt som eige skriv, men det praktiske vil vere at leigaren særskilt får opplyst at det i avtalen er gjort unntak som nemnd i § 11-1 eller 11-2. Føremålet med dette vilkåret har ikkje vore at utleigaren skal ha ei omfattande opplysningsplikt.

            Leigaren skal ha opplysning om to ting: For det første skal han ha informasjon om at husleigeavtalen gjeld ein bustad for personar med spesielle bustadbehov av varig eller mellombels karakter. For det andre skal han ha informasjon om at han som leigar difor har færre rettar enn ved leige av annan bustad, men lova stiller ikkje krav om at leigaren får opplyst kva for rettar han misser eller kva for ekstra byrder han får ved å inngå ein slik leigeavtale.

4.4        Verknader av at fellesvilkåra ikkje er oppfylde

Som det er gjort nærare greie for under dei to føregåande punkta, må to kumulative vilkår vere oppfylt for at utleigaren skal ha adgang til å inngå ein særleg husleigeavtale som gir leigaren færre rettar enn han ville ha hatt etter ein vanleg avtale. Er ikkje begge vilkåra oppfylt, vil husleigeavtalen gå over til å bli ein vanleg husleigeavtale. Det vil seie at utleigaren ikkje kan gjere gjeldande dei særlege unntaka i husleigelova §§ 11-1 og 11-2. Resten av avtalen blir likevel ikkje ugyldig.

5         Særleg avtale om spesialbustad

5.1        Kva som kan vere særregulert

Når partane inngår ein særleg husleigeavtale om leige av ein spesialbustad, er det tre unntak som kan gjerast frå dei generelle reglane i husleigelova:

• Avgrense opptak av nye medlemmer i husstanden
• Avgrense adgang til delvis framleige
• Særleg regulering av mellombels framleige
• Leige mot lån.

Nedanfor skal vi gi ei nærare presentasjon av desse unntaka. Her skal vi nemne at partane kan avtale at alle særvilkåra eller berre nokre skal gjelde. Om ein kommune er utleigar, vil det kunne byggje på ei konkret vurdering kor mange ein finn det føremålstenleg å gjere bruk av i den enkelte husleigeavtale.

5.2        Kven som kan vere part

Når det gjeld kven som kan vere utleigar, har vi ovanfor under punkt 4.2 gjort gjeldande at kven som helst kan vere utleigar. Ofte vil det nok vere ein kommune som står som utleigar. Det er her mogeleg at kommunen er hovudleigar som framleiger.

            Når det gjeld kven som kan vere leigar, skal denne normalt vere ein fysisk person med eit spesielt bustadbehov av varig karakter. Bustadbehovet må vere knytt til sjølve busituasjonen.  Med ”varig karakter” tenkjer ein her på den fysiske eller psykiske tilstanden til den personen det gjeld. Tilstanden kan skyldast alder, sjukdom eller fysisk eller psykisk funksjonshemming. Kva slags spesielle behov desse personane har, kan variere mykje. Det kan gjelde heilt nødvendig tilpassing av sjølve bygningen, eller det kan vere at det i bustaden må vere installert spesielle hjelpemiddel. Det kan også vere at bustaden må vere knytt opp mot tenesteyting. Dette kan gjelde tilsyn eller pleie. Det kan også hende at bustaden er knytt til spesielle fellesrom av noko slag. I kommunane kan desse bustadene vere omtalt som omsorgsbustader. Institusjonar skal likevel haldast utanfor, jf nedanfor under punkt 5.3.

Personar som berre har økonomiske vanskar, skal ikkje falle inn under persongruppa i husleigelova § 11-1, jf NOU 1993:4 side 88. Men dersom personen i tillegg har andre behov som nemnt, vil han kunne kome innanfor bruksområdet til § 11-1.

Ønskjer utleigaren å leige ut mot lån, som regulert i § 11-1 tredje ledd, må utleigaren anten vere stat, fylkeskommune eller kommune. Andre utleigarar vil ikkje ha adgang til å inngå ein slik avtale.

5.3        Krav til bustaden

Føresetnaden er at bustaden skal vere tilpassa leigarar som har spesielle bustad- og omsorgsbehov. Dette behovet kan til dømes vere knytt til sjukdom, fysisk eller psykisk funksjonshemming. Bustadene kan vere utstyrt med spesielt utstyr eller vere knytt til tenester av ymist slag, slik som tilsyn og pleie. Bustaden kan liggje for seg sjølv i vanleg bustadmasse, til dømes i eit burettslag, eller liggje samla saman med andre spesialbustader.

            Derimot fell bustader i institusjonar utanfor. Kva som skal reknast for å vere ein institusjon, må ein avgjere ut frå om institusjonen fell inn under nokon av særlovene. Særleg gjeld dette lov 19. juni 1969 nr. 57 om sjukehus og lov 1. november 1982 nr. 66 om helsetenesta i kommunane. Grensa mellom kva som er ein spesialbustad og kva som er ein bustad i ein institusjon må avgjerast etter ei konkret vurdering.

 

5.4        Avgrense opptak av nye medlemmer i husstanden

Ein leigar har etter husleigelova § 7-1 rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller sambuar, sine eigne eller ektefellens eller sambuarens slektningar i rett opp- eller nedstigande linje og fosterbarn. Opptak av andre personar i husstanden krev godkjenning frå utleigaren. Godkjenning kan berre nektast dersom vedkomande persons forhold gir sakleg grunn til det. Vi viser elles til punkt 3.9 ovanfor.

            Er det inngått ein særleg husleigeavtale, kan ein ha avtalt at all utviding av husstanden skal vere godkjent av utleigaren. Men sjølv om ein har inngått slik avtale kan godkjenning berre nektast dersom forhold knytt til føremålet med bustaden eller den som ønskjer å bli teken opp i husstanden tilseier det, jf husleigelova § 11-1 andre ledd. Ein slik regel vil gi leigaren et mest mogeleg normalt familieliv, samtidig som utleigaren kan føre kontroll med at ei utviding av husstanden ikkje vil verke uroande på behandlingssituasjonen eller på tilhøva elles.

5.5        Avgrense adgangen til delvis framleige

Ein leigar av ein vanleg bustad har rett til å leige ut deler av bustaden når han sjølv skal bu der, jf husleigelova § 7-3. Føresetnaden er at utleigaren godkjenner eit slikt opptak i husstanden. Utleigaren kan berre nekte godkjenning dersom framleigarens forhold gir sakleg grunn til det. Er det inngått ein særleg husleigeavtale, kan ein ha avtalt at delvis framleige av husstanden skal vere godkjent av utleigaren. Men godkjenning kan berre nektast dersom forhold knytt til føremålet med bustaden eller framleigaren tilseier det, jf husleigelova § 11-1 andre ledd. Utleigaren vil også kunne nekte delvis framleige dersom det vil verke uroande på behandlingssituasjonen eller på nokre av dei andre bebuarane.

5.6        Særleg regulering av mellombels framleige

Leigaren av ein vanleg bustad kan etter husleigelova § 7-4 krevje å få framleige bustaden når han skal vere borte i inntil to år ved mellombels fråvere på grunn av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre grunnar som veg tungt. Utleigaren må samtykke til dette, men utleigaren kan berre nekte når framleigarens forhold gir grunn til det. 

            Ved bruk av ein særleg husleigeavtale kan utleigaren nekte leigaren å framleige på dette grunnlaget dersom utleigaren oppfyller to vilkår, jf husleigelova § 11-1 andre ledd. Utleigaren er nøydd til å tilby seg å disponere bustaden under fråveret, og leigaren må, samtidig med at det blir gitt samtykke, få ein lovnad om å ta bustaden i bruk igjen etter fråveret. Føremålet med denne avgrensinga er å sikre at bustaden blir brukt i samsvar med klausuleringa.

5.7        Leige mot lån

Det går fram av husleigelova § 3-7 første ledd at det ikkje vil vere adgang i vanlege bustadleigeforhold til å avtale at leigaren skal kunne betale andre eller større pengesummar enn det som er nemnd i § 3-1 og §§ 3-4 til 3-6. Det vil seie at partane som hovudregel ikkje kan avtale leige mot lån.[10] Berre i forhold der utleigaren er stat, fylkeskommune eller kommune – og  bustaden skal brukast som bustad for personar med bustadbehov av varig karakter - er det i dag adgang til å gjere dette, jf husleigelova § 11-1 tredje ledd.

            I føresegna er det ikkje sagt noko meir om korleis ein slik låneavtale skal vere utforma. I førearbeida er det sagt at dei vanlege reglane i gjeldsbrevslova skal gjelde, jf Ot. prp. nr. 82 1997-98 side 211. Såleis vil kommunane stå etter måten fritt til å utforme gjeldsbrev som blir utferda til leigaren. Det vil også vere adgang til å avtale trygd (sikkerhet) for lånet, men det skulle normalt ikkje vere nødvendig i og med at kommunen vil vere søkjegod i alle høve.

6         Særleg avtale om gjennomgangsbustad

6.1        Kva som kan vere særregulert

Når partane inngår ein særleg husleigeavtale om leige av ein gjennomgangsbustad, er det fire unntak som kan gjerast frå dei generelle reglane i husleigelova:

• Avgrense opptak av nye medlemmer i husstanden
• Avgrense adgang til delvis framleige
• Særleg regulering av mellombels framleige
• Adgang til å inngå korte, tidsbestemte avtalar
• Rentefritak på depositum

Nedanfor skal vi gi ei nærare presentasjon av desse unntaka. Her skal vi nemne at partane kan avtale at alle eller nokre av særvilkåra skal gjelde. Om ein kommune er utleigar, vil det kunne byggje på ei konkret vurdering kor mange ein finn det føremålstenleg å gjere bruk av i den enkelte husleigeavtalen.

6.2        Kven som kan vere part

Når det gjeld kven som kan vere utleigar, har vi ovanfor under punkt 4.2 gjort gjeldande at kven som helst kan vere utleigar. Ofte vil det nok vere ein kommune som står som utleigar, men det kan også til dømes vere ei studentsamskipnad. Det er her mogeleg at kommunen er så vel hovudleigar som framleiger.

            Når det gjeld kven som kan vere leigar, skal denne normalt vere ein fysisk person med eit spesielt bustadbehov av mellombels karakter. Personen kan då ha dei same fysiske eller psykiske behova som nemnt ovanfor under punkt 5.2 om personar som har behov av varig karakter, men dette behovet må då vere forbigåande, til dømes at ein person treng ein stad å bu under ein eller annan form for fysisk eller psykisk behandling eller rekonvalesens, og i denne perioden treng ein tilpassa bustad. Innanfor bruksområdet fell også personar som har behov for ein bustad for ein periode, til dømes studentar og mellombels vanskelegstilte Det typiske for denne gruppa er at dei ikkje har behov for noko varig tilbod.

6.3        Krav til bustaden

Føresegna i husleigelova § 11-2 stiller ikkje noko krav til bustaden. Såleis kan bustaden for så vidt vere spesialtilpassa, men den treng ikkje vere det. Hovudkriteriet er at leigaren har eit mellombels behov for bustad, til dømes ein student som treng hybel.

6.4        Avgrense opptak av nye medlemmer i husstanden

Ein leigar har etter husleigelova § 7-1 rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller sambuar, sine eigne eller ektefellens eller sambuarens slektningar i rett opp- eller nedstigande linje og fosterbarn. Opptak av andre personar i husstanden krev godkjenning frå utleigaren. Godkjenning kan berre nektast dersom vedkomande persons forhold gir sakleg grunn til det. Vi viser elles til punkt 3.9 ovanfor.

            Er det inngått husleigeavtale om ein klausulert gjennomgangsbustad, kan ein ha avtalt at all utviding av husstanden skal vere godkjent av utleigaren. Men godkjenning kan berre nektast dersom forhold knytt til føremålet med bustaden eller medlemmen av husstanden tilseier det, jf husleigelova § 11-1 andre ledd.

6.5         Avgrense adgangen til å delvis framleige

Ein leigar av ein vanleg bustad har rett til å leige ut deler av bustaden når han sjølv skal bu der, jf husleigelova § 7-3. Føresetnaden er at utleigaren godkjenner eit slikt opptak i husstanden. Utleigaren kan berre nekte godkjenning dersom framleigarens forhold gir sakleg grunn til det. Er det inngått husleigeavtale om ein klausulert gjennomgangsbustad, kan ein ha avtalt at all delvis framleige av husstanden skal vere godkjent av utleigaren. Men godkjenning kan berre nektast dersom forhold knytt til føremålet med bustaden eller framleigaren tilseier det, jf husleigelova § 11-1 andre ledd.

6.6        Særleg regulering av mellombels framleige

Leigaren av ein vanleg bustad kan etter husleigelova § 7-4 krevje å få framleige bustaden når han skal vere borte i inntil to år ved mellombels fråvere på grunn av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre grunnar som veg tungt. Utleigaren må samtykke til dette, men utleigaren kan berre nekte når framleigarens forhold gir grunn til det. Ved bruk av ein klausulert husleigeavtale om gjennomgangsbustad kan utleigaren nekte leigaren å framleige på dette grunnlaget dersom utleigaren oppfyller to vilkår, jf husleigelova § 11-1 andre ledd. Utleigaren er nøydd til å tilby seg å disponere bustaden under fråveret, og leigaren må, samtidig med at det blir gitt samtykke, få ein lovnad om å få ta bustaden i bruk igjen etter fråveret.

6.7        Særlege omstende som bortfallsgrunn

Hovudregelen i husleigelova er at ein tidsubestemt husleigeavtale står ved lag fram til den blir sagt opp eller heva, jf husleigelova §§ 9-4, 9-5 og 9-9. Dette blir gjort ved at leigaren eller utleigaren set fram eit krav om oppseiing eller heving. Vi viser her til punkt 3.8 ovanfor.

            Ved bruk av ein særleg husleigeavtale vil partane kunne fastsetje at avtalen skal falle bort utan oppseiing. Det er mogeleg å avtale at leigeforholdet skal vare fram til visse omstende gjer seg gjeldande. Eit slik omstende kan vere avslutta utdanning eller behandling, tilbod om annan bustad eller liknande. I alle høve må dette omstendet vere teke med i avtalen for at denne bortfallsgrunnen skal vere gyldig. Dette har den verknaden at om det oppstår eit omstende som ikkje er nemnd i avtalen, kan det ikkje nyttast som grunn for å avslutte leigeforholdet.

            Det er ikkje noko i vegen for at partane i same avtale avgrensar leigeperioden i tid, samtidig som det blir avtalt at avtalen fell bort dersom eit omstende gjer seg gjeldande. Til dømes kan det vere vanskeleg for utleigaren på førehand å vite kor lang tid ei behandling vil ta, men at han likevel ønskjer å setje ei ytre grense for kor lenge husleigeforholdet kan vare.

            Jamvel om ein gjer bruk av denne særlege adgangen til å avtale at leigeforholdet skal avsluttast, kan partane i tillegg avtale at dei vanlege oppseiingsgrunnane i husleigelova §§ 9-4 eller 9-5 skal gjelde. Det er også mogeleg å avtale at ein av dei særlege bortfallsgrunnane skal gjelde sjølv om husleigeavtalen er tidsbestemt, anten etter dei vanlege reglane i husleigelova § 9-3 eller etter unntaksregelen nemnt under punkt 6.8.

6.8        Korte tidsbestemte husleigeavtalar

Når partane inngår ein særleg husleigeavtale om ein gjennomgangsbustad, er det adgang til å avvike kravet om minstetid i husleigelova § 9-3 utan å gå vegen om unntaka i denne føresegna. I husleigelova § 11-2 tredje ledd tredje punktum heiter det at partane utan hinder av § 9-3 kan inngå ein tidsbestemt husleigeavtale for kortare tid enn tre år.

Ein slik avtale kan vere føremålstenleg å inngå for ein kommune som utleigar dersom ein er usikker om leigaren av ulike grunnar meistrar busituasjonen Det vil vere mogeleg å inngå ein avtale for nokre månader, og dersom det går bra, inngå ein ny avtale på eitt år. Til slutt vil leigaren kunne meistre situasjonen betre, og i desse tilfella bør ein inngå ein vanleg leigeavtale i ein bustad som ikkje er øyremerkt.

Ein slik avtale kan det også vere praktisk å gjere bruk av ved utleige til elevar eller studentar. Det vil vere mogeleg å inngå ein avtale som samsvarar med eit skuleår eller to semester på eit universitet eller høgskule. Eit liknande alternativ vil det vere mogeleg å få til ved bruk av ein vanleg avtale dersom partane avtaler at leigaren skal få rett til å seie opp den tidsbestemte husleigeavtalen med heimel i husleigelova § 9-4. Dersom studenten i eit slikt tilfelle lyt flytte, vil han ha høve til å seie opp og flytte ved utgangen av semesteret utan å vere bunden av den tidsbestemte avtalen på tre år.

6.9        Rentefritak på depositum

Det går fram av husleigelova § 3-5 andre ledd at ein deponert sum skal setjast på ein særskilt konto med vanlege rentevilkår. Etter same føresegn tredje ledd andre punktum har leigaren rett på å få utbetalt renter frå denne summen, jamvel om han ikkje har rett til å få sjølve summen betalt tilbake.

Ved utleige av klausulerte elev- eller studentbustader kan partane avtale at rentene skal godskrivast utleigaren, jf husleigelova § 11-2 fjerde ledd. Dette er ei vidareføring av ein regel i den gamle husleigelova. Men utan slik særskilt avtale, skal rentene tilfalle leigaren, jf Ot. prp. nr. 82 1997-98 side 212. Føresegna gjeld heller ikkje for andre gjennomgangsbustader; den gjeld berre ved utleige av klausulerte elev- eller studentbustader.

7         Særleg avtale om tenestebustad

7.1        Utgangspunkt

Utgangspunktet her er ikkje det same som ved leige av spesialbustader eller gjennomgangsbustader. Føresegna i husleigelova § 11-3 er utforma noko annleis. Mellom anna vil det ikkje vere nødvendig å øyremerke bustaden til bruk i tenesteforhold. Her er vilkåret i staden at leigeforholdet er knytt opp mot eit arbeidsforhold. Men opplysningsplikta er den same som ved leige av spesialbustad eller gjennomgangsbustad.

7.2        Vilkår om arbeidsavtale

Føresegna i husleigelova § 11-3 gjeld for leige av alle tenestebustader. Det vil seie at utleigaren kan vere ein kommune, fylkeskommunen eller staten. Utleigaren kan også vere ein annan juridisk person eller ein privatperson. Derimot er det i føresegna første ledd eit krav om at bustaden skal vere leigd ut til ein leigar i eigenskap av arbeidstakar. Her kan vi vise til § 1-1 andre ledd første punktum, som seier at lova skal gjelde jamvel om bruksretten til bustaden har grunnlag i ein arbeidsavtale.

Men det er ikkje noko vilkår i § 11-3 første ledd om at utleigaren og arbeidsgivaren er den same. Utleigaren kan godt ha medverka til at leigaren får leige hos nokon annan. Men leigeforholdet skal ha kome i stand som ei følgje av arbeidsforholdet. Det må liggje føre årsakssamanheng på dette punktet, elles er ikkje dette vilkåret oppfylt.

Som det går fram av husleigelova § 11-3 fjerde og femte ledd har føresegna eit delvis utvida bruksområde i forhold til mellom anna arbeidstakarar med buplikt m.m. Det kjem vi tilbake til under punkt 7.6.

7.3        Opplysningsplikt

Skal særregelen i husleigelova § 11-3 gjelde, er det også eit ufråvikeleg vilkår at leigaren har fått opplyst at han for det første har fått leigd bustaden i eigenskap av arbeidstakar og at han av den grunn har færre rettar enn ved leige av annan bustad. Er arbeidstakaren og utleigaren to ulike rettssubjekt, står det desse fritt til å velje kven som vil informere leigaren. Men blir slik informasjon ikkje gitt, er det dei vanlege reglane i lova som skal gjelde ved sidan av husleigeavtalen.

7.4        Leigaren dør

Etter husleigelova § 8-2 kan visse personar tre inn i husleigeavtale om vanleg bustad om leigaren dør. Dette gjeld for det første ektefelle som bur i bustaden, for det andre leigarens slektningar i rett nedstiande line som hadde felles husstand med leigaren i dei siste seks månadene før dødsfallet. For det tredje gjeld det same for andre som ved dødsfallet hadde felles husstand og elles oppfyller vilkåra i § 1 i lov om retten til felles bustad og innbu når husstandsfellesskap fell bort (husstandsfellesskapslova).

I husleigeavtalar om tenestebustad skal ikkje husleigelova § 8-2 gjelde når leigaren/arbeidstakaren dør, jf husleigelova § 11-3 andre ledd første punktum. Det same gjeld for det tilfellet at nokon dør som har fått overteke husleigeavtalen etter den som både var leigar og arbeidstakar. For jamvel om gruppene som er nemnde i § 8-2 ikkje har nokon rett til å overta leigeforholdet, kan dei gjere det dersom utleigaren samtykkjer til dette.

Dersom utleigaren ikkje ønskjer å halde fram med utleigeforholdet, er husleigeforholdet over. Utleigaren må då varsle om at dei som bur i bustaden – ektefellar og andre – må flytte innan ein varslingsfrist som samsvarar med husleigelova § 9-6. Det vil normalt seie at fristen er på tre månader ved utgangen av ein kalendermånad.

7.5        Arbeidsforholdet blir avslutta. Flytting

Dersom leigaren seier opp arbeidsforholdet, eller blir oppsagt eller får avskil, har utleigaren av ein tenestebustad rett til å seie opp husleigeforholdet, jf husleigelova § 11-3 tredje ledd. Det same gjeld der leigaren blir flytta til ein annan arbeidsstad av den same arbeidsgivaren (som kan vere utleiaren, men som ikkje treng vere det). Utleigaren vil likevel ikkje vere forplikta til avslutte leigeforholdet. Leiaren kan halde fram med å leige på dei same vilkåra som tidlegare, men partane kan også inngå ein ny husleigeavtale som gir leigaren betre rettar. Det kan til dømes vere regulert i husleigeavtalen at når arbeidsforholdet fell bort, skal leigaren – til dømes fordi han har gått av for aldersgrense eller fordi han er blitt uføretrygda – kunne få bli buande og at dei vanlege oppseiingsreglane då skal gjelde. Men dette må vurderast konkret, jf Ot. prp. nr. 82 1997-98 side 213.

Dersom utleigaren bestemmer seg for å avslutte forholdet ved oppseiing, vil dette vere ei lovleg oppseiing i forhold til både §§ 9-5 og  9-8 andre ledd. Slik må det vere, jamvel om dette ikkje kjem direkte fram av ordlyden i husleigelova § 11-3. Og dersom leigaren bestemmer seg for å få denne oppseiinga prøvd, vil retten etter § 9-8 andre ledd vurdere om oppseiinga likevel skal setjast til sides fordi den verkar urimeleg. Men etter husleigelova § 11-3 tredje ledd første punktum kan retten berre setje oppseiinga til side når ”særlige grunner” gjer dette rimeleg. Det vil seie at det skal svært mykje til før retten har kompetanse til å setje oppseiinga til side som ugyldig.

Denne avgrensinga av oppseiingsvernet, som dette i realiteten vil vere, skal også gjelde i dei tilfella der leigeforholdet har fått halde fram etter at sjølve arbeidsforholdet er avslutta. Det same gjeld der leigaren har fått leige ein annan bustad av leigaren, eller der eit medlem av husstanden – mellom anna etter samtykke frå utleigaren – har fått overteke husleigeforholdet, jf husleigelova § 11-3 tredje ledd tredje punktum.

Retten skal sjå til at oppseiinga – som elles kan vere både lovleg og rimeleg – ikkje blir brukt som kampmiddel i ein arbeidstvist, jf husleigelova § 11-3 tredje ledd andre punktum. I slike tilfelle må retten setje oppseiinga til side.

7.6        Arbeidsforhold med buplikt

Er det i arbeidsavtalen lagt inn ein plikt for arbeidstakaren/leigaren til å bu i den bustaden som husleigeavtalen gjeld, kan det i husleigeforholdet gjelde fleire unntak enn for dei andre leigeforholda som er kombinert med ein arbeidsavtale. Skal desse strengare reglane gjelde, må buplikta vere nødvendig for utføring av arbeidet. I desse forholda vil det ikkje for leigaren vere adgang til å heve leigeavtalen i samsvar med husleigelova § 2-12 dersom det oppstår forseinking av oppfyllinga av avtalen; det vil seie at leigaren ikkje får ta i bruk bustaden på avtalt tidspunkt. Normalt vil leigaren her kunne heve avtalen dersom mishaldet blir vesentleg. 

I desse tilfella gjeld heller ikkje føresegna i husleigelova § 7-4, om leigarens adgang til å framleige bustaden ved mellombels fråvere. Vidare gjer § 11-3 fjerde ledd første punktum unntak for husleigelova § 8-3. Her slår lova fast at dersom leigaren flyttar frå den felles bustaden til ektefellane, har den andre ektefellen rett til å tre inn i avtalen. Denne føresetnaden gjeld ikkje ved leige av tenestebustad med buplikt. Den gjeld heller ikkje for andre med felles husstand som oppfyller vilkåra i husstands-fellesskapslova § 1.

Slike husleigeforhold fell bort utan vidare når arbeidsforholdet fell bort eller der leigaren som arbeidstakar blir flytta til ein annan arbeidsstad, jf § 11-3 fjerde ledd andre punktum. Føresegnene i kapittel 9 gjeld ikkje ved oppseiing i desse tilfella. Det vil seie at leigaren ikkje har noko vern mot at leigeavtalen fell bort når leigaren trer ut av arbeidsforholdet, eller når leigaren som arbeidstakar blir flytta. Leigaren har etter lova ikkje nokon rett til å bli varsla om bortfallet, men varsel bør leigaren ha.

7.7        Andre tenesteforhold

Visse tenesteforhold er regulert særskilt i husleigelova § 11-3 femte ledd. Dette gjeld for utleige av bustad som staten har stilt til rådvelde for medlemmer og varamedlemmer til Stortinget eller for den politiske leiinga i departementa (bokstav a). Det same gjeld for utleige av bustader som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kyrkjeleg organ har stilt til rådvelde for embets- eller tenestemann i Den norske kyrkja (bokstav b). I tillegg gjeld det same for utleige av bustader som forsvaret har stilt til rådvelde for eige personell (bokstav c).

For desse forholda gjeld alle unntaka som er nemnt i punkt 7.6 ovanfor. I tillegg skal heller ikkje føresegnene om indeksregulering og gjengs leigejustering i husleigelova §§ 4-2 og 4-3 gjelde for desse husleigeforholda, jf husleigelova  § 11-3 siste ledd.

8         Vedlegg: Husleigelova

 

Lov 26. mars 1999 nr 17 om husleieavtaler (i kraft 1. januar 2000):

Kapittel 1. Alminnelige bestemmelser

§ 1-1. Lovens virkeområde m.v.

       Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.

       Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

       Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.

       Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

       Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig.

 

§ 1-2. Ufravikelighet

       Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

       Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13.

 

§ 1-3. Standardvilkår

       Er leieavtalen inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne, skal det senest ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene. Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene.

       Bestemmelsen i første ledd er ikke til hinder for at leier av bolig påberoper seg avtale som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

 

§ 1-4. Avtaleform

       Avtale om leie av husrom kan gjøres skriftlig eller muntlig. Er avtalen muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det.

 

§ 1-5. Risikoen for sending av meldinger

       Dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram.

 

§ 1-6. Beregning av frister

       Ved beregning av frister etter denne loven gjelder reglene i domstolsloven §§ 146, 148 og 149 tilsvarende.

 

§ 1-7. Erstatningsansvar for skade på person m.v.

       Tap som følge av skade på person faller utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i loven her. For slikt tap og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder de alminnelige erstatningsregler.

 

Kapittel 2. Overlevering og krav til husrommet

§ 2-1. Tidspunkt for overlevering

       Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid.

       Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering skal i så fall ikke regnes for skjedd.

       Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

 

§ 2-2. Generelle krav til tilstand

       Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

       Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke

a)	passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller

 

b)	passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

 

§ 2-3. Uriktige opplysninger om husrommet

       Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

 

§ 2-4. Manglende opplysninger om husrommet

       Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

 

§ 2-5. Husrom leid « som det er » e.l.

       Selv om husrommet er leid « som det er » eller med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.

 

§ 2-6. Forundersøkelse m.v.

       Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.

       Har leieren før avtaleinngåelsen undersøkt husrommet eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke det, kan leieren ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

       Bestemmelsene i første og annet ledd gjør ingen innskrenking i § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet.

 

§ 2-7. Tiden for mangelsbedømmelsen

       Om husrommet har en mangel, skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen, jf. § 2-1.

       Skjer overleveringen senere enn avtalt, og dette beror på forhold på leierens side, skal bedømmelsen skje ut fra forholdene på det tidspunkt leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

 

§ 2-8. Reklamasjon

       Leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

 

§ 2-9. Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

       Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, kan leieren fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme kravet.

 

§ 2-10. Krav på retting av mangel

       Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

       Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

       Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

       Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

 

§ 2-11. Avslag i leie

       Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

       I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

 

§ 2-12. Heving av leieavtalen

       Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.

       Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

       Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.

 

§ 2-13. Erstatning

       Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

       Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.

       Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

       Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.

       Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom

a)	forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra utleierens side, eller

 

b)	husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.

 

§ 2-14. Erstatningsansvarets omfang

       Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

       Som indirekte tap regnes:

a)	tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd),

 

b)	tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og

 

c)	tap som følge av tingskade.

       Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd omfatter.

       Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet.

       Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

       Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd.

 

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake

       Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

 

§ 2-16. Rettsmangler

       Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk.

       Leieren kan alltid kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel som forelå ved avtaleinngåelsen, og som leieren ikke kjente eller burde ha kjent til.

       Gjør tredjemann krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, og dette bestrides, gjelder reglene i første og annet ledd tilsvarende når kravet ikke er klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

 

§ 2-17. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger

       Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

 

Kapittel 3. Leie og andre ytelser

§ 3-1. Leien

       Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. § 3-4.

       Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleieren kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Blir partene ikke enige om leiens størrelse, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

 

§ 3-2. Forfallstid

       Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned.

       Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag.

       Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll og som leieren ikke kan overvinne.

 

§ 3-3. Oppgjørsmåte

       Utleieren kan gi anvisning om overføringsmåten av leien dersom dette ikke medfører merutgifter eller vesentlig ulempe for leieren. Leieren har likevel alltid rett til å betale leie gjennom bank. Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet.

       Betaler leieren gjennom bank, skal betaling i forhold til forfallsreglene anses for skjedd når

a)	beløpet er mottatt av bank i Norge, eller

 

b)	et betalingsoppdrag er mottatt av bank i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget.

Endret ved lov 25 juni 1999 nr. 46 (i kraft straks iflg. res. 25 juni 1999 nr. 702).

 

§ 3-4. Betaling for elektrisitet og brensel

       Er det avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom.

       I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Utleieren kan i så fall over et tidsrom på ett år utlikne omkostningene ved dette på samtlige leiere i eiendommen.

       I forhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 regnes krav som nevnt i første og annet ledd som leie.

 

§ 3-5. Depositum

       Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

       Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

       Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

       Etter leieforholdets opphør kan finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:

a)	partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen og

 

b)	utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte.

       Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning for banken.

 

§ 3-6. Garanti

       Det kan avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti. Garantibeløpet kan sammen med depositum etter § 3-5 ikke overstige summen av seks måneders leie. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.

 

§ 3-7. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

       Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.

       Den som har betalt beløp i strid med første ledd, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleieren. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd.

       Kravet etter annet ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

 

§ 3-8. Deponering av omtvistet leie

       Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med annet ledd. Det samme gjelder hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Leieren skal så snart som mulig gi utleieren melding om deponeringen og begrunnelsen for den.

       Deponering etter første ledd skjer ved at beløpet settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

 

 

 

Kapittel 4. Leieprisvern

§ 4-1. Det alminnelige leieprisvern

       Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

 

§ 4-2. Indeksregulering

       Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:

a)	endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,

 

b)	endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og

 

c)	den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.

 

§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie

       Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

       Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

       Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

 

§ 4-4. Tilbakebetaling av ulovlig leie

       Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

       Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt.

 

§ 4-5. Unntak fra leieprisvernet

       Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, jf. § 3-4. Dette vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsene.

       Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.

 

§ 4-6. Forskrifter

       Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie.

 

 

 

 

Kapittel 5. Partenes plikter i leietiden

§ 5-1. Leierens bruk m.v.

       Utleieren plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen.

       Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen.

       Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leier av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

       Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig.

 

§ 5-2. Ro og orden

       Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen.

       Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

 

§ 5-3. Vedlikehold

       Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2.

       Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.

       Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter annet ledd.

 

§ 5-4. Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig

       Leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke.

       Leieren kan ikke uten utleierens samtykke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig.

       Leier av bolig kan med utleierens godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemming. Leier av lokale kan med utleierens godkjenning sette opp vanlige skilter, markiser o.l. Godkjenning etter første og annet punktum kan ikke nektes uten saklig grunn.

       Om leierens plikt til å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand gjelder § 10-2.

 

§ 5-5. Skade på husrommet

       Oppdager leieren skade på husrommet som må utbedres uten opphold, plikter leieren straks å sende melding om det til utleieren. Andre skader på husrommet som oppdages, plikter leieren å sende melding om innen rimelig tid.

       Leieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for utleieren som følge av skade som nevnt i første ledd første punktum. Er leieren ikke ansvarlig for skaden, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket og en rimelig godtgjørelse for utført arbeid.

 

§ 5-6. Utleierens adgang til husrommet

       Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

       Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

       Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

 

§ 5-7. Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

       Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

       Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

       Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

       Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.

 

§ 5-8. Leierens erstatningsansvar

       Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

       Skyldes misligholdet en tredjemann, som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt etter regelen i første ledd.

       Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle men ikke gjør dette.

       Reglene i første ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd, likevel slik at tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap.

       Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, fjerde, femte og sjette ledd tilsvarende.

 

 

 

 

 

Kapittel 6. Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold

§ 6-1. Felles representasjon

       I hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger, kan boligleierne i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren. Den tillitsvalgte skal straks sende melding til utleieren om den vedtatte ordning og hvem som er valgt.

       Den tillitsvalgte velges for ett år om gangen. Vervet som tillitsvalgt opphører først når ny tillitsvalgt er valgt, selv om tjenestetiden er utløpt.

       Når særlige grunner foreligger, har den tillitsvalgte rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute.

       Den tillitsvalgte kan i møte besluttes fjernet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ordningen med felles representasjon kan oppheves på samme måte.

 

§ 6-2. Den tillitsvalgtes plikter

       Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren, og kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset.

       Den tillitsvalgte skal minst én gang årlig innkalle alle boligleierne, herunder framleiere, til møte på hensiktsmessig måte.

       Den tillitsvalgte er bundet av beslutninger som er truffet i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Ved avstemninger har hvert boligleieforhold en stemme. Framleiere har ikke stemmerett.

 

§ 6-3. Informasjon til tillitsvalgt m.v.

       Utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Tiltak som nevnt i første punktum kan tidligst settes i verk én måned etter at utleieren har sendt underretning til den tillitsvalgte. Bestemmelsen i annet punktum gjelder likevel ikke dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade.

       Utleieren skal straks sende underretning til den tillitsvalgte dersom eiendommen overdras.

 

Kapittel 7. Opptak i husstand og framleie

§ 7-1. Opptak i husstand

       Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det.

 

§ 7-2. Den alminnelige regelen om framleie

       Leieren har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

 

§ 7-3. Framleie av del av bolig

       Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det.

 

§ 7-4. Framleie av bolig ved midlertidig fravær

       Leier av bolig kan framleie med godkjenning fra utleieren i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det.

 

§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

       Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

 

§ 7-6. Godkjenning ved passivitet

       Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 7-1 til 7-5 innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.

 

§ 7-7. Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen

       Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor framleieren plikt til å protestere etter § 9-8. Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom hovedleieren underretter framleieren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere etter reglene i § 9-8 løper ut.

       Framleieren har en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen etter § 9-8, innen den fristen som gjelder for hovedleieren. Har utleieren godkjent framleieren, skal utleieren samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til framleieren. Oppsigelsen skal opplyse om at framleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at hovedleieren har mottatt den. Har framleieren protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren. Er reglene i annet og tredje punktum ikke fulgt, er oppsigelsen ugyldig.

       Framleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Dette gjelder likevel ikke så langt hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hovedleierens kontroll, som hovedleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da framleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av. Bestemmelsene i §§ 2-13 annet til femte ledd og 2-14 gjelder tilsvarende.

 

Kapittel 8. Personskifte

§ 8-1. Den alminnelige regelen om overføring

       Leieren har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

 

§ 8-2. Leierens død

       Dør leieren av bolig, har følgende personer rett til å tre inn i leieavtalen:

a)	ektefelle som bor i boligen,

 

b)	leierens slektninger i rett nedstigende linje som hadde felles husstand med leieren i de siste seks måneder før dødsfallet, og

 

c)	andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren, forutsatt at de fyller vilkårene i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører § 1.

       Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre inn i avtalen. De øvrige berettigede har innbyrdes lik rett til å tre inn.

       Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet, må de som ønsker å nytte sin rett etter første ledd, sende skriftlig melding om det til utleieren innen én måned regnet fra den dagen de har mottatt skriftlig melding om oppsigelsen, med opplysning om fristen for å gjøre rettigheten gjeldende og om at melding om inntreden skal være skriftlig. Sender den berettigede slik melding, regnes det som en protest mot oppsigelsen etter bestemmelsene i § 9-8. Utleieren plikter ikke å sende melding til husstandsmedlemmer som nevnt i første ledd bokstav c med mindre utleieren har godkjent dem etter reglene i § 7-1.

       Sier dødsboet opp leieavtalen, må de som ønsker å nytte sin rett etter første ledd, sende melding om det til utleieren innen én måned regnet fra den dagen utleieren mottok dødsboets oppsigelse.

 

§ 8-3. Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

       Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen.

       Den ordning av bruksretten til ektefellenes felles bolig som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse, er bindende for utleieren.

       Husstandsmedlem har rett til å tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i § 3 første ledd nr. 1, jf. § 1 i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører, er oppfylt. Ektefellenes slektninger i rett nedstigende linje har tilsvarende rett til å tre inn leieavtalen som et husstandsmedlem, dersom begge ektefellene forlater den felles boligen.

 

§ 8-4. Overføring av leierett til lokale

       Leier av lokale kan med utleierens godkjenning overføre sin leierett i forbindelse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet.

       Var en avdød leier deltaker i et ansvarlig selskap, har de gjenværende deltakerne i selskapet med utleierens godkjenning rett til å tre inn i leieretten til de lokaler der selskapets virksomhet drives.

       Godkjenning etter første og annet ledd kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning etter første og annet ledd innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning til overføring.

 

§ 8-5. Gjennomføring av leierskifte

       Krever leierskiftet godkjenning fra utleieren, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens passivitet, overføres leieretten i forhold til utleieren ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje ledd annet punktum, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Kan leierskiftet gjennomføres uten utleierens godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen.

       For krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd, hefter bare den nye leieren. Krever overføringen godkjenning fra utleieren, kan utleieren stille som vilkår for godkjenning at den nye leieren påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunkt som er angitt i første ledd. Kravets størrelse skal angis.

       Det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.

 

§ 8-6. Eierskifte

       Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.

       Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.

 

 

Kapittel 9. Leieforholdets varighet - opphør

§ 9-1. Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

       En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt.

 

§ 9-2. Tidsbestemte leieavtaler

       En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid.

       Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8.

       Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.

 

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

       Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

a)	husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

 

b)	utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

       Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

       Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

 

§ 9-4. Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

       Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

       Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

       En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a)	husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

 

b)	riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

 

c)	leieren har misligholdt leieavtalen, eller

 

d)	det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

       Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

 

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

       Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

       For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

       For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

       Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

 

§ 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse

       Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

       Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

       En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

       Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse

       Leieren kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her. Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.

       Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum.

       Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leie av garasje eller bod.

 

§ 9-9. Utleierens hevingsrett

       Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:

a)	leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

 

b)	leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

 

c)	leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

 

d)	leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller

 

e)	leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

       En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

       Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

 

§ 9-10. Leierens død

       Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-6, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist.

       Har leieren rett til å overføre bruksretten, har utleieren ikke rett til å si opp leieavtalen etter første ledd. Vil dødsboet i dette tilfelle si opp etter første ledd, må oppsigelse gis innen tre måneder regnet fra dødsfallet.

       Oppsigelse etter første ledd skal være skriftlig. For øvrig gjelder ikke bestemmelsene i §§ 9-5 til 9-9 for oppsigelsen.

 

Kapittel 10. Tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør

§ 10-1. Visning før flytting

       I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

 

§ 10-2. Tilbakelevering

       Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Forlater leieren husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det.

       Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

       Utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake til opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

       Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

       Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.

       Om leierens krav på vederlag gjelder § 10-5.

 

§ 10-3. Erstatning for forsinkelse og mangel

       Stilles ikke husrommet til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleieren kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører.

       Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

       Utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll, som leieren ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

       Skyldes misligholdet en tredjeperson som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å sette husrommet i stand, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt etter reglene i tredje ledd.

       Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

       Reglene i tredje, fjerde og femte ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som er nevnt i § 5-8 fjerde ledd.

       Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, femte og sjette ledd tilsvarende.

 

§ 10-4. Etterlatt løsøre

       Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.

       Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.

       Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

 

§ 10-5. Vederlag for forbedringer

       Har leieren med utleierens samtykke gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt.

       Blir partene ikke enige om vederlaget etter første ledd, kan begge parter kreve tvisten avgjort etter bestemmelsen i § 12-2. Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren har gått til sak mot leieren etter reglene i § 9-8, og oppsigelsen ikke settes til side.

 

§ 10-6. Vederlag for kundekrets

       Er leieren av lokale oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til side etter reglene i § 9-8, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet. Når vederlag tilkjennes, skal retten som regel fastsette at utleieren kan kreve hele eller en bestemt del av vederlaget tilbake, dersom leieren innen en fastsatt frist på inntil tre år på ny starter tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes av retten.

       Vederlag kan ikke tilkjennes dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.

 

 

 

 

Kapittel 11. Særregler for visse boligleieforhold

§ 11-1. Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter

       Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med spesielle boligbehov av varig karakter. Bestemmelsen gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

       Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt i § 7-1, og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3, bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Framleie etter § 7-4 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

       Uten hinder av bestemmelsene i § 3-7, kan det avtales at leier av bolig som nevnt i første ledd skal yte et lån til utleieren, dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier.

 

§ 11-2. Boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter

       Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Bestemmelsen gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

       Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer som nevnt i § 7-1 og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3, bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Framleie etter § 7-4 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

       Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen passende bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i leieavtalen. Uten hinder av § 9-3 kan partene også inngå en tidsbestemt avtale for kortere tid enn tre år. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.

       Ved utleie av elev- og studentboliger kan det uten hinder av § 3-5 tredje ledd avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren.

 

§ 11-3. Tjenestebolig

       Bestemmelsene i paragrafen her gjelder ved utleie av bolig som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker, når leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

       Retten til å tre inn i leieavtalen etter § 8-2 gjelder ikke når leieren, eller noen som har fortsatt leieforholdet, dør. Før begjæring om fraflytting kan settes fram, har hustandsmedlem krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.

       Skal leieren tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side av retten etter § 9-8 når særlige grunner gjør det rimelig. Retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i arbeidstvist. Dette gjelder også når leieren eller husstandsmedlem etter arbeidsforholdets opphør har fortsatt leieforholdet eller i stedet leid annen bolig av arbeidsgiveren.

       Retten til å heve leieavtalen ved forsinkelse etter § 2-12 og bestemmelsene i § 7-4 og § 8-3 gjelder ikke for bolig som leieren har plikt til å bebo, og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet. For slik bolig faller leieavtalen bort uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 når leieren trer ut av arbeidsforholdet, eller blir forflyttet.

       Bestemmelsene i fjerde ledd gjelder tilsvarende for:

a)	bolig som staten har stilt til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer til Stortinget eller for departementenes politiske ledelse,

 

b)	bolig som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemann i Den norske kirke, og

 

c)	bolig som forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell.

       For boliger som nevnt i femte ledd gjelder ikke §§ 4-2 og 4-3.

 

§ 11-4. Utleie av egen bolig

       Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

       Bestemmelsen i § 7-3 om framleie av del av bolig og § 7-4 om framleie ved midlertidig fravær gjelder ikke.

       Av bestemmelsene i kapittel 9 skal bare § 9-10 om leierens død gjelde. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.

       Har utleieren ikke sagt opp leieavtalen eller oppfordret leieren til å flytte før utleierens fravær har vart i fem år, gjelder lovens bestemmelser fullt ut for leieavtalen.

 

Kapittel 12. Prosessuelle bestemmelser

§ 12-1. Voldgift

       Avtale om at tvister mellom utleier og leier som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom avtalen om voldgiftsavgjørelse er inngått etter at tvisten oppstod.

 

§ 12-2. Takstnemnd

       Kommer ikke partene til enighet om hva som er markedsleie etter § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-3, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Det samme gjelder dersom partene ikke kommer til enighet om vederlag for forbedringer etter § 10-5.

       Takstnemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av tingretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolsloven §§ 106 og 108 så langt de passer.

       Hver av partene kan bringe saken inn for tingretten ved stevning. Stevningen må være inngått til retten innen to måneder etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. På samme måte kan saken bringes inn for tingretten dersom takstnemndas avgjørelse ikke foreligger to måneder etter oppnevningen. En avgjørelse som ikke er brakt inn for retten innen fristen nevnt i første punktum, har virkning som en rettskraftig dom. Retten kan gi oppreisning for oversittelse av frist som nevnt i annet punktum.

       Retten skal fastsette godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som har krevd takst skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Utleieren skal bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie, eller høyere vederlag enn det utleieren har vært villig til å betale for påkostningene. Ellers skal leieren betale kostnadene. Rettens avgjørelse treffes ved kjennelse og skal begrunnes. Partene kan påkjære kjennelsen innen fjorten dager.

       Blir saken brakt inn for retten etter tredje ledd, kan retten avgjøre spørsmålet om ansvar for kostnadene med takstnemnd etter tvistemålsloven kapittel 13.

Endret ved lov 14 des 2001 nr. 98 (i kraft 1 jan 2002 iflg. res. 14 des 2001 nr. 1416).

 

§ 12-3. Midlertidig bruksrett

       Når søksmål om godkjenning etter reglene i kapitlene 7, 8 eller 11 er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 15 gjelder tilsvarende.

 

§ 12-4. Foregrepet tvangskraft

       Når det er avsagt dom i sak som nevnt i § 9-8 og oppsigelsen ikke er satt til side, kan retten etter begjæring fra utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, i særlige tilfelle ved kjennelse gi samtykke til at fraviking gjennomføres før dommen er rettskraftig. Er dommen påanket, kan samtykke gis av ankedomstolen.

 

§ 12-5. Husleietvistutvalg

       Departementet kan som forsøk i en eller flere kommuner opprette et partssammensatt utvalg til behandling av tvister etter loven her og etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie (Husleietvistutvalg). Departementet kan fastsette regler om saklig myndighetsområde, oppnevning, sammensetning, organisering, saksbehandling, vedtak, tvangskraft, sakskostnader, gebyr, gjenopptagelse, forholdet til voldgiftsklausuler, bransjenemnder og de alminnelige domstolene og andre forhold av betydning for tvisteløsningen, Departementet kan også bestemme at reglene i § 12-2 ikke skal gjelde i områder hvor Husleietvistutvalget gjelder.

Endret ved lov 11 mai 2001 nr. 19 (i kraft 15 mai 2001 iflg. res. 11 mai 2001).

 

Kapittel 13. Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover

§ 13-1. Ikrafttredelse

       Denne lov trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.

 

§ 13-2. Overgangsbestemmelser

       Loven gjelder fullt ut for leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse.

       For tidsubestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse gjelder loven fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse, med følgende unntak eller endringer:

a)

Bestemmelsene i § 3-1 første ledd om leien skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp skal ikke gjelde garantiavtale inngått før lovens ikrafttredelse. Det samme skal gjelde ved fornyelse av slik avtale, dersom leieren etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse var forpliktet til dette.

 

b)	Bestemmelsene i kapittel 9 om oppsigelse skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse.

 

c)	Bestemmelsene i § 10-5 om vederlag for forbedringer skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.

 

d)	Bestemmelsene i kapittel 11 skal ikke gjelde for avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse.

 

e)

Bestemmelsene i § 12-1 om voldgift skal gjelde for voldgiftsavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-3 om midlertidig bruksrett skal gjelde dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i § 12-4 om foregrepet tvangskraft skal gjelde dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse. For dommer forkynt etter lovens ikrafttredselse, gjelder ankefristen i tvistemålsloven § 360.

       Som tidsubestemt etter bestemmelsen her regnes også leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett.

       Bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 skal ikke gjelde for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Bestemmelsene i annet ledd bokstav e skal likevel gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, og leieavtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her, jf. likevel tredje ledd.

       Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før loven her har trådt i kraft.

Endret ved lov 28 april 2000 nr. 34 (i kraft 1 juli 2000 iflg. res. 28 april 2000 nr. 366).

 

§ 13-3. Opphevelse og endringer av andre lover

       Fra den tid loven her trer i kraft, oppheves lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie.

       Fra samme tidspunkt gjøres følgende endringer i andre lover: - - -