§ 26-1 og § 29-4 andre og tredje ledd bokstav a - Departementet svarer på spørsmål om fradeling

Vi viser til din e-post av 2. desember 2021 der du stiller spørsmål om det er mulig med fradeling i tilfeller der ny tomtegrense går gjennom eksisterende bebyggelse. Videre stiller du spørsmål om mulighet til å stille vilkår i delingstillatelse om at eksisterende bebyggelse på eiendom rives.

For ordens skyld gjør departementet oppmerksom på at begrepet "fradeling" er erstattet med "opprettelse og endring av eiendom", se for eksempel pbl. §§ 1-6, 20-1, 26-1 og 28-1. Årsaken til dette er endringer i lov om eiendomsregistrering (matrikkellova). Endringen innebærer imidlertid ikke noen realitetsendring. Vi vil derfor benytte begrepet "fradeling" i svaret vårt.

Departementet gjør også oppmerksom på at vi ikke tar stilling til enkeltsaker, og at vår uttalelse gis på generelt grunnlag.

Departementets nærmere redegjørelse

1. Utgangspunktet ved fradeling i strid med nabogrense

 
Kravene til fradeling følger av plan- og bygningsloven § 26-1:

«Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. matrikkellova, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.» (vår understrekning)

 Bestemmelsen henviser til andre relevante materielle krav i plan- og bygningsloven som gjelder ved opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av festegrunn for bortfeste som skal gjelde i mer enn 10 år, eller ved endring av eksisterende eiendomsgrenser. Eksempler på materielle krav som vil gjelde har departementet uttalt seg om i sak 17/1557 (publisert på regjeringen.no).

For dine spørsmål er kravet om avstand til nabogrense etter pbl. § 29-4 andre ledd det sentrale. Bestemmelsen i pbl. § 29-4 andre ledd sier:

«Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.»

 Bestemmelsen er en pliktnorm, jf. ordlyden «skal». Avstandskravet byggverket må ha til nabogrensen kan enten følge av arealplan, forskrift (f. eks. SAK 10 § 4-1 første ledd bokstav a.), eller så fremgår det av bestemmelsen selv at avstanden minst skal svare til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Skjer fradeling slik at tomtegrense går igjennom eksisterende bebyggelse vil dette være i strid med avstandskravet i pbl. § 29-4 andre ledd, jf. pbl. § 26-1. Dette vil innebære at søknad om fradeling må avslås.

Skal det fradeles i strid med lovens krav, kravene i forskrift etter loven eller krav i arealplan er utgangspunktet at det må søkes om dispensasjon etter pbl. § 19-1, se også uttalelse fra Sivilombudsmannen i SOM-2010-108. Kommunen kan enten gi varig eller midlertidig dispensasjon dersom vilkårene etter pbl. § 19-2 andre ledd er oppfylt, jf. pbl. §§ 19-2 første ledd og 19-3. Det er til sist opp til kommunens skjønn om dispensasjon skal gis, jf. ordlyden i «kan» i § 19-2 andre ledd. Til en dispensasjon vil kommunen ha anledning til å stille vilkår, jf. pbl. § 19-2 første ledd.

2. Adgang til å godkjenne i delingstillatelse at byggverk står nærmere nabogrense og mulighet til å stille vilkår

Etter pbl. § 29-4 tredje ledd kan kommunen gjøre unntak fra hovedregelen i andre ledd og godkjenne plassering av byggverk nærmere nabogrensen når naboeiendommen «har gitt skriftlig nabosamtykke» (bokstav a) eller ved «oppføring av garasje, uthus og mindre lignende tiltak» (bokstav b). For slike saker er det lagt opp til en forenklet godkjenningsordning slik at man slipper å gå veien om dispensasjon etter pbl. kapittel 19. Denne bestemmelsen kan også benyttes ved fradeling.^[1] Departementet har i to tidligere uttalelser lagt til grunn at dersom byggverk plasseres over nabogrense, vil det bare være alternativet i pbl. § 29-4 tredje ledd bosktav a som kan benyttes.^[2] Vi har også tidligere lagt til grunn at dersom det er eier av bebyggelsen som søker om fradeling må et samtykke anses for å ligge i søknaden.^[3]

Departementet vil understreke at det er opp til kommunens skjønn om godkjenning etter pbl. § 29-4 tredje ledd skal gis. Ingen har derfor krav på at kommunen utøver denne myndigheten. Kommunen står altså fritt til ikke å gi godkjenning selv om vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Siden bestemmelsen bygger på et skjønn og det vil dreier seg om vedtak til gunst for parten, vil kommunen etter den alminnelige forvaltningsrettslige vilkårslæren ha anledning til å stille vilkår i delingstillatelsen ved anvendelse av bestemmelsen.

 

Vedlegg:

 

Sak 10/931

Sak 15/4384

Sak 16/2147

 

^[1] Se uttalelse fra Sivilombudsmannen i SOMB-1988-55. Sivilombudsmannen uttalte seg om forholdet til plan- og bygningsloven av 1985 § 70 nr. 2 annet ledd bokstav a). Pbl. § 29-4 tredje ledd bokstav a viderefører denne bestemmelsen.

^[2] Se uttalelse i sak 10/931 (vedlagt) og sak 16/2147 (vedlagt)

^[3] Uttalelse fra departementet i sak 15/4384 (vedlagt)