Maud Eiendom AS

Forhold det gis dispensasjon til

Det vises til brev til Nærings- og handelsdepartementet 25. august 2010 med søknad om generell dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 for selskapet Maud Eiendom AS (nå Maud Eiendom ASA).

Etter aksjeloven § 8-10 første ledd kan et selskap ikke stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap.

Det er gjort generelt unntak fra forbudet i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (heretter ”unntaksforskriften”). Forskriften åpner for at eiendomsselskaper på visse vilkår kan stille sikkerhet i form av pant i fast eiendom i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Forskriften får ikke anvendelse i dette tilfellet. Søknaden vurderes derfor ut fra departementets adgang til å gi dispensasjon ved enkeltvedtak.

Maud Eiendom AS ble stiftet 29. januar 2010. Selskapet er senere omdannet til allmennaksjeselskap. I søknaden fremgår at Maud Eiendom ASA skal gjennomføre en rekke investeringer i eiendomsmarkedet. I hovedsak består investeringene i oppkjøp av eiendommer for lager/logistikk og handel. Det fremgår videre at styret i Maud Eiendom ASA har besluttet at forholdet mellom konsernets lån og eiendeler ikke skal overstige 60 pst.

For å oppnå tilfredsstillende lånevilkår søkes det om at aksjeselskaper som Maud Eiendom ASA direkte eller indirekte erverver stiller sikkerhet i selskapets eiendeler på nærmere angitte vilkår. På noen punkter avviker disse vilkårene fra unntaksforskriften.

Det fremgår av Ot.prp. nr. 23 (1996-97) s. 48 om hensynene som begrunner forbudet i § 8-10: ”Det mest grunnleggende er hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse.” Det pekes også på at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne lede til disposisjoner som er til skade for selskapet, og at bestemmelsen ivaretar videre hensyn som hensynet til arbeidstakere og andre interessegrupper.

Maud Eiendom ASA har synliggjort et behov for å foreta oppkjøp som går ut over de kravene som gjelder i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10. Departementet har derfor funnet grunnlag for å dispensere fra forbudet i aksjeloven § 8-10 på noen punkter.

På bakgrunn av fremlagte opplysninger har Nærings- og handelsdepartementet etter en samlet vurdering funnet grunn til å gi følgende dispensasjon:

 I forbindelse med Maud Eiendom ASAs planlagte aksjeerverv som beskrevet i søknaden, gjør Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 andre ledd, jf. kgl.res. 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap stiller midler til rådighet eller yter lån eller stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Aksjeselskap som erverves av Maud Eiendom ASA, kan stille sikkerhet i forbindelse med ervervet på følgende vilkår:

1. Selskapet må være gyldig stiftet.
2. Selskapet må være et eiendomsselskap. Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie eller feste fast eiendom og drift av denne. Selskapet kan likevel i tillegg eier aksjer eller andeler i andre eiendomsselskaper.
3. Den finansielle bistanden fra selskapet kan ytes i form av sikkerhet ved pant i fast eiendom, pant i driftstilbehør, pant i kundefordringer (factoringpant) og/eller pant i aksjer/andeler i eiendomsselskaper.
4. Maud Eiendom ASA må som følge av ervervet være direkte eller indirekte eier av samtlige aksjer i selskapet. Dette gjelder likevel ikke dersom samtlige øvrige aksjeeiere i selskapet på det tidspunkt sikkerheten etableres, skriftlig samtykker til sikkerhetsstillelsen.
5. Selskapet må på det tidspunkt sikkerheten etableres, ikke ha andre kreditorer enn den som finansierer ervervet. Selskapet kan likevel ha kreditorer med krav som knytter seg til den løpende driften av selskapet, eller som har betryggende sikkerhet for sitt krav, eller som skriftlig samtykker i slik sikkerhetsstillelse som nevnt i nr. 3.
6. Selskapet må på det tidspunkt sikkerheten etableres, ikke ha andre ansatte enn daglig leder. 
7. Ervervet og sikkerhetsstillelsen skal grunnes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

Dispensasjonen gis en tidsbegrensning på to år, slik at det må søkes om ny dispensasjon for nye kjøp som inngås etter utløpet av toårsfristen.

Forhold det ikke gis dispensasjon til

Nærings- og handelsdepartementet har ikke funnet grunnlag for å innvilge søknaden om dispensasjon for at virksomheten til eiendomsselskaper som skal stille sikkerhet (målselskapene) kan bestå av oppføring av bygg på eiendom som selskapet eier eller fester. 

I unntaksforskriften § 10 nr. 1 stilles det krav om at målselskapet må være et eiendomsselskap. Uttrykket ”eiendomsselskap” er i forskriften definert som ”selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne”. Bestemmelsen åpner for at målselskapet i tillegg kan ”eie aksjer eller andeler i andre eiendoms- selskaper”. ”Eiendomsselskap” er et snevert vilkår som vurderes strengt i lys av hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10.

Unntaksforskriften tar sikte på selskaper med enkle og oversiktlige forhold, for eksempel selskaper som eier en bygård og leier ut lokalene. Ved vurderingen av hva som menes med uttrykket ”drift” i unntaksforskriften § 10 nr. 1 har departementet i sin dispensasjonspraksis lagt til grunn at det går et skille ved om et bygg er ferdig oppført. Før den tid kan ikke selskapet sies å være i en posisjon der det drifter eiendommen. Det er det oppførte bygget som skal bli gjenstand for driften av eiendommen. Etter departementets vurdering innebærer derfor oppføring av bygg annen virksomhet enn ren ”drift” av eiendommen.

I departementets dispensasjonspraksis for eiendomsselskaper er et av vilkårene at selskapets virksomhet skal være et ”rent” eiendomsselskap, i likhet med kravet i unntaksforskriften § 10 nr.1.

Vilkåret om at selskapet skal være et ”rent” eiendomsselskap i unntaksforskriften § 10 nr. 1 og i departementets dispensasjonspraksis, er satt for å ivareta hensynene som begrunner forbudet i aksjeloven § 8-10. Bakgrunnen for denne begrensningen er antakelsen om at dersom selskapet driver annen virksomhet vil dette også kunne påvirke hvilke kreditorer selskapet har og låneforpliktelser for øvrig. Annen virksomhet vil kunne medføre en økt risikoeksponering og kunne involvere en videre krets som f.eks. andre kreditorer. Etter departementets vurdering er det ikke grunnlag for å fravike dette vilkåret i denne saken. Departementet legger i denne forbindelse vekt på at søknaden gjelder en generell dispensasjon som vil omfatte fremtidige erverv av eiendomsaksjeselskaper (målselskaper). Etter departementets vurdering gir dette begrenset mulighet for å vurdere hvilken risiko slike målselskaper skal påta seg og til å vurdere om hensynene bak aksjeloven § 8-10 er ivaretatt.

På denne bakgrunn avslås søknaden om at målselskapenes virksomhet kan omfatte oppføring av bygg. Dette er i tråd med etablert dispensasjonspraksis.

Klageadgang

Søknaden er innvilget delvis. Vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd, jf. lov 10. februar 1967 om behandlingsmåten i forvaltningssaker (forvaltningsloven) kapittel VI. Klagefristen er tre uker etter mottakelsen av dette brev. En eventuell klage fremsettes for Nærings- og handelsdepartementet.