§ 4 og § 5: Kommunenes sjablongberegninger ved fastsetting av eiendomsskattetakster

Vi viser til Sivilombudsmannens brev 14. mars 2011 med vedlegg.

Departementet er bedt om en vurdering av om det å summere stipulert tomteverdi og stipulerte bygningsverdier, for så å multiplisere denne summen med indre og ytre faktor, er en velegnet og rettslig holdbar metode for å fastsette eiendomsskattetakster. Videre bes det om en vurdering av om separate beregninger av tomte- og bygningsverdier generelt ville kunne gjøre det enklere å etterprøve takseringene og om det ville kunne føre til et jevnere forhold mellom eiendomsskattetakster og omsetningsverdier for eiendommer i samme kommune.

Etter den fortsatt gjeldende bestemmelse i tidl. byskatteloven § 4 må kommunene selv foreta en særskilt taksering for eiendomsskatteformål. Slik taksering skal som hovedregel foretas hvert tiende år og innenfor tiårsperioden ligger eiendomsskattetakstene fast. Byskatteloven § 5 fastsetter at eiendommene skal verdsettes til omsetningsverdi ved taksering for eiendomsskatteformål. Det er ansett lovlig både å legge takstene under omsetningsverdi, ev. ved bruk av prosentvis reduksjonsfaktor, og å bruke sjablonger, typisk kvadratmetersatser, ved takseringen. Det er også adgang til å operere med reguleringsfaktorer i tillegg til dette, for å korrigere for grovheten ved kvadratmetersatsene m.v. Også slike reguleringsfaktorer kan ha sjablongkarakter.

Når det gjelder den nærmere bruken av sjablonger ved eiendomsskattetakseringen har Finansdepartementet i brev av 9. november 1995 uttalt at;

”Departementet er videre kjent med at flere kommuner ved eiendomsskattetakseringen benytter seg av ulike former for sjabloner for i finne frem til en eiendoms omsetningsverdi. En slik sjablon kan f eks være faste kvadratmeterpriser for ulike typer eiendommer, fradrag/tillegg i takst pga bygningens alder og konstruksjon osv. Departementet antar at dette ikke er i strid med reglene i byskatteloven, såfremt sjablonene er hjelpemidler som kommer i tillegg til befaringen av hver enkelt eiendom.

Et grunnleggende hensyn bak eiendomsskatteloven er likhetshensynet; eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal behandles likt. Dette innebærer at kommunen må legge de samme verdsettelsesprinsippene til grunn ved taksering av likeartede eiendommer beliggende i forskjellige deler av kommunen.”

Bruk av sjablonger gir ikke adgang til å fastsette en eiendomsskattetakst som overstiger omsetningsverdien. Ved utforming av sjablongløsninger må det derfor tas generelt hensyn til at takstnivået må holdes innenfor omsetningsverdien. Dersom kommunen velger å utarbeide en sjablongmetode for taksering, må imidlertid denne sikre at skattegrunnlaget avspeiler variasjonene i omsetningsverdien på de ulike eiendommene i kommunen på en forholdsmessig måte. Dette må til for å ivareta likhetsprinsippet i beskatningen.

Ved bruk av flere sjablonger må disse hensynta ulike forhold ved eiendommene. Vi viser her til vår uttalelse i brev 19. juni 2007 hvor vi uttalte følgende;

”Dersom kommunen velger sonevarierte kvadratmetersatser som reflekterer de typiske forskjellene i markedsverdi i de ulike sonene, kan kommunen ikke i tillegg operere med ulike sonefaktorer i ulike soner, f.eks større reduksjon for fast bolig enn for fritidsbolig. I slike tilfeller er sonefaktorene reelt sett ikke en del av verdsettelsen, men en differensiering av skattenivået på annet grunnlag enn verdiforskjeller. En slik bruk av sonefaktorer vil stride mot likhetsprinsippet, og vil kunne underkjennes av domstolene. Når de typiske verdiforskjellene er tatt hensyn til gjennom selve kvadratmetersatsene, må en eventuell sonefaktor i tilfelle være lik i de ulike sonene for at likhetsprinsippet kan anses overholdt”.

I tilfeller der flere sjablonger kommer til anvendelse ved verdifastsettelsen bør det fremkomme av kommunens retningslinjer hva som skal vektlegges for anvendelsen av hver enkelt sjablon. Retningslinjene mv. må gjøres tilgjengelig for de eiendomsskattepliktige, slik at de eventuelt kan etterprøves.

Eiendomsskatteobjektet er eiendommen som helhet. Det kan ikke utledes noe krav om separat taksering av tomt og bygning fra lov, forarbeider eller praksis. Departementet har ikke oversikt over hvilken framgangsmåte som er mest brukt, men det er fullt tillatt å stipulere særskilte verdsettelser av tomt og bygning, før disse verdiene så summeres som grunnlag for den samlede takst på eiendommen. Dette gir god anledning til å operere med særskilte kvadratmetersatser for tomt og bygning. Ved slik særskilt stipulering oppstår spørsmålet om hvordan spesifikke reguleringsfaktorer knyttet til enten tomten (ytre faktor) eller til bygningen (indre faktor) skal håndteres.

Det må uten videre anses tillatt å anvende slike spesifikke reguleringsfaktorer separat på hver sin angjeldende del av eiendommen. Det vil si oppdelt faktorbruk før summering av de separate takstresultater for tomt og bygning. Slik separat faktorbruk vil i utgangspunktet kunne gi meget god treffsikkerhet, gitt at faktoren har en genuin tilknytning til bare den ene av de to delene av eiendommen.

Denne metoden med separat faktorbruk før summering kan imidlertid ikke anses påbudt i alle tilfeller der det først stipuleres særskilte verdsettelser av tomt og bygning. Kommunen må kunne velge en mer sammenslått metode, der disse stipulerte verdsettelser først summeres, og reguleringsfaktorer så anvendes på denne summen. Det kan da bli nødvendig å tilpasse faktorenes innhold i lys av at de skal anvendes på en sum av stipulert tomteverdi og bygningsverdi. Treffsikkerheten kan bli noe mindre ved slik sammenslått faktorbruk, og det kan ev. bli behov for ytterlig korrigerende faktorbruk i tilfeller der det innbyrdes verdiforhold mellom tomt og bygning avviker sterkt fra det vanlige i kommunen. Samlet sett kan det se ut til at sammenslått faktorbruk ikke har fullt så gode egenskaper som separat faktorbruk, fortsatt gitt at faktorene er relativt spesifikke for henholdsvis tomt og bygning. Men departementet ser det ikke som sin oppgave å ensrette faktorbruken av den grunn.

Det må nemlig aksepteres at temaet er skattetakster i masseoperasjoner, hvor man ikke kan stille samme krav som for eksempel til takster ved enkeltstående salg. Synspunktet er i tråd med Finansdepartementets uttalelse i brev av 19. juni 2007 til Skattebetalerforeningen. Her heter det at; ”Fordi det må kunne aksepteres et betydelig sjablonelement i takseringssystemet i kommunen, vil det med en slik generell begrunnelse kunne opereres med ulike kvadratmetersatser for bolig og hytte, selv om det i enkelttilfeller da kan bli ulik takst på to reelt like verdifulle eiendommer”.
 
”Jevnere forhold” mellom eiendomsskattetakstene og omsetningsverdien forstår departementet som et ønske om økt sikkerhet for likt forholdsmessig forhold mellom eiendomsskattetakster og omsetningsverdi gjennom bruk av separat taksering av tomt og bygg. Her kan det neppe konkluderes uten nærmere undersøkelser. Det vises videre til at bruken av sjablonger og justeringsfaktorer er forutsatt å være et hjelpemiddel ved takseringen, og derfor ikke utgjør den endelige eiendomsskattetaksten. Besiktigelse av eiendommen kan medføre at eiendommen blir taksert enten lavere eller høyere enn hva en ren sjablong- og faktorberegning tilsier. 

Med hilsen

Bjørn Berre  e.f.
avdelingsdirektør

                                                                                               Ole Todal Jenssen
                                                                                                            lovrådgiver

Sivilombudsmannens svar av 22. august 2011 kan du lese her.