Kap 5 - Andelseiers adgang til å drive korttidsleie gjennom Airbnb

Vi viser til din henvendelse av 2. oktober 2017.

Du viser til departementets tolkingsuttalelse av 7. desember 2015 vedrørende adgangen til korttidsutleie av borettslagsandel gjennom Airbnb eller lignende. Du ber departementet klargjøre om utleie av hele andelsleiligheten krever styrets godkjenning.

Utgangspunktet i burettslagslova: Andelseier skal selv bo i boligen (brukereieprinsippet)
Det følger av burettslagslova § 5-3 at «[a]ndelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6».

Som det fremgår av forarbeidene til bestemmelsen, så rommer utrykket «overlate bruken» mer enn bare «vanlig» utleie. Uttrykket omfatter også «…andre former for overlating, til dømes bortlån av bustaden», jf. Ot. prp. nr.30 (2002-2003). Korttidsutleie gjennom Airbnb omfattes av utrykket.

Hovedregelen etter bestemmelsen er altså at andelseieren må ha samtykke fra styret for å overlate bruken av boligen til andre.

Unntak: Utleie av deler av leiligheten når andelseieren selv bor der
Det følger av burettslagslova § 5-4 at det ikke er behov for samtykke fra styret hvis andelseieren ønsker å overlate bruken av deler av boligen mens han selv bor der. Bestemmelsen kommer til anvendelse både ved opptak av husstandsmedlemmer og ved utleie av deler av leiligheten, f.eks. utleie av en hybel.

Burettslagslova § 5-4 oppstiller to vilkår, som begge må være oppfylt, for at bruken skal kunne overlates til andre. Det første vilkåret er at andelseieren selv må bo i boligen mens utleien skjer. Dette innebærer imidlertid ikke at andelseieren må være til stede i boligen til enhver tid. Som det fremgår av departementets tolkningsuttalelse datert 7. desember 2015, så må «slik utleie også kunne tillates når andelseieren ikke er til stede hele tiden, for eksempel på grunn av ferie».

Du tolker denne setningen dithen at departementet har ment at «en andelseier kan foreta kortidsutleie av hele borettslagsandelen, når andelseier er på ferie, uten å måtte søke styret om godkjennelse på forhånd» (vår understrekning).

Departementet har i den nevnte setningen bare tolket vilkåret om at andelseieren selv må bo i boligen mens utleien skjer. Vi viser til at det i setningen pekes på at man taler om «slik utleie». Hva som ligger i «slik utleie», fremgår av første setning i samme avsnittet:
«Etter brl. § 5-4 kan en andelseier som selv bor i boligen, overlate bruken av deler av boligen til andre» (vår understrekning).

Det andre vilkåret - at utleien må knytte seg til «delar av bustaden» - er nærmere beskrevet i forarbeidene til bestemmelsen:

"I føresegna her er det ikkje sagt noko om kor stor del av bustaden som kan overlates til andre, og i spesielle tilfelle kan situasjonen bli at andelseigaren brukar den minste delen av bustaden, men det er ikkje nødvendig å detaljregulere dette".

Hvor stor del av boligen som kan leies ut etter regelen i § 5-4, må således vurderes konkret.

Unntak: Utleie av hele leiligheten
En andelseier har etter burettslagslova § 5-5 rett til å leie ut hele leiligheten i inntil tre år. Vilkåret for dette er at andelseieren selv eller noen av hans nærstående har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Utleie av hele boligen – også for kort tid - krever imidlertid samtykke fra styret. Godkjenning kan bare nektes dersom forhold ved den som skal leie gir saklig grunn til å nekte.

Departementet ser at regelen kan oppleves som streng når den skal anvendes på korttidsutleie. Det kan derfor være grunn til å vurdere behovet for en oppmyking av bestemmelsen i forbindelse med oppfølgingen av Stortingets anmodningsvedtak om regulering av korttiddsutleie i eierseksjonssameier, jf. omtalen nedenfor.

Stortingets anmodningsvedtak til den nye eierseksjonsloven
I forbindelse med behandlingen av ny eierseksjonslov i Stortinget, fattet Stortinget 29. mai 2017 følgende vedtak:

"Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner" (anmodningsvedtak nr. 706).

Departementet tar sikte på å følge opp dette vedtaket i løpet av 2018.