Generelt - Spørsmål vedrørende forlengelse av festerett

Saksnummer: 1996/13881 E TEK

Dato: 08.09.1997

 

Spørsmål vedrørende forlengelse av festerett

Vi viser til Sivilavdelingens notat 7 mai 1997 der det reises spørsmål vedrørende forlengelse av festerett for tomten Sportsheim. Først må vi beklage at vi har brukt så lang tid på denne saken.

Spørsmålet om Røstberg har en festerett som kan forlenges, kan det deles opp i flere underspørsmål.

1. Er kontrakten om Sportsheim en festekontrakt?

Som kjent ble det i 1897 inngått en kjøpekontrakt om en parsell kalt Sportsheim samt en skriftlig leiekontrakt om overdragelse av "sæterret, havnerett og enhver anden ret" som fulgte setra for 99 år. Vederlaget for kjøpet og leien ble oppgjort ved et engangsbeløp. Bestyrelsen i Pihlske sameie avviste overdragelsen av eiendomsretten som "ikke lovmedholdelig", men ga samtykke til "forpaktning" i 99 år. (Lovavdelingen har ikke vurdert Pihlske sameies rettslige status. For enkelhets skyld kaller vi det her Pihlske sameie, selv om navnet har skiftet gjennom årene.) På tross av sameiets manglende samtykke ble parsellen skylddelt, men denne skylddelingen ble annulert ved dom i 1901 fordi overdragelsen av eierretten til parsellen i almenningen var ugyldig.

Spørsmålet er om det rettsforholdet som er etablert på bakgrunn av kontrakten er et tomtefesteforhold i tomtefestelovens forstand. Partenes språkbruk er naturligvis ikke avgjørende. Selv om de har brukt begrepet "forpaktning", faller avtalen ikke inn under forpaktningsloven. Werenskiold brukte eiendommen som hytte, og ikke til jordbruks- eller skogbruksproduksjon, jf forpaktningsloven § 1.

Kontrakten - med de begrensninger som fulgte av Pihlske sameies samtykke - ga Werenskiold en 99 år lang bruksrett til parsellen Sportsheim. Formålet var at Werenskiold skulle bygge hytte på eiendommen. I praksis var det derfor etablert et leieforhold som definert i tomtefesteloven § 1. Men i motsetning til det som er vanlig i tomtefesteforhold, ble betalingen for bruksretten gjort opp ved en engangssum. Som Sivilavdelingen peker på i sitt notat, uttaler Sivillovbokutvalget i forarbeidene til tomtefesteloven at det "... er vanleg å nytte nemninga tomtefeste om ein noko langvarig bruksrett til eit grunnstykke ... vederlaget for bruken er jamnast fastsett som ei årleg avgift i pengar", Rådsegn 9 s 30 (uthevet her). Dette må innebære at en årlig pengeavgift ikke er noe vilkår for at avtalen skal falle inn under loven.

Når man tar hensyn til bakgrunnen for avtalen - at dette var ment som en overdragelse, men ble et leieforhold - antar vi at den avtalte betalingsmåten ikke er til hinder for at forholdet faller inn under tomtefesteloven.

Sivilavdelingen betegner forholdet som "tomtefestelignende". Vi vil bemerke at det er ryddigst å følge lovens terminologi, og at alle leieforhold som omfattes av tomtefesteloven kalles for tomtefeste. (At et forhold er "tomtefestelignende" vil ikke medføre at det hører inn under tomtefesteloven.)

2. Hvem kan kontrakten gjøres gjeldende mot?

2.1 Eieren av Gaalaas

Werenskiold inngikk i sin tid kontrakt med eieren av Gaalaas om kjøp av parsellen. Men denne overdragelsen fikk ikke samtykke av styret i det Pihlske sameie, og skylddelingen av parsellen ble kjent ugyldig ved dom. Vi har ikke grunnlag for å avgjøre om avtalen om eiendomsoverdragelsen fremdeles sto ved lag mellom partene, slik at eieren av Galaas for alltid har overdratt sine rettigheter over parsellen til Werenskiold og hans rettsetterfølgere. Det er heller ikke nødvendig å ta stilling til dette spørsmålet her, for i forholdet mellom Gaalaas og Røstberg foreligger det i alle fall en bindende festeavtale.

Det faktum at eieren av Gaalaas ikke hadde noen rett til å inngå en slik festeavtale, medfører ikke at Gaalaas ikke er bundet av avtalen. Den nåværende eier av Gaalaas får i så måte ingen bedre rettsstiling enn selgeren hadde, siden det er selgeren han utleder sine rettigheter fra. Derimot får det betydnig ved vurderingen for Pihlske Sameie, se nedenfor.

2.2 Pihlske Sameie

Eieren av Gaalaas hadde seterrettighet i Pihlske sameie. Men denne rettigheten ga ham ikke rett til å selge eller bortfeste noen del av den faste eiendommen. Spørsmålet er om Pihlske sameie, som grunneier, likevel er bundet av avtalen han inngikk.

Vi har fått opplyst at bestyrelsen i Pihlske sameie i 1897 ble forelagt avtalen mellom Gaalaas og Werenskiold, og at de avviste eiendomsoverdragelsen som "ikke lovmedholdelig", men samtidig samtykket til "forpaktning" i 99 år. Etter at skylddelingsforretning likevel var holdt, gikk Pililske sameie til sak for å få fastslått at skylddelingsforretningen var ugyldig, men så vidt vi vet ble ikke avtalen om bortleie ("forpaktning") angrepet.

Etter vårt skjønn må dette innebære at Pihlske sameie samtykket i at Ole Gaalaas ingikk det som ble kalt en forpaktningskontrakt, men som i dag faller inn under tomtefesteloven. Dette samtykket reparerte Gaalaas' manglende rett til å inngå festekontrakten. Pihlske sameie er derfor bundet av avtalen.

3. Konklusjon

Vår konklusjon blir at Røstberg har en gyldig tomtefesteavtale som binder både Pihlske sameie og Knut Gaalaas. Denne avtalen kan forlenges etter samme regler som andre festeavtaler.