Generelt - Spørsmål om tomtefesteloven – hva er å anse som tomt til "bustadhus"

Saksnummer: 2004/00848		Dato: 28.10.2004
EP ATO

 

Spørsmål om tomtefesteloven – hva er å anse som tomt til "bustadhus"

Vi viser til Deres epost 31. august 2004, som vi beklager ikke er blitt besvart tidligere. De stiller spørsmål om det er forbudt å opprette nye festekontrakter. Det følger ikke av lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste noe forbud mot dette, og heller ikke av lovendringer som trer i kraft 1. november 2004.

De spør videre om et aksjeselskap som selger aksjeleiligheter til beboelse, regnes som en næringseiendom.

Vi forstår spørsmålet som å gjelde om en festet tomt der festeren er et aksjeselskap, er å anse som en festetomt til ”bustadhus” eller ikke, i tomtefestelovens forstand, dersom huset helt består av beboelsesleiligheter. Vi antar at dette avhenger av omstendighetene. Innledningsvis vil vi understreke at spørsmålet kan anses noe uavklart, da det ikke er nærmere behandlet i lovforarbeider, og ikke har vært prøvet av Høyesterett.

Som et utgangspunkt må spørsmålet etter vårt skjønn vurderes ut fra hvilket festeformål som er eller må anses avtalt mellom bortfesteren og festeren. Hvis formålet med festet på avtaletidspunktet er å sikre tomtegrunn for å dekke et boligbehov for festeren, dennes nærstående, eller for festerens andelshavere hvis festeren er et borettslag eller et annet selskap som har som formål å skaffe andelshaverne bolig, er det etter vår vurdering tale om en ”tomt til bustadhus”, jf. bl.a tomtefesteloven §§ 7 og 15 og kapittel VI. Lovens ordlyd og dens formål taler for dette resultatet.

Motsatt vil det ikke være naturlig å si at det er tale om en ”tomt til bustadhus” hvis formålet med festet på avtaletidspunktet er å sikre tomtegrunn for å skaffe festeren økonomisk utbytte, eller det samme for festerens andelshavere hvis festeren er et selskap som har som formål å skaffe andelshaverne økonomisk utbytte. Dette må etter vårt skjønn også gjelde hvis formålet oppnås ved å bygge hus for utleie, enten utleieobjektene er næringsarealer eller boligenheter.