Generelt - Henvendelse om tomtefeste. Innløsning og minste festetid

Saksnummer: 02/10391 EP TFJ/CU

Dato: 30.01.2003

 

Henvendelse om tomtefeste. Innløsning og minste festetid

1. Vi viser til Statsbyggs brev 19. november 2002, der Lovavdelingen bes ta stilling til forståelsen av reglene om minste festetid og innløsningsrett for en del festeforhold der staten er bortfester. Statsbygg forvalter statens eierinteresser.

2. Saken gjelder avtaler om bortfeste av ca. 600 tomter til hytteformål. Tomtene ligger på Lindøya, Bleikøya og Nakholmen, som ligger i Oslofjorden og er regulert til friluftsformål.

For enkelhets skyld legger vi til grunn at festeavtalene er inngått i 1981, selv om enkelte avtaler i realiteten er inngått ett eller to år før eller etter dette tidspunktet. Reglene vil uansett være de samme.

Festeforholdende ble innledet rundt 1926. På bakgrunn av opplysningene i Statsbyggs brev legger vi til grunn at avtalene det er tale om, er helt nye avtaler fremforhandlet på selvstendig grunnlag i 1980-1981. Det er med andre ord ikke tale om forlengelse av avtaler som eksisterte allerede før dette tidspunktet. Ved forlengelse kommer det etter omstendighetene inn egne regler om oppsigelse mv., se særlig tomtefesteloven av 1996 (tfl. 1996) § 10.

Vi legger også til grunn at avtalene er likelydende på de saksrelevante punktene. Om festetid og oppsigelse heter det i avtalens pkt. 1: ”Festetiden er 40 år fra 1. januar 1981 til 1. januar 2021. Deretter fornyes festet automatisk for 5 år om gangen, med mindre det er sagt opp med minst 2 års varsel før hvert 5. år som nevnt. Bortfesteren kan bare si opp festet dersom det blir behov for tomten til statlig eller kommunalt formål.”

Etter tomtefesteloven av 1975 (tfl. 1975) gjaldt en preseptorisk regel om minste festetid på 80 år, se tfl. 1975 § 6 første ledd. For avtalene saken her gjelder, gav Justisdepartementet i sin tid Statens bygge- og eiendomsdirektorat (nå Statsbygg) tillatelse til å inngå avtaler med kortere festetid, se unntakshjemmelen i tfl. 1975 § 6 fjerde ledd for tilfeller der det offentlige er bortfester og reguleringshensyn gjør seg gjeldende.

3. Den overordnede problemstillingen synes å være hvorvidt Statsbygg, etter ikrafttredelsen av gjeldende tomtefestelov, har anledning til å avslutte festeforholdende når avtalene har løpt i 40 år, altså i år 2021, se avtalens pkt. 1. Statsbygg har foreløpig antatt at festeforholdene ikke kan avsluttes da, og ser det slik at festerne har krav på 80 års festetid etter tfl. 1996 § 7. Det er også vist til at unntaksadgangen fra reglene om minste festetid i tfl. 1975 § 6 fjerde ledd, ikke er videreført i tomtefesteloven av 1996.

Statsbygg legger videre til grunn at festeren vil ha rett til innløsning når 50 år er gått, dvs. i år 2031. I denne forbindelse er det pekt på at heller ikke unntaksadgangen etter tfl. 1975 § 10 tredje ledd,  for tilfeller der staten er bortfester og ”særlege offentlege omsyn” gjør seg gjeldende, er videreført i gjeldende lov.

4. Avtaler om tomtefeste skal vurderes med utgangspunkt i tomtefesteloven av 1996. Dette gjelder uavhengig av om avtalen er inngått før loven trådte i kraft 1. januar 2002. Bestemmelser i tomtefesteloven av 1975 kommer bare til anvendelse i den grad det er sagt i gjeldende lov eller det fremgår av sammenhengen, se tfl. 1996 § 2 første ledd.

Vi nevner at verken tomtefesteloven av 1996, se særlig § 44, eller forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. inneholder overgangsregler som er relevante for saken.

5. I likhet med tomtefesteloven av 1975, er 80 år også minste festetid etter gjeldende lov for avtaler inngått i perioden 1976-2001, se tfl. 1996 § 7 annet ledd. Det er rimelig klart at § 7 er preseptorisk. Verken ordlyden i annet ledd, sammenhengen i loven eller forarbeidene gir holdepunkter for annet.

Regelen om unntak fra minste festetid på 80 år etter tfl. 1975 § 6 fjerde ledd er som nevnt ikke videreført i gjeldende lov. Utelatelsen er ikke spesifikt kommentert i forarbeidene, men må sees i sammenheng med at loven bygger på et prinsipp om fullstendig likestilling av offentlige og private bortfestere, se NOU 1993: 29 side 35 annen spalte. I lys av dette kan vi ikke se at det foreligger holdepunkter for at meningen har vært å videreføre regelen i tfl. 1975 § 6 fjerde ledd.

Etter dette må Statsbygg i utgangspunktet godta krav fra festere om at festeforholdet skal løpe i 80 år. Før 80 år er gått kan Statsbygg ikke ensidig påberope oppsigelsesretten i avtalens pkt. 1, som dermed må tolkes innskrenkende. Vi kan heller ikke se at Justisdepartementets beslutninger fattet med hjemmel i tfl. 1975 § 6 fjerde ledd skulle kunne gi Statsbygg anledning til å avslutte vedkommende festeforhold på et tidligere tidspunkt.

6. Etter tfl. 1996 § 33 første ledd har festere av fritidseiendom, hvor avtalen er inngått i perioden 1976-2001, rett til innløsning når det er gått 50 år av festetiden. Heller ikke adgangen til unntak fra innløsningsretten etter tfl. 1975 § 10 tredje ledd ved offentlig bortfeste, er videreført i gjeldende lov. Bakgrunnen for dette er at plan- og bygningsloven og annen lovgivning om arealbruk anses å gi tilstrekkelige virkemidler for offentlig arealstyring, se NOU 1993: 29 side 44 annen spalte og Ot. prp. nr. 28 (1995-96) side 32-33.

Etter dette må Statsbygg akseptere eventuelle krav fra festerne om innløsning i henhold til tfl. 1996 §§ 33 flg.