§ 4-10: Formuesverdsettelse av utleid næringseiendom

Ved lov 12. desember 2008 nr. 99 har Stortinget vedtatt en ny metode for formuesverdsettelse av utleid næringseiendom med generell virkning fra og med inntektsåret 2009, jf. skatteloven § 4-10 tredje ledd. Næringseiendom som eies av ikke-børsnoterte aksjeselskap skal verdsettes etter den nye metoden fra og med inntektsåret 2008, med effekt for formuesskattepliktig aksjonær fra og med inntektsåret 2009, jf. lov 12. desember 2008 nr. 99 romertall XII (overgangsreglene).

Departementet har sendt på høring forslag til utfyllende forskriftsbestemmelser til den nye verdsettelsesmetoden for utleid næringseiendom. Høringsfristen var 16. mars 2009. Etter gjennomgang av høringsmerknadene har departementet i dag fastsatt forskrift om endring av forskrift 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) med enkelte justeringer i forhold til høringsforslaget.

Departementet har enkelte merknader til de nye forskriftsbestemmelsene:

a.
Etter FSFIN § 4-10-2 første ledd kommer den nye verdsettelsesmetoden til anvendelse for bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet, jf. Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) punkt 3.3.2. Dette gjelder uansett om det er et aksjeselskap eller en annen type foretak som leier ut slik eiendom i næringsvirksomhet. Klassifisering som utleie i et foretaks næringsvirksomhet kan skje på grunnlag av utleiens selvstendige omfang etter gjeldende ligningspraksis, eller ved at utleien er driftsmessig forbundet med foretakets næringsvirksomhet i en annen bransje, eller ved at foretakets utleieaktivitet og aktivitet i annen bransje til sammen må anses å utgjøre næringsdrift (selv om de to aktivitetene hver for seg ikke ville ha gjort det). 

b.
I høringsforslaget foreslo departementet at næringseiendom skal verdsettes etter den nye metoden dersom utleid del av eiendommen overstiger 50 prosent av eiendommens verdi. Prinsippet er videreført i de vedtatte forskriftendringene med visse presiseringer, jf. FSFIN § 4-10-2 annet ledd første punktum.

Som avvik fra høringsforslaget har departementet vedtatt at eier alternativt kan velge å benytte forholdet mellom utleid areal og eiendommens samlede areal for å fastslå om eiendommen skal verdsettes etter den nye metoden for det aktuelle inntektsåret, jf. FSFIN § 4-10-2 annet ledd annet punktum. Denne alternative særregelen medfører at eiendommen skal verdsettes etter den nye metoden dersom utleid areal representerer over 50 prosent av eiendommens samlede areal. Ved denne arealberegningen skal det ses bort fra grunnareal (tomt) dersom bygningsmassen utgjør eiendommens hovedfunksjon. Valg av slik beregning kan være praktisk når det byr på problemer å fastslå verdiforholdet mellom utleid og ikke utleid areal. Bruk av denne alternative særregelen fordrer at eier (skattyter) fremmer krav om dette som ledd i levering av selvangivelsen.

c.
Som hovedregel skal grunnlaget for beregning av utleieverdi ta utgangspunkt i gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene, jf. FSFIN § 4-10-3 annet ledd. Dette gjelder også ved bruk av FSFIN § 4-10-7 og § 4-10-8 om beregning av utleieinntekt ved inntektsbortfall og delutleie mv. For de to første årene av det nye verdsettelsesregimet (2009 og 2010) er det fastsatt overgangsregel om at utleieinntekten for det aktuelle år legges direkte til grunn, uten gjennomsnittsberegning. Det samme gjelder eiendom som har vært utleid i mindre enn 3 år, jf. FSFIN § 4-10-6.

d.
Kalkulasjonsfaktoren etter FSFIN § 4-10-5 for inntektsåret 2008 har departementet fastsatt til 0,095. For senere år følger faktoren av beregningsreglene i denne bestemmelsen. Fastsatt formuesverdi etter den nye metoden avrundes etter de alminnelige reglene.

e.
Etter FSFIN § 4-12-5 første ledd første punktum har ikke-børsnotert aksjeselskap og allmennaksjeselskap plikt til å beregne og innrapportere skattemessig formuesverdi av aksjene i selskapet i forbindelse med selvangivelsen. Videre skal ikke-børsnotert aksjeselskap og allmennaksjeselskap innrapportere formuesverdi av utleid næringseiendom på grunnlag av den nye verdsettelsesmetoden for inntektsåret 2008, jf. overgangsreglene til skatteloven § 4-10 tredje ledd. Oppgaveplikten gjelder ikke for ikke-børsnotert aksjeselskap og allmennaksjeselskap som i sin helhet eies av et børsnotert selskap, jf. FSFIN § 4-12-5 første ledd annet punktum og overgangsreglene tredje ledd.

Storbedriftenes skatteforum har i forbindelse med høringen tatt opp om nevnte fritak fra oppgaveplikt omfatter selskaper som indirekte er heleid av et børsnotert selskap.

Børsnotert aksje verdsettes til kursverdien ved inntektsårets utgang (1. januar i ligningsåret), jf. skatteloven § 4-12 første ledd. Etter departementets oppfatning er det ikke behov for å innrapportere skattemessig formuesverdi av aksjer i et ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som inngår i en eierkjede med et børsnotert selskap som konsernspiss. Dette gjelder både innrapportering etter FSFIN § 4-12 og overgangsreglene til skatteloven § 4-10 tredje ledd. Forutsetningen er at det børsnoterte aksjeselskapet eller allmennaksjeselskapet eier samtlige aksjer i de aktuelle selskapene nedover i eierkjeden, enten direkte eller indirekte gjennom heleide datteraksjeselskaper. Departementet har presisert dette rapporteringsfritaket i FSFIN § 4-12-5 første ledd annet punktum.

Vedlagt følger forskrift om endring av forskrift 19. november 1999 nr. 1158, som er sendt til Lovdata for publisering.

Med hilsen
Thorbjørn Gjølstad  e.f.
ekspedisjonssjef

Bjørn Berre
avdelingsdirektør

 
Vedlegg:

Forskrift om endring av forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14

Fastsatt av Finansdepartementet 31. mars 2009 med hjemmel i lov 26. mars 1999 nr. 14 om skatt på formue og inntekt (skatteloven) § 4-10 andre og tredje ledd, § 4-12 fjerde ledd og lov 12. desember 2008 nr. 99 romertall XII sjette ledd.

I forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 gjøres følgende endringer:

I

§ 4-10 med deloverskrift skal lyde:

§ 4-10 Fast eiendom, herunder andel i boligselskap

I. Andel i boligselskap
§ 4-10-1. Andel i boligselskap
Bestemmelser om fordeling av formue og inntekt mellom andelshavere i boligselskap er gitt i denne forskrift § 7-3.

II. Næringseiendom
§ 4-10-2. Anvendelsesområde
(1) Næringseiendom etter skatteloven § 4-10 tredje ledd omfatter alle typer næringseiendom, herunder tomter, eiendom i utlandet og bolig- og fritidseiendom som leies ut i eierens næringsvirksomhet. Følgende eiendom anses ikke som næringseiendom etter skatteloven § 4-10 tredje ledd:
a) andel i boligselskap som verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet ledd
b) jordbrukseiendom og skog som verdsettes etter skatteloven § 4-11
c) kraftanlegg som verdsettes etter skatteloven § 18-5
(2) Næringseiendom verdsettes etter skatteloven § 4-10 tredje ledd dersom omsetningsverdien av utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede verdi. Etter krav fra eier skal næringseiendom verdsettes etter skatteloven § 4-10 tredje ledd dersom utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede areal. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter forrige punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.
(3) Nærmere regler om verdsettelse av utleid næringseiendom er gitt i §§ 4-10-3 til 4-10-9.

§ 4-10-3. Hovedregel om verdsettelse av utleid næringseiendom
(1) Verdien av utleid næringseiendom fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi.
(2) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd utgjør gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene fratrukket eierkostnader. Beregnet utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget etter første punktum divideres med en kalkulasjonsfaktor.
(3) Verdien av utleid næringseiendom settes til 40 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi.

§ 4-10-4. Eierkostnader (standardfradrag)
Eierkostnader etter § 4-10-3 annet ledd fastsettes til ti prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene.

§ 4-10-5. Kalkulasjonsfaktor
(1) Kalkulasjonsfaktoren etter § 4-10-3 annet ledd fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng. Kalkulasjonsfaktoren avrundes til nærmeste tusendel.
(2) Skattedirektoratet beregner og kunngjør kalkulasjonsfaktoren i januar i året etter inntektsåret.

§ 4-10-6. Utleie av næringseiendom i mindre enn tre år
Dersom eier har leid ut næringseiendommen i mindre enn tre år, legges inntektsårets brutto utleieinntekt til grunn etter § 4-10-3 annet ledd. I slike tilfeller skal eierkostnader fastsettes til 10 prosent av inntektsårets brutto utleieinntekt.

§ 4-10-7. Utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret, bortfall av utleieinntekt mv.
(1) Ved utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret skal samlet utleieinntekt divideres på antall måneder næringseiendommen har vært leid ut, og multipliseres med 12. Tilsvarende fremgangmåte benyttes ved inntektsbortfall i en del av inntektsåret. Beregnet utleieinntekt etter dette ledd legges til grunn etter § 4-10-3 annet ledd.
(2) Ved inntektsbortfall et helt inntektsår skal siste innrapporterte utleieverdi legges til grunn etter § 4-10-3 annet ledd, forutsatt at eiendommen ikke blir benyttet av eieren i inntektsåret.
(3) Utleie i deler av en måned avrundes opp til nærmeste hele måned etter første og annet ledd.
(4) Inntektsårets brutto utleieinntekt legges til grunn etter § 4-10-3 annet ledd for eiendom som ikke er mulig å leie ut i deler av året (sesongavhengig utleie).

§ 4-10-8. Delutleie av næringseiendom
Ved delutleie av næringseiendom skal inntektsårets utleieinntekt divideres på utleid del av eiendommen, og deretter multipliseres med eiendommens samlede areal. Forholdsmessig andel av fellesområder medregnes som utleid del av eiendommen etter forrige punktum der tilgang til slikt areal inngår i avtalt leie. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Beregnet utleieinntekt etter denne paragraf legges til grunn etter § 4-10-3 annet ledd.

§ 4-10-9. Ny bruk av eiendommen, eierskifte mv.
(1) Ved overgang i året fra utleid næringseiendom til ikke-utleid næringseiendom skal siste fastsatte formuesverdi legges til grunn i overgangsåret.
(2) Ved overgang fra utleid næringseiendom til boligeiendom skal formuesverdien i overgangsåret bygge på beregnet utleieverdi fastsatt ved ligningen for foregående inntektsår.
(3) Ved overdragelse av utleid næringseiendom skal verdsettelsen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt.
(4) Blir eiendommen delt i inntektsåret, skal matrikkelenhet som leies ut verdsettes på grunnlag av utleieinntekt fra og med tidspunktet for registrering i matrikkelen.

§ 4-12-5 første ledd annet punktum skal lyde:

Dette gjelder likevel ikke for ikke-børsnotert selskap som direkte eller indirekte i sin helhet eies av et børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.

II

Endringene under I trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2009, men med virkning fra og med inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.

III

Overgangsregler

(1) Inntektsårets utleieinntekt legges til grunn ved beregning av utleieverdi etter § 4-10-3 annet ledd for inntektsårene 2009 og 2010.
(2) Ved verdsettelse av utleid næringseiendom som eies av ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap skal inntektsårets brutto utleieinntekt legges til grunn ved beregning av utleieverdi etter § 4-10-3 annet ledd for inntektsårene 2008 og 2009.
(3) Kalkulasjonsfaktoren etter § 4-10-5 fastsettes av departementet for inntektsåret 2008 til 0,095.